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(16) CAS. N 2333-99 LA LIBERTAD, Lima, 25 de julio del 2000:... en la sentencia de vista, la Sala de revisin ha aplicado el
artculo 2016 del Cdigo Civil considerando que la anotacin de la demanda a favor de la demandada es una inscripcin
que resulta oponible por prioridad en el tiempo a la escritura pblica a favor de los actores, que fue otorgada e inscrita en
los registros pblicos con fecha posterior... al respecto para determinar si el principio de prioridad registral resulta aplicable
en los casos de conicto entre una anotacin preventiva de demanda y una inscripcin registral, es necesario denir previa-
mente el concepto de asiento de inscripcin y determinar la naturaleza jurdica de la anotacin de demanda en el caso
de autos ha quedado establecido que la demandada adquiri el bien sub litis mediante documento privado de transferencia
de crdito de fecha 11 de febrero de 1985 y anot preventivamente su demanda de otorgamiento de escritura pblica antes
que la escritura pblica de compraventa de los demandantes y del transferente de ellos; siendo eso as, la adquisicin de
los actores se ha producido con el conocimiento de que se encontraba anotada previamente una demanda de otorgamiento
de escritura pblica; por lo tanto, ellos no han actuado con buena fe, por lo que tampoco estn protegidos con la buena fe
registral a que se reere el artculo 2014 del Cdigo Civil as mismo, siendo el origen del conicto la doble venta efec-
tuada por los anteriores propietarios del inmueble, la controversia debe ser resuelta conforme a lo dispuesto en el artculo
1135 del Cdigo Civil, teniendo en este caso prelacin el documento privado de la demandada por cuanto la celebracin e
inscripcin de la escritura pblica de los demandantes ha sido realizada sin el requisito de la buena fe, pues por el principio
de publicidad registral ellos conocan que se encontraba anotada en los registros pblicos una medida cautelar de anotacin
preventiva de demanda
(17) ALIAGA HUARIPATA, Luis Alberto. El Bloqueo Registral: La Reserva de prioridad registral de los derechos reales en el
Per. El Derecho Registral en la Jurisprudencia Comentada. Gaceta Jurdica. Primera Edicin, Abril 2005, Lima-Per,
pp. 17 y ss.
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Anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica
304 Noviembre de 2008
En resumen
(18)
, los efectos jurdicos de la
anotacin preventiva de demanda son los si-
guientes:
Deja sin efecto, respecto a la inscripcin
protestada, el principio de fe pblica para
un posterior adquirente: el efecto prin-
cipal de la anotacin preventiva () es
simplemente enervar la proteccin de la fe
pblica que normalmente favorece al ter-
cer adquirente de buena fe. La anotacin
preventiva publica transitoriamente un
impedimento, una circunstancia obstativa
de la fe pblica del registro. Esa es su car-
dinal funcin.
No se clausuran las inscripciones suce-
sivas, ni se priva al titular registral de su
poder dispositivo, salvo que el Juez, ade-
ms, dicte una medida de prohibicin de
disponer. Por tal razn, la anotacin de
demanda simplemente previene a los ad-
quirentes respecto a la posible decadencia
del negocio en que se pretende fundarse.
Este efecto est reconocido en el Art. 673
del CPC y Art. 67 del RGRP.
Se reconoce una reserva absoluta al rango
a favor del anotante, con lo cual los actos
de disposicin anteriores (con inscripcin
posterior) o posteriores a la anotacin, es-
tn sujetos al resultado del proceso. Este
efecto tambin esta reconocido en el Art.
673 del Cdigo Procesal Civil y el Art.
68 del RGRP.
