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FACULDADE DE ENGENHARIA
DEPARTAMENTO DE CONSTRUAO CIVIL
___________________________________________________________
PROGRAMAO
E CONTROLE
DE OBRAS
PROFESSOR
NDICE
................................................................................7
...............................................................14
...............................................................................26
5. Oramentao .............................................................................................................39
3
5.1 - Oramentos quanto ao nvel de detalhamento ...............................................39
5.2 - Oramentos quanto ao grau de preciso .........................................................40
(a) - Oramentos Estimativos ou Aproximados .....................................................40
(a.1) - Oramentos baseados no C.U.B. .................................................................40
(a.2) - Oramentos baseados na NBR 12721 (antiga NB140) ................................41
(a.3) - Oramentos pelo custo dos itens principais .................................................42
(b) - Oramentos Firmes - Generalidades ...............................................................42
5.3 - Metodologia de Elaborao de Oramentos Firmes ......................................43
6. Programaes de Prazos e de Recursos
..................................................................53
..............................................................................58
O Contrato de Construo
......................................................................................68
...............................................................................69
9.
As Especificaes Tcnicas
......................................................................................79
...............................................................................................86
..............................................................................................................92
INTRODUO
1.
1.1. CONCEITO
Chamamos de Construo Civil ao conjunto de atividades, no campo da
engenharia, cuja finalidade a realizao material e intencional de planos do homem para,
segundo suas necessidades, adaptar a natureza a si ou adaptar-se a ela, atravs de obras de
construo.
A Construo Civil possui caractersticas particularizadas, que a tornam bastante
diversa dos outros ramos industriais, que podemos chamar de indstria em geral.
A indstria em geral pode ser vista como atividade que se divide em trs grupos de
naturezas distintas, conforme apresentamos:
indstria extrativa
indstria de transformao
indstria de fabricao
1.2.3. CONTROLE
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1.3 CONCEITUAES
1.3.1 PROJETO
Podemos dizer que, genericamente, projeto a concretizao de uma idia
concebida, fundamentada em parmetros pr-estabelecidos e organizada segundo planos ou
passos concretos e racionalizados, que concorrem para a realizao daquele objetivo
11
original. Esse objetivo pode ser tanto a implantao de uma indstria, de um conjunto
habitacional, de um shopping center, uma via de transporte quanto um plano a se
concretizar, como a obteno do ttulo de mestre em uma determinada especialidade.
Dentro dessa viso Projeto (grafado com inicial maiscula) , portanto, sinnimo
de empreendimento e passa por duas fases bsicas: concepo e construo.
Na engenharia, o empreendimento tem sua fase de concepo descrita e ordenada
em desenhos, plantas, memoriais descritivos, especificaes tcnicas, oramentos,
cronogramas, maquetes ou modelos reduzidos e outros elementos e detalhes
complementares (que usaremos a grafia projeto, com inicial minscula, para
diferenciao). Nesta fase o projeto passa por processos bastante distintos que envolvem
como atividades principais:
1.3.2 A OBRA
A fase de construo, execuo ou produo, que se segue logo que se tem o
desenvolvimento do projeto executivo a da construo, cuja atividade principal a de
tornar concretos os planos pr-estabelecidos constantes dos desenhos e plantas,
obedecendo-se as especificaes, detalhes, memoriais, cronogramas, previses de prazos e
de custos e buscando-se um bom padro de qualidade nos resultados finais do produto. A
esta atividade chama-se comumente obra.
A obra , portanto, o conjunto de atividades de construo, com emprego de
materiais,
mo-de-obra
especializada,
ferramentas
equipamentos
especficos,
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para possibilitar a materializao daquele projeto especfico, conforme os parmetros
estabelecidos.
A construo ou obra tambm passa por duas etapas: o planejamento da
construo e a construo propriamente dita. A obra ento uma das fases do Projeto.
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1. SERVIOS PRELIMINARES
2. INSTALAO E LOCAO DA OBRA
3.
INFRAESTRUTURA ou FUNDAES
4.
5. ALVENARIA
6. TRATAMENTOS TRMICOS,ACSTICOS E IMPERMEABILIZAES
7. COBERTURA
8. INSTALAES ELTRICAS E DE TELEFONE
9. INSTALAES HIDRO-SANITRIAS
10. APARELHOS E METAIS SANITRIOS
11. ESQUADRIAS
12. REVESTIMENTOS DE PAREDES
13. REVESTIMENTOS DE PISOS OU PAVIMENTAES
14. FERRAGENS
15. VIDROS
16. PINTURA
17. PAISAGISMO
18. INSTALAES MECNICAS
19. TESTES
20. DIVERSOS
21. LIMPEZAS
14
2.
15
Em virtude do constante surgimento de novas tcnicas construtivas, novos
materiais, mudanas e evolues nos critrios de apropriaes, oramentao,
planejamento, etc, o Plano de Contas uma estrutura dinmica, obrigando-se a constantes
atualizaes.
A finalidade da implantao do Plano de Contas a unificao de informaes
oriundas e destinadas aos diversos setores da empresa, de tal sorte que haja uma
uniformidade na linguagem quanto s informaes sobre os servios de obra e as etapas
construtivas.
Os cdigos de contas e subcontas so como que "gavetas" de um arquivo que
guardam todos os dados dos servios, podendo-se assim comparar o Plano de Contas a um
grande "gaveteiro" a ser utilizado por toda a empresa com grande facilidade.
Utiliza-se a codificao do Plano de Contas desde os primeiros passos do
planejamento at as apropriaes finais da obra e anlises de resultados. Assim, os
oramentos, as previses financeiras, relatrios finais de custos e prazos e a utilizaes de
custos apropriados em futuros projetos tero como base organizacional o Plano de Contas.
A partir do momento que o setor de produo (obra) identifica, com os cdigos de
conta e subconta, atravs de carimbo prprio a destinao de um insumo dentro da obra e
envia o documento a outros setores, todo o processo segue seu curso normal at seu
fechamento final, desde que se adotem rotinas de procedimento anlogo nos demais setores
da empresa onde vo tramitar os documentos carimbados e codificados pela obra.
