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Direitos de vizinhana

02/ago/2011
Conceito, caractersticas, solues, rvores limtrofes, passagem forada, guas e direito
de construir.
Conceito
So regras que limitam o direito de propriedade a fim de evitar conflitos entre
proprietrios de prdios contguos, respeitando, assim, o convvio social. Constituem
obrigaes propter rem (que acompanham a coisa).
Prev o art. 1.277 do Cdigo Civil que "o proprietrio ou o possuidor de um prdio tem
o direito de fazer cessar as interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade
dos que o habitam, provocadas pela utilizao de propriedade vizinha".
Os atos prejudiciais propriedade podem ser ilegais, quando configurar ato ilcito;
abusivos, aqueles que causam incmodo ao vizinho, mas esto nos limites da
propriedade (barulho excessivo, por exemplo); lesivos, que causam dano ao vizinho,
porm no decorre de uso anormal da propriedade (indstria cuja fuligem polui o
ambiente, por exemplo).
Os atos ilegais e abusivos decorrem do uso anormal de propriedade, posto que
ultrapassam os limites tolerveis da propriedade. Outro ponto a ser analisado para
verificar a normalidade de uso a zona de conflito, somados aos costumes locais, j que
so diferentes num bairro residencial e industrial, por exemplo. Alm disso, deve-se
considerar a anterioridade da posse, pois a pessoa que comprou o imvel prximo de
estabelecimentos barulhentos no tem razo de reclamar.
Entende-se que os primeiros a se instalarem num certo local determinam a sua
destinao, no entanto, esta teoria no absoluta, ou seja, os proprietrios no podem se
valer da anterioridade para justificar a molstia ao vizinho.
Solues
As reclamaes sero atendidas apenas se danos forem intolerveis. Sendo assim, deve
o juiz primeiro determinar a sua reduo, de modo a torn-lo suportvel pelo homem
normal.
De acordo com o art. 1.279 do CC "ainda que por deciso judicial devam ser toleradas
as interferncias, poder o vizinho exigir a sua reduo, ou eliminao, quando estas, se
tornarem possveis".

Porm, se no for possvel que o dano seja reduzido a um nvel normal de tolerncia,
determinar o juiz a cessao da atividade causadora do incmodo (fechamento da
indstria, p.ex.). Deve-se observar, no entanto, que se a atividade for de interesse social,
determina-se que o causador do dano pague indenizao ao vizinho (art. 1.278 do CC).
A ao que deve ser interposta nestes casos a cominatria, que pode ser ajuizada pelo
proprietrio, pelo possuidor ou pelo compromissrio comprador. Porm, se o dano for
consumado, caber ao de ressarcimento de danos.
Estabelece ainda o art. 1.280 do CC que "o proprietrio ou o possuidor tem direito a
exigir do dono do prdio vizinho a demolio, ou a reparao deste, quando ameace
runa, bem como que lhe preste cauo pelo dano iminente".
rvores Limtrofes
Dispe o art. 1.282 do CC que "a rvore, cujo o tronco estiver na linha divisria,
presume-se pertencer em comum aos donos dos prdios confinantes".
Pode ainda, conforme previsto no art. 1.283, o proprietrio do terreno invadido pelas
razes ou ramos de rvore que ultrapassarem a estrema do prdio, cort-los at o plano
divisrio.
Tem direito, tambm, o vizinho aos frutos que carem naturalmente no solo de seu
imvel, se este for particular. J se cair em propriedade pblica, o proprietrio
continuar sendo seu dono.
Cabe lembrar que, sendo comum a rvore, os frutos e o tronco, pertencem a ambos
os proprietrios e, por isso, no pode um deles arranc-lo sem o consentimento do
outro.
Passagem forada
Argi o art. 1.285 do CC que "o dono do prdio que no tiver acesso a via pblica,
nascente ou porto, ode, mediante pagamento de indenizao cabal, constranger o
vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser judicialmente fixado, se necessrio".
Este direito s ser vlido se o encravamento for natural e absoluto, portanto, se houver
uma sada mesmo que penosa, no pode o proprietrio exigir do vizinho outra
passagem.
Cabe ressaltar ainda que se houver alienao parcial do prdio e uma das partes ficar
sem acesso via pblica, cabe a outra parte tolerar a passagem (art. 1.285, 2 do CC).
Se no houver acordo, o juiz determinar a passagem pelo imvel que mais facilmente
prest-la.
No se confunde passagem forada com servido de passagem, j que esta constitui
direito real sobre coisa alheia e provm geralmente de um contrato.
Da passagem de cabos e tubulaes

