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PROPERTIES
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO
MERCADO IMOBILIÁRIO
Informativo Bimestral

Na edição de outubro do informativo imobiliário MS. Properties a tendência de acomodação de preços e
ajustes no mercado imobiliário é evidenciada pelas revisões de projeções do setor e a queda nas variações do
preço do metro quadrado em muitas regiões no país.
Diante do cenário de insegurança na economia com inflação, baixo crescimento, eleições, e aumento da
oferta, o setor está operando com cautela. Os investidores estão avaliando com mais cuidado as estratégias e a
velocidade dos lançamentos. Na outra ponta, com menores incentivos ao consumo, os compradores, por sua vez,
estão mais seletivos e menos impulsivos.
Como o movimento dos mercados é cíclico, o mercado imobiliário, da mesma forma, busca seu ajuste neste
momento. O segundo semestre de 2014 é, caracteristicamente, marcado pela elevação de distratos – os
cancelamentos de vendas no momento da tomada de financiamento. No entanto, é o período em que o maior
percentual de vendas do ano é concretizado e as incorporadoras utilizam estratégias de vendas e descontos para
atrair os consumidores.
Diante desta conjuntura, condicionantes determinantes ainda empurram os preços para cima, como é o
caso da localização e oferta de infraestrutura próxima de comércio, serviços e mobilidade.
Na décima edição do boletim informativo MS. Properties, braço da empresa de consultoria M.Stortti,
especializado em soluções e resultados para o mercado imobiliário, são avaliados os preços praticados e variações
nas principais cidades brasileiras no primeiro semestre de 2014. É apresentado o ranking dos mercados mais
aquecidos do mundo, onde São Paulo configura em 10º lugar, embora a conjuntura seja de manutenção de preços.
O momento de alta nos estoques das incorporadoras é abordado, bem como o arrefecimento no mercado
comercial brasileiro e as novas alternativas de crédito imobiliário no país.
Editorial
Edição nº 10 - Outubro/2014
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Desempenho do índice FipeZap é o pior desde sua criação
mas ainda supera inflação
O Índice FipeZap Ampliado registrou aumento de
4,8% no preço do metro quadrado para as vinte cidades
acompanhadas em 2014. A variação percentual é de 0,8
acima da inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de
Preços ao Consumidor Amplo), o que indica que o preço
dos imóveis apresentou pequeno aumento real durante
este ano até o presente momento, mas ainda assim,
continua subindo com variação superior à inflação.
No período compreendido entre janeiro e agosto
de 2014, o valor médio do metro quadrado aumentou
4,8%. Apesar deste crescimento, a escalada de preços
vem perdendo força. No acumulado de 12 meses a alta
registrada foi de 9,9%. Agosto é o nono mês consecutivo
de queda, desde a criação do índice. Naquele período a
alta foi de 13,8%.
De acordo com o levantamento, cinco das vinte
cidades estudadas apresentaram variação no preço
inferior à inflação em 2014. Entretanto, Rio de Janeiro e
São Paulo continuam configurando os mercados que
apresentam o metro quadrado mais caro da amostra
pesquisada, com altas de 5,9% e 6,1%, respectivamente.
Rio de Janeiro registrou o valor de R$10.749, seguida por
São Paulo que registrou preço do metro quadrado de
R$8.243.
Fonte: Índice FipeZap a partir de Infomoney e Exame
Cidade Preço do m² (R$)
Rio de Janeiro 10.749,00
São Paulo 8.243,00
Brasília 8.084,00
Niterói 7.508,00
Recife 5.819,00
Belo Horizonte 5.591,00
São Caetano do Sul 5.495,00
Fortaleza 5.455,00
Florianópolis 5.320,00
Curitiba 5.067,00
Campinas 4.991,00
Porto Alegre 4.937,00
Vitória 4.870,00
Santos 4.750,00
Santo André 4.744,00
São Bernardo do Campo 4.511,00
Salvador 4.450,00
Vila Velha 3.998,00
Goiânia 3.926,00
Contagem 3.304,00
Média Geral 7.415,00

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São Paulo está na lista dos mercados mais aquecidos do mundo
Mesmo com a manutenção dos preços no ano
de 2014, São Paulo está na lista dos mercados
imobiliários mais aquecidos do mundo. O estudo foi
divulgado pelo Global Property Guide, que realizou o
levantamento da variação do preço dos imóveis em 44
países nos últimos 12 meses até o segundo trimestre
de 2014. Conforme o estudo, em valores nominais, a
escalada nos preços continua com alta em 34 dos 44
países analisados.
Pelo ranking de preços, São Paulo apresentou
desaceleração na alta dos preços em comparação ao
ano anterior. Com o ajuste da inflação, os preços dos
imóveis tiveram variação de 5,37% nos últimos 12
meses, ante 6,78% registrados em igual período no
ano de 2013. Para o último trimestre, a alta registrada
foi de 0,75%.
País/Cidade

