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Reviso Participativa da Lei de Parcelamento, Uso e

Ocupao do Solo
Caderno de Propostas para a
Reviso do Zoneamento
Sumrio
1. Introduo 4
1.1 O que zoneamento? 4
1.2 Porque necessrio rever a lei de zoneamento? 5
1.3 Qual a diferena entre zoneamento e Plano Regional das Subprefeituras? 5
1.4 Que diretrizes o PDE estabeleceu para a reviso do Zoneamento? 6
1.5 Quais as diretrizes estratgicas para a reviso do Zoneamento? 6
2. Parmetros de parcelamento, uso e ocupao do solo 7
2.1 Parmetros de parcelamento do solo 7
2.2 Parmetros de uso do solo 9
2.2.1 Classicao de usos 10
2.2.2 Gesto de impactos urbansticos e ambientais 15
2.2.3 Gesto de impactos urbansticos conforme a dimenso do lote 17
2.2.4 Parmetros de Incomodidade 19
2.2.5 Condio de instalao de usos 20
2.2.6 Parmetros de instalao de usos em funo da classicao da via 22
2.2.7 Parmetros de instalao de usos em funo da largura da via 22
2.3 Parmetros de ocupao do solo 24
2.3.1 Cota Ambiental 28
2.3.1.1 Parmetros propostos para cota ambiental 29
2.3.1.2 Lgica de aplicao do instrumento 31
2.3.1.3 Mapa de permetros de qualicao ambiental 31
2.3.1.4 Exemplos de aplicao da cota ambiental 33
1
3. O zoneamento na cidade: dimenso territorial das regras de parcelamento, uso
e ocupao do solo 34
3.1 O zoneamento na Macrorea de Estruturao Metropolitana 34
3.2 O zoneamento nos Eixos de Estrutrao da Transformao Urbana 37
3.3 Quadro de permisso de usos conforme as zonas 37
3.4 Preservao, proteo e recuperao ambiental 38
3.5 Reserva de reas para garantia do direito moradia: ZEIS 40
3.6 Territrios em que se pretende a preservao dos bairros 40
3.7 As centralidades dos bairros: territrios de preservao e de transio 42
3.8 Grandes equipamentos urbanos 43
3.9 Atividade industrial e produtiva 44
3.10 Eixos de Estruturao da Transformao Urbana: territrio de transformao 45
3.11 Mapas Anexos 46
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4
1. Introduo
1.1 O que zoneamento?
Zoneamento o conjunto de regras de parcelamento, uso e ocupao do solo - que dene as atividades
que podem ser instaladas nos diferentes locais da cidade (por exemplo, se permitido comrcio, indstria,
residncias, etc.) e como as edicaes devem estar implantadas nos lotes de forma a proporcionar a
melhor relao com a vizinhana.
Tendo em vista a ampla diversidade de atividades, a extenso territorial do Municpio e a diversidade dos
bairros, necessrio estabelecer regras distintas para as diferentes regies do Municpio. Para tanto, a lei de
zoneamento divide o territrio em pores - denominadas zonas - e cada zona rene um conjunto de regras
para um determinado local. E com base nessas regras que a Prefeitura autoriza a construo de novos
edifcios e a instalao de novas atividades nos bairros (por meio de alvars e licenas de funcionamento).
Tanto a denio dessas regras, quanto a sua aplicao no territrio devem seguir as diretrizes estabelecidas
no Plano Diretor Estratgico (PDE) - Lei 16.050/14 -, pois ele que d a direo para mudar nossa cidade
ao longo dos prximos 16 anos e torn-la mais justa e agradvel para viver.
PARCELAMENTO
Dene o dimensionamento
do terreno
Dene as atividades
permitidas no terreno
Dene os dimensionamento
para ocupao do terreno
USO OCUPAO
Dene o dimensionamento
do lote e as regras para
diviso de lotes e glebas
Dene regras para
ocupao do lote
Dene as atividades
permitidas no lote
5
1.2 Porque necessrio rever a lei de zoneamento?
Precisamos adequar a lei de zoneamento vigente s estratgias de organizao e desenvolvimento da
cidade, denidas no novo PDE. Alm disso, uma oportunidade de superar alguns problemas enfrentados
na aplicao da lei de zoneamento vigente, facilitar a compreenso da lei e trazer mais segurana aos
proprietrios, empreendedores, moradores e ao prprio Poder Pblico na sua aplicao.
1.3 Qual a diferena entre zoneamento e Plano Regional das Subprefeituras?
Na lei vigente (Lei 13.885/04), o zoneamento denido por subprefeituras e as regras de parcelamento,
uso e ocupao do solo variam de uma Subprefeitura para outra. Este formato acabou tornando a lei
mais complexa e dicultando sua compreenso e aplicao. Alm disso, os planos regionais precisam se
preocupar com outras coisas alm do zoneamento. Por exemplo, o PDE previu que os Planos Regionais
devem indicar reas para implantao de equipamentos sociais, de acordo com os planos setoriais (de
habitao, de sade, de educao, etc.); indicar imveis no edicados, subutilizados ou no utilizados
para aplicao dos instrumentos que garantam a funo social da propriedade, ou seja, IPTU progressivo,
edicao compulsria, etc.; indicar reas para proteo ambiental; indicar novos parques urbanos, lineares
e de praas pblicas; indicar reas para demarcao de Territrios de Interesse da Cultura e da Paisagem e
de Polos de Economia Criativa - Distritos Criativos; indicar como aplicar os planos setoriais (por exemplo,
onde deve haver ciclovias, parques lineares, etc.) no territrio de cada subprefeitura.
Como posso construir ?
Zoneamento
O que posso construir?
Zoneamento
Onde e como viabilizar
praas e servios
pblicos ?
Planos Regionais das
Subprefeituras
Onde implantar
um CEU ?
Planos Regionais das
Subprefeituras
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1.5 Quais as diretrizes estratgicas para a reviso do Zoneamento?
A partir da realizao de estudos de aplicao da lei vigente e das diretrizes estabelecidas no PDE, foram
denidas as seguintes diretrizes estratgicas para a reviso do Zoneamento:
1.4 Que diretrizes o PDE estabeleceu para a reviso do Zoneamento?
O Plano Diretor Estratgico da Cidade de So Paulo (PDE), Lei 16.050/14, estabeleceu uma srie de diretrizes
para a reviso do Zoneamento. O artigo 27 trouxe mais de 46 diretrizes, que vo desde a simplicao da
lei, at a orientao para estudo de zonas e de conceitos de regulao com base na quadra e no somente
no lote, por exemplo. Para conhecer essas diretrizes, consulte o texto da Lei do PDE, que pode ser acessado
no site gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/arquivos-da-lei/
Conferir maior qualidade
ambiental
Fortalecer a dimenso social
Equilibrar a oferta de
emprego e moradia
Simplicar a aplicao da lei
Mellhorar o desenho
e a forma urbana
Viabilizar a mobilidade
urbana sustentvel
Preservar o patrimnio
cultural
Melhorar a gesto de
impactos urbansticos
7
2. Parmetros de parcelamento, uso e ocupao do solo
A Lei de Zoneamento dene parmetros de parcelamento, uso e ocupao do solo e a aplicao desses
parmetros no territrio. O nmero de zonas, bem como sua variao na cidade, resultado da necessidade
de diversicar esses parmetros conforme os diferentes bairros e regies do Municpio.
2.1 Parmetros de parcelamento do solo
Os parmetros de parcelamento do solo so basicamente aqueles que tratam da diviso de glebas e lotes
em lotes menores ou da juno de lotes em lotes maiores. A Lei de Zoneamento pode denir as dimenses
dos lotes resultantes do parcelamento, sejam as dimenses mnimas, como rea mnima e frente mnima,
sejam as mximas, rea mxima e frente mxima.
rea mxima de lote: 10.000m, sendo que em
determinadas zonas e macroreas essa rea pode ser
maior, assim como para alguns usos, por exemplo,
clubes, cemitrios, parques dentre outros.
rea mxima de quadra: Igual a rea mxima de lote
estabelecida pela zona
8
Frente mxima: Por ora os estudos iniciais realizados
pela Prefeitura apontam que essa medida pode variar de
150m a 300m.
Extenso mxima de quadra: Igual frente mxima de
lote estabelecida para a zona.
rea mnima de lote: 125 m, podendo ser permitida
rea inferior em algumas situaes, como nos casos de
regularizao fundiria.
Frente mnima: 5m, podendo ser permitida frente
inferior em algumas situaes, como nos casos de
regularizao fundiria.
5
m
1
5
0
m

