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UNIVERSIDADE VALE DO RIO DOCE

FACULDADE DE DIREITO, CINCIAS ADMINISTRATIVAS E ECONMICAS


CURSO DE DIREITO





Gustavo Soares Lomeu



LEI DO INQUILINATO ATUALIZADA:
Reflexos da Lei 12.112/09










Governador Valadares
2010


Gustavo Soares Lomeu






LEI DO INQUILINATO ATUALIZADA:
Reflexos da Lei 12.112/09





Monografia apresentada como requisito para
obteno do grau de bacharel em Direito pela
Faculdade de Direito, Cincias Administrativas
e Econmicas da Universidade Vale do Rio
Doce.

Orientador: Rosimeire Pereira da Silva







Governador Valadares
2010



Gustavo Soares Lomeu




LEI DO INQUILINATO ATUALIZADA:
REFLEXOS DA LEI N 12.112/09




Monografia apresentada como requisito para
obteno do grau de bacharel em Direito pela
Faculdade de Direito, Cincias Administrativas
e Econmicas da Universidade Vale do Rio
Doce.




Governador Valadares, ______ de __________ de 2010

Banca Examinadora:


_____________________________________


______________________________________


______________________________________


























Dedico a meus pais por me darem a educao
necessria vida, que nenhum ttulo
acadmico propiciar. E a Deus pelo sustento e
pela fora neste anos.
























Aquele que sabe somente o Direito nem o Direito sabe.
Oliver Wendell Holme
(1841-1935) juiz americano


RESUMO

A Lei n 12.112/2009 veio inserir as mudanas necessrias para perpetuar a Lei do
Inquilinato como importante microssistema em nosso ordenamento, restabelecendo-
a fora legal que porventura perdera nesta quase duas dcadas de interpretaes
judiciais, mantendo-a como legislao permanente e capaz de estabilizar o mercado
econmico. Para isso, adequou-se a Lei do Inquilinato jurisprudncia dos Tribunais
ptrios, e dirimindo de vez as principais dvidas que surgiram nestes ltimos dezoito
anos que insistiam, devido s interpretaes diversas, em no ser resolvidas,
exigindo a fora da lei. Assim, instituram-se mecanismos que permitem uma mais
rpida desocupao do imvel, sobretudo no caso de inadimplncia do locatrio,
medida liminar para cumprimento em 15 dias, que s no acontecer se, no mesmo
perodo, o locatrio proceder ao pagamento integral do dbito. Purgao da mora
apenas uma vez nos ltimos 24 meses. Proteo do fiador, atravs da exonerao
extrajudicial da fiana, ficando responsvel por mais 120 dias, e determinao de
sua responsabilidade, pela extenso das garantias locativas at a entrega definitiva
do imvel alugado, afastando as variadas decises e smulas dos Tribunais.

Palavras chaves: locao urbana, aluguel, habitao urbana, garantias locatcias,
fiana, despejo.



ABSTRACT



The Law n 12.112/2009 came to insert the changes necessary to perpetuate the
tenancy law as an important microsystem in our planning, re-establishing the legal
power to perhaps lost in this almost two decades of judicial interpretations, keeping it
as permanent legislation and able to stabilize the economic market. For this,
adapted to the case Tenant Law to the national Courts, and instead of settling the
major issues that arose in the last eighteen who insisted, because of different
interpretations, not be resolved by requiring the force of law. Thus, established
mechanisms that allow a more rapid evacuation of the building, especially in case of
default by the lessee to comply with an injunction in 15 days, that just will not happen
if, in the same period, the lessee to pay the full debt. Regularization of the delay only
once in the last 24 months. Protection of the guarantor, by extrajudicial exoneration
of bail, with responsibility for over 120 days, and determination of its responsibility for
the extension of rent guarantees until the final delivery of the rented property,
removing the various decisions and dockets of the courts.

Keywords: urban location, rent, urban housing, rent guarantees, surety, eviction.



















SUMRIO



1 INTRODUO 9
2 BREVES CONSIDERAES HISTRICAS E ATUAIS
SOBRE A LOCAO URBANA

11
3 LOCAO DE IMVEIS URBANOS:
CONCEITUAO E ELEMENTOS CONTRATUAIS

15
3.1 CONCEITUAO

15
3.2 CARACTERIZAO DO CONTRATO DE LOCAO

18
4 POSICIONAMENTO DA LEI DO INQUILINATO NO UNIVERSO JURDICO:
TEORIA DO DILOGO DAS FONTES E A LEI DO INQUILINATO

20
5 DAS ALTERAES MATERIAIS LEI DO INQUILINATO

25
5.1 PROPORCIONALIDADE DO PAGAMENTO DA MULTA PENAL

25
5.2 A SUB-ROGAO DO CNJUGE OU COMPANHEIRO NA SITUAO DE
LOCATRIO E A POSSIBILIDADE DA EXONERAO DO FIADOR.

30
5.3 DA EXTENSO DAS GARANTIAS AT A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES

30
5.3.1 Exonerao do fiador em razo da prorrogao do contrato de locao por
prazo indeterminado

32
6 DAS ALTERAES PROCEDIMENTAIS LEI DO INQUILINATO

34
6.1 ADIO DE NOVAS LIMINARES NA AO DE DESPEJO

34
6.1.1 Hipteses em que se permite a desocupao liminar

37
6.2 MUDANAS NO PROCEDIMENTO DA AO DE DESPEJO POR FALTA DE
PAGAMENTO E ENCARGOS

41
6.3 EXECUAO DA SENTENA DE DESPEJO

44
6.4 EXECUO PROVISRIA DO DESPEJO: DISPENSA DA PRESTAO DE
CAUO.

45
6.5 ALTERAES NA AO REVISONAL DE ALUGUEL 47
6.6 REQUISITOS DA AO RENOVATRIA E INCLUSO EXPLCITA DA PROVA
DA IDONEIDADE FINANCEIRA DO ATUAL FIADOR

50
7 CONCLUSO 54
REFERNCIAS 55
9

1. INTRODUO


O presente trabalho tem por objetivo analisar sistematicamente as mudanas
ocorridas na Lei do Inquilinato (Lei n 8.245 de 18 de outubro de 1991), introduzidas
pela Lei n 12.112 de 09 de dezembro de 2009, expondo a reforma em exames
pontuais e realizados dentro da conjuntura social e jurdica em que a atual Lei do
Inquilinato se prope a ser o regime legal de soluo e pacificao dos problemas
ligados a locao urbana.
Antes da anlise da lei 12.112/2009, foi realizado a localizao atual da Lei do
Inquilinato, situando-a dentro do espao urbano/social e do novo cdigo civil e seus
princpios constitucionais. Posteriormente, parte-se ao exame das alteraes
materiais e procedimentais Lei n 8.245/1991.
A habitao urbana trata-se de um problema social e econmico que solicita
respostas rpidas. O progresso tcnico trouxe s cidades o encanto e o desejo de
uma vida mais confortvel, fomentando as migraes populacionais. E neste
problema urbano, agravado neste ltimo sculo, est a disciplina da locao de
prdios urbanos, um desafio ao legislador, ao economista, ao socilogo e ao jurista,
desde os dias atormentados da I Grande Guerra
1
.
A Lei 12.112/09 veio em muitos artigos confirmar posicionamentos
jurisprudenciais. Por isso, adotou-se o procedimento metodolgico de anlise das
jurisprudncias dos Tribunais e discusses existentes na doutrina, utilizando para
isso uma extensa pesquisa bibliogrfica.
Diante deste contexto, esta pesquisa divide-se em cinco partes. O primeiro
captulo tratar da evoluo histrica da locao urbana, com reflexes quanto ao
objetivo da Lei do Inquilinato.
O segundo captulo esclarecer quanto ao posicionamento da Lei do
Inquilinato no ordenamento jurdico, expondo a interao presente com o Cdigo
Civil e seus princpios constitucionais.
No terceiro captulo, parte-se conceituao do contrato de locao e seus
elementos formadores.

1
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, vol. III, 2007. p.
301.
10

O quarto trabalhar a anlise das mudanas materiais na Lei do Inquilinato,
dando maior enfoque ao estudo da exonerao extrajudicial da fiana.
E, por ltimo, o quinto captulo dispor sobre as mudanas ocorridas nos
procedimentos da ao de despejo, da ao revisional de aluguel e da ao
renovatria.
Assim, pretende-se demonstrar sobre a importncia da Lei do Inquilinato
como microssistema jurdico capaz de ajudar no equilbrio do binmio economia/
moradia, ponderando sobre a importncia social da habitao, mas sem valorizar o
mau pagador. Por isso, aps 18 anos, a Lei 12.112/09 adqua normativamente a
Lei do Inquilinato s interpretaes da jurisprudncia e elimina entraves antigos das
normas processuais nela presentes.























11

2. BREVES CONSIDERAES HISTRICAS E ATUAIS SOBRE A LOCAO
URBANA


Devido ao grande problema social da falta de moradia prpria que aflige
grande parcela da populao, as leis do inquilinato como resultado sempre tenderam
proteger excessivamente o inquilino, parte teoricamente mais suscetvel. Desta
forma, criou-se na mentalidade geral que o locador seria sempre o grande investidor
capitalista do mercado imobilirio por isso, um vilo e que faria de todos os
locatrios presas fceis e indefesas
2
. V-se, porm, o contrrio. Um levantamento
realizado pelo Conselho Federal de Corretores de Imveis (Cofeci) mostra que 70%
dos imveis alugados no Brasil pertencem a proprietrios com um ou dois imveis
para locao, ou seja, no so grandes investidores. O aluguel para o locador
remunerao necessria, na grande maioria, para o sustento de sua famlia, para
complementao de aposentadoria e renda, para o pagamento do estudo de filhos,
para gastos em sade etc. Mas, por outro lado, o aluguel parte expressiva dos
gastos das famlias no pas. Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatstica sobre a despesa mdia das famlias brasileiras:

O grupo de despesas que mais pesa no bolso da famlia brasileira
Habitao (29,26% da despesa total ou R$ 520,22 mensais), que inclui
aluguel, telefone, luz, gs, gua, manuteno e mveis, entre outros itens.
O segundo grupo de maior peso Alimentao (R$ 304,12 ou 17,10%), e o
terceiro, Transporte (R$ 270,16 ou 15,19%). Os trs grupos fazem parte das
chamadas Despesas de consumo que, entre o ENDEF de 1974-75 e a POF
de 2002-03, aumentaram sua participao no total das despesas de 74,59%
para 82,41%
3
.

As despesas de alimentao, habitao e transporte corresponderam a
75,3% da despesa de consumo mdia mensal das famlias brasileiras, ou a
61,3% da despesa total. Na Alimentao (19,8%) a proporo rural (27,6%)
superou a urbana (19%). Na Habitao (35,9%) deu-se o inverso: urbana
(36,4%) e rural (30,6%)
4
.

Assim, entende-se o carter social da legislao inquilinria sobre a proteo
do inquilino, visto que a histria da habitao social no Brasil marcada por

2
TAVARNARO, Carlos Roberto; THOM, Solange. As Alteraes da Lei Inquilinria. In: Revista IOB
de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre: Sintese, v. 64, Abril/2009, p. 19.
3
IBGE. Pesquisa de oramentos familiares 2002-2003. disponvel em <http://www.ibge.gov.br>
acesso em: 03 de julho de 2010.
4
IBGE. Pesquisa de oramentos familiares 2008-2009. Disponvel em <http://www.ibge.gov.br>
acesso em: 03 de julho de 2010.
12

pensamentos que dirigiram a locao urbana ora pelo extremismo do liberalismo
econmico e patrimonialista, e, ora sob a proteo excessiva do locatrio que
desestabilizaram o mercado imobilirio, aumentando os preos dos aluguis. Para
exemplificar, no comeo do sculo XX, as grandes cidades brasileiras do sudeste,
como Rio de Janeiro e So Paulo, experimentaram o inchao urbano proporcionado
pelas migraes e pela produo cafeeira. O professor Nabil Bonduki, em estudo
que tradicionalmente domina, explica que, por causa deste crescimento enorme das
reas urbanas, as cidades foram moldadas em novos cenrios citadinos por
investidores imobilirios que se empreenderam na construo de imveis para
locao, sendo que na cidade de So Paulo da dcada de 1920, apenas 19% dos
prdios eram habitados pelos seus proprietrios, predominando largamente o
aluguel como forma bsica de acesso moradia, e por isso, muito rentvel. A
habitao fora tratada pela Repblica Velha com total ausncia do Estado na
produo da moradia e na regulamentao da locao, interferindo apenas em
questes de higiene e salubridade:

Surgem, assim, inmeras solues habitacionais, a maior parte das quais
buscando economizar terrenos e materiais atravs da geminao e da
inexistncia de recuos frontais e laterais, cada qual destinado a uma
capacidade de pagamento do aluguel: do cortio, moradia operria por
excelncia, sequncia de pequenas moradias ou cmodos insalubres ao
longo de um corredor, sem instalaes hidrulicas, aos palacetes
padronizados produzidos em srie para uma classe mdia que se
enriquecia, passando por solues pobres mas decentes de casas
geminadas em vilas ou ruas particulares que perfuravam quarteires para
aumentar o aproveitamento de um solo caro e disputado pela intensa
especulao imobiliria.
5


Atenta-se que o Cdigo Civil de 1916, que regulava a questo, estabelecia o
imprio absoluto da propriedade, no prevendo qualquer regra na fixao dos
aluguis, que eram regidos por contratos particulares, sob a tica exclusiva do
princpio fundamental da autonomia privada. Conquanto o problema da habitao
tratasse, tambm, de uma questo social.
Assim, em outro extremo, os governos populistas, aps a revoluo de 1930,
em resposta a base de sustentao de seu poder poltico as massas populares
urbanas e preocupados com os problemas da habitao no pas, constroem uma
poltica de implementao da habitao social, regulamentada pelo Estado. Deste

5
BONDUKI, Nabil Georges. Origens da Habitao Social no Brasil (1930-1964). In: Anlise Social,
Lisboa, v. 29, n. 127, p. 713, 1994.
13

modo, institudo o decreto-lei do inquilinato em 1942, que de forma inexorvel
congelou os aluguis em todo Brasil, ocasionando nos locadores total desinteresse
na locao de seus imveis.

Parece que se buscava atribuir habitao um peso muito maior do que ela
realmente tinha no encarecimento geral do custo de vida para justificar uma
medida drstica de interveno no mercado, como foi o controle dos
aluguis. A anlise da poltica de desenvolvimento nacional implementada
no Brasil pelo governo Vargas e seguintes revela outros aspectos
significativos para a explicao da poltica oficial de locao, que,
praticamente, manteve o congelamento dos valores nominais dos aluguis
entre 1942 e 1964
6
.

