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1. Introduo
O presente opsculo objetiva analisar o compromisso de compra e venda,
modalidade de contrato preliminar hodiernamente tratada de modo geral entre artigos 462 a
466 do Cdigo Civil em vigor e que tem ainda alguns dos seus efeitos regulamentados no
livro inerente aos direitos reais.3
Seja ele tratado por pr-contrato, contrato preliminar, contrato promessa,
compromisso preliminar, contrato preparatrio, entre outras denominaes, a idia a mesma,
consistindo no dever assumido por uma ou ambas as partes de no futuro, alcanado o termo
ou a condio entabulada, de pactuar o negcio principal.
Destaque-se desde j que a matria no novidade em terras tupiniquins, muito
embora no tivesse sido codificada no diploma de direito privado que imperou por quase todo
o sculo que se foi.
1
Como no caso de compra de venda de imvel cujo valor exija escritura pblica (Art. 108 do CC) entabulado em
um final de semana ou feriado, situao em que o tabelionato encontra-se fechado.
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil: contratos, declaraes unilaterais de vontade,
responsabilidade civil. Rio de Janeiro: Forense, 2004, vol. III. p. 86.
6
GAMA, Affonso Dionysio. Teoria e prtica dos contratos por instrumento particular no direito brasileiro. So
Paulo: Livraria Freitas Bastos S.A, 1951. p. 127.
7
GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. So Paulo: Saraiva, 2004,
vol. III. p. 141.
GOMES, Luiz Roldo de Freitas. Contrato. Rio de Janeiro: Renovar, 1999. p. 105.
Posteriormente alterado pela Lei 649 de 11.03.1949.
10
Interessante destacar a justificativa contida no Dec Lei 58/37. Dispe sobre o loteamento e a venda de
terrenos para pagamento em prestaes [...] Considerando o crescente desenvolvimento da loteao de terrenos
para venda mediante o pagamento do preo em prestaes; Considerando que as transaes assim realizadas no
transferem o domnio ao comprador, uma vez que o artigo 1.088 do Cdigo Civil permite a qualquer das partes
arrepender-se, antes de assinada a escritura de compra e venda; Considerando que esse dispositivo deixa
praticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que tm assim por exclusiva garantia a seriedade, a
boa-f e a solvabilidade das empresas vendedoras; Considerando que, para segurana das transaes realizadas
mediante contrato de compromisso de compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissrio contra
futuras alienaes ou oneraes dos lotes comprometidos [...]
11
Art. 15. Os compromissrios tm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preo, e
estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.
12
Art. 22. Os contratos, sem clusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cesso de direito
de imveis no loteados, cujo preo tenha sido pago no ato de sua constituio ou deva s-lo em uma ou mais
prestaes, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissrios direito real oponvel a terceiros,
e lhes conferem o direito de adjudicao compulsria nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Cdigo
de Processo Civil.
13
VENOSA, Slvio de Salvo. Compromisso de compra e venda com eficcia real: direito do promitente
comprador. Capturado em 13.04.05 no site: http://www.professorsimao.com.br/artigos_convidados_venosa.htm.
At seu ingresso em nossa legislao, pelo Decreto-lei n 58/37, o compromisso de compra e venda de imveis
conferia aos adquirentes apenas direitos obrigacionais. [...] Muitos foram os lesados por loteadores
inescrupulosos, poca, pois na venda de lotes no edificados situava-se ento a problemtica. Ademais, antes
desse diploma legal, os negcios eram regulados pelo art. 1.088 do Cdigo Civil pretrito, a permitir o
arrependimento de qualquer das partes antes da concluso do contrato definitivo. A senda inaugurada pelo
Decreto-lei n 58/37, permitindo eficcia real ao compromisso de imveis loteados, foi estendida, em diplomas
posteriores, generalidade dos imveis. Esse primeiro diploma tornou obrigatrio o registro dos loteamentos.
Sem o registro, o proprietrio somente pode vender partes ideais, ou mesmo concretas, mas no subdivididas em
lotes. Registrado o empreendimento, os lotes ganham autonomia.
9
O que fora afastado por construo jurisprudencial, nos termos da smula 239 do STJ.
Art. 25. So irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e promessas de cesso, os que atribuam
direito adjudicao compulsria e, estando registrados, confiram direito real oponvel a terceiros.
