Você está na página 1de 25

REFLEXES ACERCA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Thays Cristina Carvalho Canezin1


Marcos Jorge Catalan2

SUMRIO: 1. Introduo. 2. Breve relato histrico. 3. Conceito. 4. Um


passeio pelos planos do negcio jurdico. 5. Algumas mincias e dos
efeitos entre as partes. 6. E os terceiros, como ficam ? 7. Concluses.

1. Introduo
O presente opsculo objetiva analisar o compromisso de compra e venda,
modalidade de contrato preliminar hodiernamente tratada de modo geral entre artigos 462 a
466 do Cdigo Civil em vigor e que tem ainda alguns dos seus efeitos regulamentados no
livro inerente aos direitos reais.3
Seja ele tratado por pr-contrato, contrato preliminar, contrato promessa,
compromisso preliminar, contrato preparatrio, entre outras denominaes, a idia a mesma,
consistindo no dever assumido por uma ou ambas as partes de no futuro, alcanado o termo
ou a condio entabulada, de pactuar o negcio principal.
Destaque-se desde j que a matria no novidade em terras tupiniquins, muito
embora no tivesse sido codificada no diploma de direito privado que imperou por quase todo
o sculo que se foi.
1

Acadmica do 5 ano de Direito na UNIFIL.


Mestre em Direito Negocial pela Universidade Estadual de Londrina. Especialista em Direito Civil e Direito
Processual Civil e em Planejamento e Gesto Ambiental. Professor do Curso de Especializao em Direito Civil
e Direito Processual Civil da Universidade Estadual de Londrina. Professor de Direito Civil da Universidade
Paranaense - UNIPAR. Professor do Departamento de Direito Privado e Processual da Universidade Estadual de
Maring (2001/2002). Advogado. Presidente da Associao de Defesa do Consumidor e do Meio Ambiente de
Paranava. Crticas e sugestes: marcoscatalan@uol.com.br
3
Artigos 1225, VII, 1417 e 1418
2

A importncia do assunto inegvel, pois nem sempre as partes podero concluir


o contrato definitivo na mesma ocasio em que tal inteno vem ao mundo, seja em razo da
solenidade que no poder ser observada naquele exato momento 4, por conta de estudos que
precisem ser promovidos, porque no se tenha o valor necessrio contraprestao ou mesmo
o objeto a ser alienado.
Ademais, como mais um fator a destacar a utilidade da anlise do tema proposto,
o emprego intenso desta modalidade de contrato preliminar tambm faz saltar aos olhos a
nfase que o mesmo merece, pois muito embora aquele tenha sido positivado como passo a
ser utilizado em uma infinidade de situaes negociais tpicas ou atpicas, sua maior
freqncia observada, de fato, no mbito da compra e venda.

2. Breve relato histrico


O contrato nasce da necessidade inerente vida em sociedade e seus primeiros
genes remontam as trocas observadas nos primrdios da histria da humanidade. No direito
romano surgem as primeiras noes do negcio sob anlise, onde era conhecido como
pactum de contrahendo, caracterizando-se como aquele que tem por objeto a celebrao de
um contrato definitivo, visando ento criar uma obrigao futura de contrahere.
Dando um grande salto na linha do tempo, nem contrato preliminar nem o
compromisso de compra e venda, espcie daquele gnero receberam tratamento legislativo
especfico no Cdigo Civil de 1916, diploma que por outro lado no afastou a legalidade dos
mesmos desde que observados os pressupostos de existncia e requisitos de validade,
salientando-se desde j que a forma livre, e ainda, evidentemente, as condies de eficcia
necessrias para a produo dos efeitos desejados pelas partes.
4

Como no caso de compra de venda de imvel cujo valor exija escritura pblica (Art. 108 do CC) entabulado em
um final de semana ou feriado, situao em que o tabelionato encontra-se fechado.

No incio do sculo passado, por conta da necessidade econmica nascida da cada


vez mais acentuada proliferao da venda e compra de imveis 5, fruto do xodo rural notado a
partir do final do primeiro quarto do sculo XX e da exploso demogrfica, entre outros
fatores, passou-se a dar o devido tratamento legislativo ao tema, sendo possvel afirmar que
no Brasil, a histria do compromisso de compra e venda confunde-se com a do contrato
preliminar.
A primeira semente do tema encontrada nesta pesquisa, que se limita ao Cdigo
Civil anterior, apresenta-se na regra insculpida no artigo 1088, dispondo ento que quando o
instrumento pblico for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode arrependerse, antes de o assinar, ressarcindo outra as perdas e danos resultantes do arrependimento,
sem prejuzo do estatudo nos artigos 1.095 a 1.097.
Acerca do assunto, Affonso Dionysio Gama ensina que os negcios entabulados
sob a gide da aludida regra, seja qual fosse o valor, eram vlidos perante o sistema, impondose parte que se recusasse a cumprir a palavra dada a obrigao de pagar outra a multa que
porventura fosse estabelecida ou na falta de ajuste, as perdas e danos efetivamente
demonstradas.6
Assim, luz de tal dispositivo revogado, permitia-se a qualquer das partes que
tivesse contratado preliminarmente o ajuste futuro de negcio solene, enquanto no assinada a
escritura pblica, o direito de arrepender-se, limitando-se a outra a postular indenizao pelo
interesse negativo, conduta seguida por muitos loteadores com a inteno de revender os lotes
a terceiros7 por preos mais interessantes.

PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil: contratos, declaraes unilaterais de vontade,
responsabilidade civil. Rio de Janeiro: Forense, 2004, vol. III. p. 86.
6

GAMA, Affonso Dionysio. Teoria e prtica dos contratos por instrumento particular no direito brasileiro. So
Paulo: Livraria Freitas Bastos S.A, 1951. p. 127.
7
GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. So Paulo: Saraiva, 2004,
vol. III. p. 141.

Com a promulgao do Decreto-Lei n. 58/37, que regulamentou a venda e


compra de terrenos loteados no Brasil, passa-se a impor que os compromissrios tm o
direito de antecipando ou ultimando o pagamento integral do preo, e estando quites com
impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de venda 8, rompendo-se o paradigma antes
vigente.
De fato, observada a situao at ento autorizada pelo sistema, muitas vezes
lesiva ao plo mais fraco nestas relaes jurdicas, o estado interveio por meio do aludido
Decreto-Lei9/10, cujo artigo 1511 autorizava a tutela especfica, desde que fosse promovida a
devida averbao do negcio preliminar (em verdade, providncia necessria para atribuir ao
negcio oponibilidade erga omnes, dando relao obrigacional eficcia real), outrossim,
ainda havia a possibilidade da insero de clusula de arrependimento no negcio
entabulado.12/13
8