Parte-se do principio paternalista de proteo exacerbada do inquilino,
concluso sumria que se faz no sentido de que a maior parte da populao no
possui moradia prpria. Por isso, os locadores pagariam pelo problema histrico da
habitao no pas, tendo seus imveis alugados revestidos em poltica
governamental de habitao social.

No entanto, a experincia das anteriores leis do inquilinato demonstrou que
a excessiva proteo ao inquilino, a mdio e longo prazo, provoca efeito
contrrio. Isto , to acossado se v o proprietrio de imvel ou o detentor
de certo capital, que foge do mercado imobilirio, no adquire nem constri
imveis para a locao. Assim sendo, diminuem os imveis disponveis e
como consequncia inevitvel da lei econmica, com excesso de procura e
pouca oferta, disparam os preos das locaes. Ficam apenas na memria
dos que viveram as vilas construdas nas grandes cidades do pas por
capitalistas, conjunto de casas dirigidas a classes menos favorecidas ou at
mesmo classe mdia, exclusivamente para locao. Se a iniciativa
particular se viu inibida de ofertar moradias locao, o poder pblico se viu
assoberbado na tarefa de construir a casa prpria, ingressando em
irremedivel fracasso que s mais recentemente foi remediado
7
.

Pelas experincias destas pocas, mostra-se perceptvel que a locao de
imveis urbanos deve estar condicionada sim a preceitos de ordem pblica sem,
contudo, atribuir sociedade privada um peso grande demais que juridicamente no
dela, ou seja, no responsabilidade do particular a habitao social. O direito a
moradia est presente em nossa Constituio como direito social, e ensina Pedro
Lenza que os direitos sociais apresentam-se como prestaes positivas a serem
implementadas pelo Estado (Social de Direito) e tendem a concretizar a perspectiva

6
BONDUKI, Nabil Georges. Origens da Habitao Social no Brasil (1930-1964). In: Anlise Social,
Lisboa, v. 29, n. 127, p. 720, 1994.
7
VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica. So Paulo: Atlas, 2010.
p. 05.
14

de uma isonomia substancial e social na busca de melhores e adequadas condies
de vida
8
. Do mesmo modo, conceitua Jos Afonso da Silva:

Direito moradia significa, em primeiro lugar, no ser privado
arbitrariamente de uma habitao e de consegui uma; e, por outro lado,
significa o direito de obter uma, o que exige medidas e prestaes estatais
adequadas sua efetivao
9
.

Assim, a atual Lei do Inquilinato de 1991 firmou-se como uma legislao
equilibrada, que aprendeu com os problemas historicamente aglutinados, no
estabelecendo a locao apenas por critrios econmicos mas tambm levando em
conta a questo social da importncia da proteo ao locatrio, sem, contudo,
permitir que se transformasse em um instituto de tutela ao mal pagador ou para o
servio do Estado como controlador de crise habitacionais.

Esta Lei veio substituir a legislao anterior que regulava separadamente as
locaes residenciais e no-residenciais, tendo adotado uma poltica menos
protetiva do locatrio, diante da constatao de que a tutela demasiada,
especialmente na locao residencial, estava em verdade contribuindo para
o aumento do dficit habitacional, j que no incentivava os proprietrios a
alugarem seus imveis. O grande desafio do legislador ao regular a locao
est exatamente em encontrar um ponto de equilbrio entre tutelar os
interesses do locatrio, parte mais fraca da relao jurdica, e ao mesmo
tempo possibilitar ao locador a obteno de um resultado razovel na
explorao do seu imvel, de forma a incentivar o seu aproveitamento
econmico
10
.

A fim de no perder este ponto de equilbrio, a Lei 12.112 se fez necessria
para perpetuar a Lei do Inquilinato como importante microssistema em nosso
ordenamento, restabelecendo-a fora legal que porventura perdera nesta quase
duas dcadas de interpretaes judiciais, e mantendo-a como legislao
permanente e capaz de estabilizar o mercado habitacional no pas. Segundo o
presidente do Cofeci, Joo Teodoro: A previso que cerca de trs milhes de
imveis entrem no mercado at o fim de 2011, porque muitos preferiam deixar o
patrimnio fechado a disponibiliz-lo para locao.


8
LENZA, Pedro. Direito Constitucional Esquematizado. So Paulo: Saraiva, 2010, p. 837.
9
SILVA, Jos Afonso. Direito urbanstico brasileiro. So Paulo: Malheiros, 2008, p. 381.
10
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, vol. III, 2007, p.
302.
15

3. LOCAO DE IMVEIS URBANOS: CONCEITUAO E ELEMENTOS
CONTRATUAIS


3.1 CONCEITUAO


O contrato de locao tradicionalmente, atrs apenas da compra e venda, o
mais importante e comum negcio jurdico em nossa sociedade, sendo um dos mais
utilizados no cotidiano. De fato, a locao est presente nos momentos de lazer,
quando alugamos um imvel na praia, por exemplo; nos transportes, nos aluguis de
carros e motos, de barcos, de tratores; em momentos marcantes como os
casamentos, com os aluguis de vestidos, ternos, salo de festas, e outros
incontveis preparativos; e em atos simples como alugar um filme para o final de
semana. Mas, de todas as espcies possveis, o que mais preocupa todos, pelo seu
carter econmico e social, a locao para moradia e para o estabelecimento
comercial. Trataremos, ento, neste primeiro contato com a matria, em distinguir a
locao predial urbana residencial e no-residencial das demais.
A locao de prdio urbano subordinada Lei do Inquilinato LI (lei
8245/91, com as alteraes introduzidas pela lei 12.112, de 09 de dezembro de
2009). O Cdigo Civil de 2002 no dispe a respeito da locao de prdios, ficando
sob sua regncia a locao de coisas, de vagas autnomas de garagem ou de
espaos para estacionamento de veculos, de espaos destinados publicidade, de
apart-hotis, hotis residncia, ou equiparados, assim considerados aqueles que
prestam servios regulares a seus usurios e, como tais, sejam autorizados a
funcionar. Por outro lado, as locaes de imveis de propriedade da Unio, dos
Estados e dos Municpios, de suas autarquias e fundaes pblicas; e o
arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades, so disciplinadas pelo
Direito Administrativo.

Na locao que tem como locador o Poder Pblico, no se aplica nem a Lei
de Locao nem o Cdigo Civil. Sendo a Unio locadora, aplica-se o
Decreto-Lei n 9760/1946 e a Lei n 8666/1993. Sendo o locador o Estado,
o Municpio, suas autarquias e fundaes pblicas, haver, neste mbito,
leis especficas variando de acordo com cada ente, porm respeitando,
sempre os dispositivos constitucionais. Por fim, o arrendamento mercantil
16

ser tratado por lei prpria, ou seja, a Lei n 6099/1974 e as Resolues do
Bacen (Banco Central do Brasil).
11



Por conseguinte, quando o Poder Pblico, representados pela administrao
direta ou indireta, se apresenta no outro polo contratual, como locatrio, ser
aplicado a Lei do Inquilinato.
O Cdigo Civil conceitua a locao em seu art. 565, com a seguinte redao:
Na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo
determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio.
No mesmo sentido, na locao urbana, o locador dispe ao locatrio a posse direta
de imvel, destinado a sua residncia familiar ou a estabelecimento comercial,
mediante o pagamento de remunerao (aluguel), por certo tempo, restituindo-o ao
trmino ao locador no mesmo estado de conservao em que fora recebido. Desta
forma, o contrato de locao estabelece-se em trs elementos bsicos: a) o objeto,
imvel urbano, assim classificado no pela localizao geogrfica, mas pela sua
destinao e utilizao
12
. Assim, exemplo comum na jurisprudncia, os postos de
gasolina, mesmo que situados em zona rural, encontram-se sujeitos Lei do
Inquilinato, bem como qualquer outra atividade que tenha a sua destinao voltada
ao comrcio ou industria, ou ainda, servindo o imvel rural, mesmo que para
moradia, sem a utilizao da terra para cultivo, labor ou subsistncia, est, do
mesmo modo, sujeito a locao urbana trata-se de interpretao teleolgica da lei;
b) a remunerao, ou seja, o pagamento de um aluguel, sendo interessante expor
que a remunerao no necessariamente fixada em dinheiro, o artigo 17 da Lei
dispe que livre a conveno do aluguel, vedando, porm, a sua vinculao ao
salrio mnimo, variao cambial e sua estipulao em moeda estrangeira. O

11
CASSETARI, Christiano. O Cdigo Civil e a Lei de Locaes. In: Revista IOB de Direito Civil e
Processual Civil Porto Alegre: Sintese, v. 60, julho/2009, p. 59.
12
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - RESCISO DE CONTRATO LOCAO IMVEL
RURAL DESTINADO A DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADE EQUESTRE E RECREAO
APLICAO DA LEI DO INQUILINATO - BENFEITORIAS - RENNCIA DO DIREITO DE
RETENO. - Em se tratando de imvel localizado em zona rural, mas destinado a finalidade
diversa daquela estabelecida no Estatuto da Terra, de ser aplicada a Lei do Inquilinato como norma
regulamentadora da relao jurdica. - A teor do disposto no art. 35 da Lei 8245/91, salvo expressa
disposio contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que
no autorizadas pelo locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e
permitem o exerccio do direito de reteno. Consoante diversos precedentes desta Corte, vlida a
clusula firmada em contrato de locao, que prev a renncia, por parte do locatrio, do direito de
reteno ou indenizao por benfeitorias, exegese do artigo 35 da Lei Federal 8.245/91. (TJMG, Ap.
n 1.0672.06.209099-4/001, Rel. Des. Domingos Coelho, DJ 16/05/2007)
17

valor do aluguel reajustado segundo a lei que instituiu o Plano Real (Lei n
9.069/95), deste modo, o reajuste poder ser realizado anualmente. Por fim, quanto
a remunerao na locao, o preo deve ser determinado ou ao menos
determinvel, nada impedindo que o valor seja varivel de acordo com indicies
aceitos pela lei
13
; c) o tempo; a locao pactuada por escrito dever ser
determinada, se por prazo superior a 30 (trinta) meses, a resoluo do contrato
ocorrer findo o prazo ajustado, podendo o locador denunciar o contrato o que se
convencionou denominar de denncia vazia , pedindo a desocupao do imvel no
prazo de 30 dias sem justificativa para o pedido, sendo o fim do prazo a exigncia
suficiente. Se a locao, findo o prazo, continuar por mais de trinta dias sem
oposio do locador perdurar por prazo indeterminado.
De outra forma, quanto ao tempo, a locao constituda verbalmente ou por
escrito por prazo inferior a 30 (trinta) meses ter dogmtica diferente quanto
resoluo da locao. O imvel poder ser retomado somente nos casos descritos
na lei denncia cheia . Assim, o artigo 47 da LI dispe que pode ser retomado o
imvel na ocorrncia dos motivos de desfazimento da locao, presentes no art. 9
da LI
14
; e, na extino do contrato de trabalho, no caso da locao em que o
locatrio se confunde na pessoa do empregado; para uso prprio, de seu cnjuge ou
companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que no
disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio;
para demolio e edificao licenciadas pelo Poder Pblico que aumentem no
mnimo em vinte por cento a rea construda; para a explorao do imvel como
hotel ou penso, em cinquenta por cento no mnimo; e, por fim, o nico caso de
denncia vazia (denncia imotivada), presente no art. 47 da LI: a vigncia
ininterrupta da locao por prazo superior a cinco anos, que dever ser efetuada
mediante notificao prvia do inquilino, pois ao contrrio do artigo 46, no h
disposio expressa quanto dispensabilidade da notificao ou aviso
15
.

13
VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica. So Paulo: Atlas, 2010.
p. 11.
14
Prediz o art. 9 da Lei n 8.245/91: A locao poder ser desfeita: I) por mtuo acordo; II) em
decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual; III) em decorrncia da falta de pagamento do
aluguel e demais encargos; IV) para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder
Pblico, que no possam ser normalmente executada com a permanncia do locatrio no imvel ou,
podendo, ele se recuse a consenti-las.
15
CONTRATO VERBAL DE LOCAO - DENNCIA IMOTIVADA - ARTIGO 47, V, DA LEI 8.245/91
- NOTIFICAO PRVIA - NECESSIDADE - AO DE DESPEJO - DOCUMENTO
INDISPENSVEL. O artigo 47, V, da Lei 8.245/91 trata de denncia imotivada do contato de locao,
que de ser efetuada mediante notificao prvia do inquilino. A inexistncia da notificao prvia
18

O descumprimento das justificativas para a desocupao, presentes no artigo
47 principalmente, por ser mais comum, o desvio de uso possuem reflexos
penais, sendo punidos por deteno de trs meses a um ano, que poder ser
substituda pela prestao de servios comunidade, a fim de proteger o inquilino
de simulaes do locador, evitando fraudes lei.

3.2 CARACTERIZAO DO CONTRATO DE LOCAO


Assim, o contrato de locao se caracteriza por ser bilateral, oneroso,
comutativo, tpico, consensual, no formal e de trato sucessivo.
Desde a origem da locao, h para ambas as partes, locador e locatrio,
obrigaes recprocas, da sua bilateralidade. O contrato de locao bilateral por
sua prpria natureza, no podendo a vontade das partes alterar essa
caracterstica
16
. Esta especialidade desprende-se em importantes construes
doutrinrias aplicadas locao por sua bilateralidade. Neste sentido, atua no
contrato de locao o principio contratual de exceo de contrato no cumprido.

