Tema 34.

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Tema 34. Gestin del suelo. Actuaciones aisladas: Parcelaciones; edifcacin; cesiones de
suelo; transferencias y reservas de aprovechamiento. Idea de la ey de !rdenacin de la
"difcacin.
I. G"#TI$% &" #'"!.
Segn la importante sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 2 de mar!o, el urbanismo es la
"disciplina #ur$dica del %ec%o social o colecti&o de los asentamientos de poblaci'n en el espacio ($sico".
)n el tema 33 se tratan los aspectos est*ticos del urbanismo+ la regulaci'n del derec%o de propiedad
urbana, la clasi,caci'n del suelo, el planeamiento, etc. )n los temas 34 - 3. se tratan los aspectos
din*micos - en concreto, la gesti'n - e#ecuci'n urban$sticas. Se dice /ue con la gesti'n - e#ecuci'n, las
determinaciones ,#adas en la legislaci'n - planeamiento se aplican al terreno %asta la terminaci'n de
la urbani!aci'n - edi,caci'n.
0or 1)ST234 nos re(erimos al con#unto de operaciones - actuaciones t5cnicas - #ur$dicas destinadas a
proporcionar un documento t5cnico - un t$tulo #ur$dico %*bil /ue permitan la e#ecuci'n urban$stica.
6entro de las operaciones t5cnicas cabe citar el dise7o de elementos estructurales - la locali!aci'n de
las redes &iarias. 6entro de las operaciones #ur$dicas cabe citar la in&estigaci'n de la propiedad - de
otras titularidades - la &aloraci'n econ'mica de los derec%os a(ectados. )s decir, el suelo urbani!able
tras las operaciones de gesti'n se con&ierte en suelo urbano.
8a )9)C:C234 es la reali!aci'n material de las obras pblicas necesarias para /ue un determinado
terreno alcance la consideraci'n legal de solar. )ntre estas obras se inclu-en los accesos rodados -
peatonales as$ como la cone;i'n con los ser&icios pblicos de aguas <saneamiento, e&acuaci'n, etc.=.
)s decir, el suelo urbano tras la e#ecuci'n se con&ierte en un solar.
0or tanto, gesti'n - e#ecuci'n se consideran acti&idades mu- distintas /ue, en la pr*ctica, suelen ser
reali!adas por operadores di(erentes. Tambi5n se %a dic%o /ue, sin gesti'n - e#ecuci'n, el plan /uedar$a
en un "dibu#o muerto".
8a naturale!a pblica o pri&ada de la gesti'n - e#ecuci'n urban$sticas (ue una cuesti'n contro&ertida
durante la tramitaci'n de la 8e- de 13 de abril de 199> de r5gimen de suelo - &aloraciones.
?ist'ricamente, la iniciati&a pri&ada no pod$a asumir la acti&idad urbani!adora, segn el pro(esor
@assols. )n la actualidad se considera /ue la gesti'n - e#ecuci'n urban$sticas son (unciones pblicas
/ue pueden e#ecutarse directamente por la Administraci'n <por e#emplo, a tra&5s del sistema de
e;propiaci'n= o por los particulares, -a sean propietarios o no propietarios. )s decir, se respeta la
iniciati&a pri&ada pero en todo caso corresponde a la Administraci'n pblica su direcci'n - control.
0ara concluir este ep$gra(e cabe mencionar una cuesti'n competencial+ segn la sentencia del Tribunal
Constitucional /ue %emos indicado, la regulaci'n de la gesti'n - e#ecuci'n es competencia e;clusi&a de
las Comunidades Aut'nomas. )l Beal 6ecreto 8egislati&o 2/2>, de 2 de #unio, por el /ue se aprueba
el Te;to Be(undido de la 8e- del Suelo pretende respetar esta competencia auton'mica, aun/ue recogi'
como no&edad el derec%o de los particulares no propietarios a instar la trans(ormaci'n del suelo al
amparo de lo pre&isto en el art$culo 149.1.1 de la Constituci'n. Tras la re(orma por la 8e- >/213 de
re%abilitaci'n, regeneraci'n - reno&aci'n urbanas este derec%o %a sido mu- moderado - depender*,
en ltima instancia, de su reconocimiento por el legislador auton'mico.