GOMES, Luiz Roldo de Freitas. Contrato. Rio de Janeiro: Renovar, 1999. p. 105.
Posteriormente alterado pela Lei 649 de 11.03.1949.
10
Interessante destacar a justificativa contida no Dec Lei 58/37. Dispe sobre o loteamento e a venda de
terrenos para pagamento em prestaes [...] Considerando o crescente desenvolvimento da loteao de terrenos
para venda mediante o pagamento do preo em prestaes; Considerando que as transaes assim realizadas no
transferem o domnio ao comprador, uma vez que o artigo 1.088 do Cdigo Civil permite a qualquer das partes
arrepender-se, antes de assinada a escritura de compra e venda; Considerando que esse dispositivo deixa
praticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que tm assim por exclusiva garantia a seriedade, a
boa-f e a solvabilidade das empresas vendedoras; Considerando que, para segurana das transaes realizadas
mediante contrato de compromisso de compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissrio contra
futuras alienaes ou oneraes dos lotes comprometidos [...]
11
Art. 15. Os compromissrios tm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preo, e
estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.
12
Art. 22. Os contratos, sem clusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cesso de direito
de imveis no loteados, cujo preo tenha sido pago no ato de sua constituio ou deva s-lo em uma ou mais
prestaes, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissrios direito real oponvel a terceiros,
e lhes conferem o direito de adjudicao compulsria nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Cdigo
de Processo Civil.
13
VENOSA, Slvio de Salvo. Compromisso de compra e venda com eficcia real: direito do promitente
comprador. Capturado em 13.04.05 no site: http://www.professorsimao.com.br/artigos_convidados_venosa.htm.
At seu ingresso em nossa legislao, pelo Decreto-lei n 58/37, o compromisso de compra e venda de imveis
conferia aos adquirentes apenas direitos obrigacionais. [...] Muitos foram os lesados por loteadores
inescrupulosos, poca, pois na venda de lotes no edificados situava-se ento a problemtica. Ademais, antes
desse diploma legal, os negcios eram regulados pelo art. 1.088 do Cdigo Civil pretrito, a permitir o
arrependimento de qualquer das partes antes da concluso do contrato definitivo. A senda inaugurada pelo
Decreto-lei n 58/37, permitindo eficcia real ao compromisso de imveis loteados, foi estendida, em diplomas
posteriores, generalidade dos imveis. Esse primeiro diploma tornou obrigatrio o registro dos loteamentos.
Sem o registro, o proprietrio somente pode vender partes ideais, ou mesmo concretas, mas no subdivididas em
lotes. Registrado o empreendimento, os lotes ganham autonomia.
9

No ano de 1964 o Supremo Tribunal Federal sumulou a matria sob o nmero


413, ratificando a possibilidade de obteno da tutela especfica ao dispor que o
compromisso de compra e venda de imveis, ainda que no loteados, d direito execuo
compulsria, quando reunidos os requisitos legais, salientando-se que a matria fora
analisada pela aludida Corte eis que o Superior Tribunal de Justia somente fora criado com a
Constituio Federal de 1988.
Por sua vez, j em 1979, a Lei 6.766 derrogou o decreto 58/37, na medida em que
detalha o procedimento para a formao e alienao de loteamentos em solo urbano,
mantendo a garantia aos adquirentes outorga da escritura pblica pelos alienantes e se
necessrio adjudicao compulsria, desde que promovida a averbao 14, com o mrito de
regrar como irretratveis os compromissos de venda e compra sob sua gide 15, demonstrando
notvel preocupao com a funo social destes contratos ante a importncia que questes
ligadas ao direito de moradia merecem.
Enfim, o contrato preliminar acaba sendo positivado na Lei 10.406/02 e deve ser
necessariamente lido no contexto do atual diploma de direito privado, iluminado pelas
diretrizes da eticidade, sociabilidade e operabilidade, devendo ainda sempre observar os
princpios da boa-f objetiva, equivalncia das prestaes e funo social do contrato e o
compromisso de compra e venda, para alm de regrar-se no campo obrigacional pelas
aludidas regras, h ainda de observar, no que pertine a sua eficcia perante terceiros, o contido
nos artigos 1225, inciso VII16, 142717 e 142818 do Cdigo Civil.
14

O que fora afastado por construo jurisprudencial, nos termos da smula 239 do STJ.
Art. 25. So irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e promessas de cesso, os que atribuam
direito adjudicao compulsria e, estando registrados, confiram direito real oponvel a terceiros.
15

16

Art. 1225. So direitos reais: [...] VII - o direito do promitente comprador do imvel.
Art. 1417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por
instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente
comprador direito real aquisio do imvel.
17

18

Art. 1418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros,
a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto
no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do imvel.

Aparentemente, no se pode negar que o legislador tenha cumprido seu papel,


talvez com algumas omisses a serem adiante apontadas, mas ainda sim o exerceu, impondose agora aos operadores do direito o dever de descobrir rumos seguros a serem seguidos em
busca da paz social.

3. Conceito
De antemo ressalta-se que no se devem confundir as negociaes preliminares
com o contrato preliminar19, este, gnero do compromisso de compra e venda, pois aquela
consiste na fase em que ocorrem debates prvios, ajustes provisrios, dilogos e
entendimentos sobre o negcio desejado, sendo anterior formalizao da proposta e
essencial gnese de qualquer negcio jurdico bilateral.20
Esta fase inicial no apta a gerar efeitos tpicos, e no mais das vezes sequer
fonte de direito ainda que as partes no se entendam a ponto de formalizar o negcio
imaginado por cada um isoladamente, exceo feita, quando por exemplo, houver violao do
princpio da boa-f objetiva, disparando a o dever de indenizar se houver dano na fase prnegocial.
Assim, para a adequada noo do compromisso de compra e venda, mpar
absorver que o mesmo um contrato, ou seja, impe a conjuno de vontades 21 ainda que em

19

SIMO, Jos Fernando. Direito civil. So Paulo: Prima, 2004. p. 108.


TARTUCE, Flvio. A formao do contrato no novo cdigo civil, no cdigo de defesa do consumidor e a via
eletrnica. In: Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones Figueiredo
Alves. So Paulo: Mtodo, 2005, vol IV. p. 261.
21
SIMO, Jos Fernando. Direto civil: contratos. So Paulo: Atlas, 2005. passim. Ensina o autor que so duas as
espcies de contrato preliminar, a que contm promessa bilateral, formando-se a partir da vontade de ambas as
partes que tero a faculdade de exigir da outra a execuo do contrato que prometeram firmar, sendo este o caso
da promessa de venda e compra de bem imvel, ou mesmo de cesso de quotas de determinada sociedade
empresarial e a que contm promessa unilateral, formando-se a partir da vontade de ambas as partes, mas apenas
uma delas ter a faculdade de exigir o seu cumprimento, sendo que seu melhor exemplo a opo pela qual o
vendedor concede ao comprador o direito de exercer a compra da coisa por determinado preo dentro de um
prazo acordado pelas partes, e dentro deste prazo, cabe apenas ao comprador o direito de exigir a realizao do
contrato pois ao vendedor cabe apenas aguardar o exerccio do direito do comprador.
20

razo do negcio jurdico preliminar, apenas uma das partes assuma deveres com o acordo
entabulado.22
Para alm disso, frise-se que o conceito de compromisso de compra e venda h de
ser extrado da noo de contrato preliminar, que como bem observa Mrio Luiz Delgado,
consiste em uma obrigao de fazer, inconfundvel com o dever jurdico previsto no negcio
definitivo, que poder consistir em um vender, comprar, emprestar, constituir hipoteca, etc.23
Nesta mesma esteira, Maria Helena Diniz leciona que o contrato preliminar
consiste no negcio jurdico em que uma ou ambas as partes comprometem-se a pactuar, mais
tarde, outro negcio, denominado principal, gerando, portanto, por conseqncia, o dever de
concluir outro contrato24, que dever observar os elementos essenciais j delineados
anteriormente.25
Por sua vez Rodolfo Pamplona Filho ensina que o contrato preliminar uma
avena por meio do qual as partes estipulam em favor de uma ou mais delas a faculdade de
exigir o cumprimento de um negcio jurdico apenas projetado.26
Basta ento idia desenvolvida, que se promova a insero dos elementos
essenciais compra e venda, quais sejam, res, pretium et consensus para que se conceitue a
promessa de compra e venda, que segundo Nelson Rosenvald consiste no negcio preliminar
por meio do qual ambas as partes, ou uma delas, comprometem-se a celebrar no futuro, o