O proprietrio deve tolerar a passagem de cabos e tubulaes em proveito de seus


vizinhos, mediante recebimento de indenizao que atenda tambm a desvalorizao da
rea remanescente, caso seja impossvel que a passagem seja feita de outro modo, ou se
muito oneroso (art. 1.286 do CC).
Pode o proprietrio exigir que a instalao seja feita de modo menos gravoso, bem
como depois seja removida, sua custa, para outro local do imvel, como prev o
pargrafo nico do art. 1.286 do CC. Assim como facultado ao mesmo que exija a
realizao de obras de segurana quando as instalaes oferecerem grave risco (art.
1.287 do mesmo diploma legal).
Das guas
De acordo com o art. 1.288 do CC "o dono ou o possuidor do prdio inferior obrigado
a receber as guas que correm naturalmente do superior, no podendo realizar obras que
embaracem o seu fluxo; porm a condio natural e anterior do prdio inferior no pode
ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prdio superior".
Prev ainda o art. 1.290 do mesmo cdigo o direito s sobras das guas nascentes e
pluviais dos prdios inferiores, que podero utiliz-las atravs de servido.
No pode o proprietrio do prdio superior poluir as guas indispensveis s
necessidades primordiais dos possuidores dos imveis inferiores e dever recuperar ou
ressarcir os danos pelas demais que polurem, conforme dispe o art. 1.291 do CC.
Estabelece tambm o art. 1.292 do mesmo diploma que "o proprietrio tem direito de
construir barragens, audes, ou outras obras para represamento de gua em seu prdio;
se as guas represadas invadirem prdio alheio, ser o seu proprietrio indenizado pelo
dano sofrido, deduzido o valor do benefcio obtido".
Limites entre prdios e direito de tapagem
Preceitua o art. 1.297 do CC: "o proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou tapar
de qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a
proceder com ele demarcao entre os dois prdios, a aviventar rumos apagados e a
renovar marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os
interessados as respectivas despesas.
interesse do dono de um prdio que se estabelea os limites extremos de sua
propriedade".
A ao cabvel para solucionar as confuses entre as linhas divisrias a demarcatria,
que no se confunde com aes possessrias e reivindicatrias.
Interposta tal ao o juiz delimitar as reas de acordo com a posse justa e, no caso da
mesma no ser provada, o terreno ser dividido em partes iguais entre os prdios ou,
no sendo possvel a diviso cmoda, se adjudicar a um deles, mediante indenizao
ao outro (art. 1.298 do CC).
Entende-se que os tapumes pertencem a ambos os proprietrios confinantes que, por
isso, devem arcar com as despesas de conservao e construo em partes iguais.

Porm, para "a construo de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de
pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade
deles, pelo proprietrio, que no est obrigado a concorrer para as despesas".
Direito de construir
1. Limitaes e responsabilidades
Argi o art. 1.299 do CC que "o proprietrio pode levantar em seu terreno as
construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos
administrativos".
Assim, todo o proprietrio deve ressarcir o seu vizinho pelos danos causados pela
construo, podendo este ltimo valer-se da ao de indenizao, na qual provar a
ocorrncia do dano e o nexo de causalidade com a construo.
Cabe lembrar que os construtores, arquitetos e empresas que prestam servios de
construo civil respondem solidariamente com os proprietrios pelos danos causados
pela obra, j que so tcnicos habilitados para realiz-la. Se os danos decorrem de
impercia ou negligncia do construtor, pode o proprietrio que pagar sozinho valer-se
de ao regressiva contra quele.
2. Devassamento da propriedade vizinha
Prescreve o art. 1.301 do CC " defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda,
a menos de metro e meio do terreno vizinho", com a finalidade de resguardar a
intimidade a intimidade das famlias. No entanto, no esto proibidas pequenas
aberturas para luz e ventilao.
Pode o proprietrio "no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se
desfaa janela, sacada, terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo, no
poder, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem
impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio
vizinho", conforme previsto no art. 1.302 do CC.
Entretanto, em se tratando de aberturas ou vos para luz, poder o vizinho levantar sua
edificao ainda que vede a claridade do outro (art. 1.302, pargrafo nico do CC).
J na zona rural no de pode levantar edificaes a menos de trs metros do terreno
vizinho (art. 1.303 do CC).
3. guas e beirais
Estabelece o art. 1.300 do Cdigo Civil que "o proprietrio construir de maneira que o
seu prdio no despeje guas, diretamente, sobre o prdio vizinho", portanto, as guas
pluviais devem ser despejadas no solo do proprietrio e no no do vizinho, j que este
s est obrigado a receber as guas que naturalmente correm para seu prdio.
4. Paredes divisrias

No se confunde com os muros divisrios, que so elementos de vedao


regulamentados junto aos tapumes. As paredes divisrias integram a estrutura do
edifcio e constituem elemento de vedao e sustentao.
Cabe ao confinante que primeiro construir a possibilidade de "assentar a parede
divisria at meia espessura no terreno contguo, sem perder por isso o direito a haver
meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixar a largura e a
profundidade do alicerce" (art. 1.305 do CC).
5. Uso do prdio vizinho
Dispe ao art. 1.313 do CC que "o proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a
tolerar que o vizinho entre no prdio, mediante prvio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao, construo,
reconstruo ou limpeza de sua casa ou do muro divisrio;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente".
A nica restrio que pode o proprietrio fazer a estipulao de horrios, por exemplo.
Alm disso, o vizinho que causar dano ao penetrar no imvel tem o dever de repar-lo.
Bibliografia
GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito Das COISAS.
Volume V, editora Saraiva, 2 tiragem, 2007.

