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O ESTADO AGNICO DOS

ANTIGOS LIVROS DE REGISTRO





Uma proposta de encerramento aps o encerramento.


Srgio Jacomino
Sergiojacomino@gmail.com
Resumo
Proposta de encerramento definitivo dos antigos livros de registro impedindo-se o
lanamento de novas averbaes e anotaes.

1

O estado agnico dos antigos livros de registro
Uma proposta de encerramento aps o encerramento.
Srgio Jacomino

Sumrio

Introduo ................................................................................................................................................. 2
Antigos livros e seu estado agnico .......................................................................................................... 3
Livros antigos escriturados mecanicamente base legal ......................................................................... 4
Encerramento dos livros antigos ............................................................................................................... 5
O dbut da matrcula abertura por ocasio do primeiro registro ...................................................... 7
Averbaes e a ruptura do trato sucessivo ............................................................................................... 9
Prosseguimento das discusses na CGJSP .............................................................................................. 10
Regulamentao do tema pela 1 Vara de Registros Pblicos de SP ...................................................... 12
Concluses .............................................................................................................................................. 12
Adendo .................................................................................................................................................... 13




2

Introduo
O texto que apresento considerao do ilustre leitor serviu de base para discusses do Grupo
de Trabalho criado pela Portaria da Corregedoria-Geral da Justia de So Paulo, institudo para
modelagem do SRei Sistema de Registro de Imveis Eletrnico no Estado de So Paulo
1
.

O tema ganha contornos de importncia em virtude das recentes determinaes de digitalizao
dos livros e papeis dos cartrios em decorrncia de recomendaes do Conselho Nacional de Justia
2

3

4
.

Como consequncia dos debates internos, formulou-se um requerimento, dirigido
Coordenao do Grupo de Trabalho
5
, com a finalidade de provocar debates acerca da alterao da
sistemtica de averbaes e anotaes nos antigos livros de registro. Tinha-se em mira a superao do
que nos parecia uma anomalia agravada pelo tempo persistncia da sistemtica de manuscrio de
averbaes em livros encerrados ao mesmo tempo que se introduzia uma discusso muito oportuna
acerca dos cuidados necessrios para a preservao documental das serventias livros, papeis e
documentos de preservao permanente
6
.

Por fim, nas reunies organizadas na Sala ELVINO SILVA FILHO
7
, no transcurso dos debates acerca
das novas Normas de Servio da Eg. Corregedoria-Geral de Justia de So Paulo, o des. RICARDO DIP tocou
no ponto. Para ele seria muito oportuno analisar serenamente a possibilidade de unificao definitiva do
sistema de transcrio ou matrcula, o que, para ele, significaria um passo indispensvel: qual seja o
encerramento das transcries. Isso envolve, de certo modo, a necessidade de dar alguma compreenso
1
Portaria CG 12/2013. SREI Sistema de Registro Eletrnico de Imveis. Gesto documental. Criao de Grupo de
Trabalho para estudos relacionados ao desenvolvimento do Sistema de Registro Eletrnico de Imveis SREI,
previsto no art. 37 da Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, sob a direo e coordenao da Corregedoria-Geral da
Justia do Estado de So Paulo, com o apoio acadmico da Universidade de So Paulo USP, e com a participao
da Associao de Registradores Imobilirios de So Paulo ARISP. O pedido foi firmado por mim e pela registradora
paulista DANIELA ROSRIO RODRIGUES.
2
V. Processo CG 117.706/2012, So Paulo, dec. de 20.12.2013, DJe de 21.5.2014, des. JOS RENATO NALINI,
regulamentando as cpias de segurana Livros obrigatrios do Servio Extrajudicial Recomendaes 9/2013 e
11/2013 da Corregedoria Nacional de Justia Recomendao para Digitalizao de Documentos Arquivsticos do
CONARQ Conselho Nacional de Arquivos (2010) Grupos de trabalho necessidade de maiores aprofundamentos
parecer pela continuidade dos estudos.
3
V. Recomendao CNJ 14/2014. Dispe sobre a divulgao do resultado de estudos realizados para a especificao
do modelo de sistema digital para implantao de Sistemas de Registro de Imveis Eletrnico S-REI. Data: 2.7.2014,
DJe 7.7.2014, Conselheiro GUILHERME CALMON. Vide igualmente a Recomendao 9/2013 de 1.4.2013, DJe de
1.4.2013.
4
V. Provimento CG 22/2014 que acrescenta a Seo VI ao Captulo XIII, Tomo II, das Normas de Servio da
Corregedoria Geral da Justia, destinada elaborao dos arquivos de segurana (backups) das Serventias
Extrajudiciais [v. Processo CG 117.706/2012].
5
O Grupo de Trabalho foi coordenado pelos magistrados ANTONIO CARLOS ALVES BRAGA JNIOR, Juiz Assessor da
Corregedoria, e MARCELO MARTINS BERTHE, Juiz ento em exerccio na 1 Vara de Registros Pblicos da Capital e
composto pelos seguintes membros: DANIELA ROSRIO RODRIGUES, FLAUZILINO ARAJO DOS SANTOS, JOLCIO ESCOBAR, SRGIO
JACOMINO, VOLNYS BORGES BERNAL, DENIS CASSETTARI, SVIO IBRAHIM VIANA e WILSON LEVY.
6
O fundamento legal o seguinte: art. 22 e seguintes da Lei 6.015, de 1973, cc. art. 30, I, da Lei 8.935 de 1994 e art.
7 3 da Lei 8.159, de 1991.
7
Sala ELVINO SILVA FILHO, So Paulo. Extenso dos debates promovidos pela UNIREGISTRAL e pela ACADEMIA PAULISTA DE
DIREITO REGISTRAL.


