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CONSIDERAES SOBRE EMBARGOS DE
TERCEIROS FUNDADOS NA POSSE ORIUNDA

DA AQUISIO NO REGISTRADA EM
CARTRIO
Mauricio Lauro Maschietto
*

SUMRIO: 1. Introduo. 2. Embargos de Terceiro. 3. Da Propriedade
Imvel. 4. Do Contrato de Compra e Venda. 5. Da Penhora. 6. Valorao
dos Direitos em Coliso. 7. Concluso. 8. Referncias.

1. INTRODUO

O ordenamento jurdico tende a se aperfeioar e atingir cada vez
mais perto o alvo a que se prope: promover condies de convivncia
pacfica e harmnica entre as pessoas, retirando das mos dos particulares o
direito de fazer justia. Para tanto, mister que se acredite na segurana e
na certeza.
As decises e o encaminhamento de cada processo judicial tm um
inescapvel efeito de irradiar-se para a sociedade. A coletividade fita o que
ocorre nos tribunais para pautar sua vida e acautelar-se de percalos.
Algumas vezes os casos concretos colocam o julgador em situao de ter de
optar por qual direito deve prevalecer (ambas as partes demonstram ter
direito). a que a extrapolao da deciso, espraiando efeitos na
sociedade, manifesta-se mais nitidamente.
Muito alm de discutir a tecnicidade das decises bem de se
avaliar se as decises adotadas nos casos isolados tm contribudo para o
escopo do ordenamento jurdico. O Estado, representado pelo judicirio,
como principal interessado na clareza, transparncia, lealdade, segurana e
certeza, tem decidido de forma correta nos embargos que lhe so
apresentados por terceiro, com fundamento em contrato de compra e venda
de imvel no registrado?

*
Especialista em direito processual civil e direito civil (famlia e sucesses) pelo Centro
Universitrio de Maring. Advogado. Membro do Projeto de Pesquisa "O Direito de
Famlia como elemento harmonizador das relaes familiares e do acesso justia".
260 Revista Jurdica Cesumar v.4, n. 1 - 2004
O direito material, to cristalino no que tange forma de adquirir
propriedades imveis, perde valor ante a lei processual? isso mesmo que o
legislador quis quando introduziu a possibilidade de embargos de terceiro
para possuidor? Basta alegar a posse (no contestada pelo "antigo"
proprietrio) para derrubar todo o arcabouo legal existente quanto ao direito
de propriedade?
O judicirio s tem legitimidade quando o conjunto da sociedade
entende que ele efetivamente distribui justia. As reflexes ora produzidas
pretendem chamar a ateno para o fato de que, mesmo em se tratando de
um caso particular (um processo), h que se considerar que a conta do
desvirtuamento acaba sendo paga por todos, especialmente pela grande
maioria que no se utiliza de ardis, pois o preo de todos os bens embute o
"risco" do calote.

2. EMBARGOS DE TERCEIRO

Os embargos constituem-se uma verdadeira ao de conhecimento,
cujo desfecho produz a coisa julgada material. E exatamente isso que o
embargante procura em juzo, ou seja, uma declarao de que os seus bens
no podem ser alcanados para satisfazer ao autor do processo de execuo
que provocou a constrio judicial
1
:
O procedimento dos embargos de terceiro assemelha-se ao das aes
possessrias, podendo haver at justificao sumria da posse com
possibilidade de reintegrao liminar em favor do embargante (arts. 1.050 e
1.051). Tambm ocorre que ao ser vencido nos embargos de terceiro o
embargado fica devedor dos nus da sucumbncia, quais sejam, custas e
honorrios advocatcios. E isso se d ainda que o embargado no tenha
contestado a ao ou tenha concordado com o levantamento da penhora, na
forma dos arts. 20 e 26
2
.

2.1 Conceito

Embargos de terceiro constituem-se remdio idneo,
consubstanciado na lei processual, com a finalidade de colocar disposio
de pessoa estranha s partes litigantes mecanismo capaz de evitar que seus
bens sejam indevidamente constritados por determinao judicial.

1
THEODORO JNIOR, H. Curso de direito processual civil v. 2. 28". ed. Rio de Janeiro, 2000,
p. 258.
2
Ibid, p. 269/270.
Maschietto Consideraes sobre Embargos de Terceiros... 261
Impensvel um sistema processual que no contivesse a ferramenta
em que se constituem os embargos de terceiro. Se os erros devem ser
evitados ou corrigidos em qualquer esfera, notadamente o deve ser na esfera
judiciria.
Segundo De Plcido e Silva
3
, querem dizer: "Denominao dada
interveno de pessoa estranha causa, para que se respeito direito seu,
violado ou esbulhado por ato ou diligncia autorizada pelo juiz". Humberto
Theodoro Jnior
4
assim ensina: "A melhor conceituao dos embargos de
terceiro , portanto, a que v nesse remdio processual uma ao de natureza
constitutiva, que busca desconstituir o ato judicial abusivo, restituindo as
partes ao estado anterior apreenso impugnada". Donaldo Armelin
5
assim
entende: "[...] os embargos de terceiro so o instrumento processual
adequado queles que no figuraram num processo [...] para evitar a eficcia
ultraprocessual insatisfatria decorrente de atos seriais do processo ou de ato
culminante deste".
Em outros termos, pode-se afirmar que embargos de terceiro
constituem-se em oportunidade oferecida quele que, embora no seja parte
litigante no processo, vem a sofrer prejuzos (decorrentes de deciso judicial)
sobre bens que se encontrem em sua posse. aberto ao prejudicado um
longo perodo (art. 1.048 do Cdigo de Processo Civil), a fim de que se lhe
no impute um prejuzo injusto.

2.2 Requisitos

Os requisitos so os mesmos de uma petio inicial (art. 282),
cumulados com a prova sumria da posse do embargante e a qualidade de
terceiro (art. 1.050). Na realidade, trata-se de uma verdadeira ao do
terceiro em face do exeqente.
De Plcido e Silva
6
assim define o vocbulo prova: "Do latim proba,
de probare (demonstrar, reconhecer, formar juzo de), entende-se, assim, no
sentido jurdico, a demonstrao, que se faz, pelos meios legais, da
existncia ou veracidade de um fato material ou de um ato jurdico, em
virtude da qual se conclui por sua existncia ou se firma a certeza a respeito
da existncia do fato ou do ato demonstrato".

3
SilVA, De P. e. Vocabulrio Jurdico, v. 11. 11". ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 143.
4
THEODORO JNIOR, H. Curso de direito processual civil v. 2. 28". ed. Rio de Janeiro, 2000,
p. 258.
5
ARMELlN, D. apud SIMARDI, C.A. Proteo processual da posse. So Paulo:Ed. Revista dos
Tribunais, 1997, p. 66.
6
SilVA, De P. e. Vocabulrio Jurdico v. 111. 11". ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 491.
Com efeito, prova sumria ou semiplena definida por De Plcido e
Silva
7
da seguinte forma: " a que no bastante ou suficiente para produzir
uma certeza irrefutvel ou inequvoca".
A qualidade de terceiro, ainda segundo De Plcido e Silva
8
assim se
define: "[...] a pessoa que estranha a uma relao jurdica, isto , no
parte nem intervm originariamente na feitura de um ato jurdico, ou, em
matria processual, quando um estranho demanda ajuizada".

