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septembre 2014
RAPPORT DE LINSPECTION GENERALE DES FINANCES DE 2013
CONCERNANT LES PROFESSIONS REGLEMENTEES
COMMENTAIRES DE LA CHAMBRE DES NOTAIRES DE PARIS
POUR SA PARTIE RELATIVE AU NOTARIAT
RESUME DU RAPPORT
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Commentaires sur le rapport de lInspection Gnrale des Finances
concernant le Notariat
- RESUME -
Le rapport de lInspection Gnrale des Finances, principalement ax sur les revenus des notaires, ne peut pas tre le support
dune rforme de la profession ;
- parce quil a nglig la prise en compte de la pertinence et de lefficacit de notre systme juridique comme lapport de
lauthenticit la scurit des ventes, et quil mconnat la porte et la nature des relations entre le Notariat et lAutorit
Judiciaire qui le contrle et qui rgule ses effectifs ;
- parce quil a une perception inexacte du niveau et de lvolution des taux de rendement des offices comme des revenus
des notaires, sans intgrer les diffrences qui existent entre le revenu du professionnel et le rsultat de lentreprise ;
- parce quil surestime grandement le lien qui existe entre lvolution des valeurs immobilires et le chiffre daffaires des
notaires alors quil sous-estime dans le mme temps le prix de revient dun acte de vente de logement, et quil fonde son
analyse sur des niveaux de haut de cycle qui ne correspondent pas la situation actuelle ;
- parce quil ne prend en compte que la seule vente de logement dans lactivit notariale et que le seul tarif de cette vente
dans le revenu des notaires. Or le tarif de la profession a t conu dans sa globalit et volue partir dun impratif de
cohrence entre ses diffrentes composantes. Ceci pour compenser des interventions non rentables et des interventions
plus rmunratrices, afin de faciliter laccs au droit et lauthenticit pour le plus grand nombre et sans contribution de
lEtat ;
- parce quil procde une interprtation errone des rgles dorganisation du notariat, des conditions daccs la
profession et de limpact de lacquisition des parts sociales et quil oublie les contraintes et les avantages de notre systme
de garantie collective tout comme celui de la gestion centralise des flux financiers ;
- parce que ses principales propositions aboutiraient une destruction du notariat, et quelles seraient nuisibles pour lgal
accs de nos concitoyens, et surtout des plus modestes, au service public de la vente immobilire, comme lensemble du
service de lauthenticit.
INTRODUCTION
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Commentaires concernant le rapport de lInspection Gnrale des Finances
de 2013 sur les professions rglementes
et plus particulirement sur sa partie concernant le Notariat
INTRODUCTION
Un audit men sans procdure contradictoire :
LInspection Gnrale des Finances (IGF) a t conduite entre 2012 et 2013 analyser le fonctionnement de 37 professions et activits
rglementes qui prsentent chacune des particularits et des complexits, tant en raison de la nature de leur intervention (professions de
sant, financires, techniques, ou juridiques) que des termes de la rglementation dont elles font lobjet, ou encore de leur organisation et de
leur fonctionnement.
La mission de lInspection Gnrale des Finances tait par consquent particulirement dlicate et pouvait difficilement tre mene bien
dans les dlais et le cadre impartis. Cela dautant plus que lvaluation du fonctionnement de chaque profession dbouchait sur des
propositions de modifications parfois fondamentales, avec des mesures spcifiques chacune delles et des dispositions se voulant gnrales
pour lensemble des professions rglementes.
Ce travail a t ralis sans concertation relle avec les professions en cause.
Au moins pour le Notariat, les constatations et propositions du rapport de lInspection Gnrale des Finances nont pas t adresses
pralablement aux reprsentants de la profession afin que ceux-ci puissent apporter des prcisions sur un certain nombre de faits ou de chiffres,
ainsi que des argumentations sur certaines constatations, apprciations ou propositions. Cette absence de procdure contradictoire reflte
dailleurs les limites dune mission qui sest fonde sur des donnes financires partielles, sans connaissance du fonctionnement concret du
Notariat.
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Alors que le rapport de lInspection Gnrale des Finances na t que tardivement obtenu par les professions concernes, longtemps aprs la
diffusion dextraits dans la presse, ces choix mthodologiques amoindrissent largement la fiabilit des constats, remarques ou propositions du
rapport. Une procdure contradictoire mene en amont de la remise et de la diffusion du rapport aurait permis de mieux clairer les
inspecteurs. Et donc lopinion publique qui a t invite prendre connaissance par voie de presse de certains constats cibls du rapport de
lIGF avant mme les reprsentants de la profession.
Une analyse errone de lactivit et du fonctionnement de la profession notariale :
La premire limite constate la lecture du rapport repose sur le champ de lactivit audite par lInspection. Il sagit pour lessentiel de la
vente de logements, comptence emblmatique de la profession notariale, dterminante pour lEtat dans la mesure o elle est double dune
attribution lgale concernant la publicit foncire et la perception dimpts, mais qui est trs loin de rsumer une activit notariale
extrmement diversifie.
Les interventions de la profession en matire de droit de la famille (successions ou donations par exemple), qui comprennent de multiples
contraintes de service public, ont t ngliges. Il en est de mme des interventions en matire dimmobilier professionnel et de financements
structurs, dont limportance dans lactivit des tudes sest pourtant accrue au cours des quinze dernires annes.
Lanalyse de lIGF, y compris dans le secteur du logement, occulte par ailleurs le contenu concret de lactivit des notaires et le service rendu
lEtat, aux entreprises comme la population, en focalisant son attention, comme celle du lecteur, sur la rmunration des notaires, examine
de manire contestable.
Les apprciations, faites de manire quasi permanente lchelon national, auraient pu tre davantage claires par les diversits rgionales
ou sectorielles de cette profession.
Cette analyse aurait d largir son champ dinvestigation ltude des conditions dintervention des partenaires du notariat dans la vente
immobilire, que ce soient les avocats ou les professionnels du logement (agents immobiliers, promoteurs), afin de mieux dfinir et qualifier les
besoins de la population et de lconomie ainsi que le rle du notaire dans ce domaine.
La profession de notaire a t perue sous le seul angle de son activit de praticien du droit. Mais, contrairement la trs grande majorit des
professionnels libraux, le notaire a une triple fonction de professionnel libral, dofficier public et de responsable dentreprise (loffice notarial
emploie en moyenne 10 collaborateurs au niveau national, 20 dans les grandes agglomrations). Cette pluralit de fonctions rend dlicate la
comparaison avec la plupart des autres professions rglementes. La fonction de responsable dentreprise de la trs grande majorit des
notaires est systmatiquement occulte.
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Une mthodologie contestable, des rsultats inexacts et des propositions inacceptables :
Le rapport a t construit partir dindications diverses provenant du Conseil Suprieur du Notariat, ou des autorits de rgulation de la
Profession (Direction gnrale des Finances Publiques du Ministre en charge de lEconomie, Direction des Affaires Civiles et du Sceau du
Ministre de la Justice). Si ces sources ne peuvent tre en elles-mmes contestes, linterprtation qui est faite et la porte mme des donnes
exploites sont parfois contestables. Dautres donnes, internes ou extrieures la profession, ont t ignores alors quelles taient
contradictoires.
Plusieurs erreurs de mthodologie ou de calcul ont t dceles. Elles entachent gravement lexactitude des accusations portes contre une
profession qui semble avoir t stigmatise partir dune analyse trop rapide de ses revenus et de ses cots, sans prise en considration des
contraintes de notre systme juridique et des objectifs defficacit conomique, de scurit juridique ou de service public assigns au Notariat.
La mission de rgulation et de contrle de lautorit judiciaire et de la Chancellerie elle-mme a t critique, sans aucun lment prcis
permettant dtayer des accusations graves.
Les erreurs danalyse concernent les consquences de lactivit immobilire sur le chiffre daffaires et sur les revenus des notaires, les incidences
du tarif, les conditions dinstallation, les obligations des notaires envers leur clientle, et plus fondamentalement encore la fonction mme de
notaire.
Les propositions du rapport, qui rappellent pour lessentiel les prconisations de certaines tudes du Conseil National des Barreaux, apparaissent
par consquent dangereuses et incohrentes, tant pour la clientle que pour lEtat.
Il apparat vident que la description errone de lactivit notariale ralise dans le rapport ne peut servir de fondement une rforme de la
profession.
Le prsent dossier :
- synthtise les principales remarques quappelle le rapport de lInspection Gnrale des Finances ;
- rpond, paragraphe par paragraphe, aux remarques et prconisations de lInspection.
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LANALYSE DU RAPPORT DE LINSPECTION GENERALE DES FINANCES
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LANALYSE DU RAPPORT DE LINSPECTION
Quatre accusations structurent le rapport de lInspection concernant le Notariat :
- les notaires ont excessivement et indment tir parti de la progression de lactivit immobilire et de la hausse des prix ;
- le revenu des notaires progresse trs rapidement et sans contrepartie, en raison dun tarif inadapt ;
- le nombre de notaires a t artificiellement contenu par la profession avec la complicit de la Chancellerie ;
- le monopole des notaires concernant la rdaction de la vente immobilire pourrait tre supprim afin de favoriser la concurrence et
rduire le cot du service la population.
Chacune de ces accusations sera prsente et conteste.
Le sommaire ci-joint prcise lanalyse de la Chambre.
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SOMMAIRE
I Les notaires auraient excessivement et indment tir parti de la progression de lactivit immobilire et de la hausse des prix
a/ Une mauvaise apprciation de limpact de lvolution des valeurs immobilires sur le chiffre daffaires du notariat
b/ Une ptition de principe sur les consquences des gains de productivit des offices
II Le revenu des notaires progresserait trs rapidement et sans contrepartie en raison dun tarif inadapt
a/ Une description errone de la nature, du contenu et du niveau des revenus des notaires
b/ Des extrapolations exagres sur le taux de rentabilit des offices
c/ Une absence danalyse de la composition des revenus des notaires et des conditions de la tarification des services
d/ Loubli du caractre global du tarif
e/ Lvocation inexacte des modifications tarifaires intervenues depuis 1978
f/ Lvaluation errone des consquences dune baisse gnralise du tarif
III Le nombre de notaires aurait t artificiellement contenu par la profession avec la complicit de la Chancellerie
a/ Des effectifs dont la relle progression a t freine depuis 2008 par des facteurs objectifs
b/ Un dcalage incompris entre le nombre de diplms notaires et le nombre de nominations de notaires responsables doffices
c/ Une confusion entre le diplme de notaire et le titre de notaire
d/ Une valuation inexacte de la situation des diplms notaires
e/ Une confusion sur le statut de notaire salari
f/ Une description sans fondement des consquences de la valorisation des offices
g/ Une mise en cause de la rgulation de laccs la profession place sous le contrle de la Chancellerie
IV Le monopole des notaires (concernant la rdaction de vente immobilire) pourrait tre supprim afin de favoriser la concurrence et de
rduire le cot du service la population
a/ Une comparaison inexacte entre lacte authentique et lacte sous seing priv
b/ Une proposition douvrir la rdaction de lacte de la vente immobilire dautres professionnels aux effets dangereux et inflationnistes
Annexe : Les travaux du notaire charg de la vente dun lot de coproprit
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I Les notaires auraient excessivement et indment tir parti de la progression de lactivit immobilire et de la hausse des prix
Largumentation repose sur lcart croissant entre la recette et le prix de revient de la vente immobilire.
Le rapport affirme quau cours des 30 dernires annes, le nombre de transactions immobilires a doubl. Il indique que les prix ont galement
au moins doubl en monnaie constante, suscitant une progression trs forte du produit des ventes. Le tarif aurait attribu aux notaires une partie
excessive de cette rente immobilire en raison de son taux proportionnel au prix des logements, alors que les prix de revient auraient t
comprims par des gains de productivit, lis notamment linformatisation. Les offices quilibreraient leurs charges pour toute vente
suprieure 50 000 euros.
Aucune des affirmations figurant dans ce raisonnement nest exacte.
a/ Une mauvaise apprciation de limpact de lvolution des valeurs immobilires sur le chiffre daffaires du notariat
Si les prix de limmobilier ont beaucoup augment, la dpense immobilire moyenne par transaction na pas progress dans les proportions
signales dans le rapport. Le prix moyen de la vente enregistre chez le notaire est infrieur ce qui est annonc et lvolution de la structure
des ventes na pas t perue. Par exemple, les logements vendus sont aujourdhui en moyenne plus petits quil y a 15 ans, notamment dans les
centres urbains, du fait de la baisse de pouvoir dachat immobilier.
Quant la progression des volumes de transactions, elle est devenue un phnomne ancien. Depuis dix ans, le nombre de mutations
immobilires a stagn en France.
Les choix retenus par la mission, notamment pour ce qui concerne les dates ou les termes de rfrence (1981, anne de crise ; 2011 point
culminant du cycle haussier de limmobilier), expliquent en grande partie cette mauvaise apprciation dun march immobilier qui est
fondamentalement cyclique, alors que les progressions des valeurs sont prsentes comme linaires. Toute lanalyse du rapport repose sur des
valeurs de haut de cycle datant de 2012. Or, les conomistes anticipent pour la plupart une baisse sensible des prix au cours des prochaines
annes, et pour une priode longue.
Les mmes erreurs concernent les charges dexploitation de loffice. La mission fonde son raisonnement sur les cots de ralisation dun acte de
vente partir dun panel trs restreint doffices. Le Conseil Suprieur du Notariat dispose, dans les enqutes nationales rcentes, de rsultats
beaucoup plus probants portant sur un chantillon nettement plus important doffices. Ils tmoignent dun temps pass sensiblement suprieur
pour produire une vente.
Les modifications de lgislation de la fiscalit, du logement et de lurbanisme ont nouveau augment considrablement la charge de travail
dans les tudes depuis quatre ans (anne retenue par lInspection pour dterminer les prix de revient).
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Le rapport na enfin pas pris en compte le fait essentiel que, dans une majorit des cas, la rmunration de lacte de vente dun logement est
partage entre deux notaires (le notaire du vendeur et le notaire de lacqureur) sans supplment de cot pour le client, alors que, dans cette
hypothse, le temps pass lacte sen trouve sensiblement major.
Une tude mene au sein de la Compagnie des Notaires de Paris montre que le point dquilibre de la vente immobilire nest atteint
aujourdhui, en Ile-de-France, quaux alentours de 270 000 euros de prix de vente, alors que la transaction mdiane dans cette rgion atteint
230 000 euros. Ces cots sont suprieurs ceux de la province, o les valeurs des transactions sont toutefois moindres. On se situe donc trs au-
del du cot moyen de 50 000 euros mis en avant dans le rapport.
Au niveau national, les offices ne couvrent pas, par la rmunration que leur apporte le tarif, le prix de revient de la vente dans une majorit
substantielle des dossiers.
b/ Une ptition de principe sur les consquences de leffet des gains de productivit des offices
LInspection se borne invoquer de nombreuses reprises des gains de productivit dans les offices, sans jamais les prciser ni les quantifier. Elle
sarrte pourtant ce postulat pour affirmer que le prix de revient de lacte de vente a baiss.
Or, cest tout le contraire qui sest produit. On citera une donne objective incontournable : le nombre dactes raliss par un notaire est pass
de 811 en 1999 389 en 2013 au sein de la Compagnie des Notaires de Paris. De mme, au cours des 15 dernires annes, nos calculs
dmontrent que le cot de production lacte a progress de 77 % en euros constants. Les mmes volutions ont t observes sur le territoire
national.
Certes, pendant cette priode, un remarquable effort de modernisation a t effectu par la profession, notamment en termes de matrise des
systmes dinformation, au prix dun effort financier considrable. Mais, en sens inverse, depuis vingt ans, les notaires ont pris en charge,
notamment en matire de vente immobilire, des missions supplmentaires consquentes la demande de lEtat (coopration renforce avec
la publicit foncire, calcul et perception des plus-values, protection du consommateur, normes environnementales, service public de
linformation immobilire, coproprit), lesquelles ont considrablement ralenti et complexifi la procdure de vente.
En mme temps, la documentation donne aux parties, les conditions et dlais de traitement des dossiers se sont beaucoup amliors, au
service des acqureurs comme des vendeurs.
Ces facteurs de changement sont constants. La prochaine tape de gnralisation de Tl@ctes, fixe la fin de cette anne 2014 et
conduite en liaison avec la Direction Gnrale des Finances Publiques, constitue une chance majeure de prise en charge dune mission de
tlpublication au service de lEtat. Elle requiert laptitude de tous les offices matriser de nouveaux processus de dmatrialisation.
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Les recettes et les cots de traitement dune vente immobilire sont donc mal estims dans le rapport.
Cest pourtant sur cette accusation de la rente immobilire notariale que se fonde le rapport pour proposer une baisse drastique (20 %) du tarif,
afin de redonner du pouvoir dachat la clientle et notamment aux accdants modestes. Notre analyse dmontre quune telle baisse
rendrait impossible le fonctionnement des offices, en prcipitant une majorit dentre eux dans une situation dficitaire.
Ainsi que la indiqu dans le Nouvel Economiste en juin 2013 Me Jean TARRADE, Prsident du Conseil Suprieur du Notariat, la majeure partie
des ventes de logement est ralise perte pour le notariat. La rduction du tarif de 20 % placerait la plupart des offices en dficit. Sa
libralisation, ou son remplacement par un tarif strictement fond sur le cot de ralisation de lacte, entranerait, comme toute mesure de
vrit des prix , un surcot pour la grande majorit des accdants la proprit, et notamment les plus modestes, ce qui serait linverse de
lobjectif affich dans le rapport.
II Le revenu des notaires progresserait trs rapidement et sans contrepartie en raison dun tarif inadapt
Tout au long du rapport, des accusations sont portes sur le niveau estim anormalement lev des revenus des notaires et du taux de
rentabilit des offices, ainsi que sur leur progression trs rapide du fait de la structure et de lvolution du tarif.
Les affirmations du rapport sont le plus souvent errones, et il en est fait la dmonstration ci-dessous, comme si laudit stait rfugi derrire une
ide reue dans notre pays et comme si les auditeurs, par une mconnaissance de la profession que doublerait une apprciation trop rapide
des missions des notaires, avaient cherch dmontrer une thse prtablie.
a/ Une description errone de la nature, du contenu et du niveau des revenus des notaires
Le rapport semble regretter que les notaires gagnent davantage que les mdecins spcialistes, alors que leurs responsabilits seraient moindres.
Au-del du caractre visiblement dsobligeant de lapprciation porte sur une hirarchie des responsabilits quil est difficile de comparer, on
pourra stonner que 8 000 professionnels libraux notaires, dirigeants dentreprise de plus de 10 salaris en moyenne nationale, soient
compars 60 000 praticiens qui nont pas cette responsabilit de chef dentreprise.
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Cet exemple est illustratif de ce qui nous apparat comme une erreur danalyse constante. A plusieurs reprises, les revenus des notaires sont
compars avec les revenus des salaris en France. Or, ces comparaisons sont inoprantes car elles portent sur des paramtres compltement
diffrents.
Il est symptomatique que, dcomposant le revenu des notaires, les rapporteurs crivent que ce revenu est constitu 90 % de traitements et
de salaires , comme si les notaires taient des agents de la fonction publique.
Le volet entrepreneurial de la fonction des notaires, et des recettes de loffice, est en permanence occult comme si le notaire tait un juriste
isol et comme si loffice notarial nexistait pas. Il nglige lexistence dun risque conomique dans les offices alors que celui-ci est lvidence
prsente ainsi quen tmoignent les checs constats dans les tudes cres et les difficults conomiques brutales de certains offices
auparavant en bonne sant financire.
Lorsque le rapport veut tayer ses accusations par des sondages, il retient des chantillons non reprsentatifs pour conforter sa thse de
dpart :
dans un chantillon dtudes nationales, il retient lassoci qui se retire (celui qui a gnralement le revenu le plus lev), sans
sintresser aux jeunes notaires venant daccder la profession ;
lorsquil choisit un chantillon de deux dpartements, il retient alatoirement celui des Hauts-de-Seine (o le revenu par habitant
comme la valeur de limmobilier sont parmi les plus levs de France) ;
LIGF ne sinterroge pas sur lcart entre ses estimations de revenu et celles de la Direction Gnrale de la Comptitivit de lIndustrie et des
Services (DGCIS) du Ministre de lEconomie, qui sont pourtant infrieures de 30 % ;
Le rapport indique que les revenus des notaires sont relativement homognes, alors que les carts de revenus entre offices sont en ralit
levs ;
Le rapport sest voulu dmonstratif sur lvolution des bnfices du notaire et ses conclusions sont premptoires. Par exemple, le bnfice
moyen par notaire aurait progress de 45 % entre 2009 et 2010. Le problme est que, entre ces deux annes, le nombre de professionnels de
lchantillon ayant donn lieu au calcul est pass de 1 289 402 professionnels (moins de 5 % au total des notaires). Quelle porte, par
consquent, donner une telle volution ? On pourrait additionner les exemples derreurs qui entachent la crdibilit du rapport.
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b/ Des extrapolations exagres sur le taux de rentabilit des offices
Pour lInspection, ce taux a augment de manire linaire au cours des dernires annes pour stablir autour de 35 %, ce qui le situe
actuellement 5 fois le taux de rendement dune entreprise en France.
Il est impossible de comparer avec pertinence le taux de rendement dune entreprise de services impose sur le revenu celui dune entreprise
industrielle relevant de limpt sur les socits, alors que la relation entre la valeur ajoute et le chiffre daffaires nest absolument pas la mme.
Si on compare le rendement de loffice notarial avec celui dentreprises de prestations de services intellectuelles, on atteint un rendement bien
infrieur celui des avocats et des professionnels de sant, puisquil est de 33 % dans le notariat contre respectivement 46 et 48 % (source
DGCIS, observatoire des professions librales). Mais il faut tenir compte, pour tablir une analyse quitable entre ces trois groupes de profession,
de la taille diffrente des structures dexercice, laquelle peut expliquer une partie de lcart de rentabilit entre un office de notaire, une
pharmacie et un cabinet davocat.
Le taux de rendement des offices de notaires na pas significativement progress depuis 30 ans, mme sil a beaucoup vari selon les annes.
c/ Une absence danalyse de la composition des revenus des notaires et des conditions de la tarification des services
Alors que le rapport souhaite confier de fait aux avocats une partie substantielle de lactivit des notaires, il ne sinterroge jamais sur les rsultats
compars des offices de notaires et des cabinets davocats de taille comparable, ni sur les conditions de facturation la clientle des
honoraires des avocats. Il ne cherche pas distinguer selon la nature des activits ou la localisation de loffice. Ce serait pourtant souhaitable,
afin destimer les gains de pouvoir dachat potentiels lis un transfert de responsabilit entre professionnels. Il serait par exemple utile de
comparer le cot horaire de la prestation dun avocat spcialis en droit de la famille ou en droit immobilier avec celui qui rsulterait de
lapplication du tarif du notaire en charge dune vente immobilire, dun contrat de mariage ou de PACS, dune notorit
Le rapport ne sintresse pas aux volutions des marchs du droit, aux fluctuations de la demande des particuliers comme des entreprises, ni
la participation du notariat la scurit publique, la protection du consommateur et au dveloppement de lconomie immobilire.
d/ Labsence de prise en compte des principes et des rgles du tarif des notaires
Le rapport fonde son analyse sur la seule vente de logements. Mais les notaires neffectuent pas seulement des ventes de logements et le tarif
des notaires nest donc pas seulement un tarif de la vente dimmeuble.
Le tarif des notaires est fondamentalement global, le Ministre de la Justice la toujours rappel. Llaboration du tarif dune profession
rglemente a pour objectif la recherche dun quilibre entre diffrents lments qui concourent lquilibre global de celle-ci. Cest dautant
plus vrai pour ce qui concerne un officier public.
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Son activit est rpartie entre des prestations portant sur des oprations dun montant lev et des services que lautorit publique a voulu
facturer un niveau modeste afin de les rendre accessibles tout public. Le tarif participe donc, par sa structure, laccs au droit du plus
grand nombre de justiciables.
Lorsquil sintresse la vente immobilire, le rapport ne traite que de la vente de logement, sans voquer limmobilier professionnel si important
pour notre conomie.
Il nglige que le tarif nest pas strictement proportionnel puisquil est compos dmoluments fixes pour un niveau qui est loin dtre ngligeable.
Par exemple 20 % du montant des recettes tires dune vente immobilire de 250 000 euros constituent des moluments fixes.
Il omet quil existe la fois un seuil au-del duquel lmolument tarif est ngociable par la seule volont des parties et quil existe aussi une
possibilit de toujours rduire son montant avec laccord dune instance professionnelle locale. Sagissant du tarif ngociable au-del de 80 000
euros, il ne sest jamais interrog sur les consquences de cette mesure de libralisation dont il sest content de nier la porte en prtextant le
faible nombre dactes concerns. Or, environ un quart du chiffre daffaires et un tiers du rsultat des offices de la Compagnie de Paris rsultent
dmoluments ngocis, trs souvent avec les avocats. Ce qui montre bien la capacit des notaires, dans un univers concurrentiel, et avec des
clients professionnels trs avertis qui recourent aux appels doffres, faire valoir leur expertise par une rmunration leve, mais fonction des
prestations fournies et de la situation du march.
Sil ne sest pas intress aux possibilits de ngociation du tarif actuel de la vente immobilire, le rapport na pas davantage trait les autres
formes de rmunration des notaires, les honoraires de conseil de larticle 4 et les honoraires dactes de larticle 13 quil a dailleurs
confondus en les nonant.
e/ Lvocation inexacte des modifications tarifaires intervenues depuis 1978
Le rapport fait une fausse analyse des volutions tarifaires qui ont eu lieu depuis 36 ans. Il nhsite pas se contredire lorsquil affirme dans un
titre accrocheur que lvolution des moluments fixes (fonds sur des units de valeur) a globalement suivi linflation pendant la priode
1981-2011, pour noter dans le mme paragraphe que la rmunration des units de valeur (UV) avait connu une faible rosion depuis le dbut
des annes 80. Cette faible rosion a quand mme t de 27 % depuis linstitution des UV en 1978.
Il sest insurg contre les augmentations estimes rgulires et sens unique de certains lments du tarif, ou contre la tarification de la
rmunration de certains actes nouvellement confis aux notaires, sans voquer les dcisions parallles dabaissement du tarif (par exemple en
2006 pour tous les actes de prt qui reprsentent une activit essentielle des notaires), ou la parcimonie avec laquelle le Ministre de la Justice
a rmunr les nouveaux actes (par exemple 30 UV, soit 117 HT pour lintervention essentielle et source de forte responsabilit que constitue le
mandat de protection future).
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f/ Lvaluation errone des consquences dune baisse gnralise du tarif
Pour le rapport, une baisse uniforme de 20 % du tarif maintiendrait aux notaires une rmunration de 141 000 euros par an (on admire la
prcision), ce qui peut effectivement apparatre satisfaisant.
Lanalyse ralise pour les seuls offices de la Compagnie des Notaires de Paris montre malheureusement des rsultats trs diffrents, ce qui est
normal en raison de la survaluation des marges constate ci-dessus, en raison aussi de lhtrognit des revenus des tudes (que
lInspection na jamais voulu prendre en compte).
En 2013, dernier exercice connu, cette dcision aurait plac 1 office sur 2 en dficit et 1 office sur 3 avec une marge infrieure 10 %. Il en serait
de mme au niveau national.
III Le nombre de notaires aurait t artificiellement contenu par la profession avec la complicit de la Chancellerie
LInspection sest interroge sur lvolution des effectifs de la profession, dont elle a constat la stabilit sur longue priode.
Elle a regrett la cration de catgories nouvelles de notaires qui seraient exploites par leurs employeurs et a enfin stigmatis laugmentation
rapide de la valorisation des offices, ce qui rendrait dautant plus dlicate linstallation de nouveaux associs et susciterait une pression la
hausse du tarif.
Ces accusations ne correspondent pas la ralit.
Plus grave encore, lInspection insinue souvent et affirme parfois que cette pratique a bnfici de la complicit active de la Chancellerie.
a/ Des effectifs dont la relle progression a t freine depuis 2008 par des facteurs objectifs
La stabilit sur longue priode des effectifs de notaires est un fait indiscutable. Mais cette stabilit sest nanmoins traduite depuis 10 ans par une
augmentation des effectifs (9 541 au 31 dcembre 2013 contre 8 299 au 31 dcembre 2005). Cette augmentation est plus leve dans les
compagnies urbaines (+ 50 % de notaires Paris depuis 10 ans). Il faut en contrepartie constater que le nombre doffices sest rduit en milieu
rural, dans plusieurs secteurs difficiles o la population est en dclin et o les offices nont plus rellement de matire traiter. Encore le notariat
sest-il bien comport en termes de maillage territorial, si on compare la prsence des offices en milieu rural celle des autres services publics.
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Si les mouvements de nominations sont nombreux, ils nont pas rpondu totalement aux attentes de la Chancellerie et de la profession, et
lobjectif dune progression fixe en 2008 de 20 % na pas t atteint ce jour. Mais des facteurs externes incontournables expliquent ce
dcalage, aux niveaux conomique et politique :
lirruption brutale dune crise trs violente en 2008-2009 qui a pendant de nombreux mois interrompu lactivit des tudes ;
le caractre trs artificiel et trop ingal de la relance de 2010-2011 dont les aspects conjoncturels taient vidents dans un
environnement qui sest rapidement dgrad avec la crise de la dette souveraine de mi-2011 ;
la rflexion lance mi-2008 sur la cration dune grande profession du droit dont les conclusions nont t dfinitivement connues
quaprs le vote de la loi du 28 mars 2011 sur la modernisation des professions juridiques ;
le dbat actuel sur les professions rglementes, qui a suspendu un grand nombre de projets dinstallation.
Le rapport fait rfrence la crise de 2008 comme dune rapide parenthse pour un notariat dont le chiffre daffaires progresserait de manire
linaire. Sa vision a t biaise par la brutalit artificielle du redmarrage du march du logement de 2010 et la multiplication des mesures
patrimoniales prises par les mnages au moment des annonces daugmentation de la fiscalit des plus-values et du patrimoine au dbut de
2011. Mais ces facteurs de dopage court terme de lactivit ne pouvaient pas avoir de porte durable, comme le montre la rcession
constate depuis 2 ans et demi dans lactivit des tudes.
Dune manire gnrale, le notariat travaille lunisson avec les revenus et la confiance des Franais. La panne inquitante des marchs
immobiliers que nous constatons depuis deux ans ne peut pas, en septembre 2014 tre un facteur favorable au dveloppement de lactivit
des notaires.
b/ Un dcalage incompris entre le nombre de diplms notaires et le nombre de nominations de notaires responsables doffices
Le rapport note quun millier de diplmes de notaire sont chaque anne accords par lUniversit, alors que, parmi ceux-ci, seule une minorit
pourra devenir responsable doffice.
Il aurait pu constater que ce chiffre tmoigne dun quasi-doublement du nombre de diplmes depuis 10 ans et quil sagit dune manifestation
concrte de la volont douverture de la profession, puisque celle-ci finance intgralement la formation professionnelle des futurs notaires,
grce ses centres de formation grs sous lgide dun Centre National de lEnseignement Professionnel Notarial (CNEPN) plac sous la
double tutelle du Ministre de la Justice et des Universits. Il aurait pu signaler lavance que constitue la rcente rforme, en 2013, de la voie
professionnelle, qui permet dlargir le champ de recrutement des notaires.
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Il se borne constater que tous les diplms notaires ne deviennent pas instantanment notaires. Il en est ainsi dans beaucoup de professions
rglementes, et notamment dans celles qui sont organises sur le fondement doffices publics destins mettre en place lintgralit des
missions dlgues par lEtat, selon un maillage territorial suffisant pour assurer une proximit satisfaisante avec les usagers.
