Mdulo IV Diplomado para Desarrolladores

Inmobiliarios

El Financiamiento de los Desarrollos Inmobiliarios

Instructor: Mto. Luis Alberto Gemez Ortiz

Mxico, D.F.

5 y 6 de septiembre de 2014
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IMPUESTOPREDIAL
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TASADECRECIMIENTOPOBLACIONAL
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INVERSIONDESIEFORESPORTIPODEINSTITUCION
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CKD
ElCertificadodeCapitaldeDesarrollooCKDesel

instrumentoquehandiseadolasautoridadesfinancierasy

regulatorias

enMxicoparapermitiralasAdministradoras

deFondosparaelRetiro(AFORES)invertirenfondosy

proyectosdecapitalprivadoenMxico.Conelloselogra

canalizarelahorrointernodelpasaproyectosproductivos

altiempoqueseofrecealasAFORESunaoportunidadde

diversificarsusriesgosyaumentarsusrendimientos.
Hastalafechasehancolocado12CKDs

porunmonto

agregadode$32,650millonesdepesos(aproximadamente

2.5milmillonesdedlares)yhay8msinscritosenBolsa

quedebernsaliralmercadoenlossiguientesmesespor

unvaloragregadoaproximadode6,000millonesdepesos

(aproximadamente500millonesdedlares).
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SOCIEDADHIPOTECARIAFEDERAL
SERVICIOSADESARROLLADORESDEVIVIENDA
Crditospuente
Apoyaalosconstructoresdeviviendaotorgandocrditosparalaconstrucciny/o

promocindedesarrolloshabitacionalesdeinterssocial,medioyresidencial,

paraque

posteriormente,seanindividualizadosatravsdelosplanesdeSHF.
Crditosindividuales
Sirequieresobtenerelfinanciamientoparatusadquirentes,seofrecenplanesde

financiamiento,segnelvalordelaviviendayesquemaaelegir.
Crditodemedianoplazo
Paralainfraestructuradeconjuntoshabitacionales.
CrditosFOVISSSTE
InformacinparalosganadoresdelsorteodecrditoFOVISSSTE.
CrditosINFONAVIT
Informacinparalosprogramasdecofinanciamiento

yapoyopara

derechohabientes.
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INFONAVIT INFONAVIT
CrditoIntegral
Pormediodeestecrditolasorganizacionessindicalestienenlaoportunidadde

promoverentresustrabajadoreslacompradeviviendasenpreventa,considerandoel

preciodelterrenoylaconstruccindentrodelmismomontodelcrdito.
Elfinanciamientosellevaacabopormediodelaevaluacinymonitoreodeunaentidad

administradoraqueseencargadelaverificacindelosproyectosylaadministracinde

losrecursosparapaquetesdeviviendasdeentre40y150unidades,quegaranticen

mejorprecio,tamao,calidadycaractersticasdesustentabilidad

paralos

derechohabientesdelInfonavit.
Caractersticasdelprograma
Elproyectodeber

estarubicadoenzonasdeescasaofertadevivienda.
Setratadeuncrditoparaconstruccinquetienelascondicionesenmonto,tasa,plazo

ypagomensualdeuncrditotradicional.
Elmontodecrditoaconsiderarparalosderechohabientesesde180hasta220Veces

SalarioMnimo(VSM),incluyendoelsaldodelaSubcuenta

deViviendaydeacuerdoal

niveldeingresosdeltrabajador.
Losderechohabientesinteresadosenlaadquisicindelaviviendapodrnparticiparen

elprogramadesubsidiosdelaComisinNacionaldeVivienda(Conavi).
22
Requisitosparadesarrolladores
SerundesarrolladorinscritoenelpadrndelInfonavit,conregistrovigenteysinadeudos.
Tenerexperienciamnimadedosaosenelramodeldesarrollodeviviendadeinterssocial.
ContarconlaopininfavorabledeladelegacindelInfonavit

ubicadaenelestadodondete

encuentres.
ContarconelDictamendeViabilidademitidoporlaentidadadministradora.
ContarconlaaprobacindelproyectoporpartedelInfonavit.
Pasosaseguirparadesarrolladores
PresentatuproyectoenladelegacindelInfonavit

mscercana.Deber

contener:
Larelacinpreliminardelostrabajadoresinteresados.
Lasmemoriasdescriptivasdelproyectoarquitectnico,delproyectourbanoyelequipamiento