2.3 Efeitos dos Embargos de Terceiro

O efeito principal dos embargos de terceiro a produo da coisa
julgada material. Segundo Antnio Carlos de Arajo Cintra, Ada Pellegrini
Grinover e Cndido R. Dinamarco
9
: "[...] a coisa julgada material toma
imutveis os efeitos produzidos por ela e lanados fora do processo. a
imutabilidade da sentena, no mesmo processo ou em qualquer outro, entre
as mesmas partes.em virtude dela, nem o juiz pode voltar a julgar, nem as
partes a litigar, nem o legislador a regular diferentemente a relao jurdica".
Em funo desse resultado final e irretratvel, geram os embargos
(que so verdadeira ao de conhecimento) ainda como efeito nus da
sucumbncia. Sendo o valor da causa o igual ao valor do bem constritado
judicialmente, os nus de sucumbncia representam um perigo muito grande
para as partes envolvidas. Humberto Theodoro Jnior
10
diz: "O
reconhecimento da procedncia dos embargos de terceiros gera para o
embargado os nus da sucumbncia (custas e honorrios), mesmo que no
tenha contestado a ao ou tenha concordado com o levantamento da
penhora (reconhecimento do pedido), na forma dos arts. 20 e 26".

3 DA PROPRIEDADE IMVEL

O sonho da maioria dos seres humanos consiste em deter a
propriedade de bens materiais, que lhes tragam conforto e bem estar. O
atendimento a essa necessidade que empresta importncia a fundamentos
econmicos e jurdicos. To importante quanto angariar os meios para
adquirir uma propriedade (este fenmeno ocorre sob o ponto de vista
econmico) a segurana que o cidado necessita desfrutar na qualidade de

7
Ibid. p. 496..
8
Ibid, p. 341
9
CINTRA, A.C. de A.; GRINOVER, A.P.; DINAMARCO, C.R. Teoria geral do processo. So
Paulo: Ed. Malheiros, 1997, p. 309.
10
THEODORO JNIOR, H. Curso de direito processual civil v. 2. 28". ed. Rio de Janeiro,
proprietrio de um determinado bem (este fenmeno tem lugar sob a tica
jurdica). Em se tratando da propriedade imvel, o legislador ptrio
considerou a proteo de tal relevncia que exige a participao de ambos os
cnjuges em atos de disposio, nos termos prenunciados no art. 1.647,
inciso I, do Cdigo Civil.

3.1 Conceito de Propriedade

A questo do Direito de Propriedade uma das de maior relevncia
para todos os ordenamentos jurdicos, dentre eles o brasileiro. Desde as
correntes que defendem um direito quase absoluto propriedade I
politicamente denominados de "direita") at as que o mitigam de forma
acentuada. quando no pretendem a sua supresso, chamados (do ponto de
vista poltico) como de "esquerda".
Para De Plcido e Silva
11
a definio de Direito de Propriedade pode
ser assim constituda: "O direito de propriedade pressupe sempre a
existncia de um bem ou de uma coisa determinada, sobre a qual incide a
ao de seu titular. E vigilante est a proteo legal, emanada da norma
agendi, a fim de que possa submet-la a seu poder, pelo modo mais amplo".
Slvio Rodrigues
12
conceitua o direito de propriedade do seguinte
modo: 'Trata-se, como bvio, de um direito real, ou seja, de um direito que
recai diretamente sobre a coisa e que independe, para o seu exerccio, de
prestao de quem quer que seja. Ao titular de tal direito conferida a
prerrogativa de usar, gozar e dispor da coisa, bem como reivindic-la de
quem quer que injustamente a detenha".
Washington de Barros Monteiro
13
, menciona o seguinte: "O Cdigo
Napoleo definiu o direito de propriedade por forma que se tomou clebre: '0
direito de gozar e de dispor das coisas da maneira mais absoluta. desde que
delas no se faa uso proibido pelas leis e regulamentos'. Secundou-o o
antigo Cdigo Civil italiano (art. 436), que se valeu das mesmas expresses,
reproduzindo assim o pensamento do legislador gauls".
Do ponto de vista da sociologia jurdica, Antnio Lus Machado
Neto
14
faz o seguinte comentrio: No prprio direito civil, o esforo estatal
pelo desenvolvimento conhecer interferncias mltiplas, sob a forma de
limitaes ao direito de propriedade, avolumando-se as desapropriaes por

11
SILVA, De p, e. Vocabulrio Jurdico v, I. 11". ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 82.
12
RODRIGUES, S. Direito civil, v. 5. Direito das coisas, 27. ed. So Paulo: Editora Saraiva,
2002, p. 76.
13
MONTEIRO, W. de B. Curso de direito civil, v. 3. Direito das coisas, 36 ed. So Paulo:
Editora Saraiva, 2000, p. 83.
14
MACHADO NETO, A.L. Sociologia jurdica. 6". ed. So Paulo: Editora Saraiva, 1987, p. 253.
interesse pblico ou social, quando todo um novo regime de propriedade das
terras no exigido sob a forma de alguma reforma agrria, como um marco
fundamental de incremento da produo agrcola e da capacidade de compra
do mercado rural.

3.2 Conceito de Propriedade Imvel

De Plcido e Silva
15
outorga a seguinte definio: "[...] em regra, so
bens fixos, sem qualquer movimento e que no se podem transportar de um
lugar para outro, pela impossibilidade material de qualquer movimento neles
ou porque tal mobilidade lhes traria a destruio, a fratura ou um dano
qualquer, perdendo, ao mesmo tempo, sua qualidade imobiliria".

3.3 Da Aquisio da Propriedade Imvel

Interessa observar o que Antnio Lus Machado Neto
16
diz quanto ao
Social e ao Direito: "Norma social que , o direito no surge toa na
sociedade, mas para satisfazer a imprescindveis urgncias da vida. Ele
fruto de necessidades sociais e existe para satisfaz-las, evitando, assim, a
desorganizao social".
Esquadrinhando a disposio quanto forma de serem adquiridas
propriedades imveis, vale-se do ensinamento de Slvio Rodrigues
17
: "[...]
antes de se passar anlise dos modos especficos de aquisio da
propriedade, a idia, j ventilada, de que no direito brasileiro o contrato
no basta para transferir a propriedade".
O Cdigo Civil bastante sucinto e claro quanto forma de adquirir
a propriedade imvel. Exige escritura pblica (art. 108) e informa que a
transferncia opera-se apenas com o registro do ttulo (art. 1245).
Washington de Barros Monteiro
18
comenta o tema: "Para a aquisio
da propriedade imvel no basta simples acordo de vontade entre adquirente
e transmitente. O contrato de compra e venda, por exemplo, no basta, por si
s, ara transferir o domnio. Essa transferncia somente se opera com a
transcrio do ttulo no registro imobilirio"

