I OBIECTUL EVALURII

1.1 Caracteristica obiectului evalurii

Bunul imobiliar reprezint un bun imobil locativ de tip apartament,n bloc de
locuit aflat n mun.Chiinu str. Pandurilor 21 ap 17 . obiectul aflnduse n aproierea
imediat a arterelor principale, respectiv and acces la transportul public
Tabelul 1.1 Caracteristica general a obiectului evalurii

Indicatorii

Caracteristica

Adresa

Mun. Chiinu, str. Pandurilor 21

Sectorul

Botanica,

Dreptul de proprietate

Privat

Comunicaiile de transport

oseaua magistral tranzit

Amenajarea urban

Zon locativ,dens

Numrul obiectelor evaluate

Numrul de odi

Suprafaa total a bunului, m.p.

32

Suprafaa locativ a bunului, m.p.

15,2

nalimea constructiei,1etaj

2,80

10

Numrul de etaje a cldirii

11

Amplasament n cldire

9 etajul, mijloc

12

Anul construciei

1985

15

Fundaia cldirii,acoperiul,pereii

Beton armat

16

Perei despritori

Beton armat,crmid

17

Pardoseala

Linoleum

18

Goluri

Ui-din lemn,Ferestre-din termopan

19

Finisare interioar

Tapete

20

Finisare exterioar

Tencuial

21

Instalaii ingenereti

Electricitate,ap
rece,gaz,canalizare,nclzire

Sursa: Elaborat de autor

1.2 Descrierea obiectului evalurii

Obiectul dat a fost nemijlocit vizitat, n urma vizualizaruu condiiilor reale n care se afl
obiectul sau stabili caracteristicile concrete. Mai jos sunt descrise elemntele ce au fost luate la
evident precum i sunt descrise observaiile negative ct i pozitive.
Tabelul 2 Descrierea elementelor obiectului evalurii
Nr

Semnificaii

Elementele descrierii
Referine

Destinaia proprietii imobiliare

Apartament
Amplasarea
Mun. Chiinu str. Pandurilor 21 17
Descrierea juridic
4
Natura drepturilor evaluate
Drept de proprietate
Cerine legale
6
Planul general de dezvoltare
Bunul imobil este amplasat n zon locativ i
dispune de condiii satisfactoare
Factorii mediului
8
Starea ecologic
Bun
9
Prezene liniilor de tensiune nalt
Exist
Sursa: Elaborat de autor
1
2

n urma inspectrii putem forma o concluzie c obiectul supus evalurii ,este atribuit
fondului locativ , clasificat ca dup tip ca apartament n bloc, amplasat n municipiul Chiinu
str. Pandurilor 21 17, ce se afl n posesia proprietarului , ce deine dreptul total asupra lui , se
afl n stare satisfctoare i la momentul actual este exploatat de proprietar conform destinaiei
i normelor prevzute.

1.3 Analiza celei mai bune i eficiente utilizri

Analiza se bazeaz pe patru principii:

1.

Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie s fie posibil din punct de vedere fizic;

2.

Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie s fie legal;

3.

Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie s fie economic justificat;

4.

Varianta de utilizare a bunul imobil trebuie s genereze venitul maxim:

Din punct de vedere fizic bunul imobil supus evalurii nu pate fi folosit pentru alt

destinaie n afar dect locativ deoarece amlpasarea lui n bloc la al

5-lea etaj limiteaz

posibilitatea de a schimba utilizarea lui cu alt destinaie.

Din punct de vedere legal nu e posibil de shimbat destinaia obiectului deoarece blocul a
fost preconizat pentru locuin.
Din punct de vedere economic investitorul cheltuie sume mari dar posibilitatea de
rambursare a investiiilor e mic din cauza procesului sczut de comer. Investitorul va investi
2

mai repede n construcie ce se afl la vederea clienilor i care va fi amplasat ntro zon
promovat de comer .
Sus am menionat c varianta de utilizare a bunul imobil trebuie s genereze venitul
maxim. n urma analizei criteriilor anterioare putem susine c bunul imobil va aduce venituri
maxime dac el va fi utilizat ca destinaie locativ ,conform momentului actul.
Tabelul 3 Caracteristici pentru determinarea celei mai bune i efeciente utelizri

Indicii

Plata de arend /1m.p

/lunar
Pierderi pentru spaii
libere,% din VBP
Cheltuieli operaionale,
Rata de capitalizare %

