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RELATRIO DA COMISSO DE PERITOS

CONTORNO SUL RODOVIA DOS TAMOYOS SO SEBASTIO



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1- INTRODUO
Com base na Portaria Conjunta de 17 de junho de 2.013 os Meritssimos
Juzes das Varas Cveis da Comarca de So Sebastio, S. Exa. Doutor
Antonio Carlos Pessoa Martins e S. Exa. Doutor Guilherme Kirschner em
deliberao conjunta, visando a celeridade processual nas desapropriaes
decorrentes da execuo do trecho Contorno Sul da Rodovia dos
Tamoyos, instituram a Comisso de Peritos com o objetivo de padronizar
as seguintes indicaes:
a) Elementos de instruo das aes de desapropriaes.
b) Critrios tcnicos e regras para as avaliaes.
c) Parmetros que subsidiaram os valores prvios.
d) Modelo padro de apresentao dos laudos oficiais.
Assim, para oferecer o modelo tcnico mais atualizado para avaliao de
Bens Imveis, a Comisso de Peritos elaborou o presente documento
compatibilizando os critrios estabelecidos na Norma NBR-14.653 da
Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) com os das normas
adotadas pelo Centro de Apoio aos Juzes das Varas da Fazenda Pblica de
So Paulo (CAJUFA), acrescentando ainda as seguintes consideraes:
Obedecendo ao determinado na NBR 14.653, relaciona os critrios de
fundamentao e preciso que devem ser identificados quando da
escolha da metodologia a ser aplicada nas avaliaes.
Adequao de conceitos e critrios tcnicos de clculos realidade
fsica e socioeconmica da regio alcanada pelas desapropriaes
pretendidas.
Alm dos parmetros e metodologias dos procedimentos avaliatrios
descritos, diante de circunstncias atpicas de mercado ou
singularidades do imvel avaliado, quando o avaliador tiver razes
efetivas para alter-los, poder faz-lo, explicando e fundamentando os
motivos, de maneira clara, objetiva e comprovvel.
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Em ateno ao Decreto n 5.296/04, caber ao avaliador investigar se o
imvel em anlise possui adaptaes especficas para atendimento aos
portadores de deficincia de qualquer natureza ou com mobilidade
reduzida, adicionando em seus clculos os elementos especificados na
integral aplicao da NBR 9050 da ABNT.
2. CONCEITUAO E TERMINOLOGIA

Para um melhor entendimento e complementao de informaes,
recomenda-se a leitura das definies adotadas nas bibliografias
especializadas, em especial na NBR-14.653 da Associao Brasileira de
Normas Tcnicas- ABNT.
Visando facilitar e complementar a utilizao das presentes normas, a
seguir sero apresentadas as principais definies:

2.1. Gleba urbanizvel
Terreno situado em zona urbana ou de expanso urbana, cujo
aproveitamento eficiente depende de parcelamento do solo, atendidos os
aspectos legais e mercadolgicos.

2.2. Desmembramento
Subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com aproveitamento
do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas
vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou
ampliao dos j existentes.

2.3. Loteamento
Subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de
novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamentos,
modificao ou ampliao de vias existentes.

2.4. Desdobro de lote
o parcelamento de lote resultante de loteamento ou desmembramento
aprovado.
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2.5. Remembramento
a unificao de duas ou mais glebas ou lotes, para a formao de novas
glebas ou lotes.

2.6. Lote
a rea resultante de loteamento, desmembramento ou desdobro.

2.7. Terreno Encravado
Aquele que no se comunica com a via pblica, e que depende de servido
de passagem por outro imvel.

2.8. Lote de Esquina
Aquele em que o prolongamento de seus alinhamentos, quando retos, ou
das respectivas tangentes, quando curvos, determinam ngulos internos
inferiores a 135 e superiores a 45, desconsiderados os alinhamentos
voltados para a viela ou passagens de pedestres.

2.9. Lote de Frentes Mltiplas
Aquele que possui mais de uma testada para logradouros pblicos, sem
estar localizado na sua confluncia.

2.10. Lote de Fundo
Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pblica
por um corredor de acesso, com largura igual ou inferior a 4,00m.

2.11. Lote Interno
Aquele localizado em vila, passagem ou local assemelhado, acessrio da
malha viria do Municpio, de propriedade pblica ou particular.

2.12. Pesquisa
Conjunto de procedimentos de identificao, investigao, coleta, seleo,
processamento, anlise e interpretao de resultados sobre dados relativos
a imveis assemelhados ao avaliando, para fornecer estrutura tcnica
avaliao.
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2.13. Imvel Paradigma
Imvel hipottico cujas caractersticas so adotadas como padro
representativo da regio ou referencial da avaliao.

2.14. Homogeneizao
Tratamento dos preos observados, mediante a aplicao de
transformaes matemticas que expressem, em termos relativos, as
diferenas entre os atributos dos dados de mercado e os do imvel
avaliando.

2.15. Frente Principal
Nos lotes de esquina ou com frentes mltiplas, a frente principal aquela
para a qual se obtm o maior valor do lote, desconsideradas as demais.

2.16. Frente Projetada

2.16.1. Projeo da frente, normal ao lado maior, obtida conforme os
seguintes exemplos:


2.16.2. Nas frentes em curva, deve-se considerar a projeo da corda, do
alinhamento.

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Pargrafo nico: Nos casos de lotes com frentes em curva, para os quais a
frente projetada determina conforme o subitem anterior, no representante
a melhor caracterizao da mesma, poder ser utilizado outro mtodo de
projeo, que traduza o melhor aproveitamento do lote.

2.17. Frente Real
Projeo no plano horizontal da linha divisria do imvel com o
alinhamento de via pblica.

2.18. Frente de Referencia
Frente da situao paradigma adotada.

2.19. Profundidade de Referncia
So as profundidades mnimas e mximas, economicamente
recomendveis para uma determinada regio.

2.20. Idade da Edificao
aquela atribuda ao imvel de modo a refletir sua utilizao, a
arquitetura, a funcionalidade e as caractersticas dos materiais empregados
nos revestimentos. No pode ser superior sua idade real e no deve ser
considerado seu estado de conservao.

2.21. Idade Real
Tempo decorrido desde a concluso da construo at a data de referncia.

2.22. Vistoria
Exame circunstanciado de um imvel e da regio onde se localiza,
apresentado na forma de descrio minuciosa dos elementos que os
constituem e documentao fotogrfica, visando objetivo especfico.

2.23. Preo
Quantia pela qual se efetua, ou se prope efetuar, uma transao
envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.

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2.24. Regio para Incorporao
Regio onde a procura de terrenos para novas incorporaes intensa,
denotando-se de maneira clara a pujana pela qual a micro regio passa.

2.25. Terreno para Incorporao
O terreno para incorporao dever atender, na data da avaliao,
simultaneamente as premissas abaixo:
a) Possuir dimenses que possibilitem a implantao de incorporao.
b) Obedecer legislao municipal inerente s incorporaes.
c) Ter o terreno vocao condizente com a implantao de incorporao.

2.26. Vocao do Imvel
Uso economicamente mais adequado do imvel em funo das
caractersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais.

2.27. Pesquisa de Incorporaes
Levantamento junto ao Registro de Imveis de matrculas referentes a
imveis transacionados contemporaneamente data base da avaliao,
localizados em regio para incorporao, em conformidade com as
diretrizes expressas nestas Normas, em captulo prprio.

2.28. Profundidade Equivalente
o resultado numrico da diviso entre a rea total de um terreno e sua
frente principal projetada.

2.29. Valor do Mercado
Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um imvel, numa data de referncia, dentro das
condies do mercado vigente.

2.30. Solo Seco
Condio de solo padro (paradigma na grande parte das avaliaes);
ocorre quando no h acmulo ou invaso de gua no terreno, mesmo em
fases de lua cheia ou perodos recorrentes de chuvas.
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2.31. Solo Permanentemente Alagado
Condio de solo na qual existe sobre o terreno lmina de gua, por menor
que seja sua altura (nvel).

2.32. Solo Brejoso
Condio de solo saturado e com baixa consistncia, ou seja, no oferece
capacidade de suporte direta e superficial para edificaes.

