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XIII Coloquio Internacional de Geocrtica

El control del espacio y los espacios de control


Barcelona, 5-10 de mayo de 2014

PROPRIEDADE FUNDIRIA URBANA E CONTROLE


SOCIOESPACIAL URBANO

Arlete Moyss Rodrigues


UNICAMP-SP

Propriedade fundiria urbana e controle socioespacial urbano (Resumo)


Os condomnios fechados expressam uma das maneiras pelas quais a propriedade fundiria
urbana expande e redefine formas de controle socioespacial. Um produto imobilirio que
incorpora, na mercadoria terra urbana, a mercadoria segurana, amplia a segregao
socioespacial e as formas sobre o espao urbano. O Brasil tem, como um dos alicerces da
desigualdade, a propriedade fundiria que atualmente reeditada com os condomnios e
loteamentos fechados, em detrimento da funo social da cidade.
Palavras chaves: condomnios fechados, propriedade fundiria, funo social da cidade

Urban land property as form of control urban socio-spatial (Abstract)


The gated communities expressing one of the ways in which urban land property expands and
redefines forms of socio-spatial control. A real estate product that incorporates in the urban
land commodity and sell the commodities security, produce and amplified the socio-spatial
segregation. Brazil has one of the foundations of inequality land property that is currently
redefine with gated communities and subdivisions, to the detriment of the social function of
the city.
Keywords: gated communities, landed property, social function of the city

O poder de controle social e territorial, exercido pelo Estado capitalista moderno, se


expressa por meio do poderio militar em fronteiras internas e externas, pela difuso do
medo de inimigos reais ou imaginrios que podem, ou no, por em risco a vida, a
propriedade e o poder.

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No processo de implantao de controle social e territorial, utiliza-se o sentimento do


medo criando e recriando, ao longo do tempo e no espao, o par dialtico seguranainsegurana. Contrape-se ao sentimento do medo real ou imaginrio, a segurana que
o eliminaria e que se caracterizaria tambm, mas no s1, na tentativa de controle de
espaos. Espaos controlados garantiriam a segurana contra os perigos.
A insegurana em face de determinadas situaes e problemas que afligem
humanidade seria, desse modo, combatida com a segurana propiciada, em geral, pela
atuao do Estado em seus diferentes aspectos: iluminao pblica2, vigilncia contra os
indesejveis, priso dos que promovem a insegurana ao corpo e a vida e aos bens em
geral, incluindo-se entre os bens a propriedade e o controle de fronteiras. A promoo e
garantia de segurana constam como responsabilidade dos Estados modernos que se
equipam de diversas maneiras para atingir este propsito3.
Atualmente, expande-se um produto imobilirio que difunde a segurana como um
atributo da propriedade privada cercada por muros, com controle de acesso em portarias
equipadas, em geral com alta tecnologia, para selecionar quem pode ou no entrar nas
reas muradas. A segurana, no caso, entendida como atributo da mercadoria terra e
os responsveis por esta garantia seriam os incorporadores imobilirios e no o Estado.
A segurana considerada para os que esto intramuros, pois os que esto fora que
gerariam insegurana e medo.
A expanso vertiginosa desse produto imobilirio se relaciona diretamente com a forma
e o contedo pelos quais o urbano se torna uma atividade das mais interessantes para a
acumulao ampliada do capital4. Um produto imobilirio que, considerada a tendncia
taxa decrescente de lucro em outras atividades, em especial a industrial, representa
possibilidades de expanso para a acumulao do capital. De maneira geral, a renda da
terra sempre crescente em funo do processo de urbanizao. A propriedade garante
a renda de monoplio e, dada a expanso do padro urbano, caracteriza a possibilidade
de expanso da renda absoluta, que atinge de forma geral todo o urbano e permite a
incorporao no preo da terra e das edificaes aos seus proprietrios. A renda
diferencial (ou renda de localizao) implica preos diferenciados em funo do padro
de urbanizao em cada lugar. De qualquer forma, a propriedade fundiria que
permite a apropriao da renda em momentos de compra e venda e/ou em parcelas
mensais no aluguel. No processo de produo e reproduo do espao urbano,
acrescenta-se renda da terra os juros e os lucros decorrentes da atuao direta em
parcelas do espao urbano. Portanto, trata-se de um produto imobilirio que tem o
objetivo obter rendas, juros e lucros, difundido, porm, como um novo modo de morar e
como uma forma de se precaver contra a insegurana.
Esse produto imobilirio forma verdadeiras paisagens empacotadas5, em especial
quando visto em viagens reas e em imagens de satlites. Na escala visual so muros

