La Morosidad en los Condominios

Uno de los mayores obstculos que debe enfrentar la Administracin de un

Condominio (Junta o empresa administradora) es la lentitud y el atraso en el pago del
Recibo de Condominio, por parte de los propietarios.
En los primeros escritos de este Blog se mencion el Recibo de Condominio,
destacando que este es una especie de factura (numerada) demostrativa de los
gastos comunes del edificio (arts. 11 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal - LPH), los
cuales son inherentes a cada propietario, de acuerdo con el contenido del artculo 7
de la citada Ley.

El retraso o falta de pago del Recibo de Condominio, por parte de los propietarios,
para contribuir con los gastos comunes (art. 12 LPH), es lo que se conoce
como Morosidad. La Morosidad es el cncer de los edificios o conjuntos
residenciales, ya que la ausencia de dinero no permite el mantenimiento del inmueble
ni sus reas comunes, propiciando el deterioro del mismo y la prdida en la calidad de
vida de sus habitantes, en el entendido de que el edificio es la casa de todos sus
residentes, y no una entidad aislada de cada apartamento y puesto de
estacionamiento. El edificio es un todo compartido por los habitantes del mismo, el
cual se debe cuidar y mantener en buen estado, y la clave para ello est en una
buena gestin administrativa con suficientes fondos para tal fin.
La palabra Morosidad proviene del latn mororatis, la cual traduce demora, lentitud,
retraso; y moror es retrasar, aguardar, detener. De tal manera que un moroso es
alguien que est demorado, lento o retrasado con algo. Desde el punto de vista
financiero, estar moroso significa estar lento con los pagos o demorado en honrar los
mismos. En un Condominio, los morosos son los que pagan con retraso o con demora
(a veces de meses), a veces nunca, los Recibos de los Gastos Comunes.
La Morosidad en un Condominio pudiera obedecer a varias causas, como las
siguientes:
Falta de tiempo para pagar el Recibo
Enfermedad del propietario o de un miembro de su ncleo familiar
Muerte del propietario o de un miembro de su ncleo familiar
Desempleo del propietario
Rebelda
Apata

La falta de tiempo para pagar el Recibo es uno de los factores que atenta contra la
responsabilidad de muchos propietarios que, queriendo cumplir con su obligacin
condominial, se ven imposibilitados a hacerlo debido a que sus ocupaciones diarias
no se lo permiten; o la Junta de Condominio o empresa administradora establecen
horarios de cobros que no son accesibles al propietario que desea pagar.
Es all donde la administracin del condominio (Junta o empresa administradora) debe
crear los mecanismos necesarios que faciliten el cobro oportuno de los gastos
comunes, tal como se mencion en la seccin dedicada a La Tesorera. Campaas
sabatinas de cobranza, horarios nocturnos de cobranza, domiciliacin de pagos,
transferencias bancarias telefnicas, transferencias bancarias va internet, etc., seran
algunas facilidades que la administracin debe darle a los propietarios para el pago
oportuno del Recibo de Condominio. Por supuesto que la administracin debe
adecuar el manejo del condominio a estos procesos.
Otro de los factores que incide en la lentitud o atraso para el pago del Recibo de
Condominio es la enfermedad del propietario o de un miembro de su ncleo
familiar, y no precisamente de gripe, fiebre, resfriado, problemas con las muelas,
yeso en un brazo, o algn malestar leve. Se trata de alguna enfermedad grave,
incapacitante, o en algunos casos terminal, donde exista inclusive intervenciones
quirrgicas, que de no atacar a tiempo pudiera traer consecuencias mayores, incluso
la muerte. Este tipo de enfermedades consume en la mayora de los casos el
presupuesto familiar, al punto que para responder a los gastos que dicha enfermedad
ha causado el propietario o sus familiares se han visto en la obligacin de vender
algunos bienes muebles e inmuebles, y en casos extremos hipotecar la vivienda
principal.

Casos como estos deben ser vistos con lupa por la administracin del condominio
(Junta o empresa administradora), para saber cul ser el tratamiento que se le dar
a este moroso involuntario. En principio debe estar por encima de todo la solidaridad
con la familia o el propietario afectado, sin descuidar, en el corto plazo, convenir a
partir de qu fecha pudiera comenzar a ponerse al da con los pagos atrasados.
La solidaridad debe estar presente ante todo, el dolor se debe entender y tener
empata con el propietario, pero la gestin de cobranza no puede dejar de hacerse.
En el caso de la muerte del propietario o de algn miembro de su ncleo
familiar, la situacin sera similar a la antes planteada. Ante todo se debe entender el
dolor por el ser desaparecido, y la administracin del condominio debe manifestar la
solidaridad por el fallecimiento del vecino o de uno de sus miembros familiares
inmediatos. La prudencia en el tiempo, para ejercer la cobranza, al igual que en el
punto anterior, debe ser con sutileza y consideracin; pero si en un lapso admisible no
se ven resultados o intenciones de pago, un prudente recordatorio, elegante por
dems, haciendo mencin de una forma muy delicada a la obligacin condominial,
sera importante para mantener activa la gestin de cobranza.

