UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS

CURSO DE ESPECIALIZAO EM CONSTRUO CIVIL

IMPORTNCIA DA MANUTENO PREDIAL PREVENTIVA E AS
FERRAMENTAS PARA SUA EXECUO










Autor: Ulisses Resende Castro
Orientador: Prof. Eduardo Marques Arantes







Dezembro/ 2007
ULISSES RESENDE CASTRO






IMPORTNCIA DA MANUTENO PREDIAL PREVENTIVA E AS
FERRAMENTAS PARA SUA EXECUO




Monografia apresentada Escola
de Engenharia da UFMG como
requisito parcial para obteno do
ttulo de Especialista em
Construo Civil.





nfase:
Tecnologia e Produtividade das Construes

Orientador:
Prof. Eduardo Marques Arantes




Belo Horizonte
2007
































minha famlia e amigos
AGRADECIMENTOS

Agradeo Guiare Orientaes ao Proprietrio, empresa da qual sou scio, por
me fornecer conhecimento tcnico prtico sobre o assunto desse trabalho.

Muito obrigado, tambm, ao meu orientador, Prof. Eduardo Arantes, por abraar o
assunto da manuteno predial e por abrir novos horizontes na minha viso de
manuteno.
RESUMO

O presente trabalho estabelece a as vantagens da prtica da manuteno
preventiva em detrimento da corretiva em edificaes em geral. Isso feito
atravs da anlise das questes legais e econmicas que rodeiam o assunto. Em
um segundo momento, o trabalho apresenta as ferramentas comumente utilizadas
para a realizao da manuteno predial preventiva. A concluso do trabalho se
apia, novamente, nos aspectos econmicos e legais para reafirmar as vantagens
da prtica de um plano de manuteno preventiva.

Palavras-chave: manuteno predial; manuteno preventiva; edificao
SUMRIO

1. INTRODUO _______________________________________________________________6
1.1 Histrico__________________________________________________________________7
1.2 Objetivos _________________________________________________________________8
1.3 Metodologia_______________________________________________________________9
1.4 Convenes ______________________________________________________________9
2. REVISO BIBLIOGRFICA____________________________________________________10
2.1 Anomalias construtivas _____________________________________________________10
2.2 Manuteno______________________________________________________________11
2.2.1 Manuteno Predial____________________________________________________ 12
2.3 Mantenabilidade __________________________________________________________14
2.4 Sustentabilidade __________________________________________________________17
2.5 Razes para a ausncia de manuteno _______________________________________18
2.6 Manuteno Preventiva X Manuteno Corretiva ________________________________20
3. AS FERRAMENTAS PARA A MANUTENO_____________________________________23
3.1 Plano de manuteno ______________________________________________________23
3.1.1 Uso de softwares ______________________________________________________ 24
3.2 Manual do Proprietrio _____________________________________________________25
3.3 As built__________________________________________________________________26
3.4 Avaliao Ps-Ocupao ___________________________________________________26
3.5 Inspeo Predial __________________________________________________________27
4. CONCLUSO _______________________________________________________________30
5. BIBLIOGRAFIA______________________________________________________________31


1. INTRODUO


Um imvel planejado e construdo para atender seus usurios por muito tempo.
Para que esta expectativa seja concretizada, torna-se primordial a prtica
constante da manuteno preventiva deste bem. Infelizmente, essa prtica ainda
no muito difundida no Brasil, ou seja, quando se fala em imveis, poucos so
os usurios que realizam a manuteno preventiva to adequadamente quanto o
fazem para outros bens, como automveis, equipamentos eletrnicos etc.

A prtica sistemtica da manuteno preventiva em uma edificao reduz os
custos de aes corretivas que, embora s vezes imprescindveis, geralmente
representam gastos que poderiam ter sido evitados. importante ressaltar, no
entanto, que a manuteno preventiva de um imvel no deve ser feita de
maneira improvisada ou informal. Ela exige planejamento e deve ser entendida
como um servio tcnico, executado por empresas especializadas e/ ou por
profissionais treinados adequadamente para tal.

Do ponto de vista do proprietrio, a manuteno adequada preventiva em seu
imvel traz inmeros benefcios. Alm de promover a valorizao do bem no
mercado imobilirio, a manuteno preventiva vai acarretar em um aumento da
vida til da edificao, melhoria no desempenho de equipamentos e instalaes
em geral, alm de garantir a segurana, o conforto e a economia para o
proprietrio e para todos os indivduos que utilizam o edifcio.

Outro aspecto importante da manuteno preventiva que, alm de aumentar a
vida til do imvel, ela evita a perda de garantia da edificao uma vez que,
segundo o Cdigo de Defesa do Consumidor, o uso inadequado do bem isenta o
construtor da responsabilidade sobre o defeito ou a anomalia que porventura
vierem a acontecer. Dessa maneira, esse estudo poder auxiliar na compreenso
dos direitos e das responsabilidades das partes envolvidas proprietrio,
condomnio e construtora no que diz respeito manuteno, seja ela preventiva
ou corretiva, de edificaes. O trabalho tem, portanto, um vis legal baseado na

normativa que estabelece as relaes de consumo entre construtor e proprietrio
do imvel.

Diante de tantos aspectos importantes econmicos, legais, de segurana e de
conforto relacionados com a manuteno preventiva, este trabalho se torna
relevante uma vez que os estudos a respeito desse assunto ainda so
consideravelmente poucos no Brasil. Esse trabalho poder auxiliar a criar uma
cultura entre os incorporadores, projetistas e construtores de que a manuteno
de um imvel comea muito antes da entrega do mesmo, ainda na fase da
concepo, passando pelo projeto e pela execuo. Da mesma maneira, os
proprietrios ou seus representantes legais podero entender que a manuteno
preventiva de um bem imvel pr-requisito para sua durabilidade e sua
adequada habitabilidade.


1.1 Histrico

Os estudos sobre manuteno predial comearam a ser realizados em alguns
pases europeus no final da dcada de 50, ainda de forma bastante modesta. Em
1965, a importncia das pesquisas focadas neste assunto foi reconhecida pela
criao do Comit de Manuteno das Construes pelo Ministrio de
Construes e Servios Pblicos do Governo Britnico (SEELEY, 1987).

A partir desse momento, o assunto ganhou muito destaque em carter mundial e
em 1979, dando ainda mais importncia aos estudos sobre manuteno predial,
foi fundado o grupo de trabalho W70 do CIB (International Council for Research
and Innovation in Building and Construction). Desde ento, esse grupo se firmou
como uma das mais importantes fontes de pesquisa na rea.

Em termos de Brasil, o interesse pela manuteno predial iniciou-se mais
tardiamente, j no final da dcada de 80, com os trabalhos de CREMONINI
(1989), DAL MOLIN (1988), HELENE (1988), IOSHIMOTO (1988) e
LICHTENSTEIN (1986), concentrando-se prioritariamente nas manifestaes
patolgicas e suas respectivas causas e origens, em estudos de durabilidade de

materiais e componentes e em trabalhos visando melhorias nas etapas iniciais do
processo construtivo. Mais tarde foram realizadas tambm pesquisas com nfase
em sistemas de manuteno aplicados a edificaes no residenciais (LOPES, J .
1993; LOPES, B. 1998), e mais recentemente, pode-se destacar o trabalho de
Meira (2002), que tem enfoque no gerenciamento da manuteno.