a

3
0
0
m
9
Alm das dimenses mnimas e mximas pretende-se:
Eliminar a prevalncia das restries convencionais de loteamentos j implantados em relao
aos novos parmetros de parcelamento, uso e ocupao do solo, incorporando, eventualmente,
aquelas que estejam de acordo com a viso de cidade estabelecida pelo PDE.
Manter exigncias de contrapartidas urbansticas na modalidade loteamento.
Incluir o condomnio edilcio, acima de determinada rea, como modalidade de parcelamento
do solo e exigir contrapartidas urbansticas.
Estabelecer parmetros para remembramentos, desmembramentos e desdobros, de modo a
no gerar grandes lotes e, ao mesmo tempo, a partir de determinada rea, exigir contrapartidas
urbansticas.
2.2 Parmetros de uso do solo
Simplicadamente, a lei de zoneamento pode classicar as diversas atividades e usos em categorias e
subcategorias e a partir dessa classicao estabelecer quais usos so permitidos em cada zona. Tal
classicao feita em funo da interferncia que cada atividade pode exercer em outros usos. Por exemplo,
a maior parte dos usos no residenciais classicada em funo da interferncia (ou incomodidade) gerada
na vizinhana residencial.
Assim, uma casa de shows, por concentrar um determinado numero de pessoas num horrio especco, pode
gerar mais incmodo que uma oricultura, que no gera essa concentrao de pessoas. No zoneamento,
a casa de shows ser considerada mais incmoda vizinhana residencial do que a oricultura. E assim
por diante.
10
2.2.1 Classicao de usos
Prope-se a seguinte classicao de usos, seguindo o disposto no art. 30 do PDE, com complementaes
e ajustes:
R1 Uma unidade habitacional por lote.
R2h-1 Casas geminadas: conjunto de unidades habitacionais agrupadas horizontalmente,
todas com frente e acesso independente para a via ocial de circulao.
R2h-2 Casas superpostas: duas unidades habitacionais agrupadas verticalmente no
mesmo lote, com frente e acesso independente para via ocial de circulao, podendo o
conjunto ser agrupado horizontalmente.
R2v Edifcio residencial.
EHIS Empreendimento de Habitao de Interesse Social: corresponde a uma edicao
ou um conjunto de edicaes, destinado total ou parcialmente Habitao de Interesse
Social e usos complementares, conforme disposto na legislao especca.
EHMP Empreendimento de Habitao de Mercado Popular: corresponde a uma edicao
ou um conjunto de edicaes, destinados a HMP, HIS 2 e usos complementares, conforme
disposto na legislao especca.
Subcategorias de uso residencial
I NCOMODI DA DE
I NCOMODI DA DE
I NCOMODI DA DE
I NCOMODI DA DE
I NCOMODI DA DE
I NCOMODI DA DE
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nRa Uso no residencial ambientalmente compatvel com o equilbrio ecolgico,
englobando atividades comerciais, de servios, institucionais e produtivas, compatveis
com a proteo, preservao, e/ou recuperao ambiental, inserido na zona urbana.
nRar Uso no residencial ambientalmente compatvel com atividades rurais e a proteo,
preservao, e/ou recuperao ambiental, inserido na zona rural.
nR1 Uso no residencial, no incmodo, compatvel com a vizinhana residencial.
nR2 Uso no residencial compatvel vizinhana residencial.
nR3 Uso no residencial especial ou incomodo vizinhana residencial.
Ind-1a Atividade industrial, no incmodo, compatvel vizinhana residencial no que
diz respeito s caractersticas de ocupao dos lotes, de acesso, de localizao, de trfego,
de servios urbanos e aos nveis de rudo, de vibrao e de poluio ambiental.
Ind-1b Atividade industrial compatvel vizinhana residencial no que diz respeito s
caractersticas de ocupao dos lotes, de acesso, de localizao, de trfego, de servios
urbanos e aos nveis de rudo, de vibrao e de poluio ambiental.
Ind-2 Atividade industrial geradora de impactos urbansticos e ambientais, que implica
na xao de padres especcos referentes s caractersticas de ocupao dos lotes, de
acesso, de localizao, de trfego, de servios urbanos e aos nveis de rudo, de vibraes
e de poluio ambiental.
Subcategorias de uso no residencial
INOVAO
INOVAO
Art.
Art.
Art.
Art.
12
Ind-3 Estabelecimento industrial cujo funcionamento possa causar prejuzo sade,
segurana e bem-estar pblico e integridade da ora e fauna regional, proibido no
Municpio de So Paulo.
INFRA Empreendimento, edicao ou instalao de infraestrutura relativo a servios
urbanos de interesse pblico, tais como saneamento bsico, transporte, energia,
comunicao.
INOVAO
Segue abaixo a tabela com as subcategorias de uso:
Subcategorias de uso no-residencial
nRa nRar nR1 nR2 nR3 Ind-1a Ind-1b Ind-2 Ind-3 INFRA
Atividades
compatveis
com o equil-
brio ecolgico,
localizado na
zona urbana
Atividades
compatveis
com o equilbrio
ecolgico,
localizado zona
rural
Atividades
compatveis com
a vizinhana
residencial
Atividades que
no causam
impacto nocivo
vizinhana
residencial
Atividades
potencialmente
geradoras de
impacto urba-
nstico ou
ambiental
Usos industriais
no incmodos
vizinhana
residencial
Usos industriais
tolerveis
vizinhana
residencial
Usos industriais
geradores de
impactos
urbansticos e
ambientais
Usos industriais
que o desenvol-
vimento possa
causar prejuizo
sade e ao
bem pblico
Empreendimen-
to, edicao ou
instalao de
infraestrutura
relativo a servi-
os urbanos
Descrio de uso
Subcategorias de uso residencial
EHMP
Empreendimento de
Habitao de Mercado Popular
EHIS
Empreendimento de
Habitao Social
R2v
Edifcio residencial
R2h-2
Casas superpostas, com
acesso independente
R2h-1
Casas geminadas, com
acesso independente
R1
Unidade habitacional
por lote
Descrio de uso
nRa nRar nR1 nR2 nR3 Ind-1a Ind-1b Ind-2 Ind-3 INFRA
Viveiro
Pousada
Atividades de
pequisa e
ecoturismo
Agroindstria
Manejo de fauna
Pesqueiro
Padaria
Escritrios
Agncia bancria
Creche
Asilo
Lanchonete
Supermercado
EMEI
Igreja
Hospital
Faculdade
Cemitrio
Aeroporto
Penitenciria
Fabricao:
Artigos de vesturio
Artefatos de papel
Jias
Fabricao:
Artefatos txteis
Plstico
Mveis
Fabricao:
Bebidas
Fumo
Borracha
Fabricao:
Telhas e tijolos
Artigos de borracha
Metalrgica bsica
ERB
Terminal
rodovirio
Central de
distribuio de gs
Exemplos de usos permitidos por subcategoria de uso
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Tendo em vista a ampla diversidade de usos e atividades no residenciais, estes so organizados em grupos
de atividade, aos quais so atribudos parmetros especcos. Por exemplo, as atividades relacionadas
rea de sade, tais como ambulatrio, posto de sade, clinicas e pronto socorro, so organizadas num
grupo de atividade de servios de sade.
O mesmo ocorre com a educao. Assim, foram propostos grupos de atividade conforme subcategorias
de uso no residenciais que constam no site www.gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br
Principais mudanas em relao Lei 13.885/04 quanto aos grupos de atividade
Foram introduzidos grupos de atividade na subcategoria nR1 e adaptados outros que antes estavam
na subcategoria nR2. So eles:
Foi criado um novo grupo de atividade denominado comrcio de alimentao: estava na
subcategoria nR2 englobando os usos relativos a lazer e diverso e agora foi criado um novo grupo
na subcategoria nR1 sem atividades de lazer e diverso
Principais mudanas em relao Lei 13.885/04
Diferenciao da Subcategoria de uso R2h em dois tipos, de modo a conferir diferentes tratamentos
no processo de licenciamento.
Alterao da denominao dos usos no residenciais relacionados ao desenvolvimento sustentvel:
era nR4, agora passa a nRa e nRar. Tal alterao se justica pelo fato do PDE ter denido o territrio
rural. Assim, foi criada uma nova subcategoria de usos (nRar) para tratar dos usos rurais e a antiga
subcategoria de uso nR4 passou a ser denominada nRa, com algumas mudanas.
Criao da subcategoria de uso INFRA, de modo a conferir tratamento especco a empreendimentos
de infraestrutura que muitas vezes requerem licenciamento ambiental e licenciamento urbanstico.
INOVAO
14
Criao de um novo grupo de atividade, de servio pblico social com baixo nvel de
incomodidade. Este novo grupo abrange os servios sociais previstos na lei vigente e adiciona
os servios de sade, educao, esporte e cultura. Tal mudana se justica por conferir maior
abrangncia instalao de tais atividades no Municpio, como por exemplo: escolas, creches,
postos de sade e centros esportivos.
Foi introduzido um novo grupo de atividade na subcategoria de uso nR2, denominado servio
pblico social, tambm com o objetivo de conferir maior abrangncia instalao de tais atividades
no Municpio.
A subcategoria de uso nR3 foi reduzida aos usos especiais e introduo de um novo grupo de
atividades denominado servio pblico social especial, cando os usos geradores de impacto
ambiental ou de vizinhana tratados de forma especca, sem necessariamente estarem vinculados
a uma subcategoria de uso.
Como decorrncia do anterior, foram denidas as atividades geradoras de impacto ambiental e
urbanstico e os respectivos instrumentos de gesto dos impactos.
A classicao dos usos dever ampliar no territrio a permisso de instalao de usos relacionados
prestao de servios pblicos de educao, sade, assistncia social, esporte e cultura, de forma
a no gerar restries prestao destes servios em reas carentes, como as regies perifricas do
Municpio.
Quanto s restries instalao dos usos nR3 e geradores de impactos ambientais e de vizinhana, por
ora cam mantidas as restries existentes hoje, que no permitem, por exemplo, usos nR3 em ZEPAM,
