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Gabriel Bolaffi e Henry Cherkezian

1. Introduo
O longo perodo do autoritarismo con-
tribuiu decisivamente para desmoralizar
a grande maioria das instituies da Re-
pblica. A Constituio foi transformada
numa irrecupervel colcha de retalhos,
quer pelo seu carter outorgado quer pela
triste sucesso de emendas casustas. O
Poder Legislativo, salvo as honrosas e co-
nhecidas excees, foi reduzido, merc da
subservincia e do fisiologismo, a uma in-
decorosa funo decorativa. Quanto ao
resto, o Judicirio, a polcia, a previdn-
cia social e a impunidade da mar de cor-
ruptos que submergiram a Nao ,
tm seu grau de desmoralizao atestado
pelo noticirio cotidiano da imprensa.
O BNH, envolvido por tantas distor-
es e tantos escndalos, como o da Del-
fin, certamente no constitui uma exceo
no processo geral de desmoralizao, do

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qual, com muito esforo e resultados re-
lativamente tmidos, a Nova Repblica
tenta nos resgatar. Ainda assim, por um
conjunto de razes que se examinar, o
BNH parece ter sido elegido, com algum
exagero e muita desinformao, o grande
bode expiatrio dos males passados, pre-
sentes e futuros. Para o que ele mesmo
contribuiu, at o passado recente, com a
propaganda bombstica dos milhes de
habitaes nunca construdos e a sistem-
tica recusa em informar a sociedade.
Como se buscar demonstrar, por mais
que o conjunto de polticas impostas ao
BNH tenha comprometido os seus ob-
jetivos populares no passado e decretado
uma situao econmica concordatria no
presente, o problema no irremedivel.
Antes de passar s propostas julgadas
oportunas, necessrio resgatar uma lon-
ga srie de fatos e de nmeros que vm
sendo amplamente ignorados.
2. Entre 1970 e 1981 o Sistema
Financeiro da Habitao beneficiou
excessivamente seus muturios
Como se pode observar na Tabela I,
durante os onze anos compreendidos en-
tre 1973 e 1982 as prestaes dos mutu-
Tabela I

Fonte: Revista da Associao Brasileira das Entidades
de Crdito Imobilirio e Poupana
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NOVOS ESTUDOS N. 13

rios do Sistema foram reajustadas a n-
veis sistematicamente inferiores queles
dos salrios. Em segundo lugar, os mu-
turios das faixas mdias e superiores de
renda, at 1975, foram beneficiados por
sensveis redues nos seus recolhimentos
do Imposto de Renda, pois gozaram do
direito de abater a correo monetria
alm de juros. A partir de 12/11/74 esse
privilgio foi substitudo por um benef-
cio fiscal que reduziu as prestaes de
3% a 12% (de acordo com a faixa de
prestao, at o limite de 2.000 UPCs),
mantido o abatimento dos juros, que os
muturios de baixa renda evidentemente
no tinham de onde abater.
Por essas e outras razes, entre as
quais cabe destacar o boom especulativo
gerado pela poltica indiscriminada de
investimentos dos agentes privados do
BNH, durante muitos anos as prestaes
cobradas pelo Sistema foram sensivel-
mente inferiores aos aluguis de mercado
dos imveis financiados pelo prprio Sis-
tema. Essa distoro, que infelizmente se
mantm at o presente para a esmagadora
maioria dos imveis adquiridos antes de
1981, levou muitos investidores das fai-
xas mdias e altas de renda a constitu-
rem um verdadeiro patrimnio imobili-
rio, especulativo e lucrativo, por meio dos
financiamentos baratos do SFH. Isso in-
clui uma proporo nada desprezvel de
recursos do Sistema, fortemente subsidia-
dos, que foram aplicados na aquisio de
imveis de veraneio, nas praias de Gua-
ruj e Cabo Frio, em Garanhuns, em
Pernambuco, em Parnaba, no Piau, e
em todos os demais Estados.
Tantos e to grandes foram as contra-
dies e os casusmos do Sistema Finan-
ceiro de Habitao que, como se pode
observar na Tabela II, teoricamente at
possvel afirmar que os muturios de bai-
xa renda foram at mais beneficiados do
que aqueles de rendas mdias e altas.
A Tabela II explicita a porcentagem
de comprometimento da renda familiar
na data da assinatura do contrato, e como
essa porcentagem evoluiu entre aquela
data e os reajustes ocorridos nos ltimos
dois anos, para muturios situados nas
faixas de 3, 10 e 15 salrios mnimos,
respectivamente. Note-se na tabela que,
para os contratos assinados em 1972, o
comprometimento da renda familiar pela
prestao caiu, na faixa de trs salrios
mnimos, de 25,3% para 13,3%, ou seja,
menos 12%. Nas faixas de renda de dez
a quinze salrios mnimos, a queda foi
para 12,6% e 11,2%, respectivamente.
Essa situao, como se pode verificar na
tabela, ir manter-se praticamente at
1980, quando a tendncia se inverte.
somente a partir de 1981 que o compro-
metimento volta a aumentar, provavel-
Tabela II
Evoluo do Comprometimento da Renda Familiar Segundo Diferentes Faixas de
Renda para Imveis Adquiridos entre 1972 e 1984
Faixas de
3 Salrios Mnimos
Faixas de
10 Salrios Mnimos
Faixas de
15 Salrios Mnimos
Ano
Assinatura
Contrato Na Data do
Contrato
Em 07 / 84
Na Data do
Contrato
Em 07 / 84
Na Data do
Contrato
Em 07 / 84
1972 25,3 13,312,0 34,8 22,212,6 38,2 27,011,2
1973 25,7 13,811,9 35,0 22,912,1 38,4 27,810,6
1974 26,2 14,411,8 36,2 24,511,7 39,6 30,78,9
1975 26,0 15,110,9 36,0 25,510,5 38,9 30,68,3
1976 26,6 17,39,3 36,9 29,17,8 39,5 34,64,9
1977 27,1 18,38,8 37,1 30,5 6,6 39,5 36,03,5
1978 27,9 19,08,9 37,7 31,26,5 38,5 36,12,4
1979 28,2 20,08,2 38,0 32,75,3 40,2 38,51,7
1980 29,4 24,54,9 39,0 38,70,3 40,2 49,8+9,6
1981 30,6 31,1+0,5 30,9 36,2+5,3 40,2 51,8+11,6
1982 34,1 38,0+3,9 43,6 54,0+10,4 43,7 58,7+15,0
1983 33,4 34,8+1,4 43,0 48,6+5,6 43,7 52,4+8,7
1984 32,9 32,9 0 42,8 42,8 0 43,7 43,7 0
Fonte: Grupo de Trabalho institudo pela instruo I.P. 008/85 do presidente do BNH.