O Plano de Contas, corretamente utilizado, traz uma srie de vantagens para a
empresa que o adota, tais como:
(a) O "abrir de portas" para a organizao do planejamento, da programao e do
controle das obras;
(b) O plano bem elaborado e bem operacionalizado, alm de facilitar e sistematizar
o trabalho de oramentao, importante na administrao pois indicativo
para a tomada de atitudes na correo dos desvios de resultados de custos de
servios;
(c) Permite uniformizao de linguagem entre os diversos setores da empresa;
(d) Os resultados de dados obtidos ao final da obra proporcionam segurana de
utilizao dos ndices para realimentao do planejamento;
(e) Mantm informaes codificadas e sigilosas dentro da empresa
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_______________________________________________________________
Conta
_______________________________________________________________
01
Projetos
02
03
Anlise de custos
04
Cpias e reprodues
05
06
Equipamentos e ferramentas
07
Transportes e carretos
08
Impostos e taxas
09
10
Movimentos de terra
11
Infra estrutura
12
Super estrutura
13
Alvenaria
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15
16
Instalaes mecnicas
17
Coberturas
18
Tratamentos
19
Esquadrias
17
20
Revestimentos
21
Pavimentaes
22
Rodaps
23
Soleiras
24
Peitoris
25
Ferragens
26
Pinturas
27
Vidros
28
Aparelhos
29
Ligaes definitivas
30
31
Limpezas
32
Diversos
_______________________________________________________________
Conta / Sub-conta
Servios
_______________________________________________________________
001 - PROJETOS
1. Arquitetura
2. Estrutural
3. Instalaes eltrica e telefnica
4. Instalaes hidro-sanitrias e de incndio
5. Plantas para marketing
6. Maquetes
7. Paisagismo
8. Ar condicionado
9. Complementos
002 - ESTUDOS DOS SOLOS
1. Sondagens
2. Servios de Topografia
3. Aerofotogrametria
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4. Aspectos geolgicos
003 - ANLISE DE CUSTOS
1. Estudos de Viabilidade
2. Avaliaes
3. Acessoria e acompanhamento de custos
4. Oramentos e cronogramas
5. Quadros da NBR 12721
6. Pedidos de financiamentos
004 - CPIAS E REPRODUES
1. Cpias heliogrficas
2. Cpias xerogrficas
3. Cpias copiativas
4. Fotografias para marketing
5. Fotografias tcnicas e de histrico
005 - INSTALAES PROVISRIAS / SERVIOS PRELIMINARES
1. Depsitos
2. Escritrios
3. Sanitrios e vestirios
4. Refeitrios e alojamentos
5. Tapumes
6. Placas de obra
7. Demolies e remoes de entulhos
8. Instalaes eltrica e de telefone
9. Instalaes hidro-sanitrias
10. Materiais de segurana
11. Stand de vendas
12. Locao da obra
13. Materiais de primeiros socorros
14. Controles tecnolgicos
15. Administrao da obra
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006 - EQUIPAMENTOS E FERRAMENTAS
1. Equipamentos
2. Ferramentas
3. Aluguis de equipamentos
007 - TRANSPORTES E CARRETOS
1. Fretes
2. Remoo de entulhos
3. Carga e descarga de materiais
008 - IMPOSTOS E TAXAS
1. Licenas
2. Taxas
3. Registros
4. Seguros
5. Impostos
6. Multas
7. Certides
009 - ESCRITRIO DA OBRA
1. Manuteno
2. Transportes
3. Despesas telefnicas
4. Limpezas
010 - MOVIMENTOS DE TERRA
1. Terraplenagem (cortes/aterros)
2. Drenagens
3. Muros de conteno
4. Rebaixamento de lenol fretico
5. Escoramentos
6. Desmatamentos e capinas
7. Remoo de material orgnico do solo
8. Transportes
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011 - INFRA-ESTRUTURA
1. Tubules a cu aberto
2. Tubules pneumticos
3. Estacas metlicas
4. Estacas pr-moldadas de concreto
5. Estacas moldadas "in loco"
6. Blocos de fundao
7. Sapatas armadas
8. Fundao armada corrida
9. Fundao corrida em concreto ciclpico
10. Blocos de coroamento de estacas
11. Cintas de travamento horizontal
012 - SUPER-ESTRUTURA
1. Armao
2. Formas de madeira
3. Formas metlicas
4. Escoras de madeira
5. Escoras metlicas
6. Concreto preparado na obra
7. Concreto usinado
8. Diversos
013 - ALVENARIAS
1. Lajotas de cermica
2. Tijolos cermicos macios
3. Concreto celular (leve)
4. Placas pr-moldadas
5. Tijolos de vidro
6. Elementos vazados
7. Blocos de concreto
8. Alvenarias especiais
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014 - INSTALAES ELTRICAS E DE TELEFONE
015 - INSTALAES HIRULICAS E SANITRIAS
016 - INSTALAES MECNICAS
1. Ar condicionado
2. Aquecedores centrais
3. Elevadores
4. Monta-cargas
5. Escadas rolantes
6. Instalaes de gs
7. Pra-raios
8. Antena
9. Exausto mecnica
10. Instalaes contra incndio
017 - COBERTURAS
1. Madeiramento
2. Estruturas metlicas
3. Telhas cermicas coloniais
4. Telhas cermicas francesas
5. Telhas de fibro-cimento
6. Telhas metlicas
7. Acessrios de fixao
8. Acessrios de vedao e arremates
018 - TRATAMENTOS
1. Laje impermeabilizante (contra-piso)
2. Impermeabilizaes
3. Proteo trmica
4. Proteo acstica
5. Juntas de dilatao
019 - ESQUADRIAS
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1. Janelas de madeira
2. Janelas de ferro
3. Janelas de alumnio
4. Janelas de PVC
5. Portas de madeira internas
6. Portas de madeira externas
7. Portas de ferro
8. Portas de alumnio
9. Portas de ao
10. Portas corta-fogo
11. Guarda-corpos e corrimos
12. Gradis
020 - REVESTIMENTOS
1. Argamassas
2. Azulejos
3. Cermicas
4. Lambris
5. Pastilhas
6. Mrmores
7. Granitos
8. Pedras decorativas
9. Laminados
10. Papis de parede
11. Especiais
021 - PAVIMENTAES
1. Enchimentos e regularizaes
2. Cimentaes
3. Tacos de madeira
4. Tbuas corridas
5. Cermicas
6. Mrmores
7. Granitos
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8. Pedras
9. Materiais txteis
10. Vinlicos
11. Laminados
12. Emborrachados
13. Decks de madeira
14. Diversos (marmorites, venezianos, etc)
15. Parquets
022 - RODAPS
1. Cimentados / marmorites
2. Madeira
3. Cermica
4. Mrmore
5. Granito
6. Pedra
7. Especiais
023 - SOLEIRAS
1. Cimentados / marmorite
2. Mrmore
3. Granito
4. Madeira
5. Cermica
6. Alumnio
7. Pedra
024 - PEITORIS
1. Cimentados /marmorite
2. Mrmore
3. Granito
4. Madeira
5. Cermica
6. Pedra
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025 - FERRAGENS
1. Fechaduras
2. Dobradias
3. Fechos e trincos
4. Acessrios
026 - PINTURAS
1. Emassamento PVA paredes internas
2. Emassamento acrlico paredes internas
3. Pintura PVA interna
4. Pintura acrlica interna
5. Pintura PVA externa
6. Pintura acrlica externa
7. Emassamento a leo - esquadrias de madeira
8. Pintura a leo - esquadrias de madeira
9. Fundo anti-corrosivo - esquadrias de ferro
10. Pintura a leo - esquadrias de ferro
11. Verniz em esquadrias de madeira
027 - VIDROS
1. Liso cristal
2. Fantasia
3. Aramado
4. Fum liso
5. Bronze liso
6. Coloridos
7. Temperados
028 - APARELHOS
1. Louas
2. Metais
3. Bancadas
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029 - LIGAES DEFINITIVAS
1. Luz e telefone
2. gua e esgoto
3. Gs
030 - URBANIZAO, PAISAGISMO E COMPLEMENTOS
1. Interfones
2. Alarmes
3. Saunas
4. Iluminao externa
5. Sistema de irrigao
6. Jardins
7. Diversos
031 - LIMPEZAS
(servio terceirizado)
1. Materiais
2. Sub empreitada
032 - DIVERSOS
1. Piscinas
2. Play graounds
3. Solrios
4. Sintekos
5. Luminrias diversas
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Preo normalmente corresponde ao Custo acrescentado de uma importncia que podemos
chamar de lucro. Lembramos que as duas grandezas, apesar de seus conceitos
aparentemente fceis e distintos de serem assimilados, apresentam uma certa relatividade
face a quem seja o produtor e o adquirente do bem em questo. Para exemplificar, citamos
o caso do revendedor de sapatos, que compra o produto do fabricante por um preo (
referente ao fabricante ) e o vende por um outro preo ( referente ao revendedor ) , mas o
preo de aquisio para o revendedor pode ser considerado como um custo. Por esse
motivo que sabemos que um produto chega ao consumidor final por um preo to mais
elevado quantos forem os intermedirios no caminho produtor/consumidor.