Com relao normalizao relativa ao assunto, dispe-se, de forma geral, das
normas NBR 14037 (Manual de operao, uso e manuteno das edificaes
contedo e recomendaes para elaborao e apresentao) e NBR 5674
(Manuteno de edifcios).

Apesar de existirem estudos diversos sobre o tema, em especial em bibliografia
internacional, no cenrio nacional estes estudos ainda so bastante modestos.
Desta forma, o presente trabalho visa oferecer uma contribuio rea em
termos nacionais.


1.2 Objetivos

Este trabalho tem como objetivo geral:
Esclarecer os direitos e deveres de proprietrios, condomnios e
construtores no que diz respeito garantia, assistncia tcnica e custos
com manuteno corretiva de eventuais anomalias e defeitos, tendo como
ponto de vista a prtica da manuteno preventiva e preditiva.

E possui os seguintes objetivos especficos:
Ressaltar a importncia da manuteno preventiva e preditiva como pr-
requisito para o direito garantia;
Apresentar estratgias e ferramentas para a realizao da manuteno
preventiva e preditiva;
Apresentar possibilidades para reduo de custo de uso e operao na
ps-ocupao baseada em decises de projeto preocupadas com a
manuteno;

Introduzir uma viso ampla da manuteno preventiva e preditiva, iniciada
na fase de concepo, passando por projeto, execuo, e chegando ps-
ocupao do imvel.


1.3 Metodologia

Este trabalho foi elaborado como uma reviso da bibliografia existente a respeito
do assunto em questo e de assuntos direta e/ou indiretamente correlatos. Em
meio reviso bibliogrfica, esto pontuados alguns comentrios e elaboraes
do autor, que objetivam a sistematizao do contedo apresentado.

Ao final da reviso bibliogrfica existe um captulo sobre as ferramentas (ou
metodologias) para a prtica da manuteno preventiva e preditiva. Por fim, foi
elaborada uma concluso que faz uma anlise crtica sobre o assunto do trabalho.


1.4 Convenes

Para efeito neste trabalho, foram consideradas as seguintes convenes:
Ao se mencionar o proprietrio do imvel, pode-se direcionar o comentrio
ao seu representante legal (condomnio, sndico, administrador etc.) e ao
usurio (morador, inquilino ou proprietrio), exceto quando especificado o
contrrio;
Ao se mencionar o construtor, pode-se direcionar o comentrio ao
empreendedor e ao incorporador, exceto quando especificado o contrrio.
Ao se mencionar manuteno preventiva, pode-se estender o comentrio
para manuteno preditiva, uma vez que ambas so aplicadas
anteriormente necessidade efetiva de interveno.

2. REVISO BIBLIOGRFICA


Desde o momento em que os abrigos naturais se fizeram insuficientes para
atender s necessidades dos homens, estes aprenderam a edificar, atividade
intimamente relacionada com aspectos scio-econmico-culturais de cada poca
(DUCAP et al.). Sendo assim, as edificaes transmitem um significado social
importante atravs de sua aparncia, estado de conservao, materiais
empregados, localizao, dentre outros fatores.

Todavia, apenas construir no suficiente. preciso, tambm, manter aquilo que
foi construdo para que essa edificao permanea habitvel pelo perodo para o
qual foi projetada, atendendo a todos os requisitos para os quais foi criada. Alm
disso, dos pontos de vista econmico e ambiental, invivel, e at mesmo
inaceitvel, que se considerem as edificaes como produtos descartveis,
substituindo-as por construes novas quando as antigas j no atendem seus
usurios (NBR 5674/99).

A ausncia da manuteno adequada em edificaes responsvel por
anomalias das mais variadas, que por sua vez so causadoras de danos
materiais e, s vezes, pessoais. Esses danos so significativos e atingem no
apenas ao proprietrio, mas tambm a sociedade em geral, j que causa de
deteriorao urbana, o que, em logo prazo, favorece a criminalidade, afasta
turistas e reduz a auto-estima do cidado (IBAPE/SP, 2005).


2.1 Anomalias construtivas

As anomalias construtivas tm, basicamente, quatro fontes originrias, sendo
elas:
Endgenas ou internas: causadas por irregularidades de projeto, de
execuo, dos materiais empregados, ou da combinao desses fatores.
Como exemplo pode ser citado: infiltraes, trincas, portas empenadas,
insuficincia de vagas de garagem e outros problemas, sejam eles

aparentes ou ocultos. A responsabilidade de reparo fica por conta do
construtor se o imvel estiver dentro do prazo de garantia estabelecido
pelo Cdigo de Defesa do Consumidor (cinco anos);
Exgenas ou externas: provenientes da interveno de terceiros no
edifcio, tais como os danos causados por obra vizinha, choques de
veculos em partes da edificao, vandalismo etc. A reparao dos danos
de responsabilidade do causador dos mesmos;
Naturais: provenientes da imprevisvel ao da natureza, tais como
descargas atmosfricas excessivas, enchentes, tremores de terra etc. A
reparao dos danos fica por conta do proprietrio. Para evitar surpresas,
recomendada a aquisio de um seguro para o bem; e
Funcionais: provenientes do uso inadequado, da falta de manuteno e do
envelhecimento natural da edificao, tais como sujidades, desgastes dos
revestimentos e fachadas, encrustaes, corroses, pragas urbanas etc. A
responsabilidade de reparao dos danos do proprietrio.

O tema da responsabilidade sobre as anomalias ser discutido com mais detalhes
posteriormente, dando especial ateno aos fatores endgenos e funcionais.


2.2 Manuteno

Segundo a NBR 5462/92, a manuteno uma prtica que envolve aes
tcnicas e administrativas que, juntas, mantero ou devol vero a um item a
capacidade de desempenhar determinada funo. Existem, entretanto, diversos
tipos e nveis de manuteno. GOMIDE et al. (2006) identifica basicamente as
seguintes modalidades:
Preditiva: a atividade de inspeo que visa o estudo de sistemas e
equipamentos a fim de prever possveis anomalias ou falhas nos mesmos,
baseado no seu desempenho e comportamento, e, a partir disso,
implementar e direcionar os procedimentos de manuteno preventiva;
Preventi va: a atividade que entra em ao antes que haja a necessidade
de reparo. Exige uma programao, com datas preestabelecidas
obedecendo a critrios tcnicos determinados pelo fornecedor ou

fabricante do produto. fundamental que haja o registro de todas as
atividades executadas;
Corretiva: a atividade que visa reparao ou restaurao de falhas ou
anomalias, seja ela planejada ou no. Implica, necessariamente, a
paralisao total ou parcial de um sistema. o tipo de manuteno que
apresenta os custos mais elevados de execuo;
Detectiva: a atividade que visa identificar as causas de falhas e
anomalias, auxiliando nos planos de manuteno, com o objetivo de atacar
a origem do problema, e no apenas o sintoma do mesmo.

