CONCEPTOS Y ELEMENTOS

1. - Conceptos generales
484. Definicin. - Hay locacin de cosas cuando una persona (locador)
se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a
otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero.
Cabe notar que nuestro Cdigo define a la locacin en un precepto
general, el artculo 1493, que comprende la locacin de cosas, de
servicios y de obra: Habr locacin, cuando dos partes se obliguen
recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a
ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso,
goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.
486. caracteres. - El contrato de locacin tiene los siguientes caracteres:
a) Es bilateral, desde que origina obligaciones recprocas para el locador
y locatario.
b) Es oneroso y conmutativo; se supone que las contraprestaciones
guardan equivalencia, es decir, que el alquiler pactado es el justo precio
del uso y goce.
c) En principio es consensual, porque se concluye por el mero
consentimiento, sin necesidad del cumplimiento de ninguna formalidad ni
tampoco de la entrega de la cosa (art. 1494); pero los contratos de
alquiler de inmuebles urbanos y rurales son formales, pues deben ser
hechos por escrito (vase nto. 600).
d)Es un contrato de tracto sucesivo, es decir, que su cumplimiento se
prolonga necesariamente a travs de un tiempo mas o menos dilatado.
495. Naturaleza jurdica del derecho del locatario: es personal o real? - El
derecho que tiene el locatario sobre la cosa arrendada es de carcter
personal o real?
a) La teora clsica, basada en la tradicin romanista, sostiene que se
trata de un derecho personal; lo demostrara. el artculo 1515, que
impone al locador la obligacin de mantener al locatario en el goce
pacfico de la cosa, obligacin que no tiene el usufructuario, que puede
defenderse directamente por medio de las acciones que la ley pone a su
disposicin; esto significa que el locatario no goza de la cosa
directamente sino que es el locador quien le hace gozar de ella. Por lo
dems, si el derecho del locatario fuera real, habra que admitir las
siguientes consecuencias: 1) las acciones existentes a su favor tendra
esa naturaleza y deberan deducirse ante el juez donde est situado el
inmueble o, si fuera un mueble, ante el juez del lugar en que se
encuentre la cosa o del domicilio del demandado (art. 5Q, Cd. Proc. Civ.
y Com. de la Nacin); en tanto que siendo personales, las acciones
deben ser deducidas en el lugar del cumplimiento de la obligacin, o en
el lugar del domicilio del demandado o en el lugar del contrato (art. 5Q,
Cd. Proc. Civ. y Com. de la Nacn). 2) Si el derecho del arrendatario es
real, la cosa juzgada entre el arrendador y un tercero no le perjudica; en
tanto que producir efectos respecto de l si se trata de un derecho
personal, ya que es un causahabiente del arrendador.
b) Frente a esta concepcin tradicional, Troplong sostuvo una idea que
hoy se va abriendo paso en la doctrina: el derecho del arrendatario es de
carcter real. Troplong se fund sobre todo en el texto del artculo 1743,
Cdigo Napolen (cuyo equivalente en nuestro Cdigo es el art. 1498),
segn el cual el contrato de locacin subsiste en caso de venta de la
propiedad. La circunstancia de que dicho contrato cree una situacin que
debe ser respetada por el adquirente, ajeno al contrato de locacin,
probara que no se trata de un derecho personal que slo puede hacerse
valer ante el locador. Todava puede agregarse otro argumento
poderoso: el locatario tiene a su disposicin las acciones posesorias
contra cualquier tercero que perturbe su posesin (art. 2469, ref. por ley
17.711). Si su derecho fuera solamente personal, si el goce de la cosa
slo la tuviera l por accin del locador, es evidente que en caso de
perturbacin por un tercero, l debera dirigirse al dueo para exigirle que
ste lo defienda, pero la ley le concede una accin directa fundada en su
posesin.
c) Para Planiol y Ripert el derecho del arrendatario es uno da esos
derechos cuyo actual contenido ha dislocado los perfiles clsicos de la
divisin entre derechos reales y personales. Estas categoras se
distinguen sobre todo por su grado de oponibilidad. Entre los derechos
reales, oponibles a todos, y los personales, slo oponibles al deudor, hay
otros que son oponibles no slo al deudor sino tambin a un grupo
determinado de personas: tal es el derecho del arrendatario.
Parece indudable que les asiste razn a estos autores cuando sostienen
que estamos en presencia de una categora jurdica intermedia, si bien
es notoria la tendencia actual a acentuar el carcter real del derecho del
locatario. La teora que sigue viendo en l un derecho personal, se
sustenta sobre todo en la tradicin histrica. Pero es preciso admitir que
los presupuestos econmicos y jurdicos de aqulla han cambiado
totalmente. En Roma el derecho del arrendatario era rigurosamente
personal, porque se atenda sobre todo a la proteccin de los derechos
del dueo; de ah surgan estas consecuencias que hoy nos parecen
asombrosas: el propietario poda en cualquier momento demandar el
desalojo del inquilino, aunque no hubiera vencido todava el trmino del
contrato, conservando aqul slo un derecho a ser indemnizado por los
daos y perjuicios sufridos; si la propiedad se venda, el nuevo dueo no
estaba ligado por el contrato de arrendamiento, y poda desalojar al
inquilino sin resarcimiento alguno, que slo poda ser demandado del
locador; frente a los terceros que perturbaban el goce de la cosa, el
arrendatario no tena medios autnomos de defensa y deba recurrir al
arrendador para que ste saliera en su defensa. Nada queda de esto en
el derecho moderno, que acenta paulatinamente su tendencia a
proteger directamente al inquilino como usuario de la cosa. No es
temerario, dice Josserand, pronosticar la condena a corto plazo del
criterio tradicional que siguiendo la tradicin romanista, ve en el derecho
del locatario un derecho personal; y agrega que la situacin del
arrendatario se fortifica incesantemente a expensas de la del propietario
que se debilita da a da; incrustados en el inmueble, gracias al juego de
las prrrogas, protegidos ,contra el alza de los alquileres por un
legislador siempre favorable a los deudores, a los que son ms en
nmero, los inquilinos tienen tendencia a considerarse como en su casa
en la casa o propiedad ajenas y ; comportarse como titulares de un jus in
re, de un derecho en la cosa. El fenmeno, as presentado, puede
aparecer slo como una deformacin demaggica e infortunada del
derecho clsico; pero prescindiendo de lo abusivo que ha habido en esta
intervencin legislativa, lo cierto es que en el fondo de ella subyace un
concepto fecundo: los derechos del locatario no son ya protegidos por la
ley slo como derecho creditorio respecto de un deudor, sino que se
tiende a proteger la vivienda; se tiene en cuenta no slo la relacin
contractual, sino tambin la relacin directa del locatario con la cosa.
Esto debe considerarse ya como un concepto definitivo. Insistir en que el
inquilino no goza por s de la cosa, sino que lo hace slo por intermedio
del dueo, es hacer una afirmacin que nada tiene que ver con la actual
realidad econmica y jurdica. En suma, el derecho del locatario est hoy
fuertemente impregnado de un carcter real.


2. - Elementos del contrato
A. - CONSENTIMIENTO
496. Sobre qu debe recaer. - Un contrato de locacin regularmente
concluido supone el consentimiento de las partes sobre los siguientes
puntos: a) la naturaleza del contrato; b) la cosa que se alquila; c) el
precio; d) el tiempo de duracin del contrato; e) finalmente, el uso para el
cual se destina la cosa. Pero en verdad, lo nico absolutamente esencial
a la existencia y validez del contrato es que haya mediado
consentimiento sobre la naturaleza y sobre la cosa. Incluso, hay que
admitir en algunos casos la validez del contrato cuando no se ha
determinado el precio; tampoco es esencial la determinacin del tiempo
de duracin, ni el uso para el cual se destina la cosa.
497. Modalidades del consentimiento. - La locacin puede estar sujeta a
plazo, condicin o cargo. El plazo extintivo no slo es posible sino
tambin necesario, puesto que no hay locacin perpetua. Ese trmino
extintivo puede ser cierto o incierto; ejemplo de este ltimo es el
arrendamiento pactado hasta el momento del levantamiento de una
cosecha. Es vlida la clusula segn la cual el contrato durar hasta que
lo quisiera o le plazca al arrendador o al arrendatario en vano se argir
que esta clusula importa una condicin puramentc potestativa porque
deja librada la obligacin al libre arbitrio de una de las partes; no es as,
porque aqu no est en juego la existencia de la obligacin sino
solamente la duracin del contrato. Por lo dems, cuando el contrato se
prolonga ms all del trmino pactado, cualquiera de las partes se
encuentra en situacin legal de hacerlo cesar por propia y unilateral
decisin, de modo que no se ve diferencia sustancial entre esa situacin
y la que ahora nos ocupa. Tambin es perfectamente posible y usual
convenir que el contrato de locacin slo empezar a correr a partir de
cierta fecha, lo que importa un plazo suspensivo.
Pueden acordarse condiciones, sean suspensivas o resolutorias como si
se alquila una casa para el caso de que se desaloje al actual inquilino,
con la condicin de que ser devuelta al propietario si ste contrae
matrimonio y
498. Promesas de locacin. - Cuando se trata de un acto bilateral en el
que una de las partes promete arrendar y la otra promete tomar en
arrendamiento, en verdad no hay promesa de contrato, sino un contrato
de locacin definitivo. Tal sera el supuesto de que se prometa la
locacin de un departamento para cuando se termine de construir el
edificio.
En cuanto a la promesa unilateral, si ha sido aceptada unnimemente,
obliga como contrato perfecto; si no lo ha sido, el promitente puede
retractarla libremente y sin responsabilidad alguna, a menos que el
ofertante se hubiera comprometido a mantener firme la propuesta
durante un tiempo determinado, en cuyo caso la persona a quien la
promesa estaba dirigida podr exigirle indemnizacin de daos fundada
en su culpa precontractual.