Custos Diretos - Este grupo de custos composto por aqueles que se identificam
diretamente com o produto. So utilizados na sua composio, ficando a ele incorporado,
mesmo que no fisicamente. o caso de materiais de consumo como tijolos, cimento,
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areia, brita, tintas, vidros, cal, etc, mo-de-obra de pedreiros, serventes, armadores,
carpinteiros, etc e seus encargos trabalhistas e etc.
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1. Custos Fixos - Estes custos so aqueles que, dentro de certos limites definidos de
demanda produtiva, no variam apesar da variao da demanda de produo.
Exemplos: os custos indiretos empresariais (para certos limites de volume total de
obras da construtora), os equipamentos de obra (dentro de seus limites mximos de
trabalho e da demanda produtiva da obra). At os limites mximos de demanda
produtiva que se pode atender com um determinado custo fixo, este se mantm
constante, mesmo no trabalhando no limite mximo. Uma vez ultrapassado esse
limite, estabelece-se ento nova base produtiva, que gerar um custo fixo diferente,
porm constante para o novo limite de demanda.
2. Custos Variveis - So os custos totais (no unitrios) que variam diretamente
proporcional variao do volume do produto. o caso dos custos diretos de materiais
e de mo-de-obra, custos de taxas e impostos cobrados proporcionalmente ao volume
da obra, etc.
3. Custos Semi-variveis - O grupo dos custos semi-variveis representa o maior deles,
pois apresentam caractersticas de custos fixos e de custos variveis. Estes so os
custos que variam conforme a variao do volume do produto, mas no diretamente
proporcional. Os casos mais comuns so os decorrentes de modificaes de projetos,
sejam acrscimos ou decrscimos de reas ou de elementos isolados, etc.
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As duas modalidades permitem uma vasta srie de variaes nos seus arranjos
contratuais de modo que, ao final, tem-se um verdadeiro leque de arranjos contratuais j
consagrados na prtica sem, contudo, perderem as caractersticas de uma ou da outra
modalidade. Assim so, por exemplo, os contratos do tipo Turnkey ou Design-build
(referido na lei 8.666/93 como empreitada integral), Contratos de Incentivo diversos
como, por exemplo, Mximo Garantido Diviso do Economizado e algumas outras
variaes menos comuns ainda no Brasil.
Cada modalidade com seus arranjos especficos apresentam, evidentemente,
vantagens e desvantagens, alm de riscos, que devem ser analisadas em todos os seus
aspectos sempre que a situao envolve a escolha da modalidade contratual. Pode-se
afirmar, sem margem de erro, que no existe um contrato perfeito. O contrato sempre
apresentar caractersticas favorveis e desfavorveis a ambas as partes envolvidas. A
opo pela melhor modalidade varia de caso a caso e se basear nas prioridades,
convenincias e/ou necessidades das partes, principalmente do contratante.
Segundo Limmer (1997)
O bom contrato aquele por meio do qual uma obra executada por um preo e
condies considerados justos pelas partes contratantes, que permita um lucro
ao construtor (visto que o lucro o seu objetivo) cumprindo-se o prazo e o
padro de qualidade previstos no contrato.
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Princpios Bsicos:
O Contratado executar a obra do Contratante, de acordo com o projeto e as
especificaes tcnicas, dentro de um prazo determinado e por um preo global ou total
fixo, por ele calculado e ser remunerado mensalmente conforme:
o progresso na execuo dos servios da obra (n parcelas iguais);
etapas de servios determinadas;
servios previstos em cronograma fsico.
Requisitos indispensveis:
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Contratante indicar um preposto, o fiscal da obra, caso o prprio Contratante no
tenha qualificao ou disponibilidade para tal tarefa;
34
Princpios Bsicos:
Requisitos:
35
Esta modalidade de contrato pode ser utilizada em obras de caractersticas diversas,
sendo o mais comum quando se tem servios com especificaes bem definidas, mas seus
quantitativos no so facilmente mensurveis antes de serem bem inspecionados ou
executados. o caso, por exemplo, das obras de recuperaes diversas em revestimentos
de paredes (cermicos, tijolinhos, pastilhas, argamassas, pedras, laminados, etc) ou de
pisos (tacos, cermicos, vinlicos, txteis, laminados, placas diversas, etc), reformas em
geral, manutenes, etc.
Logicamente esta modalidade pode tambm ser utilizada em qualquer outra obra
em substituio ao preo global apesar de apresentar desvantagens onde se destaca o
laborioso e complexo trabalho das medies de tantos itens caractersticos da construo
civil.
Princpios Bsicos:
Requisitos:
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Procedimentos:
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Observao:
O valor percentual que o Contratado recebe como remunerao pelo seu trabalho,
correspondente Taxa de Administrao, varivel conforme as condies e
caractersticas da obra. Geralmente leva-se em considerao fatores como o grau de
complexidade da obra, o volume, o padro de seu acabamento, a finalidade a que se
destina, sua localizao geogrfica, as condies topogrficas do local, as vias de acesso,
os servios pblicos disponveis, condies ambientais locais, entre outros.
4.4 ARRANJOS MISTOS DE CONTRATAES
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revises, prazos incertos em decorrncia de instabilidades financeiras, e outras condies
particulares de uma ou ambas as partes.
IMPORTANTE:
A escolha inadequada da modalidade contratual ou a sua elaborao ou execuo
mal administrada pode levar as partes a situaes de grande dificuldade, acarretando em
prejuzos para uma delas ou ambas. Muito comum o surgimento dos chamados pleitos
contratuais ou reivindicaes contratuais (claims). Os pleitos, em geral so originados
por queixas do contratado ao final da obra, o qual se sente prejudicado por alguma
condio que julga lhe ter sido desfavorvel e resultam tambm de outros motivos, alm da
modalidade contratual. As reivindicaes so sobre preos ou prazos e, no raro, geram
questes na esfera judicial. Por isso, o profissional da engenharia deve ter conhecimento
consistente das questes contratuais, j que este um aspecto determinante no sucesso ou
fracasso de um empreendimento.
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5.
ORAMENTAO
Oramentos Sintticos
40
Oramentos Analticos
(Planilhas Analticas/Detalhadas
A estimativa dos custos pelo mtodo do CUB ou custo unitrio bsico (custo de m
de obra pronta) a metodologia mais simplificada que se dispe para o clculo aproximado
dos custos de obras.
41
O custo global o resultado do produto da rea total a construir pelo CUB. A rea
total definida pelo projeto de arquitetura, em qualquer fase em que o mesmo se encontrar,
e o custo unitrio bsico de construo fornecido por diversas fontes, entre elas o boletim
mensal do SINDUSCON (Sindicato das Indstrias da Construo Civil), e revistas tcnicas
especializadas. Normalmente so publicados custos mensais, segundo o padro de
acabamento da obra (alto, normal e baixo), para regies diferentes do pas, por natureza de
obra, nmero de pavimentos e outras caractersticas.
Custo total = rea total de construo x CUB (da regio e do padro da obra)
A NBR 12721:2006 (antiga NB 140) apresenta, em relao a seu contedo, as palavraschave "Avaliao de custos unitrios de construo - Oramento de construo Incorporao de Edifcio" sendo o interesse do presente estudo o clculo dos custos de
obras pelo mtodo da "rea equivalente de construo" previsto nessa norma, portanto
consideramos como condio indispensvel ter mo o texto da mesma para conhecimento
e consultas, sempre que necessrias.