3

ao significado normativo do artigo 169 da Lei de Registros Pblicos, que prescreve que as averbaes
sejam realizadas margem das transcries
8
.

A essa tarefa lanamo-nos, apresentando uma sntese das questes relevantes acerca da
matria.

Antigos livros e seu estado agnico
A 29 de novembro de 2004, o registrador paulistano JOELCIO ESCOBAR postulou ao Juzo da Primeira
Vara de Registros Pblicos da Capital autorizao para reproduzir, em fichas anlogas s do Livro 2, o
contedo das antigas transcries, inscries e averbaes lavrados nos livros 3, 4 e 8. A numerao
destas fichas reproduz a dos livros encerrados. Requereu, ainda, a expedio de certides a partir da
reproduo feita em ditas fichas
9
. A 29 de dezembro daquele ano o pleito acabou deferido pelo Dr. VENCIO
ANTNIO DE PAULA SALLES
10
.

Posteriormente, a 13 de janeiro de 2005, o mesmo pedido foi reiterado pelo 3 Registrador da
Capital de So Paulo, Dr. GEORGE TAKEDA, tendo o pleito sido deferido a 2 de fevereiro daquele ano,
seguindo-se, autorizao, pedido idntico feito pela 4 Registradora da Capital, Dr MARIA ROSA SOTTANO
CONSTANTINO DOS SANTOS
11
.

Entendo, salvo melhor juzo dos postulantes, que o pedido incorre em erro ao inaugurar, a latere
dos modelos consagrados em lei, uma ficha de registro anmala, no prevista em lei e que representa,
na prtica, um outro procedimento que empresta sobrevida regra que deveria ser considerada
transitria. Falo especificamente da hiptese excepcional consagrada nos artigos 295 e 169, I, da Lei de
Registros Pblicos.

Nas hipteses em que o Oficial da circunscrio atual se negue a abrir a matrcula, por qualquer
motivo (v.g. a retificao de registro cumulada com abertura de matrcula), o Registrador da circunscrio
anterior poder faz-lo com fundamento no art. 295, nico, da LRP, que reza:

Art. 295 - O encerramento dos livros em uso, antes da vigncia da presente Lei, no exclui a validade dos atos neles
registrados, nem impede que, neles, se faam as averbaes e anotaes posteriores.

Pargrafo nico - Se a averbao ou anotao dever ser feita no Livro n 2 do Registro de Imvel, pela presente Lei, e
no houver espao nos anteriores Livros de Transcrio das Transmisses, ser aberta a matrcula do imvel.

No mesmo sentido o art. 169, I da mesma lei:

Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 so obrigatrios e efetuar-se-o no Cartrio da situao do imvel,
salvo:

I - as averbaes, que sero efetuadas na matrcula ou margem do registro a que se referirem, ainda que o imvel
tenha passado a pertencer a outra circunscrio.

8
Palestra proferida no dia 31 de julho de 2014 na Sala ELVINO SILVA FILHO.
9
Processo 000.04.120426-3 Pedido de Providncias, que teve curso pela 1 Vara de Registros Pblicos de So
Paulo.
10
Loc. cit. nota 9, fls. 16.
11
Loc. cit. nota 9, fls. 59.


4

Ou seja, sustento que possa ser aberta matrcula na circunscrio anterior mesmo na hiptese do
imvel ter passado a uma nova circunscrio imobiliria. E isto na hiptese do registrador competente da
atual circunscrio se negar fundamentadamente a faz-lo j que se considera a abertura da matrcula na
atual circunscrio imobiliria a regra a ser observada como se justificar logo abaixo. A exceo deve
ser sempre justificada.

Seguindo nosso pequeno excurso, a 8 de agosto de 2006, a Eg. Corregedoria-Geral de Justia de
So Paulo requereu informaes acerca de tais pedidos, deixando consignado que o entendimento do R.
rgo se encaminhava no sentido de que a substituio pleiteada e deferida somente seria admitida em
carter excepcional:

Outrossim, no entendimento desta Corregedoria Geral a substituio pura e simples das anotaes no livro pelas
anotaes nas fichas somente poder ser admitida, em carter excepcional, se houver risco concreto, na hiptese
especfica de deteriorao do livro de transcries pelo seu manuseio
12
.

Instados pelo Juiz Corregedor, os registradores, em resposta, informaram em suma o seguinte:

a) O manuseio, movimentao, manuteno e conservao dos livros atividade problemtica,
pois a utilizao contnua provoca desgaste e rpida deteriorao.

b) O processo de restaurao causa danos irreparveis s folhas dos livros, por endurecimento
e quebra.

c) A prtica sucessiva de averbaes nas transcries ou inscries tem levado ao exaurimento
do espao disponvel e necessidade de aquisio de novos livros para reposio. Porm, as
grficas j no produzem tais livros, dificultando tal aquisio.

d) No caso de livros restaurados, as folhas, apesar de parecerem perfeitas, no mais possuem
a mesma resistncia do papel novo e o manuseio reiterado pode pr a perder todo o trabalho
feito
13
.

Livros antigos escriturados mecanicamente base legal
No decorrer do processo, o 3 registrador de So Paulo lembrou que o art. 3, 2, da Lei 6.015,
de 1973, prev expressamente que os livros podem ser escriturados mecanicamente em folhas soltas. E
averba:

Assim, o traslado e a continuao da escritura em fichas nada mais seriam do que a permisso para utilizao de livros
em folhas soltas escriturados mecanicamente, da a desnecessidade de anotaes conjuntas nos livros antigos e nas
fichas novas, uma vez que as fichas nada mais seriam do que a continuao da escriturao dos livros, agora em folhas
soltas
14
.

