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APUNTE N 7
COMPRAVENTA
Se defne como un contrato en que una de las partes se obliga a dar
una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice ender y !sta
comprar. El dinero que el comprador da por la cosa endida se llama
precio" 17#$.
%a compraenta ser&a el cambio de una cosa por dinero. %as partes
s'lo se obligan a e(ectuar el cambio. %as partes que interienen son el
endedor" que se obliga a dar la cosa" y el comprador" que se obliga a
pagar una cantidad de dinero.
%a compraenta no es un contrato real" sino" por regla general"
consensual.
)aracter&sticas del contrato de compraenta.
1. Es bilateral. %as partes contratantes se obligan rec&procamente desde
el momento de per(eccionarse el contrato. El endedor se obliga a dar o
entregar la cosa y el comprador a pagar el precio. Estas obligaciones son
de la esencia de la compraenta" sin ellas el contrato no produce e(ectos
ciiles o degenera en otro di(erente.
*. Es oneroso. +mpone a ambas partes un graamen y ambas obtienen
un benefcio.
$. Es generalmente conmutatio. %as prestaciones a que se obligan
endedor y comprador se miran como equialentes. %a equialencia es
sub,etia. E-cepcionalmente" puede ser aleatorio" como en la
compraenta de cosas que no e-isten pero que se espera que e-istan o
cuando apare.ca que se compr' la suerte. %a conmutatiidad no es de la
esencia de la compraenta.
/. 0eneralmente es consensual. Salo en los casos que la ley e-ige el
cumplimiento de solemnidades" como en la compraenta de bienes
ra&ces.
1. Es principal. Subsiste por s& mismo" independiente de otro.
2. Es nominado. Est3 reglamentado en la ley.
7. Es generalmente de e,ecuci'n instant3nea. 0eneralmente las partes
cumplen inmediatamente sus obligaciones. Pero pueden acordar que las
obligaciones se cumplan dentro de cierto pla.o" d3ndole el car3cter de
contrato de e,ecuci'n di(erida.
*
4. Es t&tulo traslaticio de dominio. 5el contrato nacen derec6os
personales para las partes" es el antecedente para trans(erir el dominio.
Se requiere la tradici'n para que el dominio se trasfera" la que
constituye el modo de adquirir" 271" 77$" 144.
En el caso de los bienes inmuebles" la tradici'n se e(ect8a a tra!s
de la inscripci'n en el )onserador de 9ienes :a&ces.
Elementos del contrato de compraenta.
%os elementos esenciales de la compraenta son; consentimiento"
cosa y precio" 1471.
Por su car3cter consensual" el acuerdo de oluntades sobre la cosa
y el precio es sufciente para per(eccionar el contrato.
El acuerdo de oluntades en la cosa y el precio debe inolucrar el
3nimo de cambiarlos.
+. El consentimiento de las partes.
%a regla general es que la compraenta se per(ecciona por el solo
acuerdo de oluntades. En general la compraenta es un contrato
consensual. E-cepcionalmente es solemne" 1471.
%a compraenta es solemne en los casos en que la ley e-ige
escritura p8blica para per(eccionarla. Son solemnes" la enta de bienes
ra&ces" de seridumbres" de censos y de derec6os 6ereditarios. Aqu& la
escritura p8blica es requisito de e-istencia del contrato" es la (orma en
que se e-presas el consentimiento" si (alta" el contrato adolece de
nulidad absoluta" 1771 inciso * y 124*.
S'lo la compraenta de inmuebles por naturale.a debe celebrarse
por escritura p8blica. %os inmuebles por ad6erencia" los bienes que se
reputan muebles por anticipaci'n para constituir derec6os en (aor de
terceros" y los inmuebles por destinaci'n" que cuando se enden por
separado del predio al que est3n destinados recuperan su naturale.a de
muebles" no est3n su,etos a la solemnidad" 1471 inciso fnal. Aqu&" la
compraenta es consensual.
Adem3s de esta solemnidad general" 6ay otras (ormalidades que
deben obserarse en ciertos contratos de compraenta. Se requiere
autori.aci'n ,udicial en la enta de bienes ra&ces de incapaces" *1/" /4/"
/44 y /4# y en la reali.aci'n en p8blica subasta" $#/. Estas
(ormalidades especiales no son requisitos del contrato de compraenta"
no son solemnidades que se e-i,an en consideraci'n a la naturale.a del
$
contrato" sino que se e-igen en consideraci'n al estado o calidad de las
personas que en !l interienen. %a omisi'n de estas (ormalidades no
acarrea nulidad absoluta sino nulidad relatia. Son (ormalidades que
atienden no a la e-istencia misma del contrato" sino a su alide..
El consentimiento debe recaer;
a< Sobre la cosa ob,eto del contrato" es decir" que no 6aya error en
la identidad" calidad esencial o sustancia de la cosa" 1/1$ y 1/1/.
b< Sobre el precio" debe ser el mismo para endedor y comprador.
c< Sobre la propia enta" que no e-ista duda acerca del contrato"
porque si no ser&a un caso de error esencial u obst3culo" 1/1$.
El consentimiento debe ser e-ento de icios" libre y
espont3neamente.
En las entas (or.adas reali.adas en una subasta p8blica" la
oluntad del endedor no se logra libre y espont3neamente" 271. Aqu&
se entiende que el deudor prest' su consentimiento al contraer la
obligaci'n y someterse al derec6o de prenda general sobre sus bienes
en (aor del acreedor.
:especto a la ad,udicaci'n en remate o compraenta en remate" el
acta de remate" que se e-tiende en el registro del secretario del tribunal
que interiene en el remate" ale como escritura p8blica" para el e(ecto
del art. 1471 del )'digo )iil" /#1 )P). %uego debe e-tenderse la
escritura p8blica" que se suscribe por el rematante y el ,ue." quien act8a
como representante legal del endedor. En la escritura" de inserta el
Acta de :emate.
Solemnidades oluntarias.
=ay casos en que la compraenta ser solemne por oluntad de las
partes" 147*.
No 6ay inconeniente en que las partes puedan den car3cter de
solemne a un contrato que por naturale.a no lo es.
)uando se incorporan estas solemnidades oluntarias 6ay un
contrato condicional subordinado a la condici'n de que se otorgue una
escritura p8blica o priada.
%a solemnidad emana de la oluntad de las partes" ellas pueden
modifcar su incorporaci'n" renunciar e-presa o t3citamente al
cumplimiento de la solemnidad" para celebrar el contrato por el solo
consentimiento" esto ocurre si las partes dan inicio a la e,ecuci'n de las
prestaciones deriadas del contrato" prescindiendo de la solemnidad que
/
ellas estipularon. Pero la ley tambi!n confere a las partes el derec6o a
retractarse de la celebraci'n del contrato" mientras no se cumpla la
solemnidad pactada" esta (acultad desaparece si comen.' a cumplirse el
contrato o si se cumpli' la solemnidad conenida.
%as arras" 147$ a 1471.
)onsisten en una cantidad de dinero o cosas muebles que se dan
en garant&a de la celebraci'n del contrato" o como parte del precio o en
se>al de quedar conenidas.
%as arras pueden darse;
1. )omo garant&a de la celebraci'n del contrato o arras como se>al"
147$ y 147/. Es una garant&a. %as partes no se 6an ligado
defnitiamente. 5a a las partes el derec6o a retractarse del contrato
que 6an celebrado. Tanto el comprador como el endedor pueden dar
arras y ambos tienen derec6o a esta retractaci'n.
%a (acultad de retractarse no dura indefnidamente" 147/;
a< Tiene l&mite de tiempo" dos meses desde la celebraci'n del
contrato" o el que las partes 6ubieran f,ado.
b< Pero ese lapso puede ser menor" ya que no podr3n retractarse
luego de otorgada escritura p8blica o de 6aber comen.ado a e(ectuarse
la entrega.
En estos casos" si se retracta el que da las arras" las pierde? si se
retracta el que las recibe debe deolerlas dobladas.
=ay que determinar si el contrato se per(ecciona desde que se
entregan las arras o si !ste no nace a8n. =ay dos opiniones;
Para Alessandri" las arras dadas en garant&a impiden que los e(ectos
del contrato se produ.can inmediatamente" es decir" el contrato a8n no
est3 per(ecto" ya que se celebr' su,eto a condici'n suspensia y
negatia" consistente en que las partes no usen el derec6o de
retractaci'n.
Sin embargo" otros autores dicen que las arras suponen un contrato
per(ecto ba,o condici'n resolutoria. %a enta se per(ecciona y produce
todos sus e(ectos" pero se resuele si una de las partes se retracta.
*. )omo parte del precio o en se>al de quedar conenidas las partes"
1471. %as arras constituyen el testimonio de la celebraci'n defnitia del
contrato. Es un medio de prueba de la celebraci'n de dic6o contrato. No
6ay derec6o a retractarse. Se requiere que las partes lo conengan
e-presamente y que conste por escrito. Si no se cumplen estos
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requisitos" se presumir3 de derec6o que las arras dan derec6o a
retractarse" entendi!ndose que se dieron como garant&a. Si la
compraenta es solemne" el contrato no se per(ecciona por la sola
entrega de las arras como parte del precio o en se>al de quedar
conenidas las partes" solamente tienen plena aplicaci'n en la
compraenta consensual y no en la solemne.
%as arras tambi!n se reglamentan en el ))o" pero aqu& la regla
general" es que las arras se dan como parte del precio" y
e-cepcionalmente dan derec6o de retractarse" 177 y 174.
%os gastos de la compraenta son de cargo del endedor" salo
pacto en contrario. )uando se trata de una escritura de compraenta de
un inmueble" coniene entonces estipular que los gastos de escritura
ser3n soportados en partes iguales y los de inscripci'n ser3n de cargo
del comprador. 1472
++. %a cosa endida.
Es el segundo requisito esencial de la compraenta. No puede (altar
la cosa endida" pues de otra manera (altar&a el ob,eto de la obligaci'n
del endedor y carecer&a de causa la obligaci'n del comprador; no
6abiendo ob,eto y causa para los contratantes" no 6ay contrato o !ste
adolece de nulidad absoluta.
:equisitos que debe reunir la cosa endida.
1. 5ebe ser comerciable.
*. 5ebe ser singular" y determinada o determinable.
$. 5ebe e-istir o esperarse que e-ista.
/. No debe pertenecer al comprador.
1. 5ebe ser comerciable" 1/21 y 1417. %a cosa es comerciable" cuando
puede ser ob,eto de una relaci'n ,ur&dica" cuando puede radicarse en el
patrimonio de una determinada persona" cuando es l&cita. En general" las
cosas comerciables son ena,enables. E-cepcionalmente" una cosa
comerciable no puede trans(erirse" por e,emplo" derec6os
personal&simos.
%a cosa debe ser comerciable y ena,enable. Pueden enderse todas
las cosas corporales o incorporales" cuya ena,enaci'n no est! pro6ibida
por la ley" 1417.
En )6ile" cosas incomerciables son las que la ley pro6&be ena,enar" y
que al 6acerlo constituyen ob,eto il&cito.
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%os autores discuten si el art&culo 1417 se aplica o no a todos los
numerales del art&culo 1/2/. %a mayor&a dice que se aplica s'lo a los Ns
1 y * que son norma pro6ibitia" y no al $ y / porque !stos son normas
imperatias de requisito.
*. 5ebe ser determinada o determinable y singular. Es determinada o
determinable por aplicaci'n de las reglas generales sobre el ob,eto de
las obligaciones. Si la cosa es indeterminada" no 6ay contrato" porque no
6ay cosa. %a determinaci'n de la cosa debe ser a lo menos en cuanto a
su g!nero.
%a cantidad debe ser determinada o determinable. Si es
determinable" la determinaci'n se 6ace a partir de reglas que las partes
incorporan en el contrato.
5ebe ser singular" 1411.
%a ley no permite ender una uniersalidad ,ur&dica" ni de su
totalidad ni de una cuota" no 6ay trans(erencia a t&tulo uniersal. Pero
una persona puede ender todos sus bienes o lo que espera adquirir"
enumer3ndolos. Para ello debe cumplir tres requisitos;
a< deben especifcarse los bienes endidos?
b< la especifcaci'n debe 6acerse en escritura p8blica? y
c< no pueden comprenderse en la enta ob,etos il&citos.
%a ley permite ender la cuota en la cosa com8n. %a ,urisprudencia
considera que esta (acultad del comunero procede en caso de indiisi'n
de cosa singular y de una cosa uniersal" 141*.
Si el 6eredero ende su cuota no es necesario que concurran todos
los 6erederos.
Si el acto se celebra entre dos comuneros" 6ay compraenta" que es
t&tulo traslaticio de dominio" no ad,udicaci'n que es t&tulo declaratio en
la partici'n.
Si el comunero ende toda la cosa com8n sin consentimiento de los
otros comuneros" no 6abr&a nulidad" sino inoponibilidad" porque ser&a
una enta de cosa a,ena. %os comuneros pueden reiindicar su cuota.
$. 5ebe e-istir o esperarse que e-ista" 1/21. Se distingue si la cosa
endida no e-iste pero se espera que e-ista" y si e-iste pero de,a de
e-istir antes de celebrar el contrato" 141$.
a< Si la cosa de,' de e-istir al tiempo de celebrar el contrato" !ste no
nace por (alta de ob,eto" 141/ inciso 1. :equiere (alta total del ob,eto.
Si (alta una parte de la cosa" y corresponde a una parte
considerable" 6ay un derec6o de opci'n para el comprador" puede
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desistirse o perseerar en el contrato. Si (alta una parte no considerable
de la cosa endida" se celebra el contrato" 141/ inciso *.