499. Locacin forzosa. - Aunque el consentimiento libremente prestado
es de la esencia de la locacin -como de cualquier contrato- el nuevo
concepto de que la propiedad tiene una funcin social ha inducido al
legislador a obligar en ciertos casos al dueo a arrendar sus
propiedades. Esto ocurri en nuestro pas durante la vigencia de la ley
13.581, cuyo artculo 4 estableca que todo propietario de inmuebles
deshabitados poda ser intimado a que procediera a arrendarlos dentro
de un plazo no mayor de treinta das, vencido el cual el Poder Ejecutivo
poda incautarse del inmueble al solo efecto de arrendarlo por cuenta de
sus dueos. Esta medida se origin en la circunstancia de que muchos
propietarios preferan tener desocupados eua inmuebles antes que
alquilarlos a los precios fijados por la ley. Actualmente, si bien aquella
norma ha sido derogada, la ley 23.091 autoriza a fijar impuestos
diferenciales, ea decir, mayores, a las viviendas deshabitadas. Es una
manera indirecta de obligar al propietario a alquilarle.
1. - Forma y prueba
500. Forma. - En el Cdigo Civil la locacin era un contrato puramente
consensual; quedaba concluido por el simple consentimiento de las
partes, sin necesidad del cumplimiento de formalidad alguna. En otras
palabras, poda ser acordado por instrumento pblico o privado y aun
verbalmente (art. 1494). Estas disposiciones mantienen su vigor como
principio, pero en verdad han perdido vigencia en lo que se refiere a los
dos contratos de locacin ms importantes: el de locaciones de
inmuebles urbanos y el de arrendamientos agrcolas.
Con relacin a los primeros, la ley 23.091 ha impuesto la forma escrita,
pero dispone adems que si el contrato verbal ha tenido principio de
ejecucin (lo que ocurre cuando el inquilino ha entrado a vivir en el
inmueble con el consentimiento del propietario) se considerar pactado
por el plazo mnimo fijado por la ley y por el precio y forma de
actualizacin que fije el juez de acuerdo al valor v prctica de plaza (art.
1Q).
Los contratos de arrendamientos rurales salvo los que se contratan por
una sola cosecha o por pastoreo de menos de un ao) deben ser
redactados por escrito y si se lo quiere inscribir en los registros
inmobiliarios, debern certificar las firmas ante el Juez de Paz, un
escribano u otro oficial competente e inscriptos en el Registro Inmobiliario
(art. 40, ley 13.246). Esta formalidad slo hace a la prueba pues la propia
ley (art. 40) establece que si se hubieran omitido las formas prescriptas
podr el contrato probarse de acuerdo con las reglas generales; sin
perjuicio del derecho del arrendatario de exigir del locador el
otorgamiento escrito del contrato.
Como consecuencia de lo expuesto, en nuestros das slo estn exentos
de todo requisito formal la locacin de cosas muebles (por ejemplo,
automviles, maquinarias, animales) y loe contratos de arrendamientos
rurales por una sola cosecha.
501. Prueba. - Puesto que la locacin es un contrato consensual, puede
probarse por cualquier medio, con la limitacin del artculo 1193, segn el
cual los contratos que tengan por objeto una cantidad mayor de diez mil
pesos no pueden probarse por testigos a menos que hubiere principio de
ejecucin. Estas sumas han quedado totalmente desactualizadas por la
inflacin y el cambio de signo monetario.
Pero el contrato de locaciones de inmuebles urbanos y rurales solo
puede probarse por instrumento escrito a menos que exista principio de
ejecucin, en cuyo caso es vlido toda clase de pruebas.
2. - Capacidad
502-504. Capacidad de hecho. - Estudiaremos ahora los casos concretos
de incapacidad, establecidos en nuestra ley:
a) Menores emancipados. Despus de la reforma introducida por la ley
1?.711 los emancipados pueden administrar sus bienes, hayan sido
incorporados a su patrimonio a ttulo gratuito u oneroso. Como despus
de la sancin de la ley 21.342 todos los nuevos contratos de locacin
quedan excluidos del rgimen de prrroga, est claro que los
emancipados pueden hacer contratos de locacin como locadores o
locatarios, sin la limitacin del anterior artculo 135, que slo los
autorizaba a hacer contratos de menos de tres aos de plazo.
b) Inhabilitados. Puesto que los inhabilitados pueden administrar sus
bienes, pueden dar o tomar en locacin una cosa mueble o inmueble,
salvo que la sentencia que lo inhabilit se lo impida expresamente.
c) Administradores de bienes ajenos. Segn el artculo 1511, loe
administradores de bienes ajenos pueden arrendar, a menos, claro est,
que lo prohiba alguna disposicin especial.
1) Los padres estn autorizados a hacer arrendamientos por sus hijos
menores, pero el contrato lleva implcita la condicin de que acabar
cuando concluya la patria potestad (art. 300).
2) Los tutores y curadore8 no pueden, sin autorizacin judicial, arrendar
bienes del menor por un plazo mayor de 5 aos y aun los contratos que
se hicieren autorizados por el juez llevan implcita la condicin de
terminar con la mayor edad o la emancipacin del menor (art. 443, inc.
10); ni pueden tampoco, sin autorizacin judicial, tomar en
arrendamiento, en representacin del menor, bienes races que no
fuesen para la casa habitacin (art. 443, inc. 8Q). Como puede
apreciarse, la prohibicin es ms rigurosa cuando se trata de tomar en
arrendamiento bienes races, que cuando se trata de darlos en ese
mismo carcter.
d) Los administradores y mandatarios necesitan poder especial para dar
en arrendamiento por ms de seis aos los inmuebles que estn a su
cargo (art. 1881, inc. 10). En cambio, podrn tomar en arrendamiento
aun por diez aos, porque no hay sobre este punto ninguna limitacin.
e) Los administradores de un herencia no pueden hacer arrendamientos
de bienes inmuebles como arrendadores o arrendatarios, salvo que se
trate de contratos de pastoreo por perodos menores de un ao o por una
sola cosecha, porque ese acto puede considerarse normal en la
administracin de un establecimiento de campo. Pero no vemos
inconvenientes en que den o tomen en arrendamiento cosas muebles, si
por la escasa importancia econmica de la cosa o el tiempo de duracin
del contrato es indudable que no se crean obstculos a la divisin de la
herencia.
505. Incapacidades de derecho. - segn el art. 151;s casos que estn
privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios
de ellos, ni con autorizacin judicial. Al hablar de adjudicatarios, la ley se
ha referido a los compradores y son, por consiguiente, aplicables las
prohibiciones contenidas en el artculo 1361, para cuyo estudio remitimos
a los nmeros 229 y siguientes.
El artculo que comentamos refiere la prohibicin al acto de tomar en
arrendamiento en calidad de locatario; pero es de toda evidencia que la
incapacidad tambin se refiere al acto de dar en arrendamiento. No tiene
sentido, en efecto, que la ley prohiba al padre o tutor, albacea, etctera,
tomar en arrendamiento bienes de sus representados y les permita
arrendarles un bien de su propiedad, pues aqu tambin se producira la
colisin de intereses que justifica y, ms an, hace necesaria la
prohibicin legal. Respecto de los tutores y curadores (art. 450, inc. 1),
esta solucin ha sido expresamente establecida en la ley.
506. Condminos. - El copropietario de una cosa indivisa no puede
arrendarla ni aun en la parte que le pertenece, sin el consentimiento de
los dems partcipes (art. 1512). El contrato debe ser suscrito por la
totalidad de los condueos; sin perjuicio de algunos efectos que tienen
lugar entre las partes.
Sin embargo, hay una hiptesis en que no es necesaria la unanimidad de
los condminos para decidir la locacin, bastando la simple mayora.
Dice, en efecto, el artculo 2699, que siendo imposible por la calidad de la
cosa comn o por la oposicin de algunos condminos, el caso o goce
de la cosa comn o la posesin comn, resolvern todos si a cosa debe
ser puesta en administracin o arrendada; y si alguno de los condminos
no conviniere en la adopcin de alguno de esos expedientes, prevalecer
la decisin de la mayora (art. 2700).
Ningn inconveniente hay en que uno de los condminos pueda ser al
propio tiempo locatario; ms an, la ley le da preferencia sobre cualquier
extrao, cuando ofrezca iguales condiciones (art. 2702).
B. - LA COSA LOCADA
307. Cosas que pueden arrendarse: principio general. Todos los
inmuebles, as como las cosas muebles no fungibles, pueden alquilarse
(art. 1499). Las cosas fungibles no pueden arrendarse porque como se
trata de cosas en las cuales un individuo de la especie equivale
exactamente a otro individuo de la misma especie, el locatario cumplira
restituyendo otra cosa igual, lo que significa que no se estara en
presencia de una locacin sino de un prstamo de consumo.
. cosas indeterminadas. - Segn el artculo 1500, pueden ser objeto del
contrato de locacin las cosas indeterminadas. Se comprende que la ley
se refiere slo a una indeterminacin relativa se puede alquilar un caballo
de paseo, un automvil, sin especificar la individualidad de la cosa; pero
no se puede alquilar un animal genrico, pues se tratara de un contrato
absurdo, carente de inters econmico y jurdico; es necesario, por tanto,
que la cosa sea determinada al menos en especie (art. 1170).
509. Existencia de la cosa al tiempo de contratar. - Para que el contrato
sea vlido, es menester que la cosa exista al tiempo de celebrarse el
acto. Si la cosa hubiere perecido totalmente en ese momento, el contrato
es nulo, pues carece de objeto. Si ha perecido dolo parcialmente, es
aplicable la solucin del artculo 1521 y, por tanto, debe reconocerse al
locatario el derecho de pedir la reduccin del alquiler o la resolucin del
contrato.
510. Cosas futuras. - Pero si las cosas inexistentes o perecidas no
pueden ser objeto de un contrato de locacin vlido, en cambio no hay
inconveniente legal en alquilar una cosa futura (art. 1168), en cuyo caso
el acto est supeditado a la condicin de que la cosa Llegue a existir (art.
1173); as ocurre cuando se alquila un local o un departamento que est
en construccin o que va a construirse. Hemos dicho que el contrato
queda supeditado a la condicin de que la cosa llegue a existir; en el
ejemplo citado, si el edificio no llega a construirse, el contrato de locacin
ser nulo, sin perjuicio de la eventual responsabilidad del locador si l
tuviere culpa de que la construccin no se llevare a cabo.
511. Cosas fuera del comercio. - Los motivos por los cuales la ley veda la
enajenacin de ciertas cosas, no juegan con igual intensidad en el caso
de la locacin. Se explica as, que la ley no prohiba alquilar cosas que
prohibe vender. Es lo que establece nuestro Cdigo, en una disposicin
un tanto confusa: las cosas que estn fuera del comercio y que no
pueden ser enajenadas, o que no puedan enajenarse sin previa licencia
o autorizacin, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran
fuera del comercio por nocivas a1 bien pblico, u ofensivas a la moral y
buenas costumbres (art. 1501). Se comprenden en este precepto tanto
las cosas sujetas a una inenajenabilidad absoluta (art. 2337) como a una
inenajenabilidad relativa por depender de una licencia o autorizacin
previa (art. 2338).