2013 (12
meses)

2014 (12
meses)

Último
trimestre

Emirados Árabes
Unidos/Dubai

17,99%

33,26%

5,47%

Estônia/Talin

7,27%

16,72%

0,31%

Irlanda

0,56%

11,97%

6,60%

Reino Unido

-1,24%

9,68%

3,99%

Turquia

6,99%

7,24%

1,66%

Austrália

3,82%

7,21%

1,28%

Nova Zelândia

5,11%

6,66%

-3,23%

Islândia

1,47%

6,09%

1,42%

Israel

6,27%

6,06%

1,92%
Brasil/São Paulo

6,78%

5,37%

0,75%

Letônia

0,91%

5,21%

0,68%

Taiwan

14,53%

5,20%

1,48%

Lituânia

-2,06%

4,28%

1,45%

Estados Unidos

7,34%

4,10%

2,26%

República Checa

-1,70%

3,95%

1,21%


De acordo com as variações registradas no estudo, São Paulo se configura como décimo colocado na lista
como mercado mais aquecido do mundo à frente dos Estados Unidos, Holanda, Japão, Canadá, Alemanha,
Portugal, Suíça e China, entre outros países.
Fonte: Índice FipeZap a partir de Infomoney e Exame
Aumento dos estoques nas incorporadoras
As incorporadoras estão passando por uma fase de dificuldades de vendas após o período de euforia no
mercado imobiliário. A elevação no nível de estoques, de acordo com matéria do Estado de S. Paulo, entre junho de
2013 e junho de 2014, o estoque subiu 16%, considerando os dados de 8 incorporadoras importantes do país.
A elevação do nível de estoques é conseqüência da queda na velocidade de vendas diante do atual cenário
econômico do país agravada pelo número de distratos ocorridos no período em função da dificuldade de crédito dos
compradores no momento de obter financiamento junto aos bancos.
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Ainda que São Paulo seja uma das cidades com o metro quadrado mais valorizado no país, a capital
paulista também está passando por uma fase de ajustes no mercado imobiliário. De acordo com o Secovi/SP o
volume de negócios fechados para imóveis residenciais novos já caiu 48,3% no período de janeiro a junho em
relação a igual período no ano de 2013, quando a alta foi de 23,6%, levando o setor a revisar suas previsões.
Avaliando o volume de lançamentos, até junho, foram lançados 11.360 unidades residenciais, o que
representa uma queda de 18,8% ante igual período no ano passado.
De acordo com matéria do Valor Econômico, em 2010 foram ofertadas 38 mil novas unidades na cidade de
São Paulo. Em 2011, foram mantidos os lançamento em 38 mil e foram vendidos 28 mil, ajustando em 2012 quando
foram ofertadas 28 mil e vendidas 27 mil. Já em 2013, o desempenho foi muito positivo, com 34 mil unidades
lançadas e 33,3 mil foram comercializadas.
Manutenção dos estoques em São Paulo
Com o volume de estoques elevados, as construtoras estão avaliando o lançamento de novos
empreendimentos. De acordo com o estudo, a expectativa é de que quando concluídas as obras em andamento,
cerca de 10 a 15% das unidades já vendidas retornem ao estoque das construtoras em função dos possíveis
distratos.
De acordo com um levantamento do JPMorgan, do total de estoques, 13,7% representa apartamentos
finalizados e 35,7% serão finalizados até o final de 2015. De acordo com especialistas, o equilíbrio deverá ocorrer
somente em 2015.
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Arrefecimento no Mercado Comercial
O segmento comercial segue acomodado, com oferta abundante, demanda retraída e descontos nos
preços dos aluguéis corporativos. De acordo com o levantamento Cushman & Wakefield, a queda nos preços de
