Arq.

Erick Manrique Lpez Herrera

Fecha: Guatemala, 05 de Marzo del 2012.
Los Bienes Inmuebles. Valoracin
Universidad de San Carlos de Guatemala
Facultad de Arquitectura
Direccin de Escuela de Estudios de Posgrado
Programa de Posgrado en Desarrollo Urbano y Territorial
Tema: El Suelo

Imagen: Ritual ceremonial a la Madre Tierra

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Introduccin
La mayora de las transformaciones que se dan en los territorios
son el resultado de los procesos globales de re-estructuracin
econmica y poltica y generalmente el mayor inters est
centrado en los espacios urbanos y, en forma ms destacada,
en las ciudades metropolitanas.

La acumulacin del capital que se desarrolla a ritmos
acelerados, se visibiliza mediante procesos de produccin y
consumo del espacio urbano que incide en la fragmentacin y
jerarquizacin del territorio con su consecuente separacin del
tejido social y de los usos del suelo urbano.

El factor financiero se materializa y empuja el accionar de los
propietarios de la tierra y de los promotores inmobiliarios
mediante una lgica de mercado que diferencia reas
articuladas, valorizadas y dinmicas y reas marginadas,
desestructuradas y debilitadas.

En las ciudades, la economa, las polticas de estado y la
dinmica de los procesos de re-estructuracin generan la
aplicacin de estrategias que pareciera favorecer en su
generalidad a las inversiones, y no a las mismas poblaciones o a
las culturas del lugar, dando lugar a una competencia entre
territorios para poseer los mayores y mejores inmuebles, lo que
le convierte en atractivos y potenciales fuentes para la
inversin. Pasando muy por alto factores tan sensibles como la
cultura, costumbres de barrios, tradiciones. Logrando con este
tipo de re-estructuracin la ruptura de tejidos tan importantes
como el social y el cultural que en determinado momento es
parte importante e intrnseca de la identidad de cualquier
metrpoli.




Los Bienes Inmuebles y su valoracin.
Definimos el suelo rstico como aquel en donde no es posible
construir a excepcin de aquellos elementos imprescindibles
para los trabajos propios del campo, como el caso de graneros
o espacios para resguardarse. El suelo rustico es prcticamente
lo que se obtiene de l.

El suelo urbano podemos definirlo como los rendimientos
edificatorios en funcin de su posicin dentro de la estructura
urbana o el mercado de bienes inmuebles.

El suelo puede tener su valoracin por la suma del suelo mismo
y la edificacin que contenga en l.

Inmueble = Suelo + Edificacin
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Aunque si bien es cierto no siempre se completa esta igualdad
dado a que el valor del suelo no siempre va a estar en posicin
de suma, sino puede ser restado.

La Valoracin del suelo edificable se realiza conforme a lo
dispuesto a alguna legislacin donde se introduce un rgimen
de valoracin del suelo por razones
urbansticas (en expropiaciones), en correspondencia con la
desigualdad en la clasificacin de los diversos suelos.

En los mercados inmobiliarios entendemos como Valor del
mercado del suelo al valor ms probable que una persona o
comprador medio est dispuesto a pagar en el mercado libre,
teniendo en cuenta las circunstancias del mismo, tanto fsicas,

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Moral Gonzlez, Jess. Los Bienes Muebles. Aspectos Jurdicos y econmicos para su
valoracin. Editorial Ariel, Barcelona. Pg. 35
Inmueble = Suelo + Edificacin
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Imagen: Parque de ciudad.
http://urbansketchers-argentina.blogspot.com
legales o de cualquier otro tipo. Y exigiendo el precio de la
transaccin de forma de contado.
La distribucin del valor del suelo se determina muchas veces
factores como la localidad y su entorno prximo, as como otros
factores como la calidad urbana, diferencia de estrato social y
rentas en ese sector, red de servicios y transporte, densidad
poblacional e incluso la calidad del ambiente a su alrededor.
Todos ellos pueden ser factor de estimacin para dar un valor al
suelo. Sin embargo, los aspectos ms importantes para
componer la ecuacin del valor del suelo estn dados por la
cantidad de edificacin que pueda desarrollarse dentro de la
ocupacin permitida, (segn algunas normas municipales) la
calidad de la edificacin que se presume se edificar dentro de
la misma, el
uso o destino
de utilizacin
de sus
superficies
edificadas
segn la
demanda real
o potencial,
uno de los ms
determinantes
es el entorno
socio-
econmico
que lo
envuelve y que
incidir casi de forma directa sobre su valor.
Tambin pueden tomarse en cuenta factores como la
oportunidad, e incluso algunos aspectos histricos o artsticos
que tuviera la edificacin y que pudieran darle un mayor valor a
la propiedad.