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mente em virtude do encarecimento dos
custos de construo decorrentes da re-
cesso que ento se iniciava.
Mas enquanto a Tabela I rigorosa-
mente correta porquanto os achatamentos
salariais s passaram a ocorrer a partir de
1983, a Tabela II merece uma srie de
reparos. Ela decorre de uma simulao
feita em computador, ignora as faixas sa-
lariais superiores a quinze salrios mni-
mos e toda a ampla variedade de situa-
es concretas em que se encontram os
cerca de 3 milhes de muturios do SFH,
tais como os desempregados e os que fo-
ram induzidos a forjar rendas superiores
ou inferiores s reais. Por fim, por igno-
rar a grande quantidade de muturios
com rendas de 20, 30 ou at mais sal-
rios mnimos, ela tem sua validade limi-
tada a um parmetro geral, capaz de re-
fletir, quando muito, as tendncias gerais
de cerca de 50% dos muturios.
S para dar dois exemplos, a Tabela
II no deixa transparecer que em muitas
Cohabs pelo Brasil afora h uma propor-
o nada desprezvel de muturios com
renda entre 3 e 10 salrios mnimos cujo
comprometimento atual se situa em torno
de 6% ou 7% e nem revela que h mu-
turios em faixas superiores a vinte sa-
lrios mnimos com comprometimentos,
no caso, irrisrios, de 9% da respectiva
renda familiar.
Esta uma das razes pelas quais se
assinalou, pargrafos acima, que a afir-
mao de que o SFH teria beneficiado
mais os muturios pobres do que aqueles
de rendas mdias e altas apenas teri-
ca. Infelizmente, no a nica e nem a
principal razo. A distoro mais grave
e at imperdovel da atuao do BNH
resulta do fato de que se computados os
investimentos habitacionais com recursos
originados do FGTS, isto , aqueles re-
cursos baratos e concebidos para a habi-
tao de baixa renda, verifica-se que ape-
nas 18% dos mesmos foram destinados
a famlias com renda inferior a cinco sa-
lrios mnimos
1
. Mas se, como seria mais
correto para um banco que foi constitu-
do sob a gide de um "Plano de Habita-
o Popular", computa-se os recursos
globais do SFH, a porcentagem acima re-
ferida certamente cai para menos da me-
tade.
Entre os benefcios concedidos aos mu-
turios que geraram graves efeitos eco-
nmicos e financeiros sobre o Sistema e
distores sociais ainda mais graves,
importante lembrar a liberao indiscri-
minada dos fundos do FGTS para o aba-
timento de at 80% do valor das pres-
taes. Convm esclarecer que, ao con-
trrio dos recursos do SBPE (Sistema
Brasileiro de Poupana e Emprstimo),
gerados pelos depsitos das Cadernetas
de Poupana, melhor remunerados e
portanto menos baratos, os recursos do
FGTS so compulsrios e baratos. Na
sua origem, foram concebidos para serem
destinados prioritariamente aos progra-
mas de baixa renda.
Nessas condies, a liberalidade acima
referida, alm de representar uma trans-
ferncia de recursos destinados aos pro-
gramas de baixa renda para subsidiar os
muturios de rendas mdias/altas, ao con-
tribuir para esvaziar o FGTS, enfraquece
substancialmente a capacidade do sistema
de atender demanda popular. Alis,
esse aspecto somente pode ser avaliado
em toda a sua plenitude se se tiver em
mente que o muturio de baixa renda, na
prtica, sempre foi impedido de recorrer
a esse benefcio, seja pela sua maior ro-
tatividade no emprego, seja pela sua de-
sinformao e incapacidade at material
de percorrer os necessrios trmites bu-
rocrticos.
O processo de desmoralizao do
BNH e sua transformao em "bode
expiatrio" de todos os males
Perante todo esse elenco de vantagens
que, embora socialmente regressivas, fo-
ram to generosas a ponto de ser plaus-
vel afirmar que, para a maioria dos mu-
turios, a obteno de um financiamento
na prtica significava a compra de um bi-
lhete premiado de loteria, como se expli-
ca a grita generalizada contra o BNH e
sua inegvel desmoralizao de alguns
anos para c?
H uma explicao, que passa por fa-
tores to complexos e to contraditrios
quanto foram paradoxais e contraditrias
as polticas e as prticas adotadas pelo
SFH desde a sua criao. Limitar-se- a
explicao apenas a seus aspectos essen-
ciais. Primeiro, preciso assinalar que
pelo menos desde 1972 o SFH j vi-
nha sendo forte e reiteradamente criti-
cado por muitos autores em virtude dos
efeitos econmicos e socialmente regres-
sivos de sua atuao. Na medida em que
essas crticas geralmente transcendiam o
BNH, reduzindo-o a um simples aspecto
do carter ilusrio, incompetente e anti-
social do modelo econmico concentrador
1
BNH. Estatstica Fev./Mar.
84 - Aplicaes do BNH.

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da renda que vinha sendo imposto ao
pas, elas logo se tornaram uma das ban-
deiras mais agitadas pelas oposies. Em
outras palavras, em tempos de falso "mi-
lagre", o BNH era de longe a ponta mais
visvel do iceberg.
Em segundo lugar, pelo menos entre
1968 e 1981 muitas famlias, tanto das
baixas quanto das mdias faixas de ren-
da, foram induzidas ou optaram por for-
jar rendas superiores s de que realmente
dispunham no ato da compra dos respec-
tivos imveis. Nas faixas de baixa renda,
em pesquisa realizada em 1971, verifi-
cou-se uma elevada incidncia de casos
nos quais corretores imobilirios inescru-
pulosos sonegaram aos seus clientes, po-
bres e desinformados, a existncia da
correo monetria para induzi-los a for-
jarem rendas superiores s reais. Assim,
podiam alegar que aps um curto perodo
de sacrifcios, o oramento familiar seria
rapidamente aliviado pela reduo do va-
lor real da prestao decorrente da infla-
o. J na classe mdia informada e sem-
pre disposta a "tirar vantagem", durante
a dcada de 1970 foi possvel planejar
uma fase de compresso do consumo fa-
miliar com base na "certeza" de que as
evidentes vantagens ento concedidas
pelo Sistema se acumulariam progressiva-
mente (como realmente vinha ocorrendo)
e que portanto a operao seria altamen-
te rentvel. Mais ainda, nessa mesma
classe, como j se mencionou, muitas fa-
mlias adquiriram dois, trs e at quatro
ou mais imveis financiados pelo SFH.