ZEP, ZPDS, dentre outras zonas.
15
Instrumento e medidas de gesto:
Instrumento e medidas de gesto:
Empreendimentos geradores de impacto de vizinhana de grande porte:
So aqueles que podem gerar impacto signicativo, alterao no seu entorno
ou sobrecarga na capacidade de atendimento da infraestrutura.
Atendimento s condicionantes urbansticas e elaborao de Estudo de
Impacto de Vizinhana (EIV) e do Relatrio de Impacto de Vizinhana (RIV),
analisado e aprovado pelo CADES ou SMDU, cando o empreendedor
obrigado a cumprir as disposies estabelecidas no EIV para a aprovao do
empreendimento (medidas j adotadas hoje).
Polos geradores de trfego (PGT):
Empreendimentos geradores de impacto no sistema virio.
Denio pela SMT de medidas de mitigao ou compensao, cando o
empreendedor obrigado a cumpri-las para a aprovao do empreendimento
(medidas j adotadas hoje conforme Lei 15.150/10)
2.2.2 Gesto de impactos urbansticos e ambientais
Quanto ao tratamento dos empreendimentos e atividades que geram impactos ambientais e de vizinhana,
prope-se os seguintes instrumentos e medidas de gesto dos impactos conforme os usos.
Shopping JK Iguatemi
Condomnio Residencial
Instrumentos e medidas de gesto dos impactos urbansticos conforme o uso
16
Instrumento e medidas de gesto:
Instrumento e medidas de gesto:
rea de Impacto Cumulativo:
So territrios que, por apresentarem concentrao de empreendimentos
e atividades no residenciais j instalados e que vierem a se instalar, geram
impactos urbansticos.
Empreendimentos geradores de impacto ambiental:
So aqueles que possam causar alterao das propriedades fsicas,
qumicas e biolgicas do meio ambiente e que direta ou indiretamente
afetem: a sade, a segurana e o bem estar da populao; as atividades
sociais e econmicas; a biota; as condies paisagsticas e sanitrias do
meio ambiente; a qualidade dos recursos ambientais.
Elaborao de Plano de Gesto de Impactos Urbansticos pelo Poder
Pblico, com a participao de proprietrios e moradores, com o objetivo de
estabelecer intervenes, aes e medidas operacionais e administrativas com
vistas atenuao dos impactos urbansticos. Os novos empreendimentos
e a instalao de novas atividades no residenciais devero se adequar s
disposies deste plano (procedimento novo).
Elaborao do Estudo de Impacto ambiental (EIA) e do respectivo Relatrio
de Impacto Ambiental (RIMA), analisado e aprovado pela autoridade
ambiental competente, cando o empreendedor obrigado a cumprir as
disposies estabelecidas no EIA para emisso das licenas ambientais
(medidas j adotadas hoje).
Garagem de nibus prxima a rea verde
Bares na V. Madalena
INOVAO
Instrumentos e medidas de gesto dos impactos urbansticos conforme o uso
17
Principais mudanas em relao Lei 13.885/04:
Os empreendimentos geradores de impacto de vizinhana devero elaborar EIV. Hoje, alguns
deles so apenas considerados PGT, estando dispensados da elaborao do EIV.
Criao da gura da rea de Impacto Cumulativo, com o objetivo de promover a mitigao
de impactos urbansticos gerados por empreendimentos j instalados, que isoladamente no foram
considerados geradores de impactos, mas que, concentrados numa determinada rea, acabam gerando
impacto urbanstico, especialmente vizinhana residencial.
A introduo do conceito de gesto de impactos urbansticos cumulativos tem por objetivo lidar
com uma situao existente e estabelecer responsabilidades a serem adotadas pelos diversos agentes
envolvidos.
2.2.3 Gesto de impactos urbansticos conforme a dimenso do lote
Como comentado nos parmetros de parcelamento do solo, os grandes lotes podem reduzir a qualidade
urbana de bairros se tiverem grandes extenses de muros, caladas estreitas, poucas aberturas, pouca
diversidade de usos e reduzida permeabilidade com o espao pblico, uma vez que tais caractersticas
reduzem a interao do pedestre com o uso do solo, proporcionando monotonia e insegurana.
Alm de denir limites para os lotes mximos, prope-se a denio de condicionantes urbansticas em
duas dimenses: uma qualitativa, que abrange parmetros de ocupao conforme a dimenso do lote; e
outra quantitativa, em que se exige o parcelamento do solo com doao de reas pblicas.
Veja na pgina ao lado alguns parmetros da gesto de impactos urbansticos que podem incidir aos lotes
grandes
INOVAO
18
Destinao do recuo frontal para extenso da calada
no lote
Destinao do recuo frontal para extenso da calada
na quadra
Fruio em um lote
Limite do fechamento do lote por anteparo vertical
vedado no lote
Limite do fechamento do lote por anteparo vertical
vedado na quadra
Fruio em uma quadra
Planta
Planta
Planta
Planta
Planta Planta
Doao de calada Doao de calada
19
2.2.4 Parmetros de Incomodidade
Com o objetivo de estabelecer medidas de controle do uso do solo no tocante interferncia ou
incomodidade que os usos no residenciais geram na vizinhana residencial, a legislao vigente estabeleceu
parmetros de incomodidade relacionados:
Tais parmetros foram denidos por zonas e com base em normas tcnicas e constam dos quadros 2/a a
2/h anexos Parte III da Lei 13.885/04.
emisso de radiao
emisso de odores
emisso de gases, vapores e material
particulado
emisso de fumaa
A emisso de rudo
Ao horrio para carga e descarga
vibrao associada
potncia eltrica instalada
Por ora no se pretende promover mudanas nestes parmetros, sendo mantidos os existentes.
O que deve mudar sua incidncia conforme as zonas, uma vez que foram propostas mudanas
em algumas zonas e criadas novas zonas. Tambm pretende-se aprimorar o controle da emisso de
rudos e os horrios de carga e descarga.
Principais mudanas em relao Lei 13.885/04
20
2.2.5 Condio de instalao de usos
A Lei 13.885/04 dissociou o uso da edicao. Isto , uma vez que se pretende fomentar cada vez mais
a diversicao de usos numa cidade que se transforma, as edicaes podem ser adaptadas para os
diversos usos. Para tanto, a atividade pretendida deve ser permitida no local e a edicao deve ser adaptar
ao uso atendendo s condies de instalao relativas:
As condies de instalao dos usos foram denidas por zonas e constam dos quadros 2/a a 2/h anexos
Parte III da Lei 13.885/04.
lotao mxima
rea construda computvel mxima
permitida
Ao nmero mximo de funcionrios
por turno
Nmero mnimo de vagas de
estacionamento para bicicletas
Ao nmero mnimo de vagas para
estacionamento para automveis
implantao de ptio de carga e
descarga
implantao de rea destinada
a embarque e desembarque de
pessoas
Ao horrio de funcionamento
Vestirios para usurio de bicicleta
INOVAO
INOVAO
21
Por ora no se pretende promover grandes mudanas nestas condies, sendo mantidas as
existentes. Pretende-se realizar as seguintes mudanas:
Manuteno do nmero mnimo de vagas de estacionamento, porm somente aos usos no
residenciais e somente em algumas zonas.
Adoo do nmero mximo de vagas de estacionamento para ns de cmputo da rea no
computvel, de forma abrangente no territrio, com base nos parmetros j denidos pela Lei
16.050/14.
Introduo do nmero mnimo de vagas de bicicleta, que deve incidir em alguns usos
conforme relao entre nmero de vagas e rea construda. Pretende-se fazer com que tal condio
seja atendida de maneira diversa, no somente pela reserva de vaga horizontal, mas recorrendo a
solues de vagas verticais, como por exemplo, bicicletas penduradas em ganchos.
Introduo de exigncia de vestirio para usurios de bicicleta, que deve incidir em alguns
usos conforme relao entre rea de vestirio e rea construda. O objetivo esta em contribuir com
a mobilidade urbana sustentvel, fazendo com que novos empreendimentos j prevejam o vestirio
de modo a facilitar o uso de bicicletas por usurios do edifcio.
De um modo geral, pretende-se variar os parmetros das condies de instalao de usos
conforme as macroreas, uma vez que estas apresentam diretrizes de desenvolvimento urbano
diferenciadas.
Tambm pretende-se reduzir as exigncias das condies de instalao de usos nos lotes de
pequeno porte e localizados nas regies perifricas, de forma a no dicultar que estes se adquem
nova lei.
INOVAO
INOVAO
Principais mudanas em relao Lei 13.885/04
22
2.2.6 Parmetros de instalao de usos em funo da classicao da via
A lei vigente estabeleceu que nas zonas mistas, independentemente da densidade prevista, a instalao
dos usos no residenciais depende da classicao da via. O pressuposto fazer com que usos mais
incmodos no sejam permitidos em vias de trnsito local, mas nas vias estruturais, onde o trfego mais
intenso. uma maneira de proteger os bairros.
Ocorre que tal medida acabou restringindo a instalao dos usos no residenciais em algumas regies da
cidade.
2.2.7 Parmetros de instalao de usos em funo da largura da via
Quanto largura da via, alm de no permitir algumas atividades em vias com largura inferior a 10m, a Lei
13.885/04 estabeleceu limites para a instalao de usos no residenciais, tais como o controle da altura de
edifcios e o tamanho dos empreendimentos (rea construda). Por exemplo, hotis no podem se instalar
em vias com largura inferior a 10m, assim como uma agncia de turismo no pode ter mais que 250m de
rea construda em via com essa mesma largura. Veja imagem na pgina ao lado.
A proposta de reviso prev ampla reduo da inuncia da classicao da via na permisso de
instalao de usos no residenciais. Pretende-se limitar apenas os seguintes usos nas vias locais em
zonas mistas:
Usos no residenciais enquadrados na subcategoria de uso nR3;

