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CONDOMINIO EDILICIO E O NOVO CDIGO CIVIL

Em janeiro/2003, ingressou em vigor o Novo Cdigo Civil- Lei


10.406/2002, que trataremos por NCCB, e uma de suas alteraes foi a incluso
de um Captulo destinado a regular a matria a respeito de Condomnio, que foi
chamado pelo legislador de Condomnio Edilcio.
Os dispositivos tratam da co-propriedade envolvendo partes comuns e
unidades autnomas.
Como nas demais matrias de que trata o Novo Cdigo Civil Brasileiro,
verifica-se a preocupao do legislador em recepcionar sob a forma de dispositivo
legal, a jurisprudncia j sedimentada em nossos Tribunais, fruto das inmeras
decises respeito dos litgios nas relaes condominiais levados ao crivo do
Judicirio, bem como alguns aspectos de relevante importncia que a doutrina
ptria j havia abordado.
QUE CONDOMNIO?
Condomnio significa propriedade comum. na verdade um conjunto
de direitos e obrigaes vinculados propriedade exclusiva de uma ou mais
unidades, em um mesmo prdio, em co-propriedade com outra (s) pessoa(s) ,
sobre o terreno, onde a cada unidade atribuda frao ideal.
1. CONSTITUIO DO CONDOMNIO
O Condomnio existe independente da existncia de conveno, pois
mesmo sem ela, persiste o estado condominial.
A instituio do condomnio se d por manifestao de vontade que,
contendo, basicamente,
a identificao das unidades autnomas e o
ordenamento concernente s partes de uso comum, ento submetida, mediante
registro, ao regime especial do Condomnio Edilcio, nascendo, ento, esta
propriedade horizontal.
O NCCB estabelece no art. 1332 que :
Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento,
registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm
do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

A instituio do condomnio opera-se por testamento, como ato de


ltima vontade do testador (mortis causa) , sob qualquer de suas formas, bem
como por ato inter vivos, o que se opera de forma convencional e depende da
manifestao de vontade das partes interessadas na sua criao.
Os modos de instituio do Condomnio podem ser ento:
atravs de testamento;
por acordo de vontades;
por deciso judicial (em aes cujo objeto um edifcio, sobre
o qual incide um condomnio comum);
decorrente de incorporao imobiliria;
Em quaisquer destes casos atribui-se a propriedade. A conveno no
tem o condo de atribuir propriedade.
2. FRAO IDEAL:
Representa o percentual de propriedade que corresponde unidade
autnoma e s coisas comuns. Esta frao persegue a unidade e a acompanha,
sendo dela inseparvel. enfim, a representatividade do interesse econmico dos
co-proprietrios.
um parmetro de distribuio dos direitos e dos encargos dos
condminos.
Reflexo: a) rateio de despesas em geral
b) participao no rateio do prmio do seguro;
c) em caso de destruio por incndio ou outro risco segurvel;
d) partilha do preo na desapropriao do edifcio
O Dec. 5481 de 1928 estabelecia o critrio de atribuio de frao ideal
pelo valor da unidade. A Lei 4591/64 no estabelecia critrio, mas na prtica,
preponderava o critrio de fixao conforme rea.
A frao ideal ser estabelecida de acordo com o valor da unidade
imobiliria, e no mais de acordo com a rea da unidade, como ocorria na prtica.
(art. 1331, 3)
A lei expressamente prev que este o nico critrio para fixao da
frao ideal correspondente a cada unidade, o que
ensejar inmeras
discusses, tendo em vista que vrios fatores de extrema subjetividade sero
levados em conta na determinao do valor da unidade, tais como: a rea, a
disposio das peas em relao ao conjunto, a orientao solar, a altura (prdio
sem elevador isto desvalorizaria o imvel). Enquanto o andar trreo mais
valorizado em relao unidades comerciais.

O critrio que considera o valor da unidade leva em conta tal valor no


momento em que se opera a incorporao, ou qualquer outra forma de instituio
de condomnio, o valor bsico da unidade autnoma. E assim, melhoramentos
posteriores no devem interferir salvo questes excepcionais.
A fixao deste valor originrio deveria levar em considerao a rea, a
disposio das peas em relao ao conjunto, a orientao solar, a altura (prdio
sem elevador isto desvalorizaria o imvel). Enquanto o andar trreo mais
valorizado em relao unidades comerciais.
Obtida a avaliao de cada unidade, segundo tais critrios, estima-se o
seu valor relativo e proporcional ao conjunto do edifcio, e o resultado obtido a
expresso da frao ideal de cada condmino no terreno.
Quando estabelecida a frao ideal ela definitiva, salvo casos
excepcionais que justifiquem a alterao da frao ideal j atribuda, como o
caso de construo de um edifcio que prejudique no somente a vista como a
aerao e a iluminao. Em tais casos especiais justificaria que a Assemblia
Condominial se reunisse para alterar a frao ideal estabelecida, o que exige a
unanimidade dos condminos para tal aprovao, haja visto a repercusso da
mesma no rateio de despesas e demais obrigaes e direitos do condmino para
com o Condomnio, o que atinge a esfera jurdica dos demais co-proprietrios.

