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Seus direitos O financiamento no saiu!

E
agora?
13/09/2011

possvel reaver o dinheiro dado como entrada na compra de um
imvel, caso o financiamento no seja aprovado? Como?
Sim, contudo importante avaliarmos o tipo de negociao
imobiliria em !uesto" #uas situa$es so mais comuns no mercado
imobilirio% a primeira a compra e venda de imveis pertencentes &
incorporadoras'construtoras, o !ue usualmente conhecemos como
compra e venda de (imveis na planta) ou (imveis de lanamentos
imobilirios) , a segunda a compra e venda entre pessoas fsicas"
*uando falamos das negocia$es reali+adas com
incorporadoras'construtoras, via de regra, estamos diante de uma
relao de consumo em !ue o compromisso de compra e venda
firmado contrato de adeso para todos os fins de direito" ,este
sentido a -ei ./0.'1/ 2Cdigo de #efesa do Consumidor3, em
especial artigo 45, 66 considera nula de pleno direito a clusula
contratual que subtrai do consumidor o direito opo de
reembolso das quantias j pagas aos fornecedores, ou seja, em
uma negociao imobiliria em !ue esteja configurada a relao de
consumo, o compromissrio comprador ter direito & restituio dos
valores pagos nos termos do artigo 47 do C#C, caso ocorra um
distrato em funo da no aprovao de seu financiamento" Contudo
esta restituio poder no ser integral se o contrato prever
especificamente um percentual relativo multa contratual por
resciso ou ainda pagamento de corretagem a ser suportado
pelo comprador em caso de arrependimento.
6mportante ressaltar ainda !ue as incorporadoras praticam a
reteno de valores !ue variam de 7/ a 4/ 8 da entrada, o !ue em
nossos 9ribunais est pacificado em no m:imo 5/ 8" Sendo assim o
comprador deve sempre observar se as clusulas contratuais esto de
acordo como !ue determina a justia, pois caso no consiga o
financiamento e !ueira desfa+er a compra, poder ter !ue recorrer ao
poder judicirio para ver seus direitos garantidos"
; outra situao comum no mercado imobilirio a compra
e venda entre pessoas fsicas, considerada relao civil pura e no de
consumo conforme anteriormente dito" ,este tipo de negociao as
partes esto em p de igualdade no !ue se refere ao poder de
negociar e estipular clusulas especficas do compromisso de compra
e venda, como por e:emplo, a do financiamento imobilirio como
forma de pagamento" Sendo assim importante !ue durante as
negocia$es, ou seja, antes da assinatura do contrato as partes
negociem sobre eventual devoluo dos valores pagos na entrada em
caso de distrato pela no liberao do financiamento" <m linhas
gerais a devoluo da entrada est sempre vinculada ao !ue
determina o contrato, sendo assim, se no restar convencionado
entre as partes !ual!uer penalidade frente a no aprovao do
crdito em favor do comprador, a devoluo obrigatria"
= !ue o comprador deve entender sempre !ue a
devoluo da entrada frente a no aprovao do financiamento s
!uestionvel se e:iste um contrato com clusulas especficas a
esse respeito, ou seja, um compromisso de compra e venda" >uita
gente confunde o compromisso com uma mera proposta" ,este caso
especfico, ainda !ue na assinatura da proposta o comprador tenha
pago o sinal, em caso de desist?ncia por no conseguir liberar seu
financiamento, ter direito & devoluo integral" ;lis este
entendimento j encontra@se pacificado em nossos 9ribunais"
= caminho para conseguir a devoluo sempre depender
da disposio das partes em cumprir o !ue est no contrato" Caso o
vendedor no !ueira devolver tais valores, caber ao judicial para
este fim especfico"
*uais documentos necessrios para reaver o dinheiro?
,a prtica a documentao necessria para reaver o
dinheiro o distrato" <m linhas gerais o distrato um documento
escrito e assinado pelo comprador e vendedor !ue coloca fim &s
obriga$es pactuadas no compromisso de compra e venda, inclusive
indicando o motivo pelo !ual est sendo feita a resciso do
compromisso de compra e venda, !ue no caso em tela seria pela no
aprovao do financiamento"
*uando o compromisso de compra e venda feito com uma
incorporadora, para !ue ocorra a elaborao do distrato normalmente
solicitado ao comprador um termo contendo declarao e assinatura
solicitando a resciso contratual e a e:plicitao dos motivos !ue
levaram ao arrependimento do negcio" = !ue ocorre entretanto
!ue em funo da reteno e:agerada dos valores por parte de
algumas incorporadoras, o distrato ade!uado, ou seja, de acordo com
o entendimento de nossos 9ribunais respaldado no Cdigo de #efesa
do Consumidor, s seria possvel por via judicial"
<m !uais casos a restituio no possvel?