urbano.
Elcroquisdelsembradoydelosprototiposdevivienda.
EnladelegacinteinformarndelosrequisitosparaobtenerelDictamendeViabilidadysuvisto

buenosobretupropuestadeproyecto.
RecibirslacartadeaceptacinpreliminarparasolicitarelDictamendeViabilidadalaentidad

administradoraquehayasseleccionado.
ParaobtenerelDictamendeViabilidad,pagaelcostodelosestudiosdefactibilidad,desarrollael

proyectoeintegraladocumentacinquenecesitelaentidadadministradora.
Seevaluar

tcnica,financiera,jurdicaycomercialmentetantoelproyectocomolaconstructora.En

sucasoseemitir

elDictamendeViabilidad.
ElInfonavit

revisar

elpaqueteparasuaprobacinytecomunicar

elresultado.
Encasodequeseaaprobado,contarscon180dasparaconcluirelproyecto.
23
Requisitosparaentidadesadministradoras
ExponermedianteoficioalInfonavit

susolicituddeparticiparendichoprogramay

enviarlaporcorreoelectrnicoyporvalija,acompaadadelossiguientes

documentos:
ActaconstitutivaquelaacreditacomounainstitucinreguladaporelSistema

FinancieroMexicano,debidamenteinscritaenelRegistroPblicodelaPropiedad.
Nombramientoopoderantenotariopblicoqueacreditequeelrepresentantelegal

cuentaconlasfacultadessuficientesderepresentacin.
Identificacinoficialdeltitulardelaentidadodesusrepresentanteslegales.Encaso

dequeexistacambiodetitularorepresentante,laentidadsecomprometeanotificar

yenviarladocumentacinantesmencionada.
Comprobantededomiciliovigenteconantigedadmximadetresmeses.Encasode

cambiodedomiciliostesedeber

notificaryenviareldocumentoqueloacredite.
CopiadelaCduladeIdentificacinFiscaldelaentidad.
Comprobarexperienciaenlaadministracindecrditosenlaconstruccincon

institucionesdelSistemaFinancieroMexicanoyconlaSociedadHipotecariaFederal.
Contarconcalificacincomoadministradordeactivosfinancierosemitidaporalguna

agenciacalificadora,comoStandard&Poors,Moodys oFitch

Ratings.
Lacalificacinmnimarequeridayvigentecomoadministradordeactivosfinancieros

ser

elpromedioosuequivalente.
Contarconunaadecuadacapacidadfinanciera,comprobableporlaslneasdecrdito

vigentesquetengaconinstitucionesdelSistemaFinancieroMexicano.
TenerconocimientodelosprocesosdeverificacindeobradelInstituto.
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25
VENTURECAPITAL
Losfondosdecapitalsemillaycapitalemprendedor(seed

and

venture

capital)inviertenenproyectosqueanestnensuetapadecreacino

desarrollo.LosfondosdeCapitalemprendedorinviertenenlasetapas

tempranasdelciclodevidadelasempresasconaltopotencial.
AdobeCapital
AltaVentures

Mxico
Angel

Ventures

Mexico
DILACapital
FondodeImpactoSocial
Gerbera

Capital
IdeasyCapital
Ignia

Fund
Latin

IdeaVentures
MITAInstitute

and

Tech

Accelerator
PromotoraSocialMxico
Venture

Partners
Wayra
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PRIVATEEQUITY
Losfondosdecapitalprivadoinviertenenempresasqueyatienenuntiempooperando,quese

hanconsolidado,peroqueanseencuentranenetapasdefuertecrecimientoytienenpotencial

decontinuarlo.TambinconocidocomoCapitaldecrecimientoyexpansin(growth

/buyout

/mezzanine).
The

Abraaj

Group
Acon

Investments
Actinver
Advent

International

Corporation
AltaGrowth

Capital
Arzentia

Capital
DEG
CapitalIndigo
CentralValley

Fund
Darby

Overseas

Investments
Discovery

Americas
EMPLatin

America
EMXCapital
Evercore
Fazenda

Capital
FOCIR
Linzor

CapitalPartners
Lottus

CapitalPartners
Newgrowth

Fund

ILP
N+1

Mercapital
Nexxus

Capital
Northgate

Capital
ProEquity
PROMECAP
PCCapitalPartners
Tresalia

Capital
RWConsulting
Southern

CrossGroup
Vento

CapitalS.A.P.I.deC.V.
WAMEXPrivate

Equity 27
ALTERNATIVES(REALESTATE,INFRAESTRUCTURE&CREDIT)
Existenfondosespecializadosdeacuerdoalsectoroactivoenqueenfocansusinversiones,

