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Norma Nr.016 / 1999 de 29/12

REVOGA AS NORMAS N. 10/96-R E N. 11/97-R


AVALIAO DOS TERRENOS E EDIFCIOS DAS EMPRESAS DE SEGUROS E
DOS FUNDOS DE PENSES


Considerando que, de acordo com a regulamentao em vigor aplicvel s empresas de seguros e
aos fundos de penses, obrigatria a avaliao dos respectivos terrenos e edifcios, por perito
independente, nos termos regulamentares estabelecidos pelo Instituto de Seguros de Portugal;

Considerando que deve existir liberdade de escolha do perito avaliador pelas empresas de seguros
e pelas sociedades gestoras de fundos de penses;

Considerando que deste modo se torna necessrio definir as condies a preencher pelos peritos
avaliadores, regras de incompatibilidade, critrios e metodologias de avaliao, bem como normas
relativas elaborao dos relatrios de avaliao;

O Instituto de Seguros de Portugal, nos termos do art. 5 do seu estatuto, aprovado pelo Decreto-
Lei n. 251/97, de 26 de Setembro, emite a seguinte:


NORMA REGULAMENTAR


1. MBITO

A presente Norma estabelece as regras orientadoras para a realizao das avaliaes a que
periodicamente os terrenos e edifcios das empresas de seguros e dos fundos de penses tm de
se sujeitar, e define os requisitos exigveis aos respectivos peritos avaliadores.


2. PERITOS AVALIADORES

Podem ser designados como peritos avaliadores dos terrenos e edifcios das empresas de seguros e
dos fundos de penses as pessoas singulares ou as pessoas colectivas que preencham os requisitos
estabelecidos na presente Norma.

2.1. Peritos avaliadores pessoas singulares

Os peritos avaliadores pessoas singulares devem preencher os seguintes requisitos:

a) Possuir licenciatura, ps-graduao ou mestrado, adequados avaliao de patrimnios
imobilirios;

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b) Exercer a actividade profissional de avaliador de terrenos e edifcios h, pelo menos, trs anos;


c) Deter experincia e conhecimento do tipo e categoria do activo a avaliar.

2.2. Peritos avaliadores pessoas colectivas

Se for designada uma pessoa colectiva, esta deve demonstrar que as avaliaes so efectuadas por
pessoas singulares que cumpram os requisitos estabelecidos no n. 2.1..

2.3. Elementos comprovativos Para efeitos de prova do cumprimento dos requisitos definidos em
2.1., as empresas de seguros e as sociedades gestoras de fundos de penses devem enviar ao
Instituto de Seguros de Portugal os elementos a seguir indicados, conjuntamente com a primeira
avaliao efectuada por um perito avaliador nos termos da presente Norma:

a) Curriculum detalhado, assinado pelo perito avaliador, do qual conste a experincia profissional
no domnio da avaliao imobiliria;

b) Lista com indicao das entidades para as quais o perito em causa tenha realizado avaliaes
imobilirias;

c) Outros documentos julgados convenientes.

2.4. Incumprimento dos requisitos

O Instituto de Seguros de Portugal recusar as avaliaes de terrenos e edifcios, apresentadas
pelas empresas de seguros ou pelas sociedades gestoras de fundos de penses, que tenham sido
efectuadas por peritos avaliadores que no preencham os requisitos estabelecidos na presente
Norma.


3. OBJECTIVO DA AVALIAO

A avaliao dos terrenos ou edifcios deve ser efectuada tendo em vista a obteno do respectivo
valor de mercado, isto , o acto de avaliao visar a determinao do preo pelo qual o terreno ou
edifcio poderia ser vendido, data da avaliao, por contrato privado entre um vendedor e um
comprador interessados e independentes, subentendendo-se que o bem objecto de uma oferta
pblica no mercado, que as condies deste permitem uma venda regular e que se dispe de um
prazo normal para negociar a venda, tendo em conta a natureza do bem.


4. MTODOS DE AVALIAO

4.1. Os peritos avaliadores devem utilizar preferencialmente os seguintes mtodos de avaliao:

a) Mtodo comparativo: consiste na avaliao do terreno ou edifcio por comparao, ou seja, em
funo de transaces e/ou propostas efectivas de aquisio em relao a terrenos ou edifcios que
possuam idnticas caractersticas fsicas e funcionais, e cuja localizao se insira numa mesma
rea do mercado imobilirio.

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A utilizao deste mtodo requer a existncia de uma amostra representativa e credvel em termos
de transaces e/ou propostas efectivas de aquisio que no se apresentem desfasadas
relativamente ao momento de avaliao;

b) Mtodo de actualizao das rendas futuras: consiste no apuramento do valor do terreno ou
edifcio atravs do somatrio dos "cash-flows" efectiva ou previsivelmente libertados e do seu valor
residual no fim do perodo de investimento previsto ou da sua vida til, actualizados a uma taxa de
mercado para aplicaes com perfil de risco semelhante;

c) Mtodo de substituio: consiste na determinao do valor do edifcio atravs da soma do valor
de mercado do terreno e de todos os custos necessrios construo de um edifcio de iguais
caractersticas fsicas e funcionais.