2
3

Locativ
(apartament)
5

Comercial
(oficiu)
5

330
21

420
23

Sursa: Elaborat de autor

Tabelul 4 Determinarea celei mai bune i efeciente utelizri

Indicii

Venitul brut poteniala ,

Pierderi pentru
libere,%din VBP

Venitul brut efectiv,

1920

1920

Cheltuieli operaionale,

330

420

Venitul operaional net,

1790

1500

Valoarea de pia,

8523

7124

Locativ
(apartament)
1920

spaii 0

Comercial
(oficiu)
1920
0

Sursa: Elaborat de autor

Dup efectuarea calculelor am determinat c cea mai bun i efecient ztilizare este n
cazul exploatrii bunului imobil ca locativ de tip apartament deoarece venitul generat n cazul
dat este mai mare i constituie 1790.

II CALCULUL VALORII DE PIA A OBIECTULUI EVALUAT

n cadrul evalurii se aplic urmtoarele metode de evaluare: metoda cheltuielilor i
metoda venitului.
Metoda cheltuielilor
Formula de baz de determinare a valorii de pia a bunului imobil prin metoda
cheltuelilor este:
VPCH=(VC-DA)+VT

(1)

unde:
VPCH- valoarea de pia a bunului imobil calculat prin metoda cheltuielilor;
Vc - valoarea de reconstituire a construciei i/sau edificiului evaluate;
DA deprecierea acumulat a construciei i/sau edificiului;
VT valoarea de pia a terenului;

Valoarea de reconstituire a caselor individuale de locuit i construciilor accesorii

acestora i a ncperilor cu destinaie locativ se calculeaz dup formula:

Vc=Cc K1969-1984 K1984-1991 Ka Vc ( Sc)

(2 )

unde:
Vc - valoarea de reconstituire a construciei de baz;
Cc costul unei uniti de comparaie a anului 1969,ce poate fi determinat n baza
Culegerilor indicilor comasai
K1969-1984- coeficientul de transformare a preurilor din anul 1969 n preurile constante
ale anului 1984;
K1984-1991- coeficientul de transformare a preurilor din anul 1984 n preurile constante
ale anului 1991;
Ka - coeficientul de transformare a preurilor constante din anul 1991 n preurile
curente la data evalurii. Ka se stabilete trimestrial de ctre Biroul Naional de Statistic al
Republicii Moldova i reflect dinamica preurilor n construcii fa de preurile constante ale
anului 1991.
Vc( Sc) - volumul fizic/ suprafaa total a construciei i;

Tabelul 1 Calculul valorii de reconstituire a obiectului evalurii

1
2

Elementele
Grupul de capitalizare (ICVR)
Nr. Culegerii,tabelul,litera din
ICVR (anexa )
3
Preul unui m.cub.anul1969, rub
4
Volumul construciei,m.cub
5
Valoarea de reconstituire din
preul anului 1984, rub.
6
Valoarea de reconstituire din
preul anului 1991, rub.
7
Valoarea de reconstituire la data
evalurii,trimestr.I 2009, lei
8
Valoarea de reconstituire cu
evidena cheltuieli indirecte CI,
lei
9
Valoarea de reconstituire cu
evidena beneficiul
investitoruluiBI, lei
10
Valoarea de reconstituire cu
evidena TVA, lei
Sursa: Elaborat de autor

Valoarea de baz
I
28-I-1-36-2

Coeficienii

24,4
89.6
2623.48

1,20

84724.13

1,67

93196.54

19,338

107176.02

1,10

123252.43

1,15

147902.91

1,20

Deprecierea acumulat ( DA ) reprezint suma uzurii fizice ( Uf ), deprecierii funcionale (

Df )i deprecierii economice ( De).
DA= Uf + Df + De

(3)

unde:
Uf - uzura fizic a construciei ( tabelul 1);Df- deprecierea funcional considerat nul;De deprecierea economic;
a)

Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz

deteriorrii lui sub influena factorului timpului i a altor factori externi.

b)

Deprecierea funcional sau nvechirea funcional este legat de dezvoltarea

tehnicilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele
pieii.
c)

Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi ca:

schimbarea n economia rii,legislaie i altele.

