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MS

PROPERTIES
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO
MERCADO IMOBILIÁRIO
Informativo Bimestral


Na oitava edição do informativo imobiliário MS. Properties sinalizou-se para a acomodação do mercado
imobiliário com queda de preços em algumas localidades, dependendo no nível de estoques e essa tendência se
confirmou ao longo do primeiro semestre de 2014.
O mercado imobiliário esfriou no primeiro semestre impulsionado por diversos fatores: os problemas do
setor estão atrelados ao baixo crescimento da economia brasileira, ao evento da copa do mundo e conseqüente
alteração do calendário de férias escolares, além de outras datas comemorativas como o carnaval tardio. A copa do
mundo movimentou o mercado de locação nas cidades-sede, porém impactou negativamente a venda de imóveis
desviando a atenção dos compradores.
É necessário lembrar que após um período de aquecimento e preços em escalada, o mercado tende a se
ajustar fazendo com que os preços se equilibrem e até mesmo registrem queda em algumas localidades. Este
fenômeno pode ser identificado neste momento, onde o preço dos imóveis teve variação abaixo da inflação no
acumulado de 2014.
Não obstante, o aumento da taxa de juros no país dificulta as condições de compra de habitação. De acordo
com os dados do Banco Central, a taxa média de juros anual do financiamento imobiliário passou de 7,84% em
maio de 2013 para 9,25% em maio de 2014.
Além de todos estes fatores, historicamente o primeiro semestre é mais comedido no mercado imobiliário.
Espera-se maior dinamicidade no setor no segundo semestre.
Na nona edição do boletim informativo MS. Properties, braço da empresa de consultoria M.Stortti,
especializado em soluções e resultados para o mercado imobiliário, são avaliados os preços praticados e variações
nas principais cidades brasileiras no primeiro semestre de 2014, os impactos do novo plano diretor de São Paulo no
mercado imobiliário paulistano e a conjuntura do mercado de imóveis comerciais no Brasil. Aborda-se ainda a
restrição de crédito para empreiteiras, as previsões para o crédito imobiliário no segundo semestre e os bairros em
expansão no setor na cidade de São Paulo.
Editorial
Edição nº 09 - Agosto/2014
www.msproperties.com.br
M.Stortti
Plano de Negócios é o nosso negócio.
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Rua Fabrício Pilar, 770 - conj. 501 - Fone: (51) 3330-7776 - CEP 90450-040 - Porto Alegre - RS
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A média nacional, do preço do
m² com base no levantamento das 16
cidades que compõem o índice foi de
R$ 7.531,00. O maior preço médio
entre as cidades do levantamento foi o
do Rio de Janeiro (R$10.648,00)
seguido pela cidade de São Paulo (R$
8.124,00). O menor preço médio
regi st rado f oi o de Vi l a Vel ha
(R$3.934,00).
A seguir são acompanhadas
as variações no preço médio dos
imóveis à venda para a amostra
acompanhada pelo índice em junho:
Fonte: Exame a partir de Índice FipeZap
Região
Variação
mensal
junho/14
Variação
mensal
maio/14
Variação
mensal nos
últimos 12
meses
Vitória 1,37% 1,15% 14,90%
Porto Alegre 1,24% 0,30% 7,54%
São Paulo 0,79% 0,71% 12,26%
Fortaleza 0,60% 1,08% 13,32%
Salvador 0,56% 0,77% 9,31%
Belo Horizonte 0,54% 0,41% 7,71%
Niterói 0,41% 0,30% 8,90%
Rio de Janeiro 0,37% 0,67% 12,52%
São Caetano do Sul 0,36% 0,21% 11,42%
Florianópolis 0,27% 0,07% 12,99%
Recife 0,23% 0,31% 11,03%
Brasília -0,18% -0,23% 2,82%
Vila Velha -0,21% 0,12% 10,45%
Santo André -0,25% -0,16% 8,97%
São Bernardo do Campo -0,25% -0,12% 7,79%
Curitiba -0,51% -0,68% 19,12%
Queda no preço dos imóveis no primeiro semestre

No primeiro semestre, o preço dos imóveis, como já era esperado, apresentou queda, com variações mais
baixas que a inflação no período. De acordo com o Índice FipeZap ampliado, a variação no preço dos imóveis para
as cidades que compõem o índice foi de 3,49% ante a variação esperada da inflação no período de 3,68% conforme
o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), o que sinaliza para uma queda real nos preços no
mercado imobiliário.
Conforme o levantamento para o Índice FipeZap, os preços subiram 10,9% nos últimos 12 meses (até
junho). Em maio, a alta nos preços dos últimos 12 meses foi de 11,7%, de acordo com o Índice. No Rio de Janeiro,
onde o preço do m² é o mais elevado do país, a variação nos preços em junho foi a menor desde março de 2008
(0,37% no mês).
