N. Recurso N.

Sentencia Decisin
143/2006 435/2006 31-10-2006
Ponente
Artola Fernndez, Miguel Alvaro
Texto
En Palma de Mallorca, a treinta y uno de octubre de dos mil seis AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00435/2006
AUDIENCIA PROVINCIAL DE BALEARES
APELACIN CIVIL; SECCIN 4
Rollo n 143/06
Autos n 1215/05
Ilmos. Sres.
Presidente: D Miguel ngel Aguil Monjo.
Magistrados: D Mara Pilar Fernndez Alonso.
D Miguel lvaro Artola Fernndez.
SENTENCIA n 435/06
VISTOS en fase de apelacin por los Ilmos. Sres. referidos los autos de juicio de desahucio por falta de pago,
seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nmero 8 de Palma, estando el nmero de autos y actual rollo de
Sala consignados arriba, actuando como parte demandante- apelada D Jose Francisco , y en su representacin
el/la Procurador/a de los Tribunales D/ Margarita Jaume Noguera, y defendida por el/la Letrado/a D/ Miguel
A. Ferrer Montserrat, y como parte demandada-apelante D Julieta , y en su representacin el/la Procurador/a de
los Tribunales D/ Margarita Garau Montane, y defendida por el/la Letrado/a D/ Martn Bentez Reyes; ha sido
dictada en esta segunda instancia la presente resolucin judicial.
Es ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel lvaro Artola Fernndez.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, de fecha de registro de entrada 3.11.05, el actor,
D. Jose Francisco , ejercitaba contra D Julieta accin de desahucio por falta de pago de las mensualidades deven-
gadas desde el mes de julio de 2005 en relacin al contrato de arrendamiento concertado en fecha 15 de octubre
de 2003 sobre la vivienda sita en la CALLE000 n NUM000 -principal 1, de esta Ciudad; en ella solicitaba que
se dictara sentencia por la que se declarara la resolucin del contrato de arrendamiento por falta de pago, conde-
nando a la demandada a dejar la finca arrendada libre y expedita en el plazo legal, apercibindole de lanzamiento
en caso contrario. Se indic, asimismo, que caba enervacin.
SEGUNDO.- Concluido el juicio en primera instancia, la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez
del Juzgado de Primera Instancia nmero 8 de Palma en fecha 9 de diciembre de 2005 en los presentes autos de
juicio verbal en ejercicio de accin de desahucio por falta de pago, seguidos con el nmero 1215/05, de los que
trae causa el presente rollo de apelacin, expona en sus fundamentos jurdicos lo que seguidamente se resumir:
TERCERO.- En consecuencia, en el Fallo de la sentencia de instancia se acord lo que literalmente se trans-
cribir:
CUARTO.- Contra la anterior resolucin se interpuso recurso de apelacin en plazo y forma, el cual corres-
pondi a esta Seccin Cuarta de la Audiencia Provincial de Palma en virtud de reparto efectuado por la Oficina
Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Seccin 4, Sentencia de 31 Oct. 2006, rec. 143/2006
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correspondiente. Dicho recurso fue instado por la representacin procesal de la parte demandada, sin que fuera
propuesta prueba en esta fase de apelacin por ninguna de las partes del litigio, siguindose el recurso con arreglo
a los trmites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando el rollo de apelacin concluso para dictar
sentencia en esta alzada tras la aportacin de los correspondientes escritos de parte, de apelacin y de oposicin
a la apelacin, cuyos argumentos sern objeto de resumen en el fundamento de derecho primero de la presente
resolucin.
QUINTO.- En la tramitacin antedicha se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
No se aceptan los fundamentos jurdicos de la sentencia apelada en lo que al punto objeto de recurso se refiere.
PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia, resumida en los antecedentes de la presente resolucin, se alza
la representacin procesal de la parte apelante en base a los argumentos que seguidamente se resumirn: en la
sentencia recurrida, concretamente en el Fundamento de Derecho Segundo de la misma, el Juez de Instancia parte
de una premisa errnea para conceder la legitimacin activa al Sr. Jose Francisco , cual es tenerle por arrendador,
cuando no lo es, y ello porque como se indica en el contrato de arrendamiento de la vivienda de referencia, en el
mismo se hace constar que el Sr. Jose Francisco "Interviene en nombre y representacin de Don Marcos ". Es decir,
queda perfectamente claro, a la vista de la propia redaccin del contrato, que el arrendador es el propietario de la
misma, el Sr. Marcos , y no el Sr. Jose Francisco que es un mero representante del propietario; es ms, el propio
demandante reconoci en el acto del juicio que l no era el propietario de la vivienda arrendada y que firm el
contrato de alquiler en nombre y representacin del Sr. Marcos; para actuar con la debida legitimacin el Sr. Jose
Francisco debera ser el propietario o el arrendador, cualidades que no concurren en el demandante, como se
acredit en el acto del juicio, o debera tener un poder del propietario-arrendador y sustituir dicho poder a favor
de procurador y, adems, que ste actuara en nombre del propietario-arrendador en virtud de dicha sustitucin de
poder, lo que no ha ocurrido en el caso que nos ocupa; las sentencias del Tribunal Supremo expuestas por el Juez
a quo no son de aplicacin al caso que nos ocupa puesto que en las mismas se confiere legitimacin "ad causam"
a la persona que celebr el contrato en su condicin de arrendador, es decir, si el Sr. Jose Francisco hubiese firmado
el contrato de alquiler en su propio nombre y derecho, pero eso no es as en este caso, ya que como se observa
claramente en el contrato de referencia, el Sr. Jose Francisco interviene en nombre y representacin del propietario
de la vivienda, Sr. Marcos , siendo por tanto ste ltimo quien tiene la condicin de arrendador y quien, por tanto,
debi interponer la accin de desahucio; por otro lado, el Juez a quo no ha tenido en cuenta que se estaban recla-
mando en la demanda mensualidades de alquiler que estaban pagadas con anterioridad a la interposicin de la
misma, como era el caso de los meses de julio y agosto de 2005, los cuales fueron pagados en fecha 12 de julio y
11 de octubre respectivamente; es decir, pese a que se reclaman cantidades no debidas, el Juez a quo no valora tal
circunstancia y condena a esta parte incluso a las costas; el hecho de solicitar el abono de dos mensualidades que
no se deban es motivo suficiente como para, al menos, no condenar en costas a la demandada; por otro lado, el
pago de las restantes mensualidades se realiz con posterioridad a la fecha de presentacin de la demanda, debiendo
destacar tambin en este punto que el mes de noviembre se pag el da 22 de ese mes, es decir, habindose demo-
rado la demandada 15 das en ingresar esa mensualidad concretamente. En consecuencia, concluye la apelante
sosteniendo que, de conformidad con la propia sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de 30 de abril de
2002 , que recoge el Juez a quo, no se debi declarar enervado el desahucio, sino desestimar la demanda por
cuanto que la cantidad reclamada no era la que se deba, y porque el pago de lo que se deba se realiz con anterio-
ridad a la notificacin de la demanda y de la citacin para el juicio, dndose la circunstancia de que el mes de no-
viembre se pag 15 das mas tarde de lo estipulado en el contrato, por ello, cabe hablar en todo caso de un retraso
en el pago o de un cumplimiento tardo de la obligacin, pero no de enervacin. En consecuencia, se solicit que
se dictara sentencia por la que se estime ntegramente el recurso de apelacin y se revoquen los pronunciamientos
contenidos en el fallo de la sentencia recurrida, en el sentido de desestimar la demanda interpuesta por D Jose
Francisco .