Ponderados todos os argumentos, o magistrado MARCELO MARTINS BERTHE, na titularidade da 1
Vara de Registros Pblicos, prolatou deciso a 2.5.2007, que se acha s fls. 181 e ss. dos referidos autos,
do seguinte teor:
12
Ofcio 1.069/SLG DEGE 2.1, Processo CG 11.311/2005, subscrito pelo Dr. LVARO LUIZ VALERY MIRRA, fls. 63 do
processo referido na nota 9.
13
Loc. cit. nota 9, fls. 118.
14
Loc. cit. nota 9, fls. 151.


5


Tenho que o sistema de reproduo das transcries e inscries por meio de escriturao em fichas, de sorte a evitar
o manuseio constante de livros j muito deteriorados, que devem ser conservados, deve ser autorizado, por extenso
ao registrador solicitante.

As remisses recprocas no se faro necessrias porque no se entrev falta de segurana para os assentamentos, caso
seja adotado o procedimento proposto.

De outro lado, o papel apresentado para utilizao de ser aprovado.

Diante do exposto, defiro o requerido pelo Oficial do 3 Registro de Imveis da Capital, aprovando o papel e dispensando
as remisses recprocas no caso.

A mesma Primeira Vara de Registros Pblicos, conforme observou o Dr. JOSU MODESTO PASSOS
15
,
j havia ensaiado o encerramento dos livros. Trata-se do Provimento 3/1983, de NARCISO ORLANDI NETO,
cujo art. 2 previa:

Art. 2. Com exceo das averbaes relativas a imveis loteados (compromissos e cesses) e das decorrentes de ordem
judicial, todas as demais (art. 167, II, e 246 da Lei 6.015/73) sero feitas na atual circunscrio do imvel, providenciando
o cartrio, se for o caso, a abertura de matrcula, ainda que nenhum registro deva ser feito.

Como veremos logo abaixo, o fundamento doutrinrio da disposio do dito Provimento pode ser
encontrado na obra de AFRNIO DE CARVALHO.

Posteriormente, os autos foram requisitados pela Eg. Corregedoria Geral de Justia de So Paulo
para apreciao de pedido formulado da ARPEN-SP ASSOCIAO DOS REGISTRADORES DE PESSOAS NATURAIS DO
ESTADO DE SO PAULO. O Sr. Corregedor Geral acabou aprovando parecer acerca da conservao do acervo
registral daquela especialidade reafirmando as concluses anteriormente veiculadas e que em suma so:

a) Autorizao para utilizao de repositrios alternativos (plsticos), mediante anotaes
recprocas nos casos de livros antigos e deteriorados.

b) No caso de hipteses excepcionais que possam representar riscos concretos de deteriorao
dos livros o juiz-corregedor permanente dever ser consultado (fls. 190 e ss.).

Os autos se acham em arquivo sem qualquer provocao.

Encerramento dos livros antigos
O advento da Lei 6.015, de 1973, acarretou a mudana nos meios de suporte da informao
registral, adotando-se o critrio do flio real com a matrcula, em substituio aos antigos livros de
registro.

Contudo, a mesma lei fixou um rito de passagem, projetando-se, para um tempo futuro, e
sucessivamente, a matriculao dos imveis que, at seu advento, eram transcritos nos pesados livros de
transcrio e inscrio. De fato, seria impraticvel como ainda hoje proceder imediata matriculao
de todos os imveis de cada cartrio de registro de imveis de todo o pas.

15
Em comunicao verbal com o autor.


6

Destaque-se que o artigo 297 da LRP decretou expressamente o encerramento dos livros em uso
nos seguintes termos:

Art. 297 Os oficiais, na data de vigncia desta Lei, lavraro termo de encerramento nos livros, e dele remetero cpia
ao juiz a que estiverem subordinados.

Seu pargrafo nico previu, ainda, que, sem prejuzo do cumprimento integral das disposies
desta Lei, os livros antigos podero ser aproveitados, at o seu esgotamento, mediante autorizao
judicial e adaptao aos novos modelos, iniciando-se nova numerao.

Para completar o quadro que se desenhou com o advento da atual Lei de Registros Pblicos mister
reproduzir o artigo 295 do mesmo diploma legal:

Art. 295 O encerramento dos livros em uso, antes da vigncia da presente Lei, no exclui a validade dos atos neles
registrados, nem impede que, neles, se faam as averbaes e anotaes posteriores.

Pargrafo nico Se a averbao ou anotao dever ser feita no Livro n 2 do Registro de Imvel, pela presente Lei, e
no houver espao nos anteriores Livros de Transcrio das Transmisses, ser aberta a matrcula do imvel.

possvel sumarizar o quadro normativo nos seguintes termos:

a) Todos os livros deveriam, sem exceo, ser encerrados, lavrando termo de encerramento e
encaminhando cpia ao juiz competente (art. 297).

b) Em carter excepcional, e mediante autorizao judicial, os livros antigos poderiam ser
aproveitados at seu esgotamento. Neste caso, tais livros antigos deveriam ser adaptados aos
novos modelos, iniciando-se nova numerao ( nico do art. 297).

c) Admitiram-se averbaes ou anotaes posteriores nos antigos livros. No havendo espao
nos livros anteriores, deveria ser aberta a matrcula correspondente (art. 295). Esta matrcula,
segundo pensamos, pode ser aberta na circunscrio anterior.

d) As averbaes deveriam ser feitas margem do registro anterior (transcrio, inscrio ou
matrcula), ainda que contemporaneamente o imvel pertencesse outra circunscrio
imobiliria (arg. do art. 169, I, da LRP).

e) Admitiu-se, tambm, o descerramento de matrcula como medida de economia interna.

Sobre este conjunto normativo, assim se manifestou, a seu tempo, a registradora paulistana MARIA
HELENA LEONEL GANDOLFO:

A lei bem clara. Ao ser apresentada ao Registro de Imveis uma escritura, ou instrumento particular, objetivando
imvel que ainda no se acha matriculado necessrio que se abra sua matrcula para nela proceder-se ao registro
pretendido.