15
SilVA, De P. e. Vocabulrio Jurdico v. 11. 11 ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 413.
16
MACHADO NETO, A.L. Sociologia jurdica. 6". ed. So Paulo: Editora Saraiva, 1987, p. 412.
17
RODRIGUES, S. Direito civil, v. 5. Direito das coisas, 27". ed. So Paulo: Editora Saraiva,
2002, p. 92.
18
MONTEIRO, W. de B. Curso de direito civil, v. 3. Direito das coisas, 36 ed. So Paulo:
Editora Saraiva, 2000, p. 99.
3.4 Do Registro Imobilirio

O Cdigo Civil clarifica que a efetiva transmisso da propriedade
imvel ocorre apenas aps feito o respectivo registro no Ofcio Imobilirio.
Os comentrios de Washington de Barros Monteiro
19
, quanto ao ato do
registro, so de importncia singular para melhor entendimento do tema.
Veja-se:
Atributos da transcrio - So estes os atributos da transcrio: /) -
publicidade conferida pelo Estado, atravs de seu rgo competente, o
registro imobilirio. Como diz S PEREIRA, no sistema do nosso Cdigo,
duas so as significaes da transcrio: modo de adquirir a propriedade
e meio de publicidade. No possvel se mantenham em sigilo as mutaes
havidas no direito de propriedade. Exige o interesse pblico sejam elas
divulgadas e essa divulgao se obtm por meio do registro imobilirio; lI)
- fora a lei pertencer o direito real pessoa em cujo nome foi ele
transcrito; IlI) - sua legalidade, decorrente do exame feito pelo oficial do
registro de todos os documentos apresentados para transcrio, opondo as
dvidas que acaso ocorram; IV) - sua obrigatoriedade, efetuando-se no
cartrio da situao do imvel. Em se tratando de bens situados em
comarcas diversas, o registro dever ser feito em todas elas. O
desmembramento da comarca no exige, porm, repetio de registro j
efetuado no novo cartrio (Lei n 6.015, de 31-12-73, art. 169); V) - sua
continuidade. A transcrio deve ser contnua, prendendo-se, prendendo-
se necessariamente anterior, numa seqncia ininterrupta de atos. No
pode haver transcrio isolada, independente de qualquer outro registro.
Se o imvel no se acha transcrito em nome do alienante, no pode ser
desde logo registrado em nome do adquirente. Cumpre, nessa conjuntura,
providenciar primeiro o registro em nome daquele, para, em seguida
efetuar o deste. O registro anterior imprescindvel ainda que se trate de
carta de arrematao, cuja transcrio se pleiteia.
Sobre o assunto, convm lembrar o que escreve Marcelo
Domanski
20
, que vem corroborar com a imprescindibilidade e importncia
do registro: "No mbito dos direitos reais e das relaes jurdicas
obrigacionais com eficcia diante de terceiros, tem especial relevncia o
estudo da publicidade racionalizada, aquela que deriva da inteno
deliberada de dar a conhecer ao pblico determinada posio jurdica,
normalmente instituda ou imposta pelo Estado".

19
Ibid, p. 101.
20
DOMANSKI, M. Posse: da segurana jurdica questo social: (na perspectiva dos limites de
tutela do promitente comprador atravs dos embargos de terceiro). Rio de Janeiro: Editora
Renovar, 1998, p. 94.
4. DO CONTRA TO DE COMPRA E VENDA DA PROPRIEDADE
IMVEL

A atividade econmica tem assumido carter cada vez mais
dinmico. Os negcios na atualidade fluem, em sua grande parte, de forma
"on-line". Os agentes sociais so quem demandam isso e ao mesmo tempo
carecem de que haja um mnimo de regulamentao a respeito. O Direito,
enquanto cincia social, tem papel preponderante nessa questo: deve ser
suporte e facilitador da gerao e circulao de rendas. Toda sociedade
aspira evoluo e isso apenas se concretiza com suporte na rea econmica.
No entanto, h em contraponto o fato de tambm se necessitar
segurana jurdica. De um lado h que se facilitar os negcios, de outro h
que se outorgar a mxima segurana jurdica, caso contrrio a insegurana
desaguaria na falta de negcios, por temor de "calote".
No sendo assim, ainda que calcado nas mais nobres intenes, o
judicirio pode (e parece que est) abrindo possibilidade para que se
promovam fraudes, desacreditando o cidado comum de acorrer justia,
pois do ponto de vista ftico pode ser colocado em uma situao de credor
no satisfeito e ainda devedor por nus de sucumbncia em embargos de
terceiro.
Quando as regras claras no so seguidas, abrem-se brechas para que
determinadas pessoas utilizem a esperteza e formas inovadoras de "aplicar o
calote". E no esse, frise-se, nem de longe, o propsito do judicirio.
Porm pode estar permitindo e contribuindo, de certa forma, para que isso
ocorra. Fazer-se justia ou facilitar-se a fraude? A resposta a isto que se
perquire.

4.1 Conceito de Contrato

De Plcido e Silva
21
assim define: "Derivado do latim contractus, de
contrahere, possui o sentido de ajuste, conveno, pacto, transao.
Expressa, assim, a idia do ajuste, da conveno, 'do pacto ou da transao
firmada ou acordada entre duas ou mais pessoas para um fim qualquer, ou
seja, adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos". Na sucinta
concepo de contrato elaborada por Clvis Bevilaqua
22
temos: "o contrato
o acordo de vontades para o fim de adquirir, resguardar, modificar ou
extinguir direitos".

21
SilVA, De P. e. Vocabulrio Jurdico v. I. 11". ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 548.
22
BEVILQUA, C. Cdigo civil dos Estados Unidos do Br~sil, a". ed. So Paulo: 1950, v. IV,
obs. 1 ao ar!. 1.079.Apud RODRIGUES, Slvio. Direito civil: dos contratos e das declaraes
unilaterais da vontade. v. 3. So Paulo: Ed. Saraiva, 1997, p. 9.
Quanto ao contrato de compra e venda propriamente dito, bem clara
a dico do Cdigo Civil, no seu artigo 481, quanto ao entendimento do
legislador em relao ao contrato de compra e venda: "Pelo contrato de
compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de
certa coisa, e ou outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro".
Compromisso de compra e venda para De Plcido e Silva
23
significa:
"Assim se diz do contrato, em virtude do qual os compromitentes comprador
e vendedor assumem recprocas obrigaes de comprar e vender a coisa, que
se menciona no contrato, pelo preo, no prazo e segundo as condies no
compromisso institudas".