Somente nos contratos bilaterais aplicvel a exceptio non adimpleti
contractus, exceo (defesa) substancial do contrato no cumprido, prevista
expressamente no Cdigo Civil brasileiro (art. 476 do CC-02; art. 1092 do
CC-16), consistente na regra de que nenhum dos contratantes, antes de
cumprida a sua obrigao (o que j afasta a sua incidncia em contratos
unilaterais), pode exigir o implemento da prestao do outro. Por
conseqncia, a garantia de execuo do contrato (outrora prevista no
mesmo art. 1092 do CC-16 e, hoje, em dispositivo prprio, a saber, o art.
477 do CC-02) tambm pode ser invocada em tais avenas sinalagmticas
pela incompatibilidade estrutural com os contratos unilaterais.
17


Est caracterstica bilateral do contrato de locao confere-lhe importantes
aplicaes prticas, atuando conjuntamente com os princpios da lealdade contratual
ou boa-f objetiva. De fato, no poder o inquilino cobrar consertos e exigir
obrigaes do locador se ele no pagar o aluguel e encargos, do mesmo modo, no
poder o locador, sem cumprir com os seus deveres, exigir do locatrio o

macula a ao de despejo de ausncia de pressuposto processual de desenvolvimento vlido e
regular do processo, sendo corolrio legal a sua extino, com base no artigo 267, IV, do Cdigo de
Processo Civil. (TJMG, Ap. n 1.0145.05.222046-7/001, Rel. Otvio Portes, DJ 18/01/2006)
16
VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica. So Paulo: Atlas, 2010,
p. 07.
17
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: contratos, vol.
IV. So Paulo: Saraiva, 2007, p. 114.
19

cumprimento de suas responsabilidades
18
, assim, a exceo de contrato no
cumprido firma-se no equilbrio contratual das partes, caracterstica tpica da
bilateralidade.
Todo contrato bilateral oneroso, possuindo reciprocidade de direitos e
deveres para ambos os contratantes. Na subdiviso de contrato oneroso, a locao
se classifica como contrato comutativo. comutativo, pois os contratantes j
conhecem a priori as suas respectivas obrigaes, contrapondo-se aos contratos
aleatrios que se sujeitam a lea ou sorte.
O contrato de locao regulado e disciplinado por lei prpria, a lei 8245/91,
por isso sua relao tpica.
Quanto a consensualidade, a locao se concretiza com a simples declarao
de vontade, e, por conseguinte, trata-se de contrato no-solene, pois a ordem
jurdica no exige forma prescrita, sendo possvel at mesmo o contrato verbal de
locao.
Quanto ao tempo, o contrato de locao classifica-se como de durao ou de
trato sucessivo, sendo por prazo determinado ou indeterminado. Esta caracterstica
molda a relao contratual, pois no decurso do tempo a relao pode se modificar,
quanto a valores, garantias, aditivos contratuais, renovando-se caso as partes
agreguem novas clusulas ou reconduzindo-se o contrato se este se mantm
sem modificaes. importante salientar que, nos casos de renovao do contrato,
necessrio a anuncia de todas as partes, assim perder a garantia o novo
contrato ou aditivo que no possua as assinaturas dos fiadores ou a renovao da
garantia locatcia.
Deste modo, aps a conceituao e classificao contratual, passamos ao
posicionamento da locao urbana no universo do direito, apresentando as relaes
da matria locatcia com o direito privado e suas novas tendncias.



18
AO REVISIONAL DE CONTRATO - PENDNCIAS ADMINISTRATIVAS - MUNICIPALIDADE -
OBRIGAO DO LOCADOR - ENTREGA DO IMVEL - LIVRE E DESEMBARAADO -
DESCUMPRIMENTO - DEVER DE BOA-F E LEALDADE CONTRATUAIS. Prev a Lei n 8.245/91,
em seu artigo 22, inciso I, ser obrigao do locador entregar o imvel alugado ao locatrio, em estado
de servir ao uso a que se destina. O dever do locador de entregar o imvel alugado em condies de
uso pelo locatrio ocasiona a obrigao de responder pelos vcios ocultos que o bem venha
apresentar durante a vigncia do contrato de locao e que, em caso de no observncia, justifica-se
a exceo do contrato no cumprido. (TJMG, Ap. cvel n 1.0024.05.856782-7/001, Rel. Jos Afonso
da Costa Crtes, DJ 18/09/2008)
20

4. POSICIONAMENTO DA LEI DO INQUILINATO NO UNIVERSO JURDICO:
TEORIA DO DILOGO DAS FONTES E A LEI DO INQUILINATO


Antes de atentarmos para o estudo analtico das mudanas Lei do
Inquilinato, prope-se, primeiramente, situarmos esta lei numa nova dogmtica do
Direito contemporneo, estabelecendo preceitos bsicos, filiando este aprendizado
com o que se estabeleceu chamar de Direito Civil-Constitucional.
O Direito atual no se estabelece de forma fechada, em um positivismo
extremado de valorizao da norma. No que os moldes do cientificismo positivista
esteja superado e dispensvel, pelo contrrio, trata-se de uma evoluo do Direito
que ps-guerra no poderia mais se construir apenas em acepes tcnicas.
E nesta realidade ps-moderna, h uma exploso legislativa (Big Bang), e
com absoluta certeza, nenhum aplicador do Direito conhece todas as leis de seu
pas; assim, como se encontrar neste universo legal?
Ricardo Lorenzetti
19
ensina-nos que se pode comparar o Direito Privado a um
sistema Solar, em que o Sol a Constituio Federal, e os planetas em sua rbita
seriam os cdigos tradicionais Cdigo de Processo Civil, Cdigo Civil, Cdigo
Tributrio Nacional, CLT com seus satlites em torno; por exemplo, Cdigo Civil e
suas luas, Cdigo de Defesa do Consumidor, Estatuto da Criana e do
Adolescente e, dentre outros, em especial a este estudo, a Lei do Inquilinato.
E dentre estas luas, esto as leis especiais denominadas pela expresso
microssistema. fundamental apontar que essas leis especiais no so fechadas,
estando em interao com as demais normas jurdicas, dentro de uma ideia unitria
de sistema. De imediato, justifica-se a teoria o dilogo das fontes
20
. Em opinio
sobre a importncia dos estatutos jurdicos, com normas tanto materiais, cveis e
penais, quanto processuais, Silvio de Salvo Venosa prediz que:

A tendncia contempornea a legislao por microssistemas ou
estatutos, devendo, em futuro no distante, ficarem os Cdigos apenas com
os princpios gerais. Por isso, a exemplo do que temos com relao a um
Cdigo de Defesa do Consumidor e uma Lei do Inquilinato, exemplos tpicos
de microssistemas jurdicos, dentre tantos, no futuro certamente teremos um

19
LORENZETTI, Ricardo Lus. Fundamentos de direito privado. So Paulo: RT, 1998, p. 45.
20
TARTUCE, Flvio. Lei de Introduo e parte geral. Rio de Janeiro: Mtodo, 2009, p. 91.
21

Estatuto da Famlia e das Sucesses, dos Direitos Reais e Registrrios
etc
21
.


H tempos, os professores das primeiras disciplinas de Introduo ao Direito,
ao ensinar aos alunos a hierarquia das normas, desenhavam um grande tringulo
com a Constituio Federal no topo. De fato, o desenho que deve estar na mente do
atual civilista e alunos a imagem do Sistema Solar. Substitui-se, assim, a pirmide
das normas Hans Kelsen: Teoria Pura do Direito para o Universo do Direito, que
aps um Big Bang se constri luz e energia da Constituio Federal, permitindo
a integrao necessria do Direito com o fato, o valor, e a norma, assim ensinado
por Miguel Reale.




21
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: parte geral. So Paulo: Atlas, 2006, p. 91.
Constituio
Normas Infra-constitucionais
CP
CC
CLT
ECA
CDC
Locao
CPP
CPC
CONSTITUIO
22

Assim, torna-se imprescindvel e urgente uma releitura do Cdigo Civil e das
leis especiais luz da Constituio
22
. Pietro Perlingeri adverte que:

A soluo para cada controvrsia no pode mais ser encontrada levando
em conta simplesmente o artigo de lei que parece cont-la e resolv-la,
mas, antes, luz do inteiro ordenamento jurdico, e, em particular, de seus
princpios fundamentais, considerados como opes de base que o
caracterizam
23
.


Nesta nova leitura do Direito Privado, constri-se a teoria do dilogo das
fontes, mantendo entre os vrios assuntos do Direito uma conversao que une a
cincia em busca de novos horizontes, permitindo uma complementaridade
necessria na imensido de normas que, por vezes, estatui sobre o mesmo tema.
Assim, so necessrias estas linhas sobre o dilogo das fontes para
compreendermos melhor a ligao do Cdigo Civil e do Cdigo de Defesa do
Consumidor (CDC) com o microssistema, a Lei do Inquilinato, que mantm neste
sistema unitrio, possveis interlocues.
Depois desta breve localizao do atual Direito Civil, torna-se necessrio
distinguir um possvel conflito aparente de normas entre a Lei do Inquilinato com o
Cdigo de Defesa do Consumidor, que por vezes confundem a comunidade jurdica.
Tanto o CDC quanto a Lei do Inquilinato buscam proteger o contratante, em
tese, juridicamente mais fraco. Para que se possa utilizar o Cdigo de Defesa do
consumidor concomitante Lei do Inquilinato necessrio que exista uma relao
de consumo. Nesta relao terica, no apenas continua aplicvel o Cdigo Civil,
no que no conflitar com a lei especial, como tambm se aplicar o CDC, sem
qualquer dvida, relao inquilinria, se o conceito de locador for o de fornecedor
de servios
24
ou se a classificao do locatrio for a de consumidor. Trata-se de
uma categoria muito ampla que pode suscitar dvidas quanto aos limites.
Atualmente, a jurisprudncia unnime em no admitir o Cdigo de Defesa do
Consumidor s relaes locatcias, desta forma, decidiu o Superior Tribunal de
Justia (STJ), recentemente, sobre o assunto:


22
TEPEDINO, Gustavo. Premissas metodolgicas para a constitucionalizao do direito civil. Temas
de direito civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2004.
23
PERLINGIERI, Pietro. Perfis de Direito civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2002. p. 5.
24
VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica. So Paulo: Atlas, 2010.
p. 23.
23

RECURSO ESPECIAL. LOCAO E PROCESSUAL CIVIL.
LEGITIMIDADE PARA COBRANA DE ALUGUIS. COMPROVAO DA
TITULARIDADE DO BEM. DESNECESSIDADE. INEXISTNCIA DE
DBITOS CONTRATUAIS. ANLISE. INVIABILIDADE. SMULA N. 7
DESTA CORTE. LEI DE USURA E CDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE.
1. O entendimento deste Superior Tribunal de Justia no sentido de que
possvel a cobrana dos aluguis pelo locador, sem a exigncia de prova da
propriedade, sendo suficiente a apresentao do contrato de locao para a
instruo da execuo extrajudicial. Precedentes. 2. Desconstituir o
entendimento da instncia a quo, soberana em matria de prova, para
reconhecer a inexistncia de dbitos contratuais, implicaria,
necessariamente, reexame da matria ftico-probatria constante dos
autos, impossvel na via estreita do recurso especial, a teor do disposto no
verbete sumular n. 07 deste Tribunal Superior. 3. A Lei de Usura, destinada
a regular os contratos de mtuo, assim como o Cdigo de Defesa do
Consumidor no so aplicveis aos contratos locatcios. 4. Recurso
especial desprovido. (grifos nossos).
25



Sendo, tambm, a deciso do Tribunal de Justia do Estado de Minas
Gerais:

DESPEJO CONTRATO PRORROGAO POR PRAZO
INDETERMINADO - FIANA - EXONERAO - CONTRATO BENFICO -
INTERPRETAO RESTRITIVA CDC INAPLICABILIDADE- MULTA -
VOTO VENCIDO. Prorrogado o prazo do contrato de locao por prazo
indeterminado, fica o fiador exonerado de suas obrigaes, por se tratar a
fiana de contrato benfico, devendo ser interpretado restritivamente. O
contrato de locao no se inclui dentre aqueles denominados
'contratos de adeso ', sendo inaplicveis as regras da legislao
consumerista ao mesmo. A multa moratria fixada em 10% (dez por
cento) sobre o valor do dbito no se mostra excessiva, atendendo aos fins
sociais a que se dirige. Apelao provida parcialmente. VV.: Apesar de no
se caracterizar como uma relao consumerista, o contrato de locao que
prev multa moratria no percentual de 10%, estaria a beneficiar o credor,
com seu conseqente enriquecimento ilcito Des. Cabral da Silva. (grifos
nossos)
26


Em respeito ao principio da especializao, a Lei do Inquilinato tem afastado
o poder do CDC no que toca as relaes locatcias, sendo, dificilmente, no campo
prtico a consagrao do locador como fornecedor ou do locatrio como
consumidor, sendo estes conceitos, como dito, muito amplos. Possuindo, tambm, a
Lei do Inquilinato, assim como o CDC, princpios protetivos parte, em tese,
economicamente mais vulnervel.

25
STJ, REsp 706594 / PR, Quinta Turma, rel. Min. Laurita Vaz., DJ 10/09/2009.
26
TJMG, Apelao Cvel n 1.0702.03.090943-7/001, Des. Rel. Alberto Aluzio Pacheco de Andrade,
DJ 04/03/2008.
24

Quanto ao possvel conflito de normas com o Cdigo Civil, a vontade do
legislador clara no livro Das Disposies Finais e Transitria, art. 2036: A locao
de prdio urbano, que esteja sujeita lei especial, por esta continua a ser regida.
Mas em se tratando do dilogo do Cdigo Civil com a Lei 8.245/91, fica
claro a sua importncia principalmente na edificao da relao locatcia,
emprestando a esta seus princpios constitucionais da Teoria Geral dos Contratos,
aplicados nos princpios da boa-f objetiva, na funo social dos contratos e no
equilbrio econmico do contrato, em respeito eficcia normativa dos princpios da
Constituio de 1988.

A livre determinao do contedo do regulamento contratual encontra-se
condicionada observncia das regras e princpios constitucionais, o que
significa, no quadro de valores apresentado pela Constituio brasileira,
conceber o contrato como um instrumento a servio da pessoa, sua
dignidade e desenvolvimento
27
.

Estes so fundamentos de uma Constituio democrtica, que se
contrapem uma Constituio que se limita fixao e formao do Estado:

De outro lado, o regime autoritrio convive com a vestimenta constitucional,
sem que a Lei Maior tenha capacidade normativa, adulterando-se no
aparente constitucionalismo o constitucionalismo nominal, no qual a Carta
tem validade jurdica mas no se adapta ao processo poltico, ou o
constitucionalismo semntico, no qual o ordenamento jurdico apenas
reconhece a situao de poder dos detentores autoritrios
28
.