La libralisation totale de laccs la profession que propose le rapport nest pas compatible avec les contraintes de la profession, qui sont des
contraintes de service public (continuit du service public, galit daccs du public notamment). Tous les offices publics, sans exception,
doivent tre des structures de service donnant toutes garanties aux justiciables et lEtat en termes de reprsentation des fonds confis par les
clients, dorganisation des systmes dinformation, de comptabilit, et de gestion de dossiers complexes. Ces garanties doivent tre contrles
par les instances professionnelles. Une multiplication de petits offices, mme si chacun devait tre dirig par un diplm notaire, poserait de
substantielles difficults dorganisation et serait la source de graves dangers auxquels le Ministre de la Justice et celui des Finances ne peuvent
qutre sensibles.
En fait, les conditions de nomination des officiers publics ne sont pas diffrentes de celles des juges ou des fonctionnaires. Un magistrat et un
fonctionnaire sont nomms par le ministre, comme le notaire, pour un poste dtermin. Etre titulaire dun diplme universitaire ne suffit pas. Un
fonctionnaire doit sintgrer dans un service public comme un notaire dans un office.
Certes, la profession davocat se caractrise par la libert dinstallation pour les titulaires du CAPA. Mais cette profession obit des contraintes
totalement distinctes de celles des notaires. Il sagit dune profession strictement prive, mme si lavocat a la qualification dauxiliaire de
justice. Elle ne procde pas directement au maniement des fonds de la clientle. Elle na pas dobligation dinstrumenter. Elle na pas de
pratique ou dobligation de contrle. Elle nest pas astreinte un systme de garantie collective. Et pourtant, elle sinterroge elle-mme sur la
ncessit de la matrise de ses effectifs.
c/ Une confusion entre le diplme de notaire et le titre de notaire
Le rapport voque la situation estime prcaire des diplms notaires qui ne dirigent pas dtudes. Il affirme pour cela quexistent parmi les
notaires deux statuts quasi quivalents, celui de notaire assistant et celui de notaire salari, qui effectuent pour un niveau de revenu faible des
missions voisines de celles du notaire libral.
Cette conception du mtier de notaire est juridiquement fausse : seuls sont notaires ceux qui sont nomms par le Garde des Sceaux et les
notaires assistants nen font pas partie. Elle est totalement inexacte sur le plan des responsabilits personnelles : seuls les notaires (associs,
titulaires doffice ou salaris) ont, au regard des clients, la pleine responsabilit des actes quils signent.
Les dlgations quils consentent leurs collaborateurs, mme diplms notaires, ne sont que partielles et contrles, comme dans toute
entreprise, mais avec, dans la profession, la justification supplmentaire que reprsente la dlgation du Sceau de lEtat ses officiers publics.
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d/ Une valuation inexacte de la situation des diplms notaires
Quant aux consquences de cette situation pour les diplms notaires qui nont pas t nomms notaires, elles sont dautant mieux assumes
que la profession a mis en place, avec le concours actif des partenaires sociaux, une convention collective protectrice. Celle-ci fixe un niveau
de salaire minimal de cadre pour des jeunes diplms qui ne sont pas encore, pour la plupart, oprationnels lorsquils sont recruts. Le mtier de
notaire nest matris, en effet, comme cest le cas pour beaucoup de professionnels libraux, quau terme dune longue exprience de la
fonction.
Ce sont ces salaires minima auxquels le rapport fait rfrence, oubliant de signaler quune progression de carrire est trs vite organise dans les
offices, qui dpend de linvestissement de chacun et de la situation conomique.
e/ Une confusion sur le statut de notaire salari
Quant aux notaires salaris, il ne sest pas agi pour la Profession de crer un sous-statut afin de mieux matriser les effectifs des titulaires doffice
ou de parts sociales. Lobjectif a t de faciliter laccs la profession en crant un nouveau statut de notaire. Ce statut rpond plusieurs
objectifs : faciliter laccs au notariat pour les jeunes diplms en crant une tape temporaire entre la collaboration et lassociation ;
permettre une observation mutuelle pour vrifier sil y a projet commun dentreprise et donc possibilit ultrieure dassociation ; apporter une
rponse en termes de progression de carrire aux collaborateurs diplms de qualit qui ne souhaitent pas participer la gestion
Le notariat salari nest pas ncessairement une solution dfinitive. Le rapport na pas indiqu quune nomination de notaire salari sur deux
environ est suivie dune association, au sein de ltude ou dans une autre tude.
Il na pas observ que la profession sest attache, lors de chaque nomination, vrifier que le niveau de salaire et de positionnement de
notaire salari dans la convention collective correspondait, dans le cadre des possibilits financires de ltude, une rmunration motivante.
Le rapport indique que le nombre de notaires salaris a t multipli par trois au cours de la priode rcente. Il aurait tout aussi bien pu
remarquer que le pourcentage de notaires salaris est rest faible (966 au 31 dcembre 2013 sur 9 541 notaires, soit 10 % du total). Il aurait pu
sinterroger sur la situation des avocats salaris et surtout collaborateurs qui, daprs les statistiques du Conseil National des Barreaux, sont plus
nombreux que les avocats associs, alors quils ne disposent pas dune protection collective similaire, et que la prcarit des revenus de la
plupart est relle. Certes, cette situation permet au Barreau franais dafficher dans ses statistiques publiques des montants de revenus par
avocat infrieurs ceux des notaires. Aucune comparaison ne peut tre tablie entre les deux professions, ds lors quen grande majorit, les
avocats collaborateurs se trouveraient classs chez les notaires parmi les 48 000 employs de la profession, en-dehors du groupe des notaires
libraux.
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Il convient cet gard de regretter que le rapport ne sintresse en aucune manire la situation des 48 000 salaris du notariat, et au sort qui
leur serait rserv si ses prconisations taient mises en uvre.
f/ Une description sans fondement des consquences de la valorisation des offices
Le rapport accuse le groupe protg des notaires titulaires de charge de tirer parti de la situation de pnurie des tudes pour augmenter le
prix de cession, et donc ses revenus, avec le concours de la hausse des valeurs de limmobilier qui se rpercuterait immdiatement dans la
valeur de ltude.
Les instances de la profession interviendraient dans ce processus de slection des entrants , en restreignant leur nombre ou en choisissant
daccorder ou de refuser sa garantie financire aux prts accords par la CDC.
Cette accusation manque totalement de fondement :
Chaque anne, le nombre dassociations reste trs suprieur au nombre de nominations de notaires salaris ;
Laugmentation du prix des tudes ou des parts sociales, au cours des quinze dernires annes, a t contenue dans des proportions
conomiquement acceptables, grce des mthodologies prudentes de valorisation doffice qui simposent aux cessionnaires comme
aux cdants. Ces mthodologies permettent notamment de limiter leffet mcanique des pics dactivit, lorsquil parat douteux quils se
prolongent. Laugmentation du nombre dassocis par office, notamment dans les secteurs urbains o le prix est le plus lev, ainsi que
le dveloppement de structures sociales comme les SEL (environ 10 % des effectifs de notaires associs exercent sont en SEL), permettent
de lisser dans le temps lacquisition des parts sociales.
Les principes mmes qui dirigent lorganisation de la profession notariale (la prsence du tarif par exemple) ont pour objet de rguler les
errements que ne manquerait pas de reproduire lapplication de la loi du march. Lobligation de respecter le tarif empche le notaire
daugmenter artificiellement son prix de revient pour rembourser ses prts.
Loin de filtrer laccs de nouveaux associs, lAssociation Notariale de Caution le facilite en accordant sa garantie, ce qui conduit la CDC
consentir un prt correspondant souvent la totalit de linvestissement de bonnes conditions de march. Dans la difficile priode
conomique que traverse aujourdhui la profession, cette intervention collective permet dchelonner, en cas dinsuffisance de trsorerie, les
remboursements. LANC, comme les instances locales de la profession, rgule en permanence les prix de cession et demande parfois des
rductions de prix ou lamlioration des conditions dassociation, toujours dans lintrt des futurs associs.
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Rappelons enfin que les valeurs de cession doffice ne sont pas globalement leves dans le notariat mme si, ici ou l, certains excs ont pu
tre constats. Si on les assimile une cession de fonds, on constate quelles se situent un niveau similaire celui des entreprises de services
intervenant dans des secteurs dactivit comparables (environ une anne de chiffre daffaires en moyenne). Les ratios de cession sont diffuss
par les instances de la profession aux cdants et aux cessionnaires et les dossiers de prsentation de la situation conomique de loffice
galement. Une bonne transparence est, par consquent, organise avec le concours des instances professionnelles. La Chancellerie vrifie
que ces ratios sont respects loccasion de chaque trait de cession.
Enfin, il ny a pas de filtrage lentre dans le notariat.
Il est rappel que tout diplm notaire a le droit de devenir notaire, et que ce droit est seulement conditionn par deux facteurs : labsence de
faute de comportement au cours de la pratique professionnelle antrieure ; la capacit assumer les remboursements de prts pendant les
premires annes de lexercice grce aux revenus autoriss par la participation au financement de loffice. Tout autre critre de choix ou toute
autre justification de refus dinstallation seraient illgaux et sanctionns par la Direction des Affaires Civiles et du Sceau comme par les Tribunaux
de lordre administratif. Les diplms notaires connaissent parfaitement cette jurisprudence trs claire et peuvent toujours saisir les tribunaux.
g/ Une mise en cause de la rgulation de laccs la profession place sous le contrle de la Chancellerie
La plus grave des accusations du rapport consiste rendre la Chancellerie et lautorit judiciaire complices dune pratique du notariat juge
malthusienne et goste.
Cest en effet, selon le rapport, la Chancellerie qui met en uvre le souhait de la profession de privilgier le notariat salari et de limiter
lexcs les crations doffice.
La Chancellerie, ainsi que les Parquets des Tribunaux, laisseraient passivement les instances de la profession choisir ses nouveaux membres et
accrotre dmesurment la valeur de cession des offices. Le Ministre de la Justice maintiendrait le notariat en situation de sous-effectif et
rpondrait en permanence aux revendications de la profession concernant le tarif.
Le rapport oublie le travail quotidien men par les Parquets Gnraux des Cours dAppel, la Commission Nationale de Localisation des Offices
et la Direction des Affaires Civiles et du Sceau pour exercer, via les plans dadaptation structurelle, la rgulation des effectifs du notariat, la
bonne excution des programmes de crations doffice, le respect du maillage territorial des offices. Ces instances procdent lapplication
de ces orientations chaque cession dtude comme chaque cession de parts ou nomination de notaire salari.
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La Chancellerie et lAutorit Judiciaire, via les parquets des Cours dappels, sont les instances dcisionnaires dans les nominations de notaire.
Enfin, cest le Ministre de la Justice qui fixe le tarif des notaires et ladapte rgulirement, partir de lapprciation quil mne en toute
indpendance de la complexit des missions des notaires et de ltendue des diligences quils accomplissent.
La rgulation de la profession est donc entirement soumise lautorit de la Chancellerie. Celle-ci nest restreinte par aucun numerus clausus
qui serait fix par la profession. Celui-ci nexiste pas, seul le nombre doffices est limit par lEtat, le nombre de notaires tant libre. La pratique
quotidienne tmoigne que le Ministre de la Justice et les Cours dAppel exercent leurs prrogatives dans toute leur plnitude et sopposent,
lorsquils le jugent ncessaire, aux positions de la profession.
IV Le monopole des notaires (concernant la rdaction de la vente immobilire) pourrait tre supprim afin de favoriser la concurrence et de
rduire le cot du service la population
Cest la proposition centrale effectue en matire de domaine de comptence : le rapport ne discerne aucune raison dintrt gnral
justifiant de maintenir le monopole des notaires dans la vente immobilire, lexception de celui relatif la publicit foncire.
a/ Une comparaison inexacte entre lacte authentique et lacte sous seing priv
Le rapport constate labsence dvolution du primtre de lacte authentique au cours de la priode rcente. Il nglige les nombreuses et
significatives extensions intervenues depuis 15 ans. Il exprime en revanche le regret implicite quil ny ait pas eu de rduction de ce champ.
Sil ne remet pas en cause le monopole confi aux notaires pour les actes authentiques soumis publicit foncire, le rapport met en exergue
quil existe dsormais, dans notre ordre juridique, lacte davocat, nouvel outil de scurisation juridique des contrats sous seing priv.
Aux termes du rapport, celui-ci prsente lavantage dtre moins lourd , dtre potentiellement moins coteux , alors que lacte
authentique serait plus formel mais emporterait seul la force excutoire (les attributs de lacte authentique concernant la force probante et
la date certaine tant oublis).
On regrettera le caractre trs vague des qualificatifs qui entourent cette publicit comparative de lacte davocat par rapport lacte
authentique et qui omettent lessentiel : la distinction que notre systme juridique opre entre lacte public et lacte priv, cest--dire entre
lacte authentique rdig par un officier public impartial et lacte sous seing priv rdig par les avocats.
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b/ La proposition douvrir la rdaction de lacte de vente immobilire dautres professionnels produirait des effets dangereux et inflationnistes
Cette proposition tmoigne dun contre-sens sur la signification de lauthenticit.
Contrairement ce que semble affirmer le rapport lorsque, dans son rapide panorama des systmes juridiques nationaux, il voque le rle du
notaire dans la common law et dans le systme continental, il nexiste aucun point commun entre le public notary et le notaire de droit
romano-germanique.
Lauthenticit nexiste pas en common law au sens o nous lentendons. Le rle du public notary consiste pour lessentiel en une seule
vrification de lidentit des parties.
Dans notre systme de vente immobilire, il est inexact daffirmer que rdaction et authentification sont deux missions qui pourraient tre
spares. Comme lindique la Chancellerie dans une rponse du 3 novembre 2003 une question parlementaire crite par M. Arnaud
MONTEBOURG, lacte de dpt aux minutes dun notaire ouvre droit lmolument attach par le tarif des notaires la convention nonce
dans lacte sous seing priv dpos, comme si cette convention avait t incluse dans un acte authentique Lidentit de la rmunration
tient au fait que les diligences du notaire sont les mmes, et quil encourt la mme responsabilit, quil rdige lacte ou quil le reoive au rang
de ses minutes. Les notaires ont en effet pour mission dassurer la rgularit formelle des actes et de veiller leur efficacit, dclairer les parties,
de vrifier si leurs intrts sont sauvegards, de les instruire de leurs droits et obligations respectifs, de leur expliquer les engagements quils
constituent .
En application de ce principe gnral de notre droit, consacr par la jurisprudence de la Cour de cassation, lacte sous seing priv rdig en
matire de vente immobilire par un avocat devait jusquen 2011 faire lobjet dune ritration devant notaire, selon la procdure de
reconnaissance dcritures et de signatures. Le notaire tait conduit constater, devant les parties, que les termes de la convention sous seing
priv correspondaient bien leur volont et que lordre public tait totalement respect. Cette pratique du dpt au rang des minutes tait
pour cette raison trs rare, le notaire devant sous sa responsabilit personnelle reprendre le travail des rdacteurs.
Lvolution du droit de la vente a confirm quil tait souhaitable que ces vrifications du notaire sexercent le plus en amont possible du
processus de vente, pour permettre par exemple la dclaration de soupons TRACFIN, la transmission des donnes aux bases immobilires ou
linformation sur la situation de la coproprit.
Pour cette raison, la Commission DARROIS runie en 2008-2009 sur lventualit dune grande profession du droit et la loi du 28 mars 2011 sur la
modernisation des professions juridiques ont confirm ces principes de notre droit qui, concernant la vente immobilire, font du titre de proprit
un titre public. En application de larticle 710-1 du Code civil, lacte de vente immobilire doit dsormais tre directement reu par le seul
notaire.
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Par consquent, si lon peut envisager en thorie de sparer actions de rdaction et dauthentification dun acte de vente, cette sparation
na aucune porte concrte dans notre systme juridique.
Lvolution envisage dans le rapport serait nfaste et coteuse.
Le rapport na pas prcis lidentit et la mission des professionnels (on peut penser quil sagirait des avocats) qui bnficieraient de cette
mission de rdaction quil propose dlargir. Il na pas prcis dans quelle mesure ces nouveaux intervenants empiteraient sur les
comptences actuelles du notaire.
Deux hypothses doivent tre examines : celle de la transformation de notre systme juridique ; celle du respect des rgles de lauthenticit.
- Il serait fortement dommageable que, pour rpondre la revendication depuis longtemps exprime par la profession davocat, lEtat
transforme notre systme juridique en rduisant le rle du notaire franais celui du public notary anglo-saxon. Cest toute la scurit
et lefficacit du systme de la proprit immobilire qui seraient mises en cause. Cela sans avantage financier pour le consommateur,
si on prend en compte le cot de lassurance-titre du systme anglo-saxon, seule manire de compenser les incertitudes qui viendraient
alors peser de manire accentue sur le droit de proprit, en protgeant lacqureur et le vendeur contre les nombreux risques de
contentieux et derreurs.
Cest ce refus dune telle volution qui a conduit, il y a cinq ans seulement, la Commission DARROIS, rassemblant lensemble des
composantes de la communaut juridique ( lexception des notaires), et dont ltude a dur prs dun an, rejeter la cration dune
profession unique du droit lunanimit de ses membres. Deux raisons ont t avances : cette solution ne rpondait pas un besoin
exprim par les particuliers ; il convenait pour la Commission de conserver une trs nette distinction entre les missions relevant de
lautorit publique (celles confies aux notaires) et les autres activits juridiques ou judiciaires . La Commission a reconnu que
lauthentification restait une activit ncessaire , mais quelle avait pour corollaire des exigences particulires lgard de leurs
auteurs , dont notamment un contrle trs strict que nacceptent pas les avocats sur leurs interventions et actes, mais que la
Commission a considr opportun de maintenir pour lacte authentique.
- Dans ces conditions, si la rforme prconise par le rapport doit sintgrer dans notre tradition juridique consacre par le rapport
DARROIS, louverture dautres intervenants de la capacit de rdaction des conventions de vente nenlverait rien aux responsabilits
des notaires qui devraient assurer lintgralit de leurs actuelles missions sans se fonder sur les travaux des autres professionnels.
Elle ne pourrait, de ce fait, quinduire un cot complmentaire pour le consommateur, parce quil faudrait lacqureur ou au vendeur
rmunrer une rdaction prise en charge par un professionnel qui devrait, pour cela, disposer de tous les lments du dossier et les
tudier.
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Si ce tiers tait un avocat, il serait dans la logique de lintervention de cette profession de prvoir un avocat par partie, acqureur et
vendeur, et donc une rmunration pour chacun. Cela entranerait une dtrioration du climat de la vente, chaque partie tant
pousse par son conseil aller jusquau bout de ses intrts, sans souci dun quelconque quilibre contractuel. Cela entranerait
galement une perte de fluidit des oprations de vente et achat de logements, qui doivent le plus souvent senchaner dans lintrt
des accdants la proprit. En effet, seul le systme notarial de gestion centralise des flux financiers et la garantie par le notaire de la
situation hypothcaire permettent la ralisation quasi instantane dune vente et dun achat et de logement.
Ds lors, il est invitable quune telle rforme se traduirait par un sensible renchrissement du cot de la vente et par une nette dgradation de
ses conditions de ralisation, un moment o les marchs immobiliers sont durablement affects et ont besoin dun retour la confiance et
la srnit.
oOo
24
CONCLUSION
Le rapport de lInspection Gnrale des Finances relatif la profession notariale :
- surestime le produit tir par la profession dune inflation des valeurs immobilires qui rsulte dun cycle conomique dsormais achev ;
- sous-value gravement le cot de production de la vente immobilire au sein de ltude notariale ;
- oublie les interventions des notaires autres que la vente de logement, alors que le tarif des notaires est global ;
- procde une description errone et tronque du contenu et du niveau de revenu des notaires, comme du taux de rentabilit des
offices ;
- relate de manire inexacte la porte des modifications tarifaires intervenues depuis 1978 ;
- mconnat gravement le statut du notariat, notamment dans lapproche des fonctions et responsabilits que les diffrentes catgories
de diplms notaires exercent au sein dune tude ;
- nglige la garantie collective apporte par le notariat la vente immobilire, qui constitue une scurit juridique sans gale fonde sur
une assurance sans cot pour le client. Cette garantie se double actuellement en France dune quasi-absence de contentieux
concernant une opration essentielle pour lquilibre conomique et social de notre pays ;
- se livre des spculations sans fondement sur la valorisation des offices de notaires et sur ses consquences pour la rgulation des
effectifs de la profession, comme pour le niveau du tarif ;
- met en cause gravement et sans justification les autorits de tutelle pour chacune de leurs prrogatives et interventions (rvision du tarif,
effectif de nouveaux notaires, cration doffices) ;
- omet plusieurs principes fondamentaux du systme juridique franais ;
- croit utile dnoncer des propositions aussi inappropries que dangereuses.
Les analyses et conclusions du rapport de lInspection Gnrale des Finances, pour toutes ces raisons, ne peuvent en aucune manire justifier
une rforme de la profession notariale.
ANNEXE :
LES TRAVAUX DU NOTAIRE CHARGE
DE LA VENTE DUN LOT DE COPROPRIETE
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ANNEXE : Les travaux du notaire charg de la vente dun lot de coproprit
Le notaire, le notaire en participation et leurs collaborateurs doivent raliser un ensemble de missions pour rpondre tant aux prescriptions de la
lgislation qu la demande des parties afin dassurer leur protection et lefficacit de leurs engagements.
Les tapes suivre et les dmarches raliser sont principalement les suivantes :
- Prsentation du projet et premier contact avec le client
- Reconstitution de la documentation relative au dossier
- Collecte et analyse de nombreuses pices (ces dmarches sont indispensables mme si le notaire na pas t charg de prparer
lavant-contrat, les diligences effectues dans le cadre dune promesse de vente sous seings privs tant souvent insuffisantes). Ces
pices concernent (cf. dtail joint) :
Lidentit et la capacit des parties lacte
La dsignation et la configuration des biens et droits immobiliers objet de la vente
La copie des plans annexs ltat descriptif de division applicable lensemble immobilier dont dpendent les biens
La documentation relative la coproprit
Ltat des biens et droits immobiliers objet de la vente : le Dossier de Diagnostic Technique porte une apprciation sur les
lments de l'immeuble susceptibles de prsenter des risques pour la sant ou pour la scurit des personnes
Les servitudes et autres charges ou srets relles immobilires susceptibles de grever les biens vendus
Lanalyse de ces pices saccompagne dexplications auprs du vendeur et de lacqureur portant sur la signification des lments
dinformation fournis et leurs consquences juridiques.
En outre, eu gard la situation familiale et patrimoniale des parties, les conseils donns et laccompagnement ralis permettent de
dterminer les modalits dacquisition les plus adaptes lopration.
- Renseignement des formulaires pour lalimentation des bases immobilires (loi de modernisation des professions juridiques du 28 mars
2011)
- A lappui de lanalyse exhaustive des pices demandes et analyses, rdaction du projet dacte puis de lacte de vente dfinitif
- Gestion de la relation client hors rendez-vous de signature (tlphone, courriels, rception du client)
- Eventuellement, calcul de la plus-value immobilire
- Organisation et tenue du rendez-vous de signature et dplacement
- Formalits postrieures la vente
- Diligences comptables (critures comptables, mises en paiement, virements)
- Formalit de publicit foncire (prparation des documents permettant la prsentation la formalit fusionne)
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Au total, le temps pass par le notaire, le notaire en participation et leurs collaborateurs, pour assurer lefficacit de lacte de vente et la scurit
juridique des parties lacte, est de 26 heures.
Il sagit l de la dure de traitement dun dossier courant , sans complexit particulire, cest--dire un dossier pour lequel lobtention des
renseignements ne ncessite pas une multiplication anormale des relances et dont lanalyse ne rvle pas de particularits devant faire lobjet
dun traitement appropri.
La dure du traitement dun dossier de vente peut en effet se trouver largement augmente ds lors que surgissent des difficults lies, par
exemple, aux situations suivantes :
- Le notaire a un doute sur la capacit de lune des parties ou le contexte de lopration laisse craindre un abus de faiblesse lencontre
de lune des parties : lobtention dune autorisation judiciaire pourra tre requise
- Labsence de dlibration pralable lacquisition ou la vente par une personne morale : le notaire transmet alors un modle de
dlibration
- Limpossibilit pour lune des parties lacte dtre prsent physiquement le jour de rendez-vous de signature oblige le notaire tablir
une procuration
- La rvlation par les plans annexs ltat descriptif de division dune annexion des parties communes ou de travaux raliss dans les
biens et ayant affect les parties communes : des recherches sont entreprises, des explications sont donnes aux parties sur la situation
juridique et la situation est rgularise (prise de contact avec le syndic de coproprit, laboration dun projet de rsolution soumettre
la prochaine assemble gnrale des copropritaires)
- Lanalyse de la situation locative lorsque la vente porte sur des biens lous
- Lorsque ltat hypothcaire rvle des srets relles immobilires, le notaire doit obtenir le dcompte des sommes restant dues au
crancier inscrit, le cas chant, ainsi que laccord de mainleve de ce dernier, en vue de ltablissement de lacte de mainleve
permettant la radiation des srets relles immobilires au Service de la Publicit Foncire
En conclusion, quel que soit le temps ncessaire llaboration, la rdaction et lenregistrement dun acte de vente immobilire, le tarif fix
pour un prix de vente donn est intangible. Par exemple, pour une vente au prix de 250 000 (lot de coproprit situ dans un immeuble
ancien) les moluments perus sont de 3 176 HT. De faon quasi-systmatique, ces moluments sont partags entre les deux notaires qui
interviennent en participation.
Dans lhypothse o pour une raison ou pour une autre, la vente ne se conclut pas (usage du droit de rtractation ou, plus frquemment, refus
de prt), le notaire nest pas rmunr, mme sil a accompli tout ou partie des nombreux travaux mentionns ci-dessus, la rmunration
ntant acquise qu la signature de lacte.
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Dtail des pices et renseignements ncessaires
La collecte et lanalyse de nombreuses pices et renseignements concernent notamment les points suivants, sans que cette liste soit
exhaustive :
Identit et capacit des parties lacte
Lorsquil sagit dune personne physique, il convient de se procurer et danalyser les pices suivantes :
Pice didentit de chacune des personnes physiques,
Extraits dacte de naissance,
Extrait dacte de mariage, le cas chant,
Pices relatives la situation matrimoniale des personnes physiques (contrat de mariage, acte contenant changement de
rgime matrimonial, le cas chant, convention de PACS, le cas chant, en tenant compte de lincidence des facteurs
dextranit qui ncessitent parfois des recherches approfondies pour dterminer le rgime matrimonial applicable lune
des parties au contrat),
Dmarches particulires effectuer lorsque le notaire a un doute sur la capacit de lune des parties ou que le contexte de
lopration laisse craindre un abus de faiblesse lencontre de lune des parties, ncessitant parfois lobtention dune
autorisation judiciaire ;
En prsence dune personne morale, il convient dobtenir et danalyser :
La copie certifie conforme des statuts jour,
Un extrait Kbis,
Un certificat de non faillite,
La copie certifie conforme du procs-verbal de nomination du reprsentant lgal de la personne morale,
La chane des pouvoirs, en cas de dlgations de pouvoirs.
Il rsulte souvent de lanalyse de ces documents que la vente ou lacquisition par la personne morale ne peut intervenir dfaut
de dlibration pralable et dans la plupart du temps, il sera demand au notaire dtablir et de transmettre un modle de
dlibration.
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Biens et droits immobiliers objet de la vente
Il sagit essentiellement dobtenir les lments permettant dtablir la dsignation des biens et droits immobiliers vendus et de sassurer, par
comparaison notamment avec ce qui figure dans le titre de proprit du vendeur, que la configuration actuelle des biens est conforme avec la
prcdente dsignation.
Cette analyse ncessite lobtention des pices suivantes :
Titre de proprit du vendeur et titres de proprit antrieurs ncessaires, le cas chant, la reconstitution dune origine de
proprit trentenaire remontant un titre acquisitif,
Etat descriptif de division et rglement de coproprit applicable lensemble immobilier, lorsque la vente porte sur un lot de
coproprit,
Lorsque les biens vendus sont des lots de coproprit, copie des plans annexs ltat descriptif de division applicable
lensemble immobilier dont dpendent les biens (ces plans permettent, en effet, didentifier une ventuelle annexion des parties
communes ou des travaux raliss dans les biens et ayant affects les parties communes, qui ncessitent alors des recherches et
explications parfois longues en vue dexpliquer la situation juridique aux parties et de rgulariser la situation, le cas chant),
Pices relatives la construction de limmeuble, notamment lorsque le vendeur a lui-mme acquis les biens objet du contrat en
leur tat futur dachvement (dans cette hypothse, des dmarches particulires sont souvent effectues en vue dobtenir la
copie de la demande de permis de construire, de larrt de permis de construire, de la dclaration attestant lachvement et
la conformit des travaux et de lattestation de non contestation de la conformit des travaux manant de ladministration),
Ensemble des pices devant tre fournies par le vendeur dun lot de coproprit en vertu de la loi ALUR, savoir :
- trois derniers procs-verbaux de lassemble gnrale des copropritaires,
- carnet dentretien de lensemble immobilier,
- ensemble des modificatifs au rglement de coproprit ayant t publis au Service de la Publicit Foncire,
- documents relatifs la situation financire de la coproprit et du copropritaire vendeur, comprenant :
o le montant des charges courantes du budget prvisionnel et des charges hors budget prvisionnel payes par le
copropritaire vendeur au titre des deux derniers exercices comptables prcdant la vente ;
o les sommes pouvant rester dues par le copropritaire vendeur au syndicat des copropritaires et les sommes qui
seront dues au syndicat des copropritaires par lacqureur ;
o ltat global des impays de charges au sein du syndicat des copropritaires et de la dette vis--vis des fournisseurs ;
o la part du fonds de travaux rattache au lot principal vendu et le montant de la dernire cotisation au fonds vers
par le copropritaire vendeur au titre de son lot ;
o lattestation comportant la mention de la superficie privative et de la superficie habitable du lot concern.
29
Dossier de diagnostic technique
Le dossier de diagnostic technique est compos, selon la situation gographique des biens, leur date de construction et la nature des biens
vendus, des pices suivantes, que le notaire doit runir et tudi :
Dossier technique amiante relatif aux biens vendus, ainsi que le dossier technique amiante relatif aux parties communes de
lensemble immobilier, si la vente porte sur un lot de coproprit ;
Constat des risques dexposition au plomb ;
Etat parasitaire ;
Diagnostic de performance nergtique ;
Etat de linstallation intrieure de llectricit ;
Etat de linstallation intrieure de gaz ;
Etat de linstallation dassainissement non collectif ;
Etat des risques naturels, miniers et technologiques.
Servitudes et autres charges susceptibles de grever les biens vendus
Etat hypothcaire couvrant une priode trentenaire obtenir, afin didentifier les ventuelles charges grevant les biens vendus ;
Copie des actes et plans constitutifs des servitudes, le cas chant ;
Lorsque des srets relles immobilires sont rvles par ltat hypothcaire, il convient dobtenir le dcompte des sommes
restant dues au crancier inscrit, le cas chant, ainsi que laccord de mainleve de ce dernier, en vue de ltablissement de
lacte de mainleve permettant la radiation des srets relles immobilires au Service de la Publicit Foncire.