Si 6ay mala (e del endedor" consistente en el conocimiento de la
(alta total o parcial de la cosa" en (orma considerable" y el comprador
persiste en celebrarlo" el contrato es 3lido. El endedor tendr3 que
resarcir los per,uicios al comprador que obr' de buena (e" desconociendo
que (altaba total o parcialmente la cosa" 141/ inciso $.
b< %as partes celebran el contrato sabiendo que la cosa no e-iste" pero
esperan que llegue a e-istir" 141$. El contrato es 3lido" pero seg8n la
redacci'n puede ser un contrato condicional o puro y simple aleatorio.
%a regla general es que sea condicional" y e-cepcionalmente ser3
aleatorio. Si se ende la cosa que se espera que e-ista" es condicional" la
condici'n consiste en que la cosa llegue a e-istir. Al e-istir" la condici'n
se cumple y el contrato surte sus e(ectos. Si la cosa no llega a e-istir" la
condici'n (alla y el contrato se tiene por no celebrado.
Puede ocurrir que lo que se ende sea la contingencia de que la
cosa llegue a e-istir o no. Aqu&" la compraenta es pura y simple" porque
lo que se endi' es la suerte" es un contrato aleatorio. %a circunstancia
de que la cosa no llegue a e-istir o el que se obtenga menos de lo
esperado" no a(ecta a la alide. y e-istencia del contrato" s'lo a(ecta la
utilidad que el comprador podr&a obtener.
/. %a cosa endida no debe pertenecer al comprador" 1412 inciso 1. Si
as& (uera 6abr&a nulidad absoluta" por (alta de causa en la obligaci'n del
comprador. Para que proceda la nulidad" el comprador debe tener
dominio pleno sobre la cosa.
Es 3lida la enta entre fdeicomisario y fduciario" donde el
fduciario eita cumplir la obligaci'n de restituir la cosa al fdeicomisario
al cumplirse la condici'n.
%a enta de cosa a,ena" 1411.
%a ley e-ige que la cosa no pertene.ca al comprador" pero no se
establece que deba pertenecer al endedor. %a enta de cosa a,ena es
3lida" y ello se ,ustifca porque en )6ile el contrato de compraenta
impone al endedor la obligaci'n de entregar la cosa y porque 6abiendo
una cosa sobre la que recaiga el consentimiento de las partes que sea
determinada o determinable y l&cita" el contrato se (orma 3lidamente.
El endedor no tiene la obligaci'n de 6acer due>o de la cosa al
comprador" sino de darle la posesi'n pac&fca de la cosa.
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%a enta de cosa a,ena ale porque la naturale.a de este contrato
s'lo produce obligaciones. El endedor est3 obligado a proporcionar al
comprador la posesi'n libre y pac&fca de la cosa. No est3 obligado a
trans(erir el dominio sino a entregar la cosa. Por lo mismo" las partes
pueden obligarse respecto de una cosa a,ena si concurren los requisitos
para que sea efca. y aledero. Por ello la 8nica acci'n que no pueden
entablar es la de nulidad del contrato.
%os e(ectos de la compraenta de cosa a,ena se anali.an desde la
perspectia del due>o de la cosa" y desde el punto de ista de las
relaciones entre endedor y comprador.
)omo el contrato es 3lido" nacen para las partes las obligaciones
que emanan de !l" el endedor se obliga a entregar la cosa" si no
cumple" el comprador puede pedir la resoluci'n o el cumplimiento del
contrato" ambos con indemni.aci'n de per,uicios. Pero si el endedor
entrega la cosa y cumple su obligaci'n" el comprador queda obligado a
pagar el precio.
a< E(ectos en relaci'n al due>o de la cosa. El contrato no le a(ecta"
porque no 6a sido parte en !l" la enta es res inter allios acta" le es
inoponible" la enta de cosa a,ena ratifcada despu!s por el due>o"
confere al comprador los derec6os de tal desde la (ec6a de la enta"
1414. Este art&culo se critica porque el comprador tuo sus derec6os de
tal" desde la (ec6a del contrato" no de la ratifcaci'n.
Se distinguen dos situaciones en la enta de cosa a,ena" en lo
re(erente a la relaci'n entre las partes del contrato y el due>o de la
cosa;
@ Si no 6a sido entregada al comprador y !sta no se encuentra en
poder del endedor" !ste se pone en la imposibilidad de cumplir su
obligaci'n" pudiendo el comprador e,ercer las acciones que le conferen
los arts. 1/4# y 147$.
@ Si el endedor entreg' la cosa a,ena al comprador" el due>o tiene
a salo su derec6o para reiindicar la cosa de manos del comprador
mientras !ste no la adquiera por prescripci'n. Si el due>o de la cosa la
reiindica antes que se e-tinga su derec6o" el comprador est3
autori.ado a llamar o citar al endedor a fn de que compare.ca al ,uicio
y asuma la de(ensa del comprador. Si el endedor no defende
e-itosamente al comprador" !ste tiene derec6o a ser indemni.ado por
los per,uicios que se le originen" restituyendo la cosa al due>o
Arestituci'n que no supone pago" por parte del reiindicante" del precio
#
que pag' el comprador derrotado" pues no 6ay entre el due>o y dic6o
comprador &nculo ,ur&dico alguno. Si el comprador adquiere la cosa por
prescripci'n antes de que accione el primitio due>o" !ste pierde el
dominio de la cosa defnitiamente.
b< E(ectos entre el comprador y el endedor.
1 %a compraenta y la tradici'n" no 6acen due>o al comprador" pues el
endedor no puede trans(erir m3s derec6os que los que tiene" 24*. Sin
embargo" el comprador adquiere la calidad de poseedor" y puede llegar
a ser due>o por prescripci'n" 24$" ordinaria o e-traordinaria" seg8n si la
posesi'n era regular o irregular" *172 a *174" *117 inciso 1 y *111.
* Si el endedor no entrega la cosa al comprador" !ste tiene derec6o a
e-igir la resoluci'n del contrato o su cumplimiento" con indemni.aci'n
de per,uicios.
$ Si el due>o interpone acci'n reiindicatoria" el comprador tiene
derec6o a citar al endedor para que compare.ca al saneamiento de la
eicci'n" debe de(ender al comprador en el ,uicio y eentualmente
indemni.arlo" si se le pria total o parcialmente de la cosa. Pero el
comprador carece del derec6o a que se le restituya el precio" si sab&a
que la cosa comprada era a,ena" o si e-presamente tom' sobre s& el
peligro de la eicci'n" especifc3ndolo" 141* inciso $.
:atifcaci'n de la enta por el due>o" 1414.
Si el due>o ratifca la enta" toma sobre s& las obligaciones del
endedor" y el contrato se entiende celebrado entre !l y el comprador.
Para Alessandri 6ay de parte del primitio endedor una especie de
estipulaci'n por otro o de promesa de 6ec6o a,eno.
El art&culo 1414 est3 relacionado con el art&culo 27*. Se critica la
redacci'n ambos" porque la interpretaci'n literal se contrapone al
sistema del )'digo. %a ratifcaci'n no alida el contrato" el cual es 3lido
desde el momento de su celebraci'n" por lo que el comprador los
derec6os de tal desde ese momento" y no desde la ratifcaci'n. %o que
se logra con la ratifcaci'n del due>o" es que se transfera el dominio"
desde el momento de la tradici'n. Si ya 6ab&a operado la entrega" se
entiende que 6ubo tradici'n retroactiamente.
Adquisici'n posterior del dominio por el endedor" 141#.
En este caso" la tradici'n opera sin interenci'n de la oluntad del
primitio due>o" y por ende se trat' de enta de cosa a,ena. En este
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caso" si quien endi' llega a ser due>o despu!s de celebrar el contrato
de enta" la ley entiende que la tradici'n 6ec6a en (aor del primer
comprador" surte todos sus e(ectos" desde la (ec6a en que ella se
e(ectu'" y no desde la (ec6a en que el endedor lleg' a ser due>o" 141#
y 24*.
+++. El precio.
Es el dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa" 17#$. Sus
requisitos son;
1. 5ebe consistir en dinero.
*. 5ebe ser real y serio.
$. 5ebe ser determinado o determinable.
1. 5ebe consistir en dinero. Es de la esencia de la compraenta" que el
precio consista en dinero. Pero no es esencial que se pague en dinero"
despu!s de constituida la obligaci'n del comprador de pagar el precio"
puede noarse" acordando que se pague de otra (orma" o pueden
acordar que la obligaci'n se cumpla dando en pago un determinado
bien" aqu& se pacta inicialmente que el precio se pagar3 en dinero
e(ectio" pero posteriormente" puede conenirse que opere una daci'n
en pago. Si se pactara as& desde un comien.o 6abr&a permuta.
Es (undamental que al momento de celebrarse el contrato" el precio
se f,e en dinero. El precio puede consistir parte en dinero" parte en otra
cosa. Si el dinero ale m3s que la cosa 6abr3 compraenta" si es al re!s
6ay permuta. Si la cosa y el dinero alen lo mismo" 6ay compraenta" ya
que para 6aber permuta" la cosa debe aler m3s que el dinero. Si ale
menos o ale lo mismo" 6ay compraenta" 17#/.
*. 5ebe ser real y serio. El precio debe f,arse de tal manera" que se
manifeste que realmente el endedor tiene derec6o a e-igirlo y el
comprador la obligaci'n de pagarlo.
No es precio real el precio simulado" ni el irrisorio ni el rid&culo"
aqu!l que por su (alta de proporci'n con el alor de la cosa endida"
eidencia que las partes no 6an tenido el prop'sito serio de que sea
e-igido.
Aunque el precio debe ser real y serio" no es necesario que sea
,usto. Precio ,usto es el que equiale al alor de la cosa" en oposici'n a
precio il" que no reBe,a tal equialencia. %a ile.a del precio por regla
general" no obsta a la alide. del contrato de compraenta.
E-cepcionalmente" en la compraenta de inmuebles" la ley e-ige una
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,usticia relatia en el precio" operando la lesi'n enorme cuando e-iste
una desproporci'n grae en las prestaciones" entre el precio y el alor
del inmueble.
$. 5ebe ser determinado o determinable.
a< 5eterminaci'n del precio. El precio es determinado" cuando se le
conoce con toda precisi'n" cuando se sabe e-actamente a cu3nto
asciende. El precio es determinable" cuando no se indica e-actamente
su monto" pero se dan las bases para llegar a conocerlo" en el propio
contrato" 1474 incisos 1 y *.
Sea determinado o determinable" el precio no puede quedar al
arbitrio de uno solo de los contratantes" porque es de la esencia de la
compraenta que las partes sepan" desde el momento de celebrar el
contrato" a qu! se obligan. En general" la enta se reputa per(ecta desde
que 6ay acuerdo entre las partes en la cosa y el precio. Si se de,a la
determinaci'n del precio al arbitrio de uno de los contratantes" no 6abr&a
acuerdo en dic6o precio" y no 6abr&a compraenta.
Pero no 6ay obst3culo en que la determinaci'n del precio quede al
arbitrio de un tercero" cuando las partes as& lo 6an conenido" 147#.
Aqu& la enta es condicional" su,eta a la condici'n de que el tercero
determine el precio. Si el tercero no lo determina" puede 6acerla otra
persona designada por las partes" si no se designa" no 6ay compraenta.
Alessandri" dice que si el tercero f,a el precio" la condici'n se cumple y
el contrato se reputa per(ecto desde el d&a en que se celebr' y no desde
el d&a en que aqu!l se f,'" porque esa f,aci'n era una condici'n
suspensia que" una e. cumplida" produce e(ecto retroactio. En
cambio" si el tercero no f,a el precio" no 6ay enta por (alta de precio. Se
e-tingue todo derec6o y toda e-pectatia y se considera como si las
partes no 6ubieran contratado ,am3s.
El precio puede ser determinado; 1. Por las partes. *. Por un tercero
que las partes designan de com8n acuerdo. $. Nunca puede de,arse al
arbitrio de una de las partes.
b< Centa de cosas (ungibles.
En las entas de cosas (ungibles que se enden al precio corriente
de pla.a" se entiende el precio corriente al tiempo de la entrega" a
menos de e-presarse otra cosa en el contrato. En este caso" el precio no
se 6a determinado en el contrato" pero se 6a f,ado una base para su
determinaci'n" 1474 inciso $. :equiere;
1*
1 5ebe tratarse de enta de cosas (ungibles.
* %as cosas deben enderse e-presamente al precio de pla.a. =ay una
e-cepci'n" se presumir3" erifcada la entrega de la cosa" que las partes
aceptan el precio corriente que la cosa tenga en el d&a y lugar en que se
6ubiere celebrado el contrato? de 6aber distintos precios en el mismo d&a
y lugar" el comprador deber3 pagar el precio medio. 5e tal (orma" la
compraenta ser3 3lida" no obstante no 6aber conenido las partes en
el precio" siempre y cuando se entregue la cosa endida" 1$# ))o.
c< Centa de dos o m3s cosas por un precio" 1474.
El precio debe ser determinado por los contratantes o por un
tercero" si se pacta un precio por dos o m3s cosas se in(ringir&a el
art&culo 1474. El precio debe desglosarse y especifcarse para cada una
de las cosas ob,eto del contrato.
Si se endieran dos o m3s inmuebles en un solo precio" no se
podr&an aplicar los art&culos 1444 a 14#2" sobre rescisi'n por lesi'n
enorme. Entrar&an en contradicci'n estos art&culos con el 1474.
)apacidad para celebrar el contrato de compraenta.