Consideraes sobre Direito de


Vizinhana
18/out/2007
Um resumo detalhado sobre os principais institutos do Direito de Vizinhana, como
sobre o direito de propriedade, rvores limtrofes, das guas, da passagem forada, entre
outros tpicos.
Por Bruna Barbieri Waquim

CONSIDERAES GERAIS
Nas palavras de Slvio Rodrigues, o direito de vizinhana composto de regras que
ordenam no apenas a absteno da prtica de certos atos, como tambm de outros que
implicam a sujeio do proprietrio a uma invaso de sua rbita dominial1.
Estas regras objetivam, em primeiro lugar, assegurar a coexistncia pacfica entre os
vrios proprietrios, particularmente os confinantes (ou seja, os vizinhos); em segundo
lugar, buscam regular as relaes entre estes a fim tambm de evitar abusos de direitos.
Ou seja, limitam as prerrogativas individuais dos proprietrios ao mesmo tempo em que
regulam a convivncia.
A natureza jurdica destes direitos, na opinio majoritria da doutrina, que tratam-se
de obrigaes propter rem, da prpria coisa, advindo os direitos e obrigaes do
simples fato de serem os indivduos vizinhos.
Maria Helena Diniz aponta trs formas que os direitos de vizinhana podem se
apresentar: como restrio o direito de propriedade, na medida em que regulam seu
exerccio; como limitaes legais ao domnio, que se assemelham a servides; como
restries oriundas das relaes de contigidade entre dois imveis2.
Importante aqui frisar a diferena entre os direitos de vizinhana e as servides,
institutos que por vezes se confundem.
Os primeiros decorrem da vontade da lei; aquelas ltimas, da vontade manifesta das
partes e, excepcionalmente, da usucapio. Os direitos de vizinhana so limitao ao
domnio, implicando em direitos e deveres recprocos; j as servides so direitos reais
sobre a coisa alheia, onde o prdio dominante possui prerrogativa sobre o prdio
serviente, sem que a recproca seja verdadeira.
E, ainda, enquanto a servido, por ser direito real sobre imvel, s constituda aps
registro em cartrio, os direitos de vizinhana dispensam registro e surgem da mera
contigidade entre os prdios3.
No presente trabalho, trataremos da anlise sucinta, porem fundamentada, dos institutos
que compe os direitos de vizinhana, inclusive com o estudo do exerccio do direito de
ao sobre tais direitos.

2. DOS DIREITOS DE VIZINHANA IN ESPECIE


2.1 Do uso nocivo da propriedade e do abuso de direito
Nas palavras de Maria Helena Diniz, o direito de propriedade limitado em razo do
princpio geral que probe ao indivduo um comportamento que venha a exceder o uso
normal de um direito, causando prejuzo a algum 4.
Desconsiderando os atos que prejudicam vizinhos de forma culposa (posto que se
configuram ilcitos civis enquadrados no art. 186 do CC), os direitos de vizinhana

enquadram-se nas situaes em que o dano causado no mbito do exerccio de um


direito, cabendo ao prejudicado o direito de reao na forma da lei.
Este exerccio de direito, no caso, configura-se como irregular, anormal; a propriedade
utilizada de forma abusiva, causando ofensas incolumidade de um prdio ou de seus
moradores.
Como exemplos de uso nocivo da propriedade e abuso de direitos, temos:

Poluio de guas comuns pelo lanamento de resduos;


Existncia de rvores que ameaam tombar no prdio contguo;
Festas noturnas espalhafatosas em residncias;
entre outros.

2.2 Das rvores limtrofes


Nossa legislao prev trs hipteses de conflitos derivados por rvores limtrofes:
quando as rvores nascem nos confins entre dois prdios; quando h a invaso de um
prdio pelos ramos e razes de rvore pertencente ao prdio contguo; e, por fim, a
questo sobre a propriedade dos frutos cados de rvore situada em terreno confinante5.
No primeiro caso, Pontes de Miranda denomina tal rvore de rvore-meia, e a cada
proprietrio pertence metade da coisa, ou seja, a rvore que se encontra em ambos os
terrenos, na diviso entre os mesmos, considerada coisa comum.
Assim, somente podem ser cortadas ou arrancadas de comum acordo, devendo ser
repartida entre os donos6; os gastos com sua conservao e colheita devem ser
comportados igualmente, e cada companheiro deve indenizar o outro por eventuais
prejuzos que der causa.
Na segunda hiptese, o CC permite ao proprietrio do terreno invadido cortar os ramos
e razes da rvore invasora, at o plano divisrio, sendo divergente na jurisprudncia se
esse corte s poder ocorrer quando os ramos e razes estiverem causando molstia ao
vizinho.
Uma vez realizado o (justo) corte, o proprietrio do prdio confinante tambm pode se
tornar proprietrio dos ramos e razes cortados. Agindo com dolo ou culpa grave no
exerccio do direito de corte, dever arcar com a devida indenizao ao proprietrio da
rvore7.
Na ltima situao prevista, sendo o terreno pblico, os frutos pertencem ao dono da
rvore; se particular, a queda natural dos frutos em terreno confinante permite que o
proprietrio deste adquira os frutos; se este provoca a queda, comete ilcito, por se
apropriar do que no seu.

2.3 Da passagem forada

A passagem forada baseia-se em dois princpios: no de solidariedade social que rege as


relaes de vizinhana, e no da funo econmica-social das propriedades, que
interessam todo o coletivo.
Este instituto implica trs condies fundamentais para sua ocorrncia:
que o imvel pretensamente encravado esteja, efetivamente, sem acesso a via
pblica, nascente ou porto, ou, pelo enunciado n. 88 do Conselho de Justia Federal,
quando este acesso existe, porm de forma insuficiente ou inadequada;
que o prdio seja naturalmente encravado, ou seja, no pode ter sido provocado,
nem ao menos culposamente, pelo seu proprietrio;
que o proprietrio do prdio por onde se estabelece a passagem forada receba uma
indenizao, nos termos do art. 1.285 do CC, fixada judicialmente ou por conveno;
que o direito seja exercido por seu titular legtimo: o proprietrio, usufruturio ou
enfiteuta.