Nosso direito constitucional, aps a Constituio de 1988, progride em uma
constante evoluo, devolvendo ao Direito a fora normativa dos princpios
constitucionais, deixando para trs uma constituio que apenas estabelecia o
Estado e sua organizao, de forma a legitimar o poder. No contrato de locao, o
Estado estabelece normas que regem a relao privada, trata-se de normas de
ordem pblica, por isso o contrato de locao inseriu-se na categoria
doutrinariamente denominada de contrato dirigido. Complementa Nelson Rosenvald,
sobre a normatividade dos princpios civil-constitucionais, que o fato da locao

27
NEGREIROS, Teresa. Teoria do contrato: novos paradigmas. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p.
107.
28
FAORO, Raymundo. Os donos do poder: formao do patronato poltico brasileiro. So Paulo:
Globo; Publifolha, 2000, p. 373.
25

urbana ser governada por legislao especial no torna a matria infensa s
diretrizes de socialidade, eticidade e operabilidade
29
.
Deste modo, em dilogo com o Cdigo Civil de 2002 surgiram
possibilidades, no prevista na Lei do Inquilinato de 1991, como a exonerao
extrajudicial da fiana (art. 845 CC/02), o pagamento proporcional de multa
compensatria, a sub-rogao do companheiro na posio de locatrio, dentre
outros, que fez ser necessria uma atualizao da lei de locao, adequando-a
normativamente ao Cdigo Civil e eliminando os entraves antigos das normas
processuais nela presentes, instituindo a Lei 12.112 de 09 de dezembro de 2009.

5. DAS ALTERAES MATERIAIS LEI DO INQUILINATO


5.1 PROPORCIONALIDADE DO PAGAMENTO DA MULTA PENAL


Cuidar-se- neste momento sobre o estudo da multa compensatria,
conceituada por Slvio de Salvo Venosa como:

Uma prefixao antecipada de perdas e danos. Trata-se de obrigao
acessria que onerar a parte que deixar de dar cumprimento obrigao
acessria, ou apenas retard-la. So duas, pois as faces da chamada
clusula penal: de um lado tem a finalidade de uma indenizao prvia de
perdas e danos, de outro a de penalizar o devedor moroso. Da ento a
multa compensatria e a multa moratria
30
.

O art. 4 da Lei do Inquilinato, alterado pela novssima lei 12.112/09, definiu
definitivamente o carter especial da lei 8245/91, consolidando a proporcionalidade
no pagamento de multa penal compensatria por decorrncia da devoluo do
imvel pelo locatrio na vigncia do prazo pactuado.
A lei 8245/91 firmava como tcnica a proporo, remetendo-se ao art. 924
do Cdigo Civil de 1916. Antes da Lei 12.112/09, havia uma discusso doutrinria
sobre qual artigo do Cdigo Civil seria usado para se interpretar a norma do art. 4,

29
ROSENVALD, Nelson. Cdigo Civil Comentado. In: PELUSO, Cezar (coord.). Barueri, SP: Manole,
2008, p. 2.148.
30
VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica. So Paulo: Atlas, 2010,
p. 41.
26

2 parte, da Lei do Inquilinato. Para parte da doutrina, o novo Cdigo Civil de 2002
estabelece, em seu artigo 413, a equidade como critrio para a reduo da multa
pactuada, e um dever do Juiz, decorrente da devoluo do imvel pelo locatrio
antes do prazo determinado em contrato.
Desta forma, decidiu o Conselho Federal de Justia (CJF), em seu enunciado
n 357, da Quarta Jornada de Direito Civil que o art. 413 do Cdigo Civil o que
complementa o art. 4 da Lei 8245/91. Revogado o Enunciado 179 da III Jornada..
Tamanha era a controvrsia, que o mesmo Conselho decidira no enunciado
179, ora revogado, da Terceira Jornada que:

A regra do art. 572 do novo CC aquela que atualmente complementa a
norma do art. 4, 2 parte, da Lei n. 8245/91 (Lei de Locaes), balizando o
controle da multa mediante a denncia antecipada do contrato de locao
pelo locatrio durante o prazo ajustado.

A posio doutrinria pela equidade, apesar de seu carter social, trazia
insegurana jurdica ao determinar na estipulao da multa julgamentos de valor que
se transformavam em diferentes decises a critrio sempre do julgador, ficando
muitas vezes difcil a resoluo bilateral e extrajudicial entre locador e locatrio, que
deveriam recorrer a rbitros judiciais ou extrajudiciais para se estabelecer o quanto
equvel. A lei 12.112/09 torna a relao locatcia mais pacificada ao determinar em
lei uma forma esttica e firme, em respeito liberdade contratual e, ao mesmo
tempo, propiciando a aplicao dos princpios da razoabilidade e da vedao do
enriquecimento sem causa; assim, determina-se que a penalidade imposta na
clusula penal deve levar em conta o cumprimento parcial da obrigao.
Convm evidenciar que se mesmo aps a reduo proporcional da multa,
esta se mantiver excessivamente abusiva, poder o juiz, ante a inexistncia de
critrio legal objetivo para aferir a excessividade, reduzi-la, baseando-se no princpio
da funo social do contrato, clusula geral que permite que o magistrado atenue os
efeitos nocivos dos contratos em favor da coletividade.
Deste modo, se a multa penal estabelecida em contrato de locao
correspondente ao valor de trs alugueis vigentes, mas o locatrio morou metade do
prazo determinado, dever pagar ao locador a metade de trs alugueres.

Convm notar que no h qualquer limitao multa na Lei do Inquilinato
que, a rigor, est limitada apenas ao valor do contrato nos termos do art.
412 do Cdigo Civil, ou seja, ao valor do aluguel multiplicado pelo nmero
27

de vezes da vigncia contratada. Todavia, a praxe indica que normalmente
estipulada em trs meses de aluguel
31
.

necessrio discernir que a cobrana da multa no se confunde com o
pedido de indenizao de perdas e danos. Estas so apuradas na ao e devem
corresponder ao exato prejuzo demonstrado pelo lesado. A clusula penal
prefixada de comum acordo pelas partes, podendo ser cobrada mesmo sem
alegao de prejuzo (CC, art. 416)
32
. Com efeito, dispe o pargrafo nico do art.
416 do novo diploma civil:

Ainda que o prejuzo exceda ao previsto na clusula penal, no pode o
credor exigir indenizao suplementar se assim no foi convencionado. Se
o tiver sido, a pena vale como mnimo da indenizao, competindo ao
credor provar o prejuzo excedente.


Assim, dever escolher o locador entre a multa compensatria ou a devida
indenizao por perdas e danos.
Por fim, o art. 4 da lei especial prediz que na falta da multa pactuada o juiz
deve estipul-la em juzo, seguindo a mesma regra da proporcionalidade.

5.2 A SUB-ROGAO DO CNJUGE OU COMPANHEIRO NA SITUAO DE
LOCATRIO E A POSSIBILIDADE DA EXONERAO DO FIADOR.


Dispe a nova redao do art. 12 da Lei 8245/91:

Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou
dissoluo da unio estvel, a locao residencial prosseguir
automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no
imvel. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
1
o
Nas hipteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogao ser
comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de
garantia locatcia. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)
2
o
O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de
30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicao oferecida pelo sub-
rogado, ficando responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 (cento e
vinte) dias aps a notificao ao locador. (Includo pela Lei n 12.112, de
2009).



31
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Comentrios s alteraes da Lei do Inquilinato. So Paulo: RT,
2009, p. 22.
32
GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume III: Contratos e atos unilaterais. 4. ed.
rev. e atual. So Paulo Saraiva, 2007, p. 298.
28

Nos casos de morte, separao de fato, separao judicial, divrcio ou
dissoluo da unio estvel, sub-rogar nos poderes do locatrio o cnjuge ou
companheiro sobrevivente, no caso de morte, ou o que permanecer no imvel, nos
demais casos.
Tal prerrogativa contempla a proteo da moradia da famlia, por isso, se
nem o locatrio, nem seu consorte permanecer no imvel, no h infrao contratual
se sua prole ali permanece, ou seu ascendentes, se j residiam no imvel, pois essa
a inteno da lei. O texto deveria ser explicito a esse respeito, contudo.
33
.
O pargrafo nico deste artigo 12 foi revogado, criando-se dois outros
pargrafos que corrige a antiga dogmtica, possibilitando a exonerao do fiador
que no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicao oferecida pelo
sub-rogado pode se dispensar de suas responsabilidades, estando, ainda, obrigado
durante 120 dias aps a notificao ao locador.
Inova a lei ao permitir a exonerao extrajudicial da fiana, o que antes s era
conseguido mediante acordo ou sentena, mas no estabelece prazo para o aviso
por escrito do inquilino. Nisto, a lei no previu a situao do fiador ante a hiptese de
o sub-rogado no levar a conhecimento do locador e do fiador a comunicao da
sub-rogao. evidente que esta exonerao deve ser proposta em tempo hbil,
no tendo o fiador direito de se eximir da obrigao na demanda judicial de um
processo de despejo, por exemplo.
A sub-rogao automtica do locatrio em razo da lei no implica na
exonerao de imediato da fiana, esta dever ser estabelecida nos ditames do
pargrafo 2 do art. 12, ou seja:

Houve inverso do nus. Antes, o fiador estava automaticamente exonerado
em razo da alterao do locatrio. Com efeito, agora caber ao fiador,
igualmente notificado da sub-rogao, tambm notificar o locador,
informando-o que no permanecer mais como garante, sob pena de, ao
no tomar esta providencia no prazo de trinta dias, permanecer na condio
de fiana, garantindo o sub-rogado
34
.

Antes da lei 12.112/09, a jurisprudncia decidia ora exonerando de imediato o
fiador, entendo pela pessoalidade do contrato de fiana, ora pela exegese do art. 12

33
VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica. So Paulo: Atlas, 2010,
p. 82.
34
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Comentrios s alteraes da Lei do Inquilinato. So Paulo: RT,
2009, p.29.
29

da Lei que em sua redao antiga determinava, tambm, a comunicao ao locador.
Neste sentido, decidiu a 2 Cmara do Segundo Tribunal de Alada Civil do Estado
de So Paulo:

EMENTA: LOCAO DE IMVEIS. EMBARGOS EXECUAO.
SEPARAAO JUDICIAL DO AFIANADO. SUB-ROGAO DO
LOCATRIO. EXTINO DA FIANA. 1. A eficcia da sub-rogao do
locatrio, decorrente da separao judicial, depende da notificao do
locador e a substituio da garantia da locao, quando por este exigida.
Exegese do art. 12 nico, da lei 8245/91. 2. Os honorrios advocatcios do
contrato destinam-se purgao da mora, no se confundindo ao
sucumbencial, que somente ao juiz cabe fixar. Recurso parcialmente
provido.
35



Com as modificaes em 2009, a Lei do Inquilinato posicionou-se a favor
desta interpretao do art. 12, e para ponderar os conflitos provenientes da fiana
permitiu-se a exonerao extrajudicial do fiador. Assim, ainda que no exista a
notificao, poder o fiador exonerar-se, comunicando o locador, manifestando sua
vontade.
Contudo, reitera-se que a lei no previu a situao do fiador no caso de o sub-
rogado no levar a efeito a comunicao que lhe compete. Assim, hipteses prticas
levam-nos s indagaes. No recebendo o fiador nem o locador a notificao da
sub-rogao, em processo judicial poder o fiador alegar que desconhecia o fato e
por isso no se exonerou de acordo com o art. 12? Acreditamos no ser o melhor
entendimento a exonerao automtica do fiador, visto que o locador ficaria
totalmente desprotegido de uma condio qual no anuiu, entendemos a
versatilidade da Smula 214/STJ, e a bilateralidade desta espcie contratual,
sugerida pelo prprio 1 do art. 12, respeitando o imperativo legal, ser
comunicada por escrito ao locador e ao fiador, no havendo comunicado a ambos,
considera-se sem efeitos tal notificao. Mas caber ao juiz verificar as
peculiaridades do caso concreto.
bom elucidar que a presena das assinaturas de ambos os cnjuges ou
companheiros no contrato de locao afasta a possibilidade da exonerao do

35
TJSP, 2 Cmara, Tribunal de Alada Civil, Ap. n 702.125-0/3, Rel. Peanha de Moraes, DJ
24/02/2002.
30

fiador, tendo, neste caso, evidentemente, anudo a fiana a ambos. Trata-se de
hiptese de dois locatrios, j elucidada pela Lei em seu art. 2
36
.
Conclui-se, de toda a forma, que no comunicando o sub-rogado legal ao
locador e ao fiador, estar sujeito ao despejo por infrao norma legal (art. 9, inc.
II, da Lei 8245/91).

5.3 DA EXTENSO DAS GARANTIAS AT A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES



A redao do novo artigo 39, estabelece, esclarece e expande aquilo que a
jurisprudncia j confirmava, qualquer das garantias da locao se estende at a
efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo
indeterminado.
Desta forma, Slvio de Salvo Venosa conclui que:

A Lei estampa regra que vinha sendo seguida na jurisprudncia, mormente
em relao ao fiador. Este vinha sendo responsvel pela garantia at a
efetiva entrega das chaves. O contrrio s poderia resultar de disposio
restritiva expressa no contrato. Assim, no a sentena que faz extinguir
as garantias, mas a efetiva devoluo do imvel. A redao da lei atual
mais enftica, pois houve tentativas na jurisprudncia de modificar esse
entendimento.
37
(grifos nossos)

H tempo, decidia-se que a extenso das garantias locatcias se limitava ao
prazo pactuado em contrato. Com a determinao da smula 214 do Superior
Tribunal de Justia, firmou-se entendimento quanto fiana locatcia, que o fiador
no responde por obrigaes resultantes ao aditamento ao qual no anuiu. Desta
forma, esta smula foi utilizada, interpretando o art. 39 da Lei do Inquilinato,
exonerando o fiador nas locaes prorrogadas por prazo indeterminado, o que
ocorre depois de trinta dias do final do contrato sem manifestao do locador ou
devoluo do imvel por parte do locatrio.
Atualmente, j se construiu, na jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia
(STJ) desde 2007, a extenso das garantias locatcias at a entrega efetiva das
chaves, determinava, porm, na maioria das decises, que o contrato de locao

36
a redao do art. 2: Havendo mais de um locador ou mais de um locatrio, entende-se que so
solidrios se o contrrio no se estipulou.
37
VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica. So Paulo: Atlas, 2010,
p. 175.
31

contivesse clusula expressa sobre a extenso. Deste modo, largamente comum
encontrar decises do tipo:

EMBARGOS DE DIVERGNCIA. LOCAO. FIANA. PRORROCAO.
CLUSULA DE GARANTIA AT A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES.
Continuam os fiadores responsveis pelos dbitos locatcios posteriores
prorrogao legal do contrato se anuram expressamente a essa
possibilidade e no se exoneraram nas formas dos arts. 1500 do CC/16 ou
835 do CC/02, a depender da poca que firmaram a avena.
38


