TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

COMARCA DE SO PAULO
FORO CENTRAL CVEL
15 VARA CVEL
PRAA JOO MENDES S/N, So Paulo - SP - CEP 01501-900

0138478-62.2012.8.26.0100 - lauda 1
C O N C L U S O
Em 21 de agosto de 2014, fao estes autos conclusos MM.
Juza de Direito da 15 Vara Cvel Central, Dra. CELINA DIETRICH TRIGUEIROS
TEIXEIRA PINTO. Eu, William Augusto Da Silva, Escrevente Tcnico Judicirio, subscrevi.
SENTENA
Processo n: 0138478-62.2012.8.26.0100
Classe - Assunto Procedimento Sumrio
Requerente: Junio Jos Macedo
Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancarios de So Paulo Bancoop e
outro
Juza de Direito: Dra. Celina Dietrich Trigueiros Teixeira Pinto

Vistos.
JUNIO JOS MACEDO move ao de
inexigibilidade de dbito contra COOPERATIVBA
HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO
BANCOOP e OAS EMPREENDIMENTOS S.A., alegando,
em sntese:
1.- que em 25.10.2000 firmou termo de
adeso e compromisso de participao para aquisio de um
imvel da r com entrega prevista para o final de abril de
2005, conforme clusula 8 do contrato.
2.- que o imvel foi quitado em 31.08.2005,
mas at a propositura da ao ainda no fora entregue e,
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como se no bastasse, a r cedera o empreendimento
corr OAS em 15.06.2009, por preo vil.
3.- que as requeridas insistiram para que se
desligasse da cooperativa e assinasse novo contrato com a
corr OAS, sob pena de perder o imvel j quitado.
4.- que conforme propaganda de venda, o
empreendimento residencial foi vendido por preo certo para
pagamento parcelado no total de R$ 37.000,00, a ser
quitado em 72 meses.
5.- que a propaganda deve vincular as rs
quanto ao preo do imvel, conforme panfletos contendo a
proposta comercial veiculada pela cooperativa oferendo
publicamente o imvel pelo preo de R$ 37.000,00, para
quitao em 72 meses.
6.- que, ademais, conforme artigo 44, inciso
III, da Lei n. 5764/71, haveria necessidade de assembleia
ordinria para aprovao de rateio extra, e a Bancoop no
teria como aprovar reforo de caixa porque no teve os
balanos anuais aprovados nos anos de 2005 e 2011 em
assembleia ordinria realizada na poca prpria. Procurou
aprovar esses balanos na assembleia de 19.02.2009,
entretanto deixou de chamar diversos cooperados e tambm
impediu a entrada de outros, razo pela qual a assembleia
foi anulada por sentena judicial reproduzida a fls. 13/16.
7.- que alm de tudo o estatuto da r
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somente permitiria a aprovao do reforo de caixa aps a
finalizao do empreendimento, o que no ocorreu.
8.- que na assembleia realizada em
24.06.2007 tambm no houve a aprovao de reforo de
caixa, conforme sentena juntada com a inicial.
9.- que possivelmente o dinheiro dos
cooperados foi desviado pela r Bancoop, da a necessidade
do pagamento da diferena cobrada para o trmino da obra,
fato que foi divulgado em vdeo no site da TV Bandeirantes.
11.- que o terreno foi vendido corr OAS
sem a realizao de qualquer assembleia, sendo que a
assembleia que teve lugar trs meses aps foi irregular e
fraudulenta, pois vrios cooperados foram impedidos de
entrar.
12.- que o valor da venda do terreno
correspondeu metade do valor contabilizado no ano da
assinatura do contrato e no ano de 2006.
13.- que tem direito de receber a escritura,
podendo exigi-la tanto da cedente Bancoop como da
cessionria OAS.
14.- que se aplica ao caso o Cdigo de
Defesa do Consumidor.
15.- que pretende tutela antecipada para
receber a escritura do imvel.
16.- que sofreu dano moral e pretende ser
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indenizado.
Pelo que exps requereu antecipao da
tutela para reconhecimento da quitao do contrato,
impedindo-se as rs de vender o imvel e determinando a
entrega da escritura definitiva e a final procedncia da ao,
reconhecendo-se a inexigibilidade do valor de reforo de
caixa consistente em 36 parcelas de R$ 637,77, exigido
pelas rs, e condenado-as ao pagamento de indenizao por
danos morais.
Juntou os documentos de fls. 61/199.
A tutela antecipada foi indeferida a fls. 259.
A r OAS contestou a fls. 270, alegando que
em 10.12.2008 houve reunio com os cooperados da corr,
em que foi apresentada opo de venda e concluso do
empreendimento e proposta para sua aquisio para evitar
que as obras permanecessem paralisadas. Assim, em
30.03.2009 as partes firmaram termo de acordo para
finalizao da construo do residencial e transferncia de
direitos e obrigaes OAS. Em 14.04.2009 os cooperados
adimplentes participaram de assembleia em que ratificaram
o acordo, sendo que a ratificao vinculou todos os
cooperados, ainda que ausentes ou discordantes, nos termos
do artigo 48 do estatuto da Bancoop. Em 04.05.2009 o
acordo foi homologado no setor de conciliao do Frum
Central e ainda pelo Juzo da 7 Vara Cvel do Foro Central,
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onde tramita Ao Civil Pblica movida pela Associao dos
Adquirentes de Apartamentos do Residencial Altos do
Butant contra a r Bancoop. Em assembleia geral de
15.09.2009 todas as deliberaes tomadas na assembleia
secional de 14.04.2009 foram ratificadas pelos cooperados
adimplentes e, assim, a seccional Altos do Butat foi extinta
e o empreendimento adquirido pela OAS, que por sua vez
aplicou recursos prprios para dar continuidade s obras.
