PLAN DE ACCIN PARA MEJORAR LOS

PROCESOS DE SANEAMIENTO FSICO LEGAL DE

PREDIOS PARA LA INVERSIN

Las opiniones expresadas en esta publicacin son de los autores y no reflejan necesariamente los
puntos de vista del Ministerio de Economa y Finanzas y del Consejo Nacional de la Competitividad.
El documento puede ser descargado en su disco duro o impreso nicamente para su uso personal o
con fines acadmicos, a condicin de que incluyan en cada ejemplar la presente nota relativa a los
derechos de autor o cualquier otra nota relativa a los derechos de propiedad intelectual.

PLAN DE ACCIN PARA MEJORAR LOS PROCESOS DE

SANEAMIENTO FSICO LEGAL DE PREDIOS PARA LA
INVERSIN

El siguiente informe tiene como finalidad presentar un plan de accin y alternativas para
mejorar los procedimientos de saneamiento fsico legal de las propiedades necesarias
para el desarrollo de proyectos de inversin, tanto de privados como del mismo Estado.

Luego de realizar el diagnstico correspondiente, se detect las principales dificultades

que presentan los diferentes procedimientos que actualmente se deben llevar a cabo
para realizar el saneamiento fsico legal de predios necesarios para la inversin.

Teniendo en cuenta las dificultades detectadas en cada procedimiento, plantearemos

los correspondientes cambios normativos, creacin de nuevos procedimientos para
casos de proyectos declarados de inters nacional o sectorial, integraciones de
trmites, intercambio e integracin de informacin entre las entidades que participan en
los procedimientos, abreviacin de trmites ante las entidades, etc.

Es importante destacar que para que se materialicen cambios en los procedimientos

existentes de saneamiento fsico legal, debemos planificar un proceso de cambio por

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medio de acciones de corto, mediano y largo plazo. De esta manera los impactos en la
realidad pueden ser mejor soportados tanto por las Entidades involucradas como por los
administrados.

Finalmente, esbozaremos un procedimiento para el saneamiento de predios que se

requieran para inversiones de inters nacional, los cuales por su naturaleza necesitan
ser ejecutados a la brevedad posible y que de detenerse, a causa del largo plazo que
toma el procedimiento de saneamiento fsico legal ordinario, representara un
menoscabo en el impacto de la obra de infraestructura a desarrollarse.

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Principales dificultades detectadas en los

procedimientos de saneamiento fsico legal de predios
requeridos para proyectos de inversin.
El diagnstico elaborado arroj varias observaciones sobre los principales motivos
que detienen un ptimo avance de las solicitudes presentadas por los inversionistas,
tanto privados como incluso pblicos, para disponer de predios necesarios para
proyectos de inversin.
Iniciaremos revisando punto por punto los procedimientos analizados en el
diagnstico realizado entre ellos tenemos: (i) el procedimiento donde el Estado
requiere realizar inversiones en un predio privado; (ii) el procedimiento donde el
Estado requiere realizar inversiones en un predio del Estado; (iii) el procedimiento
donde un inversionista privado requiere adquirir un predio del Estado para
desarrollar un proyecto de inversin; finalmente (iv) el procedimiento de adquisicin
de un predio privado por parte de otro privado.

1. Procedimiento donde el Estado requiere realizar inversiones en un predio privado

En los casos en que el Estado requiere adquirir la propiedad de algn predio de

propiedad de un privado, hemos identificado las siguientes dificultades:

No se encuentra regulado un mecanismo de adquisicin de predios por parte

del Estado que sea alternativo al proceso expropiatorio. Debe entenderse
que la expropiacin debera ser un procedimiento excepcional en los casos
que la adquisicin deba hacerse de forma compulsiva y siempre que se
cumplan las condiciones que la constitucin establece. En todos los otros
casos, las entidades estatales deberan contar con un mecanismo gil y
efectivo para la adquisicin de predios de manera directa.

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El monto de la indemnizacin no es atractivo para los privados, quienes

fuerzan un proceso judicial o arbitral para discutir el justiprecio.

Parte del problema con las tasaciones que se realizan para determinar el
monto indemnizatorio se debe al cuestionamiento de los usos permitidos en
la zona. por ejemplo, el no reconocimiento del carcter urbano de un predio
genera un menoscabo en el monto indemnizatorio que corresponde pagar,
por ello, deberan establecerse criterios adecuados para el reconocimiento
de los usos y potencialidades del predio.