Ao usar as palavras manter e devolver, a NBR 5462/92 enuncia a dualidade
manuteno preventiva X manuteno corretiva, uma vez que, para manter uma
caracterstica, preciso que haja preveno, e para devolver uma caracterstica,
aciona-se a correo.

evidente que todo equipamento ou bem possui vida til definida, ou seja, ele
no durar para sempre, mesmo que seja cercado de muito cuidado. Entretanto,
a vida til de um bem, seja ele mvel ou imvel, certamente ser dilatada se o
mesmo for alvo de manuteno adequada.


2.2.1 Manuteno Predial

De maneira geral, uma edificao apresenta uma caracterstica que a diferencia
de outros bens: sua vida til consideravelmente grande, e para que esse prazo
seja de fato alcanado, torna-se fundamental a prtica da manuteno. Segundo
a NBR 5674/99, manuteno predial o conjunto de atividades a serem
realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de
suas partes constituintes de atender as necessidades e segurana de seus
usurios.

Um pouco mais detalhada, a viso de MIRSHAWAKA et al. (1993) aborda
conceitos de disponibilidade, de qualidade, de prazos, de custos e de vida til
como parmetros para serem atendidos pela manuteno predial.

Segundo GOMIDE et al. (2006), a manuteno predial pode ser definida em
linhas gerais como o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor
desempenho da edificao para atender s necessidades dos usurios, com
confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possvel. Nessa mesma
publicao o autor chama ateno para o fato de que a manuteno predial no
tem como finalidade principal a execuo de reformas e/ ou alteraes de
sistemas em resposta s anomalias de concepo, projeto ou execuo dos
empreendimentos.

Uma vez que se trata de assunto consideravelmente amplo, que envolve diversos
conceitos (vida til, desempenho, durabilidade etc.), a manuteno predial pode
ser classificada de diversas formas. Segundo J OHN (1989), algumas delas so as
seguintes:
Conforme o tipo de manuteno: conservao, reparao, restaurao ou
modernizao;
De acordo com a origem dos problemas do edifcio: evitveis ou
inevitveis;
Quanto estratgia de manuteno adotada: preventiva, corretiva ou
engenharia de manuteno; e
De acordo com a periodicidade de realizao das atividades: rotineiras,
peridicas ou emergenciais.

J GOMIDE et al. (2006) sugere as seguintes tipologias de classificao da
manuteno, no excluindo outras:
Quanto viabilidade dos servios de manuteno: tcnica, uso e
operacional e administrativa ou de custos e responsabilidades;
Quantos s falhas e anomalias existentes;
Quanto estratgia da manuteno adotada, ou seja, quais so as
atividades que constituem o plano de manuteno;
Quanto ao tipo de interveno feita pela manuteno: conservao,
reparao, restaurao e modernizao; e
Quanto periodicidade de realizao das atividades ou rotinas
estabelecidas no plano de manuteno.


2.3 Mantenabilidade

Outro conceito importante relacionado manuteno a mantenabilidade,
definido por GOMIDE et al. (2006) como a facilidade de dar manuteno em um
bem para que este possa executar as funes para as quais foi criado. Os fatores
que influenciam a mantenabilidade de um edifcio so, basicamente, de ordem
fsica, ou seja, as caractersticas fsicas do imvel podem propiciar ou no a
manuteno do mesmo, dependendo da facilidade ou no de se executar a
manuteno.

A mantenabilidade abre o conceito de manuteno para uma viso mais ampla da
mesma. A razo disso que a preocupao com a facilidade ou no de se
praticar a manuteno em um edifcio mantenabilidade s faz sentido nas
fases de concepo e de projeto do mesmo, uma vez que apenas nessas etapas
possvel alterar a mantenabilidade. Do contrrio, ela passa a ser apenas um
dado intil aos usurios da edificao.

Portanto, ao contrrio do que acontecia at a alguns anos, quando a manuteno
era uma preocupao que surgia apenas depois da entrega do imvel aos
usurios (NBR 5674/99), a gesto do empreendimento, que enxerga o edifcio de
maneira sistmica, ou seja, como um todo, deve incluir o item manuteno
desde o momento da concepo do edifcio sob a forma de mantenabilidade.

A mantenabilidade pode ser entendida como um tipo de manuteno passiva,
uma vez que o bem no caso, o edifcio ainda no existe materialmente, ou
seja, no momento em que a mantenabilidade um item passvel de alterao
durante a concepo e o projeto o edifcio no passa de um plano.

O diagrama a seguir apresenta os fatores que influenciaro a manuteno e a
mantenabilidade da edificao, de acordo com a etapa em que o mesmo se
encontra.













As duas primeiras fases de um empreendimento a concepo e o projeto
definiro as linhas gerais da mantenabilidade da edificao e se relacionam com a
manuteno do edifcio de maneira passiva, ou seja, as decises e atitudes
tomadas nessas fases influenciam a mantenabilidade, mas no exigem
manuteno, uma vez que o objeto ainda no existe materialmente.

A fase de concepo do empreendimento aquela onde se definem as diretrizes
do mesmo, especificando as caractersticas gerais, tais como: nmero de
unidades (no caso de condomnios), quantidade de pavimentos, nmero de
dormitrios, padro da construo e dos acabamentos, pblico-alvo a ser
atingido, equipamentos e instalaes (aquecimento central de gua, elevador,
porto eletrnico, ar condicionado etc.), sistemas construtivo e estrutural, dentre
outros. Muitas das decises tomadas nessa fase implicaro em maior ou menor
facilidade de praticar a manuteno.

O mesmo ocorre na fase de projetos, quando a definio dos materiais de
acabamento e de construo feita. Este item, especificamente, vai alterar
drasticamente a mantenabilidade da edificao. O emprego de materiais
adequados s condies locais e aos usos a que se destinam de fundamental
importncia. Materiais bem especificados e bem aplicados diminuem a freqncia
de manuteno dos mesmos.

Outro aspecto importante na etapa de projeto a previso de utilizao do imvel
na ps-ocupao no sentido de melhorar sua mantenabilidade, criando

Figura 01: Diagrama dos fatores relacionados com a mantenabilidade e manuteno de um edifcio.

mecanismos que possibilitem a manuteno do mesmo (por exemplo, limpeza de
reas confinadas ou de difcil acesso, como fachadas).

As duas etapas seguintes execuo e ps-ocupao no so capazes de
alterar a mantenabilidade de uma edificao, mas exigem manuteno do bem,
uma vez que, nesse momento, o imvel j se materializou. Por esse motivo essas
etapas se incluem em um processo onde a manuteno passa a ser ativa, ou
seja, necessrio que se tome providncias concretas para que o objeto se
mantenha dentro das conformidades exigidas para sua perfeita utilizao.