%a regla general es que son capaces para celebrar contrato de
compraenta todas las personas que la ley no declare in63biles para
celebrarlo o para celebrar cualquier otro contrato" 1//2" 1//7 y 17#1.
%as incapacidades especiales pueden ser dobles o simples.
%as dobles pro6&ben a ciertas personas" que se encuentran en
circunstancias preistas por la ley celebrar contratos de compraenta.
Es decir" impiden comprar y ender.
%as simples" pro6&ben ender o a comprar determinados bienes de
ciertas personas.
%as incapacidades dobles son;
1. )ompraenta entre marido y mu,er no separados ,udicialmente" 17#2.
Es nula absolutamente" 17" 11" 1/22" 124*. S'lo se permite si los
c'nyuges est3n separados ,udicialmente. %os (undamentos son;
a< Se pro6&ben las donaciones irreocables entre c'nyuges. Si se
permitiera la compraenta" podr&an simular donaci'n.
b< Eita que se iole la disposici'n que permite la donaci'n 6asta cierta
cantidad de bienes que la ley se>ala.
1$
c< Proteger los intereses de los acreedores del marido o de la mu,er"
eitando que los bienes se sustraigan del derec6o de prenda general de
los acreedores.
Para Alessandri la pro6ibici'n se aplica a los bienes de los c'nyuges
y de la sociedad conyugal. Asimismo" se aplica a las entas oluntarias y
(or.adas en p8blica subasta" ya que la ley al pro6ibir la enta no
distingue.
%a pro6ibici'n se aplica a bienes muebles e inmuebles" corporales e
incorporales.
Esta pro6ibici'n es independiente del r!gimen patrimonial de los
c'nyuges" la compraenta siempre ser3 nula.
*. )ompraenta entre el padre o la madre y el 6i,o su,eto a patria
potestad" 17#2. %a pro6ibici'n se e-tiende a todos los 6i,os" sean de
fliaci'n matrimonial o no matrimonial" que est!n ba,o patria potestad.
El (undamento de la disposici'n est3 en la protecci'n de los
intereses del 6i,o.
No se distingue si la enta es o no en p8blica subasta ni si se trata
de entas oluntarias o (or.adas.
%a doctrina no es un3nime respecto a si la pro6ibici'n a(ecta a los
bienes del peculio pro(esional del menor. Para De.a 9arrosa el acto es
3lido. Para Alessandri" no lo es porque el art&culo 17#2 no distingue" por
lo que no corresponde al int!rprete distinguir" adem3s" es norma
especial.
Son simples;
1. Centa por administradores de establecimientos p8blicos" 17#7. Es una
incapacidad para ender. De.a 9arros considera que esta disposici'n es
impropia del ))" porque se refere a atribuciones de los (uncionarios
p8blicos" por lo que corresponde al derec6o administratio. El
(uncionario debe actuar dentro de las (acultades que le confere la ley. %a
enta adolece de nulidad absoluta.
*. Pro6ibici'n a los empleados p8blicos" 17#4. Es de comprar. Se le
pro6&be comprar los bienes que se endan por su ministerio" sean
p8blicos o particulares. :equiere;
a< Eue la enta se realice por el (uncionario p8blico
b< Eue se erifque por su ministerio" por intermedio suyo" que act8e en
el e,ercicio de sus (unciones.
Si no es (uncionario p8blico queda comprendido en el art&culo 1477.
1/
Esta pro6ibici'n se refere a toda clase de bienes" cualquiera sea su
naturale.a y origen" siempre que el empleado los enda por su
ministerio" y se refere a bienes fscales y particulares.
Tambi!n se refere a entas oluntarias y (or.adas.
$. Pro6ibici'n a ,ueces y (uncionarios del orden ,udicial" 17#4. Es una
pro6ibici'n de comprar. Se aplica a ,ueces" abogados" procuradores o
notarios" para comprar los bienes en cuyo litigio 6an interenido" y que
se endan a consecuencia del litigio. :ige a8n en las entas por p8blica
subasta. :equiere;
a< Eue quien compre" sea alguna de las personas se>aladas en el
art&culo.
b< Eue los bienes se endan producto de un litigio.
c< Eue las personas que menciona la ley" 6ayan interenido en el litigio.
El art&culo $*1 )FT pro6&be al ,ue. comprar a cualquier t&tulo para
s&" para su c'nyuge o para sus 6i,os las cosas o derec6os que se litiguen
en los ,uicios de que !l cono.ca. Se e-tiende a las cosas o derec6os que
6an de,ado de ser litigiosos" mientras no transcurran 1 a>os desde el d&a
en que de,aron de serlo. No incluye las adquisiciones 6ec6as por
sucesi'n por causa de muerte" si el adquirente tuiere respecto del
di(unto la calidad de 6eredero abintestato.
%a ley permite el pacto de cuota litis" que es el contrato en que el
cliente" cede una cuota o parte al&cuota de sus derec6os litigiosos a su
abogado o procurador" en pago de la de(ensa y sericios de !ste.
Para Alessandri las cosas embargadas son litigiosas" son ob,eto de
una orden ,udicial" y se referen a ,uicios y procedimientos ,udiciales"
su,etos a la autoridad del ,ue. y su enta se 6ace por orden de la
,usticia. %a contraenci'n se sanciona con nulidad absoluta.
/. )ompra de los bienes del pupilo" 6ec6a por sus tutores o curadores"
17##. Es incapacidad para comprar. Se remite al art&culo /1*" que
distingue entre bienes muebles e inmuebles. Se impide la compra de
bienes muebles del pupilo" al tutor o curador" su c'nyuge" parientes
mencionados en la disposici'n o alguno de sus socios" sin autori.aci'n
de los otros tutores o curadores generales que no est!n implicados de la
misma manera" o en subsidio por el ,ue.. Es una norma imperatia de
requisito" se sanciona con nulidad relatia por omisi'n de una (ormalidad
6abilitante.
Asimismo" se pro6&be al tutor o curador comprar bienes ra&ces del
pupilo" o tomarlos en arriendo. Se e-tiende la pro6ibici'n al c'nyuge"
11
ascendientes o descendientes del tutor o curador" y el ,ue. no puede
autori.arla. Es norma pro6ibitia" se sanciona con nulidad absoluta por
ob,eto il&cito" 1/22.
1. )ompra por el mandatario" s&ndico o albacea" 1477.
:especto al mandato el art&culo *1// establece una doble limitaci'n;
a< El mandatario no puede comprar las cosas que el mandante le orden'
ender.
b< No puede ender de lo suyo al mandante" lo que !ste le 6a ordenado
comprar.
Estas limitaciones rigen" si el mandatario act8a personalmente o por
interp'sita persona. Pero en ambos casos" el mandante puede autori.ar
e-presamente que el mandatario compre para s& o enda de lo suyo" lo
que dic6o mandante le orden' ender y comprar. Se sanciona con
nulidad relatia porque la norma es imperatia de requisito.
%a limitaci'n busca eitar los abusos que pudieran cometerse contra
el mandante.
:especto a los albaceas" el art&culo 1*#/ establece que lo dispuesto
en los art&culos $#/ y /1* se e-tiende a los albaceas. El /1* permite al
tutor o curador comprar los bienes muebles del pupilo con autori.aci'n
de los restantes guardadores o por la ,usticia en subsidio" pero pro6&be
comprar bienes ra&ces. Entre el *1// y el /1* 6ay contradicci'n respecto
a la compra de bienes inmuebles" porque el *1//" autori.ar&a a los
albaceas para comprarlos con consentimiento de los 6erederos" pero el
/1* lo impide completamente. 5eber&a prealecer el /1*" porque el
1*#/" que se remite /1*" est3 en las disposiciones de los deberes y
atribuciones de los albaceas. Adem3s" el *1// tiene car3cter general"
permite la compra de toda clase de bienes" en cambio" el /1* es
especial" pro6&be s'lo la compra de determinada clase de bienes.
Dodalidades del contrato de compraenta.
Al contrato de compraenta se pueden incorporar las modalidades
generales de todo contrato" o las especiales de la compraenta.
%as generales est3n en el art&culo 1477
%as especiales son" 14*1" 14** y 14*$;
1. Centa al peso" cuenta o medida.
%a enta de las cosas se aprecia seg8n su cantidad.
Puede 6acerse en bloque" al peso" cuenta o medida.
12
Es al bloque cuando no es necesario pesar" contar o medir para
determinar la cosa endida o el precio. En cambio" cuando es necesario
pesar" contar o medir para determinar la cosa endida o el precio" la
enta ser3 al peso" cuenta o medida.
%os e(ectos de la enta son distintos seg8n si se quiere determinar
la cosa endida o el precio.
Si se enden cosas determinadas" que requieren pesarse" contarse
o medirse para establecer el precio total. %as partes conienen la cosa y
la manera de f,ar el precio" por lo que la compraenta est3 per(ecta. El
precio se f,a pesando" contando o midiendo la cosa endida. El riesgo de
la cosa es de cargo del comprador" aunque toda&a no pesen" cuenten o
midan las cosas endidas" 14*1 inciso 1.
Tambi!n puede enderse una cosa que para determinarla debe
pesarse" contarse o medirse. Aqu& 6ay que pesar" contar o medir para
determinar la cosa misma. %a enta tambi!n es 3lida desde la
celebraci'n del contrato. %os riesgos de la cosa endida son de cargo del
comprador desde que las cosas 6an sido pesadas" contadas o medidas"
14*1 inciso *.
%a operaci'n de pesar" contar o medir no a(ecta a la alide. del
contrato" sino que tiene que er con los riesgos" 14**. 5esde el
momento que el contrato tiene e-istencia ,ur&dica" las partes disponen
de las acciones del 1/4#.
*. Centa a prueba o al gusto" 14*$.
)onstituye una e-cepci'n a que la compraenta quede per(ecta al
6aber acuerdo en la cosa y el precio.
Procede cuando las partes estipulan e-presamente que se ende a
prueba y cuando se trate de cosas que se acostumbra ender de este
modo" 14*$ inciso *.
%a enta no se reputa per(ecta mientras el comprador no declare
que le agrada la cosa de que se trata.
Dientras el comprador no declare que le agrada la cosa" el riesgo de
la p!rdida o el benefcio deriado de la me,ora de la cosa" pertenece al
endedor.
=ay una 6ip'tesis de compraenta al gusto" cuando de un contrato
celebrado para la con(ecci'n de una obra material" es el propio art&fce
quien suministra la materia" 1##2.
Efectos del contrato de compraventa.
17
%os e(ectos de este contrato son los derec6os y obligaciones que
genera para las partes" !stos se producen desde el momento de la
celebraci'n.
%as obligaciones del endedor son las de entregar la cosa y el
saneamiento de la cosa
El comprador se obliga a pagar el precio y a recibir la cosa que le
entrega el endedor.
Son de la esencia del contrato la obligaci'n del endedor de
entregar la cosa y la del comprador de pagar el precio. %as otras son de
la naturale.a" no requieren cl3usula e-presa" pero las partes pueden
prescindir de ellas mediante una cl3usula especial.
%as partes pueden incorporar obligaciones accidentales. %as
obligaciones de cada una de las partes tienen como contrapartida un
derec6o personal? estos derec6os rec&procos no pueden reclamarse sino
de las personas que 6an contra&do las obligaciones correlatias.
+. Fbligaciones del endedor.
Se reducen a dos; la entrega o tradici'n de la cosa endida y el
saneamiento de la cosa endida" la que se descompone en dos" el
saneamiento de la eicci'n y el saneamiento de los icios red6ibitorios"
14*/.
1. Fbligaci'n de entregar la cosa endida.
El endedor est3 obligado a poner la cosa a disposici'n del
comprador para que !ste se sira de ella como se>or y due>o.
%a obligaci'n del endedor no concluye con la entrega" se e-tiende
al amparo que debe dar al comprador en la posesi'n pac&fca y tranquila
de la cosa" para que pueda go.ar de ella en los mismos t!rminos que el
propietario.
%a doctrina discute si es de la esencia de la compraenta que el
endedor 6aga due>o de la cosa al comprador" que le transfera el
dominio.
Si se considera que s&" si el endedor no transfere el dominio al
comprador" no cumplir&a su obligaci'n de entregar" y el comprador
podr&a pedir la resoluci'n del contrato" 1/4#. En derec6o romano" la
enta no estaba destinada a 6acer propietario de la cosa al comprador"
14
sino a proporcionarle el goce pac&fco y tranquilo de ella. Por ello" era
3lida la enta de cosa a,ena.
El derec6o (ranc!s regul' la compraenta como un modo de
adquirir el dominio. Si el endedor no es due>o de la cosa" no puede
6aber trans(erencia del dominio" por lo que la enta de cosa a,ena no es
3lida.
El ))." siguiendo al derec6o romano" acept' el principio de que los
contratos s'lo siren de t&tulo para adquirir el dominio" pero no son
modo de adquirir" por lo que el endedor no est3 obligado a trans(erir el
dominio al comprador" ya que el ob,eto del contrato de compraenta es
proporcionar el goce tranquilo y pac&fco de la cosa endida. Es decir" el
endedor se obliga a dar al comprador la plenitud de los derec6os que !l
tiene sobre la cosa" y es por eso que la enta" en ciertos casos" obliga a
trans(erir el dominio" y ello sucede cuando el endedor es propietario de
la cosa.
Si el endedor est3 obligado a proporcionar al comprador el goce
tranquilo y pac&fco de la cosa" est3 obligado a despo,arse del dominio
cuando lo tenga. Pero si el endedor no es propietario de la cosa que
ende" cumple su obligaci'n entregando lo que sobre la cosa tiene"
prueba de ello es el 1411 que alida la enta de cosa a,ena.