Los trminos demasiados generales del artculo 1501 exigen algunas
precisiones: a) No es exacto que todas las cosas fuera del comercio
puedan arrendarse, como parecera desprenderse de su texto. As, por
ejemplo, una plaza pblica no podra arrendarse para instalar en ella un
mercado particular o para cualquier otro fin que fuere contrario a su
destino para lo cual sera indispensable su previa desafeccin; lo que s
puede darse en alquiler con espacios reducidos destinados a quioscos o
pequeos locales de venta de mercaderas; y en verdad no se trata
propiamente de un contrato de locacin sino de permisos de ocupacin,
que aunque no tengan carcter eminentemente precario (como ocurre en
la mayor parte de los casos) implican siempre la potestad del Estado de
ponerle trmino cuando se lo juzgue conveniente a los intereses
pblicos; por lo dems, todos los contratos relativos al dominio pblico o
privado del Estado, sean de locacin, ocupacin temporaria o permiso
precario, se rigen por las normas del derecho administrativo,
aplicndoseles el Cdigo Civil slo en subsidio (art. 1502). b) No es
verdad tampoco, que todas las cosas que no pueden venderse sin
autorizacin o venia previa puedan, sin embargo, arrendarse; las
atribuciones de los menores emancipados y de las personas que
administran bienes ajenos estn reguladas por disposiciones especiales,
que hemos estudiado en otro lugar (nros. 504 y 505) y que limitan
sustancialmente la facultad de locar.
Pero no se podrn alquilar las cosas que hayan sido puestas fuera del
comercio por ser nocivas al bien pblico u ofensivas a la moral y a las
buenas costumbres, salvedad en realidad innecesaria, pues bastaba con
las disposiciones generales de los artculos 953 y 1167. Un interesante
ejemplo de aplicacin de esta norma son las disposiciones que prohiben
el arrendamiento de sepulcros y sepulturas (art. 42, ine. 7p, Ley Orgnica
de la Capital Federal), para evitar el feo negocio de quienes obtienen una
concesin municipal de sepulcros para luego alquilar catres obteniendo
pinges ganancias. El respeto por los muertos y las preocupaciones
morales y aun religiosas que rodean su memoria. se ven lesionados con
este tipo de estipulaciones.
512. Pueden arrendarse los derechos? - Es este un viejo problema
jurdico. La doctrina europea se inclina por lo general a admitirlo, siempre
claro est, que pueda cederse su uso o goce. Nos parece que esta
concepcin deforma la figura jurdica de la locacin, contrato que supone
la entrega material de una cosa para que el locatario la disfrute, pero
conservando el dueo su dominio. Esta es la idea que presidi el
alumbramiento del contrato en el derecho romano y es la que an hoy el
profano y el jurista se forman cuando se habla de locacin. Cuando se
trata de cosas, es perfectamente separable el dominio del uso y goce;
pero tratndose de derechos, casi siempre ser imposible distinguir al
titular de la persona que lo goza, pues la titularidad no significa nada si
no est unida al disfrute. Si por arrendamiento de un derecho se quiere
aludir a su traspaso temporario, por qu no hablar de cesin de derecho
bajo trmino resolutorio?
Nuestro Cdigo al legislar sobre locacin slo se refiere a las cosas
materiales. En el titulo referente al derecho de uso, artculo 2%5,
establece que el usuario que no fuere habitador puede alquilar el fundo
en el cual se le ha constituido el uso; ea decir, se alquila la cosa, no el
derecho. En cambio, el artculo 2870 dispone que el uaufructuario puede
dar en arriendo el usufructo; pero evidentemente lo que se arrienda no es
el derecho de usufructo, sino la cosa, como que el arrendatario tiene en
mira la cosa y el provecho que de ella puede sacar y no el derecho real
de usufructo.
513. Puede arrendarse un fondo de comercio? - El fondo de comercio no
est solamente constituido por el inmueble y sus instalaciones, sino
tambin por el nombre comercial, la marca, la llave, o clientela, las
mercaderas. Todo este conjunto que forma una universalidad de hecho
puede ser objeto de un contrato de arrendamento? En la doctrina
extranjera predomina la opinin afirmativa (Planiol-Ripert, Baudry
Lacantinerie, De Ruggiero, Enneccerus), congruente con la tesis de que
los bienes incorporales son susceptibles de ser locados. Nos parece que
ese punto de vista responde a la tendencia a las generalizaciones, tan
comn en los juristas. El llamado arrendamiento de un fondo de comercio
es en verdad un contrato complejo que rompe los lmites demasiado
estrechos de la mera locacin. Importa el alquiler del local e
instalaciones, la venta o el prstamo de consumo de las mercaderas, la
cesin temporaria del derecho al nombre y de la clientela (de acuerdo:
Fubini, Rezznico). Las disposiciones del Cdigo Civil relativas a la
locacin se aplicarn a aquellos aspectos que configuren ese contrato,
pero no a la devolucin de las mercaderas, que segn los casos ser
regida por reglas de la compraventa o del prstamo de consumo. A nada
conduce, por tanto, la pretensin de abarcar todo este contrato complejo
bajo el nombre unitario de locacin.
1. - Locacin de cosa ajena
514. Hiptesis en que se plantea el problema. - Con gran. frecuencia las
personas arriendan cosas cuyo dominio pertenece a otros. En muchos
casos se tratar de un acto perfectamente normal y regular, que obligar
al dueo, como ocurre si se trata del contrato -suscrito por el
representante legal o convencional del propietario o si el locador tiene
sobre la cosa un derecho que le permita celebrar vlidamente con
terceros, contratos de locacin (usuario, usufructuario, locador). Ninguna
de estas hiptesis presenta problema alguno. La cuestin que ahora
trataremos se plantea cuando una persona alquila una cosa ajena, sin
tener derecho a hacerlo. Tal sera el caso del que posee la cosa por un
ttulo que no le permita alquilarla (depsito, comodato, administracin) o
del que aun sin poseerla suscribe un contrato alquilndola. Estudiaremos
los efectos de este contrato con relacin a las partes que lo han
celebrado y con relacin al dueo.
515. Efectos con relacin a las partes.- El problema que estamos
considerando guarda evidente analoga con la venta de cosa ajena. En
los dos casos una persona dispone en favor de otra de un derecho que
no le pertenece (en la venta, el dominio; en la locacin, el uso y goce).
Muchas de las soluciones admitidas en aquel caso han de servirnos
tambin ahora, aunque teniendo presente la distinta naturaleza jurdica
de ambos contratos.
En cuanto a la regla segn la cual las cosas ajenas no pueden venderse
(art. 1329), hemos dicho ya que est lejos de ser absoluta y que por el
contrario, numerosas ventas de cosas ajenas son perfectamente vlidas
entre las partes. En el caso de la locacin de cosas ajenas, est fuera de
duda que el contrato es en principio vlido entre las partes. Pero como, a
pesar de ello, el contrato est sujeto a la amenaza de la accin del
verdadero dueo, se hace necesario distinguir segn que los
contratantes sean de buena o mala fe.
a) Si tanto el locador como el locatario son de buena ie, es decir, crean
que el locador tena derecho a dar la cosa en arrendamiento, el contrato
es vlido y debe ser cumplido por todo el tiempo en que el locatario no
sea desposedo por el dueo. Pero si luego se enteran de que la cosa
era ajena, es aplicable a nuestro juicio el artculo 1329; la nulidad del
contrato puede ser pedida por el locador hasta el momento de la entrega
(no despus) y por el locatario en cualquier momento
b) Si tanto el locador como el locatario saban que la cosa era de otro
dueo, el contrato es vlido y debe cumplirse entre las partes. El
problema que aqu puede suscitarse es el de si el locatario desposedo
por el dueo puede reclamar indemnizacin de daos al locador. Se ha
sostenido que no, porque el locatario ha asumido deliberadamente ese
riesgo (Baudry I.acantinerie y Wahi), pero a nuestro juicio esa
responsabilidad surge de la obligacin de garanta del locador. (De
acuerdo: Planiol-Ripert-Perreau).
c) Si el arrendador ea de buena fe y el arrendatario saba que le
perteneca a un tercero, el contrato es en principio vlido, pero debe
hacerse dos salvedades importantes: 1) si la cosa an no se hubiera
entregado, el locador que toma conocimiento de la situacin real del
dominio puede negarse a entregarla (arg. art. 1329); 2) el arrendatario no
puede exigir indemnizacin de daos por falta de entrega de la cosa o
por haber sido desposedo por el dueo; una razn de moral obliga a
proteger al contratante de buena fe contra el de mala fe e impide a
nuestro juicio hacer funcionar en este caso la garanta legal en favor del
locatario.
d) Si el locador es de mala fe y el arrendatario de buena fe, se aplican al
primero las soluciones indicadas en el apartado b y al segundo, las
sealadas en el apartado a.
516. Efectos con relacin al verdadero propietario. - El propietario es
ajeno al contrato suscrito por terceros, cuyas clusulas no tienen
respecto de l ningn efecto. Por consiguiente, puede demandar la
entrega inmediata de la posesin, cualquiera que sea el trmino que se
hubiere estipulado en el contrato. Es claro que nada impide que l
ratifique el contrato, sea por acto expreso o tcito. Ejemplo tpico de
ratificacin tcita sera recibir el pago de los alquileres.
517. - En algunos supuestos, empero, el propietario deber respetar los
contratos de locacin hechos por un tercero:
a) As ocurrir con los arrendamientos realizados por el heredero
aparente, a menos que el locatario fuera de mala fe.
b) Es vlido el arrendamiento celebrado por el poseedor aniwus domini,
que luego resulta vencido en la accin por reivindicacin intentada por el
verdadero dueo? La cuestin est discutida. Para algunos autores, el
propietario estar obligado a respetar el contrato, sea el poseedor de
buena o mala fe (Baudry Lacantinerie y Wahl); para otros slo deber
respetarlo en el primer caso (Planiol-Ripert, Perreau, Guillouard);
finalmente, otros sostienen que el contrato carecer siempre de efectos
respecto del verdadero dueo (Huc, Laurent, Duranton). Adherimos sin
vacilacin a esta ltima solucin. El derecho a arrendar una cosa no
surge de la posesin sino del dominio (o de otros derechos taxativamente
establecidos en la ley); ea por tanto evidente, que el poseedor careca de
derecho a locar la cosa y que ese contrato se inter alios acta para el
verdadero dueo.