Cabe citar a Elvira Alfonso Rodr-
guez
(19)
, comentando el Artculo 42 nume-
ral 1, de la Ley Hipotecara espaola, seala
que tradicionalmente se viene entendiendo
que la anotacin de demanda es una medi-
da cautelar de naturaleza registral que trata
de asegurar la pretensin ejercitada en el
proceso para el caso de que fnalmente sea
estimada. La doctrina mayoritaria, a la hora
de precisar esta formulacin abstracta, en-
tiende que la fnalidad de la anotacin de
demanda consiste en preservar el proceso
del juego del Registro, eliminando los obs-
tculos que pueda levantar la fe registral a la
ejecucin de la sentencia estimatoria que en
su da se dicte:
I) Si la pendencia del proceso no se publica
mediante la oportuna anotacin, el que
adquiere, a ttulo oneroso y de buena fe,
derecho del demandado, e inscribe, de-
vendr titular de modo irrebatible.
II) Poco importa que la sentencia final
acoja las razones del demandante y re-
conozca su derecho. El fallo es intil y
de poco servir al vencedor iniciar un
nuevo proceso contra el tercero: mien-
tras se ventilaba el primer juicio, el Re-
gistro le ha investido con un ttulo au-
tnomo de propiedad, independiente
del de su causante.
III)En resumen, el juego demoledor del Re-
gistro ofrece al demandado un cmodo
instrumento para burlar la Justicia: re-
sultado intolerable por partida doble, ya
que conduce al descrdito del proceso y
del Registro. De ah la necesidad de ofre-
cer al demandante instrumentos para im-
pedirlo.
Agrega adems, que, no parece, sin em-
bargo, rigurosamente exacto afrmar que la
anotacin sea una medida dirigida simple-
mente a suspender la proteccin registral de
(20) Criterio adoptado en la Resolucin N 276-2002-ORLC/TR del 30 de mayo 2002, publicada el 15 de junio de 2002.
(21) Criterio sustentado en las siguientes resoluciones: Resolucin N 375-2003-SUNARP-TR-L del 20.6.2003; Reso-
lucin N 189-2001-ORLC/TR del 30.4.2001 y Resolucin N 100-1999-ORLC/TR del 12.4.1999. Resolucin N
375-2003-SUNARP-TR-L 20.06.2003
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Anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica
306 Noviembre de 2008
registro de transferencia de acciones y de-
rechos a favor de terceras personas, quie-
nes no fguran como demandados. Cabe
precisar que la anotacin de la demanda,
obra en el asiento 00002 de la Partida N
01043109
2. El tratamiento dado a la anotacin pre-
ventiva de la demanda por la Registra-
dora no resulta ser el ms feliz, toda vez
que no aplic en su debida dimensin lo
preceptuado por el Art. 673 del CPC
y 64 del RGRG, concordantes ambos
en lo referido a las anotaciones preven-
tivas de demandas; observa aduciendo
la existencia de asientos en los que se ha
registrado la transferencia de acciones y
derechos sobre el inmueble objeto de la
inscripcin de la medida cautelar; lo cual
es corregido por el superior, teniendo en
cuenta que la anotacin de demanda es
una medida cautelar de naturaleza regis-
tral que trata de asegurar la pretensin
ejercitada en el proceso para el caso de
que fnalmente sea estimada.
3. En efecto como se ha referido, las anotacio-
nes preventivas de demanda solo buscan
impedir los efectos de la fe pblica a favor
del tercero de buena fe, siendo un medio
preventivo que publica sin constituir, es
decir publicita una situacin litigiosa un
derecho por defnir; es por ello, precisa-
mente porque la anotacin de la demanda
no cierra el registro a las enajenaciones o
gravmenes posteriores a su prctica, hay
una litis pendiente de defnir, el deman-
dante puede o no tener derecho alguno, la
anotacin pesa como una amenaza sobre
los posibles adquirentes posteriores del
demandado, pero no cierra el Registro y,
por lo tanto, no impide inscribir las ena-
jenaciones o gravmenes otorgados por el
demandado, el Registro sigue funcionan-
do perjudicando a todos menos al anotan-
te, ello por la publicidad otorgada por el
asiento anotado preventivamente.