<2C3CC=
II. A(T'A(I!%"# AI#A&A#.
Tanto la gesti'n como la e#ecuci'n pueden re(erirse a actuaciones aisladas </ue se estudian en este
tema= o sistem*ticas </ue se estudian en el tema siguiente=. 0or actuaciones sistem*ticas nos
re(erimos al genuino proceso urbani!ador, es decir, a la actuaci'n urban$stica mediante unidades de
e#ecuci'n <pol$gonos= - a tra&5s de distintos sistemas de actuaci'n <compensaci'n, cooperaci'n,
e;propiaci'n...=. 0or actuaciones asistem*ticas nos re(erimos a a/uellas relati&as a edi,caciones sobre
suelo clasi,cado como urbano /ue, adem*s, cuente con urbani!aci'n consolidada, es decir, /ue se
encuentre en el caso urbano de las poblaciones. Son actuaciones /ue a(ectan a una sola parcela -
propietario o a un nmero reducido de 5stos. 6entro de estas actuaciones aisladas destacan la
parcelaci'n, la cesi'n, las trans(erencias - reser&as de apro&ec%amiento - la edi,caci'n, a cada una de
las cuales nos re(eriremos a continuaci'n.
<3CCC=
Tema 34. 2 de 6
III. PA)("A(I!%"#.
)l t5rmino "parcelaci'n" es un t5rmino urban$stico, no ci&il, /ue no est* de,nido legalmente con
car*cter general - /ue desde luego no debe con(undirse con las reparcelaciones /ue se estudian en el
tema siguiente. Cabe distinguir tres apro;imaciones+ <i= desde el punto de &ista notarial, la parcelaci'n
se logra mediante la segregaci'n - di&isi'n de ,ncasD <ii= por su *mbito, la parcelaci'n puede re(erirse
al acto material <por e#emplo, colocar un seto=, al acto #ur$dico, o a la documentaci'n de tal actoD <iii=
por la ,nalidad, la parcelaci'n puede ser rstica si persigue una ,nalidad rural o urban$stica si persigue
la creaci'n de ncleos de poblaci'n. 0odemos dar un concepto doctrinal de parcelaci'n+ (ragmentaci'n
simult*nea o sucesi&a de terrenos.
);iste un control administrati&o de las parcelaciones lo /ue se #usti,ca por la con&eniencia de e&itar la
creaci'n de parcelas cu-a cabida sea in(erior a la /ue la propia Administraci'n %a se7alado como
&iable. );isten los conceptos de "unidad m$nima de culti&o", "parcela m$nima edi,cable" - tambi5n, en
la legislaci'n especial de montes, la "unidad m$nima de monte".
)l art$culo 17.2 del Te;to Be(undido de la 8e- del Suelo de 2> establece+ La divisin o segregacin de
una fnca para dar lugar a dos o ms diferentes slo es posible si cada una de las resultantes rene las
caractersticas exigidas por la legislacin aplicable y la ordenacin territorial y urbanstica.
Con el ,n de sal&ar las restricciones a la parcelaci'n de terrenos e;istieron di&ersas pr*cticas, como
constituir una copropiedad sobre una ,nca atribu-endo un derec%o de uso e;clusi&o a cada
copropietario sobre una parte de la ,nca. 0or ello, el art$culo 17.2 contina+ Esta regla es tambin
aplicable a la enajenacin sin divisin ni segregacin de participaciones indivisas a las !ue se atribuya
el derec"o de utili#acin exclusiva de porcin o porciones concretas de la fnca as como a la
constitucin de asociaciones o sociedades en las !ue la cualidad de socio incorpore dic"o derec"o de
utili#acin exclusiva.