3. CONVENO CONDOMINIAL
A primeira legislao brasileira sobre condomnios Decreto 5481/28 no
previa a existncia de Conveno. A Lei 4591/64, introduziu a Conveno em
disciplina legal. Agora a conveno est prevista no art. 1333 e 1334 do NCCB
(Novo Cdigo Civil Brasileiro).
Para alguns trata-se de contrato, porque nasce de um acordo de
vontades. Ocorre que o contrato faz lei entre as partes, enquanto a Conveno
tem eficcia plena mesmo para aqueles que no a elaboraram ou aprovaram.
uma declarao do ajuste de vontades destinada a produzir efeitos
jurdicos, onde um grupo de condminos consigna o consenso de vontades
gerando um ato jurdico, que , sem dvida , fonte formal de direito.
Para Caio Mrio a Conveno ato-regra, uma declarao de vontade
plrima, estatui regras proibitivas e imperativas a que todos se sujeitam. Definese como manifestao de vontade dotada de fora obrigatria e apta a nortear o
comportamento dos indivduos que a ela se submetem. tambm norma jurdica,
diferindo da lei porque esta um comando geral, enquanto a Conveno submete
ela um grupo menor de pessoas.

O QUE CONVENO?
A Conveno o documento que rene o conjunto de normas que rege
o Condomnio, onde ficam estabelecidos os direitos e deveres dos condminos, e
demais regras pertinentes administrao do condomnio.
Regula direitos e obrigaes recprocos dos condminos, onde se
estabelece o modus vivendi deles no condomnio,
buscando facilitar a
convivncia em um mesmo edifcio de pessoas com condutas diferentes que
devem subordinar-se a um feixe de normas mnimas de comportamento, at para
que sejam evitados conflitos e mantida a paz condominial.
fonte formal de direito e tem fora obrigatria, atingindo tambm o
indivduo que por penetrar na sua esfera jurdica de irradiao de normas
particulares recebe os seus efeitos e a ela tambm se submete.
Se dispositivos da Conveno apresentam conflitos com a Lei, esta lhe
se sobrepe em qualquer circunstncia e, prevalecendo sobre ela neutraliza seus
efeitos.
Cabe ao interessado anular o preceito infringente do direito positivo
atravs do manejo da competente ao judicial ou arguir a inaplicabilidade do
preceito convencional por infrao da norma legal.
O pargrafo nico do art. 1333 do NCCB estabelece a necessidade de
registro da conveno no Registro de Imveis o que tambm deve suceder com
suas alteraes, a fim de que seja oponvel contra terceiros.
Pode adotar a forma de instrumento pblico ou particular (art. 1334,
1 do NCCB), integrando simples ata de reunio ou documento especial.
3.a) Aprovao
A Conveno no adquire eficcia pelo registro, mas pela reunio de
assinaturas de proprietrios, promitentes compradores ou cessionrios das
fraes ideais que compem o condomnio, que representem, no mnimo, 2/3 das
fraes ideais do conjunto. Tais assinaturas garantem a obrigatoriedade do
respeito ao seu contedo por todos os titulares das unidades, bem como
possuidores a qualquer ttulo (art. 1333 do NCCB), inclusive em relao queles
que integram o grupo de 1/3 que no a aprovaram.
3.b) alterao
Para ALTERAR a Conveno e Regimento Interno necessrio o voto
de condminos que representem 2/3 das fraes do Condomnio (art. 1351, 1
parte, do NCCB). Mas, h matrias que, por exceo, no podem ser alteradas
por tal quorum, e dependero da aprovao da unanimidade dos condminos. o

caso de matrias que afetem direito subjetivo do condmino, como por exemplo,
concesso de uso exclusivo de rea comum, e ainda que trate da mudana de
destinao do edifcio ou da unidade imobiliria (art. 1351, 2 parte, do NCCB).
3.c) estipulaes
H certa liberdade no seu contedo, onde os condminos podem
consignar regras gerais de seu interesse, desde que, no contenha dispositivos
que contrariem a Lei sob pena de nulidade dos mesmos, pois Lei est
subordinada. E ainda, tem um contedo mnimo, de acordo com o art. 1334 do
NCCB, e seus incisos:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos
condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do
condomnio;
II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assemblias, forma de sua convocao e
quorum exigido para as deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
A lei 4591/64 estabelecia as normas bsicas que devem estar previstas
na Conveno, com contedo diverso :
- as reas de propriedade exclusiva e comum;
- modo de usar as coisas e servios comuns;
- forma de contribuio de cada condmino para as despesas
condominiais;
- modo de escolha do sndico e conselho consultivo;
- outras atribuies do sndico, alm daquelas que a lei j prev;
- determina se o sndico ser ou no remunerado;
- modo e prazo de convocao das assemblias gerais;
- o quorum para os diversos tipos de votao;
- forma de constituio e contribuio para o fundo de reserva;
- forma e quorum para aprovao do regulamento interno e para
alterao da conveno;
Eventual clusula arbitrria contida na Conveno ser vlida at que
seja judicialmente anulada, se antes no for alterada a conveno.
3.c.1) Rateio de despesas
Sem dvida alguma, uma das mais importantes estipulaes da
conveno diz respeito ao rateio de despesas.
H divergncias, mas prepondera o entendimento de que deve ser
mantido o critrio j estabelecido nas convenes condominiais, por envolver