2. - Locacin de cosa parcialmente ajena
518. Efectos. - Segn el artculo 1512, el copropietario de una cosa
indivisa no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece. Esto no
significa, empero, que ese contrato est totalmente desprovisto de
efectos, pues si los tiene cuando la cosa es ajena, tanto ms ha de
tenerlos cuando el locador es condmino. Tambin aqu hay que tratar
separadamente los efectos entre las partes y con relacin a los
condminos.
a) Entre las partes. Mientras los condminos no hayan reclamado la
nulidad, el contrato debe cumplirse, salvo el derecho del locatario de
buena fe de pedir la nulidad cuando se entere de la verdadera situacin
del dominio y de exigir la reparacin de los daos y perjuicios.
Pedida la nulidad por los condminos, el acto es nulo incluso en la parte
que corresponde al locdor (art. 1512); y el locatario podr pedir daos y
perjuicios, hubiera sabido o no que la cosa perteneca al locador en
condominio, porque ese derecho surge de la obligacin de garanta.
Claro est que nada impedira que las partes, en conocimiento de la
situacin real, acordaran que nada deber el locador si sus condminos
reclamaran la nulidad del contrato.
Pero si ms tarde, en la divisin del condominio la cosa resultara
adjudicada al locador, el contrato quedar definitivamente firme.
b) Respecto de 1os condminos. El acto carece de eficacia respecto de
los condminos y su accin har caer el contrato, no slo en cuanto a
sus partes, sino tambin en relacin a la parte que corresponde al
locador (art. 1512). Pero ellos podran ratificar el contrato, sea expresa o
tcitamente.
C. - EL PRECIO
519. Determinacin del precio. - El precio de la locacin, llamado alquiler
o arrendamiento, es otro de los elementos esenciales de este contrato,
como que es el objeto que tiene en mira el locador al contratar. Y puesto
que es uno de los elementos esenciales, es necesario admitir como regla
general que debe estar determinado en el contrato o debe ser
determinable de acuerdo con las clusulas. Pero en materia de locacin,
este principio no tiene el mismo rigor que en la compraventa. En el
contrato que ahora consideramos hay que distinguir dos hiptesis:
a) La cosa no ha sido entregada todava al locatario;. - Es necesario
admitir que falta uno de los elementos esenciales del contrato, que ser
nulo y sin efecto alguno. Bien entendido que debe tratarse de la omisin
de toda determinacin o determinabilidad del precio. Si, en cambio, el
precio, aunque no determinado expresamente, es determinable (por
ejemplo, por haber convenido las partes que lo fijara un tercero, o por
haber remitido su determinacin al que es corriente en plaza o conforme
con los usos del lugar), el contrato es vlido. En toda esta materia es
aplicable lo que dijimos en otro lugar sobre la determinacin del precio en
la compraventa.
b) La cosa ha sido ya entregada al locatario. - En tal caso es indudable
que la determinacin del precio no ha sido considerada esencial por el
locador, que no ha tenido inconveniente en entregar la posesin no
obstante la falta de acuerdo sobre ese punto; por tanto, el contrato ha de
considerarse vlido y los tribunales fijarn el precio del arrendamiento
teniendo en cuenta los usos y costumbres y la apreciacin hecha por
peritos. Es la solucin expresamente consagrada para las locaciones
urbanas por la ley 23.091.
520. Debe pagarse en dinero? - Segn el artculo 1493, la locacin
supone un precio determinado en dinero. Vlez precisa an ms su
pensamiento en la nota al citado artculo, diciendo que si en lugar del
precio de la cosa se entregara una cantidad de frutos, el contrato sera
de sociedad; y si en cambio de ese uso y goce se transfiere el uso y goce
de otra cosa, o el dominio de otra cosa o si el que recibiere la cosa se
comprometiera a prestar un servicio, habra un contrato innominado pero
no locacin.
Hoy esta idea resulta demasiado estrecha, y no se asume con la
concepcin moderna de la locacin. Los arrendamientos rurales pueden
pagarse en especie y no por ello el contrato deja de ser locacin. Nos
parece razonable, por tanto, la opinin de Spota, quien sostiene que
habr locacin siempre que la contraprestacin sea determinable en
dinero; as este contrato quedar configurado cuando el locatario se
avenga a pagar cosas determinables en dinero, como por ejemplo, una
parte de loe frutos, cierta cantidad de mercadera producida en el
negocio locado, una cosa determinada, etctera. Pues como dicen
planiol y Ripert sera en todo caso intil la afirmacin de que se trata de
contratos innominados, pues de todas maneras son equivalentes al
arrendamiento y producen las mismas obligaciones.
521. Forma de pago. - Aunque ordinariamente el alquiler se paga en
cuotas peridicas (mensuales, semestrales o anuales) no hay
inconveniente alguno en que se pague de una sola vez, ya sea por
adelantado o al vencimiento del contrato. Pero en las locaciones de
viviendas urbanas el alquiler debe ser fijado en cuotas mensuales y no
podr exigirse ms de un mes adelantado (ley 23.091, art. 7Q). Esta
disposicin slo rige para el alquiler de viviendas y no para los inmuebles
que tengan otro destino.
5LG. Modificacin del alquiler convenido. - Es obvio que durante todo el
trmino pactado de la locacin, ninguna de las partes puede modificar
unilateralmente el alquiler. De igual modo, ser improcedente la
modificacin por la sola voluntad del locador cuando el locatario
permanezca en el uso y goce de la cosa despus de vencido el trmino
contractual; si el locatario no se aviene a un aumento, el nico derecho
del locador es el de pedir su desalojo y hasta ese momento sigue
rigiendo el mismo alquiler (art. 1622), sin perjuicio, claro est, de
reclamar la indemnizacin de los daos que resulten de no haber
entregado el locatario la cosa en trmino. Pero el recibo de los alquileres
supone tcita reconduccin, de tal modo que los daos y perjuicios slo
pueden referirse al perodo durante el cual el locatario resisti la accin
de desalojo.
La inflacin origin que los contratos de alquiler tuvieran una clusula de
rigor que estableca un reajuste del precio del arrendamiento segn el
aumento del costo de vida establecido por el INDEC; pero la ley 23.928,
con el propsito de combatir la inflacin, declar nula y sin valor toda
clusula de reajuste.

. CAUSA LICITA
523. Uso ilcito o deshonesto como causa-fin del contrato. - Dispone el
artculo 1503 que el uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada
debe ser un uso honesto, que no contrare las buenas costumbres. Es
una disposicin sobreabundante, porque bastaba con las reglas
generales contenidas en loe artculos 602 y 953, que son de aplicacin a
todos los actos jurdicos.
El artculo 1503 se refiere al caso de que el uso ilcito o deshonesto haya
sido tenido en mira por ambas partes; los mviles subjetivos y
estrictamente personales que impulsaron al locador a contratar no
influyen sobre la validez del acto aunque sean inmorales; en cuanto al
locatario que hace un uso deshonesto de la cosa (uso no previsto en el
contrato) su situacin est contemplada en el artculo 1559 (vase nro.
598).
524. Consecuencias de la ilicitud o inmoralidad de la causa-fin. - El acto
adolece de una nulidad absoluta y, por tanto, ella puede y debe ser
declarada de oficio por el juez si apareciera manifiesta en el acto (art.
1047). Si, en cambio, la inmoralidad del destino tenido en mira por las
partes no est patente en el acto y slo puede resultar de una
investigacin de hecho, el juez no podra declarar la invalidez de oficio.
Mientras el contrato no ha tenido principio de ejecucin, no hay
problemas: ninguna de las partes podra exigir de la otra su
cumplimiento, porque tal contrato es de ningn efecto (art. 1503).
Cuando la cosa se ha entregado ya al locatario, est fuera de duda que
el locador no podra accionar por cobro de alquileres ni el locatario exigir
que aqul cumpla las obligaciones que estn a su cargo (garanta del uso
pacfico de la cosa, reparaciones, etc.). La accin tendra en estos casos
una causa torpe y no podra ser acogida por los tribunales, pero cabe
preguntarse si el locador puede demandar el desalojo fundado en la
nulidad del contrato. La jurisprudencia y la doctrina se inclinan a negarle
tal accin, pues sta se fundara en un acto torpe del accionante; pero se
reconoce que el locador podra obtener el desalojo por va de las
acciones posesoria y reivindicatoria (invocando su carcter de dueo),
contra las cuales el locatario no podra excepcionarse invocando el
contrato nulo.

3. - Duracin del contrato
525. Plazo mximo. - Un contrato que concediera al locatario el goce
perpetuo de la cosa -lo que supone la transmisibilidad indefinida de su
derecho a los herederos- importara un verdadero desmembramiento del
dominio. Y como todo lo referente a la propiedad interesa tan
directamente al orden pblico, es menester que la ley intervenga, fjando
a las locaciones un plazo mximo, ms all del cual ~1 trmino
estipulado sera ineficaz. En la nota al artculo 1505, Vlez Sarsfield hace
notar que la mayor parte de las legislaciones vigentes permita
arrendamientos hasta por 99 aos o por determinadas vidas. Esto
chocaba con la propiedad gil, dinmica, desembarazada de trabas que
obstaculizaran su goce y su libre disposicin tal como la quera Vlez.
Por ello el artculo 1505 fija un mximo de 10 aos, el ms breve de
aqulla poca y aun de la nuestra.
Las rpidas mutaciones que caracterizan la economa moderna no se
avienen con los plazos locativos prolongados; hoy son raros los contratos
que alcanzan el mximo legal. No obstante ello, hubiera sido prudente
prever situaciones de excepcin en las que se justifica un plazo mayor.
Una excepcin importante ha sido prevista en la ley de arrendamientos
agrarios, que autoriza hasta un mximo de veinte aos en los contratos
en que el arrendatario o aparcero se obligue a realizar obras de
mejoramiento del predio, tales como plantaciones, obras de desmonte,
irrigacin, avenamiento, que retarden la productividad de la explotacin
por un lapso no inferior a dos aos (art. 45, ley 13.246).
Todo contrato que se hubiere hecho por un termino mayor quedar
concluido a los diez aos (art. 1505).