En conclusi'n" si el comprador se entera que el endedor no era
due>o de la cosa entregada" no tiene acci'n en su contra. S'lo la tiene
cuando sea despo,ado de la cosa por actos del due>o" en e,ercicio de su
dominio. Ello es 3lido para las 6ip'tesis de nulidad" de resoluci'n y la
obligaci'n de pagar el precio.
Gorma en que debe 6acerse la entrega de la cosa endida.
%a entrega de la cosa endida debe 6acerse de acuerdo a las reglas
de la tradici'n" 14*/ incido *
Se distingue si es entrega de bienes muebles o inmuebles
Si es entrega de bienes muebles" rige el art&culo 24/.
Si es entrega de bienes inmuebles" se e(ect8a mediante la
inscripci'n del t&tulo en el :egistro de Propiedad del )onserador de
9ienes :a&ces competente" 242. E-cepciones;
a< Seridumbre. %a tradici'n se erifca mediante la escritura p8blica en
la que el tradente e-prese constituirla y el adquirente aceptarla" 2#4.
1#
b< Pertenencias mineras" la tradici'n se erifca por la inscripci'n en el
:egistro de Propiedad del )onserador de Dinas.
Entrega material.
En cuanto a la entrega de bienes ra&ces" 6ay que determinar si el
endedor cumple su obligaci'n de entregar un inmueble 6aciendo la
tradici'n o entrega legal de la cosa" o es necesario" adem3s" que se
6aga entrega material del mismo.
Sin duda" el endedor est3 obligado a 6acer ambas cosas o
entregas" la entrega legal que 6ace por medio de la inscripci'n" y la
entrega material de la cosa endida. Si el endedor s'lo se limita a la
entrega legal y no 6ace la material" no 6a cumplido cabalmente con su
obligaci'n de entrega.
7*/" 7*4" 7$7 y #*/ #11 y *1#1 del ))
5iersos (allos dicen que la obligaci'n de entregar del endedor
debe entenderse en un sentido amplio de entrega legal y material.
)omprende ambos actos y s'lo puede entenderse satis(ec6a cuando"
trat3ndose de bienes ra&ces" se erifca la inscripci'n de la escritura
p8blica del contrato y cuando el comprador entra en posesi'n material
del inmueble endido. Sin la trans(erencia real de la cosa endida el
comprador no podr&a go.ar y disponer libremente de ella. El art&culo
14*2 ser&a (undamento de la obligaci'n de entregar legal y
materialmente. Si (alta una de esas entregas" el comprador tiene
derec6o para pedir el cumplimiento del contrato o la resoluci'n del
mismo" con indemni.aci'n de per,uicios. El comprador tiene derec6o a
demandar e,ecutiamente al endedor para que le entregue
materialmente el inmueble endido.
5octrina y ,urisprudencia mayoritaria concluyen que debe
e(ectuarse entrega legal y material" por las siguientes ra.ones;
a< Fbligaci'n de cumplir los contratos de buena (e" " y dentro de la
buena (e con que debe cumplirse el contrato de compraenta" se
comprende que lo que el comprador desea es la posesi'n material de la
cosa. Aplicaci'n del 11/2.
b< El endedor se obliga a entregar la cosa" y entregar" en su sentido
natural y obio" signifca poner la cosa endida a disposici'n del
comprador" lo que no puede 6acerse de otra manera que por la entrega
material de la cosa.
*7
c< El endedor debe amparar al comprador en la posesi'n de la cosa" es
decir" en el 6ec6o de encontrarse go.ando de la cosa endida como
se>or y due>o" y para que pueda ampararlo" es necesario que
preiamente lo 6aya puesto en posesi'n de la cosa.
d< El )) 6abla e-presamente de la entrega real de la cosa. En los pla.os
de la acci'n de saneamiento por icios red6ibitorios dice que !ste se
cuenta desde la entrega real de la cosa" 1422.
En resumen" si el endedor no cumple ambas entregas" el
comprador puede pedir la resoluci'n del contrato" 1/4# y 14*2 inciso *.
Por ello es importante estudiar los t&tulos de un inmueble" y erifcar
que en la 8ltima compraenta" en cuya irtud se practic' la inscripci'n
igente" apare.ca con toda claridad que se e(ectu' la entrega material
del predio" a entera con(ormidad de la parte compradora. Si dic6a
declaraci'n no consta en la escritura" debe e-igirse" a lo menos" una
declaraci'n ,urada ante Notario" suscrita por el comprador y actual
poseedor inscrito. 5e lo contrario" 6abr&a una condici'n resolutoria que
puede destruir el contrato" 1/4# y 1/#1.
Domento de la entrega.
Si se ende una misma cosa a dos o m3s personas" no inculadas"
6ay que determinar el momento en que se 6a 6ec6o la entrega de la
cosa. Se distinguen tres casos" 1417;
a< Si se 6a endido la cosa a dos o m3s personas" pero se 6a entregado
solamente a una" se prefere !sta.
b< Si se 6a entregado a dos o m3s" aqu!l a quien se 6a entregado
primero" tiene derec6o a quedarse con la cosa Apor e,emplo" si 6ubiere
operado tradici'n fcta en (aor del primer comprador" por constituto
posesorio" pues en tal caso se pre(erir3 a !ste" ya que (ue reconocido
como poseedor por el endedor<?
c< Si no se 6a entregado a ninguno" podr3 reclamarla el primero que la
compr'.
)u3ndo 6a de 6acerse la entrega.
%a entrega de la cosa debe 6acerse inmediatamente despu!s de
celebrado el contrato" si nada se 6ubiere estipulado" 14*2 inciso 1.
Es un requisito de la esencia del contrato de compraenta"
imposible de eliminar" y si no se menciona en el instrumento que da
cuenta de dic6o contrato" se debe entender que la entrega 6a de
*1
e(ectuarse de inmediato" todo con(orme a las disposiciones supletorias"
14*/ y 14*2. Si el endedor no entrega la cosa endida en el tiempo
conenido o de no 6aber estipulaci'n inmediatamente de celebrado el
contrato" el comprador puede pedir la resoluci'n o el cumplimiento del
contrato" con indemni.aci'n de per,uicios" 14*2 inciso * y 1/4#. Para
que el comprador pueda e,ercer este derec6o alternatio" es necesario
que 6aya pagado el precio" o que est! llano a pagarlo o que 6aya
estipulado pagar a pla.o" 14*2 inciso $ y 111*.
El art&culo 14*2 inciso /" establece un derec6o legal de retenci'n" si
despu!s de celebrado el contrato 6ubiere disminuido la (ortuna del
comprador" en (orma que el endedor se 6alle e-puesto a perder el
precio" caso en el cual no estar3 el endedor obligado a entregar la cosa"
aunque se 6ubiere estipulado pagar el precio a pla.o" sino cuando el
comprador e(ectiamente se lo pague o asegure su pago
sufcientemente. Es aplicaci'n del 1/#2. En la 6ip'tesis" podr&a ocurrir
que" trat3ndose de la enta de bienes ra&ces" se 6ubiere e(ectuado la
inscripci'n" pero estuiere pendiente la entrega material.
%ugar de la entrega.
A (alta de estipulaci'n e-presa" se siguen las reglas generales del
pago" si la cosa es especie o cuerpo cierto" se entregar3 en el lugar en
que e-ist&a al tiempo de la compraenta. Si es de g!nero" se entrega la
cosa endida en el domicilio del deudor endedor al tiempo del contrato"
1147" 1144 y 114#.
0astos de la entrega.
%os costos de la entrega de la cosa son de cargo del endedor. Est3
en armon&a con el 1472" que dice que los gastos de la compraenta son
de cargo del endedor" salo pacto en contrario" y los gastos que
demande el traslado de la cosa al lugar en que defnitiamente debe
quedar" son de cargo del comprador" 14*1.
Eu! comprende la entrega.
5ebe entregarse lo que re.a el contrato" 14*4.
Es decir" la cosa misma que es ob,eto de la compraenta.
Si se trata de un inmueble" debe entregarse con todos sus
accesorios" que se reputan inmuebles por destinaci'n" 177 y ss. Se
**
comprenden en la enta de un predio todos sus accesorios" 14$7. Ambos
en armon&a con las normas del pago" 1124.
%a determinaci'n de lo que re.a el contrato se comprende en la
interpretaci'n del mismo.
%a determinaci'n de lo pactado en un contrato importa la f,aci'n de
un 6ec6o" para cuyo establecimiento es necesario recurrir a la intenci'n
de los contratantes" que es el elemento esencial e inseparable de !l" y
que no cae ba,o el control del tribunal de casaci'n.
Grutos de la cosa endida.
Se regula lo concerniente al dominio de los (rutos producidos por la
cosa endida. %as reglas son" 1412;
1. Pertenecen al comprador los (rutos naturales pendientes al tiempo del
contrato" 2/1 inciso 1. El art&culo 14*# es aplicaci'n del 1412.
*. Pertenecen al comprador los (rutos naturales o ciiles que la cosa
endida produ.ca despu!s de celebrado el contrato. Es una modifcaci'n
a las reglas generales de los art&culos 2/2 y 2/4" que establecen que los
(rutos pertenecen al due>o de la cosa que los produce? en la
compraenta en cambio" el comprador se conierte en propietario desde
la celebraci'n del contrato<. Esta regla tiene tres e-cepciones;
a< %as partes estipularon un pla.o para entregar la cosa endida; en este
caso" los (rutos pertenecen al endedor" 6asta que en.a el pla.o.
b< )uando la entrega de la cosa queda su,eta al cumplimiento de una
condici'n. %os (rutos pertenecen al endedor" 6asta el cumplimiento de
la condici'n.
c< %as partes acordaron modifcar las reglas generales" e-pres3ndolo en
el contrato.
%a entrega de los predios r8sticos.
%a regla de que el endedor debe entregar lo que re.a el contrato"
cobra especial aplicaci'n en la enta de bienes ra&ces. Por su
importancia la ley reglamenta los e(ectos que se producen cuando el
endedor no entrega al comprador la e-tensi'n de terreno se>alada en
el contrato" 14$1 a 14$2.
Estas reglas ar&an" seg8n si el predio se enda en relaci'n a su
cabida o como una especie o cuerpo cierto.
Estas disposiciones se aplican a los predios r8sticos y no a los
urbanos.
*$
Seg8n el sentido natural y obio de las palabras" predio r8stico es el
que se destina a la producci'n de (rutos naturales" o sea" el destinado al
cultio y aproec6amiento agr&cola. Predio urbano es el destinado a
casa@6abitaci'n" almacenes" ofcinas u otros ob,etos an3logos.
%o que caracteri.a a una y otra clase de predios no es su ubicaci'n"
sino su destino; si el predio est3 destinado a cultios agr&colas" es
r8stico" aunque est! situado dentro del radio urbano de una ciudad. Pero
el criterio del legislador 6a oscilado entre la (unci'n y la ubicaci'n del
predio
Un predio r8stico puede enderse con relaci'n a su cabida o como
una especie o cuerpo cierto" siendo distintas las consecuencias que
resultan de una u otra ('rmula" 14$1.
%a regla general es que los predios r8sticos enden como especie o
cuerpo cierto y no en relaci'n a su cabida. Ello se (undamenta en que el
art&culo 14$1" luego de determinar los casos en que la enta se entiende
6ec6a con relaci'n a la cabida" dice en el inciso fnal que en todos los
dem3s casos se entender3 que el predio se ende como una especie o
cuerpo cierto.
Entonces" cada e. que se ende un predio r8stico sin 6acer
ninguna de las enunciaciones del 14$1" se entiende que se endi' como
cuerpo cierto. Este 6ec6o debe ser determinado por el ,ue. en cada
caso" en atenci'n a las circunstancias del contrato" porque es una
cuesti'n que depende e-clusiamente de la oluntad de las partes.
El demandante que alega que el demandado endi' en relaci'n a la
cabida debe probarlo.
Centa en relaci'n a la cabida.
Por cabida se entiende la superfcie del inmueble" normalmente
e-presada en 6ect3reas o en metros cuadrados" seg8n se trata de
predios r8sticos o urbanos.
Se ende por cabida" cuando se estipula que se paga H 1.777.777
por 6ect3rea o 17 Unidades de Gomento por metro cuadrado" siendo
determinante la superfcie del (undo o lote.
%a e-presi'n del 14$1 inciso * de que la enta se 6ace en relaci'n a
la cabida siempre que !sta se e-prese de cualquier modo en el contrato"
no es tan e-acta" ya que no basta 6acer re(erencia a la cabida para que
la enta se entienda 6ec6a en tal (orma. )uando en el contrato se 6a
se>alado la cabida solamente por &a in(ormatia" cuando no se 6a
*/
contratado en atenci'n a ella" sino tomando como elementos
determinantes otros" como la ubicaci'n del predio o su destinaci'n" la
enta se entiende 6ec6a como cuerpo cierto.
%a enta se 6ace con relaci'n a la cabida cuando !sta 6a sido
determinada en el contrato" cuando adem3s 6a sido un elemento
determinante en la celebraci'n del contrato y cuando el precio se 6a
f,ado en relaci'n a dic6a cabida.
Para que la enta sea en relaci'n a la cabida deben concurrir tres
requisitos copulatios;
a< Eue la cabida se e-prese en el contrato.
b< Eue el precio se f,e en relaci'n a ella.
c< Eue las partes no renuncien a las acciones preistas en el eento que
la cabida real sea menor o mayor a lo indicado en el contrato.