locação de escritórios foi de 4% no segundo trimestre de 2014. Comparando a variação com igual período no ano
de 2013, a desvalorização foi de 8,6%.
No mercado de shopping centers, a queda no consumo causada pelo baixo crescimento da economia
brasileira, atrelada a altos níveis de inflação e restrição de crédito tem gerado cautela. As inaugurações previstas
para o ano de 2014 estão sendo postergadas e, de acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers
(Abrasce), a projeção de 43 novos empreendimentos para 2014 teve de ser revista. A atual projeção é de 24 novos
empreendimentos, o que representa apenas 56% do total anunciado no início do ano.
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Entretanto, a Abrasce afirma que não houve cancelamentos. Dentre as 43 unidades previstas, nove já estão
em funcionamento, 15 planejam iniciar em Dezembro e 19 postergaram para 2015 ou 2016.
Em comparação com o ano de 2013, o número de lançamentos caiu bastante. Em 2013, 83% do total de
inaugurações previstas efetivamente ocorreram representando o recorde de empreendimentos inaugurados.
Novos rumos para o crédito imobiliário
O Governo está procurando medidas para destravar o crédito no país. Uma das medidas beneficiará a
Caixa Econômica Federal, que é o maior agente do mercado de financiamentos imobiliários no Brasil.
O banco estatal, assim como as demais instituições privadas, poderá utilizar sua carteira de crédito para
emitir Letras Imobiliárias Garantidas, conhecidas como “Covered Bonds”, que funcionarão como uma nova
alternativa de recursos para financiar a expansão do crédito no setor.
De acordo com O Valor Econômico, o governo acredita que o novo papel pode alcançar valores
semelhantes aos R$100 bilhões negociados atualmente em Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Assim como as
Letras de Crédito do Agronegócio (LCA) e as LCI's, esse novo título será isento de imposto de renda. A diferença em
relação aos demais papéis é que os bancos também usam uma parcela de seu patrimônio para dar em garantia aos
títulos, que acabam tendo uma segurança maior para o investidor.
Outras medidas estão sendo utilizadas como estímulo para incentivar o mercado imobiliário, como linhas de
crédito em que consumidor dá o imóvel em garantia e pode usar o crédito para qualquer finalidade. Para tanto, o
governo também anunciou que até 3% dos recursos da caderneta de poupança poderão ser destinados a
financiamentos cuja garantia é o imóvel quitado.
Algumas medidas para estimular o mercado imobiliário
1 – Criação das Letras Imobiliárias Garantidas (Covered bonds)
2 – Incentivo ao crédito garantido pelo imóvel
3 – Facilitação da retomada de carros e outros bens móveis pelas instituições financeiras
4 – Mudanças para incentivar a concessão de crédito consignado para trabalhadores do setor privado
5 – Mudanças na cobrança de créditos em atraso de menor valor
6 – Centralização na matrícula do imóvel de todas as informações sobre ônus jurídicos do bem
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Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV
Indicadores Econômicos
Fonte: FGV - Fundação Getúlio Vargas
Taxa SELIC
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Mês Mensalizada
Anual
Real
Acumulada
Ano
Acumulada
12 meses
Anual
Oficial
jun/14 0,8614 11,00 5,19 9,93 10,90
jul/14 0,8903 11,00 6,13 10,16 10,90
ago/14 0,8903 11,00 7,08 10,37 10,90