22

Cdigo Civil. Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem
efeito, dever manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado
pelo devedor.
23
ALVES, Jones Figueiredo; DELGADO, Mario Luiz. Cdigo civil anotado: inovaes comentadas artigo por
artigo. So Paulo: Mtodo, 2005. p. 239.
24
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil: teoria das obrigaes contratuais e extracontratuais. So Paulo:
Saraiva, 2002, vol. III. p. 49.
25

Cf: Cdigo Civil. Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto forma, deve conter todos os requisitos
essenciais ao contrato a ser celebrado.
26
PAMPLONA FILHO, Rodolfo. A disciplina do contrato preliminar no novo cdigo civil brasileiro. In:
Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones Figueiredo Alves. So Paulo:
Mtodo, 2004, vol. II. p. 358.

contrato definitivo de compra e venda, conferindo garantias quanto relao substancial em


vista.27
Sintetizando as idias colhidas, pode-se conceituar o compromisso de compra e
venda como o negcio jurdico bilateral de forma livre por meio do qual uma ou ambas as
partes se obrigam no futuro a pactuar compra e venda cujo objeto e pagamento tenham sido
previamente ajustados.

4. Um passeio pelos planos do negcio jurdico


O compromisso de compra e venda, enquanto modalidade de contrato preliminar
efetivamente negcio jurdico, e como tal, para que alcance os efeitos desejados, h de
conter todos os pressupostos e requisitos inerentes ao contrato almejado 28, com exceo da
forma, sujeitando-se ainda, para que produza os efeitos desejados pelas partes, a fatores de
eficcia.
Deste modo, dever necessariamente conter, enquanto pressupostos de sua
existncia, a presena de pelo menos dois sujeitos que exteriorizem sua vontade29 por alguma
forma, e um objeto idneo30 e ainda possvel fisicamente, intuitivamente concluindo-se ainda
que so necessrios um lugar e um momento no tempo.31

27

ROSENVALD, Nelson. A promessa de compra e venda no cdigo civil de 2002. Capturado em 10.10.05 no
site: http://www.flviotartuce.adv.br/secoes/artigo/ROSENVALD_COMPRA.doc.
28
TARTUCE, Fernanda; SARTORI, Fernando. Como se preparar para o exame de ordem. So Paulo: Editora
Mtodo, 2005. p. 59.
29
A idia exclui por conseqncia a existncia de negcios pactuados sob vis absoluta e as declaraes no
srias.
30
Infere-se que no existir negcio jurdico nas hipteses em que o objeto seja a venda de um terreno na lua ou
a morte de um poltico famoso.
31
AZEVEDO, Antnio Junqueira de. Negcio jurdico: existncia, validade e eficcia. So Paulo: Saraiva, 2002.
p. 32/34.

Ocorre que, para existir enquanto instrumento apto a conferir as partes a pretenso
almejada, no basta existir, devendo cada um dos pressupostos elencados ser adjetivado para
que alcance a validade, passo necessrio em busca da recepo pelo sistema.
Desta forma, no plano da validade, o agente dever ser capaz 32, a vontade dever
ser manifestada sem a presena de vcios que a infestem 33, o objeto tem que ser lcito e
possvel juridicamente, observando-se ainda a causa e a forma prevista em lei para que possa
ser recebido pelo sistema em busca de seus efeitos tpicos.34
Saliente-se desde cedo que muito embora consista o contrato preliminar em um
ajuste prvio que no poder ignorar os elementos essenciais formao vlida do negcio
jurdico almejado, sua forma, nos exatos termos do artigo 462 do Cdigo Civil 35/36 pode ser
livremente eleita pelas partes, destacando-se entretanto que a inobservncia ao formato escrito
poder gerar srios problemas, tanto na seara probatria 37 como no tocante a oponibilidade
perante terceiros.
Assim, evidente que a forma livre a que se refere o artigo 462 do Cdigo Civil
h de ser adequadamente temperada, posto que como ensina Silvio Rodrigues, este tipo de
negcio, embora a lei no o diga, deve ser celebrado por escrito, pois a prova exclusivamente
testemunhal no pode ser admitida em negcios acima de determinado valor.38
32

Sendo nulo o negcio praticado pelos que se encontram nas hipteses narradas no artigo 3 do Cdigo Civil e
anulveis os pactuados por quem esteja elencado no rol do artigo 4 do mesmo codex.
33
Como no caso de erro, dolo, coao, leso e estado de perigo.
34

CATALAN, Marcos Jorge. Autonomia privada: o poder jurgeno dos sujeitos de direito. In: _______.
Negcio jurdico: aspectos controvertidos luz do novo cdigo civil. Leme: Mundo Jurdico, 2004. p. 97/98
35
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a
ser celebrado.
36
CATALAN, Marcos Jorge. Consideraes sobre o contrato preliminar: em busca da superao de seus
aspectos polmicos. In: Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones
Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2005, vol IV. p. 325.
37

Cf: Cdigo Civil. Art. 227. Salvo os casos expressos, a prova exclusivamente testemunhal s se admite nos
negcios jurdicos cujo valor no ultrapasse o dcuplo do maior salrio mnimo vigente no Pas ao tempo em que
foram celebrados. Veja ainda o artigo 401 do Cdigo de Processo Civil no mesmo sentido.
38
RODRIGUES, Silvio. Direito civil: dos contratos e das declaraes unilaterais de vontade. So Paulo:
Saraiva, 2002. p. 128.

Por fim, galgando o ltimo degrau em busca da perfeio jurdica, o negcio


almejado pelas partes subordina-se ainda anlise do plano da eficcia, cujos fatores so
sentidos quando os efeitos desejados pelas partes irradiam-se para fora da relao jurdica,
representados aqui pelos direitos e deveres, pretenses e obrigaes, aes e excees, ou
ainda ensejando a morte das relaes jurdicas.39
Os elementos acidentais ou fatores de eficcia esto ligados ao advento de
condio, termo ou encargo; e deste modo o compromisso de compra e venda, poder se
sujeitar a termo para que o pagamento seja efetuado, como normalmente ocorre, seja em
parcela nica ou em datas sucessivas que se prolongam no tempo, condio imposta ao
pretenso adquirente para que faa jus a receber o bem comprado, sendo lcita ainda a insero
de outras condies, como a de conseguir a propriedade do bem mediante usucapio ou
efetivao de outro negcio jurdico como uma doao ou mesmo uma compra e venda
perante terceiro.
Resta evidente que se no houver prazo fixado pelas partes para o adimplemento
das obrigaes entabuladas, a constituio em mora de qualquer das partes se dar mediante
notificao do devedor40, concedendo-se prazo razovel para que se possa efetuar o
pagamento.
Como se observa, a noo do contrato preliminar esta atada exigncia de que
estejam presentes em seu ato de constituio, ao mesmo tempo, todos os pressupostos de
exigncia e requisitos de validade do negcio definitivo 41 e assim, apenas aps a anlise de
cada um dos degraus destacados, poder-se- afirmar que o compromisso de compra e venda
est apto a produzir seus efeitos prprios, ou seja, aqueles almejados pelas partes.
39

