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UNIVERSIDAD NACIONAL

FEDERICO VILLARREAL
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL

PROYECTO INMOBILIARIO
DR. ING. ROMMEL
MALPARTIDA MG. DANIEL
MAVILA
27/05/2009

XXI PROGRAMA DE TITULACION


PROFESIONAL
GESTION EMPRESARIAL Y FINANCIERA EN LA
CONSTRUCCIN

EDIFICIO MULTIFAMILIAR
HORACIO URTEAGA 1819

Alumnos:
BACH. FIGUEROA MUOZ, RAY
BACH. MANRIQUE REYES, LUIS
BACH. TRILLO CORNEJO, CESAR

Cdigo:2000230923
Cdigo: 2000002663
Cdigo: 2000008529

INDICE
I.- INTRODUCCION
II.- GENERALIDADES DEL PROYECTO
2.1 DESCRIPCIN DEL PROYECTO
2.2 COSTOS DE LA EJECUCION DEL PROYECTO
III ESTUDIO DE MERCADO
3.1
3.2

ESTUDIO DE LA OFERTA
ESTUDIO DE LA DEMANDA

IV.- EVALUACION ECONOMICA Y FINANCIERA


4.1
4.2
4.3
4.4
4.5

INGRESOS
EGRESOS
FLUJOS DE CAJA ECONOMICOS
RENTABILIDAD DEL PROYECTO
ESTADO DE PRDIDAS Y GANANCIAS

V.-

CONCLUSIONES

I.- INTRODUCCION

El proyecto tiene como objetivo la bsqueda de la mejor alternativa


econmica financiera que satisfaga la nueva demanda inmobiliaria
que se generara en la zona garantizando altos niveles de calidad y
servicio al cliente y que genere los mrgenes de utilidad
preestablecidos.
Se pretende demostrar la factibilidad econmica de construir un
futuro proyecto inmobiliario en una zona que actualmente presenta
una regular actividad inmobiliaria.
Dado que este proyecto esta el rubro inmobiliario y una de las fases
principales en el ciclo de esta clase de proyectos es el referido al
Financiamiento es imprescindible para cualquier inversionista contar
con estos indicadores econmicos para elegir la mejor opcin para
Invertir. Se hace por tanto necesario hacer un estudio en el que
considere la mayor cantidad de variables y/o parmetros que
puedan incidir en los ingresos y Egresos de nuestro proyecto.
Para lograr los fines del trabajo se ha elegido el Proyecto: EDIFICIO
MULTIFAMILIAR HORACIO URTEAGA 1819, el cual se encuentra
ubicado en la Av. Horacio Urteaga N 1819 Jess Maria.
II.-GENERALIDADES DEl PROYECTO
La economa peruana se desarrolla en una economa de libre
mercado, en el marco de un pas polticamente estable, dado
que en la ltima dcada el pas ha visto consolidar su sistema
democrtico asimismo esto va a la par del crecimiento de su
economa y sus mecanismos de proteccin social.
Dado que el sector construccin es uno de los pilares del crecimiento
de la economa (representa el 13% del PBI) y uno de los mas activos;
asimismo dada la prosperidad econmica que gozan los sectores (A
y B) mas pudientes de Lima, asimismo la fuerte demanda de
estos sectores por viviendas tipo Residencial; nos ha llevado ha
enfocar nuestra oferta inmobiliaria a estos sectores.
La demanda de viviendas tipo Residencial, est siendo
especialmente activo durante los ltimos cinco aos, en los cuales
los precios medios de las viviendas se han visto incrementados en
ms de un ocho por ciento anual (descontada la inflacin). Esta
fuerte subida de precios no ha retrado la demanda, la cual, hasta
el momento, se muestra muy activa, no aprecindose signos de
desactivacin a medio plazo.