2.33. Solo Alagadio (sujeito a inundaes/enchentes)
Condio de solo na qual sobre o terreno forma-se a lmina de gua, por
menor que seja sua altura (nvel), de forma temporria, normalmente
devido s cheias ou perodos de chuvas recorrentes fortes.

2.34. lveo ou Leito
a superfcie de terreno que as guas cobrem sem transbordarem para os
lados, ou seja, o canal por onde correm as guas.

2.35. Margens
So as faixas de terreno lindeiras ao lveo (ou leito), que ficam descobertas
pelas guas, a no ser durante as cheias. Margem esquerda ou margem
direita se localizam, dando-se as costas para a direo de onde as guas
fluem.

2.36. Desapropriao Temporria
Conforme estabelecido no Art. 36 do Decreto Lei n 3.365/41 trata da
ocupao temporria, que ser indenizada, afinal, por ao prpria, de
terrenos no edificados, vizinhos s obras e necessrios sua realizao.

2.37. Laudo Prvio
Nas aes de desapropriao, havendo determinao judicial, dever ser
elaborado laudo preliminar, o qual seguir as recomendaes de norma
especfica, conforme Anexo I.


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3. METODOS DE AVALIAO

A avaliao de imveis dever ser feita preferencialmente pelo Mtodo
Comparativo Direto. Na impossibilidade da aplicao deste mtodo, ser
utilizado o Mtodo da Composio.

3.1. Mtodo Comparativo Direto aquele em que o valor do imvel obtido
por meio da comparao de dados de mercado relativos a outros imveis de
caractersticas semelhantes. As discrepncias observadas nas
caractersticas dos imveis devero ser ponderadas atravs de fatores de
homogeneizao.

3.2. Mtodo da Composio aquele em que o valor do imvel definido
pela soma do valor do terreno com o valor das edificaes e benfeitorias
existentes.

3.2.1. A avaliao de terreno dever ser feita preferencialmente pelo Mtodo
Comparativo Direto. Na impossibilidade da aplicao desta metodologia
ser utilizado o mtodo Residual.

3.2.2. Mtodo residual aquele que o valor do terreno definido pela
diferena entre o valor total do imvel e o valor das edificaes e
benfeitorias existentes. O valor das edificaes dever ser determinado de
acordo com o estudo Edificaes Valores de Venda vigente, elaborado por
Comisso de Peritos das DD. Varas da Fazenda Pblica da Capital-
CAJUFA.

4. PROCEDIMENTO AVALIATRIO

4.1. Fundamentao

A NBR-14.653/2, no seu item 8.1.1, define a metodologia aplicvel,
funo basicamente da natureza do bem avaliando, da finalidade da
avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes
colhidas no mercado.
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No item 9 da referida Norma, na metodologia aplicvel, o avaliador dever
estabelecer o grau de fundamentao e de preciso em seu trabalho. A
Comisso de Peritos considerou como premissa para a viabilizao das
presentes normas, a finalidade judicial das mesmas, que se prestam
avaliao de imveis para todos os fins de direito, mediante o devido
tratamento de dados por fatores.

4.1.2. Grau de Fundamentao
Considerando os graus de fundamentao da Norma NBR-14.653/2 da
ABNT e a premissa adotada pela Comisso de Peritos, j expostas no item
anterior, o avaliador dever no mnimo atender aos itens do quadro abaixo.

ITEM DESCRIO CARACTERSTICAS
1. Caracterizao do imvel avaliado
Completa quanto aos fatores
utilizados no tratamento
2. Coleta de dados
Caractersticas conferidas pelo
autor do laudo
3.
Quantidade mnima de dados de
6 (seis)
mercado efetivamente utilizados
4. Identificao dos dados de mercado
Apresentao das informaes
relativas a todas as caractersticas
dos dados analisados
5.
Intervalo admissvel de ajuste para
050 a 2,00
cada fator e para o conjunto de fatores

4.1.3. Grau de Preciso
Aps a aplicao dos fatores de homogeneizao, o intervalo admissvel
para saneamento da amostragem ser de 30% para mais ou para menos da
amostra.

Paragrafo nico: O trabalho avaliatrio ser desenvolvido atravs da
metodologia retro determinada, apresentando todos os conceitos e
parmetros aplicados de maneira clara, objetiva, com memria de clculo e
passvel de conferncia.

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4.2. Pressupostos
As seguintes condies devem ser observadas e preceder o processo
avaliatrio:
Caracterizao do objetivo da avaliao para permitir a identificao
das circunstncias que possam influir no valor do imvel;
Individualizao do objetivo da avaliao, obtida a partir de plantas,
memoriais descritivos e documentos detalhados englobando o imvel;
Complementao das informaes necessrias ao desenvolvimento da
tarefa avaliatria que possam ser consideradas fatores valorizveis ou
desvalorizveis.

Ao iniciar o procedimento de avaliao, o avaliador deve solicitar o
fornecimento da documentao relativa ao bem, necessria realizao do
trabalho e tomar conhecimento das informaes contidas na documentao
disponvel.
Na impossibilidade de ter acesso documentao necessria, o avaliador
dever decidir se possvel elaborar a avaliao. Em caso positivo, dever
explicitar os pressupostos assumidos e as eventuais ressalvas relativas
insuficincia ou incoerncia de informaes.

4.3. Caracterizao do Imvel Avaliado

4.3.1. Vistoria
Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Na impossibilidade de
acesso ao bem avaliando, dever ser comunicado ao Juzo. Na vistoria
devero ser registradas as caractersticas do bem avaliando, e ressaltados
aspectos relevantes formao do seu valor, em especial:

4.3.1.1. Caracterizao da regio e logradouro compreendendo os aspectos
fsicos, os aspectos ligados infraestrutura urbana, os equipamentos
comunitrios com respectivas atividades existentes e as posturas legais,
com nfase na Lei de Uso e Ocupao do Solo.

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4.3.1.2. Caracterizao do terreno avaliado abrangendo os seguintes
aspectos fsicos: dimenses, formato, topografia, consistncia do solo,
localizao, divisas e eventuais aspectos valorizveis ou desvalorizveis.

4.3.1.3. As edificaes e benfeitorias atingidas pela desapropriao devero
ser caracterizadas, englobando os aspectos construtivos, qualitativos,
quantitativos e utilizao atual.

4.3.1.4. Nos casos de desapropriao parcial dever constar ainda:
Anlise de aproveitamento do remanescente com justificativa e/ou;
As readequaes e remanejamentos das construes que devero ser
avaliadas.

4.3.1.5. Nas pericias referentes s aes indenizatrias, quando necessrio,
devero ser apuradas:
a) a real ocorrncia da ocupao alegada;
b) a delimitao e quantificao da rea ocupada;
c) a data efetiva da ocupao.

4.4. A Pesquisa de Valores
A pesquisa deve ser desenvolvida considerando as caractersticas do imvel
avaliado, a disponibilidade de recursos, relatrios, informaes, pesquisas
anteriores, plantas, documentos e prazos de execuo dos servios.
Na coleta de dados devem ser observadas as seguintes premissas:
Completa identificao dos dados de mercado;
Diversidade de fonte de informao;
Contemporaneidade (at 1 ano em relao data da avaliao);
Semelhana com o imvel avaliando;
Pertencer mesma regio;
Quantidade mnima de 06 (seis) elementos amostrais de mercado
efetivamente utilizados.

4.5. Tratamento de Pesquisa de Valores

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4.5.1. A pesquisa de valores dever ser tratada aplicando-se os fatores de
homogeneizao apresentados nestas Normas.

4.5.2. Dada elasticidade dos negcios imobilirios ser aplicada uma
reduo de 10% sobre o valor global ofertado (fator oferta igual a 0,90); a
adoo de um fator oferta diferente dever ser demonstrada e justificada.

4.5.3. No emprego do Mtodo da Composio, terrenos construdos podero
ser utilizados como comparativos, deduzindo-se o valor da construo com
base no estudo Edificaes Valores de Venda vigente, elaborado por
Comisso de Peritos das DD. Varas da Fazenda Pblica da Capital-
CAJUFA.