COMMENTAIRES SUR LA PARTIE GENERALE
DU RAPPORT DE LINSPECTION GENERALE DES FINANCES
CONCERNANT LE NOTARIAT
30
Rapport de lIGF (page 34)
5. Certains tarifs rglements posent question dans leur
gouvernance et dans leur fonctionnement
5.3 La tarification de plusieurs actes juridiques sous monopole
demanderait une correction
5.3.1 Les actes des notaires au tarif proportionnel la valeur
nonce dans lacte (transactions immobilires, hypothques,
successions)
Certains actes donnent lieu un tarif proportionnel la valeur
mentionne dans lacte, sans lien direct avec la complexit du dossier
ou avec le temps effectivement pass. Cette construction tarifaire
serait motive par lobjectif de compenser, par les recettes sur les
transactions importantes, deux sources de manque gagner : les
petites transactions dont le cot nest pas couvert par le tarif et le
conseil du notaire qui est suppos gratuit.
La mission ne considre pas quil y ait lieu de remettre en cause le
principe de compensation lui-mme, dans la mesure o il est assum,
quantifi et contrl par le rgulateur.
Remarques de la Chambre des notaires de Paris
La rmunration de ces actes nest pas strictement proportionnelle
aux capitaux exprims en raison des moluments de formalits.
Ainsi, pour une vente immobilire portant sur un bien dune valeur de
250 000 , la partie fixe de la rmunration reprsente plus de 20% des
moluments totaux.
En 2010, les moluments proportionnels dans leur globalit ont
reprsent prs de 78% du chiffre daffaires de la profession (et moins
de 74% en 2013 en raison principalement de la baisse de lactivit).
Le tarif est global : son caractre redistributif (prquation), qui vaut
entre les actes capitaux exprims levs et ceux capitaux faibles,
vaut aussi entre les activits (notamment pour les actes en droit de la
famille, tablis perte : Pacs, contrats de mariage, mandats de
protection future, testaments,..).
Le principe sur lequel se fonde le tarif, savoir le paiement du notaire
lappui dun acte, fait galement que lactivit de conseil
prodigue cette occasion ne donne pas lieu rmunration :
conseils fiscaux sur dventuelles transmissions patrimoniales,
opportunit de constituer une socit civile familiale, utilit de
modifier un rgime matrimonial, dtablir des dlgations de pouvoirs
etc).
31
Rapport de lIGF (page 34) Remarques de la Chambre des notaires de Paris
En rponse une question parlementaire (Question n13640 de M.
Montebourg Arnaud Socialiste Sane-et-Loire publie au JO le :
03/11/2003 page : 8490), le garde des sceaux, ministre de la justice,
indiquait propos du tarif des notaires :
() la rmunration des missions relevant de la charge des officiers
publics et ministriels fait l'objet d'une tarification fixe par les pouvoirs
publics, en application des dispositions de l'article 1er de l'acte dit loi
du 29 mars 1944, valid par l'ordonnance du 8 septembre 1945.
L'laboration du tarif de chacune de ces professions procde de la
recherche d'un quilibre entre les diffrents lments qui concourent
leur rmunration globale. L'acte de dpt aux minutes d'un notaire
ouvre droit l'molument attach par le tarif des notaires la
convention nonce dans l'acte sous seing priv dpos, comme si
cette convention avait t incluse dans un acte authentique, ds lors
que la reconnaissance par toutes les parties des signatures apposes
sur un acte sous seing priv confre cet acte le caractre qu'il
aurait eu s'il avait t dress en la forme authentique. L'identit de la
rmunration tient au fait que les diligences du notaire sont les mmes
et qu'il encourt la mme responsabilit, qu'il rdige l'acte ou qu'il le
reoive au rang de ses minutes. Les notaires ont en effet pour mission
d'assurer la rgularit formelle des actes et de veiller leur efficacit,
d'clairer les parties, de vrifier si leurs intrts sont sauvegards, de les
instruire de leurs droits et obligations respectifs, de leur expliquer les
engagements qu'ils contractent. En outre, l'activit des officiers
ministriels est, en pratique, rpartie entre des prestations onreuses
portant sur des oprations concernant des montants levs et des
services peu facturs relatifs des oprations de faible importance. Le
barme des moluments est prcisment dtermin de manire
rpercuter une partie du prix des services peu facturs sur les
prestations portant sur des montants plus levs. Le caractre
redistributif inscrit dans chacun des tarifs de ces professions permet
l'accs le plus large aux services dont elles ont la charge, sans
distinction de revenus. ()
32
Rapport de lIGF (page 34) Remarques de la Chambre des notaires de Paris
Le tarif permet par consquent la continuit du service public de
lauthenticit sur tout le territoire et notamment la rdaction des actes
relatifs des capitaux faibles ou au droit de la famille, ainsi que le
financement du conseil et de laccs au droit.
Il sagit donc dune forme daide juridique non finance par lEtat
mais par la communaut des clients du notariat, et en particulier par
ceux dentre eux les plus fortuns.
En matire daide juridique, en complment de celle essentielle
assure par les notaires dans leur office au titre de leur mission de
service public, les instances notariales assurent galement le
financement de plusieurs actions au bnfice du public.
Sagissant par exemple de la Chambre des notaires de Paris, les
principales actions dinformation permanentes et gratuites sont les
suivantes :
Le Centre dinformation du public Paris Notaires Infos (entre 16 000 et
18 000 consultations/an effectues par des notaires en exercice,
auxquelles sajoutent les consultations donnes dans plusieurs mairies)
Le Centre de renseignement Notaires Infos (en concours avec le
Conseil suprieur du notariat) qui dlivre plus de 18 000 consultations
tlphoniques par an
Mais aussi :
. Les confrences thmatiques (organises sur un rythme mensuel)
. La semaine sur les droits des Familles (3 000 consultations +
confrences spcifiques),
. Les consultations et informations dlivres loccasion de diverses
manifestations ou salons (Rencontres notariales organises par le CSN,
salons immobiliers ou professionnels etc..),
. Les services internet destination du public (Questions-rponses et
Tchats : prs de 6 000 rponses personnalises/an),
. Les dpliants d'information (sur 25 thmes diffrents) diffuss lors des
manifestations, mais aussi dans les tudes notariales et PNI,
. Laccs linformation des marchs immobiliers (logement)
33
Rapport de lIGF (pages 34/35)
Toutefois, la proportionnalit des moluments proportionnels des
valeurs dont lvolution nest pas corrle avec lvolution des cots
( travers une indexation sur linflation, par exemple) signifie que le
respect du principe dadquation du tarif avec les cots nest pas
assur dans le temps.
Dans le cas des actes notaris indexs sur limmobilier, cette situation
sest traduite par une nette augmentation du cot dintervention du
notaire support par les parties la transaction, comme le montrent
par exemple le tableau et le graphique ci-aprs.
(tableau 12, page 34)
(graphique 9, page 35)
Au cours des quinze dernires annes, lvolution du cot de
production des actes dans les offices (tous actes confondus) sest
rvle bien suprieure celle de linflation :
Les charges dexploitation des offices (hors rmunration et charges
sociales du notaire) ont progress de +77,4% en moyenne nationale
en courants et de +40,8% en constants entre1999 et 2013.
Le nombre total dactes (dont dclarations de succession) traits par
les offices accuse une baisse dans lintervalle de -14,6%.
Le cot de production moyen lacte (hors rmunration et charges
sociales du notaire) a par consquent progress au cours des quinze
dernires annes de +107,7% en euros courants et de +64,8% en euros
constants.
Cette augmentation du cot moyen des actes rsulte dune
combinaison de plusieurs facteurs :
- le volume croissant et la complexit accrue des diligences
confies au notaire pour la rdaction dun acte, notamment
en matire immobilire,
- limpact des 35 heures qui na pas pu tre compens par une
modularit des horaires sagissant du service public notarial,
- lvolution des salaires porte par laugmentation de la
qualification professionnelle au sein des offices et par la
situation particulire de lemploi des cadres en Ile-de-France,
- la forte hausse des cots dassurance RCP et de la garantie
collective des notaires lie la hausse des capitaux exprims
et la judiciarisation accrue de la socit,
- laugmentation des loyers professionnels des offices en rgion
Ile-de-France et Paris en particulier,
- le dveloppement de la participation la demande de la
clientle (deux notaires pour un acte).
34
La mission relve trois facteurs combins daugmentation des revenus
des notaires : labsence de prise en compte de linflation globale des
prix immobiliers (sous-jacents importants des actes tarifs de faon
proportionnelle), laugmentation du nombre des transactions
suprieure laccroissement du nombre de notaires, et les gains de
productivit raliss par les tudes.
Ainsi, les moluments forfaitaires (ex ; contrat de mariage sans apport)
et les moluments proportionnels (ex. acte de mutation de proprit
immobilire) ont t systmatiquement revaloriss pour suivre
linflation depuis les annes 1980, alors que : i) linformatisation
gnrait dans le mme temps des gains de productivit trs suprieurs
aux cots dinvestissement informatique et ii) les montants moyens
des assiettes servant de base au calcul des tarifs proportionnels
(immobilier principalement) augmentaient paralllement de plus de
100% en euros constants, ce qui a au surplus rduit la dgressivit du
tarif.
Au cours des quinze dernires annes le cot de production moyen
lacte (hors rmunration et charges sociales du notaire) a subi une
hausse de +65% en euros constants.
Si linformatisation a permis lautomatisation de certaines tches lies
la rdaction formelle des actes, elle na pas eu dincidence notable
sur le temps de travail dun dossier qui reste principalement consacr
au suivi du client et aux travaux danalyse et de conseils.
A linverse, au cours des vingt dernires annes, les notaires se sont vus
confier successivement diverses missions et obligations ayant entran
une forte augmentation du temps pass sur les dossiers de vente de
logements, telles que :
- lanalyse de lensemble des diagnostics techniques, dont le nombre
est devenu trs important ;
- la notification des avant-contrats aux bnficiaires des promesses de
vente ou acqureurs, dans le cadre de la facult de rtractation que
la loi SRU a introduite (biens destins lhabitation) ;
- la dclaration concernant lventuelle plus-value ralise par les
vendeurs et son paiement ;
- lalimentation des bases immobilires qui na cess dintgrer des
contraintes complmentaires et qui a t consacre par la loi de
modernisation des professions juridiques du 28 mars 2011 (service de
linformation immobilire confie aux notaires) ;
- les nouvelles obligations rsultant de la loi ALUR, qui ncessitent
lobtention de nombreuses informations auprs tant du vendeur que
des syndics de coproprit.
Au cours des quinze dernires annes, le ratio du nombre dactes
par notaire a fortement chut : de 811 actes par notaire en 1999 pour
la Compagnie, il a chut de plus de moiti (-52%) pour stablir 389
actes en 2013. Ceci sexplique par un accroissement des effectifs de
notaires de 64% et par une baisse du nombre dactes de 21% depuis
1999.
35
Encadr 3 : Dcomposition du prix et du cot de revient dun acte de
vente immobilire en France
Le conseil suprieur du notariat (CSN) a remis la mission les lments
suivants, qui rsultent dune enqute auprs des offices des membres
de la commission conomique au CSN.
Les moluments du notaire slvent pour la vente dun appartement
ancien de 200 000 2 484 HT (1,24% du prix de vente), rpartis en :
.moluments proportionnels : 2 133 HT
.molument fixe (forfait de formalits, 90 UV) : 351 HT
Les droits dus au Trsor Public slvent 10 180 , les dbours 528
HT (intervenants extrieurs et pices administratives), la contribution de
scurit immobilire 200 et la TVA 590 , soit au total 13 982 de
frais de transaction (6,99%), dont la part revenant au notaire ne
reprsente quune fraction (18%).
Le cot de revient du mme acte pour ltude du notaire slve
1 545 pour un peu moins de 15 heures de travail. Le cot horaire
estim pour chaque intervenant intgre les frais de structure. Il rsulte
dune estimation tablie par le CSN pour un office de taille moyenne
comptant deux associs et 11 salaris.
La moiti du prix de revient (750 ) est imputable daprs les donnes
du CSN la rmunration du notaire au prorata du temps consacr
lacte.
Le bnfice ralis par ltude sur lacte est de 939 (2 484 -1 545 ),
soit une marge de 38%, au-del du montant de la rmunration du
notaire sur les 750 de cots qui lui sont affects daprs les chiffres du
CSN ([tableau des intervenants : page 37]).
En retenant les cots imputables uniquement aux salaris du notaire
(795 ), et en conservant les dures de travail communiques par la
profession pour la vente du bien de 200 000 , la mission a calcul que
lquilibre financier est tabli pour un acte de transaction immobilire
dune valeur denviron 50 000 , alors que le montant moyen dune
transaction immobilire est de 235 500 en 2011.
Cet encadr, qui revt une importance particulire dans la
dmonstration de lIGF, appelle quatre observations :
1) Le montant des moluments proportionnels
Le montant des moluments proportionnels pour une vente de
200 000 slve 2 061 contre 2 133 indiqu. De ce fait, le
montant du bnfice calcul dans cet exemple se trouve
artificiellement augment de 8,3%, ce qui entrane une majoration de
200 points de base du taux de marge calcul (36% contre 38%).
Plus significatif, le rapport ne mentionne pas que lmolument
proportionnel et lmolument forfaitaire de formalits sont partags
entre deux offices dans le cas de la participation. Or une part
majoritaire des ventes de logements sinscrit dans cette pratique
notariale, tandis quelle est la rgle dans les grandes agglomrations
(en Ile-de-France, il est estim que plus de 9 ventes de logements sur
10 sont ralises avec un notaire et un notaire en participation).
2) Le cot dquilibre financier de lacte est trs largement sous-
estim la suite dune erreur de mthodologie
Dans cet exemple chiffr, la mission IGF tente disoler dans le cot de
revient de lacte la rmunration du notaire participant sa
rdaction et son enregistrement pour obtenir ce quelle appelle un
prix dquilibre financier (lutilisation de ce terme entrane une
confusion avec la notion de point mort correspondant au prix de
vente pour lequel le chiffre daffaires quilibre les charges lies la
production de lacte).
Pour ce faire, les inspecteurs retranchent du prix de revient de lacte
les 750 imputables selon eux au montant de la rmunration du
notaire (soit, suivant leur calcul, un cot rsiduel de 1 545 -750 =
795 ). Cest de ce montant rsiduel de 795 quils en dduisent un
prix dquilibre de 50 000 . En procdant ainsi, ils font abstraction
du fait que, sagissant des chiffres du CSN, Le cot horaire estim
pour chaque intervenant intgre les frais de structure .
36
Rapport de lIGF (pages 36/37) Remarques de la Chambre des notaires de Paris
En retranchant donc la somme de 750 , les inspecteurs dfalquent
ainsi non seulement la rmunration du notaire, mais galement la
totalit des frais de structure qui sont affectes son taux horaire
(les frais dits de structure correspondent aux charges de
fonctionnement de loffice, hors masse salariale, cest--dire : les
loyers, les primes dassurances professionnelles RCP et de garantie
collective, les frais de gestion et de fonctionnement des locaux, les
honoraires et les achats de biens et de prestations extrieures, les
dotations aux amortissements des quipements, des logiciels
informatiques, des bureaux etc..).
Or, ces dpenses reprsentent environ 65% de la masse salariale
charge, ce qui signifie que pour un cot un cot salarial de 1, un
office doit affecter prs de 0,65 de frais de fonctionnement (en
dautres termes, la masse salariale charge reprsente prs des deux
tiers des charges dexploitation des offices).
En retenant ce coefficient de 0,65, le cot horaire du notaire, hors frais
de structure, peut tre estim 150 sur la base des donnes
communiques par le CSN (contre 250 pour le cot horaire charg).
Dans lexemple retenu par lIGF, les cots imputables uniquement aux
salaris du notaire et aux frais de structure slvent par consquent
1 095 (hors rmunration du notaire) et non 795 .
La correction de cette erreur de mthode permet de conclure que le
point dquilibre calcul par lIGF doit tre rvalu de 66% : il nest
pas de 50 000 comme annonc dans le rapport mais de 83 000 ,
toutes choses tant gales par ailleurs.
Ce point dquilibre sera trs suprieur dans le cas (le plus frquent)
de la vente en participation en raison dun volume dheures de travail
suprieur (cf. point 4, page 37). Il convient de rappeler que le rsultat
ralis au-del de ce seuil dquilibre avec participation , omis
dans le rapport, est partager entre deux notaires.
37
3) une interrogation sur le montant moyen de la transaction
immobilire en 2011 retenu par la mission IGF dans son rapport
Le prix moyen de 235 500 cit pour 2011 dans le rapport apparat
surprenant au regard des chiffres dont dispose la profession (prix
mdians des logements anciens) :
Appartement Maison
Province 125 000 166 000
Ile-de-France 217 000 290 000
4) une sous-valuation manifeste des temps passs pour le traitement
dun dossier de vente
La mission IGF reprend le calcul de prix de revient (prs de 15 h de
travail par dossier) communiqu par le Conseil suprieur du notariat
sur la base dune enqute auprs des membres de la commission
conomique du CSN . Cet chantillon, du fait de son caractre trs
restreint, naurait pas d tre pris comme base de rfrence.
De surcrot, la mission IGF fait rfrence travers ces temps
uniquement lhypothse du dossier de vente trait par un seul
office, alors que la pratique de la participation (intervention en
concours de deux notaires la demande des clients) est majoritaire
dans la profession et en progression constante.
A Paris, comme dans les autres grandes agglomrations, les actes
reus en participation correspondent dsormais la pratique
quotidienne. Les actes de vente pour lesquels un seul office intervient
sont en effet lexception ; leur incidence sur la situation conomique
globale de loffice est donc marginale.
38
En ne prenant pas en compte la participation, lIGF a manifestement
sous-valu les temps passs et donc le prix de revient des actes. Le
CSN avait obtenu, dans ses enqutes nationales ralises en 2010, les
rsultats suivants :
(avec participation) Appartement Maison
Dossier courant 20 heures 30 19 heures 10
Dossier complexe 22 heures 10 22 heures 10
(hors participation) Appartement Maison
(Lactualisation de cette enqute CSN est en cours).
Le travail en participation ncessite en effet naturellement un volume
dheures de travail additionnel par rapport un acte de vente trait
par un seul office :
- au doublonnement des temps passs par les notaires pour
recevoir leur client respectif et pour assurer deux le rendez-
vous de signature,
- la ncessit, pour des questions de dontologie et de
responsabilit professionnelle, de procder des vrifications
communes aux deux offices (identit des parties, certificat
durbanisme..),
- au temps minimum de coordination des travaux raliss dans
chacun de ces deux offices (suivi du planning, changes de
pices, gestion des rendez-vous clients etc..),
- au temps de dplacement (allers/retours) des professionnels
pour signer la vente (et, au moins la moiti des cas, la
signature de la promesse de vente) dans loffice du notaire
rdacteur.
39
Par ailleurs, depuis plus de 10 ans, mais ce phnomne sest
acclr depuis 2010, les notaires sont confronts une inflation
normative permanente, tant en matire de droit de lurbanisme et de
la proprit (multiplication des rgles et des normes
environnementales, information toujours plus pousse du
consommateur avec la loi ALUR..) que de fiscalit (fiscalit des plus-
values immobilires mouvante et de plus en plus complexe,..) qui ont
pour effet dallonger le temps de traitement des dossiers, mais aussi la
dure des rendez-vous de signature, le devoir de conseil incombant
au notaire consistant en effet clairer les clients sur le contenu et les
effets des engagements quils souscrivent, mais aussi les informer de
la nature des diligences remplies.
Les rcents travaux analytiques, raliss par la Chambre des notaires
de Paris, et prenant en compte les dernires diligences, conduisent
retenir les volumes de travail suivants pour une vente immobilire
courante :
Dossier courant 26 heures 22 heures
Ces travaux conduisent estimer que le seuil de rentabilit dune
vente immobilire 269 000 , la mdiane des prix de vente se situant
239 000 au sein de la Compagnie de Paris (Base BIEN - 2013).
Ces calculs de prix de revient tiennent compte dun niveau de
charges plus lev Paris et en Ile-de-France quen Province :
- en termes de salaires (jusqu 20% dcart de rmunration
moyenne selon lINSEE)
- en termes de loyers professionnels (une tude mene par le
cabinet DTZ sur 15 marchs, chiffre le cot d'occupation des
locaux de bureaux : il oscille de 8 700 par poste de travail par
an Paris intra-muros, 5 300 en petite Couronne, 3 000 en
grande Couronne et entre 2 200 et 2 600 par poste sur
lensemble des villes de province).
40
Ces prix de revient tiennent galement compte dune valuation de
la valorisation du cot de conservation des actes par les offices
pendant une priode obligatoire de 75 ans (110 au total).
En consquence il est possible de conclure quune part trs largement
majoritaire des mutations traites par les offices de la Compagnie des
notaires de Paris se ralise avec une marge ngative, justifiant la
prquation du tarif dans ses proportions actuelles.
Ces actes raliss perte, auxquels il convient dajouter la plupart des
actes du droit de la famille, sont en concordance avec les chiffres
nationaux annoncs par Matre Jean TARRADE, prsident du CSN, qui
indiquait dans Le Nouvel Economiste (3 juin 2013) : nous faisons entre
70 80 % de nos actes perte .
41
Ces lments se traduisent par une apprciation des revenus des
tudes notariales, et de leur valeur, comme le montre le tableau ci-
dessous.
Tableau 13 : Evolution 2001/2010 du bnfice et du prix courants
moyens dune tude de notaire, rapports un professionnel
Anne Bnfice
moyen par
notaire (en )
Nombre de
professionnels
de
lchantillon
Prix moyen
dacquisition de
capital par
notaire (en )
Nombre de
professionnels
de
lchantillon
2001 203 416 2 321 - -
2002 212 322 3 010 - -
2003 230 621 3 482 - -
2004 263 533 3 592 - -
2005 292 506 3 714 574 806 816
2006 312 982 3 404 637 694 902
2007 317 518 2 767 683 052 989
2008 275 789 2 041 653 742 851
2009 225 661 1 289 621 620 878
2010 327 036 402 645 079 1 036
2011 - - 652 831 875
Evolution
2005-2010 11,8% - 12,2% -
Evolution
2001-2010 60,8% - - -
Source : Calculs de la mission partir de donnes de la direction des
affaires civiles et du sceau du ministre de la justice portant sur les
cessions doffices individuels et de parts de socits.
Remarques s de la Chambre des notaires de Paris
Le tableau 13 constitue un point central dans la dmonstration de la
mission de lIGF car cest partir de celui-ci que les inspecteurs
concluent une croissance des revenus des notaires de 60,8% entre
2001 et 2010 (cf. graphique 10 de la page 36 du rapport).
Or ce tableau comporte des biais statistiques majeurs lis la
mthode de travail retenue par la mission : les rsultats annoncs par
lIGF et sur lesquels se fondent sa dmonstration et ses propositions
sont par consquent errons :
Lestimation du bnfice moyen par notaire sur la base dune
extrapolation ralise partir des dossiers de cession a en effet pour
effet de surpondrer les rmunrations des associs partant la
retraite, qui disposent gnralement des revenus les plus levs (ils
disposent dune part plus importante dans le capital que les jeunes
notaires).
Les chantillons retenus par lIGF (pour le calcul du bnfice moyen
par notaire et pour le calcul du prix moyen dacquisition des parts)
sont par ailleurs partiels et non homognes :
les chantillons sont non homognes dune anne sur lautre :
Lchantillon pour le calcul du bnfice moyen par notaire reprsente
par exemple 30,1% de leffectif national de notaires (hors notaires
salaris) pour 2001, mais 46,5% pour 2005 et seulement 4,8% pour 2010
(chantillon de 402 notaires sur un total de 8 372 notaires libraux).
les chantillons ne sont pas homognes entre eux :
Lchantillon retenu pour le calcul du prix moyen dacquisition des
parts (calcul compter de 2005 seulement) reprsente entre 22% et
42% de lchantillon retenu pour le calcul du bnfice moyen pour la
priode 2005/2009, mais 258 % de ce dernier chantillon pour 2010
La mthode retenue par lIGF a galement pour incidence dexclure
les notaires salaris pour la dtermination des revenus individuels des
notaires alors que ceux-ci reprsentent 10% de leffectif national.
42
Graphique 10 : Facteurs de laugmentation des revenus individuels
des notaires
Au final, les chiffres de lanne 2010, qui servent de point de rfrence
au calcul des variations prsentes par lIGF, sont survalus :
Du fait de la faiblesse de lchantillon retenu par la mission IGF pour
lanne 2010 (4,8% seulement de leffectif des notaires libraux), le
bnfice moyen par notaire calcul par lIGF 327 036 , en
augmentation faciale de 45% sur 2009 dans le tableau 13, nest pas
reprsentatif du bnfice moyen.
Dailleurs, la Direction gnrale de la comptitivit de lIndustrie et des
services (DGCIS) du Ministre de lconomie, dans son observatoire
sur les professions librales, mentionne un bnfice net moyen par
notaire infrieur de 30% celui calcul par la mission de lIGF.
Ainsi, lvolution du bnfice net moyen par notaire (hors notaires
salaris) en moyenne nationale est trs nettement infrieure celle
calcule par la mission :
Priode 2001-2010 : +43,9% en euros courants (+23,4% en euros
constants) contre +60,8% annoncs
Priode 2001-2013 : -0,4% en euros courants (-18,5% en euros
constants)
Croissance du nombre
de transactions suprieure
celle du nombre de notaires
Augmentation des prix
de limmobilier suprieure
linflation
A prix constant du sous-jacent
volution du tarif sans prise en
compte de la baisse des prix
de revient associe aux gains
de productivit
Croissance des
revenus
des notaires
(+60,8% entre 2001 et
2010),
indexs en grande
partie sur le prix de
limmobilier
43
Le graphique 10 (cf. page prcdente) fait tat de trois facteurs
daugmentation des revenus individuels des notaires identifis par la
mission IGF qui appellent les commentaires suivants :
(1) Croissance du nombre de transactions suprieure celle du
nombre de notaires un constat invalid au cours des 10 dernires
annes dvolution du march immobilier
De 2004 2013, le nombre de notaires a progress de 8 170 notaires
9 541 professionnels, soit une hausse de +16,8% (+8,4% hors notaires
salaris).
Dans le mme temps, le nombre de ventes immobilires est pass de
1 260 000 1 056 000 units, soit une baisse de -16,8% (source :
CGEDD) :
Source : CGEDD
44
(2) Augmentation des prix de limmobilier suprieure linflation
laugmentation des prix du logement ne signifie pas
automatiquement hausse du chiffre daffaires
La mission lIGF sest uniquement focalise sur la hausse des prix de
limmobilier de logement qui serait cratrice dune rente, laissant le
lecteur du rapport imaginer que le chiffre daffaires de la profession
suit cette tendance, ce qui est faux.
Une analyse plus objective aurait pu permettre lIGF de comparer
lvolution du chiffre daffaires (qui reprsente lactivit relle des
offices) avec celle de linflation et les rsultats auraient t tout autres.
En effet, les facteurs de dcorrlation entre le chiffre daffaires de la
profession et le prix des logements sont nombreux :
. Il convient tout dabord de rappeler que les dossiers de ventes
immobilires reprsentent en moyenne 50% 60% du chiffre daffaires
des offices, mme si les situations peuvent varier dune tude une
autre. Les activits lies au droit de la famille, au droit des socits, au
conseil juridique et fiscal, constituent ainsi une part significative de
lactivit des offices, en relation avec la composante conomique,
sociale et dmographique des territoires.
. Sagissant des ventes immobilires, il a t rappel en introduction
que les moluments du notaire ne sont quen partie proportionnels en
raison des moluments de formalits, fixes par nature.
. La composition des ventes immobilires joue galement un rle.
Ainsi, en euros constants, on observe dans la Compagnie des notaires
de Paris une progression du prix moyen des ventes au cours des 15
dernires annes de 100,5% alors que le prix du m du logement a
augment de 148,6% au cours de la mme priode.
45
. Enfin, un dernier facteur technique peut galement expliquer cette
dcorrlation observe entre le chiffre daffaires li au traitement des
dossiers de ventes immobilires et le prix du m des logements : il sagit
de leffet de la hausse des prix sur le volume des ventes, appel aussi
coefficient dlasticit prix/volumes . Des travaux de recherche
mens par M. Jacques Friggit illustrent ce phnomne sur une priode
longue (baisse des volumes lie la hausse des prix) :
Ainsi, entre 1999 et 2013, en euros constants, le chiffre daffaires des
offices de la Compagnie des notaires de Paris a augment de 31,6%
(+1,85% par an), tandis que le prix moyen au m des ventes
immobilires (dpartements 75/93/94) a augment de 148,6% sur la
priode (+6,26% par an).
De mme, entre 2005 et 2013, en euros constants, le chiffre daffaires
de la Compagnie a baiss de -0,9% sur la priode, tandis que, dans le
mme temps, le prix moyen au m des ventes immobilires dans la
Compagnie a augment de 39,0% sur la priode (+4,20% par an).
Indice du prix des logements, montant total des ventes de logements anciens
et indicateur du nombre de ventes
rapports leur tendance longue respective
1,73
T1 2014
0,94 mai 2014
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1
1,1
1,2
1,3
1,4
1,5
1,6
1,7
1,8
1,9
1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020
Prix des logements anciens rapport sa tendance
Auxtunnel 1
Montant total des ventes de logements anciens rapport sa tendance
Auxtunnel 1
Indicateur du nombre de ventes dans l'ancien rapport sa tendance
Auxtunnel 1
Prix
Nombre
Montant
total
46
(3) A prix constant du sous-jacent volution du tarif sans prise en
compte de la baisse des prix de revient associe aux gains de
productivit le prix de revient des actes na pas baiss : il a au
contraire fortement progress au cours des 15 dernires annes.
Il est not que la baisse des prix de revient associe aux gains de
productivit annonce plusieurs reprises par les inspecteurs de lIGF
dans leur rapport ne repose sur aucune valuation chiffre, fusse-t-elle
estimative (ni dans le rapport de synthse, ni dans les annexes).
Laffirmation rpte de ce postulat nen est que plus surprenante.
Comme il a t dmontr plus avant, le cot de production moyen
lacte (hors rmunration et charges sociales du notaire) a augment
de + 107,7% en euros courants et de + 64,8 % en euros constants.
47
Rapport de lIGF (pages 37)
La profession de notaire est caractrise par des niveaux de marge
trs homognes : de 30% 40% du chiffre daffaires, avec une
moyenne de 35,2% et une mdiane de 34,9%.
La rmunration annuelle moyenne nette dun notaire titulaire
exerant sous forme individuelle stablissait en 2010 190 812
daprs les revenus dclars fiscalement par la profession.
La mission de lIGF se base sur des taux de rentabilit de haut de
cycle et qui paraissent survalus pour poser, dans le rapport de
synthse, une gnralit sur les taux de marge moyens de la
profession. Il est ainsi observ que la Direction gnrale de la
comptitivit de lIndustrie et des services du Ministre de lconomie
(DGCIS), dans son observatoire sur les professions librales, indique un
taux de rentabilit moyen de 32,7% pour la profession en 2010,
infrieur celui calcul par les auteurs du rapport (le taux de
rentabilit des offices de la Compagnie de Paris stablissait par
exemple 30,9% en 2010, priode de haut de cycle).
Ce taux de rentabilit est infrieur ceux dautres professions, selon
les donnes sont issues du mme rapport DGCIS :
Avocats (taux de rentabilit moyen de 46,0%)
Professionnels de la sant (taux de rentabilit moyen de 48,3%)
Enfin, les niveaux de marge sont trs htrognes dun office
lautre et dune anne sur lautre, contrairement au constat de lIGF :
- Pour lanne 2010 prise pour rfrence par lIGF, la Compagnie de
Paris observe ainsi la dispersion suivante des taux de marge :
6% des offices ont un taux de marge < 10%
5% des offices ont un taux de marge compris entre 10% et 15%
46% des offices ont un taux de marge > 30%
- Pour lanne 2013, la dispersion est plus forte encore, avec une
dgradation significative des chiffres :
14% des offices ont un taux de marge < 10%
19% des offices ont un taux de marge > 30%
48
Rapport de lIGF (page 38)
Conclusion
Des tarifs infrieurs de 20% se traduiraient, toutes choses gales par
ailleurs, par des marges comprises entre 12,5% et 25%, autour dune
moyenne 19% environ. La rmunration nette moyenne dun
professionnel exerant sous forme individuelle stablirait autour de
7 000 nets par mois.
