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MS

PROPERTIES
DESENVOLVIMENTO IMOBILIRIO
MERCADO IMOBILIRIO
Informativo Bimestral


Na oitava edio do informativo imobilirio MS. Properties sinalizou-se para a acomodao do mercado
imobilirio com queda de preos em algumas localidades, dependendo no nvel de estoques e essa tendncia se
confirmou ao longo do primeiro semestre de 2014.
O mercado imobilirio esfriou no primeiro semestre impulsionado por diversos fatores: os problemas do
setor esto atrelados ao baixo crescimento da economia brasileira, ao evento da copa do mundo e conseqente
alterao do calendrio de frias escolares, alm de outras datas comemorativas como o carnaval tardio. A copa do
mundo movimentou o mercado de locao nas cidades-sede, porm impactou negativamente a venda de imveis
desviando a ateno dos compradores.
necessrio lembrar que aps um perodo de aquecimento e preos em escalada, o mercado tende a se
ajustar fazendo com que os preos se equilibrem e at mesmo registrem queda em algumas localidades. Este
fenmeno pode ser identificado neste momento, onde o preo dos imveis teve variao abaixo da inflao no
acumulado de 2014.
No obstante, o aumento da taxa de juros no pas dificulta as condies de compra de habitao. De acordo
com os dados do Banco Central, a taxa mdia de juros anual do financiamento imobilirio passou de 7,84% em
maio de 2013 para 9,25% em maio de 2014.
Alm de todos estes fatores, historicamente o primeiro semestre mais comedido no mercado imobilirio.
Espera-se maior dinamicidade no setor no segundo semestre.
Na nona edio do boletim informativo MS. Properties, brao da empresa de consultoria M.Stortti,
especializado em solues e resultados para o mercado imobilirio, so avaliados os preos praticados e variaes
nas principais cidades brasileiras no primeiro semestre de 2014, os impactos do novo plano diretor de So Paulo no
mercado imobilirio paulistano e a conjuntura do mercado de imveis comerciais no Brasil. Aborda-se ainda a
restrio de crdito para empreiteiras, as previses para o crdito imobilirio no segundo semestre e os bairros em
expanso no setor na cidade de So Paulo.
Editorial
Edio n 09 - Agosto/2014
www.msproperties.com.br
M.Stortti
Plano de Negcios o nosso negcio.
www.mstortti.com.br
Negcios e Resultados
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Rua Fabrcio Pilar, 770 - conj. 501 - Fone: (51) 3330-7776 - CEP 90450-040 - Porto Alegre - RS
Avenida Pacaembu, 1976 - Fone: (11) 3511-1135 - CEP 01234-000 - So Paulo - SP
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A mdia nacional, do preo do
m com base no levantamento das 16
cidades que compem o ndice foi de
R$ 7.531,00. O maior preo mdio
entre as cidades do levantamento foi o
do Rio de Janeiro (R$10.648,00)
seguido pela cidade de So Paulo (R$
8.124,00). O menor preo mdio
regi st rado f oi o de Vi l a Vel ha
(R$3.934,00).
A seguir so acompanhadas
as variaes no preo mdio dos
imveis venda para a amostra
acompanhada pelo ndice em junho:
Fonte: Exame a partir de ndice FipeZap
Regio
Variao
mensal
junho/14
Variao
mensal
maio/14
Variao
mensal nos
ltimos 12
meses
Vitria 1,37% 1,15% 14,90%
Porto Alegre 1,24% 0,30% 7,54%
So Paulo 0,79% 0,71% 12,26%
Fortaleza 0,60% 1,08% 13,32%
Salvador 0,56% 0,77% 9,31%
Belo Horizonte 0,54% 0,41% 7,71%
Niteri 0,41% 0,30% 8,90%
Rio de Janeiro 0,37% 0,67% 12,52%
So Caetano do Sul 0,36% 0,21% 11,42%
Florianpolis 0,27% 0,07% 12,99%
Recife 0,23% 0,31% 11,03%
Braslia -0,18% -0,23% 2,82%
Vila Velha -0,21% 0,12% 10,45%
Santo Andr -0,25% -0,16% 8,97%
So Bernardo do Campo -0,25% -0,12% 7,79%
Curitiba -0,51% -0,68% 19,12%
Queda no preo dos imveis no primeiro semestre

No primeiro semestre, o preo dos imveis, como j era esperado, apresentou queda, com variaes mais
baixas que a inflao no perodo. De acordo com o ndice FipeZap ampliado, a variao no preo dos imveis para
as cidades que compem o ndice foi de 3,49% ante a variao esperada da inflao no perodo de 3,68% conforme
o IPCA (ndice Nacional de Preos ao Consumidor Amplo), o que sinaliza para uma queda real nos preos no
mercado imobilirio.