8as legislaciones auton'micas establecen con car*cter general la obligaci'n de contar con licencia
municipal <o, en su caso, la declaraci'n de /ue tal licencia no es necesaria=. E as$, el art$culo 17.2
contina+ En la autori#acin de escrituras de segregacin o divisin de fncas los notarios exigirn
para su testimonio la acreditacin documental de la conformidad aprobacin o autori#acin
administrativa a !ue est sujeta en su caso la divisin o segregacin conforme a la legislacin !ue le
sea aplicable. El cumplimiento de este re!uisito ser exigido por los registradores para practicar la
correspondiente inscripcin. Se trata de un control notarialF(ormal del cumplimiento del control
municipalFmaterialD en ese control (ormal el notario no entra a &alorar la regularidad de la licencia
otorgada.
<.CCC=
)l art$culo 9 del Te;to Be(undido tiene una regla especial respecto del suelo rural /ue no est5 sometido
al r5gimen de una actuaci'n de urbani!aci'n+ En este suelo !uedan pro"ibidas las parcelaciones
urbansticas sin !ue puedan efectuarse divisiones segregaciones o fraccionamientos de cual!uier tipo
en contra de lo dispuesto en la legislacin agraria forestal o de similar naturale#a. )n otro tema del
programa se estudia el concepto de "unidad m$nima de culti&o". @aste se7alar a/u$ /ue el r5gimen
pre&isto por la 8e- de Goderni!aci'n de );plotaciones Agrarias establece la nulidad de las operaciones
/ue den como resultado parcelas de dimensi'n in(erior a tal unidad m$nima. Tampoco es preciso tratar
a/u$ las situaciones de propiedad %ori!ontal ni los comple#os inmobiliarios pri&ados, /ue se estudian en
los temas correspondientes - /ue e;igen otro tipo de re/uisitos.
)l art$culo 7> del Beal 6ecreto 193/1997 establece /ue los Begistradores e;igir*n para inscribir
di&isiones o segregaciones /ue se acredite el otorgamiento de la licencia pre&ista por la legislaci'n
aplicable o la declaraci'n de su innecesariedad, /ue deber* testimoniarse literalmente en el
documento.. )l art$culo 79 se7ala /ue, en caso de di&isi'n o segregaci'n de ,ncas en suelo no
urbani!able, cuando por las circunstancias surgiere duda (undada sobre el peligro de creaci'n de un
ncleo de poblaci'n - no se aportase la licencia correspondiente, los Begistradores de la 0ropiedad
deber*n ponerlo en conocimiento del A-untamiento correspondiente. )ste precepto, en cual/uier caso,
deber* armoni!arse con la regulaci'n auton'mica en cada caso. )l art$culo >1 establece el mecanismo
para %acer constar la cualidad de indi&isible de una parcela en el Begistro de la 0ropiedad.
0recisamente, el 17.2 del Te;to Be(undido de 2> establece /ue Los notarios y registradores de la
propiedad "arn constar en la descripcin de las fncas en su caso su cualidad de indivisibles.
<6C3CC=
Tema 34. 3 de 6
I*. "&I+I(A(I$%.
8a edi,caci'n es el momento ,nal de todo proceso urban$stico. )n la actualidad se concibe como una
(acultad - como un deber del propietario+
Art$culo >...b= En el suelo en situacin de urbani#ado las facultades del derec"o de propiedad incluyen
$...% Edifcar sobre unidad apta para ello en los pla#os establecidos en la normativa aplicable $...%.
Art$culo 9.6 En todo suelo en situacin de urbani#ado en !ue as se prevea por la ordenacin
urbanstica y en las condiciones por ella establecidas el propietario tendr el deber de edifcar en los
pla#os establecidos en la normativa aplicable.
