BONOS O CDULAS HIPOTECARIAS Y SUS CUPONES

DEFINICIN DE CDULA HIPOTECARIA. CONSIDERACIONES GENERALES

CDULAS HIPOTECARIAS:
Son valores emitidos por particulares, mediante la intervencin de un Banco Hipotecario y
garantizadas con hipoteca sobre un inmueble propiedad del emisor, adems de la garanta
solidaria del Banco Hipotecario que interviene en su emisin.
El sujeto emisor es elemento principal que distingue a la Cdula Hipotecaria de su
congnero, el Bono Hipotecario, y de la obligacin hipotecaria, categora de ttulo a la que
ambos pertenecen. La obligacin es emitida por Sociedad Annima; el Bono, por sociedad
de crdito hipotecario; y la Cdula Hipotecaria, por particular.
El mecanismo de creacin es el siguiente: Una persona que tenga la disposicin de un
bien inmueble constituye, por declaracin unilateral de voluntad que se debe hacer constar
en acta notarial, un crdito hipotecario a su cargo, con garanta hipotecaria del inmueble.
Se establece en el Acta que el crdito hipotecario quedar dividido en tantas porciones
como Cdulas Hipotecarias se creen, y en cada una de las Cdulas quedar incorporada
la respectiva porcin del crdito hipotecario. En esta forma, el crdito hipotecario,
inmobiliario por su naturaleza, se atomiza y se incorpora en cosas mercantiles muebles,
como son los ttulos de las Cdulas. As, se da al crdito hipotecario gran movilidad, que
hace fcilmente movilizables grandes capitales, y que ha dado gran aplicacin a la Cdula,
la que es considerada como uno de los mejores valores de inversin.
La sociedad o Banco Hipotecario intervendr en el Acta de creacin, para certificar la
existencia y valor de las garantas y para prestar su aval en cada una de las Cdulas. El
Banco tiene, consecuentemente, la calidad de avalista, pero su situacin de intermediario
entre el deudor hipotecario creador de las Cdulas y el tomador de estas, tiene especiales
perfiles. Se constituye en representante comn obligado del conjunto de tenedores, y debe
velar por los intereses de estos.
De las explicaciones anteriores se desprende, que los ttulos del Banco Hipotecario de El
Salvador, definidas por la Ley del mismo, como Cdulas Hipotecarias, en realidad tienen
las caractersticas del Bono Hipotecario.
Existen tres conceptos bsicos o categoras que interesan de manera principal:
Banca Hipotecaria;
Cdulas Hipotecarias
Securitizacin.
Las Cdulas Hipotecarias son pues, obligaciones emitidas por Bancos que realicen
operaciones de Crdito Hipotecario, las cuales conceden garanta preferente a sus
titulares sobre la totalidad o una parte de los crditos hipotecarios constituidos a favor de la
entidad emisora.
Es la obligacin al portador, no reivindicable, emitida por un Banco Hipotecario o por una
seccin hipotecaria de otra clase de Bancos, garantizada con el capital y reservas del
banco o seccin y con el conjunto de sus prstamos hipotecarios de amortizacin gradual.
Cdulas Hipotecarias en Circulacin: Significan el monto total de cdulas hipotecarias
emitidas por un Banco, en poder del pblico, o del mismo Banco, y que no han sido
remitidas o canceladas de conformidad con las leyes, estatutos y reglamentos del Banco.
Caractersticas:
Sancin penal a quin falsifique Cdulas
Se consideran en circulacin las que estuvieren en poder del Pblico y las que no hayan sido
redimidas y canceladas an cuando se encuentren en poder del Banco
Los intereses se pagan a los tenedores de Cdulas al portador
No son reivindicables
Se redimen y amortizan dentro del plazo fijado para el pago de los prstamos a que corresponden
Garantizadas por el capital y reserva del Banco y con el conjunto de sus prstamos hipotecarios de
amortizacin gradual.
Los prstamos que garantice la emisin estn asegurados con Primera Hipoteca y no excedern
del 50% del valor del inmueble gravado
Las vencidas o solicitadas para el pago dejan de ganar intereses desde la fecha en que se verifican
los hechos anteriores
No pagan inters fijo
Se pueden emitir duplicadas
Se emiten por Escritura Pblica de la Sociedad emisora. Si son Cdulas de Garanta General, en la
Escritura se har constar el monto de los crditos hipotecarios que le sirven de garanta. Si son de
garanta especfica, se har constar el crdito que le sirve de garanta
Se emiten en serie
Clases:
Cdulas Hipotecarias de garanta general
Cdulas Hipotecarias de garanta especial
Diferencia con el Bono Hipotecario.