4.5.4. Quando a atualizao de valores for necessria, dever ser utilizado
o ndice IPC (ndice de Preo ao Consumidor) publicadas pela Fundao
Instituto de Pesquisa Econmicas da Universidade de So Paulo-
FIPE/USP.

4.6. Clculo do valor do imvel
A apurao do valor do bem deve ser efetuada conforme a metodologia que
melhor se aplique ao mercado de insero do bem e a partir do tratamento
dos dados de mercado.

4.7. Remanejamento de ndice fiscal
Comprovada a necessidade de remanejamento do ndice fiscal, este poder
ser efetuado desde que justificado e observando-se:
4.7.1. O ndice fiscal disponvel na regio que melhor reflita as
caractersticas do logradouro, inclusive no que diz respeito possibilidade
de uso e ocupao do solo.

4.7.2. Em terreno situado em via secundria, passagem, travessa ou local
assemelhado, acessrios da malha viria do Municpio no relacionados na
listagem de valores, se adotado 70% do valor da via a qual tenha acesso o
logradouro estudado, desde que dotado dos mesmos melhoramentos.
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4.7.3. Caso no seja possvel adotar os critrios acima, os ndices de
transposio, com justificativas expressas, devero ser ajustados para que
sejam compatveis com os observados na regio.

4.8. Recomenda-se a utilizao de elementos da pesquisa com ndices
compreendidos entre:
0,5 Ia < Ip <2,0 Ia
Onde:
Ia = ndice do local avaliando
Ip = ndice do local do elemento pesquisado.

4.9. Laudos Avaliatrios
Os laudos avaliatrios a serem apresentados nas aes expropriatrias so:
Laudo Prvio e Laudo Definitivo.

4.9.1. O Laudo Prvio dever ser elaborado de acordo com as Normas para
Laudos Prvios nas Aes Expropriatrias nas Varas da Fazenda Pblica
portaria CAJUFA n 01/2002, apresentadas como anexo deste relatrio.

4.9.2. O Laudo Definitivo, se necessrio, completar o Laudo Prvio,
devendo ser realizado de forma circunstanciada, dentro dos preceitos e
parmetros avaliatrios recomendados por estas Normas, utilizando-se
como data de referncia a mesma do Laudo Prvio.

5. AVALIAO DE LOTES URBANOS

5.1. Na determinao do valor do terreno objeto de avaliao e no
tratamento dos elementos da pesquisa de valor unitrio devem ser seguidos
os mesmos critrios, assim como suas caractersticas, restries legais e
entornos devem ser semelhantes aos da regio estudada.

5.2. Devem ser consideradas as influncias de rea, frente, profundidade,
esquina, frentes mltiplas, topografia e consistncia do solo.

5.3. Profundidade
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5.3.1. Os lotes avaliados sero classificados em uma das seguintes regies,
caracterizadas pela ocupao predominante, para efeito de fixao das
profundidades mnima (Pmi) e mxima (Pma):
1 regio casas isoladas padro fino e luxo = 30,00m a 60,00m
2 regio casas/ comrcios/ servios padro simples a superior = 25,00m a 40,00m
3 regio casas/ comrcios/ servios padro rustico e econmico = 15,00m a 30,00m
4 regio apartamento/escritrio padro simples a luxo = 25,00m a 60,00m
5 regio ncleos de comrcios/servios de alta densidade = 20,00m a 40,00m
6 regio galpes padro econmico a superior = 25,00m a 60,00m

Pargrafo nico: As regies acima classificadas esto de acordo com o
estudo Edificaes Valores de Venda. Na impossibilidade de
enquadramento em uma destas regies, os parmetros adotados devero
ser justificados.

5.3.2. A influncia da profundidade levada em conta no valor total do
terreno, atravs da relao entre a profundidade equivalente e as
profundidades limites indicadas para as regies.

5.3.3. A profundidade equivalente deve ser o resultado da diviso da rea
pela medida da frente principal projetada.

5.3.4. Se a profundidade equivalente estiver dentro dos limites mnimo e
mximo das profundidades estabelecidas para a regio definida no item
5.3.1., ou resultante de imposio legais, ou seja, se Pmi Pe Pma, a
avaliao dos terrenos ser feita pelo valor do metro quadrado,
determinado pela expresso:
Vt = At x Vu

5.3.5. Se a profundidade equivalente estiver no intervalo entre a mnima e
sua metade, ou seja, Pmi Pe < Pmi, dever ser empregada a seguinte
frmula:
Vt = At X Vu X ( Pe/ Pmi) 0,50
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5.3.6. Para profundidade equivalente inferior a Pm mantido o fator
obtido para esse limite.

5.3.7. Se a profundidade equivalente for superior mxima de referncia,
dever ser aplicada a seguinte frmula:
Vt = At X Vu X (Pma/ Pe) 0,25

Pargrafo nico: Nos terrenos para incorporao, Pma poder ir at 3 (trs)
vezes a testada.

5.4. Frente

5.4.1. A influncia de frente ser considerada no valor total do terreno, pela
relao entre a frente projetada (Fp) e a frente de referncia (Fr), atravs da
seguinte expresso:
Vt = At X Vu X Cf
Onde:
Cf = (Fp / Fr) 0,25, dentro dos limites Fr /2 Fp 2 Fr

5.4.2. Para frente projetada inferior a Fr/2 ou superior a 2 X Fr, mantido
o fator obtido para esses limites.

5.4.3. So indicadas as seguintes frentes de referncia:
para as 1 e 4 regies Fr = 16,00m
para as 2, 5 e 6 regies Fr = 10,00m
para a 3 regio Fr = 5,00m

5.4.4. Expresses:
Fr /2 Fp 2 Fr fator = (Fp / Fr ) 0,25
Fp < Fr /2 fator = 0,8409
Fp > 2 Fr fator = 1,1892

5.4.5. No se aplica o fator testada aos lotes situados em bairros da 1 e 3
regies, com frente maior que a de referncia, ou seja:
Fp > Fr fator = 1,0000

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5.4.6. Lotes contguos de mesmo proprietrio, com registros distintos,
devero ser avaliados separadamente. A unificao dos lotes para fins
avaliatrios, objetivando adequao ao mercado, dever ser justificada e
fundamentada.

5.5. Esquina e frentes Mltiplas

5.5.1. Os lotes de esquina ou de frentes mltiplas devem ser avaliados
como terrenos de uma s frente, sendo que sua eventual influncia
valorizvel dever ser justificada pelo avaliador.

5.5.2. O coeficiente de valorizao pela esquina ou outras frentes (Ce), ser
obtido pela seguinte frmula:
Ce = [(Cr+ 20) F1 V1 + F2 V2+...+ Fn Vn ]/ 20 F1 V1
Onde:
Cr = 1, nas 1, 2, 3 regies;
Cr = 2, na 4 regio;
Cr = 3, na 5 e 6 regies;
F1 = frente principal projetada para via pblica de maior valor ou frente
projetada menor no caso de ruas de igual valor
F2... Fn,= frentes secundrias;
V1, V2. ,Vn = valores unitrios das frentes principal e secundrias

5.5.3. As extenses das frentes utilizadas na frmula, dependendo das
regies definidas no item 5.3.1., sero limitadas a: Fr nas 1, 2 e 3
regies e a 2 X Fr nas demais regies.

5.5.4. A valorizao obtida pela frmula, dependendo das regies definidas
no item 5.3.1., ser limitada aos seguintes percentuais:
para as 1, 2 e 3 regies = 10%
para a 4 regio = 15%
para as 5 e 6 regies = 25%

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5.5.5. A rea de influncia do fator valorizvel corresponder quela dada
pela expresso Fp X Pe, dependendo das regies definidas no item 5.3.1.,
dentro dos seguintes limites:
Fp Fr e Pe Pmi, para as 1, 2 e 3 regies;
Fp Fr e Pe Pma, para a 4 regio;
Fp 2Fr e Pe Pma, para as 5 e 6 regies.