Na fase de execuo a preocupao com a manuteno deve estar focada nas
corretas tcnicas de aplicao dos materiais, no treinamento da mo-de-obra e no
correto armazenamento dos materiais, para que possam manter suas
caractersticas originais. Alm desses, a produo do as-built muito importante
para a criao de uma memria do que realmente foi executado, possibilitando
que a manuteno de instalaes (gua quente e fria, esgoto, instalaes em
geral etc.) possa ser feita de maneira eficaz no futuro, caso necessrio.

Por fim, na fase de ps-ocupao que se concentra o maior esforo com
manuteno, seja ela preventiva, preditiva ou corretiva. Para que isso seja feito de
modo correto e eficaz, de extrema importncia que o proprietrio tenha
informaes precisas sobre como e quando dar manuteno, forma de utilizao
e riscos existentes. Esse tipo de informao uma exigncia do Cdigo de
Defesa do Consumidor (CDC), que no Artigo 12 da Seo II responsabiliza o
construtor ou fabricante por danos causados por informaes insuficientes ou
inadequadas do bem que produzem ou comercializam.

O manual do proprietrio, aliado ao as-built, um item que cumpre muito bem
essa tarefa de fornecer informao adequada. Aliado a isso, o manual do usurio
de equipamentos instalados (elevador, ar condicionado, coletores solares etc.),
entregue pelos respectivos fornecedores so muito importantes. Com esses
elementos em mos, o proprietrio tem toda a informao necessria para efetuar
a manuteno em seu imvel.


Entretanto, fundamental que toda a prtica de manuteno preventiva e
preditiva seja devidamente registrada para que haja evidncias de que tal
atividade foi, de fato, realizada. Quando isso feito, o proprietrio se resguarda
de inconvenientes gerados por problemas que venham a surgir na edificao nos
primeiros cinco anos de seu uso (esse prazo estabelecido pelo CDC).

Para finalizar a descrio do diagrama apresentado anteriormente, fundamental
notar que, para incorporadores, projetistas e construtores, existe sempre a
possibilidade de aprender com o que j foi feito. Isso significa que, conforme o
diagrama mostra, a etapa de ps-ocupao um momento de retro-alimentao
das etapas anteriores no que tange aplicabilidade ou no de determinada
soluo j adotada previamente em outros empreendimentos com situaes
semelhantes.

Uma boa maneira de se possibilitar esse aprendizado adotar a prtica de
avaliaes ps-ocupao (APOs), que, atravs de entrevistas com os usurios,
avaliaes peridicas e relatrios do estado de conservao, do uma boa viso
do que funciona e do que no funciona, ou seja, do que se deve usar novamente
e o que deve ser abolido ou modificado em empreendimentos futuros.


2.4 Sustentabilidade

A problemtica da sustentabilidade assume, neste incio de sculo, um papel
central na reflexo em torno das dimenses do desenvolvimento e das
alternativas que se configuram. A sustentabilidade um conceito sistmico e,
segundo SACHS (1993), envolve cinco instncias da sociedade humana, sendo
elas:
Sustentabilidade social;
Sustentabilidade econmica;
Sustentabilidade ecolgica;
Sustentabilidade espacial;
Sustentabilidade cultural.


Essas cinco dimenses propostas por Sachs refletem a complexidade do conceito
de sustentabilidade, tornando-o um item a ser empregado nos mais diversos
campos do conhecimento humano, podendo ser encontrado como de fato deve
ser em diferentes aplicaes.

A sustentabilidade inserida no processo da manuteno predial na busca do uso
mximo de sistemas com o menor desperdcio e custo possveis, sempre visando
racionalizao dos recursos naturais e a preocupao com o impacto ambiental
e urbano criados com a ocupao do edifcio (GOMIDE et al., 2006). Para isso,
fundamental que tais sistemas estejam funcionando em sua plenitude a
manuteno , portanto, aliada conscientizao dos usurios, uma das
principais ferramentas contra o desperdcio.

Um equipamento bem regulado e em perfeitas condies funciona da maneira
mais eficaz possvel. Para que isso ocorra, necessrio que a manuteno
preditiva seja uma prtica constante. Como exemplo pode ser citado o sistema de
irrigao automtica de jardins, que pode ser responsvel por grande desperdcio
de gua, ou as moto bombas de recalque, que podem desperdiar energia
eltrica caso estejam desreguladas.

Portanto, como se v, a questo da sustentabilidade est relacionada com a
manuteno de um edifcio e no envolve apenas o fator ecolgico, mas tambm,
e principalmente, o fator econmico. O desperdcio gerado pode atingir um
patamar considervel no montante final, mas pode ser diminudo ou at mesmo
eliminado se a edificao, seus componentes e equipamentos passarem por
manuteno preventiva e especialmente preditiva periodicamente.


2.5 Razes para a ausncia de manuteno

A manuteno uma prtica absolutamente usual quando se fala da rea
industrial, ou de veculos, mas o mesmo no ocorre com as edificaes, onde o
mais comum so improvisaes e amadorismo (GOMIDE et al., 2006). Isso se
torna ainda mais proeminente quando se trata de manuteno preventiva, uma

vez que os investimentos nesse tipo de atividade no podem ser, de fato,
observados, ou seja, no so visveis aos olhos, se mantendo nos bastidores da
edificao.

LITTLEWOOD & MUNRO (1996), ao examinarem as causas de falta de
manuteno no setor de moradias prprias da Esccia, identificaram uma srie de
fatores que podem formar a base da deciso para realizao ou no dos
trabalhos de reparos e melhorias. Os autores conduziram um trabalho amplo e
verificaram, entre outras coisas, que a idade das construes exerce forte
influncia nas suas condies, ou seja, a probabilidade de carncia de
manuteno aumenta marcantemente com o aumento da idade.

De maneira mais especfica, GALSTER & HESSER (1982) associaram altos
gastos com manuteno a moradias construdas em perodo anterior a 1940. J
no modelo apresentado por SHEAR (1983) no possvel prever os efeitos da
idade das habitaes, mas evidente o maior nmero de ajustes e servios de
manuteno em unidades mais antigas. Ele conclui que as unidades mais novas
bem como aquelas que no tm vazamentos e rachaduras sofrem menos
alteraes e substituies.

LITTLEWOOD & MUNRO (1996) tambm se fundamentaram nas variveis
relacionadas aos bairros para explicar a falta de manuteno em unidades
habitacionais da Esccia. Mais uma vez, as caractersticas dos bairros se
mostraram importantes e os autores colocaram que as pessoas realizam mais
trabalhos de reparos nas moradias onde h evidncias de atividades de reparos e
melhorias nos bairros.

Entretanto, a falta de informao , certamente, um fator preponderante para a
ausncia de manuteno em edificaes. A manuteno predial uma questo
de cultura que deve ser, aos poucos, incutida na populao. A questo legal ou
econmica da manuteno, por exemplo, que sero discutidas mais adiante,
podem ser excelentes justificativas para os gastos com manuteno preventiva.



