Igv en El Sector Construccion

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EL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS EN EL SECTOR

CONSTRUCCION
TRIBUTACION II
FACULTAD DE CIENCIAS CONTABLES Y FINANCIERAS
UNIVERSIDAD NACIONAL DE PIURA
El Impuesto General a las Ventas grava las siguientes operaciones:
a) La venta en el pas de bienes muebles
b) La prestacin o utilizacin de los servicios en el pas
c) Los contratos de construccin que se ejecuten en el territorio nacional, cualquiera
sea su denominacin, sujeto que lo realice, lugar de celebracin de contrato o de
percepcin de los ingresos.
d) La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos
Asimismo, la posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con
el constructor, cuando el inmueble haya sido adquirido directamente de ste o de
empresas vinculadas econmicamente con el mismo.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no ser de aplicacin cuando se demuestre que
le precio de venta realizada es igual o mayor al valor de mercado. Se entiende por
valor de mercado el que normalmente se obtiene en las operaciones onerosas que el
constructor o la empresa realizan con terceros no vinculados, o el valor de tasacin,
el que resulte mayor.
Para efecto de establecer la vinculacin econmica es de aplicacin lo dispuesto en
el Artculo 54 de la Ley del Impuesto General a las Ventas.
Tambin se considera como primera venta la que se efecte con posterioridad a la
reorganizacin o traspaso de empresas

La actividad de construccin es realizada por el constructor por encargo de un tercero y que la
primera venta de inmuebles implica la pre- existencia de un terreno de propiedad del constructor
sobre el cual ha levantado una edificacin para su venta, infirase que para la actividad de
construccin califique como contrato de construccin, gravado con el IGV, necesariamente
deber realizarse en un terreno que no sea de dominio del constructor y en el cual el tercero
encarga su construccin, mientras que si se realiza dicha actividad mediante la edificacin que
efecta el constructor, en un terreno de su propiedad , para su posterior venta, constituye una
operacin diferente tambin gravada con IGV pero como primera venta de inmuebles.

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CONSTRUCCION
TRIBUTACION II

CONSTRUCCIN: Las actividades clasificadas como construccin en la Clasificacin
Internacional Industrial Uniforme (CIIU) de las Naciones Unidas
1

Cabe indicar que el CIIU no es una norma tributaria, sino nicamente un clasificador de
actividades econmicas con la finalidad de uniformizar informacin a nivel internacional.
2

SECCIN F CONSTRUCCIN
41 Construccin de edificios
4111 Construccin de edificios residenciales
4112 Construccin de edificios no residenciales
42 Obras de ingeniera civil
421 4210 Construccin de carreteras y vas de ferrocarril
422 4220 Construccin de proyectos de servicio pblico
429 4290 Construccin de otras obras de ingeniera civil
43 Actividades especializadas para la construccin de edificios y obras de ingeniera civil
431 Demolicin y preparacin del terreno
4311 Demolicin
4312 Preparacin del terreno
432 Instalaciones elctricas, de fontanera y otras instalaciones especializadas
4321 Instalaciones elctricas
4322 Instalaciones de fontanera, calefaccin y aire acondicionado
4329 Otras instalaciones especializadas
433 4330 Terminacin y acabado de edificios y obras de ingeniera civil
439 4390 Otras actividades especializadas para la construccin de edificios y obras de ingeniera civil

SECCIN F CONSTRUCCIN
Esta seccin comprende las actividades corrientes y especializadas de construccin de edificios
y obras de ingeniera civil. En ella se incluyen las obras nuevas, reparaciones, ampliaciones y
reformas, el levantamiento in situ de edificios y estructuras prefabricadas y tambin la
construccin de obras de carcter temporal.
Las actividades corrientes de construccin abarcan la construccin completa de viviendas,
edificios de oficinas, locales de almacenes y otros edificios pblicos y de servicios, locales
agropecuarios, etc., y la construccin de obras de ingeniera civil, como carreteras, calles,
puentes, tneles, lneas de ferrocarril, aeropuertos, puertos y otros proyectos de ordenamiento
hdrico, sistemas de riego, redes de alcantarillado, instalaciones industriales, tuberas y lneas
de transmisin de energa elctrica, instalaciones deportivas, etctera.

1
Literal d del Artculo 2 de la LIGV
2
ACTUALIDAD EMPRESARIAL MARIO ALVA MATTEUCCI. Manual prctico del Impuesto General a las Ventas pg. 90

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Estas actividades pueden llevarse a cabo por cuenta propia, a cambio de una retribucin o por
contrato. La ejecucin de partes de obras, y a veces de obras completas, puede encomendarse a
subcontratistas. Se clasifican en esta seccin las unidades a las que corresponde la
responsabilidad general de los proyectos de construccin.
Tambin se incluyen las actividades de reparacin de edificios y de obras de ingeniera civil.
Esta seccin abarca la construccin completa de edificios (divisin 41, Construccin de
edificios), la construccin completa de obras de ingeniera civil (divisin 42, Obras de ingeniera
civil) y las actividades especializadas de construccin, si se realizan solo como parte del
proceso de construccin (divisin 43, Actividades especializadas para la construccin de
edificios y obras de ingeniera civil).
El alquiler de equipo de construccin con operarios se clasifica con la actividad de la
construccin concreta que se realice con ese equipo.
DIVISIN 41 CONSTRUCCIN DE EDIFICIOS
Esta divisin comprende la construccin de edificaciones de todo tipo. En ella se incluyen obras
nuevas, reparaciones, ampliaciones y reformas, el levantamiento in situ de edificios y estructuras
prefabricadas y tambin la construccin de obras de carcter provisional.
Se incluye la construccin de viviendas enteras, edificios de oficinas, almacenes y otros edificios
pblicos y de servicios, edificios de explotaciones agropecuarias, etctera.
Este grupo comprende la construccin de edificios completos residenciales o no residenciales, por
cuenta propia, a cambio de una retribucin o por contrato. Puede subcontratarse una parte o
incluso la totalidad del proceso de construccin. Si solo se realizan partes especializadas del
proceso de construccin, la actividad se clasifica en la divisin 43, Actividades especializadas
para la construccin de edificios y obras de ingeniera civil.
4111 Construccin de edificios residenciales
Esta clase incluye:
La construccin de todo tipo de edificios residenciales, tales como casas unifamiliares y
edificios multifamiliares, incluidos edificios de muchos pisos.
El montaje y levantamiento in situ de construcciones prefabricadas.
La reforma o renovacin de estructuras residenciales existentes.
El montaje de cubiertas metlicas, puertas, ventanas y dems elementos metlicos
realizado por el constructor como parte del desarrollo de la construccin de edificaciones
residenciales.
Esta clase excluye:
El levantamiento de construcciones prefabricadas completas a partir de componentes de
fabricacin propia de materiales distintos del hormign. Se incluye en las clases 1630,
Fabricacin de partes y piezas de madera, de carpintera y ebanistera para la construccin, y
251, Fabricacin de productos metlicos para uso estructural.

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Las actividades de arquitectura e ingeniera. Se incluyen en la clase 7110, Actividades de
arquitectura e ingeniera y otras actividades conexas de consultora tcnica.
Las actividades de gestin de proyectos relacionadas con la construccin. Se incluyen en la
clase 7110, Actividades de arquitectura e ingeniera y otras actividades conexas de consultora
tcnica.
4112 Construccin de edificios no residenciales
Esta clase incluye:
La construccin de todo tipo de edificios no residenciales, tales como:
- Edificios destinados a actividades de produccin industrial, como fbricas, talleres, plantas de
montaje, etctera.
- Hospitales, escuelas y edificios de oficinas.
- Hoteles, tiendas, centros comerciales y restaurantes.
- Edificios de aeropuertos e instalaciones deportivas cubiertas.
- Parqueaderos, incluidos los subterrneos.
- Almacenes.
- Edificios religiosos.
El montaje y levantamiento in situ de construcciones prefabricadas.
La reforma o renovacin de estructuras existentes.
El montaje de cubiertas metlicas, puertas, ventanas y dems elementos metlicos
realizado por el constructor como parte del desarrollo de la construccin de edificaciones no
residenciales.
Esta clase excluye:
El levantamiento de construcciones prefabricadas completas a partir de componentes de
fabricacin propia de materiales distintos del hormign. Se incluye en las clases 1630,
Fabricacin de partes y piezas de madera, de carpintera y ebanistera para la construccin, y
2511, Fabricacin de productos metlicos para uso estructural.
La construccin de instalaciones industriales, excepto edificios. Se incluyen en la clase 4290,
Construccin de otras obras de ingeniera civil.
tcnica.
DIVISIN 42 OBRAS DE INGENIERA CIVIL

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Esta divisin comprende obras generales de construccin para proyectos de ingeniera civil.
Abarca obras nuevas, reparaciones, ampliaciones y reformas, el levantamiento in situ de
estructuras prefabricadas y tambin la construccin de obras de carcter provisional.
Se incluyen obras de construccin tales como carreteras, calles, puentes, lneas de ferrocarril,
puertos y otros proyectos relacionados con vas de navegacin, sistemas de riego, sistemas de
alcantarillado, instalaciones industriales, tuberas de transporte y lneas elctricas, instalaciones
deportivas al aire libre, etctera. Esas obras pueden ser realizadas por cuenta propia o a cambio
de una retribucin o por contrata. Puede subcontratarse una parte o incluso la totalidad de la
actividad.
421 4210 Construccin de carreteras y vas de ferrocarril
Esta clase incluye:
La construccin, conservacin y reparacin de:
- Carreteras, calles y otras vas para vehculos o peatones.
- Construccin de puentes y viaductos.
- Construccin de tneles.
- Construccin de lneas de ferrocarril y de metro.
- Construccin de pistas de aeropuertos.
Las obras de superficie en calles, carreteras, autopistas, puentes o tneles:
- Asfaltado de carreteras.
- Pintura y otros tipos de marcado de carreteras.
- Instalacin de barreras de emergencia, seales de trfico y elementos similares.
Esta clase excluye:
La instalacin de luces y seales elctricas en las calles. Se incluye en la clase 4321,
Instalaciones elctricas.
tcnica.
422 4220 Construccin de proyectos de servicio pblico
Esta clase comprende la construccin de lneas de distribucin y edificios conexos y estructuras
que sean parte integral de esos sistemas.
Esta clase incluye:
La construccin de obras de ingeniera civil relacionadas con:

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- Tuberas de larga distancia y lneas de transmisin de energa elctrica y comunicaciones.
- Tuberas urbanas, lneas urbanas de transmisin de energa elctrica y comunicaciones; obras
auxiliares en zonas urbanas.
- Construccin de conductos principales y acometidas de redes de distribucin de agua.
- Sistemas de riego (canales).
La construccin de: sistemas de alcantarillado (incluida su reparacin), instalaciones de
evacuacin de aguas residuales, estaciones de bombeo, centrales elctricas y perforacin de
pozos de agua.
Esta clase excluye:
tcnica.
429 4290 Construccin de otras obras de ingeniera civil
Esta clase incluye:
La construccin, conservacin y reparacin de:
- Instalaciones industriales, excepto edificios, tales como: refineras, fbricas de productos
qumicos, entre otros.
- Vas de navegacin, obras portuarias y fluviales, puertos deportivos, esclusas, represas y
diques.
El dragado de vas de navegacin.
Las obras de construccin distintas de las de edificios; por ejemplo, instalaciones deportivas o de
esparcimiento al aire libre.
La subdivisin de terrenos con mejora (por ejemplo, construccin de carreteras, infraestructura
de suministro pblico, etctera).
Esta clase excluye:
tcnica.
DIVISIN 43 ACTIVIDADES ESPECIALIZADAS PARA LA CONSTRUCCIN DE EDIFICIOS
Y OBRAS DE INGENIERA CIVIL
Esta divisin comprende actividades especializadas de construccin (obras especiales), es decir,
la construccin de partes de edificios y de obras de ingeniera civil sin asumir la responsabilidad
de la totalidad del proyecto. Por lo general, esas actividades se concentran en un aspecto comn
a diferentes estructuras, que requiere la utilizacin de tcnicas o equipo especiales, como la
hincadura de pilotes, la cimentacin, el levantamiento de estructuras de edificios, el hormigonado,
la colocacin de mampuestos de ladrillo y piedra, la instalacin de andamios, la construccin de
techos, etc. Tambin se incluye el levantamiento de estructuras de acero, siempre que los

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componentes de la estructura no sean fabricados por la propia unidad constructora. Las
actividades de construccin especializadas suelen realizarse en rgimen de subcontratacin, en
particular en el caso de los trabajos de reparacin que se realizan directamente para el dueo
de la propiedad.
Asimismo, se incluyen las actividades de terminacin y acabado de edificios.
Est comprendida la instalacin de todo tipo de dispositivos y sistemas necesarios para el
funcionamiento de la construccin. Esas actividades se suelen realizar a pie de obra, aunque
algunas partes pueden realizarse en un taller especial. Se incluyen actividades tales como la
instalacin de sistemas de fontanera, de calefaccin y de aire acondicionado, antenas, sistemas
de alarma y otros dispositivos elctricos, sistemas de aspersores de extincin de incendios,
ascensores y escaleras mecnicas, etc. Tambin se incluyen las obras de aislamiento (trmico,
acstico, contra humedades), la instalacin de sistemas de refrigeracin comercial, y la instalacin
de sistemas de alumbrado y sealizacin para carreteras, vas frreas, aeropuertos, puertos,
etctera. Se incluyen tambin las actividades de reparacin correspondientes.
La terminacin de edificios abarca las actividades que contribuyen a la terminacin o el acabado
de una obra, como las de colocacin de cristales, revoque, pintura, revestimiento de pisos y
paredes con baldosas y azulejos u otros materiales, como parqu, alfombras, papel de
empapelar, etc., pulimento de pisos, acabado de carpintera, insonorizacin, limpieza del exterior,
etctera. Se incluyen tambin las actividades de reparacin correspondientes.
El alquiler de equipo de construccin con operarios se clasifica en la actividad de construccin
correspondiente.
431 Demolicin y preparacin del terreno
Este grupo comprende actividades de preparacin del terreno para posteriores actividades de
construccin, incluida la eliminacin de estructuras existentes.
4311 Demolicin
Esta clase incluye:
La demolicin o derribo de edificios y otras estructuras.
4312 Preparacin del terreno
Esta clase comprende la preparacin del terreno para posteriores actividades de construccin.
Esta clase incluye:
La limpieza de terrenos de construccin.
El movimiento de tierras: excavacin, nivelacin y ordenacin de terrenos de construccin,
excavacin de zanjas, remocin de piedras, voladura, etctera.
Las perforaciones de prueba, sondeos de exploracin y recogida de muestras de sondeo para
actividades de construccin y para fines geofsicos, geolgicos o similares.
La preparacin de terrenos para actividades de explotacin de minas y canteras: remocin del
estril y actividades de otro tipo para preparar y aprovechar terrenos y propiedades mineras,
excepto yacimientos de petrleo y gas.

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El drenaje de terrenos de construccin y de tierras agrcolas o forestales.
Esta clase excluye:
La perforacin de pozos de produccin de petrleo o gas. Se incluye en la clase 0910,
Actividades de apoyo para la extraccin de petrleo y de gas natural.
Las perforaciones de prueba y sondeos de exploracin para actividades de explotacin de
minas y canteras (distintas de la extraccin de petrleo y gas). Se incluye la clase 0990,
Actividades de apoyo para otras actividades de explotacin de minas y canteras.
La descontaminacin del suelo. Se incluye la clase 3900, Actividades de saneamiento
ambiental y otros servicios de gestin de desechos.
La perforacin de pozos de agua. Se incluye la clase 4220, Construccin de proyectos de
servicio pblico.
La profundizacin de pozos. Se incluye la clase 4390, Otras actividades especializadas para
la construccin de edificios y obras de ingeniera civil.
La exploracin de petrleo y gas, estudios geofsicos, geolgicos y sismogrficos. Se incluyen en
la clase 7110, Actividades de arquitectura e ingeniera y otras actividades conexas de
consultora tcnica.
432 Instalaciones elctricas, de fontanera y otras instalaciones especializadas
Este grupo comprende las actividades de instalacin que sostienen el funcionamiento de un
edificio como tal, como la instalacin de sistemas elctricos y de fontanera (sistemas de
suministro de agua, gas y electricidad), sistemas de calefaccin y de acondicionamiento de aire,
ascensores, etctera.
4321 Instalaciones elctricas
Esta clase comprende la instalacin y el mantenimiento de sistemas elctricos en todo tipo de
edificios y estructuras de ingeniera civil.
Esta clase incluye:
La instalacin de:
- Instalaciones y accesorios elctricos.
- Lneas de telecomunicaciones.
- Redes informticas y lneas de televisin por cable, incluidas lneas de fibra ptica.
- Antenas parablicas.
- Sistemas de iluminacin.
- Sistemas de alarma contra incendios y contra robos.
- Alumbrado de calles y seales elctricas.
- Alumbrado de pistas de aeropuertos.

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La conexin de aparatos elctricos y equipo domstico, incluidos sistemas de calefaccin
radiante.
Esta clase excluye:
La construccin de lneas de comunicaciones y de transmisin de electricidad. Se incluye en la
clase 4220, Construccin de proyectos de servicio pblico.
La supervisin a distancia de sistemas electrnicos de seguridad, como los de alarma contra
robos y contra incendios, incluido su mantenimiento. Se incluye en la clase 8020, Actividades de
servicios de sistemas de seguridad.
4322 Instalaciones de fontanera, calefaccin y aire acondicionado
Esta clase comprende la instalacin de sistemas de fontanera, calefaccin y aire acondicionado,
incluidas adiciones y modificaciones, y su mantenimiento y reparacin.
Esta clase incluye:
La instalacin en edificios y otros proyectos de construccin de:
- Sistemas de calefaccin (elctricos, de gas y de gasleo).
- Calderas, torres de refrigeracin, colectores de energa solar no elctricos.
- Equipo de fontanera y sanitario.
- Equipo y conductos de ventilacin, refrigeracin o aire acondicionado.
- Instalaciones de gas.
- Tuberas de vapor.
- Sistemas de aspersores contra incendios.
- Sistemas de riego por aspersin para el csped.
La instalacin de conductos.
Esta clase excluye:
La instalacin de sistemas de calefaccin radiante. Se incluye en la clase 4321, Instalaciones
elctricas
4329 Otras instalaciones especializadas
Esta clase comprende la instalacin de equipo diferente de los sistemas elctricos, de fontanera,
de calefaccin y de acondicionamiento de aire o de maquinaria industrial en edificios y estructuras
de ingeniera civil, incluidos su mantenimiento y reparacin.
Esta clase incluye:
La instalacin en edificios u otros proyectos de construccin de: ascensores, escaleras
mecnicas, puertas automticas y giratorias, pararrayos, sistemas de limpieza por aspiracin,
aislamiento trmico, acstico o contra las vibraciones.

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TRIBUTACION II
Esta clase excluye:
La instalacin de maquinaria industrial. Se incluye en la clase 3320, Instalacin especializada
de maquinaria y equipo industrial.
433 4330 Terminacin y acabado de edificios y obras de ingeniera civil
Esta clase incluye:
La aplicacin en edificios y otros proyectos de construccin, de yeso y estuco para interiores y
exteriores.
La instalacin de puertas, ventanas y marcos de puertas y ventanas de madera o de otros
materiales.
La instalacin de muebles de cocina a la medida, mamparas de cristal, escaleras, mobiliario
de trabajo y similares.
La instalacin de mobiliario.
El acabado de interiores, como techos, revestimientos de madera para paredes, tabiques
movibles, etctera.
La colocacin en edificios y otros proyectos de construccin de:
- Baldosas y losas de cermica, hormign o piedra tallada para paredes y pisos, y accesorios
de cermica para cocinas.
- Parqu y otros revestimientos de madera para pisos.
- Alfombras y cubrimientos de linleo para pisos, incluidos los de caucho o plstico.
- Revestimiento para suelos o paredes de terrazo, mrmol, granito o pizarra.
- Papel de colgadura.
La pintura interior y exterior de edificios.
La pintura de obras de ingeniera civil.
La instalacin de vidrios, espejos, etctera.
La limpieza de edificios nuevos despus de su construccin.
Otras actividades de terminacin de edificios n.c.p.
Esta clase excluye:
La pintura de carreteras. Se incluye en la clase 4210, Construccin de carreteras y vas de
ferrocarril.
La instalacin de puertas automticas y puertas giratorias. Se incluye en la clase 4329, Otras
instalaciones especializadas.
La limpieza interior corriente de edificios y otras estructuras. Se incluye en la clase 8121,
Limpieza general interior de edificios.