FIANA FIADOR LOCAO EXONERAO DA FIANA
IMPOSSIBILIDADE Responsabilidade dos fiadores at a entrega das
chaves e desocupao efetiva do imvel locado Subsistncia Existncia
de expressa previso contratual vinculando a garantia at a devoluo do
bem locado Irrelevante o trmino do prazo contratual Precedentes
Sentena reformada Recurso provido
39



Neste entendimento, Leandro Lomeu, em artigo antecessor Lei 12.112,
comenta a nova interpretao do STJ:

Diante desta nova viso afronta-se a fiana locatcia e a inerncia a este
instituto da nova roupagem principiolgica dos contratos, principalmente a
importncia da autonomia privada na relaes locatcias, o que felizmente
pode ser observado pelas recentes decises dos tribunais ptrios,
reconstruindo-se assim os dogmas do direito privado.
40



Estabelecia, assim, o STJ, em respeito ao princpio da autonomia da vontade,
o cumprimento do contrato.
Desta forma, com o advento da lei 12.112/2009, o art. 39 adquire a seguinte
redao:

Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao
estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao
por prazo indeterminado, por fora desta lei

Tamanha eram as divergncias doutrinrias durante 18 anos de variadas
interpretaes, que o poder legislativo consolidou a fora de seu poder constitucional
na expresso por fora desta lei, determinando expressamente a vontade literal do
artigo modificado, agindo de forma cogente, firmando as decises judiciais na

38
STJ, 3 Turma, REsp 566.633/CE, Rel. Min. Paulo Medina, DJ 12.03.08.
39
TJSP, 35 Cmara de Direito Privado, Ap. Cvel n1.049.412-0/0, Rel. Melo Bueno, DJ 02.03.2009.
40
LOMEU, Leandro Soares. Locao A nova roupagem da autonomia privada e a relao de fiana
locatcia: uma anlise doutrinria e jurisprudencial a partir dos novos princpios contratuais. In:
Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre: Magister, v. 30, mai-jun/2009, p.
64.
32

vontade da lei. Este dispositivo legal vai alm das determinaes da jurisprudncia,
prescrevendo de forma taxativa a extenso das garantias, inclusive a fiana, ainda
que prorrogada a locao por prazo indeterminado, no necessitando de clusula de
garantia at a entrega efetiva das chaves.
No h lugar mais para se duvidar de que a extenso da fiana, em tal
situao, no est atrelada anuncia do fiador prorrogao da locao.
41

Em ponderao, a lei contrabalanou, quanto fiana, em razo de sua
caracterstica intuitu personae, permitindo a possibilidade da exonerao do fiador,
estando o contrato por prazo indeterminado.

5.3.1 Exonerao do fiador em razo da prorrogao do contrato de locao
por prazo indeterminado


Ao lado da inovao do art. 39, ocorreu o acrscimo do inciso X ao art. 40:

Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade
de garantia nos seguintes casos:
(...)
X prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o
locador pelo fiador de sua inteno de desonerao, ficando obrigado por
todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a
notificao ao locador.
Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar
nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de
desfazimento da locao.


O Cdigo Civil, em seu artigo 835, j estabelecia a possibilidade da
exonerao extrajudicial do fiador, mediante notificao por escrito (nica
formalidade exigida), ficando este obrigado por todos os efeitos, durante sessenta
dias aps a notificao, mas, em contraposio, no solucionava o estado de
insegurana jurdica da locao que aps a exonerao se encontrava sem garantia.
Em referncia a este artigo, comenta Slvio de Salvo Venosa:

A importante inovao do dispositivo reside na simplificao que o
legislador outorgou doravante para a exonerao da fiana nos contratos
em geral. Esta no mais depende de interveno judicial, como vinha se

41
THEODORO JNIOR, Humberto. Inovaes na lei do inquilinato: viso esquemtica das alteraes
provocadas pela Lei 12.112 de 09.12.2009. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010, p. 10.
33

entendendo, mas de mera notificao ao credor, pois o fiador ainda
responder pelos efeitos da garantia at sessenta dias aps a notificao.
Aqui houve uma reviravolta no instituto, procurando a lei atingir os fins
sociais da norma e do contrato. Mormente em sede de locao imobiliria, a
jurisprudncia do passado, por fora do esprito das sucessivas leis do
inquilinato, sempre colocaram bices livre exonerao do fiador,
entendendo-se, da forma mais simplista, que o garante era responsvel por
todos os encargos da locao at a efetiva entrega do imvel. O simples
fato de se exigir deciso judicial para essa exonerao j era obstculo a
dificultar sobremaneira a exonerao do fiador
42
.

Em situaes prticas, a fiana locatcia se tornou um encargo de durao
ilimitada, pois a exonerao era necessariamente judicial, sobretudo porque o
Judicirio lento e sempre vira com averso essa exonerao. Assim, apesar das
posies tradicionalmente contrrias, aps a novidade do Cdigo, este em dilogo
com a Lei do Inquilinato modificou a forma de interpretao, adotando o Superior
Tribunal de Justia pela obrigao do fiador at a entrega definitiva do imvel,
podendo se exonerar aps o prazo determinado em contrato de acordo com o art.
835 descrito.
A lei 12.112/09, a fim de pacificar a jurisprudncia sobre o tema, ponderou a
soluo, atendendo de forma objetiva ao interesse e finalidade social do contrato,
possibilitando a exonerao extrajudicial do fiador, ficando obrigado por 120 dias
aps a notificao; e, por outro lado, acrescentou ao art. 59, em proteo ao locador
e manuteno da boa ordem econmica, a concesso de liminar, para
desocupao em 15 dias, em decorrncia do trmino do prazo notificatrio previsto
no pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de nova garantia.
Neste sentido, Humberto Theodoro Jnior conclui:

A locao no ficar descoberta de garantia, pois, dentro dos cento e vinte
dias de subsistncia da fiana aps a notificao exoneratria, ser possvel
ao locador promover a retomada liminar, caso no providencie o locatrio a
apresentao de novo fiador ou de outra garantia idnea prevista na lei
inquilinria.
43


Desta maneira, com a alterao da lei a vontade do fiador respeitada com a
possibilidade de exonerao extrajudicial, no se sujeitando a uma obrigao
indefinida que poderia configurar imposio insuportvel e contrria a direito seu;
conciliando a Lei do Inquilinato com o art. 835 do Cdigo Civil, mas, ao mesmo

42
VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica. So Paulo: Atlas, 2010,
p. 179.
43
THEODORO JNIOR, Humberto. Inovaes na lei do inquilinato: viso esquemtica das alteraes
provocadas pela Lei 12.112 de 09.12.2009. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010, p. 12.
34

tempo, proporcionando segurana jurdica relao locatcia, necessria ao bom
andamento econmico dos empreendimentos imobilirios, que possibilitam a maior
quantidade de imveis disponveis para a locao, com a possibilidade do despejo
liminarmente apreciado nos ditames do artigo 40 da Lei do Inquilinato.

6. DAS ALTERAES PROCEDIMENTAIS LEI DO INQUILINATO


6.1 ADIO DE NOVAS LIMINARES NA AO DE DESPEJO


O artigo 59, 1, da Lei do Inquilinato destina-se aos casos possveis de
liminares. Por tempo, discutiu-se a possibilidade ou no de concesso de
antecipao de tutela, presente no artigo 273 do Cdigo de Processo Civil (CPC), no
caso de despejo. Ou seja, a dvida consistia em saber se na ao de despejo seria
possvel medidas liminares apenas nos casos taxativos do art. 59 da Lei, que antes
da lei 12.112/09 no contemplava nenhum caso de liminar por falta de pagamento
de aluguel. Assim, muitos pedidos de antecipao de tutela chegaram nos Tribunais,
formando-se uma interpretao baseada ora na especialidade da Lei do Inquilinato,
sendo que muitos julgados no admitem nas aes de despejo a antecipao de
tutela de que trata o artigo 273 do Cdigo de Processo Civil, e ora na concesso da
liminar baseada no CPC. Neste sentido, decidiu o Tribunal de Justia de Minas
Gerais:

EMENTA: AO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - TUTELA
ANTECIPADA - IMPOSSIBILIDADE. Em ao de despejo por falta de
pagamento, no h como, em antecipao de tutela, determinar o despejo
do imvel, pois isto implicaria em impedir o inquilino de exercer o seu direito
de purgar a mora, evitando, por conseqncia, a resciso da locao
44
.

Noutro entendimento, outras decises deste mesmo Tribunal concluem:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AO DE DESPEJO - ANTECIPAO DE
TUTELA - REQUISITOS DO ART.273 DO CDIGO DE PROCESSO CIVIL -
POSSIBILIDADE. Conforme orientao jurisprudencial do STJ, possvel
deferir antecipao de tutela em ao de despejo, ainda que no se trate
das hipteses previstas no artigo 59, 1, da Lei 8.245/91, se estiverem

44
TJMG, Agravo de Instrumento n1.0707.08.169781-5/001(1), Rel. Maurlio Gabriel, DJ 21/01/2009.
35

presentes os requisitos elencados no art.273 do CPC. Havendo prova
inequvoca nos autos da relao locatcia, da mora do locatrio e da
ausncia de pedido de purgao pelo locatrio, aps citado, perfeitamente
vivel o deferimento ao locador de antecipao da tutela. Recurso provido.
45


AGRAVO DE INSTRUMENTO. AO DE DESPEJO. POSSIBILIDADE DE
CONCESSO DA TUTELA ANTECIPADA. DESOCUPAO DO IMVEL.
ART. 59,1, DA LEI 8245/91. PRESENA DOS REQUISITOS.
POSSIBILIDADE. Filio-me corrente que aceita a concesso da tutela
antecipada nas aes de despejo, desde que o caso em apreo no se
enquadre nas hipteses elencadas pelo art. 59, da Lei do Inquilinato e
desde que haja os seus requisitos autorizadores (verossimilhana das
alegaes e prova inequvoca). A possibilidade de irreversibilidade da
medida no pode ser entendida como obstculo mximo sua autorizao,
mormente quando h a prestao de cauo, exigida pelo ordenamento
jurdico vigente. Se presentes a verossimilhana das alegaes, bem como
a prova inequvoca, nada obsta ao deferimento da medida.
46


Deste modo, tambm, julgou o Superior Tribunal de Justia:

EMENTA: RECURSO ESPECIAL. LOCAO. AO DE DESPEJO.
ARTIGO 273 DO CDIGO DE PROCESSO CIVIL. ANTECIPAO DE
TUTELA. CABIMENTO. 1. A antecipao de tutela cabvel em todas as
aes de conhecimento, inclusive nas aes de despejo. 2. Recurso
provido.
47


EMENTA: AO DE DESPEJO. TUTELA ANTECIPADA. POSSIBILIDADE.
Cabvel, nas aes de despejo, a antecipao de tutela, como o em toda a
ao de conhecimento, seja a ao declaratria, seja constitutiva (negativa
ou positiva) condenatria, mandamental, se presentes os pressupostos
legais. Recurso no conhecido.
48



Grande parte da doutrina reitera que a especialidade da Lei deve ser utilizada
como critrio taxativo s liminares, restringido-as ao art. 59 ora comentado:

Como o art. 59 em testilha, porm, especfico e restritivo quanto a
determinadas aes de forma exclusiva, merece prosperar o entendimento
segundo o qual apenas nessas hipteses do pargrafo primeiro possvel a
liminar de desocupao, que se traduz em antecipao de tutela. Ainda
mais porque nessas hipteses o legislador inquilinrio estabeleceu a cauo
expressamente no valor equivalente a trs meses de aluguel. Segue-se o
princpio pelo qual a norma especial derroga a geral. Leva-se em conta,
tambm, o microssistema que representa a lei inquilinria no nosso
ordenamento.
49



45
TJMG, Agravo de Instrumento n1.0702.07.364169-9/001(1), Rel. Marcos Lincoln, DJ 07/11/2008.
46
TJMG, Agravo de Instrumento n1.0024.09.640061-9/001(1),Rel. Domingos Coelho, DJ 13/10/2009.
47
STJ, REsp n 595172 / SP, Rel. Ministro Paulo Gallotti, DJ 21/10/2004.
48
STJ, REsp n 445863 / SP, Rel. Ministro Jos Arnaldo da Fonseca, DJ 05/12/2002.
49
VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica. So Paulo: Atlas, 2010,
p. 271.
36

Desta forma, tambm a concluso de Luiz Antonio Scavone Junior ao se
filiar jurisprudncia do antigo Tribunal de Alada de So Paulo:

A orientao no nova pelo que se verifica do Enunciado 31 do extinto
Segundo Tribunal de Alada Civil de So Paulo, que dispe: incabvel
nas aes de despejo a antecipao da tutela de que trata o art. 273 do
Cdigo de Processo Civil, em sua nova redao.
50


V-se que se trata de matria discutida, mas que o Superior Tribunal de
Justia vem fundamentando uma jurisprudncia favorvel concesso da
antecipao de tutela em aes de despejo. Filiamos a esta corrente por
entendermos que a Lei do Inquilinato se comunica de forma interativa com todo o
universo jurdico, por isso, atravs da teoria dos dilogos das fontes e do art. 79
51
da
LI possvel a concesso de antecipao de tutela segundo o art. 273, modificado
pela lei 10.444/2002, do Cdigo de Processo Civil, visto que este pode ser aplicado
de forma integradora na Lei do Inquilinato. Por mais, a antecipao de tutela
responde aos princpios da celeridade e eficcia do processo, hoje, to almejados na
Justia. Assim, pela interpretao do STJ, no ser razovel o juiz decidir pelo
indeferimento do pedido de antecipao de tutela, baseado no fundamento de que
este instituto no se aplica Lei do Inquilinato, dever apreciar o pedido e se caso
neg-lo as convices de seu ato devero estar adstritas aos princpios e s
hipteses apresentadas pelo artigo 273 do CPC.
Sendo a ao de despejo regida pelo procedimento ordinrio, caput do art.
59, de fato passvel a aplicao tambm do art. 273 do CPC. Contudo, deve-se
ater que o art. 59 exige a cauo equivalente a trs meses de aluguel para o
mandado liminar de despejo, assim, consoante a norma especial e interpretao do
STJ estes requisitos adicionais da lei devem ser respeitados. O Sr. Des. Domingos
Coelho do Tribunal de Justia do Estado de Minas Gerais, em voto, deixa bem claro
este entendimento, em que o CPC possui efeito integrativo na Lei do Inquilinato para
a concesso de liminares em aes de despejo:

O instituto da tutela antecipada um instrumento de ao do Poder
Judicirio, apto a efetivar, de modo clere e eficaz, a prpria pretenso
deduzida em juzo ou seus efeitos. Por ser medida caracterstica da ao de

50
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Comentrios s alteraes da Lei do Inquilinato. So Paulo: RT,
2009, p.77.
51
Prediz o art. 79 da Lei: No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Cdigo Civil e do
Cdigo de Processo Civil".
37

conhecimento, de cunho satisfativo, a meu sentir, plenamente possvel
que ela seja concedida nas aes de despejo, aps a nova redao do art.
59, da Lei do Inquilinato, que estabelece o rito ordinrio para esse tipo de
demanda.
Inobstante a matria em questo no esteja pacificada pela doutrina e
jurisprudncia, filio-me corrente que aceita a concesso deste pleito de
urgncia, desde que o caso em apreo no se enquadre nas hipteses
elencadas pelo referido dispositivo e desde que haja os seus requisitos
autorizadores (verossimilhana das alegaes e prova inequvoca).
(...)
Ocorre que, em sua fundamentao, o i. magistrado afirma que
apesar de o Agravante ter prestado cauo e notificado o ru a desocupar o
imvel, o presente caso, alm de no se encaixar nas hipteses previstas
pelo supracitado artigo, no traz fundado receio de dano irreparvel,
principalmente diante do perigo de irreversibilidade do instituto, razes pelas
quais no concedeu a liminar e a tutela antecipada, respectivamente.
Permito-me, porm, divergir desta explanao, vez que a
possibilidade de irreversibilidade da medida no pode ser entendida como
obstculo mximo sua autorizao, mormente quando h a prestao
de cauo, exigida pelo ordenamento jurdico vigente. (grifos nossos)
52


O legislador da lei n 12.112/09, sem adentrar nestas discusses, preferiu
adicionar no rol do art. 59 a correo da injustificvel omisso, a retomada liminar
nas aes de despejo por falta de pagamento, causa maior dos inmeros pedidos de
antecipao de tutela, que, como visto, ainda perdura em conflitos hermenuticos.
De todo modo, a reforma, ao estender as hipteses de liminar, agora,
contempladas em nove casos, tratou-se de importante avano na locao urbana,
martirizada e por vezes desinteressante investimento imobilirio, por causa da
vagarosidade da legislao e dos problemas histricos do Judicirio, que
transformam um simples despejo por denncia vazia em penosos anos.

6.1.1 Hipteses em que se permite a desocupao liminar


O pargrafo primeiro do art. 59 traz mais uma inovao Lei do Inquilinato.
Em cinco situaes era permitido o despejo liminar para desocupao em quinze
dias, sem conhecimento do ru, mediante depsito em dinheiro equivalente a trs
meses de aluguel. A lei 12.112/2009 introduziu quatro outras hipteses nas quais a
liminar permitida. A mais importante dessas inovaes o despejo liminar por falta
de pagamento, sempre reclamado desde a promulgao da Lei 8245/1991. Expe a
nova redao do artigo 59:

52
TJMG, Agravo de Instrumento n1.0024.09.640061-9/001(1),Rel. Domingos Coelho, DJ 13/10/2009.
38


Com as modificaes constantes deste captulo, as aes de despejo tero
o rito ordinrio.

1 - Conceder-se- liminar para desocupao em quinze dias,
independentemente da audincia da parte contrria e desde que prestada a
cauo no valor equivalente a trs meses de aluguel, nas aes que tiverem
por fundamento exclusivo:

I o descumprimento do mtuo acordo (art. 9, inciso I), celebrado por
escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido
ajustado o prazo mnimo de seis meses para desocupao, contado da
assinatura do instrumento;

II o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da resciso do
contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audincia prvia;

III o trmino do prazo da locao para temporada, tendo sido proposta a
ao de despejo em at trinta dias aps o vencimento do contrato;

IV a morte do locatrio da locao sem deixar sucessor legtimo na
locao, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no
imvel pessoas no autorizadas por lei;

V a permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao, celebrada
pelo locatrio;

*Incisos acrescentados pela Lei 12.112/2009:

VI o disposto no inciso IV do art. 9, havendo a necessidade de se
produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo poder pblico,
que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do
locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

VII o trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40,
sem apresentao de nova garantia apta a manter a segurana inaugural do
contrato;

VIII o trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido proposta a
ao em at 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificao
comunicando o intento da retomada;

IX a falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no
vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias
previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de extino ou
pedido de exonerao dela, independentemente de motivo.

2 - Qualquer que seja o fundamento da ao dar-se- cincia do pedido
aos sublocatrios, que podero intervir no processo como assistentes.

3 - No caso do inciso IX do 1 deste artigo, poder o locatrio evitar a
resciso da locao e elidir a liminar de desocupao se, dentro dos 15
(quinze) dias concedidos para a desocupao do imvel e
independentemente de clculo, efetuar depsito judicial que contemple a
totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

O primeiro novo caso acrescentado (inciso VI) trata-se de hiptese de
segurana para o prprio inquilino e evento que acarreta no desfazimento da
39

locao, segundo o art. 9, sendo necessrias reparaes urgentes decretadas pelo
poder pblico.
A segunda possibilidade, adicionada pela lei 12.112/09, ou seja, despejo
liminar pelo trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do art. 40, sem
apresentao de nova garantia, j fora comentada, em seu ponto mais importante,
no estudo da exonerao do fiador no contrato por prazo indeterminado, convm,
agora, apenas ampliarmos este aprendizado. Ento, o despejo liminar caber para
todos os casos do artigo 40 em que o prazo (30 dias) para apresentao de nova
garantia, capaz de manter a segurana inaugural do contrato, tenha se acabado.
So estas as dez possibilidades elencadas pelo art. 40 quanto a substituio das
garantias locatcias:

Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade
de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia
do fiador, declaradas judicialmente; (Redao dada pela Lei n 12.112, de
2009)
III - alienao ou gravao de todos os bens imveis do fiador ou sua
mudana de residncia sem comunicao ao locador;
IV - exonerao do fiador;
V - prorrogao da locao por prazo indeterminado, sendo a fiana
ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens mveis;
VII - desapropriao ou alienao do imvel.
VIII - exonerao de garantia constituda por quotas de fundo de
investimento; (Includo pela Lei n 11.196, de 2005)
IX - liquidao ou encerramento do fundo de investimento de que trata
o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Includo pela Lei n 11.196, de 2005)
X prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez
notificado o locador pelo fiador de sua inteno de desonerao, ficando
obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias
aps a notificao ao locador. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)

Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar
nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de
desfazimento da locao.(Includo pela Lei n 12.112, de 2009)

A terceira inovao acrescenta liminar para ao de despejo pelo trmino do
prazo da locao no residencial. O inciso VIII deste art. 59 versa sobre despejo
liminar por denncia vazia, ou seja, pelo simples fato do trmino do prazo contratual.
Entende-se por no residencial a locao destinada atividade empresarial,
e nos contratos residenciais em que o inquilino seja pessoa jurdica, sendo o imvel
destinado para o uso de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou
empregados (art. 55 da LI). Trata-se, tambm, de locao no residencial os imveis
40

utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimento de
sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por
entidades religiosas devidamente registradas. Mas quantos a estes imveis, no
caber o despejo liminar, pois no podem ser rescindidos estes contratos por
denncia vazia
53
, devido ao seu carter social e coletivo.
Todos estes imveis, inclusive os presentes em shopping centers, esto
sujeitos, aps o fim do prazo contratual, ao de despejo liminar, sem necessidade
de notificaes ou de prazo para desocupao voluntria, desde que proposta a
ao em at trinta dias do trmino do prazo, pelo simples fato de a devoluo do
imvel ser uma obrigao imposta ao locatrio (art. 23, III)
54
. Mas passados os
trinta dias, a locao prorroga-se por prazo indeterminado
55
, exigindo-se, primeiro, a
denncia por escrito do locador e concesso de prazo de trinta dias para a
desocupao, assim, no cumprido a devoluo do imvel ser cabvel o pedido
liminar de despejo.
V-se que devero ficar atentos os locatrios de imveis no residenciais,
pois acertadamente a Lei posiciona a locao no residencial em seu carter
empresarial, por isso mais rigorosa quanto ao cumprimento do prazo contratual, em
respeito ao princpio da autonomia privada.
Por ltimo, a lei 12.112/09 institui liminar na ao de despejo por falta de
pagamento. Slvio de Salvo Venosa comenta com autoridade, necessria, que:

Sua ausncia no texto original da lei foi atribuda a cochilo do legislador e
sua reparao vem somente agora aps tantos anos de vigncia. Trata-se,
sem dvida, do motivo mais imperioso para a desocupao imediata do
imvel, superando a urgncia dos demais incisos. A falta de pagamento de
aluguis a mais grave infrao contratual e exige tratamento judicial
rpido. O legislador, no entanto, no avanou tanto quanto se esperava,

53
Art. 53 Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos,
estabelecimentos de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por
entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poder ser rescindido: I - nas
hipteses do art. 9; II - se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em
carter irrevogvel e imitido na posse, com ttulo registrado, que haja quitado o preo da promessa ou
que, no o tendo feito, seja autorizado pelo proprietrio, pedir o imvel para demolio, edificao,
licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mnimo de cinqenta por cento da rea til.
54
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Comentrios s alteraes da Lei do Inquilinato. So Paulo: RT,
2009, p.79.
55
Prediz o art. 56: Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo determinado
cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.
Pargrafo nico. Findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer no imvel por mais de trinta
dias sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao nas condies ajustadas, mas
sem prazo determinado.
41

pois o despejo liminar somente autorizado quando o contrato estiver
desprovido das garantias locatcias possveis.

Naturalmente, no se sabe o porqu desta limitao da lei aos contratos sem
garantia, mas pode-se imaginar que o medo de uma quantidade imensa de
mandados de despejos limitou a vontade do legislador. Pois, sabe-se que a maioria
dos contratos de locao possui alguma garantia, devido ao grande risco do
negcio, propiciado pela demora dos julgamentos judiciais e dos trmites legais,
tempo este que pode ser pesado demais para quem depende do aluguel para a
subsistncia da famlia, sendo esta a realidade para a maioria das pessoas. De toda
forma, este inciso IX vem tardiamente, mas em boa hora.
Ressalte-se que o 3 do artigo 59 determina que o locatrio poder evitar a
resciso da locao e elidir a liminar de desocupao se, dentro dos 15 (quinze) dias
concedidos para a desocupao do imvel e independentemente de clculo, efetuar
depsito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos. Atenta-se que no
basta requerer a purga da mora, exige-se o depsito em juzo da totalidade dos
valores, que podem constituir pelos aluguis vencidos, encargos (IPTU, taxa de lixo,
contas de consumo de gua e luz, seguro contra incndio, taxas de condomnio),
multas, juros de mora, custas e honorrios advocatcios.
Com a purga da mora, extingue-se o processo, sem o mandado de despejo,
responsabilizando o inquilino pelos encargos sucumbenciais.

6.2 MUDANAS NO PROCEDIMENTO DA AO DE DESPEJO POR FALTA DE
PAGAMENTO E ENCARGOS


As principais inovaes introduzidas em relao ao de despejo por falta
de pagamento de aluguel e acessrios vieram para aperfeioamento da sistemtica
de purgao da mora nas locaes em geral e adaptao consolidada
jurisprudncia quanto a cumulao de pedido, e esto elencadas no art. 62 da Lei n
8245, sendo estas as mudanas:

REDAO ATUAL REDAAO ANTERIOR
Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na
falta de pagamento de aluguel e acessrios da
locao, de aluguel provisrio, de diferenas de
Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta
de pagamento de aluguel e acessrios da
locao, observar-se- o seguinte:
42

aluguis, ou somente de quaisquer dos
acessrios da locao, observar-se- o
seguinte: (Redao dada pela Lei n 12.112, de
2009)

I o pedido de resciso da locao poder ser
cumulado com o pedido de cobrana dos
aluguis e acessrios da locao; nesta hiptese,
citar-se- o locatrio para responder ao pedido
de resciso e o locatrio e os fiadores para
responderem ao pedido de cobrana, devendo
ser apresentado, com a inicial, clculo
discriminado do valor do dbito; (Redao dada
pela Lei n 12.112, de 2009)


II o locatrio e o fiador podero evitar a
resciso da locao efetuando, no prazo de 15
(quinze) dias, contado da citao, o pagamento
do dbito atualizado, independentemente de
clculo e mediante depsito judicial,
includos: (Redao dada pela Lei n 12.112, de
2009)

a) os aluguis e acessrios da locao que
vencerem at a sua efetivao;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando
exigveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorrios do advogado do
locador, fixados em dez por cento sobre o
montante devido, se do contrato no constar
disposio diversa;


III efetuada a purga da mora, se o locador
alegar que a oferta no integral, justificando a
diferena, o locatrio poder complementar o
depsito no prazo de 10 (dez) dias, contado da
intimao, que poder ser dirigida ao locatrio ou
diretamente ao patrono deste, por carta ou
publicao no rgo oficial, a requerimento do
locador; (Redao dada pela Lei n 12.112, de
2009)

IV no sendo integralmente complementado o
depsito, o pedido de resciso prosseguir pela
diferena, podendo o locador levantar a quantia
depositada; (Redao dada pela Lei n 12.112,
de 2009)


V - os aluguis que forem vencendo at a
sentena devero ser depositados disposio
do juzo, nos respectivos vencimentos, podendo
o locador levant - los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulao dos pedidos de resciso
da locao e cobrana dos aluguis, a execuo






I - o pedido de resciso da locao poder ser
cumulado com o de cobrana dos aluguis e
acessrios da locao, devendo ser apresentado,
com a inicial, clculo discriminado do valor do
dbito;






II - o locatrio poder evitar a resciso da locao
requerendo, no prazo da contestao,
autorizao para o pagamento do dbito
atualizado, independentemente de clculo e
mediante depsito judicial, includos:














III - autorizada a emenda da mora e efetuado o
depsito judicial at quinze dias aps a intimao
do deferimento, se o locador alegar que a oferta
no integral, justificando a diferena, o locatrio
poder complementar o depsito no prazo de dez
dias, contados da cincia dessa manifestao;




IV - no sendo complementado o depsito,
pedido de resciso prosseguir pela diferena,
podendo o locador levantar a quantia depositada;











43

desta pode ter incio antes da desocupao do
imvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Pargrafo nico. No se admitir a emenda da
mora se o locatrio j houver utilizado essa
faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses
imediatamente anteriores propositura da
ao. (Redao dada pela Lei n 12.112)




Pargrafo nico. No se admitir a emenda da
mora se o locatrio j houver utilizado essa
faculdade por duas vezes nos doze meses
imediatamente anteriores propositura da ao.