entreestosfondosconinversionesalternativasseencuentranlosfondosdeBienesRacesque

realizaninversionesdedeudaydecapitalenpropiedadesindustriales.Otrotipodefondo

alternativosonlosFondosdeCapitalPrivadodeInfraestructura,loscualesrealizan

inversionesendiversasobraspblicascomoaeropuertos,generacindeenerga,transporte

pblico,entreotros.
Artha

Capital
CapitalInmobiliario
Clarion

Partners
Clean

Tech

Fund
Compass

Group

Asset

Management
GavaCapital
GBM
GrupoIGS
Hunt

Mexico
LaSalle

Investment

Management
MRPGroup
NAVIX/Axis

CapitalManagement
Prologis

Property

Mexico
Prudential

RealEstateInvestors
Temasek

Holdings
USRenewables

Group
Walton

Street

CapitalMexico
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DEUDAMEZZANINE
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FINANCIACIONMEZZANINE
Estaconsisteensuministrarrecursosaunacompaapara

reemplazaraportesdesusaccionistas.Es
Enunentornoenelquelareactivacineconmicapareceseruna

realidadyenelqueelniveldelosinventarios,segnlosanalistas,

empiezaadisminuir,surgeparalasempresaslanecesidaddecrecer

paraatenderlademandafuturaqueseanticipa.
Porestarazn,laobtencinderecursosquelespermitahacer

inversionesparasatisfacerlareactivacindelmercadoesun

elementoesencialenestaetapadeexpansin.Lasempresasen

crecimientonecesitanrecursosfinancierosflexiblesquese

acomodenasusparticularidadesynecesidades,porloqueel

mercadoharespondidoconalternativasdefinanciacin

especializadascomolamezzanine,figurautilizadaenlosmercados

deEuropayEE.UU.
47
Lafinanciacinmezzanine

consiste,esencialmente,ensuministrarrecursosde

crditoaunacompaaparareemplazaraportesdesusaccionistas.Enotras

palabras,esunmecanismodefondeodeaportesdecapital,raznporlacualha

sidoconsideradacomounafinanciacinintermedia(ydeah

sunombre)entre

losaportesdecapitalyloscrditossenior.
Porloanterior,dichocrditomezzanine

essubordinadoenelpagoaloscrditos

senior,peropreferenteenrelacinconlosaportesdecapitalencasodereparto

dedividendosoliquidacindelacompaadeudoraporcualquiercausa.
Lafinanciacinmezzanine,enprincipio,esuncrditosingarantaquesebasaen

lacapacidaddeldeudordegenerarflujodecajay,enestamedida,los

acreedoresmezzanine

leotorganespecialimportanciaalatrayectoria,

experienciayposicionamientodelacompaadeudora,elprofesionalismode

susdirectivosylaestrategiadecrecimiento,entreotros.
48
Lafinanciacinmezzanine

esunafiguraflexibleyaqueadmitediversas

modalidades.Dentrodeestasseencuentraladeseruncrditosubordinado,

cuyosinteresespuedenserfijosovariables(ounamezcladeambos)ycuyo

pagopuedeestaronoatadoalflujodecajadelacompaadeudora.
Puede,igualmente,consistirenuncrditoqueseaconvertibleenaccionesde

lacompaadeudora,comoeselcasodebonosconvertiblesenacciones.La

financiacinmezzanine

puedeconsistirenunainversindecapitalenla

sociedaddeudoraenlaquelosacreedoresmezzanine

noparticipanenla

direccindelacompaa,peros

tienenunprivilegioenlosderechos

econmicos.Unejemplodeestaltimamodalidadeslaemisinyadquisicin

deaccionescondividendopreferencialysinderechoalvoto.
Lafinanciacinmezzanine

presentaventajasfrenteamodalidades

tradicionales.Unadelasmsimportantesesquelosaccionistasdeldeudor

obtienenlosrecursosnecesariosparalograrsucrecimientosinperderel

controldesuempresaenlamedidaenquepodranohaberdilucindelas

accionesconderechodevoto.
49
Cmooperaenproyectosinmobiliarios?
Laestructuracindelasfinanciacionesmezzanine