<:istem casos especficos em !ue os valores pagos na
entrada da compra se referem Anica e e:clusivamente ao pagamento
da corretagem", principalmente !uando a negociao est dentro de
uma relao de consumo, ou seja, o comprador uma pessoa fsica e
o vendedor normalmente uma incorporadora"
>uito embora a regra imponha ao vendedor, !ue tem
proveito econBmico na venda, o pagamento da corretagem, temos
como costume no mercado imobilirio o inverso, ou seja, o
comprador paga a entrada e este valor automaticamente destinado
& intermediao imobiliria"
=s compradores devem ter muita ateno nesses casos,
pois a corretagem s poder ser cobrada dele se o compromisso de
compra e venda determinar isso e:pressamente" Sendo assim ao dar
entrada para compra de um imvel dever se certificar se os valores
integram o montante da negociao sem !ual!uer destinao
especfica, o !ue no caso e!uipararia a entrada a figura das arras
confirmatrias e !ue nos termos do Cdigo de #efesa do Consumidor
no podero ser retidas em caso de desfa+imento do negcio, ou se
em verdade destinam@se ao pagamento da corretagem, situao esta
!ue impedir a restituio em caso de arrependimento em funo da
no aprovao do seu financiamento"
Cabe ressaltar ainda !ue a restituio da entrada deve
sempre observar os descontos previamente estipulados no
compromisso de compra e venda" Caso no haja previso alguma
dever ser integral por imposio da -ei, caso contrato dever se
limitar ao !ue foi previamente acordado"
6mportante ressaltar !ue e:iste uma prtica no mercado
e:ecutada pelas incorporadoras da cobrana de (ta:a de reserva) o
!ue em hiptese alguma se confunde com a entrada" ,estes casos,
esta (ta:a de reserva) sempre dever ser restituda ao comprador por
e!uiparar@se ao momento da proposta e no do compromisso de
compra e venda"
<m uma relao civil, ou seja, compra e venda entre
pessoas fsicas, a reteno poder ser integral caso o compromisso
de compra e venda e!uipare a entrada &s arras ou sinal, nos termos
do artigo C50 do Cdigo Civil" ,este caso especificamente a lei
determina !ue se a parte !ue deu as arras ou sinal no e:ecutar o
contrato, perder o !ue pagou em benefcio da outra, nos termos do
artigo C5. do Cdigo Civil"
<ssa entrada obrigatria?
= pagamento da entrada no obrigatrio por no e:istir
!ual!uer imposio legal !ue imponha ao comprador o dever de
pagar a entrada"
Contudo o !ue ocorre no mercado imobilirio o costume
das partes firmarem contrato preliminar e durante este contrato
acertarem valores parciais da compra !ue ser efetivada em algum
momento futuro" <m !ue pese o fato de ine:istir a obrigatoriedade o
comprador sempre dever avaliar se aceita &s condi$es do negcios
propostas pelo vendedor, mesmo por!ue em casos de compras de
incorporadoras, o poder de negociao das condi$es contratuais fica
absolutamente mitigado perante a nature+a jurdica do negcio, ou
seja, relao de consumo firmada por contrato de adeso"
*uais so os !uesitos mais comuns, !ue impedem a aprovao do
financiamento?
,ormalmente o financiamento pretendido pelo comprador
no aprovado em funo da e:ist?ncia de restri$es em seu nome,
dbitos no !uitados, seja por devoluo de che!ues, protestos de
ttulos dentre outros, !ue acabam obstando a liberao do crdito"
=utra situao comum em !ue no ocorre a aprovao do
financiamento est vinculada ao valor da renda do comprador,
entendido como os valores !ue recebe de suas fontes pagadoras
mensalmente, isto por!ue nos financiamentos imobilirios o valor da
prestao no poder comprometer mais de 7/8 desta renda, sendo
assim, !uanto menor a renda do comprador, menor ser o crdito
liberado e !ue muitas ve+es no ser suficiente para a !uitao do
dbito total pendente junto & incorporadora, principalmente nos casos
em !ue o compromisso de compra e venda se refere & a!uisio de
imvel (na planta)"
,esta situao em !ue os compradores ad!uirem imveis
(na planta), ou seja, da assinatura do compromisso at a aprovao
do financiamento e:iste um perodo mais longo, pode advir situao
de desemprego ou inadimpl?ncia o !ue por conseguinte tambm
impede a obteno do financiamento imobilirio"
JURISPRUDNCIA REFERENTES AO ARTIGO 51, II CDC :
Acrdo n 131!0 "Isto posto impe-se afirmar: pretendendo, o arrendatrio, a devoluo do
bem, nula de pleno direito a clusula que prev a perda do "#$ j liquidado !" #esses
termos, pretendendo, o arrendatrio, devolver o bem poder fa$-lo, perdendo em favor da
arrendadora, os valores relativos % contraprestao& todavia, ser-l'e-o devolvidas as
import(ncias referentes ao )*+ #essa esteira, o valor residual ,arantido !)*+" se confi,ura
uma espcie de ,arantia ou reserva para futura aquisio do bem ao final do pra$o do contrato
mercantil e, acaso rescindido, tal valor deve ser devolvido ao arrendatrio, sendo vedada a sua
reteno por parte do arrendante, no 'avendo ra$o a,uardar-se a venda do bem em leilo"
!-es .oo /,mont 0e1ncio, -. 2345642557"
#o mesmo sentido: 89:;<7, 89:733
Acrdo n 1%&1% "=om o distrato o apelante recobrou a posse e o dom>nio pleno do im?vel
que 'avia vendido aos autores #o ', assim, justa causa para que reten'a import(ncias
pa,as pelos apelados, seja em que percentual for, o que confi,ura enriquecimento il>cito @
clusula que assim disp1s se afi,ura abusiva, e conseqAentemente torna sem eficcia o
convencionado na clusula :9, letra "a", do contrato, em que se apurou o crdito dos autores
mediante o desconto de 35B do que estes 'aviam pa,o" !-es Caldir 0e1ncio .Dnior, -.
5;45242552"
#o mesmo sentido: 8:9<5;