O mtodo representa um aperfeioamento do anterior, pois leva em considerao que
as obras no so constitudas por partes com o mesmo padro de acabamento, ou seja, as
garagens so diferentes dos terraos, que so diferentes dos banheiros, das salas, dos halls
de entrada, dos halls dos andares, das caixas de escada, etc. Assim, a norma determina a
transformao das reas de diferentes padres de acabamento em reas equivalentes de
construo de uma dessas reas, tomadas como padro. Por exemplo, para uma obra que
possui apartamentos, garagens e terraos sociais, etc, toma-se como padro os
apartamentos e transforma-se as demais em reas equivalentes de construo do padro dos
apartamentos.
A rea total, ento, ser a soma das reas tomadas como padro com as reas
calculadas como equivalentes padro. Calcula-se o custo total da mesma maneira,
como sendo o produto da rea total pelo CUB considerando-se o padro escolhido. O
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que distingue este mtodo do anterior que no se somam reas de construo de
padres diferentes, atribuindo-lhes o mesmo CUB.
Para se estimar o custo total de obras por este mtodo, faz-se primeiramente uma
listagem dos que so considerados os itens principais da obra. Entende-se por isso como
sendo os itens mais representativos no custo global da obra. Estima-se, por exemplo, o
custo das estacas de fundaes e dos blocos e cintas da fundao, o concreto estrutural,
incluindo-se armao e forma, o total de alvenaria e dos revestimentos diversos, seguindose com pinturas, vidros, esquadrias, pavimentaes, coberturas, equipamentos como
elevadores, escadas rolantes, de combate a incndio, e assim por diante.
As mesmas fontes que fornecem o CUB informam tambm, regionalmente, os
custos unitrios de servios e itens de interesse, como os mencionados acima. O custo total
da obra ser o somatrio dos custos dos servios ou itens principais da obra. O tempo
dedicado a essas atividades faz com que, cada vez mais, o engenheiro se familiarize com o
mtodo, de modo que o senso comum o leve a avaliar a ordem de grandeza dos resultados
dos clculos, indicando que procedimentos devem ser adotados para se aproximar ainda
mais dos custos totais reais.
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de softwares para oramentao e outros elementos de programao, porm os
profissionais que no tm formao slida de oramentao pouco ou nenhum proveito
faro desses programas disponveis, e muito constantemente estaro sujeitos a erros em
virtude da falta do conhecimento necessrio para efetuar as constantes adequaes e
adaptaes exigidas pelos softwares. importante ter em mente que os softwares so de
grande valia para a agilizao dos trabalhos, trazendo razovel economia de tempo, mas
pouco ou nada proporcionam aos seus usurios em termos conceituais. Assim como as
calculadoras mais modernas no transmitem conhecimento matemtico aos seus usurios,
tambm os softwares de programao de obras so mero auxlio de operaes que
requerem profundo conhecimento conceitual de seus usurios. O engenheiro no pode se
colocar na condio de simples manipulador ou "desempacotador" de tecnologia.
O caminho natural do aprendizado o de adquirir e construir os conhecimentos
tcnicos necessrios ao engenheiro, podendo usar seus conhecimentos com segurana na
utilizao de todos os recursos tecnolgicos ao seu alcance.
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forma que ele o instrumento de rastreamento ao qual se recorre em casos de dvidas.
composto de clculos explcitos e completos, croquis, anotaes justificativas diversas,
documentao de tomadas de preo, prospectos, catlogos consultados, propostas,
referncias de equipamentos e outros componentes, referncias de prestadores de
servios, etc.
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Alvenarias - m, cobertura - m, portas internas 60x210 - un, fechaduras
externas - un, vidros lisos 4 mm - m, azulejos - m, locao de obra - m, etc.
Importante: Existem alguns tipos de servios cuja unidade no pode ser definida,
pois so compostos de outros muitos servios menores e de naturezas diferentes e unidades
diferentes. Neste caso usa-se como unidade para oramento a "verba" (vb), que aparecer
nas planilhas analticas, aps serem calculadas nas memrias de clculo. o caso das
instalaes eltricas (vb), hdrulicas (vb), instalaes provisrias (vb), materiais de
primeiros socorros (vb), equipamentos de segurana (vb), ferramentas (vb) e outros tantos
itens.
A seqncia dos servios a serem calculados seus quantitativos ser aquela contida
no plano de contas que estiver sendo utilizado. Desta forma tem-se uma ordem sempre
constante dos servios, alm de no haver riscos quanto a omisses ou repeties de
servios. A norma NBR 12721:2006 apresenta em seu ANEXO B uma "Discriminao
oramentria", similar do plano de contas e que se prope s mesmas finalidades.
46
As insumos de cada servio e seus respectivos ndices logicamente no sero
memorizados pelo oramentista, mas sempre sero consultados em tabelas especficas
como as do livro TCPO (editora Pini), do livro Custos e Apropriaes (Miguel Stabile,
Boletim de Custos) ou outras publicaes do gnero. O ideal, porm, que a empresa ou
o oramentista tenha seus prprios ndices apropriados nas obras atravs de um
sistema de controle adequado, por serem ndices reais ou mais prximos deles.
Quantidade:
Insumo
Un
consumo
$ unit./insumo
$ total/insumo
$ unit. servio
47
Esta a coleta de dados para se entrar na etapa seguinte do oramento. Procede-se
tomada de preos de todos os insumos que aparecem nas composies de servios e, para
esta tarefa, algumas atitudes devem ser consideradas:
-
A razo pela qual a tomada de preos dos insumos no mercado fornecedor deve ser
feita, na sua totalidade, antes de se fazer cada composio de custo que desta forma h
certa garantia de que os preos foram tomados na mesma poca, e no sujeitos a variaes
entre si devido inflao. O perodo da tomada de preo dever vir a ser adotado como a
data de referncia do oramento, importante nos reajustamentos ou negociaes de preos
de obras com incio adiado ou no iniciadas por qualquer outro motivo.
Quantidade:
48
Insumo
Un
consumo
$ unit./insumo
$ total/insumo
$ unit. servio
49
obtendo-se o preo total da obra. Nesse caso o contratante ter conhecimento dos clculos
envolvidos, mesmo porque esta uma condio acordada entre as partes em contrato.
indispensvel proceder-se a uma verificao dos resultados dos custos/preos
calculados, juntamente com diretorias de setores envolvidos da empresa, analisando-se se
tais resultados esto dentro dos parmetros atuais do mercado, se os preos so
competitivos ou se correspondem s expectativas do contratado e/ou contratante etc,
fazendo-se os ajustes devidos caso seja de interesse ou necessidade. Esse procedimento
fundamental; de extrema importncia para o aspecto comercial dos empreendimentos, pois
tem influncia no s na obra em questo, mas tambm em obras futuras, pois determina as
condies de competitividade da empresa.
Para o regime de Empreitada: fecha-se com apenas uma linha simples com o preo
total da obra, pois os valores apresentados j so preos firmes e invariveis.
50
Para o regime de Administrao: usam trs linhas para o demonstrativo dos custos e
preos.
Sub-total ................................ (somatrio dos custos calculados das etapas construtivas)
Taxa de administrao - X % ........................................... (calculada sobre o Sub-total)
Preo total/Total geral ......................................................................... (linha 1 + linha 2)
OBS.: No caso de planilhas de obras a preo fixo, o BDI no ser explicitado ao cliente
uma vez que j est incluso em cada preo unitrio dos servios, enquanto nas obras por
administrao o percentual e o valor da taxa de administrao aparecem explicitamente.
Item
Obra
Responsvel
Discriminao
Data
Preo (R$)
Total do item
Preos (R$)
Data
PLANILHA
ORAMENTRIA
ANALTICA
51
Item
Empresa
Discriminao
Obra
Un.
