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diferencial de forma que el inters de

la hipoteca siempre sea superior al
ndice de referencia.
Una vez conocidos los 3 parmetros
anteriores es posible realizar los clculos
para conocer cuales sern las ganancias del
banco por la concesin del prstamo y cual
ser la cuota que debemos abonar
mensualmente hasta amortizarlo (devolucin
del dinero al banco).

Sistemas de amortizacin
Existen diferentes formas para realizar la
devolucin del capital del prstamo. Las
ms conocidas son:
El sistema francs
El sistema americano
El sistema alemn

Evolucin del tipo de inters EURIBOR, entre 2001 y 2006, usada como
tasa de inters de referencia en gran parte de los prstamos hipotecarios en
Europa.

Sistema francs
El modelo ms comn es el modelo francs. En
este sistema las cuotas son fijas, salvo que el tipo
de inters sea variable. En cuyo caso, ser
necesario repetir los clculos cada vez que se
revise el valor del inters, generalmente una vez
al ao.
La mayor parte de los intereses del prstamo se
pagan al prestamista durante las primeras cuotas
del prstamo, ya que el devengo de intereses a
cada vencimiento se calcula nicamente en
funcin de dos variables: tipo de inters aplicado
y capital pendiente de amortizar. Por lo tanto, al
adeudar mayor cantidad al principio del
prstamo, se pagan ms intereses en cada
vencimiento de cuota, y conforme se vaya
amortizando capital, el devengo mensual de los
intereses ser menor.

Composicin del crdito hipotecario en varios supuestos -sistema

francs-: el capital solicitado o crdito -100- ms los intereses
constituyen el total de la hipoteca. En el precio de la vivienda, cuando
se firma una hipoteca, debe considerarse el coste total del crdito:
capital o principal + intereses. 2

Esto no quiere decir que con el sistema francs al principio del prstamo slo se paguen intereses (un mito bastante
extendido), ni tampoco es siempre cierto que al principio la mayor parte de la cuota se destine a intereses (si el plazo de
amortizacin es reducido y el tipo de inters es bajo, desde la primera cuota se pagara ms amortizacin que intereses).
Clculo de la cuota peridica legal en Espaa (TAE)

es.wikipedia.org/wiki/Hipoteca#C.C3.A1lculo_de_la_cuota_peri.C3.B3dica_legal_en_Espa.C3.B1a_.28

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En Espaa, para crditos hipotecarios, la oferta permitida es con el sistema de amortizacin francs y los intereses
basados en un TAE anual. Seguidamente un ejemplo para un tipo de inters fijo, que resulta en tener la misma una cuota
mensual durante toda la amortizacin:
1.
2.
3.
4.

Tenemos el capital a contratar, la Tasa Anual Equivalente (TAE), y el nmero de mensualidades.

Calculamos la media de capital entre los meses de plazo para abonarlo (capital/meses)
Calculamos la semisuma de: la media de capital y el capital mismo ( (MediaCapital+Capital) / 2)
Calculamos el inters por los aos, tomando el porcentaje de TAE de la Semisuma, y multiplicando por el nmero
de aos ( (Semisuma/100) * TAE * Aos)
5. El total a pagar de forma aplazada es la Semisuma + el inters por los aos (Semisuma+InteresAos)
6. La cuota mensual se adquiere del total a pagar dividido por el nmero de meses (TotalPagar/NrMeses)
Ejemplo numrico
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Datos de partida: Capital (100.000), TAE (6%), Mensualidades (300 meses = 25 aos)
Media de capital: 100.000 / 300 = 333,33
Semisuma: (333,33 + 100.000) / 2 = 50.166,66
Inters por los aos: (50.166,66 / 100) * 6 * 25 = 75.250
Total a pagar de forma aplazada: 50.166,66 + 75.250 = 125.416,66
Cuota mensual: 125.416,66 / 300 = 418,06

Para obtener el coste total del crdito hipotecario, normalmente hay que aadir los precios de: tasacin y su registro,
contrato y su registro, Impuesto de Actos Documentados y su gestin, seguros asociados al inmueble, notara y su
registro, seguro de vida requerido, e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (calculado por el precio del inmueble).
Las entidades prestamistas estn obligadas a hacer constar todos estos conceptos en las ofertas por escrito, conceptos
que se abonan al empezar la contratacin y compra.
Clculo de la cuota peridica (otros)
Para calcular cul es la cuota que debemos abonar peridicamente al banco se emplea la frmula siguiente:

Nota: El factor -plazo de la frmula es un exponente, no una resta.