Uzura fizic i deprecierea funcional poate fi recuperabil sau nerecuperabil.
Recuperabil atunci cnd nlturarea lor va fi admisibil din punct de vedere fizic i admisibil i
eficient din punct de vadere economic.
Metodele de determinare a uzurii fizice snt:
a)

metoda normativ;
5

b)

metoda valoric:

c)

metoda vrstei efective.

Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii
tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda dat se aplic n dou etape:
a)

determinarea uzurii fizice a fiecrui element constructiv,

b)

determinarea uzurii fizice a construciei ntregi dup formula:

U constr. = U element x 100 / GS element

(4)

unde:
U constr. - uzura fizic a construciei (%),
U element - uzura elementelor construciei (%),
GS element - greutatea specific a elementelor constructive (%)

Tabelul 2: Descrierea elementelor constructive

1
2
3
4
5
6
7
8
9

Denumirea
elementelor
Fundaia
Perei
Planeu
Acoperi
Pardosele
Goluri
Tincuiala intern
Instalaii sanitare
Altele

Starea
elementelor
Bun
Bun
Bun
Satisfacatoare
Bun
Bun
Satisfacatoare
Buna
Buna
100

Sursa: Elaborat de autor

Greutatea
specifica
(G.S.)%
8
27
15
1
5
10
9
18
7

Uzura
fizic
(U.f.)%
10
5
5
10
5
5
10
5
5
5,9

U. f .
a
G.S .
cldirii%
0,8
1,37
0,75
0,1
0,25
0,5
0,9
0,9
0,35

Tabelul 3: Determinarea valorii reziduale abunului imobil cu evidena uzurii fizice

recuperabile

Determinerea
elementelor

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Sursa:

Fundaie
Perei
Pardoseal
Acoperi
Podea
Goluri
Tincuiala intern
Instalaii sanitare
Altele
Total
Elaborat de autor

Valoarea
de U.f.
reconstituire
%
11832,16
10
39933,54
5
22185,3
5
1479,02
10
7395,1
5
14790,2
5
13311,18
10
26622,36
5
10353,14
5
147902
-

Uzura,lei

Valoarea
rezidual

1183,22
1996,68
1109,27
147,902
369,755
739,51
1331,12
1331,12
517,657
8726,22

10648,944
37936,863
21076,035
1331,118
7025,345
14050,69
11980,062
25291,242
9835,483
139175,78

Tabelul 4 Determinarea Uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de surt durat

Elementele

Valoare de
reconstiture

Durata de exploatare,ani
efectiv

normativ

Uzura
fizic%

Mrimea
uzurii,lei

Pardoseal

22185,3

25

20

4437,06

Acoeri

1479,02

19

80

24

354,9648

Goluri

14790,2

19

30

63

9317,826

Tincuiala
intern

13311,18

20

10

1331,118

Instalaii
sanitare

26622,36

35

5,7

1517,47452

Altele

10353,14

19

80

24

2484,7536

19443,1969

Total
Sursa: Elaborat de autor

Tabelul 5 Determinarea Uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de lung durat

1
2

Valoarea de baz
139175,78
19443,19

Indicii
Valoarea de reconstituire total,lei
Uzura fizic nerecuperabile a elementelor de
scurt durat,lei
3
Uzura fizic recuperabile,lei
4
Uzura fizic nerecuperabile a elementelor de
lung durat,lei
5
Durata de exploatare efectiv,ani
6
Durata de exploatare normativ,ani
7
Coefecientul Uzurii fizice
8
Uzura nerecuperabil a elementelor de lung
durat,lei
Sursa: Elaborat de autor

8726,22
111006,25
19
80
0,24
26641.43

Tabelul 6 Determinarea Uzurii fizice totale

1
2
3
4

Valoarea de baz
8726.22
19443.19

Indicii
Uzura fizic recuperabila,lei
Uzura fizic nerecuperabile a elementelor de
scurt durat,lei
Uzura nerecuperabil a elementelor de lung
durat,lei
Uzura fizic total,lei
Sursa: Elaborat de autor

26641.43
54810,02

Depreciera acumulat= 54810.02+0+0 = 54810,02 lei

Deprecierea funcional constituie 0(zero)

deoarece nu au fost gsite aa

deprecieri ce pot fi nlaturate deoarece bunul imobil este construit i dotat cu toate
utilitaile necesare i blocul n care se afl apartamentul este considerat unul bun de pe
piaa secundar.
Deprecieri economice la fel nu au fost depistate.
V=V t +(V c -D)

(5)

V=V t +(V c -D) 0+( 147902.91-54810.02) = 93092.91 93093lei sau 4943 euro.
Valoarea terenului o consideram 0(zero) deoarece terenul dat se afl n
proprietatea statului.
Deci valoarea de pia estimat a apartamentului prin metoda costului constitue
- 93092.91 lei(nouazeci si trei mii nouazeci si doi) lei MDL sau 4943euro(patru mii
nouasute patruzeci si trei)euro.