5.5.6. O coeficiente de valorizao pela esquina ou frentes mltiplas deve
ser aplicada somente sobre a rea de influncia relativa frente principal.

5.5.7. O fator no se aplica no caso de logradouros ainda no implantados,
mesmo que legalizados.

5.5.8. O fator no se aplica no caso de vielas e vilas residenciais.

5.6. As frentes de referncia, profundidades mximas e mnimas,
coeficientes de regies e limites para a valorizao esto resumidos no
quadro a seguir:

REGIO
FRENTE DE PROFUNDIDADE (m) COEFICIENTE COEFICIENTE MAX.
REFERNCIA (Fr) (Pmi) (Pma) REGIO (Cr) VALORIZAO (Ce )
1 16,00m 30 60 1 1,10
2 10,00m 25 40 1 1,10
3 5,00m 15 30 1 1,10
4 16,00m 25 60 2 1,15
5 10,00m 20 40 3 1,25
6 10,00m 25 60 3 1,25

5.7. Topografia

5.7.1. A influncia do aclive ou declive do terreno avaliando implica na
adoo dos seguintes fatores:


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Terreno Fator
Plano ou aclive at 5% 1,00
Aclive de 5% at 10% Declive de at 5% 0,95
Aclive de 10% at 20% Declive de 5% at 10% 0,90
Aclive acima de 20% 0,85
Declive de 10% at 20% 0,80

Declive maior de 20% 0,70

5.7.2. A influncia do nvel do terreno em relao ao nvel da rua implica
na adoo dos seguintes fatores:
Abaixo do nvel da rua at 1,00m 0,90
Abaixo do nvel da rua de 1,00m at 2,50m 0,80
Abaixo do nvel da rua de 2,%0m at 4,00m 0,70
Acima do nvel da rua at 1,00m 1,00
Acima do nvel da rua de 1,00m at 2,50m 0,90
Acima do nvel da rua de 2,50m at 4,00m 0,80

5.7.3. Os fatores declividade e desnvel no so acumulveis, prevalecendo
na dupla ocorrncia, o mais agravante.

5.8. Consistncia do Solo

A consistncia do solo, no valor do terreno, poder ser corrigida aplicando-
se os seguintes fatores corretivos:
Terreno seco = 1,00
Terreno permanentemente alagado = 0,60
Terreno brejoso = 0,50
Obs.: para solos alagadios (sujeito a inundaes/enchentes). Verificar o
item 8.3.

5.9. Favela
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Considera-se favela o agrupamento de moradias populares irregulares em
reas invadidas, com ou sem adequada infraestrutura urbana, ausentes os
pr-requisitos de uso, ocupao e parcelamento de solo.

5.9.1. Cada favela possui contexto e caractersticas prprias e peculiares,
de modo que o caso em estudo deve ser analisado luz da compreenso da
sua influncia na formao de valor para a rea a qual est inserida bem
como para as reas limtrofes/lindeiras e circunvizinhas, assim agrupadas:
Terreno ocupado por favela;
Terreno limtrofe favela;
Terreno circunvizinho favela.

Pargrafo nico: o valor a ser atribudo para imvel que esteja sob a
influncia direta ou indireta de favela, conforme a classificao
apresentada acima consequncia da qualidade da pesquisa de elementos
comparativos efetuada na localidade, devendo ser demonstrada a curva de
influncia da presena da favela em funo da distncia do imvel
mesma.

5.9.1.1. No caso de terreno ocupado por favela, em que a ocupao se
limita ao imvel avaliado, estado o seu entorno livre e desimpedido desta
ocupao irregular, o valor de mercado deste terreno, considerando-o sem
invaso, dever ser depreciado em no mnimo 50% (cinquenta por cento).

5.9.1.2. No caso de terreno ocupado por favela, em que a ocupao se
estenda a outros imveis circunvizinhos, ou seja, o seu entorno tambm
est ocupado, o valor de mercado deste terreno, considerando-o sem
invaso, dever ser depreciado em no mnimo 80% (oitenta por cento).

5.9.1.3. Na impossibilidade da adoo da curva de influncia citada no
pargrafo nico acima, tendo em vista a inexistncia ou insuficincia de
dados de mercado, o avaliador dever adotar o fator depreciativo, em
funo da caracterizao da ocupao do imvel avaliado:

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para imveis limtrofes favela caracterizada no item 5.9.1.1.,
aplica-se o fator depreciativo igual a 0,6667, ou seja, pratica-se
reduo de 1/3 em relao ao valor pleno;
para imveis limtrofes favela caracterizada no item 5.9.1.2.,
aplica-se o fator depreciativo igual a 0,3333, ou seja, pratica-se
reduo de 2/3 em relao ao valor pleno;

5.9.1.4. No caso de terrenos circunvizinhos favela, a faixa circunvizinha
dever ser igual a 200,00m (duzentos metros), contados a partir da divisa
do terreno limtrofe. Para os imveis inseridos nesta faixa, dever ser
aplicado um fator depreciativo linear, iniciando-se o ndice indicado abaixo
e finalizando-se com o fator igual a 1,0000:
inicialmente igual a 0,6667, para circunvizinhana de favela
caracterizada no item 5.9.1.1..
inicialmente igual a 0,3333, para circunvizinhana de favela
caracterizada no item 5.9.1.2..

5.10. Terreno Encravado

5.10.1. Terreno originalmente encravado ser avaliado considerando-se o
valor unitrio mdio como equivalente a 50% do valor unitrio do
logradouro para o qual tenha acesso por servido de passagem, a menos
que condies especiais justifiquem adoo de parmetro diferente.

Pargrafo nico: por no possuir frente prpria para a via pblica, mas
somente acesso indireto - servido de passagem precria ou definitiva - no
devem ser aplicados os fatores de frente, profundidade ou esquina na
determinao do valor final.

5.11. Lote de Fundo

5.11.1. Lote de fundo dever ser avaliado atravs do Mtodo Comparativo
Direto e os fatores de profundidade e frente devero ser calculados
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mediante os critrios especificados respectivamente nos itens 5.3 e 5.4
destas Normas, onde:
a profundidade equivalente ser calculada atravs da diviso da rea
total do terreno pela projeo da largura do corredor de acesso;
a testada a ser considerada a correspondente projeo da largura
do corredor de acesso.

5.12. Lote Interno

5.12.1. No lote interno de vilas ou ruas particulares, o valor unitrio
especfico para o local ser atribudo por pesquisa de valor, elaborada com
considerao das caractersticas valorizveis/desvalorizveis do mesmo.

5.12.2. Na impossibilidade de realizao da pesquisa, conforme o subitem
anterior, o avaliador dever justificar os fatores corretivos de
homogeneizao que adotar.

5.13. Desapropriao Parcial de Terreno

Nota: Antes de efetuar os clculos de parametrizao do lote a ser avaliado,
o profissional dever se informar do valor do m lanado pela Prefeitura
Municipal de So Sebastio para fins de lanamento do Imposto Predial e
Territorial Urbano (IPTU) no ano em curso e independentemente do mtodo
de avaliao adotado, aps o devido tratamento pelos fatores
correspondentes, caso resulte em valor inferior ao cobrado do contribuinte,
este valor oficial ser o atribudo como valor final do lote.

5.13.1. Na desapropriao parcial de terreno, o critrio geral a ser aplicado
o do metro quadrado mdio do lote primitivo.

5.13.2. Comprovadas desapropriaes do terreno remanescente, estas
devero ser calculadas atravs do critrio antes/depois.

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5.13.3. Remanescente non aedificandi, conforme legislao pertinente ou
por perda de acesso (expressa na planta da lei), ser mencionado no laudo
e avaliado na sua totalidade.

5.13.4. Sendo o remanescente inaproveitvel e, havendo expressado
interesse do expropriado em permanecer com esta rea, a indenizao ser
calculada pelo valor do metro quadrado mdio do lote primitivo, sendo
vedado a aplicao do mtodo antes/depois.