Procedimientos para la Valoracin del suelo
Para la obtencin de un valor del suelo para fines de
transaccin, este se puede obtener por varios procedimientos,
dos son los ms viables.
Uno sera el de Estudio de Mercado de la Zona, que consistir
en obtener datos fiables de transacciones recientes de
edificaciones o terrenos que sean comparativos con el que se
desea valorar. Esto se puede realizar en lugares donde el
precio del suelo pueda considerarse ms bien transparente y
conocido siguiendo pasos como la comparacin fsica,
orientacin, alineacin y localizacin, etc. Sin embargo, este
mtodo resulta un poco complejo en lugares donde la oferta de
suelo es escasa o su valor real sea de difcil conocimiento, o
donde no exista comparativo a razn de su tamao, situacin y
algunas otras condiciones urbanas. En algunos casos, es
posible hacer uso de los valores catastrales asignados en el
registro de la propiedad, claro siempre adecuando los valores al
mercado libre con ndices que puedan ayudar a clarificar y
establecer un valor ms real de la propiedad.

Otro mtodo que se utiliza es el Mtodo Residual el cual
consiste en asignar un valor de venta o valor de mercado al
inmueble segn el planteamiento en el suelo a dar valor y
deducir sucesivamente los costos, gastos y beneficios habidos
en todo el proceso constructivo y de gestin hasta llegar a
tener un residuo que ser el valor del suelo. Sin embargo,
este mtodo considerara que es bastante cuestionable puesto
que las fluctuaciones tanto de moneda, como de tiempo y
costos y gastos de construccin de una edificacin varan
mucho de un tiempo en otro lo que dara un valor de dudosa
aplicacin en mi parecer.





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Imagen: Equipamiento urbano, Santa Fe, Argentina
http://urbansketchers-argentina.blogspot.com



El valor de mercado o precio de venta de una propiedad
inmobiliaria dependen tambin de factores como el
rendimiento econmico, el rgimen de tenencia de la tierra, y
ms que determinante la oferta-demanda que es ms que difcil
interpretar de manera congruente ya que interfieren diferentes
aspectos incluso el valor subjetivo o emotivo que las personas
puedan darle al bien.

Tasacin de los Inmuebles
Existe variedad de criterios para la tasacin de los bienes
inmuebles, ya que depende de los objetivos que se persigan
para el momento del avalo del bien, por lo que la persona que
realiza la tasacin debe estimar que criterio aplicar siempre y
cuando se apegue y cumpla con la legislacin a ese respecto.




Conclusin

Es indudable que el propsito de la valuacin de los bienes
inmuebles obedece en estos momentos a fines mercantiles y de
relaciones de uso y tenencia de la tierra.
Todava la legislacin y los mtodos de valuacin y tasacin
sobre la que descansa la el tema del valor de los inmuebles
misma es muy general al haber nacido en su mayora en pases
con mayor desarrollo que el nuestro, desarraiga
completamente costumbres, tradiciones y respeto ancestral
por la tierra con el que la mayora de nuestro contexto
poblacional se identifica. Sin embargo cabe la esperanza de
que en el transcurso y evolucin de la misma el cual considero
an hay un largo camino por recorrer pueda dar espacios para
una legislacin y criterios de valuacin adecuados tanto a
nuestra cultura como nuestro medio ambiente, porque bien
podramos preguntarnos si es vlido darle valor a algo
nicamente en base a varas o metros cuadrados o si tiene
cabida en ello las leyes ambientales que protejan el ambiente
que rodea un bien o ms an si en un futuro podremos
sentirnos tanto o ms orgullosos que nuestros ancestros
quienes le dan un valor que va ms all del respeto y aprecio a
la tierra misma y por ende a todo lo que sostiene la misma.


Bibliografa

Moral Gonzlez, Jess. Los Bienes Muebles. Aspectos
Jurdicos y econmicos para su valoracin. Editorial
Ariel, Barcelona.
http://urbansketchers-argentina.blogspot.com
http://www.altaalegremia.com.