Portanto, a matrcula deve ser obrigatoriamente aberta por ocasio do primeiro registro referente a imvel que se
encontre transcrito no antigo Livro 3 (da transcrio das transmisses).

Mas a mesma registradora lanaria a advertncia de que no seria correto admitir-se que somente
nesses casos a matrcula pudesse ser aberta. E continua:


7

A prpria lei determina que no havendo espao nos livros anteriores pode ser aberta a matrcula. Quando houver fuso
de dois imveis, dando origem a um terreno cuja rea a soma dos dois primeiros aberta uma nova matrcula. A fuso
no um registro a mais, apenas um pedido de fuso, e h outras ocasies em que o registrador deveria abrir a
matrcula para dinamizar o servio do seu cartrio.

O ideal seria que a partir do momento em que a lei entrou em vigor o cartrio parasse e matriculasse todos os imveis
que estivessem transcritos, mas isso seria impossvel, o cartrio no teria condies de fazer isso. Por isso, o legislador
foi sbio e no estipulou um prazo para que isso fosse feito, mas acho que o registrador deve procurar acelerar esse
processo para que ao cabo de alguns anos quase todos os imveis transcritos estejam matriculados.

Pode-se abrir matrcula, por exemplo, quando for solicitada alguma averbao. No se trata de registro, existe a
transcrio de um terreno e o interessado pede a averbao da construo, por exemplo. O ideal abrir a matrcula do
terreno com todos os dados, averbar a construo na matrcula e devolver ao interessado uma certido do seu imvel
matriculado. Isso vai acelerar o processo.

Outra ocasio em que possvel abrir matrcula quando for requerida a certido de alguma transcrio. Nessa
hiptese, abre-se cuidadosamente a matrcula com os dados constantes da transcrio; procede-se busca nos
Indicadores Real e Pessoal, transportando, por averbao, os nus eventualmente existentes e que gravem o imvel.
Finalmente, expede-se a certido, no da transcrio como foi requerido pelo interessado, mas da matrcula que foi
aberta.

Na medida em que o fluxo de servio permitir, e com as mesmas cautelas j referidas, tambm se pode abrir a matrcula
dos imveis que se acham transcritos. Esse procedimento vai fazer com que em alguns anos o registrador tenha
conseguido matricular a quase totalidade dos imveis, com evidentes vantagens para a celeridade dos servios, em
benefcio do prprio Cartrio e dos usurios
16
.

da tradio do C. Conselho Superior da Magistratura e da Eg. Corregedoria-Geral da Justia de
So Paulo admitir a abertura de matrcula ex officio, pelo prprio registrador, tendo em vista a economia
interna e o cumprimento da lei. Assim, por exemplo, o decidido na Ap. Civ. 1.668-0, Suzano, j.
11.11.1982, DJ de 5.1.1983, rel. des. BRUNO AFFONSO DE ANDR:

Ao contrrio do que entende o apelante, est assente o entendimento de que as matrculas podem ser abertas mesmo
ex officio, pelo Oficial do Registro, no interesse do servio, desde que no haja despesas para os proprietrios dos
imveis que assim forem cadastrados. Se podem ser abertas de ofcio, lgico que tambm o podem a simples
requerimento do proprietrio, sem que isto imponha qualquer registro ou outro ato registrrio.

No mesmo sentido, a deciso na Ap. Civ. 8.424-0/3, Monte Alto, j. 28.3.1988, DJ de 1.6.1988,
des. Rel. MILTON EVARISTO DOS SANTOS e na Ap. Civ. 9.617-0/1, Santa Cruz do Rio Pardo, j. 30.1.1989, DJ
de 9.3.1989, rel. des. MILTON EVARISTO DOS SANTOS. Nesta ltima deciso, o v. Conselho reitera o
entendimento de que a abertura de matrcula constitui ato de ofcio do registrador que pode, em carter
facultativo, at mesmo de ofcio pelo Oficial, no interesse do servio, proceder abertura da matrcula.

O dbut da matrcula abertura por ocasio do primeiro registro
Analisemos, agora, as disposies legais concernentes ao dbut da matrcula no flio real
inaugurado com a atual Lei de Registros Pblicos. Reza o artigo 176:

Art. 176 O Livro n 2 - Registro Geral - ser destinado, matrcula dos imveis e ao registro ou averbao dos atos
relacionados no art. 167 e no atribudos ao Livro n 3.

1 A escriturao do Livro n 2 obedecer s seguintes normas:

16
GANDOLFO, Maria Helena Leonel. Matrcula uma abordagem prtica in Boletim do IRIB n. 302, jun.2002.


8

I cada imvel ter matrcula prpria, que ser aberta por ocasio do primeiro registro a ser feito na vigncia desta Lei;

No mesmo diapaso o disposto no art. 228 da mesma Lei:

Art. 228 A matrcula ser efetuada por ocasio do primeiro registro a ser lanado na vigncia desta Lei, mediante os
elementos constantes do ttulo apresentado e do registro anterior nele mencionado.

A expresso primeiro registro, referido em ambos dispositivos, h de ser entendida em seu
sentido lato registro abarcando tanto o ato de registro em sentido estrito, quanto averbaes e
anotaes. No tem sentido fiar-se na literalidade da lei para enderear a prtica de tais atos de averbao
aos antigos livros, j que alguns deles representam notas caractersticas de principalidade, ocasionando
importantes mutaes jurdico-reais, como nos conhecidos casos de ciso, fuso e incorporao de
sociedades (art. 234 da Lei 6.404, de 15.12.1976 e art. 1.113 c.c. art. 2.033 do CC), de cauo locatcia (art.
38, 1 da Lei 8.245, de 18.10.1991), de averbao de penhora com os efeitos potencializados com a
reforma do CPC (art. 659, 4 do CPC), etc
17
.