En proposant une telle conclusion, les auteurs du rapport de lIGF,
commettent une erreur dapprciation qui consiste suggrer une
baisse des tarifs de 20% base sur des rentabilits moyennes
survalues alors que lactivit du notariat est par nature cyclique.
Cette proposition repose de plus sur deux dmonstrations centrales
chiffres (page 36/37 du rapport) dont il a t dmontr que les
rsultats taient biaiss (tableau 13) ou errons (encadr 3).
A titre dillustration, sagissant de la Compagnie des notaires de Paris,
lapplication dune telle baisse tarifaire se serait traduite par :
(calcul effectu en fonction des taux de rentabilit affichs en page
prcdente, avant rmunration du notaire libral et impt)
prs de 1 office sur 5 en dficit en 2010 + 1 office sur 3 ralisant une
marge comprise entre 0% et 10%...
prs de 1 office sur 2 en dficit en 2013 + 1 office sur 3 ralisant une
marge comprise entre 0% et 10%...
Une telle mesure rendrait conomiquement inenvisageable des
crations doffices et mettrait immdiatement en pril lensemble des
offices.
COMMENTAIRES SUR LANNEXE
DU RAPPORT DE LINSPECTION GENERALE DES FINANCES
CONCERNANT LE NOTARIAT
49
Rapport de lIGF Annexe 1 Notariat (page 5)
1.3. Analyse conomique de la profession
1.3.1 Rsultat net comptable dclar par les units lgales du secteur
Selon leur mode dimposition, les units lgales du secteur peuvent
tre de trois types :
- Entreprise unipersonnelle impose limpt sur le revenu ;
- Entreprise impose limpt sur le revenu et comportant au moins
deux associs ;
- Entreprise impose limpt sur les socits.
Il convient de noter que, pour les deux premiers types dunits lgales,
le rsultat net comptable rmunre le capital et le travail. En
revanche, pour les units lgales imposes limpt sur les socits, le
rsultat net comptable rmunre uniquement le capital, et ne prend
pas en compte les salaires que peuvent se verser les associs.
38 % des entreprises du secteur sont des structures unipersonnelles
imposes limpt sur le revenu (tableau 5). Le rsultat net comptable
moyen des entreprises de ce sous-chantillon, qui correspond la
rmunration annuelle du notaire titulaire, slve 190 812 en 2010,
soit 7,75 fois le salaire annuel net moyen dun salari en France.
60 % des entreprises associent plusieurs personnes imposes limpt
sur le revenu pour un rsultat net comptable de 690 944 rpartir
entre 2,7 associs en moyenne, soit une rmunration nette annuelle
par associ de 255 905 .
2 % seulement des structures sont imposes limpt sur les socits,
pour un rsultat net de 278 422 .
(tableau 5, page 5)
Remarques de la Chambre des Notaires de Paris
Il ne sagit pas dune relle analyse conomique mais dune tentative
dapprhension des revenus des notaires et de comparaison entre les
produits et les charges des offices.
Le notaire est un travailleur non salari pour lessentiel (90 % du
groupe). Il est trs contestable de comparer le salaire annuel moyen
de dizaines de millions de salaris avec le rsultat net comptable
dentreprises mme de petite ou moyenne dimension employant 10
personnes.
Le rsultat net comptable ne peut en aucune manire tre compar
un salaire :
. Le salari bnficie dune couverture sociale plus complte et dun
rgime de retraite plus protecteur que ceux du TNS ;
. Le salari, contrairement aux TNS, ne voit pas sa rmunration
fluctuer selon les cycles dactivit ;
. Le salari ne supporte pas le risque dentreprise, contrairement au
TNS, qui comme le notaire rinjecte des fonds personnels dans son
office en cas de difficults conomiques ;
. Le salari ne supporte pas les charges dintrt lies aux emprunts
professionnels (ils reprsentent en moyenne 1/3 du capital emprunt).
Par ailleurs, si un comparatif devait tre ralis, il devrait tenir compte :
- De la dure dtudes (Bac + 7)
- Du niveau dexprience professionnelle aprs les tudes (20
ans, lge moyen du notaire tant de 48 ans)
- Des responsabilits managriales et entrepreneuriales
Il est rappel ce titre que, selon les donnes INSEE, le salaire brut
moyen annuel des cadres suprieurs slve jusqu 133 000 par an.
50
Rapport de lIGF Annexe 1 Notariat (pages 5/7)
Le graphique 3 illustre une corrlation forte entre typologie de
structure et chiffre daffaires : la part des entreprises unipersonnelles
dcroit linairement de 92 % 0 % lorsque le chiffre daffaires
augmente, le complment tant constitu principalement de socits
plusieurs associs, imposes limpt sur le revenu.
1.3.2 Rentabilit des units lgales du secteur
Au-del du premier dcile (entreprises les plus petites), qui connait
une rentabilit comprise entre 30 % et 35 %, la rentabilit moyenne des
structures augmente linairement en fonction du chiffre daffaires,
passant de 30 % 40 %.
1.4. Niveau des revenus dclars par les professionnels
1.4.1. La mission a apprhend les revenus des professionnels en
distinguant les types de structure dimposition
Afin de dterminer les revenus des professionnels, la mission a utilis un
indicateur connu pour toutes les units lgales du secteur : le rsultat
net comptable. Lanalyse des revenus partir du rsultat net
comptable suppose de distinguer plusieurs cas :
Un professionnel qui exerce son mtier dans une structure
unipersonnelle impose limpt sur le revenu peroit une
rmunration totale gale au rsultat net comptable de lentreprise ;
Lorsquun professionnel exerce sa profession dans une unit lgale
pluripersonnelle impose limpt sur le revenu, le rsultat net
comptable de lunit lgale doit tre rparti entre le nombre
dassocis pour obtenir une rmunration par personne ;
Ce taux de rentabilit calcul pour 2010, est suprieur celui calcul
par le Ministre de lEconomie et des Finances (DGIS) qui est de 32,7 %
pour 2010 et connait des fluctuations trs sensibles en fonction de
lvolution de lactivit. Par exemple, il ntait plus que de 26 % en
2013.
Un tel taux est peu diffrent de celui constat en France pour des
entreprises de services, et est par exemple infrieur celui des
cabinets davocats de dimension similaire intervenant dans des
domaines voisins des notaires.
La relation ralise par le rapport entre le rsultat net comptable et le
revenu est errone.
Le rsultat net comptable de lentreprise notariale ne peut tre
considr comme un revenu acquis au(x) notaire(s). Ce rsultat
peut et doit en certains cas tre affect aux risques de lentreprise
(injection de fonds en cas de chute dactivit ou pour procder aux
investissements ncessaires, garantie collective par ex).
51
Lorsquun professionnel exerce sa profession dans une unit lgale
impose limpt sur les socits, la rmunration du capital verse
aux associs (le rsultat net comptable), doit tre ajoute au salaire
vers chaque associ.
(tableau 6, page 7)
La mission a procd ltude des revenus des structures du secteur
en quatre temps :
Dans un premier temps, la mission a calcul un certain nombre de
statistiques pour chacun des trois types dunits lgales (moyenne,
mdiane) ;
Dans un deuxime temps, la mission sest restreinte ltude des
revenus des professionnels exerant leur profession dans le cadre
dune entreprise unipersonnelle impose limpt sur le revenu ;
Dans un troisime temps, la mission a tudi les revenus de
professionnels exerant dans une unit lgale impose limpt sur les
socits sur un chantillon de dossiers fiscaux individuels, de faon
rapprocher la rmunration du travail (connu par limpt sur le
revenu) ;
Enfin, la mission a analys les donnes portant sur le chiffre daffaires
et le bnfice par notaire des structures ayant donn lieu des
cessions totales ou partielles.
1.4.2. Rpartition des revenus dclars de lensemble des
professionnels
Les revenus des professionnels tablis en Ile de France sous forme
dentreprise unipersonnelle soumise limpt sur le revenu sont
suprieurs de 46 % la moyenne nationale du notariat (50 % en
mdiane). Ces diffrences saccroissent avec le chiffre daffaires (+ 67
% pour le dernier dcile) et sobservent galement pour lexercice
sous forme de socit (+ 77 % en moyenne pour les structures
plusieurs associs soumises limpt sur le revenu).
Le choix prioritaire de ltude unipersonnelle impose limpt sur
le revenu est regrettable. Le modle depuis longtemps devenu
dominant dans le notariat est la socit civile professionnelle avec
imposition des bnfices sociaux limpt sur le revenu. Le rapport se
prive ainsi des rsultats les plus significatifs et les plus porteurs davenir,
ceux ayant par exemple trait de jeunes associs rcemment
installs et dtenant une part minoritaire de capital.
Ceux-ci ne peuvent qutre malaisment apprhends partir des
socits imposes lIS, trs minoritaires. Le parti pris danalyser les
revenus des notaires cdants aboutit au mme rsultat : celui de
mettre en exergue les notaires arrivs au sommet de leur carrire, ce
qui contribue fausser lanalyse. Il aurait t beaucoup plus oprant
de sintresser aux jeunes notaires.
Cette corrlation, faite sur le montant de revenus, est surprenante. Les
offices dIle-de-France ont une dimension moyenne trs suprieure
ceux de province (par ex : ils emploient en moyenne 20 salaris contre
10 en moyenne nationale). Il est tout fait logique que le revenu
dune entreprise varie en fonction de sa taille. Si on considre les taux
de rentabilit, ce que fait rgulirement par la suite le rapport de
lIGF, on saperoit quils sont infrieurs ou au mieux gaux en Ile-de-
France ceux constats au niveau national (les cots salariaux et les
loyers professionnels sont plus levs en Ile-de-France quen province).
52
Le notariat est caractris par des revenus levs et relativement
homognes, avec un rapport interquartile infrieur 3.
(tableau 7, page 8)
(tableau 8, page 8)
1.4.3. Rpartition des revenus des professionnels exerant leur
profession dans une unit lgale unipersonnelle impose limpt sur
le revenu
En 2010, le dcile le moins favoris des grants dune unit lgale
unipersonnelle du secteur impose limpt sur le revenu prsentait
des revenus trois fois suprieurs au revenu net annuel moyen dun
salari en France (graphique 5).
Les 10 % les plus aiss ont peru des revenus suprieurs 344 354 par
an.
1.4.4. Analyse des revenus des associs dentreprises impose
limpt sur les socits, daprs un chantillon de dossiers individuels
La mission nationale daudit de la DGFIP a analys les dossiers fiscaux
des associs dentreprises du secteur impose limpt sur les
socits, au titre de lexercice 2010. Ces donnes sont prsentes
titre dillustration et nont naturellement pas vocation dcrire de
faon complte la structure des revenus individuels des associs de
telles socits.
Les dossiers ont t choisis alatoirement dans les dpartements des
Hauts-de-Seine et dIndre-et-Loire. Cette analyse a permis de calculer
la part moyenne de chaque type de revenu (traitements et salaires,
revenus de capitaux mobiliers, revenus fonciers, autres revenus) dans
les revenus du premier associ, rattachables lactivit tudie.
Cette observation est justifie par le nombre relativement rduit
dentreprises notariales et par la nature doffices publics de celles-ci.
Mme remarque que prcdemment : il sagit dun revenu
dentreprises qui plus est concerne un office public notarial. Tout office
doit tre en situation de remplir les missions de service public qui sont
confies aux notaires par lEtat, et donc de disposer des ressources
financires pour cela.
Ces revenus pourraient tre utilement compars aux revenus des
avocats appartenant au haut de fourchette . Lanalyse de lorigine
des revenus na jamais t effectue dans le rapport, ce qui est
dommageable. Ces revenus ne sont en rgle gnrale quen
modeste partie lis la vente de logements, qui est la source de
revenus privilgie dans le rapport.
Le choix de cet chantillon est surprenant par sa faible
reprsentativit. Retenir, mme alatoirement les Hauts-de-Seine
parmi les deux dpartements de lchantillon revient privilgier les
revenus les plus levs, pour le notariat comme pour lensemble des
entreprises, mme si les rseaux des notaires dIndre-et-Loire, dont le
poids financier est moindre attnuent lgrement cette survaluation.
53
On constate que pour le premier associ, le revenu total rattachable
lactivit slve 227 695 en moyenne, comparable la
moyenne par associ des structures imposes sur le revenu (255 905 ).
Le revenu moyen est compos 98,9 % de traitements et salaires et
1,1 % de revenus fonciers (1 726 ).
1.4.5. Estimation du chiffre daffaires et du bnfice des notaires par
les donnes de cession doffices
Les donnes conomiques issues des dossiers de cessions des offices
publics et ministriels (OPM), transmises la chancellerie, permettent
dapprhender la situation conomique de ces professions.
Elles ne concernent quune partie des offices, qui ont une cession.
Lchantillon ainsi constitu permet cependant dtablir des
indicateurs conomiques, plus particulirement fiables pour les
notaires et les huissiers auxquels correspondent la plus grande partie
des donnes enregistres.
Les donnes issues des cessions font valoir un bnfice moyen par
office individuel de 148 k, infrieur la moyenne nationale de 191 k
pour lanne 2010 (issue des donnes de la DGFIP).
En revanche, le bnfice moyen des socits (762 k par an) est
proche de la moyenne nationale calcule pour 2010 partir des
donnes de la DGFIP (691 k), et lapplication du mme ratio de 2,7
associs par socit permet de retrouver un niveau de rmunration
par associ denviron 282 k par an.
Les donnes de cession des offices sont en phase avec les analyses
menes par la mission sur lensemble des tudes de notaire. Aussi les
tudes cdes peuvent-elles tre considres comme reprsentatives
de lensemble de la profession. (tableau 10, page 10)
Par ailleurs, retenir le revenu du premier associ est, dans la trs
grande majorit des cas choisir le revenu le plus lev de loffice.
Pourquoi ne pas avoir choisi le revenu du dernier entrant, ce qui aurait
t plus clairant des revenus des jeunes notaires ?
Parler de traitements et salaires pour la rmunration dun
professionnel libral est totalement inoprant.
Cette mthode consistant retenir le revenu des notaires en poste
dans les offices concerns par des cessions revient, en raison du faible
nombre dassocis par tude, retenir un chantillon biais, puisque
la rmunration des notaires partant en retraite est plus forte en rgle
gnrale que la moyenne des notaires.
La reprsentativit de ltude est de manire gnrale contestable.
Les rsultats ne peuvent donc pas tre retenus comme base de
rflexion.
Les rsultats estimatifs calculs par la mission IGF sont suprieurs de
25 % aux statistiques 2010 publies par le Ministre de lEconomie
(DGIS). Il est dommageable que la mission IGF nait pas exploit ces
donnes publiques.
54
2. Activit de la profession
2.1. Tches rserves aux notaires
Encadr 1 : acte authentique et acte davocat
En droit franais lacte authentique est daprs larticle 1317 du code
civil celui qui a t reu par des officiers publics ayant le droit
dinstrumenter dans le lieu o lacte a t rdig, et avec les
solennits requises .
Les officiers publics, dans lexercice strict de leurs fonctions, peuvent
tablir des actes ayant le caractre authentique
Minutes de notaire (acte de vente, contrat de mariage, testament
notari) ;
Acte dtat civil rdig par un officier dtat civil (actes de
naissance et de dcs) ;
Acte dhuissier sous certaines conditions prvues par la loi (acte de
signification dune assignation, dune saisie).
Hrite historiquement de la procdure de linsinuation (instaure
au XVIe sicle en France) par laquelle un juge actait la
reconnaissance des documents qui lui taient soumis (de donations
notamment), lauthentification sest tendue de nombreux actes.
La force de lacte authentique rsulte dans la certification dune date
certaine, la force probante de lacte (sauf contestation judiciaire, les
lments rdigs par le notaire font foi) et sa force excutoire. En
vertu de larticle 19 de la loi du 25 ventse an XI contenant
organisation du notariat, les actes notaris feront foi en justice et
seront excutoires dans toute ltendue de la Rpublique .
La description lapidaire de la nature et des mrites compars de
lacte authentique et de lacte davocat appelle beaucoup de
rserves.
Traiter de lacte davocat dans un paragraphe sur les tches
rserves aux notaires est surprenant. Lobjectif du rapport ne serait-il
pas ainsi dvoil, qui consisterait confier aux avocats les domaines
rservs des notaires ?
55
(suite encadr 1)
Certains actes requirent une forme authentique (leur valeur serait
faible ou nulle en cas de conflit) :
Immobilier : vente ou acquisition dun bien immobilier ;
Patrimoine : ouverture dune succession impliquant un bien
immobilier, donations entre vifs (sauf dons manuels) ;
Famille : contrat de mariage, acte de notorit hrditaire,
excution dun testament.
Lacte davocat, nouvel outil de scurisation juridique des contrats
sous seing privs, ne couvre ce jour aucun des actes relevant du
monopole historique des notaires.
La loi n 2011-331 du 28 mars 2001 de modernisation des professions
judiciaires ou juridiques et certaines professions rglementes qui a fait
suite au rapport Darrois a cr le contreseing davocat ou acte
davocat un acte juridique dans lequel lavocat contresigne un acte
sous seing priv, et atteste ainsi avoir pleinement clair la ou les
parties conseilles sur les consquences juridiques de cet acte.
Lavocat, en apposant sa signature lacte sous seing priv, atteste
avoir clair pleinement la ou les parties quil conseille sur les
consquences juridiques de cet acte (art. 66-3-1), les parties tant
de ce fait, sauf dispositions contraires, dispenses de toute mention
manuscrite exige par la loi (art. 66-3-3).
Ce contreseing vise proposer une scurisation juridique des contrats
conclus entre des particuliers (contrat de location, PACS, acte de
cautionnement, donation hors donation-partage) ou des entreprises
(ventes de fonds de commerce, cessions de parts, cessions de baux
commerciaux).
Il constitue une forme dacte intermdiaire entre lacte sous seing
priv (source dinscurit juridique car souvent conclu sans matrise de
la rglementation, sur la base de modles gnriques) et lacte
authentique (formel mais plus lourd et potentiellement coteux, sans
possibilit de ngociation du tarif).
La description des mrites compars de lacte sous seing priv et de
lacte davocat est ralise de manire errone et partiale quant aux
mrites respectifs des deux actes.
56
(suite encadr 1)
Lacte davocat fait pleine foi de lcriture et de la signature des
parties. Ainsi une partie ne pourra plus dsavouer son criture ou sa
signature aussi facilement puisque lavocat aura pralablement
procd aux vrifications qui se doivent, sauf engager une
procdure de faux en criture prive (art. 66-3-2 in fine ; art. 299 C pr.
Civ.).
En revanche, lacte davocat nemporte pas force excutoire,
contrairement lacte authentique. Par ailleurs, il ne permet la
ralisation daucun des actes qui relvent du monopole des notaires.
Lacte authentique est un acte public et lacte davocat est un acte
priv. Il est dommageable que la mission ait occult cette ralit
fondamentale, pour lEtat, pour notre systme juridique comme pour
les particuliers.
Il est rappel que lacte sous signature davocat reste en droit actuel
un acte sous seing priv. La ptition de principe sur la lourdeur et le
cot de lacte authentique nest justifie par aucune dmonstration.
Le cot de lacte authentique nest en aucune manire li au tarif
puisque le cot particulier de lacte authentique est la contrepartie
(trs limite) du formalisme, lui-mme protecteur des intrts de nos
concitoyens.
Lacte sous signature davocat ne dispose pas de la force probante
renforce de lacte authentique.
57
2.2. Activits annexes exerces hors monopole
En complment de leurs activits sous monopole, les notaires peuvent
accomplir des missions accessoires de conseil et de gestion (gestion
dimmobilier locatif en particulier), auprs des particuliers, des
entreprises et des collectivits locales.
Sur ces marchs, les notaires sont en libre concurrence avec dautres
professions, notamment les autres professions juridiques rglementes,
les professions du chiffre ou les agents immobiliers.
2.2.1. Conseils aux particuliers
Le notaire assure par la connaissance de ses clients un conseil
pralable la rdaction des actes. Il peut galement proposer un
conseil gnral en matire de droit de la famille et de gestion fiscale
et patrimoniale (financement, transmission, gestion). Le conseil
pralable la rdaction des actes est gratuit quand bien mme le
client renoncerait la ralisation de lacte au vu de ce conseil.
Lenregistrement des PACS et leur transmission aux services de ltat
civil peuvent tre assurs par un notaire, un greffier, un agent
diplomatique ou un agent consulaire.
Au mme titre que les experts comptables et que les avocats, les
notaires peuvent exercer la mission de tiers de confiance auprs de
ladministration fiscale. Cette activit prvue par larticle 170 ter du
Code Gnral des Impts consiste rceptionner, attester et
conserver les pices justifiant des avantages fiscaux demands par
des contribuables (dduction, rductions et crdits dimpts), ainsi
qu tltransmettre les informations la DGFIP. Pour exercer cette
mission, les professionnels doivent conclure une convention avec
ladministration fiscale, selon un modle prtabli (arrt 01/03/2012).
La distinction entre les activits de conseil et les activits sous
monopole tmoigne dune incomprhension totale de lactivit du
notaire. Le conseil juridique et patrimonial est videmment inhrent
la prparation et la rdaction des actes notaris, que ceux-ci
entrent ou pas dans les activits sous monopole .
Les activits de gestion sont le plus souvent une des composantes des
actes raliss par les notaires. Il en est de mme pour le service aprs-
vente ralis par loffice, souvent sur longue priode, sans
contrepartie.
En leur qualit dofficier public, les notaires sont astreints des
conditions particulires dintervention, quils interviennent dans des
activits monopole ou non. On ne peut donc pas affirmer quils
soient en libre concurrence avec les autres professions. Les activits
du notaire sont toujours encadres.
Ce nest pas la connaissance de ses clients qui justifie le conseil
ceux-ci. Le conseil nest pas seulement pralable la rdaction des
actes. Il se situe galement dans le cadre de la rdaction des actes,
que les clients soient ou non connus du notaire.
Lenregistrement des Pacs nest pas une activit de conseil. La
rdaction dun contrat de Pacs entre en revanche dans cette
activit.
Le notaire na pas dactivit gnrale de tiers de confiance au
mme titre que lavocat. En sa qualit dofficier public, il ne peut avoir
la mme relation de confiance avec son client. Il nest pas le
dfenseur des intrts de ses clients contre lEtat.
58
2.2.2 Ngociation et gestion immobilire
En sappuyant sur leur connaissance du secteur, les notaires peuvent
accompagner leurs clients dans lensemble dun projet immobilier :
pour les vendeurs (recherche de clients pour un bien) ou pour les
acheteurs : recherche et ngociation du prix dun bien, formalits
administratives (dclarations pralables, purge des droits de
premption), calcul des taxes, acquittement de limpt sur les
ventuelles plus-values par retenue la source sur le prix de vente.
Le notaire est galement susceptible dexercer les fonctions de
gestion locative (avec ou sans recherche de locataire pour le compte
de son client).
Une enqute de la DGCCRF a t mene en 2009 dans 16
dpartements auprs de 108 offices notariaux en vue dapprcier les
interventions des notaires dans le cadre de la gestion immobilire
(ngociation, mise en location). Lenqute a permis de constater une
bonne application de la rglementation. Les anomalies releves
concernent laffichage du prix des prestations (souvent incomplet
voire inexistant).
2.2.3. Conseils aux entreprises et aux agriculteurs
Les notaires peuvent proposer des conseils en matire de cration et
de transmission dentreprise, ainsi que de gestion des actifs
professionnels.
Les activits de ngociation immobilire et de gestion locative sont
encadres et contrles comme toutes les interventions des notaires.
Les rsultats de lenqute mene par la DGCCRF en 2009 montrent, et
il faut sen fliciter, la qualit de lintervention notariale dans ces
domaines particulirement sensibles.
Laction en faveur de la cration et de la transmission dentreprise
seffectue en lien direct avec les autres professions de conseil
concernes (experts comptables, avocats notamment), et partir
des terrains dinterventions traditionnels des notaires.
59
2.2.5. Les activits hors monopole reprsentent au moins 11% du
chiffre daffaires de la profession
Sur un chiffre daffaires annuel estim sept milliards deuros en 2011
(source CSN), 11% relve de faon manifeste dactivits hors
monopole (ngociation immobilire et conseil).
Les donnes publies par les notaires nont pas permis de distinguer la
part des actes rdigs par le notaire sans obligation rglementaires
(baux de moins de douze ans par exemple) ou ceux qui, ne relevant
pas du monopole notarial, auraient pu tre tablis par dautres
professionnels (enregistrement de PACS).
(encadr 2, page 15)
2.3. La totalit des activits exerces en monopole et une majorit
dactivits hors monopole font lobjet dune rglementation tarifaire
Le tarif des notaires est fix par le dcret n78-262 du 8 mars 1978.
La rmunration des notaires se compose :
dmoluments proportionnels ou fixes pour tous les actes et
formalits prvus par la rglementation. Les conditions tarifaires sont
encadres par le dcret prcit pour lensemble des actes relevant
du monopole et pour une majorit des actes hors monopole
traditionnellement effectus par les notaires ;
des honoraires dits de larticle 4 (du dcret du 8 mars 1978) pour
les services hors monopole au tarif non encadr (baux commerciaux,
consultation juridique et vente de fonds de commerce, par exemple).
La rmunration est alors librement convenue entre le notaire et son
client. Le client doit avoir eu connaissance par crit du caractre
onreux du service, du montant estim ou du mode de calcul de la
rmunration.
Cette comptabilisation est inexacte, mme si dans son calcul la
mission a souhait identifier la part des activits de conseil
dtachables de la rdaction des actes. Il est en effet rappel que
celles-ci sont rduites au regard du conseil contenu en complment
des actes raliss par les notaires.
Il aurait en outre t oprant didentifier le chiffre daffaires ralis en
application directe du tarif et celui ralis pour les actes ayant appel
une ngociation prvue dans ces deux concepts qui auraient mrits
une analyse spare, en raison mme des objectifs affichs par la
mission.
Il y a par ailleurs confusion entre les activits tarifes et les activits du
monopole. Toutes les activits tarifes ne sont pas des activits
monopolistiques.
Cette description introductive ne rpond quimparfaitement la
ralit de la distinction entre moluments et honoraires.
Cette dcomposition est errone.
Cest larticle 13, et non larticle 4 qui fixe la rmunration des actes
hors monopole (tablissement dactes de socit, baux
commerciaux, vente de fonds de commerce).
Larticle 4 rmunre les services rendus dans lexercice des activits
autres que les actes et formalits (consultations et conseils juridiques
dtachs dun acte).
60
2.3.1. Certains moluments sont proportionnels au montant de la
valeur patrimoniale nonce dans lacte
Lorsquun acte est associ la mention dun capital (ce qui
correspond la majorit des actes sous monopole : transactions
immobilires, hypothque et privilge de prteur de deniers,
donations partage, succession intgrant des biens immobiliers), les
moluments du notaire sont calculs selon un barme proportionnel
dgressif en fonction du montant en jeu. Le dcret tarifaire dfinit une
srie de seuils et de taux hors taxes dmoluments, ainsi qu un
coefficient multiplicateur.
Il subsiste en 2012 deux sries de seuils et de taux selon la nature de
lacte. Par exemple, les honoraires correspondant une mutation
immobilire rsultent de lapplication des seuils et taux de la premire
srie, le total tant multipli par le coefficient 1. Une donation-partage
est galement associe la premire srie, mais donne lieu une
multiplication par 1,25 du montant calcul par application du
barme.
Tableau 11 : Seuils et taux des moluments proportionnels de la
premire srie dactes (applicables notamment aux mutations
immobilires), valables depuis le 17 fvrier 2011
Seuil bas (en
)
Seuil haut (en
)
Taux hors taxe appliqu la tranche (en
pourcentage)
0 6 500 4,000
6 500 17 000 1,650
17 000 60 000 1,100
60 000 - 0,825
Source : Mission IGF
Il est rappel que la vente immobilire doit tre clairement distingue
de la transaction immobilire.
Les moluments ne sont jamais strictement proportionnels. Ils
comprennent une partie proportionnelle et une partie fixe (celle-ci
nest jamais ngligeable, elle se situe par exemple 20 % environ pour
une vente immobilire de 250 000 euros).
61
Parmi les activits hors monopole, les moluments de ngociation
immobilire sont galement encadrs par dcret, sous forme dun
tarif proportionnel la valeur du bien (tranche de 5 % HT jusqu
45 735 puis 2,5 % au-del).
La tarification proportionnelle est cense prsenter deux avantages
thoriques : une redistribution en faveur des actes de faible montant
et labsence deffet de seuil.
Dans le cas o le montant des moluments affrents un acte
dtermin serait suprieur 80 000 , le notaire et son client peuvent
convenir dune rduction dmoluments pour la partie de la
rmunration dpassant ce seuil. A dfaut daccord, le conseil
rgional des notaires statue sur le principe et le montant de cette
rduction.
Ce plafond, qui correspondrait par exemple une valeur de sous-
jacent de 9,65 M pour une transaction immobilire, concerne trop
peu de transactions pour bnficier rellement des clients
nombreux.
2.3.2 Dautres moluments donnent lieu une rmunration fixe ou
forfaitaire
Certains actes ne peuvent pas tre rmunrs par un molument
proportionnel. Ils donnent lieu lattribution dun molument fixe
(contrats de mariage sans apport, donation entre poux) ou la
vacation (Inventaires).
Les moluments fixes se calculent partir dune unit de compte
appele unit de valeur (UV), multiplie par un nombre dunits de
valeur fix par dcret, qui dpend du type dacte (tableau 1 annex
au dcret de 1978). Le nombre dunits de valeur par acte nvolue
pas. En revanche, lunit de valeur est rvise rgulirement par
dcret. Depuis le dcret du 19 fvrier 2011, lUV est gale 3,90 HT.
Le notaire peut dans ce cas convenir dune diminution de son
molument, sans demander lautorisation de sa chambre. Par
consquent, le tarif est un plafond et peut tre ngoci librement. Il
en est de mme pour lmolument de transaction.
Dans le cas de dsaccord entre le notaire et son client, les clients
peuvent contester la position du Conseil Rgional devant le Premier
Prsident de la Cour dAppel. Dans la pratique, ce genre de
contentieux est exceptionnel.
Linstitution dun seuil de ngociabilit des moluments au-del de
80 000 concerne peu dactes mais les actes concerns reprsentent
une partie trs substantielle du chiffre daffaires des offices les plus
importants du pays, et notamment de ceux qui traitent de limmobilier
professionnel. Les offices en question ont par consquent parfois un
revenu qui nest pas majoritairement li lapplication du tarif et qui
est fix dans des conditions dappel doffres et de concurrence
adapts ce type de dossier.
62
Donation entre poux (pendant le mariage) : 30 UV soit 117,00 HT
PACS initial ou modificatif : 50 UV soit 195 HT
Lintervention de plusieurs notaires dans la rdaction ou la rception
dun acte nen augmente pas le prix, sauf si lacte est rtribu en
fonction du nombre dheures passes.
Enfin, dans les dpartements de la Guadeloupe, de la Guyane et de
la Martinique, les moluments sont majors de 25 %, une majoration
qui atteint 40 % la Runion et Mayotte.
2.3.3 Certaines activits donnent lieu une combinaison
dmoluments fixes et dmoluments variables
La rmunration des actes relevant du tarif proportionnel inclut par
ailleurs le remboursement des sommes dbourses des tiers en vue
de la prparation de lacte et le paiement de formalits associes
lacte.