Era a poca na qual os anncios imobi-
lirios estampavam com destaque: com-
pre seu apartamento a prestaes inferio-
res ao aluguel!!!, e era a pura verdade!
Essa conjuntura, to surrealista, foi ain-
da mais agravada pelo rpido processo
de valorizao dos imveis que ela mes-
mo contribuiu para estimular.
Quando, a partir de 1975, a curva in-
flacionria recomea a se acentuar, de-
sencadeia-se um fenmeno paradoxal.
Nesse perodo todos os muturios do
Sistema estavam sendo amplamente be-
neficiados. Mas, como o reajuste anual
das suas prestaes comeou a consti-
tuir uma pancada, brasileiro que tira
vantagem sabe que no custa chorar.
Nesse momento, as crticas ao BNH j
referidas acima, cujo endereo era exata-
mente o oposto, comeam paulatinamen-
te a ser assumidas exatamente pelos mais
beneficiados e sutilmente manipulados
pelos incorporadores e pelas empresas
de crdito imobilirio, sempre presentes
nos corredores do BNH. Os efeitos des-
se processo, com a correo das presta-
es abaixo da elevao dos salrios, so
claramente visveis na Tabela I.
Mas a complicao continua. No obs-
tante, a afirmao irrefutvel de que no
perodo compreendido entre 1973 e
1982 todos os muturios, salvo rarssi-
mas excees, vinham sendo beneficia-
dos, seria injusto deixar de assinalar que
o aumento da taxa inflacionria subme-
teu muitos deles a choques transitrios
peridicos. Esses choques, que foram
tanto maiores quanto maior a defasagem
entre a data dos respectivos reajustes sa-
lariais e o ms de julho, quando ocorria
o reajuste das prestaes, geraram dese-
quilbrios graves mesmo na classe mdia
(quase toda j beneficiada pela semestra-
lidade). Quanto aos operrios, condena-
dos ao violento confisco embutido na
anualidade dos reajustes salariais, o cho-
que passou a ser quase insuportvel.
Para concluir a explicao de como o
BNH se transformou de me em madras-
ta, restam algumas consideraes adicio-
nais em torno da Tabela II. Como j
fez-se notar, ela mostra que todos os
muturios que adquiriram seus imveis
at 1979 foram beneficiados, ainda que
em graus variveis, por uma reduo do
comprometimento das respectivas rendas
familiares com a prestao. Ocorre que,
quando a partir de 1975 a elevao da
curva inflacionria se acelera, o confisco
de renda dos assalariados, embutido em
toda inflao, comea a comprimir pro-
gressivamente todos os oramentos fami-
liares. Nesse contexto, no obstante a
prestao paga aos agentes do BNH,
pelo menos at 1979, objetivamente no
constitusse um fator real de perda de
capacidade aquisitiva, subjetivamente
ela, ilusoriamente, parecia conter essa
implicao. Ela era at percebida since-
ra, mas equivocadamente, como uma das
principais causas do rpido processo de
empobrecimento a que todos os assala-
riados vm sendo submetidos at o pre-
sente.
A pr-fixao das ORTNs ocorrida em
1980 talvez tenha constitudo o mais
contraditrio e paradoxal dos golpes
aplicados sobre o SFH. Os muturios
que haviam contratado os seus financia-
mentos nos dois ou trs anos anteriores
quela data realizaram lucros milion-
rios via uma substancial reduo dos
seus saldos devedores, e todos indiscri-
minadamente tiveram suas prestaes

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substancialmente reduzidas. Em com-
pensao, para o mercado imobilirio,
para a construo civil e para os milhes
de famlias de baixa renda, ainda no
atendidas pelo Sistema, esse episdio
marcou o comeo do fim. As conseqn-
cias somente comeariam a ser sentidas
no ano seguinte, e vm se tornando cada
vez mais graves, reforadas pela recesso
de 1983. O achatamento salarial a partir
de 1983, associado aos fatores j discuti-
dos, gerou um paradoxo adicional para
uma proporo considervel dos mutu-
rios de classe mdia: deixou-os patrimo-
nialmente mais ricos, mas financeira-
mente insolventes.
Terminaria, assim, a "corrente de feli-
cidade" qual no Brasil j se chegou a
chamar de "milagre econmico"!
Alguns aspectos merecem referncia,
para entender-se o descrdito generaliza-
do do BNH. Em primeiro lugar, a ques-
to do crescimento dos saldos devedores.
Trata-se de uma questo mais complexa
do que parece primeira vista, at por-
que economicamente no h nada de er-
rado nesse crescimento. Alis, se os res-
ponsveis pelo BNH durante o velho re-
gime tivessem dado um pouco mais de
ateno opinio pblica, em vez de se
encastelarem na impunidade politicamen-
te assegurada, muitos problemas e incom-
preenses poderiam ter sido evitados.
Bastaria ter lembrado ao pblico, de for-
ma clara e didtica, que a explicao do
crescimento dos saldos devedores exa-
tamente a mesma pela qual uma gela-
deira comprada vista custa Cr$ . . .
890.000, enquanto em 12 pagamentos
custar Cr$ 2.154.000, bem mais que o
dobro ou precisamente 242% a mais; e
ningum chama o Mappin de ladro!
Quanto ela no custaria em 120 ou 240
pagamentos?! Pior ainda, essa falta de
explicaes de parte do BNH e dos seus
agentes ainda mais grave na medida
que os juros e a correo monetria que
cobraram, alm de terem sido sempre
muito inferiores s taxas vigentes no
mercado, no caso da esmagadora maio-
ria dos muturios simplesmente jamais
sero cobrados.