Demora en las etapas que involucran la participacin de los Registros

Pblicos. Tratndose de procesos relacionados con obras pblicas estatales,
se podra regular un proceso especial ms expeditivo. Adems, no existe un
procedimiento especial para el caso de proyectos que requieren realizar
mltiples actos de inscripcin, como puede ser el caso de una carretera

2. Procedimiento donde el Estado requiere realizar inversiones en un predio del

Estado
En el caso que una entidad del Estado desea ejecutar un proyecto de inversin o
una obra pblica en un predio del Estado, hemos identificado las siguientes
dificultades:

No existe acceso fluido a la informacin sobre predios del Estado. En ese

sentido, las entidades pblicas no toman conocimiento sobre los predios
estatales disponibles y sobre sus caractersticas.

Tiempo de espera para el cumplimiento de las diversas etapas del

procedimiento. Si bien, los procedimientos no son necesariamente
complejos, la falta de personal y la alta carga de trabajo hace que las
solicitudes no sean atendidas de inmediato. Esto genera un alto grado de
imprevisibilidad respecto a los plazos en que se podr contar con el derecho
solicitado.

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Demora en las etapas que involucran la participacin de los Registros

Pblicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculacin, acumulacin
y subdivisin de los predios pues en registros pblicos la revisin en el rea
de catastro prolonga el procedimiento.

3. Procedimiento donde un inversionista privado requiere adquirir un predio del

Estado para desarrollar un proyecto de inversin
En el caso de inversionistas privados que requieren contar con un predio estatal
para el desarrollo de proyectos, hemos identificado las siguientes dificultades:

No existe acceso fluido a la informacin sobre predios del Estado. En ese

sentido, los inversionistas no toman conocimiento sobre los predios estatales
disponibles y sobre sus caractersticas.

Tiempo de espera para el cumplimiento de las diversas etapas del

procedimiento.

Si bien, los procedimientos no son necesariamente

complejos, la falta de personal y la alta carga de trabajo hace que las

solicitudes no sean atendidas de inmediato. Esto genera un alto grado de
imprevisibilidad respecto a los plazos en que se podr contar con el derecho
solicitado.

Demora en las etapas que involucran la participacin de los Registros

Pblicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculacin, acumulacin
y subdivisin de los predios pues en registros pblicos la revisin en el rea
de catastro prolonga el procedimiento.

Existe actualmente una decisin de la SBN de no priorizar la venta de activos

estatales, en ese sentido, en el ltimo ao y medio no se ha realizado ni una
sola subasta pblica para la venta de bienes inmuebles.

Los proyectos que involucran inversiones importantes no cuentan con

mecanismos que le garanticen el acceso a los predios estatales de forma
directa. Al respecto, si bien se encuentra normada la posibilidad que dichos

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proyectos sean declarados de inters nacional o regional, no existe un

procedimiento gil y expeditivo para que se produzca dicha declaracin. En
el pasado los titulares de concesiones para la explotacin de recursos
naturales contaban con derechos especiales para la adquisicin de predios
estatales, este derecho ha venido siendo limitado y hasta eliminado en los
ltimos aos.

No se promueven los procedimientos alternativos a la compraventa de

predios estatales como alternativa a la no voluntad de transferir la propiedad
de dichos bienes. Es necesario revisar dichos procedimientos y ajustarlos a
las necesidades de los inversionistas.

4. Procedimiento de adquisicin de un predio privado por parte de otro privado

En el caso que un inversionista privado desee desarrollar un proyecto que
involucre la adquisicin de un predio privado, hemos identificado las siguientes
dificultades:

No existe acceso fluido a la informacin catastral con la que cuentan

diversas entidades del Estado.

En ese sentido, los inversionistas tienen

dificultades para conocer que predios se superponen con sus reas de

inters o cuales cumplen con las caractersticas que requieren. Esto tiene
ms relevancia cuando se trata de proyectos de inversin que involucran
gran cantidad de predios y cuando la informacin sobre los mismos se
encuentra en diversas entidades. Pongamos el caso de un gaseoducto o
una lnea de transmisin elctrica de muchos kilmetros de extensin, en
esos casos lo ms probable es que la informacin requerida sobre los
predios afectados y sus titulares se encuentre dispersa entre entidades como
registros pblicos, COFOPRI, gobiernos regionales, municipalidades, archivo
de la nacin, etc.