526. Plazos mnimos.- El Cdigo Civil no estableca plazos mnimos para
la locacin; las partes podan estipular cualquier plazo, por breve que
fuera, con la nica limitacin respecto de las fincas urbanas de que si el
contrato era de plazo indeterminado, el inquilino tena 40 das desde que
le fuera notificado el desahucio (art. 1509). El principio de la libertad para
la fijacin del plazo mnimo contina vigente respecto de las cosas
muebles, no as de los inmuebles. La experiencia ha demostrado que es
bueno asegurar a los inquilinos un plazo mnimo, ya se trate de casas
alquiladas para vivienda, comercio 0 industria o de inmuebles rurales
para la explotacin agrcola o ganadera. El artculo 1507 fue reformado
sustancialmente por las leyes 11.156 y 23.091. Actualmente en la
locacin de casas, departamentos, piezas destinadas a la habitacin,
comercio o industria, se entender que el locatario tiene opcin para
considerarlo realizado por los trminos que la ley establece, a pesar de
cualquier declaracin o convenio que lo limite, sin que durante tales
trminos puedan alterarse las condiciones del arriendo. Los plazos
indicados en la misma disposicin legal son los siguientes: para las
casas, departamentos o piezas destinados al comercio o industria, tres
aos; para las destinase a habitacin, dos aos.
Sin embargo, la ley 23.091 reconoce al inquilino de un inmueble
destinado a vivienda, el derecho a resolver el contrato despus de
transcurridos los seis primeros meses, debiendo notificar al locador su
decisin con una anticipacin mnima de 60 das. Si se hiciera uso del
derecho a resolver la locacin durante el primer ao de vigencia de la
relacin locativa, el locatario deber pagar al locador en concepto de
indemnizacin el importe de un mes y medio del alquiler; si la opcin se
ejercita despus de un ao, la indemnizacin ser de un mes (art. 8Q, ley
23.091).
Quedan excluidas del plazo mnimo legal: a) las contrataciones para
sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, como
tambin las destinadas a personal diplomtico y consular o
pertenecientes a dichos organismos internacionales; b) las locaciones de
inmuebles con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas
aptas para ese destino; cuando el plazo de la locacin supere los seis
meses, se presumir que no es con fines de turismo; c) las locaciones de
espacios o lugares destinados a la guarda de vehculos, animales u otros
objetos; d) las locaciones de puestos de mercados o ferias; e) las
locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o
entes autrquicos sean partes como inquilinos (art. 2Q, ley 23.091).
Aquellos plazos gozan todava de la prrroga reconocida en el artculo
1509 (ref. por ley 11.156) segn el cual en los arrendamientos de casas,
piezas o departamentos el locatario que por haber vencido el plazo legal
fuere demandado por desalojo, y acreditare haber pagado el alquiler
correspondiente al mes anterior, tendr 90 das para el desalojo,
contados desde aqul en que se intime el desahucio por el juez
competente. Y como el procedimiento para obtener la sentencia tambin
lleva unos meses, este plazo llamado de gracia es bastante ms
prolongado que los 90 das fijados en la ley. Durante todo ese trmino,
las obligaciones de las partes se siguen rigiendo por los trminos del
contrato vencido.
Est bien claro que estos plazos obligan al locador, no al locatario, que
podr dar por concluidos en cualquier momento los contratos de plazo
indeterminados (salvo lo que se dir en el nmero siguiente).
527. Plazos indeterminados en las locaciones urbanas. Cuando los
contratos de locaciones urbanas no contuvieren plazo, rigen Ias
siguientes disposiciones:
a) Si el contrato se refiere a casas, departamentos o piezas no
amuebladas, rigen los plazos a que hemos aludido: tres aos para los
alquilados con destino a comercio o industria y dos aos para los
destinados a habitacin;
b) Si se trata de casas, departamentos o piezas amuebladas y el alquiler
se hubiese fijado por meses, semanas o das, se juzgar hecho por el
tiempo fijado al precio (art. 1507). Se trata de un plazo presumido por la
ley, que obliga a ambas partes. Pero si el plazo fuera mayor de 6 meses,
la ley presume que no se trata de viviendas destinadas a turismo y por lo
tanto, rige el plazo mnimo de dos aos (art. 2Q, inc. b, ley 23.091).
c) Cuando el contrato tuviere un objeto expresado, se lo juzgar hecho
por el tiempo necesario para llenar ese objeto (art. 1508). Tal por
ejemplo, el alquiler de un stand para una exposicin, que durar el
tiempo que sta permanezca abierta.
528. Resolucin anticipada de las locaciones destinadas a vivienda. - No
obstante que el plazo mnimo de las locaciones destinadas a vivienda es
de dos aos, la ley 23.091 reconoce al inquilino el derecho de resolver la
contratacin transcurridos los seis primeros meses de la relacin locativa;
para poder hacer uso de ese derecho, deber notificar en forma
fehaciente al locador su decisin con una antelacin mnima de sesenta
das de la fecha en que reintegrar el inmueble arrendado. El locatario,
de hacer uso de la opcin resolutoria en el primer ao de vigencia de la
relacin locativa, deber abonar al locador en concepto de
indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio del alquiler vigente
al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes, si la opcin se
ejercita transcurrido dicho plazo (art. 8Q).
529. Cesacin del beneficio del plazo. - El beneficio del plazo contractual
o legal de que goza el inquilino de inmuebles urbanos, cesa por las
siguientes causas (art. 1507): a) Falta de pago de dos periodos
consecutivos de alquiler. b) Uso deshonesto de la casa arrendada o
contrario a las buenas costumbres. c) Subarriendo o cesin de la
locacin de la cosa cuando hubiere sido prohibido en el contrato por el
locador. d) Ejecucin de mejoras destinadas a aumentar la capacidad
locativa de la propiedad o que importen por lo menos un 10% de1 valor
asignado al inmueble para e1 pago de 1a contribucin directa.
De las tres primeras causas de cesacin del beneficio del plazo, nos
ocuparemos ms adelante. En cuanto a las mejoras, es necesario
agregar que deben tener el objeto de aumentar la capacidad locativa del
inmueble; no procede por tanto si slo se trata de obras de conservacin
(revoques, pinturas, refacciones en pisos y techos, etc.) o si la casa
alquilada para habitacin se demuele para construir un local de comercio
u oficinas o una sala cinematogrfica.
Si producido el desalojo no se efectuase la reedificacin o mejora, el
propietario deber al inquilino desalojado una indemnizacin equivalente
al valor de los alquileres por el tiempo de ocupacin de que ha sido
privado (art. 1507). La disposicin es razonable. Est bien que se
sacrifiquen los derechos del inquilino en aras del inters social de
aumentar el nmero o la capacidad de las viviendas; pero no se puede
tolerar la burla a sus derechos en que incurre el propietario que se vale
de un subterfugio legal para librarse de su inquilino y luego no realiza la
obra que justificaba el desalojo. En este caso, debe indemnizar al
inquilino por la privacin del uso de la cosa al que tena derecho. La ley
ha procurado evitar la difcil prueba de los daos sufridos: la
indemnizacin est determinada en una cantidad fija, que puede ser
menor o mayor que los daos reales. Sin embargo, se ha declarado que
en caso de dolo, culpa o abuso del derecho de parte del locador, el
locatario puede reclamar una cantidad mayor probando la existencia del
dao que se reclama.
4. Transmisin de los derechos y obligaciones derivados de la locacin
A. - TRANSMISION MORTIS CAUSA
530. El principio. - Los derechos y obligaciones que surgen del contrato
de locacin pasan a los herederos del locador y del locatario (art. 1496).
Es una consecuencia directa del principio de que los herederos suceden
en todos sus derechos y obligaciones al causante. La solucin reposa,
adems, en razones econmicas evidentes, pues no cabe duda de que
sera extremadamente perjudicial para el locatario que su derecho
dependiera de la muerte del locador; y del punto de vista de ste, es
bueno que ese acto de previsin que ha sido el contrato, que le ha
asegurado una renta durante un cierto tiempo, no venga a resultar fallido
por la muerte del inquilino.
La circunstancia de que los herederos del inquilino sean varios no altera
la aplicacin del artculo 1496; todos los herederos continan con las
responsabilidades inherentes al contrato, debiendo dilucidarse entre ellos
quin o quines continuarn con el goce efectivo de la cosa.
Aunque el artculo 1496 habla solamente de herederos, es obvio que
tambin los legatarios de parte alcuota se hallan comprendidos en sus
disposiciones, puesto que stos son derechos que se transmiten a los
sucesores del causante.
Pero nada se opone a que las partes estipulen lo contrario, estableciendo
que los derechos y obligaciones recprocos se extinguen con la muerte
sea del locador o del locatario.
531. - Este artculo 1496 ha sido objeto de una revolucionaria reforma
introducida por las leyes de prrroga a las locaciones urbanas: los
derechos del locatario no se transmiten ya a los herederos de ste, sino
a las personas de la familia que vivan con l en la casa locada o en el
fundo rural; la ley reconoce ese derecho "a las personas que hubieran
recibido ostensible trato familiar" del inquilino, lo cual es un modo
disimulado de designar a los concubinos o concubinas, que vienen as a
desplazar a los herederos legtimos del locatario. Esta solucin ha sido
consagrada definitivamente por el artculo 9, ley 23.091. El derecho de
estas personas a continuar con la locacin rige no slo en caso de
muerte del inquilino, sino tambin en el abandono por el locatario del
inmueble alquilado.
Pero no habiendo ninguna persona con derecho a acogerse al beneficio
de la ley 23.091, el artculo 1496 recobra su imperio y los herederos
tienen derecho a la locacin, siempre, claro est, que se trate de
contratos de plazo no vencido, porque estando ya vencido el plazo, los
herederos no podran sostener que tienen derecho a continuar en una
locacin que ha fenecido.
En las arrendamientos rurales, la transmisin del contrato a los
herederos descendientes, ascendientes, cnyuges y colaterales hasta el
segundo grado que hubieren participado en la explotacin, ha adquirido
el carcter de reforma definitiva del Codigo. En cambio la muerte del
aparcero pone fin al contrato.
Adquirido el carcter de reforma definitiva del Cdigo Civil (art. 7Q, ley
13.246). En cambio, la muerte del aparcero pone fin al contrato (art. 27,
ley cit.).