5.14. Meio Ambiente

Os imveis que possuam restries ao uso e ocupao do solo em funo
de questes ambientais advindas do Cdigo Florestal tais como as reas de
Preservao Permanente (APP), reas de Proteo Ambiental (APA), ao
zoneamento do municpio de So Sebastio e Lei Municipal n 225/78
referente ao Uso e Ocupao do Solo e em especial ao Decreto n
49.215/04 Zoneamento Ecolgico Econmico do Setor Litoral Norte,
devero obedecer s recomendaes abaixo.

Devero ainda ser observados os parmetros dispostos nas Resolues
CONAMA n 302 e n303, datadas de 20 de maro de 2002.

A determinao do valor do lote com restrio ambiental dever partir da
anlise do impacto que tal restrio, em razo de suas dimenses,
caractersticas e localizao, considerando o potencial construtivo til do
lote a partir da hiptese inicial de inexistncia da restrio.

5.14.1. Para lotes sujeitos rea ambiental restritiva, o avaliador dever
calcular, conforme legislao especfica vigente, o potencial construtivo til
P1 da rea gravada, desconsiderando-se o gravame, e ainda o potencial
construtivo til P2, o qual se refere ao potencial que pode ser transferido
para a rea sem o gravame (At2).

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5.14.2. Os lotes com rea ambiental restritiva, devero ser avaliados
utilizando-se o conceito de rea equivalente, calculada conforme abaixo:
se 0,80 X (P2/P1) > 0,10 Aeq = At2 + 0,80 X (P2/P1) X Ag
se 0,80 X (P2/P1) 0,10 Aeq = At2 + 0,10 X Ag
Aeq: rea equivalente do lote, considerando a restrio ambiental.
At2: rea do lote, desconsiderando a rea com restrio ambiental.
Ag: rea com restrio ambiental.
P1: Potencial construtivo til da Ag desconsiderando a restrio ambiental.
P2: Potencial construtivo til da Ag que pode ser transferido para o lote.
Pargrafo nico: o avaliador dever utilizar a rea equivalente (Aeq), para
proceder a avaliao do lote sujeito restrio ambiental, considerando o
valor unitrio de terreno da regio e as recomendaes destas Normas, em
especial, o Captulo 5 - Avaliao de Lotes Urbanos.



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6. AVALIAO DE REAS ESPECIAIS

Este captulo estabelece metodologias e parmetros para avaliao de reas
de maior porte, aqui denominadas reas especiais, cujo aproveitamento
eficiente possa ser de natureza residencial, comercial ou industrial.

certo que tal classificao - reas especiais - no se faz pelo tamanho
da rea, mas pela desproporcionalidade observada entre ela e o contexto ao
qual est inserida, notadamente em relao ao padro predominante na
mesma regio geoeconmica.

6.1. CONCEITUAO E TERMINOLOGIA (REA ESPECIAIS)

As reas especiais, dependendo da regio geoeconmica onde se
encontram inseridas tm entre suas principais destinaes:
Parcelamento
Empreendimento
Industrial
Incorporao condominial

6.1.1. rea para parcelamento
Terrenos situados em zona urbana ou de expanso urbana, cujo
aproveitamento eficiente dependa de parcelamento do solo (loteamento,
desmembramento ou desdobro), desde que atendidos os aspectos legais e
mercadolgicos.

6.1.2. reas de empreendimentos
Terrenos situados em zona ou expanso urbana cuja vocao indicada pela
ocupao do entorno, seja para a implantao de empreendimentos
comerciais, tais como: shopping centers, hotis, hipermercados, lojas de
porte, etc.

6.1.3. reas industriais
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reas localizadas em zona de destinao predominantemente industrial, j
devidamente urbanizadas, cujas dimenses, caractersticas fsicas e de
acesso, permitam viabilizar esse uso. Incluem-se tambm neste tpico
utilizaes correlacionadas, tais como armazenagem, logstica,
manuteno, etc.

6.1.4. reas de incorporaes condominiais
reas situadas em regio onde exista concentrao de empreendimentos de
porte, e na qual a procura de terrenos tende ao agrupamento de lotes para
novas incorporaes. Devem ser consideradas alm da vocao da regio
para novas incorporaes, as restries e especificidades de sua destinao
legal.

Pargrafo nico: referidas reas podero advir tambm do
desmembramento de glebas, visando, de forma geral, incorporaes
condominiais: residenciais ou comerciais.

6.2. Mtodos de Avaliao (reas Especiais)
As avaliaes de imveis classificados como reas especiais devero ser
feitas preferencialmente pelo Mtodo Comparativo Direto. Na
impossibilidade da aplicao deste mtodo, ser utilizado o Mtodo
Involutivo.

6.2.1. Mtodo Comparativo Direto aquele em que o valor do imvel
obtido por meio da comparao de dados de mercado relativos a outros
imveis de caractersticas semelhantes. As discrepncias observadas nas
caractersticas dos imveis devero ser ponderadas atravs de fatores de
homogeneizao.

6.2.2. Mtodo Involutivo aquele baseado em estudo de viabilidade
tcnico/econmica para aproveitamento eficiente (aquele recomendvel
para o local, observada a tendncia de uso circunvizinho e permitidos pelas
legislaes pertinentes), mediante hipottico modelo imobilirio compatvel
com as caractersticas do imvel e com as condies do mercado.
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Paragrafo nico: para a utilizao de algoritmos especficos, sob a
denominao de mtodos, advindos do conceito original do Mtodo
Involutivo, detalhado no item 6.2.2., devero ser obedecidas todas as
determinaes contidas nestas Normas, em especial aquelas deste captulo.

6.3. Procedimento Avaliatrio (reas Especiais)

6.3.1. Fundamentao
Para o caso da aplicao do Mtodo Comparativo Direto para avaliao de
reas especiais, devero ser seguidas as recomendaes j descritas nestas
Normas, nos itens 4.1.2. e 4.1.3., para a determinao do grau de
fundamentao e do grau de preciso de avaliao.

6.3.1.2. Grau de Fundamentao (Mtodo Involutivo)
Considerando os graus de fundamentao da Norma NBR-14.653/2 da
ABNT e as premissas adotadas pela Comisso de Peritos, j expostas no
item 4.1. Fundamentao destas Normas, o avaliador dever no mnimo
atender aos itens do quadro a seguir:
ITEM DESCRIO REQUISITO
1.
Nvel de detalhamento do Aproveitamento, ocupao e
projeto hipottico usos presumidos
2.
Preo de venda das unidades do Fundamentao prevista no
projeto hipottico Mtodo Comparativo
3.
Estimativa de custos para Custo unitrio bsico referencial de
integral implantao mercado com BDI arbitrado
4. Prazos Arbitrados
5. Taxas Justificadas
6. Modelo Dinmico com fluxo de caixa
7.
Anlise setorial e
Conforme pesquisa
diagnstico de mercado
8. Cenrios 1
9.
Anlises de sensibilidade
Sem simulao
do modelo
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Pargrafo nico: O trabalho avaliatrio ser desenvolvido atravs da
metodologia retro determinada, apresentando todos os conceitos e
parmetros aplicados de maneira objetiva, com memria de clculo e
passveis de conferncia, sendo obrigatria a apresentao, de forma clara
e detalhada, do fluxo de caixa descontado do empreendimento adotado.

6.4. Pressupostos
As seguintes condies devem ser observadas e preceder o processo
avaliatrio:
Caracterizao do objetivo da avaliao para permitir ao avaliador a
identificao das circunstncias que possam influir no valor do imvel;
Individualizao do objeto da avaliao, obtida a partir de plantas,
memoriais descritivos e documentos detalhados englobando o imvel;
Complementao das informaes necessrias ao desenvolvimento da
tarefa avaliatria que possam ser consideradas fatores valorizveis ou
desvalorizveis.

Cabe ao avaliador, ao iniciar o procedimento de avaliao, solicitar o
fornecimento da documentao relativa ao bem, necessria realizao do
trabalho, e tomar conhecimento das informaes contidas na
documentao disponvel.

Na impossibilidade de ter acesso documentao necessria, o avaliador
dever decidir se possvel elaborar a avaliao. Em caso positivo, dever
explicitar os pressupostos assumidos e as eventuais ressalvas relativas
insuficincia ou incoerncia de informaes.

