El boleto de compraventa y su validez.

Suarez Carina
22 julio, 2009
Durante mucho tiempo se discuti acerca de la validez o invalidez del
boleto de compraventa inmobiliaria como verdadero contrato de
compraventa; sealndose que se trataba solo de un contrato preliminar
o un antecontrato en que las partes se obligaban a celebrar escritura
pblica, y que el contrato definitivo iba a ser la escritura pblica, sobre la
base de un acuerdo de voluntades.
Esta postura se apoya en los arts. 1184 y 1185 del cdigo civil: El primero de
ellos establece que deben ser hechos por escritura pblica, los contratos que
tuviesen por objeto la transmisin de bienes inmuebles en propiedad o
usufructo; y el segundo que los contratos que debiendo ser hechos en escritura
pblica lo fuesen por instrumento privado no quedan concluidos como tales
mientras no se otorgue la escritura pblica; pero quedarn concluidos como
contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pblica.
Sin embargo (segn apunta Borda):
Desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto
privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta,
debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor,
carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa
y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa. En nuestro
derecho positivo y pese a lo dispuesto en el art. 1184
Por lo tanto el boleto de compraventa inmobiliario; segn la tendencia actual, a
la que adhiero, es un negocio declarativo definitivo: es el contrato de
compraventa, pues operan en l todas su caractersticas: la individualizacin
de la cosa y el precio.
Cuando dos personas suscriben un boleto privado entienden la una vender, la
otra comprar. No tienen en mira la escritura, sino la cosa y el precio. Asumen
actualmente el compromiso de hacerse la entrega de las prestaciones
recprocas y entienden por ser as, que por la escritura se har la transferencia
del dominio.

El tenedor por boleto tendr la posesin legtima del inmueble, pero la

transferencia del dominio operar con la escritura.
Con el dictado de la ley 17.711 el boleto de compraventa confiere a la posesin
de buena fe, el carcter de posesin legtima.
Art. 235: Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de
buena fe, mediando boleto de compraventa
Qu ocurre respecto del embargo o concurso contra el vendedor sobre
el inmueble vendido por boleto?
Art. 1185 bis c.civil: Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a
favor de adquirentes de buena fe, sern oponibles o al concurso o quiebra del
vendedor si se hubiere abonado el 25% del precio La ley 24.522 (art. 146)
agreg que comprende a cualquier tipo de inmueble, sea vivienda nica o no,
sea cual sea su destino.
En este punto seala Borda que:
Aunque las referidas normas aluden slo al caso de concurso o quiebra del
deudor, hoy es doctrina y jurisprudencia prcticamente unnime, que tambin
es aplicable a las ejecuciones individuales y, por lo tanto, que en caso de
colisin entre el boleto de compraventa y el embargante, debe darse
preferencia al primero, porque si el adquirente por boleto puede oponer su
derecho al conjunto de los acreedores en la quiebra, tanto ms podr hacerlo
frente a un acreedor individual.
Por lo tanto, en el mbito del Derecho Inmobiliario y en resmen: el
boleto de compraventa ser perfectamente vlido entre partes, oponible a
terceros si cumple ciertos requisitos como haberse pagado el 25% del
precio haya o no posesin. El poseedor por boleto tiene una posesin
legtima. El comprador puede demandar judicialmente la escrituracin, el
juez mismo la puede otorgar. La transferencia del dominio slo se d por
escritura pblica. Segn el cdigo civil el contrato de compraventa es un
contrato formal que debe celebrarse por escritura pblica, pero el
posterior dictado de la ley 17.711, la doctrina y la elaboracin de nuestros
tribunales han insertado una serie de novedades tendientes a interpretar
al boleto como el contrato definitivo de compraventa.