4.2 Natureza Jurdica do Contrato de Compra e Venda

No que tange natureza jurdica dos contratos de compra e venda,
em geral, cabe valer-se do que ensina Slvio Rodrigues
24
: "A compra e venda
contrato consensual, sinalagmtico, oneroso, em regra comutativo, em
alguns casos sujeito forma prescrita em lei, porm, nomais das vezes,
independendo de qualquer solenidade". Tem cunho obrigacional, portanto,
nos termos tambm mencionados por Slvio Rodrigues
25
: "os efeitos
derivados do contrato so meramente obrigacionais"

4.3 Publicidade do Contrato de Compra e Venda

O registro dos negcios jurdicos nas reparties competentes, assim
designadas pela lei, cumpre funo que assume diferentes aspectos.
Conquanto implique em despesas e, do ponto de vista do cidado comum,
burocracia e morosidade, no se vislumbra outra alternativa para conceder
garantias aos envolvidos (contratantes) e aos terceiros (interessados ou no).
Antes, contudo, de aprofundar a anlise da publicidade, convm
aventar o porqu da proliferao to grande dos contratos de compra e
venda, segundo o entendimento de Slvio Rodrigues
26
: "Dentre as razes que
provocaram a extraordinria difuso deste negcio, no Brasil, uma das mais
importantes foi, decerto, a no-incidncia sobre o mesmo, e durante longo
tempo, do imposto de transmisso inter vivos".
Em no sendo levado a registro o contrato particular de compra e

23
SILVA. De P. e. Vocabulrio Jurdico v. I. 118. ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 478.
24
24 RODRIGUES, S. Direito civil: dos contratos e das declaraes unilaterais da vontade. V.3.
25. ed. So Paulo: Editora Saraiva, 1997, p. 130.
25
Ibid, p. 128.
26
Ibid, p. 160.
venda, alm de implicar em favorecer a fraude, inclusive execuo, ainda
um elemento que atua em favor da sonegao fiscal. As pessoas vo
"passando" contratos (junto com uma procurao do promitente-vendedor,
com poderes para substabelecer), burlando o fisco e degenerando um bom
sistema legal de proteo da sociedade no que toca garantia da propriedade
imvel.
Por registro, entende De Plcido e Silva
27
o seguinte: "Em sentido
amplo, registro, na acepo jurdica, entende-se a soma de formalidades
legais, de natureza extrnseca, a que esto sujeitos certos atos jurdicos, a fim
de que se tornem pblicos e autnticos e possam valer contra terceiros".
Cerca o legislador a propriedade imvel de condies de negociao
bastante formais, no por acaso, a fim de que se mantenha dentro da
coletividade inserido e vvido o princpio de segurana jurdica. As questes
que versam sobre posse e propriedade imveis desguam, no raro, em
violncia e crimes brutais. Nesse sentido que a lei n 6.015, de 31 de
dezembro de 1973 trata da questo, em seus arts. 168 e 169.
Ao que fica demonstrado, por norma legal em vigor (e que est
vigorando de longa data), obrigatrio o registro dos contratos de compra e
venda de imveis. Mister se faz analisar quais motivos que levaram a
legislao a impor a obrigatoriedade do registro dos contratos de compra e
venda. No pensava o legislador, certamente, em proteger apenas
promitentes-compradores e promitentes-vendedores. O legislador visou a
manter a harmonia e a paz social e, nesse sentido, proteger os terceiros, de
forma que tivessem conhecimento dos atos de disposio de bens imveis.
Quis o legislador evitar "conluios", "marolas" e "maracutaias". A sociedade
brasileira carece de aprimorao em relao moral e aos bons costumes. A
palavra empenhada no tem sido respeitada como deveria, mormente quando
venha a exigir algum sacrifcio da pessoa que a empenhou.
Quanto s motivaes sociais bsicas do Direito, quer-se valer do
ensinamento de Antnio Lus Machado Neto
28
: "[...] o porqu fundamental
que movimenta o homem, impelindo-o a regular pelo direito a vida do grupo
a necessidade vital de segurana e certeza".
Por sua propriedade, julga-se interessante reproduzir o que entende
Marcelo Donanski
29
a respeito do registro, especificamente e inclusive no
caso de contratos de compra e venda: "O objetivo da publicidade registral
no somente atribuir notoriedade ao compromisso, mas principalmente
imprimir-lhe eficcia contra terceiros, de modo a se evitarem fraudes".

27
SilVA, De P. e. Vocabulrio Jurdico v. IV. 118. ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 69.
28
MACHADO NETO, A.L. Sociologia Jurdica. 68. ed. So Paulo: Saraiva, 1987, p. 414.
29
tutela do promitente comprador atravs dos embargos de terceiro). Rio de Janeiro: Editora
Renovar, 1998, p. 98.
Mais adiante, ainda analisando a questo do registro de contrato de
compra e venda Marcelo Domanski
30
diz: "No tendo o compromissrio a
iniciativa de registrar o contrato de compromisso na matrcula, no cartrio de
registro de imveis ou se esse registro indeferido ou recusado pelo oficial,
pela falta de qualquer dos requisitos legais para a sua efetivao, no h
dvida de que a relao jurdica obrigacional no ter oponibilidade contra
terceiros".

4.4 Efeitos dos Contratos de Compra e Venda

Os contratos de compra e venda assumem o carter obrigacional e
no real, conquanto outros sistemas jurdicos, como o francs, do-lhe
conformao de direito real. Slvio Rodrigues
31
assim ensina: "O carter
obrigacional da compra e venda. - Note-se que os efeitos derivados do
contrato so meramente obrigacionais, e no reais, pois, de acordo com o
sistema do direito brasileiro, a compra e venda no transfere, por si s, o
domnio da coisa vendida, mas gera apenas, para o vendedor, a obrigao de
transferi-lo".
O efeito imediato e principal do contrato de compra e venda, em
consonncia com a concepo acima, a de impingir
32
"para o vendedor a
obrigao de transferir o domnio da coisa; para o comprador a de entregar o
preo".
H que se levar em conta, no obstante o acima exposto, o advento
do atual Cdigo Civil, onde se outorgou ao compromisso de compra e venda,
registrado, o status de direito real. Denota-se, no texto formulado pelo
legislador, uma ntida preferncia pela publicidade dos compromissos de
compra e venda, dando tratamento diferenciado ao documento devidamente
registrado na repartio competente.
Alm disso, h outras conseqncias subsidirias que se insurgem
em decorrncia da formao do contrato de compra e venda. So elas: a)
acessrias
33
(oriundas do prprio conceito de compra e venda, que impem
ao vendedor o encargo de fazer boa a coisa vendida - reponde pela evico e
por vcios ocultos); b) decorrentes da lei, por esta disciplinar,
supletivamente, a respeito das despesas do negcio, bem como os riscos
incidentes sobre a coisa, de maneira conseqente com a concepo de que o
contrato de compra e venda tem efeito pessoal.

30
lbid, p. 126.
31
RODRIGUES, S. Direito civil: dos contratos e das declaraes unilaterais da vontade. v. 3.
So Paulo: Ed. Saraiva, 1997, p. 128-130.
32
lbid, p. 127.
33
lbid, p. 133.