A) ESTUDIOS PRINCIPALES DE UN PROYECTO:


EL ESTUDIO DEL MERCADO:
El objetivo aqu es estimar las ventas. Lo primero es definir el
producto o servicio: Qu es?, Para que sirve?, Cul es su "unidad":
piezas, litros, kilos, etc.?, despus se debe ver cual es la demanda de
este producto, a quien lo compra y cuanto se compra en la ciudad, o
en le rea donde esta el "mercado".
Una vez determinada, se debe estudiar la OFERTA, es decir, la
competencia De donde obtiene el mercado ese producto ahora?,
Cuntas tiendas o talleres
De la oferta y demanda, definir cuanto ser lo que se oferte, y a que
precio, este ser el presupuesto de ventas. Un presupuesto es una
proyeccin a futuro.
ES ESTUDIO TECNICO
El objetivo de aqu es disear como se producir aquello que
venders.
El estudio tcnico se define:
oDonde ubicar el proyecto.
oQue maquinas y procesos usar.
oQue personal es necesario para llevar a cabo este proyecto.
En este estudio, se describe que proceso se va a usar, y cuanto
costara todo esto, que se necesita para producir y vender.
Estos sern los presupuestos de inversin y de gastos.
EL ESTUDIO DE ORGANIZACIN.
Este estudio consiste en definir como se har la empresa, o que
cambios hay que hacer si la empresa ya esta formada.
oQue rgimen fiscal es le mas conveniente.
oQue pasos se necesitan para dar de alta el proyecto.
oComo organizaras la empresa cuando el proyecto este en operacin.

EL ESTUDIO FINANCIERO.
Este estudio consiste en determinar los ingresos y egresos detallados
que forman parte del costo del proyecto para ser relacionados entre
si y encontrar el flujo de caja del mismo y por consiguiente
determinar la Tasa Interna de Retorno (TIR) para saber la viabilidad

del Proyecto.
B) TIPOS DE PROYECTO
B.1

PROYECTO DE INVERSIN PRIVADO.

Es realizado por un empresario particular para satisfacer sus


objetivos. Los beneficios que la espera del proyecto, son los
resultados del valor de la venta de los productos (bienes o servicios),
que generara el proyecto.
B.2

PROYECTO DE INVERSIN PBLICA O SOCIAL.

Busca cumplir con objetivos sociales a travs de metas


gubernamentales o alternativas, empleadas por programas de apoyo.
Los trminos evolutivos estarn referidos al trmino de las metas bajo
criterios de tiempo o alcances poblacionales.
C) CALCULO DE PARAMETROS DEL PROYECTO
C.1

CLCULO DE LA RENTABILIDAD DE LA INVERSIN.

Con la informacin acerca del monto de la inversin requerida y los


flujos que genera el proyecto durante su vida til se procede a
calcular su rendimiento.
Periodo de recuperacin de la inversin: consiste en determinar el
nmero de periodos necesarios para la recuperacin de la inversin
inicial.
C.2

CLCULO DEL VALOR PRESENTE O ACTUAL NETO (VAN)

Definido como el Valor presente de una inversin a partir de una tasa


de descuento, una inversin inicial y una serie de pagos futuros.
LAS REGLAS DE DECISIN PARA EL VAN
Si VAN > 0 Significa que el proyecto se DEBE REALIZAR
Si VAN < 0 Significa que el proyecto NO SE DEBE REALIZAR
C.3

CLCULO DE LA TASA INTERNA DEL RETORNO (TIR).

Definido como la Tasa interna de retorno de una inversin para una


serie de valores en efectivo. La T.I.R. de un proyecto se define como
aquella tasa que permite descontar los flujos netos de operacin de
un proyecto e igualarlos a la inversin inicial.

LAS REGLAS DE DECISIN PARA EL T.I.R.


Si T.I.R > i Significa que el proyecto tiene una rentabilidad asociada
mayor que la tasa de mercado (tasa de descuento), por lo tanto es
ms conveniente.
Si T.I.R < i Significa que el proyecto tiene una rentabilidad asociada
menor que la tasa de mercado (tasa de descuento), por lo tanto es
menos conveniente.
2.1 DESCRIPCION DEL PROYECTO
UBICACIN
:
DISTRITO
AREA DE TERRENO
M2
AREA CONSTRUIDA
PRECIO DE C/DPTO

Av. Horacio Urteaga 1819


:
Jess Mara
:
250.00
:
:

1,130.13 M2
ENTRE $37,500 Y $39,000

El Proyecto Inmobiliario consiste en la Construccin de 12


Departamentos distribuidos en 06 pisos, siendo lo considerado el de
02 departamentos por cada piso, los cuales incluyen 01 sala, 01
comedor, 03 dormitorios (01 principal y 02 secundarios), 01 cocina,
02 servicios higinicos y 01 cuarto de lavandera; adems tambin
incluye la ejecucin de 01 semistano para el uso de los 08
estacionamientos proyectados, una cisterna y un tanque elevado.
Respecto a las Estructuras electromecnicas se consider la compra e
instalacin de 01 ascensor
El sistema estructural aplicado es el de aporticado (vigas y
columnas), sin embargo se han colocado algunas placas en lugares
especficos, con el fin de aumentar la rigidez de la estructura.
Respecto a los techos sern de Losa Aligerada en las 02 direcciones
La distribucin de los ladrillos en los Muros de Albailera ser de 02
formas, el de tipo soga y el de tipo canto. El acabado de los pisos
ser del tipo parquet y en otros ambientes de cermico de 30 x 30cm,
las puertas contraplacadas y los muebles de las cocinas de melamine,
el pintado ser usando pintura ltex y esmalte.
2.2 COSTOS DE LA EJECUCION DEL
PROYECTO

Adems de otros Gastos en que se incurre desde la concepcin del


Proyecto hasta su Liquidacin Financiera del mismo

PROYECTO DEFINITIVO
EDIFICIO MULTIFAMILIAR
HORACIO URTEAGA 1819
EGRESOS US$

%
Terreno

Sub Total

90,000.00

Saneamiento del terreno (2%Construccin)

2.00%

185,139.65

Proyecto (4%Construccin)

4.00%

185,139.65

Licencias (1%Construccin)

1.00%

185,139.65
185,139.65

Construccin (Area del Edificio x Valor de Construccin)


Gastos Generales Operativos (20%Construccin)

20.00%

185,139.65

Suministros AGUA/LUZ (400$/dpto)

12.00

400.00

Gastos Notariales (1% construccin)

1.00%

185,139.65

Gastos Financieros

0.00%

0.00

TOTAL DE EGRESOS

IGV

Total

90,000.00
3,702.79
7,405.59
1,851.40
185,139.65
37,027.93
4,800.00
1,851.40
0.00

0.00
703.53
1,407.06
351.77
35,176.53
7,035.31
912.00
351.77
0.00

90,000.00
4,406.32
8,812.65
2,203.17
220,316.18
44,063.24
5,712.00
2,203.17
0.00

$331,778.76

$45,937.97

$377,716.73

%
23.83%
1.17%
2.33%
0.58%
58.33%
11.67%
1.51%
0.58%
0.00%
100.00%

III.- ESTUDIO DE MERCADO


3.1 ESTUDIO DE LA OFERTA
Como metodologa para el estudio de la oferta se hizo un rastreo de
los edificios multifamiliares dentro de la zona, comparando entre ellos
lo que ofrecan en cuanto a:

rea de departamento construido


Acabados
Precios
Fuente de Financiamiento
Mtodo de Construccin
Dando como resultado lo que el proyecto nuestro ofrece en cuanto a
estos parmetros tomados durante el estudio

3.2 ESTUDIO DE LA DEMANDA


Dada la Ubicacin del Proyecto Inmobiliario, se deduce que el Sector
al que ira dirigido nuestro proyecto (JESUS MARIA) seria A2 Y B1
principalmente.

IV.EVALUACIN
FINANCIERA

ECONOMICA

4.1 INGRESOS
A continuacin resumiremos
nuestros INGRESOS
DEL
PROYECTO que bsicamente esta conformado por la
venta de los Departamentos, el cual asciende a la suma de
$459,000.06 (INC. IGV)

PROYECTO DEFINITIVO
EDIFICIO MULTIFAMILIAR
HORACIO URTEAGA 1819
INGRESOS US$
CON IGV
Precio
Precio
Precio
Precio
Precio
Precio
Precio
Precio
Precio
Precio
Precio
Precio

de
de
de
de
de
de
de
de
de
de
de
de

venta
venta
venta
venta
venta
venta
venta
venta
venta
venta
venta
venta

departamento
departamento
departamento
departamento
departamento
departamento
departamento
departamento
departamento
departamento
departamento
departamento

101
102
201
202
301
302
401
402
501
502
601
602

Precio de venta de c/estacionamiento adic.