Ante cualquier indicio de mayor atraso en los pagos, es conveniente que la

administracin del condominio fije fechas, con algo de flexibilidad, para que se le de
continuidad a la obligacin que se tiene con la comunidad de propietarios.

Otro de los aspectos generadores de morosidad es eldesempleo del propietario o

de quien est encargado en el ncleo familiar de pagar el condominio. Este fenmeno
social tiende a ser muy frecuente en economas recesivas o con baja tasa de
crecimiento, generando un efecto cadena de malestar en muchas personas que tienen
responsabilidades familiares y de otra ndole. Los Condominios no escapan de tal
fenmeno, puesto que sus habitantes, en su inmensa mayora, son personas en
edades productivas que pudieran presentar atrasos, temporal o de cierta extensin de
tiempo, en el pago de los gastos comunes.
La Junta de Condominio debe estar atenta a este tipo de hechos, puesto que la
solucin ante una situacin de morosidad no puede ser pelearse con el propietario o
entablar una demanda legal, sin antes indagar por qu nuestro vecino est moroso. Si
efectivamente el problema de pagos es a causa del desempleo, la Junta pudiera
evaluar alternativas de ingresos para el propietario moroso. Si este vecino, por
ejemplo, tiene ciertas habilidades que pudieran servirle a la comunidad de
propietarios, sera conveniente aprovecharlas a cambio de un remuneracin
razonable, con la doble intencin de resolver algn problema en el edificio o en el
condominio, y el propietario aliviar o eliminar su situacin de morosidad.
La Junta de Condominio o la administracin del mismo, deben agotar todas las
alternativas posibles para resolver el problema de morosidad en el edificio, antes de
iniciar alguna accin legal. Este recurso debe ser el ltimo, y slo debe aplicarse en
casos extremos y graves.

La Rebelda es otro de los factores que atenta contra las finanzas del Condominio,
porque indica el deseo, por parte del propietario, de no cancelar los gastos comunes.
Expresa la negativa y rotunda decisin de no cumplir con su obligacin, y de no pagar
el Recibo de Condominio, violentando los artculos 11, 12 y 13 de la Ley de Propiedad
Horizontal, adems de incurrir en el artculo 39 de esta norma.
Sin embargo, la rebelda a veces se produce cuando algunas actuaciones y
decisiones de las administraciones de condominio se dan a espaldas de los
propietarios, se producen gastos sin consultar, no se da informacin a la comunidad
de residentes, y se quiere ver a los condminos como un grupo aislado del edificio,
siendo que stos son los dueos del mismo.
Estos casos no son menos graves que los ya citados, en cuanto a pagos se refiere.
Indican rabia, desobediencia a las normas y a la Ley de Propiedad Horizontal, bien
sea contra la comunidad de propietarios misma, contra la Junta de Condominio o la
empresa administradora. Si bien existen gastos comunes recurrentes y/o normales,
que mensualmente se causan, y se reflejan en el Recibo de Condominio, el cual debe
ser cancelado por cada propietario, cuando se realizan erogaciones de cierta
envergadura (gastos extraordinarios o inversiones extraordinarias) no consultadas a