B. - TRANSMISIUN POR ACTOS ENTRE VIVOS
532. Enajenacin de la cosa locada.- El derecho romano, consecuente
con su concepcin estricta de la locacin como un derecho personal,
estableca que el comprador de un fundo no estaba obligado a respetar
el contrato de locacin por el vendedor; el derecho del locatario se
reduca a reclamar de su locador los daos y perjuicios. Esta fue tambin
la solucin de las antiguas legislaciones espaola y francesa; pero el
derecho moderno, al que interesa menos la lgica que el contenido de
justicia y la significacin econmica de las soluciones legales, ha visto
triunfar el principio opuesto: la enajenacin de la finca no afecta el
contrato de locacin y el locatario tiene derecho a seguir en el uso y goce
de la cosa por todo el trmino convenido (art. 1498). Es en efecto
injustsimo e inconveniente, desde el punto de vista econmico, autorizar
el desalojo intempestivo del locatario en virtud de un acto unilateral
(unilateral en las relaciones entre locador y locatario) del locador. E1
locatario, que al contratar ha realizado un acto de previsin, que quizs
ha hecho inversiones de importancia, que ha fecundado la tierra con su
trabajo, se vera intempestivamente despojado del inmueble, con grave
dao patrimonial. Incluso no es difcil imaginar que el propietario, para
desligarse de un contrato de locacin del que se ha arrepentido, venda
simuladamente la cosa, con lo cual estar ya en condiciones de desalojar
al inquilino, a quien la mayor parte de las veces le ser imposible probar
la simulacin. Son, como se ve, muy poderosas razones las que han
consagrado en el derecho moderno la regla de que la enajenacin de la
cosa no afecta el contrato de locacin.
533. - La regla del artculo 1498 se aplica slo a los inmuebles o
tambin a las cosas muebles? Aunque el artculo 1498 slo alude a
fincas, pensamos que no hay razn alguna para resolver de otra manera
el problema cuando la locacin ha recado sobre muebles. El argumento
a contrario es demasiado pobre para admitir tan incoherente solucin. Si
la ley slo se ha referido a las fincas, es porque slo respecto de los
inmuebles tiene este problema verdadera importancia
prctica. Las cosas muebles se venden casi siempre sobre la base de la
entrega inmediata, por lo que nadie compra una cosa que est en ese
momento alquilada. Sin embargo, el creciente valor econmico de ciertas
cosas muebles (mquinas, locomviles) hace til dejar sentado que
tambin reza para ellas el principio del artculo 1498.
La regla del artculo 1498 se aplica tambin a las aparceras y en los
arrendamientos (arts. 27 y 41, ley 13.246).
534. Condiciones de aplicacin del artculo 1498. - Para que el locatario
tenga derecho a oponer al comprador del inmueble su contrato de
locacin es necesario:
a) Que se trate de un contrato de plazo no vencido, sea que el plazo
provenga de una estipulacin contractual o de una disposicin de la ley;
ejemplos de estos ltimos son los plazos establecidos por la ley 23.091 o
en la ley de arrendamientos agrcolas. Es claro que si el plazo estuviere
vencido, el arrendatario no podr oponerse al desalojo intentado por el
comprador, porque tampoco podra oponerse al que hubiera intentado el
locador-vendedor.
b) Que tratndose de un plazo contractual, el contrato tuviere fecha
cierta. En vano se argir que el artculo 1498 no exige este requisito,
porque segn la regla general del artculo 1034 los actos jurdicos no
pueden ser opuestos a terceros y sucesores a ttulo singular mientras no
tengan fecha cierta. De lo contrario, sera perfectamente posible un grave
fraude de los derechos del comprador, pues luego de efectuada la venta,
el vendedor podra realizar con el inquilino cuyo derecho fuere de plazo
ya vencido, un nuevo contrato, antedatndolo. Se explica, pues, que casi
todos los Cdigos extranjeros exijan el requisito de la fecha cierta y aun
del registro del contrato para poder oponerlo al comprador.
535. - En cambio no es necesario que el contrato est inscripto en el
Registro de la Propiedad. Algunos fallos y autores haban exigido este
recaudo, fundados en los artculos 226, inciso 5Q y 239 de la Ley
Orgnica de los tribunales de la Capital, el primero de loa cuales
prescribe que debern inscribirse en el Registro los contratos de
arrendamiento de bienes races de ms de un ao y el segundo, que los
contratos a los cuales se refiere la ley no tendrn efectos respecto de
terceros sino desde la fecha de su inscripcin en el Registro. Pero es
evidente que esta exigencia de la inscripcin no est contenida en el
Cdigo.
536. Excepciones a la regla del artculo 1498. - No obstante lo dispuesto
en el artculo 1498, la enajenacin de la cosa locada tendr como efecto
la resolucin del contrato de locacin:
a) Cuando en el contrato de locacin se hubiere estipulado
expresamente ese efecto. Puesto que el artculo 1498 no es de orden
pblico, nada obsta a que las partes acuerden que la venta determinar
la resolucin del contrato. Pero esta estipulacin slo tendr efecto con
relacin a los plazos contractuales; si, por el contrario, el locatario
pudiera acogerse a los plazos que le conceden la ley 23.091 0 la ley de
arrendamientos agrcolas, tal clusula impedira al comprador dar por
terminada la locacin hasta el cumplimiento del trmino legal.
b) Cuando la cosa ha sido expropiada; si el Estado puede privar a los
particulares de su derecho de propiedad, tanto ms podr privarlos de su
derecho a la locacin, sin perjuicio de la obligacin de indemnizar al
locatario el perjuicio que le produce.
c) La ley Orgnica del Banco Hipotecario Nacional autoriza a dicha
institucin a desalojar a todo ocupante que no tenga un contrato de
locacin aceptado por ella (art. 44, inc. c, ley 22.232); de tal modo que si
el inmueble se ejecuta, el banco podr proceder al desalojo a fin de que
los compradores lo adquieran libre de toda ocupacin de terceros.
OBLIGACIONES DFL LOCADOR
537. Enumeracin.- Pesan sobre el locador las siguientes obligaciones:
a) entregar la cosa arrendada con sus accesorios (art. 1514); b)
conservarla en buen estado mientras dura la locacin (arta. 1515 y siga.);
c) mantener al locatario en el uso y goce pacifico de la cosa (obligacin
de garanta, arts. 1515 y 1523 y sigs.); d) pagar al locatario las mejoras
que ste hubiera introducido para hacer posible el uso normal de la cosa
(arts. 1539 y sigs.); e) pagar las contribuciones y cargas que gravan la
cosa (art. 1553).
Se trata de obligaciones establecidas por la ley para el caso de que las
partes no hubieran convenido otra cosa. Reins aqu el principio de la
libertad contractual, de modo tal que las partes pueden restringir o
ampliar las obligaciones que la ley pone a cargo del locador como del
locatario. Hoy es usual que los contratos pongan a cargo del inquilino el
pago de las expensas comunes y, a veces, inclusive, de los impuestos
que gravan el inmueble.
1. - Obligacin de entregar la cosa
538. Cosas comprendidas en la obligacin de entrega. El locador est
obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que
dependan de ella al tiempo del contrato (art. 1514). Hubiera sido ms
apropiado decir accesorios que se encuentran en la cosa al tiempo de
formacin del contrato. Dentro ~~ este concepto de accesorios deben
reputarse comprendidos:
a) Las llaves de la cosa ya sea inmueble o mueble (automvil, caia
fuerte, escritorio, etc.).
b) Las servidumbres del inmueble (art. 1495).
c) Los frutos y productos ordinarios de la cosa (art. 1495). La ley alude
solamente a los frutos pendientes; los ya percibidos no entran en la
locacin. Hay que advertir que en este caso el locatario est facultado a
consumir los frutos, pues sta es la forma de gozarlos.
d) Tambin estn comprendidos en la locacin ciertos servicios
accesorios, como el de portera, calefaccin, agua caliente, etctera; el
locador no podr excusarse de prestarlos aduciendo que no los estipula
el contrato, cuando la existencia de caeras, calderas y otras
instalaciones indicaban que ellos estaban implcitamente contenidos en
la locacin.
539. - En cambio la locacin no comprende:
a) Ios frutos y productos extraordinarios (art. 1495). Cules son los
frutos y productos que tienen ese carcter? La cuestin es harto dudosa.
Machado opina que no se alude a la abundancia de frutos que excedan
la produccin normal, sino a los que no est en la naturaleza de la cosa
producir. Rezznico sostiene que deben reputarse extraordinarios tanto
los frutos y productos que resultan extraos a la naturaleza de la cosa
dada en locacin (por ejemplo, si en una calera aparece una veta de oro)
como aquellos que por su calidad o cantidad exceden de la produccin
comn de la cosa arrendada.
b) Los terrenos acrecidos por aluvin (art. 1495); sin embargo, el
arrendatario tiene derecho al arrendamiento de tales terrenos si ofreciere
por ellos un acrecentamiento proporcional del alquiler (artculo citado); y
en tal caso, el dueo no podra negarse a reconocerle el uso y goce de
ellos.
539 bis. - No ha de olvidarse que esas disposiciones son siempre
interpretativas de la voluntad de las partes. En ningn caso debe
aplicrselas literalmente, en contra de lo que es la voluntad claramente
implcita en el contrato. As por ejemplo, es frecuente que se alquile una
casa mientras el dueo todava se encuentra en ella; el locatario no
puede pretender que el locador le deje los muebles -no obstante ser
stos evidentemente accesorios de la vivienda y hallarse en ella al
tiempo de la celebracin del acto, tal como lo declara suficiente el artculo
1514- si del contrato no resulta que la intencin comn fuese alquilarla
amueblada, porque la costumbre es que las casas o departamentos se
alquilen sin muebles.
En caso de que el alquiler comprenda los muebles, es casi de rigor
agregar al contrato un inventario de los incluidos en la locacin, lo que
tiene el mayor inters para ambas partes; al locador le permita,
preconstituir prueba de lo que ha entregado y poder exigir su devolucin
al trmino del contrato; al locatario le evita el peligro de que luego se le
reclame la devolucin de algo que no recibi. De cualquier modo y para
el caso de que no se hubieren especificado los muebles comprendidos
en la locacin, debe tenerse presente la norma interpretativa del artculo
2323 segn el cual en los muebles de una casa no se comprendern: e1
dinero, los documentos y papeles, las colecciones cientficas o artsticas,
los libros y sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de
artes y oficios, las joyas, ninguna clase de ropa de uso, 1os granos,
caldos, mercaderas, ni en general otras cosas que las que forman el
ajuar de una casa.