Empreendimentos e atividades geradores de impacto ambiental ou de vizinhana que
requerem a elaborao de EIA ou EIV.
Principais mudanas em relao Lei 13.885/04
23
A presente proposta mantm a lgica de controlar a instalao de usos em funo da largura da
via, porm, com mudanas em relao aos usos permitidos (pretende-se ampliar o universo dos
usos permitidos).
Importante destacar que a Lei 16.050/14 eliminou as restries estabelecidas pela Lei 13.885/04
quanto aos usos permitidos em zonas mistas e vias locais e tambm eliminou algumas restries
em relao largura da via.
Principais mudanas em relao Lei 13.885/04
Largura da via
24
2.3 Parmetros de ocupao do solo
Os parmetros de ocupao so aqueles que tratam da forma como os edifcios e instalaes sero
implantados no lote, ou mesmo da restrio ocupao por construes. Por exemplo, so estabelecidas
regras relativas quantidade de rea construda permitida (coeciente de aproveitamento); forma como
os edifcios podem se espalhar ou se concentrar no lote (taxa de ocupao); a altura que os edifcios devem
ter (geralmente a altura deriva de uma relao com a largura da via); posio que os edifcios podem
ter no lote (recuos frontais, laterais e de fundo); necessidade de garantir qualidade ambiental (taxa de
permeabilidade, vegetao, coberturas verdes, etc.); dentre outras regras.
A presente proposta mantm boa parte dos parmetros existentes na lei 13.885/04, mas pretende promover
algumas mudanas, conforme segue:
Introduz o instrumento da cota ambiental em complementao taxa de permeabilidade. Trata-se
de uma das maiores inovaes da proposta que ser descrita adiante.
Em algumas zonas o recuo frontal pode ser dispensado, desde que se garanta destinao de rea para
ampliao de caladas, quando estas forem muito estreitas.
Diferencia a taxa de ocupao por embasamento (trs primeiros pavimentos) e torre (demais
pavimentos), de modo a possibilitar maior interao do uso do solo com o espao pblico (embasamento),
ao mesmo tempo em que se permite uma composio da paisagem por edifcios mais altos (torres) que
no sejam implantados to prximos uns dos outros.
Busca induzir a permeabilidade visual no fechamento de lotes, de modo a proporcionar maior
interao entre uso do solo e espao pblico (por exemplo, pela limitao da extenso de muros).
Explora a fruio pblica como medida de ampliao do uso coletivo para dentro dos lotes de modo
a proporcionar maior interao entre uso do solo e espao pblico.
Busca combinar as medidas de ampliao do uso coletivo dos lotes com as atividades privadas (por
exemplo, as fachadas ativas, combinadas com a fruio pblica e com a ampliao da calada, proporcionam
maior uxo de pessoas e de atividades no nvel da rua e do trreo dos edifcios).
25
Taxa de Ocupao (TO)
a diviso entre a rea de projeo da edicao e a rea do terreno.
A Lei 13.885/04 dene TO mxima, ou seja, a rea maxima que a
projeo de edicao pode ter, sendo que o restante do terreno no
pode ter projeo de edicao. Assim, varandas, telhados, coberturas
de garagem, entre outros, inuem na taxa de ocupao do lote.
Taxa de ocupao diferenciada por embasamento e torre
Tem por objetivo possibilitar edifcios com maior projeo da ocupao
do embasamento (formado por trreo e pavimentos at a altura de
9m) e menor projeo de ocupao dos demais pavimentos (torres).
Coeciente de Aproveitamento (CA)
a diviso entre a rea construda computvel de uma edicao
e a rea total do terreno. Basicamente, o CA determina o potencial
construtivo, ou seja, quantos metros quadrados se pode construir tendo
como base a rea do terreno. Os Coecientes de Aproveitamento so
determinados para cada zona de uso.
IN
O
VAO
cota cidade
limite fechamento do lote
por anteparo vertical
vedado
proporo de abertura e
acesso ao lote
taxa de ocupao maxima
do embasamento
taxa de ocupao maxima
da torre
cota
Ambiental
Fruio
Fachada ativa
cota cidade
limite fechamento do lote
por anteparo vertical
vedado
proporo de abertura e
acesso ao lote
taxa de ocupao maxima
do embasamento
taxa de ocupao maxima
da torre
cota
Ambiental
Fruio
Fachada ativa
26
Gabarito de Altura Mximo
a altura da edicao, calculada pela distncia entre o piso trreo e
o ponto mais alto da cobertura. A lei 13.885/04 estabeleceu gabarito
mximo, ou seja, a altura mxima que a edicao pode ter.
Recuo
O Recuo a distncia entre a edicao e os limites de frente, laterais e
de fundo do terreno. A Lei 13.885/04 estabalece recuos mnimos, ou seja,
a distncia mnima que deve esxistir entre as edicaes e os limites do
lote.
Frente e rea Mnima de Lote
So as dimenses mnimas que o lote precisa ter para que seja
aprovado. Estas dimenses variam de acordo com o zoneamento.
A Lei 13.885/04 estabelece valores mnimos, ou seja, frente mnima e
rea do lote mnima.
Fruio pblica
Uso pblico de rea localizada no pavimento trreo que no pode ser
fechada com edicaes, instalaes ou equipamentos com o objetivo
de estimular e melhorar a oferta de reas qualicadas para o uso pblico
com que privilegiem o pedestre e promovam o desenvolvimento de
atividades com valor social, cultural e econmico.
27
cota cidade
limite fechamento do lote
por anteparo vertical
vedado
proporo de abertura e
acesso ao lote
taxa de ocupao maxima
do embasamento
taxa de ocupao maxima
da torre
cota
Ambiental
Fruio
Fachada ativa
cota cidade
limite fechamento do lote
por anteparo vertical
vedado
proporo de abertura e
acesso ao lote
taxa de ocupao maxima
do embasamento
taxa de ocupao maxima
da torre
cota
Ambiental
Fruio
Fachada ativa
Limite do fechamento do lote por anteparo vertical vedado
Tem por objetivo impedir grandes extenses de muros no
fechamento de lotes.
Proporo e intervalo de aberturas e acessos ao lote
Tem por objetivo proporcionar maior interao entre o lote e a
calada.
cota cidade
limite fechamento do lote
por anteparo vertical
vedado
proporo de abertura e
acesso ao lote
taxa de ocupao maxima
do embasamento
taxa de ocupao maxima
da torre
cota
Ambiental
Fruio
Fachada ativa
IN
O
VAO
IN
O
VAO
Fachada Ativa
Corresponde exigncia de ocupao da extenso horizontal da
fachada por uso no residencial com acesso direto e abertura para o
logradouro, a m de evitar a formao de planos fechados na interface
entre as construes e os logradouros, promovendo a dinamizao
dos passeios pblicos;
IN
O
VAO
Cota ambiental
Ver explicao do conceito nas prximas pginas.
28
2.3.1 Cota Ambiental
O Municpio de So Paulo apresenta diversos problemas ambientais, tais como poluio atmosfrica e
das guas, inecincia da drenagem devido extensa impermeabilizao do solo, elevadas temperaturas
devido reduzida cobertura vegetal e padres de urbanizao pouco sustentveis, ameaa biodiversidade,
dentre outros. A reverso desse quadro perpassa por um conjunto de aes englobando investimentos
pblicos e a regulao do uso do solo, a serem adotados de forma sistmica e integrada. Em relao
regulao da ocupao urbana, o zoneamento pode contribuir estabelecendo regras de parcelamento,
uso e ocupao do solo que levem em conta a melhoria da qualidade ambiental. neste contexto que
foi idealizada a cota ambiental: trata-se de um conjunto de regras de ocupao que fazem com que cada
lote na cidade contribua com a melhoria da qualidade ambiental, sendo que tais regras passam a incidir
quando se pretender uma nova edicao ou a reforma de um edifcio existente.
Na concepo da cota ambiental se optou por adotar parmetros relacionados drenagem, microclima e
biodiversidade, com intuito de promover melhoria da drenagem e reduo das ilhas de calor com ateno
biodiversidade, ainda que tais parmetros no abranjam a totalidade dos problemas ambientais existentes
na cidade. Esta opo se deve a possibilidade de utilizao de parmetros de uso mais consagrados em
outras cidades do mundo, onde a eccia de sua adoo se encontra melhor descrita.
Problemas ambientais da cidade: poluio e enchentes.
29
Melhoria do microclima Melhoria da drenagem Ateno a biodiversidade
de conhecimento de que a minimizao ou mesmo a soluo denitiva dos problemas de drenagem da
cidade (enchentes e inundaes) de difcil reverso em curto prazo e envolve montantes signicativos
de recursos pblicos, devendo ser adotadas de forma associada medidas estruturais e no estruturais de
macro e microdrenagem. A cota ambiental inova quando prope a adoo de medidas no estruturais
no mbito do lote, minimizando a contribuio de guas pluviais para as estruturas de macrodrenagem
adotando-se uma abordagem mais sistmica.
Em relao ao microclima/biodiversidade, algumas regies do Municpio apresentam elevadas temperaturas
da superfcie, decorrente da impermeabilizao do solo, da inexistncia ou da reduzida cobertura vegetal,
da rea construda, dentre outros fatores, o que gera as chamadas ilhas de calor. Nestes casos, por exemplo,
o emprego de arborizao pode ajudar a minimizar este fenmeno.
Tendo em vista que os parmetros de ocupao relacionados vegetao e permeabilidade do solo
contribuem tanto com a melhoria da drenagem como com a atenuao das alteraes do microclima e
biodiversidade, buscou-se explorar o potencial de cada parmetro para que proporcione resultados nessas
duas dimenses.
2.3.1.1 Parmetros propostos para cota ambiental
Ainda, considerando a ampla diferena dos bairros da cidade, essa diversidade de parmetros permite sua
aplicao em situaes urbanas distintas, funcionando como uma espcie de cardpio de opes que
podem ser adotadas a critrio do proprietrio para atendimento da cota ambiental.
30
rea ajardinvel
rea ajardinvel sobre solo rea ajardinvel sobre laje
com espessura de solo
Espessura de solo entre 25 e 40cm
Espessura de solo superior a 40.1 cm
Vegetao
Forrao Arbusto
rvore de porte pequeno
rvore existente
rvore proposta
Cobertura verde
Espessura de substrato superior a 40.1cm
Espessura de substrato entre 25 e 40cm
Parmetros que podem ser utilizados para obter pontuao:
rvore de porte mdio rvore de porte grande