)n cuanto a la licencia de edi,caci'n, el art$culo 9.7 dispone /ue &odo acto de edifcacin re!uerir del
acto de conformidad aprobacin o autori#acin administrativa !ue sea preceptivo segn la legislacin
de ordenacin territorial y urbanstica debiendo ser motivada su denegacin $...%. 8a naturale!a de la
licencia %a sido debatida con ocasi'n de las sucesi&as legislaciones urban$sticas. As$, ba#o el Te;to
Be(undido de 1992, el otorgamiento de la licencia era un acto constituti&o del /ue nac$a el derec%o a
edi,car, pre&iamente ine;istente. Con la 8e- de 199> - de 27 se considera /ue la licencia es m*s
bien un acto de %omologaci'nD tiene lugar la comprobaci'n de la regularidad urban$stica tanto del
suelo como de la obra pre&ista. 8a consecuencia (undamental de este cambio de apro;imaci'n es /ue
la concesi'n de la licencia no es discrecional sino (or!osa para a/u5l /ue cumpla los re/uisitos legales.
8os e(ectos de la licencia son dos+ <i= legitima para reali!ar la obra en los pla!os - condiciones
establecidos en la propia licencia, - <ii= legitima para (ormali!ar la escritura de declaraci'n de obra
nue&a.
<7C3CC=
Art$culo 2 6eclaraci'n de obra nue&a
1. 0ara autori!ar escrituras de declaraci'n de obra nue&a en construcci'n, los notarios e;igir*n, para su
testimonio, la aportaci'n del acto de con(ormidad, aprobaci'n o autori!aci'n administrati&a /ue
re/uiera la obra segn la legislaci'n de ordenaci'n territorial - urban$stica, as$ como certi,caci'n
e;pedida por t5cnico competente - acreditati&a del a#uste de la descripci'n de la obra al pro-ecto /ue
%a-a sido ob#eto de dic%o acto administrati&o.
Trat*ndose de escrituras de declaraci'n de obra nue&a terminada, e;igir*n, adem*s de la certi,caci'n
e;pedida por t5cnico competente acreditati&a de la ,nali!aci'n de 5sta con(orme a la descripci'n del
pro-ecto, los documentos /ue acrediten los siguientes e;tremos+
a= el cumplimiento de todos los re/uisitos impuestos por la legislaci'n reguladora de la
edi,caci'n para la entrega de 5sta a sus usuarios -
b= el otorgamiento de las autori!aciones administrati&as necesarias para garanti!ar /ue la
edi,caci'n rene las condiciones necesarias para su destino al uso pre&isto en la ordenaci'n
urban$stica aplicable - los re/uisitos de e,ciencia energ5tica tal - como se demandan por la
normati&a &igente, sal&o /ue la legislaci'n urban$stica su#etase tales actuaciones a un r5gimen
de comunicaci'n pre&ia o declaraci'n responsable, en cu-o caso a/uellas autori!aciones se
sustituir*n por los documentos /ue acrediten /ue la comunicaci'n %a sido reali!ada - /ue %a
transcurrido el pla!o establecido para /ue pueda iniciarse la correspondiente acti&idad, sin /ue
del Begistro de la 0ropiedad resulte la e;istencia de resoluci'n obstati&a alguna.
2. 0ara practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaraci'n de obra nue&a, los
Begistradores de la 0ropiedad e;igir*n el cumplimiento de los re/uisitos establecidos en el apartado
anterior.
3. )n a/uellos casos en los /ue la descripci'n de la obra terminada no coincida con la /ue conste en el
Begistro de la 0ropiedad, por %aberse producido modi,caciones en el pro-ecto, la constancia registral
de la terminaci'n de la obra se producir* mediante un asiento de inscripci'n, cu-a e;tensi'n /uedar*
su#eta a lo pre&isto en el apartado 1 en relaci'n con los re/uisitos para la inscripci'n de las obras
nue&as terminadas.
Hinalmente, el art$culo 2 recoge en su apartado 4 reglas para la constancia registral de la terminaci'n
de construcciones respecto de las cuales -a no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la
legalidad urban$stica /ue impli/uen su demolici'n, por %aber transcurrido los pla!os de prescripci'n
correspondientes.
<9CCC=
Tema 34. 4 de 6
*. ("#I!%"# &" #'"!.