Por incrvel que parea, na Repblica
autoritria foi to grande o desprezo do
BNH e dos seus agentes pela opinio
pblica que, contrariando os seus pr-
prios interesses institucionais, jamais se
deram ao trabalho de esclarecer seus mu-
turios que, encerrado o prazo contra-
tual, o saldo devedor remanescente seria
automaticamente quitado (e coberto
pelo FCVS Fundo de Compensao
das Variaes Salariais). Nem esclarece-
ram, e isso ainda mais grave, que essa
quitao na verdade constitua um pol-
pudo subsdio a cada muturio.
Eis como vendedores de bilhetes pre-
miados de loteria podem ganhar a injus-
ta pecha de usurrios! A verdade que
a pecha no parecer to injusta se se
levar em conta que, embora de forma
indireta, a conta poder ser paga por
milhes de brasileiros pobres, os quais,
embora contribuindo para o FGTS, ain-
da moram em cortios e favelas!
Outro aspecto psicologicamente im-
portante, por mais que possa ser consi-
derado estatisticamente pouco significa-
tivo, a m qualidade de boa parte das
habitaes que foram edificadas para fa-
mlias pobres. Tomemos o exemplo da
Cohab-SP, que at o presente j entre-
gou cerca de 90.000 habitaes para fa-
mlias com renda at o limite de cinco
salrios mnimos. A esmagadora maioria
dessas habitaes, casas, apartamentos,
embries e lotes urbanizados so de
qualidade aceitvel, servidos por ruas
asfaltadas e iluminadas, e localizados em
conjuntos habitacionais dotados de toda
a infra-estrutura e de equipamentos co-
mo escolas, creches, postos de sade, bi-
bliotecas, centros comunitrios, super-
mercados, centros comerciais, reas de
esporte e lazer muito superiores co-
mo qualidade de vida s favelas e mo-
cambos. Note-se tambm que, com arro-
cho salarial e tudo o mais, a grande
maioria dessas famlias ainda hoje paga
prestaes inferiores aos aluguis de
imveis da mesma classe. Pois bem, cer-
ca de 4.000 dessas edificaes, ou seja,
4% do total, notadamente aquelas cons-
trudas pelo programa Promorar por
uma srie de circunstncias decorrentes
da prpria natureza do Programa, real-
mente so de pssima qualidade. Desde
a data de entrega aos respectivos mora-
dores, vm apresentando toda sorte de
problemas, que se estenderam da alve-
naria imprestvel aos curto-circuitos oca-
sionados pela precariedade da rede el-
trica. A Cohab est agora reconstruin-
do quase integralmente essas casas sem
qualquer nus para os moradores, e
espera-se que em breve o problema este-
ja resolvido. Ainda assim, nenhum di-
nheiro do mundo ser suficiente para
indenizar o desconforto que os mora-

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NOVOS ESTUDOS N. 13
dores sofreram durante dois ou trs anos
e somas considerveis precisaro ser in-
vestidas pelo BNH para desfazer os pre-
juzos causados imagem do Sistema,
ocasionados por este e por tantos outros
episdios anlogos pelo Brasil afora.
Por mais que, como j se afirmou, a
quantidade de casas defeituosas edifica-
das por empreiteiros inescrupulosos para
agentes do Sistema possa ser hoje esta-
tisticamente insignificante, os prejuzos
que elas causaram no passado e con-
tinuam a causar imagem do BNH so
enormes. Cerca de 100.000 habitaes
adequadas e satisfatrias em cidades co-
mo So Paulo, Goinia ou Rio de Ja-
neiro geram pouca ou nenhuma man-
chete de jornal, no s porque mes-
mo o que se esperaria normalmente, co-
mo porque so insuficientes para aten-
der demanda. Mas uma centena de
casas ruins suficiente para dar man-
chetes de jornais por semanas e bom
que seja assim. por isso que em mui-
tas cidades, para as famlias pobres,
"casa do BNH" tornou-se sinnimo de
pardieiro defeituoso e insuficiente.
3. Distores adicionais
Na segunda metade da dcada de
1970, o Banco contava com abundantes
recursos econmicos e financeiros. Infe-
lizmente, em vez de serem utilizados
para atender demanda solvvel exis-
tente nas faixas de renda entre trs e
cinco salrios mnimos, esses recursos fo-
ram investidos na aquisio de ORTNs
e LTNs para financiar grandes obras p-
blicas, estranhas aos objetivos do Siste-
ma, ou para financiar parte da dvida in-
terna do governo. Pior do que isso, at
pelo menos 1983, recursos considerveis
do Banco foram desperdiados em em-
preendimentos economicamente invi-
veis, como o "Projeto Rio" e tantos
outros, cujos objetivos se limitaram
promoo pessoal de polticos inescru-
pulosos. Cabe ainda acrescentar, nessa
mesma linha de anlise, que, em virtude
dos mesmos objetivos polticos, somas
considerveis de recursos do Banco fo-
ram investidas a fundo perdido, em pro-
jetos realizados no Nordeste com obje-
tivos sociais perfeitamente justificveis.
Contudo, como o SFH opera com recur-
sos vinculados e que portanto pre-
cisam ser retornados , imprescind-
vel que o Banco seja agora ressarcido
por esses investimentos.
Descompasso sistemtico entre
oferta e procura
A permanente omisso no atendimen-
to da demanda solvvel existente nas
faixas de renda situadas entre trs e cin-
co salrios mnimos provocou uma situa-
o paradoxal. Enquanto em So Paulo,
Belo Horizonte, Campinas, Rio de Ja-
neiro, So Jos dos Campos e tantas
outras cidades, sempre houve um esto-
que agregado de dezenas de milhares de
apartamentos vazios, ociosos e freqen-
temente invendveis, destinados ao satu-
rado mercado das classes mdias altas,
as filas de espera de muitas Cohabs atin-
gem a magnitude de muitas centenas de
milhares. Como de conhecimento ge-
ral, as taxas de inadimplncia dos mu-
turios dessas Cohabs so baixas quando
comparadas com aquelas dos muturios
do SBPE. Ainda assim, essa enorme
massa de muturios carentes e relativa-
mente adimplentes sempre foi preterida,
porque as prprias regras do Sistema
impediram que ela fosse objeto de ope-
raes rentveis.