Fachada Verde
Piscininha
Reservatrio de reteno
Piso semipermevel
Sem vegetao Com vegetao

rvore existente
rvore proposta
rvore existente
rvore proposta
Lote 1.000m2
Espessura de solo inferior a 40cm
Espessura de solo superior a 40.1 cm
Espessura de substrato inferior a 40cm
Espessura de substrato superior a 40.1 cm
31
2.3.1.2 Lgica de aplicao do instrumento
Cada lote/empreendimento deve atingir uma pontuao mnima que est relacionada drenagem e
microclima/biodiversidade.
A pontuao mnima varia conforme a localizao na cidade (permetros de qualicao ambiental) e
conforme a dimenso do lote (quanto maior o terreno, maior a pontuao). A pontuao mnima tem como
objetivo exigir uma maior qualicao ambiental nas reas mais crticas, bem como manter a qualicao
de reas que apresentem uma boa qualicao ambiental, alm de levar em considerao a Macrorea
de localizao e seu potencial de transformao da ocupao urbana existente. nesta lgica que foi
elaborado o mapa de permetros de qualicao ambiental.
Identicada a pontuao mnima a ser atingida, os parmetros a serem aplicados para obteno de
pontos podem ser combinados de forma cumulativa (vrios num mesmo lote) ou alternativa (escolha de
um ou outro parmetro), a partir de um cardpio de opes pr-estabelecido. E cada parmetro tem um
desempenho em relao melhoria da drenagem e atenuao do microclima. Por exemplo, rvores
pontuam bem mais do que pisos semi-permeveis; vegetao arbustiva pontua mais do que fachada
verde, e assim por diante.
Comparativamente ao que exigido hoje na Lei 13.885/04 (taxa de permeabilidade mnima), a cota
ambiental no exige necessariamente mais rea de terreno para a obteno da pontuao mnima, mas
induz a qualicao dessa rea, por exemplo, por meio do plantio de rvores, de vegetao arbustiva, de
cobertura verde, etc.
Tambm se espera incentivar a construo de edicaes sustentveis, que utilizem, por exemplo, sistemas
de reuso de gua, fontes alternativas de gerao de energia, dentre outras solues sustentveis. Para
tanto, pretende-se estabelecer incentivos urbansticos, nanceiros ou tributrios, que esto em estudo
pela Prefeitura.
2.3.1.3 Mapa de permetros de qualicao ambiental
A pontuao a ser atingida em cada lote ser denida a partir de sua insero nos permetros que constam
do mapa na prxima pgina. Conforme comentado anteriormente, a pontuao varia em funo do
indicador de qualidade ambiental relativo drenagem, microclima e biodiversidade.
32
33
2.3.1.4 Exemplos de aplicao da cota ambiental
Simulao 1: Ocupao nos moldes
da lei vigente
Simulao 2: Ocupao qualicada
a partir da combinao de
parmetros
Legenda:
Legenda:
Piso impermevel
Edicao
Piso semipermevel
Piso semipermevel
com vegetao
Cobertura verde
Reservatrio de
reteno
rvores
rvores
rea ajardinvel sobre
solo (permevel)
Piso impermevel
Edicao
rea ajardinvel sobre
solo (permevel)
rea ajardinvel
sobre laje
1
2
3
1
3
5
4 2
Projeo da edicao 26 %
Piso impermevel 58,5 %
rea ajardinvel sobre lote 15,5 %
1
3
5
6
7
8
4 2
1
2
3
4
5
6
7
8
Projeo da edicao 26 %
Piso impermevel 36 %
rea ajardinvel sobre lote 11,4 %
rea ajardinvel sobre laje 18,3 %
Piso semipermevel 8,3 %
com vegetao
Cobertura verde 13 %
Reservatrio de deteno 25000 litros
rvore de grande porte 1
rvore de mdio porte 1
rvore de pequeno porte 7
Lote pequeno - 125m
2
Lote pequeno - 125m
2
Lote mdio - 1000m
2
Lote mdio - 1000m
2
1
1
1 1
2
2
2 2
3
3
3 3
4
4
4
5
5
5
6
6
7 7
8
8
1
2
3
3
3
5
4
2
1
3
34
3. O zoneamento na cidade: dimenso territorial das regras de
parcelamento, uso e ocupao do solo
3.1 O zoneamento na Macrorea de Estruturao Metropolitana
O PDE reconheceu a Macrorea de Estruturao Metropolitana (MEM) como um territrio estratgico de
transformao, onde podem incidir instrumentos especcos que tenham condies de promover essas
transformaes, como, por exemplo, os Projetos de Interveno Urbana (PIU) e as operaes urbanas
consorciadas. A MEM foi dividida em setores e para cada setor foram denidas diretrizes de desenvolvimento
e transformao urbana. Em alguns desses setores a ativao dos parmetros dos Eixos de Estruturao da
Transformao Urbana foi condicionada existncia de Projetos de Interveno Urbana e instrumentos
associados a esses projetos. A presente proposta procura reconhecer a funo desses Projetos e instrumentos.
Para tanto, segue um resumo das regras adotadas para cada setor e subsetor:
Setor orla ferroviria e uvial:
Subsetor Arco Leste: no tem Operao Urbana Consorciada ou Projetos de Interveno Urbana
previstos. Tem um trecho com permetro de incentivo, que acaba possibilitando maiores densidades no
residenciais. Tambm tem outro trecho em que as regras dos Eixos de Estruturao da Transformao
Urbana esto ativas, conforme denido pelo PDE. Para tanto, para estes territrios em que incidem as
regras dos eixos foram previstos permetros de Zonas Eixo de Estruturao da Transformao
Urbana ZEU.
Subsetor Arco Tiet: uma parte do seu territrio conta com a Operao Urbana Consorciada gua
Branca (Lei 15.893/2013). Para este territrio, sero mantidas as regras estabelecidas na Lei 13.885/04,
conforme orientao do PDE. O PDE previu que at 2016 dever ser enviado Cmara Municipal projeto
de interveno urbana, ou de operao urbana consorciada, ou de rea de interveno urbana para poro
ou totalidade do territrio deste setor. Para tanto, foi proposto um zoneamento que d suporte ao advento
desses projetos e instrumentos.
Subsetor Arco Tamanduate: o PDE previu que at 2015 dever ser enviado Cmara Municipal
projeto de interveno urbana, ou de operao urbana consorciada, ou de rea de interveno urbana
para poro ou totalidade do territrio deste setor. Existe uma proposta de operao urbana consorciada
desenvolvida pela SP Urbanismo que abrange parcialmente os bairros do Ipiranga, Mooca e Vila Prudente.
Para tanto, foi proposto um zoneamento que dialogue diretamente com esta proposta de operao urbana.
35
Subsetor Arco Pinheiros: o PDE previu que at 2018 dever ser enviado Cmara Municipal projeto
de interveno urbana, ou de operao urbana consorciada, ou de rea de interveno urbana para
poro ou totalidade do territrio deste setor. Do mesmo modo que os demais subsetores, foi proposto
um zoneamento que d suporte ao advento desses projetos e instrumentos.
Subsetor Arco Faria Lima - guas Espraiadas Chucri Zaidan: uma parte do seu territrio conta com
as Operaes Urbanas Consorciadas Faria Lima (Lei 13.769/04) e gua Espraiada (Leis 13.260/01 e 15.416/11).
Para os territrios de incidncia dessas operaes urbanas, sero mantidas as regras estabelecidas na Lei
13.885/04, conforme orientao do PDE.
Subsetor Arco Jurubatuba: o PDE previu que at 2017 dever ser enviado Cmara Municipal projeto
de interveno urbana, ou de operao urbana consorciada, ou de rea de interveno urbana para poro
ou totalidade do territrio deste setor. Do mesmo modo que os demais subsetores em que h previso
desses instrumentos, foi proposto um zoneamento que d suporte ao advento desses projetos urbanos.
Setor Eixos de Desenvolvimento:
Subsetores Arco Jacu Pssego e Avenida Cupec: no tem operao urbana consorciada ou projetos
de interveno urbana previstos. Estes subsetores contam com permetros de incentivos, que acabam
possibilitando maiores densidades, sendo que no Arco Jacu Pssego permitido o maior adensamento
para usos no residncias com iseno de outorga onerosa. Ao mesmo tempo, as regras dos Eixos de
Estruturao da Transformao Urbana esto ativas, conforme denido pelo PDE. Para tanto, para estes
territrios em que incidem as regras dos eixos foram previstos permetros de Zonas Eixo de Estruturao
da Transformao Urbana ZEU.
Subsetores Noroeste Avenida Raimundo Pereira de Magalhes e Rodovia Anhanguera e Ferno
Dias: as regras dos Eixos de Estruturao da Transformao Urbana esto ativas, conforme denido pelo
PDE. Para tanto, para estes territrios em que incidem as regras dos eixos foram previstos permetros de
Zonas Eixo de Estruturao da Transformao Urbana ZEU.
Setor Central:
Uma parte do seu territrio conta com a Operao Urbana Centro (Lei 12.349/97). Para o territrio de
incidncia dessa operao urbana, sero mantidas as regras estabelecidas na Lei 13.885/04, conforme
orientao do PDE, sendo que a referida Operao Urbana ser revisada.
36
Rio Tiet
R
i
o