Como decidido na assembleia, todos os cooperados deveriam
assinar termo de demisso da seccional porque as OAS no
era cooperativa e sim incorporadora imobiliria, e poderiam
optar entre a devoluo dos valores pagos Bancoop ou
aquisio do apartamento da OAS, com alterao do valor do
preo para R$ 145.000,00 nos termos das clusulas 7.1 e
7.3 do acordo. Ademais, o documento apresentado pelo
autor no comprovava a quitao do imvel, pois relatrio
unilateral contendo valores at 2005 e no substitui recibo
de quitao. O preo divulgado por propaganda era apenas
uma estimativa passvel de variao como previsto no termo
de adeso firmado com a Bancoop, pois a quitao do
apartamento pelo sistema cooperativista depende de
finalizao integral da obra. Afirmou, ainda, a legalidade das
assembleias a realizadas em 14.04 e 15.04 de 2009, das
quais o autor no participou porque estava inadimplente,
conforme artigo 33, 1 do estatuto da Bancoop, no tendo
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sido comprovado impedimento da participao de
cooperados adimplentes. Por sua vez, o compromisso de
compra e venda firmado entre as rs para a aquisio do
terreno anteriormente s assembleias gerava apenas direito
pessoal, sendo que a escritura pblica somente foi fornecida
aps o acordo firmado entre OAS e Bancoop, que foi
previamente aprovado em assembleia de 15.09.2009.
Finalmente, no houve coao do autor para assinatura do
termo proposto pela OAS, ameaa de venda do apartamento
ou dano moral.
Juntou os documentos de fls. 317/566.
A fls. 568 contestou a cooperativa corr,
sustentando sua ilegitimidade passiva tendo em vista a
transmisso do empreendimento corr e coisa julgada, em
face da homologao do acordo firmando com a OAS nos
autos da Ao Civil Pblica, cujos efeitos se estendem ao
contrato firmado com o autor. No mrito, sustentou a
qualidade de cooperativa habitacional, de modo que o preo
indicado na proposta era estimado e sujeito a majorao,
sendo inaplicvel ao caso o Cdigo do Consumidor. Afirmou
tambm a validade do rateio extra nos termos dos artigos 80
e 89 da Lei 5764/71, tendo sido tambm aprovado em
assembleia de 05.08.2006. Por sua vez, a aquisio do
empreendimento pela corr fora homologada em termo de
acordo pelo juzo da 7 Vara Cvel do Foro Central nos autos
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de Ao Civil Pblica, acordo este aprovado em assembleia
de 15.09.2009, da qual o autor no participou por estar
inadimplente. Finalmente, no houve dano moral.
Juntou os documentos de fls. 576/696.
Rplica a fls. 703.
o relatrio. Decido.
-I-
Trata-se de ao visando ao reconhecimento
da quitao do preo de imvel adquirido pelo autor da
requerida Bancoop e a ilegalidade da cobrana de rateio
extra decorrente da cesso do empreendimento corr.
Rejeito inicialmente a preliminar de
ilegitimidade passiva arguida pela requerida Bancoop, tendo
em vista que foi ela quem firmou o termo de adeso com o
autor para a aquisio do imvel, tendo aps cedido o
empreendimento corr por meio de ato que a inicial
reputou ilcito e gerador das consequncias pretendidas com
a propositura da ao.
Rejeito ainda a preliminar de coisa julgada,
uma vez que a presente ao visa justamente o
reconhecimento da invalidade do acordo firmado entre as
corrs aps a quitao do imvel pelo autor, homologado
na Ao Civil Pblica referida na contestao.
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No mrito, registro de pronto que hiptese
se aplica o Cdigo de Defesa do Consumidor, visto que a
cooperativa na verdade atua como construtora, fornecendo
aos cooperados os imveis adquiridos mediante pagamento
parcelado. Assim, trata-se na realidade de compra e venda
mediante pagamento parcelado, fato que atrai a incidncia
das regras da legislao consumerista. Neste sentido, veja-
se a jurisprudncia do E.STJ:
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0138478-62.2012.8.26.0100 - lauda 9
AGRAVO REGI MENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECI AL. RESCI SO
CONTRATUAL. ADMI SSI BI LI DADE.
PREQUESTI ONAMENTO. AUSNCI A.
SMULA N 282/ STF. COOPERATI VA
HABI TACI ONAL. RESTI TUI O DA
QUANTI A PAGA.