enproyectosinmobiliarios

puedeimplicarqueeldeudormezzanine

seaelaccionistamayoritariodela

sociedadquedesarrollaelproyectoquienobtendralafinanciacinsenior.
Enestecaso,elacreedortendralagarantarealsobreelinmueblemientras

queelmezzanine

podratenerunrespaldosobrelasaccionesquesudeudor

tengaenlacompaaquedesarrollaelproyecto.Enlamedidaenqueanteun

incumplimientodeldeudormezzanine,queenestecasoeselaccionistadela

sociedadquedesarrollaelproyecto,suacreedorpodraasumirelcontroldela

compaa,alacreedorsenior

leasisteunintersdemitigarlosriesgosporel

cambiodecontrol.
50
Lasempresaspuedentenermsdeudas
Enlamedidaenquelafinanciacinmezzanine

usualmentenoest

respaldadapor

garantasreales,lacompaadeudoratienemscapacidaddeendeudamiento

porquepuedeentregarsusactivosengarantapararespaldarcrditosdiferentesdel

mezzanine.
Delamismamanera,siestafinanciacinmezzanine

esobtenidaatravsdela

emisindeaccionescondividendopreferencialysinderechoavoto,eldeudortendr

mayorcapacidaddeendeudamientoyaquelosrecursosqueingresanporlaemisin

dedichasaccionesvanalcapitalynoalpasivoexternodelacompaa.
Resultaclavemencionarqueenlamedidaenquelosacreedoresmezzanine

recuperarnsuinversinsegnlosresultadosfinancierosdelacompaadeudora,

estosestaraninteresadosenasesoraralacompaaensusdecisionesestratgicas.
51
Noobstanteloanterior,lasfinanciacionesmezzanine

sonmscostosasqueloscrditos

senior

enlamedidaenqueelriesgoenelqueincurreelacreedoresmayor.Poresta

mismarazn,losacreedoresmezzanine

impondrnalaentidaddeudoraobligacionesy

restriccionesquepuedenresultarinconvenientes,comolaprohibicinderefinanciar

crditossenior

odeobtenerotroscrditos.
Entrelasparticularidadesdelaestructuracindefinanciacionesdeestetipoasociadas

alosproyectosinmobiliariossedestacan:lacompaaquedesarrollaelproyecto

puedeobtenerrecursosdecrditohastaunporcentajedelvalordelactivo,siendo

obligacindelosaccionistasfondearladiferenciaconrecursospropiosoconcrditos

mezzanine

presentndose,enesteltimocaso,unaconcurrenciadeacreedoressenior

ymezzanine

quepresentaciertascomplejidades.
Alhaberconcurrenciadealmenosdostiposdeacreedores,lossenior

congarantareal

sobreelinmuebleenelquesedesarrollar

elproyectoinmobiliarioylosmezzanine

sin

preferenciasobreaquel,resultaaconsejablelograrunacuerdoentrelosacreedores

paradefiniraspectoscomolacuradeincumplimientosdeldeudor

bajoalgunadelas

financiacionesporpartedelosotrosacreedores,lasopcionesanteincumplimientos

declaradosylaposibilidaddehacerprepagos

voluntarios.
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IMPAGOS
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SPREADS
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FINANCIAMIENTODEPROYECTOSDEINVERSININMOBILIARIA

COMERCIAL
Eseltipodefinanciamientodiseadoalamedidadelproyectoydela

empresapropietaria
Elmonto,plazo,graciayformadepagoseajustanalasnecesidadesdel

tipodenegocioydelademandaqueatender
Elproyectoesparteintegraldelagaranta
Sereduceelriesgoproyectoyelriesgosectorapoyandohastael50%del