4. Es importante sealar que la anotacin
en benefcio del demandante es total has-
ta el punto de que el Registro dejar de
amparar no slo a los adquirentes pos-
teriores, sino tambin a los anteriores: la
suspensin opera entonces con un cierto
carcter retroactivo, en caso de que el
demandante gane su pretensin, recono-
ciendo una reserva absoluta al rango a fa-
vor del anotante, con lo cual los actos de
disposicin anteriores (con inscripcin
posterior) o posteriores a la anotacin,
estn sujetos al resultado del proceso.
Este efecto tambin esta reconocido en
el Art. 673 del Cdigo Procesal Civil y
el Art. 68 del RGRP.
5. Constituye un sistema de publicar el
proceso, y por esta va salvaguardar los
derechos desde la demanda, permitir
la retroaccin de la sentencia, y en el
juicio, limpiar los ttulos y gravmenes
ocultos, evitando las maniobras defrau-
datorias y garantizando la efectividad
del proceso.
6. La apelacin a la reiterada observacin de
la Registradora motiva la apelacin del so-
licitante, acto que reinscribe en el Asiento
0010 de la misma partida
7. Teniendo como base lo establecido por los
Artculos 64, 65 y 68 del RGRP, el Tribu-
nal sustenta la revocacin del numeral 2 de la
observacin planteada por la Registradora.
Sin embargo subsisten las observaciones de
los numerales 1 y 3, los que son ratifcados,
toda vez que no fue subsanada conforme a
las disposiciones sobre la materia, emitiendo
JURISPRUDENCIA REGISTRAL - PRCTICA JURISPRUDENCIAL DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA
Noviembre de 2008 307
la Resolucin N 713-2005-SUNARP-TR-
L del 14.12.2005; la que fue e debidamente
notifcada al apelante, conforme obra en la
copia de la hoja de notifcacin correspon-
diente.
8. No obstante lo resuelto por el Tribunal es
de apreciarse en la Partida del inmueble,
que en el Asiento 0006 obra la inscripcin
de la Sentencia recada en el proceso de
otorgamiento de escritura pblica, favora-
ble al demandante.
9. Devueltos los actuados al Registrador,
ste notifca la Resolucin al apelante
mediante Esquela de Observacin de fe-
cha 28 de diciembre del 2005, y conforme
al mandato contenido en la Resolucin,
de conformidad con lo estipulado en el
Art. 162 del RGRP, mediante manda
que cumpla con los defectos advertidos
referidos a los numerales 1 y 3 de la ob-
servacin apelada:
1) Por la discrepancia existente entre la
Escritura Pblica de fecha 23.10.2001
y la de fecha 15.06.2005, discrepancia
referida alas reas consignadas en am-
bas escrituras, no existiendo equiva-
lencia en la misma, se deber aclarar
con la formalidad establecida por la
ley del Notariado.
3) Seala que de la partida registral el rea
del predio es de 46 578,38 m2, siendo
materia de transferencia por la presen-
te escritura un rea equivalente a una
hectrea. Por lo que previamente se
deber proceder a la independizacin
de la misma, Art. 61 (Inc. 1) del Regla-
mento de Inscripciones del Registro
de Predios - certifcados catastrales y
dems documentos a que se refere la
norma acotada.
Indica adems los derechos pendientes de
pago S/. 105.00
8. El Art 162 del RGRP, establece clara-
mente que cuando el Tribunal confrme,
como en el presente caso la existencia de
defectos subsanables, el interesado tendr
quince (15) das, contados a partir de la
notifcacin de la resolucin respectiva
para subsanar los defectos u obstculos y
en su caso, efectuar el pago del mayor de-
recho.
9. Es importante tambin sealar que el Ar-
tculo 164 del RGRP seala que, en caso
de proceder a la impugnacin judicial de
las resoluciones del Tribunal, mediante
proceso contencioso administrativo, el
asiento de presentacin del ttulo apela-
do se mantendr vigente por un plazo de
cuarenta y cinco (45) das adicionales,
cabe precisar al respecto que dicho plazo
se entiende prorrogado con la dacin de la
Ley N 27584, que regula el Proceso Con-
tencioso Administrativo
(22)
.
