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Manual de
Valuacin Rural
AMHON
T3
Manual de
Valuacin Rural
Copyright 2009
Programa Fortalecimiento del Rgimen Municipal
y el Desarrollo Local en Honduras.
Col. Palmira. Calle Repblica Colombia. No. 2315.
Apdo. Postal 5242, Tegucigalpa, Honduras.
Tel. 232-2344, 232-2247
E-mail. pfm@aecid.hn
Documento elaborado por: Manuel Medina
Direccin y Edicin: M.Sc. Alma Maribel Suazo Madrid,
Coordinadora PFM/AECID/AMHON.
Primera edicin: diciembre de 2009
Tiraje: 500 ejemplares
Se autoriza su reproduccin parcial o total con fines de estudio,
divulgacin, aplicacin o rplica, siempre que se cite la fuente.
Contenido
Presentacin | 5
Sobre este documento | 7
Captulo 1
La valuacin | 9
La valuacin catastral | 9
La valuacin catastral rural | 12
Captulo 2
Captulo 3
Anexos | 61
Anexo 1: Factores de modificacin
utilizados en la valuacin rural | 62
Anexo 2: Glosario | 63
Presentacin
El Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, con el apoyo financiero de la
Agencia Espaola de Cooperacin para el Desarrollo y ejecutado por la Asociacin de
Municipios de Honduras (AMHON), impulsa un proyecto en cinco mancomunidades
de Honduras, que busca mejorar la condicin de vida de los habitantes, a travs de los
gobiernos locales como responsables de gestionar su propio desarrollo. La intervencin
directa en los municipios incluye tres componentes principales de fortalecimiento:
Finanzas Municipales
Gestin del Territorio
y Desarrollo Econmico Local.
Se potencia el impacto de estos componentes por medio del apoyo al ente gremial de
los municipios (la AMHON) y a las mancomunidades, con quienes se ejecutan procesos
para fortalecer la autonoma municipal, las capacidades de cohesin y la coordinacin
con diferentes iniciativas de cooperacin dentro de la misma temtica.
Dentro del componente de Gestin del Territorio se impulsa el catastro multifinalitario
como instrumento para el desarrollo, bajo la premisa que al aplicarlo en sus diferentes
propsitos, el municipio puede incrementar su recaudacin, ofrecer mejores servicios,
otorgar dominios plenos dentro de su competencia y planificar mejor el uso de la tierra.
Adems, los pobladores se benefician con la seguridad jurdica de su tierra, el retorno
de sus impuestos en obras sociales y la integracin del ordenamiento territorial dentro
de los planes de desarrollo.
Como un aporte para promover la continuidad de los esfuerzos impulsados, se construy un
plan de sistematizacin que contiene diferentes productos, en el caso de catastro, incluye
los manuales para su implementacin, agrupados en tres series: Procesos Tcnicos de
Catastro, Procesos Tecnolgicos de Catastro y Procesos Administrativos de Catastro.
El presente documento: Manual de Valuacin Rural forma parte de la serie Procesos
Tcnicos de Catastro, y contiene los procedimientos para realizar el avalo de los terrenos,
construcciones y cultivos permanentes en las zonas rurales, informacin que es necesaria
Insumos
Resultado
La valuacin
Documentos de
referencia
La ficha catastral
Anverso o frente
Valuacin rural
Instrumentos
Reverso
El mtodo
Procedimientos
Avalo
1 Principales fuentes consultadas para la elaboracin de este documento: Direccin Ejecutiva de Catastro (1992),
Manual de Valuacin Rural, Tegucigalpa. PFM-AECID / AHMON (2009) Administracin Catastral, Tegucigalpa.
Secretara de Estado en los Despachos de Gobernacin y Justicia, Ley de Municipalidades (reformada segn
decreto 127-2000), Tegucigalpa. Microsoft Corporation (2009), Enciclopedia Encarta. PFM-AECID / AHMON
(2008) Catlogo de Costos de Edificaciones Tpicas para Mancomunidades CRA Y MAVAQUI, Tegucigalpa.
Manual de Valuacin Rural
Captulo 1
La valuacin
La valuacin es el proceso utilizado para determinar el valor que tiene un activo; el trmino valor
es amplio y puede adquirir varios significados para efectos del avalo de propiedades inmuebles,
dependiendo del propsito de la valuacin:
Fiscal (cobro de impuestos)
Jurdico (registro de mejoras)
Econmico (garantas de prstamo)
Uso de suelos (servicios ambientales)
La valuacin catastral
Es el resultado obtenido por el departamento de
catastro en el que se ha aplicado un procedimiento
tecnificado, aprobado por la municipalidad y dentro
de los parmetros vigentes del Plan de Arbitrios.
Los municipios usan la valuacin catastral para la
aplicacin del cobro de impuestos sobre bienes
inmuebles. Este cobro est facultado en la Ley de
Municipalidades; y, con espritu de equidad social, los
contribuyentes deben pagar en proporcin a su valor.
Si no existe un catastro tecnificado, la determinacin
del valor se hace mediante la declaracin jurada.