direito de propriedade exclusivo de qualquer condmino ( adquiriu imvel porque


suportaria as despesas condominiais na forma do rateio previsto na Conveno).
Assim, as convenes j aprovadas permanecem com o critrio
estabelecido quanto ao rateio das despesas. Enquanto as novas convenes,
institudas partir do ingresso em vigor do Novo Cdigo, devero,
obrigatoriamente, estabelecer como critrio para rateio de despesas, o da frao
ideal da unidade.
O QUE ORAMENTO?
Oramento do Condomnio compreende o levantamento especfico de
todas as despesas com o respectivo custo mensal. Baseado no montante mensal
de despesa realizado o rateio entre os condminos, da forma determinada na
Conveno, e obtida a cota de condomnio de responsabilidade de cada unidade.
A previso oramentria deve ser aprovada em Assemblia Geral
Ordinria anual, e esta previso que justifica o valor cobrado mensalmente de
cada condmino.
As despesas do condomnio so divididas em dois grupos:
1.Despesas Ordinrias: so as despesas comuns e necessrias
manuteno do condomnio que do origem previso oramentria, incluindo os
seguintes itens: pessoal, encargos sociais, consumo (gua, luz, gs e telefone),
manuteno e conservao (limpeza, elevadores, recarga de extintores de
incndio,...), administrativas (administrao, fotocpias, correio,...), materiais
(produtos de limpeza, peas de reposio,...) seguro.
2.Despesas Extraordinrias: so as despesas imprevistas e tambm
gastos com benfeitorias,
ambos
na rea de uso comum. Exemplos:
emergenciais( vazamentos, entupimentos, quebra de equipamentos, como
elevadores,...), benfeitorias ( reformas e aquisio de equipamentos,...)
Em regra geral, as Despesas Extraordinrias devem ser aprovadas
antecipadamente na Assemblia Geral Ordinria ou em Assemblia
Extraordinria. Mas, tratando-se de urgncia o Sndico realizar a despesa, ouvido
ou no o Conselho Consultivo ou fiscal e aps, encaminhar Assemblia para
ratificao(confirmao) daquela deciso.
3.c.2) Fundo de reserva
O NCCB nada refere respeito da constituio deste fundo, mas nada
impede que tal contribuio seja estabelecida na Conveno de Condomnio
parte da arrecadao que se destina a fazer frente s eventuais
despesas extraordinrias, evitando transtornos oramentrios. Constitui reserva

de capital que uma vez formada incorpora-se ao patrimnio do condomnio


definitivamente. Assim, o condmino que se retira por ter vendido a sua unidade,
no se reembolsa da parte com que contribuiu par a sua formao.
No deve ser destinado cobertura de saldo devedor no caixa do
Condomnio. Sua finalidade renovao dos bens comuns, custeando obras de
vulto como pintura de fachada, substituio de elevadores, ... Mas, tambm pode
ser empregado para atender indenizaes trabalhistas.
QUE REGIMENTO INTERNO?
Regimento Interno traz o conjunto de normas que prev a melhor
forma de convivncia entre os condminos, como por exemplo, horrio de
silncio, forma de uso do salo de festas, tipo de penalidades e forma de
aplicao em caso de transgresso das normas contidas na conveno ou no
prprio regulamento,....
Pelo contedo do Novo Cdigo o Regimento Interno deve estar
inserido na Conveno Condominial, e portanto, exige o mesmo quorum para
aprovao, ou seja, 2/3 das fraes ideais do conjunto.

4. DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS


O Novo Cdigo Civil estabelece os direitos e deveres bsicos dos
condminos, o que no afasta a possibilidade de complementao na conveno:
Art. 1.335. So direitos do condmino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que
no exclua a utilizao dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando
quite.
Art. 1.336. So deveres do condmino:
I - Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas
fraes ideais;
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e
no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos
possuidores, ou aos bons costumes

