Conozcamos el Titulo de Crdito Hipotecario Negociable

Qu es el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable (TCHN)?

Es un ttulo valor que representa una hipoteca de primer rango, constituida por el propietario de cualquier bien susceptible
de ser hipotecado.
Bastar que el propietario otorgue una escritura pblica afectando con hipoteca el bien de su propiedad, que debe estar libre
de todo gravamen, solicitando la emisin del TCHN al Registro Predial de la Sunarp.

Para qu sirve?

La emisin del TCHN se hace la orden del propietario, quien podr en dosarlo a empresas del sistema financiero o a
cualquier persona natural o jurdica que acepte concederle un crdito.
Solo desde su endoso, el TCHN representar tambin el crdito concedido, que es anotado en el mismo ttulo, intereses y
fechas de pago. As, tendremos en un solo ttulo valor, tanto el crdito como la hipoteca que lo garantiza.
Quines pueden emitir estos ttulos?

A pedido expreso del propietario, el TCHN es emitido por el Registro Predial. Tambin cualquier empresa del sistema
financiero puede emitirlo, siempre que el propietario lo autorice, registrndose esta emisin en el Registro Predial.
Cmo se usa el TCHN?

En forma muy similar al warrant. Basta endosar el TCHN al acreedor, en oportunidad de recibir el crdito. Si el crdito es
pagadero en cuotas, deben anotarse los pagos en el mismo ttulo.
En caso de mora, se protesta el TCHN por falta de pago y se inicia el proceso de ejecucin de la hipoteca, con grandes
ventajas para ambas partes.
De qu ventajas se tratan?

El tenedor del TCHN puede disponer la venta del bien hipotecado, ya sea ante el Poder Judicial; o, a su sola decisin, disponer
su venta extrajudicial, encargndola a empresa autorizada a realizar encargos fiduciarios, la que puede contratar a agentes
inmobiliarios, admitindose un precio de hasta el 75% de su valor.
Debo recordar que en el proceso judicial, el remate se inicia con el 66% y en la prctica termina en e1 48%,
aproximadamente.
En el caso del TCHN, no es posible vender el bien a precio inferior al 75%, lo que constituye una gran ventaja para el deudor.

Cmo contribuye en el financiamiento hipotecario y qu ventajas tiene?
El TCHN abre la posibilidad a un mercado secundario de hipotecas, que es difcil lograr con una cartera con garanta
hipotecaria tradicional o sin emisin de TCHN. Este instrumento facilita los procesos de titulizacin, al estandarizar los
crditos hipotecarios desde su origen, aun tratndose de una diversidad de crditos, acreedores, deudores y bienes
hipotecados. Facilita su ejecucin, lo que agiliza la recuperacin del crdito, a costos menores, todo ello en beneficio del
deudor.
En el caso de crditos hipotecarios con TCHN concedidos por las empresas del sistema financiero, confiere una preferencia
de primer orden respecto a todo otro acreedor, aun de origen laboral o alimentario.
Igualmente, en caso de insolvencia del deudor, la ejecucin del bien se hace fuera
del proceso concrsala y como una identidad separada de la masa concursada.


Tiene otros beneficios?

Adicionmmente, en la fecha, para los acreedores distintos a empresas del sistema financiero, los intereses que genera el
crdito hipotecario va TCRN, est exonerado del Impuesto a la Renta, beneficio que no tienen los crditos con hipoteca
tradicional, por lo que los intereses de crditos con uso del TCRN deberan ser menores.


Cul es su costo?

Es el mismo que para la constitucin de una hipoteca tradicional; esto es, los costos de la escritura pblica y de su
inscripcin en el Registro Predial.


Cul es el tiempo de vigencia que tiene?

Esta es otra ventaja. la hipoteca representada por el TCHN se mantendr vigente indefinidamente, hasta que se devuelva el
ttulo al Registro Pblico.
La hipoteca tradicional caduca a los 10 aos de vencido el crdito garantizado.
Qu falta para que este instrumento financiero despegue?

Creo que una mayor difusin, a fin de informar al mercado de las amplias ventajas que tiene el TCHN, tanto para acreedores
como deudores.
Algunas empresas del sistema financiero ya vienen estructurando productos hipotecarios con uso del TCHN, siendo ms
bien personas ajenas al sistema financiero las que ahora lo utilizan; pues no es un instrumento exclusivo para los bancos.
Alternativas de inversin como la constitucin de Fondos de Inversin destinados a la adquisicin de TCRN, con seguridad,
harn que este instrumento se use en forma masiva.

En: Diario Gestin, 04 de Noviembre del 2009, Pag. 28)