8a cesi'n de suelo es un procedimiento de obtenci'n por la Administraci'n de terrenos dotacionales
complementarios de solares edi,cables, de terrenos destinados a sistemas generales - de patrimonio
pblico de suelo. 0or terrenos dotacionales nos re(erimos a a/uellos destinados al ser&icio del sector
correspondiente. 0or sistemas generales nos re(erimos a los destinados al ser&icio de toda la localidad
o colecti&idad <por e#emplo, las carreteras=. )s cierto /ue la Administraci'n podr$a obtener tales
terrenos a tra&5s del mecanismo de la e;propiaci'n pero esto re/uerir$a el pago de un #ustiprecio. )n
cuanto a las cesiones /ue tienen lugar con ocasi'n de operaciones sistem*ticas, nos remitimos al tema
siguiente del programa.
Sin per#uicio de lo pre&isto en cada una de las legislaciones auton'micas, nos centramos en el Te;to
Be(undido de 2>+
'rtculo () *eberes vinculados a la promocin de las actuaciones de transformacin urbanstica y a las
actuaciones edifcatorias
(. Las actuaciones de urbani#acin a !ue se refere el artculo (+.( a% comportan los siguientes
deberes legales,
a% Entregar a la 'dministracin competente el suelo reservado para viales espacios libres #onas
verdes y restantes dotaciones pblicas incluidas en la propia actuacin o adscritas a ella para su
obtencin.
En estos suelos se incluir cuando deban formar parte de actuaciones de urbani#acin cuyo uso
predominante sea el residencial los !ue el instrumento de ordenacin adscriba a la dotacin pblica
de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin $...%.
b% Entregar a la 'dministracin competente y con destino a patrimonio pblico de suelo el suelo libre
de cargas de urbani#acin $...% !ue fje la legislacin reguladora de la ordenacin territorial y
urbanstica.
-on carcter general el porcentaje a !ue se refere el prrafo anterior no podr ser inferior al . por
ciento ni superior al (. por ciento.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr permitir excepcionalmente reducir o
incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada "asta alcan#ar un mximo del /0 por
ciento $...%.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr determinar los casos y condiciones en
!ue !uepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber $...%.
8as caracter$sticas de esta cesi'n de suelo son las siguientes+ <i= 1ratuidad. )l despla!amiento
patrimonial no conlle&a una contraprestaci'n econ'mica. Se %a dic%o /ue esta gratuidad es m*s
aparente /ue real -a /ue en la pr*ctica las cesiones se reali!an con el ,n de obtener las licencias
correspondientes. <ii= @ilateral. )s necesario el consentimiento del cedente - del cesionario, aun/ue no
es necesaria la simultaneidad de los mismos. 6e %ec%o, ni si/uiera es %abitual. )sto permite /ue se
produ!ca la re&ocaci'n por el cedente antes de la aceptaci'n por el a-untamiento. <iii= 8ibre de cargas
- gra&*menes. 6ado /ue el terreno se transmite con el ,n de ser destinado a uso pblico es necesario
/ue se transmita sin carga alguna. <i&= Ibligatorias o &oluntarias. )n caso de /ue sean &oluntarias se
a#ustar*n a los re/uisitos (ormales e;igidos para las donaciones de inmuebles.
)l Beal 6ecreto 193/1997 de normas complementarias al Beglamento ?ipotecario en materia
urban$stica se re,ere a estas cesiones en sus art$culos 29 - ss. de los /ue destacamos los t$tulos en /ue
puede (ormali!arse la cesi'n para acceder al Begistro de la 0ropiedad+ <i= 6ocumento administrati&o, lo
/ue %a sido criticado doctrinalmente en la medida en /ue la Administraci'n inter&iene como parte
<cesionario= - como Administraci'n <atribu-endo la condici'n - e(ectos del documento pblico= con lo
/ue se resienten los principios de independencia e imparcialidad en la autori!aci'n de documentos
pblicos. <ii= )scritura pblica, lo /ue es e;igido en todo caso por algunas Comunidades Aut'nomas.