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16
Art. 1225. So direitos reais: [...] VII - o direito do promitente comprador do imvel.
Art. 1417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por
instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente
comprador direito real aquisio do imvel.
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Art. 1418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros,
a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto
no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.
3. Conceito
De antemo ressalta-se que no se devem confundir as negociaes preliminares
com o contrato preliminar19, este, gnero do compromisso de compra e venda, pois aquela
consiste na fase em que ocorrem debates prvios, ajustes provisrios, dilogos e
entendimentos sobre o negcio desejado, sendo anterior formalizao da proposta e
essencial gnese de qualquer negcio jurdico bilateral.20
Esta fase inicial no apta a gerar efeitos tpicos, e no mais das vezes sequer
fonte de direito ainda que as partes no se entendam a ponto de formalizar o negcio
imaginado por cada um isoladamente, exceo feita, quando por exemplo, houver violao do
princpio da boa-f objetiva, disparando a o dever de indenizar se houver dano na fase prnegocial.
Assim, para a adequada noo do compromisso de compra e venda, mpar
absorver que o mesmo um contrato, ou seja, impe a conjuno de vontades 21 ainda que em
19
razo do negcio jurdico preliminar, apenas uma das partes assuma deveres com o acordo
entabulado.22
Para alm disso, frise-se que o conceito de compromisso de compra e venda h de
ser extrado da noo de contrato preliminar, que como bem observa Mrio Luiz Delgado,
consiste em uma obrigao de fazer, inconfundvel com o dever jurdico previsto no negcio
definitivo, que poder consistir em um vender, comprar, emprestar, constituir hipoteca, etc.23
Nesta mesma esteira, Maria Helena Diniz leciona que o contrato preliminar
consiste no negcio jurdico em que uma ou ambas as partes comprometem-se a pactuar, mais
tarde, outro negcio, denominado principal, gerando, portanto, por conseqncia, o dever de
concluir outro contrato24, que dever observar os elementos essenciais j delineados
anteriormente.25
Por sua vez Rodolfo Pamplona Filho ensina que o contrato preliminar uma
avena por meio do qual as partes estipulam em favor de uma ou mais delas a faculdade de
exigir o cumprimento de um negcio jurdico apenas projetado.26
Basta ento idia desenvolvida, que se promova a insero dos elementos
essenciais compra e venda, quais sejam, res, pretium et consensus para que se conceitue a
promessa de compra e venda, que segundo Nelson Rosenvald consiste no negcio preliminar
por meio do qual ambas as partes, ou uma delas, comprometem-se a celebrar no futuro, o
22
Cdigo Civil. Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem
efeito, dever manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado
pelo devedor.
23
ALVES, Jones Figueiredo; DELGADO, Mario Luiz. Cdigo civil anotado: inovaes comentadas artigo por
artigo. So Paulo: Mtodo, 2005. p. 239.
24
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil: teoria das obrigaes contratuais e extracontratuais. So Paulo:
Saraiva, 2002, vol. III. p. 49.
25
Cf: Cdigo Civil. Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto forma, deve conter todos os requisitos
essenciais ao contrato a ser celebrado.
26
PAMPLONA FILHO, Rodolfo. A disciplina do contrato preliminar no novo cdigo civil brasileiro. In:
Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones Figueiredo Alves. So Paulo:
Mtodo, 2004, vol. II. p. 358.
27
ROSENVALD, Nelson. A promessa de compra e venda no cdigo civil de 2002. Capturado em 10.10.05 no
site: http://www.flviotartuce.adv.br/secoes/artigo/ROSENVALD_COMPRA.doc.
28
TARTUCE, Fernanda; SARTORI, Fernando. Como se preparar para o exame de ordem. So Paulo: Editora
Mtodo, 2005. p. 59.
29
A idia exclui por conseqncia a existncia de negcios pactuados sob vis absoluta e as declaraes no
srias.
30
Infere-se que no existir negcio jurdico nas hipteses em que o objeto seja a venda de um terreno na lua ou
a morte de um poltico famoso.
31
AZEVEDO, Antnio Junqueira de. Negcio jurdico: existncia, validade e eficcia. So Paulo: Saraiva, 2002.
p. 32/34.