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TRIBUTACION II
La limpieza interior y exterior especializada de edificios. Se incluye en la clase 8129, Otras
actividades de limpieza de edificios e instalaciones industriales.
Las actividades de decoradores de interiores. Se incluye en la clase 7410, Actividades
especializadas de diseo.
El montaje de muebles no empotrados. Se incluye en la clase 9524, Reparacin de muebles
y accesorios para el hogar.
439 4390 Otras actividades especializadas para la construccin de edificios y obras de
ingeniera civil
Esta clase incluye:
Las actividades de construccin especializadas en un aspecto comn a diferentes tipos de
estructuras y que requieren conocimientos o equipo especializados:
- Cimentacin, incluida la hincadura de pilotes.
- Obras de aislamiento contra el agua y la humedad.
- Deshumidifacacin de edificios.
- Profundizacin de pozos.
- Levantamiento de elementos de acero no fabricados por la propia unidad constructora.
- Curvado de acero.
- Colocacin de mampuestos de ladrillo y de piedra.
- Construccin de techos para edificios residenciales.
- Instalacin y desmonte de andamios y plataformas de trabajo.
- Construccin de chimeneas y hornos industriales.
- Trabajos en lugares de difcil acceso que requieren la utilizacin de tcnicas de escalada y del
equipo correspondiente, como por ejemplo, los trabajos a gran altura en estructuras elevadas.
Las obras subterrneas.
La construccin de piscinas.
La limpieza de exteriores de edificios con vapor, con chorro de arena y con otros medios.
El alquiler de maquinaria y equipo de construccin con operadores.
La ereccin o instalacin de estructuras metlicas a partir de piezas de fabricacin no propia.
Esta clase excluye:
El alquiler de maquinaria y equipo de construccin sin operadores. Se incluye en la clase 7730,
Alquiler y arrendamiento de otros tipos de maquinaria, equipo y bienes tangibles.

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TRIBUTACION II
CONSTRUCTOR:
Cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos
totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella.
Para este efecto se entender que el inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero
cuando este ltimo construya alguna parte del inmueble y/o asuma cualquiera de los componentes
del valor agregado de la construccin.

CONTRATO DE CONSTRUCCION
Aquel por el que se acuerda la realizacin de las actividades sealadas en el inciso d. Tambin
incluye las arras, depsito o garanta que se pacten respecto del mismo y que superen el lmite
establecido en el reglamento.
3

Segn se aprecia, ya no basta con la percepcin del ingreso por concepto del contrato de
construccin, sino que se ha incorporado adems a las arras, depsitos o garantas, solo que
debe verificarse los porcentajes que establezca el Reglamento de la LIGV para saber si naci o no
la obligacin tributaria.

ASPECTO OBJETIVO Qu grava?
Consiste en la descripcin objetiva del hecho concreto que realiza el deudor tributario o de la
situacin en la que se halla. En este caso ser el propio contrato de construccin. Este aspecto
est prescrito en el inciso c) del artculo 1 del TUO de la Ley del IGV e ISC (en adelante LIGV),

ASPECTO SUBJETIVO
Llamado tambin aspecto personal, ya que hace una descripcin del sujeto que lleva a cabo el
hecho objetivo que se pretende gravar, estableciendo adems quin ser el deudor (contribuyente
o responsable) y el acreedor tributario. Responde a la pregunta: A quin grava?
Est dado por la determinacin de los sujetos que realizan el hecho que se encuentra en la
situacin descrita en el aspecto material de la hiptesis legal. En este caso ser el constructor
aquella persona natural o jurdica que tenga la calidad de contratista, es decir, que efectu el
mandato de construccin de inmueble por encargo de un tercero.

TIPOS DE CONTRATO DE CONSTRUCCIN
En este punto analizaremos dos tipos frecuentes de contratacin que actualmente se llevan a
cabo en nuestro pas. Por un lado tenemos a:
Los contratos de construccin por suma alzada

3
Literal f del artculo 3 de la LIGV

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TRIBUTACION II
Los contratos de construccin por administracin
Los contratos de construccin por suma alzada
A este tipo de contratacin se le denomina contrato de construccin a suma alzada o tambin
contrato de obra por ajuste alzada y constituye un sistema a travs del cual lo que se acuerda
entre las partes contratantes es que se ejecute una determinada obra a cambio de una suma fija
como retribucin por el servicio y que la obra se realice en un plazo establecido, tambin prefijado
por las partes contratantes.
Dicho de otro modo, en este tipo de contratos el contratista (que es el constructor, profesional
encargado o quiz un empresario) sera el encargado de efectuar una obra o una construccin, la
que puede ser ejecutada total o parcialmente. Esto determina adicionalmente que la obra sea a
todo costo. La otra parte contratante seria el comitente (que es quien encarga la construccin),
quien tendra como obligacin el pago del precio pactado previamente con el constructor, ello sin
que tenga que realizar ningn tipo de aporte material, toda vez que en el precio fijado inicialmente
ya se defini en el acuerdo previo a la edificacin.
Al buscar informacin publicada en internet apreciamos que este tipo de contrato tambin recibe la
denominacin de contrato llave en mano, conforme se detalla a continuacin: en este tipo de
contrato denominado con frecuencia llave en mano el constructor se compromete a entregar una
construccin completamente terminada y en estado de funcionamiento contra la entrega de una
cantidad fija, repartidas en plazos pactados previamente, de acuerdo con el avance de la obra. La
oferta del constructor se basa en el estudio del proyecto por el contratista, pero los riesgos de
errores en dicho proyecto se entienden asumidos por el constructor que debe por tanto realizar un
estudio completo y exhaustivo del proyecto que le entrega el contratista y aadir en el todo aquello
que considera que falte ya que la cifra de su oferta se considera cerrada una vez firmado el
contrato. El constructor se compromete a recibir exclusivamente la cantidad ofertada, incluyendo
en ellas todas aquellas cosas que en su opinin son necesarias para las correcta terminacin y
funcionamiento de la instalacin aunque no estuvieran incluidas en el proyecto recibido para el
estudio de la oferta.
Sobre la obra es pertinente citar a Briceo Balarezo, quien precisa que la obra deber estar
definida por sus planos y sus especificaciones objeto del contrato principal, es decir, que para
contratar en esta modalidad debemos tener los metrados exactos, para lo cual se debe contar con
toda la ingeniera, ya que solo se podrn hacer reclamos por las variaciones en el proyecto o
trabajos adicionales.
Sobre el tema a los ajustes al contrato de obra por suma alzada en la que existan diferencias
entre las partes contratantes, apreciamos que el legislador ha establecido una regla en el artculos
1776 del Cdigo Civil, la cual precisa que el obligado a hacer una obra por ajuste alzado tiene
derecho a compensacin por las variaciones convenidas por escrito con el comitente, siempre que
signifique mayor trabajo o aumento en el costo de la obra. El comitente, a su vez, tiene derecho al
ajuste compensatorio en caso de que dichas variaciones signifiquen menor trabajo o disminucin
en el costo de la obra.
Observamos que en este tipo de contratacin los errores, en caso de existir, son asumidos
directamente por el constructor. Pero no solo los errores son asumidos por el constructor, sino
tambin pueden presentarse casos en los cuales otros conceptos son asumidos por el constructor.
A manera de ejemplo, podemos mencionar que si recordamos el 2003, nos percataremos de que
la tasa de IGV del 18% (que estaba compuesta por el 16% del IGV y el 2% del IPM), sufri un

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incremento de 1%, elevndose al 19% a partir del 19 de agosto del 2003, lo cual implicaba que si
se celebr un contrato un contrato de construccin bajo la modalidad de suma alzada o llave en
mano simplemente quien se encargaba de la construccin deba asumir ese mayor costo con
cargo a perder parte de su margen de utilidad, ello porque no podra trasladar dicho incremento
al que le encargo la construccin.
Apreciamos que ese punto porcentual perjudico a muchas empresas constructoras al no poder
estas trasladar dicho incremento por el tipo de contratacin que haban firmado.
Sobre las ventajas de este tipo de contratacin es pertinente citar a Giribaldi, quien menciona que
la gran desventaja que presenta el contrato de obra bajo el sistema de suma alzada radica en
que debido a la invariabilidad del precio concertado con el Estado, el contratista soporta los
riesgos de las variaciones de los precios de los materiales de construccin y la mano de obra
empleados (lo que conllevara a que establezca un precio mayor por la ejecucin de la obra, en
funcin de los ,mayores riesgos asumidos).
Pronunciamiento del tributo fiscal
El tribunal fiscal al emitir la RTF N 467-5-2003, del 29 de enero del 2003, indica dentro de su
argumentacin que para la existencia del contrato de obra por ajuste alzado es indispensable que
se cumplan dos condiciones:
Un precio global fijado de antemano e invariable para la totalidad de los trabajadores
previstos en los planos y presupuestos.
Correlativamente, nunca podr sufrir reduccin del precio o exigir aumento de este trabajo
bajo ningn pretexto.
Existen ventajas por suscripcin de los contratos de construccin por suma alzada?
Aun cuando hemos apreciado en los numerales anteriores ciertas desventajas para la persona
que ha firmado un contrato de construccin por suma alzada, existen tambin ventajas que se
pueden presentar, las cuales pasaremos a detallar:

Cuadro 1. Ventajas de la suscripcin de los contratos de construccin por suma alzada.
Ventaja Motivo
La persona que contrata busca asegurarse
un costo de la obra ms o menos cierto o al
menos que tenga un mnimo porcentaje de
variacin.
Esto acurre porque en caso de que ocurran
variaciones los riesgos son asumidos por el
constructor, ya que estos forman parte del
precio final que se establece en el contrato
celebrado.

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TRIBUTACION II

Quien construye asume la responsabilidad
de la medicin de la obra.
Por ello puede valorar lo que efectivamente
ha efectuado, esta situacin le permite
eximirse, posteriormente, de errores ajenos
al momento en que se evalan sus propios
costos.

Evita una gran parte el proceso de
medicin y posterior valoracin del trabajo
realizado.
Toda vez que la cifra final de cada unidad
es conocida con anticipacin, motivo por el
cual se puede certificar, lo cual equivale a
poder pagar cada relacin mensual de la
obra realizada, tomando como base de
clculo el porcentaje de cada unidad.
Quien encarga la construccin puede
obtener una serie de ofertas, lo que le
permite comprobar la fiabilidad
econmica del proyecto que encargo
anteriormente.
Al poder comparar las distintas ofertas
le dan una idea clara del cual puede ser
el precio real de la construccin de su
proyecto.