COSTO TOTAL DEL PROYECTO

500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500

$/m2
$/m2
$/m2
$/m2
$/m2
$/m2
$/m2
$/m2
$/m2
$/m2
$/m2
$/m2

Sub-total
75.00
78.00
75.00
78.00
75.00
78.00
75.00
78.00
75.00
78.00
75.00
78.00

m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2

0 $/m2
612.00 m2

IGV

Total

$34,246.58
$35,616.44
$34,246.58
$35,616.44
$34,246.58
$35,616.44
$34,246.58
$35,616.44
$34,246.58
$35,616.44
$34,246.58
$35,616.44

$3,253.43
$3,383.56
$3,253.43
$3,383.56
$3,253.43
$3,383.56
$3,253.43
$3,383.56
$3,253.43
$3,383.56
$3,253.43
$3,383.56

$37,500.01
$39,000.00
$37,500.01
$39,000.00
$37,500.01
$39,000.00
$37,500.01
$39,000.00
$37,500.01
$39,000.00
$37,500.01
$39,000.00

$0.00

$0.00

$0.00

$419,178.12

$39,821.94

$459,000.06

8.2%
8.5%
8.2%
8.5%
8.2%
8.5%
8.2%
8.5%
8.2%
8.5%
8.2%
8.5%
0%
100%

4.2 EGRESOS
En el siguiente cuadro se resume todos los costos que genera el
proyecto; para lo cual se ha determinado el valor en $377,716.73

PROYECTO DEFINITIVO
EDIFICIO MULTIFAMILIAR
HORACIO URTEAGA 1819
EGRESOS US$

%
Terreno

Sub Total

IGV

Total

90,000.00

90,000.00

0.00

90,000.00

23.83%

Saneamiento del terreno (2%Construccin)

2.00%

185,139.65

3,702.79

703.53

4,406.32

1.17%

Proyecto (4%Construccin)

4.00%

185,139.65

7,405.59

1,407.06

8,812.65

2.33%

Licencias (1%Construccin)

1.00%

185,139.65

1,851.40

351.77

2,203.17

0.58%

185,139.65

185,139.65

35,176.53

220,316.18

58.33%

Construccin (Area del Edificio x Valor de Construccin)


Gastos Generales Operativos (20%Construccin)

20.00%

185,139.65

37,027.93

7,035.31

44,063.24

11.67%

Suministros AGUA/LUZ (400$/dpto)

12.00

400.00

4,800.00

912.00

5,712.00

1.51%

Gastos Notariales (1% construccin)

1.00%

185,139.65

1,851.40

351.77

2,203.17

0.58%

Gastos Financieros

0.00%

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00%

331,778.76

45,937.97

377,716.73

100.00%

TOTAL DE EGRESOS

4.3 FLUJOS DE CAJA ECONOMICOS


4.3.1 FLUJO DE CAJA (INGRESOS POR VENTAS)

4.3.2 FLUJO DE CAJA (EGRESOS POR COSTO DE CONSTRUCCION)

4.3.3 FLUJO DE CAJA (EGRESOS POR IGV)

4.3.4 FLUJO DE CAJA ECONOMICO ANTES DE IMPUESTO A LA RENTA

4.3.4 FLUJO DE CAJA (EGRESO POR IMP. A LA RENTA)

4.3.5 FLUJO DE CAJA ECONOMICO DESPUES DEL IMPUESTO A LA RENTA

4.4 RENTABILIDAD DEL PROYECTO


4.4.1 ANTES DEL IMPUESTO A LA RENTA

4.4.2 DESPUES DEL IMPUESTO A LA RENTA

4.5 ESTADO DE GANACIAS Y PRDIDAS