Sofisticao e encarecimento
desnecessrio dos imveis
financiados durante o boom
de 1972-1980
Ainda que o SFH sempre tenha simu-
lado a imposio de tetos at mesmo
para os financiamentos via SBPE, tais
limites magnitude do valor dos im-
veis financiados no s foram permanen-
temente burlados como esses tetos fo-
ram sendo paulatinamente elevados: por
volta de 1975, quando o teto das
Cohabs era de 320 UPCs e o do SBPE
j havia atingido 3.500 UPCs, os ca-
dernos classificados dos jornais estavam
saturados de ofertas de imveis a preos
de 5.000 UPCs ou mais. Para refrescar
a memria do leitor, pois se refere a
eventos recentes e notrios, a frmula
era a seguinte: a) 1.500 UPCs, poupan-
a do cliente; e b) outras 3.500 UPCs
financiadas com recursos originados do
SBPE, cujos juros eram sensivelmente
inferiores queles do mercado. Poste-
riormente, outra facilidade foi concedi-
da aos clientes para apartamentos de
luxo: a superposio de vrias formas de
financiamento. Enquanto a parcela do
preo do imvel at o limite de 3.500
UPCs era financiada via SBPE a juros
baixos, uma segunda parcela pde ser
financiada pelos recursos menos "popu-

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BNH, BODE EXPIATRIO
lares" das Carteiras de Crdito Hipote-
crio das Caixas Econmicas e de outros
bancos.
Evidentemente, quanto mais liberais
as fontes de crdito, tanto mais sofisti-
cada a mercadoria. A est (ainda que
associado ao arrocho salarial dos oper-
rios e ao violento processo de concen-
trao da renda j demonstrado pelo
Censo de 1970 e em curso ainda mais
acelerado na dcada de 80) a generali-
zao dos mrmores, das piscinas, das
saunas, das sutes e do maior ndice de
latrinas per capita do Ocidente.
Desvalorizao artificial dos
imveis usados
Posto que o principal objetivo do
"Plano de Habitao Popular" lanado
em 1964 foi estimular a indstria da
construo civil e que a criao de faci-
lidades para aquisio de casa prpria
representou uma inteno acessria e su-
bordinada quele objetivo
2
, o financia-
mento de imveis usados sempre cons-
tituiu um tabu do Sistema. Como a ha-
bitao constitui um bem de consumo
durvel de valor praticamente inacess-
vel, seno pela mediao de alguma for-
ma de financiamento, os valores dos
imveis usados despencaram por no
disporem exatamente de financiamento,
e terminaram por ser acessveis apenas
para quem pode pagar vista, gerando-
se, com isso, um reforo s tendncias
de concentrao da renda e da proprie-
dade. Eis que, ainda hoje, um slido
apartamento com 300m
2
de rea til
em Higienpolis ou Copacabana, cons-
trudo h mais de 20 ou 25 anos, vale
menos do que os frgeis pombais com
100m
2
, exilados nos "altos" do Mo-
rumbi, ou na Barra da Tijuca. H algu-
ma lgica nisso?
Elevao artificial dos preos dos
imveis estocados
Para concluir esse elenco parcial das
principais distores provocadas pelo
SFH no mercado imobilirio, preciso
lembrar o processo de encarecimento a
que esto submetidos os apartamentos
invendveis. Na medida que constituem
um capital ocioso e imobilizado, sujeito a
juros e correo monetria computados
cumulativamente a cada trimestre, rapi-
damente os preos atingem magnitudes
surrealistas. Que haja "bnus" para pro-
mover sua desova!
4. Os erros acumulados emergem
At 1981, enquanto a economia do
pas conseguiu aparentar um desempe-
nho razovel, muitas das distores do
Sistema conseguiram ser mantidas laten-
tes e no se manifestaram em toda a sua
plenitude. Contudo, quando depois da-
quela data a inflao atinge patamares
muito superiores s piores expectativas,
as distores emergem. Na realidade, o
quadro que se configurou bastante
anlogo quele ocorrido com as Caixas
Econmicas e Institutos de Previdncia
no perodo anterior a 1964, quando
essas instituies tiveram seus progra-
mas habitacionais inviabilizados por
concederem financiamentos que no
consideraram os ndices inflacionrios
vigentes na ocasio.
O Sistema no foi mal concebido e
no ignorou esses riscos. Sob esse ponto
de vista cabe at reconhecer que foi bem
estruturado. Ele previu: a) correo mo-
netria para neutralizar os efeitos da in-
flao; e b) a sintonia entre a correo
dos saldos devedores e as fontes gera-
doras dos recursos, isto , o FGTS e
as cadernetas de poupana, tambm cor-
rigidas e remuneradas com juros.
Quando o Sistema foi montado, ele
at previa uma sincronia entre a corre-
o das prestaes, do saldo devedor e
das remuneraes das fontes geradoras,
por meio da correo trimestral das
prestaes segundo um plano denomina-
do PCM (Plano de Correo Monetria).
Numa poca na qual o salrio da maio-
ria da populao s era reajustado anual-
mente, em pouco tempo a correo tri-
mestral das prestaes revelou-se social-
mente invivel. Criou-se ento o PES
(Plano de Equivalncia Salarial), pelo
qual, enquanto as prestaes passaram a
ser corrigidas anualmente, os saldos de-
vedores continuaram a ser corrigidos
trimestralmente. Vale lembrar que, ten-
do em vista a correo e a remunerao
trimestral dos recursos captados pelo
SFH (FGTS e cadernetas de poupana),
teria sido impossvel evitar a trimestra-
lidade da correo dos saldos devedores.
Mas a nova frmula adotada passou a
conter uma defasagem entre a correo
monetria dos saldos devedores e aque-
la das prestaes, impedindo a plena qui-
tao das dvidas no final dos prazos
contratuais e a conseqente perspectiva
de insolvncia do Sistema a mdio ou
longo prazo. Para eliminar o desequil-
2
Bolaffi, G. "Habitao e
urbanismo: o problema e o
falso problema", in Revista
Opinio, n. 2, 1975.

52
NOVOS ESTUDOS N. 13
brio acima referido e os graves riscos
que ele continha, criou-se um "Coefici-
ente de Equiparao Salarial (CES)",
estimado a partir da expectativa da taxa
mdia de inflao durante o perodo de
vigncia de cada contrato.