A indenizao acima referida geralmente calculada por peritos, de acordo com a


desvalorizao da propriedade e com os prejuzos que dessa passagem possam advir ao
imvel onerado, e, uma vez concedida a passagem, sua no utilizao, pelo perodo de
10 anos, pode acarretar sua perda, podendo, no entanto, ser readquirida mediante
pagamento da indenizao8.
Uma vez cessada as circunstncias que caracterizem o encravamento, por mais cmoda
que seja a passagem forada, esta dever ser extinta.
Nesta matria enquadra-se tambm a questo da passagem de cabos e tubulaes.
Segundo Venosa9,
o proprietrio obrigado a tolerar a passagem, atravs de seu imvel, de cabos,
tubulaes e outros condutos subterrneos de utilidade pblica, em proveito de
proprietrios vizinhos, quando de outro modo for impossvel ou excessivamente
onerosa.

2.4 Das guas


Esta matria regulada no s pelo nosso Cdigo Civil, como tambm pelo Cdigo de
guas (Dec. N. 24.643/34), e basicamente refere-se a cinco situaes: guas que fluem
naturalmente do prdio superior; guas levadas artificialmente ao prdio superior; fontes
no captadas; guas pluviais; e aquedutos.
Na primeira situao, a lei impe ao dono do prdio inferior a obrigao de receber as
guas que correm naturalmente do superior10, ou seja, exige-se que o fluxo seja natural,
o que significa dizer que as guas que o prdio inferior est obrigado a receber so as de
chuva e as que brotam naturalmente do solo.

J em relao s guas imprprias, o proprietrio do prdio superior deve fazer obras


que evitem que estas guas escoem para o terreno vizinho, devendo indenizar este por
eventuais prejuzos.
Na segunda situao, de guas levadas artificialmente ao prdio superior, divergem o
Cdigo Civil e o Cdigo de guas: o primeiro acolheu a posio do Cdigo de 1916,
em que o dono do prdio inferior podia reclamar que se desviassem as guas artificiais,
ou que lhe fossem indenizados os prejuzos; j o Cdigo das guas retira a
possibilidade de escolha e prev apenas a indenizao pelos prejuzos, mas jamais a
permisso de impedir o escoamento das guas.
Na situao das fontes no captadas, conforme ensinamento de Slvio Rodrigues, o
dono da fonte no captada, satisfeitas as necessidades de seu consumo, no pode
impedir o curso natural das guas pelos prdios inferiores11; se o proprietrio do
prdio inferior tem a obrigao de receber as guas naturais do prdio superior, tambm
tem direito aos sobejos, e aos sobejos limpos.
Ao proprietrio de nascente que impedir o curso das guas, ou consumi-las alm de suas
necessidades, de m-f, pode ser obrigado judicialmente no s a reparar os danos
causados, como tambm a cessar os atos prejudiciais12.
Com relao s guas pluviais, o Cdigo de guas estabelece que pertencem ao prdio
em que carem diretamente, podendo o dono do terreno dispor livremente, salvo
existindo direito alheio em sentido contrrio13, nem podendo ser estas guas desviadas
de seu curso natural, estando o infrator sujeito a responder por perdas e danos e ser
compelido a desfazer as obras erguidas para o desvio da gua.
Por fim, com relao aos aquedutos, estes representam o direito do proprietrio
canalizar, em proveito agrcola ou industrial, as guas a que tem direito, mediante prvia
indenizao.
O Cdigo de guas prev ainda a possibilidade de canalizao pelo prdio de outrem,
tambm mediante prvia indenizao, se para as primeiras necessidades da vida; para
servios de agricultura ou industria; para o escoamento de guas superabundantes; e/ou
para o enxugo ou bonificao de terrenos14.

2.5 Dos limites entre prdios e da demarcao


A contigidade entre os prdios implica na necessidade de delimitao entre seus
espaos, a fim de evitar disputas sobre domnios.
Em regra, o direito de demarcar do proprietrio que seja titular de um direito real: o
enfiteuta, o usufruturio, o usurio, o condmino. Porm no ao possuidor direito, como
o credor pignoratcio, o locatrio ou depositrio, tampouco ao sucessor da herana no
partilhada15.
Os objetivos da ao demarcatria, segundo nosso Cdigo Civil, vo desde o
levantamento de linha divisria entre dois prdios e avivao de rumos apagados, at a

renovao de marcos destrudos ou arruinados, podendo o proprietrio ajuizar tal ao


mesmo quando no se encontrar na posse do imvel, situao na qual pode cumular a
ao demarcatria com a de restituio das reas.
Em havendo necessidade de processo judicial para se realizar a demarcao, ao juiz
condicionado trs passos para julgamento; em primeiro lugar, deve atentar para os
ttulos dominiais. A petio inicial dever ser instruda dos ttulos de propriedades, nos
quais o juiz deve basear-se primordialmente para decidir o conflito.
Em sendo os ttulos apresentados pelas partes colidentes ou imprestveis a ttulo de
prova, o magistrado autorizado legalmente a fazer uso do critrio da posse16, a qual
determinar os limites.
Se nem com este critrio o juiz formular sua convico, ou em sendo a prova da posse
incompleta, a legislao em vigor sobre o tema determina que o terreno contestado seja
dividido em partes iguais e, caso no seja possvel a diviso pacfica, um dos
proprietrios pode adjudicar a outra metade, mediante indenizao do proprietrio
prejudicado17.
Ressalte-se apenas que estas solues no so postas escolha do juiz; devem ser
seguidas hierarquicamente: ttulos > posse > diviso.

