Tabla de Rendimiento

I
TABLA DE CONTENIDO
1 INTRODUCCIN 1
1.1 ANTECEDENTES 1
1.2 PROBLEMTICA 3
1.3 JUSTIFICACIN 3
1.4 OBJETIVOS 4
1.4.1 OBJETIVO GENERAL 4
1.4.2 OBJETIVOS ESPECFICOS. 4
2 - MARCO TERICO 5
2.1 MARCO INSTITUCIONAL 5
2.1.1 MISIN 5
2.1.2 VISIN 5
2.2 MARCO TEMTICO 6
2.3 TEORA DE LA ADMINISTRACIN DE PROYECTOS 8
2.3.1 DEFINICIN DE PROYECTO 8
2.3.2 CICLO DE VIDA DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCIN 9
2.3.2.1 Presupuestacin 11
2.3.2.2 El contrato 13
2.3.2.3 Ejecucin 14
2.3.2.1 14
2.3.2.2 14
2.3.2.4 Seguimiento y Control 14
2.3.2.5 Cierre 14
2.4 GRUPOS DE PROCESOS EN LA ADMINISTRACIN DE PROYECTOS 15
3 MARCO METODOLGICO 19
3.1 MTODO DE INVESTIGACIN 19
3.2 TCNICAS Y HERRAMIENTAS UTILIZADAS PARA EL LOGRAR EL OBJETIVO FINAL. 20
3.2.1 GESTIN DE ALCANCE DEL PROYECTO: 20
3.2.2 GESTIN DEL TIEMPO DEL PROYECTO: 21
3.2.3 GESTIN COSTO DEL PROYECTO. 22
3.2.4 GESTIN CALIDAD DEL PROYECTO: 22
4 DESARROLLO 23
4.1 GESTIN DE ALCANCE DEL PROYECTO 23
4.2 GESTIN TIEMPO DEL PROYECTO 40
4.3 GESTIN COSTO DEL PROYECTO 50
4.4 GESTIN CALIDAD DEL PROYECTO 57
II
4.4.1 PLANIFICACIN DE LA CALIDAD 57
4.4.2 REALIZAR ASEGURAMIENTO DE CALIDAD 61
4.4.3 REALIZAR CONTROL DE CALIDAD 62
4.4.4 INFORMES DE RENDIMIENTO DEL TRABAJO 72
4.5 GESTIN INTEGRACIN 73
1.2 73
4.6 CIERRE 79
4.7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 80
4.7.2 CONCLUSIONES 80
4.7.2 RECOMENDACIONES 85
5 BIBLIOGRAFA 89
6 ANEXOS 91
1. CONTRATO DE CONSTRUCCIN 91
2. PLANTAS Y FACHADAS APARTAMENTOS ROGANA 94
3 ACTA DE CONSTITUCIN DEL PROYECTO 96
4 ENUNCIADO DEL ALCANCE 97
5 EDT APARTAMENTOS ROGANA 100
6 DICCIONARIO EDT 101
7. CONTROL DE CAMBIOS 110
8. DIAGRAMA DE GANTT 111
9 TABLAS DE RENDIMIENTO MANO DE OBRA 112
10 TABLAS DE RENDIMIENTO DE MATERIALES 117
11 HOJA DE CLCULO PARA LA ESTIMACIN DE, COSTO, TIEMPO, Y MATERIALES 120
12 DIAGRAMA DE GANTT DE SEGUIMIENTO 127
13 PRESUPUESTO DEL PROYECTO 128
16 REPORTE DE COSTO /TABLA DE PAGOS 130
17 CONTROL PRESUPUESTAL 131
19 TABLA RESUMEN VALOR GANADO 133
20 REQUISICIN DE MATERIALES 134
III
Indice de Cuadros
Cuadro N 1 Mtr2 de construccin Ejemplar 222 revista CFIA septie-oct 2006........ 6
Cuadro N 2 Datos estadsticos Volumen #104 CCC 2006 pg36.................................. 7
Cuadro N 3 Enunciado del trabajo ............................................................................. 25
Cuadro N 4 Restricciones del proyecto ....................................................................... 28
Cuadro N 5 Involucrados en el proyecto..................................................................... 28
Cuadro N 6 Diccionario EDT...................................................................................... 32
Cuadro N 7 Matriz de responsabilidades.................................................................... 35
Cuadro N 8 Matriz de Comunicaciones ...................................................................... 39
Cuadro N 9 Caractersticas de las actividades............................................................ 43
Cuadro N 10 Clculo de cantidades ............................................................................ 43
Cuadro N 11 Rendimiento de materiales para el concreto (Ortiz, 2004)................... 44
Cuadro N 12 Calculo de cantidades ............................................................................ 44
Cuadro N 13 Rendimiento de mano de obra............................................................... 45
Cuadro N 14 Hoja de calculo duracin de las actividades ......................................... 46
Cuadro N 15 Indicadores para el Valor Ganado........................................................ 53
Cuadro N 16 Variacin de Costo y Tiempo ............................................................... 54
Cuadro N 17 Anlisis de Resultados VC y VT........................................................... 54
Cuadro N 18 ndices de Rendimiento ......................................................................... 55
Cuadro N 19 Proceso y herramientas para el control de calidad............................... 62
Cuadro N 20 Evaluacin de cierre del proyecto ......................................................... 79
ndice de Figuras
Figura N 1 Ciclo de vida de un proyecto..................................................................... 10
Figura N 2 Los Grupos de Procesos interactan en un proyecto.............................. 16
Figura N 3 EDT del proyecto ...................................................................................... 31
Figura N 4 Flujo Para la solicitud de cambios............................................................ 76
Indice de Plantillas
Plantilla N 1 Control de Calidad Inicio del Proyecto ................................................. 63
Plantilla N 2 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autori.de arranque) .......... 64
Plantilla N 3 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (cimentacin, autorizacin de
chorrea pega de bloques) ........................................................................................ 65
Plantilla N 4 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autorizacin de chorrea
vigas y columnas) .................................................................................................... 66
Plantilla N 5 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalacin Mecnica) ...... 67
Plantilla N 6 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalacin Elctrica)........ 68
Plantilla N 7 Veri ficcin y control de Acabados ........................................................ 69
Plantilla N 8 Verificacin y Control Enchapes ........................................................... 70
Plantilla N 9 Verificacion y Control Carpinteria......................................................... 71
Plantilla N 10 Repote Semanal ..................................................................................... 72
IV
ndice de Abreviaciones
CFIA Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos
EDT Estructura de Desglose de Trabajo
ICE Instituto Costarricense de Electricidad
PERT Tecnica de Evaluacion de Programas
(Program Evaluation Review Technique)
PMBOK Cuerpo de Conocimientos de la Administracion de Proyectos
(Project Management Body of Knowledge)
PMI Instituto de Administracion de Proyectos
(Project Management Institute)
CCC Camara Costarricense de la Construccin
GAACO G.A Arquitectos Constructores
I.T.C.R Instituto Tecnolgico de Costa Rica
V
Resumen Ejecutivo
El principal inters de G.A. Arquitectos Constructores (GAACO) es realizar
proyectos 100% exitosos, lo que indicara clientes 100% satisfechos, ms y
mejores recomendaciones, por ende mayor volumen de trabajo para la
constructora.
El presente documento enfoca la administracin de proyectos de construccin,
generado desde este punto de inters de negocio para la empresa constructora
(GAACO).
El objetivo general es proponer una gua de administracin de proyectos de
construccin residencial, que indique el paso a paso de la administracin de
proyectos, incluyendo datos desde la definicin exacta del alcance, tiempo de
duracin, anlisis de costos y presupuestacin, plantillas para el control de calidad,
hasta el como controlar y dar seguimiento al proyecto, utilizando diferentes
herramientas como Excel y MS Project y la interaccin de datos e informacin
obtenida en las diferentes aplicaciones.
Mediante la Gua para el planeamiento, ejecucin, seguimiento y control y cierre de
las gestiones de Alcance, Tiempo, Costo y Calidad es posible realizar un anlisis
minucioso de todas las actividades necesarias para la construccin residencial.
Esto genera un valor agregado para la constructora, que facilita la trayectoria en
el alcance de su objetivo principal, Tener clientes cien por ciento satisfechos
Esta investigacin, realizada bajo el mtodo inductivo-deductivo, permitir el
anlisis directo de las actividades realizadas en la construccin de los
apartamentos Rogana, ubicados en Pinares de Curridabat. Esta observacin
directa ayudar a recomendar cules procesos se estn realizando y qu no se
debera de hacer, cules se pueden adoptar y cules necesitan de una mejora.
Los resultados obtenidos mediante la investigacin realizada para la confeccin de
esta tesina indican el constante aumento en la construccin, principalmente en el
rea de construccin residencial, lo que significa para G.A.A.CO, como empresa
dedicada a la consultora y construccin una oportunidad de trabajo, pero a su vez
trae el nacimiento de mas empresas que querrn dedicarse a esta actividad lo que
ocasiona una competencia positiva para la constructora, positiva porque genera la
necesidad de un ordenamiento mayor en la administracin de sus proyectos, lo que
da pie a la adaptacin de esta metodologa y tcnicas relativamente modernas de
administracin de proyectos.
El producto final de este trabajo beneficiar a G.A Arquitectos Constructores en el
cumplimiento de su objetivo general, (La satisfaccin en un 100% de sus clientes)
as como aquellas empresas que deseen ponerse al da y dar un mejor servicio a
sus futuros clientes.
Las propuestas incluyen plantillas para la definicin del alcance del proyecto total,
as como plantillas para la definicin del alcance de cada uno de los diferentes
VI
subcontratistas involucrados, se desarroll una hoja de calculo en Excel que
permite la interaccin con MS Project para la definicin de tiempos de duracin por
actividad y la cantidad de materiales requeridos, estos procesos facilitarn la
confeccin del presupuesto y cronograma del proyecto.
Como complemento y con el fin de garantizar con exactitud el xito del proyecto se
definirn las polticas de calidad de la empresa, y el como dar seguimiento a este
proceso mediante listas de verificacin, informes de rendimiento y la definicin de
una plantilla para el control de cambios y el criterio de aceptacin, se describe la
importancia de el anlisis de la Ruta Crtica y tcnicas como la del Valor Ganado.
Es importante rescatar que la tcnica del Valor Ganado es considerada una
herramienta de suma importancia, que utilizada apropiadamente y con la frecuencia
adecuada, facilita la labor del equipo de trabajo, por tal motivo se definen con
minuciosidad el significado y uso de todos los indicadores y el como interpretar sus
resultados.
Esta gua para la administracin ayudar a disminuir o eliminar inclusive, todos los
mal entendidos, prdida de tiempo en actividades innecesarias o clculos errneos
en la cantidad de materiales o estimacin de tiempos de duracin, y facilitar el
proceso para obtener una mejor calidad del producto final.
Como aporte adicional a este documento se hace una recopilacin de plantillas e
informacin, unificndolas en un solo documento denominado Gua de Campo.
Se pretende mediante esta Gua de Campo, narrar de manera resumida el paso a
paso de la administracin de la construccin residencial, utilizando recordatorios,
puntos claves y plantillas derivadas de este documento, con el afn nico de
facilitar, motivar y guiar al personal en la introduccin de la metodologa como una
herramienta ms en el campo de trabajo.
1
1 Introduccin
1.1 Antecedentes
G.A. Arquitectos Constructores (G.A.A.CO) es una empresa joven en el mercado,
inicia su trabajo en el mercado costarricense a inicios del ao 2000 donde enfoca
sus esfuerzos al diseo y consultora en Arquitectura, no es hasta en el 2004
donde surge la oportunidad de diseo y construccin de la residencia para el seor
Michael. L, en residencial Hacienda Gregal en Curridabat. Es aqu donde se
toma la decisin de iniciarse en el mbito de la construccin.
Desde el inicio de su creacin el norte a seguir, ha sido el satisfacer en un cien por
ciento a todos sus clientes, indiferentemente de la envergadura o tipo de proyecto.
En su poco tiempo de existencia tanto como en consultara o construccin tiene a
su haber proyectos como, casa habitacin en Residencial El Gregal de 690m
2
en
la que se participo tanto en su diseo como en su construccin actuando como el
principal detonador para el inicio como empresa constructora.
Otros proyectos donde solo se particip en la etapa de diseo y la direccin
Tcnica (casa de habitacin en Guachipeln de Escaz de 250 m
2
, otros donde su
participacin ha sido exclusivamente la construccin, tales como los apartamentos
Rogana en Pinares de Curridabat de 480m2 de construccin.
G.A.A.CO en su corto tiempo de participacin en el mercado y con el fin de
superarse y crecer como constructora se ha aventurado a la participacin en
licitaciones publicas, a la cual reciente mente se le adjudic la contratacin directa
# 2006 15para el Instituto Costarricense de Electricidad (ICE)
La experiencia adquirida por la constructora, durante los ltimos aos tanto en el
campo de la construccin como en el sector de diseo arquitectnico y consultora,
seala la imperante necesidad de satisfacer los requisitos y necesidades de
nuestros futuros clientes.
2
Con este propsito la identificacin de diferentes herramientas y metodologas para
una administracin eficiente que mejore las posibilidades de xito en los proyectos
se ha convertido en una meta mas para la empresa. Para el cumplimiento de esta
meta se implementarn las tcnicas y herramientas sugeridas por la La gua de
los Fundamentos de la Direccin de Proyectos PMBOK (PMI 2004).
Los estndares del PMBOK, facilitan los procesos para las gestiones, Alcance,
Costo, Tiempo, Calidad, Recursos Humanos, Comunicacin, Riesgos,
Adquisiciones e Integracin del proyecto.
Para efectos de este documento se desarrollaran solo las Gestiones de Alcance
Costo, Tiempo y Calidad.
Ciertamente la administracin de la construccin requiere del desarrollo apropiado
de las nueve reas de conocimiento y segn la extensin para la construccin del
PMBOK (PMI 2000), las reas de seguridad ocupacional, seguridad ambiental y la
Gestin financiera son importantes para el desarrollo del Plan de Proyecto
Sin embargo la intencin del autor es el satisfacer la necesidad inmediata de la
empresa constructora, que requiere identificar y definir con claridad estos cuatro
procesos.
Se considera que todas las Gestiones tienen igual importancia, an y cuando no se
desarrollen en este documento, se debern considerar a corto plazo.
Para la validacin y comprobacin del objetivo general Definir una Gua para la
administracin de proyectos de construccin residencial, la informacin
obtenida y procesada durante esta investigacin, se implementara a la
construccin de los Apartamentos Rogana, diseados por el Arquitecto Carlos
Umaa Ynez, y actualmente en construccin por G.A Arquitectos Constructores.
Este proyecto consiste en la construccin de dos apartamentos ubicados en
Pinares de Curridabad y constan de un total de 480 metros cuadrados. Los detalles
y especificaciones tcnicas se encuentran en el Anexo 2
3
Este proceso de seguimiento, en conjunto con la realizacin de esta tesina
permitir la confeccin de un documento tipo plantilla, que se podr utilizar en
otros diferentes proyectos de construccin, suministrando una mayor informacin
en las reas de Costo y Tiempo, y Calidad, adems se facilitara
1.2 Problemtica
La constante dedicacin de la constructora en esta actividad, le ha permitido
identificar el problema #1, La ausencia total de una metodologa o gua que
facilite la administracin de las diferentes etapas o fases de la construccin de una
manera eficiente.
G. A Arquitectos Constructores al igual que muchas pequeas o medianas
empresas dedicadas a la construccin realizan la administracin de sus proyectos
simplemente bajo el criterio del Juicio de Expertos, lo que ciertamente funciona,
pero deja de lado aspectos importantes que podran ser de mayor beneficio
econmico para las empresas.
1.3 Justificacin
En virtud de que el sector construccin requiere implementar o modernizarse en los
aspectos administrativos, que sean tan fciles de aplicar a cualquier proyecto como
de fcil comprensin para los involucrados, este documento debe facilitar al
constructor o administrador de proyectos y muy particularmente a G.A Arquitectos
Constructores los siguientes aspectos.
Clculos de tiempo de duracin de las diferentes actividades y su costo
tanto de mano de obra como de materiales, basado en estadsticas de
rendimiento en cada uno de las diferentes actividades, mediante la utilizacin de
herramientas como Excel y M S Project.
4
El desarrollo de las reas de conocimiento ALCANCE, COSTO, TIEMPO
y CALIDAD utilizando los fundamentos de la administracin de proyectos del
PMBOK (PMI,2004)
Formatos o plantillas de seguimiento y control para las reas de
conocimiento, utilizando el juicio de experto y plantillas ya existentes para lograr
la mejor adaptacin a las necesidades requeridas para este tipo de proyectos.
Se espera con la confeccin de este documento beneficiar directamente a
G.A Arquitectos Constructores, en la administracin de sus proyectos de
construccin, as como a otras pequeas y medianas empresas de construccin.
1.4 Objetivos
1.4.1 Objetivo general
Definir una gua de administracin de proyectos de construccin residencial.
1.4.2 Objetivos especficos.
Definir las herramientas (plantillas, machotes, etc.) necesarias para una clara
identificacin del Alcance del proyecto as como para su seguimiento y control.
Actualizar los parmetros de estimacin de costos y cantidad de materiales por
metro cuadrado de construccin utilizados hasta el momento por G.A. Arquitectos
Constructores, mediante la implementacin y desarrollo de Gestin del Costo
recomendados por PMBOK. (PMI 2004), y anlisis de Valor Ganado
Actualizar los parmetros de estimacin de tiempo y duracin de las
actividades por metro cuadrado de construccin utilizados hasta el momento por
G.A. Arquitectos Constructores, mediante la implementacin y desarrollo de
Gestin del Tiempo recomendados por PMBOK. (PMI 2004) .
Definir polticas de calidad del producto, y los procesos para su seguimiento y
control para as asegurar el cumplimiento de las disposiciones y requisitos
5
2 - Marco Terico
2.1 Marco Institucional
G.A Arquitectos Constructores se inicia en la construccin de casas de habitacin
desde el 25 de Mayo del 2004, desde su constitucin ha realizado proyectos de
gran envergadura entre los que podemos citar la contratacin directa con
instituciones pblicas como lo es el I.C.E., casas de habitacin de 650 mtr2,
apartamentos y algunos proyectos habitacionales de clase media baja entre otros.
El adquirir responsabilidades con clientes tan importantes como arquitectos,
ingenieros e instituciones pblicas genera y motiva al personal y a su
representante a ofrecer un servicio de alta calidad y dirigir su norte a un nico
objetivo, garanta la satisfaccin de nuestros clientes en un cien por ciento.
2.1.1 Misin
Satisfacer las necesidades de nuestros clientes, bajo la poltica de Calidad, Tiempo
y Costo que llenen las expectativas establecidas.
2.1.2 Visin
Darnos a conocer como una empresa, 100% responsable, comprometida con
nuestros clientes y brindar el mejor de los servicios, para as generar el trabajo a
travs de nuestras referencias laborales.
6
2.2 Marco Temtico
El constante crecimiento de la construccin a nivel nacional genera nuevas
expectativas para las empresas constructoras en general, y muy particularmente
para aquellas pequeas y medianas instituciones con espritu de superacin y
crecimiento.
Estas expectativas son respaldadas por los anlisis estadsticos realizados por la
Cmara Costarricense de la Construccin (C.C.C) y las revistas del Colegio
Federado de Ingenieros y Arquitectos (C.F.I.A), donde se ubica al sector a vivienda
como el de mayor expansin seguida del comercio y de la industria.
Segn el C.F.I.A (2006), indica Construccin creci 42,65% en el primer semestre
del 2006 esto en relacin con el mismo perodo del ao 2005.
Segn el registro del CFIA y la publicacin en este artculo el total de metros
construidos entre el perodo de enero a junio del presente ao sobrepaso los
3 932 000 m
2
de los cuales 1 060 709m
2
corresponden al sector habitacional
representando el 54.65%
Cuadro N 1 Mtr
2
de construccin Ejemplar 222 revista CFIA septiembre-octubre 2006
Mes Ao 2005 Ao 2006 VARIACION MENSUAL
Enero 444 414 741 661 66.89%
Febrero 509 431 551 888 8.33%
Marzo 483 199 698 051 44.46%
Abril 411 441 423 549 2.94%
Mayo 545 079 731 859 34.26%
Junio 363 018 785 356 116.34
Total Acumulado 2 756 582 3 932 364 42.65%
Por otro lado las estadsticas de la Cmara Costarricense de la Construccin CCC.
(2006) indican. La construccin se encuentra en auge, principalmente en las zonas
7
tursticas del pas, Guanacaste y Pacifico Central el crecimiento en los metros
cuadrados de construccin asciende a 75.73% con respecto al mismo perodo del
ano anterior
Cuadro N 2 Datos estadsticos Volumen #104 CCC 2006 pg36
Este crecimiento asociado al persistente aumento en el costo de materiales y
mano de obra son indicadores claros de la necesidad de mejorar a nivel
administrativo para lograr una mejor contratacin y aprovechamiento de los
recursos
En la actualidad para la contratacin de proyectos de construccin existen de tres
modalidades diferentes.
Mano de obra: es la aplicacin donde solo se contrata a una persona
constructor o contratista para que ejecute la obra, por un monto fijo o por horas
hombre.
Llave en mano: esta modalidad se refiere a la contratacin completa de la
obra incluyendo mano de obra y materiales y deber entregarse la obra
completamente terminada.
CAMARA COSTARRICENSE DE LA CONSTRUCCION
DATOS ESTADISTICOS
METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCION-PERMISOS
Mensual AC Ao
Interanual
Principales
ndices
Set 06 Ago 06 Diferencia Diferencia Diferencia
Total 510.820 505.170 1.12% 76.40% 88.86%
Vivienda 349.040 313.266 11.42% 152.90% 151.32%
Industria 38.136 80.872 -52.84% 115,20% 87.83%
Comercio 94.485 44.431 112.66% 75.73% 69.63%
8
Administracin: este tipo de contratacin requiere de una organizacin
extrema y de mucho cuidado de parte del contratista, ya que sus ingresos o
utilidades se basan en un porcentaje, que generalmente se encuentra entre el 10%
y 15% del costo total de mano de obra y materiales.
En cualquiera de estos mecanismos los resultados esperados por cualquier
empresa constructora es la conclusin exitosa de su proyecto y lograr as la
satisfaccin total de su cliente.
Para lograr este objetivo, la administracin profesional de proyectos de
construccin requiere de un planteamiento que contribuya al control antes, durante
e incluso despus de su ejecucin.
2.3 Teora de la administracin de proyectos
2.3.1 Definicin de Proyecto
Para la fcil comprensin de los trminos que abarcan el concepto de
Administracin de proyectos se debe iniciar con la formulacin de las preguntas
Qu es administracin de proyectos? y Qu es un proyecto?
De esta manera se puede definir:
Administracin de Proyectos: Es la aplicacin de los conocimientos y
herramientas para dirigir con xito todas las actividades de un proyecto. (PMI,
2004)
Proyecto: Es el esfuerzo temporal (tiene un ciclo de vida), que se realiza para
alcanzar un objetivo con resultados nicos (PMI ,2004)
Otras definiciones:
Segn el (PMI 2004) un proyecto es un esfuerzo temporal que se lleva a cabo para
crear un producto, servicio o resultado nico.
En Administracin Exitosa de Proyectos, (Gido, y Clements 2003), un proyecto es
El esfuerzo para lograr un objetivo especifico mediante una serie especial de
actividades interrelacionadas y la utilizacin eficiente de los recursos.
9
Por definicin se deduce que todo proyecto tiene un ciclo de vida, y se encuentra
dividido por tres fases (inicial, intermedia y final), estas fases del ciclo de vida
ayudaran a definir el
Qu? Qu trabajo se debe de realizar en cada una de las diferentes
fases
Cundo? Cundo se deben generar los productos entregables
Cmo? Cmo ejecutar, controlar y aprobar cada fase y el
Quin? Esta involucrado en cada fase.
2.3.2 Ciclo de vida de un proyecto de construccin
Segn la gua de los fundamentos de la direccin de proyectos (PMI, 2004) el Ciclo
de Vida de un proyecto define las fases que conectan el inicio de un proyecto con
su fin.
La definicin del ciclo de vida de un proyecto puede ser tan extensa como sea
necesaria, el nivel de detalle que se requiere para los proyectos de construccin los
podemos ilustrar en el siguiente grfico.
Este ciclo de vida asume el hecho de que los planos constructivos y las
especificaciones, que son parte importante de la definicin del Alcance, ya estn
dados, por tanto la primera etapa o Inicial es la presupuestacin y el contrato.
10
Figura N 1 Ciclo de vida de un proyecto
Por lo general las fases de un proyecto son parte importante de un proceso
secuencial donde la conclusin de una fase indica el inicio de la otra. Para que
este efecto se cumpla se deber realizar la revisin y verificacin de que todos los
criterios de aceptacin cumplan con lo requerido.
Para los proyectos de construccin donde el tiempo de conclusin de la obra es
una de las mayores preocupaciones, resulta indispensable traslapar algunas de las
actividades intrnsecas, previo a su verificacin y aceptacin.
El grfico anterior refleja las diferentes fases de un proyecto de construccin,