MELLO, Marcos Bernardes de. Teoria do fato jurdico: plano da existncia. So Paulo: Saraiva, 2001. p. 85.
Cdigo Civil. Art. 331. Salvo disposio legal em contrrio, no tendo sido ajustada poca para o pagamento,
pode o credor exigi-lo imediatamente.
41
CATALAN, Marcos Jorge. Consideraes sobre o contrato preliminar: em busca da superao de seus
aspectos polmicos. In: Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones
Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2005, vol IV. p. 324.
40

10

5. Algumas mincias e dos efeitos entre as partes


O contrato preliminar de compra e venda, como se pde observar ao longo das
linhas iniciais deste estudo, traz em seu bojo a obrigao de contratar definitivamente, sob
certo prazo ou condio42, no importando a sua forma.
Nada impede, porm, que o contrato definitivo contenha uma ou mais clusulas
para alm das pactuadas no contrato preliminar, negcio este que, de maneira alguma, se
desnatura com tal acrscimo, desde que observados os limites e contornos estabelecidos no
negcio anterior e com efeito, a regra legal deve ser interpretada com razoabilidade para se
entender que a exigncia somente quantos aos requisitos essenciais.43
evidente que nesta hiptese, se faz necessrio a coincidncia das vontades,
posto que neste mbito, a ningum dado impor sua vontade sobre a do parceiro negocial,
mantendo-se apenas as condies gerais negociadas na situao de no haver concordncia
acerca das inovaes.
Tambm ululante que como em todo e qualquer contrato, as partes atadas por
meio do compromisso de compra e venda sujeitam-se observncia de deveres de conduta,
regras de comportamento que norteiam a obrigatoriedade do cumprimento, segundo os
ditames da boa-f objetiva, funo social, equivalncia material, equidade, entre outros,
normas de carter cogente, com primazia sobre a conveno das partes.44
E da comunho destas reflexes que surge uma primeira dvida.

42

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: contratos em espcie. So Paulo: Atlas, 2005. p. 528.
PAMPLONA FILHO, Rodolfo. A disciplina do contrato preliminar no novo cdigo civil brasileiro. In:
Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones Figueiredo Alves. So Paulo:
Mtodo, 2004, vol. II. p. 360.
44
LBO, Paulo Luiz Netto. Deveres gerais de conduta nas obrigaes civis. In: Questes controvertidas no
novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2005, vol IV. p. 77.
43

11

Na medida em que o compromisso de compra e venda elabora-se em regra como


negcio que tem por escopo, trazer garantias ao vendedor, que somente se obriga a transferir a
propriedade aps receber o preo combinado, e ao comprador, de ter o bem almejado desde
que este se acautele perante terceiros, estando perfeitamente delineados os elementos
categoriais do negcio principal, no se confundiriam ambos os negcios ?
Ricardo Lorenzetti responde a indagao afirmando que em plancies argentinas,
h quem sustente que el consentimiento es uno solo, y referido a la finalidad de cambio en el
dominio de una cosa; los dems, son actos complementarios para concretar esa finalidad [e
assim] el boleto es un contrato de compraventa completo y perfecto, y contiene la promesa de
escriturar.45
Em solo tupiniquim aparentemente a resposta tambm positiva, e como quer
Silvio Venosa, o compromisso de compra e venda contrato perfeito e acabado, sendo hialino
que a inteno das partes no se sintetiza na concluso de outro contrato, mas na compra e
venda do imvel de forma definitiva, enquadrando-se como verdadeira modalidade de
contrato definitivo.46
No mesmo sentido leciona Orlando Gomes que o compromisso de compra e
venda mais que promessa, vontade de contratar emitida pelas partes e por meio dele o
contrato final encontra-se perfeitamente delineado, desde que foi pactuado o compromisso 47, e
Arnaldo Rizzardo, aduzindo que o domnio, nestes negcios, prossegue com o proprietrio

45

LORENZETTI, Ricardo Luis. Tratado de los contratos: parte general. Santa F: Rubinzal Culzoni, 2004. p.
306.
46
VENOSA, Slvio de Salvo. Compromisso de compra e venda com eficcia real: direito do promitente
comprador. Capturado em 13.04.05 no site: http://www.professorsimao.com.br/artigos_convidados_venosa.htm.
Muito melhor e mais efetivo seria que a lei lhe desse um tratamento mais dinmico, permitindo que por simples
averbao no registro imobilirio, provando o adquirente ter pago todas as parcelas, que a propriedade se
tornasse plena. Exigir-se nova escritura, a famigerada escritura definitiva, to s para essa finalidade
burocracia e cartorialidade inadmissvel na atualidade, atulhando ainda mais nossos tribunais com desnecessrias
aes de adjudicao compulsria. Portanto, o Cdigo de 2002 deu apenas meio passo com relao aos
compromissos de venda e compra.
47
GOMES, Orlando. Contrato. Rio de Janeiro: Renovar, 1999. p. 107.

12

apenas a ttulo de garantia e na medida em que os pagamentos vo se realizando, aquele vai se


diluindo.48
O desenvolvimento da idia realmente merece anlise, e ontologicamente
compromisso e compra e venda so idnticos, outrossim, haveria necessidade de que se
promovesse, para a recepo da idia, profunda alterao legislativa no que pertine forma
prevista para tal modalidade negocial, eis que segundo o teor do artigo 108 do Cdigo Civil 49
a compra e venda de imveis com valor superior a trinta salrios mnimos (e sero raras as
situaes em que no se alcanar este valor) negcio formal, requisito dispensado no
contrato preliminar, e ainda, h de se considerar que, no direito brasileiro, a escritura pblica 50
documento essencial na aquisio derivada de bens imveis.
Deste modo, na medida em que o sistema impe a observncia forma para os
negcios translativos de domnio de bens imveis, em princpio no se pode admitir, ainda
que haja cabal prova de quitao, que o compromisso de compra e venda sirva como
documento hbil transferncia de propriedade na esfera registral.
Por conseqncia, quitado o preo e recusando-se o promitente vendedor a
outorgar a escritura pblica, caber ao credor exercer sua pretenso mediante adjudicao
compulsria, servindo a sentena de ttulo translativo de propriedade, e neste caso, se o bem
ainda compuser o patrimnio do devedor ou de seus sucessores causa mortis, no surgem
maiores problemas, no sendo essencial em tal hiptese a observncia ao registro do negcio
entabulado, nos moldes da smula 239 do Superior Tribunal de Justia que dita que o direito
adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda
no cartrio de imveis.
48

RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2001. p. 239.

49

Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que
visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a
trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.
50
Art. 1245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no Registro de
Imveis.