0uede ser unilateral, otorgada por el cedente - /ue ser* completada posteriormente con la certi,caci'n
del acuerdo municipal de aceptaci'n de la cesi'n, o bilateral, otorgada por el cedente del suelo - el
representante del a-untamiento debidamente autori!ado.
Hinalmente mencionar /ue algunos autores consideran aplicable a la cesi'n de suelo el concepto de
re&ersi'n, propio de las e;propiaciones, en &irtud del cual el cedente puede recuperar el suelo cedido si
desaparece la "causa cedendi", es decir, la ,nalidad para la /ue se reali!' la cesi'n.
<12CCC=
Tema 34. . de 6
*I. T)A%#+")"%(IA# , )"#")*A# &" AP)!*"(-A.I"%T!.
T)A%#+")"%(IA# &" AP)!*"(-A.I"%T!.
)n el tema anterior se trata el concepto de apro&ec%amiento urban$stico, distinguiendo el
apro&ec%amiento tipo, el ob#eti&o - el sub#eti&o. A/u$ trataremos de la trans(erencia del
apro&ec%amiento sub#eti&o, /ue es el transmisible. )sta trans(erencia puede ser, desde el punto de
&ista ci&il, de dos tipos <art. 33 del Beal 6ecreto 193/1997=+ <i= distribuci'n o trans(erencia impropia,
en la /ue el apro&ec%amiento se distribu-e entre ,ncas /ue pertenecen a un mismo propietario, - <ii=
transmisi'n o trans(erencia propia, en la /ue el apro&ec%amiento se trans,ere entre ,ncas /ue
pertenecen a distintos propietarios.
6esde el punto de &ista %ist'rico, el Te;to Be(undido de 1976 admiti' las trans(erencias de
apro&ec%amiento como mecanismo para la e/uidistribuci'n de los bene,cios - cargas de la actuaci'n
urban$stica. )l Te;to Be(undido de 1992 regulaba las trans(erencias de apro&ec%amiento
detalladamente pero tal regulaci'n (ue a(ectada por la sentencia del Tribunal Constitucional /ue %emos
citado al inicio de la e;posici'n por in&asi'n de competencias auton'micas. 8a 8e- de 199> plante' la
duda acerca de la subsistencia de las trans(erencias de apro&ec%amiento, se7alando el Tribunal
Constitucional en su sentencia 164/21 /ue las Comunidades Aut'nomas pod$an establecerlo. )n la
actualidad, el Te;to Be(undido de 2> no regula e;presamente las trans(erencias de apro&ec%amiento.
)l r5gimen concreto depender*, por tanto, de cada Comunidad Aut'noma. 0or e#emplo, el 6ecreto
8egislati&o 1/21 por el /ue se aprueba el Te;to Be(undido de la 8e- de :rbanismo de Catalu7a no
regula las trans(erencias ni reser&as de apro&ec%amiento. Sin embargo, la 8e- ./214 de Irdenaci'n
del Territorio, :rbanismo - 0aisa#e de Jalencia s$ regula ambas ,guras.
Con car*cter general %emos de distinguir las trans(erencias de apro&ec%amiento urban$stico en
a/uellas actuaciones urban$sticas en las /ue e;iste redistribuci'n de la propiedad de a/uellas en las
/ue no.
Actuaciones urban$sticas sin redistribuci'n de propiedad. )n principio, cada propietario es titular de un
apro&ec%amiento /ue podr* materiali!ar en su propia parcela. Como el apro&ec%amiento sub#eti&o <de
cada titular= es distinto del apro&ec%amiento ob#eti&o <como cualidad de la parcela= puede /ue ambas
magnitudes no coincidan. As$, a un titular se le puede %aber asignado un apro&ec%amiento sub#eti&o de
1 unidades mientras /ue en su parcela solo est5 pre&ista la materiali!aci'n de 7 unidades. )se
e;cedente de 3 unidades podr*n ser distribuidas por su titular, es decir, asignadas a otra ,nca del
mismo propietario, o bien ser transmitidas a otro titular /ue se encuentre en la situaci'n contraria <es
decir, /ue tenga un apro&ec%amiento sub#eti&o in(erior al /ue podr$a materiali!ar en su ,nca=.