adems se identifican los entregables requeridos para la conclusin.
A continuacin se explican los principales procesos de la Figura N 1
INICIAL
INTERMEDIA FINAL
11
2.3.2.1 Presupuestacin
La estimacin del costo aproximado de un proyecto previo a construccin, es a lo
que comnmente se le conoce como Presupuesto.
Este proceso se ve afectado por un sin numero de aspectos que influyen
directamente en el calculo de costos de mano de obra y materiales. Algunos de los
aspectos o variables que deben de considerarse en todo momento en el proceso
de estimacin de costos en la construccin son:
Derivados del petrleo
Insumos importados
Decisiones polticas
Crecimiento demogrfico
Globalizacin
Ubicacin geogrfica y condiciones climticas
En general se puede afirmar que no existen dos compaas o empresas
constructoras que realicen presupuestos con un mismo patrn, todas tiene un
sistema diferente para identificar los costos, comnmente las grandes empresas
utilizan a una persona especialista y dedicada nicamente a la estimacin de
costos.
Otras constructoras realizan estimaciones en algunas de las actividades, por lo
general el costo del la obra gris, y someten a los subcontratistas a la estimacin de
sus actividades eliminando parcialmente la subjetividad en el costo total de la
obra.
En constructoras de menor tamao las estimaciones las realiza por lo habitual el
mismo contratista, utilizando mtodos tradicionales basados en las experiencias
vividas, o un costo fijo por metro cuadrado. Esta tcnica puede ser tan beneficiosa
como perjudicial para el contratista y para el cliente mismo.
12
Una contratacin basada en un presupuesto mal realizado, tambin conocida en el
sector publico como Presupuesto Ruinoso podra ser causante del abandono por
parte del contratista o simplemente recurrir a la pobre ejecucin de las
actividades.
Para efectos de estimacin de precios de un proyecto de construccin se debe
identificar los siguientes costos.
Costos directos:
Todos aquellos gastos que se deben realizar para la ejecucin del proyecto. Costo
de materiales incluyendo costo por almacenamiento si fuera necesario, impuestos,
y transporte Costos mano de obra, herramienta y equipo, todas las cargas sociales
y plizas de seguros, feriados, vacaciones, aguinaldo, preavisos, cesantas,
viticos, bonificaciones.
Costos indirectos:
Se deber considerar desde la estructura de la organizacin, hasta todos los
gastos que se generan a nivel administrativo, gastos de oficina, telfono, alquiler de
todo aquello que se tenga que gastar aun y as no existiera un proyecto.
Costo de la utilidad del contratista:
En todo contrato existe el monto de utilidad, que esta entre un 12% y un 15%
sobre el monto de costos total.
13
Rendimiento de mano de obra y materiales por actividad:
Es de suma importancia para la correcta elaboracin del presupuesto contar tablas
de clculo de rendimientos, para esta gua se recomienda utilizar las tablas
utilizadas y recomendadas en el curso de presupuestacin de obras de
construccin emitido por el Instituto Tecnolgico de Costa Rica y la recopilacin de
datos por profesores e Ingenieros de esta institucin.
El diseo de este formato se definir en esta gua mediante el desarrollo de la
propuesta para la Gestin del Tiempo y Gestin del Costo del Proyecto.
Costos por imprevistos:
A pesar de que en la etapa de presupuestacin se analizan todos los diferentes
rubros involucrados, en la construccin residencial, resulta casi imposible predecir
aspectos climatolgicos, atrasos en la entrega de materiales, e incluso aspectos
constructivos que simplemente se pasaron por alto, para cubrir este tipo de
situaciones se debe considerar un 5% sobre el monto total.
2.3.2.2 El contrato
Para esta fase del proyecto se propone la redaccin de un documento contractual
que indique, todos los puntos definidos y aceptados en el acta de constitucin del
proyecto adems de los aspectos legales que permitan la tranquilidad de ambas
partes (Contratista y Contratante).
El contrato debe ser claro y expedito sin la mayor complicacin y que abarque la
descripcin total del proyecto, costo total, sistema de pagos, clusulas de
cumplimiento y deberes de ambas partes. (Anexo 1)
14
2.3.2.3 Ejecucin
2.3.2.1
La fase de ejecucin de los proyectos de construccin se divide para efectos de
esta gua en cuatro entregables.
Movimiento de tierra y Preliminares
Obra Gris
Instalaciones
Acabados
Estos entregables y sus debidos paquetes de trabajo describen el contenido total
del proyecto, y se definirn mediante la Estructura Detallada de Trabajo (EDT).
2.3.2.2
2.3.2.4 Seguimiento y Control
Este proceso se realiza a travs del todo el proyecto, recopilando informacin del
avance del trabajo, con el fin de enfrentarlo a una comparacin con lo pactado en
el acta de constitucin, cronogramas o al mtodo de evaluacin definido.
Segn el PMBOK (PMI 2004), esta etapa se compone de aquellos procesos
realizados para observar la ejecucin del proyecto de forma que se puedan
identificar los posibles problemas oportunamente y adoptar las acciones
correctivas.
El control y seguimiento se debe definir de la manera ms extensa posible para
cada una de las gestiones del plan de proyecto, en este documento se identificaran
con exactitud las referentes a las Gestiones de Alcance, Costo, Tiempo y Calidad.
2.3.2.5 Cierre
En proyectos de construccin este proceso bajo una administracin eficiente, es
prcticamente una entrega y una aceptacin por parte del solicitante, de otra
manera puede ser tan complicada como la ejecucin del proyecto.
15
Por lo que con el fin de obtener un cierre eficaz del proyecto, se disearan para
cada proceso plantillas para el control de calidad, control de avance, y aceptacin
que permitan la fluidez de proceso de cierre del proyecto.
2.4 Grupos de Procesos en la administracin de proyectos
Para obtener una administracin exitosa de proyectos, la metodologa
recomendada por La gua de los fundamentos de la direccin de proyectos
PMBOK (PMI ,2004) define cinco grupos de procesos y nueve reas de
conocimiento.
Los cinco grupos de procesos que se identifican son:
Iniciacin: Define el inicio del proyecto.
Planificacin: Define y refina el curso del proyecto y el cmo se lograrn los
objetivos y alcance pretendido.
Ejecucin: Es el proceso donde se integran los recursos para accionar y llevar
acabo las diferentes tareas y sub.-tareas del proyecto.
Seguimiento y Control: Define cmo y cundo se ejecutar la supervisin del
avance, con el fin de comparar lo ejecutado con lo planeado.
Cierre: Es la etapa que indica la conclusin y se formaliza la aceptacin del
producto requerido.
Es importante destacar que los procesos son diferentes a las fases del proyecto y
que los grupos de procesos se repiten para cada fase del proyecto.
16
Los Grupos de Procesos de Direccin de Proyectos estn relacionados por los
resultados que producen. La salida de un proceso, por lo general, se convierte en
la entrada a otro proceso o es un producto entregable del proyecto PMI (2004).
Figura N 2 Los Grupos de Procesos interactan en un proyecto
Sin embargo se presentan traslapes entre un proceso y otro, en la figura #3
observamos como el proceso de iniciacin se traslapa con los procesos de
planeacin, ejecucin y control, dado que siempre existen aspecto que deben
verificarse antes de dar luz verde para el inicio formal de la etapa, tambin
podemos apreciar como la etapa de planeacin se traslapa con la de inicio,
ejecucin y control ilustrando que el proceso de planeacin se da durante todo el
proyecto. (Chamoun, Y 2002)
Los procesos de ejecucin y control adems de traslaparse, inician en el mismo
momento indicando que siempre tiene que existir control durante toda la ejecucin
del proyecto. (Chamoun, Y 2002)
Para la curva de cierre inicia en el momento en el que los procesos de ejecucin y
control empiezan a descender en busca de la conclusin del proyecto. (Chamoun,
Y 2002)
Inicio Finalizacin
Nivel de
Activida
ddd
Tiempo
Procesos de
Iniciacin
Procesos de
Planeacin
Procesos de
Ejecucin
Procesos
Controladores
Procesos de
Cierre
17
reas del Conocimiento
Segn el PMBOK (PMI 2004) Las nueve reas del conocimiento que se relacionan
directamente con los grupos de procesos se definen de la siguiente forma.
Alcance: Define todos los procesos y el nivel de aceptacin necesarios
para la ejecucin exitosa del proyecto y todas aquellas actividades necesarias para
completar el proyecto.
Tiempo: Incluye, cronogramas, calendarios y todo lo necesario para guiar
un proyecto a concluir en el tiempo establecido.
Costo: En esta rea se deber presupuestar ya sea de manera global o
por actividad el costo total del proyecto y el como darle seguimiento a los procesos
para garantizar que se mantengan dentro de esta estimacin.
Calidad: Es quizs el rea de conocimiento de mayor importancia, aqu se
deben definir los estndares de aceptacin de la calidad del producto y como
cumplirlos y llenar la expectativas de los patrocinadores.
Recursos Humanos: Es el proceso dnde se organiza, define y asigna los
roles y responsabilidades del capital humano que se tiene a disposicin dentro del
equipo de proyecto.
Comunicacin: Se refiere a la programacin y definicin de cmo y
cundo se generara y recopilara la informacin del proyecto.
Riesgo: Este proceso tiene como objetivo general el reducir los aspectos
negativos, identificar las oportunidades y amenazas, y prever posibles problemas y
el cmo controlarlos y enfrentarlos eficazmente.
Adquisiciones: En esta rea de conocimiento se planifica la estrategia a
seguir para la adquisicin de los recursos necesarios para la ejecucin del
proyecto.
Integracin: La gestin de integracin es la actividad que unifica, administra e
integra todas las dems reas del conocimiento.
18
En vista que en la mayora de los proyectos de construccin las
expectativas, giran alrededor de tres grandes interrogantes, qu es lo que abarca
el proyecto?, cunto costar? y en qu tiempo se realizar?
En este documento se enfocar y se profundizar en la Gestin del Alcance,
Tiempo, Costo y como complemento indispensable para una administracin
exitosa se desarrollar la Gestin de Calidad.
19
3 Marco Metodolgico
Dentro de las metodologas adaptables a este tipo de proyecto se pueden
recomendar tres diferentes mtodos de investigacin que se podrn definir como:
Mtodo analtico-sinttico: donde lo analtico se refiere a la observacin y
examen de todos los hechos, y lo sinttico a la comprensin a partir del anlisis de
resultados.
Mtodo inductivo-deductivo: Es el tipo de investigacin por medio de la
observacin directa de los hechos, para as obtener mejores resultados,
conclusiones.
Mtodos particulares y especficos: Se aplican a las ciencias particulares.
Jurado (2002)
Adems La Gua de los Fundamentos de la direccin de proyecto (PMBOK 2004),
define los diferentes procesos y su interaccin con las reas de conocimiento para la
administracin de proyectos.
El objetivo principal de este trabajo es disear una Gua para la administracin de
la gestin del Alcance, Costo, y Tiempo dentro de los proyectos de construccin,
para lograr este objetivo se realizarn anlisis y estudios de la siguiente forma.
3.1 Mtodo de investigacin
Se tomaran los conceptos del PMBOK (PMI 2004 ) en combinacin con el Mtodo
inductivodeductivo aunado a la informacin suministrada, por los profesionales
en el tema (Juicio de Expertos), y complementada por las hojas de clculo de
Excel, para el clculo de costos y tiempo, y la metodologa de presupuestacin
segn el Instituto Tecnolgico de Costa Rica. Ortiz (2002)
La metodologa utilizada para la confeccin de este documento en las gestiones de
Tiempo y Costo se basa en la investigacin de documentos estadsticos, que se
20
refieren a la definicin de parmetros o estndares de medicin de tiempo y costo
de materiales de la construccin.
Estadsticas realizadas por el Colegio Federado de Ingenieros Y Arquitectos
(C.F.I.A), Cmara Costarricense de la Construccin (C.C.C), Instituto Tecnolgico
de Costa Rica (I.T.C.R), tesinas de administracin de proyectos de la U.C.I y
algunos documentos relativos sern la fuente principal de la informacin.
3.2 Tcnicas y Herramientas utilizadas para el lograr el objetivo final.
3.2.1 Gestin de Alcance del proyecto:
Este proceso demanda la definicin exacta de la descripcin del producto
solicitado, para alcanzar una mejor redaccin es necesario establecer con claridad
cuales son los requerimientos y criterios de aceptacin del cliente.
Para lo que se deber disear un plantilla que abarque todos los aspectos tcnicos
y especificaciones constructivas, sin pasar por alto tipo de material y acabados
que se utilizaran en la construccin de la obra.
Con el fin de disear una plantilla que exprese el mejor enfoque de lo requerido se
tomaran plantillas existentes o preestablecidas como base inicial y de referencia,
as se adoptarn aportes importantes y ajustes que faciliten el mximo de claridad
en el alcance del proyecto.
La utilizacin de las herramientas WBS (EDT) para la identificacin de las
actividades necesarias para la ejecucin del proyecto en conjunto con el diccionario
EDT, que describa con claridad los criterios de aceptacin se hacen sumamente
indispensables para el desarrollo de este proceso.
21
3.2.2 Gestin del Tiempo del proyecto:
Realizados el EDT en la gestin de Alcance se realizara el secuenciamiento de
las actividades utilizando herramientas como el Project y el juicio de expertos.
Seguidamente se definir la estimacin del tiempo de duracin por actividad,
utilizando la gua de rendimientos de mano de obra recomendado por El Instituto
Tecnolgico de Costa Rica y el Departamento de Ingeniera en Construccin y el
documento Rendimiento de materiales y mano de obra Ortiz (2002).
A esta metodologa de clculo de rendimientos, se le aplicara la tcnica de
estimacin de tiempo PERT, tomando como base, o tiempo optimista el
sugerido en este documento, aplicado a una hoja de calculo llamada Calculo de
costo, tiempo y materiales, facilitando la elaboracin del cronograma del proyecto.
El requerimiento clave en este proceso es definir, controlar y asegurarse de que el
proyecto termine segn lo planeado en el cronograma, para el seguimiento y
control de cumplimiento se diseara una plantilla de inspeccin basada en el
porcentaje de avance, que permitir la comparacin de lo real con lo establecido
adems se analizaran los resultados bajo los criterios de la ruta crtica.
22
3.2.3 Gestin Costo del proyecto.
La estimacin precisa de los costos de un proyecto de construccin, por lo general
es casi imposible acertar con un 100% de exactitud.
Para obtener un mayor acercamiento a ese 100%, se definirn rendimientos de
material tambin examinados y avalados por el Instituto Tecnolgico de Costa
Rica y documento Recopilacin de informacin. Ortiz (2004).
Esta recopilacin de informacin en conjunto con la identificacin de los tiempos
requeridos para la conclusin del proyecto, sern tabulados y organizados en una
hoja de clculo diseada para este efecto.
Esta hoja de clculo estar diseada para facilitar el clculo de costos, tiempo de
duracin por actividad del proyecto, adems servir como referencia para el control
de compras y suministro de materiales.
Este proceso se complementara sometiendo los resultados a un anlisis de Valor
Ganado,
3.2.4 Gestin Calidad del Proyecto:
G.A Arquitectos constructores no tiene polticas de calidad establecidas, no
obstante en cada uno de sus proyectos procura lograr el mximo de calidad
requerido, siguiendo nicamente los parmetros de medicin expresados en el
contrato y por las inspecciones oculares realizadas en el lugar de la obra.
En este documento se definirn, las polticas y criterios de aceptacin de la calidad
del producto final, se implementaran sistemas de medicin de la calidad basados
en plantillas de inspeccin y listas de verificacin.
Para el seguimiento y control de calidad se definirn la plantilla de control de
cambios utilizando el juicio de expertos para una clara definicin de los
componentes de esta plantilla.
23
4 Desarrollo
4.1 Gestin de Alcance del Proyecto
La Gestin del Alcance puntualiza todos los procesos y el nivel de aceptacin
necesarios para la ejecucin satisfactoria del proyecto. Segn la Administracin
Profesional Proyectos APP (Chamoun, 2000) La Gestin de Alcance asegura que
el proyecto incluya todo el trabajo requerido y slo el trabajo requerido para
terminar el proyecto exitosamente.
En el PMBOK (PMI, 2004) se describe el flujo de los cinco procesos (Planificacin
del Alcance, Definicin del Alcance, Crear EDT, Verificacin del Alcance, y Control
del Alcance) las entradas, herramientas y salidas necesarias para asegurar que se
incluya todo el trabajo requerido para el desarrollo de la Gestin Alcance.
Mediante esta Gestin se identifican todas las tareas y subtareas necesarias para
la ejecucin del proyecto. Para la definicin preliminar de estas actividades es
indispensable definir el Acta de Constitucin o Charter del proyecto (entrada para
planificacin), en conjunto con la utilizacin de herramientas como el EDT (WBS), y
la Definicin del Alcance.
4.1.1 Definicin del Acta de Constitucin del Proyecto
El Acta de Constitucin es el documento en el que se definen todos los entregables
y el nivel de aceptacin necesarios para la ejecucin exitosa del proyecto. Su
finalidad consiste bsicamente en la descripcin del contenido del trabajo, el por
qu del proyecto, restricciones, supuestos y expectativas de los involucrados,
recursos asignados al proyecto y los involucrados. Enunciado del trabajo
SOW, supuest os y rest ri cci ones, resumen del presupuest o.
24
El diseo de esta herramienta, esta directamente relacionado con el proceso de
Iniciacin, definido en el captulo dos de este documento, como la etapa que da
inicio al proyecto. Para obtener un mejor entendimiento de su contenido es
necesario extender esta definicin.
Inicio: Establecer la visin del proyecto, el que; la misin por cumplir y sus
objetivos, la justificacin del mismo, las restricciones y supuestos. A.P.P. (Y.
Chamoun, 2000).
Estos principios en conjunto con una clara identificacin de los involucrados y sus
funciones, nos genera la herramienta definida como Acta de Constitucin o
Charter del Proyecto.
En el proceso de iniciacin se identifica la existencia de un nuevo proyecto, o
simplemente la autorizacin formal del inicio de la prxima fase de proyecto ya en
ejecucin para la ejecucin del proyecto.
En APP (Chamoun, 2000), menciona. Los Proyectos surgen de alguna o varias de
las de las siguientes causas,
Demanda del mercado
Peticin del Cliente
Necesidad de negocio
Requerimientos legales
Avances tecnolgicos
El ejemplo desarrollado en este documento (La construccin de los apartamentos
Rogana), se inicio por la peticin de un cliente, de G.A. Arquitectos
Constructores.
A este tipo de peticin la constructora reacciona como lo hace comnmente, recibe
una solicitud verbal a participar en la presupuestacin de la obra, basado en los
planos constructivos, suministrados por el arquitecto.
25
La prctica comn de la constructora no es recomendable para una administracin
profesional de proyectos por lo que recomienda, para obtener una definicin clara,
aplicable y acorde con lo requerido por el Acta de Constitucin, se consideren los
siguientes aspectos.
4.1.2 Enunciado del trabajo (SOW)
El SOW es la descripcin narrativa de los productos, servicios, o resultados que
deben suministrarse. PMBOK (PMI, 2004)
Todo proyecto de construccin da inicio cuando se define el Acta de Constitucin,
del proyecto por lo que, en el momento mismo en que se presenta la oferta de
participar en la cotizacin se debe recopilar el mximo de informacin, este
documento se conoce como el SOW del proyecto.
El SOW debe obtenerse durante la primera entrevista con el cliente, para ampliar la
informacin, ya suministrada en los planos constructivos. (Considerados como
insumo para los apartamentos Rogana.)
Esta informacin facilitara la definicin del alcance del proyecto, la presupuestacin
ser mas correcta y la redaccin del acta de constitucin mas efectiva.
Para la descripcin de los apartamentos Rogana, debe indicar m
2
de construccin,
descripcin de los acabados de pisos, cielos, paredes, enchapes, carpintera y la
descripcin de todos los entregables y su criterio de aceptacin.
La explicacin deber ser clara y concisa se deber presentar al cliente y puede y
debe estar como anexo al contrato de construccin.
Para el ejemplo utilizado en este documento se define de la siguiente manera:
Cuadro N 3 Enunciado del trabajo
Enunciado del trabajo (Preliminar)
Proyecto : Apartamentos Rogana
26
Ubicacin 400 N, 200 E. Y 75 N de Bar Shot, Curridabat
Fecha 14 de julio 2006
Objetivo: Definicin preliminar del proyecto
Se solicita la presupuestacin para la construccin de los apartamentos Rogana, ubicados Urbanizacin Pinares de
Curridabat.
Segn declaraciones del arquitecto, que fungir como responsable del proyecto, los apartamentos constan de 240 m2 cada
uno y debern construir de acuerdo a las especificaciones tcnicas suministradas en los planos constructivos.
Las expectativas tanto del Arquitecto como del patrocinador del proyecto, la calidad de los acabados finales debe ser calificada
como la mejor. Esto significa que debe cumplir con todas las normas de la construccin y con los aspectos de calidad
definidos tanto en los planos constructivos como en las especificaciones resumidas a continuacin.
Los materiales a utilizar sern de mxima calidad as como el concreto que se mezcla en sitio debe cumplir con todas las
normas establecidas, y debern cumplir con los siguientes requisitos.
Concreto de sello con una resistencia no menor a 175 Kg./cm
2
Concreto para placas y todos los elementos estructurales deben ser de 210kg/cm
2
Bloques de concreto para el primer nivel 15*20*40cm de Productos de Concreto
Toda la varilla para estructuras es de grado 40 excepto para las varilla #5, #6, #8 debern ser de grado 60
Se utilizaran piso pretensazo para los entrepisos de Productos de Concreto
En las paredes del segundo nivel se utilizar bloques de concreto de 12*20*40 cm
Todos los repellos deben ser maestreados y utilizando fibra y aditivos para su mayor adherencia
La cubierta es de perlin y lamina esmaltada , soldadura de 3/32 Hilco
Las paredes debern ser empastadas antes de pintar, para mantener uniformidad en las texturas.
Los pisos del primer nivel en Pizarra gris en el segundo nivel de madera marca Pergo
Las puertas y rodapi en Cedro laqueadas y con acabados tonalidad Mate
Ventaneara de aluminio color negro
Cielos de Gypsum
Los apartamentos constan de 225 m
2
cada uno, distribuidos de la siguiente forma
Sala
Comedor
Cocina
Dos habitaciones
Sala TV
Dos y medio Baos
Cuarto de pilas
Cuarto de servicio con bao completo
Los entregables del proyecto se definen de la siguiente forma
1 CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS
1.1 Obra Gris
1.1.1 Trabajos Preliminares
1.1.2 Cimientos
1.1.3 Paredes planta baja
1.1.4 Entrepisos
1.1.5 Paredes segundo piso
1.1.6 Techo (Subcontrato)
1.1.7 Contrapiso
1.1.8 Cochera
1.1.9 Contrapiso cochera
1.1.10 Escaleras accesos
1.2 Acabados
1.2.1 Escaleras metlicas
1.2.2 Instalaciones
1.2.3 Cielos(subcontrato)
1.2.4 Pintura(Subcontrato)
1.2.5 Enchapes (Subcontrato )
27
1.2.6 Carpintera
1.3 Entrega
1.4 Fin
Existe un presupuesto de 80000000 para la construccin total del proyecto y se estima una duracin de treinta y ocho
semanas para su ejecucin.
El proyecto ser inspeccionado por seor Arquitecto (profesional responsable), y deber ser entregado en un plazo de 38
semanas, de no ser as se aplicara una multa a la empresa constructora de 10000 por da de atraso.
Elaborado por
Versin # Fecha
4.1.1.2 Restricciones y supuestos
Aqu se debe incluir todas las restricciones especficas del proyecto que se le
apliquen al administrador o al equipo de trabajo, adems de los supuestos con el fin
de considerarlos a la hora de iniciar la implementacin del alcance del proyecto.
(Ver cuadro N 4)
Para acelerar el proceso de diseo del Acta de constitucin se utiliza el criterio de
expertos y las expectativas del cliente directo.
28
Cuadro N 4 Restricciones del proyecto
Restricciones del proyecto
Para la construccin de los apartamentos el contratista general (G.A Arquitectos Constructores) no esta
autorizado para hacer ningn cambio en el alcance del proyecto, sin antes ser autorizado debidamente por el arquitecto
responsable.
La constructora deber solicitar los materiales requeridos para la ejecucin de las diferentes actividades con 48
horas de anticipacin a su uso.
El proyecto deber ser entregado en el plazo de treinta y ocho semanas, a partir de la firma del contrato.
El presupuesto aprobado es de 80000000.00 ochenta millones de colones
Se suponen suelos de buena calidad a 1 metro de profundidad (Segn estudios realizados)
Todos los materiales debern ser solicitados con 48 horas de anticipacin para evitar atrasos, se supone que con
este plazo debern ser entregados en la obra en plazo no mayor a este.
En cuanto al pago, se giraran semanalmente los cheques a nombre del contratista por el monto ya establecido en
el contrato.
Se considera una demora no mayor a los quince das hbiles por mal clima