Quant.
Responsvel
Unitrio
Total
52
53
54
cravao de estacas pr-moldadas, escavao para blocos e cintas, formas de blocos e
cintas, lastro de concreto impermeabilizante, armao e concretagem de blocos e cintas.
importante lembrar que os fatores que primordialmente regem a interdependncia entre
servios ou etapas so os prazos tcnicos e a otimizao do efetivo de mo-de-obra Aps
considerados estes critrios, pode-se levar em conta os de carter econmico, financeiro e
outros.
Uma vez estabelecido como a obra ser realizada em cada uma de suas etapas, e o
que e quanto ser executado a cada perodo de tempo considerado, o ms, por exemplo, a
prxima fase da programao nos leva a determinar os recursos financeiros necessrios
para o cumprimento da programao fsica. Chamamos esta fase de programao de
distribuio de recursos, que materializada atravs do Cronograma Financeiro.
Muito existe de comum entre cronograma fsico e financeiro, ao ponto de se unirem
os dois sob a nica denominao de cronograma fsico-financeiro. Essa denominao no
apresenta um argumento suficientemente consistente para se justificar, considerando-se o
rigor que deve nortear todo e qualquer procedimento tcnico ou cientfico.
O Cronograma Financeiro surge utilizando-se os dados do oramento (preos das
etapas construtivas) e do Cronograma Fsico (percentuais de etapas de execuo prevista
para cada ms). Este Cronograma no conter barras designativas dos prazos, mas os
valores financeiros correspondentes aos percentuais mensais (vide modelo frente)
Constitui o Cronograma Financeiro de uma coluna com todas as etapas construtivas
que gerem custo na obra e linhas para cada etapa contendo os percentuais previstos no
cronograma fsico para cada ms e os correspondentes valores financeiros mensais. A
ltima coluna evidentemente aquela que exibe os valores totais das etapas, cujo
somatrio, ao fim da ltima linha ser o total da obra, valor este que dever ser o mesmo
do somatrio dos totais mensais.
55
Quanto ao fechamento horizontal do Cronograma Financeiro, adota-se o mesmo
procedimento do fechamento das planilhas oramentrias, resguardando-se as diferentes
modalidades de contrataes.
6
5
Meses
Data
Responsvel
CRONOGRAMA FSICO
Item
Empresa
Discriminao
Obra
56
Item
Empresa
Discriminao
Obra
CRONOGRAMA FINANCEIRO
Meses
4
Responsvel
TOTAIS
Data
57
58
59
60
horizontal como uma modalidade especfica de compropriedade em edifcios de um ou
mais pavimentos, construdos como unidades autnomas destinadas a residncia, comrcio
ou outra atividade humana.
Em cumprimento a um de seus objetivos, a NBR 12721:2006 da ABNT
Associao Brasileira de Normas Tcnicas Avaliao de custos unitrios e preparo de
oramento de construo para incorporao de edifcios em condomnio Procedimento
prov um melhor entendimento do conceito de unidade autnoma. A norma da ABNT
apresenta a definio de unidade autnoma como parte da edificao vinculada a uma
frao ideal de terreno, constituda de dependncias e instalaes de uso privativo e de uso
comum. As primeiras so de utilizao reservada aos respectivos titulares de direito como,
por exemplo, salas, quartos e demais dependncias e instalaes internas de um
apartamento. As dependncias e instalaes de uso comum so aquelas de utilizao por
todos ou pelos titulares de direito das unidades autnomas, para sua fruio e acesso a elas,
como o caso dos corredores e halls dos andares, reas recreativas, de manobras de
garagens, prumadas eltricas, colunas de esgoto, etc.
A frao ideal o resultado do parcelamento do terreno. A denominao resulta do
fato de que tal cota no atribui ao proprietrio quinho demarcado no condomnio
segundo Meirelles (2005). Na realidade, o titular proprietrio exclusivo das dependncias
e instalaes de uso privativo, podendo dispor delas, porm, co-proprietrio das
dependncias e instalaes de uso comum. As dependncias e instalaes de uso privativo
so um fim na edificao, mas as de uso comum so um meio para o usufruto pleno das
outras.
Assim, como j dito anteriormente, a necessidade de regulamentao e diminuio
dos riscos na construo dos condomnios deu origem ao novo tipo de empreendimento
chamado incorporao imobiliria, regulamentada basicamente pela lei 4.591/64.
Incorporao Imobiliria
Incorporao, em sentido geral, consta dos dicionrios da lngua portuguesa como
reunio, agrupamento, incluso, unio ou ligao de uma coisa no corpo de outra ou
agrupamento, congregao de coisas ou pessoas para formao de um s corpo. No campo
de direito civil aplicvel aos imveis, o caso da acesso agregada a um terreno passandose a construir uma s coisa com finalidade nica.
61
De acordo com a legislao regulamentadora, incorporao imobiliria, ou
simplesmente incorporao definida como a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes compostas
de unidades autnomas, com proprietrios mltiplos, na grande maioria dos casos.
Observe-se que incorporao no pode ser entendida como um tipo de projeto, mas sim
conforme conceituada pela lei, como uma atividade. segundo Pereira (1994), ... a
incorporao de edifcio uma atividade mercantil por natureza.... O autor acrescenta
ainda que seu promotor constitui uma empresa comercial imobiliria. Ora, as empresas
dessa natureza sempre produzem com o objetivo principal de obter lucro e no caso da
incorporao no diferente. Assim, no campo dos negcios imobilirios a expresso
incorporao imobiliria significa a atividade de mobilizao de fatores de produo a fim
de construir e vender, antes ou durante a construo, unidades imobilirias em edificaes
coletivas, denominadas condomnios, tudo mediante procedimentos estabelecidos por leis
gerais e especficas em vigncia no pas.
A alienao das unidades pode ser parcial ou total, mas, pelo menos uma unidade
deve ser alienada antes ou durante o perodo das atividades de construo para que o
empreendimento se caracterize como incorporao imobiliria.
Assim, algumas situaes que ocorrem na prtica da engenharia e dos negcios
imobilirios podem ocasionar certa dvida ou at confundir o perfeito entendimento do
conceito de incorporao. Dentre as situaes, so mais comuns:
62
imveis, ou seja, os compradores no foram adquirentes participantes da
incorporao.
Neste ltimo caso, mesmo havendo alienao durante a construo por parte de um
dos proprietrios de unidade autnoma, no fica caracterizada a incorporao. A
incorporao obrigatoriamente constituida de agentes mnimos tais como o
incorporador e os adquirentes. O incorporador, em geral proprietrio do terreno,
que poder ser tambm o construtor, se habilitado, vende aos adquirentes as fraes
do terreno para construo e entrega futura de suas unidades autnomas.
Como se pode depreender, a incorporao imobiliria tambm popularmente
63
De fato, nem sempre possvel levantar, a um s tempo, os recursos financeiros
para a totalidade das construes, assim como o mercado consumidor pode tambm se
encontrar em momento de no absorver o grande nmero das unidades imobilirias, alm
do promotor da incorporao nem sempre ter disponibilidade suficiente de recursos
humanos satisfatoriamente adequados para as funes gerenciais e administrativas. Pode
ser tambm que, naquele momento, no seja estrategicamente oportuna a aquisio de
equipamentos necessrios execuo de todo o conjunto de obras. Em resumo, essa
flexibilidade pode trazer uma srie de benefcios aos promotores dos empreendimentos de
maior porte, tendo em vista que os fatores expostos acima podem estar presentes individual
ou combinadamente, somando-se uns aos outros.