Ocorre que, para existir enquanto instrumento apto a conferir as partes a pretenso
almejada, no basta existir, devendo cada um dos pressupostos elencados ser adjetivado para
que alcance a validade, passo necessrio em busca da recepo pelo sistema.
Desta forma, no plano da validade, o agente dever ser capaz 32, a vontade dever
ser manifestada sem a presena de vcios que a infestem 33, o objeto tem que ser lcito e
possvel juridicamente, observando-se ainda a causa e a forma prevista em lei para que possa
ser recebido pelo sistema em busca de seus efeitos tpicos.34
Saliente-se desde cedo que muito embora consista o contrato preliminar em um
ajuste prvio que no poder ignorar os elementos essenciais formao vlida do negcio
jurdico almejado, sua forma, nos exatos termos do artigo 462 do Cdigo Civil 35/36 pode ser
livremente eleita pelas partes, destacando-se entretanto que a inobservncia ao formato escrito
poder gerar srios problemas, tanto na seara probatria 37 como no tocante a oponibilidade
perante terceiros.
Assim, evidente que a forma livre a que se refere o artigo 462 do Cdigo Civil
h de ser adequadamente temperada, posto que como ensina Silvio Rodrigues, este tipo de
negcio, embora a lei no o diga, deve ser celebrado por escrito, pois a prova exclusivamente
testemunhal no pode ser admitida em negcios acima de determinado valor.38
32
Sendo nulo o negcio praticado pelos que se encontram nas hipteses narradas no artigo 3 do Cdigo Civil e
anulveis os pactuados por quem esteja elencado no rol do artigo 4 do mesmo codex.
33
Como no caso de erro, dolo, coao, leso e estado de perigo.
34
CATALAN, Marcos Jorge. Autonomia privada: o poder jurgeno dos sujeitos de direito. In: _______.
Negcio jurdico: aspectos controvertidos luz do novo cdigo civil. Leme: Mundo Jurdico, 2004. p. 97/98
35
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a
ser celebrado.
36
CATALAN, Marcos Jorge. Consideraes sobre o contrato preliminar: em busca da superao de seus
aspectos polmicos. In: Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones
Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2005, vol IV. p. 325.
37
Cf: Cdigo Civil. Art. 227. Salvo os casos expressos, a prova exclusivamente testemunhal s se admite nos
negcios jurdicos cujo valor no ultrapasse o dcuplo do maior salrio mnimo vigente no Pas ao tempo em que
foram celebrados. Veja ainda o artigo 401 do Cdigo de Processo Civil no mesmo sentido.
38
RODRIGUES, Silvio. Direito civil: dos contratos e das declaraes unilaterais de vontade. So Paulo:
Saraiva, 2002. p. 128.
MELLO, Marcos Bernardes de. Teoria do fato jurdico: plano da existncia. So Paulo: Saraiva, 2001. p. 85.
Cdigo Civil. Art. 331. Salvo disposio legal em contrrio, no tendo sido ajustada poca para o pagamento,
pode o credor exigi-lo imediatamente.
41
CATALAN, Marcos Jorge. Consideraes sobre o contrato preliminar: em busca da superao de seus
aspectos polmicos. In: Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones
Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2005, vol IV. p. 324.
40
10
42
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: contratos em espcie. So Paulo: Atlas, 2005. p. 528.
PAMPLONA FILHO, Rodolfo. A disciplina do contrato preliminar no novo cdigo civil brasileiro. In:
Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones Figueiredo Alves. So Paulo:
Mtodo, 2004, vol. II. p. 360.
44
LBO, Paulo Luiz Netto. Deveres gerais de conduta nas obrigaes civis. In: Questes controvertidas no
novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2005, vol IV. p. 77.
43
11
45
LORENZETTI, Ricardo Luis. Tratado de los contratos: parte general. Santa F: Rubinzal Culzoni, 2004. p.
306.
46
VENOSA, Slvio de Salvo. Compromisso de compra e venda com eficcia real: direito do promitente
comprador. Capturado em 13.04.05 no site: http://www.professorsimao.com.br/artigos_convidados_venosa.htm.