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Novo Plano Diretor de São Paulo é aprovado
No início do mês de julho foi aprovado o novo plano diretor de São Paulo na Câmara Municipal. Para entrar
em vigor, a lei depende da sanção do prefeito Fernando Haddad, responsável pela proposta original. O plano, que
tem o objetivo de reequilibrar de forma sustentável o desenvolvimento, irá orientar a cidade nos próximos 16 anos.
Defendendo a construção de prédios de uso misto, com comércio, moradia e estacionamento em uma
mesma torre, o plano propõe tornar a cidade mais compacta, implantando o conceito em áreas urbanizadas e
próximas de estações de metrô e corredores de ônibus para reduzir os tempos de deslocamento e aproximar a
moradia do emprego da população, promovendo o adensamento populacional.
O plano determina dentre vários aspectos, a altura dos prédios em determinadas regiões, bairros com áreas
prioritárias para moradias populares e áreas que devem ter preservação ambiental, além de dar diretrizes para
atualização de leis importantes como de zoneamento, uso e ocupação do solo e o código de edificações.
Dentre as avenidas que deverão concentrar o adensamento proposto pelo plano, estão a Inajar de Souza,
na zona norte, a Chucri Zaidan, na zona sul e a Jacu-Pêssego, na zona leste, valendo também para bairros que já
se caracterizam por ocupações verticalizadas, como Moema, Morumbi, Lapa e Itaim-Bibi.
Os construtores que projetarem torres de uso misto terão o potencial construtivo da área aumentado em
quatro, sem custos. Além disso, de acordo com o novo plano diretor, não é obrigatório ofertar uma vaga de garagem
por unidade habitacional. Desta forma, é permitido construir uma vaga de garagem por unidade nos subsolos e
utilizá-las comercialmente, evitando espaços ociosos de garagem ao longo do dia.
Por outro lado, especialistas do mercado imobiliário acreditam que o novo Plano Diretor deverá surtir efeitos
sobre o custo dos terrenos na capital. Estimativas apontam que o preço dos terrenos deverá aumentar em cerca de
até 40% com o novo plano, diminuindo a margem bruta das construtoras e refletindo nos preços dos imóveis na
cidade, já que este custo terá de ser repassado para o consumidor.
Mercado de Imóveis Comerciais
A taxa de vacância de escritórios, galpões industriais e shopping centers aumentou no primeiro trimestre
deste ano em quase todo o país implicando na redução do número de lançamentos e puxando para baixo o preço
dos aluguéis.
De acordo com o levantamento da Consultoria Cushman & Wakefield divulgado na revista Valor Setorial do
mês de junho, o nível de vacância em escritórios de alto padrão subiu de 13,4% para 13,9% na média de oito
capitais pesquisadas – São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Porto Alegre, Recife, Curitiba, Salvador e Vitória.
São Paulo, de acordo com o estudo, registrou taxa de vacância de 14,7% nos três primeiros meses do ano
ante 14% de taxa de vacância registrada para igual período em 2013. O estudo apontou uma queda de 10% no
valor médio de locações nas oito cidades da pesquisa e uma redução de 81% no número de lançamentos no último
ano.
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É importante lembrar que o mercado imobiliário passa por um momento de acomodação e que, além disso,
o ramo imobiliário comercial é mais sensível ao desempenho da economia, sendo o mercado de imóveis
corporativos o primeiro a sentir efeitos de um período de baixo crescimento.
Para o mercado de galpões, igualmente sensível ao nível de produção na economia, a taxa de vacância, de
acordo com o estudo, passou de 11% para 18,5% para amostra dos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Paraná,
Pernambuco, Rio Grande do Sul, Amazonas e Bahia. Conforme o levantamento, o Paraná registrou a maior taxa de
vacância – 39,3% seguido por São Paulo que registrou vacância de 19,3%.
Ainda, de acordo com Valor Setorial, o mercado de shopping centers é o que mais sofre para novos
empreendimentos. A taxa de vacância para os 36 shoppings inaugurados em 2013 foi de 50%, segundo pesquisa
do Ibope Inteligência.
Além disso, de acordo com informações de analistas do segmento, como conseqüência da atual conjuntura
no mercado de shopping centers, existe uma tendência de incorporações entre companhias do setor com o objetivo
de fortalecer o segmento.