5. PENALIDADES IMPOSTAS AO CONDMINO INFRATOR


A Lei 4591/64 no fixava as penalidades pela inobservncia de deveres
do condmino, deixando isto a ser definido na Conveno Condominial e
Regulamento Interno, mas, a nova lei, prev expressamente o patamar da multa a
ser aplicada em alguns casos.
O condmino que no cumprir os deveres estabelecidos no art. 1336,
incisos II a IV (no realizao de obras que comprometam a segurana, no
alterao da forma e cor da fachada, manter na sua unidade a mesma destinao
da edificao, ...) sofrer a aplicao de multa prevista na conveno, limitada a
5 (cinco) vezes o valor das contribuies mensais do infrator, e ainda responde
por eventuais perdas e danos que restarem demonstradas. Mas, se a conveno
no contiver previso a respeito, a assemblia geral deliberar sobre a aplicao
da multa, pelo voto de, no mnimo, 2/3 dos condminos restantes, excludo,
portanto, o condmino infrator. (art. 1336, 2 do NCCB).
A reiterao no descumprimento dos deveres do condmino ou
possuidor perante o condomnio o sujeitar ao pagamento de multa limitada a
cinco vezes o valor da contribuio para as despesas condominiais atribudo ao
infrator, sendo que tal penalizao fixada em assemblia, segundo deliberao
de (trs quartos) dos condminos restantes, e observada a gravidade das faltas
e a reiterao, sem prejuzo da cobrana das perdas e danos verificadas. (art.
1337 do NCCB).
O reiterado comportamento anti-social do condmino ou possuidor, que
traga grande prejuzo convivncia com os demais condminos ou possuidores, o
sujeitar ao pagamento de multa correspondente a dez vezes o valor da
contribuio do infrator para as despesas condominiais, at ulterior
deliberao da assemblia. (pargrafo nico do art. 1337 do NCCB).
No caso do art. 1336, 2 e 1337 do NCCB, a lei apenas limita o valor
da multa a ser aplicada (cinco vezes o valor da contribuio do infrator), mesmo
que a conveno estabelea penalidade maior, e, na falta da previso em
conveno, transfere para a assemblia a deliberao a respeito da aplicao da
multa, fixando, para tanto, quoruns especiais. J no que se refere ao pargrafo
nico do art. 1337, que trata do condmino anti-social, a lei fixa a multa em dez
vezes o valor atribudo contribuio do infrator.
Apesar de referir-se ulterior deliberao em assemblia, no prev
quorum para tanto. A melhor interpretao a de que deve aplicar-se o mesmo
quorum previsto no caput do art. 1337, ou seja, deliberao de dos
condminos restantes.
A dificuldade ser a subjetividade ao estabelecer o que um
comportamento anti-social , o que sem dvida, ir gerar muito controvrsia

Deve, em qualquer caso, ser assegurado ao infrator o direito de


defesa, nos seguintes termos:
a) a defesa dever ser encaminhada por escrito ao sndico, com o
devido protocolo de entrega, observado o prazo fixado na conveno.
b) A defesa escrita ser levada ao conhecimento da assemblia que
decidir sobre o acolhimento da defesa e afastamento da penalidade ou
manuteno desta;
c) O infrator receber resposta escrita defesa apresentada, no prazo
fixado em conveno, a contar do efetivo protocolo da defesa.
d) A cobrana da multa fica suspensa at que se processe a anlise da
defesa apresentada, e sendo esta desacolhida, o valor ser includo no boleto
bancrio que, imediatamente, vencer-se-.
Se, inconformado com o indeferimento de sua defesa, o infrator resistir
ao pagamento da multa que lhe foi imposta, responder, ainda, pelas despesas
processuais e honorrios advocatcios pertinentes ao judicial que ser movida
com a finalidade de cobrana da penalidade incidente.

6. INADIMPLNCIA CONTROLE
O NCCB reduziu de 20 para 10 anos o prazo de prescrio para
cobrana de cotas condominiais.
Sndico s isenta multa qdo. autorizado pela conveno ou assemblia
geral, sob pena de responder perante os demais condminos.
Segundo inciso IV, art. 3 da Lei 8009/90, passvel de penhora o
imvel residencial da famlia quando a execuo se referir a contribuies
condominiais sobre ele existentes.
6.a) aplicao de multa e juros sobre o dbito
O art. 1336, 1 estabelece a penalidade especfica para o condmino
que no cumprir pontualmente sua obrigao de pagamento da contribuio
condominial.
O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros
moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms
e multa de at dois por cento sobre o dbito.
6.a1) Juros
Art. 406 do NCCB trata dos juros, e l estabelece como parmetro a
taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos

Fazenda Nacional, o que levou a uma primeira interpretao de que trartar-se-ia


da taxa SELIC.
Ocorre que esta uma taxa hbrida, mesclando juros e correo
monetria, portanto no caberia sua aplicao. A soluo sinalizada a
interpretao mais recente de que a taxa de juros a que o Cdigo se refere seria
aquela utilizada no Cdigo Tributrio Nacional (art. 161, 1), ou seja 1% ao ms
e 12% ao ano.
6.a2)Multa
Verifica-se a previso legal de reduo da multa moratria para 2% (dois
por cento).
Diante de tal regra, surge a dvida: se tal reduo atingir tambm as
convenes j aprovadas de acordo com as orientaes da Lei 4591/64, que em
seu artigo 12, pargrafo terceiro, autorizava que a Conveno estabelecesse
multa em tal circunstncia de at 20% sobre o dbito.
Muitos garantem a plena eficcia do contedo de tais convenes, e
portanto, a no aplicao da norma do Novo Cdigo, com fundamento no ato
jurdico perfeito, que no poderia ser atingido por lei nova. E a defesa deste
entendimento apega-se ao disposto no art. 6 do Decreto-Lei 4657/42 (Lei de
Introduo do Cdigo Civil) que, diga-se de passagem, no foi revogada pelo
Novo Cdigo, bem como inciso XXXVI do art 5 da CF/88, que em sntese,
protegem o direito adquirido, o ato jurdico perfeito e a coisa julgada.
Em primeiro lugar, cabe que se atente para a definio de ato jurdico
perfeito formulada por Caio Mrio da Silva Pereira ... o j consumado segundo a
lei vigente ao tempo em que se efetuou . o ato plenamente constitudo, cujos
efeitos se esgotaram na pendncia da lei sob cujo imprio se realizou...
Verifica-se que no caso, os efeitos da conveno no se esgotaram,
posto que tratando-se o pagamento de taxas condominiais de obrigao que se
prolonga no tempo, so obrigaes de trato sucessivo, e a cada vencimento temse uma obrigao nova, exigindo que se aplique em relao ao descumprimento
da mesma, a norma pertinente mora vigente ao tempo em que esta ocorreu.
O legislador, previdente, certamente temendo discusses desta natureza,
parece ter preferido espancar qualquer dvida quando disciplinou no art. 2035 e
seu pargrafo nico:
... os efeitos produzidos aps a entrada em vigor deste Cdigo aos preceitos
dele se subordinam...
Pargrafo nico: Nenhuma conveno prevalecer se contrariar os preceitos
de ordem pblica, tais como os estabelecidos por este Cdigo para assegurar a