Simplificando, o objetivo do CES foi
elevar ligeiramente a prestao mensal,
de modo a compensar a ausncia de sua
correo trimestral. Perante a elevao
das taxas de inflao muito acima das
previses pessimistas, os coeficientes su-
cessivamente fixados para o CES reve-
laram-se totalmente insuficientes para
permitir a plena quitao da dvida no
final do prazo contratual. Nessas con-
dies, foi necessrio acrescentar mais
um captulo nesse complexo processo de
sucessivas adaptaes, por meio da cria-
o de um fundo cujo objetivo deveria
ser saldar a parcela no quitada, resi-
dual ao final dos contratos: o FCVS
(Fundo de Compensao de Variaes
Salariais), constitudo por contribuies
dos novos muturios e outras dos agen-
tes financeiros, do prprio BNH e da
Unio.
Certamente as leis salariais de 1982
para c e o estado de recesso em que
se encontra a economia do pas contri-
buram significativamente para a crise
atual do SFH. O achatamento salarial
e o desemprego no s reduziram os de-
psitos no FGTS e nas cadernetas de
poupana como aumentaram os ndices
de inadimplncia dos muturios. Ainda
assim importante assinalar que, peran-
te a elevao brutal dos patamares in-
flacionrios, o grande rombo do Siste-
ma, constitudo pela insuficincia do
FCVS, tenha atingido o montante atual
de nada menos do que 11,3 trilhes de
cruzeiros (em moeda de abril de 1985)
3
,
mesmo sem o evento das leis salariais e
da recesso.
At para fazer justia aos tcnicos que
durante toda a dcada de 1970 se em-
penharam na procura de solues viveis
para problemas cuja responsabilidade
no lhes pode ser imputada, impor-
tante assinalar que os artifcios frustra-
dos sumariados anteriormente apareciam
como inteligentes e engenhosos, nos di-
ferentes momentos em que foram con-
cebidos. Para deixar isso mais claro bas-
ta lembrar que o CES (Coeficiente de
Equiparao Salarial) foi criado em
1972, data na qual a inflao no s
havia atingido o patamar mais baixo dos
20 anos precedentes, como, tendo em
vista a experincia anterior, podia at
ter seu comportamento imaginado como
uma curva da famlia das senides, cujos
altos e baixos se neutralizariam em tor-
no de um valor prximo a 30%. Se essa
expectativa, perfeitamente plausvel na
poca, tivesse se confirmado, o CES te-
ria constitudo uma soluo brilhante.
Um raciocnio anlogo pode ser feito
com relao ao FCVS que, quando foi
criado, teria tido, desde que tomado iso-
ladamente, efeitos socialmente positivos.
Sob essa tica, o grande vilo da novela
foi o aumento de erros e de decises po-
lticas e econmicas irresponsveis, to-
madas fora do mbito do SFH, que re-
sultaram na espiral inflacionria dos
ltimos sete anos.
Mas se, como j se mostrou, a grave
crise em que agora se encontra o BNH
no pode ser imputada s leis salariais,
no resta dvida, como tambm j se
demonstrou, que o achatamento salarial
e a recesso contriburam sensivelmente
para ampliar o atual descrdito da insti-
tuio perante a opinio pblica. Final-
mente, tambm muito importante assi-
nalar que todo o conjunto de medidas,
tomadas a partir de junho de 1983, por
seu carter imediatista, paliativo, inefi-
caz, mal articulado e conseqentemente
inconveniente, foi recusado pela maioria
dos muturios e s contribuiu para
aumentar a desmoralizao do sistema
e dos governos que o geriram.
5. Alguns requisitos para a
recuperao do SFH
Por mais grave que seja atualmente a
situao financeira e econmica do BNH
e do SFH, um e outro ainda podem ser
recuperados e devolvidos s suas fina-
lidades sociais legtimas. Mais ainda,
essa recuperao poder ocorrer sem
prejuzo de se restituir ao BNH alguma
capacidade imediata de investimento em
habitaes, contribuindo para o estmu-
lo da construo civil e da economia co-
mo um todo.
Evidentemente, no esto disponveis
todos os dados necessrios, e nem se
tem a pretenso de se esgotar o pro-
blema. Entretanto, urgente uma dis-
cusso sobre a matria, ainda que neces-
sariamente parcial e insuficiente. Essa
limitao ser tanto maior se se tem em
conta que muitas das variveis interve-
nientes, tais como a evoluo da conjun-
tura econmica ou a reforma tributria,
3
Fonte: Relatrio Final do
Grupo de Trabalho institudo
pela Instruo IP n. 008/85
do Dr. Jos Maria Arago,
presidente do BNH, do qual
participaram representantes do
DIEESE, dos muturios, da
ABECIP e da Associao Bra-
sileira de Cohabs.

OUTUBRO DE 1985 53
BNH, BODE EXPIATRIO
por serem de carter macropoltico e
macroeconmico, localizam-se fora do
mbito de deciso do BNH e do SFH e,
embora decisivas para a problemtica da
habitao, no cabem no presente de-
bate seno como hipteses.
A deciso recente sobre os ndices de
reajuste para os muturios do SFH vai
no sentido da sua recuperao. Embora
muito demorada e, pior ainda, mal di-
vulgada e mal explicada opinio p-
blica, a deciso de fixar os reajustes em
112% para os muturios que vierem a
optar pela semestralidade e em 246%
para os demais, no contexto em que foi
tomada, foi politicamente sbia, econo-
micamente conveniente e tecnicamente
certa. Talvez, a nica ressalva que em
teoria se possa fazer aos ndices es-
tabelecidos a de que eles favorece-
ram exageradamente os muturios, com-
prometendo o FCVS mais do que ne-
cessrio. Ainda assim, seria injusto dei-
xar de reconhecer o grande avano re-
presentado por essa deciso, com relao
aos remendos casustas autoritrios, at
porque, ao tornar a opo pela semes-
tralidade legitimamente atraente e, ao
mesmo tempo, manter os reajustes a n-
veis suportveis para a maioria dos mu-
turios, ela abriu o caminho para medi-
das complementares possveis, capazes
de sanear definitivamente o Sistema.
A recuperao social do BNH
Como se insistiu ao longo de todo o
texto, a principal crtica que pode ser
legitimamente feita ao BNH desde sua
criao decorre da contradio entre a
retrica oficial do Banco e do Sistema,
sempre dirigida para fins sociais e sua
prtica, que sempre beneficiou interes-
ses especulativos e as faixas mdias e
altas de renda, necessrio comear pela
recuperao social.