Tal circunstncia no passou desapercebida pelo atento AFRNIO DE CARVALHO, que em sua
conhecida obra deixou consignado o seguinte:

O vocbulo registro foi empregado pela lei em sentido lato de primeiro assento, seja este de inscrio ou de averbao,
como acontece em diversas passagens do seu texto, assinaladas no captulo da terminologia do registro. Assim que
surgir o primeiro ttulo, decorrente de no importa qual evento, ensejar a matrcula, o que redundar no gradativo
ingresso de todos os imveis no flio real, fim visado pela lei. Como a lei considerou desnecessrio pretender atingir
esse fim de uma s vez, determinando a matrcula simultnea de todos os imveis, por ser invivel para o cartrio
transport-los coletivamente para o registro geral, contentou-se em aguardar prudentemente que se desse qualquer
movimento em relao a cada um deles para ento aproveit-lo para o encaminhamento ao livro.
18


Em outra passagem, registra: se o que a lei quer o enquadramento dos imveis no novo regime,
impe-se admitir toda oportunidade para a realizao desse fim
19
.

J quanto outra questo encerramento dos livros antigos a lei foi peremptria: determinou-
o atingindo at mesmo os que se achavam em uso. Toda e qualquer interpretao que se faa do conjunto
normativo supra indicado h de levar em considerao tal comando legal.

O mesmo AFRNIO DE CARVALHO nos d uma chave interpretativa:

Essas disposies [aludia aos arts. 169, I e 295 da Lei] dizem respeito a loteamentos e incorporaes formalizados antes
de sua vigncia e tm carter transitrio, conforme se adverte no captulo concernente aos direitos registrveis. S a
transitoriedade leva a toler-las, pois envolvem uma contradio nos termos, j que um livro no pode, ao mesmo
tempo, estar encerrado e... aberto. Por contrariarem o fim manifesto da lei, as averbaes residuais interpretam-se
estritamente. Se o que a lei quer o enquadramento dos imveis no novo regime, impe-se admitir toda oportunidade
para a realizao desse fim: interpretatio illa sumenda quae magis convenit subjectae materiae.
17
As promessas de compra e venda de imveis loteados ou objeto de incorporaes imobilirias eram objeto de
averbao margem das respectivas inscries. A Lei 4.591, de 1964, foi alterada pela Lei 10.931, de 2009,
reformando o seu artigo 32, cujo 2 passou a ter a seguinte redao: 2 Os contratos de compra e venda,
promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de unidades autnomas so irretratveis e, uma vez registrados,
conferem direito real oponvel a terceiros, atribuindo direito a adjudicao compulsria perante o incorporador ou
a quem o suceder, inclusive na hiptese de insolvncia posterior ao trmino da obra.
18
CARVALHO, Afrnio de. Registro de Imveis. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 434.
19
CARVALHO, Afrnio de. A matrcula no Registro de Imveis. In RDI 5-34, jan./jun. 1980.


9


De acordo com essa inferncia, ao verificar-se qualquer ocorrncia relativa ao imvel, seja transmissiva, onerativa ou
modificativa de direito, o ttulo concernente a essa ocorrncia determinar automaticamente a abertura da matrcula,
sendo depois lanado ao p desta, no lugar que lhe compita. Esse lugar ser indicado pelo que constar do registro
anterior, pois a manuteno da ordem cronolgica dos assentos tem relevncia jurdica no registro geral.

Averbaes e a ruptura do trato sucessivo
As averbaes na origem sempre foram causadoras de complexos problemas. De fato, o
descerramento de novas matrizes deve ocorrer no cartrio da situao do imvel, por ocasio do primeiro
registro (art. 176, 1, I, da LRP), feito com base em certido expedida pelo Registro da circunscrio
anterior (art. 229 da LRP).

Por outro lado, no h, na lei, qualquer prescrio que obrigue a retrocomunicao, ao Cartrio
de origem, dando notcia da abertura da matrcula na nova circunscrio
20
. No so desconhecidos os
episdios de inaugurao de dupla cadeia filiatria quando, por exemplo, se inove a descrio de um
imvel por ato de averbao margem da transcrio de origem com o imvel j matriculado na outra
circunscrio. No h, igualmente, previso legal para requisitar certido negativa de abertura de
matrcula na circunscrio atual como requisito de segurana para a prtica dos atos na origem
21
.

Caso particularmente delicado o das averbaes de penhora, arresto, sequestro, que podem ser
feitas na origem (art. 659, 4 do CPC) com o imvel j matriculado na outra... A presuno absoluta de
conhecimento por terceiros na dico da lei processual fica alvejada e o terceiro desarmado de um
elemento fundamental da publicidade registral o efeito de eficcia real da constrio judicial averbada.

ADEMAR FIORANELLI toca no problema:

Em casos concretos, em que os Cartrios de Registro de Imveis so instalados, estes, reiteradamente, elaboram notas
devolutivas determinando que todo e qualquer ato de averbao seja praticado na origem. Tal procedimento causa um
grande transtorno aos usurios do servio, que tero que solicitar uma certido do Registro de Imveis da atual
circunscrio para comprovar a no abertura da matrcula e depois dirigir-se anterior, solicitar as averbaes
exigidas...

Adotar o procedimento de se exigir que todas as averbaes sejam feitas na origem, de plano dobra o trabalho
desenvolvido na atividade registral porque, ao invs de um, dois registradores tero que qualificar o ttulo um para
averbao e o outro para o registro, desdobrando o prazo necessrio, com a necessidade de quatro certides: uma de
origem sem averbao, uma do destino com a negativa de abertura de matrcula, outra de origem com a averbao e
outra do destino com o registro consumado. O usurio teria que se deslocar vrias vezes entre as duas circunscries
imobilirias. Se tudo fosse feito no destino nada disso seria necessrio.