Actuaciones urban$sticas con redistribuci'n de propiedad. A/u$ la titularidad de la ,nca de origen -a no
es tan rele&ante - s$ la e;pectati&a de obtener una ,nca de resultado. Gientras tiene lugar ese tr*nsito,
las unidades de apro&ec%amiento representan el derec%o de propiedad en trance de modi,caci'n, el
suelo se torna accesorio. A/u$ no tiene sentido la distribuci'n o trans(erencia impropia, - s$ la
transmisi'n+ /uien ad/uiera estas unidades se subrogar* en la posici'n del anterior propietario en el
proceso urbani!ador.
Siguiendo los art$culos 33 - siguientes del Beal 6ecreto 193/1997, la inscripci'n de la transmisi'n o
distribuci'n re/uiere /ue 5sta se %a-a (ormali!ado en escritura pblica en la /ue deben incluirse, entre
otras cuestiones, las unidades de apro&ec%amiento trans(eridas - las autori!aciones administrati&as
e;igidas en su caso por la legislaci'n auton'mica.
<14CCC=
)"#")*A# &" AP)!*"(-A.I"%T!.
8a reser&a de apro&ec%amiento surge con ocasi'n de una cesi'n de terrenos a la Administraci'n.
Siguiendo el e#emplo anterior, un titular de 1 unidades de apro&ec%amiento sub#eti&o podr$a %aber
&isto como todo su terreno %a sido ad/uirido por la Administraci'n para destinarse a !ona &erde. )sas
1 unidades podr*n ser ob#eto de reser&a, bien a (a&or del propietario <si la cesi'n %a sido a t$tulo
gratuito, sin /ue %a-a e;istido ningn tipo de contraprestaci'n= o bien a (a&or de la propia
Administraci'n <si la cesi'n %a sido a t$tulo oneroso=. All$ donde se regula la reser&a de
apro&ec%amiento <por e#emplo, en Jalencia, como %emos indicado= se suele e;igir /ue la constituci'n
de tal reser&a sea pre&iamente aprobada por el a-untamiento o la administraci'n e;propiante. Tambi5n
se pre&5 /ue, si en su d$a se acept' la constituci'n de la reser&a no pueda el a-untamiento oponerse a
la ulterior trans(erenciaD precisamente el destino de ese apro&ec%amiento reser&ado es una
trans(erencia (utura por lo /ue debe entenderse como una situaci'n transitoria. )s posible en algunas
legislaciones /ue el titular de una reser&a de apro&ec%amiento pueda, transcurridos ciertos pla!os,
solicitar su e;propiaci'n.
Hinalmente debemos se7alar /ue las reser&as de apro&ec%amiento acceden al Begistro de la 0ropiedad
- /ue se consideran e;igibles los mismos re/uisitos /ue %emos indicado para las trans(erencias de
apro&ec%amiento, aun/ue lo cierto es /ue el Beal 6ecreto 193/1997 no las regula espec$,camente.
<1.CCC=
Tema 34. 6 de 6
*II. I&"A &" A ", &" !)&"%A(I$% &" A "&I+I(A(I$%.
8a 8e- 3>/1999, de . de no&iembre, de Irdenaci'n de la )di,caci'n regula los aspectos esenciales de
la edi,caci'n, en el sentido de "resultado de edi,car" <es decir, el edi,cio= pero tambi5n en el de
"acci'n de edi,car".
)n cuanto a la )62H2CAC234 CIGI B)S:8TA6I. 8a 8I) recoge un concepto de edi,caci'n
e;traordinariamente amplio en su art$culo 2+ tienen la consideraci'n de edi,caci'n a= obras de
edifcacin de nueva construccin excepto a!uellas construcciones de escasa entidad constructiva y
sencille# tcnica !ue no tengan carcter residencial ni pblico y se desarrollen en una sola plantaD b=
todas las intervenciones sobre edifcios existentes siempre y cuando alteren su confguracin
ar!uitectnica $...%D c= obras !ue tengan el carcter de intervencin total en edifcaciones catalogadas o
!ue dispongan de algn tipo de proteccin de carcter ambiental o "istrico1artstico.