4.1.1.3 Identificacin de los involucrados
Se debe de identificar a todas aquellas personas que estarn involucradas
directamente con el proyecto, el gerente, patrocinador, cliente y todos aquellos que
puedan afectar positiva o negativamente el proyecto.
Cuadro N 5 Involucrados en el proyecto
Involucrados en el proyecto
Nombre Clasificacin # Telfono Correo electrnico
Familia Soto Cliente
Arquitectos
Carlos Umaa Ynez
Carlos Umaa Ganbassi
Diseo e inspeccin
Arq. Gilberto Alvarado Arrieta Contratista general
Arq. Oscar Rodrguez Mejias Arquitecto residente
Fernando Torres Maestro de obras
Proveedores Distribuidores de materiales varios
Para un mejor enfoque de las responsabilidades y funciones de los involucrados se
desarrolla la Matriz de Responsabilidades en el apartado 4.1.7., de este captulo.
La integracin de estos apartados conforma el Acta de Constitucin, para
apartamentos Rogana y se encuentra en el Anexo N 3.
29
4.1.3 Planificacin del Alcance del proyecto
Este proceso inicia con la redaccin de un documento donde se define el contenido
total del proyecto.
El SOW, el Acta Constitucin o Charter del proyecto descritos el la seccin 4.1,
son las entradas principales para la planeacin del Alcance, el contenido final de
este documento ser utilizado como la lnea base del Alcance del proyecto y es
conocido como Plan de Gestin del Alcance del proyecto.
A partir de la informacin recopilada en este documento se establecen los criterios
para la definicin de los entregables y sus paquetes de trabajo, que sirve como
base para confeccionar la lista de actividades consiguiendo de esta manera el EDT
(WBS) del proyecto, segunda salida de la planificacin del Alcance (apartado 4.1.4,
Anexo N 5), seguidamente con la definicin de las actividades, se desarrolla el
diccionario del EDT, para la descripcin del alcance, sistemas de medicin y
criterios de aceptacin para cada uno de los entregables. Ver Anexo N 6.
Como tercera salida a la planeacin se definir el proceso que especifique el como
se obtendr la verificacin y aceptacin de los productos entregables completados
del proyecto (PMI, 2004), para Rogana se le solicitara la inspeccin al arquitecto
responsable del proyecto, firmando su aceptacin en el libro de bitcora.
Para el control de cambios en el contenido del alcance se deber tramitar
a travs de una Solicitud de Cambios (Anexo 7), la que ser firmada y
autorizada por el patrocinador del proyecto o profesional responsable.
Para lograr un mejor seguimiento del Alcance se definir el proceso a
segui r medi ant e el desar r ol l o de l a Gest i n Cal i dad.
30
4.1.4 Definicin del Alcance del proyecto.
En este proceso se debe describir con amplitud todos los pormenores de los
entregables del proyecto, se recomienda la subdivisin de las actividades en sub.-
actividades o paquetes ms pequeos, de manera que sean fciles de controlar y
que a su vez proporcionen una mayor explicacin y mayor entendimiento de su
contenido para el cliente y para todos los involucrados. Entre ms se logre
desglosar este enunciado, mejor ser la definicin del Alcance y mejores sern los
resultados obtenidos, desde la presupuestacin misma hasta la conclusin o cierre
tambin se revisaran los supuestos y restricciones, de manera que se actualiza la
informacin general del proyecto. Esto se hace mediante el anlisis del producto,
anlisis de los interesados y juicio de expertos.
La integracin de los documentos, descritos en los apartados anteriores, las
especificaciones tcnicas y los planos constructivos que se suministraron como
insumo del proyecto son de gran importancia, los resultados obtenidos de esta
integracin y la utilizacin de herramientas como el EDT (WBS) definen con
exactitud el alcance del proyecto.
Como consecuencia de este proceso se obtiene la actualizacin del Enunciado del
Alcance. Anexo 4. de la obra.
Se deber identificar los requisitos del cliente y de otros involucrados, as como
4.1.5 Creacin del EDT (WBS) del Proyecto
La intencin de esta gua es suministrar al administrador de proyectos de
construccin, un formato que proporcione tcnicas y herramientas que faciliten el
seguimiento y control de la obra. La herramienta EDT suministra esa ayuda,
durante todo el ciclo de vida del proyecto.
Las caractersticas principales de esta herramienta, incluye el desglose de todas las
tareas y subtareas de cada entregable, de manera tal que sean fciles de manejar,
controlar, medir y de asignar responsables para su ejecucin eficiente.
31
Una apropiada definicin del Alcance es crtica para el xito del proyecto cuando
existe una pobre definicin del alcance, el costo final del proyecto puede esperarse
que sea mas elevado por todos los cambios inevitables que afectan el ritmo del
proyecto, por que re hacer incrementa el tiempo del proyecto, y baja la
productividad y fuerza del trabajo Construccin Extensin to PMBOK Guide 2000
(PMI, 2003).
Ciertamente todos los proyectos de construccin residencial son parecidos y
podran inclusive tener los mismos entregables, igualmente el desarrollo del EDT
para los apartamentos Rogana podra ser utilizado en varios proyectos similares, y
tomarse como plantilla para futuros proyectos.
En este caso es importante recordar la definicin de Proyecto y tener presente
que todo proyecto es nico y que cada EDT lo es tambin, la plantilla desarrollada
para los apartamentos Rogana se puede utilizar como insumo en el prximo
proyecto, pero debe actualizarse y ajustarse al mismo.
El siguiente grfico ilustra el EDT del proyecto, definido mediante la tcnica
conocida como Tormenta de ideas en combinacin con el Juicio de expertos, el
conocimiento y experiencia del Director del Proyecto (autor de esta tesina), en este
tipo de proyectos y el resultado de los apartados definidos anteriormente.
Figura N 3 EDT del proyecto
El detalle de este EDT se puede ver en el Anexo # 5
32
La definicin de estas actividades y subactividades, se toma como base para el
planeamiento, presupuestacin, determinacin de los tiempos de duracin,
asignacin de recursos y la elaboracin del cronograma del trabajo.
Una de las principales salidas de la elaboracin del EDT y como documento de
validacin y respaldo se conoce como Diccionario EDT, este documento se utiliza
para desglosar cada una de las actividades y subactividades definidas en el
apartado anterior, con el propsito de detallar todos los componentes que puedan
afectar su ejecucin, adems de toda la informacin necesaria para facilitar la
gestin administrativa.
Esta plantilla provee de informacin a los involucrados en el proyecto. Aclara las
dudas en cuanto al alcance de cada actividad, describe y detalla cada una de las
actividades requeridas en el proyecto. (Ver Cuadro N 6)
Cuadro N 6 Diccionario EDT
Diccionario de cada actividad de la Estructura Detallada de Trabajo (EDT)
Informacin General de la actividad ID: EDT #:
Nombre de la actividad:
Descripcin:
Entradas:
Salidas:
Puntos de control:
Responsable (s):
Recursos Materiales:
Sub-contrataciones:
Estimaciones de la actividad
Duracin: Costo Final:
Fecha Inicio: Fecha Trmino:
Para el proyecto de los apartamentos Rogana se puede ver el diccionario en el Anexo 6.
Los documentos anteriores: el Enunciado del Alcance del proyecto detallado y
aprobado, la EDT y su diccionario conforman la lnea base del Alcance del
proyecto. (PMI, 2004)
33
4.1.6 Verificacin del Alcance
La edicin PMBOK (PMI, 2004) dice, La verificacin del alcance es el proceso de
obtener la aceptacin formal por parte de los interesados del alcance del proyecto
completado y los productos entregables relacionados
Para lograr esta aceptacin, y asegurarse que hayan cumplido los requerimientos
se deber de inspeccionar los entregables, sometindolos a una comparacin con
los criterios de aceptacin establecidos. De ser necesario se utilizaran pruebas de
laboratorio y de calidad para cumplir con el objetivo final.
La aplicacin de este proceso en el ejemplo utilizado (Los Apartamentos Rogana),
se establecen las inspecciones por parte del Arquitecto responsable del proyecto,
el contratista general y el maestro de obras, al menos dos veces por semana.
El objetivo principal de estas inspecciones es la comprobacin del alcance y el de
poder tomar decisiones preventivas y no correctivas de cada uno de los procesos,
esto permitir al Arquitecto responsable dar luz verde al inicio del siguiente proceso
sin mayores contratiempos.
Para los Apartamentos Rogana se establece.
Inspeccin rutinaria martes y viernes de cada semana con el arquitecto
supervisor o responsable.
Reuniones en el sitio el primer martes de cada mes con los involucrados,
con el fin de verificar el alcance del proyecto y otos aspectos relativos al
presente plan de proyecto,
Se realizaran inspecciones adicionales a las establecidas, para solicitar la
aprobacin y aceptacin de algn entregable completado con el fin de obtener
permiso para continuar con la prxima actividad vinculada, sin que esto
afecte las inspecciones de rutina a menos que se de un consentimiento
mutuo entre los involucrados.
34
Para la debida documentacin de todos los cambios o correcciones,
sugeridas se utilizara la bitcora del proyecto suministrada por el Colegio
Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).
La verificacin del alcance involucra tambin la inspeccin de la calidad del
producto, para este efecto se desarrollara en este documento La Gestin de
Calidad, que debern actuar en conjunto con las actas o plantillas firmadas de
aceptacin del entregable para obtener as un mejor criterio de aceptacin y de los
procesos necesarios para obtener la calidad deseada.
4.1.7 Control de Cambios en el Alcance
El control de Cambios en el Alcance del proyecto tiene como objetivo, identificar e
influir sobre los factores que crean cambios durante la ejecucin del proyecto,
asegurar que son beneficios o que impacto ocasionan y a su vez documentar la
existencia de un cambio en el alcance a travs del Control Integrado de Cambios
del proyecto.
En proyectos de construccin los cambios pueden darse, por un sin nmero de
razones, desde
Una pobre interpretacin de diseo por parte de los involucrados
El cliente puede visualizar mejor el producto final
Una omisin en el programa de diseo
Se necesita recortar en el presupuesto
Se necesita terminar antes de lo planeado, etc., etc.
En todos estos casos se recomienda primeramente cuestionar el cambio.
Son estos cambios en beneficio del proyecto?
Cunto es el costo extra que genera?
Cunto tiempo se atrasar el proyecto?
Segn las expectativas definidas por el juicio de expertos los cambios en este y la
mayora de los proyectos de construccin es de aproximadamente un 15% de
35
diseo original. Sin embargo se supone como resultado de la aplicacin de la
administracin de proyectos un menor porcentaje de solicitudes de cambio.
Para suministrar el debido Control en el Alcance del proyecto se define la plantilla
para el control de avance semanal (Reportes de Rendimiento), adems se
identifican los pasos a seguir para la solicitud de Cambios en el Alcance en el
captulo 4.5 Gestin Integracin, 4.5.1 Control Integrado de Cambios.
4.1.8 Matriz de responsabilidades
Esta Matriz se genera a partir de la definicin del EDT del proyecto, ayuda a
identificar las responsabilidades de los involucrados durante toda la ejecucin del
proyecto.
En la matriz se puede apreciar quien es el que Ejecuta, participa, coordina,
inspecciona, autoriza y quien revisa.
Para los apartamentos Rogana, se define desde el inicio del proyecto como
responsable de inspeccionar y autorizar la ejecucin de la siguiente actividad al
Arquitecto del proyecto, la coordinacin se deja en manos del constructor o
contratista general del proyecto.
Se define al patrocinador de proyecto como la persona que autoriza la ejecucin
del proyecto junto con el arquitecto, por lo que se identifica como tal para todas las
actividades. (Ver cuadro N 7)
Cuadro N 7 Matriz de responsabilidades
Matriz de responsabilidades
36
E=Ejecuta P=Participa C=Coordina I= Inspeciona
A= Autoriza R= Revisa
Patrocinador Arquitecto Constructor M.Obras Subcontratos
1 CONSTRUCCION DE
APARTAMENTOS
1.1 Obra Gris A A / I C / R E
1.1.1 Trabajos Preliminares A A / I C / R E
1.1.1.1 Movimiento de tierra A A / I C / R P E
1.1.1.2 Trazado A A / I C / R E
1.1.1.3 Construccin de bodega A A / I C / R E
1.1.2 Cimientos A A / I C / R E
1.1.2.1 Excavacin A A / I C / R E
1.1.2.2 Confeccionar armadura A A / I C / R E
1.1.2.3 Chorrear sello A A / I C / R E
1.1.2.4 Confeccionar y colocar armadura
/columnas
A A / I C / R E
1.1.2.5 Chorrear cimientos A A / I C / R E
1.1.3 Paredes planta baja A A / I C / R E
1.1.3.1 Pega de block A A / I C / R E
/vigas
A A / I C / R E
1.1.3.3 Colocacin de formaletas
/columnas
A A / I C / R E
1.1.3.4 Colocacin de formaleta /vigas A A / I C / R E
1.1.3.5 Chorrear columnas A A / I C / R E
1.1.3.6 Repellos A A / I C / R E
1.1.4 Entrepisos A A / I C / R E
1.1.4.1 Colocacin de viguetas/block A A / I C / R E
1.1.4.2 Colocacin malla electro soldada A A / I C / R E
1.1.4.3 Instalacin Fontanera A A / I C / R P E
1.1.4.4 Instalacin Elctrica A A / I C / R P E
1.1.4.5 Chorrear losa y viga corona A A / I C / R E
1.1.4.6 Repello de Entrepiso A A / I C / R E
1.1.5 Escaleras A A / I C / R E
1.1.5.1 Confeccin e instalacin de
armadura
A A / I C / R E
1.1.5.2 Colocacin de formaleta A A / I C / R E
1.1.5.3 Chorrear escaleras A A / I C / R E
1.1.5.4 Repellar escaleras A A / I C / R E
1.1.6 Paredes segundo piso A A / I C / R E
/columnas
A A / I C / R E
/vigas
A A / I C / R E
/columnas
A A / I C / R E
1.1.6.7 Chorrear vigas A A / I C / R E
37
1.1.7 Contrapiso planta baja A A / I C / R E
1.1.7.1 Instalacin de Fontanera y
pluviales
A A / I C / R P E
1.1.7.2 Confeccin cajas registro A A / I C / R E
1.1.7.3 Instalacin elctrica A A / I C / R P E
1.1.7.4 Conformacin y compactacin de
terreno
A A / I C / R E
1.1.7.5 Instalacin malla electro soldada A A / I C / R E
1.1.7.6 Chorrear contrapiso A A / I C / R E
1.1.7.7 Repellar contrapiso A A / I C / R E
1.1.8 Cochera A A / I C / R E
/columnas
A A / I C / R E
/columnas
A A / I C / R E
/vigas
A A / I C / R E
1.1.8.11 Chorrear vigas A A / I C / R E
1.1.9 Contrapiso cochera A A / I C / R E
1.1.9.1 Conformacin y compactacin de
terreno
A A / I C / R E
1.1.9.2 Instalacin de Fontanera y
pluviales
1.1.9.3 Instalacin elctrica
1.1.9.4 Construccin de tanque captacin A A / I C / R E
1.1.9.5 Chorrear contrapiso A A / I C / R E
1.1.9.6 Repellar contrapiso A A / I C / R E
1.1.10 Escaleras accesos A A / I C / R E
1.1.10.1 Confeccin e instalacin de
armadura
A A / I C / R E
1.1.10.2 Colocacin de formaleta A A / I C / R E
1.1.10.3 Chorrear escaleras A A / I C / R E
1.1.10.4 Repellar escaleras A A / I C / R E
1.1.11 Tapias A A / I C / R E
/columnas
A A / I C / R E
1.1.11.7 Colocacin de formaletas A A / I C / R E
/vigas
A A / I C / R E
38
/vigas
1.1.11.11 Chorrear viga A A / I C / R E
1.2 Techo
1.2.1 Soldadura A A / I C / R P E
1.2.1.1 Limpieza y pintura de material
para techo
A A / I C / R P E
1.2.1.2 Colocar cerchas A A / I C / R P E
1.2.1.3 Colocar clavadores A A / I C / R P E
1.2.1.4 Colocar cubierta A A / I C / R P E
1.3 Acabados
1.3.1.1 Instalaciones Elctrica A A / I C / R P E
1.3.1.1.1 Instalacin de lmparas A A / I C / R P E
1.3.1.1.2 Instalacin placas y pastillas
tomas y apagadores
A A / I C / R P E
1.3.1.1.3 Conexin caja breker A A / I C / R P E
1.3.1.1.4 Conexin Acometida A A / I C / R P E
1.3.1.1.5 Conexin bomba de agua A A / I C / R P E
1.3.1.2 Instalaciones Mecnica A A / I C / R P E
1.3.1.2.1 Instalacin losa sanitaria A A / I C / R P E
1.3.1.2.2 Instalacin Herrajes duchas A A / I C / R P E
1.3.1.2.3 Instalacin bomba A A / I C / R P E
1.3.1.2.4 Conexin tanque captacin A A / I C / R P E
1.3.2 Cielos A A / I C / R P E
1.3.2.1 Colocacin de Gypsum A A / I C / R P E
1.3.2.2 Empastado Gypsum A A / I C / R P E
1.3.3 Enchapes A A / I C / R P E
1.3.3.1 Piso A A / I C / R P E
1.3.3.2 Baos A A / I C / R P E
1.3.3.3 Escaleras A A / I C / R P E
1.3.4 Pintura A A / I C / R P E
1.3.5 Carpintera
1.3.5.1 Instalacin de marcos y puertas A A / I C / R P E
1.3.5.2 Instalacin de rodapi A A / I C / R P E
1.3.5.3 Instalacin de guarniciones
1.3.5.4 Limpieza general A A / I C / R E
1.4 Entrega A A / I C / R
1.5.1 Firma del acta de finalizacin A A / I P
39
4.1.9 Matriz de comunicaciones
La Gestin de las Comunicaciones del proyecto es otra rea del conocimiento que
debe desarrollarse dentro de todo plan de proyecto, en este documento realizado
con fines acadmicos no se desarrolla con amplitud, pero an as se considera
importante e indispensable el desarrollo de al menos una matriz de
comunicaciones.
El siguiente cuadro identifica las diferentes opciones de comunicacin y el como
se puede distribuir la informacin del proyecto a cada uno de los involucrados.
Es importante recordar que el diseo de esta matriz se realiza durante el proceso
de planeacin del proyecto y que debe ser actualizada durante todo el proceso de
construccin.
Cuadro N 8 Matriz de Comunicaciones
Ver Anexo17 y Anexo18, Control presupuestal y Orden de Compra
respectivamente.
Matriz de Comunicaciones
@ = Correo
electrnico
= Copia Impresa
Responsable
de generar la
informacin
Involucrado Rol
Reporte
Semanal
Ordenes
de
Cambio
Control
presupuestal
(Bisemanal)
Ordenes del
compras
(semanales)
Familia. Soto Patrocinador
@ @ @ @ fasoto@yahoo.com
Carlos Umaa Y Arquitecto
@
@
@ @
carluma@ice.com
Carlos Umaa. G Arquitecto
@ @ @ @
carlumag@ice.com
Gilberto Alvarado Adm. Proyecto
@ @
@ @
gilalvaradoa@yahoo
.com
Gilberto Alvarado Constructor
@
gilalvaradoa@yahoo
.com
Oscar Rodrguez Arq Residente
@ @ @ @
oro@yahoo.com
Fernando Torres M. Obras