funo

social

da

propriedade

dos

contratos.

Tais preceitos de ordem pblica so interesses de ordem geral que


preponderam, visto que os interesses da coletividade prevalecem sobre os
interesses individuais. Contra ela no se podem invocar o direito adquirido e o ato
jurdico perfeito. Visam o interesse social e so insuscetveis de renncia ou
disposio. Assim, tais dispositivos no podem ser afastados, nem alterados pelas
partes, devendo ser aplicados na medida e na forma como a lei fixou.
foroso concluir que a multa a ser aplicada nas taxas condominiais
vencidas aps 10.01.2003, a de 2% (dois por cento), e no mais aquela prevista
na conveno condominial j aprovada. Enquanto as contribuies anteriormente
vencidas sero cobradas de acordo com a multa prevista em Conveno.
6.a3)Correo monetria
O pargrafo primeiro do art. 1336 que trata do atraso no pagamento da
contribuio condominial nada refere a respeito da correo monetria. De
qualquer forma esta certamente aplicvel, porque assim j est sedimentado na
jurisprudncia, porque h lei especfica, e ainda, porque o NCCB no art. 395,
prev expressamente:
Responde o devedor pelos prejuzos a que sua mora der causa, mais juros,
atualizao dos valores monetrios segundo ndices oficiais regularmente
estabelecidos e honorrios de advogado.
6.b) proibio ao condmino inadimplente de votar e participar das
deliberaes da assemblia
O condmino inadimplente no tem direito de votar e nem mesmo de
participar das deliberaes das assemblias condominiais. (art. 1335, III)
Certamente, o presidente da assemblia dever avaliar os motivos da
inadimplncia e a extenso da mesma, para retirar do condmino direitos to
importantes quanto os de tomar parte nas deliberaes das assemblias e de
votar.
Cabe alertar que no o caso de impedir o condmino de ingressar na
sala onde se realiza a assemblia, pois o inadimplente no tem o direito de voto e
voz, mas pode estar presente.
7. Realizao de OBRAS
O Novo Cdigo contm um dispositivo especial que trata da realizao
de obras no condomnio, e exige o voto de 2/3 (dois teros) dos condminos no
caso de obras volupturias e voto da maioria dos condminos para obras teis.
(art. 1341, I e II).

As obras necessrias foram objeto dos pargrafos 1 a 4 do art.


1341, que confere tratamento diferente para aquelas que alm de necessrias
sejam urgentes.
7.a) Tipos de obras:
Obras volupturias: aquelas que tornam o bem mais agradvel, sem
aumentar o uso habitual
Obras teis:que aumentam ou favorecem o uso do bem
Obras necessrias: aquelas que tem por finalidade conservar o bem e
evitar que se deteriore:
7.b) Critrios para aprovao:
7.b1) no caso de
urgentes, observar:

obras ou reparaes necessrias, mas no

* podem ser realizadas pelo sndico, ou em caso de omisso ou


impedimento deste, por qualquer condmino, independentemente de autorizao
dos demais condminos. (art. 1341, 1).
* se representarem despesas excessivas, dependero de aprovao
da assemblia, especialmente convocada pelo sndico ou por qualquer dos
condminos, quando aquele omitir-se ou houver impedimento. (art. 1341, 3).
7.b.2) no caso de obras ou reparos que alm de necessrios sejam
urgentes, se representarem custo excessivo o sndico ou condmino que
determinou sua realizao dever, imediatamente, convocar assemblia geral
para dar-lhe conhecimento. (art. 1341, 2).
As obras ou reparos necessrios, urgentes ou no, realizadas pelo
condmino, garantem-lhe direito restituio das despesas. Mas, se as obras ou
reparaes, mesmo de interesse comum, forem de natureza til ou volupturia,
no lhe assiste o mesmo direito. (art. 1341, 4)
O novo texto legal preocupou-se com as obras de natureza necessria
e urgente a serem realizadas na rea comum, que deixam de ser implementadas
por desinteresse dos condminos e ou omisso ou, ainda, impedimento do
sndico.
Lastima-se que as palavras urgente, necessria e despesas
excessivas, dependero de critrios subjetivos para aplicao na prtica, o que
poder gerar muita controvrsia na comunidade condominial, e criar litgios que a
lei pretendeu afastar quando incluiu previso expressa sobre as obras e
reparaes nos condomnios.