5. DA PENHORA

A satisfatividade, que no tem sido tempestiva e integralmente
outorgada aos jurisdicionados, tem sido provavelmente a mais sria
preocupao que aflige os que buscam uma nova dimenso ao Direito.
Chega-se incrvel concluso, nos dias atuais, que melhor receber desde
logo um no, do que um sim aps dez anos ou mais.
Nesse sentido que o processo vem sofrendo reformas constantes,
como a que inseriu a possibilidade de o juiz antecipar os efeitos da tutela
(act. 273 do Cdigo de Processo Civil). Um novo entendimento vem sendo
firmado, no sentido de que o autor que, salvo prova em contrrio, aquele
est sofrendo privao do que efetivamente lhe devido. A penhora o
mecanismo pelo qual se busca a garantia da efetividade da execuo.

5.1 Conceito de Penhora

De plcido e Silva
34
assim define: "PENHORA. Derivada de
penhorar (apreender ou tomar judicialmente), no sentido jurdico significa o
ato judicial, pelo qual se apreendem ou se tomam os bens do devedor, para
que neles se cumpra o pagamento da dvida ou da obrigao executada".
Araken de Assis
35
tem a ensinar sobre o conceito do penhora o
seguinte: A penhora o ato executivo que afeta determinado bem
execuo, permitindo sua ulterior expropriao, e toma os atos de disposio
do seu proprietrio ineficazes em face do processo.

5.2 Natureza Jurdica da Penhora

Moacir Amaral do Santos
36
evidencia o que entende ser a
natureza jurdica da penhora: "A penhora se caracteriza por ser ato especfico
da execuo por quantia certa contra devedor sol vente. E, assim, ato de

34
SILVA, De P. e. Vocabulrio Jurdico v. III. 118. ed. Rio de Janeiro:Forense, 1993, p. 343.
35
ASSIS, A. de. Manual do processo de execuo, 48. ed. So Paulo: Editora Revista dos
Tribunais, 1997, p. 463 apud PELLEGRINI, L.F.G. Penhora de faturamento da empresa.
Inadmissibilidade. A penhora no deve constituir bice que venha inviabilizar a continuidade da
empresa e conseqentemente suas atividades. O Autor Juiz do 22 TAC/SP. Disponvel em
<hllp://www.abrat.adv.br/textos/artigos/2002/artigo-047.html>.Acesso em 25 out. 2003.
36
SANTOS, MA Primeiras linhas de direito processual civil, v. 3. So Paulo: Saraiva, 1985, p.
288, apud ROCHA, I.J. das M. Penhora de bens pblicos na execuo de dbitos judiciais de
pequeno valor? O autor Procurador do Estado do Par, Mestre em Direito pela UFPA e
Membro do Instituto Brasileiro da Advocacia Pblica - IBAP. Disponvel em <
hllp://www.ibap.org/artigoslijmcpenhora.htm>. Acesso em 25 oul. 2003.
execuo, ato executrio, pois produz modificao jurdica na condio dos
bens sobre os quais incide, e se destina aos fins da execuo, qual o de
preparar a desapropriao dos mesmos bens para pagamento do credor ou
credores".
Cndido Rangel Dinamarco
37
expe, com a habitual lucidez e
clareza, seu entendimento: "A penhora um gravssimo ato de constrio
judicial, que, ao concentrar a responsabilidade patrimonial sobre
determinado bem e assim afet-lo satisfao do crdito, exclui a posse do
devedor sobre ele e predispe as coisas para que, mediante a alienao em
hasta pblica o, no futuro o prprio domnio seja perdido".

5.3 Efeitos da Penhora

Com efeito, Humberto Theodoro Jnior
38
tece os seguintes
comentrios em relao ao assunto:
A eficcia da penhora irradia-se em trs direes, ou seja, perante o
credor, perante o devedor e perante terceiros.
Para o credor, a penhora especifica os bens do devedor sobre que ir
exercer o direito de realizar seu crdito, passando a gozar, sobre eles e
perante os demais credores quirografrios, de um especial direito de
prelao e seqela, como j demonstramos.
Para o devedor, a conseqncia da penhora a imediata perda da posse
direta e da livre disponibilidade dos bens atingidos pela medida constitiva.
(...)
Mas, a penhora produz, tambm, eficcia contra terceiros, em duas
circunstncias, especialmente:
quando o crdito ou bem do executado atingido pela penhora est na posse
temporria de terceiro, este fica obrigado a respeitar o gravame judicial,
como depositrio, cumprindo-lhe o dever de efetuar sua prestao em
juzo, ordem judicial, no devido tempo, sob pena de ineficcia do
pagamento direto ao executado ou a outrem (COe, arts. 671, 672u e 676);

37
DINAMARCO, C.R. Fundamentos do Processo Civil Moderno. Tomo 11. 4" ed. So Paulo:
Malheiros, 2001, p. 1.199 apud ROCHA, Ibraim Jos das Mercs. Penhora de bens pblicos na
execuo de dbitos judiciais de pequeno valor? O autor Procurador do Estado do Par,
Mestre em Direito pela UFPA e Membro do Instituto Brasileiro da Advocacia Pblica IBAP.
Disponvel em <hltp://www.ibap.orglartigo$/ijmr-penhora.htm>. Acesso em 25 oul. 2003.
38
THEODORO JNIOR. H. Curso de direito processual civil v. 2. 28". ed. Rio de Janeiro, 2000,
p. 171.
alm disso, h o efeito geral e erga omnes da penhora que faz com que
todo e qualquer terceiro tenha que se abster de negociar com o executado,
em torno do domnio do bem penhorado, sob pena de ineficcia da
aquisio perante o processo e permanncia do vnculo executivo sobre o
bem, mesmo que passe a integrar o patrimnio do adquirente.

6. VALORAO DOS DIREITOS EM COLISO

Perpassou-se pelos principais pontos que subsidiam um
posicionamento a respeito do que se pretende responder: qual a melhor
alternativa para os embargos de terceiro que sejam baseados em contratos de
compra e venda no registrados no Ofcio Imobilirio? Em se aceitando os
embargos calcados em contratos no registrados estar atendendo-se a
determinados pontos de vista. Tambm em no se aceitando estar a deciso
sendo fundamentada com base em razes jurdicas e sociais. Qual a melhor
deciso? O que toma o Direito empolgante exatamente o debate de idias,
com respeito a pontos de vista e posicionamentos discordantes.

6.1 Natureza Jurdica da Posse Advinda do Compromisso de
Compra e Venda quando Fundamento para Embargos de
Terceiro

O Cdigo Civil em vigor no inovou no sentido de outorgar posse
o status de direito real, em relao ao compromisso de compra e venda,
como pretendiam alguns operadores do direito. Exceo feita aos artigos
1.417 e 1.418, quando o contrato estiver inscrito no Registro Imobilirio, o
que muito justo e coerente.
Tem-se que no ilcito duas partes contratarem, sem interesse de
dar conhecimento a terceiros, sobre a venda e compra de determinado
imvel. Isso perfeitamente factvel e amparado por lei. No entanto, o
Estado, via jurisdio, dar a tal tipo de contrato/negcio um tratamento
igualitrio ao de uma escritura pblica, outorgando-lhe os mesmos efeitos,
no obstante saber das facilidades com que isso pode desaguar em fraudes e
simulaes, privilegiar o individual e desprestigiar o coletivo, a segurana
jurdica e o escopo da justia.
Com o devido respeito e no olvidando as fundamentaes de vrios
doutrinadores que defendem ser a melhor posio a de ampliar a admisso
de embargos de terceiro com base em compromissos de compra e venda de
imveis no registrados, cr-se que isso levaria o judicirio a fazer papel de
investigador de todas as causas. Ora, se no h utilidade dos registros
pblicos, melhor extingui-l os, atribuindo a funo de dizer todas as questes
ao judicirio.