T
a
m
a
n
d
u
a
t
e

R
i
o

P
i
n
h
e
i
r
o
s
SETOR ORLA
FERROVIRIA E FLUVIAL
CARACTERSTICAS
rea no entorno dos rios Tiet,
Pinheiros e Tamanduate, onde
existem grandes terrenos ociosos
ou subutilizados.
virio
estrutural
trilhos
rios
ARCO
LESTE
ARCO
TIET
CENTRO
EIXO
FERNO DIAS
EIXO
NOROESTE
EIXO
CUPEC
ARCO
PINHEIROS
ARCO
JURUBATUBA
ARCO
TAMANDUATE
ARCO
JACU-PESSEGO
FARIA LIMA -
GUA ESPRAIADA
REORGANIZAR AS
DINMICAS METROPOLITANAS
Para melhorar a distribuio de oferta de trabalho e moradia pelo
territrio e articular os polos de emprego localizados nos diversos
municpios que compem a Regio Metropolitana de So Paulo, o
Plano Diretor reconheceu como estratgico o territrio que conecta
estas centralidades.
Nestas reas justamente onde se localizam os sistemas de infraestrutu-
ras que permitem o deslocamento de pessoas e produtos, como as
ferrovias, avenidas estruturais e rodovias - e tambm os rios, que deve-
ro ser revalorizados - o Plano Diretor deniu que sero implementa-
dos Projetos de Interveno Urbana, para promover as transformaes
urbanas necessrias para estruturao das dinmicas metropolitanas.
SETOR
CENTRAL
CARACTERSTICAS
Regio central da cidade que
contm o centro histrico. Possui
muita oferta de emprego,
comrcio e servios.
SETOR EIXOS DE
DESENVOLVIMENTO
CARACTERSTICAS
reas carentes de emprego e
muito povoadas, localizadas ao
longo de importantes eixos de
transporte.
37
O Plano Diretor Estratgico estabeleceu os eixos de estruturao da transformao urbana como um
territrio em que a transformao urbana desejada e incentivada (os eixos). So as quadras que esto
bem prximas de estaes de metr ou de trem ou dos corredores de nibus e que se pretende o
adensamento (mais pessoas morando e trabalhando prximas do transporte pblico coletivo) e a melhoria
dos espaos pblicos e da paisagem. Por outro lado, o territrio fora dos eixos deve ser preservado ou
ter uma transformao mais controlada. Essa lgica de territrios de transformao e de territrios de
preservao vai inuenciar na proposio das zonas.
O PDE tambm conceituou as zonas, conforme pode ser observado nos artigos 32 a 41. Partiu-se dessa
conceituao para a proposio das zonas, sendo que se espera variar essas zonas conforme as macroreas
do PDE, uma vez que os objetivos de desenvolvimento urbano e de ordenamento territorial so diferentes
de uma macrorea para outra.A seguir, descreveremos os tipos de zonas conforme os objetivos de
ordenamento territorial.
Categoria de
uso
Subcategoria
de uso
Zonas
ZEU ZC ZM ZPI/
ZDE(6)
ZPR Zcor ZER ZEIS ZEPAM ZRA ZEP ZPDS
Residencial R1
R2h
R2v
HIS
HMP
No
Residencial
nRa (1)
nR1 (5) (5) (5)
nR2 (5) (5) (5)
nR3 (2)
Ind-1a
Ind-1b (3) (3)
Ind-2
Gesto de
impactos
urbansticos
PGT
EIV
EIA (4)
AIC
3.3 Quadro de permisso de usos conforme as zonas
(1) Diferenciado em rea urbana e rea rural; (2) Proibido em zona mista via local; (3) Em Zcor somente alguns grupos de atividade;
(4) Na ZEU, cam limitados alguns tipos de empreendimentos; (5) Somente equipamentos pblicos sociais, (6) O uso residencial em ZDE
podera ser tolerado quando existente.
Permitido No permitido
3.2 O zoneamento nos Eixos de Estrutrao da Transformao Urbana
38
Zona Especial de Proteo Ambiental - ZEPAM
Zona Especial de Preservao - ZEP
Foto Area
(2)
Foto Area
(2)
Vista do Pedestre
(3)

Vista do Pedestre
(3)