6.5. A Pesquisa de Valores (Mtodo Involutivo)
A pesquisa de valores para a determinao do valor unitrio das unidades
do projeto hipottico a ser utilizado na aplicao do Mtodo Involutivo, deve
ser desenvolvida considerando as caractersticas das unidades do projeto
hipottico adotado, a disponibilidade de recursos, relatrios, informaes,
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pesquisas anteriores, plantas, documentos e prazo de execuo dos
servios.

6.6. Tratamento da Pesquisa de Valores (Mtodo Involutivo)
No tratamento da pesquisa de valores, referente ao empreendimento
hipottico para utilizao no Mtodo Involutivo, devero ser obedecidas as
recomendaes expressas nos itens 4.4. e 4.5., destas Normas.

6.7. Avaliao (reas Especiais)

Nota: Os valores unitrios apresentados no Anexo III tratam de valores
paradigmas para lotes conforme as dimenses indicadas na prpria tabela,
devendo haver homogeneizao em glebas conforme os seguintes critrios:
rea 2.000,00m - valor unitrio indicado na tabela.
rea 2.000,00m entre 20.000,00m aplicar a frmula Abunahman.
rea superior a 20.000,00m pela sensibilidade do avaliador
observando-se as recomendaes descritas neste relatrio.

6.7.1. Mtodo Comparativo Direto (reas Especiais)
Viabilizada a pesquisa de valores unitrios, atendidas as disposies
anteriores destas Normas, a avaliao dever ser feita atravs da seguinte
frmula:

Vt = At x Vu
Onde:
Vt valor total do terreno avaliando.
At rea total do terreno avaliando.
Vu valor unitrio do terreno (resultante da pesquisa homogeneizada).

Pargrafo nico: Devero ser considerados os fatores referentes ao nvel em
relao via pblica, topografia, consistncia do solo e rea sujeitas a
inundao. A existncia de crregos, favelas ou outros fatores que
influenciem no valor do imvel devero ser documentados e a sua
utilizao justificada pelo avaliador.
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6.7.2. Mtodo Involutivo (reas Especiais)
Na impossibilidade de utilizao da metodologia apontada no item 6.6.1.,
a avaliao da rea especial dever ser feita utilizando-se o Mtodo
Involutivo.

Neste caso, o avaliador dever proceder a investigao do comportamento
do mercado na regio geoeconmica onde o imvel avaliado est inserido,
coletando dados mercadolgicos que caracterizem os tipos de ocupao
existente, indicando qual a predominante; indicadas tais ocupaes,
assim como a preponderante, o avaliador dever definir o modelo
imobilirio hipottico adotado para a aplicao do Mtodo Involutivo,
considerando aspectos de mercado e as legislaes vigentes.

Para o emprego do Mtodo Involutivo devero ser consideradas as
seguintes diretrizes, obedecidas s faixas especificadas para cada uma,
necessrias viabilizao do fluxo de caixa descontado. A utilizao de
valores fora das faixas especificadas dever ser justificada pelo avaliador de
forma clara e fundamentada.

6.7.2.1. Valor Realizvel (Vre)
Valor realizvel o montante total esperado pelas vendas das unidades
(lotes, unidades, salas comerciais, etc.) geradas pelo modelo imobilirio
hipottico estabelecido.

6.7.2.2. Distribuio das Vendas (Dv)

Distribuio das vendas a caracterizao do comportamento previsto de
comercializao das unidades hipotticas, em um pr-determinado perodo
de tempo, expresso em nmero de meses.

A distribuio das vendas vincula-se ao ritmo de alienao das unidades,
expresso em Vendas Sobre Oferta (Vso), que o percentual do estoque
vendido em cada um dos meses considerados no modelo, apurado no
mercado imobilirio.
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6.7.2.3. Margem Bruta do Empreendedor (Mb)
Margem bruta do empreendedor o percentual adotado em relao ao valor
realizvel, capaz de representar o montante bruto que se espera como
resultado da ao empreendedora.
faixa recomendada: de 20% a 50% do Valor Realizvel (Vre)

6.7.2.4. Implantao do Modelo Imobilirio (Imi)
Implantao do modelo imobilirio a representao das etapas
necessrias expressa na forma de cronograma fsico-financeiro,
representativo de todos os custos, despesas previstas e prazos de execuo.

6.7.2.5. Verbas de Comercializao (Vc)
Verbas de Comercializao so aquelas pertinentes corretagem,
publicidade e divulgao, entre outras congneres.
faixa recomendada: de 6% a 10% do Valor Realizvel (Vre)

6.7.2.6. Verbas Administrativas (Va)
Verbas administrativas so aquelas pertinentes aos projetos, licenas,
impostos, taxas, emolumentos e providncias burocrticas.
faixa recomendada: de 8% a 12% do Valor de Aquisio do Terreno (Vt)

6.7.2.7. Valor de Aquisio do Terreno (Vt)
Valor de Aquisio do Terreno o montante que se procura, representativo
do valor de mercado para a rea especial, dentro do modelo e diretrizes
estabelecidos.

6.7.2.8. Taxa Mnima de Atratividade (Tm)
A taxa mnima de atratividade aquela a ser considerada para trazer os
valores do fluxo de caixa a valores presentes. Corresponde remunerao
paga pelas instituies financeiras de renome para aplicaes de baixo
risco, descontada a expectativa inflacionria. Desta forma, a taxa mnima
de atratividade a remunerao efetiva que o empreendedor obteria caso
investisse seus recursos nessas aplicaes.

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6.7.2.9. Verbas Definidas e Incgnitas
Assim que o planejamento completo, expresso em fluxo de caixa
descontado, tratar todas as parcelas correspondentes s diretrizes
estabelecidas em valor presente, identificando-as ainda como verbas
definidas (Vre, Imi, Vc e Va) e verba incgnita (VI).

O saldo total do fluxo de caixa deve ser nulo, calculando-se assim a verba
incgnita, ou seja, o valor do terreno. Portanto:

(valores definidos) + (valores incgnitos) = 0

6.8. Desapropriaes Temporrias
Dever ser avaliada a parcela do imvel ocupada recomendando-se a taxa
de rendimento de 10% (dez por cento) ao ano.

7. AVALIAO DE SERVIDES

Definies

Servido: encargo especfico que se impe a uma propriedade em proveito
de outrem, podendo ser de natureza pblica ou privada.

rea de Servido: parte do imvel serviente diretamente atingida pela
servido.

rea Remanescente da Servido: parcela da rea original que no
atingida pela faixa da servido. Podem ocorrer casos, os quais devido ao
posicionamento da faixa existam duas ou mais parcelas de reas
remanescentes da servido.

Imvel Serviente: imvel que sofre restrio imposta por servido.

Percentual de Comprometimento de rea: relao entre a rea objeto de
gravame e a rea total do imvel.

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Percentual de Comprometimento de Valor: relao entre o valor da rea
atingida por um gravame, antes e depois da sua instituio.

7.1. Classificaes das Servides
As servides, do ponto de vista avaliatrio, devem ser classificadas de
acordo com os seguintes critrios:
Finalidade
Interferncia
Posicionamento
Durao

7.1.1. Quanto finalidade: as servides devem ser classificadas de acordo
com sua destinao, entre outras:
Passagem de pedestre
Passagem de veculos
Passagem de linhas de transmisso (energia e telefonia)
Passagem de tubulaes (gua potvel)
Passagem de tubulaes (guas pluviais)
Passagem de tubulaes (esgoto)
Passagem de tubulaes (gasoduto)
Passagem de tubulaes (oleoduto)

7.1.2. Quanto interferncia: as servides devem ser classificadas de
acordo com a interferncia, nos seguintes tpicos:
Aparente: o resultado da interferncia visvel, ou seja, superficial ou
areo.
No aparente: resultado da interferncia no visvel, ou seja, subterrneo.

Pargrafo nico: a ocorrncia das duas situaes na mesma rea
servienda, em relao mesma obra pblica, o avaliador dever descrever
de forma detalhada as interferncias.