6.2 Sntese do Entendimento dos Tribunais

Houve, com relao ao tema em discusso, trs fases bastante
peculiares
39
em nossos tribunais:
a) perodo anterior smula 621 do Supremo Tribunal Federal, em
que ainda no havia uniformidade entre os diversos julgamentos sobre a
questo, poca em que nos tribunais estaduais e no prprio Supremo
Tribunal Federal se chegou a decidir de maneira di versa do estabelecido no
enunciado da supracitada smula;
b) uniformizao de entendimento do Supremo Tribunal Federal,
editando-se a smula 621, aprovada em 17 de outubro de 1984, que manteve
por oito anos e oito meses a seguinte deciso: "No enseja embargos de
terceiro penhora a promessa de compra e venda no inscrita no registro de
imveis";
c) superao da smula 621 do Supremo Tribunal Federal pelo
Superior Tribunal de Justia, com o advento da smula 84, em 16 de junho
de 1993, que preconiza: " admissvel a oposio de embargos de terceiro
fundados em alegao de posse, advinda de compromisso de compra e venda
de imvel, ainda que desprovido do registro".

6.3 Motivao para o Entendimento do Superior Tribunal de
Justia

Quer-se tomar por base o julgamento do Recurso Especial n 188-
PR (1989/0008421-6), de 08 de agosto de 1989 (cuja argumentao foi
referida no Recurso Especial n 1.172 - 89.0011126-4), em que houve
dissenso quanto ao provimento. O recurso acabou, por maioria, admitindo a
possibilidade de terceiro embargante, baseado em compromisso de compra e
venda no registrado, de ter reconhecido o direito em detrimento do
exeqente que constitui penhora em bem registrado em nome do
promissrio-vendedor. Veja parte do voto vencedor:

39
tutela do promitente comprador atravs dos embargos de terceiro). Rio de Janeiro: . Editora
Renovar, 1998, p. 5.
Em poca mais recente, a exploso populacional, cada vez mais acentuada
nas reas urbanas, vem determinando a inevitvel expanso das cidades
maiores, com o incessante e irreversvel aparecimento de loteamentos ou
meros fracionamentos de antigas chcaras de arredores, cujos
proprietrios, muitas vezes pessoas rsticas, so impelidos a esse
improvisado empreendimento, da mesma forma que os adventcios, por sua
vez, tangidos a adquirir pequenos lotes residenciais em reas desprovidas
de servios pblicos, onde constroem suas modestas habitaes, fundados
em contratos desprovidos de registro, pois o prprio loteamento que se
sempre irregular. Sobrevindo execuo fiscal contra o improvisado
loteador, os lotes j edificados so, obviamente, os preferidos pelos oficiais
de justia, para garantia do juzo.
Como se verifica claramente, o fundamento mais importante para o
ilustre Ministro pautou-se pela questo social que se transmudara e que, em
decorrncia, carecia de tratamento mais ftico que legal, quando o julgador
estivesse apreciando a demanda.
Convm evidenciar tambm o que entenderam os Ministros que
votaram a favor do exeqente. Veja-se o que disse o Ministro Slvio
Figueiredo:
Ressalvo, de incio, que no se nega a via dos embargos de terceiro ao
possuidor, uma vez que h expressa disposio legal autorizativa (art.
1.046, r, CPC). Pertinente, a todas as luzes, no entanto, a objeo
levantada pelo Ministro Moreira Alves no sentido de quem nem sempre
possvel essa via, como nos casos de comodatrio, locatrio,
depositrio etc. (ERE. na 87. 958-Rf, RTf 89/285).
H um sistema legal concernente propriedade imobiliria e a sua
observncia preserva a confiabilidade dos registros pblicos: o
assentamento no lbum imobilirio (e somente ele) permite a
oponibilidade erga omnes do direito.
Destarte, a inscrio no Registro Pblico do contrato preliminar de
compra e venda de imvel imprimi ao direito do adquirente o efeito que
decorre do prprio domnio: oposio a todos. Enquanto no efetuada
a inscrio, existe apenas o direito obrigacional do comprador, cujo
inadimplemento, como curial, se resolve em perdas e danos entre as
partes. Em outras palavras, somente gera efeitos inter partes.
Por outro lado, de atentar-se para outro direito, que no pode ser
postergado: o do terceiro de boa f, que contrata com o alienante e tem
no patrimnio desta a garantia do cumprimento das obrigaes por ele
assumidas. Ao buscar a satisfao de seu crdito pela via executiva, o
credor se posiciona, at prova em contrrio, como terceiro de boa f,
com direito constrio jurisdicional do patrimnio do devedor
inadimplente, pela penhora de bens que o integrem.

Com a inobservncia pelos embargantes do sistema legal para
transmisso de propriedade, no momento em que o credor recorreu ao
Poder judicirio, para satisfazer se crdito, encontrou o imvel inserido
no patrimnio do devedor, posto que somente o registro opera a
transferncia do domnio (art. 530, I, CCB).
De outra parte, cumpre salientar que o mesmo sistema legal pe
disposio dos embargantes os mecanismos jurdicos de proteo ao
seu direito, quere seja atravs da inscrio da promessa de compra e
venda no registro imobilirio para valer contra terceiros, quer seja
pela adjudicao compulsria do bem, ao final do pagamento, quando
a deciso judicial supre a vontade do alienante que se recusa outorgar
escritura definitiva. Compete, pois, ao interessado provocar o
Judicirio em busca da defesa de seus interesses, porquanto sabido
que domientibus non sucurrit jus.
O rompimento do sistema legal de transmisso da propriedade para
atender a certas condies e casos, ensejaria casusmos que poderiam
conduzir instaurao de precedentes, ponto em risco a estabilidade,
confiabilidade e segurana de todo o sistema.
Merece, finalmente, destaque o fato de que a doutrina tem, atentamente,
acompanhado a orientao jurisprudencial dominante, conforme se
verifica em Humberto Theodoro Junios que, cambiando da posio
adotada na 10 edio do volume IV dos "Comentrios ao Cdigo de
Processo Civil (Forense, 1979, pg. 204),assevera em recente edio de
sua obra, com farta remisso a julgados, verbis:
Se. todavia, o compromisso no foi levado a registro, o que h entre os
contratantes apenas um vnculo obrigacional, cuja vigncia no
ultrapassa a esfera dos sujeitos do negcio jurdico, em face do
princpio da relatividade dos contratos. Nem mesmo a posse do
promissrio tem sido considerada pela jurisprudncia do STF como
suficiente para legitimar sua pretenso tutela dos embargos de
terceiros. que, no configurado o direito real, a posse precria do
promissrio exercida ainda em nome do promitente o que no exclui
nem o domnio, nem a posse indireta do legtimo dono ("Curso de
Direito Processual Civil", vol. m, 20. edio, Forense, 1989, n 1.436,
pg. 1819).
luz do exposto, o enunciado da Smula 621, do Supremo Tribunal
Federal, merece ser prestigiado nesta Corte, razo pela qual conheo e
provejo o recurso para restabelecer a deciso de primeiro grau.