A regulamentao de carter legal e tcnica das incorporaes se constituem das
leis e normas a seguir, onde a 1 a fundamental e as demais lhe so complementares:
7.2
64
A contratao das obras pblicas est logicamente sujeita a esse processo, que
regulamentado pela Lei no 8.666/93 de 21 de junho de 1993 - Lei de Licitaes:
MODALIDADES DE LICITAES
1) Concorrncia
2) Tomada de Preos
3) Convite
4) Concurso (exclusiva para servios tcnicos/artsticos especializados)
5) Leilo ( exclusiva para alienaes)
6) Prego - criada no ano de 2000 por MP (no 2.026/00) e regulamentada por lei
em 2002 (no 10.520/02), uma alternativa s trs primeiras para
contratao/aquisio de bens e servios comuns (listados no Dec. 3555/2000),
preferencial s trs, porm, no aplicvel a obras de engenharia.
65
A modalidade concorrncia pode ser adotada no lugar de tomada de preos e
convite e a tomada de preos pode ser usada no lugar de convite, mas nunca o inverso.
Para maior esclarecimento, o D.O.U. publicou, como valores limites, em 28/5/1998
os que se seguem, vlidos at a presente data.
1) Menor preo
66
Usado para compras, servios e obras de modo geral.
2) Melhor tcnica
Considera fatores de ordem tcnica. Aplicada a servios de natureza intelectual,
artstica, etc, tais como projetos, clculos, supervises, fiscalizao,
gerenciamento, consultorias em geral e estudos tcnicos, entre outros.
3) Tcnica e Preo
Considera como mais vantajosa a proposta que obtiver melhor nota em mdia
ponderada de preo e tcnica. Os pesos para cada quesito podem variar de
Projeto a Projeto, de acordo com a Comisso de Licitaes.
1a fase interna
2a fase interna
objeto da licitao
datas e prazos
preparao do edital
67
3a fase externa
publicao do edital
4a fase conclusiva
homologao do resultado
68
8 O CONTRATO DE CONSTRUO
8.1 CONCEITUAO
Contrato o documento escrito, de valor legal, firmado livremente, cujo contedo
visa a estabelecer as condies gerais e especficas resultantes da vontade das partes
envolvidas para, no caso da rea de engenharia, prestaes de servios diversos como
construes, administraes de servios tcnicos, assessorias, consultorias, elaboraes de
projetos, oramentos, fiscalizaes, etc. No so de interesse para nossos estudos os outros
tantos tipos de contratos que se situam fora do interesse das atividades comuns da
engenharia. O contrato (ou negcio jurdico) cria direitos e obrigaes mtuas entre as
partes e sempre envolve a incluso, transferncia, criao ou alterao de bem patrimonial.
sempre bilateral (no mnimo) e comutativo.
Para chegar at sua forma definitiva, os Contratos passam por uma etapa anterior,
de negociaes das partes, que pode se tornar s vezes muito longa, at se chegar a uma
Minuta de Contrato, redao provisria utilizada quando uma das partes est propondo as
condies, as quais sero analisadas pela outra parte em entendimentos sucessivos.
69
Estrutura do documento contratual
Em sua estruturao, os Contratos de compem de prembulo (uma parte
preliminar) com o ttulo do documento, a qualificao das partes, o regime do contrato e
sua finalidade resumida. A seguir, ele apresenta seu escopo ou contexto, subdividido em
Clusulas, que renem em si os assuntos afins, explorando-os e esgotando-os totalmente.
As Clusulas, para sua melhor organizao e clareza, devem tambm ser subdivididas em
itens e alneas, conforme necessidades e convenincias, facilitando sua leitura e
entendimento.
importante verificar que os Contratos no so documentos isolados, mas
acompanhados de vrios outros complementares que no se transcrevem no documento, os
chamados anexos. Os anexos mais comuns so os projetos, escrituras, especificaes
tcnicas, oramentos, cronogramas, croquis, memoriais, modelos reduzidos, normas e
outros elementos tcnicos. Todos esses anexos ao Contrato devem ser mencionados um a
um, sempre com seus dados de identificao - nmeros, datas, autores, aprovaes, etc.
Ao final do documento, os Contratos contm o local e data da sua celebrao,
seguidos das assinaturas das partes ou seus representantes mais as assinaturas de duas
testemunhas. sempre til lembrar que tais tipos de documentos sero sempre rubricados
pelas partes em todas as suas pginas, exceto a ltima, que j estar assinada.
70
Obrigaes e Direitos do Contratante
Prazos (totais e parciais) e Data de Incio
Preos e Reajustamentos
Forma de Pagamento
Penalidades e Multas
Tolerncias - Casos fortuitos e de fora maior
Documentos Integrantes do Contrato
Resciso
Foro
Encerramento:
Data, local e assinaturas das partes
Assinaturas de duas testemunhas
71
72
73
tomadas de preo, pagamento de fornecedores e outros
responsabilidades sobre a propriedade do Contratante
segurana dos funcionrios da obra
recebimento, conferncia e estocagem dos materiais na obra
pedidos de afastamento de funcionrios(?)
previso de despesas, periodicidade, prazos para apresentao e sanes (?)
relatrio e comprovantes de despesas nos perodos e prazos de entrega (?)
(?) pagamento das despesas, enumerando-as - projetos, detalhes, aprovaes,
cpias, especificaes, taxas, emolumentos, gua, luz, telefone, combustveis,
lubrificantes, controles tecnolgicos, consultorias, salrios de funcionrios,
encargos
sociais,
subempreiteiros,
servios
especializados,
equipamentos,
Qualquer que seja a natureza ou objeto dos Contratos, eles sempre apresentam uma
forma e clusulas j consolidadas pelo uso, redigidos em linguagem, de certa maneira
padronizada dentro de cada objeto de contrato, podendo, no entanto, apresentar variaes
na forma. Cabe ao redator do Contrato utilizar o modelo que lhe parecer melhor cumprir os
objetivos do documento, e a linguagem que lhe parecer mais apropriada, dentro dos
padres usuais. Como um primeiro passo nesse sentido, o exemplo fictcio de documento
que se segue servir como referncia inicial de um Contrato de Construo, para anlise e
estudo.
MINUTA DE CONTRATO PARTICULAR DE CONSTRUO POR ADMINISTRAO A
PREO DE CUSTO
74
XXXXX ENGENHARIA E CONSTRUES LTDA, com sede Av. Rio Branco, xxxx, sala xxx, Juiz
de Fora, MG, CGC MF sob o nmero xxx xxx xxx - xx, legalmente representada neste ato por um de
seus scios gerentes, doravante denominada simplesmente CONTRATADA e SINDICATO XXXX,
com sede rua Santo Agostinho, xxx, salas xxx a xxx, Belo Horizonte, MG, CGC MF sob o nmero
xxx xxx xxx - xx, legalmente representada neste ato por seu Tesoureiro e seu Presidente, doravante
denominada simplesmente CONTRATANTE, ajustam entre si o presente CONTRATO
PARTICULAR DE CONSTRUO EM REGIME DE ADMINISTRAO A PREO DE CUSTO, sob
as seguintes clusulas e condies:
PRIMEIRA
OBJETO - O CONTRATANTE, sendo senhor e possuidor em livre administrao, do total do
pavimento de nmero xx do edifcio de salas comerciais rua Santo Agostinho, xxxx, firma o
presente instrumento com a CONTRATADA, e esta se obriga a executar em regime de
Administrao a Preo de Custo, as obras da nova sede da CONTRATANTE, conforme projeto de
arquitetura, especificaes gerais e detalhes apresentados, os quais passam a fazer parte
integrante do pressente contrato.