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7.1.3. Quanto ao posicionamento: a rea servienda deve ser identificada de
acordo com a sua posio em relao rea original, sendo:
Longitudinal limtrofe
Longitudinal interno
Transversal limtrofe
Transversal interno
Oblquo

Croqui ilustrativo do posicionamento das servides:



7.1.4. Quanto durao: a rea servienda deve ser classificada conforme o
tempo de durao, podendo ser:
Perptua
Temporria

7.2. Estudo das reas
O avaliador dever proceder ao estudo da configurao do terreno,
decorrente da implantao da faixa servienda, identificando as seguintes
parcelas:
rea original (Ao): rea total do terreno.
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rea servienda (As): parte da rea original utilizada para
implantao direta da servido.
reas remanescentes da servido (Ar1, Ar2...Arn): pores da
rea original, no atingidas pela servido que podem sofrer
influncia direta da rea servienda, ocasionando depreciao
mesma.

Portanto, das definies acima resulta:

rea original permetro a-b-c-d-a
rea servienda permetro e-f-g-h-e
rea remanescente 1 permetro a-e-h-b-a
rea remanescente 2 permetro f-d-c-g-f

7.3. Graus de Restrio

Os graus de restrio representam, em funo das caractersticas da faixa
servienda, as depreciaes impostas prpria faixa, assim como os
impactos ocasionados pela mesma nas reas remanescentes da servido.

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35

A classificao das servides definidas no item 7.1., foram analisadas em
funo dos seguintes aspectos, utilizando-se um modelo de notas relativas:

Finalidade: Foram atribudos pesos em funo das caractersticas de sua
destinao, considerando os impactos e incmodos de cada uma, em uma
escala de 1 a 10, sendo o peso 1 aquele de menor relevncia na
formao do valor da indenizao e o peso 10 como contrapartida de
representao de maior relevncia.

Interferncia: Foram atribudos pesos em funo da obra a ser implantada
na servido (aparente ou no aparente), considerando a interveno no
visual e na privacidade do imvel, em uma escala de 1 a 10,
representando a proporcionalidade entre a interferncia aparente e no
aparente.

Posicionamento: no modelo de notas relativas utilizado esta caracterstica
no considerada. Sua influncia restringe-se ao estudo da rea
remanescente da servido.

Em decorrncia das notas relativas do modelo acima explanado e as
devidas ponderaes, determinou-se os seguintes fatores de servido:
FATORES DE SERVIDO
finalidade aparente no aparente
passagem de pedestres 30,00% 28,00%
passagem de veculos 48,00% 41,00%
linhas de transmisso 71,00% 61,00%
oleoduto 90,00% 77,00%
gasoduto 90,00% 77,00%
esgoto 67,00% 57,00%
gua potvel (adutora) 62,00% 53,00%
gua pluvial (galeria) 51,00% 43,00%

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Durao: No modelo de notas relativas utilizado, esta caracterstica no
considerada, pois se trata de uma anlise temporal. Os fatores servido
definidos no quadro de fatores referem-se servido perptua, sendo que a
servido temporria ser tratada adiante.

7.4. Avaliaes de Servides

O clculo do valor indenizatrio dever contemplar a anlise das parcelas
abaixo explicitadas.
7.4.1. Faixa Servienda
A depreciao da faixa servienda dever ser calculada atravs da seguinte
expresso:
Dfs = As X Vum X Fs
Onde:
Dfs Depreciao da faixa servienda
As rea servienda
Vum Valor unitrio mdio da rea original
Fs Fator de servido (tabela captulo 5.)

Obs.: Vum dever ser calculado de acordo com as recomendaes destas
Normas

7.4.1.1. Depreciao das reas Remanescentes (forma e dimenses)

O avaliador dever, caso a caso, proceder ao estudo das consequncias
geradas pela alterao de forma e dimenses ocasionadas na rea original
pela implantao da faixa servienda. Este estudo, que dever analisar a
rea original antes e depois da implantao da servido, dever caso
existam, calcular as perdas geradas por estas consequncias, considerando
as vocaes da rea geoeconmica na qual est inserida a rea original. De
modo fundamentado, com memria de clculo detalhada e apresentada
como parcela parte.

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7.4.1.2. Depreciao das reas Remanescentes (impactos da faixa da
servienda)
O avaliador dever, caso a caso, proceder ao estudo do impacto dos graus
de restrio da faixa servienda que so impostos indiretamente as reas
remanescentes da mesma. Tal estudo tem como funo primordial analisar
se a implantao da faixa de servido causa perdas tambm rea original,
devendo esta perda ser calcada de modo fundamentado, com memria de
clculo detalhada e apresentada como parcela parte.

7.5. Benfeitorias e Construes
As benfeitorias e construes existentes na faixa servienda que sero
demolidas e no reconstrudas, devero ser calculadas de acordo com o
estudo Edificaes - Valores de Venda - CAJUFA, vigente.

7.6. Valor de Indenizao
O valor da indenizao dever ser a soma das seguintes parcelas,
determinadas separadamente, de acordo com os itens, as quais devero ser
discriminadas conforme frmula abaixo:
VI = Dfs + Drfd + Drifs + Vb
Onde:
VI Valor total da indenizao.
Dfs Depreciao da faixa servienda.
Drfd Depreciao das reas remanescentes (forma e dimenso).
Drifs Depreciao das reas remanescentes (impactos da faixa
servienda).
Vb Valor das benfeitorias.

7.7. Consideraes Finais (Servides)

7.7.1. Deve-se ressaltar que o avaliador dever ficar atento proporo da
perda com relao ao valor total da rea original, ressaltando que o valor
total calculado como indenizao jamais poder superar o valor da rea
original. Quando isso ocorrer, o profissional dever fornecer ao Magistrado,
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de modo claro, objetivo e fundamentado, os motivos que recomendam a
alterao da implantao da servido para a desapropriao.

7.7.2. Para faixas de servido referentes s linhas de transmisso (rea de
fixao das torres), tubulaes (rea dos poos de visita ou rea para
vlvula de controle) e outras, para a depreciao da faixa servienda
referente esta rea especfica dever ser utilizado fator de servido igual a
100,00%.
7.7.3. Para as servides temporrias dever ser calculado o valor locativo
mensal da faixa servienda. Para esses casos, dever ser calculado parte o
valor necessrio para a recomposio da rea e suas benfeitorias
condio original.

7.7.4. No caso de implantao de servido sobre faixa de servido j
existente, o avaliador dever comparar a indenizao da faixa de servido
j existente com a indenizao da servido que est sendo implantada; se
houver diferena a maior, este valor ser a indenizao referente nova
servido.

8. BENFEITORIAS

8.1. As edificaes devero ser avaliadas pelo Mtodo Comparativo de
dados de mercado. Na impossibilidade da aplicao desta metodologia, os
clculos devero obedecer aos critrios e procedimentos preconizados pelo
estudo Edificaes - Valores de Venda 2002, elaborado pela Comisso de
Peritos nomeada pela Portaria CAJUFA n01/99, ou suas atualizaes.

8.2. Os unitrios das edificaes, decorrentes do estudo Edificaes-
Valores de Venda 2002 incluem as benfeitorias acessrios externas de
valores e dimenses adequadas classificao do corpo principal, tais
como muros, pisos, jardins, entradas de fora, luz, gua, telefone, gs
encanado, entre outros.

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8.3. No devero ser indenizadas reas cobertas por marquises ou beirais.
Aquelas que representem funcionalidade e expressem valor representativo,
devero ser avaliados parte, justificando-se o procedimento.

9. AVALIAO DE UNIDADES EM CONDOMNIOS E ESCRITRIOS

9.1. A avaliao de unidades condominiais dever ser feita
preferencialmente pelo Mtodo Comparativo Direto.

9.1.1. Havendo disponibilidade mnima de 3 (trs) elementos comparativos
diretos no mesmo edifcio da unidade avaliada, consideram-se atendidas as
necessidades bsicas para avaliao do imvel.

9.2. Sero admitidas, no caso de uso do Mtodo Comparativo, para a
homogeneizao de valores, as seguintes influncias na formao do valor
do metro quadrado mdio do imvel: condio de oferta; localizao do
imvel; padro construtivo; obsoletismo e estado de conservao.

