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Universidade Federal de Santa Catarina - UFSC

Centro Tecnolgico CTC


Departamento de Engenharia Civil

ECV5251 Engenharia e Avaliaes II


Professor Dr. Norberto Hochheim

Anlise da Correlao Valor x rea em


imveis da Trindade

Aline Morsoletto
Lus Filipe Longo

Florianpolis, 30 de setembro de 2014

1. Dados

Foram coletados dados referentes imveis localizados no bairro Trindade, em


Florianpolis. Foram identificadas, entre outras caractersticas: localizao dos imveis (tanto
endereo quanto localizao geogrfica), preo, rea total, rea privativa, nmero de quartos,
etc. interessante ressaltar que algumas das informaes no puderam ser encontradas, tais
quais a rea total do apartamento (que compreende tambm reas foras do imvel em si,
como a garagem), pois estas no estavam discriminadas nos sites das imobilirias e no havia
meio de determin-las.
Outro ponto importante que merece destaque a anlise de fotos para a
determinao do padro dos imveis. Visto que a Trindade apresenta, como caracterstica
marcante, a heterogeneidade imobiliria, isto , constituda de apartamentos de padres
distintos (baixo, mdio, alto e altssimo) foi imprescindvel a sua classificao em faixas de
preo. A metodologia utilizada baseou-se na demarcao de faixas de preo absoluto o valor
real do imvel e tambm de preo por metro quadrado. Caso o imvel apresentasse
disparidades, contudo, como preo de mdio nvel e preo por metro quadrado de alto nvel,
analisavam-se as fotos para integrar a avaliao emprica visual.
Por fim, como considerao do trabalho, adotamos o polo valorizador como sendo o
Shopping Iguatemi. Poderamos ainda ter adotado a Universidade Federal de Santa Catarina,
mas uma vez que os apartamentos esto venda, admitimos que a porcentagem de
estudantes que vo, de fato comprar esses apartamentos menor e, salvo em caso de compra
para aluguel, o shopping seria uma escolha mais interessante
Essa tabela pode ser encontrada em anexo. Neste trabalho somente utilizaremos,
todavia, as colunas seguintes, pois nos restringiremos anlise da correlao rea x valor:

Tabela 1 - Dados dos imveis na Trindade

IDENT
TRI_01
TRI_02
TRI_03
TRI_04
TRI_05
TRI_06
TRI_07
TRI_08
TRI_09
TRI_10

NOME_CONDOMINIO
Porto das guas
Plaza du Soleil
Firenze
Residencial Piemonte
Edifcio Dona Dlcia
Portal da Trindade
Plaza di Monaco
Edifcio Villa Lobos
Alameda Domo

VALOR_TOTAL
R$ 450.000,00
R$ 560.000,00
R$ 240.000,00
R$ 415.000,00
R$ 637.000,00
R$ 268.000,00
R$ 920.000,00
R$ 650.000,00
R$ 1.400.000,00
R$ 710.000,00

AREA_PRIVATIVA
78,00
68,62
71,00
119,00
95,00
65,27
66,75
68,91
355,00
70,00

TRI_11
TRI_12
TRI_13
TRI_14
TRI_15
TRI_16
TRI_17
TRI_18
TRI_19
TRI_20
TRI_21
TRI_22
TRI_23
TRI_24
TRI_25
TRI_26
TRI_27
TRI_28
TRI_29
TRI_30
TRI_31
TRI_32
TRI_33
TRI_34
TRI_35
TRI_36
TRI_37
TRI_38
TRI_39
TRI_40

Alameda Domo
Plaza di Monaco
Residencial Granville
Edifcio Montreal
Maison Portinari
Residencial Granville
Plaza di Monaco
Condomnio Itamb
Ilha Ventura Residencial
Plaza di Monaco
Alameda Domo
Lisboa
Alameda Domo
Ilha Ventura Residencial
Adelina Daros
Porto da Trindade
Maria Carvalho
Vilamares
Christiane Village
Condominio Solar Santa Paula
Porto das guas
Residencial das Amricas
Residencial Itlia
Adelina Daros
Edifcio Santos Dumont
Edifcio Savannah
Jardim Trindade
Residencial Granville