Habitao realmente popular, como
se sabe, no pode prescindir de subs-
dios e at por essa razo que em 1966,
quando foi criado o FGTS, sua gesto
foi confiada ao BNH exatamente para
que o Banco pudesse dispor de recursos
abundantes e baratos para financiar ha-
bitaes para as populaes pobres e re-
mediadas com rendas at o limite de cin-
co salrios mnimos. Infelizmente, so-
mente uma porcentagem nfima, 18%
dos investimentos habitacionais realiza-
dos com recursos do FGTS, foi destina-
da a habitaes para a classe de famlias
acima referida.
A primeira proposta portanto a de
que o BNH da Nova Repblica passe a
investir todos os financiamentos habita-
cionais realizados com recursos do
FGTS na edificao de habitaes des-
tinadas a famlias com rendas entre um
e cinco salrios mnimos mensais.
Em segundo lugar necessrio aten-
tar para a distribuio regional desses
mesmos recursos. Como j sabido,
existe uma forte correlao estatstica
entre gerao de FGTS e demanda habi-
tacional solvvel. Portanto, necessrio
que uma porcentagem significativa dos
recursos arrecadados pelo FGTS seja ne-
cessariamente reaplicada nos Estados e
municpios onde esses recursos foram
gerados, e que a parcela remanescente
seja realmente aplicada em Estados e re-
gies menos desenvolvidos, particular-
mente o Nordeste, contribuindo assim
para atenuar as disparidades regionais.
Ainda quanto ao FGTS, necessrio
limitar a faculdade, atualmente concedi-
da indiscriminadamente aos muturios
do SBPE, de utilizarem at 80% das
respectivas contribuies para o Fundo,
para abaterem suas prestaes. O FGTS
foi concebido especificamente para aten-
der famlias de baixa renda e, portanto,
o uso indiscriminado desses recursos pe-
los muturios do SBPE implica, na pr-
tica, a utilizao de recursos baratos, por
quem, pelas normas vigentes, deveria
estar utilizando recursos no to baratos
(j que, em termos das taxas vigentes no
mercado, tais recursos so baratos).
Os atuais 80% poderiam ser paula-
tinamente reduzidos e, aps um determi-
nado perodo, essa utilizao seria limi-
tada: a) aos muturios que possuam ape-
nas um imvel; e b) aos muturios ca-
pazes de demonstrar que o comprometi-
mento da respectiva renda pela presta-
o exceda os 25%.
A adoo dessa proposta, na medida
que reforar o montante dos recursos
disponveis para investimento no FGTS,
contribuir para aumentar a curto pra-
zo a capacidade do BNH de investir em
novas edificaes. Esses investimentos,
pelo seu efeito multiplicador, contribui-
ro para estimular a economia e indi-
retamente ampliaro ainda mais as cap-
taes do prprio FGTS.
Uma segunda medida importante e
necessria para a recuperao da imagem
do BNH enquanto banco social consiste

54
NOVOS ESTUDOS N. 13
na descentralizao das decises de in-
vestimento. Essas decises, ao contrrio
do que veio ocorrendo durante os lti-
mos vinte anos, no podem continuar a
ser tomadas no Rio de Janeiro, para
serem aplicadas na forma da triste suces-
so de programas (Cura, Promorar, Joo
de Barro etc. etc.) uniformes e unifor-
memente falidos, como se do Oiapoque
ao Chu as condies e necessidades fos-
sem exatamente iguais.
Ao Banco, mas no de forma centra-
lizada e sim ao nvel de suas agncias
estaduais, que devem adquirir a auto-
nomia para tanto, compete a aprovao
da viabilidade econmica dos projetos
apresentados por Estados e municpios,
apenas do ponto de vista da consistn-
cia interna desses projetos. No deve ca-
ber ao Banco, como vem acontecendo
com o BNH, a interferncia na poltica
habitacional representada por esses mes-
mos projetos, sobre os quais as adminis-
traes locais e regionais esto muito
melhor equipadas para decidir. Final-
mente, por mais que um Banco seja um
instrumento financeiro imprescindvel a
uma poltica habitacional, ele no deve,
necessariamente, ser o nico instrumen-
to dessa poltica. Contudo, importante
salientar que, em muitas circunstncias,
os subsdios gerados pelo Banco podero
no ser suficientes e precisaro ser com-
pletados por recursos oramentrios des-
tinados pela Unio, Estados e munic-
pios. Essa participao s poder ser
efetivada com a reformulao da polti-
ca econmica vigente, objetivando a des-
centralizao de recursos atravs dos
municpios e Estados
4
.
Essa maior integrao do BNH com
as administraes estaduais e municipais
do pas, alm de melhorar a eficcia da
sua atuao e de retirar dessa mesma
atuao o carter paternalista, tutelador,
autoritrio e quase imperial que a tem
caracterizado, certamente contribuir
sensivelmente para restituir o Banco aos
seus objetivos sociais. Um dos argumen-
tos que serviram para justificar o centra-
lismo autoritrio do velho regime foi o
da suposta corrupo e incompetncia
tcnica a nvel de Estados e municpios.
V l!, infelizmente at existem; mas os
ltimos 20 anos demonstraram so-
ciedade que corrupo e incompetncia
no so apangios estaduais e munici-
pais, e num regime autoritrio tendem a
aparecer ali onde o poder mais con-
centrado, diga-se no nvel federal.
Finalmente resta acrescentar a redefi-
nio do Fundo Fiel. Na situao de re-
cesso da economia, o que aumenta as
possibilidades de desemprego, no se po-
de falar em recuperao social do BNH
sem a redefinio acima referida. Como
j do conhecimento geral, em princpio
o Fundo Fiel foi criado para proteger os
muturios desempregados. Contudo, sua
regulamentao assim como os procedi-
mentos necessrios para valer-se de seu
amparo so to incoerentes que na pr-
tica tornam esses recursos inacessveis.
portanto imprescindvel rever e agili-
zar essa opo que legitimamente deve
ser concedida aos muturios.