Ces dernires sont values en UV, limage des actes au tarif fixe,
avec par exemple :
Copie authentique : 0,3 UV soit 1,17 HT
Copie sur papier libre : 0,1 UV soit 0,39 HT
Obtention de tout document ncessaire la rdaction dun acte et
non tarif par ailleurs : 15 UV, soit 58,50 HT.
Enfin, certains actes relevant du tarif proportionnel se voient appliquer
un montant plancher de rmunration dfini en units de valeur (70
UV pour une convention dindivision, 50 UV pour une constitution de
mitoyennet ou de servitude).
Le rapport ne met pas en exergue cette question essentielle de la
participation entre notaires sur un mme acte, dont le principe est
depuis longtemps en vigueur, mais dont lapplication sest beaucoup
diffuse, y compris dans les secteurs urbains. Les clients souhaitent de
plus en plus disposer de leur notaire personnel. La participation
entrane un alourdissement des travaux et diligences pour une mme
rmunration, puisque plusieurs contrles ou conseils sont donns. Elle
permet un service plus individualis la clientle pour un prix
identique.
Le dveloppement de la participation constitue donc un facteur non
ngligeable dalourdissement des cots de production des actes qui
na pas t remarqu dans le rapport.
Dautres exemples peuvent tre donns qui montrent que la
rmunration des notaires ainsi constitue peut tre trs faible : pour
des actes parfois trs lourds comme la promesse de vente ou la
notorit (7 UV pour chacun).
63
En revanche, la mission relve quil nexiste aucun plafond
rglementaire fixe des tarifs proportionnels, qui permettrait de
neutraliser une forte hausse des valeurs faisant lobjet de lacte lorsque
le travail du notaire demeure inchang. Seul le seuil de 80.000
prcit figure dans la rglementation, au-del duquel une rduction
est possible par accord entre les parties ou par dcision du conseil
rgional des notaires.
2.3.4. Lactualisation du tarif peut survenir soit pour introduire de
nouvelles missions confies aux notaires, soit pour compenser
lrosion montaire
Lorsquun nouvel acte est introduit, il est tenu compte dactes
comparables dj tarifs au tableau 1 pour fixer le multiple ou la
faction de lunit de valeur.
La procdure par comparaison ne tient pas compte dventuels gains
de productivit des tudes, de la simplification ou de la
complexification des actes tarifs. La codification des actes rsulte
ainsi dun processus de sdimentation qui trouve son origine dans le
dcret de 1978.
Les dpenses des notaires (salaires, cotisations, loyer ventuel) suivent
globalement lvolution des prix. Il nexiste aucun mcanisme
dindexation automatique du tarif en fonction de linflation, la
revalorisation pouvant intervenir intervalle plus ou moins rgulier (en
moyenne une fois tous les 6,5 ans).
La rvision du tarif fait lobjet dun dcret en Conseil dEtat, pris aprs
consultation du conseil suprieur du notariat sur un avant-projet
labor par la direction des affaires civiles et du sceau du ministre de
la justice.
Cest inexact. Il est toujours possible de demander la Chambre des
Notaires une rduction partielle des moluments infrieurs 80 000 .
Ces demandes de rduction partielle sont rgulirement effectues,
la satisfaction de la clientle. Trs peu de contentieux existent en effet
alors que les clients peuvent toujours demander au Tribunal de
Grande Instance de leur accorder une rduction qui leur serait
refuse par une instance professionnelle.
Lactualisation du tarif nintervient pas seulement dans lhypothse de
lintroduction de nouveaux actes, contrairement ce que suggre le
rapport. Cette actualisation peut aussi permettre de prendre en
compte lvolution du cot de ralisation des actes tarifs. Les
actualisations seffectuent la hausse comme la baisse. Il en a t
ainsi en 2007 pour le tarif des actes de prt ainsi que de
cautionnement ou daffectation hypothcaire, rduit pour ce qui
concerne les particuliers comme les socits.
Dune manire gnrale, toutes les rvisions du tarif prennent en
considration le cot de ralisation dun acte et lvolution de ce
cot dans le temps.
Les critiques de lInspection sur le caractre sens unique des
volutions de tarif ne sont donc pas fondes.
Quant la rmunration des actes nouvellement tarifs, la
Chancellerie ne manifeste pas de gnrosit particulire. Il en est ainsi
du mandat de protection future, introduit en 2008. La rdaction de
cet acte est rmunre par 30 UV (soit 117 HT) alors quil sagit dune
intervention particulirement lourde du notaire qui doit en outre
donner des conseils lourds et aviss.
64
2.4. Conditions daccs la profession
2.4.1. Laccs la profession suppose une formation spcifique de
niveau bac+7 incluant deux annes de stage professionnel
()
Le cas chant, un contrle de connaissances techniques est exig,
et exerc par un jury national compos de six membres (un magistrat,
un professeur, trois notaires, un collaborateur de notaire). La mission
na pas eu accs aux donnes portant sur le nombre de personnes
bnficiant chaque anne de ces passerelles.
Des conditions supplmentaires doivent tre remplies en Alsace et en
Moselle.
Dans tous les cas, le candidat devra avoir t reconnu capable
dexercer la profession par dautres notaires ( travers le stage et son
certificat, la supervision des preuves par le CSN et le CNEPN, le jury
du concours organis pour valider les passerelles, compos
majoritairement de notaires.
Les conditions daptitude au notariat incluent par ailleurs labsence
datteinte aux murs ou la probit et de situation antrieure de
faillite personnelle.
Suite un arrt de la cour de justice de lunion europenne, la clause
de nationalit franaise a t supprime le 17 octobre 2011 des
critres daccs au notariat. Peuvent dsormais devenir notaires les
ressortissants dun autre Etat membre de lUnion europenne ou dun
autre Etat partie laccord sur lEspace conomique europen,
condition de respecter lensemble des autres exigences (en particulier
de formation).
Les preuves dont fait tat le rapport concernent seulement les
passerelles tablies pour accder la profession en utilisant les
dispositifs existants dquivalence de diplme. Le CSN donne un avis
au Procureur Gnral prs la Cour dAppel qui dcide lui-mme de
dispenser le candidat de certaines procdures de nomination.
Cette obligation dadoubement suggr par le rapport nexiste
pas dans les faits. Certes, en fonction de ses tats de service
antrieurs, les instances professionnelles donnent un avis sur laptitude
du candidat exercer la profession. Mais seuls des faits prcis et
tangibles peuvent conduire la Chancellerie, qui dispose seule de ce
pouvoir, ne pas nommer, pour des raisons personnelles, un candidat
qui dispose du diplme de notaire.
65
2.4.2. Les deux voies daccs un office (droit de prsentation et
concours) requirent un avis des instances rgionales et nationales de
notaires
La nomination aux offices de notaires est prononce par arrt du
ministre de la justice :
Soit sur prsentation dun successeur par le notaire sortant. La
demande de nomination est prsente au Procureur Gnral prs la
cours dappel dans le ressort de laquelle est situ loffice. Elle est
accompagne notamment des conventions intervenues entre le
titulaire de loffice ou ses ayants-droit et le candidat, et dun plan de
financement de lacquisition. Le droit de prsentation, introduit par
larticle 91 de la loi de finances du 28 avril 1816 comporte une
contrepartie financire qui reprsente la valeur de lengagement pris
par le cdant duser de son droit de prsentation en faveur du
cessionnaire. Il ne sagit pas en thorie dune cession dun office,
lequel appartient lEtat. En pratique, cependant, son valuation
seffectue selon des modalits similaires la valorisation dun fonds de
commerce. Lusage du droit de prsentation est transmis, en cas de
dcs du titulaire de loffice, aux hritiers ou lgataires du titulaire ;
La procdure de prsentation du successeur ne vaut strictement
que pour les offices individuels, qui reprsentent dsormais une
minorit doffice. En fait, la plupart des nominations interviennent
depuis longtemps par cession de parts dans les offices existants, ce qui
peut conduire (et conduit trs frquemment) une augmentation du
nombre dassocis.
Il nexiste en effet pas de numerus clausus concernant les notaires,
mais seulement concernant les offices, dont le nombre et la
localisation sont fixs par le Ministre de la Justice.
Comme le remarque le rapport de lIGF, le droit de prsentation
nexiste plus dans les faits notamment au sein des offices urbains o le
nombre dassocis saccroit. Lacquisition des parts sassimile donc
une acquisition de parts sociales dun fonds libral , plutt que dun
fonds de commerce, pour des montants et selon des modalits trs
comparables ce qui se ralise dans beaucoup de professions
librales.
Le notaire ou les notaires cdants bnficient dune valorisation de
leur industrie ou savoir-faire personnel qui a conduit dvelopper
ou maintenir le chiffre daffaires de leur office. Il nexiste donc pas sur
ce sujet comme sur les autres de rente anachronique, quelle que soit
lorigine lointaine des textes qui, juridiquement, fondent la procdure.
66
Soit par concours, pour les offices crs ou laisss vacants. Cette
situation est rare : daprs les donnes de la chancellerie, 17 offices
ont t crs chaque anne par concours depuis cinq ans (soit moins
de 0,4 % du nombre dtudes existantes). Entre 1980 et 2012, le
nombre doffices a baiss de 11 % (passant de 5.134 4.562), soit par
fusion doffices loccasion de la constitution de SCP, soit par
disparition de structures non compenses par une cration. Un arrt
du garde des sceaux fixe le nombre et la localisation des offices
pourvoir, et les modalits de candidature au concours, notamment les
dates de concours en application des dispositions des articles 49 56
du dcret du 5 juillet 1973.
Le Centre National de lEnseignement Professionnel Notarial (CNEPN),
tablissement dutilit publique plac sous le contrle du Garde des
sceaux, gre le concours annuel des offices crs de notaires. Le
concours, accessible tous les diplms notaires, comprend deux
preuves crites (thorique et pratique, et un oral devant un jury
compos dun magistrat (prsident), dun universitaire et de deux
notaires. Le programme et les modalits de ce concours sont arrts
par le Garde des sceaux, ministre de la justice, aprs consultation du
bureau du Conseil suprieur du notariat et Centre national de
lenseignement professionnel notarial. (tableau 12, page 21)
Dans les deux cas, le procureur gnral recueille lavis motiv de la
chambre des notaires sur la moralit et sur les capacits
professionnelles de lintress ainsi que sur ses possibilits financires
au regard des engagements contracts. La chambre recueille, sil y a
lieu, tous renseignements utiles auprs dune autre chambre ou dun
conseil rgional, du centre de formation professionnelle ou de linstitut
des mtiers du notariat. Le procureur gnral transmet le dossier au
Garde des sceaux, avec son avis motiv. Larticle 48 du dcret 73-609
prvoit que le garde des sceaux demande le cas chant au bureau
du conseil suprieur du notariat ou tout autre organisme
professionnel des renseignements sur les activits antrieures du
candidat.
Le nombre des offices crs est dtermin pour chaque priode de 5
ans dapplication dun plan dadaptation structurelle dcid par le
Ministre de la Justice.
Ces crations doffice ont pour objectif de permettre une
concurrence entre offices dans toutes les villes de plus de 15 000
habitants, chaque client devant pouvoir disposer dun choix entre au
moins deux offices distincts.
Le rythme des crations doffice peut apparatre lent aux Inspecteurs
de lIGF mais une cration doffice ne simprovise pas, cette cration
devant tre dcide en fonction dune perspective de viabilit
conomique qui nest pas toujours certaine, devant tre pourvue la
suite dun concours public exigeant, et devant enfin tre prpare
par le laurat qui doit sassurer des conditions matrielles de
fonctionnement de son office.
67
2.4.3. Au sein dune tude, le notaire peut dlguer ses clercs et
assistants notaires un nombre important de tches matrielles
prparatoires aux actes authentiques
En sus des techniciens (comptable, ngociateurs immobilier,
gestionnaire de patrimoine, assistants), le notaire sappuie sur des
clercs et des notaires (stagiaires, assistants ou notaires salaris) pour
lassister dans la prparation et la rdaction des actes, ainsi que dans
laccueil des clients.
La formation des collaborateurs de notaire (clercs de notaires) a t
rvise en 2008 pour permettre lentre en office diffrents niveaux.
Lexercice de la fonction de clerc de notaire suppose une formation
en droit de type bac+2/bac+3 (BTS Notariat, DUT carrires juridiques,
diplme de linstitut des mtiers du notariat IMN- aprs une licence
professionnelle) et un stage en alternance. Le diplme de premier
clerc de notaire (deux preuves crites et six preuves orales) a t
remplac par celui de lIMN.
Cette situation de dlgation et de contrle nest pas diffrente de
celle constate dans la plupart des entreprises, et notamment dans
les cabinets davocats ou dexperts comptables. Seul diffre le statut
des collaborateurs qui chez les avocats par exemple sont
systmatiquement considrs et comptabiliss comme des
professionnels en titre alors quils ne le sont que minoritairement dans
le notariat. Le statut dofficier public du notaire explique que le titre ne
puisse tre confr aussi facilement que pour la profession davocat,
et que la seule obtention du diplme ne suffise pas pour acqurir le
titre de notaire.
Il existe donc une confusion dans le rapport entre les diffrents postes
dont disposent les diplms notaires au sein des offices. Seuls les
notaires salaris disposent du titre de notaire et ont, au regard de la
clientle, les prrogatives du notaire. Les notaires assistants ou
stagiaires ne disposent pas du sceau de lEtat.
Ces derniers ne peuvent par consquent pas signer des actes
authentiques et engager leur responsabilit.
La dlgation dont ils disposent, dont fait partie lhabilitation
recevoir des actes authentiques quils reoivent du Tribunal de
Grande Instance, nest que partielle, conditionnelle, rvocable et
contrle, comme toute dlgation de pouvoir.
68
Le rle du clerc dpend de son exprience et de la relation tablie
avec le notaire : rception des clients, recherches de pices,
constitution des dossiers, rdaction des actes, suivi des formalits aprs
la signature des actes.
Le notaire stagiaire, encore en formation, doit effectuer deux annes
de stage obligatoire en tude dans les conditions mentionnes au
paragraphe 2.4.1.
Entre la validation de sa formation et sa nomination par le Garde des
sceaux pour devenir notaire en titre (titulaire associ ou salari), le
nouveau diplm est notaire assistant . Il peut tre habilit
recevoir des actes et encadrer le personnel dune tude, mais ne
peut signer lui-mme dacte. Il nengage pas sa responsabilit civile.
Les rmunrations minimales des collaborateurs sont dfinies dans une
convention collective nationale, par catgorie intgrant des critres
relatifs la formation, au niveau de connaissances et dautonomie. Le
titulaire de loffice dcide du passage dune catgorie lautre. Un
clerc peut notamment assumer des fonctions dencadrement
(catgories C1, C2, C3, C4) et tre rmunr en consquence.
La valeur du point est fixe 12,90 pour 35 heures depuis le 15 mars
2012. Les collaborateurs peuvent ngocier avec leur employeur une
rmunration suprieure aux seuils prvus par la convention
collective.
En tout tat de cause, le notaire la tte dune tude est en mesure
de sappuyer sur une main duvre salarie dun niveau de formation
lev, voire quivalent celui des titulaires (cas des notaires salaris
et des notaires assistants). Ceci permet au notaire de dfinir une
organisation de travail ou tout ou partie de la prparation, de la
rdaction voire de la signature des actes peut tre assure par ses
collaborateurs salaris. (tableau 13, page 23)
Lexistence dune convention collective pour tous les collaborateurs
du notariat, y compris pour les diplms notaires et les notaires
salaris, constitue une garantie incontestable pour les collaborateurs
des offices, dcide en concertation et aprs ngociation avec les
partenaires sociaux.
Cette exigence a permis dencadrer les dbuts de carrire des
notaires stagiaires et des notaires assistants (tous les diplms notaires
doivent par exemple accder la classification C1 de la convention
collective).
Le notaire assistant qui nest pas un professionnel en titre dispose donc
dune protection de droit du travail qui dans les faits est souvent trs
suprieure celle du professionnel avocat collaborateur. Les dbuts
de carrire dans le notariat sont donc encadrs par la convention
collective, ce qui facilite laccs la profession.
Contrairement beaucoup de cabinets libraux, loffice de notaire
est structur avec des collaborateurs comptents, dont certains ont le
diplme de notaire. Mais ce nest pas une comptence technique (le
diplme de notaire) qui permet de dclarer quelquun notaire, cest
sa nomination par le Garde des Sceaux comme officier public.
69
2.4.4. Le nombre des notaires salaris a t multipli par trois en sept
ans et 82,5 % de ces professionnels sont des femmes
Le notaire peut exercer sa profession en qualit de salari dune
personne physique ou morale titulaire dun office notarial.
Le statut dofficier public salari a t introduit en premier lieu pour les
notaires, par la loi n 90-1259 du 31 dcembre 1990, avant dtre
tendu vingt ans plus tard aux autres professions : huissier de justice,
greffier de tribunal de commerce, commissaire-priseur judiciaire. Sa
mise en uvre pour le notariat rsulte du dcret n 93-82 du 15 janvier
1993.
Ce mode dexercice de la profession est encadr par la rgle dite du
1 pour 1 , nonce larticle 1ter de lordonnance n 45-290 du 2
novembre 1945 relative au statut du notariat : Une personne
physique titulaire dun office notarial ne peut pas employer plus dun
notaire salari. Une personne morale titulaire dun office de notaire ne
peut pas employer un nombre de notaires salaris suprieur celui
des notaires associs y exerant la profession .
Cette rgle a t introduite daprs la chancellerie pour conserver
au salariat son objectif de promotion professionnelle des jeunes
diplms notaires .
Un notaire salari est diplm par le Garde des sceaux, mais nest pas
associ au capital dune tude. Notaire de plein exercice, il a les
mmes prrogatives que les associs et titulaires de charge.
847 notaires sur 9 312 exeraient ainsi leur mtier sans participation au
capital de loffice au 1er janvier 2012. Daprs une tude mene par
le Conseil Suprieur du Notariat en 2011, 37 % des 360 offices les plus
dynamiques (chiffre daffaires, implantation dans les grandes
mtropoles) accueillent au moins un notaire salari contre 5,5 % des
offices de taille modeste et implants en milieu rural. Le recours au
notaire salari est donc plus frquent dans les offices ayant les tailles
les plus importantes et implants en milieu urbain.
Le pourcentage concernant les femmes est erron.
A la demande de la profession, la barrire de 1 pour 1 a t
allge en 2014, afin de permettre une augmentation du nombre de
notaires salaris qui permet de rpondre certains besoins ou
exigences des offices, des diplms notaires et surtout de la clientle.
Il nest pas surprenant que le nombre de notaires salaris ait
beaucoup augment depuis dix ans, sagissant dun statut qui est
rcent et qui tait novateur, lors de son introduction, au sein des
professions dofficier public.
70
Le nombre de notaires salaris a t multipli par trois entre 2005 et
2012, tandis que le nombre total de notaires (salaris, titulaires et
associs) augmentait de 14,4 %. (tableau 14, page 24)
Daprs le centre national de lenseignement professionnel notarial,
82,5 % des salaris taient des femmes en 2010.
2.5. Modalits dexercice particulires
2.5.1. Contrle de la profession et procdure disciplinaire
Le dcret n 74-737 du 12 aot 1974 prvoit que des inspections sont
organises par les chambres, les conseils rgionaux et le conseil
suprieur du notariat, la diligence de leur prsident. Chaque tude
fait lobjet des dates variables, dau moins une inspection annuelle,
organise linitiative de la chambre des notaires. Toutefois,
linspection des tudes des prsidents et premiers syndics des
chambres dpartementales est organise linitiative du conseil
rgional dont elles relvent et celle des tudes des prsidents des
conseils rgionaux, linitiative du conseil suprieur du notariat.
Ces inspections, inopines, concernent lensemble de lactivit
professionnelle du notaire inspect et portent notamment sur la
comptabilit, lorganisation et le fonctionnement de son tude. Le
contrle annuel est norm selon les dispositions de larrt du 7 mai
2010 fixant les modalits des contrles devant tre effectus lors des
inspections annuelles des offices de notaires.
Outre les inspections annuelles, les tudes de notaire peuvent faire
lobjet dinspections occasionnelles prescrites par le prsident de la
chambre, du conseil rgional ou du conseil suprieur du notariat, soit
par le procureur de la Rpublique, le procureur gnral ou la Garde
des Sceaux, ministre de la justice.
Le statut de notaire salari, de fait notamment de la rgle de 1 pour
1 , est plus adapt aux offices urbains quaux offices de taille
modeste.
Il nest pas rserv aux femmes, contrairement laffirmation du
rapport. Au sein de la Compagnie de Paris, les notaires salaris sont
des femmes pour seulement 52 % de leur nombre.
Contrairement ce qui est indiqu, les inspections sont effectues
sous le contrle du Tribunal de Grande Instance. Les rapports sont
systmatiquement communiqus au Procureur de la Rpublique.
Loin de porter seulement sur la comptabilit ou les questions dordre
matriel, les inspections portent aussi sur la lgalit et lefficacit des
actes eux-mmes. Elles sont donc ralises en collaboration entre des
notaires et des comptables, dont les membres sont agrs par le
Prsident du Tribunal de Grande Instance et qui engagent
directement leur responsabilit devant lui.
71
Les inspecteurs ont les droits de recherche, de communication et de
vrification les plus tendus sur les minutes, rpertoires, registres, titres,
valeurs, espces, comptes bancaires ou postaux, pices comptables,
documents de toute nature dont ils jugent la reprsentation utile leur
mission.
Au terme de chaque inspection, les inspecteurs en adressent le
compte rendu simultanment selon le cas au procureur de la
Rpublique et la chambre, au procureur gnral et au conseil
rgional, au Garde des sceaux, ministre de la justice et au conseil
suprieur, suivant que linitiative de linspection a t prise au niveau
dpartemental, rgional ou national.
Suite un contrle, le notaire peut tre poursuivi disciplinairement
linitiative des chambres ou du procureur de la Rpublique soit devant
la chambre de discipline, soit devant le tribunal de grande instance.
Aux termes de larticle 2 de lordonnance n 45-1418 du 28 juin 1945
relative la discipline des notaires et de certains officiers ministriels,
toute contravention aux lois et rglements, toute infraction aux
rgles professionnelles, tout fait contraire la probit, lhonneur ou
la dlicatesse commis par un officier public ou ministriel, mme se
rapportant des faits extra-professionnels, donne lieu des sanctions
disciplinaires .
Les peines disciplinaires possibles sont, par ordre croissant de gravit :
Le rappel lordre ;
La censure simple ;
La censure devant la chambre assemble ;
La dfense de rcidiver ;
Linterdiction temporaire ;
La destitution.
La chambre rgionale sigeant en chambre de discipline rgionale
(compose exclusivement de professionnels) peut prononcer un
rappel lordre, la censure simple ou la censure devant la chambre
assemble.
La procdure disciplinaire est toujours ralise sous le contrle des
Parquets et Parquets Gnraux.
Lintervention des Conseils Rgionaux sigeant en instance
disciplinaire tant ralise sous le contrle des Parquets qui peuvent
tout moment voquer le dossier ou contester la dcision prise.
72
En revanche, les peines disciplinaires plus lourdes ne peuvent tre
prononces que par un tribunal de grande instance. La chambre
rgionale de discipline a la possibilit de dcider de charger son
prsident de citer directement le professionnel poursuivi devant le
tribunal de grande instance et de proposer lune des sanctions.
La dcision de la formation disciplinaire peut tre dfre la cour
dappel.
La mission na pu obtenir de donnes portant sur les manquements
relevs lors des contrles et sur les sanctions prononces ni auprs de
la chancellerie, ni auprs des reprsentants de la profession.
2.5.2. Participation la lutte contre le blanchiment dargent
Les notaires effectuent chaque anne plus de la moiti des
dclarations relatives un soupon de blanchiment dargent parmi
les professions non financires.
2.5.3. Obligation de formation continue, bureaux annexes et
rglement national
Les notaires sont tenus une obligation de formation professionnelle
continue, dont le contenu est dtermin par le dcret n 2011-1230 du
3 octobre 2011.
Un notaire peut crer un ou plusieurs bureaux annexes soit lintrieur
du dpartement dans lequel est tabli leur office, soit dans
lenvironnement limitrophe (articles 10, 2-2 et 2-7 du dcret n 71-942
du 26 novembre 1971), aprs autorisation du procureur gnral prs la
cour dappel dont il dpend.
Le rglement national des notaires contient des rgles morales et
professionnelles qui simposent tous les notaires (article 10 du dcret
n 71-942 du 26 novembre 1971).
Les procdures disciplinaires se droulent rgulirement, tant auprs
des instances professionnelles pour les sanctions les plus lgres
quauprs des instances judiciaires. Elles sont souvent la consquence
des contrles effectus dans le cadre des rapports dinspection.
Il est cet gard difiant de comparer le nombre de dclarations de
soupon ralises par les notaires et celui ralis par les avocats.
Cette distorsion est illustrative de la diffrence de positionnement des
deux professions du droit.
Cette obligation professionnelle est de 30 heures par an. Son respect
fait lobjet dun contrle permanent.
Le contrle par tous les notaires du respect de ce rglement,
approuv par arrt du Garde des sceaux, constitue un des aspects
essentiels de lactivit des Chambres.
73
2.6. Elments de comparaison internationale
En matire de transactions immobilires, seuls les systmes anglo-
saxon et scandinave sont radicalement diffrents du modle notarial
franais.
Dans les pays de droit anglo-saxon (common law), les contrats de
droit priv sont tablis conjointement par des solicitors, avocats
reprsentant chacune des parties et choisies librement par elles. Le
rle des notaires consiste authentifier les actes. Bien que la plupart
puissent galement tre des solicitors, le diplme de notaire est
sanctionn par des examens diffrents.
Les pays scandinaves ont recours des agents immobiliers agrs. Le
transfert de biens en Sude a lieu sous la forme dun contrat
relativement libre, tabli par les parties ou par des experts selon la
volont des contractants. La majorit des vendeurs recourent, pour
laspect juridique de la vente, un agent immobilier qui a suivi une
formation spcialise dans ce domaine. Lagent se charge de la
commercialisation ainsi que des recherches juridiques et llaboration
des contrats (le guichet unique ). La qualit des prestations repose
sur le contrle dune association des agents immobiliers, qui accorde
les agrments, met des recommandations, traite les plaintes et
exerce le pouvoir de sanction (retrait dagrment).
Vingt pays europens possdent un systme proche du systme
notarial franais : Allemagne, Autriche, Belgique, Bulgarie, Espagne,
Estonie, Grce, Hongrie, Italie, Lettonie, Lituanie, Luxembourg, Malte,
Pays-Bas, Pologne, Portugal, Rpublique Tchque, Roumanie,
Slovaquie, et Slovnie. Cest galement le cas de la Suisse et du
Liechtenstein.
Le rle des public notaires dans la common law est totalement
distinct de celui des notaires de droit continental. Il en est de mme
pour la fonction dauthentification. Etablir des correspondances
aboutirait des constats inexacts, le droit de la preuve ntant le
mme.
Le modle scandinave se rattache cet gard la common law.
74
Les diffrences sont nanmoins nombreuses :
Slection : au Portugal, laccs la profession de notaire passe par
un concours consistant en une preuve crite et une preuve orale.
Le concours est ouvert aux titulaires dun diplme de droit reconnu en
droit portugais, qui a accompli un stage dun an et demi dans une
tude. En Grce, les candidats au notariat doivent avoir exerc
pendant deux ans les fonctions davocat ou de juge. En Italie, les
candidats aux concours doivent avoir entre 21 et 45 ans. Aux Pays-
Bas, depuis une rforme intervenue en 1999, laccs la profession a
t ouvert ;
Porte de lacte notari : en Allemagne, seule linscription faite par
un juge sur le livre foncier opre transfert ou constitution du droit de
proprit (en France, la volont des parties manifeste dans lacte
notari publi suffit) :
Liens avec les autres professions rglementes : dans la plupart des
Lnder allemands, le notaire exerce sa charge titre exclusif (office
notarial indpendant). Dans dautres Lnder, le notaire exerce son
activit paralllement la profession davocat (cabinet davocat-
notaire). Dans les deux cas, la nomination et la supervision des notaires
relvent des Lnder ;
Statut : les notaires sont des fonctionnaires en Grce et dans le
Bade-Wutemberg ;
Conditions de rmunration : au Royaume-Uni, aux Pays-Bas (depuis
une rforme de 1999), en Grce (depuis 2011) et en Italie (depuis
2012), les honoraires sont dtermins librement avec le client.
La Commission europenne sest interroge sur la pertinence des
rgles applicables au march du transfert des biens immobiliers. Elle a
confi une tude en ce sens un institut indpendant (Centre de
Politique juridique Europenne ou ZERP, situ Brme).
Le rapport conveyancing services market ou Etude juridique et
conomique comparative sur le march des services de transfert de
biens au sein de lUE contient une analyse juridique et conomique
qui sappuie sur la comparaison entre les diffrents pays.
Ltude ralise par lInstitut ZERP, qui constitue un bureau dtude de
lUniversit de Brme, a t conteste par le notariat. Son rapport, cit
par lInspection des Finances, constitue une des multiples tudes
effectues dans le cadre de lUnion Europenne ou en dehors pour
comparer lefficacit des systmes juridiques au sein de lUnion
Europenne, ou au-del au sein des pays de lOCDE. Ltude ZERP a
surtout t voque par le Conseil Notarial des Barreaux Franais pour
stigmatiser le notariat. Elle na pas t vritablement retenue comme
base de travail par les instances communautaires.
75
La mthode et les rsultats de ce rapport ont t contests par le
conseil suprieur des notaires de lUnion Europenne lors de sa
parution la fin de lanne 2007. Pour le CNUE le rapport ZERP ne
peut servir de base des discussions politiques .
La mission croit toutefois utile de rappeler les principales conclusions
de ce rapport.
Le chiffre daffaires des transactions immobilires UE27 pour 2005 a t
estim prs de 1.800 milliards deuros (environ 16 % du PIB UE27), le
chiffre daffaires correspondant des services juridiques relatifs aux
biens tant denviron 16.7 milliards deuros.
Quatre modles de rglementation ont t identifis : systme notarial
latin fortement rglement, systme notarial nerlandais
drglement, systme anglo-saxon davocats et systme
scandinave dagents immobiliers agrs.
Le rapport tudie les moluments des professionnels lis diffrents
montants de transaction (100 000 , 250 000 , montant moyen du
logement dans le pays tudi). Les systmes de droit latin sont
associs aux frais les plus levs.
Au regard de la fiabilit gnrale du systme de transactions
immobilires en France, la mission nest pas en mesure de confirmer
ou dinfirmer les conclusions du rapport portant sur la qualit du
service rendu par les professionnels, qui rsultent dune enqute
dclarative : lvaluation empirique du service dans les pays de lUE
par des professionnels, associations et consommateurs ntaye non
seulement pas la thorie dun meilleur service dans les systmes
plus rglements, mais rvle que le contraire semble se produire
savoir, quun meilleur service dans les pays moins rglements
reprsente la norme .
Ses conclusions nont pas davantage t valides, au niveau
national, par les multiples tudes ralises dans le cadre des travaux
de la Commission ATTALI ou de la Commission DARROIS.