La representacin procesal de la parte apelada se opuso a los motivos del recurso alegando, en esencia, lo que
se pasa a referir: el argumento esgrimido de adverso parte de una situacin falsa, pues el Sr. Jose Francisco
arrienda la vivienda objeto del contrato en su propio nombre y derecho; as se desprende del enunciado del contrato,
que textualmente y negrillas, dice: "... DE UNA PARTE, como arrendador, D. Jose Francisco con D.N.I. NUM001
, ..."; por consiguiente, quien arrienda y quien se constituye en parte de la relacin jurdica es el Sr. Jose Francisco;
nos encontramos ante dos declaraciones, que tomadas literalmente son contradictorias; por ello no podemos tomar
en consideracin solamente una de ellas, como pretende el recurrente; por el contrario, debemos acudir a las reglas
contenidas en el Cdigo Civil para la interpretacin de los contratos, descartando el primer prrafo del art. 1.281
ya que, con referencia a quien sea el arrendador, los trminos del contrato no son claros y por ello no podemos
atenernos a su literalidad; no nos queda otra solucin que intentar conocer la intencin de los contratantes (1.281-
2), y para ello atender a los actos de stos, coetneos y posteriores al contrato; a este respecto entendemos que el
Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Seccin 4, Sentencia de 31 Oct. 2006, rec. 143/2006
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hecho de que el Sr. Jose Francisco haya interpuesto la demanda en su propio nombre es revelador de que se tiene
por sujeto de la relacin contractual; la frase que se reproduce de adverso y en la que se basa el recurrente, no debe
interpretarse de forma contraria al primer enunciado del contrato que es claro y terminante; dicha frase pretende
proporcionar al arrendatario la informacin de que el arrendador no es propietario de la finca, pero que est per-
fectamente autorizado notarialmente por l para proceder a arrendarla; no podemos otorgarle otro sentido, si que-
remos armonizar ambas declaraciones, tal y como nos seala que debemos hacer el art. 1.285 del Cdigo Civil;
si diramos preferencia a la segunda, que declara la existencia del poder, y nos atenemos a su literalidad, estaramos
negando completamente validez a la primera, en que se declara la cualidad de arrendador del Sr. Jose Francisco;
solamente si entendemos la segunda como una mera informacin, en el sentido que ha sido explicado, podemos
mantener ambas declaraciones; en general, la prctica de los Agentes Inmobiliarios y de los Administradores de
Fincas avala tambin esta interpretacin (1.287 CC), ya que debidamente autorizados, suelen colocarse como su-
jetos de la relacin arrendaticia, para de esa forma poder efectuar personalmente todas las labores que la adminis-
tracin conlleva, y entre ellas la de arrendar; por consiguiente, excluyendo el primer prrafo del art. l.281, no
aplicable como ya hemos visto, y el 1.288 que tampoco lo es ya que el que se entienda que el arrendador es el Sr.
Jose Francisco o la propietaria a travs suyo, no implica ningn beneficio especial para ninguna de las partes, y
sometiendo el contrato a las reglas de interpretacin del C.C., resulta evidente que la intencin de los contratantes
fue que el Sr. Jose Francisco fuera el sujeto de la relacin arrendaticia, y por consiguiente, no procede aplicar la
jurisprudencia citada de adverso, ya que no es esta la cuestin a debatir; con relacin al otro motivo de apelacin,
afirma la apelada que la arrendataria demandada incumpli la obligacin de pago durante los meses de julio y
agosto del 2005, as, los ingresos bancarios se interrumpen el 2/7/05 y no se reanudan hasta el 11/10/05; por ello,
dicho pago (11/10/05) corresponda al pago de la renta del mes de agosto; el realizado el 9/11/05 al de septiembre;
el 22/11/05 a octubre; el de diciembre a noviembre y as sucesivamente; en consecuencia no es cierto que en el
momento en que se recibi la demanda se estuviera al corriente en el pago de la renta, ya que la demanda fue no-
tificada el da 9/12/05, y no resulta acreditado de la documental presentada que dicho da se estuviera al corriente
en el pago del alquiler. En consecuencia, y entendiendo que no resulta acreditado que el da en que se notific la
demanda se estuviera al corriente en el pago de la renta, se solicit la confirmacin de la sentencia de instancia.