Note-se que o raciocnio do Ministro Slvio levou em conta todo um
sistema. Pensou nas conseqncias que precedente dessa magnitude
representaria. Analisou que h mecanismos postos disposio de
promitentes compradores, simples, que lhes garantia efetividade e segurana.
Entendeu que regras claras, definidas e, acima de tudo, cumpridas so o
melhor caminho na direo da uma vida social mais justa e equilibrada.

6.4 A Tendncia do Comportamento Humano

Algo que no se pode olvidar, quando se trata de regras para regular
comportamentos sociais, que h uma tendncia bastante arraigada de se
burlar as normas. No fora assim, as leis, as normas e os regulamentos
poderiam ser concebidos sem sanso, que ainda assim seriam plenamente
cumpridos. Sabe-se, entretanto, que isso absolutamente no verdade.
A propsito do assunto, Ronaldo Brtas C. Dias
40
escreveu:
O espectro da fraude ronda a tudo e todos, nos mais variados setores da
vida brasileira. Fraude a palavra que sobressai dos textos jornalsticos,
atravs dos quais a sociedade brasileira, cada vez mais perplexa, toma
conhecimento das fraudes ocorridas na previdncia social, na distribuio
de verbas oficiais, na elaborao do oramento da Unio, na emisso de
ttulos da dvida pblica para pagamento dos precatrios e, mais
recentemente, at na fabricao e distribuio de remdios.

Tudo isso porque, enquanto o mundo vive o que os economistas
classificam de era da incerteza, o Brasil de hoje, envolto pela
degenerao dos costumes e assolado por grave crise econmica,
moral e social, vive a era da esperteza. Revela tal quadro patolgico a
preocupao de se obter, a qualquer custo, a maior vantagem possvel e
a curto prazo. Os fins sempre justificam os meios, idia que impele a
criao de frmulas e de expedientes envoltos pelo artifcio e pela
fraude.

Conseqentemente, sendo o processo o instrumento de que se vale o Estado
para solucionar os inevitveis conflitos de interesses que afloram na
sociedade, no difcil perceber a distoro passvel de ser feita daquele
instrumento. Muitas vezes, os litigantes procuram levar para o processo os
mesmos estmulos, juzos e vaio raes distorcidos eticamente, que so
exteriorizados nas rotineiras relaes sociais. E isto acontece,
principalmente, no processo de execuo, campo frtil para proliferar as
chicanas e a fraude de toda sorte, eis que o momento procedimental em que

40
DIAS, R.S.C. Fraude execuo pela insolvncia do devedor - alienao do imvel
penhorado - ausncia de registro. Juris Sntese nQ 19. sel/out 1999.
o credor conseguir a concretizao do direito que lhe foi assegurado, seja
na sentena, seja no ttulo extra judicial, mediante a realizao de atos
estatais de agresso no patrimnio do devedor.

Por isso, o direito criou mecanismos de proteo ao credor, visando a
obstar os resultados das alienaes fraudulentas realizadas pelo
devedor, que provoquem ou agravem sua insolvncia.

Observa-se, nas colocaes acima, apreenso quanto ao que
efetivamente ocorre no mundo real da sociedade brasileira. A degradao em
que se encontram certos setores da sociedade no ser revertida com
condescendncia com prticas no normatizadas e que afrontam, ao menos,
duas premissas: a da legalidade (no observncia da lei) e a da contribuio
(sonegao fiscal). Eis a o que ocorre, na realidade, quando se privilegia o
compromisso de compra e venda no registrado.
Por fim, cita-se o que profetizava o ilustre Rui Barbosa
41
h tantos
anos atrs: "De tanto ver triunfar as nulidades, de tanto ver prosperar a
desonra, de tanto ver crescer a injustia, de tanto ver agigantarem-se os
poderes nas mos dos maus, o homem chega a desanimar da virtude, a rir-se
da honra, a ter vergonha de ser honesto..."

6.5 Atualidade e Necessidade da Obrigatoriedade do Registro
Pblico

H razes, todas importantes, em defesa de um ou de outro ponto de
vista, com relao necessidade ou no de se exigir que haja o competente
registro no Ofcio Imobilirio, a fim de que os embargos de terceiro
lastreados em promessas de compra e venda sejam considerados hbeis para
embasar a vitria do embargante.
O entendimento sumulado no sentido de privilegiar o embargante.
Pautaram-se os defensores em situao social ftica que, se no considerada,
promoveriam uma injustia para com as pessoas mais "rsticas" ou "menos
informadas". o que entende o Superior Tribunal de Justia, via Smula 84.
Com o mximo respeito, que devido a ilustres juristas que assim
entendem, permite-se discordar de referido posicionamento, tendo em vista
que do ponto de vista da necessria elevao do nvel moral e de
aprimoramento social a medida no contribui, ao contrrio, prejudica. A
propsito, quer citar-se, neste momento, o que Atistteles
42
pensava sobre os

41
BARBOSA, R. Disponvel em <http://www.ilove.com.br/variadas/var05.asp>. Acesso em 04
out. 2003.
42
ARISTTELES. OS pensadores. So Paulo: Editora Nova Cultural, 1999, p. 79.
silogismos
43
, que se aplicam ao caso: "Que alguns silogismos so
verdadeiros, enquanto outros o parecem ser, embora no o sejam, evidente.
Esta confuso produz-se nos argumentos, tal como se produz em outras
coisas, em virtude de uma certa semelhana entre o verdadeiro e o falso...".
Algo que chama a ateno que em muitos casos de penhora de
imveis h, geralmente nos ltimos momentos, a oposio de embargos de
terceiro. A algumas indagaes so levantadas: Ser que a maioria que
adquire imvel hoje no se preocupa com a documentao? Se isso for
verdade, h uma sonegao generalizada do imposto de transmisso de bens
imveis? Ser que pessoas mal intencionadas no tem adrede preparado
"contrato de gaveta" para causar prejuzo a seus credores? Se for afirmativo,
o que o sistema legal pode oferecer a essas pessoas (credores) para se
protegerem disso? Pautar o judicirio puramente em questes fticas, quando
o ordenamento dispe expressamente questes de direito efetivamente
caminhar no sentido de melhorar a sociedade?
E o Cdigo Civil que recentemente passou a vigorar, o que trata a
respeito disso? Disps diferente quanto necessidade do registro da
propriedade imvel? Certamente que no, conforme art. 1.245 e segs. Em
sendo a lei que trata da questo material muito mais recente (2002) que a lei
processual e que a Smula 84 do Superior Tribunal de Justia, quisesse o
legislador confirmar entendimento da desnecessidade teria introduzido ao
menos um artigo que nesse sentido disciplinasse. No entanto, silenciou
quanto a isso e manteve, quase intocado, o que preconizava o Cdigo Civil
de 1916.
Pode-se inferir, ento, ter havido reiterada manifestao do
legislador, dizendo que o dona da propriedade imvel aquele em cujo
nome est registrada. simples, mas isso mesmo. Aquele que no registra
corre os riscos da deciso adotada. E os riscos so dele e no de terceiros. E
pode-se voltar, caso no tenha registrado o contrato de compra e venda de
imvel, apenas contra o protente-vendedor e no contra o credor que
penhorou.
Quanto s opinies nesse sentido, vale-se do que Chiang de Gomes
44