13

mpar destacar que no mesmo sentido dita o enunciado 95 do Conselho da Justia


Federal, em busca da melhor leitura do artigo 1418 do Cdigo Civil, frisando que o direito
adjudicao compulsria quando exercido em face do promitente vendedor, no se condiciona
ao registro da promessa de compra e venda no cartrio de registro imobilirio.
Em verdade, a averbao do negcio preliminar tem outra funo, servindo de
fator de eficcia em relao a terceiros, matria a ser desenvolvida no tpico seguinte e que
por conseqncia em nada afeta os planos da validade e da eficcia no que pertine as partes
contratantes.51
Outra reflexo merece ser promovida, analisando a possibilidade da morte de
quem prometeu vender e a manuteno dos efeitos do negcio, eis que aparentemente no
restam dvidas acerca da transmissibilidade do crdito pecunirio aos sucessores de quem se
obrigou a vender em razo de tal fato natural.
Saliente-se em linhas gerais que enquanto as obrigaes de dar no se extinguem
com a morte do obrigado, as de fazer, por outro lado, ainda que no sejam classificadas como
intuito personae, no impe aos sucessores do devedor a obrigao de cumprir o ajustado por
estarem caracterizadas como hipteses de extino do contrato.52
Mas como solucionar a questo da obrigao de prestar declarao de vontade ?
Mrio Delgado d a resposta, afirmando que da leitura de relao obrigacional como um
processo, eventual outorga de escritura pblica, no se caracteriza propriamente como um
fazer, sendo outrossim ato essencial ao pagamento e visa em essncia transferir a propriedade
luz das regras impostas pelo sistema em tais relaes 53, e assim, encontra-se o fundamento a
51

LORENZETTI, Ricardo Luis. Tratado de los contratos: parte general. Santa F: Rubinzal Culzoni, 2004. p.
573. Lecionando o autor que la falta de inscripcin registral no priva al negocio de sus efectos entre partes y
su exigencia se refiere a los efectos respectos de terceros, o sea, se trata de un supuesto de inoponibilidad.
52
DELGADO, Mrio Luiz. Da intransmissibilidade, causa mortis, das obrigaes de prestao de fato. In:
Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. _______ e Jones Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo,
2005, vol IV.
53
DELGADO, Mrio Luiz. Da intransmissibilidade, causa mortis, das obrigaes de prestao de fato. In:
Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. _______ e Jones Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo,

14

justificar a transmisso desta modalidade de obrigao em razo da morte do devedor.


O procedimento a ser observado na recusa da outorga da escritura pblica pelo
devedor ou de seus herdeiros o elencado nos artigos 639 54, 64055 e 64156 do Cdigo de
Processo Civil, cuja singeleza dispensa maiores comentrios.
Observe-se que nestes casos, luz da regra do artigo 205 do Cdigo Civil, o prazo
prescricional para exigir a entrega do bem ser de dez anos e tem incio com a interpelao do
que prometeu vender ou se ajustado prazo para outorga da escritura, com a ocorrncia deste.57
De fato, na medida em que os prazos prescricionais somente comeam a fluir com
a leso pretenso do credor58 e no podem ser interpretados mediante o recurso ao
procedimento analgico, a nica alternativa que resta aplicar o prazo geral previsto no artigo
205 do Cdigo Civil59 eis que em sede de direito privado toda ao condenatria sujeita-se a
prazo de natureza prescricional.60
2005, vol IV. p. 122. Neste sentido veja ainda COUTO E SILVA, Clvis Verssimo do. A obrigao como
processo. So Paulo: Bushatsky, 1976. p. 167-168. Sustenta o autor que [...] se admite que as obrigaes
consistentes em declarao em declarao de vontade podem ser executadas e a sentena judicial se subsistir
manifestao de vontade do devedor [...] Na obrigao de fazer negcio jurdico, de emitir volio, h facere
[entretanto] por se tratar de negcio dirigido transmisso de direitos reais ou mesmo de negcio dispositivo de
direito de crdito, constituir-se- a solutio em adimplemento da obrigao de dar. No , portanto, totalmente
exato afirmar que a obrigao de fazer negcio jurdico seja sempre obligatio faciendi.
54
Art. 639. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato no cumprir a obrigao, a outra parte, sendo
isso possvel e no excludo pelo ttulo, poder obter uma sentena que produza o mesmo efeito do contrato a ser
firmado.
55
Art. 640. Tratando-se de contrato, que tenha por objeto a transferncia da propriedade de coisa determinada, ou
de outro direito, a ao no ser acolhida se a parte, que a intentou, no cumprir a sua prestao, nem oferecer,
nos casos e formas legais, salvo se ainda no exigvel.
56
Art. 641. Condenado o devedor a emitir declarao de vontade, a sentena, uma vez transitada em julgado,
produzir todos os efeitos da declarao no emitida.
57

TARS. AC 189.068.315. 5 C. Civ. Rel. Juiz Paulo Augusto Monte Lopes. j. 05.09.1989. Adjudicao
compulsria. Prova do pagamento do preo. Carncia da ao. Ausente a prova do integral pagamento do preo,
no tem a promitente compradora adjudicao compulsria. Prazo prescricional. O prazo prescricional tem seu
termo inicial da data em que a promitente compradora pagou a ltima prestao, podendo exigir a escritura.
Carncia de ao reconhecida.
58

Cdigo Civil. Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretenso, a qual se extingue, pela prescrio,
nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.
59

Cdigo Civil. Art. 205. A prescrio ocorre em dez anos, quando a lei no lhe haja fixado prazo menor.
AMORIN FILHO, Agnelo. Critrio cientfico para distinguir a prescrio da decadncia e para identificar as
aes imprescritveis. Revista dos Tribunais, n. 300, passim, out. 1960. Veja ainda excelente estudo sobre o
tema em SIMO, Jos Fernando. Aspectos controvertidos da prescrio e decadncia na teoria geral dos
contratos e contratos em espcie. In: Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado
e Jones Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2005, vol IV. p. 343 e ss.
60

15

Outra situao que h de ser analisada est em eventual incumprimento por parte
do devedor, quanto a obrigao de quitar o preo ou as parcelas ajustadas e nesta hiptese, a
faculdade conferida ao credor de resolver o negcio jurdico nos moldes do artigo 475 do
Cdigo Civil.61
Em homenagem boa-f enquanto cercania da autonomia privada saliente-se, que
muito embora a resoluo do negcio seja permitida, esta no poder estar acompanhada de
clusula de decaimento, esteja o negcio albergado pela Lei 6766/79 ou no, seja em razo do
contido no Cdigo de Defesa do Consumidor62, seja por expressa violao do princpio da
funo social do contrato63, que dirige o senso tico que deve balizar a conduta dos
contratantes.
Ademais, para que exercite este direto, se faz necessria constituio do devedor
em mora e ainda a concesso de prazo razovel para que o mesmo possa purg-la64, posto que
em conformidade com a regra que regulamenta a venda e compra de imveis loteados, a
pretenso resolutria condiciona-se a estas providncias preliminares, ao menos no que
pertine aos negcios regulados pela Lei 6766/79, tendo-se ainda que as benfeitorias devero
ser indenizadas65, invocando-se aqui a teoria do dilogo das fontes.
61