valordelainversin
Seatiendendiversossectoreseconmicos,talescomoturismo,vivienda,

centroscomerciales,oficinas,navesindustriales,centrosdedistribucin

ybodegas
Elfinanciamientodeproyectosdeinversininmobiliarioscomercialeses

unproductodecrditodirigidoaempresaspequeasmedianasy

grandesqueplaneandesarrollarunproyectonuevo,remodelar,ampliar

consolidarpasivos,comprarmobiliarioy/oequipoeinclusoadquirirotro

inmueble.
56
Elfinanciarproyectosdeinversininmobiliarioscomercialespermitealos

proveedoresdefinanciamientoparticiparconmesuratantodelriesgoproyecto

comodelriesgoempresa,otorgandolosmejorescrditosparanuestrosmejores

clientes.
Ofreceademslosmejoresbeneficiosdelmejorfinanciamiento:
Crditosenpesosoendlares,einclusootrotipodemonedaextranjeraquesolicite

eldesarrollador
Crditoshastapor10aos,conperododegraciaparaelpagodecapitalsegnla

generacindeflujosdelproyecto
Sefinanciahastael50%delainversin
Conpagosmensuales,trimestralesosemestrales,deacuerdoala

capacidadde

generacindelproyecto
Elproyectoespartedelagarantadelcrdito
57
Lasinstitucionesproveedorasdefinanciamientodebendecontar

conun

grupodeespecialistasqueevalanydictaminanlassolicitudesde

financiamientodeproyectosdeinversininmobiliariacomercial,ademsde

diseareltrajealamedidaencuestindefinanciamiento,atendiendolas

condicionesdelmercado.
Adicionalmente,elgrupodeespecialistasinmobiliarioselaboran

alternativas

definanciamientoquecontemplanvariacionestalescomo:
Tasadeinters
Fuentedefondeo
Plazoygracia
Velocidaddeventaorenta
Preciosderentaoventa
Formadepagomensual,trimestralosemestral
Tipodefinanciamiento(simple,refaccionarioencuentacorriente,etc.)
58
REQUISITOSENGENERAL
Serclientedelainstitucinfinanciadora
Tenerbuenaexperienciacrediticia
Noestarboletinado

enelBur

deCrdito
Tenerexperienciamnimadocumentadadetresaosenelnegocioy/osector

(turismo,vivienda,centroscomerciales,oficinas,navesindustriales,centrosde

distribucinybodegas)
Presentarcartasolicituddecrditoenpapelmembretado

delaempresa

especificando,monto,destino,plazoygracia,garantasy/oavales
Estudiodemercadoqueincluyaplanyprogramadecomercializacin
Proyeccionesfinancierasporlomenosde5aos,consuscorrespondientesbases

decalculo
Programaopresupuestodeinversindesglosadoporpartidasyconceptos
Escrituraconstitutivadelaacreditada
Contratodearrendamiento,operaciny/ocomercializacinensucaso
59
CREDITOPUENTEVIVIENDA
EsuncrditodemedioplazoquelosIntermediariosFinancierosotorgana losdesarrolladores

de

vivienda

para

la

edificacin

de

conjuntos

habitacionales,

equipamiento

comercial

y

mejoramientodegruposdevivienda.
Para

iniciar

el

trmite

para

la

obtencin

de

un

crdito

puente

con

algn

Intermediario

Financiero,

debers

de

cumplir

con

algunos

requisitos

bsicos,

los

cuales

constan

de

los

documentosinherentesalaempresayalpropioproyectoadesarrollar,siendolosprincipales:
CarpetaLegal
Carpetatcnica
Carpetafinanciera.
Estos

requisitos

podrn

variar

de

acuerdo

con

el

Intermediario

Financiero

con

el

que

se

est

tramitandoelcrdito.
Lascondicionesfinancierasdeloscrditos,encuantoatasadeintersycomisiones,varande

acuerdoacadaIntermediario.
En

su

caso,

despus

de

autorizado

el

crdito

puente

por

parte

del

Intermediario

Financiero,

steturnar

elproyectoparasuregistroenSHFyobtencindelagarantadepagooportuno.
Una

vez

formalizado

el

crdito

puente

generalmente

se

otorga

un

anticipo

por

parte

del

Intermediarioparainiciarelproyecto.
Lasdemsministraciones

sedanconformealavancedeobra.
Los

crditos

individuales

con

los

cuales

se

liquidar

el

crdito

puente,

se

pueden

canalizar

a

travsdeesteIntermediarioFinancierouotroelegidoporeladquirente.
60
DocumentacinFinanciera
1.
SolicituddeCrditoH.N.,requisitada