Conforme o levantamento para o ndice FipeZap, os preos subiram 10,9% nos ltimos 12 meses (at
junho). Em maio, a alta nos preos dos ltimos 12 meses foi de 11,7%, de acordo com o ndice. No Rio de Janeiro,
onde o preo do m o mais elevado do pas, a variao nos preos em junho foi a menor desde maro de 2008
(0,37% no ms).
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Novo Plano Diretor de So Paulo aprovado
No incio do ms de julho foi aprovado o novo plano diretor de So Paulo na Cmara Municipal. Para entrar
em vigor, a lei depende da sano do prefeito Fernando Haddad, responsvel pela proposta original. O plano, que
tem o objetivo de reequilibrar de forma sustentvel o desenvolvimento, ir orientar a cidade nos prximos 16 anos.
Defendendo a construo de prdios de uso misto, com comrcio, moradia e estacionamento em uma
mesma torre, o plano prope tornar a cidade mais compacta, implantando o conceito em reas urbanizadas e
prximas de estaes de metr e corredores de nibus para reduzir os tempos de deslocamento e aproximar a
moradia do emprego da populao, promovendo o adensamento populacional.
O plano determina dentre vrios aspectos, a altura dos prdios em determinadas regies, bairros com reas
prioritrias para moradias populares e reas que devem ter preservao ambiental, alm de dar diretrizes para
atualizao de leis importantes como de zoneamento, uso e ocupao do solo e o cdigo de edificaes.
Dentre as avenidas que devero concentrar o adensamento proposto pelo plano, esto a Inajar de Souza,
na zona norte, a Chucri Zaidan, na zona sul e a Jacu-Pssego, na zona leste, valendo tambm para bairros que j
se caracterizam por ocupaes verticalizadas, como Moema, Morumbi, Lapa e Itaim-Bibi.
Os construtores que projetarem torres de uso misto tero o potencial construtivo da rea aumentado em
quatro, sem custos. Alm disso, de acordo com o novo plano diretor, no obrigatrio ofertar uma vaga de garagem
por unidade habitacional. Desta forma, permitido construir uma vaga de garagem por unidade nos subsolos e
utiliz-las comercialmente, evitando espaos ociosos de garagem ao longo do dia.
Por outro lado, especialistas do mercado imobilirio acreditam que o novo Plano Diretor dever surtir efeitos
sobre o custo dos terrenos na capital. Estimativas apontam que o preo dos terrenos dever aumentar em cerca de
at 40% com o novo plano, diminuindo a margem bruta das construtoras e refletindo nos preos dos imveis na
cidade, j que este custo ter de ser repassado para o consumidor.
Mercado de Imveis Comerciais
A taxa de vacncia de escritrios, galpes industriais e shopping centers aumentou no primeiro trimestre
deste ano em quase todo o pas implicando na reduo do nmero de lanamentos e puxando para baixo o preo
dos aluguis.
De acordo com o levantamento da Consultoria Cushman & Wakefield divulgado na revista Valor Setorial do
ms de junho, o nvel de vacncia em escritrios de alto padro subiu de 13,4% para 13,9% na mdia de oito
capitais pesquisadas So Paulo, Rio de Janeiro, Braslia, Porto Alegre, Recife, Curitiba, Salvador e Vitria.
So Paulo, de acordo com o estudo, registrou taxa de vacncia de 14,7% nos trs primeiros meses do ano
ante 14% de taxa de vacncia registrada para igual perodo em 2013. O estudo apontou uma queda de 10% no
valor mdio de locaes nas oito cidades da pesquisa e uma reduo de 81% no nmero de lanamentos no ltimo
ano.
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importante lembrar que o mercado imobilirio passa por um momento de acomodao e que, alm disso,
o ramo imobilirio comercial mais sensvel ao desempenho da economia, sendo o mercado de imveis
corporativos o primeiro a sentir efeitos de um perodo de baixo crescimento.
Para o mercado de galpes, igualmente sensvel ao nvel de produo na economia, a taxa de vacncia, de
acordo com o estudo, passou de 11% para 18,5% para amostra dos estados de So Paulo, Rio de Janeiro, Paran,
Pernambuco, Rio Grande do Sul, Amazonas e Bahia. Conforme o levantamento, o Paran registrou a maior taxa de
vacncia 39,3% seguido por So Paulo que registrou vacncia de 19,3%.
Ainda, de acordo com Valor Setorial, o mercado de shopping centers o que mais sofre para novos
empreendimentos. A taxa de vacncia para os 36 shoppings inaugurados em 2013 foi de 50%, segundo pesquisa
do Ibope Inteligncia.
Alm disso, de acordo com informaes de analistas do segmento, como conseqncia da atual conjuntura
no mercado de shopping centers, existe uma tendncia de incorporaes entre companhias do setor com o objetivo
de fortalecer o segmento.