BONO HIPOTECARIO:
Es un ttulo de crdito que representa parte de un crdito colectivo, constituido a cargo de
la emisora (que siempre ser institucin de crdito), emitido por declaracin unilateral de
voluntad de esta y cubierto con garanta preferente: sobre crditos hipotecarios
constituidos a favor de la misma emisora en los trminos y condiciones que indica la ley,
sobre Cdulas y Bonos Hipotecarios garantizados o emitidos por otras instituciones
hipotecarias, o sobre bienes entregados a la emisora o a institucin fiduciaria, en
fideicomiso de garanta para asegurar prestamos hipotecarios por ella.
De la definicin dada se ve que el Bono Hipotecario es obligacin derivada de la
declaracin unilateral de voluntad de la institucin emisora que cuenta con cobertura
especial.
Nota que distingue al Bono Hipotecario del gnero obligaciones al que pertenece y de las
Cdulas Hipotecarias que con posterioridad analizaremos, es que aqul solo puede ser
emitido por institucin de crdito que cuente con autorizacin legal para realizar
operaciones de crdito hipotecario.
NATURALEZA J URDICA DE LAS CDULAS HIPOTECARIAS:
Con el objeto de ir profundizando en el estudio de las Cdulas Hipotecarias, es necesario
destacar que por s mismas, son consideradas como Ttulos Valores, esto en conformidad
a lo preceptuado por nuestro Cdigo de Comercio, ya que renen las siguientes
caractersticas:
1. La Incorporacin: El derecho es consustancial al documento y est indisolublemente
unido a l desde el momento en que se cumplen los requisitos solemnes sealados en la
ley, se opera de una transformacin y se eleva el documento simple a la categora de ttulo
de crdito. El derecho queda fusionado en el ttulo.
2. Integracin: Consiste en que en el ttulo de crdito deben de constar textualmente
todos los actos cambiarios exigidos o autorizados por la ley. En otras palabras, todos los
actos relativos al mismo deben incluirse en el. De all, que podemos decir, que solo lo que
consta en el texto es lo que tiene validez.
As, cuando un ttulo de crdito es aceptado por una persona que se obliga a pagarlo,
debe hacerse constar esa aceptacin en el mismo; no bastar que el aceptante manifieste
su conformidad ante el juez, notario pblico o testigo y que se ofrezcan como pruebas de
su aceptacin la fe pblica del juez o del notario y del dicho de los testigos.
.
3. La Literalidad: En palabras de Vivante, quin es el intrprete ms inspirado del
principio de la literalida, sostena que es la pauta y medida del derecho y, por lo mismo,
pauta y medida de la obligacin a cargo del girador, es decir, en palabras de Ascarelli, que
el derecho que brota del titulo es literal en el sentido de que es todo aquello que mira a su
contenido, extensin y modalidades; es decir, en su esencia y en su forma es decisivo
exclusivamente el elemento objetivo del tenedor del ttulo.
Literalidad significa simple y sencillamente que lo escrito en el texto del documento es lo
que constituye el derecho: el que lo suscribe se obliga a pagar tal da la cantidad de tantos
colones al seor fulano de tal en tal plaza; esa es la pauta, medida y alcance de la
obligacin; y el que legtimamente, adquiere el ttulo, tiene exactamente el derecho literal
en l consignado
4. La Legitimacin: Es la caracterstica que tiene el ttulo de crdito, segn la ley de su
circulacin, de facultar a quien lo posee para exigir del suscriptor o endosante en su caso,
el pago de la prestacin en l consignada y de autorizar al obligado a solventar
vlidamente su deuda a favor del tenedor. En caso de que dicha deuda no sea cumplida
voluntariamente por el obligado, por el que suscribi o endos el ttulo, es evidente que el
poseedor de ste podr exigir el cumplimiento en forma coactiva mediante la intervencin
de las autoridades judiciales correspondientes. El documento de legitimacin, hace ver que
en materia de ttulos de crdito no importa quin sea el propietario real del derecho
consignado en el ttulo, sino quin es el poseedor del mismo de acuerdo con la ley de su
circulacin
5. La Abstraccin: Consiste en la inoponibilidad de excepciones y defensas derivadas del
negocio causal de un titulo de crdito contra cualquier tenedor de buena fe que no est
con aquel.
Parte pues, este principio de la circunstancia de que el tenedor de un ttulo de crdito tiene
un derecho autnomo por la necesaria separacin que hay entre dicho ttulo y la causa
que lo origino, para proteger a posteriores acreedores contra excepciones, a menudo
desconocidas, que podran derivar del negocio subyacente.