A primeira modificao deste artigo est em seu caput, incluindo na ao de
despejo o descumprimento de outras obrigaes, aluguel provisrio, diferenas de
aluguis ou exclusivamente os acessrios da locao, tais como condomnio, contas
de consumo de gua e luz, impostos, quando exigveis no contrato. Assim,
fundamenta a lei aquilo que os Tribunais j permitiam, podendo, por exemplo, o
locador pedir o despejo baseado apenas no no pagamento do seguro contra
incndio, quando obrigatrio em clusula contratual.
O inciso I deste artigo 62 esclarece quanto cumulao, permitindo esta
faculdade do credor em reunir os pedidos de despejo e cobrana, em respeito ao
princpio da celeridade e economia processual, sem, contudo, impor esta condio.
Assim, ensina Humberto Theodoro Jnior que o uso da via executiva no uma
imposio ou um nus de que no possa fugir o credor. Segundo a moderna teoria
das tutelas jurisdicionais diferenciadas, a lei pode propiciar ao litigante no uma,
mas diversas vias de acesso a tutela jurisdicional
56
. E quanto integrao do fiador
no polo passivo da demanda, a lei firma-se condizente com a corrente majoritria da
jurisprudncia
57
que determina a citao do locatrio para a ao de despejo
(resoluo) e de cobrana, e o fiador apenas para a ao de cobrana. Uma vez que
o despejo realizado contra o imvel, bem este possudo pelo locatrio, estando o
fiador como garantidor das obrigaes locatcias. Esta insero do fiador no polo

56
THEODORO JNIOR, Humberto. Inovaes na lei do inquilinato: viso esquemtica das alteraes
provocadas pela Lei 12.112 de 09.12.2009. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010, p. 23.
57
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AO DE DESPEJO - POSSIBILIDADE DE
CUMULAO COM COBRANA DE ALUGUIS, COM INSERO DO LOCATRIO E DO FIADOR
NO PLO PASSIVO - RECURSO PROVIDO. A jurisprudncia, notadamente do STJ, tem admitido a
cumulao do pedido de despejo com a cobrana de aluguis e acessrios, na mesma ao, contra o
locatrio e o fiador, nos termos do art. 62, I, da Lei n. 8.245/91. Com efeito, em matria de locao,
raros so os contratos que no esto garantidos por fiana. De sorte que, se no houvesse como
reunir, no mesmo processo tais pedidos contra o locatrio e o fiador, seria letra morta o referido
dispositivo legal. (TJMG, Ag. Inst. n 1.0024.09.472073-7/001(1), Rel. Des. Eduardo Marin da
Cunha, DJ 16/07/2009)
44

passivo fundamental, pois no figurando como parte passiva na ao de despejo,
a sentena no far contra ele coisa julgada, portando, no poder o locador
executar a dvida contra o patrimnio do garantidor. Interessante discernir que esta
ausncia do fiador na relao processual ordinria na extingui a fiana, mas sua
exigncia dever ser alvo de outra ao judicial.
Trata o inciso I, por ltimo, que o clculo da dvida deve ser apresentado, na
inicial, discriminando o valor do dbito, para que o locatrio possa ter oportunidade
de purgar a mora.
Quanto a purga da mora, para evitar e elidir o despejo, o locatrio ou o seu
fiador podero, no prazo de quinze dias, contados da citao, pagar a dvida ou, se
no concordar com a totalidade, parte dela, caso em que o credor poder impugnar,
possuindo o ru prazo de dez dias para complementar o depsito. No sendo
integralmente complementado o depsito, o pedido de resciso prosseguir pela
diferena, podendo o locador levantar a quantia depositada (inciso IV).
Este direito a purga da mora esta limitado a um perodo de 24 meses.

Trata-se, no caso, de aplicao legal do principio do abuso de direito. A
compreenso inicial do abuso de direito no se situa, nem deve se situar,
como regra, em textos do direito positivo. A noo supralegal. Decorre da
prpria natureza das coisas e da condio humana. Extrapolar os limites de
um direito em prejuzo do prximo merece reprimenda em virtude de
consistir em uma violao de princpios de finalidade da lei e equidade. No
abuso de direito, sob a mscara de um ato legtimo esconde-se uma
ilegalidade. Trata-se de um ato jurdico aparentemente lcito, mas que,
levado a efeito se a devida regularidade, ocasiona um resultado tido como
ilcito. A purgao de mora um direito do devedor, mas sua reiterao
pode converter-se num ato emulativo contra o credor, forando-o
continuamente a receber em juzo.
58


Resume-se, deste modo, com o ensinamento perfeito de Slvio de Salvo
Venosa sobre o Direito e a boa-f, que o pargrafo nico do artigo 62 versa sobre a
represso ao exerccio abusivo da purga da mora, acertando a lei 12.112 em
restringir este direito a um perodo maior de vinte quatro meses.

6.3 EXECUO DA SENTENA DE DESPEJO


58
VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica. So Paulo: Atlas, 2010,
p. 293.
45

A lei modificada agora determina para a execuo da sentena apenas um
mandado judicial para a desocupao do imvel, contendo, neste, prazo para a
desocupao voluntria:

Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz determinar a
expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias
para a desocupao voluntria, ressalvado o disposto nos pargrafos
seguintes. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)

1 O prazo ser de quinze dias se:
(...)
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9
o
ou no
2
o
do art. 46. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
(...)

Trata-se de adaptao coerente com o Cdigo de Processo Civil que adotou o
procedimento sumrio da executio per officium iudicis, no qual as medidas de
cumprimento da sentena se seguem automaticamente ao decisrio, sem maiores
formalidades
59
. Assim, o oficial de justia, caso no seja cumprido o prazo para
desocupao voluntria, estar desde j com o mandado de despejo, cumprindo a
funo de despejar o inquilino foradamente, segundo o art. 65 da Lei n 8245/1991.

6.4 EXECUO PROVISRIA DO DESPEJO: DISPENSA DA PRESTAO DA
CAUO.


Desde a promulgao da Lei n 8.245/1991, no se entendia o porqu da
omisso do inciso III do art. 9 (desfazimento da locao quanto falta de
pagamento de alugueres e encargos) como hiptese de exceo para a prestao
de cauo na execuo provisria de despejo, pois, como j dito, o no pagamento
do aluguel , sem dvidas, uma infrao contratual e legal
60
, constituindo-se a falta
mais grave em um contrato de locao.

59
THEODORO JNIOR, Humberto. Inovaes na lei do inquilinato: viso esquemtica das alteraes
provocadas pela Lei 12.112 de 09.12.2009. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010, p. 31.
60
AO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - EXECUO PROVISRIA - CAUO -
DESNECESSIDADE. Indene de dvida a falta de pagamento do aluguel e encargos constitui, uma
infrao contratual e legal. Por certo, se a lei no exige cauo para a hiptese da ao de despejo
com afincas em infrao legal e/ou contratual, tambm no a poder exigir para a falta de
pagamento, por ser abarcada na mesma causa de pedir. (TJMG, Agravo de Instrumento n
1.0024.08.228054-6/001, Rel. Des. Jos Afonso da Costa Crtes, DJ 12/03/2009)
46

Este foi, tambm, o entendimento do legislador ao inserir todos os casos do
artigo 9 na dispensa da prestao de cauo. Assim, explicita, na justificao do
projeto de lei n 71/2007 da Cmara, o deputado federal Jos Carlos Arajo:

Doutrina e jurisprudncia entendem que o legislador cometeu um erro ao
incluir, entre as hipteses de dispensa da cauo na execuo provisria do
despejo, apenas os incisos I, II e IV do art. 9. Por meio de interpretao
sistemtica, vrios Tribunais vm dispensando tambm a prestao de
cauo na hiptese do inciso III do mesmo art. 9, uma vez que a falta de
pagamento (inciso III) constitui espcie de infrao contratual (inciso II).
Prope-se retificar o dispositivo, esclarecendo-se, no art. 64, que prescinde
de cauo a execuo provisria do despejo fundado em qualquer das
hipteses do art. 9. Em condies tais, a cauo fica mantida para
situaes realmente justificveis, como na retomada por melhor oferta de
terceiro ou para realizao de obras.

Deste modo, a nova redao do artigo 64 prediz:

Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9
o
, a execuo provisria
do despejo depender de cauo no inferior a 6 (seis) meses nem superior
a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da prestao da
cauo. (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)

1 A cauo poder ser real ou fidejussria e ser prestada nos
autos da execuo provisria.

2 Ocorrendo a reforma da sentena ou da deciso que concedeu
liminarmente o despejo, o valor da cauo reverter em favor do ru, como
indenizao mnima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ao
prpria, a diferena pelo que a exceder.

Esta cauo descrita neste artigo, nos termos do 1, no se trata
necessariamente de garantia em dinheiro. A expresso utilizada na antiga redao
grafava no caput a palavra depsito, modificada, agora, por prestao,
condizendo com o pargrafo subsequente e com a jurisprudncia, que antes j
permitia a prestao da cauo atravs dos aluguis vencidos
61
, do prprio imvel
locado ou qualquer outro bem ou crdito.
Os recursos interpostos tero, nas aes locativas, apenas efeito devolutivo
(art. 58, inc. V, da LI). Atenta-se que o locatrio no poder atravs de mandado de

61
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AO DE DESPEJO. EXECUO PROVISRIA.
CAUAO. ALUGUIS. POSSIBILIDADE. Pacfica a jurisprudncia deste Tribunal de Justia quanto
possibilidade da cauo recair sobre o crdito dos aluguis. Irrelevncia de haverem outros feitos em
andamento entre as mesmas partes. Valor da cauo que deve observar o equivalente a doze meses
de aluguel, nos termos do que pretende a prpria locadora. Agravo de instrumento parcialmente
provido. (TJRS, Agravo de Instrumento N 70008311144, Dcima Sexta Cmara Cvel, Rel. Helena
Ruppenthal Cunha, Julgado em 19/03/2004)
47

segurana ou medida cautelar sustar despejo j decretado. Assim, ensina-nos Slvio
de Salvo Venosa: Deve o mandado de segurana ficar restrito s suas finalidades
de remdio heroico e nunca ser entendido como uma modalidade recursal, ou para
dar efeito suspensivo a recurso que no possui
62
. Neste sentido, deciso do
Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul:

EMENTA: MEDIDA CAUTELAR. AO DE DESPEJO CUMULADA COM
COBRANA JULGADA PROCEDENTE, PENDENTE RECURSO DE
APELAO. DESPEJO PROVISRIO. CAUO. SUBLOCAO. No se
presta o processo cautelar para suspender a execuo provisria,
considerando que a cauo prestada deve ser discutida nos prprios autos
da execuo, com a interposio do agravo de instrumento, se for o caso,
assim como a matria da sublocao deveria ter sido tratada na ao de
despejo, no tendo o autor legitimidade para defender eventuais interesses
de terceiros. Inicial indeferida. Processo extinto com fundamento no art.
295, I, c/c o pargrafo nico, inc. II, c/c o art. 267, inc. I, do CPC
63
.

A cauo firma-se como indenizao mnima de perdas e danos, ocorrendo a
reforma da sentena ou da deciso que concedeu liminarmente o despejo, o valor
da cauo reverter em favor do ru, caso o dano seja maior, poder reclamar em
ao de indenizao por perdas e danos a diferena pelo que excedeu.
No existindo cauo (casos elencado no art. 9), caber ao ru mover ao
autnoma de indenizao por perdas e danos, e reverso do despejo, alternativa
pouco provvel, mas que no pode ser descartada.

6.5 ALTERAES NA AO REVISIONAL DE ALUGUEL


A ao revisional de aluguel tratada no art. 19
64
da Lei do Inquilinato para
os casos em que, na falta de comum acordo, se deseja a reviso do valor do aluguel
judicialmente. Trata-se de ao utilizada muito em locaes no residenciais, porque
comum este aluguis serem de maior valor, possurem boa localizao e estarem

62
VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica. So Paulo: Atlas, 2010,
p. 299.
63
TJRS, Medida Cautelar Inominada, N 70010081164, Dcima Sexta Cmara Cvel, Rel. Helena
Ruppenthal Cunha, Julgado em 25/10/2004.
64
Art. 18. lcito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou
modificar clusula de reajuste.
Art. 19. No havendo acordo, o locador ou locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do
acordo anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo
de mercado.
48

mais prostrados s leis da economia e a contratos regidos quase que em totalidade
pelo princpio da autonomia privada, como os imveis localizados em shopping
centers.
O aluguel durante o tempo da locao pode passar por perodos de inflao
da economia que o torna fora do valor de mercado, caso mais comum, no qual o
locador utiliza-se da ao revisional. Mas pode, tambm, o locatrio fazer uso desta
ao se se sentir lesado por estar o aluguel em valor exacerbado, por motivos de
deflao, de depreciao do imvel, obras pblicas ou qualquer outro motivo que
justifique a reviso.
A primeira alterao realizada na ao revisional de aluguel diz respeito ao
rito processual. Adqua-se, nos termos da Lei 9.245/1995, ao procedimento sumrio
e no mais sumarssimo como estava na desatualizada redao do artigo 68 da LI.
Assim, prediz o novo texto do art. 68:

Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito sumrio, observar-se-
o seguinte: (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
I - alm dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Cdigo de
Processo Civil, a petio inicial dever indicar o valor do aluguel cuja
fixao pretendida;
II ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se houver pedido e
com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatrio,
ou nos que indicar, fixar aluguel provisrio, que ser devido desde a
citao, nos seguintes moldes: (Redao dada pela Lei n 12.112, de 2009)
a) em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser
excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Includa pela Lei n 12.112,
de 2009)
b) em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser
inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Includa pela Lei n
12.112, de 2009)
III - sem prejuzo da contestao e at a audincia, o ru poder pedir
seja revisto o aluguel provisrio, fornecendo os elementos para tanto;
IV na audincia de conciliao, apresentada a contestao, que
dever conter contraproposta se houver discordncia quanto ao valor
pretendido, o juiz tentar a conciliao e, no sendo esta possvel,
determinar a realizao de percia, se necessria, designando, desde logo,
audincia de instruo e julgamento; (Redao dada pela Lei n 12.112, de
2009)
V o pedido de reviso previsto no inciso III deste artigo interrompe o
prazo para interposio de recurso contra a deciso que fixar o aluguel
provisrio. (Includo pela Lei n 12.112, de 2009)
1 No caber ao revisional na pendncia de prazo para
desocupao do imvel (arts. 46, pargrafo 2 e 57), ou quando tenha sido
este estipulado amigvel ou judicialmente.
2 No curso da ao de reviso, o aluguel provisrio ser reajustado na
periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