2.6 Do direito de construir


Venosa nos recorda que a construo de prdio pelo proprietrio direito seu,
inserido no ius fruendi 18. No entanto, o direito individual deve ser equacionado com
o direito social; o direito de construir deve sofrer limitaes e restries sempre que
representar prejuzo segurana, sossego e sade da vizinhana.
Estas limitaes e restries no so representadas apenas pelas determinaes dos
direitos de vizinhana, mas tambm pelas regras administrativas, que geralmente cabem
ao Municpio (ex: h a proibio de construo de prdios com mais de x metros de
altura a depender de cada cidade pois em caso de incndios, o Corpo de Bombeiros
no estaria habilitado a agir, por no estar equipado para lidar com esta altura).
Para se defender de construes que infringirem normas regulamentares e preceitos de
direito civil, pode o prejudicado, no prazo decadencial de ano e dia, aps a concluso da
obra, propor ao demolitria19. O juiz, caso verifique ser impossvel conservar ou
adaptar a obra aos regulamentos administrativos, ou ainda verificar a existncia de
vcios insanveis, ordenar a demolio da obra, como medida de ltimo caso.
Alm da demolio, dever ser fixada a indenizao em perdas e danos, caso pedida.
Neste caso, o proprietrio responsabilizado pelo prejuzo, mas h grande discusso na
jurisprudncia sobre a possibilidade de este ajuizar ao regressiva contra o engenheiro
cuja impercia, imprudncia ou negligncia originou o dano (neste caso, o fundamento
da condenao do proprietrio se basearia na culpa in eligendo ou in vigilando)20.

2.7 Do direito de tapagem


O art. 1.297 confere ao proprietrio o direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer
modo seu prdio, seja este urbano ou rural; em sendo os tapumes comuns, ou seja,
partilhados por ambos os proprietrios, o 1 do referido dispositivo legal prev a
repartio proporcional das despesas de construo, manuteno e conservao, sendo
garantido ao proprietrio cobrar do vizinho confinante a sua quota nas despesas, caso
no as tenha cumprido, por se tratar de obrigao propter rem.
Quem, no entanto, possuir aves e animais domsticos, que exigem maior proteo, ou
por outro motivo necessitar de tapumes especiais, dever responder sozinho por estes,
somente sendo cabvel a repartio das despesas caso este tapume especial tambm seja
til ao vizinho confinante21.
3. PROCESSUALSTICA DOS DIREITOS DE VIZINHANA
As aes tpicas de direito de vizinhana objetivam cessar um estorno e, nas palavras de
Venosa, so imprescritveis, porque podem ser propostas enquanto perdurar o ato
turbativo 22.
Uma vez cessada a turbao, a ao ser exclusivamente indenizatria, pelo que se
passa a considerar o prazo prescritivo comum s aes pessoais (no novo cdigo, o
prazo genrico de 10 anos).
A partir de agora, traaremos breves comentrios sobre alguns tipos de aes utilizadas
no mbito dos direitos de vizinhana.

3.1 Aes possessrias


So as prprias para a defesa da posse, aqui entendida como situao de fato. A
legitimao ativa do possuidor, mediato ou imediato, prprio ou imprprio; a passiva,
daquele que seja o autor do esbulho, da turbao ou de ameaa posse do primeiro.
Existem apenas trs tipos de ao possessria: reintegrao, manuteno e interdito
proibitrio. A primeira o remdio jurdico para os casos em que a posse esbulhada; a
segunda, para os casos de turbao; e a terceira, para os casos de mera ameaa posse.

3.2 Nunciao de obra nova


O vocbulo nunciar traduz a idia de embargar, obstaculizar, obstar, impedir. Trata-se
de ao pessoal, e no possessria, posto que a posse s invocada no processo para
demonstrar da legitimidade para o pleito, ou seja, o direito material objeto da lide no
a posse, e sim obra nova em terreno vizinho23.

Tais aes possuem, em regra, quatro pretenses: o embargo construo, o pedido


cominatrio, a condenao em perdas e danos ou a apreenso de materiais, que podem
ou no ser cumulados com pedido indenizatrio.
No entanto, importante ressaltar que a obra deve estar iniciada, nem que somente
mediante atos preparatrios. Se j tiver sido concluda, no caber mais o mencionado
remdio jurdico.
Tem legitimidade ativa para propor esta ao: o proprietrio, o possuidor, o condmino
e o poder pblico; tem legitimidade passiva o dono da obra, inclusive se for o poder
pblico.

3.3 Aes demarcatrias e divisrias


So as aes demarcatrias e as divisrias. Possuem como ponto em comum sua
natureza de aes reais e seu resultado final de restituio de rea, havendo entre elas
possibilidade de cumulao.
No entanto, a ao demarcatria pressupe prdios contguos, enquanto a divisria
pressupe condomnio; a primeira serve no s para demarcar (onde inexistem limites
fsicos), como tambm para avivar marcos antes existentes.
O procedimento de ambas as aes bifsico: num primeiro momento processual,
ocorre o julgamento da pretenso de demarcar ou dividir, em que se admite julgamento
antecipado (especialmente em casos de queixa de esbulho e pedido de restituio); a
segunda fase preponderantemente executiva, em que se julga a diviso ou a
demarcao propriamente dita24.
A legitimidade ativa ad causam dos proprietrios e condminos, modernamente se
ampliando aos possuidores, caso a ao se refira a outro possuidor e que um deles seja
titular de direito real limitado.