Avalo urbano:
Tierra
Edificaciones
Detalles adicionales
Avalo rural:
Cultivos
permanentes
10
El rea.
El uso de la zona.
La relacin con la jurisdiccin en conjunto.
La disponibilidad de las facilidades para comprar.
La facilidad de transportacin.
Las caractersticas topogrficas.
La vulnerabilidad a fenmenos naturales.
La estabilidad del suelo.
La disponibilidad de servicios pblicos.
Factores
Orden
econmico
Orden jurdico
El rgimen tributario.
Las restricciones de orden pblico y de carcter privado.
La regularidad de su respaldo registral.
Orden social
La homogeneidad.
La disponibilidad de facilidades culturales y recreativas
para los vecinos.
Los niveles de inseguridad.
11
Factores
Orden fsico
La profundidad.
El color.
La textura.
La estructura.
La composicin qumica.
Las capas horizontales (naturaleza, nmero de capas,
grosor y disposicin).
La identificacin y clasificacin del suelo.
La topografa y su influencia en el drenaje.
El clima (temperatura y precipitacin pluvial).
La ubicacin.
El rea.
Los accesos.
Los recursos hdricos.
Los servicios pblicos disponibles.
12
El mtodo de reemplazo
En Honduras, para el avalo de edificaciones se
El mtodo de reemplazo nuevo menos
ha empleado el mtodo de reemplazo nuevo
la depreciacin acumulada es el que
menos la depreciacin acumulada, tanto para el
ms y mejores resultados ha tenido en
rea urbana como rural. Este mtodo consiste en
los diferentes municipios donde se ha
valorar la edificacin comparndola con patrones
implementado.
preestablecidos en que se considera el uso para el
que fue construida, el tipo de materiales y calidad de
mano de obra; se calcula cunto costara construirla de nuevo y se resta la
depreciacin que ha sufrido en el tiempo de vida til que ha prestado.
No es un mtodo de implementacin barato, pero su aplicabilidad a
procesos masivos lo ha convertido en el mtodo que mejores resultados
ha tenido en los diferentes municipios donde se ha implementado por su
relacin costo beneficio y la posibilidad de recuperacin de la inversin
a corto plazo.
13
Uso
Casas de habitacin para
una familia
Comercial
Oficinas
Bodegas
Fbricas
Establos
Ranchos de tabaco
Establos.
Ranchos de tabaco.
Apartamentos y cuarteras
Comercial.
Oficinas.
Bodegas.
Fbricas.
14
Cdigo
Clase
Descripcin
Madera
Ladrillo o bloque
de concreto
Ladrillo o bloque
de concreto y
techo de losa
Adobe o
bahareque
Acero estructural
Panelit 100
Cdigo
15
Cdigo
1 - 4 - 20
(2 ) Comercial
(3) Oficinas
(4) Bodegas
1 - 4 - 40
As, la tipologa de la primera edificacin es 1 - 4
- 20 y su avalo (sin incluir detalles adicionales) es
igual a:
(6) Habitacin
2 familias
Fluctuacin
de la calidad
10 50
10 80
10 50
10 50
10 30
10 30
10 40
10 40
10 40
10 30
10 40
10 40
10 30
10 30
10 30
10 20
10 30
10 30
10 30
10 50
10 50
10 30
(7) Establos
10 80
10 30
(8) Ranchos de
tabaco
(9) Galeras para
pollos
10 40
(A)
Apartamentos
10 20
10 40
10 30
16
(5) Fbricas
Material
Pavimentos
Garajes
Mezanines
(1) Enchapes
Los enchapes son estructuras
de recubrimiento normalmente
en las partes bajas exteriores
con fines de proteccin o de
decoracin; slo se toman
como tales cuando no son parte
de baos y lavatrastos, pues en
esos casos ya estn incluidos en
la tpica.
Enchapes (1)
Cdigo
Inf (1)
Azulejo
Cermica
Piedra cantera
Fachaleta
Madera machimbre
Plywood de pino
Mrmol
Plywood de color
Reg (2)
Sup (3)
1-2-2
Cercos (2)
(2) Cercos
Son estructuras para seguridad,
los ms comunes son los que
se describen en el cuadro; las
calidades se determinan por
la existencia o profundidad de
la cimentacin, el acabado,
pintura, refuerzo con hierro y
un medio techo.
Calidades
Materiales
Cdigo
Materiales
Adobe
Ladrillo rafn
Bloque de concreto
Malla cicln
Ladrillo rafn
y verja
Calidades
Inf (1)
Reg (2)
Sup (3)
2-5-3
17
(3) Porches
Los porches son espacios
construidos para descanso
o recepcin de visitas; stos
deben poseer la misma
cimentacin que la edificacin
principal. No deben tomarse
como tales pequeas galeras
que se construyen adjunto, ya
que su valor es un porcentaje
del costo bsico unitario (CBU)
de la edificacin principal. Para
algunos tcnicos, este tipo
de detalles no es adicional,
su rea la suman al rea de
construccin, en cuyo caso el
valor es mayor.
(4) Escaleras
Son gradas de acceso a
segundas plantas o azoteas;
slo se toman como adicionales
si estn afuera de la edificacin
inferior. La calidad la determina
el acabado.