20
A questo no nova e mereceu ao menos uma disposio legal no Decreto-Lei 3.1645, de 31 de maro de 1941,
cujo artigo 11 dispe: O oficial de Registo de Imveis, a quem for pedida a certido relativa a imvel situado na
zona de seu ofcio, dever requisitar, dos demais serventurios a cujos ofcios j tenham pertencido o imvel, as
informaes a ele referentes, fornecendo uma nica certido que abranja todo o perodo que for pedido. Neste
caso, a importncia da busca, recebida na ntegra pelo oficial que expedir a certido, ser rateada, entre ele e os
demais, proporcionalmente ao lapso de tempo compreendido em cada oficio. Sobre o tema discorreu largamente
PHILADELPHO AZEVEDO no conhecido Registro de Imveis (valor da transcrio). Rio de Janeiro: Liv. Jacintho, 1942, 91
p. Consulte item 19 in fine. Vide tambm: SARMENTO FILHO. Eduardo Scrates Castanheira. Averbao de abertura de
matrcula em caso de desmembramento ou desdobramento da serventia In Boletim Eletrnico do IRB n. 1541,
15/02/2005.
21
Nas NSCGJSP v. subitem 120.1, Cap. XX.


1


Alm do mais, no h dispositivo de lei tornando obrigatrias as averbaes na origem, j que uma leitura atenta do
artigo 169 da Lei 6.015/73, em confronto com o artigo 176, 1, I, da mesma Lei, nos leva a concluso diversa. O dito
artigo 169 estabelece a regra geral, que a realizao dos atos no Cartrio de situao do imvel e, em ressalva, permite
as averbaes na origem. Esse dispositivo introduz uma exceo competncia territorial e, como tal, deve ser
interpretado restritivamente. Em suma, trata-se de uma disposio permissiva e no uma expressa vedao legal. Vale
ressaltar que o artigo 176, 1, I, determina que a matrcula deva ser aberta por ocasio do primeiro registro. Ora, se o
usurio j possui o ttulo hbil para o registro e requereu a realizao do mesmo, no razovel que se recuse e
determine sejam as averbaes levadas a efeito na circunscrio imobiliria de origem, o que seria a prpria negao
do princpio da eficincia.

Pela tica da segurana jurdica e consequente responsabilidade civil do registrador , no h dvida de que as
averbaes e o registro devam ser qualificados e executados por um nico Oficial. Caso contrrio, num caso de processo
disciplinar por falha do servio, o Poder Judicirio teria que verificar o grau de culpa de cada um dos registradores e
decidir qual seria o responsvel, o que vai de encontro com o princpio da economia processual.

Em outras ocasies o registrador do antigo Cartrio Registral que se nega a praticar qualquer ato de averbao, sob a
alegao de que a competncia territorial no mais existe e, da mesma forma, causando transtornos aos usurios,
quando deveria privilegiar o acesso dos ttulos ao sistema do registro predial
22
.

Prosseguimento das discusses na CGJSP
O pedido foi autuado na Corregedoria Geral da Justia (Processo CG 2013/144.745) e mereceu
apreciao preliminar indeferindo o pedido formulado pelos registradores paulistas. Destacou-se, porm,
a necessidade de se dar continuidade aos trabalhos para que, observadas as premissas fixadas no r.
parecer oferecido no dito processo, os registradores integrantes do Grupo de Trabalho pudessem
apresentar, caso assim reputassem oportuno, novo requerimento.
Quais foram essas premissas?
No entendimento esposado pela Eg. Corregedoria-Geral, vez que o requerimento prope adoo
de medidas que destoam do atual entendimento do rgo e do Conselho Superior da Magistratura,
necessrio fixar as seguintes diretrizes, verbis:
O C. Conselho Superior da Magistratura, nos autos das Apelaes Cveis n. 0003757-13.2012.8.26.0606 e 0000641-
96.2012.8.26.0606, deixou assentado que as retificaes de registro de imveis formuladas com lastro no art. 213, II,
da Lei de Registros Pblicos, devem tramitar perante o registro de imveis de origem mesmo quando o imvel passa a
pertencer a outra circunscrio.

Apenas para melhor elucidar, cito a ementa da Apelao Cvel n 0000641-96.2012.8.26.0606:

Registro de Imveis Dvida julgada procedente Negativa de registro Exigncia indevida de retificao
administrativa da descrio do imvel perante o Oficial de Registro de Imveis da circunscrio atual do imvel
Descabimento Aplicao do disposto no art. 169, I da Lei de Registros Pblicos Revolcurso provido.

Ambos os julgados apoiam-se no art. 169, I, da Lei n 6.015/73, cujo teor :

Art. 169 Todos os aios enumerados no art. 167 so obrigatrios e efetuar-se-o no Cartrio da situao do imvel,
salvo: (Redao dada pela Lei n 6.216, de 1975).

I as averbaes, que sero efetuadas na matrcula ou margem do registro a que se referirem, ainda que o imvel
tenha passado a pertencer a outra circunscrio.

Assim, como a retificao ato passvel de averbao, o procedimento de retificao deve tramitar na Serventia de
origem ainda quando o imvel tenha passado a pertencer a outra circunscrio.

22
FIORANELLI, Ademar. A matrcula no Registro de Imveis problemas e solues. In AMADEI. Vicente de Abreu et alii.
Direito notarial e registral avanado. So Paulo: RT-Thonsom, 2014, p. 303-4.