8. SINDICO
8.a) eleio do sndico
Segundo a regra do art. 1347 do NCCB o sndico ser eleito em
assemblia, podendo ser condmino, ou no, e ter mandato mximo de dois
anos, que poder renovar-se.
Considerando que no h necessidade de que o sndico seja
condmino, pode ser eleito qualquer morador ou at mesmo, um estranho ao
condomnio, como o caso do sndico profissional.
A lei no limita o nmero de vezes que o sndico pode ser reeleito, mas
tal previso pode estar contida na conveno.
8.b) destituio do sndico
O art. 1349 prev que o sndico pode ser destitudo quando praticar
irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o
condomnio.
A redao do artigo confusa, pois deixa entender que a mesma
assemblia que trata da transferncia parcial ou total dos poderes de
representao, seria a indicada para destituir o sndico, e ainda estabelece como
quorum o voto da maioria absoluta dos membros da assemblia.
Entendemos que a interpretao mais adequada a de que o sndico
ser destitudo em assemblia especialmente convocada para tal fim, e a
deliberao necessitar do voto da maioria simples dos presentes, uma vez que
maioria absoluta tem por parmetro a totalidade dos condminos.
8.c) atribuies do sndico
O art. 1348 do NCCB, estabelece as atribuies mnimas do sndico:
I - convocar a assemblia dos condminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou
fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento
judicial ou administrativo, de interesse do condomnio;
IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as
determinaes da assemblia;
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestao dos servios que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar
as multas devidas;

VIII - prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas;


IX - realizar o seguro da edificao.

Alm das referidas a Lei 4591/64, estabelecia outras atribuies e


responsabilidades do Sndico, conforme abaixo:

a) Exercer a administrao interna da edificao, ou conjunto de edificaes,


no que diz respeito vigilncia, moralidade, e segurana, bem como aos
servios que interessam a todos os moradores;
b) Manter guardada, durante o prazo de cinco anos, para eventuais
necessidades de verificao contbil, toda a documentao relativa ao
condomnio;
9.
EMPRESA
IMPORTANCIA.

ADMINISTRADORA

DO

CONDOMNIO

O art. 1348, 1 refere que a assemblia poder investir outra pessoa,


em lugar do sndico, em poderes de representao.
Aqui se estaria referindo representao para determinada funo
especfica, como por exemplo, representar o condomnio em audincia designada
em processo judicial.
De outro lado, o art. 1348, 2 determina que o sndico pode transferir
a outra pessoa fsica ou jurdica total ou parcialmente os poderes de
representao ou as funes administrativas, o que depender de aprovao em
assemblia, salvo disposio diversa na conveno.
Neste caso, trata-se da contratao da administradora, empresa que
presta assessoria e executa as tarefas indispensveis para o funcionamento do
Condomnio. O sndico determina o que deve ser feito, coordenando e
supervisionando as tarefas, mas a administradora quem as realiza.
A importncia da administradora fica fortalecida quando se analisa os
servios prestados pela mesma, conforme exemplificado abaixo:
- administrao dos recursos financeiros arrecadados no condomnio.
Pagamento de taxas, contribuies, impostos, empregados e fornecedores.
- registros financeiros do condomnio, ms a ms. A documentao
deve ser mantida rigorosamente em dia, sempre disposio do Sndico e dos
condminos.

- recrutamento, seleo e administrao de pessoal. Na contratao


de funcionrios, o Sndico, se assim preferir, ocupa-se somente da escolha final
dos candidatos.
- organizao e arquivamento da documentao do condomnio.
- assessoria em assemblias, convocao aos condminos e
elaborao de atas.
- assessoria na contratao de fornecedores fixos e prestadores de
servios eventuais, como: pintores, jardineiros, pedreiros.
- elaborao da previso oramentria anual.
- emisso de boletos para cobrana bancria das cotas condominiais.
10. ASSEMBLIAS
As Assemblias so reunies entre os condminos onde so
debatidos e decididos os principais assuntos relativos ao Condomnio. Nela que
reside o poder de decidir, observado o afastamento do ABUSO DE PODER, como
por exemplo, quando priva o condmino do direito de fiscalizar as contas do
condomnio ou restringe o uso das coisas comuns por alguns condminos.
A Assemblia soberana e as decises desta obrigam a todos os
condminos, mesmo queles que ela no compareceram, devendo sempre ser
observado os casos de quorum qualificado para aprovao da pauta. Existem trs
tipos de Assemblias:
A).Assemblia Geral Ordinria:
Sua realizao obrigatria por Lei, devendo ser realizada
anualmente, em data prevista na conveno, e convocada pelo Sndico. Esta
assemblia obrigatoriamente deve decidir sobre as verbas para custear as
despesas de condomnio, compreendendo as de conservao e manuteno de
seus servios e correlatas, contribuies dos condminos, trata tambm da
eleio de Sndico, Subsndico, Conselho Fiscal e Consultivo, se houver, bem
como prestao de contas da ltima gesto de Sndico.
B) Assemblia Geral Extraordinria
No obrigatria por lei, realiza-se de acordo com a necessidade do
Condomnio. Serve para tratar de assuntos urgentes e no previstos na
Assemblia Geral Ordinria. Pode ser convocada pelo Sndico ou por
condminos, que representem um quarto, no mnimo, das fraes ideais do
condomnio. Costuma realizar-se para tratar casos urgentes e que no podem

aguardar a realizao da Assemblia Ordinria. Ex: aprovao de chamadas


extras.
C) Assemblia Geral Especial
Realiza-se somente em alguns casos especiais, de acordo com o que
determina a lei: caso de sinistro total ou parcial ou demolio e reconstruo do
prdio. (art. 1357 do NCCB)
10.a) Convocao