Adems, para tomar decisiones adecuadas los

inversionistas debern acceder a informacin sobre existencia de restos

arqueolgicos, reas naturales protegidas, derechos de agua, concesiones
para la extraccin de recursos naturales, etc. Sin embargo, la informacin
indicada no siempre es accesible para los usuarios.

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Demora en las etapas que involucran la participacin de los Registros

Pblicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculacin, acumulacin
y subdivisin de los predios pues en registros pblicos la revisin en el rea
de catastro prolonga el procedimiento. Adems, no existe un procedimiento
especial para el caso de proyectos que requieren realizar mltiples actos de
inscripcin, como puede ser el caso de un ducto o una lnea de transmisin.

Falta de apoyo de entidades encargadas de la formalizacin de la propiedad.

En muchos casos, proyectos privados importantes se ubican en zonas donde
los predios no se encuentran saneados, sin embargo, no existe regulado un
procedimiento especial para el acompaamiento de estos proyectos. Otros
problema vinculado al saneamiento fsico-legal de los predios en que se
desea realizar un proyecto de inversin esta relacionado con el hecho que la
normatividad no prev un mecanismo ni una entidad especializada para el
saneamiento fsico legal de predios extra urbanos que no tienen uso agrcola
o pecuario, en tal sentido, si un inversionista adquiere uno o ms predios
rsticos para un fin no agropecuario, no podr acceder al saneamiento fsico
legal masivo para el que hoy son competentes los gobiernos regionales1.
Por otro lado, los diversos cambios en la competencia para el saneamiento
fsico-legal de predios urbanos y rurales han debilitado la institucionalidad
pblica en este tema y no permiten que se de un acompaamiento ms
efectivo para este tema.

Existen problemas con los usos permitidos para el desarrollo de proyectos.

Por ejemplo, en Lima escasean reas en las que puedan realizarse
actividades industriales de mediana y gran envergadura. Tambin existen
problemas para tramitar el cambio de zonificacin y de uso para predios
dado lo engorroso y largo de estos procedimientos.

Y que anteriormente fue funcin del PETT y luego de COFOPRI.

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Medidas para contrarrestar las barreras existentes en

los procedimientos de saneamiento fsico legal de
predios requeridos para proyectos de inversin.
A continuacin, plantearemos algunas medidas correctivas ante los problemas
identificados en los procedimientos vinculados con el saneamiento fsico legal de los
predios requeridos para el desarrollo de proyectos de inversin y presentaremos
planes de accin de corto, mediano y largo plazo.
1. Medidas de carcter general

Existen problemas recurrentes que merecen la implementacin de medidas que

afectan ms de un procedimiento, entre estos problemas tenemos:
a.

Falta de acceso a la informacin predial en poder de diversas entidades

estatales como son SUNARP, SBN, COFOPRI, entre otras. De acuerdo a
las coordinaciones realizadas esta medida podra iniciarse en enero de 2013
con la informacin de COFOPRI para irse implementando paulatinamente
hasta junio de 2013.

b.

Los procedimientos de inscripcin y consulta ante SUNARP se tornan

engorrosos, especialmente porque no estn preparados para atender
proyectos especiales de inversin pblica y privada que involucren muchos
actos relacionados.

c.

La tasas por los servicios prestados por las instituciones pblicas vinculadas
con el saneamiento fsico legal de inmuebles no siempre guarda relacin
con el costo real de dichos servicios.

d.

Creacin de comisin multisectorial (Ministerios SBN - SUNARP) para la

implementacin y supervisin del avance del Plan de Accin propuesto.

Asimismo, capacitar a esta comisin para que sea capaz de, por medio de

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protocolos establecidos, responder consultas frente a los problemas que la

implementacin del Plan de Accin pueda generar.

e.

Fortalecimiento regional de oficinas y funciones de SBN y COFOPRI.

f.

Complejidad y demora en procedimientos de rectificacin de reas y

linderos que muchas veces son indispensables para poder utilizar un predio
para desarrollar proyectos de inversin.