SEGUNDA
OBRIGAES E DIREITOS DA CONTRATADA - A CONTRATADA se responsabiliza por:
a) Concluir as obras objeto do presente contrato dentro do prazo de xxx dias corridos, contados a
partir de decorridos 15 (quinze) dias da assinatura do presente contrato, no computados os
dias de paralisaes por motivos impeditivos, quais sejam, entre outros no mencionados,
carncia de projetos ou de detalhes executivos, materiais ou mo-de-obra, chuvas em
intensidade prejudicial ao andamento dos servios, greves, revolues, falta de gua ou energia
eltrica, falta ou atraso de recursos financeiros para compras ou outras despesas, alteraes
significativas nas plantas, especificaes e/ou cronogramas, sendo que, ocorrendo uma ou mais
das eventualidades acima, o prazo total previsto para as obras ficar automaticamente
prorrogado por um perodo de tempo que ser definido pelas partes, em comum acordo;
75
b) Entregar o imvel inteiramente limpo e livre de quaisquer entulhos ou sobras de materiais;
c) Responder pela administrao geral da obra, cabendo-lhe a orientao geral e direo da
mesma, escolhendo os operrios, empreiteiros, prestadores de servios especializados,
consultores tcnicos, calculistas, projetistas de instalaes e fornecedores, mediante critrio de
julgamento que incluam tambm a idoneidade e competncia de tais elementos, cabendo ainda
CONTRATADA o direito de sub empreitar servios, em parte ou no seu todo, tudo de comum
acordo com o CONTRATANTE;
d) Responder pela execuo da obra, sua solidez e segurana, tudo conforme os projetos e
detalhes complementares, normas tcnicas, especificaes gerais, orientaes do arquiteto
autor do projeto, do CONTRATANTE, ou seu preposto, cabendo a estes o direito de alterar
projetos e/ou especificaes originais, desde que as alteraes desejadas sejam julgadas
tecnicamente viveis por parte da CONTRATADA, e solicitadas por escrito dentro de tempo
hbil sua execuo;
e) Executar o total dos trabalhos referentes administrao legal de toda a mo-de-obra
empregada, quais sejam recrutamento, admisses, folhas de ponto, folhas de pagamento,
recolhimento de todas as obrigaes trabalhistas, efetuar pagamento de salrios aos
funcionrios e empreiteiros, fornecedores, locadores, demisses, etc;
f) Zelar pela propriedade do CONTRATANTE, no que diz respeito aos materiais empregados,
equipamentos e ferramentas, local da construo, etc;
g) Responder pela segurana dos empregados, obrigando e fiscalizando o uso adequado dos
equipamentos de segurana, tudo de conformidade com as exigncias da lei trabalhista;
h) Fiscalizar e conferir a quantidade e qualidade dos materiais adquiridos, ao chegarem obra,
estocando-os com o devido cuidado e proteo, dentro das recomendaes tcnicas da ABNT,
dos fornecedores e/ou fabricantes;
i)
j)
Recorrer, sempre que julgar necessrio, a consultas tcnicas e testes de controle de qualidade
rotineiros, espordicos ou especiais;
76
executados no perodo, e at 5o (quinto) dia til o relatrio de despesas efetivas do perodo
referente previso anterior, anexando os devidos comprovantes das despesas;
l)
m) Apresentar, quando dos recebimentos a que ter direito pelos servios prestados, os
comprovantes de recolhimentos de todos os encargos trabalhistas de todos os funcionrios,
referentes ao ms anterior, como condio para que o CONTRATANTE efetue o devido
pagamento CONTRATADA;
TERCEIRA
OBRIGAES E DIREITOS DA CONTRATANTE - A CONTRATANTE se obriga a pagar o custo
total e efetivo da obra, e que compreende as seguintes despesas, entre outras que, pela sua
natureza e origem, so evidentemente de interesse direto da construo:
a) Elaborao de projetos e sua aprovao em todos os rgos ou reparties competentes,
cpias, detalhes, especificaes, emolumentos e taxas, impostos federais, estaduais e/ou
municipais, em especial o ISSQN, que incidam ou venham a incidir direta ou indiretamente
sobre as obras at a sua concluso;
b) gua, luz, fora, telefone, combustveis e lubrificantes
c) Clculo estrutural, dosagem racional e ensaios de resistncia de concretos e de outros
materiais, quando necessrios, a critrio da CONTRATADA;
d) Provas de carga ou outros testes, quando necessrios, a critrio da CONTRATADA;
e) Todo o nus da mo-de-obra empregada na construo, compreendendo folhas de pagamento,
encargos sociais incidentes sobre estas, salrio-famlia, vales-transporte, rescises contratuais
e todas as outras obrigaes devidas aos funcionrios, os quais sero admitidos em nome da
CONTRATADA;
f) Sub-empreitadas e prestadores de servios especializados;
g) Todos os equipamentos e ferramentas necessrios e indispensveis, os quais podero ser
comprados ou alugados, segundo deciso da CONTRATANTE;
h) Aluguis de depsitos diversos, se necessrio;
i)
j)
77
k) Seguros de acidentes de trabalho;
l)
normas
regulamentares a respeito;
m) Danos eventuais a terceiros, desde que comprovada a inexistncia de desdia e/ou
descumprimento de providncias para quaisquer dispositivos ou itens de segurana da obra
regulamentados por norma ou consagrados pelo senso comum;
n) Despesas com eventuais processos judiciais, vistorias e percias de carter judicial ou
extrajudicial;
o) Taxas relativas a certides de baixa de construo e emolumentos devidos pela averbao da
mesma junto ao cartrio de registro de imveis competente, de tal sorte que cumprir
CONTRATANTE o pagamento de todas as despesas de qualquer natureza para a execuo do
empreendimento, mesmo aquelas no especificadas ou mencionadas no presente instrumento.
QUARTA
CUSTO E REMUNERAO DA CONTRATADA - O custo estimado da obra objeto do pressente
contrato de R$ xxxxxxx,xx (valor por extenso, na moeda corrente no pas), tendo-se por data base
para a estimativa do custo o ms de xxxxxxxxx do ano de xxxx. CONTRATADA caber, como
remunerao mensal, a taxa de administrao correspondente ao valor de xx,xx % calulado sobre o
total das despesas efetivas da obra naquele ms, demonstradas no relatrio de despesas ou
prestao de contas, onde se calcular tambm a devida taxa de administrao.
QUINTA
FORMA DE PAGAMENTO - A remunerao a que se refere a clusula Quarta ser recebida pela
CONTRATADA at o 5o (quinto) dia til do ms subsequente, mediante a apresentao do relatrio
de despesas do ms e dos comprovantes de recolhimentos dos encargos trabalhistas do ms
anterior.
SEXTA
RESCISO - O presente contrato poder ser rescindido por qualquer das partes a seu exclusivo
critrio, no cabendo nenhum tipo de indenizao outra parte e procedendo-se ento aos acertos
financeiros pelos servios executados at a data da resciso. Ocorrendo-se tal hiptese, a
78
CONTRATADA se obriga a concluir os servios em andamento cuja interrupo possa trazer
prejuzos qualidade ou segurana da obra ou ainda ocasionar danos mesma ou ainda
comprometer servios subsequentes.