R$ 670.000,00
R$ 700.000,00
R$ 325.000,00
R$ 655.000,00
R$ 500.000,00
R$ 299.000,00
R$ 488.000,00
R$ 850.000,00
R$ 345.000,00
R$ 530.000,00
R$ 790.000,00
R$ 749.000,00
R$ 510.000,00
R$ 315.000,00
R$ 820.000,00
R$ 570.000,00
R$ 450.000,00
R$ 520.000,00
R$ 480.000,00
R$ 350.000,00
R$ 320.000,00
R$ 318.000,00
R$ 550.000,00
R$ 580.000,00
R$ 380.000,00
R$ 491.000,00
R$ 480.000,00
R$ 365.000,00
R$ 320.000,00
R$ 320.000,00

85,00
82,65
65,92
209,00
80,29
65,00
65,73
82,00
90,00
66,99
87,00
71,00
96,00
64,00
94,00
70,00
66,00
89,00
81,00
84,00
81,00
75,00
93,00
116,00
70,00
66,00
98,58
85,18
63,90
65,92

Como citado anteriormente, tambm determinamos a localizao geogrfica dos


imveis. Aliado com o software Google Earth, geramos um mapa digital que tambm pode ser
encontrado em anexo e est representado abaixo na figura:

Figura 1 - Localizao Geogrfica dos Imveis

2. Avaliao por Regresso Linear Simples

O primeiro passo para determinar um modelo de previso de preo definir que tipo
de regresso ser feita. Neste trabalho usaremos uma relao linear ditada pela frmula:

Valor = b0 + b1 x rea Privativa

2.1 Apresentar as estatsticas da regresso.


Atravs da regresso linear dos dados, obtemos a seguinte frmula, ento:
Valor = 279420,96 + 2835,43
Podemos ainda, plotar a nuvem de pontos juntamente com a linha de previso:

em milhes

Valor x rea
1,600.00
1,400.00
1,200.00

Preo (R$)

1,000.00
800.00
600.00
400.00
200.00
0.00
0.00

50.00

100.00

150.00

200.00

250.00

300.00

350.00

400.00

rea (m)

Figura 2 - Grfico Valor x rea

Vemos justamente o que j foi comentado anteriormente. O grande problema de se


estabelecer uma correlao unidimensional que ela no representa a heterogeneidade da
amostra, muito clara na alta disperso da nuvem de pontos. notvel que, mesmo para reas
semelhantes, h uma variao de preo muito alta, sendo essa explicada em grande parte pela
diferena de padro. Vis--vis desta disperso, o R da amostra, dado que mede justamente
esta propriedade - quantidade de disperso em torno da equao linear assume um valor de
0,628 e, apesar de ser visivelmente insuficiente para a determinao de um modelo, segundo a
tabela 5.1 da apostila, indica que o grau de relao entre o valor e a rea forte.
Como medida adicional de comparao, podemos analisar o R2. Este coeficiente
fornece uma medida de quanto as estimativas baseadas na reta de regresso so melhores do
que aquelas baseadas na mdia da amostra. O valor obtido neste modelo para este coeficiente
foi igual a 0,394. Aqui j vemos uma menor eficcia que seria, repetindo o que j foi dito,
sanada por uma avaliao mais abrangente das variveis influenciadoras. Isto , uma regresso
mltipla levando em conta sobretudo as disparidades da padro entre os apartamentos
listados.
Uma medida que pode ainda dar uma ideia do quo deslocado o modelo em relao
aos valores reais o Erro-Padro. Este valor d uma medida da preciso das estimativas de
regresso, baseado no princpio de que quanto menor a disperso, maior a preciso das

estimativas. Ele calculado como mostrado no arquivo de dados e o valor obtido igual a
R$27961,27.
Continuando a anlise do modelo, podemos dizer que ele coerente com a realidade.
Neste caso, vemos que o valor de um imvel aumenta com a rea, ou seja, b1 tem valor
positivo, tal qual ocorre em realidade.
O valor obtido para F Signif igual ao valor obtido para P value e, portanto, possui um
grau III.
O que se prope fazer, para essa amostra, utilizar os valores centrais da distribuio.
Isso implica que valores muito fora do esperado sero eliminados, alm de que escolheremos
uma faixa de padro do imvel para fazer a regresso. Essa dever resultar em um valor mais
preciso e mais exato. Recomendamos que esse processo seja feito tambm para as outras
faixas e, consequentemente que se adote uma amostra maior e mais representativa do que
esta que ser utilizada no trabalho partir de agora
2.2 Regresso para os imveis de padro mdio
Assim, selecionamos os dados de padro mdio e obtemos a seguinte amostra:
Tabela 2 - Amostra de dados para o padro mdio