Las medidas que proponemos al respecto son las siguientes:

Medidas de Corto Plazo

i. Promover que las entidades estatales permitan el acceso a su

informacin predial (catastral y literal) de forma directa. Para ello,
debern implementar los procedimientos y regular las tasas
correspondientes.
ii. Implementar reas de calificacin especializadas en proyectos
privados estatales de gran envergadura, calificndose como actos
registrales complejos que incluso podran ameritar el pago de una
tasa diferenciada.
iii. Es necesario implementar mejoras en los procedimientos de
rectificacin de reas y linderos.
iv. Es necesario implementar un marco normativo para ejecutar
procedimientos de determinacin y rectificacin de reas y/o
linderos, con el objetivo de efectuar el saneamiento fsico de los
predios involucrados en los proyectos de inversin.
Esta normativa sera de carcter excepcional. Las normas
vigentes de rectificacin de reas para los procesos de
formalizacin de predios rurales o urbanos y otras especiales se
mantendran su aplicacin en los dems predios no comprendidos
en los proyectos de inversin.
v. Respecto a las etapas donde interviene la Superintendencia de
Registros Pblicos:

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Reduccin de los plazos en la atencin de los servicios

registrales.

Migracin del sistema CAD al sistema GIS.

Uniformar tiempos de atencin de las Oficinas de Catastro.

Repotenciacin de las reas de Catastro con nuevo

personal.

Medidas de Mediano Plazo

i. Encargar a las diversas instituciones o contratar una consultara

sobre los costos reales que soportan las entidades pblicas
vinculadas con el saneamiento fsico legal de predios para
atender las demandas de los usuarios del sector pblico y
privado. Adems del costo de los servicios actualmente
prestados, debera determinarse los costos para:
o

Costos para atencin especial de proyectos de inversin,

dado que una atencin en menor plazo puede implicar
contar con mayor personal y soporte tecnolgico que el
disponible actualmente.

Costos para proyectos complejos que involucren reas

muy grandes y muchos predios a la vez.

Costos de acceso a la informacin de instituciones

pblicas que hoy no brindan ese servicio,

ii. Respecto a las etapas donde interviene la Superintendencia de

Registros Pblicos:
o

Identificacin de los procedimientos y actos registrales

sujetos a formalizacin de los proyectos.

Presentacin de informacin digital de las entidades

encargadas de los procesos de saneamiento..

Implementar el servicio de publicidad de Base Grfica

Registral en archivo digital (Formato Vector).

iii. La Superintendencia Nacional de Bienes Nacionales propone las

siguientes medidas dentro de sus funciones:

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Actualizacin y control de calidad del SINABIP, as como

el acceso de Informacin en lnea de los SINABIP.

Inmatriculacin a favor del estado en reas de gran

potencial para el desarrollo de proyectos de inversin
pblica- privada.

Cobro por concepto de inspeccin tcnica.

Medidas de Largo Plazo

i. Implementar un nico sistema integrado que permita el acceso

va web a la informacin predial (catastral y literal) de todas las
entidades estatales.
ii. Respecto a las etapas donde interviene la Superintendencia de
Registros Pblicos:
o

Rediseo de Procesos Registrales para optimizarlos.

Implementacin del Geoportal, con esta herramienta los

procedimientos registrales seran mucho mas eficientes y
se reducira los tiempos involucrados.

Actualizacin de la Base Grfica Registral.

iii. La Superintendencia Nacional de Bienes Nacionales propone las

siguientes medidas dentro de sus funciones:
o

Implementar reas de calificacin especializadas en

proyectos privados estatales de gran envergadura.

Autorizar a la SBN que asuma titularidad de los predios de

gobierno nacional, regional y local para proyectos de
inversin.

Fortalecimiento de sistema nacional

de bienes estatal,

que incluye aspectos funcionales, presupuestales y

organizacionales.
o

Capacitar en temas de desarrollo inmobiliario pblico

privado.

2. Procedimiento donde el Estado requiere realizar inversiones en un predio privado

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Medidas de Corto Plazo

i. Tratndose de procesos relacionados con obras pblicas
estatales, se podra regular un procedimiento registral especial
ms expeditivo. Adems, no existe un procedimiento especial
para el caso de proyectos que requieren realizar mltiples actos
de inscripcin y de identificacin de titulares, como puede ser el
caso de una carretera, una lnea de transmisin o un gaseoducto.
Se sugiere la creacin de reas de calificacin especializadas que
puedan atender las solicitudes relacionadas a proyectos estatales
de envergadura.

Adems, es necesario que SUNARP aumente su capacidad de

accin de todas sus reas de Calificacin, Catastro e Inscripcin
de las diferentes oficinas registrales, para que sean capaces de
reducir los plazos actuales que toma calificar e inscribir un acto.