Porches (3)
Clase
Techo
Piso
Baranda
Cielo
raso
Fraccin %
cbu
No
No
0.20 - 0.25
No
No
0.25 - 0.40
No
0.33 - 0.60
0.50 - 0.66
Al
voladizo
0.666
3-3-0
Escaleras (4)
Cdigo
Materiales
Inf (1)
Hormign
Ref. y mosaico
Hormign
Ref. Talladas
Madera
Hierro
Reg (2)
Sup (3)
4-1-2
Pavimentos (5)
(5) Pavimentos
Los pavimentos son normalmente andenes internos, patios
para secado de granos u otros
productos, no se incluye la acera
exterior; la calidad la determina
el acabado y el grosor.
Cdigo
Materiales
Mosaico liso
Concreto
Adoqun
Asfalto
Cermica
Piedra cantera
Sup (3)
Reg (2)
5-2-2
(6) Garajes
Garajes (6)
Fraccion %
cbu
0.20 - 0.25
0.25 - 0.40
0.33 - 0.60
6-2-0
(7) Mezanines
Tambin se conocen como entrepisos, desvanes, tabancos, etc. Son
construcciones intermedias en ambientes muy altos; son construidos como
decoracin, pequeos lugares de almacenamiento, en comerciales para
vigilancia o monitoreo del movimiento de empleados, estudios, etc.
Mezanines (7)
Cdigo
Columnas
Piso
Baranda
Paredes
interiores
Cielo razo
Hormign Ref.
Mosaico
Hierro
Hormign Ref.
Mosaico
Bloques
Repello
Hormign Ref.
L. Terrazo
Hierro
Repello fino
Hormign Ref.
L. Terrazo
Aluminio y
vidrio
Aislite
Madera
Madera
Madera
Plywood
de pino
Tubo
galvanizado
Madera
Madera
machimbre
Plywood de pino
Tubo
galvanizado
Madera
Plywood
Plywood de pino
7-5-0
19
Paredes, no.
Soleras, no.
Columnas de madera.
90% bueno.
20
Establos (8)
Descripcin
Cdigo
Zapatas
Soleras
Columnas
Piso
Paredes exteriores
Techo
Madera
H. Ref.
Teja de barro
Madera
H. Ref.
Teja de barro
Horm. Ref.
H. Ref.
Teja de barro
Madera
H. Ref.
Teja de barro
Horm. Ref.
H. Ref.
Lmina de zinc
Madera
Tubo galv.
H. Ref.
Lmina de zinc
H. Ref.
Madera
Horm. Ref.
H. Ref.
Ladrillo rafn
Teja de barro
Columnas de madera.
80% bueno.
Piso, no
rea 70 m2.
Paredes madera.
9-1-0
21
Paredes
exteriores
Techo
Costo por
m2
Madera
Madera
Lmina de zinc
819.95
Madera
Madera
Madera
Lmina de zinc
867.03
Madera
Madera
CEM
Madera
Lmina de zinc
930.68
Cdigo
Solera
superior
(corona)
Columnas
Madera
2
3
22
Agua, poca.
Piso de tierra.
Electricidad, poca.
80% bueno.
10 - 10 - 0
Paredes
Piso
Electricidad
Agua
10
Alambre de
gallina y madera
Tierra
Poca
20
Alambre de
gallina y madera
Concreto
inferior
30
Alambre de
gallina y madera
40
Alambre de
gallina y madera
Techo
Costo
por m2
Tipo
Acabado
Poca
agua
Lmina
de zinc
100.78
Suficiente
Suficiente
2 aguas
Lmina
de zinc
189.42
Concreto
Abundante
Abundante
2 aguas
Lmina
de zinc
269.49
Concreto
Abundante
Abundante
2 aguas
Lmina
de zinc
343.91
23
24
Nmero
Capacidad agrolgica
II
III
IV
Aunque son casi planas, los suelos de esta clase limitan su uso al
pastoreo, actividades forestales y la vida silvestre.
VI
VII
VIII
Captulo 2
Insumos para la
valuacin rural
Para realizar el avalo catastral es necesario contar con una serie de insumos, algunos de ellos
deben tenerse con anterioridad, otros en el momento de la captura de los datos; y otros en
gabinete al momento de hacer los clculos. Este captulo trata sobre estos insumos; algunos,
por su importancia, se explican; otros slo se listan.
25
Manual de clasificacin
de edificaciones tpicas
El manual de clasificacin es la pauta mediante la cual el valuador califica las
caractersticas de las edificaciones encontradas en la realidad y que sern
sometidas al mtodo de reemplazo para definir su valor catastral; es
parte de la normativa de la Direccin General de Catastro y Geografa.
Especificaciones bsicas: 1 familia
10
15
20
25
30
35
40
45
50
7-10
11-14
15-18
19-25
26-31
32-38
39-45
46-52
53-59
Fundiciones
Calidad
10
20
Zapatas
Cimientos
Pie cal
Concreto
H. Ref.
H. Ref.
Solera
H. Ref.
Calidad
Inf.