540. Estado en que debe entregarse. - El locador est obligado a
entregar la cosa y sus accesorios en buen estado de conservacin (de
reparacin, dice impropiamente el Cdigo) para ser propia para el uso
para el cual ha sido contratada (art. 1514). Advirtase una diferencia
importante con respecto a la compraventa: el vendedor cumple
entregando la cosa en el estado en que se encontraba en el momento de
celebrarse el acto (art. 1408); en tanto que en nuestro caso el locador
debe entregarla en buen estado de conservacin, lo que es natural,
puesto que el contrato ha sido realizado con el propsito de asegurar al
locatario el uso y goce de la cosa.
No tendr el locador obligacin de entregar la cosa en buen estado si las
partes acordaron entregarla en el estado en que se halle ;art. 1514). Este
convenio se presume cuando se arriendan edificios arruinados y cuando
se entra en posesin de la cosa sin exigir reparaciones (art. 1514). La
conducta del locatario que acepta sin reservas la cosa tal como se le
entrega, indica que eso fue lo acordado o que renuncia a todo reclamo.
541. Lugar de entrega. - Puesto que el Cdigo no contiene sobre este
punto reglas especiales para la locacin, rige lo dispuesto por el artculo
747: a) Si hubiere lugar convenido en el contrato, la cosa debe
entregarse all; esta solucin no slo es aplicable a los muebles, sino
tambin a los inmuebles, pues es perfectamente posible hacer la
tradicin simblica mediante la entrega de las llaves, lo que puede ocurrir
en otro lugar que no sea el de la ubicacin. b) Si no hubiere lugar
convenido, la entrega debe hacerse en el lugar en donde se encontraba
la cosa al tiempo de la celebracin del contrato.
542. Tiempo de la entrega. - Si el contrato estipula el plazo no hay
problema: debe cumplirse con lo pactado. Si no lo estipula, debe
matenderse que el locador tiene obligacin de entregarla de inmediato a
menos que los usos o costumbres reconocieran algn plazo.
543. Gastos de la entrega. - Los gastos de la entrega, salvo pacto en
contrario, son a cargo del locador. Es lo que surge de las disposiciones
relativas al contrato de compraventa (art. 1415), que son aplicables
supletoriamente a la locacin, as como tambin de lo dispuesto por el
artculo 765 para el pago en general.

544. Sanciones para el caso de incumplimiento de la obligacin de
entrega. - En caso de incumplimiento de la obligacin de entrega, el
locatario tiene a su disposicin las siguientes acciones:
a) En primer lugar, puede reclamar el cumplimiento del contrato y pedir al
tribunal que lo ponga en posesin de la cosa, si el locador se negara a
cumplir la sentencia que lo condena a entregar. Todo ello, empero, sin
perjuicio de los derechos que los terceros puedan haber adquirido sobre
la cosa.
b) En segundo lugar, puede pedir la resolucin del contrato (art. 1204,
ref. por ley 17.711).
c) Por ltimo, el locatario puede demandar los daos y perjuicios que le
resulten de la falta de entrega, siempre que no hubiere mediado fuerza
mayor.
2. - Obligacin de mantener la cosa en buen estado
A. - DETERIOROS NO DERIVADOS DE CASO FORTUITO O FUERZA
MAYOR
545. Alcances de la obligacin. - El locador est obligado a mantener la
cosa en buen estado de conservacin, y a hacer todas las reparaciones
que fueren necesarias para permitir al locatario el uso y goce de la cosa
conforme a lo convenido (art. 1515). Esta obligacin se extiende a la
reparacin de todos los deterioros derivados de las siguientes
circunstancias: a) de caso fortuito o fuerza mayor (art. 1516), como
puede ser un incendio, un cicln, una guerra, un hecho del prncipe; b) de
la calidad propia de la cosa y de sus vicios o defectos (art. 1516), tal
como seran las deficiencias en las instalaciones sanitarias; c) del efecto
natural del uso o goce estipulado (art. 1516); d) de la culpa del locador,
sus agentes o dependientes (art. 1516); era innecesario este ltimo
apartado, pues bastaba con la regla general de los artculos 1109 y 1113;
e) de1 hecho de terceros aunque sea por motivo de enemistad u odio al
locatario (art. 1517). Es lgico que el locatario no cargue con las
consecuencias del hecho ilcito de un tercero.
546. Supuesto del deterioro causado por el uso de la cosa. - De todas las
hiptesis anteriormente aludidas, la relativa a los
deterioros provenientes del uso y goce natural de la cosa es la que da
lugar a mayores dificultades. Estas dificultades surgen de que el Cdigo
impone la obligacin de mantener la cosa en buen estado, tanto al
locador (arts. 1515 y 1516) como al locatario (arts. 1556 y 1561). Para
explicar esta aparente contradiccin, hay que tener en cuenta las fuentes
del Cdigo, que en este punto han sido principalmente el Cdigo
Napolen y sus comentaristas. En ese Cdigo se distingue entre las
reparaciones importantes y las ordinarias, llamadas locatiuas o de menu
entretien (art. 1754); las primeras estn a cargo del locador y las
segundas son aportadas por el locatario. Este es el pensamiento que
inspir a Vlez Sarsfield (art. 1573) y que permite conciliar textos que de
otra manera apareceran en una contradiccin irreductible. Es equitativo
que el locatario cargue con los gastos de pequeo mantenimiento y as
ocurre en la realidad de la vida, en que normalmente los asume sin
pretender, nunca o casi nunca, hacerlos pesar sobre el locador. Bueno
es agregar que la mayor parte de los cdigos modernos consagran esta
distincin entre reparaciones mayores, a cargo del locador y menores,
locativas o de pequeo mantenimiento, a cargo del locatario (Cd. Civ.
italiano, art. 1566; brasileo, art. 1206; chileno, art. 1940; colombiano, art.
1998; uruguayo, art. 1818, etc.).
547. - Aunque el concepto en que se basa la separacin de
responsabilidad es claro, la lnea separativa dista mucho de ser precisa.
Se ha preferido una solucin flexible, adaptable a las circunstancias de
tiempo y lugar. En la mayor parte de los casos, ser decisiva la
costumbre. No habr problema cuando la gravedad de los deterioros (por
ejemplo, la ruina parcial de un edificio) o por el contrario, su relativa
insignificancia (por ejemplo, el arreglo de una cerradura, la rotura de un
vidrio, los retoques a la pintura, etc.), demuestran claramente que su
reparacin pesa sobre el locador o el locatario. Pero hay una zona
intermedia, en que la solucin se hace dudosa. A quin corresponde el
repintado general de la casa, el arreglo de los techos, la reparacin de
los revoques?
En nuestra jurisprudencia se advierte una tendencia notoriamente
favorable al locatario; se ha resuelto que son a cargo del locador las
reparaciones de la pintura, y los revoques, el empapelado, el arreglo de
pisos y paredes, la compostura de la heladera elctrica y del calefn,
siempre que su deterioro no se deba a culpa del inquilino.
548. Sanciones en caso de incumplimiento; reparaciones urgentes y no
urgentes. - En caso de que el locador no cumpla con su obligacin de
conservar la cosa en buen estado, el locatario tiene a su disposicin las
siguientes vas jurdicas para hacer valer sus derechos:
a) Est autorizado a retener la parte del alquiler correspondiente al costo
de las reparaciones (art. 1518); es un medio de coaccin que permite al
locatario no pagar los alquileres mientras no se hagan los trabajos.
b) Cuando los trabajos no tuvieren carcter de urgencia, el inquilino
puede, adems, demandar al locador para que los lleve a cabo y si,
condenado a hacerlos, no cumpliera la sentencia, el locatario puede ser
autorizado judicialmente a ejecutarlos por cuenta de aqul (arts. 505, inc.
1Q y 630).
c) Si los trabajos fueran urgentes, el locatario puede ejecutarlos por
cuenta del locador (art. 1518), sin necesidad de autorizacin judicial, ya
que este procedimiento no se aviene con la necesidad de urgencia que
es el presupuesto de esta disposicin. Segn el artculo 1544 se
reputarn hechas en caso de urgencia, cuando sin dao de la cosa no
podan ser demoradas y le era imposible al locatario avisar al locador
para que las hiciera o lo autorizase para hacerlas. Este no es, desde
luego, el nico caso de urgencia; puede ocurrir tambin que el locatario
haya dado aviso al locador, no obstante lo cual ste no hiciera las
reparaciones; si stas fueran urgentes y no pudieran esperar el trmite
de un juicio sin grave perjuicio para el locatario, ste puede hacerlas
ejecutar, sin necesidad de autorizacin judicial.
d) Independientemente de estas acciones, el locatario puede demandar
la indemnizacin de los daos y perjuicios que le cause la inejecucin de
sus obligaciones por el locador. Va de suyo que el locador queda exento
de responsabilidad s el incumplimiento obedece a caso fortuito o fuerza
mayor. Para que esta responsabilidad tenga lugar, es indispensable la
constitucin en mora del locador.
e) Finalmente, el locatario tiene tambin una accin por resolucin del
contrato por incumplimiento de las obligaciones del locador (art. 1204,
ref. por ley 17.711).
549. Oposicin del inquilino a la realizacin de las reparaciones. -
Normalmente el inquilino ser el primer interesado en que las
reparaciones se hagan, pero puede ocurrir tambin que no tenga inters
en ellas y que, por el contrario, le molesten o perturben los trabajos que
son indispensables para realizarlas. Sin embargo, no puede oponerse a
que el locador las Lleve a cabo, solucin justa, por que as se previenen
pagos y gastos mayores; en cambio, tiene derecho a oponerse a la
realizacin de obras que no tengan el carcter de simples reparaciones y
que signifiquen ampliar, modificar o embellecer la cosa (art. 1524).
B. - DESTRUCCIONES O DETERIOROS DERIVADOS EN CASO
FORTUITO O FUERZA MAYOR
J50. Distintas hiptesis. - Es posible que durante el curso de la locacin,
la cosa sufra daos por caso fortuito o fuerza mayor. El problema debe
ser estudiado con relacin a las hiptesis de destruccin total,
destruccin parcial y simple deterioro.
a) Destruccin total. - En tal caso el contrato queda rescindido (art.