829 1111
Varios Subcontratos
@ x
40
4.2 Gestin Tiempo del Proyecto
El objetivo principal de este proceso es definir tiempos de duracin por actividad y
duracin total del proyecto, controlar el proceso y asegurarse de que el proyecto
termine segn lo planeado.
Segn administracin Profesional de Proyectos la gua (Chamoun, 2002) el objetivo
de la administracin del tiempo Es el Proceso requerido para asegurar que el
proyecto termine de acuerdo el programa.
Como Herramienta principal para el desarrollo de este proceso se cuenta con el
software WBS para definicin de las actividades y, la herramienta MS Project
versin 2002, para realizar el secuenciamiento, cronograma y, la asignacin de
recursos y el clculo de la Ruta Crtica entre otros.
Seguidamente se utilizara la hoja de clculo de Excel para la estimacin del tiempo
de duracin por actividad, utilizando como referencia la gua de rendimientos de
mano de obra recomendado por El Instituto Tecnolgico de Costa Rica y el
Departamento de Ingeniera en Construccin y el documento Rendimiento de
materiales y mano de obra (Ortiz, 2002). Adems mediante la elaboracin de esta
hoja de clculo se podr calcular la cantidad de materiales requeridos
A esta metodologa de clculo de rendimientos de mano de obra, se le aplicara la
tcnica de estimacin de tiempo PERT, (Program Evaluation and Review
Tecnique PERT) para mejorar la estimacin del tiempo de duracin, para todas
aquellas actividades que por una u otra razn no fueron incluidas en el clculo
realizado por instituto Tecnolgico Ortiz (2002),
Una vez realizados estos procesos se analizaran los resultados bajo los criterios
de la Ruta Crtica. Para el seguimiento y control de cumplimiento se diseara una
plantilla de inspeccin basada en el porcentaje de avance, que permitir la
comparacin de lo real con lo establecido en el programa.
41
4.2.1 Definicin de las actividades:
Los proyectos de construccin residencial, en comparacin con cualquier otro
proyecto fuera del campo de construccin, tienen la particularidad de ser muy
similares en su estructura de desglose de trabajo.
Ciertamente cada proyecto es nico y cada residencia tiene sus propias
caractersticas, pero la estructura de las actividades a realizar es muy similar en
cada proyecto residencial, el cambio se da ms por el tamao o diseo de la
vivienda.
Esta caracterstica es analizada por los expertos, y facilita el proceso de
identificacin de los productos entregables hasta el nivel mas bajo en el EDT del
proyecto.
Para la representacin grfica, se utiliza la Herramienta WBS Chart Pro en
conjunto con el MS Project 2003 o 2002, (Anexo 5) adems para evitar los mal
entendidos se describe detalladamente los atributos de cada una de las actividades
mediante el diccionario del EDT (Anexo 6), el cual indica un identificador o cdigo
de actividad.
4.2.2 Establecimiento de la secuencia de las actividades.
El apartado anterior describe las ventajas de desarrollar proyectos de construccin
residencial bajo la metodologa recomendada por el PMBOK, dado a la similitud
estructural que mantiene este tipo de proyectos, al establecer la secuencia de las
actividades.
Para el caso de los apartamentos Rogana, se tomo la experiencia del
equipo del proyecto, para construir un diagrama de las actividades y su
secuencias, apoyados con la herramienta WBS Chart Pro y MS Project 2002.
42
Para los casos en que las actividades, puedan realizarse en paralelo con otra
actividad, se establecen las fechas de inicio creando as una relacin entre las
actividades, reflejndose en la disminucin de la holgura y tiempos de duracin
del proyecto.
4.2.3 Estimacin de los recursos de las actividades
Para la definicin de recursos como, mano de obra, herramientas, equipo y costo
necesario para el cumplimiento de cada actividad, se toma como base para el
clculo de rendimientos la informacin obtenida en documentos como
Rendimiento de mano de obra recopilacin (Ortiz, 2004) Anexo 9, Rendimiento
de materiales costos de construccin (Ortiz, 2004) Anexo 10, seguidamente el
documento principal para la recopilacin de datos ha sido la observacin directa de
las actividades en proyectos anteriores realizados por G.A Arquitectos
Constructores (Activos de los procesos de la Organizacin y el juicio de expertos )
para realizar una estimacin y documentacin de tiempos de duracin y materiales
requeridos por actividad.
Esta informacin se implementa en la hoja de clculo en Excel con el nombre de
Calculo de Costo Tiempo y Materiales para obtener la informacin necesaria.
(ver Anexo N 15)
Adems para la asignacin de recurso humano se utiliza la herramienta MS Project
2002, este tipo de herramientas brinda la ayuda necesaria para organizar y
planificar los diferentes recursos y la elaboracin del cronograma del proyecto.
Es importante recordar que para la estimacin del tiempo de duracin del
proyecto y de los recursos humanos se debe considerar tanto, la ubicacin
geogrfica y como las condiciones climticas ya que estos factores afectan
di r ect ament e el r endi mi ent o del equi po del pr oyect o.
43
De esta manera se disea la hoja de clculo de Excel, primeramente para la
estimacin de recursos materiales de la siguiente forma: Por ejemplo:
Se definen las caractersticas de la actividad, para la actividad confeccin de
columnas tipo C1
Cuadro N 9 Caractersticas de las actividades
Una vez definidas las caractersticas, cantidades y tipos de materiales (alcance del
trabajo y recursos materiales) se calculan las cantidades requeridas de recurso
Cuadro N 10 Clculo de cantidades
C1 COLUMNAS

Caractersticas generales de
la viga
Men
Medidas (cm) 12 X 30
Longitud
(m) 22.4
Resistencia del concreto
(kg/cm2) 210 Desperdicios
# de columnas 7 Varilla Concreto
Altura 3.2 5% 10%

Varilla longitudinal Aros
Nmero Cantidad
Peso
(kg/m)
Traslape
(m)
Long. Ef
(m)
Nmero
Separacin
(cm)
4 0 0.994 0.5 5.5 3 20
3 4 0.56 0.5 5.5 Peso 0.56

Clculo de materiales:

Descripcin Cantidad Unidad C.U. Total Kilos
Formaleta 25*30* 88.8832 ml 5300.00 471080.96
Concreto de viga 0.88704 m3 36510.45 32386.23
Varilla #4 0.00 unidades 2662.00 0.00 0.0
#3 17.11 unidades 1500.00 25658.18 57.5
Aros #3 15.8 unidades 1500.00 23730.00 53.2
Alambre negro 5.53 kg 565.00 3125.28
555980.7 110.6
44
Para la estimacin del clculo de concreto se utilizan las tablas de rendimiento de
materiales, en este caso se solicita el uso de concreto de 210kg/cm
2
Cuadro N 11 Rendimiento de materiales para el concreto (Ortiz, 2004)
CONCRETO
Dosificacin
Resistencia a la compresin
a los 28 das
Cemento Arena Piedra
Volumen
de
concreto
m
3
Cemento
(sacos de
50Kg)
Arena
m
3
Piedra
m
3
Kg/cm
2
Lb/in
2
1 3 6 1 4.37 0.486 0.972 105 1500
1 2.5 5 1 5.1 0.472 0.944 140 2000
1 2 4 1 6.12 0.456 0.912 175 2500
1 1.5 3 1 7.65 0.427 0.854 210 3000
1 1 2 1 10.2 0.378 0.756 245 3500
y se obtiene
Concreto Cemento Arena Piedra
Viga 6.8 0.4 0.8
Totales 6.8 0.4 0.8
Costo 27516.65 2751.74 6242.06 36510.45

Este procedimiento se calcula para cada actividad del proyecto, se obtiene
cantidades de material que mediante una hoja de resumen se suma y calcula su
costo.
4.2.4 Estimacin de la duracin de las actividades
Para este proceso es necesario conocer con precisin el alcance del trabajo de
cada actividad, los recursos necesarios para su ejecucin.
G.A. Arquitectos Constructores considera que para la realizacin de la construccin
de los Apartamentos Rogana deber de contar con al menos la siguiente cuadrilla
de trabajadores.
Arquitecto Residente
45
Un Maestro de Obras
Cuatro Operarios
Dos Ayudantes
Cuatro Peones
Un Bodeguero
Un guarda
Para poder estimar con mayor exactitud el tiempo de duracin se toma en
consideracin primeramente el juicio de expertos, seguidamente se analiza la
informacin existente como el caso las tablas de Rendimiento de Mano de Obra
(Ortiz, 2004) y se toma como la principal informacin para el calculo de
rendimientos.
Cuadro N 13 Rendimiento de mano de obra
Cdigo RENDIMIENTO DE MANO DE OBRA
Actividad o subactividad
Unidad Rendimiento por
horas hombre
Preparacin de armadura Kg. 0.174
Preparacin y colocacin de formaleta m
2
2.538
Colocacin de armadura Kg. 0.350
Fabricacin y colocacin del concreto m
3
4.969
Desencofrado m
2
1.1
Esta aplicacin se presenta de siguiente manera en la hoja de clculo en Excel
46
Cuadro N 14 Hoja de calculo duracin de las actividades
Cuadro N 13 Hoja de calculo duracin de las actividades
De igual manera este procedimiento se aplica para cada uno de las actividades
para obtener una estimacin del tiempo de duracin del proyecto, en el Anexo 11
se puede ver las hojas de calculo completas.
4.2.5 Desarrollo del cronograma
Para dar inicio a este proceso es indispensable conocer con exactitud la definicin
de cronograma, y que exactamente lo compone.
Segn el PMBOK (PMI, 2004) el cronograma es un proceso iterativo, que
determina las fechas de inicio y finalizacin planificadas para las actividades del
proyecto.
Mano de obra
Actividad Horas requeridas Costo
Armador Ayudante Pen Armador Ayudante Pen
Elaboracin de
armadura 27.7 22.1 0 23909.81 18392.16 0.00
Colocacin de formaleta y
armadura 11.1 11.1 9563.92 9196.08 0.00
Fabricacin y colocacin de
concreto 1.5 1.4 1.448832 1270.15 1204.34 1059.82
Chorreado 7.10 7.10 7.10 6134.77 5898.82 5190.96
Desencofrado
Totales 47.3 41.7 8.545152 40878.65 34691.40 6250.78

Total mano
de obra 81,918.39 colones
Mano de obra
Actividad Horas requeridas Costo
Armador Ayudante Pen Armador Ayudante Pen
Elaboracin de
armadura 27.7 22.1 0 23909.81 18392.16 0.00
Colocacin de formaleta y armadura 11.1 11.1 9563.92 9196.08 0.00
Fabricacin y colocacin de concreto 1.5 1.4 1.448832 1270.15 1204.34 1059.82
Chorreado 7.10 7.10 7.10 6134.77 5898.82 5190.96
Desencofrado
Totales 47.3 41.7 8.545152 40878.65 34691.40 6250.78