Reg.
Reg.
Sup.
Cemento (4)
Cemento (6)
Cemento (8)
Cemento (10)
Estructura
Pisos
Paredes
exteriores
(2)
Tierra
30
(2)
40
(3)
50
(4)
(5)
Acabado
Api.
Cem. Col.
Mosaico
Mosaico
Mos. Dat.
Calidad
Inf.
Inf.
Reg.
Reg.
Sup.
Estructura
Baha./adobe
(1)
Baha./adobe
(2)
Baha./adobe
(3)
Baha./adobe
(4)
Baha./adobe
(5)
Acabado
Repello R.
Repello F.
Repello F.
Pintura
Vinlica
Calidad
Inf.
Inf.
Reg.
Reg.
Sup.
26
Catlogo de valores de
edificaciones tpicas
El catlogo de valores es una serie de tablas donde
se especifica el valor por metro cuadrado de cada
una de las diferentes edificaciones por su uso,
clase de material y calidad de la mano de obra,
incluye las tablas de valores de detalles adicionales,
construcciones rurales y costos unitarios de los
diferentes elementos de construccin.
Calidad
Tipologa
Uno (1-1)
Dos (1-2)
Tres (1-3)
Cuatro (1-4)
Seis (1-6)
10
1,173.75
1,785.92
2,266.90
846.72
1,505.30
15
1,616.66
1,847.00
2,839.14
1,076.14
1,552.24
20
2,059.57
1,908.08
3,411.37
1,305.56
1,599.17
25
2,222.53
2,640.37
3,606.63
1,547.95
1,991.53
30
2,385.48
3,372.66
3,801.90
1,790.35
2,383.88
35
2,616.87
3,552.94
4,291.37
1,906.00
2,471.35
40
2,848.27
3,733.22
4,780.85
2,021.66
2,558.81
45
3,063.36
4,035.76
4,812.49
2,327.90
50
3,278.46
4,338.30
4,844.14
2,634.15
55
4,426.23
5,021.85
60
4,514.17
5,199.56
65
4,668.36
5,377.26
70
4,822.56
5,554.97
75
4,976.76
80
5,130.96
27
Partida
I
Excavacin
II
Cimientos
III
Zapatas
IV
Soleras
V
Vigas
VI
Polines
28
N. de
trabajo
Unidad
Inf.
Reg.
Sup.
T-1
m3
4.67
4.67
4.67
T-2
m3
40.86
40.86
40.86
T-3
m3
351.71
T-4
m3
674.12
T-5
Cimentacin de concreto
m3
T-6
m3
T-7
m3
T-8
m3
T-9
m3
T-10
m3
*T-11
m3
*T-12
m3
*T-13
Zapata de 1.50 m 6 m 6 m
m3
T-14
m3
T-15
m3
5,966.67
T-16
m3
2,913.41
T-17
m3
T-18
m3
T-19
m3
T-20
m3
T-21
Polines de concreto
Unidad
T-22
Polines de concreto
Unidad
T-23
Polines de madera
Unidad
4,976.10
347.11
865.95
2,823.72
4,206.50
4,497.15
1,983.74
3,386.48
3,998.01
4,529.50
1,829.43
1,370.31
7,347.50
8,883.46
77.54
280.50
184.08
Nmero
Capacidad agrolgica
II
III
IV
Aunque son casi planas, los suelos de esta clase limitan su uso al
pastoreo, actividades forestales y la vida silvestre.
VI
VII
VIII
Valor/ha
(L)
Valor/mz
(L)
29
Mapa de predios
El mapa predial es el mapa donde se define: clave
catastral (mapa, aldea, nmero de predio), rea,
colindantes, etc.
Mapa final
30
Equipo y logstica
Para la inspeccin de campo y los procesos de gabinete, el valuador debe
tener como mnimo el equipo siguiente:
Fichas catastrales en limpio.
Tablero prensa papeles.
Calculadora.
Juego de reglas.
Lpiz portaminas.
Borrador de goma.
Mochila.
Libreta de apuntes.
31
Captulo 3
Captura de datos
para el avaluo rural
Para realizar el avalo, adems de los insumos del captulo anterior, es necesario obtener datos
en campo; para esto el Catastro Nacional ha implementado una boleta que contiene espacios para
captura de informacin en campo y clculos en gabinete. A esta boleta se le conoce como ficha
catastral; las municipalidades han dado continuidad a su uso y existen programas informticos
para la digitalizacin de esta informacin, ejecucin de clculos de forma automatizada y
almacenamiento en una base de datos.
El anverso o frente de la
ficha
La ficha recoge informacin que es multifinalitaria:
datos econmico-sociales, jurdicos y fiscales. Para
un control del contenido de estos 181 campos, y en
vista que su ubicacin ordinal no es consecuente
con un orden temtico, en este documento se han
separado en tres grupos:
Los campos del 1 al 59:
Nmero catastral.
Datos generales.
Datos generales de delineacin.
Factores de modificacin.
Datos para el avalo de terrenos en proceso
de desarrollo.
Propiedad horizontal.
Servicios pblicos.