2.6 Manuteno Preventiva X Manuteno Corretiva

Mais do que discutir a prtica ou no da manuteno em edificaes,
fundamental discutir sobre a dualidade Manuteno Preventiva Versus
Manuteno Corretiva. preciso que se entenda a manuteno preventiva como
um investimento a ser feito em um bem. Esse investimento propiciar maior vida
til, maior durabilidade, e menores gastos com a manuteno corretiva do
mesmo.

Nesse sentido, a manuteno preditiva e preventiva de edificaes, aspectos de
foco deste estudo, so assuntos que vm ganhando grande visibilidade e
importncia, especialmente entre os construtores e incorporadores. A razo
principal desse impulso basicamente econmica, uma vez que ela reduz os
custos de reparo. O grfico a seguir representa a chamada Lei de Sitter ou Lei
dos Cinco, que interpreta a evoluo progressiva de custos de manuteno,
considerando os custos relativos fase em que aplicada.
















De acordo com Sitter, elaborador dessa lei de custos, o adiamento de uma
interveno de manuteno significa aumentar os custos diretos em uma razo de

Figura 02: Evoluo progressiva dos custos de manuteno.
Fonte: CEB Comit Euro-Internacional du Bton, apud HELENE, 1992, pg. 24.

progresso exponencial de base cinco. Como mostra o grfico, se em t
2
o custo
de interveno igual a $5,00, em t
3
ser de $25,00, em t
4
ser $125,00, e assim
por diante segundo a equao t
x
= 5
(x-1)
.

Segundo GOMIDE et al. (2006), os custos com manuteno preventiva devem ser
encarados como investimento patrimonial da edificao, havendo, portanto, a
necessidade de acompanhamento desses custos pelos gestores. Desse modo, os
valores gastos com as atividades do plano e estratgia geral da manuteno
adotada so facilmente justificados.

Algumas das justificativas para a viabilidade dos investimentos com a
manuteno preventiva podem ser enunciadas como:
Diminuio dos desgastes naturais, com o conseqente aumento da vida
til e recuperao de nveis de desempenho de sistemas, considerados os
nveis de segurana, conforto e confiabilidade dos mesmos;
Evitar deterioraes precoces das instalaes devido ausncia de
recursos para se praticar a manuteno corretamente, quando esta no foi
definida dentro de um plano empresarial (plano de manuteno);
Reduzir custos e despesas em geral.

A ausncia de uma poltica empresarial para a manuteno de ativos (imveis)
reflete em aumento de custos com manutenes corretivas, impactos indesejveis
em fluxos de caixas, desvalorizaes imobilirias, aumento de vacncia em
empreendimentos comerciais, alm de perda de vantagem competitiva do bem no
mercado imobilirio. Essa poltica empresarial depende de planejamento e,
portanto, de um plano de manuteno, ou seja, a prtica da manuteno
preventiva na edificao.

Entretanto, alm do fator econmico, existem outros interesses ligados
principalmente questo legal de assistncia tcnica e prazo de garantia. Como
j dito anteriormente, o Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC) prev que o
construtor responsvel pelo reparo de eventuais defeitos e anomalias do edifcio
por um perodo de cinco anos. Ainda segundo o CDC, esses defeitos podem ser

decorrentes do projeto ou da execuo do mesmo, ou seja, fatores endgenos,
bem como por informaes insuficientes ou inadequadas sobre sua utilizao.

Entretanto, essa responsabilidade deixa de incidir sobre o construtor quando este
provar que o defeito inexiste ou que culpa exclusiva do proprietrio, do
condomnio ou de terceiros, devido m utilizao ou ausncia de manuteno
adequada, ou seja, fatores exgenos. A entra a importncia da manuteno
preditiva e preventiva, e mais do que isso, do registro adequado de todas as
atividades do plano de manuteno preventiva. Dessa maneira, o proprietrio
ou condomnio se isenta de gastos com manuteno corretiva durante o perodo
de garantia do imvel.

A tabela abaixo sistematiza a questo da responsabilidade sobre anomalias, alm
de esclarecer sobre a possibilidade de inverso da responsabilidade.

TIPO DE ANOMALIA RESPONSABILIDADE INVERSO DA RESPONSABILIDADE
Endgena Construtor Ausncia de manuteno comprovada
Exgena Proprietrio
Ausncia de informaes adequadas
para a manuteno


Como se v, a manuteno preventiva a melhor opo para a diminuio de
gastos com manuteno em geral. Pelo lado dos construtores, ela garante o uso
correto do imvel, diminuindo os riscos de anomalia e, portanto, de gastos no
perodo de garantia do imvel; e pelo lado do proprietrio, que alm de garantir
maior vida til e a valorizao do seu bem, se isenta de eventuais gastos com
manuteno corretiva nos primeiros cinco anos do imvel.
Tabela 01: Responsabilidades sobre as anomalias nas edificaes

3. AS FERRAMENTAS PARA A MANUTENO


Com base nas informaes obtidas na reviso bibliogrfica, essa segunda parte
do trabalho estabelece algumas ferramentas eficazes para a prtica da
manuteno preventiva em edificaes em geral. O objetivo no , entretanto,
ensinar a se fazer manuteno, mas sim apontar quais so as ferramentas que
podem ser adotadas para a prtica da manuteno preventiva e preditiva eficaz
em edificaes em geral.


3.1 Plano de manuteno

Conforme j dito anteriormente, a manuteno preventiva de uma edificao deve
ser praticada de maneira planejada e por profissionais especializados e
habilitados para tal. Dessa maneira, fundamental que haja um plano de
manuteno a ser seguido. Esse plano constitudo de um conjunto de
informaes e procedimentos que orientam as atividades de manuteno e as
rotinas de operao de sistemas, de acordo com uma estratgia de ao
estabelecida.

Essa estratgia de manuteno , basicamente, a ideologia do plano, ou seja, os
aspectos tericos que so considerados para que seja definida uma forma de
execuo e materializao de objetivos baseados em etapas de planejamentos.

Portanto, segundo a definio da estratgia, o plano de manuteno poder
abordar, basicamente:
Detalhamento de rotinas;
Detalhamento de procedimentos;
Periodicidades;
Parmetros de fabricantes quanto ao uso e inspeo rotineira de
componentes;
Dados sobre eventuais falhas decorrentes de uso, operao ou deficincia
nos procedimentos listados;

Observaes quanto a procedimentos de urgncia;
Periodicidades para o feedback e nvel de suficincia das informaes que
sero coletadas e registradas;
Registro e histrico de atividades de manuteno;
Dados de referncia quanto ao custo mdio de cada atividade do plano; e
Outros, dependendo da estratgia de manuteno implantada.

O Apndice A apresenta uma tabela modelo para o plano de manuteno
(limpeza) de um reservatrio de gua em um edifcio vertical multi-familiar. Outros
elementos e componentes de uma edificao podem seguir esse mesmo padro
de tabela, com eventuais adaptaes dependendo das caractersticas e
peculiaridades dos mesmos. Essas tabelas devem ser arquivadas como prova da
prtica de manuteno preventiva.