Mês Ano 12 meses Mês Ano 12 meses Mês Ano 12 meses
abr/12 480,229 0,85 1,47 3,65 499,548 0,83 2,30 7,94 893,606 0,64 1,87 5,10
mai/12 485,140 1,02 2,51 4,26 506,020 1,3 3,63 7,16 896,823 0,36 2,24 4,99
jun/12 488,342 0,66 3,19 5,14 512,628 1,31 4,98 7,03 897,540 0,08 2,32 4,92
jul/12 494,891 1,34 4,57 6,67 516,963 0,85 5,87 7,31 901,400 0,43 2,76 5,20
ago/12 501,957 1,43 6,07 7,72 518,616 0,32 6,21 7,48 905,096 0,41 3,18 5,24
set/12 506,804 0,97 7,09 8,07 519,681 0,21 6,43 7,55 910,255 0,57 3,77 5,28
out/12 506,926 0,02 7,12 7,52 520,940 0,24 6,68 7,59 915,625 0,59 4,38 5,45
nov/12 506,795 -0,03 7,09 6,96 522,136 0,23 6,93 7,3 921,119 0,60 5,01 5,53
dez/12 510,252 0,68 7,82 7,82 523,624 0,29 7,23 7,23 928,396 0,79 5,84 5,84
jan/13 511,977 0,34 0,34 7,91 525,651 0,39 0,39 6,94 936,380 0,86 0,86 6,15
fev/13 513,467 0,29 0,63 8,29 529,879 0,80 1,19 7,35 941,998 0,60 1,47 6,31
mar/13 514,526 0,21 0,84 8,06 531,339 0,28 1,47 7,25 946,426 0,47 1,94 6,59
abr/13 515,276 0,15 0,98 7,30 535,777 0,84 2,32 7,25 951,631 0,55 2,50 6,49
mai/13 515,299 0,00 0,99 6,22 542,402 1,24 3,59 7,19 955,152 0,37 2,88 6,50
jun/13 519,153 0,75 1,74 6,31 553,007 1,96 5,61 7,88 957,635 0,26 3,15 6,70
jul/13 520,508 0,26 2,01 5,18 557,040 0,73 6,38 7,75 957,923 0,03 3,18 6,27
ago/13 521,270 0,15 2,16 3,85 558,777 0,31 6,71 7,74 960,222 0,24 3,43 6,09
set/13 529,085 1,50 3,69 4,40 561,203 0,43 7,18 7,99 963,582 0,35 3,79 5,86
out/13 533,621 0,86 4,58 5,27 563,034 0,33 7,53 8,08 969,075 0,57 4,38 5,84
nov/13 535,168 0,29 4,88 5,60 564,558 0,27 7,82 8,12 974,308 0,54 4,95 5,77
dez/13 538,370 0,60 5,51 5,51 565,786 0,22 8,05 8,05 983,272 0,92 5,91 5,91
jan/14 540,959 0,48 0,48 5,66 569,745 0,70 0,70 8,39 988,680 0,55 0,55 5,59
fev/13 543,038 0,38 0,87 5,76 572,254 0,44 1,14 8,00 995,501 1,24 0,69 5,68
mar/14 552,087 1,67 2,55 7,30 573,505 0,22 1,36 7,94 1004,660 2,18 0,92 6,15
abr/14 556,420 0,78 3,35 7,98 577,322 0,67 2,04 7,75 1011,39 2,86 0,67 6,28
mai/14 555,679 -0,13 3,21 7,84 585,207 1,37 3,43 7,89 1016,044 3,33 0,46 6,38
jun/14 551,554 -0,74 2,45 6,25 592,510 1,25 4,72 7,14 1020,11 3,75 0,40 6,52
jul/14 548,202 -0,61 1,83 5,32 597,251 0,80 5,56 7,22 1020,210 3,76 0,01 6,50
ago/14 546,745 -0,27 1,56 4,89 598,387 0,19 5,76 7,09 1022,76 4,02 0,25 6,51
Variação %
INDICADORES DE PREÇOS
Mês
IGP-M INCC-M IPCA
Nº índice
Variação %
Nº índice
Variação %
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Índices de Preços
Glossário de Termos
A seguir são apresentadas as definições dos
termos utilizados nesta publicação.
Mercado imobiliário
Distratos: Os distratos têm por finalidade extinguir as
obrigações estabelecidas em um contrato celebrado
anteriormente.
Letras de Crédito Imobiliário: Títulos de crédito lastreados
por crédito imobiliário garantidos por hipoteca ou por
alienação fiduciária de imóvel.
Letras Imobiliárias Garantidas (Covered Bonds): Nova
opção de investimento em títulos imobiliários (renda fixa)
criada pelo Governo Federal.
VGV (Valor Geral de Vendas): É o valor calculado pela
soma do valor potencial de venda de todas as unidades de
um empreendimento a ser lançado.
Índice FipeZap: O Índice FipeZap de Preços de Imóveis
Anunciados é um indicador de abrangência nacional que
acompanha os preços de venda e locação de imóveis no
Brasil. O índice é calculado com base nos anúncios
publicados na página Zap Imóveis.
Taxa de vacância: Relação entre o volume de imóveis
disponíveis e o volume total existente.
Indicadores econômicos
Produto interno bruto (PIB): Representa a soma em valores
monetários de todos os bens e serviços finais produzidos
em uma determinada região, durante um período
determinado, considerando apensas bens e serviços finais,
excl ui ndo da cont a t odos os bens de consumo
intermediário. Possui o objetivo de mensurar a atividade
econômica de uma região.
Índice Geral de Preços (IGP): Índice calculado pela
Fundação Getúlio Vargas desde os anos 40. O IGP é
composto pelo Índice de Preços por Atacado (IPA), que
participa com 60%, pelo Índice de Preços ao Consumidor
(IPC) da cidade do Rio de Janeiro, com a participação de
30%, e do Índice Nacional de Custo da Construção Civil
(INCC), com o peso de 10%.
Índice de Preços ao Consumidor (IPC): Índice referência
para avaliação do poder de compra do consumidor. O
Índice de Preços ao Consumidor (IPC) mede a variação de
preços de um conj unto fi xo de bens e servi ços
componentes de despesas habituais de famílias com nível
de renda situado entre 1 e 33 salários mínimos mensais.
Índice Nacional da Construção Civil (INCC): Índice que
representa as mudanças nos preços da construção civil
devido à variação da inflação. Inclui tanto a variação nos
preços dos materiais como a variação no custo de mão de
obra. O INCC é emitido mensalmente pela Fundação
Getúlio Vargas (FGV).
Taxa Selic: Taxa de juros fixada pelo Comitê de Política
Monetária (COPOM) do Banco Central do Brasil que
remunera os investidores no negócio de compra e venda de
títulos públicos. Ela é obtida mediante cálculo da taxa
média ponderada dos juros praticados pelas instituições
financeiras.
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