A continuaci'n la le- enumera una serie de re/uisitos b*sicos de la edi,caci'n relati&os a su
(uncionalidad, seguridad - %abitabilidad. Tambi5n se recogen normas sobre la documentaci'n de la
edi,caci'n, en la /ue destacamos+ <i= el pro-ecto, con#unto de documentos mediante los cuales se
de,nen las e;igencias t5cnicas de las obrasD <ii= las licencias - autori!aciones administrati&asD <iii= el
acta de recepci'n de la obra, /ue (ormali!a la entrega de la obra terminada por el constructor al
promotorD <i&= el libro del edi,cio, /ue ser* entregado a los usuarios ,nales - en el /ue se contiene el
pro-ecto - el acta de recepci'n -, adem*s, una relaci'n identi,cati&a de los agentes /ue %an
inter&enido durante el proceso de edi,caci'n - las instrucciones de uso - mantenimiento del edi,cio -
sus instalaciones.
)n cuanto a la )62H2CAC234 CIGI ACC234. 8os principales su#etos de la edi,caci'n son+ <i= el promotor,
/ue es la persona ($sica o #ur$dica, pblica o pri&ada, /ue decide, impulsa - ,nancia las obrasD <ii= el
pro-ectista, /ue por encargo del promotor redacta el pro-ectoD <iii= el constructor, /ue asume ante el
promotor el compromiso de e#ecutar con medios %umanos - materiales, propios o a#enos, las obrasD <i&=
el director de obra, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos t5cnicos, est5ticos, urban$sticos -
medioambientalesD - <&= el director de la e#ecuci'n de la obra, /ue controla cualitati&a -
cuantitati&amente la construcci'n - calidad de lo edi,cado. )n cuanto a la responsabilidad de cada uno
de estos su#etos nos remitimos a lo /ue se estudia en el tema 79 de ci&il. @aste indicar a/u$ /ue la
responsabilidad podr* proceder <i= de lo pactadoD <ii= de las normas /ue rigen la compra&entaD <iii= del
r5gimen legal pre&isto en la 8I), /ue establece un sistema de pla!os - responsables en (unci'n de la
naturale!a del &icio constructi&o.
0recisamente para atender estas garant$as la le- contempla un sistema de seguros+
0or un importe m$nimo del .K del coste de la obra para garanti!ar durante un a7o el
resarcimiento de los da7os /ue a(ecten a elementos de terminaci'n.
0or un importe m$nimo del 3K del coste ,nal de la obra para garanti!ar durante tres a7os el
resarcimiento de los da7os /ue a(ecten a la %abitabilidad.
0or un importe m$nimo del 1K del coste ,nal de la obra para garanti!ar durante 1 a7os el
resarcimiento de los da7os materiales causados en el edi,cio por &icios o de(ectos /ue tengan
su origen o a(ecten a elementos estructurales - /ue comprometan directamente la resistencia
mec*nica - la estabilidad del edi,cio. )ste es el nico seguro actualmente e;igible, de acuerdo
con la propia 8I). 4o se autori!ar*n ni se inscribir*n en el Begistro de la 0ropiedad escrituras
pblicas de declaraci'n de obra nue&a de edi,caciones a las /ue sea de aplicaci'n esta 8e- sin
/ue se acredite - testimonie la constituci'n de esta garant$a. 4o obstante, se &iene admitiendo
/ue tal garant$a no es necesaria en los casos de autopromoci'n <sal&o ena#enaci'n=. Tambi5n
cabe apuntar la di(erencia, respecto de la constituci'n del seguro, entre el coste de la obra a
e(ectos de constituci'n del seguro - la &aloraci'n /ue de la misma se %aga en la declaraci'n de
obra nue&a.
<1>CCC=
2. de agosto de 214