Cdigo Civil. Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resoluo do contrato, se no preferir
exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenizao por perdas e danos.
62
Cdigo de Defesa do Consumidor. Art. 53. Nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante
pagamento em prestaes, bem como nas alienaes fiducirias em garantia, consideram-se nulas de pleno
direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do credor que, em razo do
inadimplemento, pleitear a resoluo do contrato e a retomada do produto alienado.
63
TARTUCE, Flvio. A funo social do contrato: do cdigo de defesa do consumidor ao novo cdigo civil. So
Paulo: Mtodo, 2005. passim. Segundo o autor, princpio geral de direito, de ordem pblica, pelo qual o
contrato deve ser, necessariamente, interpretado e visualizado de acordo com o contexto da sociedade.
64
Lei 6.766/79. Art. 32. Vencida e no paga a prestao, o contrato ser considerado rescindido 30 (trinta) dias
depois de constitudo em mora o devedor. 1. Para os fins deste artigo o devedor-adquirente ser intimado, a
requerimento do credor, pelo oficial do registro de imveis, a satisfazer as prestaes vencidas e as que se
vencerem at a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimao. 2. Purgada a mora,
convalescer o contrato. 3. Com a certido de no haver sido feito o pagamento em cartrio, o vendedor
requerer ao oficial do registro o cancelamento da averbao.
65
Lei 6.766/79. Art. 34. Em qualquer caso de resciso por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias
necessrias ou teis por ele levadas a efeito no imvel devero ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer
disposio contratual em contrrio. Pargrafo nico. No sero indenizadas as benfeitorias feitas em
desconformidade com o contrato ou com a lei.

16

Neste contexto tem-se ainda que se o compromisso de compra e venda versar


sobre aquisio de imvel em loteamento urbano66, tambm no permitir a insero de
clusula de arrependimento, sendo esta vedada nos moldes do artigo 25 67 da Lei 6.766/79 e na
medida em que esta se caracteriza como norma de ordem pblica, o preceito em comento
inderrogvel pela autonomia privada.
Mas e se o imvel urbano no estiver sendo alienado por empresa loteadora, ou se
tratar de imvel rural, permanecer tal disposio ? Imagine-se a hiptese em que um
particular resolve, por meio de pr-contrato, pactuar a alienao futura do imvel em que
reside, com clusula de arrependimento, por conta de provvel necessidade de mudar seu
domiclio em razo da relao de trabalho que possui ?
Acredita-se que no, pois em princpio tratar-se- de contrato paritrio, o que
afastaria a necessidade do dirigismo contratual, sendo ento lcito s partes inserir clusula de
arrependimento no contrato preliminar, posto que na hiptese pensada, seria um contra-senso
obrigar o promitente vendedor a desfazer-se do imvel em que reside se a mudana esperada
no vier a se concretizar, ressaltando que aquele que promete vender dever ressarcir o preo
recebido devidamente corrigido.
H um outro aspecto que pode ser fruto de controvrsias quando se versa acerca
do compromisso de compra e venda e cuja anlise se faz imperiosa: haver necessidade de
outorga uxria quando um dos contratantes for casado e o negcio versar sobre futura
alienao de bem imvel ou esta se faz necessria apenas por ocasio do acordo definitivo ?
A questo respondida mediante leitura conjunta do disposto nos artigos 1647,

66

Lei 6.766/79: Art. 2. O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposies desta lei e as das legislaes estaduais e municipais pertinentes.
67
Art. 25. So irretratveis os compromissos de compra e venda, cesses e promessas de cesso, os que atribuam
direito adjudicao compulsria e, estando registrados, confiram direito real oponvel a terceiros.

17

inciso I68, 462 e 166, inciso VII69, todos do Cdigo Civil e parece que no existem argumentos
que autorizem a dispensa da anuncia do cnjuge70, excepcionados os regimes que no a
exigem.
De fato, enquanto o artigo 462 do Cdigo Civil impe que para alm da forma,
todos os demais elementos de validade do negcio jurdico devero ser observados e o artigo
1647 antes referenciado probe a transmisso de bens imveis sem autorizao do cnjuge,
salvo no regime da separao absoluta, no pode ser outra a conseqncia da inobservncia da
outorga uxria seno a anulabilidade do ajuste preliminar a ser buscada at dois anos aps o
fim da sociedade conjugal.71
Fato que ausente a necessria legitimao para o negcio em questo, na
ausncia da autorizao do cnjuge, a conseqncia a no recepo pelo sistema dos efeitos
pretendidos pelas partes.72
Indo alm se pode indagar ainda o que ocorreria se o cnjuge que negociou com
outrem a alienao de bem imvel houvesse prometido a outorga do parceiro ? Em princpio a
situao haveria de ser resolvida luz do instituto de promessa de fato de terceiro e salvo
melhor juzo no haveria qualquer pretenso reparatria em favor do que acreditou na
promessa, posto que o pargrafo nico do artigo 43973 do Cdigo Civil explcito ao frisar
68

Art. 1647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cnjuges pode, sem autorizao do outro, exceto
no regime da separao absoluta:
I - alienar ou gravar de nus real os bens imveis;
69

Art. 166. nulo o negcio jurdico quando:


VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prtica, sem cominar sano.
70
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Teoria geral dos contratos no novo cdigo civil. So Paulo: Mtodo, 2002. p.
194.
71

Art. 1649. A falta de autorizao, no suprida pelo juiz, quando necessria, tornar anulvel o ato praticado,
podendo o outro cnjuge pleitear-lhe a anulao, at dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.
Pargrafo nico. A aprovao torna vlido o ato, desde que feita por instrumento pblico, ou particular,
autenticado.
72
MESSINEO, Francesco. Doctrina general del contrato. Trad. R. O. Fontanarrosa; S. Sentis Melendo; M.
Volterra. t. I. Buenos Aires: Ediciones Jurdicas Europa Amrica, 1948. p. 89. La consecuencia sera que,
cuando falte la legitimacin aun sendo el sujeto capaz, no podran nacer determinados afectos jurdicos.
73

Art. 439. Aquele que tiver prometido fato de terceiro responder por perdas e danos, quando este o no
executar.

18

que neste caso no caberia indenizao, excepcionada logicamente a hiptese de dolo de


quem prometeu fato de outrem e ainda a ofensa ao dever lateral de lealdade.74
Caminhando um pouco mais em frente, questo que pode surgir diz respeito ao
fato de que e se quem promete vender vive em unio estvel ? Como fica a situao da
outorga uxria ? Acredita-se que na medida em que a Constituio Federal 75 equipara esta
situao ao casamento, pode-se sustentar que as regras aplicveis so as mesmas e na hiptese
h de se exigir a anuncia do companheiro.76
Por outro lado, considerando-se que tal situao tutelada pelo direito pode ser
desconhecida pelo pretenso comprador por conta da ausncia de registro pblico da unio, o
parceiro lesado dever provar a ausncia de boa-f (subjetiva) daquele, demonstrando, por
exemplo, que o pretenso adquirente conhecido do casal ou que visitou o imvel em que os
ltimos residem, cientificando-se da existncia da convivncia reconhecida pelo ordenamento,
sob pena de lhe restar apenas a via ressarcitria em face do companheiro que alienou bem do
patrimnio comum.