Na determinao do valor final do edifcio deve ser considerada a taxa de depreciao em funo
da sua antiguidade, estado de conservao e estimativa de vida til, bem como as margens de
lucro requeridas;

d) Mtodo dos mltiplos do rendimento: consiste no apuramento do valor do terreno ou edifcio
mediante o quociente entre a renda anual efectiva ou previsivelmente libertada, lquida de
encargos de conservao e manuteno, e uma taxa de remunerao adequada s suas
caractersticas e ao nvel de risco do investimento, face s condies gerais do mercado imobilirio
no momento da avaliao.

4.2. Os peritos avaliadores, na escolha do ou dos mtodos a utilizar, devem ter em conta as
caractersticas especficas do terreno ou do edifcio em avaliao bem como a sua tipologia.

4.3. No processo de avaliao, os peritos avaliadores devem ter em conta todos os elementos que,
em face do mtodo escolhido, possam considerar-se como relevantes, nomeadamente o estado de
conservao do terreno ou do edifcio e a respectiva situao.

4.4. Quando, no entender do perito avaliador, existam circunstncias especiais que no
possibilitem a determinao adequada do valor de mercado do terreno ou edifcio de acordo com os
mtodos mencionados no n 4.1., o perito deve fundamentar, no relatrio de avaliao, os motivos
que o levaram a excluir esses mtodos, bem como a sua opo por outro mtodo de avaliao que
considere mais apropriado.

4.5. Parmetros de avaliao

4.5.1. O perito avaliador tem que estar a par da evoluo dos diversos parmetros necessrios
para determinao do possvel valor de transaco, como sejam, nomeadamente, as taxas
utilizadas, os valores unitrios de venda, os custos de construo e os valores unitrios do terreno.

4.5.2. O perito avaliador deve em cada caso utilizar valores ajustados e actualizados para os
parmetros, observando e usando para o efeito indicadores econmico-financeiros e fontes de
informao tanto quanto possvel de carcter oficial.

4.5.3. As taxas utilizadas pelo perito avaliador nos mtodos referidos nas alneas b) e d) do n 4.1.
devero assegurar, com o maior rigor possvel, a determinao do valor do terreno ou edifcio, a

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partir do rendimento conhecido, tendo em conta os valores praticados no mercado de
arrendamento e outros factores de influncia.

4.5.4. Quando a renda efectiva se mostrar elevada relativamente aos preos praticados na zona
em que o terreno ou edifcio se situa, o perito avaliador dever considerar a correco do seu valor
para o respectivo valor de mercado, salvo em situaes excepcionais devidamente justificadas.

4.5.5. Na aplicao do mtodo comparativo, o valor unitrio de venda, referido em geral unidade
de rea bruta ou rea til, dever permitir comparaes fidedignas e extrapolaes vlidas.

4.5.6. Na aplicao do mtodo de substituio, o valor do custo de construo deve reflectir a
situao existente no mercado da construo civil e obras pblicas, nomeadamente quanto s
condies de contratao de obras, tendo em conta a concorrncia existente.

4.5.7. O valor unitrio do terreno dever ser estabelecido tendo em conta diversos factores
caractersticos do mesmo, tais como, localizao, configurao, frentes disponveis, dimenses,
exposio, enquadramento urbanstico e, principalmente, as potencialidades actuais ou futuras de
construo.


5.RELATRIO DE AVALIAO

Os relatrios de avaliao devem ser redigidos de forma clara, sucinta e rigorosa, por forma a
permitir um completo entendimento do seu contedo, lgica, anlise e concluses, mas com o
desenvolvimento adequado plena demonstrao do valor de avaliao obtido.

Para estes efeitos o relatrio de avaliao deve conter, entre outros, os seguintes elementos:

a) Identificao da empresa de seguros ou do fundo de penses detentores do terreno ou edifcio;

b) Identificao do perito interveniente na avaliao ou, no caso de designao de uma pessoa
colectiva, identificao da(s) pessoa(s) singular(es) que interveio(ieram) na mesma;

c) Identificao do terreno ou edifcio objecto da avaliao;

d) Data a que se reporta a avaliao e data da anterior avaliao efectuada ao terreno ou edifcio,
se for caso disso;

e) Descrio do terreno ou edifcio, com as caractersticas de localizao, estado de conservao,
tipo de construo e utilizao, e outras circunstncias ou factos que sejam determinantes e
justificativos do valor de avaliao;

f) Identificao clara da amplitude da inspeco efectuada ao terreno ou edifcio avaliado;

g) Fundamentao da escolha do ou dos mtodos de avaliao e descrio pormenorizada da sua
aplicao;

h) Valor da renda data de avaliao e identificao dos respectivos arrendatrios, se o terreno ou
edifcio se encontrar arrendado ou, caso contrrio, uma estimativa das rendas que previsivelmente
possa libertar;