Total mano de
obra 81,918.39 colones
47
Para el desarrollo efectivo del cronograma del proyecto, se debe tener
conocimiento de todas las actividades involucradas (Actividades, Subactividades,
Sub -Subactividades), en sntesis el WBS es la herramienta N 1 para este
proceso, que aunado al apartado anterior 4.2.4 Estimacin de la duracin de las
actividades, y la herramienta MS Project 2002 para la definicin de las
dependencias (CC = Comienzo Comienzo, FF= Fin Fin, FC= Fin Comienzo,
CF = Comienzo Fin) definen con claridad el Cronograma del proyecto.
Esta integracin de proceso y herramientas, generan un diagrama de Gantt, con el
cual podemos visualizar con detalle la congruencia y lgica del inicio y fin de las
diferentes tareas, adems se puede apreciar la Ruta Crtica del proyecto. (definida
y desarrollada en el apartado 4.2.8 de este captulo).
Una vez elaborado el cronograma mediante el uso de los diferentes Software de
computacin, permiten observar cuales actividades son crticas, o que pasa si me
atraso o adelanto en una actividad x, lo que facilita la toma de decisiones
preventivas y correctivas antes de iniciar el trabajo, y durante la realizacin del
mismo.
El cronograma para el proyecto Apartamentos Rogana ha sido depurado de
forma tal que sea lo ms completo y lgico posible, para as alcanzar el objetivo
principal.
En la prctica comn se defini como fecha de inicio el da 19 de Julio 2006 y se
estableci un perodo de treinta semanas para su ejecucin, o sea fecha de
terminacin y entrega el 19 de Marzo 2007.
Estos tiempo se analizaran durante el desarrollo del cronograma y si es posible su
realizacin en ese tiempo, o en menos tiempo o inclusive si es necesario
extenderlo a un tiempo mas lgico de duracin.
El resultado de este proceso se puede apreciar en el Diagrama de Gantt en el
Anexo 12.
48
4.2.6 Control del Cronograma
Para establecer criterios para el control de cronograma es necesario contar con la
aprobacin de la lnea base de cronograma, la que para el proyecto de
construccin de los Apartamentos Rogana, se defini en el apartado 4.1 Gestin
del Alcance del proyecto. En ese apartado se defini la lnea base del Alcance, la
del cronograma se define en el apartado anterior.
Esta se debe de tomar como punto de partida para el control de cronograma, debe
respetarse en todo momento sin hacer ninguna alteracin que no sea bien
justificada y aprobada a travs del Control Integrado de Cambios.
El proceso de control del tiempo del proyecto incluye recopilar cada determinado
tiempo informacin sobre su desempeo, comparando el real con el planeado y
llevando a cabo acciones correctivas si el desempeo real esta retrasado con
relacin al planeado (Gido, Clements, 2003).
Para lograr un control efectivo se debe de hacer un seguimiento y valoracin del
avance de cada actividad, mediante las inspecciones diarias y reportes
bisemanales, especificando con exactitud el estado de las actividades en proceso.
En el apartado 4.5 Gestin integracin se detalla con exactitud esta plantilla para
los reportes de rendimiento y avance.
4.2.7 Control de cambios al Cronograma
Todos los cambios propuestos debern ser primeramente solicitados de manera
formal mediante la plantilla de solicitud de cambios (Anexo 7), seguidamente se
valoran y aprueban o rechazan.
En el apartado 4.5 Gestin de Integracin se consideran los aspectos para a
gestionar los cambio solicitados.
Es importante mencionar que todo cambio afectara de una u otra forma al proyecto,
por lo que un apropiado control de cambios es indispensable para dar el debido
tratamiento a las partes afectadas y, tomar acciones preventivas o correctivas, y
de ajuste necesarias.
49
4.2.8 Anlisis de la Ruta Crtica
Para cumplir una fecha de fin especfica, es importante estar atento a la ruta crtica
Denominamos Ruta Crtica a la serie de actividades que determinan la ruta mas
larga para terminar el proyecto, (Chamoun, 2002):
La ruta crtica en un proyecto es la sucesin de actividades que dan lugar al
mximo tiempo acumulado. Es necesario conocer la duracin de las actividades
para definirla.
Por lo tanto es importante determinar cuales son las actividades que se encuentran
en esta ruta, este proceso requiere del clculo de los tiempos de inicio ms
temprano y tiempos ms tardos, los tiempos de terminacin mas temprano y los
tiempos de terminacin mas tardos, con el fin de encontrar cuales tienen la menor
Holgura (Holgura de una actividad es el margen suplementario de tiempo que
tenemos para terminar esa actividad) o cuales se encuentran en la ruta crtica
( todas las actividades que se encuentren en la ruta crtica no tienen holgura).
50
4.3 Gestin Costo del proyecto
El objetivo principal de esta Gestin es el determinar los costos de cada actividad,
para as asegurarse de que el proyecto concluya dentro del costo presupuestado.
Para obtener la mejor de las aproximaciones, al costo real del proyecto es
indispensable, determinar que recursos (materiales, personas, equipo) cantidades
y tiempos de duracin (Horas Hombre H/H) que se requieren para la ejecucin de
las actividades del proyecto.
En los apartados anteriores (4.2. 3, y 4.2.4,) se ha definido la metodologa utilizada
para obtener esta informacin.
Esta metodologa de estimacin, integra los clculos de costos y cantidad de
materiales, costo y tiempo de duracin por actividad, obteniendo como resultado el
presupuesto total y tiempo de ejecucin del proyecto.
Esta informacin tabulada en la herramienta MS Project 2002, genera desde el
cronograma hasta los flujos de caja para el proyecto.
4.3.1 Estimacin de costos.
Para la construccin de los apartamentos Rogana, la estimacin de los costos se
realiza a nivel del entregable definido como Obra Gris, de forma completa y
detallada, para los dems entregable se obtiene un costo y tiempo de duracin a
travs de los Subcontratistas que realizaran el trabajo.
La herramienta o entrada principal para la estimacin de los costos es el WBS, ya
que es donde deben de ubicarse todas y cada una de las actividades a realizar, si
en eventual caso de estar incompleto, la estimacin seria errnea ya que lo faltante
no seria presupuestado o considerado para la programacin.
El juicio de expertos, material didctico de informacin, cien por ciento confiable
tales como el documento del TEC (Ortiz, 2004), activos de los procesos de la
empresa (Estimacin por analoga), entre otros deben ser considerados para este
proceso.
51
Es importante destacar que la estimacin de los costos es solamente una
aproximacin a lo real, existan o no cambios en el alcance del proyecto.
4.3.2 Preparacin del presupuesto de costos
Presupuesto es el documento que refleja la estimacin de los costos por actividad,
que tambin indica cual es costo base del proyecto.
Segn el PMBOK (PMI, 2004) La preparacin del presupuesto de costo implica
sumar los costos por actividad del cronograma o paquetes de trabajo individuales
para establecer un lnea base de costo total a fin de medir el rendimiento del
proyecto.
La hoja de Resumen en la hoja de clculo Costo, Tiempo y Material se obtiene
el presupuesto del proyecto Anexo 14.
4.3.3 Control de costos.
El control de costos, debe enfocar su atencin a los cambios, cuales y por qu han
ocurrido sin importar si implican un cambio positivo o negativo para el proyecto y
deber ser integrado con los otros procesos de control de cambios (Alcance,
Cronograma, Calidad). El control de cambios busca ejercer influencia sobre
aquellas factores que generan el cambio y controlarlos de manera que los
resultados obtenidos sean cercanos a la lnea base del proyecto.
El Control de costos debe de incluir:
Monitorear el desempeo de los costos para detectar variaciones con
respecto al plan.
Asegurar que todos los cambios aprobados sean grabados de manera
precisa en la lnea de base de costos.
Prevenir que los cambios incorrectos, inapropiados, o no autorizados no se
incluyan en la lnea de base de costos.
52
Informar a los partidos interesados de los cambios autorizado
Construccin Extensin al PMBOK Guide 2000(PMI, 2003).
4.3.4 Anlisis del valor ganado
La Gestin del valor ganado es una tcnica integrada de medicin del desempeo
del proyecto, que relaciona la planificacin del recurso en cronogramas, con los
requisitos de costos.
En los captulos anteriores se defini el alcance del proyecto, se planifico el trabajo
a realizar, se presupuesto y se programo un cronograma para la duracin del
proyecto, definiendo con la mayor claridad posible la lnea base del proyecto para
las Gestiones de Alcance, Costo y Tiempo. Esta planificacin se convierte en el
elemento nmero uno para la definicin del Valor Ganado (VG).
El anlisis del Valor Ganado es una tcnica que se enfoca en el cumplimiento real
de las actividades, comparndolo con lo planeado. Esta comparacin nos permite
actualizar toda la informacin descrita y planificada en las Gestiones de Alcance,
Tiempo, Costo, adems de que nos permite considerar los cambios en el
presupuesto, los avances que existen y si estn o no dentro de lo planeado.
El anlisis del Valor Ganado nos facilita la proyeccin en trminos del costo y
tiempo y cual seria el pronstico para la conclusin del proyecto, permitindonos
tomar acciones correctivas en el momento mismo del corte.
El uso de la herramienta Valor Ganado en los proyectos, fomenta el uso de los
sistemas de control de tiempo y costo, adems incita al administrador a planificar el
trabajo, medir el cumplimiento de las actividades, analizar el estado actual del
proyecto, tomar acciones correctivas y proyectar y pronosticar costos y fechas de
terminacin.
53
4.3.5 Clculo del Valor Ganado
Para el clculo del Valor Ganado es indispensable contar con
Presupuesto por actividad
Clculo del presupuesto total de la obra
Costo real del proyecto en el tiempo que se evaluara (corte a la fecha) Se
requiere un sistema contable que permita el control de costos.
Clculo del tiempo de duracin del proyecto o
Tiempo real de Duracin
Adems se debern reconocer y definir los siguientes indicadores:
Cuadro N 15 Indicadores para el Valor Ganado
Indicadores para el Valor Ganado
Smbolo Significado Formula
PAT Presupuesto Actual al Termino
Es el costo total del proyecto
incluyendo los cambios autorizados
VP Valor Planeado
Es el valor presupuestado a la hora del
corte
CA Costo Actual
Es el % de Avance (al
corte)multiplicado por Costo total
actualizado
%Avance x Costo total
Actualizado
VG Valor Ganado
Es el % de Avance (al
corte)multiplicado por VP
%A* VP
%A Porcentaje de Avance
Es la estimacin subjetiva del avance
de las actividades
Una vez que se obtienen estos indicadores se podrn combinar para obtener
informacin del estado actual del proyecto y sus variaciones.
54
Cuadro N 16 Variacin de Costo y Tiempo
Variacin Costo y Tiempo
VC Variacin del Costo
Permite medir las diferencias
ent r e el pr esupuest o
planeado y el costo actual
del trabajo realizado
VG-CA
VT Variacin del Tiempo
Permite medir las diferencias
entre el Tiempo planeado y
trabajo realizado
VG-VP
Del resultado de esta combinacin se podr hacer un anlisis de los resultados de
la siguiente forma.
Cuadro N 17 Anlisis de Resultados VC y VT
Anlisis de los resultados VC y VT
Formula Resultado Positivo Resultado negativo
VC = VG-CA
Significa que el proyecto esta por debajo de
lo presupuestado
Significa que el proyecto esta por encima de
lo presupuestado
VT = VG-VP
Significa que el proyecto esta adelantado
con relacin al cronograma
Significa que el proyecto esta Atrasado con
relacin al cronograma
Este anlisis se recomienda realizarlo al menos una vez por cada dos semanas durante el desarrollo del proyecto para as
tomar las medidas correctivas o preventivas necesarias
La identificacin, combinacin y el anlisis de estos resultados tambin definen los
ndices de desempeo y de pronstico, permitirn evaluar el curso y la efectividad
del equipo del proyecto en trminos de Tiempo y Costo, obteniendo un mayor
control sobre el mismo.
Y se combina de la siguiente forma.
55
Cuadro N 18 ndices de Rendimiento
ndices de Desempeo
IDC
ndice del Desempeo del
Costo
Es el indicador de que tan
efi ci entemente se esta
gast ando el di ner o
disponible para el proyecto
IDC=VG/CA
IDT
ndice del Desempeo del
Tiempo
Es el indicador de como se
est a desarrol l ando el
proyecto y que tan efectivo
es el equipo de trabajo en
mantener el tiempo planeado
IDT =VG/VP
Anlisis de los resultados IDC y IDT
Formula Resultado < 1 Resultado > 1
IDC = VG/ CA
Significa que el proyecto nos esta costando
mas de lo planeado (Se deben de tomar
medidas correctivas)
Significa que el proyecto se esta
produciendo por menos de lo planeado
IDT = VG/ VP
El proyecto no esta cumpliendo con lo
planeado y se encuentra atrasado
Significa que el proyecto esta adelantado
con respecto a lo planeado
Este anlisis se recomienda realizarlo al menos una vez por cada dos semanas durante el proyecto para as tomar las
medidas correctivas o preventivas necesarias
Estos indicadores y su combinacin tambin nos permiten pronosticar el final del proyecto
Pronostico al termino del proyecto
PCT
Pronostico del Costo al
Termino
Este calculo nos indica cual
ser el costo final del
proyecto y si terminara o no
dentro del presupuesto
PCT = PAT / IDC
PFT
Pronostico de la Fecha de
Terminacin
Nos permite saber si el
proyecto se inclina a
terminar despus de lo
planeado
PFT = DURACION DEL
PROYECTO/ IDT
Este anlisis se recomienda realizarlo al menos una vez por cada dos semanas durante el proyecto para as tomar las
medidas correctivas o preventivas necesarias
56
La Tcnica del Valor Ganado, es de mucha utilidad si se aplica con la debida
informacin y con la frecuencia requerida. No todos los proyectos son iguales a
pesar de tener una gran similitud en su estructura de trabajo, es recomendable
definir la frecuencia con la que debe realizar el anlisis, para los proyectos de
construccin residencial que generalmente oscilan entre diez y doce meses de
duracin se recomienda utilizarlo al menos 1 vez cada dos semanas, y para
proyectos de menor duracin con una mayor frecuencia.
En el Anexo 19. Se puede encontrar la tabla que resume la informacin descrita en
los prrafos anteriores para su fcil aplicacin
57
4.4 Gestin Calidad del proyecto
Los objetivos de la Administracin de la Calidad son: asegurar que el proyecto
satisfaga las necesidades para las cuales inicio, identificar los estndares de
calidad relevantes al proyecto y determinar como satisfacer dichos estndares.
(Chamoun, 2002).
Para la empresa G.A. Arquitectos Constructores, su Misin ha sido Satisfacer las
necesidades de nuestros clientes, bajo la poltica de Calidad, tiempo y costo que
llenen las expectativas establecidas.
Para la identificacin de las polticas de calidad, que faciliten el cumplimiento de
este proceso es necesario la congregacin de los expertos que aporten el
conocimiento concerniente a la construccin residencial.
Para las construcciones realizadas por G.A Arquitectos Constructores, la pauta la
marca el arquitecto o patrocinador del proyecto esto para lo referente a los
acabados ya que en lo concerniente a los aspectos constructivos la calidad no
debe variar.
4.4.1 Planificacin de la calidad
El equipo administrativo de proyecto debe estar al tanto de uno de los dogmas de
la administracin moderna de la calidadla calidad se incorpora planeando, la
calidad no se incorpora inspeccionando, (PMI, 2004)
4.4.1.1 Polticas y Normas de calidad
La construccin en general se enfoca en el cumplimiento de Normas y
Reglamentos ya debidamente establecidos, y que, en su gran mayora son
aplicables a la construccin residencial, entre las que se identifican
Reglamento de Construccin
Plan Regulador Urbano
Reglamento Municipal
58
Cdigo de Instalaciones Electromecnicas(C.F.I.A)
Ley Orgnica (C.F.I.A)
Reglamento de Cuaderno de Bitcora de Obras
Cdigo ssmico de C.R.
Cdigo de cimentaciones
El cumplimiento de estas disposiciones esta en manos del equipo de trabajo de la
empresa constructora de igual manera G.A. Arquitectos Constructores se
encargara de que los aspectos estticos se cumplan a cabalidad. Para lo que
debern realizarse tres inspecciones semanales (Ley Orgnica del C.F.I.A, 2000)
documentando los resultados de la inspeccin mediante el documento informe
semanal (ver apartado 4.4.4 Anexo N 16).
Estas inspecciones debern ser realizadas por el Arquitecto responsable del
proyecto en unin con el patrocinador o cliente, quienes se encargarn de firmar la
aceptacin o rechazo del entregable mediante el reporte semanal, ellos debern
ser asistidos por el contratista y maestro de obras que registraran los comentarios
y/o sugerencias realizadas.
Los criterios de aceptacin utilizados en el proceso de inspeccin se definen en el
apartado 4.4.1.2.
4.4.1.2 Criterios de aceptacin y mtricas de calidad
Las Normas y Reglamentos Externos y las polticas internas de G.A. Arquitectos
Constructores debern ajustarse a los siguientes criterios y mtricas de aceptacin
, con el fin de alcanzar el grado de calidad requerido.
Calidad de los suelos: Hay dos tipos de pruebas: infiltracin y de resistencia
mecnica del suelo. El rango de aceptacin lo definen los cdigos respectivos.
59
Tipo de prueba: Pruebas de filtracin con al menos cuatro perforaciones en
un lote de 250 m2. (Segn Norma ASTM D-1586) Los suelos deben contener
las caractersticas mecnicas que el Laboratorio certifique como
satisfactorias.
Calidad de Concreto Estructural:
Tipo de Prueba: Se realizaran pruebas de resistencia en laboratorio, por
cada colada de concreto de 8m
3
con muestreos para pruebas a 7, 14, y 28
das.
Periodicidad: Se tomaran las muestras el da de la chorrea y cada vez que
se chorree 8 m
3
.
Rango de aceptacin: solo se permitirn resistencia de concreto tal y como
se especifica en los planos constructivos.
o Tolerancia: En concreto se aceptaran diferencias de + - 5% ya que
se asume que con el tiempo se llega al valor esperado
Calidad de materiales de confinamiento (paredes perimetrales e internas).
Rango de aceptacin: solo se permitirn bloques de Productos de Concreto
Clase A en las medidas siguientes
o Bloques de 20 * 20 * 40 para muros de retencin
o Bloques de 15 * 20 * 40 para las paredes del primer nivel
o Bloques de12 * 20 * 40 para el segundo nivel
Calidad del Sistema Elctrico:
Tipo de prueba: Se realizarn inspecciones rutinarias para comprobar que
el material utilizado es tal y como lo ndico el ingeniero responsable en los
planos constructivos. Pruebas de funcionamiento en cada circuito.
Rango de aceptacin: No se aceptaran materiales de segunda calidad,
tubera en mal estado o juntas sin pegamento, o cables unidos fuera de cajas
de registro.
60
Calidad del Sistema Mecnico:
Tipo de prueba: Pruebas de flujo de sistema potable, sanitario y pluvial. una
vez concluida la instalacin de tuberas se realizaran pruebas de presin en
las mismas durante dos das consecutivos a una presin no menor de
100lbs/cm
2
.
Rango de aceptacin: Disminucin en la presin hasta y no mayor de 5
lbs/cm
2
despus de 48 horas
Se recomienda una prueba de presin de 3 m de agua en el sistema pluvial
y sanitario al estar instalada toda la tubera para evidenciar la existencia de
filtraciones, se colocan tapones provisionales en todas las salidas.
Las pruebas se debern de realizar cada vez que se instale una tubera
adicional y al menos una vez a toda la red. Antes y despus de las chorreas
del contrapiso, entrepiso, enchapes.
El contratista general ser el responsable de asegurarse de que las
pruebas se realicen tal y como se indica.
Pruebas de flujo del sistema pluvial y sanitario para probar el
funcionamiento de las cajas de registro.
Tiempo y Costo:
Rango de tolerancia. Solo se aceptara variaciones en el cronograma de un
5% .En el costo se aceptaran variaciones de un 3% mas que lo
presupuestado, otros necesitaran de una aprobacin previa por parte del
patrocinador.
Para mantenerse en este rango de tolerancia, se deben de realizar cortes
semanales o bisemanales, con el fin de comparar lo planeado con lo real
(Aplicacin de la tcnica Valor Ganado).
61
El director de proyecto es el nico responsable de realizar este control, y
suministrando al equipo de proyecto las sugerencias correspondientes indicando las
acciones correctivas o preventivas que se deben de tomar.
4.4.2 Realizar Aseguramiento de Calidad
Segn el PMBOK el aseguramiento de la calidad es la aplicacin de actividades
planificadas y sistemticas relativas a la calidad, para asegurar que el proyecto
emplee todos los procesos necesarios para cumplir con los requisitos.
Existen diferentes sistemas de diagramacin para esta comprobacin, entre los
que se destacan, Diagramas de causa y efecto, de Control, de Flujo, de Pareto,
entre otros.
El encargado directo de asegurarse de que la calidad del producto se cumpla en
este caso es el arquitecto residente, para efectos de los Apartamentos Rogana es
el administrador del Proyecto en conjunto con el arquitecto responsable, y
laboratorios participantes.
Este proceso de control de calidad deber ser documentado debidamente con el fin
principal, de obtener un documento escrito que respalde la garanta de calidad que
ofrece la constructora, y seguidamente para obtener una actualizacin de los
activos de la empresa en cuanto a las lecciones aprendidas se refiere.
El obtener un producto de calidad y mantener un control estricto sobre este
proceso se manifiesta directamente con la mejora continua, que como tal debe de
estar implcita en todos los procesos a nivel de la construccin propiamente y a
nivel administrativo.
Las lecciones aprendidas generan una mejora, el mejorar elimina los errores y por
ende la disminucin de costos en materiales y mano de obra as como disminuye la
prdida de tiempo, esto beneficia a la constructora y mejora su imagen entre sus
clientes y mercado en general.
62
4.4.3 Realizar control de calidad
G. A Arquitectos Constructores es una empresa muy joven en el mercado, carece
de una metodologa para efectuar el debido control de calidad por lo que se
propone iniciar a nivel administrativo utilizando este documento como lnea base
de calidad y el siguiente cuadro de procesos y herramientas.
Cuadro N 19 Proceso y herramientas para el control de calidad
Proceso y Herramientas para el control de calidad
Planificacin de la calidad Realizar Aseguramiento Seguimiento y Control
Proceso Herramienta Proceso Herramienta Proceso Herramienta
Administrativo Plan de gestin de
Calidad
Verificacin Listas de
verificacin
Seguimiento y
Control
Auditoria
mensual
Inicio del
Proyecto
Plantillas de
calidad (Excel)
verificacin
Seguimiento y
Control
Reportes
bisemanales
Desarrollo obra
Gris
Plantillas de
calidad (Excel
verificacin
Seguimiento y
Control
Reportes
bisemanales
Acabados Plantillas de
calidad (Excel
verificacin
Seguimiento y
Control
Reportes
bisemanales
Subcontratos Plantillas de
calidad (Excel
/Contratos
Adicionales
verificacin
Seguimiento y
Control
Reportes por
etapas
4.4.3.1 Listas de verificaron y control (Obra Gris)
Se recomienda utilizar las siguientes plantillas de verificacin
Se describen las plantillas para algunas etapas de la construccin, incluyendo
normas y datos de restricciones y recomendaciones recomendados bajo las
especificaciones tcnicas en lo planos constructivos.
A continuacin se presentan algunas plantillas a utilizar. Estas sirven de gua para
plantillas de las diferentes etapas de la construccin.
63
Inicio de obra
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Profesional Residente
Lista de verificacin
Descripcin
SI NO
Identificacin de lote
Solicitud de medidor elctrico provisional
Solicitud de medidor A y A provisional
Ubicacin de bodega y presencia delictiva que pueda afectar el rendimiento del proyecto
Pliza del INS
Permisos de construccin al da
Planos constructivos actualizados y terminados
Autorizacin de movimiento de tierra y trazados
Firma del inspector o profesional responsable__________________________________
Observaciones :
Profesional Responsable:
Plantilla N 1 Control de Calidad Inicio del Proyecto
Arquitectos Constructores
64
Desarrollo de Obra Gris (autorizacin de arranque)
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Descripcin
SI NO
Apertura de Bitcora ( Fecha de inicio y Profesionales a cargo , Maestro de obras)
Verificacin de puntos principales
Verificacin de Ejes principales y secundarios
Revisin de retiros posterior, frontal y lateral
Acciones Correctivas
Verificacin de niveles
Se autoriza el arranque
Firma del inspector o profesional responsable __________________________________
Observaciones :
Plantilla N 2 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autorizacin de arranque)
65
Desarrollo de Obra Gris
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Lista de verificacin (Segn Planos y especificaciones)
Descripcin
SI NO
Estudios de Suelo ( bajo las normas ASTM )
Profundidad de zanjas y compactacin de sustitucin de suelo (Cuando Solicitado)
Estructura
Estructura de cimientos ( segn cdigo Ssmico y normas ASTM , especificaciones en
planos constructivos)
Traslapes en varillas #2 =20cm ,#3 =30cm,#4 =45cm, #5 y mas =55cm
Grado de oxidacin permitido = LEVE
Autorizacin de chorrear concreto de cimientos :
Firma del inspector o profesional responsable _________________________________
Concreto
Inspeccin de calidad de los agregados
Resistencia de concreto 105 Kg. /cm2 sello
Resistencia de concreto para cimientos 210 Kg. / cm2
Calidad de Bloque de concreto
Se autoriza el arranque de pega de bloques en paredes
Firma del inspector o profesional responsable
__________________________________
Confinamiento
Mortero de pega , Dosificacin = 3 medidas (30*30) de Arena y de Cemento
Relleno de celdas , Dosificacin = 1 cemento, 2 Arena, 3 de Piedra (medidas 30*30)
Varilla #3Vertical @ 60cm , varilla #2 Horizontal cada dos Hiladas (Segn Planos )
Segunda verificacin de ejes principales y secundarios
Observaciones :
Plantilla N 3 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (cimentacin, autorizacin de chorrea pega de bloques)
66
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Lista de verificacin ( vigas y columnas)
Descripcin
SI NO
Estructura
Estructura de columnas ( segn cdigo Ssmico y normas ASTM , especificaciones en planos
constructivos)
Estructura de vigas ( segn cdigo Ssmico y normas ASTM , especificaciones en planos
constructivos)
Verificacin de niveles establecidos
Autorizacin de chorrear concreto de columnas y vigas
Concreto Vigas y Columnas
Autorizacin inicio de estructura de cubierta
Limpieza y pintura de estructura antes de instalar
Soldadura cordn corrido (Segn especificaciones )
Cubierta ( Calidad segn planos )
Observaciones :
Plantilla N 4 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autorizacin de chorrea vigas y columnas)
67
El control de calidad para las instalaciones electromecnicas, se realizarn bajo
las normas y cdigos del C.F.I.A y especificaciones tcnicas en los planos
constructivos.
La inspeccin de estas instalaciones debe ser realizada por el Ingeniero
responsable de firmar los planos y el profesional residente se recomienda la
siguiente plantilla.
Desarrollo de Obra Gris (Instalacin Mecnica)
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Descripcin SI NO
Revisin entrada de acometida agua potable
Verificacin de Dimetros e instalacin de tubera potable
Pruebas de presin a 100lbs de presin durante 48 horas
Verificacin tubera sanitaria acoples , pendientes y columnas de ventilacin
Ubicacin de salidas o previstas
Revisin de cajas de registro sanitario y pluvial
Autorizacin de chorrear concreto Entrepisos y contrapisos
Observaciones :
Plantilla N 5 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalacin Mecnica)
68
Desarrollo de Obra Gris (Instalacin Elctrica)
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Descripcin SI NO
Verificar ubicacin y existencia de todas las cajas elctricas definidas en planos
Revisin ubicacin y existencia de tubera dimetros y numero de curvas por lnea( mx. 2)
Inspeccin de panel recontrol y broker
Inspeccin de conexiones para cableado estructurado
Revisin de acometida
Revisin de instalacin de placas ,pastillas y lmparas
Autorizacin:
Observaciones :
Plantilla N 6 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalacin Elctrica)
69
4.4.3.2 Listas de verificaron y control (Acabados
La etapa de acabados del proyecto se maneja por medio de los subcontratos, cada
subcontratista debe de conocer los trminos de calidad que su trabajo demanda.
Para asegurar que la calidad se cumpla se recomienda, un contrato para cada
contratista con especificaciones tcnicas, tiempo, detalles, materiales y grado de
calidad esperado.
Se deben suministrar los diseos y planos respectivos para evitar contratiempos.
Plantilla N 7 Veri ficcin y control de Acabados
ACABADOS
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Lista de verificacin ( Pintura )
Descripcin
SI NO
Revisin de empastado (Detalle de filos en puertas y ventanas)
Revisin de pintura (No se aceptaran paredes o mal pintadas)
Revisin y aprobacin de colores (Suministrados por el cliente)
Observaciones :
70
Plantilla N 8 Verificacin y Control Enchapes
ACABADOS
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Lista de verificacin ( Enchapes )
Descripcin
SI NO
Revisin de pisos de concreto (planicie nivelada)
Verificacin de diseo mediante planos impresos y suministrados por Arquitecto
Revisin parcial de instalacin (correcciones preventivas)
Observaciones :
71
Plantilla N 9 Verificacin y Control Carpintera
ACABADOS
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Lista de verificacin ( Carpintera )
Descripcin
SI NO
Verificacin de medidas de buques
Observaciones :
72
4.4.2 Informes de rendimiento del trabajo
Segn Chamount 2002, estos informes Permite confirmar prioridades
semanalmente, presentando un indicador de tiempo, costo, riesgo, abastecimiento,
cambios y avances generales
Este tipo de reporte no se utilizo para los Apartamentos Rogana, pero para los
siguientes proyectos con el fin de mejorar en el proceso constructivo se recomienda
la siguiente plantilla.
Reporte semanal
Nombre del Proyecto
Fecha
Semana N
Lista de prioridades ( Pendiente Semana pasada)
Plan de accin
Lista cosas que hacer esta semana