Vista Area
(1)
Vista Area
(1)
Zonas Especiais de Proteo Ambiental so pores do territrio do Municpio destinadas preservao e proteo do patrimnio
ambiental, que tm como principais atributos remanescentes de Mata Atlntica e outras formaes de vegetao nativa, arborizao
de relevncia ambiental, vegetao signicativa, alto ndice de permeabilidade e existncia de nascentes, entre outros que prestam
relevantes servios ambientais, entre os quais a conservao da biodiversidade, controle de processos erosivos e de inundao,
produo de gua e regulao microclimtica.
O conceito de ZEPAM estabelecido no PDE difere daquele estabelecido na Lei 13.885/04, uma vez que nesta lei a ZEPAM abrange reas
tanto preservadas como degradadas, que devem ser submetidas a processos de recuperao ambiental, tais como aterros sanitrios
e mineraes desativadas. No PDE, o conceito adotado para ZEPAM tem o objetivo exclusivo de proteo e preservao de atributos
ambientais j existentes. Alm disso, conforme art. 375 do PDE todos os parques urbanos existentes e planejados, bem como as reas
grafadas como parques naturais planejados foram enquadrados como ZEPAM.
Zonas Especiais de Preservao so pores do territrio destinadas a parques estaduais, parques naturais municipais e outras
Unidades de Conservao de Proteo Integral denidas pela legislao federal (Sistema Nacional de Unidades de Conservao),
existentes e que vierem a ser criadas no Municpio, tendo por objetivo a preservao dos ecossistemas e permitindo apenas a
pesquisa, o ecoturismo e a educao ambiental.
Esta zona tambm esta regulamentada na Lei 13.885/04 de modo semelhante ao que foi denido no PDE. O objetivo dessa zona
preservar as unidades de conservao sendo observado o plano de manejo de cada unidadequando este estiver atrelado ao uso no
residencial existente, ou seja, os usos mistos sero admitidos nestes territrios.
3.4 Preservao, proteo e recuperao ambiental
Fontes: (1) Acervo SMDU; (2) Google Maps; (3) Google Street View
39
Foto Area
(2)
Foto Area
(2)
Vista do Pedestre
(3)

Vista Area
(1)
Vista Area
(1)
Vista Area
(1)
F
a
l
t
a

F
o
t
o
F
a
l
t
a

F
o
t
o
Zonas de Recuperao Ambiental so reas derivadas de processo de degradao ambiental, que estejam em processo de recuperao
ou que requeiram a recuperao ambiental por meio da adoo de plano de manejo especco. Essa zona nova e no consta do
PDE. O intuito de sua criao foi de conferir tratamento especial a locais que requerem recuperao ambiental, tais como atividades
de minerao (pedreiras) e aterros sanitrios, seja por meio da adoo de Plano de Recuperao de reas Degradadas PRAD ou
de outro instrumento. Assim, os parmetros de parcelamento, uso e ocupao do solo sero denidos caso a caso, a depender do
estgio de recuperao
Zona de Preservao e Desenvolvimento Sustentvel - ZPDS
Zona de Recuperao Ambiental - ZRA
Zonas de Preservao e Desenvolvimento Sustentvel so pores do territrio destinadas conservao da paisagem e
implantao de atividades econmicas compatveis com a manuteno e recuperao dos servios ambientais por elas prestados,
em especial os relacionados s cadeias produtivas da agricultura e do turismo, de densidades demogrca e construtiva baixas.
Estas zonas buscam o equilbrio entre as atividades urbanas e o desenvolvimento sustentvel, estando regulamentadas hoje na Lei
13.885/04. O PDE, em seu art. 41, conferiu diretriz de se estudar a incorporao das atuais Zonas de Lazer e Turismo - ZLT e das Zonas
Especiais de Produo Agrcola e Extrao Mineral - ZEPAG nos permetros das ZPDS, quando as caractersticas dessas reas e as
diretrizes para sua ocupao forem correspondentes s das ZPDS. Em estudo preliminar realizado pela Prefeitura, todos os permetros
de ZLT e ZEPAG foram incorporados nos permetros de ZPDS, sendo que haver diferenciao de usos permitidos conforme a rea
urbana e a rea rural.
Fontes: (1) Acervo SMDU; (2) Google Maps; (3) Google Street View
40
Zona Especial de Interesse Social - ZEIS
As Zonas Especiais de Interesse Social so pores do territrio destinadas, predominantemente, moradia digna para a populao
da baixa renda por intermdio de melhorias urbansticas, recuperao ambiental e regularizao fundiria de assentamentos precrios
e irregulares, bem como proviso de novas Habitaes de Interesse Social - HIS e Habitaes de Mercado Popular - HMP a serem
dotadas de equipamentos sociais, infraestruturas, reas verdes e comrcios e servios locais, situadas na zona urbana. O PDE deniu
cinco tipos de ZEIS e demarcou seus permetros no territrio, deixando muito pouco a ser tratado no zoneamento em relao s ZEIS.
O que se pretende avanar na denio de parmetros de parcelamento, uso e ocupao do solo para os usos no residenciais que
forem permitidos em ZEIS, uma vez que o PDE remeteu que tais usos utilizem os parmetros dos quadros 2i e 2j anexos Parte III
da Lei 13.885/04, at a reviso do Zoneamento. Como ponto de partida, estamos adotando os parmetros existentes nestes quadros.
3.5 Reserva de reas para garantia do direito moradia: ZEIS
Zona Exclusivamente Residencial - ZER
Zonas Exclusivamente Residenciais so pores do territrio destinadas ao uso exclusivamente residencial de habitaes unifamiliares,
com densidade demogrca baixa. Esta zona se caracteriza pela ausncia dos usos no residenciais e pela baixa densidade, sendo
que alguns bairros contam com intensa arborizao.
uma zona que esta regulamentada na Lei 13.885/04 e que se pretende a manuteno dos parmetros vigentes, porm, com
mudana de alguns permetros.
3.6 Territrios em que se pretende a preservao dos bairros
Foto Area
(2)
Foto Area
(2)
Vista do Pedestre
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Vista do Pedestre
(3)