STIMA
FORO - O Foro eleito o da Comarca de Juiz de Fora para qualquer tipo de ao oriunda do
presente contrato, renunciando as partes a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
____________________________________
Contratante
__________________________________
Testemunha
_________________________________
Contratada
________________________________
Testemunha
79
9 AS ESPECIFICAES TCNICAS
80
As Especificaes Tcnicas trazem especial interesse a uma srie de profissionais e
outras pessoas envolvidas no empreendimento, entre eles os arquitetos projetistas, os
profissionais de clculos estruturais e de instalaes, os engenheiros responsveis pela
construo, os oramentistas, os responsveis pela rea de suprimentos, os profissionais do
setor comercial e os contratantes ou adquirentes dos produtos das construtoras.
9.2.1
ESPECIFICAES DE MATERIAIS
81
Marca;
Tipo;
Modelo;
Dimenses;
Padro de acabamento;
(*) Este item pode ser especificado de duas maneiras; ou juntamente com todas as
caractersticas, conforme acima, ou separadamente em um captulo inicial do Caderno de
Encargos onde se trata das "Especificaes Gerais" ou "Disposies Gerais", uma
abordagem generalizada das caractersticas de todos os materiais, como por exemplo:
"Todos os materiais a empregar na obra sero novos, comprovadamente de 1 qualidade e
satisfaro rigorosamente s especificaes referentes a cada um deles individualmente" ou
ainda "O construtor s poder usar qualquer material depois de submet-lo ao exame e
aprovao da fiscalizao, para verificao de sua conformidade com os requisitos de
qualidade da obra", etc
Similaridade:
Sempre que se especifica um determinado material para qualquer que seja o local da
obra, deve-se sempre ter a prudncia de deixar a indicao de que o mesmo poder ser
substitudo por outro similar. Os motivos para tal so um tanto bvios, pois na ocasio da
aquisio do material, o mesmo poder no ser encontrado por estar em falta no mercado
fornecedor, ou fora de linha de produo temporria ou definitivamente, o fabricante
poder nem estar mais em operao de fabricao, etc. Recorre-se ento ao material
similar, o qual deve apresentar todas as caractersticas em similaridade com o material
originalmente especificado.
82
Exemplo:
83
Viabilidade de comercializao da obra dentro do mercado
9.2.2
ESPECIFICAES DE SERVIOS
Revestimentos de argamassas
84
85
As especificaes de servios podero ser ou no includas nessa seo. Se a opo
for a de inclu-las aqui, cada especificao de material ter aqui a de servio
correspondente. Caso contrrio, cria-se ento um caderno especial que conter todas es
especificaes de servios individuais e detalhadas.
86
87
2. Apurao dos prazos reais de execuo se servios e etapas construtivas, bem
como de seus custos reais, permitindo comparaes com os parmetros
previstos. A esta apurao ou coleta chamamos apropriao de dados.
3. Tomadas de deciso em casos de haver desvios nos prazos e/ou custos
previstos/executados (reais).
4. Obteno de dados que venham a servir para realimentar todo o processo
planejamento/programao/controle em empreendimentos futuros.
Podemos dizer que o Controle o conjunto de atividades que nos levar a uma
comparao eficaz entre o efetivo e o planejado, com as providncias de enquadramento
dos resultados na conjuntura total apreciada, a fim de no se permitir desvios em
comparao ao previsto. Para um Controle eficiente, seu mtodo preciso ser simples e o
planejamento e a programao precisam ter sido bem trabalhados.
Para que o Controle seja eficiente h certos requisitos imprescindveis que devem estar
disponveis para a equipe de trabalho e estes elementos so exatamente aqueles
documentos tcnicos produzidos nas fases de planejamento e programao:
88
operacionais, que nada mais que uma coletnea auto-orientativa de planilhas, grficos e
outros, com informaes e apropriaes que sero consideradas nas anlises do
desempenho da construo. As planilhas podem ser constitudas de documentos a serem
preenchidos manualmente ou todo o sistema de controle poder ser em planilhas
eletrnicas.
(a) - CONTOLE DE PRAZOS - PRODUO EFETIVA
(a.a)
mais natural e objetivo. Para maior eficincia, a equipe de produo poder desenvolver
um maior detalhamento do cronograma, desmembrando servios e reduzindo subunidades
de tempo de modo a propiciar visualizao mais detalhada, facilitando tomadas de
decises. No caso, as redes Pert-CPM associadas so de grande auxlio.
Pode-se ento registrar os dados no prprio cronograma fsico atravs da insero
de barras paralelas ou internas s previstas, em traos diferentes, representando o real
executado e seu percentual o chamado cronograma de acompanhamento:
_____________________________________________________________________
______________________________________________________________________
89
______________________________________________________________________
______________________________________________________________________
Outro dispositivo grfico que pode ser til a chamada curva S, que se constitui de
um grfico de percentuais acumulados de servios previstos (eixo vertical) ao longo do
tempo (eixo horizontal) onde se registram a cada ms os percentuais acumulados reais dos
servios, comparando-se as diferenas:
______________________________________________________________________
______________________________________________________________________
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(b) - CONTROLE DE CUSTOS
______________________________________________________________________
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Uma idia bastante resumida do que possa vir a ser um Sistema de Controle de
Custos:
Obs: O mesmo procedimento pode ser adotado pelos contratados em obras nos regimes de
preos fechados - empreitadas e sub-empreitadas.
As instncias superiores da empresa recebero ento todos esses dados,
comparaes, anlises, concluses e medidas sugeridas para melhorar desempenhos
presentes e futuros, em forma de relatrios peridicos, em geral mensais, fechando-se
assim o processo planejamento, programao e controle.
92
11.
BILIOGRAFIA
93
LIMMER, C. V. Planejamento, Oramentao e Controle de Projetos e Obras. Rio de
Janeiro. LTC - Livros Tcnicos e Cientficos Editora S.A. 1997.
MATTOS, Aldo Drea. Como preparar oramentos de obras. So Paulo. Pini. 2006.
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 9 edio atualizada por Eurico de
Andrade Azevedo, Adilson Abreu Dallari e Daniela Librio Di Sarno. So Paulo:
Malheiros Editores. 2005
______. Licitao e Contrato Administrativo. 13 ed atualizada por Eurico de Andrade
Azevedo e Maria Lcia Mazzei de Alencar. So Paulo: Malheiros Editores. 2002.
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnio e Incorporaes. 8 Ed. atualizada segundo a
legislao vigente. Rio de Janeiro: Forense. 1994.
RIPPER, Ernesto. Tarefas do Engenheiro na Obra. So Paulo: Pini. 1986.
SICAF Sistema de Cadastramento Unificado de Fornecedores. Disponvel em
http://www. Cenpra.gov.br/licitaes/sicaf.htm. Acesso em 24/7/2006.
STABILE, Miguel. Custos e Apropriaes. Editora Boletim de Custos.
TISAKA, Maaiko. Oramento na construo civil: consultoria, projeto e execuo. So
Paulo: Editora Pini. 2006
94
(ANEXO 1)
3333
- 4.200,00
Mo-de-obra atual
8.000,00
Mo-de-obra a contratar
900,00
Encargos sociais
4.200,00
Concreto
12.000,00
1.000,00
1.500,00
Materiais complementares
700,00
Aluguis de equipamentos
400,00
Diversos
200,00
Subtotal
33.100,00
4.965,00
38.065,00
(Local e data)
(Assinatura do responsvel)
95
(ANEXO 2)
3333
Origem
Doc
Valor
FP sem. de A a B
01
Mo-de-obra
01
NF 01234
02
Recolhimento FGTS
Guia 12345
03
Rocha Concreteira
NF 23456
04
NF 34567
05
NF 45678
05
Locmaq Ltda
NF 56789
$
$
28
Mo-de-obra
FP sem. de E a F
29
NF 09876
31
NF 87654
31
SUBTOTAL
31
Taxa de Administrao
NF 76543
31
TOTAL
31