Se entiende que la enta es como cuerpo cierto;
a< Si la cabida no se e-presa en el contrato" o
b< Si las partes mencionan la cabida como un antecedente m3s"
meramente ilustratio" y entre otros considerados.
En la enta en relaci'n a la cabida pueden presentarse dos
situaciones cuando el endedor no entrega el predio con la e-tensi'n y
superfcie que el contrato indica" 14$*;
1. %a cabida real sea mayor que la cabida declarada en el contrato. Para
determinar los derec6os del comprador se distinguen dos casos;
a< El precio que corresponde a la cabida sobrante" no e-cede a la d!cima
parte del precio de la cabida real. El e(ecto es que el comprador est3
obligado a aumentar proporcionalmente el precio para pagar el e-ceso.
b< El precio que debe pagarse por la cabida sobrante" e-cede en m3s de
una d!cima parte el precio de la cabida real. El comprador puede
aumentar proporcionalmente el precio o desistirse del contrato" a su
arbitrio. Si opta por la por pedir la resoluci'n del contrato" tiene derec6o
a indemni.aci'n de per,uicios.
*. %a cabida real es menor que la cabida declarada. Se distinguen dos
casos" 14$* inciso *;
a< El precio de la cabida que (alta no alcan.a a la d!cima parte del
precio de la cabida completa. El endedor est3 obligado a completar la
cabida" si no (uera posible" o si el comprador no lo e-igiera" se reba,ar3
proporcionalmente el precio a fn de que el comprador pague lo que
e(ectiamente 6a recibido.
*1
b< El precio de la cabida que (alta alcan.a a m3s de la d!cima parte del
precio de la cabida completa. El comprador puede aceptar la
disminuci'n del precio o desistirse del contrato y pedir indemni.aci'n de
per,uicios.
En cuanto al peso de la prueba" el demandante debe probar las dos
circunstancias de 6ec6o en que basa su acci'n" que la enta se 6i.o en
relaci'n a la cabida y que !sta result' menor que la pactada.
Centa del predio como especie o cuerpo cierto" 14$$.
En esta situaci'n no se producen los problemas de la enta en
relaci'n a la cabida.
=abr3 di(erencia seg8n si la enta se 6ace con se>alamiento de
linderos o sin tal se>alamiento.
Si no se 6an se>alado linderos" no 6ay aumento ni reba,a del precio
sea cual sea la cabida real.
Si se se>alan los linderos el endedor tiene la obligaci'n de
entregar todo el terreno comprendido dentro de ellos. Si no lo 6ace" y la
parte que (alta es in(erior a la d!cima parte de la cabida declarada" se
reba,a el precio. Si e-cede la d!cima parte" el comprador puede reba,ar
el precio o desistirse del contrato" 14$* inciso *.
:iesgo de la cosa endida.
%a regla general es que el riesgo es del comprador.
El endedor debe poner la cosa a disposici'n del comprador" y si se
trata de una especie o cuerpo cierto" debe conserarla 6asta la entrega
y emplear el debido cuidado" y responde la culpa lee. El endedor
responde de los deterioros o de la p!rdida de la cosa en el tiempo que
media entre la celebraci'n del contrato y la entrega" producidos por
6ec6o o culpa suya" 11/7" 11/4 y 11/#.
Si la cosa endida se pierde o deteriora por caso (ortuito" la p!rdida es
de cargo del comprador" debiendo pagar el precio" 1117 y 14*7.
%as e-cepciones en que el riesgo es de cargo del endedor son"
14*7 y 1117;
1. )uando la enta es condicional. %a compraenta no se per(ecciona
por (alta de ob,eto" 1/42 y 14*7.
*. Centa al peso" cuenta o medida en que las operaciones de pesar"
contar o medir tienen por ob,eto determinar la cosa endida" la p!rdida"
*2
deterioro o me,oras pertenecen al comprador desde el momento en que
se reali.an tales operaciones.
$. En la enta al gusto" los riesgos son del comprador desde que
manifesta que la cosa le agrada. Antes de ello son de cargo del
endedor.
%as disposiciones de los art&culos 14$* y 14$$ son aplicables a
cualquier con,unto de mercader&as o e(ectos" 14$1.
Prescripci'n de las acciones.
%as acciones que nacen de los art&culos 14$* y 14$$" prescriben en
un a>o" contado desde la entrega. Es una prescripci'n de corto tiempo"
14$/.
%a doctrina y la ,urisprudencia se basan en esta disposici'n para
sostener que la entrega del predio debe ser real" no bastando la legal
%as acciones son cuatro;
a< 5el endedor" para e-igir un aumento del precio cuando la cabida real
es mayor que la declarada.
b< 5el comprador" para pedir la reba,a del precio cuando la cabida real
es menor que la cabida declarada.
c< 5el comprador" para e-igir la entrega de la cabida que (alta cuando la
cabida real es menor que la cabida declarada.
d< 5el comprador" para desistirse del contrato.
Adem3s de estas acciones" partes pueden entablar acci'n rescisoria
por lesi'n enorme" cuando se produce una desproporci'n grae en la
equialencia de las prestaciones" en caso de bienes ra&ces" 14$2.
*. Fbligaci'n de saneamiento de la cosa endida" 14*/.
Es necesario que el endedor adem3s de entregar de la cosa al
comprador" la entregue en condiciones tales" que el comprador pueda
go.ar de ella tranquila y 8tilmente.
%a posesi'n no es tranquila si el comprador es perturbado en la
posesi'n por terceros que reclaman derec6os sobre la cosa.
%a posesi'n no es 8til" si la cosa es inadecuada para el ob,eto
considerado al celebrar el contrato" por adolecer de icios no le presta
utilidad.
Para proteger al comprador en ambos casos" la ley le confere la
acci'n de saneamiento. %a acci'n tiene doble ob,etio" 14$7;
*7
1. Amparar al comprador en el goce y posesi'n pac&fca de la cosa
endida.
*. :esponder de los de(ectos ocultos de que adolece la cosa endida"
llamados red6ibitorios.
%a obligaci'n de saneamiento se 6ace e-igible cuando se produce
un 6ec6o que la 6aga necesaria. Puede concebirse una compraenta sin
la obligaci'n de saneamiento" porque es un elemento de la naturale.a.
)aracter&sticas de la obligaci'n de saneamiento.
1. Es una obligaci'n de la naturale.a del contrato de compraenta. Se
entiende incorporada en el contrato sin necesidad de cl3usula especial.
%as partes pueden e-cluirla o limitar su alcance" a tra!s estipulaci'n
e-presa.
*. Tiene un car3cter eentual. Se 6ar3 e-igible si los 6ec6os descritos se
erifcan. Si el comprador es turbado en la posesi'n por actos de
terceros que pretenden derec6os sobre la cosa" 6ay eicci'n. Si son
de(ectos ocultos de la cosa" que impiden al comprador sacarle proec6o"
6ay icios red6ibitorios.
%a eicci'n y los icios red6ibitorios constituyen la causa que
autori.a al comprador para e-igir al endedor el saneamiento" que
constituye el e(ecto.
A. Saneamiento de la eicci'n.
Eicci'n se defne como la priaci'n del todo o parte de la cosa
comprada que su(re el comprador a consecuencia de una sentencia
,udicial" por causa anterior a la enta" 14$4 y 14$#.
Eicci'n es la derrota que su(re el comprador en un litigio. No es un
derec6o o una obligaci'n. Es un 6ec6o que produce como consecuencia
,ur&dica dar al comprador el derec6o a reclamar el saneamiento e
impone al endedor la obligaci'n de sanear.
En cuanto a la naturale.a ,ur&dica de la obligaci'n de saneamiento
de la eicci'n" como de(ensa del comprador" constituye una obligaci'n
de 6acer. Es indiisible. %uego" cuando se conierte en la obligaci'n de
indemni.ar al comprador eicto ser3 obligaci'n de dar. Es diisible.
%os requisitos para que sea e-igible la obligaci'n de saneamiento
son;
1. Eue el comprador se ea e-puesto a su(rir eicci'n de la cosa
comprada.
*4
*. Eue el endedor sea citado de eicci'n.
%os requisitos o elementos de la eicci'n son;
1. Eue el comprador sea priado del todo o parte de la cosa comprada.
Ello se produce porque un tercero reclama un derec6o sobre la cosa.
%a priaci'n puede ser total o parcial.
Es total" si el tercero es due>o de toda la cosa.
Es parcial si el tercero tiene sobre la cosa un usu(ructo o
seridumbre.
*. Eue la eicci'n se produ.ca por sentencia ,udicial. :equiere proceso y
sentencia que desposea total o parcialmente al comprador de la cosa.
=ay que destacar;
a< Eue los reclamos e-tra,udiciales de terceros no 6acen e-igible la
obligaci'n de sanear. Aqu& el comprador puede abstenerse de pagar el
precio al endedor" deposit3ndolo con autori.aci'n de la ,usticia147*
inciso *.
b< %a entrega o abandono oluntario que 6ace de la cosa comprada el
comprador a un tercero" no obliga al endedor a sanear.
Puede ocurrir que 6aya eicci'n sin sentencia ,udicial. Ello ocurre
cuando el endedor citado al ,uicio" se allana a la eicci'n" y el
comprador restituye la cosa" 1412.
c< El endedor solamente responde por las turbaciones de derec6o. No
es e-igible la obligaci'n de sanear por las turbaciones de 6ec6o que
su(ra el comprador. El endedor responde por las turbaciones de
derec6o a consecuencia" de las acciones ,udiciales que interponen
cuando terceros contra el comprador.
$. %a eicci'n debe tener causa anterior a la enta. 5ebe ser as& porque
el despo,o o la priaci'n su(rido por el comprador debe ser imputable a
culpa o 6ec6o del endedor" 14$# y 14/$ inciso 1.
)itaci'n de eicci'n.
Para que el endedor defenda al comprador y se obligue a
indemni.ar" debe conocer del ,uicio. Para ello" el comprador debe citar
de eicci'n al endedor para que compare.ca a de(enderlo" 14/$.
%a citaci'n de eicci'n es el llamamiento que en (orma legal 6ace el
comprador a su endedor" para que compare.ca a de(enderlo al ,uicio.
Si no se cita de eicci'n" se e-onera al endedor de
responsabilidad" 14/$ inciso $.
*#
%as reglas respecto a la (orma y oportunidad del )) se remiten a los
art&culos 14/ a 142 del )P);
1. El comprador debe solicitar al ,ue. la eicci'n. 5ebe acompa>ando
antecedentes que 6agan aceptable su solicitud.
*. 5ebe 6acerse antes de la contestaci'n de la demanda.
$. Frdenada la citaci'n" el ,uicio se parali.a por 17 d&as" o por un per&odo
mayor" seg8n la tabla de empla.amiento.
/. Cencido el re(erido pla.o" si el demandado@comprador no 6a
practicado la citaci'n" el demandante puede pedir que se declare
caducado el derec6o para e(ectuarla" o que se le autorice para
e(ectuarla" a costa del demandado.
1. =ec6a la citaci'n" los citados de eicci'n" tienen el t!rmino de
empla.amiento que corresponda" para comparecer al ,uicio. Se
suspende el proceso mientras tanto.
%a citaci'n de eicci'n procede en toda clase de ,uicio" ordinario u
otro.
A quien puede citarse de eicci'n.
El comprador puede citar de eicci'n a su endedor y a cualquiera
de los antecesores de !ste" 6asta llegar al responsable de la eicci'n"
14/1.
No se limita s'lo al endedor directo. )ada comprador a
adquiriendo todos los derec6os de su endedor" incluido el de citar de
eicci'n" por lo que cada uno se subroga en los derec6os de su
endedor.
E(ectos de la citaci'n de eicci'n.
El endedor citado de eicci'n que debe de(ender al comprador"
puede asumir dos actitudes; comparecer a de(ender al comprador o
eludir su obligaci'n.
+. 5urante el ,uicio.
a< No comparece a de(ender al comprador. En principio ser3 responsable
de la eicci'n" 14/$. Pero puede ocurrir que el ,uicio se pierda por culpa
del comprador" no opuso en su de(ensa alguna e-cepci'n que s'lo !l
pod&a deducir. Aqu& el endedor no ser3 responsable" aunque no 6aya
comparecido a de(ender al comprador.
b< )omparece a de(ender al comprador. Se sigue el litigio en su contra"
sin per,uicio de que el comprador puede seguir actuando en el proceso"
$7
como parte coadyuante" en de(ensa de sus intereses" 14//. El
comprador tiene el deber de interenir en el ,uicio tiene e-cepciones que
s'lo !l puede oponer" porque si no lo 6ace" el endedor queda e-ento de
responsabilidad.
A su e." el endedor que comparece puede allanarse o no al
saneamiento de la eicci'n" 14/1. Si el endedor se allana a la
demanda" el comprador puede a su e. adoptar dos actitudes;
a< )oncordar con el endedor y dar por terminado el ,uicio" restituyendo
la cosa al tercero demandante y siendo debidamente indemni.ado por el
endedor?
b< No con(ormarse con la actitud del endedor y optar por seguir el ,uicio
por su propia cuenta. Aqu&" si la eicci'n se produce" el endedor est3
obligado a indemni.ar al comprador" pero el endedor se e-ime de
responder por los gastos del ,uicio que quiso eitar" y por los (rutos
deengados durante el ,uicio que el comprador se io obligado a
restituir.
++. %uego de dictarse la sentencia.
Si la sentencia es (aorable al comprador" la de(ensa del endedor o
del comprador 6a sido efca. y la demanda se rec6a.'. No 6ay eicci'n y
el endedor no tiene responsabilidad" salo si la demanda (uere
imputable a 6ec6o o culpa del endedor" 1411.