A Lei no estabelece forma especial para a convocao, mas deve


ser inequvoca, atravs de carta AR, telegrama, protocolo e publicao de edital a
ser fixado em local visvel, normalmente no hall de entrada do prdio. H
necessidade de mencionar obrigatoriamente: a ordem do dia, local dia e hora da
reunio.
aconselhvel que mencione quanto exigncia de reconhecimento
de firma nas procuraes, bem como quanto proibio do voto e participao do
inadimplente.
A falta de convocao torna nula a deliberao da Assemblia, salvo se
houver o comparecimento da unanimidade dos comunheiros.
Omisses ou obscuridades (falta de clareza) na convocao pode gerar
a nulidade das deliberaes da assemblia. Portanto sua redao deve ser clara.
A Lei no estabelece o prazo mnimo entre a Convocao e a
realizao da Assemblia. E assim, em caso de omisso da Conveno, utiliza-se
como base o critrio adotado na lei das Soc. Annimas, ou seja, oito dias.
A convocao da assemblia obrigao do sndico, se for omisso,
dos condminos convocam (art. 1350, 1).
Se a Assemblia Geral no se reunir decidir o juiz respeito,
mediante requerimento de qualquer condmino (art. 1350, 2). Quanto
previso oramentria, o juiz pode determinar que seja equivalente ltima
previso aprovada, com atualizao monetria.
10.b.) Realizao cautelas formais
A Conveno pode determinar a forma de composio da Mesa que
dirigir os trabalhos da Assemblia.
Via de regra, a mesa formada por um Presidente, que pode ou no
ser o prprio sndico e um ou mais secretrios. A forma de indicao do presidente

da assemblia e secretrios feita pelo voto da maioria simples dos condminos.


O sndico, se quer, deve votar.
Conforme ordem da pauta, h situaes em que o sndico no pode
presidir a Assemblia, como por exemplo, quando da prestao de contas .
incompatvel para exercer as funes de presidente e secretrio
aquele que tem interesse pessoal na deliberao.
A funo do Presidente facilitar e disciplinar as funes da
Assemblia, e a do secretrio redigir a ata, que a memria escrita das
ocorrncias.
O presidente deve primeiro verificar se existe o quorum mnimo para
abertura dos trabalhos, observadas as normas para
primeira e segunda
convocao. Confere o livro de presenas, que no obrigatrio mas
aconselhvel a sua adoo, e declara a assemblia constituda, abre a sesso,
determina a leitura da ordem do dia, pe em discusso as matrias, ordeiramente,
e colhe os votos (observando as procuraes e os caso de inadimplncia)
anunciando o resultado.
10.b.1)PROCURAES:
discutvel coibir ou limitar nem mesmo por norma convencional a
outorga de procuraes a quem quer que preencha as condies da Lei Civil,
qualquer cidado capaz pode representar. Assim, limitar o nmero de procuraes
por mandatrio pode ensejar controvrsias.
O instrumento adequado mandato com firma reconhecida com clara
especificao de poderes: mandato geral ou para temas especficos da pauta.
Pelo NCCB (art. 654) no mais necessrio o reconhecimento de
firma para a validade da procurao, mas o terceiro a quem o mandatrio
apresenta a procurao, pode exigir tal reconhecimento.
Podem ser por prazo indeterminado e tem valor at que sejam
revogadas. A morte do mandante extingue o mandato.
O procurador que representa vrios condminos pode de acordo com
as instrues recebidas de cada mandante, votar de forma diferente.
O instrumento do mandato deve ser entregue ao Presidente da
Assemblia, que alm de conferi-lo, vai anex-lo ata, a fim de que comprove a
legitimidade do voto. Portanto, se a procurao geral, o mandatrio deve
entregar cpia autenticada, a fim de que possa valer-se do mesmo instrumento
para futuras assemblias.

Quando deciso tomada fora da assemblia, necessrio provar que a


totalidade dos condminos tomou cincia da matria que depende de aprovao.
Enquanto no anulada a Assemblia, tem pleno valor as deliberaes
ali tomadas, desde que no sejam manifestamente ilegais.