O Anexo A apresenta uma tabela formulada pelo SINDUSCON de Minas Gerais
que estabelece a periodicidade da manuteno preventiva e da inspeo para
diversos sistemas, equipamentos, instalaes e componentes de uma edificao.
J untamente com o Anexo B, que apresenta a tabela de garantias sugerida pela
mesma instituio, pode ser usada como base para construtoras e proprietrios
na elaborao do Plano de Manuteno do edifcio.


3.1.1 Uso de softwares
A questo da manuteno preventiva est to em voga atualmente que j
existem, inclusive, softwares que auxiliam na prtica da mesma. O que esses
programas fazem nada mais do que estabelecer um plano de manuteno para
o equipamento desejado tendo como base as peculiaridades do mesmo. Em meio
a vrios tipos de softwares que tm essa finalidade, possvel encontrar os que
so especficos para a manuteno predial.

O nico inconveniente que esses softwares so provenientes de outros pases,
onde as tcnicas construtivas so completamente diferentes das empregadas no
Brasil. Ainda assim, esses programas so, certamente, um grande auxlio para a
prtica da manuteno predial preventiva.

3.2 Manual do Proprietrio

O Cdigo de Defesa do Consumidor deixa bastante claro a necessidade de o
construtor ou fabricante fornecer informaes adequadas a respeito de uso,
manuteno e riscos dos produtos que comercializam. Isso inclui, evidentemente,
o setor da construo civil, no qual a prtica de entregar o manual do proprietrio
no nova, mas tem se disseminado bastante nos ltimos anos, inclusive com o
surgimento de empresas especializadas no desenvolvimento desses manuais,
terceirizando o trabalho das construtoras.

A existncia do manual do proprietrio , sem sombra de dvidas, benfica para
ambas as partes. De um lado o proprietrio, que poder executar a manuteno
preventiva em seu imvel, garantindo seu perfeito funcionamento, sua valorizao
no mercado imobilirio, a extenso da sua vida til e a manuteno da garantia de
cinco anos sobre anomalias endgenas estabelecida pelo CDC. Por outro lado, o
construtor pode se isentar da responsabilidade sobre anomalias endgenas caso
fique comprovado que o proprietrio no seguiu as orientaes de manuteno
contidas no manual.

A NBR 14.037, de maro de 1998, estabelece algumas recomendaes para a
elaborao e formas de apresentao dos manuais do proprietrio de edificaes.
A norma faz referncia a assuntos como:
Finalidade do manual;
Linguagem utilizada: vocabulrio, simples, preciso e adequado aos leitores;
Estrutura do manual: ordem lgica e organizada das informaes;
Contedo mnimo do manual: descrio da edificao, procedimentos para
colocao da edificao em uso, procedimentos para operao e uso da
edificao, procedimentos em caso de emergncia, procedimentos para
inspeo tcnica, procedimentos para manuteno e informaes sobre
responsabilidades e garantias;
Elaborao e entrega do manual; e
Atualizao do contedo do manual.


importante lembrar que o manual do proprietrio, apesar de conter informaes
tcnicas, um elemento direcionado principalmente para pessoas leigas no
assunto, ou seja, as informaes sejam elas escritas ou grficas devem ser
passadas de maneira que o leitor possa compreender adequadamente.


3.3 As built

Aliado ao manual do proprietrio, o as built de uma edificao tem o objetivo de
fornecer informaes adequadas ao proprietrio para que este possa proceder
correta manuteno do bem. O as built, do ingls, conforme construdo, nada
mais do que a representao grfica do que foi, de fato, executado em obra,
uma vez que os projetos praticamente nunca so seguidos risca. Portanto, as
alteraes em obra devem ser registradas e esse registro deve ser fornecido ao
proprietrio do imvel.


3.4 Avaliao Ps-Ocupao

A avaliao ps-ocupao APO comumente utilizada para avaliar a
satisfao geral do proprietrio do imvel, especialmente para aspectos do
conforto ambiental (ventilao, iluminao natural, temperatura interna etc.). Essa
avaliao feita atravs de entrevistas com os usurios do imvel. Aps
coletadas e processadas, as informaes so, ento, enviadas aos projetistas
para que possam melhorar as solues adotadas nos empreendimentos futuros.

Entretanto, a APO de um edifcio pode facilmente ser estendida questo da
manuteno predial. O emprego de materiais, equipamentos e componentes de
fcil manuteno, podem facilmente ser avaliados nas APOs acrescentando
perguntas a esse respeito nos questionrios.

Essas informaes podem ser de grande valia, no s para projetistas, como
tambm para os construtores, uma vez que a forma de execuo tambm pode
ser a causadora de anomalias que poderiam ser facilmente evitadas, eliminando a

necessidade de manuteno no futuro. Muitas vezes, o problema no do
material, mas da maneira como este material foi aplicado no momento da
construo do edifcio.

A iniciativa de ser fazer uma APO deve ser da construtora, de projetistas e/ ou
dos incorporadores, e essa atividade deve ser encarada como um investimento,
uma vez que poder diminuir ou at eliminar gastos com manuteno em
empreendimentos futuros, alm, claro, de melhorar continuamente a qualidade
das edificaes que vierem a ser construdas.


3.5 Inspeo Predial

A inspeo predial deve ser entendida como uma vistoria peridica para avaliar as
condies gerais da edificao segundo aspectos de desempenho, vida til,
segurana, estado de conservao, manuteno, exposio ambiental, utilizao,
operao, observando sempre o cumprimento das expectativas dos usurios.

Portanto, o que se analisa em uma inspeo predial a presena ou no de
anomalias, classificando-as de acordo com um dos seguintes nveis sugeridos
pela Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliaes e
Percias de Engenharia de So Paulo:
Crtico;
Regular; e
Mnimo.

Essa classificao dever ser aplicada para cada uma das desconformidades
constatadas, sempre levando em considerao os parmetros de desempenho
estabelecidos pelos prprios usurios da edificao. J o nvel da inspeo
predial, ou seja, o grau de anlise da inspeo, pode variar de acordo com a
tipologia da edificao (casa, edifcios multi-familiares de vrios pavimentos,
igrejas, shopping centers etc.), com a complexidade dos sistemas construtivos
existentes (presena de equipamentos como ar condicionado central,
aquecimento de gua, elevadores etc.) e com a variedade de profissionais de

diversas especialidades e habilitaes (de acordo com a complexidade de
sistemas construtivos).

Sendo assim, os nveis de inspeo predial so classificados da seguinte
maneira, de acordo com a Norma do IBAPE citada acima:
Nvel 1: identificao de anomalias aparentes, elaborada por profissional
habilitado;
Nvel 2: identificao de anomalias aparentes com auxlio de
equipamentos, elaborada por profissionais de diversas especialidades,
contendo indicao de orientaes tcnicas pertinentes; e
Nvel 3: identificao de anomalias aparentes e ocultas com auxlio de
equipamentos, incluindo testes e ensaios locais e/ ou laboratoriais
especficos, elaborada por profissionais de diversas especialidades,
contendo indicao de orientaes tcnicas pertinentes.