2.2 Metoda venitului

Metoda venitului- presupune estimarea valorii de pia a bunului imobil n baza
venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor.
n cadrul metodei venitului sunt aplicate dou metode de estimare a valorii :
a)

Capitalizarea direct

b)

Actualizarea fluxurilor de numerar

n cadrul calculelor efectuate

am utilizat metoda actualizrii fluxurilor de

numerar.
Tabelul 7: Caracteristica elementele descriptive pentru determinarea valorii de pia prin metoda
venitului

Elementele discriptive
Perioada de arend

Valoarea de baz
4

Plata de arend, / m.p / lun

Cursu valutar la BNM

18,8307 Lei/Euro

4
5
6

Majorarea anual a plii de

arend,%
Cheltuieli operaionale fixe,lei:
Impozit imobiliar
Cheltuieli operaionale variabile,lei
Plile comunale

10

37,5

6500
Cheltuieli operaionale de reparaie
,lei
reparaie n anul 2015
reparaie n anul 2016
Sursa: Elaborat de autor
7

10 000
3000

Tabelul 8 Determinarea valorii de pia prin metoda venitului

1
2
3
4
5

6
7

2014

2015

2016

2017

Venitul brut
potenial(VBP),
Deduceri pentru spaii
libere(DSL),
Alte venituri(AV),
Venitul brut
efectiv(VBE),
Cheltuieli
operaionale(CO),

1920

2112

2323

2555

0
1920

0
2112

0
2323

0
2555

880

510

350

350

Impozit imobil,lei

37,5

37,5

37,5

37,5

Pli comunale lei

6500

6500

6500

6500

Reparaie,lei
Venitul operaional net
(VON),
Determinarea ratei de
actualizare,%

10 000
1040

3000
1602

Rata de actualizare,%

Coeficient de
actualizare,%
VON actualizat,

10
11

Determinarea ratei de
capitalizare,%

12
13

Rata de capitalizare%
Reversia

14
15

Reversia actualizata,
Valoarea de pia
obiectului,

16

Perioada postprognozat

Indicii

1978

2205

Rata pura a rentabilitii(10)%+Rata infliei

ateptate(6)%+Rata inflaiei neateptate(1)%+Rata
riscului investiional(2,89)% +Rata
lichiditii(4,16)%
24,05 24
0,8064

0,6503

0,5245

0,4229

839

1041

1037

932

Rata pura a rentabilitii(10)%+ Rata

managementului neefectiv(2) %+Rata riscului
investiional(2,89)% +Rata lichiditii% (4,16)
19,05 19
2205
11605
0.19
0,422911605=4907
839+1041+1037+932+4907=8757
Continuarea tabelului 3.14
18,8307

Cursul valutar la(BNM),

la data 14.06.2009

Valoarea de pia
obiectului ,lei
Sursa: Elaborat de autor
17

875718,8307=164895

Calculele efectuate la tabelul :

1 Calculm venitul brut potential:
10

VBP(2014) = 5 euro/m.p. 32 m.p. 12 an =1920 euro/an

VBP(2015) = 1920 * 1. 1 = 2112 (euro/an)
VBP (2016) =2112 * 1.1 = 2323 (euro/an)
VBP (2017) = 2323 * 1.1 = 2555 (euro/an)
2 Calculm venitul brut efectiv
VBE=(VBP-DSL)+AV (6)
Unde DSL = 0 i AV = 0 respectiv VBE nu se modific fa de VBP calculat anterior.
3 Calculm venitul operaional net.
VON=VBE-CO (7)
VON (2014) = 1920-880=1040 euro /an ;
VON (2015) = 2112 210 = 1602 euro / an;
VON (2016) = 2323 350 = 1968 euro / an;
VON (2017) = 2555 350 2205 euro / an;
4 Determinm rata de actulizare
Rata de actualizare = Rata pura a rentabilitii(10)% + Rata infliei ateptate(6)% +
Rata

inflaiei

neateptate(1)%

Rata

riscului

investiional(2,89)%

+Rata

lichiditii(4,16)% = 24 %
5 Calculm coeficientul de actualizare.
Coeficient de actualizare (2014) =