Si la sentencia es (aorable al tercero" el comprador es eicto o
derrotado" despo,ado de todo o parte de la cosa endida" la de(ensa del
comprador o del endedor 6a sido inefca.. %a obligaci'n de 6acer del
endedor se trans(orma en una obligaci'n de dar" 14/7. %os per,uicios
que el endedor debe abonar son distintos seg8n si la eicci'n es total o
parcial.
Si el endedor se allana buenamente a pagar los per,uicios"
concluye la controersia. Pero si el endedor no se allane a indemni.ar
al comprador el da>o su(rido" o si e-iste entre las partes discrepancia
acerca de la cuant&a de los per,uicios" el comprador debe entablar contra
el endedor una nuea demanda" para obtener que se condene al
endedor al pago de los per,uicios y se determine su cuant&a.
+ndemni.aciones en caso de eicci'n total" 14/7.
1. :estituir el precio al comprador" aunque la cosa alga menos al
tiempo de la eicci'n.
$1
Esta regla tiene como e-cepci'n que la disminuci'n del alor de la
cosa se deba a deterioros causados por el comprador y que le reportaron
benefcios. En este caso ese alor es descontado en la restituci'n del
precio" 14/4.
*. Pagar las costas legales del contrato que (ueron satis(ec6as por el
comprador" 14/7 N *.
$. Pagar el alor de los (rutos" que el comprador 6ubiere sido obligado a
restituir al due>o. %o anterior" sin per,uicio del caso en que el endedor
se allana a la demanda y el comprador opta por seguir el ,uicio" 14/1.
%a obligaci'n del comprador de restituirle los (rutos" se rige por las
normas de las prestaciones mutuas" considerando la buena o mala (e del
comprador.
/. Pagar las costas procesales y personales que el comprador 6ubiere
su(rido a consecuencia de la demanda" sin per,uicio del 14/1.
1. Pagar el aumento de alor que la cosa eicta 6aya tomado en poder
del comprador" aun por causas naturales o por el mero transcurso del
tiempo. El aumento puede proenir de causas naturales o transcurso del
tiempo y tambi!n de las me,oras introducidas por el comprador.
Para establecer los t!rminos en que el endedor debe pagar el
aumento de alor por causa del 6ombre como en lo relatio a causas
naturales" se distingue la buena o mala (e;
a< Si el endedor est3 de buena (e el aumento no se abonar3 en lo que
e-ceda a la cuarta parte del precio de la enta" 1417.
b< Si est3 de mala (e" abona el total del aumento de la cosa endida.
En el caso del aumento de alor que proiene de me,oras" se
distingue tambi!n entre buena o mala (e" 14/#;
a< Si estaba de buena (e" el endedor debe abonar al comprador el alor
de las me,oras necesarias y 8tiles" siempre que ellas no (ueran pagadas
por el demandante que obtuo la eicci'n.
b< Si estaba de mala (e" el endedor debe abonar al comprador incluso
las me,oras oluptuarias.
En las entas (or.adas" reali.adas por intermedio de la ,usticia a
petici'n del acreedor" en que el ,ue. es el representante legal del
tradente" la indemni.aci'n de la eicci'n se limita a la restituci'n del
precio que 6aya producido la enta" 1411.
+ndemni.aciones en caso de eicci'n parcial.
$*
%a eicci'n parcial pria al comprador de parte de la cosa endida.
%a situaci'n ar&a seg8n la magnitud de la eicci'n.
+. Si la eicci'n parcial es de tal magnitud que de 6aber sido conocida
por el comprador" !ste no 6abr&a celebrado el contrato" surge en su
(aor un derec6o alternatio;
1. Pedir la resoluci'n del contrato. En este caso" el comprador debe
probar que la parte eicta era esencial para contratar
%a ley reglamenta las relaciones entre comprador y endedor"
cuando se opta por la resoluci'n del contrato" 141$;
a< El comprador debe restituir al endedor la parte no eicta.
b< Para la restituci'n" el comprador ser3 considerado poseedor de buena
(e" a menos de prueba en contrario.
c< El endedor debe restituir el precio" el alor de los (rutos que el
comprador 6ubiere sido obligado a restituir con la parte eicta y deber3
indemni.ar todo otro per,uicio que de la eicci'n resultare al comprador.
*. Pedir el saneamiento parcial de acuerdo al 14/7" 141*" inciso /
concordante con 141/.
++. Si la eicci'n parcial no es de tanta magnitud" de manera que sin la
parte eicta el comprador igual 6ubiere contratado" s'lo 6ay derec6o a
pedir el saneamiento de esa eicci'n parcial en la (orma se>alada en el
14/7" 141/. Aqu& el comprador no tiene derec6o a pedir la resoluci'n del
contrato" pero s& a indemni.aci'n.
E-tinci'n de la acci'n de saneamiento de eicci'n.
Puede e-tinguirse total o parcialmente. Si la e-tinci'n es total" el
endedor queda liberado. Si es parcial su responsabilidad se limita a
ciertas prestaciones.
%a acci'n se e-tingue por renuncia" prescripci'n o por casos
especiales preistos por la ley.
1. E-tinci'n por renuncia. )omo es una obligaci'n de la naturale.a" las
partes pueden modifcar sus e(ectos o e-cluirla. As& se e-presa en;
a< Art&culo 14$#" en la e-presi'n salo en cuanto se 6aya estipulado lo
contrario.
b< Art&culo 14/*" que e-ige en todo caso buena (e de parte del
endedor. Si est3 de mala (e" el pacto por el cual se le e-ime de la
obligaci'n de saneamiento de la eicci'n" es nulo. =ay mala (e en el
conocimiento del endedor de las causas de la eicci'n.
$$
Pero la renuncia del saneamiento de la eicci'n" produce e(ectos
limitados" ya que no libera al endedor de la obligaci'n de restituir el
precio" s'lo lo libera de la obligaci'n de abonar los dem3s per,uicios
se>alados en el 14/7" 141*.
=ay dos casos en que el endedor se e-onera de su obligaci'n de
restituir el precio" 141* inciso $;
a< Si el que compr' lo 6i.o a sabiendas de ser a,ena la cosa.
b< Si el comprador e-presamente tom' sobre s& el peligro de la eicci'n"
especifc3ndolo. No basta una estipulaci'n en t!rminos generales.
*. Prescripci'n de la acci'n de saneamiento.
%a obligaci'n de saneamiento que se traduce en la de(ensa que el
endedor 6ace del comprador es imprescriptible. El derec6o de citar de
eicci'n al endedor no prescribe. =abiendo peligro de que el
comprador pueda ser perturbado en la posesi'n tranquila y pac&fca de
la cosa" e-iste tambi!n la posibilidad de poder citar de eicci'n al
endedor.
%a obligaci'n de saneamiento que se traduce en la obligaci'n de
indemni.ar prescribe en cuatro a>os. Se refere al derec6o que tiene el
comprador para e-igir del endedor que le sanee la eicci'n una e.
producida" para e-igir las indemni.aciones del 14/7" 1412
Pero lo tocante a la restituci'n del precio" prescribe de acuerdo a las
reglas generales" es decir" $ a>os si es t&tulo es e,ecutio y 1 a>os si es
acci'n ordinaria.
El pla.o de prescripci'n corre desde la (ec6a de la sentencia que
produce la eicci'n" o si esta no se 6a producido por sentencia" desde la
restituci'n de la cosa" caso del endedor que se allana al saneamiento.
1412.
$. Por disposici'n de la ley.
=ay casos en que la ley libera total o parcialmente al endedor de la
obligaci'n de saneamiento;
a< E-tinci'n parcial.
1 En las entas (or.adas la indemni.aci'n se limita a la deoluci'n del
precio" 1411.
* )aso en que el endedor se allana a la demanda y el comprador
prosigue solo el ,uicio y es derrotado. El endedor no responde de las
costas del ,uicio ni del alor de los (rutos percibidos durante el mismo
que el comprador debi' restituir al demandante" 14/1.
b< E-tinci'n total.
$/
1 Si a pesar de no 6aber comparecido el endedor al ,uicio despu!s de
citado" el comprador sin embargo no opuso alguna e-cepci'n suya y por
ello (uera eicta la cosa" 14/$ inciso $.
* Si el comprador y el demandante" sin consentimiento del endedor"
se someten al ,uicio de 3rbitros" y !stos (allen contra el comprador" 14/2
N 1.
$ Si el comprador perdi' la posesi'n de la cosa por su culpa y de ello se
sigui' la eicci'n" 14/2 N *.
9. Saneamiento de los icios red6ibitorios.
%as cosas se adquieren para proporcionar a su adquirente alguna
utilidad material o moral.
El comprador adquiere una cosa entendiendo que le a a prestar la
utilidad a que est3 destinada. Para que el endedor cumpla su
obligaci'n" debe proporcionar al comprador la posesi'n 8til de la cosa
endida.
%a ley ampara al comprador concedi!ndole la acci'n red6ibitoria
para obtener del endedor el saneamiento de los icios de la cosa" 1417.
El )) no defne icios red6ibitorios" pero se>ala las caracter&sticas
que deben reunir para ser considerados tales" 1414.
Podr&an defnirse como icios o de(ectos que e-isten en la cosa
endida al tiempo de la enta" que no son conocidos por el comprador" y
que 6acen que dic6a cosa no sira para su uso natural o s'lo sira
imper(ectamente.
Para Alessandri tambi!n procede la acci'n red6ibitoria en la enta
de una cosa incorporal.
%a acci'n de saneamiento por icios red6ibitorios procede en la
enta de bienes muebles y de inmuebles" pero la prescripci'n de la
acci'n es distinta en cada caso" 1417.
:equisitos de los icios red6ibitorios" 1414.
1. Eue el icio e-ista al tiempo de la enta.
*. Eue sea grae.
$. Eue sea oculto.
1. El icio debe ser contempor3neo al contrato.
5ebe e-istir en el momento en que las partes acuerdan cosa y
precio o al momento de otorgarse la escritura p8blica.
$1
S'lo los icios e-istentes al tiempo de la enta son imputables al
endedor. Si aparecen despu!s del contrato el endedor no ser&a
responsable.
Pero puede ocurrir que el icio e-ista en germen al tiempo de la
enta" y se manifeste con posterioridad en toda su graedad" en este
caso" s& responde. En consecuencia" no es necesario que los icios
e-istan completamente al celebrarse el contrato.
*. El icio debe ser grae" 1414 N *.
No cualquier de(ecto 6ace peligrar el contrato.
%a ley s'lo permite el e,ercicio de la acci'n red6ibitoria cuando el
icio es grae. Es grae cuando la cosa endida no sire para su uso
natural o s'lo sire imper(ectamente" pudiendo presumirse que si el
comprador 6ubiera conocido los 6ec6os no 6abr&a comprado la cosa o la
6abr&a comprado a un precio in(erior.
Entonces" la graedad del icio resulta de tres circunstancias;
a< No sire para su uso natural.
b< S'lo sire imper(ectamente.
c< Si el comprador 6ubiera conocido estos 6ec6os no 6abr&a comprado la
cosa o la 6abr&a comprado a un precio in(erior.
$. Eue el icio sea oculto" 1414 N $.
Es la caracter&stica m3s releante del icio red6ibitorio.
Euiere decir que debe ser ignorado por el comprador al tiempo de
celebrar el contrato.
Si el comprador lo conoce y pese a ello compra la cosa" se presume
que no le dio importancia al de(ecto.
El endedor que sabe que la cosa adolece de un icio" debe
mani(estarlo al comprador" si no lo 6ace" el icio ser3 oculto o
red6ibitorio.
Adem3s" se requiere que el comprador no lo 6aya conocido" sin
mediar negligencia grae de su parte" o que los icios sean tales que no
6aya podido conocerlos (3cilmente en ra.'n de su pro(esi'n u ofcio. El
comprador debe e-aminar la cosa.
Se deben tener en consideraci'n las circunstancias particulares del
comprador.
El icio no es oculto cuando;
a< El endedor lo dio a conocer al comprador.
b< El comprador no e-perto lo 6a ignorado por grae negligencia suya.
$2
c< El comprador e-perto pudo (3cilmente conocerlo" en ra.'n de su
pro(esi'n u ofcio.
E(ectos de los icios red6ibitorios.
%os contratantes pueden 6acer red6ibitorios icios que
naturalmente no lo son" 142$.
%os icios ocultos por disposici'n de la ley y los por oluntad de las
partes" dan al comprador el derec6o alternatio de e,ercer la acci'n
red6ibitoria de los art&culos 1417 y 1427;
1. Pedir la resoluci'n del contrato.
*. Pedir reba,a del precio. Acci'n de reba,a de precio o quanti minoris.
Pero no todos los icios red6ibitorios autori.an al comprador para
e,ercitar alternatiamente uno u otro derec6o" s'lo le dan esta (acultad
los icios que re8nen las calidades del 1414 N *" o sea" los icios
graes" 1424.
Se 6ace m3s graosa la responsabilidad del endedor" cuando
conoci' los icios o debi' conocerlos en ra.'n de su pro(esi'n u ofcio.
Adem3s de la resoluci'n del contrato o de la reba,a del precio" el
comprador puede pedir indemni.aci'n de per,uicios contra del endedor
de mala (e" 1421. El (undamento de esta mayor responsabilidad ser3 el
dolo negatio en el que incurri' el endedor.