Existe desventajas por la suscripcin de los contratos de construccin por suma alzada?
Al igual que se han observado ciertas ventajas cuando se han celebrado contratos de
construccin por la suma alzada, es pertinente tambin revisar la existencia de desventajas por
haber firmado un contrato de construccin por suma alzada.
Cuadro 2. Desventajas de la suscripcin de los contratos de construccin por suma alzada.
Desventaja Motivo
Al haberse establecido previamente un
precio cerrado obliga a quien encarga la
construccin a no poder cambiar nada una
vez que se produjo la adjudicacin de la
obra.
Si el que realiza la contratacin de la obra
hace un cambio en el precio o las
condiciones, ello puede ser aprovechado
por quien realiza la obra para poder
mejorar su postura contractual y ya no
tiene competencia posible, que a su vez
permita comprobar lo procedente de su
postura.
Se requiere contar con un proyecto que se
encuentre bien definido y exacto con pocas
o nulas posibilidades de error.
Cualquier variacin supone la generacin
de dificultades seguras entre quien encarga
la construccin y quien tiene la calidad de
constructor de la obra.

En qu casos puede recomendar la celebracin de contratos de construccin por la
modalidad de suma alzada?
De acuerdo con la descripcin de este tipo de contrato reseada en lneas anteriores,
consideramos pertinente mencionar que este tipo de contratacin seria preferentemente aplicable
en los siguientes supuestos:

Contratos de obras que tengan una baja cuanta econmica
Obras que desde un inicio puedan ser definidas con total precisin. Para ello debe evitarse
su uso en obras que cuenten con un elevado grado de incertidumbre.
Obras de poca duracin o de bajo riesgo de variacin.

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TRIBUTACION II
Los contratos de construccin por administracin
Bajo esta modalidad de contratacin se acuerda que el contratista (que es el constructor,
profesional encargado o quiz un empresario), asuma, de manera exclusiva, el valor agregado
que corresponde a los servicios de construccin, ello sin tener ninguna injerencia en el valor
agregado que corresponde a la construccin. Dicho de otro modo, quien construye nicamente
aporta los servicios de construccin, ms no los materiales con los que va a realizar la
construccin de alguna edificacin.
En este tipo de modalidad de construccin en parte lo que se prioriza es la experiencia en las
tareas destinadas a las edificacin, algo as como una especie de fabricacin de bienes por
encargo, solo que los bienes estaran representados por las edificaciones.
Sobre el tema en internet es interesante revisar la informacin que sobre el tema aparece en Chile
Cubica, la cual seala lo siguiente: aunque suele ser ideal para los constructores, no es en
absoluto recomendable para los intereses del mandante. Si profundizamos un poco en la filosofa
de todo buen constructor, tampoco lo es para este. Este contrato de administracin se basa en la
fijacin de unos precios de mano de obra y materiales por parte del constructor y con arreglo a ello
se factura al contratista los trabajos realizados encargados por la obra. El compromiso del
constructor se limita a fijar la cantidad a facturar por cada mes de mano de obra y por cada unidad
de material empleado, pero sin asegurar en ningn caso el nmero de horas ni las cantidades a
emplear en cada unidad de obra. Sobre la totalidad de la facturacin de mano de obra y
materiales consumidos. El constructor carga un costo fijo para cubrir sus gastos fijos y beneficio
comercial. Por tanta la cantidad total a cobrar por estos conceptos se incrementa a medida que
aumenta el volumen total de la mano de obra y materiales, independientemente del volumen total
de obra realizado.
En palabras de Navarro Sologuren y en aplicacin de la NIC 11 a efectos del IR, existe como
forma de pago el contrato a base de costos ms horarios: en el cual el contratista recibe el
reembolso de costos aceptables o de determinados costos, ms un porcentaje de estos o un
honorario fijo (contrato de construccin por administracin que de acuerdo con la CIIU no califica
como construccin sino como servicio, en este tipo de contratos solo se perciben honorarios, se
encuentran dentro de la divisin7421.
Pronunciamiento del tribunal fiscal
Sobre el tema de los contratos de obra por administracin, el tribunal fiscal emite la RTF N 467-5-
2003, del 29 de enero del 2003, en la cual indica que este contrato es aquel por el cual el dueo
de la obra puede dar mandato; es decir, otorgar un acto de apoderamiento a una persona, quien
se encargar de controlar por cuenta y, en general, a nombre de dicho dueo.

Existen ventajas por suscripcin de los contratos de construccin por administracin?
Vemos a continuacin las ventajas de la celebracin de los contratos de construccin por
administracin:

Cuadro 3. Ventaja de la suscripcin de los contratos de construccin por administracin.
Ventaja Motivo
Permite logran un acuerdo entre las partes
contratantes (quien encarga la construccin
y quien la ejecuta), donde se precisan los
compromisos y obligaciones a cargo de
En este reparto de tareas y/o competencias
al existir un reparto de los riesgos que se
puedan presentar, implica establecer un
plano de igualdad entre las partes,

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TRIBUTACION II
cada uno. primando la buena fe al firmar el acuerdo.

Existen desventajas por suscripcin de los contratos de construccin por
administracin?
Vemos a continuacin las desventajas de la celebracin de los contratos de construccin por
administracin:
Desventaja de la suscripcin de los contratos de construccin por administracin.
Desventajas Motivo
Para que se mediantemente aceptable
para quien encarga la construccin, deber
tener estrecha y permanente vigilancia al
constructor de la obra, lo cual implica un
costo superior.
Al existir una mayor vigilancia de la forma
de trabajo del constructor se encarecen los
costos en relacin a otro tipo de contrato
que se realiza en la edificacin de la obra.
La persona que ejecute el contrato no
cuenta con libertades para la toma de
decisin, ello porque se requiere el permiso
del inspector enviado por la empresa que
contrata el servicio de construccin.
En el caso de incorporacin de un
controlen el tema de la revisin del
accionar propio de una empresa de
construccin, dificulta su accionar, ello
debido a la celebracin de un contrato de
construccin por administracin.
En parte se elimina todo tipo de inters
relacionado con el rendimiento de la obra al
igual que la productividad en el constructor
o su contratista.
Ello se debe a que no existen mecanismos
de modificacin de los parmetros
sealados en las bases o clusulas de los
contratos, no existiendo margen alguno
para adaptar nuevas situaciones si no se
cuenta con el permiso de quien encarga la
construccin.

En qu caso se puede recomendar la celebracin de contratos de construccin por
administracin?
De acuerdo con la descripcin de este tipo de contrato reseado en lneas anteriores,
consideramos pertinente mencionar que este tipo de contratacin seria perfectamente aplicable en
los siguientes supuestos:
Aquellos contratos de obras en donde se detalle la aplicacin de la revisin posterior de
precios.
Aquellos contratos de obras que busquen regular con cierto grado de precisin la
adjudicacin de un contrato en el que pueda presentarse el supuesto de la baja temeraria.
Aquellos contratos de obras en los que se regulan tanto la constitucin y posibilidades de
los seguros (alguna fianza o aval), o tambin las garantas que son exigidas para los
contratos.

ASPECTO ESPACIAL Dnde se grava?
Es el elemento que determina el lugar en el cual el deudor realiza el hecho en el cual la ley da por
realizado el hecho o producida la situacin, que fueron descritos, en el aspecto material de
incidencia. En este caso, se refiere al espacio fsico en donde se ejecute el contrato de
construccin.
En ese sentido, el inciso c) del numeral 1 del artculo 2 del Reglamento de la LIGV precisa que se
encuentra dentro del mbito de aplicacin, los contratos de construccin que se ejecuten en el

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TRIBUTACION II
territorio nacional, cualquiera sea su denominacin, sujeto que lo realice, lugar de celebracin del
contrato o de percepcin de los ingresos.
ASPECTO TEMPORAL Cundo se grava?
Indica el momento exacto en que el hecho se configura o en el cual el legislador lo tiene por
configurado .En este caso los contratos de construccin el inciso e) del artculo 4 de la LIGV
seala que se produce el nacimiento de la obligacin en la fecha que se emita el comprobante de
pago de acuerdo a lo que establezca el Reglamento o en la fecha de percepcin del ingreso, sea
total o parcial o por las valorizaciones peridicas, lo que ocurra primero.
Complementando lo establecido en el prrafo anterior, el inciso e) del artculo 3 del Reglamento
de la LIGV, establece que en los contratos de construccin la obligacin tributaria nace en la fecha
de emisin del comprobante de pago por el monto consignado en el mismo o en la fecha de
percepcin de ingreso por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea este por concepto de
adelanto, de valorizacin peridica, por avance de obra o los saldos respectivos inclusive cuando
se les denomine arras. Tratndose de arras de retractacin, la obligacin tributaria nace cuando
stas superen el quince por ciento del valor total de la construccin.

DE LAS ARRAS
Ahora bien, se entiende por arras o contrato de arras, a un contrato privado, donde las partes
pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles como una vivienda entregndose
como prueba una cantidad de dinero en concepto de seal.
En nuestro Cdigo Civil, el artculo 1480 seala que la entrega de las arras de retractacin solo
es vlida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.
Con respecto a los efectos de las arras el artculo 1481 del citado Cdigo seala que:

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- Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante
- Si se retracta quien recibe las arras debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el
derecho.

La base imponible est constituida por:
El valor de construccin en los contratos de construccin
4

VALOR DE CONSTRUCCION
Entindase por el valor de venta del bien, restribucin por servicios, valor de construccin o venta
del bien inmueble, segn el caso, la suma total que queda obligado a pagar el adquiriente del
bien, usuario del servicio o quien encarga la construccin. Se entender que esa suma est
integrada por el valor total consignado en el comprobante de pago de los bienes, servicios o
construccin, incluyendo los cargos que se efecten por separado de aqul y aun cuando se
originen en la prestacin de servicios complementarios, en intereses devengados por el precio no
pagado o en gasto de financiacin de la operacin.