1


O Captulo XX, das Normas de Servio da Corregedoria da Justia Geral da Justia, foi recentemente atualizado e seu
texto, de iminente vigncia, traz item que encampou a recente jurisprudncia do Conselho Superior da Magistratura:

138.27. Se o imvel passar a pertencer a outra circunscrio na qual ainda no haja matrcula aberta, a retificao
prevista no art. 213, II, da Lei n 6.015/73, tramitar no Registro de Imveis de origem.

Verifica-se, assim, que as propostas que objetivam o encerramento definitivo dos livros antigos de registro, com a
vedao de todo e qualquer ato e a determinao de que todos os atos de registro em sentido lato (registro e
averbaes) sejam praticados no cartrio que detenha a competncia legal territorial na data da rogao contrariam,
alm da atual jurisprudncia do Conselho Superior da Magistratura e as Normas de Servio desta Corregedoria Geral, o
disposto no art. 169, I, da Lei n 6.015/73.

No se desconhecem os jurdicos fundamentos trazidos pelos proponentes. Deles ousa-se discordar porque, alm de
todos os argumentos contidos nos julgados citados, o art. 169, I, em questo, no discrimina os tipos de atos de
averbao que estariam sujeitos inscrio na circunscrio de origem.

Assim, a afirmao de que referida norma abarca somente os casos de averbaes de imveis loteados (compromissos
e cesses) e de ordens judiciais vai, respeitado o entendimento dos ilustres registradores, alm do que disse a lei
23
.

Deu-se curso ao processo administrativo colhendo-se a manifestao do ilustrssimo Presidente
da ARISP Associao de Registradores Imobilirios de So Paulo, para quem a deciso sobre o
encerramento dos livros, em carter definitivo, deveria ficar ao alvitre do juiz corregedor respectivo,
mediante provocao do prprio Oficial Registrador competente. Portanto, ser perante o juzo
correcional que o Oficial justificar a continuidade ou no da escriturao de referidos livros
24
.

A proposta, salvo melhor juzo, no resolve o problema. Ou bem assumimos que a lei fixou uma
regra geral, de aplicao plenria, embora transitria, ou bem admitimos de vez que a regra da averbao
na origem h de coexistir sine die com o novo sistema de matrcula.

A mesma hesitao se encontra na atual redao das Normas de Servio da Corregedoria Geral de
Justia de So Paulo que no item 120 do Captulo XX reza que as averbaes sero efetuadas margem
da matrcula, transcrio ou inscrio a que se referirem salvo se [o imvel] passou a pertencer a outra
comarca.

Tanto num caso como noutro no encontramos tal discrmen na Lei de Registros Pblicos.

Outra expresso passvel de aperfeioamento encontramos no item 54, a, Captulo XX das
referidas NSCGJSP:

54. Todo imvel objeto de ttulo a ser registrado deve estar matriculado no Livro 2 de Registro Geral. Caso o imvel no
tenha matrcula prpria, esta ser obrigatoriamente aberta por ocasio do primeiro registro ou, ainda:

a) quando se tratar de averbao que deva ser feita no antigo Livro de Transcrio das Transmisses e neste no houver
espao, margem da qual ser anotada a abertura da matrcula, desde que o imvel esteja em rea da competncia
registral da mesma serventia, ainda que precria a descrio do imvel, desde que se refira ao imvel em sua
integralidade;
23
Processo CG 144.745/2013, So Paulo, dec. de 7.2.2014, des. ELLIOT AKEL. A ementa est assim redigida: Registro
de Imveis Requerimento apresentado pelo Grupo de Trabalho para estudos relacionados ao desenvolvimento do
Sistema de Registro Eletrnico de Imveis (SREI) com o objetivo de edio de provimento disciplinando o
encerramento dos livros antigos dos Registros de Imveis divergncia com a atual jurisprudncia do Conselho
Superior da Magistratura e com as Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia Sugesto de
prosseguimento dos trabalhos observadas as premissas fixadas no parecer.
24
Informao prestada por FLAUZILINO ARAJO DOS SANTOS por meio do Ofcio 38/2014, datado de 8.5.2014, encartado
s fls. 31 do processo citado na nota 24.


1



Ali se prev uma hiptese de exceo que se acha tambm na Lei (art. 295, nico da LRP).

Entendo, como j deixei consignado supra, que ser possvel a abertura de matrcula mesmo nos
casos em que o imvel tenha passado a outra circunscrio.

Por fim, j que estamos na quadra da ultrapassagem dos parmetros legais, criticvel ser, salvo
melhor juzo, o disposto no subitem 120.1 do mesmo captulo das Normas que prev exceo que no se
acha inscrita na prpria lei: As averbaes de indisponibilidades, ordens judiciais e atos da administrao
pblica sero feitas na comarca de origem, caso o imvel ainda no esteja matriculado na nova unidade.
Em tais casos, o Oficial dever solicitar informao eletrnica quanto existncia de matrcula na nova
serventia, que dever ser atendida no prazo de duas horas.

Concluindo, ou todas as averbaes se faro na atual circunscrio ou aplicamos, sem limitao,
timidez ou modulaes, a regra estampada no art.169, I, in fine da Lei de Registros Pblicos.

Seja como for, o processo se encontra em andamento no aguardo de manifestao do GT criado
pela Portaria CG 12/2013. Ainda possvel apresentar sugestes para aperfeioamento das Normas,
como, alis, propugnado e estimulado pelo des. JOS RENATO NALINI.

Regulamentao do tema pela 1 Vara de Registros Pblicos de SP
No transcurso dos debates e discusses sobreveio o Provimento 1/2014
25
, baixado pela juza
titular da 1 Vara de Registros Pblicos de So Paulo, Dra. TNIA MARA AHUALLI.

O provimento parte de um pressuposto correto ou seja, de que a publicidade do registro
imobilirio de regra deve ser efetivada por meio da matrcula aberta na circunscrio da situao do
imvel, e, como exceo, nas circunscries anteriores.