Muito melhor e mais efetivo seria que a lei lhe desse um tratamento mais dinmico, permitindo que por simples
averbao no registro imobilirio, provando o adquirente ter pago todas as parcelas, que a propriedade se
tornasse plena. Exigir-se nova escritura, a famigerada escritura definitiva, to s para essa finalidade
burocracia e cartorialidade inadmissvel na atualidade, atulhando ainda mais nossos tribunais com desnecessrias
aes de adjudicao compulsria. Portanto, o Cdigo de 2002 deu apenas meio passo com relao aos
compromissos de venda e compra.
47
GOMES, Orlando. Contrato. Rio de Janeiro: Renovar, 1999. p. 107.
12
49
Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que
visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a
trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.
50
Art. 1245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de
Imveis.
13
LORENZETTI, Ricardo Luis. Tratado de los contratos: parte general. Santa F: Rubinzal Culzoni, 2004. p.
573. Lecionando o autor que la falta de inscripcin registral no priva al negocio de sus efectos entre partes y
su exigencia se refiere a los efectos respectos de terceros, o sea, se trata de un supuesto de inoponibilidad.
52
DELGADO, Mrio Luiz. Da intransmissibilidade, causa mortis, das obrigaes de prestao de fato. In:
Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. _______ e Jones Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo,
2005, vol IV.
53
DELGADO, Mrio Luiz. Da intransmissibilidade, causa mortis, das obrigaes de prestao de fato. In:
Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. _______ e Jones Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo,
14
TARS. AC 189.068.315. 5 C. Civ. Rel. Juiz Paulo Augusto Monte Lopes. j. 05.09.1989. Adjudicao
compulsria. Prova do pagamento do preo. Carncia da ao. Ausente a prova do integral pagamento do preo,
no tem a promitente compradora adjudicao compulsria. Prazo prescricional. O prazo prescricional tem seu
termo inicial da data em que a promitente compradora pagou a ltima prestao, podendo exigir a escritura.
Carncia de ao reconhecida.
58
Cdigo Civil. Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretenso, a qual se extingue, pela prescrio,
nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.
59
Cdigo Civil. Art. 205. A prescrio ocorre em dez anos, quando a lei no lhe haja fixado prazo menor.
AMORIN FILHO, Agnelo. Critrio cientfico para distinguir a prescrio da decadncia e para identificar as
aes imprescritveis. Revista dos Tribunais, n. 300, passim, out. 1960. Veja ainda excelente estudo sobre o
tema em SIMO, Jos Fernando. Aspectos controvertidos da prescrio e decadncia na teoria geral dos
contratos e contratos em espcie. In: Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado
e Jones Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2005, vol IV. p. 343 e ss.
60
15
Outra situao que h de ser analisada est em eventual incumprimento por parte
do devedor, quanto a obrigao de quitar o preo ou as parcelas ajustadas e nesta hiptese, a
faculdade conferida ao credor de resolver o negcio jurdico nos moldes do artigo 475 do
Cdigo Civil.61
Em homenagem boa-f enquanto cercania da autonomia privada saliente-se, que
muito embora a resoluo do negcio seja permitida, esta no poder estar acompanhada de
clusula de decaimento, esteja o negcio albergado pela Lei 6766/79 ou no, seja em razo do
contido no Cdigo de Defesa do Consumidor62, seja por expressa violao do princpio da
funo social do contrato63, que dirige o senso tico que deve balizar a conduta dos
contratantes.
Ademais, para que exercite este direto, se faz necessria constituio do devedor
em mora e ainda a concesso de prazo razovel para que o mesmo possa purg-la64, posto que
em conformidade com a regra que regulamenta a venda e compra de imveis loteados, a
pretenso resolutria condiciona-se a estas providncias preliminares, ao menos no que
pertine aos negcios regulados pela Lei 6766/79, tendo-se ainda que as benfeitorias devero
ser indenizadas65, invocando-se aqui a teoria do dilogo das fontes.
61
Cdigo Civil. Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resoluo do contrato, se no preferir
exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenizao por perdas e danos.
62
Cdigo de Defesa do Consumidor. Art. 53. Nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante
pagamento em prestaes, bem como nas alienaes fiducirias em garantia, consideram-se nulas de pleno
direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do credor que, em razo do
inadimplemento, pleitear a resoluo do contrato e a retomada do produto alienado.
63
TARTUCE, Flvio. A funo social do contrato: do cdigo de defesa do consumidor ao novo cdigo civil. So
Paulo: Mtodo, 2005. passim. Segundo o autor, princpio geral de direito, de ordem pblica, pelo qual o
contrato deve ser, necessariamente, interpretado e visualizado de acordo com o contexto da sociedade.