RESOLUCION DE SUPERINTENDENCIA 293- 2010/SUNAT
RESOLUCION DE SUPERINTENDENCIA 265- 2013/SUNAT
DEFINICIONES
Articulo1.- Para efecto de la presente resolucin se entender por:
j) Importe de la operacin:
j1) Tratndose de operaciones de venta de bienes mueble o inmuebles, prestacin de servicios o
contratos de construccin al valor de venta del bien, retribucin por el servicio, valor de
construccin o valor de venta del inmueble determinado de conformidad con lo dispuesto en el
artculo 14 de la Ley del IGV, aun cuando la operacin no estuviera gravada con dicho impuesto
ms el IGV de corresponder.

q) Contratos de Construccin:
A los que se celebren respecto de las actividades comprendidas en el inciso d) del artculo 3 de
la Ley del IGV, con excepcin de aquellos que consistan exclusivamente en el arrendamiento,
subarrendamiento o cesin en uso de equipo de construccin dotado de operario.
Operaciones sujetas al sistema Art. 12
Anexo 3: Contratos de construccin y servicios sujetos al sistema
Definicin Descripcin Porcentaje Porcentaje

4
Literal c del Artculo 13 de la LIGV
Se ha modificado el primer prrafo del acpite j.1 del artculo 1 de la R. de S. 183-2004-SUNAT Se h
incluido a los contratos de construccin a partir del 01/12/2010 y a la primera venta de inmuebles a
partir del 01/02/2013

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TRIBUTACION II
vigente hasta el
31.10.2013 (R.S.
293-2010/SUNAT)
vigente a partir
del 01.11.2013
(R.S.265-
2013/SUNAT)
2 Arrendamiento de bienes Al arrendamiento,
subarrendamiento o
cesin en uso de bienes
muebles e inmuebles.
Para tal efecto se
consideran bienes
muebles a los definidos
en el inciso b) del artculo
3 de la Ley del IGV. Se
incluye en la presente
definicin al
arrendamiento,
subarrendamiento o
cesin en uso de bienes
muebles dotado de
operario en tanto que no
califique como contrato
de construccin de
acuerdo a la definicin
contenida en el numeral 9
del presente anexo. No
se incluyen en esta
definicin los contratos de
arrendamiento financiero.

12%

No cambia

9 Contratos de
construccin
A los que se celebren
respecto de las
actividades comprendidas
en el inciso d) del artculo
3 de la Ley del IGV, con
excepcin de aquellos
que consistan
exclusivamente en el
arrendamiento,
subarrendamiento o
cesin en uso de equipo
de construccin dotado
de operario.

5%

4%

Operaciones exceptuadas Art. 13
a) El importe de la operacin sea igual o menor a S/. 700.00 (Setecientos y 00/100 Nuevos
Soles)
b) Se emita comprobante de pago que no permita sustentar crdito fiscal, saldo a favor del
exportador o cualquier otro beneficio vinculado con la devolucin del IGV, as como gasto o
costo para efectos tributarios. Esta excepcin no opera cuando el usuario o quien
encargue la construccin sea una entidad de sector pblico nacional a que se refiere el
inciso a) del artculo 18 de la ley del impuesto a la renta.

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TRIBUTACION II
c) El usuario del servicio o quien encargue la construccin tenga la condicin de no
domiciliado, de conformidad con lo dispuesto por la ley del impuesto a la renta.
Monto del depsito Artculo N 14
El monto del depsito resultara de aplicar los porcentajes que se indican en el anexo 3 para los
contratos de construccin y para cada uno de los servicios sujetos al sistema, sobre el importe de
la operacin.
Sujetos obligados a efectuar el depsito- artculo 15
a) El usuario del servicio o quien encarga la construccin.
b) El prestador de servicio o quien ejecuta el contrato de construccin, cuando reciba la
totalidad del importe de la operacin sin haberse acreditado el deposito respectivo, sin
perjuicio de la sancin que corresponda al usuario del servicio quien encarga la
construccin que omiti realizar el deposito habiendo estado obligado a efectuarlo.
Momento para efectuar el depsito- artculo 16
a) hasta la fecha del pago parcial o total al prestador de servicio o a quien efecta el contrato
de construccin, o dentro del quinto (5) da hbil del mes siguiente a aquel en que se
efecte la anotacin del comprobante de pago en el registro de compras, lo que ocurra
primero, cuando el obligado a efectuar el deposito sea el sujeto sealado en el inciso a) del
artculo 15.
b) Dentro del quinto (5) da hbil siguiente de recibida la totalidad del importe de la
operacin, cuando el obligado a efectuar el deposito sea el sujeto sealado en el inciso b)
del artculo 15.

Detraccin al contrato en forma conjunta

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TRIBUTACION II

Detraccin en el subcontratacin de elementos independientes

Sancin por no efectuar la detraccin
Numeral 12.2 del TUO del D.Leg.940 referente al sistema de pago de obligaciones tributarias con
el gobierno central aprobado por el D.S.155 -2004.EF
Infraccin Sancin
1. El sujeto obligado que incumpla como
efectuar el ntegro del depsito a que se refiere
el sistema en el momento establecido.
Multa equivalente al 50% del monto no
depositado.

mano de
obra
materiales
alquiler de
equipos
direccion
tecnica
gasto
generales
1)Mano de obra:
Intermediacion
laboral(12%)
2)Materales: Compra de
bienes
3) Equipos: Alquiler de maquinaria con
operario(12%)
4)Direccion tecnica: Actividad de ingeneria (12%)
5)Gasto generales: Otros servicios empresariales(12%)

Contrato de
construccin
Tasa de
detraccin 4%
Sancin vigente a partir del 01/07/2012 segn la Primera Disposicin Complementaria Final
del D. Leg. 1110 publicado el 20/06/2012. Anteriormente la sancin era el 100%.

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Efectos en el crdito fiscal por no depositar el integro de la detraccin
Primera Disposicin Final del Sistema, modificado por la Ley N 28605, vigente a partir del
26/09/2006.
Las operaciones sujetas al Sistema, los adquirientes de bienes, usuarios de servicios o quienes
encarguen la construccin obligados a efectuar la detraccin podrn ejercer el derecho al crdito
fiscal o saldo a favor del exportador, a que se refiere los artculos 18, 19, 23, 34 y 35 de la Ley del
IGV, o cualquier otro beneficio vinculado con la devolucin del IGV, en el periodo en que se haya
anotado el comprobante de pago en el Registro de Compras, siempre y cuando el deposito se
haya efectuado en el momento establecido por la Sunat, caso contrario, dicho derecho se ejercer
a partir del periodo en que se acredite el depsito.
En el caso de la primera venta de inmuebles gravada con el IGV, sta disposicin ser aplicable
cuando al adquiriente del bien inmueble se le emite y entregue por la operacin un comprobante
de pago que le permita ejercer el derecho a crdito fiscal por sustentar costos o gastos para efecto
tributario.
En el supuesto que utilice el crdito fiscal sin tener el derecho, adems de desconocrsele el
mismo, recibe la sancin establecida en el numeral 1 del artculo 178 del Cdigo Tributario,
equivalente al 50% del tributo omitido.

1. Perdida del CF en el mes anotado
2. Sancin por no depositar la detraccin (50%
del monto no detraido)
3. Multa por haber incurrido en la infraccin
sealada en el numeral 1 del Art. 178 del CT

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TRIBUTACION II

Definicin de venta
Se define como venta a todo acto por el que se transfiere bienes a ttulos onerosos,
comprendiendo a la venta de bienes futuros, es decir a las operaciones sujetas a condicin
suspensiva en las cuales el pago se produce con anterioridad a la existencia del bien.
Tambin se incluye como venta a las arras, depsito o garanta que en conjunto superen el 3% del
monto de la venta.
Base legal: Art. 3 inciso a) ley del IGV y Art. 2 Num. 10 reglamento dela ley del IGV.
Primera venta
Se considera como primera venta cuando se vende por primera vez un inmueble construido
ubicado en el territorio nacional; por ejemplo, si una persona construye en el Per un edificio de
departamentos u oficinas, la venta individual de cada departamento u oficina constituye una
primera venta, y por consiguiente cada venta est gravada con IGV, pero la posterior venta que
realicen los compradores ser segunda venta, y ya no estar gravada con IGV, ni las dems
ventas sucesivas.
Tambin se considera primera venta la que se realice con posterior a la resolucin, nulidad o
anulacin de la venta gravada.
Base legal: Art. 2 Num. 1 inciso d) reglamento dela ley del IGV.
No constituye primera venta
No se considera primera venta la transferencia de las alcuotas entre copropietarios y
constructores.

Constructor
Se entiende por constructor a cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de
inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construido parcial o totalmente
encargados por ella, para dicho constructor.
Por lo que podemos deducir que si una persona que percibe rentas de tercera categora por las
actividades distintas a la venta de inmueble (como por ejemplo, fabrica y vende juguetes),
construye un inmueble para activo fijo y luego de un tiempo decide venderlo, la operacin no est
gravada con IGV ya que no califica como constructor porque su giro de negocio no es construir y
vender inmuebles.

Empresas vinculadas
Para establecer la vinculacin se debe de tener en cuenta lo siguiente:
a. Una empresa posea ms del 30% del capital de otra empresa, directamente o por
intercambio de tercero.

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TRIBUTACION II
b. Ms del 30%del capital de dos o ms empresas pertenezca a una misma persona
directa o indirectamente.
c. En cualquiera de los casos anteriores, cuando la indicada proporcin del capital
pertenezca a cnyuges entre s o a personas vinculadas hasta el segundo grado de
consanguinidad o afinidad.
d. El capital de dos o ms personas, en ms del 30% a socios comunes de dichas
empresas.
e. El productor venda a una misma empresa o empresas vinculadas entre s, el 50% o
ms de su produccin.
f. Exista a un contrato de colaboracin empresarial con contabilidad independiente,
en cuyo caso el contrato se considera vinculado con cada una de las partes
contratantes.
Valor de mercado
El valor de mercado es el que normalmente se obtiene de las operaciones onerosas que el
constructor realiza con terceros no vinculados, o el valor de tasacin, el que resulte mayor.

Trabajos de ampliacin
En los inmuebles donde se haya realizado el trabajo de ampliacin, la venta est gravada con IGV
aun cuando se efectu conjuntamente con el inmueble del cual forme parte, por el valor de la
ampliacin, es decir por el valor de toda el rea nueva construida.
Tambin estar gravada cuando la venta de inmuebles remodelados o restaurados por valor de
las remodelaciones o restauraciones.
A fin de determinar el valor de la ampliacin, remodelacin o restauracin, se debe establecer la
proporcin existente entre el costo de la ampliacin, remodelacin o restauracin y el valor de
adquisicin del inmueble actualizado con la variacin de ndices de precios al por mayor hasta el
ltimo da del mes precedente al de inicio de cualquiera de los trabajos mencionados
anteriormente, ms el referido costo de ampliacin, remodelacin o restauracin. El resultado de
la proporcin se multiplica por cien y se expresa hasta con dos decimales.
Dicho porcentaje se aplicara al valor de venta del bien, resultando as la base imponible.
Venta de cochera
Cuando se construye un edifico de departamentos, tambin queda espacio para la construccin
de algunas cocheras o porque las normas pertinentes exigen la construccin de cocheras en
algunos casos, debido a que esas cocheras constituyen inmuebles independientes que se pueden
vender conjuntamente con la vivienda. Sin embargo su uso no se destina a vivienda, aunque su
precio este por debajo de las 35UIT dicha venta se encuentra gravada con IGV debiendo tener en
cuenta que el 50% del valor de venta es la parte gravada con IGV.