6. La Sustantividad: Por sustantividad de los ttulos de crdito debemos entender dos
cosas: primera, que en virtud de este principio, llamado tambin de independencia, todos y
cada uno de los actos integrados en un ttulo valen en s y por s mismos con
independencia recproca; y segunda, que los ttulos tienen en s mismos vida jurdica
plena, por lo que bastndose a s mismos no necesitan, ni pueden ni deben integrarse a
ningn otro documento.
Las Cdulas Hipotecarias son, de acuerdo al parecer de algunos autores, los documentos,
de emisin y circulacin controladas, necesarios para ejercer (funcin de legitimacin) y
para transferir (funcin de transmisin) el derecho de crdito expresado en ellos, que
constituye fraccin de un mutuo colectivo, y cuyo pago se haya garantizado mediante la
atribucin a su beneficiario (Cdulas Nominativas) o a su simple tenedor (Cdulas al
Portador), de un derecho, en caso de concurso, sobre crditos hipotecarios determinados
(Cdulas con garanta especial), o sobre crditos hipotecarios no afectados a ninguna
garanta especial (Cdulas con garanta global).
7. La Autonoma: El ttulo de crdito endosado, destinado a circular y puesto ya en
circulacin, es independiente y autnomo respecto del negocio que le dio origen y lo que
vale y obliga es nicamente lo que est inserto en el mismo.
Por virtud de los principios de integracin y literalidad slo son actos vlidos los que estn
consignados y escritos en el documento y nada de lo que ocurri en el negocio causal que
dio origen al ttulo de crdito puede prevalecer en la vida jurdica de ese documento.
LA CEDULA COMO TITULO DE CRDITO:
La Cdula Hipotecaria es un documento, es decir, un escrito, impreso, extendido a favor
de una persona determinada (Cdula Nominativa) o de indeterminada persona (Cdula al
Portador), que forma parte de una emisin seriada, en cuyo texto han de indicarse su clase
(Cdulas con garanta especial o Cdulas con garanta global), la letra o nmero que le
corresponde, y otras menciones.
Nada impide que en el texto de la Cdula figuren otras clusulas o estipulaciones que el
Banco emisor juzgue insertar en dicho texto, siempre que tales clusulas o estipulaciones
no alteren ni desvirten su naturaleza propia.
Lo que se pretende es que en el cuerpo de la Cdula aparezca difanamente identificado
el Banco deudor, y que all mismo se sealen las caractersticas de la emisin y se
puntualicen aquellas circunstancias acreditativas de que la misma ha sido vlidamente
expedida.
De la definicin que nos hemos permitido dar de la Cdula Hipotecaria, fluye con
meridiana claridad que ella es un ttulo de crdito, contentivo de una promesa de pago
emanada del Banco emisor: tal promesa puede ser nominativa o al portador, esto es,
hallarse formulada en beneficio de determinada persona o de sujetos indeterminados; y
decimos que la Cdula Hipotecaria es un ttulo de crdito, por que es encuadrable en la
especie de documentos necesarios para ejercer (funcin de legitimacin) y para transferir
(funcin de transmisin) el derecho expresado en ellos, el cual, por exigencias propias de
la circulacin, siempre que sta se realice conforme con la ley respectiva, se considera
literal y autnomo en cabeza de los adquirientes de buena fe.
Por ser un ttulo de crdito, la Cdula hipotecaria se haya regida por los principios de la
autonoma, de la literalidad y de la necesidad.
En virtud del principio de la autonoma, quien adquiera una Cdula Hipotecaria, adquiere el
derecho expresado en ella en forma originaria, lo que quiere decir que ese derecho no
podr sufrir disminucin, o resultar atenuado o enervado por hechos o circunstancias
vinculadas a los precedentes poseedores del ttulo; el beneficiario o el tenedor de la
Cdula lo que adquiere es el derecho expresado en ella y no el derecho que tena el
transmitente.
En fuerza del principio de la literalidad, el derecho de crdito incorporado a la Cdula est
delimitado por su expresin escrituraria: El derecho tiene la medida que se le asigna en la
Cdula, y ningn alcance distinto puede pretender otorgarle ni el beneficiario ni el portador
al banco emisor.