Le rapport voque globalement les transactions de biens immobiliers
alors que le notaire intervient plus spcifiquement pour la vente
immobilire. Les responsabilits confies en France par lEtat en
notariat dans le cadre de la vente immobilire sont sans commune
mesure avec celles confies aux professionnels de la transaction dans
dautres Etats europens. Toute comparaison sur les cots doit porter
aussi sur les diligences accomplies. Quant lefficacit du systme (le
meilleur service dont parle le rapport ZERP), elle doit faire lobjet dune
apprciation politique sur lopportunit de la matrise des risques, de la
protection du consommateur, ou de la rgulation des relations
sociales. Ce choix politique a t rcemment effectu par le
lgislateur dans le cadre de la loi ALUR, qui a confi aux notaires une
nouvelle mission de matrise des risques de la coproprit, ou de la loi
du 28 mars 2011 qui a confi au notariat un service public de
linformation immobilire.
76
En revanche, la comparaison des cots des services de transaction
peut tre prsente, ainsi que la corrlation nette tablie par ZERP
entre le niveau de rglementation et le cot des transactions
immobilires. Le prlvement opr sur les acheteurs de biens
immobiliers est directement li aux choix politiques dorganisation du
systme de transactions, dont le niveau de scurisation doit faire
lobjet dune analyse approfondie qui nentre pas dans le cadre de la
prsente mission.
3. Questions souleves
3.1. Le monopole des notaires, dont la pertinence a t souvent
interroge, na fait lobjet daucune volution significative
La commission Darrois a soulign que :
Aprs un examen trs attentif de lensemble des actes notaris
partir dune typologie distinguant les actes pour lesquels la loi exige le
caractre authentique, cest--dire les actes solennels, de ceux pour
lesquels la forme authentique nest que facultative, la commission a
estim que lintrt du justiciable, seul dterminant, justifie le maintien
de cette facult de recourir lacte authentique.
Toutefois, force est de constater que cette possibilit prsente au
regard des rgles admises de libre concurrence, un atout essentiel
pour le notariat par rapport dautres professions librales, et plus
particulirement des avocats. Lvolution gnrale de nos socits
mriterait que soit engage une rflexion approfondie sur le recours
obligatoire lacte authentique qui doit tre strictement justifi par la
gravit des effets de lacte et la ncessit den confier llaboration
pour des motifs dintrt gnral un dlgataire dune parcelle
dautorit publique .
Lefficacit du systme franais de transactions immobilires a t
atteste par de nombreuses tudes, officielles ou indpendantes. Par
exemple, dans le classement 2014 tabli par linstitut JLL sur la
transparence des marchs immobiliers, la France occupe la premire
place. Ainsi que lont montr les conditions de dveloppement de la
crise des SUBPRIMES en 2007-2008, ce critre de transparence est clef
dans la comptition internationale sur lattractivit des marchs
immobiliers comme dans la confiance des consommateurs
particuliers.
Il convient de conserver lesprit cette donne essentielle.
Faux, sauf considrer que la Commission DARROIS de 2008-2009 na
pas exerc sa mission.
Les conclusions des travaux de la Commission DARROIS, compose de
reprsentants de lensemble de la communaut juridique, ne sont
quimparfaitement rsumes par le rapport de lIGF dans le cadre des
deux paragraphes mentionns.
Excluant au terme dun long dbat la profession unique du droit, la
Commission concluait ainsi ses travaux :
Cest de faon unanime que la cration dune profession unique du
droit a t rejete. Il est en effet trs vite apparu que la cration dune
profession unique du droit rpondrait aux attentes de reprsentants de
la profession davocat, mais ne rpondait pas un besoin exprim
par les particuliers ou par les entreprises, quel que soit dailleurs le
domaine dactivit examin. Lautre raison essentielle vient de la trs
nette distinction entre les missions relevant de lautorit publique et les
autres activits juridiques ou judiciaires.
77
Les notaires, officiers ministriels, disposent en comparaison des autres
professions juridiques rglementes de deux avantages consquents :
le monopole de lacte authentique (avec les juges et les officiers
dtat civil) et laccs au fichier des hypothques, qui confrent aux
notaires le monopole des transactions immobilires.
Si lintrt du justiciable constitue le seul dterminant de rflexion des
politiques publiques, deux voies doivent pouvoir tre envisages acte
par acte, en fonction des besoins juridiques avrs des
consommateurs :
Lextension de lacte authentique dautres professionnels du
droit comptents, par exemple sil est tabli que des synergies existent
avec dautres activits desdits professionnels (assurant une continuit
dans le service rendu) ;
Le retrait de certains actes de la liste de ceux requrant un
caractre authentique, et qui pourraient tre pris en charge par un
acte sous seing priv dont le cot et la procdure sont plus lgers.
Le contexte conomique, a bien videmment t un lment
dterminant dans les orientations retenues par la commission. Or,
certaines missions, telles lactivit dauthentification, sont apparues
comme ncessaires et devant avoir pour corollaire des exigences
particulires lgard de leurs auteurs.
Certes, laptitude professionnelle et les exigences dontologiques des
nombreuses professions du droit auraient permis de confier un tel rle
dautres professionnels du droit, mais il nest pas apparu opportun de
saffranchir du contrle trs strict de lEtat sur les actes authentiques .
Les avantages dont il sagit se sont confrs par lEtat quen
contrepartie dobligations ou de sujtions de service public qui sont
galement contraignantes. Par exemple, le monopole de la vente
immobilire dans le cadre dun tarif public implique lobligation
dinstrumenter quelle que soit la rmunration du notaire face la
difficult de lacte, alors quil est astreint une obligation de rsultat
et non pas seulement de moyen. Parler des avantages sans
voquer les contreparties est regrettable.
La Commission DARROIS a clairement tranch le dbat sur lattribution
de lacte authentique aux notaires, et eux seuls parmi les
professionnels du droit libral parce que les actes authentiques sont
des actes publics qui ncessitent un contrle approfondi de lEtat sur
la ralisation de ces actes, qui est incompatible avec les principes qui
gouvernent la profession davocat et qui sont fonds sur(
lindpendance comme sur la stricte prise en compte des intrts de
leur clients.
78
La mission a relev lexistence dun acte retir du primtre des
activits rserves des notaires depuis 1983 : la mainleve dinscription
de privilge sur un fonds de commerce, de loutillage ou du matriel
dquipement. La loi n 2003-721 du 1er aot 2003 a assoupli la
procdure de radiation de linscription du nantissement de fonds de
commerce en autorisant la mainleve par acte sous seing priv, alors
quauparavant un acte authentique tait requis. En dehors de cette
exception, la mission na pas identifi de rflexion ou de
concrtisation dvolution des actes rservs aux notaires.
3.2. Laugmentation des prix des sous-jacents sest traduite depuis les
annes 1980 par une forte hausse de la rmunration des notaires,
sans lien avec le cot du service rendu
3.2.1. La profession bnficie dune rentabilit et de revenus
importants, dont la croissance depuis 1981 est fortement lie aux
transactions immobilires
Les donnes fiscales sur lanne 2010 rvlent un chiffre daffaires
moyen par structure (ou unit lgale) de 1,34 M associ une
profitabilit moyenne de la profession de 37 %, une valeur cinq fois
suprieure la moyenne franaise tous secteurs confondus.
Depuis quinze ans, de nombreuses dispositions lgislatives sont venues
renforcer la liste des actes solennels qui doivent obligatoirement tre
raliss devant notaire, comme des actes authentiques tarifs, qui
peuvent ltre au choix des particuliers concerns. Ces dispositions
sont lexpression dune volont du lgislateur de protection des
liberts et des droits de nos concitoyens, comme dune rponse la
demande de scurit et de confiance des justifiables et de protection
de lordre public. Ces extensions sont intervenues dans des domaines
pourtant emblmatiques ou mdiatiques (enregistrement des PACS,
mandat de protection future.
Il est dommage, mais symptomatique, que la mission de lIGF nait pas
relev ces extensions du champ de lauthenticit et ait seulement mis
laccent sur deux restrictions assez marginales du primtre de lacte
notari.
Ce rappel tmoigne que la mission aurait pu, si elle avait approfondi
sa rflexion, identifier la logique conduisant au choix de lacte
authentique. Sa rflexion dsobligeante sur la politique mene par le
Ministre de la Justice et par sa direction des affaires civiles et du Sceau
manque de fondement et oublie les nombreuses dcisions intervenues
au Parlement aprs de longues rflexions.
Le lien tabli par la mission entre laugmentation des revenus des
notaires et celle des prix de limmobilier est beaucoup plus complexe
que ne le fait imaginer ce titre.
Quant la formule lapidaire sur labsence de lien avec le service
rendu, elle nest en aucune manire justifie, comme il sera dmontr.
Une telle profitabilit, calcule sur un an seulement, est variable (elle
na t que de 25 % en 2013, anne de bas niveau de lactivit
immobilire). Il est totalement incongru daffirmer que la profitabilit
de la branche professionnelle que constitue le notariat est cinq fois
suprieur la moyenne franaise, tous services confondus. La
comparaison avec les entreprises de services montrent au contraire
que la profitabilit de la profession se situe un niveau comparable
celui de professions voisines.
79
En restreignant lchantillon aux 1.615 units lgales unipersonnelles, la
mission relve un revenu annuel moyen de 191 k par notaire (soit
15.900 nets par mois), et une dispersion forte. Ainsi que prsent en
partie 1.4 de la prsente annexe, les revenus dun associ de socit
sont en moyenne plus levs (256 k en moyenne pour les socits
imposes limpt sur le revenu), en lien notamment avec le chiffre
daffaires suprieur ralis par les structures plusieurs associs.
Labsence de risque professionnel avr (captivit de la clientle
assure par le monopole immobilier et stabilit rsultant des actes
rcurrents : mariage, donations, successions) ne permet pas de
justifier un tel niveau de bnfices, quand bien mme le niveau de
formation des notaires est lev (Bac+7) et leur comptence
reconnue.
Les remarques de lInspection sur le manque de justification du niveau
de revenu des notaires sont inoprantes :
. il sagit dun revenu dentreprise et comme dans toute entreprise, il
existe un risque fort li notamment lvolution de lactivit et la
concurrence interne qui existe de fait au sein de la profession,
notamment dans les secteurs urbains o la clientle dispose du choix
entre plusieurs tudes de proximit, et lexerce en permanence ainsi
quen atteste par exemple lvolution trs contraste des
performances des offices de la Compagnie de Paris.
Il nexiste donc plus, en France urbaine notamment, de clientle
rendue captive par la pnurie dtude.
En secteur rural, le maintien de nombreux offices dans des petites villes
depuis longtemps dsertes par les services publics constitue une
performance en termes de maillage territorial qui est unanimement
salue. Les clients mcontents peuvent le faire savoir aux instances
professionnelles et ont toujours la possibilit de sadresser une autre
tude, en rgle gnrale peu lointaine.
Il nexiste de mme pas de clientle captive en raison de la stabilit
dactes rcurrents . Les clients, qui peuvent toujours choisir leur
notaire, ne sy rendent que pour des actes exceptionnels dans leur
vie, quils peuvent choisir de diffrer. Le rapport cite les donations,
dont le nombre sest effondr depuis deux ans. Les mmes
fluctuations concernent le march immobilier. Ces fluctuations
nombreuses constituent un handicap pour la gestion de loffice public
que constitue ltude du notaire, en raison de la contrainte inhrente
la continuit du service public et son corollaire, lobligation
dinstrumenter. Les offices maintiennent, comme actuellement, un
outil de travail parfois surdimensionn au regard de lactivit
conjoncturelle afin de pouvoir en toutes circonstances faire face la
demande de la clientle.
80
En particulier, le revenu moyen des notaires exerant sous forme
unipersonnelle est 1.7 fois (et celui des notaires associs 2.3) plus lev
que celui de mdecins spcialistes (110 k par an), dont la formation
dure environ douze ans et dont les responsabilits apparaissent
suprieures.
La rmunration par notaire lie aux transactions immobilires a cr
entre 1981 et 2011 sous leffet combin de trois facteurs :
Laugmentation du montant des transactions et transferts
immobiliers (effet-prix) : neutre jusquen 1997, il a bnfici de la forte
hausse des prix de limmobilier depuis 1998, et entrane pour le mme
service la facturation dmoluments proportionnels suprieurs de 84 %
en 2011 ceux de 1981 ;
Laugmentation du nombre de transactions et transferts
immobiliers (effet-volume) : aprs une baisse initiale jusquen 1985, le
rapport entre le nombre de transactions immobilires et celui du
nombre de notaires sest avr systmatiquement suprieur la
situation de 1980, atteignant 46 % en 2002 avant de revenir 24 % en
2011 ;
Au-del de son caractre inutilement vexatoire, la remarque de lIGF
sur la comparaison entre les revenus et les responsabilits des notaires
exerant titre individuel et des mdecins spcialistes oublie que
beaucoup de notaires exercent la tte de structures dentreprise de
moyenne dimension, contrairement aux mdecins spcialistes. Le
rapport reconnat que la dispersion des revenus est forte au sein des
praticiens spcialistes. Le revenu moyen gomme donc dimportantes
disparits, qui sont lies lactivit des offices.
Les deux annes 1981 et 2011 sont des annes exceptionnelles (1981,
exceptionnellement bas ; 2011, exceptionnellement bas). Prendre
1984 et 2014, 1990 et 2010 donneraient des rsultats contraires.
La rmunration du notariat dpend, comme cela a t indiqu, de
plusieurs marchs dont la vente de logements est un lment
important, mais pas aussi exclusif que le prtend le rapport.
La forte hausse des marchs immobiliers entre 1999 et 2008, puis entre
2010 et 2011 a suivi une priode de baisse entre 1990 et 1998.
Limmobilier est une activit cycle rapide. Il est dans ces conditions
trs contestable de prendre comme rfrence 1981 (point bas absolu
des marchs immobiliers depuis 50 ans) et 2011 (point haut). Depuis
2012 et pour longtemps daprs les experts, les prix sont orients la
baisse.
Le nombre de ventes immobilires est trs volutif alors que le rapport
parle dune hausse systmatique. Le rapport fonde son raisonnement
sur une progression depuis 1980 (anne de crise lie au
rebondissement de ce nombre trs fort.
Les travaux du Ministre en charge du logement (Conseil Gnral de
lEnvironnement et du Dveloppement Durable Jacques FRIGGIT
Avril 2009) indiquent que le nombre de transactions de logements
anciens ne peut tre valu qu compter de 1992. Il slevait aux
environs de 500 000 en 1992 (anne de crise), a culmin autour de
820 000 entre 2000 et 2007 (anne de forte activit) pour redescendre
autour de 600 000 en 2008-2009.
81
Un effet productivit : la rvision des barmes des tarifs
rglements, qui a suivi linflation gnrale des prix, na pas pris en
compte damlioration de la productivit de la profession (ni
dvolution de la valeur de lassiette pour les moluments
proportionnels). Le statu quo des modalits de calcul observ sur les
trente dernires annes (en euros constants) indique que tout gain de
productivit (et toute hausse de la valeur des sous-jacents) sest
traduit par une augmentation mcanique de la marge des tudes de
notaire.
En cartant leffet productivit (intgr en partie dans la hausse des
volumes traits par notaire), laugmentation en euros constants de la
rmunration lie limmobilier slve ainsi environ 108 % par
notaire entre 1981 et 2011.
Quant aux transactions sur le neuf, les tudes du Ministre charg du
Logement (SOES, enqute sur la commercialisation des logements
neufs) sur les logements rservs en cours danne tmoignent des
mouvements erratiques du mme ordre : 72 000 logements rservs en
1985, 63 000 en 1995, 107 000 en 1999, 127 000 en 2007, 88 000 en 2012
et 2013.
Il est rappel que ce caractre erratique des ventes pose des
difficults dorganisation au notariat qui a nanmoins toujours su faire
face aux acclrations ou dclrations du march, en remplissant sa
mission de service public et en rpondant aux demandes des pouvoirs
publics.
Lanalyse de lInspection sur la productivit de la profession est
errone, ainsi que cela sera dmontr. LInspection oublie notamment
laugmentation des missions confies au notariat pendant cette
priode et effectue des extrapolations errones sur lincidence de
laugmentation des prix de limmobilier.
Alors qu Paris laugmentation des prix des logements a t encore
plus lev quailleurs (doublement du prix du logement vendu entre
1999 et 2013), le chiffre daffaires de la Compagnie a augment en
moyenne de 4 % par an. Alors quen 1999, taient comptabiliss 79
actes par salari dans la Compagnie, ce ratio a t rduit 58 actes
en 2013.
82
3.2.2. Lvolution des moluments fixes a globalement suivi linflation
devant la priode 1981-2011, priode qui a concid avec
linformatisation des tudes notaries
Le dcret du 8 mars 1978, a t modifi rgulirement pour mettre
jour les modalits de calcul de la rmunration (rvaluation des seuils
et taux des moluments proportionnels, ainsi que du montant courant
de lunit de valeur des moluments fixes), ou pour faire voluer le
tableau 1 recensant les actes soumis tarif rglement.
Le nombre de types dactes au tarif fixe rglement mentionns dans
le tableau 1 du dcret est pass de 12 en 1978 96 en 2011 (soit une
multiplication par huit). Cette volution traduit une volont
dapprocher plus finement la structure de cots des actes. Le tarif,
transparent et ramifi, en devient toutefois plus complexe
apprhender pour le consommateur.
Les moluments fixes sont tablis sur la base dunits de valeur, fixes
par dcret. Modifie par cinq dcrets depuis 1978 (en dates de 15
avril 1981, 25 juillet 1985, 25 fvrier 1994, 16 mai 2006 et 17 fvrier 2011),
la rmunration dune unit de valeur a connu une faible rosion en
euros constants depuis le dbut des annes 80 (-13 % entre 1981 et
2011), mettre en relation avec les gains de productivit permis sur la
mme priode grce aux investissements consentis pour informatiser
les tudes (rdaction et reproduction des actes, changes
dmatrialiss).
Ce titre est mensonger. Lvolution entre 1981 et 2011 na plus suivi
linflation puisque lIGF annonce une rosion de 13 %.
Lvolution calcule par lInspection des moluments fixes a t
arbitrairement calcule partir de 1981 alors que la comparaison
devrait partir de 1978, date laquelle a t fixe la valeur originelle
de lUV. Si cela avait t ralis, lrosion constate aurait t de 27 %
en euros constants et ne pourrait donc pas tre qualifie de faible.
Lvolution du tarif pour le tableau 1 a t conue pour se rapprocher
du cot de ralisation de chaque acte. Un tarif plus transparent, dont
la lecture peut tre ralise acte par acte, ne peut pas en mme
temps tre qualifi de plus difficile apprhender pour le
consommateur.
Les gains de productivit dont parle lInspection ne sont jamais
quantifis, et encore moins prciss. Lorsquils existent, ils ont servi
prendre en charge laugmentation du nombre de diligences raliser
et permettre un meilleur suivi au client (dure de la prestation,
qualit des informations donnes, amlioration de la qualit de la
prestation juridique). Ces gains de productivit sont lis des
investissements permanents dont le cot est lev.
Au-del du consommateur, les gains de productivit ont aussi t
raliss pour le compte de lEtat (exemple de lopration TELEACTES,
qui prend en charge une partie du travail des services de la publicit
foncire et lui a permis de faire dimportantes conomies).
83
3.2.3. Les moluments variables des notaires nont pas connu de
rvaluation en fonction de lvolution des prix qui en constituent
lassiette
3.2.3.1. Lvolution des barmes variables a suivi linflation
Les taux et plafonds des diffrentes tranches des moluments
variables ont volu par le biais de quatre dcrets (15 mars 1986, 27
avril 2001, 16 avril 2006, 17 fvrier 2011). Les modifications se sont
traduites par la prservation du barme en euros constants (
lexception des actes de faible montant).
Afin dillustrer cette tendance, la mission a tabli le montant rel des
moluments variables perus par un notaire loccasion de la
mutation dune proprit immobilire, pour cinq montants diffrents
de transaction schelonnant de 20 000 1 000 000 (en euros
constants de 2011). Ces moluments ont t transcrits en
pourcentage du montant de la transaction.
Depuis 1980, lvolution du barme des volutions variables a suivi, en
euros constants, lvolution de linflation. Chaque rvaluation a
compens lrosion due linflation et au maintien des seuils des
barmes entre deux dcrets modificatifs. Lexemple rcent de
rvaluation par dcret du 17 fvrier 2011 du plafond de la deuxime
tranche (de 30 000 60 000 ) a entran le retour de la
rmunration associe une transaction de 50 000 son niveau du
dbut des annes 1980.
Lvolution des taux et plafonds des diffrentes tranches des
moluments variables a t fixe par quatre dcrets dont les dates
relles sont les suivantes :
- 14 avril 1981 (JO du 16 avril 1981)
- 11 mars 1986 (JO du 14 mars 1986)
- 16 mai 2006 (JO du 18 mai 2006)
- 17 fvrier 2011 (JO du 19 fvrier 2011)
Le dcret du 27 avril 2001 (JO du 29 avril 2001) a seulement transpos
en euros la valeur exprime en francs des tarifs rglementaires.
Lanalyse de lInspection porte uniquement sur les lments du tarif
concernant la vente immobilire, alors que lvolution du tarif doit tre
analyse globalement, pour tous les domaines dintervention du
notaire.
Lors de chaque modification du tarif, la Chancellerie sest attache
compenser les hausses de tarif dans certains domaines comme la
vente immobilire par des baisses de tarif qui ont concern le droit de
la famille. Par le dcret du 21 mars 2007 (suppression de toute
rmunration lors des ouvertures de testament, donation entre poux
ou avantages matrimoniaux) ou les surets (baisse des moluments
de prt et de mainleve), la Chancellerie sest attache respecter
lquilibre global du tarif.
84
De fait, seuls les actes dun faible montant (20 000 au moins) ont vu
le taux rel dmoluments baisser depuis 1980. A supposer que les prix
moyens des transactions immobilires aient t constants depuis cette
date, la rmunration des notaires naurait aucunement subi leffet de
linflation.
3.2.3.2. Entre 1981 et 2011, le montant moyen et le nombre de
transactions immobilires ont cr de respectivement 116 % et 69 %
Sur la priode 1981-2011, le montant des mutations immobilires
opres a t multipli par 3,65 en euros constants (et par 8,52 en
euros constants), pour atteindre en 2011 le niveau record de 288
milliards deuros (dont 167 milliards pour les ventes de logements
anciens). (graphique 8, page 33)
En tenant compte de laugmentation des prix en euros constants
entre 1981 et 2011 (+108 % pour un logement ancien, environ +116 %
pour une transaction immobilire moyenne) et du lvolution du
barme dgressif entre ces deux dates, on peut tablir que pour le
mme service rendu (rdaction et publication de lacte dacquisition
du mme bien), la rmunration dun notaire a augment de 68 %
entre 1981 et 2011 en euros constants pour une transaction moyenne
( effet prix positif de 68 % sur la rmunration du notariat).
Le mme exercice peut tre effectu, titre dclairage, sur les
moluments proportionnels facturs par un notaire en 2000 et 2012
pour lacquisition du mme bien (appartement de 60m2 ou maison
de 100m2) dans diffrentes villes de France : Rennes, Lille, Bourges,
Clermont-Ferrand et Paris. Les augmentations des moluments
proportionnels sont comprises entre 54 % et 159 % en fonction de
lvolution des prix immobiliers pour chaque ville.
Ces volutions (+56 % +159 %) peuvent tre mises en relation avec
celle de linflation (+22 %) et celle des salaires (+40 % pour le SMIC) sur
la mme priode 2000-2012. (tableau 18, graphique 9, page 34)
La rvaluation des plafonds des premires tranches du tarif a eu
pour objectif de remdier aux difficults rencontres par les offices
situs dans des zones gographiques o la grande majorit des
ventes, en raison du montant des capitaux exprims, natteignait pas
(et natteint toujours pas) le seuil de rentabilit.
Les analyses de lIGF sur le seuil de rentabilit apparaissent totalement
errones (voir ci-dessous).
Comme cela a t indiqu ci-dessus, le service rendu nest
absolument pas le mme en 1978, 1981, 2011 ou 2014.
Lexercice auquel procde lIGF par exemple, pour Paris est inexact.
En effet, il ne prend pas en compte lvolution de la structure des
ventes au sein de la priode (vente de logements plus petits au moins
onreux en m2), qui attnue sensiblement leffet de la progression des
prix au m2.
85
La profession a galement enregistr une augmentation du nombre
dactes dacquisition immobilire effectus par notaire. La mission a
calcul sur la mme priode 1981-2011 un effet volume qui repose
sur la comparaison de lvolution du nombre de transactions
immobilires sur la priode 1980-2011 (+ 69 %), avec lvolution de
nombre de notaires sur la mme priode (+ 37 % pour passer de 6.686
en 1980 9.132 en 2011). Le nombre de notaires a cr environ deux
fois plus vite que la population franaise durant les trente dernires
annes. Leffet volume reste positif : le nombre dactes par notaire a
cr de 24 % entre 1980 et 2011. Cette croissance slve 35 % (au
lieu de 24 %) si lon tient compte des seuls notaires titulaires et associs
et pas des notaires salaris.
Leffet volume calcul partir des deux annes que constituent 1981
et 2011 est contestable, dans la mesure o ces deux annes
constituent des priodes extrmes en termes de ventes immobilires
dans un march trs fluctuant.
86
3.2.4. Les donnes du CSN portant sur les cots et les moluments
associs lacte de vente dun bien immobilier de 200 000 rvlent
lcart entre les cots engags par les tudes et les prix facturs
Le conseil suprieur du notariat (CSN) a remis la mission les lments
suivants, qui rsultent dune enqute auprs des offices des membres
de la commission conomique du CSN.
Les moluments du notaire slvent pour la vente dun appartement
ancien de 200 000 2 484 HT (1,24 % du prix de vente), rpartis en :
Emoluments proportionnels : 2 133 HT
Emoluments fixe (forfait de formalits, 90 units de valeur) : 351 HT
Les droits dus au Trsor Public slvent 10.180 , les dbours 528
HT (intervenants extrieurs et pices administratives), la contribution de
scurit immobilire 200 et la TVA 590 , soit au total 13 982 de
frais de transaction (6,99 % du prix de vente), dont la part revenant au
notaire ne reprsente quune fraction (18 %).
Le cot de revient du mme acte slve 1 545 pour un peu moins
de 15 heures de travail. Le cot horaire estim pour chaque
intervenant intgre les frais de structure. Il rsulte dune estimation
tablie par le CSN pour un office de taille moyenne comptant deux
associs et 11 salaris.
La moiti du prix de revient (750 ) est imputable daprs les donnes
du CSN la rmunration du notaire au prorata du temps consacr
lacte.
Le bnfice ralis par loffice sur lacte est de 939 (2 484 - 1 545 )
soit une marge pour ltude de 38 % indpendamment du montant
qui revient in fine au notaire sur les 750 de cots qui lui sont affects
daprs les chiffres du CSN. Lajout des 750 la rmunration dun
notaire qui serait galement rdacteur de lacte conduirait une
rmunration totale de 1 689 . (tableau 19, page 35)
En retenant les cots imputables uniquement aux salaris du notaire
(795 ), et en conservant les dures de travail communiques par la
profession pour la vente du bien de 200 000 , la mission a calcul que
lquilibre financier est tabli pour un acte de transaction immobilire
dune valeur denviron 50 000 , alors que le montant moyen dune
transaction immobilire est de 235 500 en 2011.
Cette partie du rapport appelle quatre observations qui remettent en
cause ses conclusions :
1) Le montant des moluments proportionnels
Le montant des moluments proportionnels pour une vente de
200 000 slve 2 061 contre 2 133 indiqu. De ce fait, le
montant du bnfice calcul dans cet exemple se trouve
artificiellement augment de 8,3%, ce qui entrane une majoration de
200 points de base du taux de marge calcul (36% contre 38%).
Plus significatif, le rapport ne mentionne pas que lmolument
proportionnel et lmolument forfaitaire de formalits sont partags
entre deux offices dans le cas de la participation. Or une part
majoritaire des ventes de logements sinscrit dans cette pratique
notariale, tandis quelle est la rgle dans les grandes agglomrations
(en Ile-de-France, il est estim que plus de 9 ventes de logements sur
10 sont ralises avec un notaire et un notaire en participation).
2) Le cot dquilibre financier de lacte est trs largement sous-
estim la suite dune erreur de mthodologie
Dans cet exemple chiffr, la mission IGF tente disoler dans le cot de
revient de lacte la rmunration du notaire participant sa
rdaction et son enregistrement pour obtenir ce quelle appelle un
prix dquilibre financier (lutilisation de ce terme entrane une
confusion avec la notion de point mort correspondant au prix de
vente pour lequel le chiffre daffaires quilibre les charges lies la
production de lacte).
Pour ce faire, les inspecteurs retranchent du prix de revient de lacte
les 750 imputables selon eux au montant de la rmunration du
notaire (soit, suivant leur calcul, un cot rsiduel de 1 545 -750 =
795 ). Cest de ce montant rsiduel de 795 quils en dduisent un
prix dquilibre de 50 000 . En procdant ainsi, ils font abstraction
du fait que, sagissant des chiffres du CSN, Le cot horaire estim
pour chaque intervenant intgre les frais de structure .
87
Rapport de lIGF Annexe 1 Notariat (pages 35/36) Remarques de la Chambre des Notaires de Paris
En retranchant donc la somme de 750 , les inspecteurs dfalquent
non seulement la rmunration (thorique) du notaire, mais
galement la totalit des frais de structure qui sont affectes son
taux horaire (les frais dits de structure correspondent aux charges
de fonctionnement de loffice, hors masse salariale, cest--dire : les
loyers, les primes dassurances professionnelles RCP et de garantie
collective, les frais de gestion et de fonctionnement des locaux, les
honoraires et les achats de biens et de prestations extrieures, les
dotations aux amortissements des quipements, des logiciels
informatiques, des bureaux etc..).
Or, dans le notariat, ces charges reprsentent environ 65% de la
masse salariale charge, ce qui signifie que pour un cot un cot
salarial de 1, un office doit affecter prs de 0,65 de frais de
fonctionnement (en dautres termes, la masse salariale charge
reprsente prs des deux tiers des charges dexploitation des offices).
En retenant ce coefficient de 0,65, le cot horaire du notaire, hors frais
de structure, peut tre estim 150 sur la base des donnes
communiques par le CSN (contre 250 pour le cot horaire charg).
Dans lexemple retenu par lIGF, les cots imputables uniquement aux
salaris du notaire et aux frais de structure slvent par consquent
1 095 (hors rmunration du notaire) et non 795 .
La correction de cette erreur de mthode permet de conclure que le
point dquilibre calcul par lIGF doit tre rvalu de 66% : il nest
pas de 50 000 comme annonc dans le rapport mais de 83 000 ,
toutes choses tant gales par ailleurs.
Ce point dquilibre sera trs suprieur dans le cas (le plus frquent)
de la vente en participation en raison dun volume dheures de travail
suprieur (cf. point 4, page 88). Il convient de rappeler que le rsultat
ralis au-del de ce seuil dquilibre avec participation , omis
dans le rapport, est partager entre deux notaires.
88
3) une interrogation sur le montant moyen de la transaction
immobilire en 2011 retenu par la mission IGF dans son rapport
Le prix moyen de 235 500 cit pour 2011 dans le rapport apparat
surprenant au regard des chiffres dont dispose la profession (prix
mdians des logements anciens) :
Appartement Maison
Province 125 000 166 000
Ile-de-France 217 000 290 000
4) une sous-valuation manifeste des temps passs pour le traitement
dun dossier de vente
La mission IGF reprend le calcul de prix de revient (prs de 15 h de
travail par dossier) communiqu par le Conseil suprieur du notariat
sur la base dune enqute auprs des membres de la commission
conomique du CSN . Cet chantillon, du fait de son caractre trs
restreint (moins de 10 offices), naurait pas d tre pris comme unique
base de rfrence.
De surcrot, la mission IGF fait rfrence travers ces temps
uniquement lhypothse du dossier de vente trait par un seul
office, alors que la pratique de la participation (intervention en
concours de deux notaires la demande des clients) est majoritaire
dans la profession et en progression constante.