3.4 Aes condenatrias


As aes condenatrias, alm de declarar um direito (eficcia declaratria imediata),
tambm acrescentam um sancionamento, criando o ttulo executivo judicial.
Fundamentam-se numa prestao: de dar coisa certa ou incerta, ou de fazer ou no fazer
algo, podendo o rito ser ordinrio ou sumrio, a considerar o valor da causa e a matria.

3.5 Pedido cominatrio e execuo especfica


Tratam-se da questo das astreintes, em que o magistrado autorizado a cominar,
inclusive de ofcio, pena de multa diria, sem prejuzo de perdas e danos, para o caso de

descumprimento de comando sentencial condenatrio. So cabveis em obrigaes tanto


fungveis quanto infungveis.

3.6 Cauo de dano infecto


Em relao aos direitos de vizinhana, a cauo deve ser entendida como exerccio de
ao e pretenso cautela. Pode ser exercida como medida cautelar preparatria de
futura ao demolitria (tendo prazo de 30 dias), ou como resguardo de prejuzo
potencial (sem prazo de durao).
Nas palavras de Venosa, neste tipo de ao, aquele que teme a runa ou prejuzo em
sua propriedade pede garantia de futura reparao, ou seja, ao preventiva , na
maioria dos casos25.
Ela ser real quando recair em coisas, e fidejussria quando se tratar de fiana, ou seja,
obrigao pessoal.
A legitimidade ativa para demanda dos proprietrios e possuidores, e a passiva, dos
proprietrios, usufruturios, usurios ou habitadores, sendo que o mero possuidor as tem
que tolerar.

3.7 Demais aes


Por serem as demais aes (ex: ao de passagem forada, ao de conservao de
tapumes, ao demolitria autnoma) muito semelhantes a espcies de aes de
conhecimento, no ensejam tratamento especfico.
CONCLUSO
Pelo presente estudo foi possvel perceber que as relaes de vizinhana importam em
direitos e deveres; de um lado h o direito de uso, gozo e usufruto da propriedade, e de
outro o dever de utiliza-la de forma lcita, regular e normal.
Os direitos de vizinhana, portanto, so institudos para definir os critrios de licitude
do uso da propriedade, alm de dirimir os conflitos que porventura surjam das relaes
de proximidade e do exerccio deste direito.

1 RODRIGUES, Silvio. Direito civil, v. 5. Direito das coisas. 27 ed. rev. e atual. de
acordo com o novo Cdigo Civil (Lei n. 10.406, de 10-1-2002) So Paulo:Saraiva,
2002, p. 119.

2 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito civil brasileiro, v. 04 Direito das coisas. 20
ed. rev. e atual. de acordo com o Novo Cdigo Civil (Lei n. 10.406/2002) e o Projeto de
Lei n. 6.960/2002 So Paulo:Saraiva, 2004, p. 265.

Quadro Prtico das Principais Aes Reais e dos Interditos


Possessrios - Nelson Nery Jnior
Ao

Natureza

Ao ex
empto (ou
ex vendito)

Ao real

Confessria

Ao real
(petitria)
tem a
propriedad
eeo
direito real
de servido
como
causas de
pedir
(fundamen
tos)

Finalidade
Entrega da
parte
faltante da
coisa;
complement
ar a rea
dada a
menor do
avenado
Reconhecim
ento de
servido;
respeitar seu
exerccio;
perdas e
danos; e
demolio
de eventual
obra que
impea
exerccio da
servido, ou
cauo de
que no ser
novamente
impedido de
exercer o
seu direito.
a ao do
dono do
prdio
dominante,
que tem
uma
servido
ativa, contra
o dono do
prdio
serviente
que impede
a sua
utilizao.

Requisitos

Rito

Venda ad
mensuram

Comum

a) A
propriedade;
b) Prova da
existncia do
direito de
servido

Comum

Remisse
s
- CC 500

- CPC 95
2 Parte
(competn
cia)
- CC 1378
e 1383

Demarcatr
ia

Ao real
(tem como
fundament
oa
propriedad
eeo
direito de
vizinhana)
.

Resguardar o
direito de
demarcao
de prdios
confinantes;
aviventar
rumos
apagados e
renovar
marcos
destrudos
ou
arruinados.

Demolitri
a

Ao real
(tem por
fundament
oa
propriedad
eeo
direito de
vizinhana)

Depsito

Ao real
(tem por
fundament
oa
obrigao
da
devoluo
da coisa de
cuja
propriedad

Visa
demolio
de um prdio
construdo
em
desrespeito
s regras de
vizinhana
(CC 1277),
do direito de
construir (CC
1299/1313)
ou em runa
(CC 1280).
Pode ser
utilizada
como
medida
provisional
do Poder
Pblico (CPC
888 VIII v.
tb CPC 934
III c/c 936 I).
possvel
exigir-se
cauo de
dano infecto
(CPC 826 a
838; CC
1281).
Visa
pretenso
devoluo
da coisa
dada em
virtude de
contrato de
depsito.

a) existncia
de direito
real, de
ambas as
partes, sobre
a coisa
demarcante;
b) haver
contiguidade
dos prdios;
c) haver
confuso
entre os
limites dos
prdios
confinantes
ou perigo de
haver.
a) A
propriedade;
b1)
Construo
nova que
desrespeite
as normas
relativas ao
direito de
vizinhana
ou ao direito
de construir
(da ser
comum vir
acompanhad
a ou
posteriormen
te a ao de
nunciao de
obra nova);
b2) Prova da
periculosidad
e da
subsistncia
do prdio em
runa.