Finalmente, de acuerdo al principio de la necesidad, la Cdula Hipotecaria debe ser
presentada (documento de presentacin o exhibicin) cuando se quiera ejercer el derecho
incorporado a ella, y el banco emisor, al satisfacer su importe, puede (y debe) exigir que la
Cdula le sea entregada (documento de recuperacin o de rescate)
Resulta, de lo que precede, que la Cdula Hipotecaria es una promesa escrita de pago; en
virtud de la declaracin inserta en ella, y el Banco emisor se obliga a pagar una
determinada cantidad de dinero, en un cierto momento; el derecho a su beneficiario o
tenedor al exigir el pago de dicha cantidad de dinero, y sus rditos, se ejerce con
independencia del derecho de los precedentes poseedores del ttulo; los lmites del
derecho se hallan determinados por el tenedor del documento, y la presentacin y entrega
de este es indispensable para tener derecho al pago de la cantidad sealada en el texto.
CLASES DE CEDULAS HIPOTECARIAS:
Dos clasificaciones pueden hacerse de las Cdulas Hipotecarias, a saber: a) Una que las
agrupa segn su manera de circular, es decir, el modo de efectuar su transferencia, y b)
otra, que lo hace tomando en cuenta la garanta que les sirve de respaldo.
Tomando en cuenta su manera de circular, las Cdulas Hipotecarias pueden ser
nominativas o al portador.
De la posibilidad de que las Cdulas Hipotecarias puedan ser nominativas o al portador, se
infiere claramente que las mismas no pueden ser expedidas a la orden.
Al establecerse la posibilidad de que las Cdulas puedan ser nominativas o al portador, se
hace referencia a la divisin de los ttulos de crdito, que es aquella que los clasifica en
ttulos al portador, ttulos a la orden y ttulos nominativos, clasificacin sta que aparece
dispuesta en un sentido de progresiva complejidad, pues a medida que se pasa de un
ttulo a otro, en el orden en el cual hemos enunciado, se constata un creciente grado de
seguridad.
De acuerdo a los principios que rigen la antes mencionada clasificacin de los ttulos de
crdito, las Cdulas Hipotecarias al portador son las que no precisan la designacin de la
persona autorizada para ejercer el derecho expresado en ellas; tales Cdulas, cuyo
rgimen de circulacin es el ms sencillo, se transfieren por la simple entrega, por lo que
constituyen ttulos de legitimacin real, en oposicin a los ttulos a la orden y a los
nominativos, a los cuales se les conoce con la denominacin de ttulos de legitimacin
nominal.
Las Cdulas nominativas sujetas a un rgimen de transmisin ms complejo, son las
extendidas a favor de una persona determinada; su transferencia, comporta la notificacin
al Banco emisor, lo cual puede hacerse medianta declaracin inscrita en los registros del
mismo.
CEDULAS CON GARANTA GLOBAL:
Las Cdulas con garanta global son respaldadas con crditos hipotecarios de que sea
titular el Banco emisor no afectados a alguna emisin de Cdulas con garanta especial.
De esto resulta que los crditos hipotecarios del Banco emisor que sirven de respaldo a
Cdulas Hipotecarias con garanta global son determinables en forma residual; dichos
crditos hipotecarios son todos los del Banco emisor menos los que respaldan Cdulas
con garanta especial.
Cuando un Banco Hipotecario no ha expedido Cdulas con garanta Especial, entonces
todos los crditos hipotecarios de los cuales sea titular respaldan las Cdulas con garanta
global que haya emitido.
El valor de las Cdulas con garanta global -lo mismo que el de las Cdulas con garanta
especial- solo lo tiene regulado la ley venezolana, no puede exceder de la parte no pagada
de los crditos hipotecarios que las respaldan; a este efecto, y con el objeto de vigorizar la
garanta de la Cdula, del importe no pagado de los crditos hipotecarios es menester
deducir el monto de las amortizaciones que no hayan sido satisfechas por los prestatarios
dentro de los seis meses siguientes a su vencimiento. Y en caso de que el importe de los
prstamos sea menor que el valor de las Cdulas, el Banco emisor deber establecer la
correspondencia entre el monto de la garanta y el valor de las Cdulas, a cuyo efecto
tendr que depositar en una cuenta especial, en el Banco Central, en dinero en efectivo, o
en ttulos de la Deuda Pblica Nacional u otros garantizados por la Nacin, estimados a su
valor de mercado, en una cantidad que restaure el equilibrio entre el valor de los crditos
hipotecarios y el importe de las Cdulas en circulacin. Este es un registro que no lo
menciona nuestra ley, el cual sera un buen objeto de estudio.
Los crditos hipotecarios que en un momento dado respaldan las Cdulas con garanta
global son todos aquellos de los cuales sea titular el Banco emisor, no afectados a ninguna
emisin de Cdulas con garanta especial, sin que importe que tales crditos sean
anteriores, contemporneos o posteriores de las Cdulas emitidas.