Medidas de Mediano Plazo

i. Se plantea regular un mecanismo de adquisicin de predios por

parte del Estado que sea alternativo al proceso expropiatorio. Al
respecto, debe entenderse que la expropiacin debera ser un
procedimiento excepcional en los casos que la adquisicin deba
hacerse de forma compulsiva y siempre que se cumplan las
condiciones que la constitucin establece. En todos los otros
casos, las entidades estatales deberan contar con un mecanismo
gil y efectivo para la adquisicin de predios de manera directa.

En tal sentido, se propone desarrollar un marco legal que permita

que las entidades estatales puedan negociar directamente la
adquisicin de predios privados, si necesidad de pasar por un
proceso expropiatorio.

Este procedimiento debera contemplar

los siguientes temas:

o

Regular la instancia adecuada para la toma de decisin

respecto al bien a adquirir.

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El monto a pagar por el bien, debe guardar relacin con el

valor de mercado del bien, se sugiere que los mecanismos
coincidan con los usados para la determinacin de los montos
indemnizatorios en los procesos de expropiacin (con las
mejoras que se sugieren ms adelante) esto con la finalidad
de evitar que los propietarios prefieran ser expropiados a
transferir el bien libremente. Incluso, debera considerarse el
pago de un plus dado el tiempo y costos que el Estado
ahorrara con este mecanismo.

ii. Se propone emitir una noma tcnica de tasaciones que

recogiendo las experiencias de los ltimos aos, mejore el marco
legal vigente y regule mejor los criterios actuales. La norma debe
establecer mejores criterios de valorizacin teniendo en cuenta
todas las potencialidades y cualidades fsicas del predio.

Al

respecto, se sugiere que se realice una comparacin de los

montos indemnizatorios efectivamente pagados con los valores
inicialmente considerados, identificando los elementos que
hubiesen dado lugar al incremento del justiprecio para incluirlos
como

criterios

tener

en

cuenta

para

las

prximas

expropiaciones.

Otro problema vinculado con las tasaciones y que debe ser mejor
regulado es el cuestionamiento de los usos permitidos en la zona.
Por ejemplo, el no reconocimiento del carcter urbano de un
predio genera un menoscabo en el monto indemnizatorio que
corresponde pagar, por ello, deberan establecerse criterios
adecuados para el reconocimiento de los usos y potencialidades
del predio.

Este es el supuesto de las islas rusticas que, sin

haber sido formalmente habilitadas, se encuentra incorporadas al

casco urbano.

En estos casos, los predios vendran siendo

considerados como rsticos a pesar de que la Ley de

Habilitaciones Urbanas dispone que su cambio de condicin
como predios urbanos deba producirse de oficio.

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iii. COFOPRI considera necesaria la insercin de las siguientes

medidas de mediano plazo:
o

Previo al proceso de expropiacin aplicar el trato directo,

en el rea destinada al proyecto de inversin.

Modificar el Art. 11 de la Ley 27117 y Art. 1 de la Ley

27628, para permitir la compra de derechos de posesin
(sin derecho inscrito o resolucin judicial). Sobre predios
inscritos. Para la compra de estos derechos de posesin
se debe ejecutar previamente un procedimiento especial
(por regular) de reconocimiento en sede administrativa de
este derecho.
o

Flexibilizar los criterios para proceder con la compra la

propiedad cuando exista duplicidad de partidas con
propiedad el Estado.

En la Ley 27628, se estable que COFOPRI est facultado

para ejecutar saneamiento fsico legal de predios de
dominio privado del Estado y dominio de privados. Sin
embargo, esta

norma no prev que

pueda ejecutar

procedimientos especiales de saneamiento fsico , para

cumplir dicho fin se requiere que por Ley se faculte a
COFOPRI a desarrollar

procedimientos especiales de

saneamiento fsico legal en propiedad privada.

3. Procedimiento donde el Estado requiere realizar inversiones en un predio del

Estado

Para mejorar los problemas identificados en los supuestos en que una entidad
del Estado desea ejecutar un proyecto de inversin o una obra pblica en un
predio del Estado, se propone:

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Medidas de Corto Plazo

i. Respecto a la falta de acceso fluido a la informacin sobre

predios del Estado, proponemos fortalecer el SINABIP para que
permita manejar de manera eficiente la informacin que tienen las
diferentes entidades Estatales e integrarlas en un sistema el cual
sea de libre acceso para todas las entidades que conforman el
Estado.