10. Se advierte de la Anotacin de Tacha
por vencimiento, de fecha 12 de abril del
2006, que obra en el expediente en archi-
vo, que la parte interesada no cumpli con
subsanar lo observado por el Registrador
y ratifcado por el Tribunal, como tampo-
co procedi a la anotacin de la demanda
contenciosa administrativa impugnando
lo resulto por el Tribunal. En tal estado
el titulo fue tachado por vencimiento de
plazo. En efecto la parte interesada no
cumpli con aclarar la discrepancia de
reas existente entre las detalladas en las
(22) Criterio adoptado en la Resolucin N 351-2002-ORLC/TR del 15 de julio de 2002, Tercer Pleno.
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Anotacin de demanda de otorgamiento de escritura pblica
308 Noviembre de 2008
escrituras pblicas, y la obrante en los
registros; como tampoco realizar la inde-
pendizacin conforme al procedimiento
establecido en el hoy derogado Capitulo
V del Titulo II del Reglamento de Ins-
cripciones del Registro de Predios, espe-
cfcamente lo establecido en su Artculo
56 y 61 de la citada norma; siendo en la
fecha aplicables los Artculos 41, 44, 46
del Capitulo V Independizacin, del Re-
glamento de Inscripciones del Registro de
Predios a probado mediante Resolucin
de la Superintendente Nacional de los Re-
gistros Pblicos N 248-2008-SUNARP/
SN
(23)
, segn sea el caso.
11. Obra en el Asiento 0012 de la Partida del
inmueble la cancelacin de la anotacin de
la apelacin de fecha 24 de abril del 2006
12. Se ha podido verifcar en los asientos de la
partida, que dado el tiempo transcurrido
desde la presentacin del Titulo, lo resuel-
to por el Tribunal Registral el apelante
no anoto demanda contenciosa adminis-
trativa alguna, y ejecutada la Tacha por
vencimiento, que, no se ha procedido a la
inscripcin de la compraventa, pese a ello
si se han venido registrando otros asientos
tales como compraventas de acciones y de-
rechos, as como la anotacin de deman-
das e hipotecas.
13. Cabe precisar, que con fecha 22 de No-
viembre del 2007, el Primer Juzgado Es-
pecializado en lo Civil de la Corte Supe-
rior de Justicia de Lima Norte, otorga la
Escritura Pblica de Aclaracin y Rectif-
cacin, a favor de Don Jess Guizado Pa-
lomino y Sra., a travs de la cual aclaran y
rectifcan la clusula Segunda de las Escri-
turas Pblicas de Compra-Venta de fecha
15 de Junio del 2005, que a su vez aclara
la primigenia de fecha 23 de Octubre del
2001, ambas materia de la Resolucin N
713-2005-SUNARP-TR-L, bajo comen-
tario, en lo que respecta a la defnicin de
las reas, sin embargo, a la fecha de la ela-
boracin del presente an no obra ingresa-
da a los Registro, lo cual podra realizarse
en virtud de la vigencia y ejecucin de la
anotacin de la Sentencia que sobre otor-
gamiento de Escritura Pblica obra en el
asiento 00006 de la Partida P01043109
del inmueble.
IV. CONCLUSIONES
1. La anotacin de la demanda como me-
dida cautelar, sirve para asegurar el cum-
plimiento de las decisiones judiciales.
Da a conocer a los terceros adquirien-
tes la existencia de un litigio sobre un
bien inmueble o respecto a la validez o
invalidez de un asiento de inscripcin
cualquiera. Est anotacin ampara el
derecho del solicitante y le permite ase-
gurar en ltima instancia la decisin de
la autoridad judicial.
2. La anotacin pesa como una amenaza
sobre los posibles adquirentes poste-
riores del demandado, pero no cierra
el Registro y, por lo tanto, no impide
inscribir las enajenaciones o gravmenes
otorgados por el demandado
3. Asientos provisionales y de carcter tran-
sitorio, que tienen por fnalidad reservar
la prioridad y advertir la existencia de una