yfirmadaporelrepresentantelegaldelaempresa,susaccionistasyavales(incluyelos

formatosdeautorizacindemonitoreodeBur

deCrditodepersonasfsicas,loscualessonindispensablesparaeltrmite).
2.
Cduladeidentificain

fiscal.
3.
Curriculum actualizadodelpromotor(formatolibre).
4.
Organigramadelaempresa.
5.
EstadosFinancierosDictaminadosde2(dos)ejerciciosconcluidos,(queincluyenlasrelacionesanalticas),as

comoparcialesdel

ejerciciodelaoencursoconunaantigedadnomayora3mesesyqueincluyalasrelacionesanalticas;firmadosporel

representantelegalyelcontador,deesteltimocopiafotostticadesucdulaprofesional.

Encasodenodictaminar,presentarestadosfinancierosinternos

queincluyanrelacionesanalticasyfirmadosporel

representantelegalyelcontadorresponsabledesuelaboracin(deesteltimoanexarcopiadelacdulaprofesional),as

como

anexarfotocoipa

delasdeclaracionesanualesdelpagodelI.S.R.,dictmenesfiscalesydeclaracionesprovisionales.
6.
Flujodeefectivodelproyecto(IngresosyEgresos)firmadoporelfuncionarioresponsable.
7.
Identificacinoficialdelrepresentantelegalylosaccionistasdelaempresaconfotografayfirmaquesuscribenlasolicituddel

crdito(originalycopia).
8.
EncasodequelaventadelasviviendasseaparaderechohabientesdelInfonavit,copiadelcontratodelneaIIdelInfonavit,que

incluyaanexodeviviendasuofertademercadoabierto.
9.
Comprobantededomicilio,estepuedeserentreotrosrecibodeluz,detelefona,impuestopredialodederechosdesuministro

deagua,estadosdecuentabancarios.Todosellosconunavigencianomayora3mesesdesufechadeemisin.
10.
Memoriadescriptivadelproyectoanexandoplanoarquitectnicoentamaocarta.
61
DocumentacinJurdica
1.
Copiacertificadadelaescrituraconstitutivadelacreditado,todaslasreformas

incluyendoltimoaumentodecapitalycopiacertificadadepoderparaactos

de

dominioysuscripcindettulosdecrditodelrepresentantelegal,condatosde

inscripcinenelR.P.P.yC.Ensucaso,datosgeneralesdeldeudorsolidarioy/o

aval,incluyendoinformacinlegalyfinanciera(encasodepersonasmorales,acta

constitutiva,todaslasreformas,incluyendoltimoaumentodecapitalypoder

paraactosdedominio,condatosdeinscripcinenelR.P.P

yC.
2. Copiafotostticadelttulodepropiedaddelagarantaprincipalyensucasodela

garantaadicionalcondatosdeinscripcinenelR.P.P.yC.,incluyendofotocopia

delasltimasboletaspagadasdelimpuestopredialyderechosporserviciode

agua.
NotaImportante:Paralaformalizacindeloscrditossedeber

contarcon

certificadodelibertaddegravamenvigente.
62
DocumentacinTcnicaparaUrbanizacin
DOCUMENTOSIMPRESOSYENARCHIVOELECTRNICO
1.
Datosgeneralesdelproyecto.

Listadodelotesporubicacin.

Escrituracompraventadelterrenoy/ottulodepropiedad.
2.
Licenciadeconstruccin(vigenteduranteprocesoconstructivo)
3.
Licenciadefraccionamientoo,licenciadeusodesueloo,gacetaconautorizacindelgobierno

delestadou,oficiodeaprobacindelcabildo.
4.
Copiaplanolotificacin

autorizado.

Sembradodelconjunto(Autocad).
5.
Boletapredial(msreciente).
6.
Estudiodemecnicadesuelosygeotcnico,ensucaso.
7.
Memoriadeclculo(instalaciones).
8.
Presupuesto,programayespecificacionesdeurbanizacinfechadoyfirmado.
9.
Constanciadefactibilidadesy/oconveniosdeautorizacindeservicios.
10.
DatosrelativosalD.R.O.(DirectorResponsabledeObra).
SEGNPROCEDA
1.
Copiadelaescrituradecondominioolotificacin