Recuperao econmica e
financeira
A recuperao econmica e financeira
do BNH depender necessariamente de
uma srie de variveis conjunturais, ex-
teriores ao seu mbito e independentes
de sua atuao. A principal delas a
taxa de inflao, com seus graves efei-
tos sobre o FCVS, os quais na prtica
geram uma significativa, indiscriminada
e indesejvel transferncia de recursos
do Banco para os muturios. Se a infla-
o persistir nos nveis atuais ou prxi-
mos deles, talvez tenha-se que produzir
uma nova frmula jurdico-financeira ca-
paz de corrigir as prestaes a cada se-
mestre de modo a neutralizar integral-
mente os efeitos inflacionrios sobre os
saldos devedores, para que estes venham
a ser efetivamente quitados no prazo
contratual.
Ainda assim, restar o problema dos
atuais muturios, cujos contratos no
podem ser alterados unilateralmente.
Com relao a esses, parece que a me-
lhor soluo para o Banco seria conceder
descontos suficientemente atraentes para
induzir aqueles que assim preferirem a
quitar os respectivos saldos devedores.
Essa soluo, alm de gerar o retorno
de uma soma considervel de recursos
ao Banco, ampliando a sua capacidade
imediata de investimento em novas edi-
ficaes, poder reduzir sensivelmente
presses futuras sobre o FCVS. O efeito
positivo, portanto, ser tanto financeiro
quanto econmico.
Novos Estudos CEBRAP, So Paulo
n. 13, pp. 45-55, out. 85
Gabriel Bolaffi socilogo e professor da FAU/USP.
Henry Cherkezian engenheiro, assessor especial do
presidente da Cohab-SP.
4
"Proposta para a reformula-
o da poltica e do Sistema
Financeiro da Habitao".
Documento aprovado no 34.
Encontro Nacional de Cohabs,
Braslia, outubro de 1984.

OUTUBRO DE 1985
55

ranz Kafka comeou a escrever o
romance O Castelo em fins de fe-
vereiro ou incio de maro de
1922, deixando-o inacabado em
setembro desse mesmo ano. Os motivos
apresentados pelos especialistas para essa
interrupo so vrios, e vo desde ques-
tes de sade nessa poca, o escritor
j estava gravemente enfermo at ou-
tros de natureza literria, pois segundo
alguns o fragmento era a forma privile-
giada pelo autor. Seja como for, este ro-
mance notvel j chamado de Fausto
do sculo XX s chegou a ns depois
de algumas peripcias histricas. Assim,
a ltima vontade de Kafka, expressa ao
seu amigo e testamenteiro Max Brod, foi
de que O Castelo fosse queimado junto
com os demais escritos inditos os
quais, como se sabe, perfazem a maior
parte da obra. Brod recusou-se a cumprir
essa ordem e acabou publicando uma ver-
so reduzida do romance em 1926 (dois
anos depois da morte do amigo), am-
pliando-a porm uma dcada mais tarde.
Este ltimo texto no teria conhecido
uma segunda edio se, em 1939, Brod
no o tivesse salvo pela segunda vez:
nesse ano, Praga foi ocupada pelas tropas
nazistas e ele conseguiu levar o esplio
literrio de Kafka para Tel Aviv. S desse
modo puderam vir luz, em Nova York
(Schocken Books) e Frankfurt (S. Fis-
cher), as edies de aps guerra das obras
kafkianas entre as quais, com desta-
que, os romances O Processo e O Cas-
telo. Mas a histria no pra a, porque
em 1956, quando a guerra ameaava o
Oriente Mdio, grande parte dos manus-
critos foi enviada para a Sua, de onde
afinal chegaram, em 1961, Bodleian
Library de Oxford, onde hoje se en-
contram.
O resumo das vicissitudes externas
obra se justifica, no contexto desta apre-
sentao, porque foi a partir dos manus-
critos conservados em Oxford que uma
equipe internacional de germanistas deu
incio primeira edio crtica dos traba-
lhos de Franz Kafka. O primeiro volume
a sair, no ano de 1982, pela editora S.
Fischer, foi O Castelo; em 1983, publi-
cou-se O Desaparecido (ex-Amrica), es-
perando-se que venham em breve os con-
tos e as novelas, os dirios e as cartas.
O trecho aqui reproduzido a tradu-
o do captulo I de O Castelo, tal como
consta na edio crtica de 1982. Nas
verses conhecidas at ento (inclusive
nas brasileiras, que alis nunca foram
traduzidas do original, mas sempre de se-
gunda mo), o captulo terminava no mo-
mento em que K. entrava no tren de
Gerstcker rumo aldeia; na verso atual
o episdio se estende at o encontro com
os ajudantes de K. na hospedaria (que
antes figurava no captulo II). Segundo
anotao feita de prprio punho por
Kafka, a ao do captulo I obedecia
seguinte seqncia: Chegada Cena
com Schwarzer Com o hospedeiro
Caminho para o castelo Com o pro-
fessor Cansao Em casa de Lase-
mann Na rua No tren de Gerstc-
ker Os ajudantes. A edio crtica res-
peita essa seqncia, alm de restabelecer
peculiaridades da pontuao e da ortogra-
fia originais.
Embora adotando a maneira brasileira
de reproduzir graficamente os dilogos
(travesso no lugar de aspas, com abertu-
ra de pargrafo para cada fala), a tradu-
o ora apresentada acompanhou de perto
o texto alemo, mantendo a fidelidade
possvel no s sua letra, mas tambm
sintaxe personalssima de Kafka. Nela o
lxico pobre sustenta o recorte ntido dos
perodos, facilitando o encadeamento sem
comentrios das cenas justapostas, o que
confere narrativa um tom cinzento e
uniforme, tematicamente assinalado pelo
tempo quase imvel e pela paisagem gela-
da que alterna com os interiores abafados.
Em termos gerais no difcil reconhe-
cer, tambm aqui, que o fascnio da escri-
ta kafkiana deriva da coliso entre o por-
menor realista e a fantasmagoria evoca-
da, lance em que esta assume a credibili-
dade do real. No conjunto, a trama do
romance, movida pelas tentativas sempre
frustradas do heri K. para ser acolhido
e aceito pela comunidade da aldeia e pelo
Castelo representante de uma autori-
dade manhosa e arbitrria , reproduz
aquilo que define a essncia do universo
kafkiano: um mesmo padro de iniciati-
vas inteis diante de um superpoder in-
decifrvel, encarnado na burocracia. Se
verdade que Kafka estava disposto a ex-
primir o que havia de negativo no seu
tempo que tambm o nosso ento
O Castelo uma prova de que chegou
aonde queria.

56 NOVOS ESTUDOS N. 13