I NCI DNCI A DO CDI GO DE DEFESA DO
CONSUMI DOR. 1. Ausente o
prequestionamento, at mesmo de
modo implcito, de dispositivos
apontados como violados no recurso
especial, incide o disposto na Smula n
282/ STF. 2. A j urisprudncia desta
Corte possui orientao no sentido de
que as disposies do Cdigo de Defesa
do Consumidor so aplicveis aos
empreendimentos habitacionais
promovidos pelas sociedades
cooperativas. Precedentes.
3. Agravo regimental no provido.
( AgRg no AREsp 101.462/ SP, Rel.
Ministro RI CARDO VI LLAS BAS CUEVA,
TERCEI RA TURMA, j ulgado em
20/ 05/ 2014, DJ e 30/ 05/ 2014)
Dito isso, tem-se cabvel a inverso do nus
da prova nos termos do artigo 6, inciso VIII, do Cdigo do
Consumidor, e deste modo, tendo o autor juntado com a
inicial os documentos de fls. 87/89, demonstrando a quitao
do preo do imvel isento da cobrana do rateio extra cuja
ilegalidade afirma, caberia requerida efetuar a prova da
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0138478-62.2012.8.26.0100 - lauda 10
insuficincia ou da incorreo dos valores apontados nesses
documentos, prova essa que no veio aos autos.
Deste modo, de se concluir que, excluindo-
se a cobrana do rateio extra exigido pelas rs, tenha o
autor quitado integralmente o preo do imvel.
No mais, a assembleia ocorrida em
24.06.2007 no tem validade alguma para o fim de obrigar o
autor ao pagamento do reforo de caixa a cuja aprovao
visou.
Isso porque a prpria requerida admite que o
autor no foi convocado. Todavia, como acima exposto, a r
no logrou demonstrar a inadimplncia do autor, dado que
os documentos de fls. 868/89 indicam que ele havia quitado
a sua unidade em 31/8/2005, embora a requerida estivesse
em mora com relao ao prazo estabelecido para entrega do
bem abril/2004 conforme clusula 8 do contrato fato
este incontroverso.
No bastasse, o empreendimento foi
repassado corr em 30.03.2009 pelo termo de acordo
firmado entre as rs na mesma data, portanto
posteriormente quitao do contrato pelo autor, ocorrida
em 31.08.2005, o que torna ilegtima a imposio de acordo
celebrado entre as requeridas para a cobrana de novos
valores aps a quitao do imvel pelo cooperado.
Desta forma, foroso o reconhecimento da
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0138478-62.2012.8.26.0100 - lauda 11
nulidade da assembleia acima citada e consequente
ineficcia do acordo nela aprovado, que estabeleceu a
transferncia do empreendimento para a corr e a cobrana
de reforo de caixa.
Outrossim, uma vez reconhecida a quitao
do imvel pelo autor,devem as rs outorgar-lhe a escritura
definitiva no prazo de 15 (quinze) dias contados da sentena,
sob pena de multa diria de R$ 3.000,00.
Em hiptese semelhante, assim se
posicionou a jurisprudncia:
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0138478-62.2012.8.26.0100 - lauda 12
"Cooperativa. Aquisio de imvel. Pretendido
saldo decorrente da reviso do valor global da
obra. Entidade que no tem natureza
cooperativa tradicional, acabando por se voltar
comercializao indistinta de imveis em
construo, incidindo, por isso, o Cdigo de
Defesa do Consumidor. Falta de cumprimento
do dever de transparncia. Princpio da boa- f
obj etiva. Reconhecimento invivel de saldo
aps a quitao do compromisso. Repasse do
empreendimento para outra construtora.
Acordo j udicial homologado aps a quitao do
preo pela autora. Pretenso saldo inexigvel.
Precedentes. Litigncia temerria no
configurada. Sentena mantida. Recursos
desprovidos." ( Apel.
0214521-74.2011.8.26.0100, 1 Cmara de
Direito Privado, Rel. Claudio Godoy, Julgado em
24/06/2014)
Finalmente, em se tratando de frustrao de
expectativa de aquisio de casa prpria, a jurisprudncia do
STJ tem reconhecido a excepcional possibilidade de
caracterizao de dano moral, como ocorre no caso dos
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autos.
Considerando, portanto, a funo punitiva e
pedaggica da verba e, ainda, a intensidade da culpa da r,
fixo indenizao no valor de R$ 10.000,00.
Da a procedncia da presente ao.
-II-
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a
presente para declarar a quitao do contrato firmado com a
requerida Bancoop pelo autor, bem como a ilegalidade da
cobrana de rateio extra, e determinar s rs que lhe
entreguem a escritura definitiva do imvel no prazo de
quinze dias contados da propositura da ao, sob pena de
multa diria de R$ 3.000,00. Condeno ainda as rs ao
pagamento de indenizao de dano moral no valor de R$
10.000,00, com correo monetria partir da sentena e
juros de mora desde a citao, mais as custas processuais e
honorrios advocatcios de 15% do valor da condenao. O
preparo recursal de R$ 230,51 e o porte de remessa de R$
32,70.
P.R.I.C.
So Paulo, 21 de agosto de 2014.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME
IMPRESSO MARGEM DIREITA
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