Base imponible

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TRIBUTACION II
En el caso de la venta de inmuebles, la base imponible para el IGV es el ingreso percibido
excluyendo el valor del terreno, se excluye el valor de terreno porque la venta de terrenos no est
dentro del campo de aplicacin de la ley del IGV, por lo tanto es venta inafecta.
Accesoriedad
Cuando con motivo de la venta de bienes inafectos se proporcione servicios, el valor de tales
servicios tambin ser inafecto.
El inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero cuando dicho tercero construye alguna
parte del inmueble y/o asume cualquiera de los componentes del valor agregado de la
construccin.

Dentro de las operaciones gravadas con el impuesto encontramos la primera venta de bienes
inmuebles efectuada por el constructor, estableciendo un particular tratamiento en nuestra
legislacin, debido a las dimensiones en cuanta de los mismos y de caractersticas tcnicas. En
ese sentido, desarrollaremos a continuacin el referido tpico tomando en cuenta como esquema
los aspectos de la hiptesis de incidencia.
a. Aspecto objetivo
En este caso se refiere al hecho descrito en la norma legal al que se someter a imposicin; as
las cosas, el inciso d) del artculo 1 de la LIGV prescribe que es una operacin gravada con el
referido Impuesto:
La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos
Asimismo, la posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con el
constructor, cuando el inmueble haya sido adquirido directamente de ste o de empresas
vinculadas econmicamente con el mismo.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no ser de aplicacin cuando se demuestre que el precio de la
venta realizada es igual o mayor al valor de mercado. Se entiende por valor de mercado el que
normalmente se obtiene en las operaciones onerosas que el constructor o la empresa realizan con
terceros no vinculados, o el valor de tasacin, el que resulte mayor.
Para efecto de establecer la vinculacin econmica es de aplicacin lo dispuesto en el artculo 54
del presente dispositivo. Tambin se considera como primera venta la que se efecte con
posterioridad a la reorganizacin o traspaso de empresas.
b. Aspecto subjetivo
Est referido a los sujetos involucrados en la generacin del hecho gravado, en este caso ser la
persona (entindase natural o jurdica) que construye el bien inmueble y efecta la posterior venta
del mismo. Ahora bien, el inciso e) del artculo 3 de la LIGV define como Constructor: Cualquier
persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella
o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella. Para este efecto se
entender que el inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero cuando este ltimo
construya alguna parte del inmueble y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado
de la construccin. En ese sentido, el artculo 9 de la LIGV seala que la habitualidad se
calificar en base a la naturaleza, caractersticas, monto, frecuencia, volumen y/o periodicidad de

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TRIBUTACION II
las operaciones, conforme a lo que establezca el Reglamento. Se considera habitualidad la
reventa. As las cosas, el numeral 1 del artculo 4 del Reglamento del IGV prescribe que:
Tratndose de lo dispuesto en el inciso e) del artculo 3 del Decreto, se presume la habitualidad,
cuando el enajenante realice la venta de, por lo menos, dos inmuebles dentro de un perodo de
doce meses, debindose aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble. De realizarse
en un slo contrato la venta de dos o ms inmuebles, se entender que la primera transferencia
es la del inmueble de menor valor. No se aplicar lo dispuesto en el prrafo anterior y siempre se
encontrar gravada con el Impuesto, la transferencia de inmuebles que hubieran sido mandados a
edificar o edificados, total o parcialmente, para efecto de su enajenacin.
c. Aspecto Espacial
En este caso, el artculo 2 del num1 d) del Reglamento de La Ley del IGV e ISC seala que es
operacin gravada la primera venta de inmuebles ubicados en el territorio nacional que realicen
los constructores de los mismos.
En ese sentido, cabra formular la siguiente pregunta: Qu se entiende por territorio nacional?
Para buscar una respuesta a dicha pregunta, debemos remitirnos al artculo 54 de la Constitucin
Poltica del Per, el cual prescribe que:
El territorio del Estado es inalienable e inviolable. Comprende el suelo, el subsuelo, el dominio
martimo, y el espacio areo que los cubre. El dominio martimo del Estado comprende el mar
adyacente a sus costas, as como su lecho y subsuelo, hasta la distancia de doscientas millas
marinas medidas desde las lneas de base que establece la ley.
Adems agrega: El Estado ejerce soberana y jurisdiccin sobre el espacio areo que cubre su
territorio y el mar adyacente hasta el lmite de las doscientas millas, sin perjuicio de las libertades
de comunicacin internacional, de conformidad con la ley y con los tratados ratificados por el
Estado.
d. Aspecto Temporal
Este aspecto est referido al momento en que nace la obligacin tributaria del IGV. En ese
sentido, el inciso f) del artculo 4 de la LIGV seala como nacimiento de la obligacin tributaria en
la primera venta de inmuebles, en la fecha de percepcin del ingreso, por el monto que se perciba,
sea parcial o total.
Precisando lo anterior, en el caso de pagos parciales por la primera venta de inmuebles, se
considerar que nace la obligacin tributaria en el momento y por el monto que se percibe,
inclusive cuando se le denomina arras de retractacin siempre que stas superen el quince por
ciento (15%) del valor total del Inmueble.
Exoneracin en la primera venta de inmuebles
El inciso b) del Apndice I del LIGV seala que es una operacin exonerada:
La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos, cuyo valor de venta
no supere las 35 Unidades Impositivas Tributarias, siempre que sean destinados exclusivamente a
vivienda y que cuenten con la presentacin de la solicitud de Licencia de Construccin admitida
por la Municipalidad correspondiente, de acuerdo a lo sealado por la Ley N 27157 y su
reglamento.
Precisando lo anterior, el artculo 2del Decreto Supremo 122-99-EF seala que para efecto del
clculo de las 35 Unidades Impositivas Tributarias a que se refiere el literal B del Apndice I del
Texto nico Ordenado del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo
aprobado por el Decreto Supremo N 055-99-EF y sustituido por el Decreto Supremo N 119-99-

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EF, se debe incluir el valor del terreno, actualizado de acuerdo a lo sealado en el numeral 9 del
artculo 5 del Reglamento de dicho Impuesto, aprobado por el Decreto Supremo N 136-96-EF.
El valor de la Unidad Impositiva Tributaria a utilizar para efecto de determinar el lmite a que se
refiere el prrafo anterior, ser el que se encuentre vigente al 1 de enero.
Por la primera venta de inmuebles hecha por el constructor, la obligacin tributaria nace en el
momento y por el monto que se percibe, sea parcial o total, inclusive cuando se trate de arras,
depsito o garanta que en conjunto superen el 3% del valor total del inmueble.
Segn la ley del IGV, artculo 13 dispone que la base imponible en la venta de inmuebles, esta
constituida por EL INGRESO PERCIBIDO, CON EXCLUSIN DEL CORRESPONDIENTE AL
VALOR DEL TERRENO. A mayor detalle el numeral 9 del artculo 5 del Reglamento de la Ley del
IGV seala que para determinar la base imponible del IGV en la primera venta de inmuebles
realizada por el constructor, se excluir del monto de la transferencia el valor del terreno, y para
dicho efecto, se considerar que el valor del terreno representa el 50% del valor total de la
transferencia del inmueble.
EJEMPLO 1:
Valor de la transferencia de un inmueble = S/. 150 000
50% de la transferencia = S/. 75 000
18% de S/. 75 000 = S/. 14 250

Es correcta esta apreciacin? A primera vista pareciera que s, sin embargo, no es correcta,
porque no se est considerando el valor que corresponde al terreno y que es la parte excluida de
la afectacin en la operacin de la primera venta de inmuebles efectuada por su propio
constructor.
Observemos de manera correcta que deber tomarse en cuenta para la exclusin del valor del
terreno en el IGV.

EJEMPLO 2
Monto de la adquisicin del inmueble = S/. 150 000
Determinacin de la base imponible
tanto de la construccin como del terreno = S/. 150 000/2.18 = S/. 68 807.34
Afectacin del IGV solo a la parte
que le corresponda a la construccin = S/. 68 807.34 X 18% = S/. 12 385.32

Liquidacin total
Valor correspondiente a la base
imponible de la construccin = S/. 68 807.34
IGV correspondiente a la parte de
la construccin = S/. 12 385.32
Valor de venta del terreno no

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TRIBUTACION II
gravado con el IGV = S/. 68 807.34
Monto total de venta = S/. 150 000.00

Observemos que la cantidad de S/. 150 000.00 refleja el valor de la transferencia original en el
contrato de venta del inmueble.
Apreciamos finalmente que en los dos ejemplos planteados el segundo sera la manera correcta
de poder determinar la exclusin del valor del terreno.
Ahora surge otra pregunta por qu se efecta una divisin del precio de venta entre 2.18? La
respuesta a esa consulta nos lleva a recordar las clases de lgebra en la secundaria, y las
dificultades que tenamos para trabajar cuando intentbamos despejar la famosa variable x.

Frmula para calcular el IGV

Donde x representa el 50% del valor del inmueble materia de venta y 0.18x es el IGV del 50%
Si se aplica la frmula, sera lo siguiente:

( )
()

Aqu es donde se encuentra el valor del IGV en la parte que est gravada y por diferencia se
identifica la parte que no est gravada.
En enero del 2013 se public la Resolucin de Superintendencia N022-2013/SUNAT, a travs de
la cual se modifica la Resolucin de Superintendencia N 183-2004/SUNAT, a fin de regular la
aplicacin del Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias a la venta de inmuebles gravada con
el IGV.
Dentro de la razones por las cuales se ha incorporado esta operacin al sistema, se indica en un
considerado de la norma en mencin se ha evaluado el comportamiento tributario vinculado
al IGV en la primera venta de inmuebles que realizan los constructores de los mismos,
habindose determinado indicadores de incumplimiento tributario en los contribuyentes
que desarrollan la actividad en mencin, por lo que resulta conveniente regular la
aplicacin del SPOT a dicha actividad.
En este sentido, se aplicar la detraccin cuando se produzca la operacin de primera venta de
los inmuebles quedando descartados aquellos inmuebles destinados a vivienda cuyo valor de
venta sea menor a las 35UIT, toda vez que se encuentren exonerados al alcance de lo dispuesto
por el literal b) del Apndice I de la Ley del IGV.