O resultado final de uma inspeo predial um laudo que representa a imagem
da edificao de acordo com seu estado de conservao geral. Esse laudo um
documento tcnico e pode ser utilizado em litgios, em transaes imobilirias, em
contratao de seguros para a edificao etc., ou seja, sempre que houver
necessidade de saber, com preciso, do estado de conservao do bem.

bastante comum pensar que a inspeo predial s deve ser feita em edifcios
com alguns anos de existncia, j fora do prazo de garantia de cinco anos.
Entretanto, o ideal que se contrate a inspeo em momentos importantes, para
que haja a possibilidade de comparao da situao atual com um momento
anterior, antes do surgimento de anomalias. Portanto, o ideal que se realizem
inspees pelo menos nos seguintes momentos, no excluindo outros:
Quando da entrega do edifcio pela construtora, para que se tenha um
registro do estado real em que o edifcio foi entregue;
Um pouco antes do final da garantia da edificao, para que se avalie a
existncia de alguma anomalia de responsabilidade da construtora;
Antes do incio de grandes obras imediatamente vizinhas, para que seja
cobrada do construtor a responsabilidade sobre eventuais trincas ou abalos
estruturais que a edificao preexistente venha a sofrer.

Aps o trmino do prazo de garantia da edificao, recomendvel que se faa a
inspeo predial anualmente como parte do plano de manuteno do edifcio.
Dessa maneira, possvel se prevenir de gastos com manuteno preventiva,
uma vez que as anomalias sero, necessariamente, descobertas bem no seu
incio. O ideal que se consiga detectar uma anomalia antes que ela possa
causar prejuzos ao imvel, sejam eles materiais ou at mesmo pessoais.


4. CONCLUSO


Depois de analisar a questo da manuteno predial sob os diversos aspectos
que a rodeiam, torna-se fcil concluir que a preveno a soluo ideal contra
as anomalias que afetam uma edificao, alm de ser a mais eficaz e mais
econmica, e de garantir outros benefcios segurana, valorizao imobiliria,
manuteno do prazo de garantia etc. para a edificao e seus usurios.

O que falta e deve ser trabalhado na cabea dos proprietrios a
conscientizao da necessidade da manuteno preventiva. Ainda hoje essa
prtica comumente enxergada como um desperdcio de tempo e dinheiro, e no
como um investimento no imvel, como deveria ser entendida.

Os construtores tm um papel fundamental no desenvolvimento dessa
conscientizao. Isso pode ser feito com a criao de dispositivos que obriguem
os proprietrios a manter um plano de manuteno preventiva no edifcio. Se isso
no for feito, eles perdem algum tipo de benefcio como j feito hoje com o
prazo de garantia, que simplesmente cancelado caso no exista manuteno no
imvel.

Entretanto, o papel dos construtores pode ir mais alm. Eles tm que comear a
pensar na questo educativa, ou seja, eles devem ensinar e dar ferramental para
o proprietrio praticar a manuteno de maneira correta e eficaz. Por outro lado, o
proprietrio deve saber exigir isso do construtor a entrega do manual do
proprietrio, do as built, e de outros tipos de dispositivos que possibilitam a
manuteno do bem.

No restam dvidas de que a prtica da manuteno preventiva em edificaes
algo bom para todas as partes envolvidas. Essa prtica precisa ser, no entanto,
divulgada com mais entusiasmo para que possa se tornar uma atitude natural por
parte dos proprietrios de imveis.

5. BIBLIOGRAFIA


ABNT NBR-14037: 1998 Manual de operao, uso e manuteno das
edificaes Contedo e recomendaes para elaborao e apresentao.

ABNT NBR-5674: 1999 Manuteno de edificaes Procedimentos.

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PLANO DE MANUTENO
ITEM: RESERVATRIO SUPERIOR DE GUA
ROTINAS:
Limpeza da caixa dgua superior
Verificao e regulagem da bia
Verificao da existncia de vazamentos no barrilete
Verificao da existncia de fissuras e rachaduras na parede interna da caixa dgua
PROCEDIMENTOS:
Feche o registro de comando para que a alimentao de gua a este reservatrio seja interrompida;
Continue usando a gua do reservatrio at terminar;
Para usar a reserva de incndio abra o registro do hidrante da garagem e use a gua para lavar o piso da mesma;
Faa, ento, a limpeza do reservatrio.
PERIODICIDADE:
Semestral
EMERGNCIA:
Em caso de necessidade de interromper o fluxo de gua nos apartamentos, fechar o registro geral da caixa dgua.
HISTRICO
DATA ATIVIDADES EXECUTADAS OBSERVAES PROFISSIONAL VALOR (R$)














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SISTEMA
CONSTRUTIVO /
TEMPO

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Aps 5 anos


Alvenaria estrutural A cada 4 anos

Alvenaria de vedao A cada 4 anos

Antena coletiva A cada 2 anos

Automao de portes A cada 2 anos

Cabeamento estruturado A cada 2 anos

Esquadrias de alumnio A cada 2 anos

Esquadrias de madeira A cada 2 anos

Esquadrias metlicas A cada 2 anos

Estrutura de concreto A cada ano

Estrutura metlica A cada 3 anos

Ferragens das esquadrias A cada 1 ano

Forro de gesso A cada 2 anos

Iluminao automtica A cada 2 anos

Iluminao de emergncia A cada ms A cada ms

Impermeabilizao A cada 2 anos

Instalao de combate a incndio A cada ms A cada ms

Instalao eltrica A cada 2 anos

Instalao de gs A cada 6 meses

Instalao hidrulica A cada ano

Louas sanitrias A cada 2 anos
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Aps 5 anos

Caixas e vlvulas de descargas A cada 2 anos

Instalao de interfonia A cada 2 anos

Instalao telefnica A cada 2 anos

J unta de dilatao nas fachadas A cada ano

Metais sanitrios A cada 2 anos

Motobombas A cada 6 meses

Pintura externa / interna A cada 2 anos

Piscinas A cada semana A cada semana

Pisos de madeira A cada 2 anos

Revest. em argamassa decorativa A cada 2 anos

Revestimentos cermicos A cada 2 anos

Revestimentos em pedra A cada 2 anos

Sistema de aq. central de gua A cada 6 meses

Sistema de cobertura A cada 6 meses

Sistema de proteo - SPDA A cada 2 anos

Sistema de segurana A cada 2 anos

Vidros A cada 2 anos
Fonte: SINDUSCON/MG










TABELA DAS GARANTIAS

PRAZOS

SISTEMAS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIF. PELO
FABRICANTE
6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS

Alvenaria estrutural Probl. com
a integrid.
do material

Alvenaria de vedao Probl. com
a integrid.
do material

Antena coletiva Desempenho dos
equipamentos
Probl. com
a instalao


Automao de portes Desempenho dos
equipamentos
Probl. com
a instalao


Cabeamento estruturado Desempenho dos
equipamentos
Probl. com
a instalao


Borrachas, escovas,
articulaes, fechos e
roldanas
Probl. com a
inst. ou desemp.
dos materiais


Perfis de alumnio,
fixadores e revestim.
em painel de alumnio
Amassados,
riscados ou
manchados
Probl. com
a integrid.
do material

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Partes mveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas, motores e
conjuntos eltricos de
acionamento)
Problemas de
vedao e
funcionam.