Plan de accin
Lista de cosas que hacer para prxima semana
NOTA: Se deber planificar el trabajo que hacer para la prxima semana con el fin de poder suministrar materiales,
diseos, etc. etc. requeridos para complementar las actividades
Requerimientos
Autorizacin de TRABAJO
Observaciones :
Plantilla N 10 Repote Semanal
73
Este reporte semanal ser complementado con los anlisis del valor ganado, el
control de costos y la documentacin de lecciones aprendidas.
El reporte de costo se realiza mediante la siguiente plantilla, que a su vez se
utilizara como reporte de pagos y saldos pendientes
Avance
%
Monto/A
vance
Pago */
%
Saldo
Unidad Canti. Cost/u Total
1 Const. Apta Rogana
1.1 Obra Gris
1.1.1 Trabajos Preliminares M2 480
1.1.1.1 Movimiento de tierra M2 260 $7 $1820
1.1.1.2 Trazado glb 1 $350
1.1.1.3 Construccin de bodega glb 1 $425
La tabla completa se puede ver en el Anexo 16
4.5 Gestin Integracin
Es la integracin en un documento de todos las Gestiones analizadas,
consolidndolas y articulndolas para cumplir satisfactoriamente con los requisitos
del cliente y los otros interesados.
La integracin, en el contexto de la direccin de un proyecto, consiste en tomar
decisiones sobre donde concentrar recursos y esfuerzos cada da (PMI, 2004)
74
4.5.1 Control Integrado de cambios
Anteriormente en el apartado 4.1.6 se definieron las expectativas, en este
apartado se identifican las siguientes polticas de aprobacin o rechazo a los
cambios segn el grado de impacto en el proyecto.
Se entiende como cambio todo proceso que altere, modifique, aumente o
disminuyan lo planeado y aceptado en el anteproyecto y planos originales,
as como se definido en el Enunciado del Alcance y plan del proyecto.
Todos los cambios solicitados por el cliente sern aprobados o rechazados
por el profesional responsable antes de su ejecucin.
El profesional responsable firma y suministrara la orden de cambio al
administrador o director de proyecto para su pronta ejecucin e integracin al
cronograma y presupuesto del proyecto.
Ser necesario entregar impreso todos los detalles arquitectnicos y
estructurales del cambio solicitado, para ser registrados y documentados.
Los costos generados por el cambio se contabilizarn todas las semanas y
se sumaran o restaran del costo total segn sea el caso.
Se utilizar la plantilla (Solicitud de Cambios, Anexo 7) para cada uno de
los cambios solicitados.
El administrador o director de proyecto ser el responsable de suministrar,
gestionar, tramitar la orden o plantilla para el control de cambios, en el
momento indicado.
El cliente ser responsable de informar al diseador o Arquitecto de los
cambios solicitados.
Como nico representante del dueo el Arquitecto ser responsable de
evaluar los cambios, aprobarlos o rechazarlos segn lo considere
conveniente.
El director de proyectos firmara el recibido de cambio y solicitara al maestro
de obras la ejecucin.
75
Los requerimientos de materiales y diseo sern inspeccionados por el
profesional responsable quien en unin con el administrador velaran por que
se cumpla lo acordado.
Los costos generados a raz de los cambios se calcularn y suministraran a
las personas indicadas antes de su ejecucin, permitiendo as ser aprobados
o rechazados.
Los pasos a seguir para el proceso de integracin de cambios es el siguiente
76
Diagrama de flujo control integrado de cambios
Figura N 4 Flujo Para la solicitud de cambios
Control Integrado
de cambios
Se llena la
solicitud de
cambio por el
interesado
El arquitecto responsable
evala la solicitud
SE JUSTIFICA NO
Se rechaza y
exponen las
razones, se guarda
copia en archivo
El administrador de
proyecto evala el impacto
en el proyecto
Si
El administrador de proyecto
informa al gerente de proyecto
SE AUTORIZA O
RECHAZA No
Si
Se actualiza el
cronograma y
presupuesto
Se notifica al Maestro de
obras
Se ejecuta
77
4.5.2 Control de cambios en el Tiempo (Cronograma)
En el apartado anterior 4.2.6 Control del Cronograma, se explican los criterios, que
van desde identificar la lnea base del cronograma hasta la recopilacin de
informacin cada cierto tiempo.
En este apartado se identifican las acciones a considerar para un control efectivo
del cronograma.
Recopilacin de informacin que contenga al menos.
! Tiempo de inicio
! Tiempo restante de la duracin de la actividad en proceso
! Cambios en los tiempos estimados
Comparar la informacin con la lnea base.
Aplicar los ndices de rendimiento
Preparar reportes de los resultados sugiriendo cuales acciones se deben de
tomar. Project Management Step by Step (Richman,2002)
El control del tiempo es el proceso que se utiliza para comparar lo planeado con lo
existente, tomando en cuenta las recomendaciones anteriores se puede definir el
curso del proyecto, es importante recalcar que si se determina que se deben de
tomar acciones correctivas o preventivas tambin se debe de indicar cuales serian
esas acciones y no ocasionar mas atrasos por falta informacin.
4.7.1 Control de Cambios en el Costo
78
De igual forma que el apartado anterior este proceso requiere la comparacin de lo
planeado con lo real y determinar las variaciones, evaluarlas y tomar las acciones
correctivas o preventivas que se requieran.
Se deben de tomar las siguientes consideraciones:
Recopilar la informacin de costos que incluya:
! Horas de trabajo realizadas (Planilla)
! Estimacin del tiempo restante de duracin.
! Porcentaje de avance (%A)
! Cambi os autori zados en cuanto a materi al es o
procedimientos.
! Costos indirectos (CCSS, INS, herramienta, oficina,
transportes, etc.)
! Actividades eliminadas por innecesarias
Comparar costos con la lnea base
Analizar las Varianzas ( Valor Ganado)
Preparar reportes de los resultados sugiriendo cuales acciones se deben de
tomar. Project Management Step by Step (Richman,2002)
79
4.6 Cierre
Por lo general para G.A. Arquitectos Constructores el cerrar o dar por concluido el
proyecto de construccin, ha sido un proceso considerado sencillo o poco
relevante.
Aspecto que constantemente ocasiona atrasos innecesarios, para mejorar en este
proceso se representan los entregables del proyecto en la siguiente plantilla, para
su debida evaluacin.
Para el diseo de esta plantilla se considera nicamente la evaluacin de aspectos
relativos al alcance, calidad y conclusin al 100% de lo contratado.
Cuadro N 20 Evaluacin de cierre del proyecto
Evaluacin de Cierre del proyecto
Nombre del Proyecto Profesional responsable Fecha de evaluacin
Aceptacin al 100% Firmas Observaciones
Si No Profesional Patrocinador
Obra Gris
Trabajos Preliminares
Cimientos
Paredes planta baja
Entrepisos
Paredes segundo piso
Techo(Subcontrato)
Contrapiso
Cochera
Contrapiso cochera
Escaleras accesos
Acabados
Escaleras metlicas
Instalaciones
Cielos(subcontrato)
Pintura(Subcontrato)
Enchapes (
Carpintera
80
4.7 Conclusiones y recomendaciones
4.7.2 Conclusiones
Evidentemente la administracin de proyectos es el elemento ms importante en
cualquier empresa constructora, si se quiere ser exitoso y mantener las utilidades
estables y constantes en todos sus proyectos,
Para G.A Arquitectos Constructores la experiencia adquirida mediante la
elaboracin de este documento ha sido ms que gratificante ya que se da inicio a la
culturizacin de la empresa en la Gestin de Proyectos y su debida administracin.
Habitualmente la constructora manejaba los proyectos de forma rudimentaria, se
tomaba un diseo o plano constructivo, se presupuestaba, se estableca un tiempo
de duracin por medio del juicio de expertos y se trataba de cumplir con la meta de
tiempo y costo.
Ahora se conoce que una metodologa para la administracin de los proyectos
mejora los tiempos de duracin e incrementa las utilidades para la empresa, lo que
tambin facilita el alcanzar un grado de madurez satisfactorio que permite arraigar
la cultura de proyectos dentro de la constructora.
La elaboracin de este documento deja al descubierto los beneficios de realizar el
planeamiento de los proyectos, ciertamente este proceso de culturizacin y de la
implementacin de la metodologa es un proceso con metas a mediano o largo
plazo. Para lo que la constructora debe ser constante y exigente en la aplicacin de
los criterios de administracin para maximizar sus beneficios.
Se recomienda a raz de los conocimientos adquiridos, utilizar esta metodologa
como una herramienta para mejorar en los procesos constructivos, utilizar tcnicas
que estandaricen el sistema operativo tanto a nivel administrativo como en el
campo de construccin.
Es importante destinar los recursos necesarios para la implementacin de la
metodologa, es evidente que el implementar una metodologa genera costos a la
81
empresa que son recuperables nicamente con la constancia y dedicacin del
equipo de trabajo.
Al inicio de este trabajo se definieron los documentos que dan el cuerpo y forma al
proyecto, el cundo y cmo se deben realizar las tareas y se autoriza formalmente
su ejecucin.
Se definieron las plantillas para el Acta o Charter, y el Enunciado del Alcance en
donde el primero representa la autorizacin formal del proyecto y la definicin del
responsable directo de su ejecucin, mientras que en el Enunciado se describe con
detalle los componentes preliminares y sus criterios de aceptacin.
De aqu se rescata la importancia del Acta de Constitucin, por ser la parte que
constituye el inicio formal del proyecto y delimita a su vez el mbito de accin. La
constructora generalmente recibe los planos constructivos y basados en un cuadro
de Especificaciones Tcnicas implcito, se llegaba a un acuerdo con el cliente,
autorizando de manera informal la ejecucin del proyecto, aspecto que muy
regularmente tomaba otros rumbos, causando malos entendidos, que
ocasionalmente finalizaban incluso en la revocacin del proyecto, esto ha
mejorado al utilizar y firmar formalmente el Acta de Constitucin.
En esta parte inicial tambin se define la Gestin Alcance del proyecto
profundizando an mas en la definicin de los objetivos y alcance del proyecto, esta
labor se facilita al desarrollar una Estructura Detallada de Trabajo (EDT), esta
tcnica desglosa el trabajo por actividades y las actividades en Sub. Actividades
hasta llegar a un grado de desglose que permita el mejor desarrollo del trabajo a
realizar. En este proceso se debe ser lo mas explicito posible y no limitar el
desglose de las actividades ya que podra entorpecer el proceso del clculo de
tiempo y costo, ocasionando una administracin deficiente.
El EDT debe ser acompaado por el diccionario EDT, ya que es importante definir
con claridad los componentes y criterios de aceptacin de cada una de las tareas
82
estableciendo el grado de importancia de cada tarea y que tan necesarias son para
el lograr los objetivos.
G.A Arquitectos Constructores trabajaba sus proyectos con un desglose de las
actividades, que facilitaba la presupuestacin, ciertamente la metodologa es buena
y aceptable, pero prcticamente era el nico uso que tenia, a diferencia del uso de
la herramienta WBS Chart Pro con la que adems de desglosar las tareas, y las
tareas en subtareas nos simplifica la planificacin del proyecto.
Una vez que se obtienen las actividades se procede a identificar correctamente su
secuenciacin, el uso de la herramienta WBS Chart Pro, facilita este proceso,una
secuenciacin adecuada minimiza los errores a la hora de definir los tiempos de
duracin de cada una de las actividades, esto determinara el cronograma para la
ejecucin del proyecto.
El cronograma del proyecto siempre ha existido en la constructora, elaborado bajo
el criterio obtenido en trabajos similares, las experiencias vividas y lgicamente
con el apoyo del personal especializado. De igual manera la actualizacin en este
proceso y la aplicacin MS Project han mejorado en un porcentaje elevado el
rendimiento del equipo de trabajo.
La herramienta MS Project, es una de las ms importantes en el proceso
administrativo, y para la obtencin del cronograma no es una excepcin.
Una vez definido el cronograma mediante esta herramienta, tambin se podr
analizar la ruta crtica del proyecto y obtener el tiempo preliminar de terminacin es
importante recalcar que el proceso de planeacin es un proceso que se debe
realizar durante todo el proyecto y ocasiona cambios en el cronograma.
En el proceso de culturizar y la implementacin de metodologas de administracin
en la constructora, se prev el seguimiento y control del cronograma como una
medida de actualizacin y mejoras dentro de la empresa.
Para los aspectos relacionados a costo y tiempo del proyecto, en este documento
se hace mencin a el uso de la hoja de calculo (Excel), para la determinacin de los
83
costos por actividad, tiempos de duracin y un presupuesto total del proyecto. La
informacin recopilada para la elaboracin de esta hoja de clculo, se obtuvo de un
documento que a pesar de su confiabilidad debe estar en constante actualizacin,
para evitar clculos errneos. Esta hoja de Clculo responde claramente a
uno de los objetivos especficos planteados en la elaboracin de este documento.
Actualizar los parmetros de estimacin de costos y cantidad de materiales por
metro cuadrado..
Las herramientas Excel, WBS, MS Project, aunados a un anlisis del Valor Ganado
permiten un obtener una radiografa clara y precisa del proyecto, nuevamente esta
integracin corresponde al segundo objetivo especifico Definir las herramientas
(plantillas, machotes, etc.). Necesarias para una clara identificacin del Alcance
del proyecto as como para su seguimiento y control.
Otra Tcnica implementada es la del Valor Ganado, esta tcnica muestra valores
que combinndolos entre si podemos obtener una clara idea del rendimiento que se
esta obteniendo el equipo en el curso del proyecto, adems de pronosticar el rumbo
que lleva y como podra terminar.
Esta tcnica se debe utilizar con frecuencia para asegurar un mejor desarrollo de
las actividades y para tomar las medidas correctivas o preventivas para encausar el
proyecto en la direccin planeada.
G.A Arquitectos Constructores es una empresa joven en el mercado de la
construccin aspecto que la debilita ante el enfrentamiento con otras empresas en
igualdad de condiciones pero de mayor experiencia, para contrarrestar esta
diferencia la constructora trata de abrir mercado utilizando personal administrativo
ms competente, mientras que a nivel del campo trata de brindar el mximo de
calidad en el producto. En este documento se redacto las diferentes polticas de
calidad que debern de adoptarse dentro de la empresa para lograr con mayor
precisin este objetivo. El uso de las diferentes plantillas para la inspeccin del
producto, facilitara la deteccin de los errores, consecuentemente se tendr mayor
84
seguridad de que el producto final cumple con la calidad deseada, satisfaciendo las
necesidades del cliente y las exigencias de la constructora
Para este proyecto, realizado con fines acadmicos nicamente se desarrollaron
las cinco reas de conocimiento Alcance, Costo, Tiempo, Calidad y muy
brevemente la Gestin de Integracin, ya que se consideran las de mayor
importancia por ser las nicas que tienen una lnea base que debe respetarse,
claramente estas reas del conocimiento cumplen parcialmente con todos los
aspectos administrativos, ya que el desarrollo de las dems reas del conocimiento
incluyendo las descritas en el libro Construction Extensin to a Guide to the
Project Management Body of Knowlege. (PMI, 2003) debern ser consideradas y
desarrolladas dentro de la empresa.
Como conclusin final de este documento esta el cumplimiento del objetivo
principal Definir una gua de administracin de proyectos de construccin
residencial.
Se logra alcanzar este objetivo mediante la integracin de todos los procesos
desarrollados bajo la metodologa del PMBOK (2004), en un solo documento, que
permite guiar al usuario de forma clara y sencilla a travs del proceso
administrativo.
85
4.7.2 Recomendaciones
La Misin y Visin de G.A Arquitectos Constructores, describen cual es el Norte a
seguir de la constructora, y luego del anlisis exhaustivo de la teora de las
diferentes reas de conocimiento, la investigacin realizada para la elaboracin de
este documento, y tomando en cuenta la importancia que esto represente la
empresa, se recomienda lo siguiente :
o Primeramente se considera que debe de hacerse el esfuerzo por
destinar los recursos necesarios para implementar y culturizar a los
miembros de equipo de trabajo de la constructora dentro de la filosofa de
Administracin profesional de Proyectos.
A nivel administrativo en la actualidad, la constructora opera con el mnimo
indispensable, (una secretaria, un contador externo, y un director de proyectos.),
por lo que es importante invertir en herramientas que estn tecnolgicamente
actualizadas, y en personal altamente calificado.
o Adoptar una metodologa de administracin de proyectos que se
adapte al tipo de construccin que se realiza.
En este documento se desarrollo, y defini una metodologa para la administracin
de construccin residencial, que resulta altamente efectiva para cumplir con su
objetivo, sin embargo todos los proyectos son diferentes y requieren de
adaptaciones propias de cada proyecto.
o Es necesario que todos los miembros de equipo conozcan la
metodologa.
Para G.A Arquitectos Constructores, resulta difcil el implementar un sistema o
metodologa para la administracin de la construccin si su personal administrativo
y maestros de obra no conocen la metodologa para administracin, por lo que es
sumamente importante, incluir dentro del proceso evolutivo los planes de
capacitacin para el personal.
86
o Se deber exponer a todos los miembros del equipo de trabajo las
expectativas de desempeo esperado, definindoles con claridad los roles y
responsabilidades, los procedimientos y la importancia de mantenerse
constante en la aplicacin en general de la metodologa.
La constructora, en cuanto a recurso humano se refiere es o debera de ser todo un
conjunto que se extiende desde el director o gerente de proyectos hasta el pen de
la construccin, no obstante se recomienda establecer dos grupos de personas
con el fin de facilitar la tarea de reorganizar y culturizar a la empresa. Lo lgico es
un grupo administrativo y el grupo de trabajadores de campo incluyendo los
subcontratistas.
El grupo administrativo, debe de actuar como el capacitador principal del personal
de campo. Esta capacitacin es ms de exigencia y sometimiento a las normas y
polticas empresariales a todo el personal de campo. En cuanto al personal
administrativo, la capacitacin es de ndole acadmico y de retroalimentacin
mediante reuniones peridicas.
o El implementar esta metodologa es solo el inicio, de un largo camino
hacia la Mejora Continua por lo que se recomienda documentar todas las
lecciones aprendidas. ( ver anexo 21)
La documentacin de todos los diferentes aspectos en la construccin, que
faciliten el orden y control de las actividades tales como plantillas de control de
tiempo y plantillas de control de costos, alcance etc., son importantes para un
adecuado desarrollo del proyecto y de igual forma es el documentar todos
aquellos aspectos que aprendimos durante el proceso de construccin, para
evitar cometer los mismos errores adems de mejorar en presupuestacin y
planificacin de tiempos y en la direccin del trabajo en general.
87
o Complementar este trabajo con las dems reas de conocimiento.
En este proyecto se desarroll con fines acadmicos nicamente cinco reas de
conocimiento, Alcance, Tiempo, Costo, Calidad e Integracin, por considerarse
las de mayor importancia ya que tienen una lnea base, se considera que el
desarrollo de las dems reas de conocimiento es indispensable por ser reas que
sirven de apoyo a las dems gestiones. El PMBOK define nueve reas de
conocimiento, y en el volumen Construction Extensin to a Guide to the Project
Management Body of Knowlege. (PMI, 2003), se describen otras cuatro reas que
se aplican directamente a la construccin, como son las gestiones de Seguridad
Ocupacional, Ambiental, Administracin Financiera y la Gestin de Reclamos, las
cuales no pueden dejarse por fuera.
o Se recomienda contar con el Software especializados como M.S
Project , WBS
Estas herramientas son de mxima ayuda agilizan el proceso de organizacin y
planificacin, la implementacin de estas herramientas es de carcter prioritario.
o Profundizar en la tcnica del Valor Ganado.
Otra herramienta de valor incalculable es la tcnica del Valor Ganado, su uso
frecuente podra definir el norte del proyecto, y encausarlo hacia una final
exitoso. El apartado 4.3.4.1 describe ampliamente como aplicarlo y como
interpretar los resultados de aplicacin.
o Actualizar los costos de mano de obra y materiales constantemente.
Este proceso es regular en toda constructora, pero es importante hacerlo de
manera estructurada, ya sea que se responsabilice a alguien dentro del equipo de
proyecto o bien la obtencin de servicios tecnolgicos que lo realicen
automticamente.
88
o Enfocarse directamente en las necesidades del cliente, para poder
satisfacerlo en un 100%, y mantener la filosofa de que un cliente satisfecho
es un proyecto exitoso.
Asociado a este trabajo se adjunta de forma adicional un resumen de plantillas ver
Anexo 21.
89
5 Bibliografa
Arce, Federico; Montoya, Yanis. Plan de Proyecto para la construccin de una
casa de habitacin de 220m2 con base en los estndares del PMI. Tesis U.C.I,
San Jos, Costa Rica: 2005.
Arias, Marco. Metodologa Estndar para la Gestin de Costo y tiempo de
Proyectos de Construccin de Vivienda y edificaciones, para la empresa
constructora integrate CR SA. Tesis U.C.I., San Jos, Costa Rica, 2005
C.F.I.A (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos). Ley Orgnica,
Reglamentos y Procedimientos 2002
Chamount, Yamal. Administracin Profesional de Proyectos La Gua
Mxico: Mc Graw Hill Interamericana, S.A., 2003.
Chatfield, Carl; Jonson, Timothy. Microsoft Project versin2003 Paso a Paso.
Espaa: Mc Graw Hill Interamericana de Espaa, S.A.U., 2003
Gido, Jack; Clements, James. Administracin Exitosa de Proyectos. Segunda
Edicin Mxico: Internacional Thompson Editores, S.A, 2003.
Mata, lvaro. Plan de Proyecto para la construccin de las obras de
infraestructura de un condominio horizontal residencial. Tesis U.C.I, San Jos,
Costa Rica: 2006
P.M.I. (Project Management Institute) Construction Extensin to a Guide to the
Project Management Body of Knowlege. (PMBOK Guide). Newton Square,
Pennsylvania, Estados Unidos; Project Management Institute, 2003.
P.M.I. (Project Management Institute). Gua de los Fundamentos de la Direccin
de Proyectos (PMBOK Guide). Newton Square, Pennsylvania, Estados Unidos;
Project Management Institute 2004.
Richman, Larry. Project Management Step by Step., Amacon 2002
90
Paniagua, Eduardo; Fallas, Erick. Rendimiento de mano de Obra, Recopilacin,
Cartago 2005.
Ortiz, Giannina. Rendimiento de Materiales de Construccin Recopilacin,
Cartago 2005
Ortiz, Giannina; Paniagua, Eduardo Costos de Construccin Recopilacin, TEC
(Instituto Tecnolgico de Costa Rica), Cartago 2005
91
6 Anexos
Anexo 1. Contrato de Construccin
CONTRATO DE CONSTRUCCIN /REMODELACION
Entre nosotros Carlos Umaa Ynez mayor de edad, casado, Arquitecto, portadora de la
cdula de identidad nmero 1111111, domiciliado en Alto de las palomas, en adelante
denominado El Propietario y Gilberto Alvarado Arrieta, mayor de edad, casado, portador
de la cdula de identidad nmero uno quinientos ochenta y cinco siete veinte y cinco ,
22222222 vecino de San Jos, en adelante denominado El Contratista, acordamos
celebrar el presente CONTRATO DE CONSTRUCCIN, el cual se regir por las siguientes
clusulas:
PRIMERA: LA OBRA.
La Obra consiste en la terminacin de la construccin de Los Apartamentos Rogana
Ubicados en Pinares de Curridabad
El Contratista se compromete a dejarla completamente acabada y a satisfaccin del
Propietario. Lo anterior conforme a los trminos de este contrato y a los planos o
esquemas suministrados por el Arq Carlos Umaa Y
SEGUNDA: EL ALCANCE.
El Contratista se compromete a los apartamentos anteriormente citados y consiste en:
Mano de obra total para la conclusin del Proyecto
Obra Gris
Instalaciones Electromecnicas
Acabados , Enchapes, Carpintera, Pintura
TERCERA: EL PRECIO.
Por la realizacin de a Obra, El Propietario pagar al Contratista la suma veintiocho
millones de colones por concepto de mano de obra
En el precio est incluido el suministro de mano de obra, el pago de las cargas sociales,
todos los gastos relacionados con equipos, herramientas, gastos generales, auxiliares,
imprevistos, de administracin y utilidad del Contratista y todos los requerimientos
necesarios para cumplir con el trabajo encomendado a satisfaccin.
CUARTA: FORMA DE PAGO.
92
La forma de pago ser la siguiente
El monto total se dividir en el numero de semanas establecidas para la conclusin del
proyecto se define como 750000.00 equivalente a la28 semanas de trabajo.
QUINTA: PLAZO.
La obra deber entregar completamente terminada a 38 semanas de haberse iniciado su
ejecucin.
La fecha de inicio es 19 de julio de 2006 por lo que se fija como fecha de entrega el da 19
de Marzo de 2006.
SEXTA: LA BITCORA.
La Bitcora ser llevada por el Ingeniero responsable.
Para efectos de este Contrato El Propietario designar un ingeniero responsable cuyos
honorarios no estn incluidos en este contrato.
STIMA: MANO DE OBRA.
En relacin con la mano de obra, El Contratista fungir como nico patrono de todos sus
empleados y operarios de la Obra.
OCTAVA: TRABAJOS ADICIONALES Y CAMBIOS DE OBRA.
De ser requerido por El Propietario podrn realizarse ajustes o cambios a la Obra
descrita, para lo cual El Propietario deber cubrir la diferencia del precio pactado,
permitiendo al contratista ajustar el tiempo de entrega de la obra.
Todos los ajustes o cambios que se lleguen a acordar formarn parte de este contrato.
NOVENA: RELACION CON SUBCONTRATISTAS Y PROHIBICIN DE CEDER EL
CONTRATO.
El Cont r at i st a podr real i zar subcont rat aci ones parci al es para l a
ejecucin de la obra objeto de este Contrato, sin previa autorizacin de El Propietario. Lo
anterior no releva al Contratista como nico responsable de la construccin de la obra.
Adicionalmente, se prohbe al Contratista que ceda a terceros sus derechos y
obligaciones derivadas de este Contrato, as como sus derechos de cobro sobre los bienes
o trabajos efectuados y que amparan este contrato; sin la autorizacin previa y expresa del
Propietario.
93
DECIMA: RESOLUCION CONTRACTUAL POR INCUMPLIMIENTO.
Cada una de las partes podr dar por resuelto el presente contrato, en caso de que la otra
incumpla gravemente sus obligaciones lo anterior es, sin perjuicio de las facultades de
ambas parles de acudir a la va correspondiente a hacer valer sus derechos por los daos
y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual.
UNDCIMA: AUTORIZACIN DE PROTOCOLIZACIN.
Las parles se autorizan recprocamente para comparecer ante Notario Pblico de su
eleccin para protocolizar, este contrato y sus anexos, sin que al efecto sea requerida lo
previa convocatoria ni la presencia de las otras partes. En tal caso, los gastos que por tal
motivo se ocasionen, sern a cargo de la parle que as lo solicite.
DECIMO SEGUNDA: DOMICILO CONVENCIONAL.
Para efectos de este contrato, las partes fijan como domicilio convencional el sitio en que
se encuentra ubicada la Obra.
Para constancia ambas partes de comn acuerdo firman este contrato y cada uno de los
documentos que forman parte del mismo, a un mismo tenor y efecto en la ciudad de San
Jos, el da 14 de Marzo de 2006.
Carlos Umaa Ynez Gilberto Alvarado Arrieta
El Propietario El Contratista
94
Anexo 2. Plantas y Fachadas Apartamentos Rogana
95
96
Anexo 3. Acta de Constitucin del proyecto
ACTA DE CONSTITUCION DEL PROYECTO
Proyecto tipo Fecha
Informacin del Proyecto
Nombre del Proyecto Apartamentos Rogana
Patrocinador Rodrigo Soto
Solicitante Arq. Carlos Umaa Ynez
Fecha de inicio 19 de Julio 2006
Fecha de Finalizacin 19 de Marzo 2007
Monto Aprobado 80000000
Costo Estimado 80000000
Necesidad del Proyecto Solucin Habitacional para la familia Soto.
Descripcin del proyecto
El proyecto consiste en la construccin de dos apartamentos idnticos con un rea de 240 m
2
, sala comedor cocina cuarto
de pilas, patio de luz, dos habitaciones, sala de T.V, dos y medio baos, habitacin de servicio con bao, cochera para dos
vehculos para cada apartamento.
Se debern utilizar los materiales tal y como se especifica en los planos constructivos, los acabados de primera calidad, con
paredes interiores empastadas y pintadas, hasta cumplir con esta calidad, pisos del segundo nivel en madera y el primer
nivel en cermica, puertas y rodapis de madera (para interior de la vivienda) laqueados, ventaneara en aluminio, las
paredes exteriores con repello fino y pintura, cubiertas en perlin de 6 y laminas estructural esmaltada
Restricciones
responsable.
El proyecto deber ser entregado en el plazo fe treinta semanas, a partir de la firma del contrato.
Supuestos
La presupuestacin de la obra se realizara basada en los planos contractivos suministrados por el seor Arquitecto, en el
supuesto de ser copia fiel y completa en un 100% del trabajo requerido. Condiciones del suelo
Involucrados
Familia Soto Cliente
Arquitectos
Carlos Umaa Ynez
Carlos Umaa Ganbassi
Diseo e inspeccin
Arq. Gilberto Alvarado Arrieta Contratista general
Arq. Oscar Rodrguez Mejias Arquitecto residente
Fernando Torres Maestro de obras
Proveedores Distribuidores de materiales varios
Autorizacin del Proyecto
Aprobado Por: Arq. Carlos Umaa Ynez
Firma
Aceptado por: Contratista Arq. Gilberto Alvarado Arrieta
Firma
Fecha: 19 de Julio del 2006
97
Anexo 4 Enunciado del Alcance
Enunciado del trabajo (Actualizacin )
Proyecto : Apartamentos Rogana
Ubicacin 400 N, 200 E. Y 75 N de Bar Shot, Curridabat
Fecha 14 de julio 2006
Objetivo general del proyecto: Construccin e los apartamentos para la familia Soto
Descripcin del alcance del Proyecto:
El proyecto consiste en la construccin de dos apartamentos idnticos con un rea de 240 m
2
, sala comedor cocina cuarto
de pilas, patio de luz, dos habitaciones, sala de T.V, dos y medio baos, habitacin de servicio con bao, cochera para dos
vehculos para cada apartamento.
Se debern utilizar los materiales tal y como se especifica en los planos constructivos, los acabados de primera calidad, con
paredes interiores empastadas y pintadas, hasta cumplir con esta calidad, pisos del segundo nivel en madera y el primer
nivel en cermica, puertas y rodapis de madera (para interior de la vivienda) laqueados, ventaneara en aluminio, las
paredes exteriores con repello fino y pintura, cubiertas en perlin de 6 y laminas estructural esmaltada
Requisitos del proyecto:
La construccin deber dar inicio como mximo el 17 de Abril del 2006
Se establece un plazo de 38 semanas para su conclusin (19 de Marzo 2007)
El contratista deber asumir todos costos de mano de obra y materiales
As como las cargas sociales, y plizas correspondientes.
La construccin se deber realizar tal y como lo especifican los planos constructivos
Deben cumplirse las normas y especificaciones en cdigo de la construccin
El seguimiento y control del diseo estructural y arquitectnico deber ser avalado por el profesional
responsable.
Entregables
1 CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS
1.1 Obra Gris
1.1.1 Trabajos Preliminares
1.1.1.1 Movimiento de tierra
1.1.1.2 Trazado
1.1.1.3 Construccin de bodega
1.1.2 Cimientos
1.1.2.1 Excavacin
1.1.2.2 Confeccionar armadura
1.1.2.3 Chorrear sello
1.1.2.4 Confeccionar y colocar armadura /columnas
1.1.2.5 Chorrear cimientos
1.1.3 Paredes planta baja
1.1.3.1 Pega de block
1.1.3.2 Confeccionar y colocar armadura /vigas
1.1.3.3 Colocacin de formaletas /columnas
1.1.3.4 Colocacin de formaleta /vigas
1.1.3.5 Chorrear columnas
1.1.3.6 Repellos
1.1.4 Entrepisos
1.1.4.1 Colocacin de viguetas/block
1.1.4.2 Colocacin malla electro soldada
1.1.4.3 Instalacin Fontanera
1.1.4.4 Instalacin Elctrica
1.1.4.5 Chorrear losa y viga corona
1.1.4.6 Repello de Entrepiso
1.1.5 Escaleras
1.1.5.1 Confeccin e instalacin de armadura
1.1.5.2 Colocacin de formaleta
1.1.5.3 Chorrear escaleras
1.1.5.4 Repellar escaleras
98
1.1.6 Paredes segundo piso
1.1.6.7 Chorrear vigas
1.1.6.8 Repellos
1.1.7 Contrapiso planta baja
1.1.7.1 Instalacin de Fontanera y pluviales
1.1.7.2 Confeccin cajas registro
1.1.7.4 Conformacin y compactacin de terreno
1.1.7.5 Instalacin malla electro soldada
1.1.7.6 Chorrear contrapiso
1.1.7.7 Repellar contrapiso
1.1.8 Cochera
1.1.8.1 Excavacin
1.1.8.11 Chorrear vigas
1.1.8.12 Repellos
1.1.9 Contrapiso cochera
1.1.9.1 Conformacin y compactacin de terreno
1.1.9.2 Instalacin de Fontanera y pluviales
1.1.9.4 Construccin de tanque captacin
1.1.9.5 Chorrear contrapiso
1.1.9.6 Repellar contrapiso
1.1.10 Escaleras accesos
1.1.10.1 Confeccin e instalacin de armadura
1.1.10.2 Colocacin de formaleta
1.1.10.3 Chorrear escaleras
1.1.10.4 Repellar escaleras
1.1.11 Tapias
1.1.11.1 Excavacin
1.1.11.11 Chorrear viga
1.2 Techo
1.2.1 Soldadura
1.2.1.1 Limpieza y pintura de material para techo
1.2.1.2 Colocar cerchas
1.2.1.3 Colocar clavadores
1.2.1.4 Colocar cubierta
1.3 Acabados
1.3.1 instalaciones
1.3.1.1 Instalaciones Elctrica
1.3.1.1.1 Instalacin de lmparas
1.3.1.1.2 Instalacin placas y pastillas tomas y apagadores
99
1.3.1.1.3 Conexin caja breker
1.3.1.1.4 Conexin Acometida
1.3.1.1.5 Conexin bomba de agua
1.3.1.2 Instalaciones Mecnica
1.3.1.2.1 Instalacin losa sanitaria
1.3.1.2.2 Instalacin Herrajes duchas
1.3.1.2.3 Instalacin bomba
1.3.1.2.4 Conexin tanque captacin
1.3.2 Cielos
1.3.2.1 Colocacin de Gypsum
1.3.2.2 Empastado gypsum
1.3.3 Enchapes
1.3.3.1 Piso
1.3.3.2 Baos
1.3.3.3 Escaleras
1.3.4 Pintura
1.3.4.1 Empastado
1.3.4.2 Pintura
1.3.5 Carpintera
1.3.5.1 Instalacin de marcos y puertas
1.3.5.2 Instalacin de rodapi
1.3.5.3 Instalacin de guarniciones
1.3.5.4 Limpieza general
1.4 Entrega
1.4.1 Entrega de apartamentos terminados
1.5 Fin
1.5.1 Firma del acta de finalizacin
Restricciones
responsable.
El proyecto deber ser entregado en el plazo fe treinta semanas, a partir de la firma del contrato.
Asunciones del proyecto:
El contratista cuenta con el personal capacitado y necesario para realizar la construccin
Los materiales estarn disponibles en el momento de su requerimiento.
Los planos constructivos estn completos y revisados por el profesional responsable.
El clima ser propicio para trabajar durante la duracin del proyecto y no se generarn atrasos a raz de un mal
tiempo.
No existen limitaciones financieras
Requisitos de aprobacin:
El Arquitecto responsable de la obra realizara las inspecciones rutinarias en los tiempos establecidos o
solicitados por el contratista, aprobando cada etapa o proceso mediante la firma de la bitcora.
La aprobacin total del producto estar liga al cumplimiento de los estndares de calidad establecidos.
Elaborado por Firma
Aprobado por Firma
100
Anexo 5 EDT Apartamentos Rogana
101
Anexo 6 Diccionario EDT
Informacin
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.1 Trabajos preliminares
Descripcin:
7. El trabajo consiste en realizar todos los trabajos previos al inicio de la
construccin de la obra, tales como construir la bodega de materiales, ubicacin de
los apartamentos en el terreno, y movimientos de tierra para la nivelacin del lugar
de trabajo.
Fecha de inicio 19 de Julio de 2006
Responsables Constructor
Recursos
Maestro Obras , 1 pen, 1ayudante
materiales varios
Tiempo Estimado 2 DIAS
Informacin
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.2 Cimientos
Descripcin:
Requiere de la excavacin a la prefundida requerida por el ingeniero encargado
del diseo estructural y de la confeccin y colocacin de las estructuras de
hierro, que servirn de base para la edificacin.
Fecha de inicio 21/07/07
Recursos
Maestro Obras , Back hoe, 3 pen,
3 ayudante, 3 operarios, materiales varios
Tiempo Estimado 10 das
102
Informacin
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.3 Paredes Planta
Baja
Descripcin:
Colacin de block en las ubicaciones definidas como paredes en el plano
constructivo, su conclusin requiere de repellos y chorrea de las columnas
y vigas respectivas.
Recursos
Maestro Obras , 3 pen,3 ayudante3
Operarios materiales varios, bloques
cemento, piedra, varilla
Tiempo Estimado 43 das
Informacin
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.4 Entrepiso
Descripcin:
Colocacin de las vigas y bloques prefabricados, que constituirn la estructura
principal del piso para el segundo nivel, adems se instalara la maya electro
soldada y se chorreara el concreto correspondiente, repellos y afinados para la
instalacin de acabados (madera, cermicas, etc.) para su debida conclusin
Recursos
Maestro Obras , 3 pen,3 ayudante,
3 operarios materiales varios, bloques y
viguetas cemento, piedra, varilla
Tiempo Estimado 21
103
Informacin
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.5 Paredes
segundo piso
Descripcin:
Colacin de block en las ubicaciones definidas como paredes en el plano
constructivo, su conclusin requiere de repellos y chorrea de las columnas
y vigas respectivas
Recursos Maestro Obras, 3 pen,
3 ayudante3 operarios
materiales varios, bloques cemento, piedra,
varilla
Tiempo Estimado 49
Informacin
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.6 Techo
Descripcin:
Colocacin estructura metlica, clavadores y cubierta
Fecha de inicio
Recursos
Subcontrato , perlin y laminas esmaltadas ,
tornillos
Tiempo Estimado 29
104
Informacin
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.7 Contrapiso
Descripcin:
Compactacin de terreno en el permetro interno de los apartamentos, colocacin de
malla electro soldada, y chorrea de contrapiso concreto 210 Kg./cm
2
Fecha de inicio
Responsables
Recursos Tiempo Estimado
Informacin
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
105
Informacin
cochera
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Informacin
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.10 Escalera de
acceso
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
106
Informacin
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.11 Tapias
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Informacin
Actividad Nivel 1.2 Techo Nivel 1.2.1 Soldadura
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
107
Informacin
Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.1 Instalaciones
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Informacin
Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.2 Cielo Raso
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
108
Informacin
Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.3 Enchapes
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Informacin
Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.4 Pintura
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
109
Informacin
Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.5 Carpintera
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
Informacin
Actividad Nivel 1.5 Fin Nivel 1.5.1 Firma de acta
de finalizacin
Descripcin:
Fecha de inicio
Responsables
110
7.Anexo 7. Control de Cambios
SOLICITUD DE CAMBIOS
Reporte del Cambio Fecha
Nombre del Proyecto
Descripcin del Cambio
Justificacin/ o razn del cambio
Requerimientos
Tiempo de Ejecucin Costo
Solicitud del Cambio Aprobada Rechazada
Solicitante : Firma:
Autorizacin del Cambio
Patrocinador Firma:
Arquitecto Firma:
Di r ect or del Pr oyect o
(Contratista)
Firma:
Fecha
111
Anexo 8. Diagrama de Gantt
112
Anexo 9. Tablas de rendimiento mano de obra
113
114
115
116
117
Anexo 10. Tablas de rendimiento de materiales
118
119
120
Anexo 11. Hoja de clculo para la estimacin de, Costo, Tiempo, y Materiales
121
Anexo
122
123
124
125
126
127
12 Diagrama de Gantt de seguimiento
128
Anexo 13. Presupuesto del proyecto
129
130
Anexo 16 Reporte de costo /Tabla de pagos
% Avance Monto/Avance Pago * % Saldo
CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS Unidad Canti. Cost/u Total
Obra Gris
Trabajos Preliminares
Movimiento de tierra
Trazado
Construccin de bodega
Cimientos
Excavacin
Confeccionar y Colocar armadura
Chorrear sello
Confeccionar y colocar armadura /columnas
Chorrear cimientos
Paredes planta baja
Pega de block
Colocacin de formaletas /columnas
Chorrear columnas
Confeccionar y colocar armadura /vigas
Colocacin de formaleta /vigas
Chorrear vigas
Entrepisos
Colocacin de viguetas/block
Instalacin Fontanera
Instalacin Elctrica
Colocacin malla electro soldada
Chorrear losa y viga corona
Paredes segundo piso
Pega de block
Colocacin de formaletas /columnas
Chorrear columnas
Chorrear vigas
Repellos
Repello de Entrepiso
Techo(Subcontrato)
Soldadura
Contrapiso
Chorrear contrapiso
Repellar contrapiso
Cochera
Excavacin
Chorrear sello
Confeccionar armad. y colo.armadura cimientos
Chorrear cimientos
Pega de block
Chorrear vigas
Construccin de tanque captacin
Repellos
Contrapiso cochera
Conformacin y compactacin de terreno
Instalacin de Fontanera y pluviales
Instalacin elctrica
Chorrear contrapiso
Repellar contrapiso
Escaleras accesos
Colocacin bloques y formaleta
Confeccin e instalacin de armadura
Chorrear escaleras
Repellar escaleras
Acabados
Escaleras metalicas
Confeccion de escaleras (Subcontrato)
Instalaciones
Instalaciones Electrica(Subcontrato)
131
Anexo 17. Control Presupuestal
Control Presupuestal
Corte al fecha: Administrador del Proyecto Fecha
Semana # Monto total
Facturas Planilla Monto total al
corte
CCSS Otros Saldo disponible
Observaciones :
132
Anexo 18. Orden de compra
NO se pagaran facturas sin orden de compra o sin firma de aprobado
NO se pagaran montos superiores a los contenidos en la presente orden
NO se pagaran facturas sin firma, nombre, y N de cedula de encargado
Ordenes de Compra
TEL: 220 0300 fax 220 0300
gilalvaradoa@yahoo.com
Direccin: 300 Norte y 100 Este de Mazda en la Uruca , San Jos Costa Rica
Orden N 9181
ORDEN DE COMPRA
Fecha
Proveedor
Atencin :
Tel
Proyecto
Recibe
Direccion
Descripcin Cantidad Precio
unitario
Des. % I.V % Subtotal Total
Aprobado por
Observaciones
133
Anexo 19. Tabla resumen Valor Ganado
Smbolo Significado Formula 0bserbaciones
PAT Presupuesto Actual al Termino
VP Valor Planeado
CA Costo Actual %A*PAT
VG Valor Ganado %A* VP
VC Variacin del Costo VG-CA
VT Variacin del Tiempo VG-VP
ndices de variacin del Tiempo y Costo
Anlisis de resultados
positivo negativo
VC Variacin del Costo VC = VG-CA X de bajo del
presupuesto
X de encima
del
presupuesto
VT Variacin del Tiempo VT = VG-VP Adelantado Atrasado
ndices de Desempeo
<1 >1
IDC ndice de desempeo del
Costo
IDC = VG/VP Costo mayor que lo
planeado(tomar
medidas
preventivas)
Costo menor
que lo
planeado
IDT ndice de desempeo del
Tiempo
IDT = VG/CA Atrasado Adelantado
Pronostico del Tiempo y Costo
PCT Pronostico del Costo al
Termino
PCT = PAT / IDC Este calculo nos indica cual ser el
costo adicional del proyecto y si
terminara o no dentro del
presupuesto
PFT Pronostico de la Fecha
de Terminacin
PFT = DURACION DEL
PROYECTO/ IDT
Nos permite saber si el proyecto se
inclina a terminar despus de lo
planeado
134
Anexo. 20 Requisicin de Materiales
REQUISICION DE MATERIALES