%a p!rdida de la cosa endida no e-ime de la obligaci'n de sanear
los icios red6ibitorios. Es m3s" si la cosa 6a perecido a consecuencia del
icio" adem3s de pedir la reba,a del precio" se puede optar por la
resoluci'n del contrato" con indemni.aci'n de per,uicios. +ncluso" si la
cosa se pierde por culpa del comprador pero a consecuencia del icio"
tambi!n podr3 demandar la reba,a del precio" 142*
)uando el ob,eto endido se compone de arias cosas" pueden
darse dos situaciones" 142/;
a< S'lo 6ay acci'n red6ibitoria por la cosa iciosa.
b< =ay acci'n red6ibitoria por el con,unto" cuando apare.ca que !ste no
se 6abr&a comprado" de (altar la cosa que adolece del de(ecto.
E-tinci'n de la acci'n de saneamiento por icios red6ibitorios.
)esa por renuncia" por entas (or.adas y por prescripci'n.
1. Por renuncia. El saneamiento de los icios red6ibitorios es de la
naturale.a del contrato de compraenta" por lo que las partes pueden
renunciar a !l. Pero a8n en el caso de renuncia" el endedor est3
$7
obligado al saneamiento si estaba de mala (e" o sea" cuando conoc&a los
icios y no los declar'" 141#.
*. Centas (or.adas. El endedor est3 obligado al saneamiento y a la
indemni.aci'n de per,uicios si est3 de mala (e" esto es" cuando conoc&a
los icios y no los declar' a petici'n del comprador" 1421.
$. Por prescripci'n de las acciones que originan los icios red6ibitorios.
Se distingue entre la acci'n red6ibitoria y la acci'n de reba,a del
precio.
%a acci'n red6ibitoria que tiene por ob,eto la resoluci'n del contrato
de enta prescribe en 2 meses" respecto de cosas muebles" y en un a>o
en caso de inmuebles.
%a acci'n de reba,a del precio prescribe en un a>o si la cosa es
mueble y en 14 meses si la cosa es inmueble" 1422 y 142#.
%a acci'n quanti minoris subsiste despu!s de prescrita la acci'n
red6ibitoria" 1427.
%a acci'n para pedir la indemni.aci'n de per,uicios por icios
red6ibitorios prescribe en el mismo tiempo que las acciones que confere
la ley.
%a regla de un a>o para la prescripci'n de la acci'n de reba,a de
precio en caso de bienes muebles" tiene como e-cepci'n el caso de la
remisi'n de la cosa a lugar distante. Aqu&" el a>o se cuenta desde la
entrega al consignatario" m3s el t!rmino de empla.amiento que
corresponda. %a acci'n e-istir3 en la medida que el comprador" en el
tiempo intermedio entre la enta y la remesa" 6aya podido ignorar el
icio de la cosa" sin negligencia de su parte" 1477.
%os re(eridos pla.os pueden ser ampliados o restringidos por las
partes" y en todo caso" comien.an a correr desde la entrega real de la
cosa.
++. Fbligaciones del comprador.
%as obligaciones del comprador son pagar el precio y recibir la cosa
comprada" 1471.
1. Fbligaci'n de recibir la cosa comprada.
Esta obligaci'n es la contrapartida a la del endedor de entregar la
cosa endida. El comprador debe 6acerse cargo de la cosa" tomando
posesi'n de ella" 14*7. Esta disposici'n se>ala dos e(ectos para cuando
el comprador est3 en mora de recibir la cosa;
$4
a< El comprador debe abonar al endedor el alquiler de los almacenes o
graneros en que se contenga lo endido" debe abonar los per,uicios que
derien de la mora.
b< El endedor queda descargado del cuidado ordinario de la cosa" s'lo
es responsable de dolo o culpa grae" se aten8a su responsabilidad.
El endedor tambi!n puede pedir resoluci'n o cumplimiento (or.ado
del contrato" con indemni.aci'n de per,uicios.
*. Fbligaci'n de pagar el precio.
Es la principal obligaci'n del comprador" es de la esencia del
contrato" 1471.
En cuanto al lugar y !poca del pago del precio" debe 6acerse en el
lugar acordado en la conenci'n y a (alta de estipulaci'n" 1147 y 1144;
1. Si es obligaci'n de especie o cuerpo cierto" debe 6acerse en el lugar
en que la especie e-ist&a al momento de constituirse la obligaci'n.
*. Si es de g!nero se 6ace en el domicilio del deudor.
En la compraenta el pago del precio se 6ace en el lugar y tiempo
conenidos" a (alta de estipulaci'n en el lugar y tiempo de la entrega" lo
que implica pago posterior" 147*.
Para Alessandri es el endedor quien debe dar comien.o al
cumplimiento del contrato entregando la cosa. =ec6a la entrega" el
comprador debe pagar el precio.
Si se f,a un pla.o para la entrega" el mismo rige para el pago del
precio.
El comprador est3 autori.ado para retener el precio" cuando (uera
turbado en el goce de la cosa o tuiere noticias de alguna acci'n real
que pese sobre ella" y de la que el endedor no le dio conocimiento"
147* inciso *. %as causales para ello son;
a< Si (uere turbado en la posesi'n de la cosa.
b< Si prueba que e-iste contra la cosa una acci'n real de que el
endedor no le 6aya dado noticia antes de per(eccionarse el contrato.
En ambos casos el comprador debe depositar el precio" con
autori.aci'n de la ,usticia" dep'sito que dura 6asta que el endedor
6aga cesar la turbaci'n o afance las resultas del ,uicio. El comprador no
puede retener el precio en su poder" a menos que lo designen
depositario.
$#
Si el comprador incumple su obligaci'n de pagar el precio el
endedor puede e-igir dic6o pago mediante acci'n ordinaria o e,ecutia"
o puede pedir la resoluci'n del contrato" 147$" 1/4#.
Si los endedores son dos o m3s" la ,urisprudencia considera que
deben actuar de consuno. %a acci'n resolutoria ser&a indiisible.
Pronunciada sentencia ,udicial que declara resuelto el contrato" se
producen los e(ectos de la condici'n resolutoria cumplida" pero con una
modifcaci'n en relaci'n a los (rutos" 1471.
)omo e(ectos de la resoluci'n de la enta entre las partes" se
otorgan derec6os al endedor y al comprador;
A. 5erec6os del endedor.
1. E-igir que se le restituya la cosa" 1/47.
*. E-igir que se le restituyan los (rutos percibidos por el comprador o
que !ste debi' percibir" en el per&odo en que la cosa estuo en su poder"
en su totalidad si nada del precio se le pag'" o en la proporci'n que
corresponda a la parte del precio que no (ue pagada" 1471.
Es una e-cepci'n a la regla general del 1/44 que dice que
erifcada la condici'n resolutoria" no se deber3n los (rutos percibidos en
el tiempo intermedio.
$. :etener las arras o e-igirlas dobladas.
/. Eue el comprador le indemnice los deterioros producidos a la cosa. El
comprador es considerado poseedor de mala (e" pero puede probar
6aber su(rido en su (ortuna y sin culpa de su parte" menoscabos tan
grandes que le 6ayan 6ec6o imposible cumplir con lo pactado.
1. 5emandar indemni.aci'n de los per,uicios que el incumplimiento del
contrato le 6a ocasionado" 147$.
9. 5erec6os del comprador.
1. Eue se le restituya la parte que 6ubiera pagado del precio" 1471
inciso *.
*. Eue se le abonen las me,oras" se considera poseedor de mala (e"
presunci'n que admite prueba en contrario. Es reputado de buena (e si
prueba 6aber su(rido en su (ortuna y sin culpa de su parte" menoscabos
tan grandes que le 6ayan 6ec6o imposible cumplir con lo pactado.
El endedor debe abonarle las me,oras necesarias pero no las 8tiles
ni las oluptuarias. El comprador puede llearse los materiales de las
e-pensas" si puede separarlas sin detrimento y que el endedor no
quiera pagar el precio de dic6os materiales una e. separados.
/7
:especto a los e(ectos de la resoluci'n de la enta respecto de
terceros que 6ayan adquirido la cosa del comprador o en cuyo (aor se
6ayan constituido derec6os reales" se aplican los art&culos 1/#7 y 1/#1"
es decir" la resoluci'n del contrato no a(ecta a los terceros de buena (e"
1472 inciso 1.
5eclaraci'n en la escritura de 6aberse pagado el precio.
%as partes no podr3n probar que las declaraciones contenidas en la
escritura respecto a encontrarse pagado el precio no son reales. %a ley
protege a los terceros que contrataron con el comprador" y se considera
que actuaron de buena (e" 1472 inciso *.
Aunque comprador y endedor conengan en que no se pag' el
precio" el endedor no podr3 accionar contra los terceros. %o 8nico que
puede 6acer es atacar la propia escritura por ser nula o (alsifcada.
%os autores discuten si la imposibilidad de prueba contraria a la
declaraci'n de 6aberse pagado el precio s'lo rige cuando se trata de
entablar acciones contra terceros o tambi!n cuando se entabla entre las
partes una acci'n resolutoria.
De.a 9arros estima que no rige entre las partes porque;
1. 5el conte-to de los art&culos 1471 y 1472" resulta indudable que
respectiamente se referen a los e(ectos de la resoluci'n del contrato
entre las partes y respecto de terceros.
*. El art&culo 1472 parte se>alando las condiciones generales en que la
resoluci'n del contrato a(ecta a los terceros" y luego contempla la
situaci'n de los terceros (rente a la declaraci'n de 6aberse pagado el
precio.
$. %a disposici'n no se ,ustifca sino como una medida de protecci'n a
los terceros ante una posible colusi'n de las partes.
/. %a interpretaci'n contraria conducir&a al absurdo" al no permitir ni
siquiera" como prueba en contrario" la con(esi'n del comprador en orden
a no 6aberse pagado realmente el precio. Si el comprador confesa no
6aber pagado el precio" no tendr&a sentido negar al endedor la acci'n
resolutoria" ba,o prete-to que no es admisible otra prueba que la nulidad
o (alsifcaci'n de la escritura.
En cambio" Alessandri da a la norma un alcance absoluto.
)l3usula de no trans(erir el dominio sino por el pago del precio.
/1
%os proyectos del )'digo establec&an que la tradici'n de la cosa no
trans(er&a el dominio mientras no se pague el precio o se asegurara a
satis(acci'n del endedor" salo que se estipulara un pla.o para pagar.
Esta ('rmula se de,' de lado en el proyecto defnitio" como lo eidencia
el art&culo 247" ya que se requiere e-presa resera para impedir que la
tradici'n transfera el dominio.
En la compraenta esta resera carece de releancia" ya que !sta
de todas maneras se erifca" 6abiendo tradici'n" 147/.
Si no se paga" el endedor puede recurrir a las acciones del art&culo
147$"
En consecuencia" el art&culo 147/ que es norma especial prima por
sobre el 247 que no se aplicar&a a la compraenta.
Pactos accesorios del contrato de compraenta.
%as partes pueden agregar al contrato de compraenta diersos pactos
accesorios" siempre que sean l&citos" 1447. Es mani(estaci'n del principio de la
autonom&a de la oluntad y de la libertad contractual. El )'digo )iil
reglamenta tres;
1. Pacto comisorio.
*. Pacto de retroenta.
$. Pacto de retracto.
Pacto comisorio.
Se defne como la condici'n resolutoria de no pagarse el precio" e-presada
en el contrato" 1477.
Pacto de retroenta.
Dediante este pacto el endedor se resera la (acultad de recobrar la cosa
endida" reembolsando al comprador la cantidad determinada que se
estipulare" o en de(ecto de esta estipulaci'n lo que le 6aya costado la compra"
1441.
)onstituye una condici'n resolutoria" que a(ecta a la e-tinci'n del
contrato. %a trans(erencia de la cosa del comprador al endedor" opera a
consecuencia de una condici'n resolutoria cumplida" que e-tingue el derec6o
del comprador.
Es una condici'n resolutoria ordinaria puramente potestatia" no supone
el incumplimiento de una obligaci'n y depende e-clusiamente de la oluntad
del acreedor primer endedor.
Centa,as e inconenientes del pacto.
/*
Es 8til en el 3mbito de los negocios para el endedor y para el comprador.
Para el endedor es 8til porque mediante !l puede obtener dinero de una
cosa sin los tr3mites de una 6ipoteca o prenda.
Para el comprador es 8til porque para quedarse con la cosa" en cambio"
mediante 6ipoteca o prenda debe e,ercer una acci'n ,udicial de
desposeimiento" mientras que con el pacto puede quedarse con la cosa si el
endedor no le reembolsa el precio.
Tiene como inconenientes que puede ocultar pr!stamos il&citos o
encubrir fguras ,ur&dicas que la ley pro6&be. Por ello se pro6&be una cl3usula de
esta naturale.a en la prenda" lo que se aplica tambi!n a la 6ipoteca" *$#7.
:equisitos para que opere el pacto de retroenta.
1. El endedor debe reserarse la (acultad de recobrar la cosa endida en el
mismo contrato de compraenta" 1441.
Este requisito emana de la naturale.a del pacto" que es una condici'n
resolutoria de la cual depende la e-tinci'n del derec6o del comprador. Por ello
es necesario que el derec6o desde su nacimiento est! a(ectado por la
condici'n.
Si se pacta con posterioridad al contrato" ser&a una promesa de
compraenta o de otro contrato" pero no ser&a pacto de retroenta" y no podr&a
a(ectar derec6os de terceros.
*. :eembolso del precio por el endedor.
Al e,ercer la acci'n del pacto de retroenta" el endedor debe reembolsar
al comprador el precio estipulado o a (alta de estipulaci'n" lo que el comprador
pag' por la cosa.
Alessandri dice que este reembolso debe 6acerse en el momento mismo
de e,ercerse el derec6o por el endedor.