que manifesta entendimento de que no foi evoluo a adoo pelo Superior
Tribunal de Justia de posicionamento contrrio ao entendimento at ento
do Supremo Tribunal Federal, a saber:
Considere-se por exemplo a questo relacionada com o registro
imobilirio do compromisso de venda e compra, cuja ausncia era
obstculo intransponvel ao xito de qualquer ao ou defesa. por fora do

43
Deduo formal tal que, postas duas proposies, chamadas premissas, delas se tira uma
terceira, nelas logicamente implicada, chamada concluso.
44
GOMES, C. de. Evoluo ou Involuo. Revista OAB Gois ano XII, n2 36. Disponvel em
http://www.oab-go.com.br/revista/36/juridico4.htm>. Acesso em 02 oul. 2003.
contido no arfo 23 do DL n 58, de 10.12.37, com as modificaes
introduzidas pela Lei n 649, de 11.03.49, entendimento absorvido pelo
STF atravs das Smulas 167-413, cuja vigncia de dcadas e vida til
presumida para os prximos 40 anos foi interrompida pela adequao do
tema pelo STJ s necessidades sociais.

Guiando-se por precedente, a Corte, no REsp n 226-0/SP, sob a relatoria
do Ministro Nilson Naves, sedimentou nova interpretao, sabidamente
contrria posio adotada nas referidas smulas como ficou registrado.
E f-lo. segundo se o disse. a ttulo de que a soluo preconizada era
iminentemente social, ou seja. era a que melhor se adequava realidade
jurdico-social do Pas.

Eis que, o entendimento, inobstante o elevado propsito, afastou-se. sem
dvidas, do desejo acostado pelo legislador ao DL n 58 e Lei n 649 cujas
regras representam significativo avano jurdico ao tempo em que
imprimem segurana aos negcios imobilirios. Entretanto, o pior foi
debilitar as serventias imobilirias. cujo registro coroava de veracidade a
posse e a titularidade. visto fazer-se hoje perfeitamente dispensvel na
promessa de compra e venda. seja para a defesa da posse por intermdio
dos embargos de terceiro. seja para a execuo compulsria.

Este posicionamento transfere a impresso de que o rgo julgador cindiu
mencionadas normas por no referendar o esprito da lei, o que verdade,
pois afastou-se do jurdico a bem do social. Contudo, ainda assim aplicou
o Direito fazendo justia; verdade que se trata de uma justia transversa.
por resultar de inobservncia lei, o que, alis, provoca estupefao, mas,
ainda assim, fez-se justia.

No caso em textilha, a inaplicao da lei impe o entendimento de que o
julgado firmou-se basicamente nos costumes. Portanto, se por um lado
repercute positivamente tendo em vista a justia social feita. por outro
compromete o avano jurdico resultante de anos de aprimoramento. o que
no deixa de causar espcie. at porque. com costumes to comprometidos
como esto os atuais. as expectativas no podem ser as melhores.

Do que se tem uma coisa certa: posicionamentos tais. pela dissonncia
apresentada, nodoam o direito e comprometem a perspectiva de v-lo mais
aperfeioado, desafiando por parte de todos, por isso mesmo, cuidados
suficientes a obstar um retrocesso jurdico amplo, do qual resultem a
instabilidade e insegurana social.

O entendimento supra exemplifica que h certo inconformismo, pelo
menos de alguns operadores do direito, com a situao sedimentada. E o que
leva a isso que houve uma notvel inviabilizao ftica do processo de
execuo, uma sensvel reduo da segurana jurdica, em troca de nada.
Apenas para amparar algumas situaes (uma verdadeiras, outras simuladas,
difceis de provar) em que as pessoas envolvidas no observaram a
necessria cautela ao adquirir um bem to valioso e importante como um
imvel.

7. CONCLUSO

Feitas as conjeturas e anlises, fica a mais cristalizada certeza de que
a utilizao dos embargos de terceiro, com base em compromisso de compra
e venda no registrado, tem servido muito mais para lesar credores e
ludibriar o sistema jurdico, do que ao propsito inicial a que se props:
fazer justia a pessoas mais rsticas e de poucos conhecimentos.
O nmero de pessoas que vem a juzo, curiosamente quando o bem
imvel penhorado, alegar ser promitente comprador espantoso. Se h
tanta incidncia e que gera tanto transtorno, cabe a indagao: porque as
pessoas no se tornam mais cuidadosas e registram seus contratos?
A resposta acaba sendo no sentido de reconhecer que em verdade
grande parte desses embargos trata-se de meras simulaes. E o exeqente
no tem meios fticos de provar na justia a fraude, pois h conluio entre o
proprietrio executado e o promitente comprador embargante.
No de hoje que vem a sociedade indignando-se com a facilidade
com que os maus cidados conseguem "fraudar" e "trapacear" a justia. Isto
acaba por estimular o calote e a falta de seriedade no trato dos negcios,
valendo-se, posteriormente, de meios jurdicos para causar prejuzos queles
que deveriam encontrar na justia a soluo para seus problemas.
O Direito pode e deve contribuir para mudar (para melhor) os
cenrios econmico e social do pas. Estabelecendo formas rigorosas de
conduta, deixando claro que o que se pe na lei para ser cumprido, que o
compromisso assumido para ser observado, que a obrigao legal ou
contratual coisa sria, que simulaes no so aceitas, que no haver
"lucro" em deixar as aes irem ao judicirio quando o ru tem certeza de
que no tem o direito.
Os pases que tem experimentado evoluo em seus aspectos
educacional, econmico e social tm no valor da palavra empenha, do
compromisso assumido, no cumprimento da lei e no respeito s instituies
sustentculos intocveis.
O tema abordado apenas um de muitos outros que podem e devem
ser revistos, de molde a fazer prevalecer a justia no apenas do ponto de
vista formal, mas efetivamente do ponto de vista real, espraiando efeitos
benficos sobre o conjunto social e contribuindo para dias melhores de nosso
pas.

8. REFERNCIAS

ABR Brasil Agora. Disponvel em <http://www.radiobras.gov. br/integras/03/
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