los residentes, se produce en muchos de sus miembros esta conducta rebelde como
manera de protestar o manifestar su descontento, por decisiones inconsultas o a
espaldas de la comunidad.
Las Juntas de Condominio deben ser garantes de toda la informacin relacionada con
el edificio, y es su obligacin mantener a la comunidad de propietarios enterada de
algunas decisiones o acciones a tomar. En los casos de propietarios rebeldes bien
vale la pena averiguar por qu esa molestia o rechazo que le impide cumplir con su
obligacin en el pago de los gastos comunes.
Los casos de Apata para el pago del Recibo de Condominio representan, al igual que
los mencionados anteriormente, un serio problema para la comunidad, ya que esta
conducta refleja a aquellos propietarios que no cumplen con su obligacin,
sencillamente porque no les da la gana. Son propietarios que teniendo medios
econmicos para contribuir con los gastos comunes, simplemente no pagan; se les
olvida; desconocen de alguna manera su obligacin; o no les importa lo que pasa en
su edificio; entran y salen de su apartamento como si lo dems no existiera. Si el
ascensor est daado se quejan o dicen cualquier palabra atroz, pero a la final no les
importa.
Este es el tipo de propietario senza anima (sin alma), indolente; no le importa el
edificio, sino simplemente entrar y salir, as se est desmoronando la estructura. Nada
le es de su inters dentro de su comunidad. Con este tipo de condmino el trabajo de
cobranza debe ser constante, sin desmayar, ya que ante cualquier descuido la
acumulacin de Recibos por cobrar sera de varios meses (y hasta aos).
En conclusin, los casos de Morosidad en el edificio pueden verse como hechos
aislados o colectivos. Aislados, si se detecta que la causa del atraso en el pago
coincide con algunos de los sealamientos anteriores, por parte de ciertos y
determinados propietarios. Colectivos, si las causas pudieran darse por una mezcla
de varias de las citadas anteriormente, involucrando a muchos propietarios a la vez.
La cobranza de los gastos comunes debe ser una instancia administrativa de primer
orden en la administracin de un condominio, ya sea que la misma est en manos de
la Junta o de una empresa administradora, para evitar el atraso y mantener la sanidad
financiera en el edificio.

Gestin de Cobranza
Indagando en los hechos o causas que producen la Morosidad, la administracin del
condominio pudiera establecer estrategias para el cobro de los Recibos vencidos o
pendientes de pago, por parte de los propietarios. Para ello se pudieran trazar las
siguientes acciones:
La Cartelera Informativa del edificio
Mensajes a los telfonos celulares de los propietarios
El Correo Electrnico

 La entrevista personal en la oficina del Condominio o de la empresa administradora

La visita al inmueble del propietario
La Carta de Cobranza
Otros medios.
La Cartelera Informativa representa uno de los medios ms universales de cobranza
indirecta utilizado en los edificios, para aquellos propietarios que presentan retraso en
el pago del Recibo de Condominio, y al ver publicada su informacin de demora en
este medio pblico, buscan la manera de ponerse al da para no ser presa del
escarnio, comentarios o chismes de sus vecinos. Este medio tambin sirve de
informacin a la comunidad en general para enterarlos del nivel de morosidad que
presenta el inmueble. Se recomienda en estos casos, por cuestiones de seguridad,
colocar solamente la identificacin del apartamento con la deuda correspondiente; no
colocar nombres, porque nunca se sabe si hay personas desconocidas que estn
entrando al edificio.
La otra estrategia a tomar es el envo de manera muy cordial y respetuosa
de mensajesde cobranza a los telfonos celulares de los propietarios morosos.
Por supuesto que para esto es necesario haber conformado previamente una base de
datos con la informacin de todos los propietarios. Si es as, este medio puede ser de
mucha utilidad para la gestin de cobranzas.
Al igual que el punto anterior, el correo electrnico tambin puede ser de mucha
ayuda para recordarles a los propietarios demorados que deben ponerse al da con el
pago del condominio. Inclusive se les puede describir cules son los recibos, con sus
montos incluidos, que no han cancelado. Tambin por este medio se debe conservar
la cordialidad y el respeto para ejercer la cobranza.
Si en el edificio existe alguna oficina, la posibilidad de considerar una entrevista
personal para indagar los motivos del atraso en los pagos de los gastos comunes, no
vendra nada mal. Tal vez sea una situacin en la que la Junta de Condominio pudiera
intervenir o apoyar al propietario demorado para ayudar a solventar el problema. Si la
entrevista es en la oficina de la empresa administradora, sera igualmente de gran
ayuda que la Junta se involucre.
Si no existe una oficina de condominio en el edificio, debe evaluarse el hecho de
programar una visita al apartamento o inmueble del propietario con la finalidad de
indagar los motivos de su atraso, y que este vecino demorado sienta que la Junta est
pendiente de su caso, y preocupada por su retraso en los pagos. Es deber de la Junta
establecer los convenios de cancelacin de deuda necesarios para el rescate del
dinero que tiene por pagar el condmino.
La Carta de Cobranza es una herramienta importantsima en la gestin de cobros,
puesto que la misma comunica la inquietud y preocupacin de la administracin del
condominio por la demora de la deuda del propietario. Su redaccin puede variar

dependiendo del grado de morosidad del vecino, la cual puede ir desde un simple
recordatorio de pago hasta un aviso de demanda legal, en aquellos casos graves de
atraso sin seales de pago. La redaccin de la misma debe ser persuasiva, apelando
a la conciencia del deudor, de recordarle la importancia de cumplir con los pagos de
condominio (o gastos comunes); la finalidad de la elaboracin y entrega de la misiva
de cobro es lograr que la persona pague los Recibos atrasados; es decir, que se
ponga al da con los pagos.
Por supuesto que el estilo y redaccin, aunque persigan el objetivo ya sealado,
deben guardar el respeto y elegancia que una comunicacin escrita en tal sentido
debe tener. A continuacin se presentan, a manera de ejemplo, varios modelos de
cartas de cobranza para los propietarios morosos:

Modelo N 1
Ciudad, 09 de Enero de
2012.

Seora
Juana Mercedes de Piernavieja
Torre A, Piso 7, Apto. 7D
Presente.Reciba un cordial saludo deseando se encuentre usted bien, al igual que los suyos.
Cumplimos con informarle que a la fecha tiene usted pendiente de pago la cantidad
deBs. 1.705,00, equivalente a cinco (5) recibos de gastos comunes, por lo cual la
invitamos a ponerse al da, ya que el pago del condominio es para el mantenimiento y
conservacin de las reas comunes de nuestro edificio (o conjunto residencial).
Agradeciendo su atencin al respecto, y quedando a la espera de una respuesta de
su parte, le extiende un cordial saludo,

Atentamente,
_____________________________
Junta de Condominio
Residencias El Guateque
_____________________________________________________________________
__
Si esta primera carta no surte efecto, se procede con una segunda, cuyo modelo
pudiera ser como el siguiente:

Modelo N 2
Ciudad, 21 de Enero de
2012.
Seora
Juana Mercedes de Piernavieja
Torre A, Piso 7, Apto. 7D
Presente.Nuevamente nos dirigimos a usted para recordarle que su deuda a la fecha es de Bs.
1.705,00, la cual est compuesta por los siguientes Recibos de Condominio
pendientes:
Agosto 2011 = Bs. 320,00
Septiembre 2011 = 325,00
Octubre 2011 = 350,00
Noviembre 2011 = 330,00
Diciembre 2011 = 380,00
Mucho sabramos estimar su colaboracin ponindose al da con los pagos
pendientes, los cuales son para el mantenimiento de las reas comunes del edificio (o
conjunto residencial), en concordancia con los artculos 5, 7, 11, 12, 13 y 14 de la Ley
de Propiedad Horizontal, y no hacerlo sera condenar el inmueble al deterioro,
desmejorando nuestra calidad de vida.
Agradeciendo su atencin al respecto, y quedando a la espera de una respuesta de
su parte, le extiende un cordial saludo,
Atentamente,
_____________________________
Junta de Condominio
Residencias El Guateque
_____________________________________________________________________
_
Si esta segunda carta no surte efecto, se procede con una tercera, cuyo modelo
pudiera ser como sigue:

Modelo N 3
Ciudad, 11 de Febrero de
2012.

Seora
Juana Mercedes de Piernavieja
Torre A, Piso 7, Apto. 7D
Presente.Seguimos sin recibir respuesta del pago de su deuda, que a la fecha suma Bs.
1.705,00, la cual est compuesta por los siguientes Recibos de Condominio
pendientes:
Agosto 2011 = Bs. 320,00
Septiembre 2011 = 325,00
Octubre 2011 = 350,00
Noviembre 2011 = 330,00
Diciembre 2011 = 380,00
Estamos sumamente preocupados por su negativa de pago, ya que el dinero
recaudado de los propietarios, a travs del pago del Recibo de Condominio, es para
cubrir los gastos comunes que se generan en el edificio. Su falta de respuesta a la
cancelacin de la deuda sealada, ha hecho que usted incurra en el artculo 39 de la
Ley de Propiedad Horizontal, en perjuicio de la comunidad de residentes, por lo que si
no recibimos alguna respuesta de su parte, en el lapso de tres (3) das siguientes, a
partir de la presente fecha, su caso ser transferido a otras instancias para su
liquidacin.