$. %a acci'n debe e,ercerse oportunamente.
%a acci'n que nace del pacto debe e,ercerse dentro del pla.o f,ado por las
partes o por la ley.
El pla.o f,ado por las partes no puede e-ceder de / a>os" 1441. %as
partes pueden f,ar un pla.o menor.
)ondiciones para e,ercitar la acci'n.
Para que el endedor pueda e,ercitar la acci'n y se resuela el contrato"
deben concurrir los siguientes requisitos;
1. Eue el endedor 6aga aler ,udicialmente su derec6o. No basta que el
endedor requiera al endedor" en una gesti'n e-tra,udicial.
Es necesario que intente una acci'n ,udicial.
En cuanto a la &a ,udicial id'nea" Alessandri considera que debe
deducirse demanda (ormal.
/$
*. Eue al momento de e,ercer la acci'n" el endedor ponga el precio a
disposici'n del comprador.
El endedor debe reembolsar al comprador la cantidad determinada que
se estipulare o a (alta de estipulaci'n" lo que se 6aya pagado en la
compraenta" y debe 6acerlo en el momento mismo de e,ercitar la acci'n que
emana del pacto de retroenta. %a e-presi'n reembolsando indica
simultaneidad" 1441.
$. Eue el derec6o se 6aga aler en tiempo oportuno. %a acci'n que nace del
pacto de retroenta debe e,ercitarse dentro del t!rmino f,ado por las partes o
por la ley. El pla.o que f,en las partes" no puede e-ceder de / a>os" 1441
inciso 1.
%as partes podr&an estipular que el derec6o a e,ercer la acci'n emanada
del pacto de retroenta quede subordinado al cumplimiento de una condici'n"
pero !sta debe cumplirse dentro del pla.o m3-imo de / a>os" porque si no
burlar&a el 1441.
/. Eue se d! el correspondiente aiso" 1441 inciso *. El endedor debe dar
aiso preio al comprador con 2 meses de anticipaci'n si es bien ra&. y de 11
d&as si es bien mueble.
Si la cosa produ,era (rutos de tiempo en tiempo a consecuencia de
traba,os e inersiones preliminares" no puede e-igirse la restituci'n
demandada sino despu!s de la pr'-ima percepci'n de (rutos.
E(ectos del pacto de retroenta.
Se distingue si el endedor 6a e,ercitado o no dentro del pla.o legal la
acci'n que emana del pacto de retroenta.
Si no lo 6i.o" la condici'n (all' y el contrato se mantiene como puro y
simple" y se 6ace irreocable el dominio del comprador. )aducan los derec6os
del endedor" y se consolidan los del comprador.
Si el endedor e,ercita la acci'n dentro del t!rmino legal" se producen los
e(ectos de la condici'n resolutoria ordinaria. )umplida la condici'n se resuele
el contrato y las partes deben ser restituidas al estado en que se encontraban
antes de su celebraci'n. Se distinguen e(ectos entre las partes y respecto de
terceros;
+. E(ectos entre las partes. Se deben prestaciones mutuas" 1441 y 144$. Son los
e(ectos de la condici'n resolutoria cumplida" con ariantes;
1. El endedor debe restituir el precio que se 6aya estipulado o a (alta de
estipulaci'n" lo que se 6aya pagado por la cosa.
*. El comprador debe deoler la cosa con todas sus accesiones naturales.
$. El comprador debe indemni.ar al endedor los deterioros imputables a
6ec6o o culpa suya.
//
/. El endedor debe indemni.ar al comprador las e-pensas o me,oras
necesarias" pero no las 8tiles ni las oluptuarias" salo que se 6icieran con
consentimiento del endedor.
++. :especto de los terceros. :igen las reglas generales de los art&culos 1/#7 y
1/#1" 144*.
)ar3cter intrans(erible del derec6o emanado del pacto de retroenta.
El derec6o que nace del pacto de retroenta es intrans(erible" pero puede
transmitirse por causa de muerte" no es personal&simo" 144/.
Pacto de retracto o adictio in diem.
Es aqu!l en que las partes acuerdan que se resoler3 la enta si en un
pla.o determinado" que no puede pasar de un a>o" se presenta un nueo
comprador que me,ore el precio pagado" 1442.
Es una compraenta sobre la que pende una condici'n resolutoria
ordinaria" es condici'n casual" no implica incumplimiento del contrato y
depende de la oluntad de un tercero.
El comprador o su causa6abiente" cesionario o 6eredero puede eitar la
resoluci'n allan3ndose a me,orar el precio en los mismos t!rminos que el
nueo comprador. 9asta que iguale la nuea o(erta" para 6acer prealecer su
derec6o. %os e(ectos del pacto de retracto entre las partes y respecto de
terceros" son similares a los del pacto de retroenta" 1442 incisos * y $.
Ftros pactos accesorios en irtud del principio de la autonom&a de la oluntad.
%as partes en irtud del principio de la autonom&a de la oluntad y de la
libertad contractual" pueden incorporar a la compraenta otros pactos
accesorios l&citos. S'lo est3n limitadas por la ley" la moral" el orden p8blico y
las buenas costumbres.
:escisi'n de la enta por lesi'n enorme.
El contrato de compraenta puede rescindirse en ciertos casos por lesi'n
enorme" 1444.
%esi'n enorme es el per,uicio pecuniario que puede resultar para una de
las partes por (alta de equialencia en las prestaciones rec&procas en un
contrato conmutatio.
%a lesi'n debe ser enorme" e-istir una desproporci'n grae en las
prestaciones de las partes.
Sus requisitos son;
1. 5ebe tratarse de aquellas entas en que la ley admite lesi'n enorme" 14#1.
Se e-cluye la enta de bienes muebles. Tampoco se admite en entas
mercantiles" que siempre recaen sobre cosas muebles" 1*2 ))o.
/1
No pueden rescindirse por lesi'n enorme las entas que se e(ect8an por el
ministerio de la ,usticia" cuando se trata de entas (or.adas en un ,uicio
e,ecutio" o en un ,uicio de liquidaci'n y partici'n" e incluso las entas en
p8blica subasta en los actos de ,urisdicci'n oluntaria que e-igen tal subasta.
%a ,urisprudencia mayoritaria considera que no cabe lesi'n enorme en la
enta de derec6os 6ereditarios" aunque comprendan bienes ra&ces.
*. Eue 6aya lesi'n enorme en los t!rminos del art&culo 144#.
Se en(oca la lesi'n enorme desde el punto de ista del endedor y del
comprador.
El endedor su(re lesi'n enorme cuando el precio que recibe es in(erior a
la mitad del ,usto precio de la cosa que ende.
El ,usto precio es el que ten&a la cosa al tiempo del contrato. )omo s'lo
procede en la compraenta bienes ra&ces" debe considerarse ,usto precio de la
cosa al tiempo de otorgarse la escritura p8blica.
Iusto precio es el que corresponde al alor comercial de la cosa"
determinado por la ley de la o(erta y la demanda.
En un ,uicio" ser3 prueba determinante la tasaci'n que practique el perito.
$. Eue la cosa no se 6aya perdido en poder del comprador" 14#$ inciso 1. %a
p!rdida debe 6aberse producido por caso (ortuito. Se oler&a imposible la
restituci'n al endedor.
/. Eue el comprador no 6aya ena,enada la cosa" 14#$ inciso *. Si el comprador
la ena,ena no puede pedirse la rescisi'n de la compraenta que adolece de
lesi'n enorme. =ay una e-cepci'n a los e(ectos generales de la nulidad
,udicialmente declarada" que siempre da acci'n contra terceros" 124#.
Para Alessandri la ena,enaci'n puede 6acerse en cualquier momento" ya
que el art&culo 14#$ no distingue en cuanto al momento en que debe
e(ectuarse.
Si el comprador endi' la cosa en un precio mayor del que 6ab&a pagado"
el primer endedor puede reclamar la di(erencia" pero s'lo 6asta el ,usto alor
de la cosa" con una deducci'n de una d!cima parte.
1. Eue la acci'n rescisoria se entable oportunamente" 14#2. Es prescripci'n de
corto tiempo" por lo que no se suspende" *1*/" corre contra toda persona. S& se
interrumpe.
+rrenunciabilidad de la acci'n rescisoria por lesi'n enorme" 14#*.
%a renuncia de la acci'n rescisoria por lesi'n enorme 6ec6a en el mismo
contrato de compraenta adolece de nulidad. Se discute la alide. de la
renuncia 6ec6a en acto posterior.
Para Alessandri la renuncia de la rescisi'n por lesi'n enorme 6ec6a en
otro acto puede no es 3lida porque el 14#* no distingue el tiempo de la
renuncia" por lo que" no corresponde al int!rprete distinguir si la ley no lo 6ace.
/2
As& se eitan los abusos que podr&an producirse a consecuencia de la renuncia
unilateral de la acci'n en un acto inmediatamente posterior al contrato de
compraenta.
E(ectos de la rescisi'n por lesi'n enorme" 14#7.
El fn de la acci'n es inalidar el contrato de compraenta" por ello" sus
e(ectos son los de la nulidad" el endedor recobra la cosa y el comprador el
precio pagado por ella.
Pero en la compraenta" la rescisi'n por lesi'n enorme ar&a" pues se
(unda en la manifesta desproporci'n en las prestaciones" y busca el
restablecimiento de su equilibrio. As&" ser3 di(erente si el demandado" endedor
o comprador" elige aceptar la rescisi'n de la compraenta o perseerar en ella.
Si el per,udicado por la lesi'n enorme (ue el endedor" el comprador
puede 6acer subsistir el contrato aumentando el precio.
Si el a(ectado (ue el comprador" el endedor puede 6acer subsistir el
contrato restituyendo parte del precio e-cesio.
Para Alessandri no se trata de una obligaci'n alternatia" porque si as&
(uera" la p!rdida de una de las cosas debidas siempre de,ar&a al deudor en la
obligaci'n de entregar la otra. Sin embargo" el 14#$ niega esta acci'n.
%as opciones son;
1. El demandado opta por perseerar en el contrato.
Pronunciada la rescisi'n" quedando e,ecutoriada la sentencia que acoge la
demanda" nace el derec6o para el demandado de enerar el (allo. Si el
demandado es el comprador puede aumentar el precio? si es el endedor"
restituir el e-ceso.
El comprador y del endedor para consentir en la rescisi'n o para eitarla"
pueden e,ercer sus (acultades en discrecionalmente" ya que la disposici'n
emplea la e-presi'n a su arbitrio" 14#7.
El demandante solamente puede pedir la rescisi'n del contrato.
El comprador o endedor debe abonar los (rutos e intereses s'lo desde la
(ec6a de la demanda" es decir" tiempo comprendido entre el contrato y la
iniciaci'n del ,uicio" 14#7 inciso *.
*. El demandado opta por aceptar la rescisi'n del contrato.
%a rescisi'n de la enta" da a las partes el derec6o a ser restituidas al
mismo estado en que se encontrar&an si no 6ubieren celebrado el contrato.
Pero la rescisi'n por lesi'n enorme tiene limitaciones;
a< El endedor debe restituir el precio y el comprador la cosa" con intereses y
(rutos" pero s'lo desde la notifcaci'n de la demanda correspondiente.
b< %as partes no est3n obligadas a pagar las e-pensas del contrato.
c< El endedor" no podr3 pedir cosa alguna en ra.'n de los deterioros que 6aya
su(rido la cosa" e-cepto en cuanto el comprador 6ubiere aproec6ado de ellos.
/7
El comprador se considera de buena (e" durante el tiempo en que se produ,o el
deterioro de la cosa" a menos que se 6ubiere aproec6ado de ellos" 14#/.
d< %a rescisi'n no a(ecta a terceros adquirentes. No es posible demandar la
rescisi'n de la compraenta por lesi'n enorme contra terceros.
e< No a(ecta a terceros en cuyo (aor se 6ubieran constituido derec6os reales"
14#1.
PERMUTA
%a permutaci'n o cambio es un contrato en que las partes se obligan
mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro" 14#7.
El cambio de cosas gen!ricas no constituye permutaci'n" dado los
t!rminos del art&culo 14#7" ser&a un contrato innominado.
De.a 9arros dice que la defnici'n del 14#7 no es precisa" porque tambi!n
6ay permuta cuando se cambia una cosa por otra y por una suma de dinero"
siempre que la cosa que se entrega a cambio de la primera" alga m3s que la
suma de dinero" 17#/.
Se aplican a la permuta las disposiciones relatias a la compraenta" en lo
que no se opongan a su naturale.a" 1#77.
%as caracter&sticas del contrato de permuta son;
1. Es bilateral.
*. Por regla general es consensual" salo que una de las cosas o ambas sean
bienes ra&ces o derec6os de sucesi'n 6ereditaria" casos en que el contrato ser3
solemne" per(eccion3ndose por escritura p8blica" en armon&a con 1471 inciso
*" 14#4.
$. Es oneroso.
/. Puede ser conmutatio o aleatorio.
1. Es principal.
2. No pueden cambiarse las cosas que no pueden enderse" 14## inciso 1
relaci'n a 1417.
7. No son 63biles para celebrar el contrato de permutaci'n las personas que no
son 63biles para celebrar el contrato de compraenta" 14## inciso *. Se aplican
a la permuta las incapacidades particulares o pro6ibiciones de la compraenta"
17#2 a 1477.
9+9%+F0:AG+A
1. De.a 9arros" :am'n. 5e las (uentes de las obligaciones.
*. Alessandri :odr&gue." Arturo. 5e los contratos.
$. Alessandri :odr&gue." Arturo. 5e la compraenta y de la promesa de enta