A Paris, comme dans les autres grandes agglomrations, les actes
reus en participation correspondent dsormais la pratique
quotidienne. Les actes de vente pour lesquels un seul office intervient
sont en effet lexception ; leur incidence sur la situation conomique
globale de loffice est donc marginale.
89
En ne prenant pas en compte la participation, lIGF a manifestement
sous-valu les temps passs et donc le prix de revient des actes. Le
CSN avait obtenu, dans ses enqutes nationales ralises en 2010, les
rsultats suivants :
(hors participation) Appartement Maison
(Lactualisation de cette enqute CSN est en cours).
Le travail en participation ncessite en effet naturellement un volume
dheures de travail additionnel par rapport un acte de vente trait
par un seul office :
- au doublonnement des temps passs par les notaires pour
recevoir leur client respectif et pour assurer deux le rendez-
vous de signature,
- la ncessit, pour des questions de dontologie et de
responsabilit professionnelle, de procder des vrifications
communes aux deux offices (identit des parties, certificat
durbanisme..),
- au temps minimum de coordination des travaux raliss dans
chacun de ces deux offices (suivi du planning, changes de
pices, gestion des rendez-vous clients etc..),
- au temps de dplacement (allers/retours) des professionnels
pour signer la vente (et, au moins la moiti des cas, la
signature de la promesse de vente) dans loffice du notaire
rdacteur.
90
Par ailleurs, depuis plus de 10 ans, mais ce phnomne sest
acclr depuis 2010, les notaires sont confronts une inflation
normative permanente, tant en matire de droit de lurbanisme et de
la proprit (multiplication des rgles et des normes
environnementales, information toujours plus pousse du
consommateur avec la loi ALUR..) que de fiscalit (fiscalit des plus-
values immobilires mouvante et de plus en plus complexe,..) qui ont
pour effet dallonger le temps de traitement des dossiers, mais aussi la
dure des rendez-vous de signature, le devoir de conseil incombant
au notaire consistant en effet clairer les clients sur le contenu et les
effets des engagements quils souscrivent, mais aussi les informer de
la nature des diligences remplies.
Les rcents travaux analytiques, raliss par la Chambre des notaires
de Paris, et prenant en compte les dernires diligences, conduisent
retenir les volumes de travail suivants pour une vente immobilire
courante :
Dossier courant 26 heures 22 heures
Ces travaux conduisent estimer que le seuil de rentabilit dune
vente immobilire 269 000 , la mdiane des prix de vente se situant
239 000 au sein de la Compagnie de Paris (Base BIEN - 2013).
Ces calculs de prix de revient tiennent compte dun niveau de
charges plus lev Paris et en Ile-de-France quen Province :
- en termes de salaires (jusqu 20% dcart de rmunration
selon lINSEE)
- en termes de loyers professionnels (une tude mene par le
cabinet DTZ sur 15 marchs, chiffre le cot d'occupation des
locaux de bureaux : il oscille de 8 700 par poste de travail par
an Paris intra-muros, 5 300 en petite Couronne, 3 000 en
grande Couronne et entre 2 200 et 2 600 par poste sur
lensemble des villes de province).
91
Ces prix de revient tiennent galement compte dune valuation de
la valorisation du cot de conservation des actes par les offices
pendant une priode obligatoire de 75 ans (110 au total).
En consquence il est possible de conclure quune part trs largement
majoritaire des mutations traites par les offices de la Compagnie des
notaires de Paris se ralise avec une marge ngative, justifiant la
prquation du tarif dans ses proportions actuelles.
Ces actes raliss perte, auxquels il convient dajouter la plupart des
actes du droit de la famille, sont en concordance avec les chiffres
nationaux annoncs par Matre Jean TARRADE, Prsident du CSN, qui
indiquait dans Le Nouvel Economiste (3 juin 2013) : nous faisons entre
70 80 % de nos actes perte .
92
3.3. La dgressivit du barme est deux fois moindre en 2011 quen
1981, et le barme notari sapparente un taux uniforme dans les
zones de prix levs
La mission ne sest pas assigne lobjectif de reconstituer lvolution
de la distribution des prix immobiliers en France sur la priode
danalyse et na eu connaissance daucune tude sur la distribution
des moluments par acte.
Une tude mene par luniversit Paris-Dauphine sur la base des
donnes notariales montre que la hausse des prix de limmobilier a t
encore plus forte pour les segments les moins chers du parc immobilier
des douze principales agglomrations franaises, en ville comme en
milieu priurbain.
La distribution des biens sest a priori stabilise, voire resserre autour
dune moyenne en hausse. Ds lors, laugmentation des prix constants
de limmobilier et la stabilit du barme rglementaire sur les trente
dernires annes (en euros constants) conduisent une diminution de
la proportion dactes de faible valeur.
Laugmentation en euros constants de la valeur des sous-jacents
(biens immobiliers en particulier), sans redfinition du barme des taux
des moluments proportionnels (en valeurs constantes), signifie
galement que la dgressivit autour du prix moyen dune transaction
a t significativement rduite.
Ainsi, en 1981, le montant moyen dune transaction immobilire
slevait 112 000 (en quivalent 2011), et tait associ des
moluments de 1 432 (soit un taux de 1,28 %). Une transaction dun
montant suprieur de 20 % ce montant moyen se traduisait par un
taux dmoluments rduit de 6 % (respectivement augment de 9 %
pour une transaction infrieure de 20 % la moyenne).
Cette dgressivit, baisse ou augmente, en fonction de lvolution du
niveau des prix immobiliers au cours dune priode donne.
93
En 2011, pour une transaction moyenne de 235.000 les moluments
ont augment de 68 % en valeur constante pour atteindre 2 407 , soit
un taux dmoluments de 1,00 %. Une transaction dun montant
suprieur de 20 % ce montant moyen se traduit par un taux rduit
de 3 % (respectivement augment de 4 % pour un montant infrieur
de 20 % la moyenne).
Autour de la valeur moyenne de transaction, la dgressivit est deux
fois moindre en 2011 quen 1981. Le barme proportionnel
rglementaire, cens reflter le cot du service effectu par les
notaires, sapparente en priode de prix levs un taux uniforme sur
les transactions au taux denviron 1 %. Cest en particulier le cas
Paris et en rgion Ile-de-France, o la hausse des prix a t la plus
forte.
3.4. En labsence de libert dinstallation, le prix des tudes de notaire
crot et contribue laugmentation des tarifs
Lorsque leur nombre est limit, la valeur des autorisations dexercer
(offices ou parts doffices dans le cas des notaires) saccrot dans le
cas dune demande croissante sans ajustement efficace du niveau
de loffre par le rgulateur. La croissance de la population franaise
et celle, plus forte encore, des volumes de transaction, se traduisent
par une telle demande croissante en services notaris.
La demande de services notaris nest pas uniformment croissante,
elle est mouvante et elle est instable.
Il est rappel que la croissance des volumes de vente de logements
nest en aucune manire linaire dans un march immobilier qui est
encore plus cyclique dans les grandes agglomrations o sont
concentres les augmentations du nombre doffres et de notaires. Ce
constat non discutable pse sur lapprciation de lInspection
concernant la demande croissante de services notaris.
Cette demande de services notaris progresse en revanche de
manire linaire pour des actes de service public trs faiblement
rmunrs dans le cadre du tarif.
94
Rciproquement le niveau lev du prix des tudes gnre une
pression la hausse des prix (libres ou rglements) en vue de leur
remboursement. Le capital rembours chaque anne ne reprsente
pas une dpense mais bien une pargne (mme si elle est force) des
professionnels, constitue au prix de tarifs maintenus artificiellement
levs par ce biais. Aux revenus parfois consquents de ces
professionnels sajoute ainsi une pargne progressive, voire une plus-
value ralise sur le montant de ltude au moment de sa cession.
La valeur dun office de notaire est dtermine par rapport au chiffre
daffaires annuel ralis en moyenne durant les dernires annes
dexercice, affect dun coefficient qui dpend de la localisation et
fluctue autour de 1.
Ce cot dentre consquent peut nanmoins tre financ par des
personnes ne disposant pas dun patrimoine personnel important, du
fait des revenus importants gnrs par les tudes. En sus du rseau
bancaire classique, les notaires bnficient de prts dinstallation de
la part de la Caisse des dpts et consignations. La caution de
lassociation notariale de caution (constitue auprs du Conseil
Suprieur du Notariat) est requise pour obtenir un tel prt.
Le tarif rglementaire des notaires prvoit une indexation des
moluments dune transaction immobilire sur le montant des prix. Sur
la priode 2001-2011, les donnes de cession doffices permettent de
constater que la hausse combine des prix et des volumes de
limmobilier sest traduite par une augmentation des revenus et du prix
des tudes cdes.
Comme indiqu plusieurs reprises, lacquisition de parts sociales
constitue pour le notariat comme pour chaque entrepreneur un risque
dentreprise. Celui-ci nest en aucune manire rendu artificiellement
lev par la pnurie dtudes. Au contraire, la valorisation des parts
sociales doffices de notaires est infrieure ce qui est constat dans
plusieurs secteurs dentreprises de prestations de service.
La Chancellerie sest par ailleurs attache viter des progressions
trop sensibles de la valeur des offices. Elle sest attache lors des
nominations des nouveaux notaires associs vrifier la capacit de
remboursement de ceux-ci sur la base de critres prudentiels rendus
dautant plus ncessaires par la volatilit des marchs.
Cette valorisation seffectue galement par rfrence au revenu des
offices, afin de tenir compte de la rentabilit ingale des offices. En
milieu urbain comme Paris, le coefficient de cession par rapport au
chiffre daffaires est de 0,7 ; par rapport au revenu, il stablit autour
de 2,5.
La caution de lAssociation Notariale de Caution (ANC) permet de
faciliter linstallation des jeunes notaires ne disposant pas de
patrimoine personnel en garantissant la CDC le remboursement par
la profession des annuits dues si lemprunteur est dfaillant.
Lintervention de lANC constitue donc un dispositif de solidarit
collective particulirement apprciable.
Le choix des deux annes retenues limite, comme cela a t indiqu,
la pertinence de lanalyse.
95
En particulier, le revenu moyen a augment de 60,8 % entre 2001 et
2010, aprs une baisse ponctuelle en 2008-2009 due au moindre
volume de transactions immobilires. (tableau 20, page 38)
Tableau 20 : Evolution 2001/2010 du bnfice et du prix courants
moyens dune tude de notaire, rapports un professionnel
Anne Bnfice
moyen par
notaire (en )
Nombre de
professionnels
de
lchantillon
Prix moyen
dacquisition de
capital par
notaire (en )
Nombre de
professionnels
de
lchantillon
2001 203 416 2 321 - -
2002 212 322 3 010 - -
2003 230 621 3 482 - -
2004 263 533 3 592 - -
2005 292 506 3 714 574 806 816
2006 312 982 3 404 637 694 902
2007 317 518 2 767 683 052 989
2008 275 789 2 041 653 742 851
2009 225 661 1 289 621 620 878
2010 327 036 402 645 079 1 036
2011 - - 652 831 875
Evolution
2005-2010 11,8% - 12,2% -
Evolution
2001-2010 60,8% - - -
Source : Calculs de la mission partir de donnes de la direction des
affaires civiles et du sceau du ministre de la justice portant sur les
cessions doffices individuels et de parts de socits.
Le tableau 20 constitue un point central dans la dmonstration de la
mission de lIGF car cest partir de celui-ci que les inspecteurs
concluent une croissance des revenus des notaires de 60,8% entre
2001 et 2010.
Or ce tableau comporte des biais statistiques majeurs lis la
mthode de travail retenue par la mission : les rsultats annoncs par
lIGF et sur lesquels se fondent sa dmonstration et ses propositions
sont par consquent errons :
Lestimation du bnfice moyen par notaire sur la base dune
extrapolation ralise partir des dossiers de cession a en effet pour
effet de surpondrer les rmunrations des associs partant la
retraite, qui disposent gnralement des revenus les plus levs (ils
disposent dune part plus importante dans le capital que les jeunes
notaires).
Les chantillons retenus par lIGF (pour le calcul du bnfice moyen
par notaire et pour le calcul du prix moyen dacquisition des parts)
sont par ailleurs partiels et non homognes :
les chantillons sont non homognes dune anne sur lautre :
Lchantillon pour le calcul du bnfice moyen par notaire reprsente
par exemple 30,1% de leffectif national de notaires (hors notaires
salaris) pour 2001, mais 46,5% pour 2005 et seulement 4,8% pour 2010
(chantillon de 402 notaires sur un total de 8 372 notaires libraux).
les chantillons ne sont pas homognes entre eux :
Lchantillon retenu pour le calcul du prix moyen dacquisition des
parts (calcul compter de 2005 seulement) reprsente entre 22% et
42% de lchantillon retenu pour le calcul du bnfice moyen pour la
priode 2005/2009, mais 258 % de ce dernier chantillon pour 2010
La mthode retenue par lIGF a galement pour incidence dexclure
les notaires salaris pour la dtermination des revenus individuels des
notaires alors que ceux-ci reprsentent 10% de leffectif national.
96
Le prix dune tude connat des volutions moins marques. Cette
modration est imputable aux modalits de calcul (lissage de
plusieurs exercices) et aux contrles a priori effectus par les
reprsentants de la profession puis par la chancellerie quant au
niveau adquat des prix convenus entre les parties.
Le montant moyen des cessions doffices, estim daprs les cessions
intervenues sur la priode 2005-2008 a atteint 560 000 pour les offices
individuels et 1 700 000 pour les offices en socit. Sur la priode
2009-2011, ces valeurs slevaient 577 000 et 1 770.000
respectivement. Ces volutions (+3% et +4 %) sont interprter avec
prcaution, lchantillon ayant fait lobjet de cessions pouvant diffrer
sensiblement entre ces deux priodes.
Compte tenu des observations formules ci-avant sur le tableau 20
(biais statistiques majeurs), cette observation de prcaution est pour
le moins ncessaire.
Il est curieux que la mission nait pas jug utile de rappeler cette mise
en garde sagissant du calcul de lvolution du bnfice net moyen
du notaire (calcule +60,8% : dernire ligne du tableau 20) alors
quelle est issue des mmes chantillons.
Au final, les chiffres de lanne 2010, qui servent de point de rfrence
au calcul des variations prsentes par lIGF, sont survalus :
Du fait de la faiblesse de lchantillon retenu par la mission IGF pour
lanne 2010 (4,8% seulement de leffectif des notaires libraux), le
bnfice moyen par notaire calcul par lIGF 327 036 , en
augmentation faciale de 45% sur 2009 dans le tableau 13, nest pas
reprsentatif du bnfice moyen.
La DGCIS (Ministre de lconomie), dans son observatoire sur les
professions librales, mentionne dailleurs un bnfice moyen par
notaire de 227 791 pour 2010, soit une diffrence de 100 000 par
rapport au calcul de la mission de lIGF.
Ainsi, pour les offices, lvolution du bnfice net moyen par notaire
(hors notaires salaris) au plan national est trs nettement infrieure
celle calcule par la mission de lIGF :
Priode 2001-2010 : +43,9% en euros courants (+23,4% en euros
constants) contre +60,8% annoncs
Priode 2001-2013 : -0,4% en euros courants (-18,5% en euros
constants)
Le lissage pluriannuel retenu par la profession pour lvaluation du prix
des offices est une mesure de sagesse qui aurait d tre retenue par
lInspection dans ses analyses sur lvolution des revenus des notaires.
97
En moyenne, laccs un office en tant quassoci ou titulaire unique
supposait un investissement moyen du nouvel entrant de 652 831 en
2011, contre 574 806 en 2005 (soit une croissance de 12,2 %).
La patrimonialit des offices, assise sur le droit de prsentation, cre
trois types de difficults :
Une difficult de principe portant sur sa base rglementaire (avec
des incertitudes plus marques encore sur la lgitimit de prendre en
compte les activits hors monopole pour valoriser loffice) :
Laugmentation des volumes et prix de limmobilier se traduit pour
un nombre doffices limit par ladministration par celle des droits
daccs effectif la profession ;
Les barrires croissantes lentre sont associes pour les nouveaux
entrants par lespoir de revenus suffisamment levs pour rembourser
les prts consentis. Elles gnrent un effet la hausse sur le tarif des
notaires, au motif dassurer lquilibre de financement du rachat de la
charge des derniers entrants (sur une dure de quinze ans en
moyenne).
Un tel montant na rien dtonnant ni daberrant en termes
conomiques, si on prend en considration le chiffre daffaires de
loffice et les cessions de parts ou de fonds intervenant dans dautres
secteurs.
La progression en euros constants est donc trs limite, ce qui
tmoigne une fois de plus de la non pertinence des valeurs donnes
par lInspection sur les bnfices retirs par les notaires de la
progression des valeurs immobilires.
Quelle que soit la base lgislative ou rglementaire, la valorisation
dun office constitue un droit indiscutable pour un notaire comme
pour tout entrepreneur. Et ceci autant pour les activits monopole
que pour les activits hors monopole.
Laugmentation des valeurs des offices est modre et la profession a
pris les mesures (cautionnement collectif, aide la dcision
dinstallation, dveloppement des formes dassociation) pour
permettre chacun dy faire face, quel que soit son patrimoine
dorigine.
98
Afin dtayer le premier point, la mission sappuie sur la circulaire du 26
juin 2006 relative la constitution des dossiers de cessions des offices
publics et/ou ministriels. Elle exprime clairement lincertitude
rglementaire qui entoure le versement associ au droit de
prsentation : il a toujours t admis par la doctrine et la
jurisprudence - encore que larticle 91 de la loi du 28 avril 1816 (qui en
constitue le fondement suppos) ne lait pas expressment spcifi-
que le droit de prsentation comportait au profit du cdant ou de ses
ayants droit une contrepartie financire, ou conomique. Cest ce
quon a coutume dappeler la finance de loffice. Cette finance en
ralit, ne reprsente pas la valeur du droit de prsentation -qui est
incessible par dfinition puisquil est un des attributs de la fonction
dofficier public et/ou ministriel- mais celle de lengagement, pris par
le cdant duser de son bon droit de prsentation, en faveur du
cessionnaire .
Suite larrt rendu par la premire chambre civile de la Cour de
cassation le 30 mars 2005 (arrt de cassation partielle n 623 FS-P+B),
prsent au paragraphe 2.2.2 du prsent rapport, la mission met des
rserves sur la possibilit de valoriser dans la finance de ltude les
activits exerces hors monopole. Sans donnes chiffres portant sur
leur part dans le chiffre daffaires des charges vendues et sur les
valorisations associes, il na cependant pas t possible de quantifier
le poids des activits hors monopole dans la finance .
Les difficults lies au troisime point illustrent une confusion entre
charges et constitution dune pargne, certes force, par
remboursement dun capital. Dans le systme actuel, les notaires
constituent durant la priode de remboursement de lemprunt une
pargne consquente correspondant au prix de ltude en euros
constants (avec dventuelles plus-values en fonction du cycle
dactivit).
Les critres prudentiels dcids par la Direction des Affaires Civiles et
du Sceau suffisent largement pour prmunir la profession contre une
telle tentation. Au-del, le contrle exerc par la profession sur les
actes des notaires et le libre jeu du dispositif tarifaire constituent des
barrires efficaces et suffisantes. Il appartient chaque nouveau
notaire individuel ou associ de prendre les initiatives pour dvelopper
le chiffre daffaires de son office et valoriser ainsi son outil de travail,
en dpit de lincertitude majeure que constitue lvolution de la
situation des marchs immobiliers.
La profession a dans plusieurs rapports (exemple du Congrs de Lille
de 2009) voqu la possibilit de faire reposer sur la cession dun
fonds libral la justification de la rmunration de la cession doffice
ou de parts sociales doffices afin de banaliser la situation du notaire
dans cette question et dviter les stigmatisations.
99
3.5. Lcart de rmunration entre les diffrents statuts de notaire
diplm nest pas justifi par la diffrence de comptence ou de
responsabilit
En fonction de sa volont ou de sa capacit accder au capital
dune structure, un diplm candidat dans le notariat connatra des
niveaux de rmunration variables. Trois principaux statuts dexercice
coexistent :
Exercice limit de la profession en dpit des comptences acquises
(diplme et stage professionnalisant), dans lattente dune nomination
officielle par ladministration de tutelle (cas dun notaire assistant,
souvent appel clerc de notaire en dpit de lobtention effective du
diplme) ;
Exercice en pleine responsabilit de la profession, en tant que
salari (par choix ou par impossibilit daccder au capital dune
structure en raison de leur nombre limit) ;
Exercice en tant que titulaire de lautorisation ou en tant que
titulaire dun office.
Les trois statuts (assistant, salari, titulaire) sont associs la mme
formation et au mme diplme.
Le concept de statut de notaire diplm est inexistant.
Il nexiste pas dautres notaires que ceux nomms par le Ministre de
la Justice, quel que soit leur niveau de diplme.
Le notaire assistant qui diplm notari, il nexerce donc pas la
profession. Il convient de ne pas confondre sa situation avec le clerc
de notaire (ou dsormais cadre juriste) qui dispose souvent dune
bonne exprience professionnelle et de diplmes de juriste.
Le notariat dispose dune convention collective qui est trs
volontariste en termes de protection des intrts de ces
collaborateurs, et a permis de confirmer un bon climat social et une
bonne cohsion dans la profession, mme si quelques exceptions
regrettables peuvent subsister.
Le statut de notaire salari existe depuis 1991. Le notaire salari
devient notaire associ dans un cas sur deux Paris (principale
Compagnie en termes demploi des notaires salaris) au terme de 5
ans de nomination. La carrire notariale est fluide.
Par rapport lavocat salari ou collaborateur libral, le notaire
salari dispose dun statut protecteur. Le dbut de carrire dans le
notariat est mieux organis et mieux protg quailleurs, mme si le
notariat reste une profession dentrepreneurs libraux.
Il manque entre les trois situations mentionnes (qui ne sont pas des
statuts) la nomination par le Ministre, lexprience et la prise en charge
de la responsabilit de la gestion dentreprise.
100
La rmunration moyenne dun notaire assistant est comprise entre
1 600 et 2 200 nets par mois (pour une formation de type bac+7),
contre environ 4 000 pour un notaire salari (une fois nomm par le
Garde des sceaux) et 16 000 environ par mois pour le titulaire dun
office unipersonnel (21 000 nets par mois pour un associ de
socit).
A diplme gal et responsabilits gales celles du titulaire, la
rmunration dun notaire salari est quatre fois infrieure celle dun
titulaire.
La prise de risque associe lexercice libral justifie une diffrence
de rmunration par rapport au salariat. Le remboursement du prix
dacquisition dune tude ou dune licence ne devrait pas en
revanche rentrer en considration, partir du moment o le reste
vivre est suffisant et o ce prix constitue une pargne personnelle
force et non une dpense.
Enfin, la mission relve que les notaires assistants qui ne portent pas le
titre de notaire, ne peuvent pas bnficier de la passerelle qui leur
permettrait de devenir avocat avec la dispense du certificat
daptitude la profession davocat. Ce point avait t soulev par la
commission Darrois dans son rapport : il est galement anormal que
des professionnels diplms qui ne peuvent nanmoins tre nomms
dans des offices ministriels pour des raisons ntant pas lies leur
aptitude professionnelle, se voient refuser le bnfice de ces
passerelles .
Les chiffres concernant les notaires assistants constituent des
minimaux, prvus par la convention collective. Il est rappel que le
vocable notaire assistant, qui nest pas un statut, regroupe des
catgories trs diffrentes de collaborateurs, dont les plus performants
bnficient de rmunrations trs suprieures.
Il ny a pas de responsabilit gale puisque le titulaire assure la gestion
de loffice. Par ailleurs, comme dans toute profession, les juniors sont
moins rmunrs que les seniors. Enfin, le dynamisme et le talent
peuvent justifier des carts de rmunration.
Le remboursement du prix dacquisition nentre pas en considration,
puisque le tarif est quivalent pour tout notaire. Ceux des notaires qui
remboursent lacquisition de leurs parts disposent dun revenu final
disponible moins lev, comme tout entrepreneur qui doit financer
lacquisition des parts de son entreprise.
La question concerne le statut davocat et les conditions daccs
cette profession. Les passerelles existent dailleurs, le cas de notaires
diplms devenant avocats stant prsent plusieurs reprises.
101
3.6. La croissance de la demande et du chiffre daffaires du secteur
nest pas associe une augmentation du nombre dtudes et se
traduit par des ingalits entre notaires tablis et candidats
linstallation
La mission relve que laccroissement de lactivit des notaires sur la
priode 2002-2011 (+ 75 % de son chiffre daffaires, + 97 % de capitaux
traits) est assur nombre dtudes constant (4 550 en 2011 contre
4 540 en 2002), nombre de salaris et de notaires titulaires ou
associs en faible croissance (+6 % et +9 % respectivement), tandis
que le nombre de notaires salaris a t multipli par quatre sur la
mme priode. (tableau 22, page 41)
Les engagements successifs pris en 2000 puis en 2008 par les
reprsentants de la profession en matire daugmentation de loffre
nont pas t suivis des effets escompts. Suite la publication du
rapport Attali en 2008, les notaires staient engags une croissance
de 20 % du nombre de professionnels lhorizon 2012 (soit 10.500
notaires), en vue datteindre 12.000 notaires lhorizon 2015. Entre
2008 et 2012, et malgr le diplme accord chaque anne 1.000
nouveaux tudiants, le nombre de notaires est pass de 8.741 9.231
(+ 5,6 %), en partie grce au dveloppement du notariat salari. La
baisse de lactivit immobilire en 2009 a t suivie par deux exercices
pleins en 2010 et 2011 et par une hausse globale du montant des
transactions qui ne permettent pas de justifier lcart entre les
engagements de la profession et ces constats.
La chancellerie et le CSN semblent sinscrire conjointement dans
lesprit de poursuivre le dveloppement du notariat salari, plutt que
dautoriser louverture de nouvelles tudes dans les secteurs forte
activit.
La difficult est que laccroissement de lactivit des notaires nest pas
rparti galement sur le territoire national. De nombreux offices ruraux
ont d fermer ou se regrouper, mme si la profession a pu sattacher
conserver un maillage territorial satisfaisant. Les crations doffice ont
t nombreuses dans les secteurs urbains (par exemple 40 crations
doffice en 10 ans au sein de la Compagnie de Paris, soit prs de 20%
daugmentation). Les nominations de notaires associs ont t
nettement plus nombreuses que celles des notaires associs. (Au cours
des 10 dernires annes, sur 409 nouveaux notaires nomms, 228
notaires associs, 21 notaires individuels et 160 notaires salaris ont t
comptabiliss). En dpit de nombreux dparts, laugmentation des
effectifs a t relle (+ 50 %). Ce mouvement est sans prcdent dans
le notariat parisien. Il montre le dynamisme et le renouvellement de la
profession.
Les engagements pris en 2008 auraient pu tre atteints si ne stait
dveloppe une crise conomique sans prcdent la mme anne
qui, en dpit de la parenthse de croissance artificielle de 2010-2011,
nest toujours pas rsolue. A la crise conomique sest rajoute une
crise politique avec le projet en 2008 de cration dune grande
profession du droit, qui a cre malgr les conclusions contraires du
rapport DARROIS, une incertitude pendant deux ans. Les
prolongements de lactuelle campagne de dnigrement du notariat
ne pourront galement quavoir des effets ngatifs sur les installations.
Ainsi quil a t dit, le dveloppement du notariat salari nest pas
antinomique mais complmentaire avec la cration de nouveaux
offices, qui a galement t poursuivi par la Chancellerie et
accepte par la Profession.
102
Ainsi la direction des affaires civiles et du sceau du ministre de la
justice envisage-t-elle la rvision du rglement du 1 pour 1 dans une
note transmise la mission :
Il est dsormais souhaitable de substituer la rgle du 1 pour 2
celle du 1 pour 1 . Le salariat a en effet connu un plein succs dans
le notariat. Il ne sest pas accompagn dune dvalorisation de la
fonction. Gnralement peru comme un mode dexercice
temporaire avant laccession lassociation, il est dsormais bien
connu et matris par la profession. Etendu dans sa porte, il permettra
la profession de se dvelopper et aux tudes de pouvoir mieux
sorganiser. Par ailleurs, un plus grand nombre de diplms notaires
pourront ainsi exercer pleinement la profession, sans les risques
inhrents lassociation .
La chancellerie justifie le faible nombre de crations doffices de
notaire par la ncessit de maintenir un quilibre entre maillage
territorial dense, qualit des prestations et le souci dassurer un revenu
minimal aux nouveaux arrivants, ainsi que le prcise la note envoye
la mission ().
Celle-ci a seulement mis sa prfrence pour le dveloppement
doffices structurs, en raison de lvolution des conditions dexercice
de notre fonction, de la spcialisation du droit, de la ncessit de
mettre en place des procdures de gestion de plus en plus
complexes.
Pour cette raison, la profession a rflchi au dveloppement des
formes dexercice fondes sur les socits dexercice libral, afin de
permettre un dveloppement ordonn du nombre des associs, ce
que ne facilitent pas les socits civiles professionnelles (modle
dominant actuellement de lexercice professionnel).
Cette rvision de la rgle du 1 pour 1 vient dentrer en vigueur dans la
profession. Elle avait t depuis longtemps souhaite par la Chambre
afin de permettre plus facilement laccs des diplms notaires la
profession. Elle permettra, ds lors que la situation du notariat sera
stabilise, une nouvelle augmentation des effectifs.
103
La mission relve que ces objectifs pourraient tre atteints de manire
plus efficiente en autorisant les professionnels sinstaller librement, en
assouplissant lencadrement du tarif et en accordant ventuellement
une subvention directe aux notaires qui stabliraient dans les secteurs
les moins attractifs.
En ltat actuel, les professionnels dj tablis bnficient dun
avantage non justifi par rapport aux nouveaux entrants : la
croissance de lactivit sest traduite par un accroissement du prix
daccs au capital et le faible nombre de crations (17 par an depuis
cinq ans, contre 1.000 nouveaux diplms chaque anne) suppose
pour les candidats linstallation de rechercher un notaire tabli
susceptible de cder tout ou partie de ses parts dans une tude.
Autoriser les diplms notaires sinstaller librement sur le modle des
avocats nest pas envisageable pour une profession dofficiers publics
comme le notariat, dont les membres sont appels reprsenter les
fonds de leurs clients et sont notamment pour cela souds par une
solidarit professionnelle tendue, et surtout doivent dans le cadre
dune discipline professionnelle en permanence contrle remplir des
missions de service public tendues qui ncessitent une organisation
performante de loffice. Il y a place dans le notariat pour des petits
offices, des offices crs, mais chacun doit se structurer pour exercer
au mieux une mission qui volue rapidement, et de plus en plus vite.
En raison des impratifs du service public, aucun office de France ne
peut tre exonr de cet effort. Tous les offices de France devront,
par exemple, exercer de manire dmatrialise leurs obligations en
matire de publicit foncire avant le 31 dcembre prochain.
Toutes les professions librales dans le domaine du conseil sont
confrontes un problme de gestion des effectifs lentre de la
profession. Le notariat ne fait pas exception mais estime grce sa
politique ambitieuse et autofinance de formation initiale apporter
une forte contribution la formation de jeunes juristes et au
dveloppement de lconomie du droit. Le grand succs rencontr
par les spcialisations notariales la fin des tudes de droit en
tmoigne. Il ny a pas place actuellement, dans ltat actuel des
comptences de la profession notariale, pour 1000 installations de
notaires chaque anne. Tous les diplms notaires ne deviendront pas
notaires. Un grand nombre de le souhaitent dailleurs pas et trouveront
dans lentreprise ou le secteur financier matire tirer parti de leur
formation. Certains diplmes ne souhaitent pas davantage prendre
en charge des responsabilits de direction dentreprise (avec le risque
associ) et prfrant limiter leur engagement personnel une
fonction de juriste ou de notaire salari.