El sistema propuesto puede tomar como base el existente

SINABIP, sin embargo es necesario que se agregue toda la
informacin administrativa, legal, tcnica, geogrfica y catastral
de los predios que ya se encuentran inscritos a nombre del
Estado. Sin embargo, esto no debera ser impedimento para que
en el corto plazo se pueda facilitar el acceso a la informacin
existente.

Este sistema, se constituir como un instrumento fundamental

para los procesos de transferencia de predios del Estado, en
todos los supuestos estudiados, pues en l se encontrar toda la
informacin necesaria para proceder de manera eficaz y eficiente
en los casos que se requiera el saneamiento de alguno de los
predios. Inclusive en este sistema se podrn solicitar las
transferencias y en la misma plataforma conocerse el estado de
los trmites correspondientes para el caso de transferencias entre
entidades.

ii. La SBN propone las siguientes medidas para su mbito de

funcionamiento:

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Aprobar procedimiento de transferencia interestatal.

Modificacin de la directiva de afectacin en uso.

Medidas de Mediano Plazo

i. Respecto a la gran cantidad de tierras no inscritas que seran de

propiedad del Estado, se debe promover campaas de deteccin,
saneamiento e inscripcin a favor del Estado, en especial en
reas de gran potencial para el desarrollo de proyectos de
inversin pblica y privada.

Todo esto permitir que el acceso a estos bienes sea mucho ms

sencillo e incluso el tiempo que toma el procedimiento de
transferencia se reducira en una gran proporcin.

Para ello,

sera necesario que la SBN gener un proyecto especial que en

base a un compromiso de resultados les permita acceder a
mayores recursos para financiar estas acciones.

ii. La segunda barrera detecta es el largo tiempo de espera para el

cumplimiento de las diversas etapas del procedimiento. Se
detect que esto se debe principalmente a la falta de personal y la
alta carga de trabajo lo que genera que las solicitudes no sean
atendidas de inmediato. Para menguar esto es necesario la
ampliacin de las capacidades de accin de las unidades
encargadas de desarrollar los procedimientos previos a las
transferencias, como lo son dentro de la SBN, por ejemplo, la
identificacin de los predios, verificacin de antecedentes
registrales, administrativos y judiciales del predio, consultas de
informacin grafica y las inspecciones tcnicas in situ, esto
permitira un mayor dinamismo en las unidades encargadas y un
mejor trmite de las solicitudes. Tambin es necesario modificar
el marco legal de la SBN para que esta entidad no tome tiempo
evaluando la viabilidad de los proyectos cuando no cuentan con el
expertise ni los recursos necesarios para ello, en este caso se
propone que este control ex ante cambie por una control ex post
de las afectaciones en uso para lo cual la SBN debe contar con
un marco legal que les permita revertir los predios que no sean
dedicados a los fines para los que se solicitaron, adems de
contar con el suficiente personal para las labores de fiscalizacin.

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iii. Se debe cambiar dentro de la SBN, la manera en la cual se

procesan las solicitudes ya en la etapa de la evaluacin para que
proceda la transferencia. Optimizar los plazos que se tienen para
evaluar los procedimientos y establecer plazos mximos para
emitir una opinin, como se tiene en SUNARP.

iv. Las medidas propuestas para mejorar la actividad propuestas por

COFOPRI son las siguientes:
o

En el rea destinada al proyecto de inversin, pueden

existir terrenos de propiedad privada y terrenos de
propiedad del Estado.

Para evitar el trmite de transferencia interestatal con

SBN, la entidad a cargo del proyecto de inversin
(previamente declarado) podr asumir titularidad del
predio inscrito a favor del Estado en forma automtica
y en los terrenos de propiedad del Estado a nombre
de otra entidad. En terrenos de propiedad del Estado
no inscrito se proceder

a inmatricular de manera

directa a favor de la entidad a cargo del proyecto.

Asimismo, se debe prever que hay que comunicar a la
SBN para mantener actualizado el SINABIP.

En la Ley 27628, se estable que COFOPRI esta

facultada para ejecutar saneamiento fsico legal de
predios de dominio privado del Estado y dominio de
privados, sin embargo, se requiere que esta facultad
se extienda a bienes de dominio pblico. Actualmente
se sanea con las normas especiales para bienes de
Estado.