Manual de Valuacin Rural
33
34
Campos del 1 al 59
Nmero catastral
Es la identificacin del predio, este dato se debe llenar en la oficina antes
de salir al campo, es una gua de los predios a valuar. Es el principal vnculo
con el mapa predial. En caso de un levantamiento nuevo, este dato se
llena hasta que se han construido los mapas finales y se ha asignado la
clave catastral.
NMERO CATASTRAL
DEPTO.
MPIO.
1
2
ALDEA
3
MAPA
4
BLOQUE
5
PREDIO
6
NMERO
Datos generales
Maquinaria. Se llena segn el caso, si existe o no maquinaria en el predio,
Se debe llenar en campo al momento de la visita al predio.
Tiene 2 opciones de llenado:
1 - Si existe maquinaria.
0 - Si no existe maquinaria.
MAQ
10
S.T.
3
COD.
PROP
0 1
35
11
12
15
PREDIO
16
36
17 SITIO
17 SITIO
LA MASICA (EJIDAL)
0 3 3
1 1 4
18 ALDEA
SIEMPRE VIVA
EL RINCN O EL EDN
A. DE PA
N A
O S
M A R
H E
D E
D O S
37
RTN
24. NAC
2 0 5
R.P
25
38
TOMO
27
FOLIO
28
ASIENTO
29
FECHA DE INSCRIPCIN
30 NATURALEZA
JURDICA
SEGN
DOCUMENTO
PRIVADO
EJIDAL
NACIONAL
MUNICIPAL
PRIVADO
FISCAL
OTRA
31
CLASE DE
DOMINIO O
POSESIN
DOMINIO
PLENO
DOMINIO
TIL
OCUPACIN
POSESIN
BENEFICIARIO
R.A.
OTRO
32 DOCUMENTO
PRIVADO
PBLICO
SIN
DOCUMENTO
39
MTS.2 2
MZ
HA 4
VRS.2
35 TOPOGRAFA
SEGN DOCUMENTO
REGISTRADA
36
37
FECHA DE ADQUISICIN
0
MONTO TRANSACCIN
2
38
CLAS. TRANS.
40
39 FECHA 24 /09/ 09
Factores de modificacin
Como ya se mencion, el valor depende del deseo de adquisicin de
un inmueble y este deseo se define por la disponibilidad de servicios o
comodidades que motiven su adquisicin. En esta seccin se resume la
incidencia de esos modificadores del valor.
rea. Este dato se obtiene de comparar el predio en estudio con el predio
tpico de la zona: se puede comprar un predio en una zona atractiva; pero
el deseo de adquirirlo es menor si, por el tamao, no se puede construir
nada.
Ubicacin. La distancia al mercado ms cercano (se considera como tal una
cabecera municipal o ciudad importante) es otra condicionante del deseo,
ya que acarrear material para posibles construcciones o comercializar un
producto resulta caro y afecta la utilidad.
Acceso. Un predio puede ser atractivo, pero el deseo de adquirirlo
disminuye si no tiene un acceso adecuado.
UBICACIN
ACCESO
AGUA
FACTOR COMBINADO
0.97
0.96
0.90
0.85
40
Parcela tpica:
9 hectreas.
rea de la parcela
en estudio:
11 hectreas.
Agua: no tiene
acceso a ninguna
fuente de agua.
41
REA
TOPOGRAFA
41
42
REA (ha)
43
Propiedad horizontal
Esta es una informacin para el avalo de condominios, centros comerciales
o edificios construidos bajo el rgimen de propiedad horizontal, el sistema
de comparacin aqu desarrollado no aplica.
PROPIEDAD HORIZONTAL
EDIF. NUM
44
CONDOMINIO EDIF
45
48
46
50
47
CONDOMINIOS PREDIO
49
APARTAMENTO NUM
NIVEL
EDIF PREDIO
51
Servicios pblicos
Esta seccin se llena en el campo, segn el listado de cdigos para cada
servicio, slo se da en reas en proceso de desarrollo.
Ejemplo:
SERVICIOS PBLICOS
Agua - Acueducto.
52
AGUA
53 TELFONO
Electricidad - No hay.
54
ALCANTARILLADO
55 CALLE
56
ELECTRICIDAD
57 ACERA
58
ALUMBRADO PBLICO 0
Telfono - No hay.
Calle - Tierra.
Acera - No hay.
Tren de aseo - No hay.
42
59 TREN DE ASEO 0
USOS DE LA TIERRA
60
61
62
63
Propiedad proindivisa
64
65
66
67
CDIGO
PORCENTAJE
68
68
43
Cdigo de mapa
Lmite de mapa
MAPA
BLOQ
69
70
PREDIO
NORTE
SUR
ESTE
OESTE
7
0
1
1
72
0
0
44
71
C.CO
0
0
Casilla 89: slo se llena cuando se hace clculo manual total; se refiere al
% de habitacin que usa el propietario del predio (en las municipalidades
que usan el SAFT no es necesario ya que es automtico).
Casilla 90: slo se llena cuando el propietario vive en el predio
normalmente se anota N 001 pues es en la ficha principal donde se
anotan los datos del propietario del inmueble.