Especial
(CPC
950/966)

- CPC 946
a 966
- CC 1297

Comum
ordinrio,
ou especial
da
nunciao
de obra
nova (CPC
934 a 940).

- CC 188 II,
1277, 1280
e 1312
- CAg 96 a
99
- CPC 888
VIII

Existncia de
contrato de
depsito e
no
cumprimento
voluntrio da
obrigao de
restituio.

Especial

- CC 627 a
652
(sobretudo
os CC 633
e 638)
- CPC 901
a 906

Discriminat
ria

e o autor
titular , e o
direito de
seqela
que dela
decorre).
Ao real

Divisria

Ao real
(tem por
fundament
oa
propriedad
e
condominia
l).

Embargos
de terceiro

Ao real
(quando
movida
pelo
proprietri
o); ao
possessria
(quando
movida por
possuidor
v.g.
usufruturi

Promover a
discrimina
o de terras
devolutas da
Unio (LAD
18)

Resguardar
direito do
condomnio
de exigir a
diviso da
coisa
comum, ou
seja, pr
termo ao
condomnio
(CC 1320).
Tendem a
livrar o bem
ou direito, de
posse ou
propriedade
de terceiro,
da
constrio
judicial que
lhe foi
imposta e
processo de

a) dispensa
ou
interrupo
por
presumida
ineficcia do
procediment
o
administrativ
o (LAD 19 I);
ou
b) no
atendimento
do edital de
convocao
ou da
notificao
(LAD 4 e
10); ou
c) alterao
de quaisquer
divisas aps
ter sido
iniciado o
procediment
o
discriminatr
io (LAD 25
c/c 24 c/c 19
III).
a)
Propriedade
condominial;
b)
Divisibilidade
da coisa (CC
1320 a
contrario
sensu).

Comum
sumrio
- CPC 275 II
g e LAD 20
caput

- LAD 18 a
23

Especial

- CPC 967
a 981.
- LRP 213
2, 214 e
216.
- CC 1298,
1320, 1321

a) No ser
parte da
ao
principal,
salvo nos
casos do CPC
1046 2,
b) Insurgir-se
contra a
afirmao de
que o bem
constrito

Especial

- CPC 108
(competn
cia
funcional),
587, 1046,
1047 I e II
a 1054;
- LF 93,
LF/1945
79;
- CPP 130
II;

Imisso na
posse

Interdito
proibitrio

Manuten
o de posse

o, locador).
O
fundament
o a posse
ou a
propriedad
e de
terceiro,
alheio
relao
processual.
Ao real
(a causa de
pedir
fundament
oa
propriedad
eeo
direito de
seqela
que lhe
inerente
ius
possidendi)
.
Interdito
possessrio
tem como
pedido e
causa
petendi a
posse. No
ao real.
Admite-se
liminar na
hiptese
de ao de
fora nova
(CPC 924 e
928). Nas
aes de
fora velha
apenas
cabvel a
tutela
antecipada
(CPC 273).
Interdito
possessrio
. No
ao real.
Admite-se
liminar na
hiptese
de ao de
fora nova
(CPC 924 e
928). Nas
aes de

que no fez
parte.
Podem
tambm ser
opostos em
carter
preventivo.

Pretende-se
a posse, mas
fundamenta
da no
domnio.

est na
esfera de
responsabilid
ade
patrimonial
do
executado.
c) Hipteses,
em geral, do
CPC 1046 e
1047 I e II.
a) Ttulo da
propriedade
(ao de
quem nunca
possuiu a
coisa);
b) Nunca ter
tido posse.

- CLT 884.

Comum

- CC 1228

Preventiva
(ao de
preceito
cominatrio)
evitar
turbao ou
esbulho
iminentes.

a) A posse,
b) Haver
fundado
receio de
que o autor
possuidor
ser
molestado
em sua
posse
(turbado ou
esbulhado).

a) Comum,
se se tratar
de ao de
fora velha:
ordinrio,
sumrio
(CPC 275 I)
ou
sumarssim
o (LJE 3
IV); ou
b) Especial,
se se tratar
de ao de
fora nova
(CPC 924).

- CPC 95,
(competn
cia
absoluta,
sendo
relativa
apenas
quando se
tratar de
ao
cumulada).
- CC 1210

Normalizado
r (da posse)
(ao de
fora
turbativa).

a) A posse,
b) Ter havido
turbao
(prtica de
atos que
justifiquem
uma
concreta
ameaa
posse);
c) No pode
ter como

a) Comum,
se se tratar
de ao de
fora velha:
ordinrio,
sumrio
(CPC 275 I)
ou
sumarssim
o (LJE 3
IV); ou
b) Especial,

- CPC 95,
2 parte
(competn
cia
absoluta,
sendo
relativa
apenas
quando se
tratar de
ao
cumulada)

fora velha
apenas
cabvel a
tutela
antecipada
(CPC 273).