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i) Estimativa das despesas de conservao, manuteno e outros encargos indispensveis
adequada explorao econmica do terreno ou edifcio;


j) Justificao da utilizao de taxas de actualizao, remunerao, depreciao e outros
parmetros predeterminados pelo perito avaliador;

k) Indicao de eventuais transaces e/ou propostas efectivas de aquisio utilizadas na
avaliao, relativas a terrenos ou edifcios de idnticas caractersticas;

l) Identificao do valor de avaliao para cada uma das fraces autnomas do terreno ou
edifcio;

m) Identificao de eventuais reservas ao valor proposto para o terreno ou edifcio, em funo dos
elementos disponveis;

n) Declarao do avaliador em como efectuou a avaliao de acordo com as exigncias da presente
Norma.

6. INCOMPATIBILIDADES

6.1. No podem ser designados como peritos avaliadores de terrenos e edifcios de empresas de
seguros ou de fundos de penses:

a) As pessoas singulares que pertenam aos rgos sociais da empresa de seguros ou da
sociedade gestora de fundos de penses ou dos associados do fundo de penses em causa, ou
ainda de empresas que com estas se encontrem em relao de domnio ou de grupo;

b) As pessoas singulares que tenham uma relao de trabalho subordinado com qualquer uma das
entidades referidas na alnea anterior;

c) As pessoas singulares que detenham participaes qualificadas no capital social das empresas
referidas na alnea a);

d) As pessoas colectivas que se encontrem em relao de domnio ou de grupo com as empresas
referidas na alnea a);

e) As pessoas colectivas cujo capital social seja pertencente, directa ou indirectamente, em
percentagem igual ou superior a 20%, a pessoa singular que se encontre numa das situaes
referidas nas alneas a), b) e c).

6.2. Em anexo ao relatrio de avaliao deve ser enviada uma declarao do perito avaliador,
confirmando que:

a) No se encontra em qualquer uma das situaes anteriormente enumeradas;

b) Se encontra em condies de poder actuar com absoluta independncia no desempenho dos
trabalhos que lhe foram cometidos.

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6.3. As empresas de seguros e as sociedades gestoras de fundos de penses devem comunicar ao
Instituto de Seguros de Portugal quaisquer factos de que tenham conhecimento que possam pr
em causa a independncia dos peritos avaliadores.


7. CRITRIOS GERAIS DE SELECO DE PERITOS

7.1. No caso de terrenos ou edifcios que se admita terem um valor superior a um milho e meio
de contos (sete milhes e meio de euros), devem ser efectuadas duas avaliaes, por peritos
distintos, sendo prevalecente a de menor valor.

7.2. Sem prejuzo do regular funcionamento das regras de mercado e tendo em considerao
critrios de qualidade do trabalho apresentado, as empresas de seguros e as sociedades gestoras
de fundos de penses devem efectuar a seleco dos peritos avaliadores de modo a que no exista
uma concentrao excessiva de avaliaes efectuadas pelo mesmo perito procurando, sempre que
o peso relativo do patrimnio imobilirio o aconselhe, assegurar uma adequada diversificao.

7.3. Verificando-se situaes graves na actuao de determinado perito, o Instituto de Seguros de
Portugal poder recusar avaliaes por ele efectuadas.

8. INFORMAO E APRECIAO DAS AVALIAES

8.1. Sempre que seja efectuada uma avaliao a um terreno ou edifcio, a empresa de seguros ou
a sociedade gestora de fundos de penses deve enviar ao Instituto de Seguros de Portugal, no
prazo mximo de 15 dias, o respectivo relatrio de avaliao.

8.2. O Instituto de Seguros de Portugal pode, sempre que considere necessrio, questionar os
peritos avaliadores relativamente a qualquer matria relacionada com a sua actividade de
avaliao de terrenos ou edifcios das empresas de seguros e dos fundos de penses.

8.3. O Instituto de Seguros de Portugal pode exigir que uma empresa de seguros ou uma
sociedade gestora de fundos de penses designe outro perito avaliador para efectuar uma nova
avaliao de um terreno ou edifcio, quando o valor atribudo pela avaliao remetida no lhe
merecer concordncia.

9. DISPOSIES FINAIS

9.1. A presente Norma aplica-se a todas as avaliaes para as quais o Instituto de Seguros de
Portugal ainda no tenha procedido nomeao de perito avaliador, nos termos da Norma n.
11/97-R, de 17 de Julho.

9.2. So revogadas as Normas n.s 10/96- R, de 11 de Abril, e 11/97- R, de 17 de Julho.

9.3. A presente Norma entra em vigor em 29 de Dezembro de 1999.



O CONSELHO DIRECTIVO