segnprocedaytabladeindivisos.
2.
Estudiodeimpactoambientaly/ohidrolgico.
3.
Planosderasantesynivelesdeplataformas.
63
DocumentacinTcnicaparaEdificacin
DOCUMENTOSIMPRESOSYENARCHIVOELECTRNICO
1. Datosgeneralesdelproyecto,listadodeviviendasporubicacin(1)yescritura

compraventadelterrenoy/ottulodepropiedad.
2. Licenciadeconstruccin(vigenteduranteprocesoconstructivo).
3. Licenciadefraccionamientoo,licenciadeusodesueloo,gacetacon

autorizacindelgobiernodelestadou,oficiodeaprobacindelcabildo.
4. Copiaplanolotificacin

ysembradodelconjuntoautorizado.
5. Boletapredialglobal(msreciente).
6. Plano(s)arquitectnico(s),estructural(es)einstalacionesautorizadospor

prototipo.(2)
7. Estudiodemecnicadesuelosygeotcnico,ensucaso.
8. Memoriadeclculo(estructuralinstalaciones)decadaprototipofirmaday

fechada.
9. Presupuesto,programayespecificacionesdeobradeedificacinyurbanizacin

fechadoyfirmado.
10. Constanciadefactibilidadesy/oconveniosdeautorizacindeservicios.
11. DatosrelativosalD.R.O.(DirectorResponsabledeObra).
SEGNPROCEDA
1. Copiadelaescrituradecondominioolotificacin

segnprocedaytablade

indivisos.
2. AlineamientoyNmeroOficial.(3)
3. Estudiodeimpactoambientaly/ohidrolgico.
4. Planosderasantesynivelesdeplataformas.
64
FideicomisodeInversinenBienesRaces(FIBRAS)
Sonvehculosparaelfinanciamientodebienes

races.

Ofrecen

pagosperidicos(rentas)yala

veztienelaposibilidaddetenergananciasde

capital(plusvala).
Definidosenelartculo223y224deLISR:

son

fideicomisosquesedediquenalaadquisicino

construccindebienesinmueblesquese

destinenalarrendamientooalaadquisicindel

derechoapercibiringresosprovenientesdel

arrendamientodedichosbienesas

comoa

otorgarfinanciamientoparaesosfines.
65
FIBRAS
66
RequisitosparaserunaFIBRA:
Sociedades

mercantiles

o

Fideicomisos

inmobiliarios

conforme

a

leyes

mexicanas.
70%deactivosestninvertidosenbienesraces.
Dedicados

a

la

construccin,

arrendamiento,

compra

y

venta

de

inmuebles.
Que

el

fiduciario

distribuya

entre

los

tenedores,

al

menos

el

95%

del

resultadofiscaldelejercicioanterior.
Que

los

inmuebles

no

se

enajenen

antes

de

4

aos

a

partir

de

la

terminacindesuconstruccin.
Pblicas:colocadasentregranpblicoinversionista
Privadas:

al

menos

10

personas,

no

partes

relacionadas,

y

que

ninguna

poseamsde20%deloscertificados.
UnFIBRAesunfideicomisoqueseencargaderentaryadministrar

unportafoliodebienesinmuebles(residencial,edificiosdeoficinas,

centroscomerciales,hoteles,hospitales,etc.).Sebuscaquelas

propiedadesdelfideicomisoestndiversificadasportipode

inmueble,as

comopornmero,tipodeinquilinosypor

localizacingeogrfica.
Delautilidadresultantedeesarentadeinmuebles,el95%se

distribuyeentrelosinversionistasqueadquirieronparticipacinen

elfideicomiso.
Estostipodeinstrumentosdeinversinyatienenalgunosaos

operandoenotrosmercadosinternacionales,dondesonconocidos

comoREITSyhandemostradosucapacidaddeobteneratractivos

rendimientosyserunaadicinvaliosaparaladiversificacinde

portafolios.
67
LosFIBRASsonunamezcladeinversinenrentafijae

inversinenrentavariable,yaqueofrecenalos

inversionistaspagosperidicoscontinuos,alavezqueles

permiteobtenerplusvalasdecapitalenvirtuddela

apreciacindelosinmuebles.
Larentafijaseobtienealdistribuirseentrelostenedores

deloscertificadoshastael95%delasutilidadespor

conceptodelarentadelosbienesinmuebles.Esta

distribucinserealizademaneratrimestral.
Larentavariableseobtieneenlacompraventadelos

certificadosatravsdelabolsadevalores.Loscertificados

subirandeprecioconformealaplusvaladelosinmuebles,

obajaransielmercadoinmobiliariotiendealabaja.
68
CmofuncionanlosFIBRAS?
1.