Casilla 91: slo se llena cuando el propietario vive en el predio y se
anota 100% (slo en ese caso).
Casilla 92: se anota la fecha del clculo y en el espacio seguido el
nombre del calculista.
CONTROL DE EDIFICACIONES
N DE EDIFI
85
N GRUPOS
86
% DE EXEN
89
N EDIF. ESP
87
N EDIF HAB.
90
91
88
% DE HABITACIN
N STANOS
CALCULISTA
EDIFICACIN
No 93
PISO
REA (m2) 94
0 . 0
USO CLASE
95
96
CALIDAD
97
%
BUENO
98
rea
1 - planta
1 - 4 - 25
80% bueno
45
Clasificacin de tierras
Esta seccin se llena en campo; es la clasificacin de la tierra en relacin con
la tabla de costos de tierras rurales ms la cantidad de rea por tipo.
Ejemplo: un predio de 20 ha clasificadas segn el catlogo de tierras en
3 tipos. Sin riego.
Mancomunidad MAMUCA
Tabla de valores de tierras rsticas
clasificadas en base a su capacidad agrolgica
Clase
Nmero
Valor/ha
(L)
Capacidad agrolgica
II
III
IV
Aunque son casi planas, los suelos de esta clase limitan su uso al
pastoreo, actividades forestales y la vida silvestre.
VI
VII
VIII
Valor/mz
(L)
46
NIVEL
PLANTA 1
118
119
PLANTA 2
120
121
PLANTA 3
122
123
PLANTA 4
124
125
PLANTAS ADICIONALES
126
127
STANO
128
129
130
AREA (m2)
COSTO UNITARIO
131
CLASE
132
% BUENO
133
47
Recursos hdricos
Esta seccin se llena en el campo, se anota en su orden segn el cdigo
para cada enunciado.
Fuente de donde se obtiene
el agua para riego
Sistema de riego
48
Cantidad de escuelas
en la comunidad
Caractersticas de la propiedad
Esta seccin se llena en el campo, se anota en su orden segn el cdigo
para cada tem.
Vas de comunicacin
Explotacin
Topografa
rea
Pozo
Catuah
06
3,000
01
Bueno
5 aos
49
181
LPS.
Observaciones
Este dato se llena en la oficina, se hace cuando el predio es un ingreso,
desaparece o, en los catastros donde existe un sistema digital, es un tipo
de control del proceso.
OBSERVACIONES
PROCESO
ALTA
BAJA
DIGITAL
50
Reverso de la ficha
El reverso de la ficha es de uso fiscal, est formado por siete secciones:
Descripcin de la edificacin, Diagrama de la edificacin, Clculo manual del
valor de edificaciones, Detalles adicionales Tierras y Cultivos permanentes
y Resumen de la valuacin
Esta seccin guiar al valuador para la captura de datos relacionados con los
diferentes elementos de construccin de una edificacin y la comparacin
con la pauta respectiva del manual de clasificacin de edificaciones (Manual
de Pesos).
51
Elementos constructivos
Cimentacin
Este dato debe llenarse en campo, es difcil de
observar pues es un elemento bajo el terreno
natural. El valuador debe en algunos casos consultar
al informante.
FUNDICIONES
52
CIMIENTOS
PIEDRA Y CAL
SOLERA
NO HAY
CALIDAD
INFERIOR
20
30
Zapatas
(2)
(3)
(4)
(5)
Cimientos
Pie. Cal
Concreto
H. Ref.
H. Ref.
Solera
H. Ref.
Calidad
Inf.
Reg.
Reg.
Sup.
ESTRUCTURA
PISOS
NO HAY
10
PISOS
ZAPATA
Calidad
Piso
Ficha
50
4
ACABADO
x
MADERA
MACHIM.
x MOSAICO
MOSAICO
DECOR.
TIERRA
APIZONADA
MRMOL
CALIDAD:
INFERIOR
SUPERIOR
CONCRETO
CONCRETO DE
COLOR
MADERA
(2)
(4)
TERRAZO
REGULAR
(6)
(8)
Estructura
Tierra
Acabado
Tierra api.
Cem. col.
mosaico
Mosaico
Mos. dec.
Calidad
Inf.
Inf.
Reg.
Reg.
Sup.
Cemento
Cemento
Cemento
Cemento
(10)
Paredes exteriores
Ejemplo: Habitacional de adobe.
PAREDES EXTERIORES
ESTRUCTURA
Ficha
Estructura
PAREDES
EXTERIORES
MADERA
ADOBE
TABLA
BLOQUE DE
CONCRETO
BAHAREQUE
MADERA
BOTAGUA
LADRILLO
RAFN
LMINA DE ZINC
REPELLO
RSTICO
ACERO
REPELLO FINO
PINTURA ACEITE
AGUA
VINLICA
CALIDAD:
INFERIOR
SUPERIOR
REGULAR
Bahareque
Bahareque
Bahareque
Bahareque
Bahareque
o adobe
(1) o adobe
(2) o adobe (3) o adobe (4) o adobe (5)
Acabado
Repello rstico
Repello fino
Repello fino
Pintura
Vinlica
Calidad
Inf.