49

A mudana mais expressiva deste artigo se encontra nas audincias e na
fixao do aluguel provisrio. Agora h duas audincias, uma para conciliao e
outra para instruo e julgamento, quando houver provas a produzir que a
justifiquem. Conciliando com o procedimento sumrio que se caracteriza pela
oralidade e imediatidade. Esta se traduz no contato pessoal entre o juiz, as partes,
seus procuradores e testemunhas, contato este que se estabelece em duas
oportunidades, na audincia de conciliao e na de instruo, que, no entanto, agora
eventual
65
. Humberto Teodoro Junior adverte sobre a verdadeira praticidade do
rito sumrio:

Na verdade, a vantagem do rito sumrio no processamento da ao
revisional reside na audincia de conciliao, que estimula a soluo
negocial para a demanda, antes mesmo da instruo e at mesmo da
contestao, com vantagens tanto para as partes como para a justia. Se
tiver de prosseguir o feito rumo soluo judicial, por falta de acordo entre
os litigantes, as dificuldades e deficincias notrias do servio judicirio
emperraro o procedimento sumrio tanto ou mais do que as vicissitude do
procedimento ordinrio. Se a acelerao da prestao jurisdicional que o
legislador persegui com a adoo do rito sumrio nas aes revisionais de
aluguis, o xito do programa legal esta nas mos dos juzes, de cujo
esforo dependem basicamente a busca e o encontro da conciliao das
partes.
66


O juiz poder fixar o aluguel provisrio, mediante pedido, antes da audincia
de conciliao, baseando-se nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo
locatrio, como, por exemplo, avaliaes de corretores de imveis, contratos de
aluguis vizinhos, pesquisas de entidades de classes, de administradores de
imveis e anncios em jornais.
Este aluguel provisrio no poder ser excedente a 80% (oitenta por cento)
do pedido, na ao proposta pelo locador. E quando proposta pelo locatrio, o
aluguel provisrio no poder ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel
vigente. Em exemplo prtico, ao adotarmos literalmente a Lei, um aluguel vigente de
R$10.000,00 poder ser majorado provisoriamente, a pedido do locador, em at
80% do pedido, ou seja, se o pedido for de R$15.000,00, o aluguel provisrio poder
ser no mximo at R$12.000,00. Contudo, se o pedido do locatrio for de diminuio
para R$5.000,00, este aluguel se fixar em valor no inferior a 80% do aluguel

65
MACHADO, Antnio Cludio da Costa. Cdigo de processo civil interpretado. 7. ed. rev. e atual.
Barueri, SP: Manole, 2008, p. 274.
66
THEODORO JNIOR, Humberto. Inovaes na lei do inquilinato: viso esquemtica das alteraes
provocadas pela Lei 12.112 de 09.12.2009. Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010, p. 38.
50

vigente, ou seja, R$8.000,00. Assim, as partes em tese conseguiriam um aumento
ou uma diminuio de at R$2.000,00.
Por isso, perdura a leitura correta da doutrina e jurisprudncia, empreendido
ao termo pedido da redao original, que significa o valor do aumento ou da
reduo pretendidos
67
.
O ru poder pedir a alterao do aluguel provisrio, primeiramente, mediante
pedido ao juiz
68
, sem prejuzo da contestao e at a audincia. Este pedido de
reviso, agora, interrompe o prazo do agravo (inciso IV).

6.6 REQUISITOS DA AO RENOVATRIA E INCLUSO EXPLCITA DA PROVA
DA IDONEIDADE FINANCEIRA DO ATUAL FIADOR


Antes de se analisar as mudanas ocorridas na ao renovatria, compete
listar os requisitos obrigatrios do direito a renovao compulsria do contrato de
locao no residencial (art. 51 da LI), pois se trata de critrios precisos que se no
atendidos cessa o contrato de pleno direito ao transcorrer o prazo determinado.
Deste modo, o contrato de locao no residencial dever ser por escrito e
por prazo determinado, com prazo mnimo de cinco anos, admitindo-se a soma dos
prazos ininterruptos
69
dos contratos escritos. O locatrio deve estar no mesmo ramo
pelo prazo mnimo de trs anos. Nisto, os pargrafos seguintes do artigo 51
elucidam:

1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos
cessionrios ou sucessores da locao; no caso de sublocao total do

67
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Comentrios s alteraes da Lei do Inquilinato. So Paulo: RT,
2009, p.111.
68
AGRAVO DE INSTRUMENTO - LOCAO - ALUGUEL PROVISRIO - FIXAO - PEDIDO DE
REVISO - Em ao revisional de aluguel, uma vez fixado o aluguel provisrio, o ru, se com ele no
concordar, deve, nos termos do inciso III do art. 68 da Lei 8.245/91, pedir ao juiz a reviso do valor,
fornecendo elementos para tanto, e somente se no for atendido que poder manejar recurso de
agravo. (TJMG, Agravo de Instrumento, n 1.0024.08.251185-8/001, Rel. Des. Guilherme Luciano
Baeta Nunes, DJ 17/03/2009).

69
Locao comercial renovatria Prazo de cinco anos contratos escritos separados por perodo
de locao verbal Accessio temporis Inadmissibilidade Descabimento Exegese do artigo 51, II,
da Lei 8245/91. A accessio temporis admitida, expressamente, pelo artigo 51, inciso II, no admite
interrupo entre um contrato e outro, porque se emprega a expresso ininterrupto, ou seja,
continuidade dos contratos escritos se somam. (TJSP, 2 TACSP Ap. c/ Rev. 647.218-00/8, 11
Cmara, Rel. Artur Marques, DJ 29/07/2002).
51

imvel, o direito a renovao somente poder ser exercido pelo
sublocatrio.
2 Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para
as atividades de sociedade de que faa parte e que a esta passe a
pertencer o fundo de comrcio, o direito a renovao poder ser exercido
pelo locatrio ou pela sociedade.
3 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o
scio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovao, desde que
continue no mesmo ramo.
4 O direito a renovao do contrato estende - se s locaes
celebradas por indstrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente
constitudas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no
interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores
data da finalizao do prazo do contrato em vigor.

Atenta-se para a importncia do 5, pois se trata do requisito mais
desapercebido, sendo a causa que aflige os locatrios que rigorosamente seguiram
os demais requisitos, mas por descuido ou desconhecimento, no proporam a ao
renovatria em tempo hbil, ou seja, um ano, no mximo, ou, no mnimo, at seis
meses antes que o contrato vena. Estes prazos so decadenciais.

EMENTA: AO RENOVATRIA - LOCAO NO RESIDENCIAL -
CONTRATO ESCRITO - PRAZO INDETERMINADO - ART. 51 DA LEI
8.245/91 - PRESSUPOSTO LEGAL - PRAZO DECADENCIAL -- CARNCIA
DE AO - EXTINO DO PROCESSO SEM RESOLUO DO MRITO -
AO DE DESPEJO - USO PRPRIO - LEI 8.245/91. 1. O no
atendimento aos requisitos essenciais e absolutamente indispensveis,
previstos na Lei 8.245/91, inviabiliza ao locatrio obter a renovao da
locao de imvel no residencial. 2. No acontecendo a renovao do
contrato, de forma expressa, fica a locao prorrogada tacitamente, por
tempo indeterminado, na exata dico do art. 56, pargrafo nico, da Lei
8.245/91, o que, exegese do inciso I do art. 51 da mesma lei, impede a
renovatria, impossibilitada, tambm, a aplicao do princpio da acessio
temporis entre o contrato inicial e aquele em vigor, em razo de no mais
existir a continuidade do pacto escrito. 4. O preceito contido no art. 53 da
Lei 8.245/91 no ofusca o pedido de despejo, formulado sob o fundamento
de uso prprio do imvel, a ser destinado como residncia da entidade
familiar.
70


Ensina com magistralidade, Caio Mrio Pereira sobre o direito decadencial:

H direitos que trazem, em si, o germe da prpria destruio. So
faculdades condicionadas ao exerccio dentro do tempo certo, e, ento, o
perecimento da relao jurdica uma causa nsita ao prprio direito que
oferece esta alternativa: exerce-se no prazo estabelecido ou nunca mais.
71



70
TJMG, Ap. Cvel N 1.0570.05.008326-2/001, Rel. Guilherme Luciano Baeta Nunes, DJ 03/07/2007.
71
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, vol. I, 2006, p.
690.
52

Assim, a ao renovatria deve conter na petio inicial a prova do
preenchimento dos requisitos do artigo 51. Bem como o cumprimento do artigo 71
da Lei do Inquilinato:

Art. 71. Alm dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Cdigo de
Processo Civil, a petio inicial da ao renovatria dever ser instruda
com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art.
51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitao dos impostos e taxas que incidiram sobre o
imvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicao clara e precisa das condies oferecidas para a
renovao da locao;
V indicao do fiador quando houver no contrato a renovar e,
quando no for o mesmo, com indicao do nome ou denominao
completa, nmero de sua inscrio no Ministrio da Fazenda, endereo e,
tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profisso e
o nmero da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que
no haja alterao do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redao dada
pela Lei n 12.112, de 2009)
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na
renovao aceita os encargos da fiana, autorizado por seu cnjuge, se
casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em
virtude de ttulo oponvel ao proprietrio.
Pargrafo nico. Proposta a ao pelo sublocatrio do imvel ou de
parte dele, sero citados o sublocador e o locador, como litisconsortes,
salvo se, em virtude de locao originria ou renovada, o sublocador
dispuser de prazo que admita renovar a sublocao; na primeira hiptese,
procedente a ao, o proprietrio ficar diretamente obrigado renovao.

A nica mudana, realizada pela lei 12.112/09 neste artigo, est no inciso V,
que possibilita pedir tanto ao fiador novo, quanto ao fiador atual as comprovaes
documentais de sua idoneidade financeira.
Para isso, pode-se exigir a juntada de certides de distribuies de aes,
certides negativas de protestos, de servios de proteo ao crdito, certides
recentes da matrcula de imveis, que sejam suficientes para comprovar que o fiador
novo ou atual possa garantir os aluguis em mais um perodo contratual a ser
renovado.
Esta incluso explica-se, nos termos da justificao do projeto de lei da
Cmara, como necessria para restringir as interpretaes da jurisprudncia:

Encontram-se na jurisprudncia precedentes que interpretam o art. 71, V,
no sentido de dispensar o locatrio de comprovar a idoneidade financeira do
fiador indicado quando for o mesmo do contrato renovado, exigindo tal
comprovao somente quando houver substituio do fiador. A
apresentao dessa prova, contudo, justifica-se em qualquer dessas
53

hipteses, pois, ao longo do prazo contratual (que, em caso de renovao
compulsria, no menor que cinco anos), o fiador pode sofrer reduo
substancial no seu patrimnio, enfraquecendo a garantia.


Por fim, a Lei n 12.112/2009 faz sua ltima modificao na atual Lei do
Inquilinato. Trata-se da alterao do prazo para desocupao no caso de
improcedncia da ao renovatria. No sendo renovada a locao, o juiz
determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de trinta dias
para a desocupao voluntria, desde que haja pedido na contestao (art. 74 da
LI), pois, se no houver, o locador dever mover ao prpria. Antes da lei
12.112/09 o prazo era de seis meses, demasiadamente longo. Geralmente, as
aes renovatrias j so por si s demoradas, no se justificando mais o prazo de
seis meses de permanncia do locatrio no imvel. Nessa altura da desocupao, o
inquilino teve tempo de sobra para tratar de sua mudana
72
.




















72
VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prtica. So Paulo: Atlas, 2010,
p. 354.
54

7 CONCLUSO

A histria da habitao no pas j demonstrou que legislaes emergenciais e
a utilizao de controles estatais na economia imobiliria no resolvem o problema
da locao urbana no Brasil. Por isso, o fortalecimento da Lei do Inquilinato,
estabelecida de forma duradora como legislao capaz de pacificar os interesses
econmicos com o respeito moradia, demonstra que esta Lei deve ser sempre
valorizada a fim de se fazer permanecer e perpetuar-se, no ordenamento jurdico, o
equilbrio que este microssistema trouxe locao urbana, regendo-a por mais
algumas dcadas.
A Lei n 12.112/2009 veio, de bom grado, apenas continuar este trabalho, ora
adequando a Lei do Inquilinato jurisprudncia dos Tribunais ptrios, e ora dirimindo
de vez as principais dvidas que surgiram nestes ltimos dezoito anos e insistiam,
devido s interpretaes diversas, em no serem resolvidas, exigindo a fora da lei.
A promulgao do Cdigo Civil de 2002, tambm, propiciou para a
necessidade desta nova lei, uma vez que surgiram possibilidades, no previstas na
Lei do Inquilinato de 1991, como a exonerao extrajudicial da fiana (art. 845
CC/02), o pagamento proporcional de multa compensatria, a sub-rogao do
companheiro na posio de locatrio, dentre outros, que fez ser necessria a
atualizao da lei de locao, adequando-a normativamente ao Cdigo e eliminando
os entraves antigos das normas processuais nela presentes.
Assim, surgem mecanismos que permitem uma mais rpida desocupao do
imvel, sobretudo no caso de inadimplncia do locatrio, medida liminar para
cumprimento em 15 dias, que s no acontecer se, no mesmo perodo, o locatrio
proceder ao pagamento integral do dbito. Purgao da mora apenas uma vez nos
ltimos 24 meses. Proteo do fiador, atravs da exonerao extrajudicial da fiana,
ficando responsvel por mais 120 dias, e determinao de sua responsabilidade,
pela extenso das garantias locativas at a entrega definitiva do imvel alugado,
afastando as variadas decises e smulas dos Tribunais.
Todas estas mudanas modernizaram e atualizaram a Lei do Inquilinato,
trazendo-a mais fora legal, que porventura perdera nestas quase duas dcadas de
interpretaes e provas. De fato, cr-se que o judicirio, a comunidade jurdica,
locadores, locatrios e o mercado imobilirio receberam bem as mudanas
introduzidas pela recente lei n 12.112/2009.
55

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