SecreaunFideicomisoqueadministrar

losbienesenrenta.
2.

Eldueoodueosdeciertosinmuebleslosotorganalfideicomiso,a

cambiodeunacontraprestacineconmica.Durantelavidadel

fideicomisosepuedenrealizarnuevasadquisicionesparaampliar

el

portafolioinmobiliario.
3.

Elfideicomisocolocacertificadosdeparticipacinenlabolsadevalores

paraqueelpblicoinversionistapuedaparticiparenl,ydeldinero

levantadosepagaalosdueos.
4.

Elfideicomisoesadministradoporexpertosenelmercadodebienes

racesqueseencargandelmantenimiento,mercadotecniay

administracindelosbienesinmuebles.
5.

El95%delautilidadanualobtenidadelarentadelosbienessedistribuye

entrelostenedoresdeloscertificados.
6.

Cuandoelinversionistarequiereliquidez,utilizasucasadebolsapara

vendersuparticipacinenelfideicomiso.
69
ElprimerFIBRAquesecoloc

enlaBMVes

FIBRAUNO(FUNO.11),elcualest

conformadopor14inmueblesysediversifica

entretresgrandessectores:elindustrial,

comercialydeservicios.Hayprediospara

edificiosdeoficinas,decentroscomercialesy

deplantasindustriales,conloquesecubren

lastresactividadescomerciales.
70
RUTACRTICAHACIALACONSECUCINDEFINANCIAMIENTO
1
Formularunplandenegociosparatuproyectodeconstruccin.Incluyeun

sumariodelatierradestinadaparadesarrollo,lacantidaddefinanciamiento

requerido,undesglosedelusodelosfondos,yunabiografaresumidadel

equipoejecutivo,ydelpersonalclavequeestar

involucrado.Asegurarsede

incluircualquierlogrooxitoprevioqueseasimilarorelacionadoaeste

proyecto.
2
Preparar,ohacerqueelcontadorlaprepare,unadeclaracinpatrimonial

individualdecarcterpersonaldeldirectorinvolucradoenelproyectode

construccinyunaparalacompaaenconjunto,unaporcadacompaay

directorqueestar

involucradosisetratadeunaempresaconjunta.
3
Obtnunaavalodeunvaluadorindependientecertificado.Lavaloracin

deber

estimarelvalordelatierraodelproyecto,enelestadoactualde

construccin,siesquelaconstruccinyacomenz.Lavaluacintambindeber

estimarelvalorproyectadodelproyectoterminado,juntoconunadeclaracin
71
4
Recopilaunpaqueteparalospotencialesprestamistasoinversores,que

incluyanelplandenegocios,lasdeclaracionesfinancierasyla

valoracin,yhaz

copiasparapresentaralasposiblesfuentesfinancieras.Preparaelpaqueteen

formatoelectrnicoparahacermsfcilsuenvoalaspartesinteresadaspara

quelorevisen.
5
Hazunarelacindelaspartesinteresadas.Contactaalasposiblesfuentes

financierasdetuproyectodeconstruccin,incluyendobancos,fondosde

inversininmobiliaria(realestateinvestment

trusts

REIT)yempresasde

capitalderiesgo.Mencinalesqueestsbuscandofinanciamientoparaun

proyectoinmobiliarioypregntalessipuedesenviarlestupaqueteparaquelo

consideren.Escribelosdetallesdecontactodelindividuoqueaceptar

el

paquete.
6
Envacopiasdetupaquetedeproyectoatodaslaspartesinteresadas.

Asegratedepedirlesquelorevisenyquetehagansabersinecesitan

cualquierinformacinadicionalparasurevisin. 72
7
Revisacualquierofertaquetepresentenyproveecopiasatuasesorlegalparaquel

tambinlasrevise.
8
Eligelaofertadefinanciamientoqueseajustemejoralasnecesidadesdetuproyecto

deconstruccin,ysiguelasinstruccionesdetuasesorfinancieroydelainstitucin

proveedoraderecursosparaprocederconelfinanciamiento.
73