64
Lei 6.766/79. Art. 32. Vencida e no paga a prestao, o contrato ser considerado rescindido 30 (trinta) dias
depois de constitudo em mora o devedor. 1. Para os fins deste artigo o devedor-adquirente ser intimado, a
requerimento do credor, pelo oficial do registro de imveis, a satisfazer as prestaes vencidas e as que se
vencerem at a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimao. 2. Purgada a mora,
convalescer o contrato. 3. Com a certido de no haver sido feito o pagamento em cartrio, o vendedor
requerer ao oficial do registro o cancelamento da averbao.
65
Lei 6.766/79. Art. 34. Em qualquer caso de resciso por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias
necessrias ou teis por ele levadas a efeito no imvel devero ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer
disposio contratual em contrrio. Pargrafo nico. No sero indenizadas as benfeitorias feitas em
desconformidade com o contrato ou com a lei.
16
66
Lei 6.766/79: Art. 2. O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposies desta lei e as das legislaes estaduais e municipais pertinentes.
67
Art. 25. So irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e promessas de cesso, os que atribuam
direito adjudicao compulsria e, estando registrados, confiram direito real oponvel a terceiros.
17
inciso I68, 462 e 166, inciso VII69, todos do Cdigo Civil e parece que no existem argumentos
que autorizem a dispensa da anuncia do cnjuge70, excepcionados os regimes que no a
exigem.
De fato, enquanto o artigo 462 do Cdigo Civil impe que para alm da forma,
todos os demais elementos de validade do negcio jurdico devero ser observados e o artigo
1647 antes referenciado probe a transmisso de bens imveis sem autorizao do cnjuge,
salvo no regime da separao absoluta, no pode ser outra a conseqncia da inobservncia da
outorga uxria seno a anulabilidade do ajuste preliminar a ser buscada at dois anos aps o
fim da sociedade conjugal.71
Fato que ausente a necessria legitimao para o negcio em questo, na
ausncia da autorizao do cnjuge, a conseqncia a no recepo pelo sistema dos efeitos
pretendidos pelas partes.72
Indo alm se pode indagar ainda o que ocorreria se o cnjuge que negociou com
outrem a alienao de bem imvel houvesse prometido a outorga do parceiro ? Em princpio a
situao haveria de ser resolvida luz do instituto de promessa de fato de terceiro e salvo
melhor juzo no haveria qualquer pretenso reparatria em favor do que acreditou na
promessa, posto que o pargrafo nico do artigo 43973 do Cdigo Civil explcito ao frisar
68
Art. 1647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cnjuges pode, sem autorizao do outro, exceto
no regime da separao absoluta:
I - alienar ou gravar de nus real os bens imveis;
69
Art. 1649. A falta de autorizao, no suprida pelo juiz, quando necessria, tornar anulvel o ato praticado,
podendo o outro cnjuge pleitear-lhe a anulao, at dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.
Pargrafo nico. A aprovao torna vlido o ato, desde que feita por instrumento pblico, ou particular,
autenticado.
72
MESSINEO, Francesco. Doctrina general del contrato. Trad. R. O. Fontanarrosa; S. Sentis Melendo; M.
Volterra. t. I. Buenos Aires: Ediciones Jurdicas Europa Amrica, 1948. p. 89. La consecuencia sera que,
cuando falte la legitimacin aun sendo el sujeto capaz, no podran nacer determinados afectos jurdicos.
73
Art. 439. Aquele que tiver prometido fato de terceiro responder por perdas e danos, quando este o no
executar.