As empreiteiras estão sendo afetadas pela falta de crédito. Segundo matéria divulgada pelo DCI, a redução
na disponibilidade de crédito para empreiteiras tem tornado as empresas de menor porte menos capitalizadas, com
o reflexo da desaceleração da economia. Com isso, muitas das micro e pequenas empresas estão vendo a fusão
como oportunidade para vencer o período de baixo crescimento. A união de grupos menores é uma alternativa,
inclusive, de auferir crédito e diversificar carteira de clientes combatendo a ociosidade.
Restrição de crédito aponta tendência para construtoras
Crédito Imobiliário cai em Junho
Os financiamentos imobiliários também caíram no mês de junho no Brasil, como resultado da
desaceleração da economia e a Copa do Mundo, mas o setor manteve a previsão de alta de 15% para 2014.
De acordo com matéria da Exame, o volume de empréstimos para a compra de imóveis sofreu queda de
19% em relação a igual período no ano anterior, conforme informações da Abecip. Em comparação com o mês
anterior, a queda foi de 7%.
No acumulado do semestre, os financiamentos para a compra de moradia, que consideram os recursos do
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) cresceram 7% na comparação anual.
Em 2013, o volume de empréstimos para compra da casa própria pelo SBPE cresceu 32%. Para este ano, a
previsão de alta de 15% foi mantida, já que, historicamente, o segundo semestre é mais ativo.
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Polo de Expansão em São Paulo
A zona sul de São Paulo, que compreende os bairros Vila Nova Conceição, Jardins e Itaim Bibi, é
considerada o maior pólo de expansão da capital, respondendo por 54% do VGV da cidade de São Paulo. É o que
revela o segundo Anuário do Mercado Imobiliário, elaborado pela Lopes. De acordo com o anuário, o tíquete médio
da zona sul é de R$ 580 mil. Na zona oeste, o tíquete médio é de R$ 721 mil - o mais alto de São Paulo, enquanto o
centro apresenta tíquete médio de R$ 401 mil.
O aumento significativo no preço do metro quadrado da zona sul se deve, em grande parte, à escassez de
terrenos que eleva o preço praticado. O custo do terreno pode totalizar em torno de 35% do custo total da obra.
Apartamentos lançados em 2013
De 12200 a 12700
Fonte: O Estado de S. Paulo a partir de Lopes
Regiões Nº de empreendimentos Torres Apartamentos
VGV (R$
Bilhões)
% do VGV
Tíquete
médio (Mil
R$)
Preço do m²
(média em R$)
Sul 136 159 14.887 10,97 54 580 9.530
Oeste 49 78 5.738 4,52 22 721 9.540
Leste 59 103 8.096 3,02 15 344 6.040
Norte 28 37 3.015 1,18 6 416 7.190
Centro 12 13 1.646 0,73 3 401 9.610
Total 284 390 33.012 20,44 100 541 8.470
Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV
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Indicadores Econômicos
Fonte: FGV - Fundação Getúlio Vargas
Taxa Selic
Mês Mensalizada
Anual
Real
Acumula
da Ano
Acumulada
12 meses
Anual
Oficial
abr/14 0,8602 10,98 3,38 9,39 10,65
mai/14 0,8614 10,63 4,27 9,68 10,90
jun/14 0,8614 11,00 5,19 9,93 10,90
INDICADORES DE PREÇOS
Mês
IGP-M INCC -M IPCA
Nº índice
Variação %
Nº índice
Variação %
Nº índice
Variação %
Mês Ano 12 meses Mês Ano 12 meses Mês Ano
12
meses
abr/12 480,229 0,85 1,47 3,65 499,548 0,83 2,30 7,94 893,606 0,64 1,87 5,10
mai/12 485,140 1,02 2,51 4,26 506,020 1,3 3,63 7,16 896,823 0,36 2,24 4,99
jun/12 488,342 0,66 3,19 5,14 512,628 1,31 4,98 7,03 897,540 0,08 2,32 4,92
jul/12 494,891 1,34 4,57 6,67 516,963 0,85 5,87 7,31 901,400 0,43 2,76 5,20
ago/12 501,957 1,43 6,07 7,72 518,616 0,32 6,21 7,48 905,096 0,41 3,18 5,24
set/12 506,804 0,97 7,09 8,07 519,681 0,21 6,43 7,55 910,255 0,57 3,77 5,28
out/12 506,926 0,02 7,12 7,52 520,940 0,24 6,68 7,59 915,625 0,59 4,38 5,45
nov/12 506,795 -0,03 7,09 6,96 522,136 0,23 6,93 7,3 921,119 0,60 5,01 5,53
dez/12 510,252 0,68 7,82 7,82 523,624 0,29 7,23 7,23 928,396 0,79 5,84 5,84