9.3. Recomenda-se que a pesquisa de mercado seja homogeneizada em
relao rea til da unidade condominial.

9.4. Elementos pesquisados que manifestem discrepncia de rea superior
s do intervalo 0,5 2,0 em relao rea til do imvel avaliando no
podero ser utilizados na homogeneizao de valores.

9.5. Na impossibilidade de aplicao do Mtodo Comparativo, a avaliao
das unidades condominiais poder ser feita mediante aplicao do Mtodo
da Composio, respeitadas a frao ideal de terreno envolvida e obedecido
o estudo Valores Edificaes de Vendas 2002, publicado pelo CAJUFA.

9.6. As vagas de garagem coletivas (subsolos/trrea sob pilotis) sero
avaliadas razo de 50% do unitrio da edificao a que se referem.



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10. ANLISE REGISTRARIA

10.1. O trabalho pericial dever conter anlises para definir o registro
imobilirio (matrcula ou transcrio) que abrange o imvel, o titular de
domnio e eventuais nus, conforme itens a seguir.

10.1.1. A identificao do registro do imvel dever ser feita com base na
documentao oficial arquivada no Registro de Imveis, tais como: projeto
de loteamento, plantas de diviso ou desdobros, ressalvado o disposto no
item 4.2. destas Normas.

10.1.2. Os documentos no oficiais porventura arquivados no Registro
Imobilirio podem, tambm, ser utilizados para identificar o registro do
imvel, desde que comprovada a correspondncia entre os documentos no
oficiais e a situao registrria.

10.1.3. Os dados cadastrais e as plantas do cadastro imobilirio municipal,
especialmente a planta da quadra fiscal, no so suficientes para
identificar registros, mas podem ser utilizados como informao auxiliar
das pesquisas registrrias.

10.1.4. Identificado o registro que atinge o imvel devem ser feitas
comparaes de dimenses entre a situao registraria constante na
matrcula ou transcrio, e a situao ftica, caracterizada na planta que
institui a ao.

Pargrafo nico: as divergncias porventura existentes entre as situaes
registrria e ftica devero ser analisadas e apresentadas criteriosamente.

Nota: Considerando que muitos registros possuem descries muito
antigas, est sendo estabelecido que nos eventuais casos com utilizao de
medidas em braas, dever ser adotada a converso equivalente a 2,20m
(dois metros e vinte centmetros).


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11. CASOS ESPECIAIS

11.1. Lote Social

Terreno individualizado legalmente, com dimenses inferiores s mnimas
fixadas na Lei n 6.766/79 e, por extenso, na Lei de Uso e Ocupao do
Solo do Municpio de So Sebastio e da Lei Municipal n 110/2010
Programa de Regularizao das Zonas Especiais de Interesse Social -
decorrentes de legislao social (urbanizao especfica/ interesse social),
compatvel com a ocupao padro que se observa no entorno.

11.1.1. A metodologia aplicvel obteno do valor do imvel (terreno +
edificaes) a comparativa direta de dados de mercado, mediante
pesquisa estabelecida a partir do valor do metro quadrado mdio de rea
construda til do imvel, aplicado os seguintes fatores de homogeneizao:
fator oferta, fator padro construtivo e fator transposio.

11.1.2. Na impossibilidade da utilizao da metodologia acima, a avaliao
ser realizada pelo Mtodo da Composio, sendo que os dados
comparativos devero situar-se na mesma regio, com dimenses
assemelhadas ao avaliando, sem influncia dos fatores corretivos de frente
e profundidade.

11.2. Lote Atpico

Terreno individualizado legalmente, com dimenses significativamente
inferiores ao padro do entorno, at mesmo inferiores s mnimas exigidas
ordinariamente, decorrente de desapropriao parcial ou de usucapio.

11.2.1. A avaliao de lote atpico dever ser feita mediante observao
justificada do contexto imobilirio e geoeconmico da circunvizinhana, a
partir do que podero ser estabelecidos os melhores critrios para coleta de
elementos comparativos e homogeneizao de valores, tendo em vista o
interesse do mercado local pelo espao, a partir de unificao com lotes
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vizinhos, o que se verifica em regies tipicamente de incorporao e de
comrcio expressivo.

11.3. Terreno em regio Sujeita Inundaes /Enchentes

As regies sujeitas inundaes (solo alagadio) so aqueles em que por
insuficincia do sistema de drenagem superficial, ocorrem alagamentos
frequentes durante as estaes de chuvas, impedindo acesso direto aos
imveis, podendo inclusive atingir o interior do terreno.

11.3.1. Para terrenos localizados nestas regies, dever ser procedida
pesquisa somente com elementos provenientes deste mesmo local em que
se encontra o avaliado.

11.3.2. Na impossibilidade em atender o subitem anterior, poder ser
utilizado o ndice 0,50 como fator corretivo de homogeneizao desta
caracterstica.

11.4. Faixa Lindeira a Crrego ou Valo Seco.
(em ambiente urbano consolidado, sem incidncia de APP).

11.4.1. Nos terrenos contguos a crregos ou valos secos, desde que no
aplicveis os fatores corretivos do item 5.8- Consistncia do Solo, deve ser
estabelecida uma depreciao de 20% ao longo de uma faixa paralela aos
mesmos, at 5,00m de largura a contar da margem.

Pargrafo nico: Deve ser observado tambm o previsto na legislao
Federal, Estadual e Municipal.

11.4.2. Parcelas de terrenos encravados por crrego sero depreciadas em
30% a partir da margem do mesmo, no havendo acumulao com o fator
deprecivel estabelecido no item 5.10.1..

11.5. Imvel adaptado (PNE).
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Nas desapropriaes de edificaes com adaptaes aos Portadores de
Necessidades Especiais tais como: corrimos e barras de sustentao,
banheiros, portas e/ou vos maiores entre outros, independentemente do
estado geral de conservao, dever ser adotado o valor de uma execuo
nova para a mesma adaptao.

FONTES DE REFERNCIA:
Critrios, Diretrizes e Parmetros para Avaliaes de Imveis nas
Varas da Fazenda Pblica da Capital (CAJUFA/2.013).
Norma Bsica de Percias em Engenharia do Instituto Brasileiro de
Avaliaes e Percias em Engenharia IBAPE/SP.
NBR 14653 Avaliao de Imveis Urbanos Associao Brasileira
de Normas Tcnicas - ABNT.
Decreto n 49.215/04 Zoneamento Ecolgico-Econmico do Setor
do Litoral Norte.
Plano de Recuperao Socioambiental da Serra do Mar Secretaria
da Habitao/SP.
Resolues n 302 e 303/02 - Conselho Nacional do Meio Ambiente -
CONAMA
Decreto Lei n 5.296/04 Lei de Acessibilidade.
Lei Municipal 225/78 Uso e Ocupao do Solo Prefeitura
Municipal de So Sebastio.

TERMO DE ENCERRAMENTO:

Este relatrio contendo as Normas para elaborao dos laudos de avaliao
dos imveis a serem desapropriados para implantao do trecho Contorno
Sul da Rodovia dos Tamoyos em So Sebastio/SP composto por 44
(quarenta e quatro) folhas impressas e rubricadas de um s lado, exceto a
ltima que vai datada e assinada por todos os membros da Comisso.

Anexos que acompanham estas Normas:

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44

I - Normas Para Laudos Prvios Nas Aes Expropriatrias Nas Varas da
fazenda Pblica da Capital Portaria - CAJUFA N 01/2002.
II - Simbologia Recomendada Para os Laudos.
III - Tabela com os Valores Mdios resultantes das pesquisas nos bairros do
municpio de So Sebastio alcanados pelas desapropriaes necessrias
obra Contorno Sul da Rodovia dos Tamoyos.

So Sebastio, 19 de fevereiro de 2014.

COMISSO DE PERITOS


___________________________________ ___________________________________
Eng Fbio Costa Fernandes Eng Irineu Roberto Tardelli

___________________________________ ___________________________________
Eng Rui das Neves Martins Eng Walter Casal de Rey Jr.


___________________________________
Arqt Wilson Duarte de Almeida

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