Supuestos afectos

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TRIBUTACION II
La Resolucin de Superintendencia 022- 2013/SUNAT modifica el artculo 7 de la R.S. N 183-
2004/SUNAT a efectos de incorporar el numeral 7.2, mediante la cual se dispone que el Sistema
de Detracciones tambin ser aplicable:
A las operaciones de venta de bienes inmuebles gravadas con el IGV.
En ese sentido, de conformidad al inciso d) del artculo 1 del TUO de la Ley del IGV, estarn
afectos a las detracciones:
La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos. Asimismo, la
posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con el constructor, cuando el
inmueble haya sido adquirido directamente de ste o de empresas vinculadas econmicamente
con el mismo.
()Tambin se considera como primera venta la que se efecte con posterioridad a la
reorganizacin o traspaso de empresas. Asimismo, el Reglamento de la Ley del IGV, en su inciso
d), artculo 2, dispone que: Tratndose de inmuebles en los que se efecten trabajos de
ampliacin, la venta de la misma se encontrar gravada con el Impuesto, aun cuando se realice
conjuntamente con el inmueble

Sujetos obligados a efectuar el depsito
Tal como seala el artculo 7 de la Resolucin de Superintendencia N022-2013/SUNAT, los
sujetos obligados a efectuar el depsito son:
- El adquiriente del bien inmueble: Cuando el comprobante de pago que deba emitirse y
entregarse por la operacin, conforme a las normas sobre comprobantes de pago, permita
ejercer el derecho a crdito fiscal o sustentar gasto o costo para efecto tributario. Lo cual
equivale a sealar como un ejemplo a la FACTURA.
En este supuesto corresponde realizar la detraccin hasta la fecha de pago parcial o total
al proveedor o dentro del quinto da hbil del mes siguiente a aquel en que se efectu la
anotacin del comprobante de pago en el Registro de Compras.
- El proveedor del bien inmueble:
Cuando el comprobante de pago que deba emitirse y entregarse por la operacin,
conforme a las normas sobre comprobantes de pago, no permita ejercer el derecho a
crdito fiscal ni sustentar gasto o costo para efecto tributario. Lo cual equivale a sealar
como un ejemplo a una BOLETA DE VENTA o la emisin de un TICKET.
En este supuesto corresponde realizar la detraccin hasta la fecha de pago parcial o total al
proveedor (que sera l mismo)

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TRIBUTACION II
Cuando reciba la totalidad del importe de la operacin sin haberse acreditado la
detraccin, debiendo realizar la detraccin dentro del quinto da hbil siguiente de
recibida la totalidad del importe de la operacin
Monto del depsito
El artculo 6 de la Resolucin de Superintendencia N 022- 2013/SUNAT dispone que en el caso
de la venta de inmuebles gravada con el IGV, el monto del depsito resultar de aplicar el
porcentaje del cuatro por ciento (4%) sobre el importe de la operacin.
Importe de la operacin
El monto sobre el cual se debe aplicar la tasa del 4% para realizar el depsito de la detraccin es
el ingreso percibido, en la venta de inmuebles, con exclusin del correspondiente al valor del
terreno. As, recurdese que, conforme al numeral 9 del artculo 5 del Reglamento de la Ley del
IGV: Para determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada
por el constructor, se excluir del monto de la transferencia el valor del terreno. Para tal efecto, se
considerar que el valor del terreno representa el cincuenta por ciento (50%) del valor total de la
transferencia del inmueble. En ese sentido, la detraccin en la primera venta de inmuebles solo
afectar a la parte gravada; es decir, el valor de la construccin, considerando que la norma
seala como supuesto afecto: () las operaciones de venta de bienes inmuebles gravadas con el
IGV.
De ese modo, por ejemplo, respecto de la venta de un inmueble por un valor de S/. 200,000.00,
ms el IGV, que califique como una primera venta realizada por el constructor, el IGV que
corresponder a la operacin se calcular del siguiente modo:

En ese caso, el porcentaje de la detraccin aplicable a la venta de inmuebles gravada con el IGV
(4%) slo afectar a los S/. 118,000.00 que constituye el importe de la operacin gravada con el
IGV, ms el propio IGV.
En consecuencia, considerando que el porcentaje aplicable por la detraccin es el 4% sobre el
importe de la operacin (venta de bienes inmuebles gravada con el IGV), el importe a depositar
ser: S/. 118,000.00 x 4% = S/. 4,720.00.
Lo que debemos dar por cierto es que no existe monto mnimo, el 4% de la detraccin se aplicara
por lo que se pague o disponga el comprobante de pago, ya se boleta de venta o facturas, ya que
no existen supuestos exceptuados para la aplicacin del sistema en este tipo de operaciones.
Momento para efectuar el depsito de la detraccin
En el artculo 8 de la Resolucin de Superintendencia N 022-2013/SUNAT dispone lo siguiente:
a) Hasta la fecha de pago parcial o total al proveedor del bien inmueble o dentro del quinto
(5) da hbil del mes siguiente a aquel en que se efecte la anotacin del comprobante de
pago en el Registro de Compras, lo que ocurra primero, cuando el obligado a efectuar el
deposito sea el adquiriente del inmueble.

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TRIBUTACION II
b) Hasta la fecha de pago parcial o total al proveedor del bien inmueble cuando ste sea el
obligado a efectuar el depsito, en el caso que se haya emitido una boleta de venta (por
ejemplo, cuando el adquiriente se una persona natural sin negocio)
c) Dentro del quinto (5) da hbil siguiente de recibida la totalidad del importe de la
operacin, cuando el obligado a efectuar el depsito sea el proveedor del bien inmueble,
en el caso de que este haya recibido el importe total.

Obligacin de los notarios
Cabe indicar que el monto de la detraccin se debe cancelar en su integridad, debiendo
acreditarse el pago ante el notario, a su vez, a su vez, los notarios se encuentran en la obligacin
de informar a la Administracin Tributaria dentro de los primeros cinco das hbiles de cada mes
en los casos en los que no se hubiera acreditado el pago ntegro del depsito de la detraccin que
corresponda a la venta de inmuebles gravada con el IGV.
Sobre el particular, debe advertirse que la norma no le otorga responsabilidad solidaria a los
notarios, solo les obliga a constatar el pago de la detraccin, de no acreditarse, continuar con la
operacin e informar de este hecho a la Sunat en el plazo sealado.
Detraccin y Retencin
La Resolucin de Superintendencia N037-2002/SUNAT regula el Rgimen de Retenciones del
IGV, mecanismo por el cual, un contribuyente designado por la Administracin Tributaria en
calidad de Agente de Retencin, como cliente o usuario, debe retener el 6% del pago que va a
realizar al proveedor y entregarlo al ente recaudador.
Al respecto, el cliente o usuario del servicio obligado a efectuar la detraccin, podra estar
calificado como agente de retencin. Frente a ello, el inciso f) del artculo 5 de la citada
Resolucin de Superintendencia N 037-2002/SUNAT, expresamente excluye de las operaciones
sujetas a retencin, a aquellas en las que opere el Sistema de Detracciones.
Infraccin por no abonar la Detraccin
La detraccin se encuentra orientada en primer trmino al usuario del servicio, en razn que podr
utilizar el crdito fiscal cuando realice el depsito de la detraccin, ello conforme a la Primera
Disposicin Final del Decreto
Supremo N 155-2004-EF (TUO del Decreto Legislativo N 940) en adelante TUO SPOT. Debe
tenerse en cuenta que, una empresa constructora puede subcontratar el servicio de construccin,
en este caso se convierte en usuario de este servicio. En caso se incumpla con realizar la

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TRIBUTACION II
detraccin en el momento establecido, surgir la infraccin tipificada en el sub numeral 12.2,
artculo 12 TUO SPOT resultando aplicable una multa equivalente al 50% del monto no detrado,
el cual se aplica al usuario cuando no realiza la detraccin y al prestador cuando, recibiendo el
total del importe a pagar, no realiz la autodetraccin dentro de los cinco (5) das hbiles
siguientes de haber recibido el pago.

Rgimen de Gradualidad aplicable al Sistema de Detraccin
Mediante la Resolucin de Superintendencia N 254-2004/SUNAT se aprob el Rgimen de
Gradualidad, aplicable tanto al usuario como el proveedor respecto a la multa referida en el
subnumeral anterior, con los porcentajes que en dicha norma se detallan.

Uso del IGV como Crdito Fiscal

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TRIBUTACION II
De acuerdo a lo dispuesto en la Primera Disposicin Final del Decreto Supremo N 155-2004-EF
(14.11.2004), el ejercicio del derecho al crdito fiscal proceder en el perodo en que se efecte la
anotacin del comprobante de pago en el registro de compras y se acredite el depsito de la
detraccin de acuerdo a los momentos establecidos. En tal sentido, si se ha ejercido el derecho al
crdito fiscal respecto a dicha operacin sin haber acreditado el empoce del monto detrado en el
momento establecido, el usuario habr aumentado indebidamente el mencionado crdito en la
declaracin jurada ya presentada de conformidad con lo dispuesto en el artculo 178 numeral 1
del Cdigo Tributario. La sancin aplicable en este caso es la aplicacin de una multa
correspondiente al 50% del crdito aumentado indebidamente; la misma que, de acuerdo a la
cuarta nota sin nmero de la Tabla I de Infracciones y Sanciones del Cdigo Tributario, no podr
ser menor al 5% de la UIT. Adicionalmente a ello, la multa calculada gozar de una rebaja del
90% siempre que el infractor proceda a rectificar la declaracin originalmente presentada y pague
en su integridad la multa con el referido incentivo. Ello de conformidad con lo previsto en el inciso
a) del artculo 179 del aludido dispositivo.