As empreiteiras esto sendo afetadas pela falta de crdito. Segundo matria divulgada pelo DCI, a reduo
na disponibilidade de crdito para empreiteiras tem tornado as empresas de menor porte menos capitalizadas, com
o reflexo da desacelerao da economia. Com isso, muitas das micro e pequenas empresas esto vendo a fuso
como oportunidade para vencer o perodo de baixo crescimento. A unio de grupos menores uma alternativa,
inclusive, de auferir crdito e diversificar carteira de clientes combatendo a ociosidade.
Restrio de crdito aponta tendncia para construtoras
Crdito Imobilirio cai em Junho
Os financiamentos imobilirios tambm caram no ms de junho no Brasil, como resultado da
desacelerao da economia e a Copa do Mundo, mas o setor manteve a previso de alta de 15% para 2014.
De acordo com matria da Exame, o volume de emprstimos para a compra de imveis sofreu queda de
19% em relao a igual perodo no ano anterior, conforme informaes da Abecip. Em comparao com o ms
anterior, a queda foi de 7%.
No acumulado do semestre, os financiamentos para a compra de moradia, que consideram os recursos do
Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) cresceram 7% na comparao anual.
Em 2013, o volume de emprstimos para compra da casa prpria pelo SBPE cresceu 32%. Para este ano, a
previso de alta de 15% foi mantida, j que, historicamente, o segundo semestre mais ativo.
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Polo de Expanso em So Paulo
A zona sul de So Paulo, que compreende os bairros Vila Nova Conceio, Jardins e Itaim Bibi,
considerada o maior plo de expanso da capital, respondendo por 54% do VGV da cidade de So Paulo. o que
revela o segundo Anurio do Mercado Imobilirio, elaborado pela Lopes. De acordo com o anurio, o tquete mdio
da zona sul de R$ 580 mil. Na zona oeste, o tquete mdio de R$ 721 mil - o mais alto de So Paulo, enquanto o
centro apresenta tquete mdio de R$ 401 mil.
O aumento significativo no preo do metro quadrado da zona sul se deve, em grande parte, escassez de
terrenos que eleva o preo praticado. O custo do terreno pode totalizar em torno de 35% do custo total da obra.
Apartamentos lanados em 2013
De 12200 a 12700
Fonte: O Estado de S. Paulo a partir de Lopes
Regies N de empreendimentos Torres Apartamentos
VGV (R$
Bilhes)
% do VGV
Tquete
mdio (Mil
R$)
Preo do m
(mdia em R$)
Sul 136 159 14.887 10,97 54 580 9.530
Oeste 49 78 5.738 4,52 22 721 9.540
Leste 59 103 8.096 3,02 15 344 6.040
Norte 28 37 3.015 1,18 6 416 7.190
Centro 12 13 1.646 0,73 3 401 9.610
Total 284 390 33.012 20,44 100 541 8.470
Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV
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Indicadores Econmicos
Fonte: FGV - Fundao Getlio Vargas
Taxa Selic
Ms Mensalizada
Anual
Real
Acumula
da Ano
Acumulada
12 meses
Anual
Oficial
abr/14 0,8602 10,98 3,38 9,39 10,65
mai/14 0,8614 10,63 4,27 9,68 10,90
jun/14 0,8614 11,00 5,19 9,93 10,90
INDICADORES DE PREOS
Ms
IGP-M INCC -M IPCA
N ndice
Variao %
N ndice
Variao %
N ndice
Variao %
Ms Ano 12 meses Ms Ano 12 meses Ms Ano
12
meses
abr/12 480,229 0,85 1,47 3,65 499,548 0,83 2,30 7,94 893,606 0,64 1,87 5,10
mai/12 485,140 1,02 2,51 4,26 506,020 1,3 3,63 7,16 896,823 0,36 2,24 4,99
jun/12 488,342 0,66 3,19 5,14 512,628 1,31 4,98 7,03 897,540 0,08 2,32 4,92
jul/12 494,891 1,34 4,57 6,67 516,963 0,85 5,87 7,31 901,400 0,43 2,76 5,20
ago/12 501,957 1,43 6,07 7,72 518,616 0,32 6,21 7,48 905,096 0,41 3,18 5,24
set/12 506,804 0,97 7,09 8,07 519,681 0,21 6,43 7,55 910,255 0,57 3,77 5,28
out/12 506,926 0,02 7,12 7,52 520,940 0,24 6,68 7,59 915,625 0,59 4,38 5,45
nov/12 506,795 -0,03 7,09 6,96 522,136 0,23 6,93 7,3 921,119 0,60 5,01 5,53
dez/12 510,252 0,68 7,82 7,82 523,624 0,29 7,23 7,23 928,396 0,79 5,84 5,84