Negatria

Ao real
relacionada
com o
exerccio
de
servides e
com a
presuno
relativa de
plenitude
do domnio
(CC 1231).

Ao do
proprietrio
do prdio
serviente.
Tende a
obstar que a
plenitude do
domnio seja
violada pela
constituio
de injusta
servido, a
que o titular
do prdio
dominante
julga ter
direito.

Nunciao
de obra
nova

Ao real
(embora se
admita que
possa ter a
posse
como
causa de
pedir, visa
proteger a
propriedad
e).
Tem por
fundament
oa
propriedad
e e as
relaes de
vizinhana
dela
decorrente
s.

Tambm
denominada
de embargo
de obra
nova, tem o
fim de
impedir o
prosseguime
nto de obras
prejudiciais
aos vizinhos
(Hely, Dir.
Construir, p.
259). Tem
carter
preventivo.
Admite-se a
concesso
liminar do
embargo
(CPC 937).
Caso
conclua-se a
obra,
admite-se a
converso
em
demolitria.

fundamento
(causa de
pedir) a
propriedade.
No admite,
como defesa
do ru, a
exceptio
proprietatis
(CC 1210).
a) O
domnio;
b) Prova da
limitao do
direito e
domnio
(servido j
constituda
ou no), ou
seja, que o
ru disputa
ilegitimamen
te de uma
servido que
no se
dispe
(Serpa
Lopes,
Curso, 4,
326, 633).
a) Tratar-se
de obra nova
(no
concluda);
b) Sofrer ou
estar na
iminncia de
sofrer os
efeitos
negativos
prejuzo ou
incmodo
da
construo;
e
c) Haver
vnculo de
conexo
entre o ato e
o prejuzo,
ou incmodo
(Gomes, Dir.
Reais, p.
188), ou
seja, estar
na redoma
de atuao
da
vizinhana.

se se tratar
de ao de
fora nova
(CPC 924)

- CC 1210

Comum

- CC 1378
e 1385.

Especial

- CPC 934
a 940
- CC 1310,
1309,
1311.

Passagem
forada

Ao real.

Publiciana

Ao real
(dominial
por ter
como
fundament
oa
propriedad
e, j
adquirida
pela
usucapio
ainda no
declarada
por
sentena).

Reintegra
o de posse

Interdito
possessrio
.
No ao
real.
Admite-se
liminar na
hiptese
de ao de
fora nova
(CPC 924 e
928). Nas
aes de
fora velha
apenas
cabvel a
tutela
antecipada
(CPC 273).

Reivindicat
ria

Ao real
(o
fundament
o do
pedido
posse a
propriedad
eeo
direito de

Desencravar
prdio que
no tenha
acesso via
pblica,
fonte ou
porto.
Retomar a
posse por
quem a
perdeu, mas
com
fundamento
no fato de j
haver
adquirido
(de fato j
que no h
ttulo) a
propriedade
pela
usucapio.
a
reivindicat
ria do
proprietrio
de fato
(Nery,
RDPriv
7/107).
Corretivo
(ao de
fora
espoliativa).

Visa a
restituio
da coisa
(posse). a
ao do
proprietrio
que tinha
posse e a
perdeu.

Prdio
encravado
(sem sada
para via
pblica,
fonte ou
porto).
a) Ter
transcorrido
o lapso
temporal
para a
aquisio
pela
usucapio;
b) No ter
sido ajuizada
a ao de
usucapio;
c) no ter
posse atual,
que lhe foi
retirada por
ato injusto
de terceiro.

Comum

- CC 1285

Comum

- CC 1228,
1238 e
1260.

a) A posse;
b) ter o
possuidor
sofrido
esbulho em
sua posse (=
privao da
posse);
c) no pode
ter como
fundamento
(causa de
pedir) a
propriedade.
No admite,
como defesa
do ru, a
exceptio
proprietatis
(CC 1210)
Prova da
propriedade
e da posse
molestada.
O ru pode
alegar, em
defesa, a
exceptio
proprietatis.

a) Comum,
se se tratar
de ao de
fora velha:
ordinrio,
sumrio
(CPC 275, I)
ou
sumarssim
o (LJE 3
IV); ou
b) Especial,
se se tratar
de ao de
fora nova
(CPC 924).

- CPC 95,
2 Parte
(competn
cia
absoluta,
sendo
relativa
apenas
quando se
tratar de
ao
cumulada).
- CC 1210

Comum
ordinrio

- CC 1228

seqela
inerente a
ela).

Usucapio

Ao real
(trata-se
de
aquisio
originria
da
propriedad
e pelo
exerccio
da posse
por
determinad
o lapso
temporal
previsto
em lei
prescrio
aquisitiva).

Converter a
posse ad
usucapione
m em
propriedade
(aquisio
do domnio).

V. Nery-Nery,
CC
Comentado,
coments. CC
1210 e STF
487.
a) Posse ad
usucapione
m (v. CC
1196).
b) Transcurso
do prazo
legal (aps
este, o
possuidor j
dono v.
v.g. STF
237).

Sumrio
(LUE 5
caput e
ECid 14,
para a
usucapio
especial
rural e
urbana) ou
especial
(CPC 941,
para a
usucapio
ordinria e
extraordin
ria).

- CPC 941
a 945;
- CF 183 e
189;
- CC 1238
a 1244
(imveis) e
1260 a
1262
(mveis).