jan/13 511,977 0,34 0,34 7,91 525,651 0,39 0,39 6,94 936,380 0,86 0,86 6,15
fev/13 513,467 0,29 0,63 8,29 529,879 0,80 1,19 7,35 941,998 0,60 1,47 6,31
mar/13 514,526 0,21 0,84 8,06 531,339 0,28 1,47 7,25 946,426 0,47 1,94 6,59
abr/13 515,276 0,15 0,98 7,30 535,777 0,84 2,32 7,25 951,631 0,55 2,50 6,49
mai/13 515,299 0,00 0,99 6,22 542,402 1,24 3,59 7,19 955,152 0,37 2,88 6,50
jun/13 519,153 0,75 1,74 6,31 553,007 1,96 5,61 7,88 957,635 0,26 3,15 6,70
jul/13 520,508 0,26 2,01 5,18 557,040 0,73 6,38 7,75 957,923 0,03 3,18 6,27
ago/13 521,270 0,15 2,16 3,85 558,777 0,31 6,71 7,74 960,222 0,24 3,43 6,09
set/13 529,085 1,50 3,69 4,40 561,203 0,43 7,18 7,99 963,582 0,35 3,79 5,86
out/13 533,621 0,86 4,58 5,27 563,034 0,33 7,53 8,08 969,075 0,57 4,38 5,84
nov/13 535,168 0,29 4,88 5,60 564,558 0,27 7,82 8,12 974,308 0,54 4,95 5,77
dez/13 538,370 0,60 5,51 5,51 565,786 0,22 8,05 8,05 983,272 0,92 5,91 5,91
jan/14 540,959 0,48 0,48 5,66 569,745 0,70 0,70 8,39 988,680 0,55 0,55 5,59
fev/13 543,038 0,38 0,87 5,76 572,254 0,44 1,14 8,00 995,501 1,24 0,69 5,68
mar/14 552,087 1,67 2,55 7,30 573,505 0,22 1,36 7,94 1004,660 2,18 0,92 6,15
abr/14 556,420 0,78 3,35 7,98 577,322 0,67 2,04 7,75 1011,39 2,86 0,67 6,28
mai/14 555,679 -0,13 3,21 7,84 585,207 1,37 3,43 7,89 1016,044 3,33 0,46 6,38
jun/14 551,554 -0,74 2,45 6,25 592,510 1,25 4,72 7,14 1020,11 3,75 0,40 6,52
Glossário de Termos
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A seguir são apresentadas as definições dos
termos utilizados nesta publicação.
Mercado imobiliário
Plano Diretor: Instrumento básico de um processo de
planejamento municipal para a implantação de política de
desenvolvimento urbano.
VGV (Valor Geral de Vendas): É o valor calculado pela
soma do valor potencial de venda de todas as unidades de
um empreendimento a se lançado.
Índice FipeZap: O Índice FipeZap de Preços de Imóveis
Anunciados é um indicador de abrangência nacional que
acompanha os preços de venda e locação de imóveis no
Brasil. O índice é calculado com base nos anúncios
publicados na página Zap Imóveis.
Indicadores econômicos
Produto interno bruto (PIB): Representa a soma em valores
monetários de todos os bens e serviços finais produzidos
em uma determinada região, durante um período
determinado, considerando apensas bens e serviços finais,
excl ui ndo da cont a t odos os bens de consumo
intermediário. Possui o objetivo de mensurar a atividade
econômica de uma região.
Índice Geral de Preços (IGP): Índice calculado pela
Fundação Getúlio Vargas desde os anos 40. O IGP é
composto pelo Índice de Preços por Atacado (IPA), que
participa com 60%, pelo Índice de Preços ao Consumidor
(IPC) da cidade do Rio de Janeiro, com a participação de
30%, e do Índice Nacional de Custo da Construção Civil
(INCC), com o peso de 10%.
Índice de Preços ao Consumidor (IPC): Índice referência
para avaliação do poder de compra do consumidor. O
Índice de Preços ao Consumidor (IPC) mede a variação de
preços de um conj unto fi xo de bens e servi ços
componentes de despesas habituais de famílias com nível
de renda situado entre 1 e 33 salários mínimos mensais.
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Negócios e Resultados
Business
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Índice Nacional da Construção Civil (INCC): Índice que
representa as mudanças nos preços da construção civil
devido à variação da inflação. Inclui tanto a variação nos
preços dos materiais como a variação no custo de mão de
obra. O INCC é emitido mensalmente pela Fundação
Getúlio Vargas (FGV).
Taxa Selic: Taxa de juros fixada pelo Comitê de Política
Monetária (COPOM) do Banco Central do Brasil que
remunera os investidores no negócio de compra e venda de
títulos públicos. Ela é obtida mediante cálculo da taxa
média ponderada dos juros praticados pelas instituições
financeiras.