O articulado aponta para a necessidade de se trasladar circunscrio atual os dados do registro
anterior e, com isso, deslocar a sede registral do imvel para a circunscrio legalmente competente.

Penso, simplesmente, que a retificao no deveria representar uma exceo orientao
sistemtica indicada no provimento referido.

Concluses
Da exposio, podemos tirar as seguintes concluses:

a) O manuseio dos antigos livros pe em risco a sua higidez. A sua contnua utilizao provoca
desgaste e deteriorao.

b) Os antigos livros de registro foram simplesmente encerrados, com lavratura de termo de
encerramento pelo juiz competente.

c) A excepcionalidade da utilizao dos antigos livros vem confirmada pelo nico do art. 297,
que exige expressa autorizao judicial para sua utilizao at o seu esgotamento,
iniciando-se nova numerao.
25
Provimento 1/2014 de 14/10/2014, DJe de 16/10/2014, Dra. TNIA MARA AHUALLI.


1



d) Ainda excepcionalmente, as averbaes ou anotaes posteriores seriam toleradas, mesmo
nos casos em que o imvel tivesse passado a pertencer outra circunscrio. Neste caso, far-
se- a averbao nos antigos livros, ou ser descerrada matrcula do imvel para esse fim.

e) Compete ao Oficial do Registro de Imveis a manuteno e conservao do acervo livros de
registro, etc. respondendo por sua ordem. Admite-se a digitalizao do acervo para fins de
segurana, nos termos do da Recomendao CNJ 9/2013.

Em vista dessas concluses, acabamos por sugerir a edio de provimento pela Eg. Corregedoria-
Geral da Justia de So Paulo dispondo sobre:

a) Encerramento definitivo dos antigos livros de registro e com o encerramento das inscries,
com a vedao de prtica de todo e qualquer ato sua margem.

b) A digitalizao de todos os livros, segundo os critrios tcnicos previstos na Resoluo
CONARQ (abril de 2010) e no Provimento CG 42/2012 (item 280, I, Cap. XX das NSCGJSP).
Gerao de representantes digitais matriz (arquivada em locais seguros) e derivadas de
acesso, para uso contnuo
26
.

c) Higienizao, lacrao e depsito em local seguro e certificado por autoridades competentes.

d) Determinao de que todos os atos de registro em sentido lato (registro e averbaes) devam
ser praticados no cartrio que detenha a competncia legal territorial.

Adendo

PROVIMENTO 01/2014 - Disciplina os requisitos para abertura de matrculas e d outras providncias

A Juza Titular da 1 Vara de Registros Pblicos da Capital do Estado de So Paulo, Corregedora
Permanente das Serventias de Registro de Imveis da Capital, TANIA MARA AHUALLI, no exerccio das
atribuies que a lei lhe confere,

CONSIDERANDO que a publicidade do registro imobilirio de regra deve ser efetivada por meio da
matrcula aberta na circunscrio da situao do imvel, e, como exceo, nas circunscries anteriores;

CONSIDERANDO que o art. 227, da Lei n 6.015/77, condiciona o registro do ttulo a que matrcula
obedea ao disposto no art. 176, disso resulta no haver impedimento, no caso de existncia de
elementos suficientes para identificao do imvel, que a matrcula seja aberta de imediato para, em
momento posterior e antes do registro do ttulo, serem inseridos os demais dados exigidos no art. 176;

CONSIDERANDO que a expresso depsito prvio do art. 13, da Lei Estadual n 11.331, de 26/12/2002,
deve ser entendida como prvio ao registro na esteira do que consta dos itens 359 a 363, do Captulo XX,
das Normas de Servio da Corregedoria Geral da Justia, procedimento esse que, como medida de
26
Em parte o pleito foi deferido. V. Provimento CG 22/2014 indicado na nota 4.


1


implemento eficincia, poder ser facultativamente adotado em relao aos ttulos apresentados
diretamente nas serventias,

Art. 1 No caso de imvel ainda objeto de transcrio ou matriculado na circunscrio imobiliria anterior,
desde que a descrio seja suficientemente adequada para a sua identificao e afastado o risco de
sobreposio, a matrcula poder ser aberta com base nos elementos j existentes, ainda que faltantes
alguns dos dados referidos no art. 176 da Lei n 6.015/73, que devero ser inseridos em momento
posterior.

1 Em relao descrio do imvel, os dados sero inseridos antes da alterao de sua configurao
como nos casos de desdobro, diviso, unificao, parcelamento, incorporao ou instituio de
condomnio.

2 Quanto aos elementos de identificao pessoal, os dados sero inseridos antes do registro do ttulo
de transmisso ou do cancelamento de nus ou restries.

3 A matrcula de imvel remanescente tambm poder ser aberta quando, dadas as regularidades
geomtricas das reas envolvidas, as medidas perimetrais resultarem de simples clculo aritmtico.

Art. 2 Quando a retificao de rea for cumulada com a solicitao de abertura de matrcula, o
procedimento de que trata o art. 213, da Lei n 6.015/73, poder ser realizado na circunscrio da situao
do imvel.

Pargrafo nico. O oficial encarregado do procedimento poder remeter os autos s serventias anteriores
para que essas informem sobre os imveis confrontantes ainda no matriculados, cabendo parte
interessada providenciar as certides respectivas.

Art. 3 Fica facultado aos oficiais adotarem o procedimento previsto nos itens 359 a 363, do Captulo XX,
das Normas da Corregedoria Geral da Justia, em relao aos ttulos prenotados diretamente na serventia.

O presente Provimento entrar em vigor na data de sua publicao.

Publique-se. Registre-se. Comunique-se a Corregedoria Geral da Justia.

So Paulo, 14 de outubro de 2014

Tania Mara Ahualli

Juza de Direito