10.c) DELIBERAES e quoruns especiais

A assemblia no pode deliberar se todos os condminos no foram


convocados (art. 1354 NCCB).
A Lei 4591/64 NO PREVIA EXPRESSAMENTE a necessidade de
duas convocaes, apesar de que esta era a prtica.
Agora o NCCB, prev que salvo os casos de quorum especial, em
primeira convocao, a assemblia delibera, por maioria de votos dos condminos
presentes que representem pelo menos metade das fraes ideais. (art. 1352)
E em segunda convocao, por maioria dos votos dos presentes (art.
1353).
imprescindvel a presena de pelo menos dois condminos para
abertura dos trabalhos, desde que a Conveno no estabelea n mnimo de
condminos para tanto.
Os votos sero sempre proporcionais s fraes ideais, salvo a
Conveno determine diferente. (art. 1352, pargrafo nico).
As deliberaes podem ser tomadas por voto aberto ou secreto, de
acordo com o que for decidido pelos presentes, podendo a conveno estabelecer
a forma como ser expressado o voto.
A ata deve ser lavrada em livro prprio, onde ficam registradas as
decises tomadas pelas assemblias, tanto ordinrias, quanto extraordinrias, e
colhidas as assinaturas daqueles que compareceram assemblia. Na redao
da ata devem ser registradas informaes mnimas: a)dia, ms, ano e hora e local
de realizao da Assemblia; b) identificao dos condminos presentes; c)
presidncia dos trabalhos; d) pessoa que secretariou os trabalhos; e) ordem do
dia; f) deliberaes; g) encerramento.
No possvel que deixe de ser cumprida deciso tomada em
assemblia, sob o argumento de irregularidade, pois enquanto a mesma no for
anulada por sentena judicial ou alterada a deliberao em assemblia posterior,
est apta a produzir seus efeitos.

O NCCB afasta expressamente o direito do voto e participao nas


assemblias do condmino inadimplente (art. 1335, III)
Quorum: o nmero mnimo de participantes de uma reunio, que
podem validamente deliberar.
A Lei exige quorum especial para determinadas deliberaes:
a) aprovao da conveno: voto de 2/3 das fraes ideais (art. 1333)
b) alterao da conveno e regimento interno: voto de 2/3 das
fraes ideais ( art. 1351);
c) destituio do sndico:
voto da maioria dos presentes em
assemblia (art. 1349);
d) mudana de destinao do edifcio ou da unidade imobiliria:
aprovao da unanimidade dos condminos (art. 1351, 2 parte);
e) reconstruo ou venda da edificao em caso de destruio total ou
parcial: votos que representem metade mais uma das fraes ideais
(art. 1357);
f) construo de outro pavimento ou outro edifcio no solo comum:
aprovao da unanimidade dos condmino (art. 1343);
g) realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo as j
existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao: aprovao
de 2/3 dos votos dos condminos (art. 1342);
h) realizao de obras volupturias: voto de 2/3 dos condminos (art.
1341, I);
i) realizao de obras teis: voto da maioria dos condminos (art.
1341, II);
j) deciso quanto multa a ser aplicada ao condmino com reiterado
comportamento anti-social: dos condminos, excludo o infrator
(art. 1337, pargrafo nico);
k) deciso quanto multa a ser aplicada ao condmino que
reiteradamente descumpre seus deveres: voto de dos
condminos, excludo o infrator (art. 1337, caput);
l) deliberao quanto multa a ser aplicada ao condmino que no
cumpre os deveres estabelecidos nos incisos II a IV do art. 1336,
por falta de previso da penalidade em conveno: voto de 2/3 dos
condminos, excludo o infrator;

A Conveno pode determinar outros casos de quorum especial.

11. CONSELHO CONSULTIVO E FISCAL - funes


A Lei prev a possibilidade de eleio de um conselho fiscal, composto
por trs membros, com mandato no superior a dois anos, com a finalidade de
dar parecer sobre as contas do sndico. (art. 1356)

Alguns Condomnios, por fora de previso na conveno


condominial, j elegiam um Conselho Fiscal, mas com a nova lei h previso
expressa, com a ressalva de que no h exigncia de que tais membros do
Conselho sejam condminos, como ocorria com o Conselho Consultivo previsto na
Lei 4591/64.
O Conselho Consultivo funciona como rgo auxiliar do Sndico, para
assessor-lo na soluo dos problemas condominiais, podendo a Conveno
definir suas funes especficas e n de membros . Quanto ao mandato, o mais
aconselhvel que no seja superior a dois anos, e permitida a reeleio, em
aplicao analgica do que deterrmina a Lei a respeito do Conselho Fiscal.
Normalmente, eleito um Presidente do Conselho, que ser o seu representante.
12. SUBSNDICO - funes
O Subsndico substitui o Sndico, respondendo , pelas funes e
responsabilidades do Sndico, na ausncia ou no impedimento do mesmo. Mas, a
ele tambm podem competir funes de efetivo assessoramento ao sndico na
administrao, sem que isto prejudique a atuao dos Conselhos Consultivo e
Fiscal.

Luciane Lopes Silveira


advogada, especializada em Direito Imobilirio, com participao em diversos
Seminrios, Simpsios e Palestras. atua no mercado prestando assessoria a
empresas do mercado imobilirio e realizao de cursos e palestras a convite
do SECOVI/RS e da AGADEMI em todo o Estado.Bacharel em Direito;
Instrutora de Lngua Portuguesa, Redao Empresarial, Francs Instrumental,
Comunicao, tica/Legislao.

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