SEGUNDO.- Entrando ya a resolver los motivos del recurso de apelacin, aprecia la Sala que, pese a los es-
fuerzos argumentales realizados por la representacin procesal de la parte demandante-apelada en torno a las
normas legales informadoras de la interpretacin contractual, lo cierto es que, tal y como sostiene la apelante, el
actor, Sr. Jose Francisco , no aparece en el contrato de arrendamiento de fecha 15.10.03 -documento n 2 de la
demanda- como arrendador, pues, como literalmente se indica en el encabezamiento del mismo al describir a las
partes arrendadora y arrendataria, las personas actuantes son las siguientes: "DE UNA PARTE, como arrendador,
D. Jose Francisco con D.N.I. NUM001 , con domicilio en Palma de Mallorca, AVENIDA000 n NUM002 Pral
NUM003 Pta. Interviene en nombre y representacin de Don Marcos , con DNI ..."; es decir, de acuerdo con una
prctica contractual habitual, se ha referido en el texto del encabezamiento del contrato a la persona del apoderado
representante y del poderdante representado, y se entiende, tal y como literalmente se resea en el contrato y de
acuerdo con una prctica interpretativa que por obvia y habitual no precisa de mayores razonamientos, siendo
claramente enmarcable en el prrafo primero del artculo 1.281 del Cdigo Civil , que quienes quedan vinculados
por el contrato de arrendamiento son el representado, D Marcos , y la arrendataria, hoy demandada, de suerte que,
por tal motivo, el hoy actor, que no es formalmente ni arrendador ni propietario ni usufructuario, no puede ser
merecedor de la aplicacin a su favor de las tesis jurisprudenciales referidas en la sentencia de instancia y recogidas
por la parte apelada, relativas a que a aquel a quien se le ha reconocido de adverso la legitimacin para arrendar
-aunque no sea el propietario o usufructuario del inmueble-, se le ha de admitir tambin la legitimacin para instar
la demanda de resolucin de tal contrato de arrendamiento (pues si el arrendatario le consinti la legitimacin ac-
tiva para arrendar, y en atencin a dicho arriendo se posiciona ste en la condicin de arrendatario, no se la puede
negar para ejercitar las acciones derivadas del contrato sin ir en contra de sus actos propios). As las cosas, en el
caso de autos no es de uso tal razn jurdica porque, repetimos, el hoy actor no aparece formalmente como arren-
dador, siendo aqu donde discrepa la Sala con respecto de la sentencia de instancia, que considera que concurre
en el actor la condicin de arrendador. En consecuencia, sin ser el actor arrendador, y sin que conste en autos
tampoco un poder del verdadero arrendador para ejercitar en su nombre la presente accin de desahucio, no cabe
sino concluir que el demandante carece formalmente de legitimacin activa, por lo que se ha de estimar el recurso
de apelacin y desestimar en la instancia la demanda, sin entrar a resolver el fondo del asunto.
ULTIMO.- Al estimarse el recurso de apelacin no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las
costas devengadas en apelacin. Con relacin a las costas derivadas de la primera instancia, se han de imponer a
la parte actora al ser finalmente desestimada la demanda. Todo ello en aplicacin de los artculos 398 y 394 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil .
VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y dems de general y pertinente aplicacin.
Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Seccin 4, Sentencia de 31 Oct. 2006, rec. 143/2006
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FALLAMOS
QUE ESTIMANDO EL RECURSO DE APELACION interpuesto por
D Julieta , y en su representacin el/la Procurador/a de los Tribunales D/ Margarita Garau Montane, contra
la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nmero 8 de Palma en fecha
9 de diciembre de 2005 en los presentes autos de juicio verbal en ejercicio de accin de desahucio por falta de
pago, seguidos con el nmero 1215/05, de los que trae causa el presente rollo de apelacin, DEBEMOS REVO-
CARLA, ACORDANDO EN SU LUGAR:
1) DESESTIMAR EN LA INSTANCIA, po r falta de legitimacin activa, la demanda interpuesta por D MI-
GUEL ALEIX PELUSA frente a D Julieta , sobre resolucin de contrato de arrendamiento de la vivienda sita en
la CALLE000 n NUM000 principal 1 de Palma.
2) Se imponen a la parte actora las costas devengadas en primera instancia.
3) No ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas derivadas de la fase de apelacin.
As por esta nuestra sentencia, de la que se llevar certificacin al Rollo de Sala, la pronunciamos, mandamos y
firmamos.
Sr. Miguel ngel Aguil Monjo Sra. Mara Pilar Fernndez Alonso Sr. Miguel lvaro Artola Fernndez
PUBLICACIN
Extendida y firmada que ha sido la anterior resolucin por los Ilmos. Srs. Magistrados indicados en el encabe-
zamiento, procdase a su notificacin y archivo en la Secretara del Tribunal, dndosele publicidad en la forma
permitida u ordenada por la Constitucin y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artculo 212 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.
PUBLICACIN: En la misma fecha fue leda y publicada la anterior resolucin por el Ilmo. Sr/a. Magistrado
que la dict, celebrando Audiencia Pblica. Doy fe.
DILIGENCIA:
Seguidamente se procede a cumplimentar la notificacin de la anterior resolucin. Doy fe.
Audiencia Provincial de Les Illes Balears, Seccin 4, Sentencia de 31 Oct. 2006, rec. 143/2006
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