CDIGOS PARA EL DEPOSITO DE DETRACCIN

Para efectos del llenado del formato de depsito de la detraccin en el Banco de la
Nacin, la R.de S. N 022-2013/SUNAT, ha establecido los siguientes cdigos:

CDIGO TIPO DE BIEN O SERVICIO
040 Bien inmueble gravado con el IGV

CDIGO TIPO DE OPERACIN
01 Venta de bienes muebles o inmuebles,
prestacin de servicios o contratos de
construccin gravados con el IGV

Es pertinente indicar que la aplicacin de las detracciones a las operaciones de venta de
inmuebles afectos al pago del IGV, solo corresponde para aquellas operaciones cuyo nacimiento
de la obligacin tributaria del IGV se genere a partir del 1 de febrero del 2013, por expresa
mencin de la Tercera Disposicin Complementaria Final de la Resolucin de Superintendencia
N 022-2013/SUNAT.

La empresa Las Torres S.A.C construir un edificio de 20 departamentos a un costo de S/.150,000
c/u y los vender a S/. 210,000 c/u, incluido IGV, la construccin comienza en agosto del 2013 y
culminara en abril del 2014.
A noviembre del 2013 recibe separaciones e S/. 1,000 por cada departamento, se separaron 15
departamentos; la 31 de diciembre se concret la venta de 12 departamentos por lo cual se abon
el 10% del total por cada departamento.

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TRIBUTACION II
En enero de 2014 los clientes abonan el 90% restante del haber recibido del crdito respectivo de
una entidad financiera.
En mayo se entregan los 12 departamentos terminados por atraso en la obra.
Se pide el tratamiento con respecto al IGV.

Solucin
Por la separacin
La separacin no es ingreso y tampoco hay obligacin de emitir comprobante de pago, en vista de
que no supera el 3% del monto de la venta, tampoco nace la obligacin del IGV.
1 Debe Haber

10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 15,000
101 Caja
46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS TERCEROS 15,000
469 Otras cuentas por pagar diversas
X/X Por la recepcin del monto de la separacin
Una vez aprobado el crdito por el banco se firma la minuta (contrato) por los 12 departamentos
vendidos que se terminaran y entregaran el ao siguiente.

Por la inicial
Una vez aprobado el crdito por el banco se firma la minuta (contrato) por los 12
departamentos vendidos que se terminarn y entregarn el ao siguiente.
Nace la obligacin del IGV
2 Debe Haber

12 CTAS. POR COBRAR COMERCIALES TERCEROS 252,000
121 Fact, bol. Y otros comprobantes de pago
1212 Emitidas en cartera
40 TRIBUTOS, CONTRB Y APORT AL SIST. DE PENSIONES 20,807.28
401 Gobierno central
4011 impuesto general a las ventas
40111 IGV- cuenta propia
12 CTS POR COBRAR COMERCIALES TERC 231,192.72
122 Anticipos a clientes

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TRIBUTACION II
X/X Por emisin del comprobante por la inicial de bien futuro

Hallamos la base imponible por cada unidad de la construccin de la manera siguiente:
21,000:2,18 = 9,633.03 X 18% = 1,733.94

Terreno 9,633.03 x 12 = 115, 596.36
Construccin 9,633.03 x 12 = 115, 596.36
IGV 1,733.94 x 12 = 20,807.28
Total S/. 21,000.00 x 12 = 252,000.00

3 Debe Haber
101 Caja
46 CTSPOR PAGAR DIVERSAS- TERCEROS 12,000
469 Otras cts por pagar diversas
12 CTS POR COBRAR COMERCIALES TERC 252,000
121 Facturas, boletas y otros comp. Por pagar
X/X Por la cobranza de la inicial

4 Debe Haber
104 cts corriente en inst. finc
1042 cts corriente para fines especficos
1042 cts corrientes operativas
X/X Por el depsito de la detraccin

5 Debe Haber
46 CTSPOR PAGAR DIVERSAS- TERCEROS 3,000
469 otras cts por pagar diversas
101 Caja
X/X Por la devolucin de las separaciones por ventas no concretadas

Por la cobranza del saldo en Enero del 2014
Nace la obligacin del IGV
6 Debe Haber
12 CTAS. POR COBRAR COMERCIALES TERCEROS 2,268,000
40 TRIBUTOS, CONTRB Y APORT AL SIST. DE PENSIONES 187,266
401 Gobierno central
4011 impuesto general a las ventas
40111 IGV- cuenta propia

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CONSTRUCCION
TRIBUTACION II
12 CTS POR COBRAR COMERCIALES TERC 2,080,734
X/X Por la emisin del comprobante por el saldo

TOTAL INICIAL SALDO
Terreno 96,330.28 9,633.03 86,697.25 x 12 = 1,040,367.00
Construccin 96,330.28 9,633.03 86,697.25 x 12 = 1,040,367.00
IGV 18% 17,339.44 1,733.94 15,605.50 x 12 = 187,266.00
Total S/. 210,000.00 21,000.00 189,000.00 x 12 = 2,268,000.00

7 Debe Haber

10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 2,268,000
101 Caja
12 CTAS. POR COBRAR COMERCIALES TERCEROS 2,268,000
X/X Por la cobranza del saldo

8 Debe Haber
1042 cts corriente para fines especficos
1042 cts corrientes operativas
X/X Por el depsito de la detraccin

Ao 2013 mes de mayo
Reconocimiento del ingreso y del costo a la entrega de los departamentos
X Debe Haber

12 CTS POR COBRAR COMERCIALES TERC 2,311,926.72
70 VENTAS 2,311,926.72
702 Productos terminados
7024 Productos inmuebles terminados
X/X Por el reconocimiento de los ingresos a la entrega de los inmuebles.

X Debe Haber

69 COSTO DE VENTAS 1,800,000
692 Productos terminados
6924 inmuebles terminados
21 PRODUCTOS TERMINADOS 1,800,000

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CONSTRUCCION
TRIBUTACION II
214 productos inmuebles
X/X Por el costo de ventas.

1.- Se establece que en la primera venta de inmuebles gravada con el IGV, se aplicar el rgimen
de detracciones con el porcentaje del 4% sobre el importe de la operacin.
2.- El importe de la operacin para efectos del rgimen de detracciones, es decir la suma
total que queda obligado a pagar el adquirente del bien inmueble, la cual est integrada por el
valor total consignado en el comprobante de pago, incluyendo los cargos que se efecten por
separado de aqul aun cuando se trate de servicios complementarios, intereses devengados por
el precio no pagado o gastos de financiacin de la operacin, se incluye tambin el reembolso de
gastos incurridos por el adquirente a nombre del vendedor.
3.- En la primera venta de inmuebles, no se considera gravado con el IGV, el valor del terreno de
la construccin, toda vez que el IGV no grava la venta de terrenos, habindose establecido la
ficcin que dicho valor representa el 50% de la base imponible, dicho tratamiento nicamente
resulta relevante para establecer la base sobre la cual el vendedor aplicar el IGV, sin embargo,
la detraccin deber efectuarse por el importe total de la operacin, es decir sobre el 100% del
valor de la venta, dado que la Resolucin de Superintendencia N 022-2013/SUNAT refiere que la
detraccin se deber efectuar por el importe que el adquirente se encuentra obligado a abonar al

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TRIBUTACION II
vendedor, independientemente que no se considere dentro de la base imponible el valor del
terreno; por lo tanto, se deber detraer sobre el importe total.
4.- En tanto, se encuentra exonerada del IGV, la primera venta de aquellos inmuebles efectuada
por el constructor de los mismos, cuyo valor no supere las 35 UITs siempre y cuando sea
destinado exclusivamente a vivienda y que cuente con la presentacin de la solicitud de Licencia
de Construccin admitida por la Municipalidad correspondiente, a dicha operacin no se le
aplicar la detraccin del 4%, dado que dentro de dicho rgimen nicamente se encuentra
comprendida la PRIMERA VENTA DE INMUEBLES GRAVADA CON EL IGV. Sin embargo, si la
primera venta de inmueble efectuada por el constructor supera las 35 UIT, la operacin se
encuentra gravada con el IGV, y por tanto se deber efectuar la detraccin por el importe total de
la operacin, no por el exceso de las 35 UITs.
5.- La primera venta de inmuebles efectuada por el constructor, se encuentra sujeta al rgimen de
detracciones desde el 1 de febrero de 2013. La Ley del IGV en su artculo 4to dispone que la
obligacin tributaria en la primera venta de inmuebles nace en la fecha de percepcin del ingreso,
por el importe que se perciba, sea total o parcial.
6.- Para efectos del rgimen de detracciones a la primera venta de inmuebles resulta importante el
comprobante de pago emitido para identificar quien se encuentra obligado a efectuar la
detraccin. Si el comprobante de pago emitido por el vendedor permite sustentar crdito fiscal o
gasto o costo para efectos del Impuesto a la Renta (factura), se encontrar obligado a efectuar la
detraccin el adquirente, y nicamente si ste entrega todo el precio al vendedor, y no se acredita
la detraccin corresponder al vendedor autodetraerse De otro lado, si el comprobante de pago
emitido por el proveedor no permite deducir crdito fiscal, ni gasto o costo para efectos del
Impuesto a la Renta (por ejemplo: boleta de venta), el sujeto obligado a efectuar la detraccin es
el vendedor, sea que se haya realizado el pago parcial o total por el bien inmueble, siempre se
encontrar obligado a autodetraerse.

ACTUALIDAD EMPRESARIAL. (2010). EL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS EN EL SECTOR CONSTRUCCION.
Revista de Investigacion y Negocios, 12-14.
ACTUALIDAD EMPRESARIAL. (2013). CONTABILIDAD DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS.
Lima: Instituto Pacifico S.A.C.
ACTUALIDAD EMPRESARIAL. (2013). MANUAL PRACTICO DEL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS. Lima:
Instituto Pacifico S.A.C .
CABALLERO BUSTAMANTE. (2013). www.caballerobustamante.com.pe.
Correa, M. R. (2013). Aplicacin del SPOT a la venta de inmuebles gravada con el IGV . ACTUALIDAD
EMPRESARIAL, 21-23.
Jimenez, M. M. (2013). La habitualidad en la Primera Venta de Inmuebles. ACTUALIDAD EMPRESARIAL, 23-
24.

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TRIBUTACION II
Matteucci, D. M. (2010). Las clases de contratos de construccion y su afectacion al IGV. ACTUALIDAD
EMPRESARIAL, 1-3.
Rojas, C. J. (2013). Nacimiento de la obligacion tributaria del Impuesto General a las Ventas y del Impuesto
a la Renta en el caso de la Primera Venta de Inmuebles. ACTUALIDAD EMPRESARIAL, 7-11.
SUNAT . (2013). http://www.sunat.gob.pe/legislacion/superin/2013/265-2013.pdf. Obtenido de
http://www.sunat.gob.pe/legislacion/superin/2013/265-2013.pdf

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