Inf.
Reg.
Reg.
Sup.
Techo
Ejemplo: Habitacional de adobe.
Ficha
TECHO
ACABADO
TECHO
TIPO
ARTESN
ACABADO
MEDIA AGUA
MADERA DE
PINO
LMINA DE
ZINC
DOS AGUAS
MADERA DE
COLOR
LMINA DE
ASBESTO
VARIAS AGUAS
CONCRETO
TEJA DE BARRO x
ACERO
CALIDAD:
INFERIOR
REGULAR
x SUPERIOR
Artesn
(2)
Madera pino
(4)
Madera pino
(6)
Madera pino
(8)
Madera pino
(10)
Madera pino
acabado
Te. barro
Te. barro
Te. barro
Te. barro
Inf.
Inf.
Reg.
Reg.
Sup.
Tipo
Calidad
53
Cielo raso
Ejemplo: Habitacional de adobe.
CIELO RASO
ESTRUCTURA
Ficha
ACABADO
MADERA
PLYWOO DE
PINO
CONCRETO
REFORZADO
MACHIMBRE
x ASBESTO
AISLITE
CALIDAD: INFERIOR
CIELO
RASO
REGULAR
CELLOTEX
x SUPERIOR
Estructura
(2)
Madera
(4)
Madera
Acabado
Tabla
Pintura
Agua
Bar.
Calidad
Inf.
Reg.
Reg.
Sup.
(6)
Madera
(8)
Madera
Carpintera
Este detalle debe llenarse en campo; no se dan
pautas pues es un universo muy amplio, el valuador
debe anotar el material observado.
Ejemplo:
Habitacional de adobe
Puerta de mad. Mach.
Ventanas de tela metlica
CARPINTERA
Mad. Mach.
Tel. met.
Ficha
PUERTAS
CALIDAD
INFERIOR
VENTANAS
REGULAR x SUPERIOR
Puertas
CARPINTERA
54
Tabla
(1)
Tabla
(2)
(3)
Mad. Mach.
(4)
Mad. Col
(5)
Mad. Clr.
Ventanas
Tabla
Tabla
Tel. Met
Al. Vid.
Molduras
Pintura
Agua
Bar.
Calidad
Inf.
Inf.
Reg.
Reg.
Sup.
Otros detalles
Este dato debe llenarse en campo; no se dan pautas
pues pueden haber varios detalles, el valuador debe
anotar el material observado:
Ejemplo: Habitacional de adobe.
OTROS DETALLES
CLOSETS
Ficha
GABINETES
MADERA DE CLR.
CALIDAD
INFERIOR
REGULAR
SUPERIOR X
(2)
-
(3)
Madera de clr.
Mos.
Mos. Dec.
Gab. Bao
Azu.
Pied. Azu.
Reg.
Sup.
Clset
Zcalo
Mueb. Ados.
Enchapes
Calidad
Plomera
Este detalle debe llenarse en campo, dependiendo
de la cantidad de detalles encontrados. Este es un
ejemplo de asiganacin de pesos:
Con una sola llave: peso 1
Una llave con lavandero: peso 2
Juego completo (ducha, inodoro, lavabo
y lavatrastos): peso 3
PLOMERA
INSTALACIONES CALIDAD
SANITARIAS
INF REG
Ficha
Baos
Calidad
PLOMERA
INSTALACIONES CALIDAD
SUP SANITARIAS
INF REG
SUP
INODORO
LAVATRASOS
LAVAMANOS
LAVANDEROS
DUCHAS
(1)
1 llave
Inf.
1 llave
Inf.
(2)
(3)
1
Regular
(5)
2 ms
Sup.
55
Electricidad
Este detalle se debe llenar en campo, es una de las secciones donde ms
combinaciones se pueden dar, pero se debe tomar la predominante.
Ejemplo: Habitacional de adobe.
ELECTRICIDAD
ALAMBRADO
Ficha
ELECTRICIDAD
SALIDAS
CALIDAD
ALAMBRE
VISIBLE
x POCAS
x INFERIOR
CONDUCTO
PROTECTOR
SUFICICENTES
REGULAR
PLSTICO
REGULAR
SUPERIOR
Alambrado
(2)
(3)
Alambre visible Plstico
(4)
Conducto
Salidas
Pocas
Suficientes
Abundantes
Calidad
Inf.
Reg.
Sup.
Detalles adicionales
Este detalle se debe llenar en campo, usando la tabla de valores, rea del
detalle y el porcentaje bueno.
Ejemplo: un enchape de fachaleta
de 5 4 mt.