jan/13 511,977 0,34 0,34 7,91 525,651 0,39 0,39 6,94 936,380 0,86 0,86 6,15
fev/13 513,467 0,29 0,63 8,29 529,879 0,80 1,19 7,35 941,998 0,60 1,47 6,31
mar/13 514,526 0,21 0,84 8,06 531,339 0,28 1,47 7,25 946,426 0,47 1,94 6,59
abr/13 515,276 0,15 0,98 7,30 535,777 0,84 2,32 7,25 951,631 0,55 2,50 6,49
mai/13 515,299 0,00 0,99 6,22 542,402 1,24 3,59 7,19 955,152 0,37 2,88 6,50
jun/13 519,153 0,75 1,74 6,31 553,007 1,96 5,61 7,88 957,635 0,26 3,15 6,70
jul/13 520,508 0,26 2,01 5,18 557,040 0,73 6,38 7,75 957,923 0,03 3,18 6,27
ago/13 521,270 0,15 2,16 3,85 558,777 0,31 6,71 7,74 960,222 0,24 3,43 6,09
set/13 529,085 1,50 3,69 4,40 561,203 0,43 7,18 7,99 963,582 0,35 3,79 5,86
out/13 533,621 0,86 4,58 5,27 563,034 0,33 7,53 8,08 969,075 0,57 4,38 5,84
nov/13 535,168 0,29 4,88 5,60 564,558 0,27 7,82 8,12 974,308 0,54 4,95 5,77
dez/13 538,370 0,60 5,51 5,51 565,786 0,22 8,05 8,05 983,272 0,92 5,91 5,91
jan/14 540,959 0,48 0,48 5,66 569,745 0,70 0,70 8,39 988,680 0,55 0,55 5,59
fev/13 543,038 0,38 0,87 5,76 572,254 0,44 1,14 8,00 995,501 1,24 0,69 5,68
mar/14 552,087 1,67 2,55 7,30 573,505 0,22 1,36 7,94 1004,660 2,18 0,92 6,15
abr/14 556,420 0,78 3,35 7,98 577,322 0,67 2,04 7,75 1011,39 2,86 0,67 6,28
mai/14 555,679 -0,13 3,21 7,84 585,207 1,37 3,43 7,89 1016,044 3,33 0,46 6,38
jun/14 551,554 -0,74 2,45 6,25 592,510 1,25 4,72 7,14 1020,11 3,75 0,40 6,52
Glossrio de Termos
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A seguir so apresentadas as definies dos
termos utilizados nesta publicao.
Mercado imobilirio
Plano Diretor: Instrumento bsico de um processo de
planejamento municipal para a implantao de poltica de
desenvolvimento urbano.
VGV (Valor Geral de Vendas): o valor calculado pela
soma do valor potencial de venda de todas as unidades de
um empreendimento a se lanado.
ndice FipeZap: O ndice FipeZap de Preos de Imveis
Anunciados um indicador de abrangncia nacional que
acompanha os preos de venda e locao de imveis no
Brasil. O ndice calculado com base nos anncios
publicados na pgina Zap Imveis.
Indicadores econmicos
Produto interno bruto (PIB): Representa a soma em valores
monetrios de todos os bens e servios finais produzidos
em uma determinada regio, durante um perodo
determinado, considerando apensas bens e servios finais,
excl ui ndo da cont a t odos os bens de consumo
intermedirio. Possui o objetivo de mensurar a atividade
econmica de uma regio.
ndice Geral de Preos (IGP): ndice calculado pela
Fundao Getlio Vargas desde os anos 40. O IGP
composto pelo ndice de Preos por Atacado (IPA), que
participa com 60%, pelo ndice de Preos ao Consumidor
(IPC) da cidade do Rio de Janeiro, com a participao de
30%, e do ndice Nacional de Custo da Construo Civil
(INCC), com o peso de 10%.
ndice de Preos ao Consumidor (IPC): ndice referncia
para avaliao do poder de compra do consumidor. O
ndice de Preos ao Consumidor (IPC) mede a variao de
preos de um conj unto fi xo de bens e servi os
componentes de despesas habituais de famlias com nvel
de renda situado entre 1 e 33 salrios mnimos mensais.
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Negcios e Resultados
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ndice Nacional da Construo Civil (INCC): ndice que
representa as mudanas nos preos da construo civil
devido variao da inflao. Inclui tanto a variao nos
preos dos materiais como a variao no custo de mo de
obra. O INCC emitido mensalmente pela Fundao
Getlio Vargas (FGV).
Taxa Selic: Taxa de juros fixada pelo Comit de Poltica
Monetria (COPOM) do Banco Central do Brasil que
remunera os investidores no negcio de compra e venda de
ttulos pblicos. Ela obtida mediante clculo da taxa
mdia ponderada dos juros praticados pelas instituies
financeiras.