1521), sin que ninguna de las partes pueda reclamar indemnizacin
alguna de la otra. Tampoco tiene derecho el locatario a reclamar los
daos y perjuicios sufridos en las mercaderas o muebles que son de su
propiedad, con motivo de la destruccin de la cosa locada por un caso
fortuito o de fuerza mayor.
Qu debe entenderse por destruccin total? La cuestin tiene la mayor
importancia, porque en este caso el locatario no tiene derecho a
conservar la cosa con una reduccin proporcional del alquiler, derecho
que, en cambio, tiene si slo se trata de una destruccin parcial. A veces
la destruccin puede ser casi total; si el contrato se mantiene, el alquiler
reducido en proporcin al dao sera mnimo; es obvio pues, el inters
del locador en dar por terminado el contrato, reconstruir la cosa y poder
sacar de ese modo el debido provecho a su capital. Se admite que la
destruccin debe reputarse total a los efectos de la aplicacin de este
artculo, cuando su importancia es tal que la cosa resulta ya impropia
para el destino que se tuvo en mira al contratar. En un caso se resolvi
que ls destruccin de un galpn en un 8596 lmportaba destruccin total y
privaba al locatario del derecho de continuar la locacin. Es, en suma,
una cuestin que queda librada al criterio judicial.
b) Destruccin parcial. - En este caso, el locatario puede optar entre
estas soluciones: o bien pedir la resolucin del contrato, o bien demandar
la disminucin del alquiler proporcional a la importancia de la destruccin
(art. 1521).
La expropiacin, sea total o parcial, est asimilada a la destruccin de la
cosa, ya que ella queda perdida tanto para el locador como para el
locatario.
c) Simples deterioros. - En este supuesto, el locatario slo tiene derecho
a pedir la reparacin (art. 1521); carece de accin tanto para pedir la
rescisin del contrato como para reclamar la disminucin de los
alquileres.
Pero si el locatario no tiene derecho a una disminucin, en cambio puede
retener los alquileres mientras el locador no haga las reparaciones
debidas; y si demandado y condenado ste a hacerlas, no las llevara a
cabo, el locatario puede realizarlas por cuenta de aqul.
C. - IMPEDIMENTOS AL USO Y GOCE DE LA COSA DERIVADOS DE
FUERZA MAYOR
551. Hiptesis legal. -A veces el caso fortuito no provocar la destruccin
ni siquiera parcial de la cosa, pero impedir al inquilino usarla o gozarla.
Desde el punto de vista del inquilino, los efectos son los mismos. Por ello
el artculo 1522 lo autoriza a pedir la rescisin del contrato o la cesacin
del pago del alquiler durante el tiempo que no pueda usar o gozar de la
casa. En la nota correspondiente, Vlez Sarsfield recuerda los ejemplos
de Marcad: el inquilino que en tiempo de guerra es obligado a dejar su
casa, o que en tiempo de peste la autoridad pblica le prohiba seguir
habitando la finca que alquil.
Para que se produzcan las consecuencias sealadas en esta disposicin
legal (rescisin del contrato o disminucin del alquiler) es necesario que
el caso fortuito afecte a la cosa misma (art. 1522 in fine). Por
consiguiente, el contrato mantendr plenos efectos si en caso de guerra
o de peste el inquilino abandona la cosa por simple precaucin personal
y no por imposicin de las autoridades civiles o militares (nota al art.
1522), si el inquilino ha debido abandonar la casa por haber sido
designado para ejercer funciones fuera del pas, si la entidad locataria
fue privada de su personera jurdica, etctera.
552. Caso fortuito que slo afecta el provecho. - Puede ocurrir que el
caso fortuito no afecte ya el uso y goce de la cosa (caso previsto en el
artculo 1522) sino el provecho que el inquilino espera de ella. El artculo
1557 prevea expresamente el punto en relacin al arrendamiento de
predios rurales y dispona que el arrendatario no poda pretender
remisin total o parcial de los alquileres en razn de que la cosecha se
hubiera perdido por caso fortuito o fuerza mayor Pero la ley 13.246
autoriza al arrendatario en ese caso a pedir la rescisin del contrato (art.
8Q, in fine) y si se trata de aparceras rurales, la prdida ser soportada
por las partes en la misma proporcin convenida para el reparto de los
frutos (art. 24). Pero si el problema est claramente resuelto en materia
de explotaciones rurales, no ocurre lo mismo con los establecimientos
comerciales o industriales. Creemos que la cuestin debe resolverse
sobre bases de equidad y prudencia Si el caso fortuito ha modificado
sustancialmemte las condiciones de la explotacin, debe considerarse
que ha quedado afectado el uso y goce de la cosa conforme a su
destino; tal ocurrira, por ejemplo, en caso de arrendamiento de un
albergue situado a la vera de una ruta: si luego las autoridades clausuran
ese camino, es evidente que ha quedado afectado el uso del albergue.
Sera un caso de aplicacin de la teora de la imprevisin. Cuando, por el
contrario, el hecho est dentro de los riesgos o aleas ms o menos
normales de la explotacin, el inquilino carecer de toda accin. As
suceder si la ganancia del negocio disminuye por aumento de los
precios de costo o por la instalacin en las vencidades de otro negocio o
fbrica similar.
553. Derechos y obligaciones de las partes.- En caso de que la fuerza
mayor impida el goce de la cosa, sea en forma definitiva o temporal, el
inquilino tiene a su disposicin la siguiente opcin que le reconoce el
artculo 1522: pedir la rescisin del contrato, o la suspensin del pago del
alquiler durante el tiempo que dure la imposibilidad de gozar la cosa. Si la
imposibilidad de gozarla slo fuera parcial, deber optar entre la rescisin
o la disminucin proporcional del alquiler durante el tiempo que dura la
imposibilidad.
Desde luego, no tendr derecho a daos y perjuicios, pues la
imposibilidad de goce deriva de un caso fortuito, es inimputable el
locador.
3. - Obligacin de garanta
554. Concepto y fundamentos. - El contrato de locacin supone la cesin
del uso y goce de una cosa a cambio de un determinado precio. Es
natural, pues, que el locador tenga a su cargo la obligacin de garantizar
al locatario que podr hacer uso de la cosa conforme a su destino. Por
ello debe abstenerse de todo acto que perturbe el goce de la cosa por el
inquilino, defenderlo contra las turbaciones de terceros y, finalmente,
hacer las reparaciones que se deriven de los vicios o defectos de la cosa
o del uso normal al que el inquilino la haya sometido. Esta obligacin de
garanta llena una funcin jurdica semejante a la eviccin y los vicios
redhibitorios en la compraventa; en el fondo, no hay entre ellas una
diferencia esencial, pero la reglamentacin legal difiere sensiblemente
porque en un caso media la transmisin del dominio y en el otro slo del
uso y goce de la cosa, lo que tiene una influencia notoria en el contenido
de las obligaciones.
Consideramos por separado la garanta por el hecho personal del
locador, por el hecho de terceros y por los vicios redhibitorios de la
A. HECHO DEL LOCADOR
665. Hechos que importan turbacin. - El locador est obligado a
abstenerse de todo acto que impida, embarace o estorbe el uso de la
cosa por el locatario (art. 1515). Hay embarazo del goce pacfico de una
casa si el locador instala (o alquila para que otros instalen) en otras
habitaciones o dependencias de ella casas de juego o de prostitucin
(nota al art. 1515); si alquila otras dependencias a terceras personas,
cuyo destino afecte al locatario, sea por las emanaciones olorosas o los
ruidos o la excesiva e intolerable afluencia de gente; si molesta o injuria
al inquilino, sus allegados, amigos, proveedores o dependientes, si pone
trabas al libre acceso de ellos o impide introducir muebles a la casa.
El locador debe abstenerse de entrar o visitar la finca arrendada, salvo
por motivos fundados. As, por ejemplo, estara autorizado a, hacerlo si
se trata de comprobar la existencia de deterioros cuya falta de reparacin
podra ocasionar daos mayores en el inmueble; o si desea saber si el
locatario ha llevado a cabo las reparaciones locativas que estn a su
cargo; o si se trata de rnmprobar que el locatario est dando a la cosa un
destino distinto del pactado o un uso deshonesto.
556. Sanciones para el caso de incumplimiento de esta obligacin. - En
caso de que el locador viole esta obligacin de no perturbar con sus
hechos personales el disfrute de la cosa, el locatario puede pedir la
resolucin del contrato y daos y perjuicios; pero los jueces podran
negar la resolucin si esta sancin resultase excesiva en relacin con la
insignificancia de la turbacin. Si la turbacin fuere duradera, el locatario
puede pedir tambin una disminucin de los alquileres futuros, pero no
est autorizado a retener por s, mientras dure el pleito, parte alguna de
los alquileres que vayan devengndose
55'7. Obras de reparacin hechas por el locador. - El locador no slo
tiene la obligacin, sino tambin el derecho de efectuar las reparaciones
que la ley pone a su cargo. Se explica que as sea, porque no hacerlas
puede implicar daos mayores para la cosa o puede haber un
encarecimiento de los materiales o mano de obra perjudicial para el
locador. El locatario pues, est obligado a permitir que el locador y sus
obreros entren en la finca y realicen los trabajos. Pero si las reparaciones
interrumpieren el uso y goce estipulado en todo 0 en parte o fuesen muy
incmodas para el locatario, ste tiene derecho a pedir o bien la cesacin
del arrendamiento, o bien una disminucin proporcional del alquiler
durante el tiempo que duren las reparaciones (art. 1519).
Advirtase que este derecho slo se reconoce al inquilino si las
reparaciones interrumpen en todo o en parte el goce de la cosa o fueren
muy incmodas al locatario. Es decir, que ste est obligado a soportar
sin derecho a ningn reclamo las pequeas reparaciones que no le
causen molestia mayor, a menos, claro est, que los daos hayan sido
causados por el hecho culposo del locador. Es justo que as sea, pues
esas reparaciones redundaran en beneficio del propio inquilino, de tal
modo que si las molestias no son importantes, es equitativo que no
pueda demandar la rescisin ni la reduccin de loe alquileres.
Se ha dicho ya que los derechos del inquilino se reducen a pedir la
cesacin del contrato o la reduccin proporcional del alquiler. Pero la
opcin que el artculo 1519 confiere al inquilino no se libre. El locador
tiene derecho a negarse a la reduccin del precio, en cuyo caso el
inquilino slo podr devolver la cosa, quedando disuelto el contrato. 356