Orden N 9181
Requisicin de Materiales
Fecha
Proveedor
Atencin :
TEL
Proyecto
Recibe
Direccin
Descripcin Cantidad
Solicita
Observaciones
135
Anexo. 21 Gua de Campo
Enunciado del trabajo (Preliminar)
Proyecto :
Ubicacin
Fecha
Objetivo: Definicin preliminar del proyecto
Elaborado por
Se deben llenar los espacios correspondientes, y dar una narracin amplia del trabajo a realizar
(m
2
, materiales, costo, tiempos de duracin, monto del presupuesto, responsables, multas por
atraso.
136
Restricciones del proyecto
Esta Plantilla debe de incluir todos los aspectos que restringen el proyecto de una manera u otra,
desde las lluvias esperadas, hasta las limitaciones presupuestales
137
Involucrados en el proyecto
Nombre Clasificacin # Telfono Correo electrnico
Cliente
Diseo e inspeccin
Contratista general
Arquitecto residente
Maestro de obras
Distribuidores de materiales
varios
Informacin de todos los involucrados en el proyecto direcciones y numeras de telfono, en
caso de ser requeridos se debe tener la informacin necesaria
138
Inicio de obra
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Descripcin
SI NO
Identificacin de lote
Solicitud de medidor elctrico provisional
Solicitud de medidor A y A provisional
Ubicacin de bodega y presencia delictiva que pueda afectar el rendimiento del proyecto
Pliza del INS
Permisos de construccin al da
Planos constructivos actualizados y terminados
Observaciones :
Informacin del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
139
Reporte semanal
Nombre del Proyecto
Fecha
Semana N
Lista de prioridades ( Pendiente Semana pasada)