Los crditos hipotecarios de los cuales es titular el banco emisor tienden a desaparecer
por efecto de las amortizaciones y de las cancelaciones, pero los nuevos crditos que se
constituyan a favor del banco vienen a incorporarse a la masa de los que respaldan las
Cdulas con garanta global.
Los deudores de los crditos que sirvan de respaldo a las Cdulas con garanta global
pueden pagar al Banco con Cdulas cuyo vencimiento no sea posterior al del prstamo
que se pretenda amortizar, para que vaya a la par el momento de conclusin del ciclo vital
del prstamo con la oportunidad de terminacin del perodo circulatorio del ttulo utilizado
como medio de pago. La Ley Venezolana distingue de una forma amplia las clases de
Cdulas que se pueden emitir, lo cual es muy bueno, al contrario de nuestras leyes que
apenas dan la clasificacin, de una forma breve.
CEDULAS CON GARANTA ESPECIAL :
Segn la garanta que les sirva de respaldo, las Cdulas Hipotecarias pueden clasificarse
en Cdulas Hipotecarias con garanta Especial y Cdulas Hipotecarias con garanta global.
Las Cdulas Hipotecarias con garanta especial, son aquellas que los Bancos emiten con
el respaldo de uno a varios prstamos hipotecarios determinados que se hayan otorgado a
su favor antes de la respectiva emisin.
En la legislacin Venezolana, ms no en nuestra legislacin que no dice nada al respecto,
el valor de las Cdulas Hipotecarias con garanta especial no puede sobrepasar el monto
de la parte no pagada de los crditos hipotecarios que respalden dichas Cdulas; a este
efecto, es menester deducir del importe no pagado de los crditos hipotecarios, aquellas
amortizaciones que no hayan sido satisfechas dentro de los seis meses siguientes a su
vencimiento. Segn el artculo 12 de la Ley General de Bancos de Venezuela.
En el texto de las Cdulas con garanta especial, deben identificarse, con sealamiento de
su importe, cada uno de los crditos que las respaldan, y tambin deben identificarse los
inmuebles que garanticen tales crditos.
Los deudores de los crditos que sirvan de respaldo a Cdulas Hipotecarias con garanta
especial, pueden efectuar pagos ordinarios y extraordinarios al Banco con Cdulas de la
emisin a la cual el prstamo adeudado sirva de garanta: El Banco informar a los
deudores de dichos crditos el numero y las caractersticas de la emisin de Cdulas con
garanta especial a la cual tales crditos sirven de respaldo, una vez que la
correspondiente emisin haya sido efectuada. Todas estas especificaciones que menciona
la Ley Venezolana no la tiene ninguna de las leyes del ramo nuestro.
TASA DE INTERS DE LA CDULA:
El tipo de inters devengado por las Cdulas y las oportunidades en las cuales dichos
intereses sern satisfechos deben hacerse constar en los correspondientes ttulos de
crditos (Cdulas)
En nuestro pas, en materia de intereses, las Cdulas Hipotecarias emitidas por el Banco
Hipotecario de El Salvador se rigen todava por los artculos
RAZN DE LA EXISTENCIA DE CDULAS CON GARANTA ESPECIAL Y GLOBAL.
Es interesante tratar de investigar por qu el legislador previ dos distintas clases de
Cdulas desde el punto de vista de la garanta que les sirve de respaldo, esto es, por qu
concibi estos dos tipos de Cdulas, una con garanta especial y otras con garanta global.
LA CEDULA HIPOTECARIA ENTRE PARTICULARES:
Se podra decir que los bienes inmuebles adems del servicio que conforme a su
naturaleza prestan, representan un valor pecuniario que puesto en circulacin sirve para
allegar recursos cuando se necesitan y para proporcionar ganancias al propietario,
mediante provechosas negociaciones.
La hipoteca comn ha sido y es de indudable provecho, pero debido a sus condiciones
especiales, no facilita suficientemente la movilizacin del crdito territorial. De all que para
lograr este objetivo se hayan imaginado diversos medios ms o menos adecuados, entre
los que se distinguen de modo notable las
CDULAS HIPOTECARIAS.
Nada se sabe acerca del verdadero origen de esta institucin; unos como Georges Randel,
creen que es de procedencia germnica; al paso que otros, como Paul Gide, sostienen
que la Ley Francesa del 9 de Messidor del ao III de la Repblica, inspir a los alemanes
la idea, la cual desarrollaron en las Handfesten primero, y en las Grundschuld, ms tarde.
Pero si bien en Francia y en Alemania se encuentran procedimientos de cedulacin
hipotecaria bastante parecidas, es posible, y tal vez lo ms seguro, es que cada uno de
esos pases la idea brotara de modo espontneo, bajo la presin de las necesidades del
momento.