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4. Procedimiento donde un inversionista privado requiere adquirir un predio del

Estado para desarrollar un proyecto de inversin
En los casos en donde un privado desee adquirir un inmueble de propiedad del
Estado se han podido detectar barreras que convierten a este procedimiento de
trasferencia en uno muy lento y que se convierte en el principal desincentivo de
inversin. Para estas barreras proponemos las siguientes medidas correctivas:

Medidas de Corto Plazo

i. Se pudo advertir la existencia de una barrera que va mas all de

las limitaciones operativas que pueden presentar las autoridades
capacitadas para disponer de inmuebles del Estado. Nos
referimos a la decisin de la SBN de no priorizar la venta de
activos estatales.

En este caso, se est creando desincentivos para la inversin,

pues no cabe duda que esta medida adoptada por el ente rector
del Sistema Nacional de Bienes Estatales corta toda posibilidad a
los inversionistas de poder contar con inmuebles para ejecutar los
proyectos de inversin. La medida de accin para este punto es
implementar desde el ms alto nivel un cambio en la poltica de la
SBN y promover una actividad ms proactiva para la adjudicacin
de predios para el desarrollo de proyectos productivos.

ii. La SBN propone los siguiente:

o

Modificacin de la directiva de usufructo.

Modificar los requisitos de venta directa por causal,

inciso b) del Art. 77 del reglamento e implementacin
de mecanismos alternativos.

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Medidas de Mediano Plazo

i. Otra barrera encontrada en este tipo de procedimientos

comprende que los proyectos que involucran inversiones
importantes no cuentan con mecanismos que le garanticen el
acceso a los predios estatales de forma directa. En estos casos,
la nica alternativa con la que se cuenta es que el proyecto sea
declarado de inters nacional o regional, sin embargo, no existe
un procedimiento regulado que permita a los inversionistas que
sus proyectos sean calificados de inters nacional o regional de
manera oportuna y transparente. En tal sentido, proponemos que
se regule un procedimiento simplificado que regule este
procedimiento y lo haga realmente accesible.

ii. Es necesario promover adjudicacin de derechos alternativos a la

propiedad. En ese sentido, se propone que aquellos proyectos
que se den sobre la base de concesiones, contratos de
explotacin u otros similares, sean o no para la explotacin de
recursos naturales, cuenten con el derecho de solicitar al Estado
de manera directa el otorgamiento de un derecho de uso,
usufructo, arrendamiento, servidumbre

o superficie para el

desarrollo del proyecto y en contraprestacin el inversionista

pagara una renta al Estado.

Para promover la transparencia, las condiciones de adjudicacin

se hara pblica para que si existe algn interesado en mejorar
las condiciones de adjudicacin a favor del Estado, pueda hacer
su oferta. En este caso, el inversionista tendra derecho a igualar
la mejor oferta y adjudicarse el derecho sobre el predio.

Para los proyectos que no involucren una concesin o contrato

con el Estado, debera regularse un procedimiento simplificado
para que el sector correspondiente o la regin involucrada
autoricen la adjudicacin. Teniendo en cuenta que estamos ante
derechos que no involucran el desprendimiento del Estado de la

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titularidad sobre el bien, este procedimiento debe ser mucho ms

simple que el de la declaratoria de inters.

5. Procedimiento de adquisicin de un predio privado por parte de otro privado

En la realidad de nuestro pas este tipo de transferencias es la que se celebra
con mayor incidencia. Si bien este es un acuerdo entre privados donde la
Administracin no desarrolla una labor determinante en la transaccin misma, la
Administracin, en cambio tiene un papel importante ya que ser la encargada
de otorgar las garantas necesarias para que la inversin de los privados se
encuentre adecuadamente protegida de terceros que puedan intentar menguar
los derechos de propiedad involucrados.

Se identific varias barreras que, si bien no impiden que se lleven a cabo este
tipo de transacciones, si lo entorpecen y aumentan el tiempo que toma poder
concretarlos. Al respecto, proponemos las siguientes medidas:

Medidas de Corto Plazo

i. Promover que las entidades estatales permitan el acceso a su

informacin predial (catastral y literal) de forma directa. Para ello,
debern implementar los procedimientos y regular las tasas
correspondientes. Establecer un procedimiento especial para el
caso de proyectos de inversin que requieren realizar mltiples
actos de inscripcin. Si bien no se esta solicitando se les entregue
una prioridad a estos procedimientos, lo que se proponemos es
que para estos casos no sea un solo registrador el encargado de
estas calificaciones, sino se habilite equipos de profesionales
especialistas que se dediquen a la calificacin y que vean el caso
en conjunto, para sea conocido por un solo colegiado y se
entienda el caso concreto de la inscripcin. Es gasto que esto
implique

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podra

cargarse

los

derechos

registrales

correspondientes, debido a que se emplea una mano de obra

mayor calificada. Ver punto 1.
i. Implementar reas de calificacin especializadas en proyectos
privados de gran envergadura,

calificndose

como

actos

registrales complejos que incluso podran ameritar el pago de una

tasa diferenciada. Ver punto 1.
ii. Es necesario implementar mejoras en los procedimientos de
rectificacin de reas y linderos. Ver punto 1.