Coeficient de actualizare (2015) =

Coeficient de actualizare (2016) =

Coeficient de actualizare (2017) =

0.8064 ;

0.6503;

0.5245 ;

0.4229 ;

1 0.241
1 0.242
1 0.243

1 0.244

6 Calculm venitul operaional net actualizat.

VON actualizat=VONcoefecientul de actualizare (8)
VON actualizat (2014 ) = 10400,8064=839 euro / an;
VON actualizat (2015 ) = 16020,6503=1041 euro / an;
VON actualizat (2016 ) = 19680,5245=1037 euro / an;
VON actualizat (2017 ) = 22050,4229=932 euro / an;
7 Determinm rata de capitalizare
Rata de capitalizare = Rata pura a rentabilitii(10)% + Rata ma nagementului
11

neefectiv(2) % + Rata riscului investiional(2,89)% + Rata lichiditii% (4,16) = 19 %

8 Calculam reversia.
Reversia=VON anului 2013/coefecientul ratei de capitaliza re (9)
Reversia =

2205
11605 ;
0.19

9 Calculm reversia actualizat.

Reversia actualizat = reversiacoeficient de actualizare anul 2017
Reversia actualizat = 0,422911605=4907;
n final obinem valoarea de pia a obiectului = 8757 euro sau 164895 lei
Tabelul 9 Determinarea primei riscului investiional

Tipul i denumirea
Riscuri sistematice
1
Situaia
econom.general
2
Majorarea
nr.de
concureni
3
Modificare
n
legislaie
Riscuri nesistematice
5
Situaii excepionale
6
Neachitarea plii de
arend
7
Management
neefectiv
8
Situaia
crimonogen
9
Verificri financiare
10
ntocmirea
rapoartelor
de
arend
11
Nr.observaii
12
Suma ponderat
13
Suma total
14
Nr factorilor
15
Media ponderat
Sursa: Elaborat de autor

10

0
0

0
0

0
0

1
1
1

1
1
1
1
1
1

3
2
3
4
26
9
2,89

1
3

1
4

1
5

0
6

1
7

Deci valoarea de pia estimata a apartamentului prin metoda venitului constitue 164895lei MDL sau 8757euro.

12

2.3 Metoda analizei comparative a vnzrilor.

Tabelul 10 Analiza comparativa
Elemente de
comparaie
Pre de ofert

Analog 1
29500

Obiecte analogice
Analog 2
Analog 3
26000
34800

Analog 4
21500

32

36
819,4

33
787,9

38
915,8

29
741,4

privat

privat

privat

privat

privat

1,00

1,00

1,00

1,00

Pre corectat

819,4

787,9

915,8

741,4

Condiii de
finanare
Corecie

numerar

numerar

numerar

numerar

1,00

1,00

1,00

1,00

Pre corectat

819,4

787,9

915,8

741,4

Condiiile de
vnzare
Corecie

de pia

de pia

de pia

de pia

1,00

1,00

1,00

1,00

Pre corectat

819,4

787,9

915,8

741,4

Botanica,
Dacia

Botanica,
Grenoble

Botanica,
Dacia

Botanica,
Cetatea Alba

Corecie

0,95

1,0

0,95

1,05

Pre corectat

778,5

787,9

870

778,4

intermediar

ultimul

intermediar

ultimul

Corecie

0,9

0,9

Pre corectat

700,6

787,9

783

778,4

autonom

centralizat

autonom

autonom

Corecie

1,03

Pre corectat

700,6

811,15

783

778,4

Corecie

1,04

1,04

1,04

Pre corectat

728,6

811,15

814,32

809,6

Corecia total

0,96

1,03

0,96

1,045

Ponderea

Suprafaa m.p.
Pre pentru 1
m.p.
Dreptul de
proprietate
Corecie

Amplasare

Etajul

Tipul nclzirii

Balcon

Obiectul
evaluat

Botanica,
Pandurilor
21

ultimul

autonom

Media
ponderat
Valoarea de
pia
Sursa: Elaborat de autor

786,4
25164,48

13