Atentamente,
_____________________________
Junta de Condominio
Residencias El Guateque
_____________________________________________________________________
__

El paso que sigue a continuacin, si no se ha logrado respuesta del moroso y se han

agotado todas las vas de cobranza, es la transferencia de la deuda a los Abogados,
para que se encarguen de cobrar. Las cobranzas realizadas por estos profesionales
del Derecho tiene dos vas: la extra judicial, o cobranza previa y convenida, y/o la
judicial, la cual significa que no fue posible rescatar el dinero adeudado por la va del
entendimiento y la conciliacin, y se debe proceder a demandar legalmente al moroso
en nombre de la comunidad de propietarios.
En la cobranza extrajudicial el moroso le cancela al Abogado. El Condominio no tiene
que pagarle nada a este profesional del Derecho, puesto que todo recae en el deudor.
El moroso adems de cancelarle los recibos pendientes, tambin corre con el
porcentaje de los honorarios profesionales del jurista.
En aquellos casos donde se pueda lograr la conciliacin, sin la intervencin de un
Abogado, dado que las conversaciones con el moroso hayan surtido efecto, o que las
cartas de cobranza hayan logrado su objetivo, dependiendo del grado de morosidad y
las condiciones de la misma, se le puede proponer al deudor un Convenio de
Pago. Este es un documento privado (no notariado) o domstico donde se refleja la
intencin del propietario demorado en los pagos, de cancelar lo que adeuda a la
comunidad, bajo la figura de un compromiso contrado con la Junta de Condominio.
La elaboracin, redaccin y estructura de este documento pudiera ser as:

Convenio de Pago
Yo,____________________________________________________________, cdula
de identidad n_______________________________, residente del apartamento
identificado con el nmero/letra_______, del piso________, de las Residencias (o
Edificio)
El
Guateque,
cuyo
propietario
es___________________________________________________________,
me
comprometo ante la Junta de Condominio, representante de la comunidad de
propietarios del Edificio (o Residencias) antes mencionado, a cancelar la deuda que
mantengo acumulada, por concepto de Recibos de Condominios no Pagados, cuyo
monto es de Bs.__________________, de la siguiente manera:
Bs.___________________, equivalentes a _____ Recibos de Condominio, en este
instante. Bs.______________, equivalentes a_____ Recibos de Condominio, para la
fecha_____________________. Bs.________________, equivalentes a________
Recibos
de
Condominio,
para
la
fecha________________.
Bs.____________________, equivalentes a ______ Recibos de Condominio, para la
fecha_______________________. Bs._____________, equivalentes a_______
Recibos
de
Condominio,
para
la
fecha______________________.
Bs._____________________, equivalentes a ________ Recibos de Condominio, para
la fecha________________________.

Queda entendido que el incumplimiento de este compromiso de pago, implicar la

transferencia inmediata de la deuda a instancias legales, quienes procedern al cobro
de la misma, por la va judicial, de ser necesario, con las posteriores demandas que
se deriven de este acto, en concordancia con el artculo 39 de la Ley de Propiedad
Horizontal, y el Cdigo Civil de Venezuela en sus artculos 1.133, 1.159, 1.160 y
1.167.

El Deudor

Junta de Condominio
Residencias El

Guateque

_______________
__
C.I.-

______________________
RIF.- J 22222222-2

_____________________________________________________________________
__
Si el Convenio de Pago no funciona, por incumplimiento del deudor, se debe proceder
a poner ese caso en manos de un Abogado.
Si definitivamente el caso va a ser transferido a abogados, es fundamental que se
realice un Contrato de Servicios entre la Junta de Condominio y el profesional del
Derecho o bufete que tome el caso. En ese contrato debe constar, entre otras cosas,
que los honorarios o gastos de cobranza los cobrar el Abogado o el bufete, al
propietario moroso; que las cuotas o Recibos que cobre (n) deben ser entregadas al
Condominio con su respectiva relacin.
Pasos a seguir para iniciar las Cobranzas Judiciales (Recaudos para las demandas
por Cobro Condominial):

_____________________________________________________________________
___
En conclusin, antes de proceder con actos legales para la disminucin de la
morosidad, se deben realizar todos los intentos domsticos necesarios para recuperar
el dinero no cancelado por el propietario moroso. Es importante indagar a fondo las
causas de la morosidad en nuestro edificio, con la finalidad de atacar las mismas, y
evitar que los atrasos en los pagos del Recibo de Condominio se conviertan en una
enorme deuda. Si las causas son motivadas a la Rebelda o Apata, se hace
necesario un cambio de conducta en los miembros de la Junta de Condominio,
orientado hacia una mejor estrategia de comunicacin con la comunidad de residentes
de nuestro inmueble, teniendo informados a los vecinos, y resaltando la importancia

del pago oportuno para el mantenimiento de las reas comunes del inmueble, y los
gastos comunes del mismo.
Recuerde que el ltimo paso que debe dar es la cobranza legal o judicial, o demanda
al propietario moroso; pero cuando lo haga, no mire hacia atrs.