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TABELA DAS GARANTIAS (continuao)

PRAZOS

SISTEMAS
NO ATO
DA
ENTREGA
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS

Esquadrias de
madeira
Lascadas,
trincadas,
riscadas ou
manchadas
Empena-
mento ou
descola-
mento
Problemas
de vedao
e
funcionam.


Esquadrias e peas
metlicas
Perfis e
fixadores:
amassados,
riscados ou
manchados
Perfis e
fixadores:
oxidao
e fixao
Roldana,
fechos e
articula-
es:
desem-
penho e
funciona-
mento.
Perfis e
fixadores:
vedao e
funciona-
mento


Estrutura de
concreto
Integrida-
de fsica
superficial
do
concreto
(brocas e
vazios)
Revesti-
mento,
Hidrofugan-
tes e
pinturas
superficiais
das
estruturas
Segurana,
solidez e
estabilidade
global,
integridade
fsica
superficial
do concreto
no tocante
formao
de estala-
ctites e es-
talagmites


TABELA DAS GARANTIAS (continuao)

PRAZOS

SISTEMAS
NO ATO
DA
ENTREGA
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS

Estrutura metlica Sistema
estrutural e
componen-
tes

Ferragens das
esquadrias
Maanetas,
fechos e
articulaes
(itens
sujeitos ao
desgaste
natural)
amassados,
riscados ou
manchados
Acaba-
mento
soltando,
problemas
de
funciona-
mento e
desempe-
nho do
material
(falhas de
fabrica-
o)


Forro de gesso Quebrados,
trincados ou
manchados
Fissuras
por
acomoda-
o dos
elementos
estruturais
e de
vedao


Iluminao
automtica
Desempenho
dos
equipamentos
Probl. com
a
instalao






TABELA DAS GARANTIAS (continuao)

PRAZOS

SISTEMAS
NO ATO
DA
ENTREGA
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS

Iluminao de
emergncia
Desempenho
dos
equipamentos
Prob. com
a
instalao


Impermeabilizao Estanquei-
dade

Instalaes de
combate a incndio
Quebrados,
trincados ou
manchados
Desem-
penho dos
equipam.


Instalaes eltricas Espelhos
danificados
ou mal
colocados
Desem-
penho do
material e
probl. com
a
instalao


Instalaes de gs Peas
quebradas,
trincadas,
riscadas,
manchadas
ou com
tonalidades
diferentes
Problemas
com a
instalao
e vedao
Problemas
com a
integridade
do material

Instalaes
hidrulicas
Fissuras,
riscos,
quebrados
Probl. com
a
instalao,
vedao e
funciona-
mento
Danos
causados
devido
movimenta-
o ou aco-
modao
da estrutura


TABELA DAS GARANTIAS (continuao)

PRAZOS

SISTEMAS

NO ATO
DA
ENTREGA

ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS

J unta de dilatao
Pintura
elastomrica,
apoio flexvel e
o mastique

Execuo
e
aderncia


Louas sanitrias
Quebras,
fissuras,
riscas e
manchas

Probl. com
a instal.,
vedao e
funciona-
mento

Falhas na
vedao


Caixas e vlvulas de
descarga

Quebras,
fissuras,
riscas e
manchas,
defeito do
equipament
o (mau de-
sempenho)

Probl. de
instalao

Falha de
vedao


Instalao de
interfonia

Desempenho do
equipamento

Probl. de
instalao


Instalao de
telefonia

Desempenho do
equipamento

Probl. de
instalao


Metais sanitrios
Defeito do
equipament
o (mau de-
sempenho)

Probl. de
instalao

Falha de
vedao


Motobomba
Desempenho do
equipamento

Probl. de
instalao





TABELA DAS GARANTIAS (continuao)

PRAZOS

SISTEMAS

NO ATO
DA
ENTREGA

ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS

Pintura interna e
externa

Sujeiras,
imperfeie
s ou
acabamen-
to
inadequado

Empola-
mento,
descas-
camento,
esfarela-
mento, al-
terao de
cor ou de-
teriorao
de acaba-
mento


Piscina
Revestimen
tos
quebrados,
trincados,
riscados,
rasgados,
manchados
ou com
tonalidade
diferente

Desempenho
dos
equipamentos

Probl. com
a
instalao


Revestimen
tos soltos,
gretados ou
apresentan
do desgaste
excessivo,
que no por
mau uso

Problemas
com a
estanquei-
dade

Piso de madeira
Assoalhos
riscados ou
manchados

Empena-
mento,
encanoa-
mento,
retraes
e resina
acrlica

Resina de
poliuretano






TABELA DAS GARANTIAS (continuao)

PRAZOS

SISTEMAS
NO ATO
DA
ENTREGA
ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS

Revestimento em
argamassa
decorativa
Trincadas,
riscadas,
manchadas
ou com
tonalidades
diferentes
M ade-
rncia
Para
ambiente
agressivo
Estanquei-
dade das
fachadas
M
aderncia
Para
ambiente
pouco
agressivo

Revestimentos
cermicos
Peas
quebradas,
trincadas,
riscadas,
manchadas
ou com
tonalidades
diferentes
Peas
soltas,
gretadas ou
desgaste
excessivo
que no por
mau uso
Estanquei-
dade das
fachadas


Revestimentos em
pedra
Mancha-
mentos
causados
por pro-
dutos, pe-
as quebra-
das, trinca-
das, risca-
das ou fa-
lhas no
polimento
Peas
soltas ou
desgaste
excessivo
que no por
uso
inadequado


Sistema de
aquecimento central
de gua
Desempenho
dos
equipamentos
Probl. com
a instala-
o e
reservat-
rio trmico



TABELA DAS GARANTIAS (continuao)

PRAZOS

SISTEMAS

NO ATO
DA
ENTREGA

ESPECIF.
PELO
FABRICANTE
6 MESES 1 ANO 2 ANOS 3 ANOS 5 ANOS

Sistema de
cobertura

Instalao
das calhas
e rufos

Estanquei-
dade das
telhas
cermicas
e de
concreto

Integridade
do engrada-
mento e
das telhas
metlicas e
de alumnio

Sistema de proteo
p/ descargas
atmosfricas

Desempenho do
equipamento

Probl. com
a
instalao


Sistema de
segurana

Desempenho do
equipamento

Probl. com
a
instalao


Vidros
Peas
quebradas,
trincadas,
riscadas ou
manchadas

Problemas
com a
instalao,
guarni-
es e
acessrios

Fonte: SINDUSCON/MG