Plan de accin
Lista cosas que hacer esta semana

Plan de accin
140
Lista de cosas que hacer para prxima semana
Requerimientos

Autorizacin de TRABAJO
Observaciones :
NOTA: Se deber planificar el trabajo que hacer para la prxima semana con el fin de poder
suministrar materiales, diseos, etc. etc. requeridos para complementar las actividades, como
complemento se debe suministrar la lista de materiales requeridos utilizando la hoja de requisicin
de materiales.
141
Desarrollo de Obra Gris (autorizacin de arranque)
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Descripcin
SI NO
Apertura de Bitcora ( Fecha de inicio y Profesionales a cargo , Maestro de obras)
Verificacin de puntos principales
Verificacin de Ejes principales y secundarios
Revisin de retiros posterior, frontal y lateral
Acciones Correctivas
Se autoriza el arranque
Firma del inspector o profesional responsable __________________________________
Observaciones :
142
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Lista de verificacin (Segn Planos y especificaciones)
Descripcin
SI NO
Estudios de Suelo ( bajo las normas ASTM )
Profundidad de zanjas y compactacin de sustitucin de suelo (Cuando Solicitado)
Estructura
Estructura de cimientos ( segn cdigo Ssmico y normas ASTM , especificaciones en
planos constructivos)
Autorizacin de chorrear concreto de cimientos :
_________________________________
Concreto
Calidad de Bloque de concreto
Se autoriza el arranque de pega de bloques en paredes
__________________________________
Confinamiento
Mortero de pega , Dosificacin = 3 medidas (30*30) de Arena y de Cemento
Relleno de celdas , Dosificacin = 1 cemento, 2 Arena, 3 de Piedra (medidas 30*30)
Varilla #3Vertical @ 60cm , varilla #2 Horizontal cada dos Hiladas (Segn Planos )
Segunda verificacin de ejes principales y secundarios
Observaciones :
143
Informacin del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones,
suministrar copia al personal administrativo.
144
Desarrollo de Obra Gris (Instalacin Mecnica)
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Descripcin SI NO
Revisin entrada de acometida agua potable
Verificacin de Dimetros e instalacin de tubera potable
Pruebas de presin a 100lbs de presin durante 48 horas
Verificacin tubera sanitaria acoples , pendientes y columnas de ventilacin
Ubicacin de salidas o previstas
Revisin de cajas de registro sanitario y pluvial
Autorizacin de chorrear concreto Entrepisos y contrapisos
Observaciones :
145
Desarrollo de Obra Gris (Instalacin Elctrica)
N o mb r e d e l
Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Profesional
Residente
Descripcin SI NO
Verificar ubicacin y existencia de todas las cajas elctricas definidas en planos
Revisin ubicacin y existencia de tubera dimetros y numero de curvas por lnea(
mx. 2)
Inspeccin de panel recontrol y breker
Inspeccin de conexiones para cableado estructurado
Revisin de acometida
Revisin de instalacin de placas ,pastillas y lmparas
Autorizacin:
_________________________________
Observaciones :
146
ACABADOS
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Lista de verificacin ( Pintura )
Descripcin
SI NO
Revisin de empastado (Detalle de filos en puertas y ventanas)
Revisin de pintura (No se aceptaran paredes o mal pintadas)
Revisin y aprobacin de colores (Suministrados por el cliente(
Observaciones :
147
ACABADOS
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Lista de verificacin ( Enchapes )
Descripcin
SI NO
Revisin de pisos de concreto (planicie nivelada)
Observaciones :
.
148
ACABADOS
Nombre del Proyecto
Fecha
Ubicacin
Profesional
responsable
Lista de verificacin ( Carpintera )
Descripcin
SI NO
Verificacin de medidas de buques
Observaciones :
149
Control Integrado de cambios
Control Integrado
de cambios
Se llena la
solicitud de
cambio por el
interesado
El arquitecto responsable o
evala la solicitud
SE JUSTIFICA NO
Se rechaza y
exponen las
razones, se guarda
copia en archivo
El administrador de
proyecto evala el impacto
en el proyecto
Si
El administrador de proyecto
informa al gerente de proyecto
SE AUTORIZA O
RECHAZA No
Si
Se actualiza el
cronograma y
presupuesto
Se notifica al Maestro de
obras
Se ejecuta
150
Debe mantenerse un block resolicitudes de cambio en la obra
SOLICITUD DE CAMBIOS
Reporte del Cambio Fecha
Nombre del Proyecto
Descripcin del Cambio
Justificacin/ o razn del cambio
Requerimientos
Tiempo de Ejecucin Costo
Solicitud del Cambio Aprobada Rechazada
Solicitante : Firma:
Autorizacin del Cambio
Patrocinador Firma:
Arquitecto Firma:
Di r ect or del Pr oyect o
(Contratista)
Firma:
Fecha
151
Control Presupuestal
Corte al fecha: Administrador del Proyecto Fecha
Semana # Monto total
Facturas Planilla
Monto total al
corte
CCSS Otros Saldo disponible
Observaciones :
Esta plantilla es para el control presupuestal del proyecto es mas de inters administrativo, pero
debe permanecer en la obra, para anotar el numero de factura y caractersticas de la misma que
sirva como doble chequeo
152
Smbolo Significado Formula 0bserbaciones
PAT
Presupuesto Actual al
Termino
VP Valor Planeado
CA Costo Actual %A*PAT
VG Valor Ganado %A* VP
VC Variacin del Costo VG-CA
VT Variacin del Tiempo VG-VP
ndices de variacin del Tiempo y Costo
positivo negativo
VC Variacin del Costo VC = VG-CA
X de bajo del
presupuesto
X de encima
del
presupuesto
VT Variacin del Tiempo VT = VG-VP Adelantado Atrasado
ndices de Desempeo
<1 >1
IDC
ndice de desempeo
del Costo
IDC = VG/VP
Costo mayor que
lo
planeado(tomar
medidas
preventivas)
Costo menor
que lo
planeado
IDT
ndice de desempeo
del Tiempo
IDT = VG/CA Atrasado Adelantado
Pronostico del Tiempo y Costo
PCT
Pronostico del Costo al
Termino
PCT = PAT / IDC
Este calculo nos indica cual ser el
costo adicional del proyecto y si
terminara o no dentro del
presupuesto
PFT
Pronostico de la Fecha
de Terminacin
PFT = DURACION DEL
PROYECTO/ IDT
Nos permite saber si el proyecto se
inclina a terminar despus de lo
planeado
153
Debe mantenerse un block de requisiciones en la obra
REQUESICION DE MATERIALES
TEL: 220 0300 fax 220 0300
gilalvaradoa@yahoo.com
Requesicion N 9181
REQUESICION DE MATERIALES
Fecha
Proveedor
Atencin :
Tel
Proyecto
Recibe
Direccion
Descripcin Cantidad
Solicita
Observaciones
154
CRONOGRAMA
Ejemplo

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