CDIGO
TRI_01
TRI_05
TRI_06
TRI_13
TRI_15
TRI_16
TRI_23
TRI_24
TRI_27
TRI_28
TRI_29
TRI_30
TRI_32
TRI_33
TRI_34
TRI_35
TRI_37
TRI_38
TRI_39
TRI_40

CONDOMNIO
Porto das guas
Residencial Piemonte
Edifcio Dona Dlcia
Residencial Granville
Maison Portinari
Residencial Granville
Lisboa
Adelina Daros
Porto da Trindade
Maria Carvalho
Vilamares
Condominio Solar Santa Paula
Porto das guas
Residencial das Amricas
Residencial Itlia
Edifcio Santos Dumont
Edifcio Savannah
Jardim Trindade
Residencial Granville

REA_PRIVATIVA
78,00
95,00
65,27
65,92
80,29
65,00
96,00
64,00
66,00
89,00
81,00
84,00
75,00
93,00
116,00
70,00
98,58
85,18
63,90
65,92

VALOR_TOTAL
R$ 450.000,00
R$ 637.000,00
R$ 268.000,00
R$ 325.000,00
R$ 500.000,00
R$ 299.000,00
R$ 510.000,00
R$ 315.000,00
R$ 450.000,00
R$ 520.000,00
R$ 480.000,00
R$ 350.000,00
R$ 318.000,00
R$ 550.000,00
R$ 580.000,00
R$ 380.000,00
R$ 480.000,00
R$ 365.000,00
R$ 320.000,00
R$ 320.000,00

Preo (R$)

em milhares

Valor x rea
700.00
650.00
600.00
550.00
500.00
450.00
400.00
350.00
300.00
250.00
200.00
60.00

70.00

80.00

90.00

100.00

110.00

120.00

rea (m)

Figura 3 - Padro mdio e equao de regresso

imagem da regresso feita anteriormente, para todos os valores, obtemos os


seguintes valores para esta:
R
R
SY
FSIGNIF

0,805
0,648
14697,08
1,87199E-05 = P-valor

Podemos ver desde j que estes valores so muito mais aceitveis e por isso
continuaremos com este modelo.

2.3) Saneamento da amostra

O saneamento da amostra um processo que buscar identificar pontos que


influenciam de um modo ou de outro o resultado final da mesma. Isto , pontos muito
decalados da nuvem. Esse processo feito em dois passos, sendo que o primeiro a
identificao de outliers, ou seja, pontos que apresentam valores muito diferentes daqueles
esperados. Faremos isso graficamente atravs da plotagem dos pontos e seus resduos
padronizados. como segue:

Resduos Padronizados

2.000
1.500
1.000
0.500
0.000
-0.500

10

15

20

25

-1.000
-1.500
-2.000

Nmero do Ponto
Figura 4 - Resduos Padronizados x Nmero do Ponto

Vemos que nenhum desses pontos apresenta um comportamento isolado, a no ser o


do ponto 2, localizado no limiar mximo admissvel. Contudo, uma vez que alguns dos pontos
assumem valores parecidos, no recomendvel que ele seja suprimido e pode-se at mesmo
dizer que ele est completamente dentro do que se espera.
O segundo passo do mtodo realizar a verificao atravs do mtodo das distncias
de Cook, que identifica pontos influenciadores da amostra. Tambm utilizado o mtodo
visual. Temos, logo:

Distncia de Cook
0.35000
0.30000
0.25000
0.20000
0.15000
0.10000
0.05000
0.00000
0

10
15
Nmero do Ponto

Figura 5 - Distncia de Cook x Nmero do Ponto

20

25

Tal qual anteriormente, no foi encontrado nenhum ponto influenciante (estima-se


que eles sejam denotados por uma distncia de Cook superior 1). Podemos ento afirmar
que o nosso mtodo valido e pode ser usado. Ele ser regido pela seguinte equao:

Valor_Total = -51127,93+5910,60*rea_Privativa

Vale lembrar que o modelo apresenta, no momento, classe II, uma vez que o p-valor
de b0 0,54

3. Avaliao do Apartamento
Atravs da funo Predict foi obtido para um apartamento de rea igual a 100 m
com intervalo de confiana de 80%, o valor total de R$ 539930,55.
Intervalo de confiana e grau de preciso para a estimativa de valor mdia e valor
individual O limite inferior do intervalo de confiana R$ 446140,00 e o limite superior R$
679788,00. Assim, temos uma porcentagem de 41,50 % que fornece um grau de preciso II.