6. E os terceiros, como ficam ?


Por outro lado, cabe tambm analisar os efeitos do contrato preliminar em relao
Pargrafo nico. Tal responsabilidade no existir se o terceiro for o cnjuge do promitente, dependendo da sua
anuncia o ato a ser praticado, e desde que, pelo regime do casamento, a indenizao, de algum modo, venha a
recair sobre os seus bens.
74
CATALAN, Marcos Jorge. Consideraes sobre o contrato preliminar: em busca da superao de seus
aspectos polmicos. In: Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones
Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2005, vol IV. passim. J sustentamos que ocorre que se conhecendo o
contratante a renitente postura do cnjuge quanto ausncia do desejo de alienar imvel do casal e ainda sim
prometendo a anuncia do mesmo, haveria violao do deveres laterais de informao e de cooperao,
corolrios do princpio da boa-f objetiva, que se faz necessria em qualquer relao negocial, e em razo de tal
ofensa nasceria o dever de indenizar com amparo no artigo 187 do Cdigo Civil.
75
Art. 226. A famlia, base da sociedade, tem especial proteo do Estado. [...] 3. Para efeito da proteo do
Estado, reconhecida a unio estvel entre o homem e a mulher como entidade familiar, devendo a lei facilitar
sua converso em casamento.
76
GUIMARES, Marilene Silveira. A necessidade de outorga para alienao de bens imveis no casamento e
na unio estvel, segundo o Cdigo Civil de 2002. In: Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord.
Mrio Luiz Delgado e Jones Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2004, vol II. p. 292.

19

a terceiros, matria positivada no pargrafo nico do artigo 463 do Cdigo Civil 77/78, posto que
como visto, em regra, a eficcia de um negcio jurdico est limitada s partes, outrossim,
podendo se estender atingindo terceiros estranhos ao negcio, normalmente mediante a
observncia publicidade do ato.79
Neste contexto, evidente h de se refletir acerca da doutrina da tutela externa ou
tutela delitual o crdito80, que traz ao direito obrigacional a possibilidade de oponibilidade
erga omnes de direitos reais, impondo-se a terceiros o dever jurdico de no colaborar com a
inexecuo das obrigaes pactuadas entre as partes.81
Ocorre que se de um lado os terceiros esto obrigados a respeitar as relaes
negociais entabuladas pelas partes, por outro se impe que para tanto os mesmos devem ter
cincia da existncia das mesmas, estado que se prova por meio da inscrio da minuta do
contrato preliminar junto matrcula do imvel no Cartrio de Registro de Imveis, como
prev o Cdigo Civil.82
Assim a obrigatoriedade do registro do compromisso preliminar de compra e
venda representa instrumento inibitrio prtica de negcios jurdicos sucessivos sobre o
mesmo bem, com leso ao direito do primeiro adquirente ou de terceiros que venham a

77

Art. 463. [...] Pargrafo nico. O contrato preliminar dever ser levado ao registro competente.
Outro no o entendimento do Conselho da Justia Federal como se extrai do enunciado n. 30: a disposio
do pargrafo nico do art. 463 do novo Cdigo Civil deve ser interpretada como fator de eficcia perante
terceiros.
79
BETTI, Emlio. Teoria geral do negcio jurdico. Tomo II. Campinas: LZN, 2003. p. 77.
78

80

NORONHA, Fernando. Direito das obrigaes. So Paulo: Saraiva, 2004. p. 464. Leciona o autor que a
induo poder ser direta ou indireta. Exemplos de casos que cabem na induo indireta ao inadimplemento so
a aquisio por terceiro de uma coisa que o devedor j tinha assumido o compromisso de vender a outrem, ou
sobre o qual pesava um direito de preferncia pessoal.
81
MENEZES CORDEIRO, Antnio Manuel da Rocha e. Direito das obrigaes. Lisboa: Associao Acadmica
da Faculdade de Direito de Lisboa, 1986, vol. I. p. 263.
82

Art. 1417. Mediante promessa de compra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por
instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente
comprador direito real aquisio do imvel.
O Enunciado 253 do Conselho da Justia Federal caminha no mesmo sentido ao dispor que: o promitente
comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imvel prometido
venda.

20

adquirir o bem j negociado83, atuando como mecanismo de garantia para o pretenso


comprador j que frustrar as tentativas de fraude, sendo o registro requisito indispensvel
para que tenha efeito erga omnes.
Na hiptese dos contratantes deixarem de observar a devida inscrio da minuta
que instrumentaliza o pr-contrato, que uma faculdade e no um dever como a leitura
superficial da aludida regra induz a pensar 84, haver ineficcia relativa posto que o negcio
no produzir efeitos em relao a terceiros, como ocorre tambm nas hipteses da no
notificao do cedido na cesso de crdito ou na venda a non domino.85
Indaga-se, neste contexto, se bastaria ao terceiro aferir apenas junto s citadas
escrivanias extrajudiciais a existncia de negcios pendentes acerca do domnio do bem que
pretende adquirir ou deveria ele praticar outros atos ?
Respondendo indagao Claudio Marcelo Kiper sustenta que a tal conduta
debe unirse, para confirmar la ignorancia de lo sucedido fuera del registro, una actitud
diligente, cuidadosa, que demuestre que el tercero adquirente hizo todo lo que estaba a su
alcance para averiguar la bondad de la situacin.86
Tal postura parece bastante acertada, especialmente no atual contexto social em
que o trnsito de informaes tornou-se mais acessvel, impondo-se a quem se alega terceiro
de boa-f o dever de prov-lo mediante a demonstrao de uma conduta diligente e proba,
impondo-se, por exemplo, ao pretenso adquirente de um imvel, o dever de visit-lo para
aferir se est cercado ou se h algum exercendo sua posse.87
83

ALVES, Jones Figueiredo; DELGADO, Mario Luiz. Cdigo civil anotado: inovaes comentadas artigo por
artigo. So Paulo: Mtodo, 2005. p. 240.
84
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos contratos. So Paulo:
Atlas, 2002, vol. II. p. 423.
85
AZEVEDO, Antnio Junqueira de. Negcio jurdico: existncia, validade e eficcia. So Paulo: Saraiva, 2002.
p. 60.
86
KIPER, Claudio Marcelo. La buena fe y el sistema registral inmobiliario. In: Tratado de la buena fe en el
derecho. Buenos Aires: La Ley, 2004. vol. I. p. 601.
87
CATALAN, Marcos Jorge. Consideraes sobre o contrato preliminar: em busca da superao de seus
aspectos polmicos. In: Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones

21

Outra indagao que surge, j no crepsculo do presente estudo, est ligada a


validade de penhora eventualmente promovida no imvel prometido a terceiro, sendo que se o
pagamento j estiver finalizado, independentemente da averbao do compromisso junto ao
Registro de Imveis, em razo da violao do direito do comprador esta dever ser afastada 88;
por outro lado, se ainda pender o pagamento das parcelas ajustadas, devedor dever ser
intimado para que as deposite em Juzo, sendo lcita ento penhora do crdito daquele que
prometeu vender.

7. Concluses
Phosphoros, do grego, significa trazer a luz, e em muito se relaciona com a
concluso de um trabalho, que tem como escopo, iluminar o caminho daqueles quem em
quaisquer dos ramos da cincia, buscam por solues para os problemas que se apresentam
diante de suas vises obluminadas por incontveis fatores.
Assim, aps a anlise do problema proposto, sem a pretenso de esgotar o tema,
conclui-se que:
O compromisso de compra e venda pode ser conceituado como negcio jurdico
bilateral de forma livre por meio do qual uma ou ambas as partes se obrigam no futuro a
pactuar compra e venda cujo objeto e pagamento tenham sido previamente ajustados.
Ademais, como todos os demais negcios jurdicos, deve conter, para que alcance
os efeitos desejados pelas partes, os pressupostos de existncia, elementos de validade e
fatores de eficcia, sujeitando-se ainda a toda a principiologia que dirige a nova ordem
negocial.

Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2005, vol IV. p. 336.


88
ALVIM, Arruda. Direito privado. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, vol. I. p. 204.

22

A utilidade do instituto inconteste, no podendo ser confundido com as


negociaes preliminares, devendo ser considerar que em diversos momentos, no se pode
concluir a compra e venda definitiva, especialmente no tocante a alienao de imveis, que
deve respeitar a forma prevista no Cdigo Civil e por isso mesmo, no se podem confundir
estas duas modalidades negociais, bem como por ser a escritura pblica, documento
essencial transcrio imobiliria.
A prescrio no que diz respeito outorga da escritura pblica, que pode ser
suprida pelo Poder Judicirio, seja em relao quele que prometeu vender ou aos seus
herdeiros, se d no prazo geral de dez anos, iniciando-se com a constituio em mora
daquele que promete vender.
Impe-se, na hiptese da parte se casada, salvo os regimes que a dispensam ou
ainda se esta viver em unio estvel seja prestada outorga uxria, sem o que o negcio ser
anulvel, impondo-se, no ltimo caso, que o companheiro demonstre a cincia do pretenso
adquirente acerca da situao de unio conjugal.
A falta de averbao do compromisso de compra e venda junto ao registro
imobilirio mero fator de eficcia em relao a terceiros, e uma vez promovida, gera
obrigao com eficcia real, podendo ser suscitada em relao a qualquer terceiro.
Enfim, sem a pretenso de esgotar o tema, que estas reflexes possam servir de
fonte na construo do novo direito civil que se apresenta a todos os brasileiros neste incio
de terceiro milnio.

Referncias
ALVES, Jones Figueiredo; DELGADO, Mario Luiz. Cdigo civil anotado: inovaes comentadas
artigo por artigo. So Paulo: Mtodo, 2005.
ALVIM, Arruda. Direito privado. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, vol. I.

23

AMORIN FILHO, Agnelo. Critrio cientfico para distinguir a prescrio da decadncia e para
identificar as aes imprescritveis. Revista dos Tribunais, n. 300, out. 1960.
AZEVEDO, Antnio Junqueira de. Negcio jurdico: existncia, validade e eficcia. So Paulo:
Saraiva, 2002.
BETTI, Emlio. Teoria geral do negcio jurdico. Tomo II. Campinas: LZN, 2003.
CATALAN, Marcos Jorge. Autonomia privada: o poder jurgeno dos sujeitos de direito. In: _______.
Negcio jurdico: aspectos controvertidos luz do novo cdigo civil. Leme: Mundo Jurdico, 2004.
_______. Consideraes sobre o contrato preliminar: em busca da superao de seus aspectos
polmicos. In: Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones
Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2005, vol IV.
COUTO E SILVA, Clvis Verssimo do. A obrigao como processo. So Paulo: Bushatsky, 1976.
DELGADO, Mrio Luiz. Da intransmissibilidade, causa mortis, das obrigaes de prestao de fato.
In: Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. _______ e Jones Figueiredo Alves. So
Paulo: Mtodo, 2005, vol IV.
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil: teoria das obrigaes contratuais e extracontratuais.
So Paulo: Saraiva, 2002, vol. III.
GAMA, Affonso Dionysio. Teoria e prtica dos contratos por instrumento particular no direito
brasileiro. So Paulo: Livraria Freitas Bastos S.A, 1951.
GOMES, Luiz Roldo de Freitas. Contrato. Rio de Janeiro: Renovar, 1999.
GOMES, Orlando. Contrato. Rio de Janeiro: Renovar, 1999.
GONALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. So Paulo:
Saraiva, 2004, vol. III.
GUIMARES, Marilene Silveira. A necessidade de outorga para alienao de bens imveis no
casamento e na unio estvel, segundo o Cdigo Civil de 2002. In: Questes controvertidas no novo
cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2004, vol II.
KIPER, Claudio Marcelo. La buena fe y el sistema registral inmobiliario. In: Tratado de la buena fe en
el derecho. Buenos Aires: La Ley, 2004. vol. I.
LBO, Paulo Luiz Netto. Deveres gerais de conduta nas obrigaes civis. In: Questes controvertidas
no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2005,
vol IV.
LORENZETTI, Ricardo Luis. Tratado de los contratos: parte general. Santa F: Rubinzal Culzoni,
2004.
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Teoria geral dos contratos no novo cdigo civil. So Paulo: Mtodo,
2002.
MELLO, Marcos Bernardes de. Teoria do fato jurdico: plano da existncia. So Paulo: Saraiva, 2001.
MENEZES CORDEIRO, Antnio Manuel da Rocha e. Direito das obrigaes. Lisboa: Associao
Acadmica da Faculdade de Direito de Lisboa, 1986, vol. I.
MESSINEO, Francesco. Doctrina general del contrato. Trad. R. O. Fontanarrosa; S. Sentis Melendo;
M. Volterra. t. I. Buenos Aires: Ediciones Jurdicas Europa Amrica, 1948.
NORONHA, Fernando. Direito das obrigaes. So Paulo: Saraiva, 2004.
PAMPLONA FILHO, Rodolfo. A disciplina do contrato preliminar no novo cdigo civil brasileiro. In:
Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e Jones Figueiredo Alves.
So Paulo: Mtodo, 2004, vol. II.

24

PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil: contratos, declaraes unilaterais de
vontade, responsabilidade civil. Rio de Janeiro: Forense, 2004, vol. III.
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2001.
RODRIGUES, Silvio. Direito civil: dos contratos e das declaraes unilaterais de vontade. So
Paulo: Saraiva, 2002.
ROSENVALD, Nelson. A promessa de compra e venda no cdigo civil de 2002. Capturado em
10.10.05 no site: http://www.flviotartuce.adv.br/secoes/artigo/ROSENVALD_COMPRA.doc.
SIMO, Jos Fernando. Direito civil. So Paulo: Prima, 2004.
_______. Direto civil: contratos. So Paulo: Atlas, 2005.
_______. Aspectos controvertidos da prescrio e decadncia na teoria geral dos contratos e
contratos em espcie. In: Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e
Jones Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2005, vol IV.
TARTUCE, Fernanda; SARTORI, Fernando. Como se preparar para o exame de ordem. So Paulo:
Editora Mtodo, 2005.
TARTUCE, Flvio. A formao do contrato no novo cdigo civil, no cdigo de defesa do consumidor
e a via eletrnica. In: Questes controvertidas no novo cdigo civil. Coord. Mrio Luiz Delgado e
Jones Figueiredo Alves. So Paulo: Mtodo, 2005, vol IV.
_______. A funo social do contrato: do cdigo de defesa do consumidor ao novo cdigo civil. So
Paulo: Mtodo, 2005.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos contratos. So
Paulo: Atlas, 2002, vol. II.
_______. Direito civil: contratos em espcie. So Paulo: Atlas, 2005.
_______. Compromisso de compra e venda com eficcia real: direito do promitente comprador.
Capturado em 13.04.05 no site: http://www.professorsimao.com.br/artigos_convidados_venosa.htm.

25

Você também pode gostar