18
19
a terceiros, matria positivada no pargrafo nico do artigo 463 do Cdigo Civil 77/78, posto que
como visto, em regra, a eficcia de um negcio jurdico est limitada s partes, outrossim,
podendo se estender atingindo terceiros estranhos ao negcio, normalmente mediante a
observncia publicidade do ato.79
Neste contexto, evidente h de se refletir acerca da doutrina da tutela externa ou
tutela delitual o crdito80, que traz ao direito obrigacional a possibilidade de oponibilidade
erga omnes de direitos reais, impondo-se a terceiros o dever jurdico de no colaborar com a
inexecuo das obrigaes pactuadas entre as partes.81
Ocorre que se de um lado os terceiros esto obrigados a respeitar as relaes
negociais entabuladas pelas partes, por outro se impe que para tanto os mesmos devem ter
cincia da existncia das mesmas, estado que se prova por meio da inscrio da minuta do
contrato preliminar junto matrcula do imvel no Cartrio de Registro de Imveis, como
prev o Cdigo Civil.82
Assim a obrigatoriedade do registro do compromisso preliminar de compra e
venda representa instrumento inibitrio prtica de negcios jurdicos sucessivos sobre o
mesmo bem, com leso ao direito do primeiro adquirente ou de terceiros que venham a
77
Art. 463. [...] Pargrafo nico. O contrato preliminar dever ser levado ao registro competente.
Outro no o entendimento do Conselho da Justia Federal como se extrai do enunciado n. 30: a disposio
do pargrafo nico do art. 463 do novo Cdigo Civil deve ser interpretada como fator de eficcia perante
terceiros.
79
BETTI, Emlio. Teoria geral do negcio jurdico. Tomo II. Campinas: LZN, 2003. p. 77.
78
80
NORONHA, Fernando. Direito das obrigaes. So Paulo: Saraiva, 2004. p. 464. Leciona o autor que a
induo poder ser direta ou indireta. Exemplos de casos que cabem na induo indireta ao inadimplemento so
a aquisio por terceiro de uma coisa que o devedor j tinha assumido o compromisso de vender a outrem, ou
sobre o qual pesava um direito de preferncia pessoal.
81
MENEZES CORDEIRO, Antnio Manuel da Rocha e. Direito das obrigaes. Lisboa: Associao Acadmica
da Faculdade de Direito de Lisboa, 1986, vol. I. p. 263.
82
Art. 1417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por
instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente
comprador direito real aquisio do imvel.
O Enunciado 253 do Conselho da Justia Federal caminha no mesmo sentido ao dispor que: o promitente
comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imvel prometido
venda.
20
ALVES, Jones Figueiredo; DELGADO, Mario Luiz. Cdigo civil anotado: inovaes comentadas artigo por
artigo. So Paulo: Mtodo, 2005. p. 240.
84
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos contratos. So Paulo:
Atlas, 2002, vol. II. p. 423.
85
AZEVEDO, Antnio Junqueira de. Negcio jurdico: existncia, validade e eficcia. So Paulo: Saraiva, 2002.
p. 60.
86
KIPER, Claudio Marcelo. La buena fe y el sistema registral inmobiliario. In: Tratado de la buena fe en el
derecho. Buenos Aires: La Ley, 2004. vol. I. p. 601.
87
CATALAN, Marcos Jorge. Consideraes sobre o contrato preliminar: em busca da superao de seus
aspectos polmicos. In: Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones
21
7. Concluses
Phosphoros, do grego, significa trazer a luz, e em muito se relaciona com a
concluso de um trabalho, que tem como escopo, iluminar o caminho daqueles quem em
quaisquer dos ramos da cincia, buscam por solues para os problemas que se apresentam
diante de suas vises obluminadas por incontveis fatores.
Assim, aps a anlise do problema proposto, sem a pretenso de esgotar o tema,
conclui-se que:
O compromisso de compra e venda pode ser conceituado como negcio jurdico
bilateral de forma livre por meio do qual uma ou ambas as partes se obrigam no futuro a
pactuar compra e venda cujo objeto e pagamento tenham sido previamente ajustados.
Ademais, como todos os demais negcios jurdicos, deve conter, para que alcance
os efeitos desejados pelas partes, os pressupostos de existncia, elementos de validade e
fatores de eficcia, sujeitando-se ainda a toda a principiologia que dirige a nova ordem
negocial.
22
Referncias
ALVES, Jones Figueiredo; DELGADO, Mario Luiz. Cdigo civil anotado: inovaes comentadas
artigo por artigo. So Paulo: Mtodo, 2005.
ALVIM, Arruda. Direito privado. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, vol. I.
23
AMORIN FILHO, Agnelo. Critrio cientfico para distinguir a prescrio da decadncia e para
identificar as aes imprescritveis. Revista dos Tribunais, n. 300, out. 1960.
AZEVEDO, Antnio Junqueira de. Negcio jurdico: existncia, validade e eficcia. So Paulo:
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