En priode conomique normale, et si le statut de notaire nest pas en
permanence remis en cause, la structure dmographique de la
profession et la diversification de ses champs de comptence doivent
permettre tous ceux qui en ont le talent et la vocation dentrer dans
la profession.
104
Or, ainsi que le revendique le prsident du conseil suprieur du
notariat, rencontr par la mission, les membres des gnrations du
baby-boom, majoritaires dans le capital des tudes, sont attachs
limage du professionnel tabli en structure individuelle, qui recrute
des collaborateurs pour rpondre des besoins croissants sans pour
autant les associer.
Le flux annuel de nouveaux notaires diplms (1.000 par an environ)
mis en relation du nombre dtudes (4.500, un nombre stable depuis
dix ans en baisse marque depuis les annes 80) traduit une situation
de demande de travail trs importante de la part des nouveaux
entrants, qui joue en faveur des titulaires de charge. Lespoir des
notaires assistants daccder un jour au capital les conduit accepter
les conditions dfinies par les titulaires : salaires bas au regard des
associs ou libraux, dure du dlai avant de pouvoir tre nomm
salari (avec une revalorisation salariale possible) ou associ.
Selon les propos tenus par le prsident du conseil suprieur du notariat
sur 1.000 nouveaux diplms, seuls 500 environ aspirent tre
associs au capital des structures o ils travaillent, les autres se
satisfaisant de conserver le statut de clerc durant toute leur carrire.
Ces propos contrastent avec les motivations qui amnent des
tudiants sengager dans des formations menant une profession
librale.
Laccs linstallation est dans les faits, du ressort non de
ladministration mais des notaires tablis : ces derniers peuvent choisir
dassocier un notaire diplm ou de le recruter en tant que notaire
assistant ou que notaire salari, avec des diffrences fortes en termes
de partage des revenus.
Le dveloppement des formes collectives dexercice est dsormais
dominant dans le notariat. Il nest pas surprenant pour une profession
librale dobserver chez certains de ses membres une tendance
lindividualisme, mais ce phnomne est trs minoritaire.
La situation des jeunes diplms est bien meilleure dans le notariat,
grce lexistence dune convention collective protectrice, ce qui
est observ dans les professions voisines.
Cette affirmation est fausse. La Chancellerie dcide du nombre des
crations qui est depuis de nombreuses annes substantiel.
Par ailleurs, tous les offices de France ont t conduits souscrire un
objectif daugmentation du nombre de notaires dans le cadre de
schmas dadaptation structurels rgionaux tablis partir de normes
fixes par le Ministre de la Justice. Les difficults rencontres depuis
2008 ont rendu dlicat le respect des objectifs pris en priode de
croissance. Mais le contrle de lapplication des schmas a t
effectif jusqu la priode actuelle.
105
3.7. Les justifications de lexistence de la rglementation tarifaire des
actes de ngociation immobilire ne semblent pas runies dans tous
les cas
La ngociation immobilire effectue par un notaire, activit hors
monopole fait lobjet dune rmunration rglemente. Cette activit
est exerce en concurrence avec des agences immobilires, qui
facturent, elles, des honoraires libres pour une prestation dont la
qualit est apprciable par le client.
Ds lors, lexistence du tarif napparat pas conomiquement justifie,
sauf dans les cas dune prestation de ngociation lie un acte sous
monopole des notaires (par exemple, la mise en location suite une
acquisition ayant donn lieu un acte chez le mme notaire).
En effet, dans le cas de ces ventes lies, les notaires pourraient
pratiquer un prix infrieur celui des concurrents pour les activits de
ngociation immobilire et compter sur lacte de vente associ pour
assurer leur rmunration. Ceci conduirait une concurrence
potentiellement dloyale (pratique de prix prdateurs). De telles
pratiques pourraient toutefois tre vites par un contrle a posteriori.
La mission relve quen ltat actuel, le tarif est infrieur au cot
gnralement pratiqu par des agences immobilires. Par exemple,
pour la vente dun bien de 200 000 , les honoraires notariaux lis la
transaction sont tarifs 6 143 (soit 3,1 % du prix du bien).
Les notaires en place nont pas hsit augmenter le nombre des
associs dans les offices. Ils y ont intrt en termes de dveloppement
de lactivit, et donc en termes de valorisation de leur office.
Dans une entreprise prive nanmoins, lassociation nest plus une
obligation. Elle doit avoir une justification conomique pour donner
lieu une contrepartie financire.
Lexistence dun tarif constitue comme toujours une protection pour le
client, dautant quen lespce le tarif constitue un plafond que le
notaire peut librement rduire la demande de son client.
Les pratiques imagines par lInspection donneraient lieu sanction,
en ltat actuel du droit, si elles taient constates lors des contrles
annuels raliss par les inspections.
Lactivit de ngociation immobilire suppose la cration dun service
structur qui, pour des raisons historiques, a t dveloppe dans
certaines rgions et sest maintenue en dpit de la croissance du
nombre dagences immobilires.
106
Les prix pratiqus par les agences immobilires sont libres depuis 1986.
Fin 2012, pour le mme bien, ils peuvent tre estims environ 5 % hors
taxes, soit 10 000 , un prix suprieur de 62 % celui dun notaire.
Cette diffrence na, de faon paradoxale, pas empch durant les
dernires dcennies laccroissement de la part des agents immobiliers
dans le march des transactions immobilires, et la baisse de celle des
notaires.
Une explication pourrait rsider soit dans le manque dattractivit
financire pour les notaires de dvelopper cette activit, soit dans
linterdiction qui est faite aux notaires de recourir la publicit, et
dans linterdiction plus spcifique qui leur est impose dafficher
lextrieur des tudes les biens quils sont susceptibles de proposer la
vente ou la location.
3.8. La Cour de justice de lUnion europenne a statu sur le fait que
les activits des notaires ne participent pas lexercice de lautorit
publique au sens du trait de la Communaut Europenne
()
Pour conclure que la condition de nationalit impose par la France
pour devenir notaire tait irrgulire, la CJUE jugeait cependant dans
son arrt que la fonction exerce par le notaire relevait du champ de
la libre concurrence dfini larticle 43 du trait CE, conformment
la position de la Commission Europenne (et non, comme le soutenait
la France, du rgime drogatoire de larticle 45 du trait CE, nouvel
article 51 du Trait sur le fonctionnement de lUnion Europenne).
Ds lors, lexclusion des services fournis par les notaires du champ de
la libre concurrence napparat pas en adquation avec la dcision
de la Cour de justice de lUnion europenne, qui na pas retenu de
faon incidente le bnfice de larticle 45 du TCE pour cette
profession.
Lintroduction du recours la publicit constitue un handicap au
dveloppement de la ngociation immobilire notariale que la
profession assume comme une ncessaire contrepartie du statut
dofficier public.
LInspection fait une interprtation errone de la porte, pourtant
souvent commente par les juristes, dun arrt traitant exclusivement
de la question particulirement sensible pour la Cour, de la
Nationalit. LInspection, par une analyse plus soutenue des termes de
larrt, aurait vit den tirer les consquences radicales quelle a
exprimes dans le rapport et qui ont dailleurs dores et dj t
dmenties par les rcentes dcisions des instances concernant
lexclusion du notariat de la directive Qualification professionnelle.
107
La mission relve une des recommandations du conseil de lUnion
europenne concernant le programme national de rforme de la
France pour 2011 : dans le secteur des services, des barrires la
concurrence subsistent pour plusieurs professions rglementes. Un
rexamen des conditions daccs ces professions ou la suppression
progressive de certains quotas (numerus clausus) et des droits exclusifs
dtenus par ces professions permettrait de remdier cette situation.
4. Options de modernisation de la rglementation
4.1. Options spcifiques la profession
4.1.1. Suppression du monopole de rdaction des actes soumis
publicit foncire
Pour les actes soumis publicit foncire (vente de biens immobiliers,
baux de plus de douze ans, titres doccupation du domaine public de
lEtat), lopposabilit aux tiers des actes provient de leur publication
la conservation des hypothques et non directement de lintervention
du notaire.
Les textes actuels prvoient que les actes de mutation immobilire
soient raliss sous forme dactes authentiques tablis par un notaire.
Lauthentification des actes est lgalement requise dans le but de
garantir lexactitude des informations contenues dans les documents
relatifs toute transaction immobilire. Seule cette authenticit
confre ces actes une force probante et excutoire. Larticle 1319
du code civil dispose en effet que lacte authentique fait foi de la
convention quil renferme entre les parties contractantes et leurs
hritiers et ayants cause jusqu inscription de faux.
Sagissant de lacte de mutation, il faut distinguer sa rdaction,
ralise aujourdhui au sein des tudes par les clercs ou notaires-
assistants, et sa relecture et validation, ralise par le notaire titulaire.
La proposition de lInspection tmoigne dune incomprhension de la
vente immobilire et de lutilit de lintervention de lofficier public,
donc de lEtat, dans ce dispositif.
LInspection propose de scinder les interventions dans la ralisation de
la vente immobilire pour permettre dautres professionnels que les
notaires dintervenir.
Cette voie aurait pour effets de ralentir et dinscuriser la transmission
des biens immobiliers, et soit de supprimer le contrle de la puissance
publique dans la vente immobilire, soit daugmenter
substantiellement le cot de cette vente.
. Ralentir et inscuriser la transmission des biens immobiliers :
La rdaction du contrat de vente immobilire ne peut tre spare
du processus de prparation et de conservation de la mutation de
proprit immobilire.
108
La force probante particulire nest attache qu ce que le notaire
a en personne accompli et ce qui sest pass en sa prsence. Elle
porte donc sur la date de lacte, la prsence des parties, leur
signature, le contenu de leur accord. La force excutoire de lacte
permet dans certaines circonstances den assurer la ralisation sans
ncessit pralable dune dcision de justice.
La vente constitue en effet un processus de constitution dun dossier
de plus en plus complexe sur les origines et les droits de proprit, de
vrification que les dispositions dordre public ont t respectes par
les parties, de calcul et de perception des taxes publiques lies la
vente, de conservation de ces lments, et de transmission aux
services de la publicit foncire.
Le contrat de vente constitue un lment indissociable dun tel
processus. Le rdacteur de lacte doit avoir intgr toutes les phases
en amont de la constitution du dossier. La transmission la publicit
foncire ne peut intervenir quaprs un contrle exhaustif que toutes
les diligences ont t remplies. Substituer lavocat au notaire pour la
rdaction, cest le substituer pour toutes les phases en amont de la
signature de la vente immobilire elle-mme. Sinon, le rdacteur ne
peut remplir utilement sa mission.
Or, depuis longtemps, pour permettre aux offices de procder aux
diffrentes missions examines ci-dessus, le notariat, qui constitue une
profession organise et discipline dofficiers publics, sest organis, en
liaison avec la Direction Gnrale des Finances Publiques notamment,
pour mettre en place une organisation performante de la vente. De
nombreuses missions de service public ont t rcemment confies
aux notaires, que ceux-ci ne remplissent que parce quils disposent de
systmes dinformation perfectionns.
Il nest pas question de mettre en cause la capacit de lavocat
rdiger un contrat de vente, notamment dans le domaine
commercial. Mais il est essentiel de rappeler que les avocats disposent
de principes dontologiques daction tout fait diffrents des notaires
fonds sur la dpense des intrts de leurs clients (le vendeur et
lacqureur seraient donc chacun assists de leur avocat pour une
ngociation qui aurait pour objectif doptimiser les avantages de
chacun), et sur lindpendance vis--vis de lEtat et du refus du
contrle public. Par ailleurs, lorganisation et la prennit des cabinets
davocat est, dune manire gnrale, bien moindre que celle des
offices publics de notaires. Le processus de rdaction des actes serait
donc invitablement ralenti, et rendu plus conflictuel dans un
domaine o la confiance est essentielle.
109
Rapport de lIGF Annexe 1 Notariat (page 46) Remarques de la Chambre des Notaires de Paris
. Transformer notre systme juridique ou augmenter considrablement
le cot de la vente :
Il a t apport la dmonstration que le tarif actuel des notaires ne
permettait de couvrir les frais que dune minorit des ventes, celles
portant sur les capitaux exprims les plus levs.
Le caractre redistributif du tarif des notaires, et lorganisation du
notariat, permettent par consquent de rduire les cots pour une
grande majorit des accdants.
Dans ce contexte, la proposition de permettre laccs dautres
professionnels que les notaires pour la rdaction de lacte immobilier
dstabiliserait lquilibre actuel.
Dans le systme juridique de droit europen continental,
lauthentification par le notaire et la transmission la publicit
foncire ne constituent pas seulement une formalit.
Le notaire devrait vrifier tout ce qui a t effectu par dautres
professionnels que lui, car il conserverait la responsabilit civile de la
perfection de la vente immobilire et sa mission dofficier public lui
imposerait de sassurer de la lgalit de la vente. Mais ce double
travail ne manquerait pas davoir des consquences financires en
termes de renchrissement des cots pour lacqureur.
Lalternative serait de transformer le systme juridique franais sur le
modle anglo-saxon, o le public notary est une intermdiaire
ddi une seule mission de formalit.
Charge de rflchir en 2008-2009 cette alternative que pouvait
tre la cration dune grande profession du droit , la Commission
DARROIS, compose de reprsentants de toutes les familles juridiques
( lexception des notaires) a exclu cette hypothse, aprs une tude
approfondie, lunanimit de ses membres en raison des vertus de
lauthenticit pour la scurit juridique.
Il est dommage que lanalyse de lInspection des Finances nait pas
mieux tenu compte de tels travaux.
110
La mission na identifi aucun motif dintrt gnral justifiant que la
rdaction des actes soumis publicit foncire soit rserve aux seuls
notaires. En effet, la rdaction dun acte soumis publicit foncire et
lauthentification de cet acte en vue de sa publication par la
conservation des hypothques sont deux tches diffrentes qui nont
pas ncessairement tre accomplies par le mme professionnel.
Dans lorganisation des tudes, cette phase de prparation est
dailleurs gre par les collaborateurs de ltude.
Conclusion :
Si la protection de lordre public juridique peut justifier que les notaires
bnficient dun monopole sur lauthentification de lacte, la mission
considre en revanche quaucun motif dintrt gnral nexige que
la rdaction de lacte soit couverte par ce monopole, et quil serait
plus efficace dun point de vue conomique que cette tche ne soit
pas rserve aux seuls notaires.
La rdaction de lacte soumis publicit foncire pourrait toujours
tre assure par un notaire si les parties le souhaitent, mais il sagirait
alors dun choix et non dune obligation.
4.1.2. Suppression du tarif rglement sur les ngociations
immobilires
Le service de ngociation immobilire par les notaires reprsente
entre 1 % et 15 % du chiffre daffaires des offices.
Il fait lobjet dun tarif rglement dont le taux national stablit 5 %
jusqu 45.735 et 2,5 % au-del.
Conclusion :
Cette activit dintermdiation, exerce hors monopole et en
concurrence notamment avec les agents immobiliers, devrait tre
facture selon des honoraires libres, cest--dire dpendants de la
performance conomique de chaque tude.
La ptition de principe sur labsence de motif dintrt gnral et
dutilit conomique du maintien du monopole notarial sur la vente
immobilire manque donc totalement de fondement et cette option
susciterait une augmentation des cots pour un service dtrior,
avec un risque de perte de confiance et de dveloppement du
contentieux.
En matire de ngociation immobilire comme ailleurs, le tarif (qui
prsente par ailleurs la caractristique dtre un plafond de
rmunration toujours ngociable) constitue une protection du
consommateur. Supprimer cette protection serait regrettable.
111
()
Largument tir de lexistence de risques de pratique de prix
prdateurs du fait de lexistence dun monopole sur la rdaction des
actes na pas t retenu par la mission, dune part eu gard la
qualit des intresss, dautre part compte tenu de la capacit de
lautorit de la concurrence rprimer les pratiques
anticoncurrentielles de cette nature si elles taient constates.
4.1.3. Les actes des notaires au tarif proportionnel la valeur nonce
dans lacte (transactions immobilires, hypothques, successions)
Certains actes donnent lieu un tarif proportionnel la valeur
mentionne dans lacte, sans lien direct avec la complexit du dossier
ou avec le temps effectivement pass. Cette construction tarifaire
serait motive par lobjectif de compenser par les recettes sur grosses
transactions deux sources de manque gagner : les petites
transactions dont le cot nest pas couvert par le tarif et le conseil du
notaire de proximit qui est suppos gratuit.
La mission ne considre pas quil y ait lieu de remettre en cause le
principe de compensation lui-mme, dans la mesure o il est assum,
quantifi et contrl par le rgulateur.
Toutefois, la proportionnalit des moluments proportionnels des
valeurs dont lvolution nest pas corrle avec les charges ( travers
une indexation sur linflation, par exemple) signifie que le principe
dadquation du tarif avec les cots nest pas assur dans le temps.
Dans le cas des actes notaris indexs sur limmobilier, cette situation
sest traduite par une nette augmentation du cot dintervention du
notaire support par les parties la transaction, comme le montrent
par exemple le tableau et le graphique ci-dessous.
Les justifications dun tarif en partie proportionnel la valeur des actes
ne manquent pas, au-del de lobjectif de redistribution mentionn.
La responsabilit des notaires et le risque encouru notamment sont
fonction des capitaux traits.
Le maintien du principe de compensation suppose un niveau de tarif
qui permette cette compensation, ce qui serait impossible sauf
augmentation sensible des cots pour la trs grande majorit des
ventes si sautres professionnels pouvaient intervenir.
Il a t dmontr que lanalyse de lIGF reposait sur des fondements
et une mthodologie inappropris. Les conclusions de ce rapport nous
apparaissent inexactes tant pour ce qui concerne le cot de la
prestation que le revenu tir par le notaire de la vente immobilire.
Conclure que le seuil de rentabilit de la vente immobilire est atteint
ds un niveau de 50 000 se situe en dehors de toute ralit.
112
()
La mission relve trois facteurs combins daugmentation des revenus
des notaires : labsence de prise en compte de linflation globale des
prix immobiliers (sous-jacents importants des actes tarifs de faon
proportionnelle), laugmentation du nombre des transactions
suprieure laccroissement de loffre, et les gains de productivit
raliss par les tudes.
Ainsi, les moluments forfaitaires (ex. contrat de mariage sans apport)
et les moluments proportionnels (ex. acte de mutation de proprit
immobilire) ont t systmatiquement revaloriss pour suivre
linflation depuis les annes 1980, alors que : i) linformatisation
gnrait dans le mme temps des gains de productivit trs suprieurs
aux cots dinvestissement informatique et ii) les montants moyens des
assiettes servant de base au calcul des tarifs proportionnels (immobilier
principalement) augmentaient paralllement de plus de 100 % en
euros constants, ce qui a au surplus rduit la dgressivit du tarif.
La profession de notaire est caractrise par des niveaux de marge
trs homognes : de 30 % 40 % du chiffre daffaires, avec une
moyenne de 35,2 % et une mdiane de 34,9 %.
La rmunration annuelle moyenne nette dun notaire titulaire ou
associ stablissait en 2010 327 036 daprs les donnes de
cession du ministre de la justice.
Conclusion :
Des tarifs infrieurs de 20 % se traduiraient toutes choses gales par
ailleurs, par des marges comprises entre 12,5 % et 25 % autour dune
moyenne 19 % environ. La rmunration nette moyenne dun
professionnel stablirait autour de 141 000 par an, soit 11 800 nets
par mois.
Lanalyse dcrite dans les commentaires de la partie synthse du
rapport prcise que des incidences dune baisse de 20 % du tarif
auraient une consquence catastrophique pour la profession qui ne
serait pas en situation de fonctionner.
113
4.2. Options communes dautres professions
4.2.1. Suppression des restrictions la libre installation, sauf exception
motive
Parmi les professions rglementes examines, certaines disposent
dune libert entire dinstallation sous rserve que la personne
dispose des qualifications requises et sinscrive, selon les cas, lordre
ou aux chambres des mtiers (ex. les mdecins gnralistes et
spcialistes, les professions artisanales hormis les taxis, les professions du
chiffre).
En thorie, loctroi dune autorisation explicite vise assurer un
contrle de la puissance publique sur les professionnels, notamment
quand ils sont investis de la qualit dofficiers publics ou ministriels.
La mission constate que le contrle administratif exerc sapparente
souvent une limitation de loffre de services. Leffet de raret des
autorisations que ceci engendre cre un effet patrimonial pour les
dtenteurs des autorisations administratives. Il en rsulte un cot lev
dinstallation pour les nouveaux entrants et une allocation sous-
optimale des comptences des professionnels qualifis dsirant
sinstaller.
Par exemple, la mission a relev que le nombre de notaires (titulaires
ou salaris) nomms par le Garde des sceaux a augment de 30 %
depuis 1980, alors que, depuis, le nombre annuel de transactions
immobilires a doubl (passant de 0,6 million 1,2 millions). Les
charges de notaire titulaire se cdent pour des montants reprsentant
2,2 annes de bnfices ; leur financement par la Caisse des dpts
et consignations est conditionn loctroi dune garantie accorde
par la profession au nouveau venu.
Toutes les professions rglementes nont pas la qualification
dofficiers publics. Ceux-ci disposent de prrogatives de puissance
publique et ont des responsabilits minentes dlgues par lEtat
(maniement des fonds) qui doivent faire lobjet dun contrle
permanent et rapproch. La nomination par le Ministre de la Justice
aprs une procdure dinstruction par la Cour dAppel na pas
seulement une fonction thorique, mais bien relle de contrler des
conditions de nomination. Il est particulirement dsobligeant de
dconsidrer ainsi laction de lautorit judiciaire.
Ces chiffres sur le nombre de ventes sont errons et trs fluctuants
dune anne sur lautre. Le notariat ne rserve pas ses interventions
la vente immobilire.
Lacquisition de parts sociales nest pas une particularit notariale. Le
cot que reprsente cette acquisition est infrieur ce celui de
plusieurs autres professions de service.
La garantie accorde par la Profession aux nouveaux notaires a pour
but unique de faciliter son installation en permettant la CDC
daccorder des conditions financires favorables demprunt. Elle ne
vise en aucune manire filtrer laccs au notariat par lintervention
de membres de la Profession.
114
En remplacement dune plus grande libert dinstallation, plusieurs
administrations de tutelle ont encourag le dveloppement du
salariat, qualification constante. Il a t institutionnalis chez les
notaires.
Contrairement aux avocats salaris, les professionnels concerns au
sein du notariat nont pas la libert de sinstaller. La mission estime que
le salariat ne constitue pas rellement, pour ces professions, le
pralable linstallation car le nombre dautorisations ou de charges
volue moins vite que le nombre de diplmes.
Conclusion :
La mission relve que lobjectif poursuivi par le dispositif dautorisation
actuel serait rempli si lintervention de la puissance publique se limitait,
un pouvoir dopposition linstallation, justifie par des motifs prcis
dfinis par la loi.
La fonction de notaire salari na pas pour but de se substituer une
ouverture de la profession, mais dlargir les modes daccs au
notariat, notamment destination des jeunes diplms qui ne se
destinent pas tous la direction dune entreprise avec les risques que
cela comporte.
Le procs dintention effectu par lInspection sur le statut de notaire
salari est infond. La fonction de salariat se retrouve aussi depuis
longtemps chez les avocats (qui disposent en outre de la possibilit de
recruter ces collaborateurs libraux).
Ce nest donc pas le notariat qui a ouvert cette possibilit.
Les notaires salaris peuvent concourir un office cr, ou devenir
associ (la moiti dentre eux le deviennent dans un dlai rapide
lintrieur ou lextrieur de leur tude).
Le salariat ne constitue videmment pas un pralable linstallation.
Des diplms peuvent devenir directement associs. Ce nest pas une
alternative. Il continue y avoir beaucoup plus de nomination
dassocis que de salaris parmi les notaires.
La nomination par le Ministre de la Justice aprs instruction du dossier
par lautorit judiciaire reste un pralable ncessaire pour le notariat.
Ce pouvoir de nomination nest aujourdhui pas discrtionnaire. Tout
diplm notaire a droit tre nomm notaire ds lors que sa
nomination napporte pas de risque pour loffice notarial, pour des
motifs personnels ou conomiques qui doivent tre avrs. Ce pouvoir
de nomination seffectue sous le contrle des tribunaux administratifs.
Lintervention dune loi sur cette question naurait pas deffet.
115
4.2.2. Avis obligatoire de lAutorit de la concurrence sur les rvisions
des tarifs rglements
La mthode dlaboration des tarifs des notaires ne fait pas lobjet
dune organisation particulire qui permettrait de vrifier la
cohrence entre le niveau du tarif et les cots engags.
La situation est donc dgrade par rapport des secteurs comme
lnergie ou les tlcommunications o le rgulateur sectoriel, dans
lexercice de sa mission, vrifie de faon ordonne la pertinence
conomique de la dcision prise.
Certains tarifs, ont, au regard de lvolution relle des cots, connu
des rvaluations plus favorables aux professionnels quaux
consommateurs. Les rvisions se traduisent par une rvaluation :
cette pratique reflte lexistence dun effet cliquet dans la
conception des tarifs rglements, les rvisions ne tenant pas
clairement compte des gains de productivit raliss par certaines
professions (du fait, par exemple, de linformatisation, de la
dmatrialisation des changes, des simplifications administratives
mises au regard des nouvelles diligences requises par la
rglementation).
Lors de chaque rvision du tarif, le Ministre de la Justice vrifie au
contraire partir dune tude prcise la cohrence entre le niveau du
tarif et les charges engages par la Profession.
Les allgations de lInspection, qui na pour lessentiel, examin que
les modifications tarifaires intervenues pour la vente immobilire sans
les relier aux autres domaines dintervention du notaire sont sans
fondement et dailleurs ne sont tayes par aucun argument prcis.
116
()
Conclusion :
La mission recommande, vu limportance conomique du sujet, de
prvoir de rendre lAutorit de la concurrence comptente (pouvoir
dvocation) pour des rgles tarifaires quand une situation inefficace
apparat. Lautorit a t parfois saisie pour avis dans ce type de
situations. Ainsi les professionnels pourraient justifier du niveau des
cots engags de faon systmatique et transparente. Cette
mthodologie pourrait tre consacre par la loi.
Applique aux rvisions tarifaires des notaires, une telle mthode
prsenterait des avantages conomiques :
LAutorit de la concurrence dispose dune expertise et de
prrogatives dinvestigation lui permettant danalyser de faon plus
approfondie que des administrations publiques gnralistes la
structure de cot des activits relevant du tarif rglement et leurs
facteurs dvolution ;
Confier une autorit administrative indpendante le soin de se
prononcer publiquement sur la construction conomique des tarifs
rendrait transparente la ngociation entre les professions et leurs
ministres de tutelle ;
La jurisprudence de lAutorit de la concurrence sur la marge
retenir tiendrait mieux compte du niveau gnral dexpertise des
professionnels, de leur dure de formation, de la prise de risque
associe lactivit et de lvolution gnrale des prix et des cots
dans lconomie.
La comptence du Ministre de la Justice pour la fixation du tarif des
notaires constitue une garantie essentielle pour les justiciables comme
pour lEtat de droit.
117
4.2.3. Prvoir une rvision au moins quinquennale des tarifs
Les textes ne prvoient pas en gnral de priodicit de rvision des
tarifs rglements. La pratique est htrogne. Dans le cas des
notaires, le barme dfini en 1978 a t rvalu en 1981, 1985, 1994,
2006 et 2011 (soit une fois tous les cinq ans en moyenne).
Conclusion :
Une rvision priodique des tarifs servant de rfrence au calcul des
tarifs rglements barme permettrait de prvenir les croissances
mcaniques de tarifs due linflation gnrale des prix.
Elle viterait la simple indexation et permettrait de tenir compte des
gains de productivit raliss par les professionnels.
4.2.4. Certains tarifs rglements, conus pour remplir des objectifs
damnagement du territoire et daccs de proximit, devraient
explicitement distinguer ce qui relve des cots du service universel
Pouvoirs publics et professionnels ont fait le constat, que la mission ne
remet pas en cause, que, dans certains territoires, le nombre de clients
des professions tudies est infrieur au seuil de rentabilit ou de
revenu acceptables par les professionnels.
Pour quun service de proximit soit, malgr cela, propos certains
tarifs rglements sont spcifiquement amnags.
Il sagit dassurer un minimum dattractivit pour des territoires o un
tarif au prix de revient rendrait lactivit peu rentable.
Cet objectif est au cur des considrations de la Chancellerie dans
la dfinition des tarifs des notaires, comme celle des huissiers et des
commissaires-priseurs judiciaires.
Cette rvision priodique des tarifs existe dans les faits, ainsi que la
remarqu lInspection.
Lintervention des instances de la profession et les dispositifs de
solidarit collective dj mis en uvre (assurance au prorata du
chiffre daffaires, cotisations professionnelles sur le fondement des
rsultats par exemple) assurent une vraie garantie pour les offices
situs dans des secteurs difficiles. La possibilit rcente de crer des
socits de financement professionnel de notaires constitue un nouvel
outil intressant ce titre.
Comme cela a t indiqu, certaines rvisions tarifaires rcentes ont
eu pour effet daccrotre les ressources de notaires.
118
Conclusion :
Il serait prfrable dexpliciter le cot rel de cette politique
damnagement du territoire et de la faire financer par limpt, local
ou national, ou par une cotisation de prquation explicite.
Quelques professions examines utilisent dj un tel mcanisme
dallocation des moyens : certaines communes peu peuples font le
choix de financer louverture dun cabinet mdical ou infirmer de
proximit.
Dans dautres secteurs que ceux examins par la mission, cette
approche dexplicitation des cots est systmatique : les tarifs
dlectricit sont dcomposs en un tarif de distribution et un tarif de
prquation (la contribution au service public dlectricit ), La
Poste reoit une subvention au titre de la distribution de courrier en
zone rurale.
4.2.5. Ouverture la concurrence des ventes aux enchres
Les activits de vente aux enchres judiciaires sont segmentes selon
la nature des biens vendus et la localisation de la vente en monopoles
spcifiques rservs ou partags entre 9 professions diffrentes.
La matrise de la complexit des ventes et le besoin de scurit
juridique des vendeurs et des acheteurs peuvent tre satisfaits de
faon quivalente par plusieurs professions.
Conclusion :
La mission nidentifie aucun motif autre quhistorique la persistance
du monopole des commissaires-priseurs judiciaires et des notaires en
particulier.
Les notaires sont des professionnels libraux exerant dune manire
globale une fonction daccs au droit sans autre contrepartie
financire de lEtat ou des collectivits publiques, en raison de leur
statut dofficier public.
Le dispositif prvu par lInspection nest en aucune manire adapt
au notariat.
Contrairement ce que pense lInspection, il nexiste pas de
monopole notarial pour lorganisation des ventes aux enchres
volontaires de biens immobiliers. Des ventes aux enchres sont
organises en dehors du notariat, de manire dailleurs peu
frquentes.
119
()
Une simple validation de qualification, sur la base dun diplme ou
dune formation continue qualifiante, pourrait tre envisage, en
particulier destination de toutes les professions du droit.
Il sagirait daligner lensemble du dispositif sur celui en vigueur depuis
2001 pour les ventes volontaires : un professionnel pourrait tre autoris
effectuer un type de vente donn (volontaire ou judiciaire) ds lors
quil runit des conditions dhonorabilit et de qualification, issues de
sa formation initiale ou continue.

La situation de droit actuel correspond donc ce que voudrait
instaurer lInspection pour ce qui concerne les ventes volontaires.

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