56
Materiales
Costos por m2
Inf (1)
Reg (2)
Sup (3)
297.83
447.13
770.72
867.22
941.71
Azulejo
Cermica
Piedra cantera
183.42
Fachaleta
284.71
Madera machimbre
415.24
Plywood de pino
229.10
Mrmol
435.00
Plywood de color
353.14
Se obtiene de multiplicar el
rea por el costo unitario
Es el % bueno
Observado en campo
Catlogo de costos de edificaciones tpicas
Municipio de Petoa, Santa Brbara
Costos unitarios por metro cuadrado 2005-2009
Residencial una familia (2)
Uno (1-1)
Dos (1-2)
Tres (1-3)
Cuatro (1-4)
Seis (1-6)
10
1,173.75
1,785.92
2,266.90
846.72
1,505.30
1,552.24
Calidad
Tipologa
15
1,616.66
1,847.00
2,839.14
1,076.14
20
2,059.57
1,908.08
3,411.37
1,305.56
1,599.17
25
2,222.53
2,640.37
3,606.63
1,547.95
1,991.53
30
2,385.48
3,372.66
3,801.90
1,790.35
2,383.88
35
2,616.87
3,552.94
4,291.37
1,906.00
2,471.35
40
2,848.27
3,733.22
4,780.85
2,021.66
2,558.81
45
3,063.36
4,035.76
4,812.49
2,327.90
50
3,278.46
4,338.30
4,844.14
2,634.15
4,426.23
5,021.85
55
60
4,514.17
5,199.56
65
4,668.36
5,377.26
5,554.97
70
4,822.56
75
4,976.76
80
5,130.96
57
VALOR
BSICO
REA
(HAS.)
FATOR DE MOD.
COMBINADO
VALOR
Cdigo segn
catlogo de tierras
Valor segn
catlogo
Valor bsico rea Factor de modificacin por riego Factor de modificacin combinado
CDIGO DE
VARIEDAD
TOTAL
RBOLES
VALOR
UNITARIO
FACTOR
DE MOD.
COMBINADO
VALOR
58
Catlogo de cultivos
permanentes
Producto
Resumen de la valuacin
Resumen de valuacin
Concepto
Valor
Tierras
Edificaciones
Cultivos
Total
Valor exencin
Neto gravable
Valor gravable
2.50
Impuesto a pagar
59
60
Anexos
Anexo 1: Factores de modificacin
utilizados en la valuacin rural
Anexo 2: Glosario
61
FACTOR
1.00
Pozo artesiano
0.90
0.85
Ninguna
FACTOR
A carretera pavimentada
1.00
0.90
0.80
A caminos carreteros
0.75
FACTOR
0 -- 08
1.12
08 -- 14
1.00
14 -- 20
0.96
20 -- 26
0.94
26 -- 32
0.92
32 -- 38
0.90
38 -- 42
0.88
42 -- 48
0.86
42 -- 52
0.84
FACTOR
Llana o plana
1.00
Ondulada
0.95
Quebrada
0.90
Muy quebrada
0.85
Manual de Valuacin Rural
63
Anexo 2: Glosario
Autonoma municipal: Potestad que la Ley de Municipalidades otorga a los municipios
para su propia administracin.
Catlogo de valores de edificaciones tpicas: Estudio que refleja el costo unitario
por cada tpica.
Catastro: Inventario de la riqueza inmobiliaria de un municipio o pas.
Clave catastral: Identificacin que es nica para cada predio derivada de la red
geodsica nacional.
Edificacin tpica: Edificacin creada de manera ideal con la que sern comparadas
las encontradas en la realidad para determinar su valor real aproximado.
Factor de modificacin: Expresin matemtica usada como ponderacin para alterar
un valor bsico.
Ficha catastral: Carpeta o flder donde se registra toda la informacin relacionada
con un predio.
Mancomunidad: Entidad territorial, local, auxiliar y subordinada a los municipios
miembros, sujeta al derecho pblico.
Manual de clasificacin de edificaciones: Instrumento que clasifica y asigna valores
a los diferentes elementos constructivos en una edificacin tpica para compararlos con
la realidad y definir el valor de una construccin, segn la normativa de la DGCG
Mtodos de valuacin: Procedimientos tcnicos utilizados para obtener el valor de
un activo.
Multifinalitario: Que se puede utilizar para varios propsitos
Parcela tpica: Parcela que rene la mayor cantidad de condiciones comunes en una
zona de estudio determinada, en cuanto a rea, forma y disponibilidad de servicios.
Plan de arbitrios: Instrumento jurdico municipal que comprende la tasa impositiva
para cada ao.
Predio baldo: Segn la DGCG predio donde no se ha construido edificacin alguna
nunca.
Proindivisa: Propiedad a la que no se ha sealado an la divisin para cada uno de
sus propietarios.
Tabla de costos de edificaciones tpicas: Tabla que define los valores de cada
edificacin tpica resultado de una cotizacin de materiales de construccin y mano de
obra promedio
Tipologa constructiva: Estudio y clasificacin de diferentes tipos de construccin.
64
Levantamiento Catastral
Valores Catastrales
Mapeo Digital
Valuacin Urbana
Lmites Administrativos
Ficha Digital
Valuacin Rural
Permetros Urbanos
Mantenimiento no Digital
Ordenamiento Territorial
Sistema de Informacin
Geogrfico (SIG)
Mantenimiento Digital
Planificacin en Catastro
Legislacin Municipal
Intercambio Nacional
Capacitacin de Personal
Uso Multifinalitario
Cuidado de Equipos
AMHON