Vista Area
(1)
Vista Area
(1)
Fontes: (1) Acervo SMDU; (2) Google Maps; (3) Google Street View
41
Zona Mista - ZM
Zonas Mistas so pores do territrio em que se pretende promover usos residenciais e no residenciais, inclusive no mesmo lote
ou edicao, com predominncia do uso residencial, com densidades construtiva e demogrca baixas e mdias. Hoje existem
quatro tipos de zonas mistas regulamentadas na Lei 13.885/04 (ZM1, ZM2, ZM3a e ZM3b), que variam conforme os coecientes de
aproveitamento bsico e mximo, podendo o CA mximo chegar a 2,5.
Uma vez que o PDE estabeleceu que o CA bsico igual a 1 e que fora dos eixos de estruturao da transformao urbana o CA
mximo igual a 2, tal variao de densidade ca limitada. A principal caracterstica da zona mista viabilizar a diversicao de usos
e promover densidades mdias e baixas, sendo uma zona em que se pretende mais a preservao da morfologia urbana existente e
acomodao de novos usos, do que a intensa transformao.
Zona Predominantemente Residencial - ZPR
Zonas Predominantemente Residenciais so pores do territrio destinadas majoritariamente ao uso residencial de habitaes
unifamiliares, multifamiliares e aos servios de moradia, tais como casas de repouso e asilos, bem como atividades no residenciais
compatveis com o uso residencial, com densidades construtiva e demogrca baixas.
Esta zona foi proposta pelo PDE e no consta da Lei 13.885/04. uma zona similar ZER no que se refere aos parmetros de ocupao
e baixa densidade, porm, com a diferena de possibilitar usos no residenciais que no causam incomodidade vizinhana
residencial.
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Fontes: (1) Acervo SMDU; (2) Google Maps; (3) Google Street View
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Zonas Especiais de Preservao Cultural so pores do territrio destinadas preservao, valorizao e salvaguarda dos bens
de valor histrico, artstico, arquitetnico, arqueolgico e paisagstico, doravante denidos como patrimnio cultural, podendo se
congurar como elementos construdos, edicaes e suas respectivas reas ou lotes; conjuntos arquitetnicos, stios urbanos
ou rurais; stios arqueolgicos, reas indgenas, espaos pblicos; templos religiosos, elementos paisagsticos; conjuntos urbanos,
espaos e estruturas que do suporte ao patrimnio imaterial e/ou a usos de valor socialmente atribudo. A origem da ZEPEC esta
no tombamento de imveis e conjuntos urbanos, sendo a nica zona que tem a dinmica de ter novos permetros criados durante
a vigncia da lei de zoneamento na medida em que so institudos novos tombamentos nos nveis federal, estadual e municipal.
A ZEPEC depende de outra zona para viabilizar a aprovao de reformas e licenas de instalao uma vez que a ZEPEC apresenta
apenas parmetros e restries de ocupao, no dispondo de parmetros de uso, de incomodidade e de condies de instalao
dos usos. A ZEPEC talvez seja a zona que mais contribui para a preservao de bairros, pois o tombamento restringe a transformao.
Zona Especial de Preservao Cultural - ZEPEC
Zona de Centralidade - ZC
Zonas de Centralidades so pores do territrio localizadas fora dos eixos de estruturao da transformao urbana destinadas
promoo de atividades tpicas de reas centrais ou de subcentros regionais ou de bairros, em que se pretende promover
majoritariamente os usos no residenciais, com densidades construtiva e demogrca mdias e promover a qualicao paisagstica
e dos espaos pblicos. Hoje existem zonas de centralidade na Lei 13.885/04, divididas em zonas de centralidade polar ZCPa e ZCPb),
zonas de centralidade linear (ZCLa e ZCLb) e zonas de centralidade linear em ZER (ZCLz-I e ZCLz-II). Pode-se dizer que o conceito de
centralidade que esta sendo proposto similar ao adotado na lei vigente, prevalecendo os usos no residenciais. As diferenas cam
por conta da localizao (prope-se que as zonas centralidades estejam localizadas majoritariamente ao longo das quadras lindeiras
s vias estruturais) e dos parmetros adotados, sendo que na proposta se busca a qualicao paisagstica e a melhoria da circulao
de pedestres, assim como a preservao dos usos no residenciais instalados. Neste sentido (se considerarmos a perspectiva de
promoo da melhoria da circulao de pedestres e a requalicao paisagstica), a Zona Centralidade proposta se assemelha ZEU,
contudo, com densidades mdias (e no altas) e a prevalncia da preservao das centralidades consolidadas em detrimento sua
transformao.
3.7 As centralidades dos bairros: territrios de preservao e de transio
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Fontes: (1) Acervo SMDU; (2) Google Maps; (3) Google Street View
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Zona Corredor - ZCorr
Zonas Corredores so os lotes lindeiros s ZER, que fazem frente para via classicada como estrutural ou coletora, em que se
pretende promover usos no residenciais compatveis com a uidez do trfego, com densidades demogrca e construtiva baixas.
Tambm se pretende incorporar todas as zonas centralidade linear em ZER (ZCLz-I e ZCLz-II) nas zonas corredores.
A diferena da proposta em relao lei de zoneamento vigente que hoje o conceito de corredor se restringe a uma faixa com
largura de 40m ou 50m e so permitidos apenas alguns usos no residenciais. A proposta considera como componente do corredor
o lote lindeiro, independentemente de sua profundidade, e pretende diversicar os usos no residenciais em relao ao que
permitido hoje. Ainda, a proposta probe o remembramento de lotes da zona corredor com lotes que estiverem em ZER.
Zona de Ocupao Especial - ZOE
Zonas de Ocupao Especial so pores do territrio destinadas a abrigar predominantemente atividades que, por suas caractersticas
nicas, como aeroportos, centros de conveno, grandes reas de lazer, recreao e esportes, necessitem disciplina especial de uso
e ocupao do solo. A ZOE esta regulamentada hoje na Lei 13.885/04, tendo sido denidos alguns territrios como Aeroporto de
Congonhas, Cidade Universitria, Campo de Marte, Sambdromo, dentre outros.
O que se pretende avanar no ajuste de permetros da ZOE, uma vez que alguns deles abrangem lotes que vo alm do equipamento
que originou a ZOE. Tambm se pretende avanar na regulamentao de parmetros especiais de parcelamento, uso e ocupao por
meio de plano especco para cada ZOE de modo a evitar sua denio caso a caso, como feito hoje.
3.8 Grandes equipamentos urbanos
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Fontes: (1) Acervo SMDU; (2) Google Maps; (3) Google Street View
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Zona Predominantemente Industrial - ZPI
Zona de Desenvolvimento Econmico - ZDE
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Zonas Predominantemente Industriais so pores do territrio destinadas implantao de usos diversicados onde a preferncia
dada aos usos industriais incmodos e s atividades no residenciais incmodas, restringindo empreendimentos de uso residencial.
A ZPI consta hoje da Lei 13.885/04 com esse mesmo conceito, ou seja, so os territrios reservados para instalao de atividades
produtivas consideradas incmodas (que geram rudos, odores, poluio, etc.).
Pretende-se manter os permetros vigentes de ZPI e fazer alguns ajustes pontuais. Ao mesmo tempo, na medida do possvel, pretende-
se incluir alguns territrios que tenham atividades econmicas com a prerrogativa de resguardar locais para a atividade produtiva e
logstica. Quanto restrio aos usos residenciais, pretende-se proibir o residencial vertical (R2v) e tambm os conjuntos residenciais
horizontais (R2h).
Zonas de Desenvolvimento Econmico so pores do territrio com predominncia de uso industrial, destinadas manuteno,
incentivo e modernizao desses usos, s atividades produtivas de alta intensidade em conhecimento e tecnologia e aos centros
de pesquisa aplicada e desenvolvimento tecnolgico, entre outras atividades econmicas onde no devero ser permitidos os
empreendimentos imobilirios para uso residencial.
Essa uma nova zona que foi proposta pelo PDE, com o objetivo de viabilizar polos produtivos relacionados industria de alta
tecnologia. Pretende-se viabilizar esta zona no somente em territrios com grandes lotes e quadras, mas tambm em territrios
de urbanizao consolidada em que existe atividade industrial integrada aos bairros. Para manter o vigor das atividades produtivas e
tambm os usos residenciais existentes (de modo a aproximar emprego da moradia), pretende-se tolerar o uso residencial quando
este estiver atrelado ao uso no residencial existente, ou seja, os usos mistos sero admitidos nestes territrios.
3.9 Atividade industrial e produtiva
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Zona Eixo de Estruturao da Transformao Urbana - ZEU
Zona Eixo de Estruturao da Transformao Urbana Previsto - ZEUP
Zonas Eixo de Estruturao da Transformao Urbana so pores do territrio em que pretende promover usos residenciais e no
residenciais com densidades demogrca e construtiva altas e promover a qualicao paisagstica e dos espaos pblicos de modo
articulado ao sistema de transporte pblico coletivo.
Esta zona tem por objetivo consolidar os parmetros estabelecidos pelo PDE para os eixos, complementando com algumas regras de
parcelamento, uso e ocupao, especialmente as condies de instalao de usos e parmetros de incomodidade. Se o PDE delegou
os eixos como territrio prioritrio para o adensamento de modo articulado ao transporte pblico coletivo, essa zona passa a ter um
papel estratgico na viabilizao dos objetivos do PDE.
Zonas Eixo de Estruturao da Transformao Urbana Previsto so pores do territrio em que pretende promover usos residenciais
e no residenciais com densidades demogrca e construtiva altas e promover a qualicao paisagstica e dos espaos pblicos de
modo articulado implantao do sistema de transporte pblico coletivo. Esta zona igual ZEU, porm, com a diferena de que os
parmetros urbansticos somente podero ser ativados aps emisso da Ordem de Servios das obras das infraestruturas do sistema
de transporte que dene o eixo, aps a emisso pelos rgos competentes de todas as autorizaes e licenas, especialmente a
licena ambiental e aps edio de decreto autorizador (art. 83 do PDE).
Essa medida faz com que no se permita o licenciamento de empreendimentos de elevada densidade sem que o sistema de transporte
pblico coletivo esteja em implantao. E compreende-se que os parmetros urbansticos que ainda no podem ser aplicados so o
coeciente de aproveitamento mximo igual a 4, o gabarito (sem limite) e os incentivos urbansticos, como fruio, fachada ativa e
usos mistos.
3.10 Eixos de Estruturao da Transformao Urbana: territrio de Transformao
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Fontes: (1) Acervo SMDU; (2) Google Maps; (3) Google Street View
Reviso Participativa da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo
Caderno de Propostas para a Reviso do Zoneamento
Saiba mais em
www.gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br
Curta www.facebook.com/pmsp.smdu
A Prefeitura realizar ocinas participativas nas subprefeituras, no perodo de 18 de outubro a 06 de dezembro.
Nessas ocinas, os participantes podero apresentar contribuies sobre as Propostas de Reviso organizadas
neste Caderno de Propostas para a Reviso do Zoneamento tambm disponvel em www.gestaourbana.sp.gov.br
Nas ocinas podero ser apresentadas propostas individuais ou construdas coletivamente.
Como contribuir?
1. Todas as propostas devero ser registradas no Instrumental de Propostas, disponvel em todas as ocinas, e no
formulrio eletrnico, disponvel no site www.gestoaurbana.sp.gov.br.
2. Todas as propostas registradas nos formulrios impressos ou eletrnico sero sistematizadas e divulgadas
aps a realizao das ocinas.
Fique atento: s sero sistematizadas as propostas apresentadas nesses instrumentais eletrnico ou impresso.
As demais propostas sero recebidas mas no sero sistematizadas.
3. Alm disso, no inicio de dezembro a prefeitura colocar no site gestourbana uma MINUTA do Projeto de Lei
que poder receber sugestes de todos os interessados em propor alteraes diretamente no texto de lei por
meio da internet. Alm disso, haver (2) duas audincias publicas para discutir a Minuta e nessas audincias os
participantes podero sugerir alteraes ou registrar por escrito suas contribuies, tambm em Instrumentais
desenvolvidos especicamente para esta nalidade.
4. Ao nal ser apresentado o Projeto de Lei a ser encaminhado Cmara, com o balano do processo participativo.
Acesse todo o calendrio das atividades no site gestaourbana.sp.gov.br