El inters debe ser el valor (en %) que se aplica durante cada periodo.
Ejemplo de simulacin de un prstamo hipotecario mensual con sistema de amortizacin francs
Por ejemplo, para calcular la cuota de un prstamo hipotecario de 100.000 unidades de capital, de 15 aos de plazo y
un tipo de inters fijo del 1,605% anual en el que los pagos se realizan mensualmente, empleamos los siguientes clculos:
Como los pagos son mensuales, comenzamos calculando el plazo expresado en meses y el tipo de inters mensual

Inters mensual usndo la frmula de los Tantos Equivalentes:

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La cuota que debemos ingresar mensualmente ser:

Ahora vamos a calcular qu parte de esta cuota se dedica al pago de los intereses y qu otra parte se dedica a
reducir la deuda que tenemos con el banco. El primer mes, el reparto se efecta de la siguiente manera:

A partir del segundo mes, el inters se aplicar slo sobre el capital pendiente, con lo que disminuir la fraccin de
cuota que se dedica a pagar intereses, y aumentar la porcin que se dedica a amortizar el capital.
Al final del prstamo, habremos pagado al banco 180 cuotas de 624,95249 por lo que el total pagado al banco
por la concesin del prstamo ser:

Si el tipo de inters fuese variable en lugar de fijo, la simulacin se realiza de forma idntica y se repite al ao
siguiente, actualizando los valores del tipo de inters, plazo pendiente y capital pendiente.
Demostracin del clculo mensual
Del capital total de la hipoteca ( ), en cada perodo se paga una cuota fija ( ) compuesta por:
los intereses sobre el capital que an no ha sido amortizado,
una cantidad destinada a la amortizacin del prstamo
Se tomar

como:

Tngase en cuenta que como se hace un clculo por cada perodo de pago, al ser el inters indicado normalmente anual,
es necesario convertirlo en un tipo de inters equivalente a la frecuencia de pago (meses, habitualmente), dado que el
tipo de inters siempre tiene que estar expresado en la misma unidad de tiempo que la frecuencia de pago (si se paga una
vez al ao, el tipo de inters ser anual, si se paga dos veces, el tipo de inters ser semestral...). Para un 1,605%
compuesto anual el tipo de inters mensual equivalente sera sera:

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Siendo k la frecuencia de capitalizacin, es decir, el nmero de veces que los intereses se acumulan al capital para
producir nuevos intereses en un perodo de tiempo. Si consideramos el perodo de tiempo de un ao, con intereses
anuales k ser igual a 1, con intereses semestrales, k ser igual a 2, con intereses cuatrimestrales k ser igual a 3 y as
sucesivamente.
En el supuesto en que se trate de un tipo de inters simple (en desuso en la prctica bancaria) el tipo de inters mensual
equivalente a nuestro tipo de inters del 1,605% sera:

Inicialmente, se conoce el capital de la hipoteca ( ), el inters ( ), y el plazo total en el que se debe pagar la hipoteca (
, correspondiente al nmero de perodos; meses, normalmente).
Interesa determinar la cuota ( ) por cada perodo (mes). De esta forma, en cada perodo se adeuda al banco:
el capital no devuelto hasta ese momento,
ms los intereses devengados a favor del banco obtenidos sobre el capital an no devuelto,
menos el pago que se haga al final de ese perodo ( , la cantidad a averiguar).
Por tanto, al finalizar el primer perodo, se adeuda al banco:

Posteriormente, los clculos se hacen sobre lo adeudado hasta ese momento:

Y continuando as, al finalizar el ltimo perodo ( ), y por tanto haber saldado la deuda con el banco (el ltimo pago
se corresponde con lo adeudado en ese momento ms sus intereses (
)), ya no se debe nada:

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Como el ltimo trmino se corresponde con una progresin geomtrica, se puede reducir a:

Y despejando , el pago por perodo, que es lo que interesaba averiguar:

Esta frmula se puede reducir an ms, dividiendo numerador y denominador por

frmula:

Recordando que

es la cuota peridica,

el capital,

el nmero de plazos, y

, y sustituyendo

por la primera

el inters de cada perodo:

Sistema americano
En este sistema se pagan los intereses en forma peridica. En las cuotas no se cancela capital. El total del capital
prestado se cancela en un nico pago al final del plazo total del crdito. Dado que el capital no se va cancelando
peridicamente, sino slo los intereses, las cuotas son constantes.

Sistema alemn
En este sistema, el valor de las cuotas est compuesto por una amortizacin constante del capital ms los intereses
(calculados sobre el saldo de la deuda). En este sistema las cuotas son decrecientes.

Variantes adicionales
- Hipoteca multidivisa
En estas hipotecas el prstamo o crdito hipotecario puede pagarse en una de varias divisas a elegir por el hipotecado
(no tiene que estar incluida necesariamente la moneda del pas donde se firma pero es recomendable que no falta esa
opcin). Normalmente las divisas escogidas han sido aquellas que tienen un tipo de inters bajo en comparacin con la
moneda local, como por ejemplo el yen japons o el franco suizo frente al euro en los pases de la zona euro. Ello hace
variar la letra mensual a la baja si e ltipo de inters de la moneda extranjera es menor, pero desde la crisis financiera de
2008 es ms importante atender a la variacin que puede sufrir el capital pendiente de amortizar por efecto de la
variacin del tipo de cambio, por lo que es conveniente estar asesorado por un experto en hipotecas multidivisa,
tanto en los aspectos referentes al mercado de divisas (//es.wikipedia.org/wiki/Mercado_de_divisas) como a los
contractuales del propio instrumento. Ello posibilitar realizar cambios de divisa cada cierto tiempo con el fin de
aprovechar la divisa ms favorable en cada perodo, en tanto que la hipoteca multidivisa es un instrumento esencialmente
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