Medidas de Mediano Plazo

i. En muchos casos, proyectos privados importantes se ubican en

zonas donde los predios no se encuentran saneados, sin
embargo, no existe regulado un procedimiento especial para el
acompaamiento de estos proyectos. Asimismo, la normatividad
no prev un mecanismo ni una entidad especializada para el
saneamiento fsico legal de predios extra urbanos que no tienen
uso agrcola o pecuario, en tal sentido, si un inversionista
adquiere uno o ms predios rsticos para un fin no agropecuario,
no podr acceder al saneamiento fsico legal masivo para el que
hoy son competentes los Gobiernos Regionales.

Para eliminar esta barrera se vuelve necesario la institucionalidad

de los entes encargados de realizar estas labores, as como
establecer medidas de calidad en la labor, la cual puede ser
supervisada por los Ministerios correspondiente, por ejemplo para
el caso de predios agrcolas, el Ministerio de Agricultura; para
predio no agrcolas, el Ministerio de Vivienda, Construccin y
Saneamiento (posiblemente a travs de COFOPRI), de esta
manera podemos asegurar una atencin eficiente y de calidad de
las entidades existentes. Para ello, ser necesario que se realicen
los cambios normativos correspondientes para entregar estas
labores a los Ministerios y crear las Direcciones correspondientes,
as como la creacin de sanciones administrativas por la mala

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atencin en la calidad del servicio y mal uso de estos

procedimientos, para el caso de procedimientos comprobados
que sean en base de la mala fe y para beneficiar a terceros.

Medidas de Largo Plazo

i. Ante la falta de acceso a la informacin de las entidades estatales

planteamos la accin coordinada de todas las entidades que
generan informacin de cualquier ndole sobre todos los bienes
que se encuentran disponibles en el mercado, entre las que se
encuentran:

COFOPRI,

Gobiernos

Regionales,

Gobiernos

Locales, Gobierno Central, SUNARP, entre otros.

Estas

entidades debern integrar las bases de datos que poseen y

coordinar para el uso de un mismo formato caractersticas
tcnicas para que la informacin sea uniforme dentro de este
nuevo catastro, de esta manera se consolidar una sola fuente de
informacin. Posteriormente, a este nuevo catastro, adems de la
informacin netamente catastral, se le podra agregar toda la
informacin que se tenga sobre los mismos, por ejemplo,
caractersticas

urbanas,

zonificacin,

usos

permitidos,

limitaciones legales, entre otros.

Una atencin especial requiere el caso de informacin especfica

y especializada de los predios como son la existencia de restos
arqueolgicos, reas naturales protegidas, derechos de agua,
concesiones para la extraccin de recursos naturales, etc. La falta
de acceso a esta informacin representa una barrera para la
inversin pues no siempre es accesible para los usuarios.

Por ello se vuelve fundamental que esta informacin se ponga a

disposicin de los privados, pues es indispensable para conocer
que limitaciones puede tener un predio y por ende se realice una
mejor inversin.

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i. Por ltimo, existen problemas con los usos permitidos para el

desarrollo de proyectos. Por ejemplo, muchas ciudades que viene
creciendo de forma importante en los ltimos aos lo hacen sin
programar sus reas de desarrollo urbano y considerando la
viabilidad de servicios pblicos futuros.

En el caso de zonas

industriales, es tangible que en varias ciudades no se ha

planificado el crecimiento de estos espacios. En este mbito y
debido al gran crecimiento que se viene desarrollando en varias
urbes del pas, es indispensable que las municipalidades cuenten
con planes de desarrollo urbano actualizados. Para ello se
propone que el Ministerio de Vivienda intensifique su apoyo a las
Municipalidades y establezca un proyecto que permita que en un
plazo razonable las principales ciudades del pas cuenten con un
Plan de Desarrollo Urbano para los prximos aos.

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