1

No apenas o sentimento do medo e a sensao de insegurana que propiciam o controle do espao, do


territrio, porm esta a nfase do texto.
2
A iluminao pblica tida desde a metade do sculo XVII essencial para a segurana urbana.
3
No nos deteremos nas formas diversas pelas quais o Estado atua, mas como se implanta no espao
urbano um tipo de controle realizado mais diretamente pelo setor privado.
4
Harvey, 2011.
5
Knox, 1992.

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que impedem a passagem de um lugar para outro, segmentado e impedindo a circulao.


Os muros que circundam os empreendimentos recriam, sob um novo formato, a
segregao socioespacial urbana calcada na propriedade fundiria urbana que extrapola
o lote/casa e aumentam a escala do controle sobre a propriedade fundiria urbana.
O controle territorial visvel nos muros que circundam a propriedade da terra,
incluindo lotes/casas e as reas de uso comum (praas, ruas, reas institucionais e
equipamentos coletivos). Empacotam reas da cidade, criando no seu conjunto uma
verdadeira paisagem que aponta para ampliao de escala onde a propriedade
distinguida. Muros e cercas esto presentes no meio rural, delimitando tambm a
propriedade. Entretanto, no urbano, essa dimenso, em que se inclui, alm das
casas/lotes, o espao pblico, se expande desde a segunda metade do sculo XX,
demonstrando a importncia de analisarmos a questo da propriedade fundiria urbana.
Os muros, segundo os incorporadores imobilirios, garantem a segurana para os de
dentro o que significaria, de acordo com os folhetos imobilirios, um novo modo de
morar. Assim, esse produto imobilirio ampliou a escala da propriedade em que se d o
controle. No apenas o controle com cercas, muros em lote/casa, mas um conjunto que
compreende, alm de lotes/ casas, as reas de circulao e de uso comum.
O elemento fundamental para esse tipo controle sobre o espao a propriedade privada
da terra. Os muros e as mltiplas tecnologias implantadas em portes impedem a
entrada dos considerados indesejveis. Cabe ressaltar que encarecem o produto final,
mostrando como o avano da tecnologia acelera tambm as formas de controle que
propiciam o aumento do preo da terra e das edificaes e, assim, a renda. Controle que
separa os proprietrios dos no proprietrios, onde cada empreendimento aparece como
nico, isolado e separado dos demais e da cidade. So, em geral, assinados como uma
marca e, em seu conjunto, formam uma paisagem de pacotes separados entre si pelos
muros. Em seu conjunto, alteram a forma e o contedo do urbano.
Os empreendimentos esto na cidade, seja em reas afastadas ou em reas centrais,
usufruindo de um padro de vida urbano, vlido intramuros e, ao mesmo tempo, voltam
as costas para a cidade, em seu sentido mais amplo, o de lugar de troca e de encontros.
Intentam proteger da insegurana da cidade, criando, fora dos muros, o seu oposto.
Protegem-se contra os diferentes que causam medo. Criam o iderio de que ter a
propriedade no interior desses lugares propicia segurana contra os perigos que esto
fora dos muros. Recriam, em relao aos de fora, o desrespeito e a submisso dos que
no podem entrar por no serem proprietrios6.
O texto centra-se em algumas caractersticas dos loteamentos murados e condomnios
fechados no Brasil, apontando que se caracterizam pela continuidade da desigualdade
social, calcada na propriedade fundiria.

Utilizamos as noes de respeito e seu contraponto o desrespeito de Sennett, 2004 que permitem avaliar
aspectos da desigualdade.

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A propriedade fundiria no Brasil


Desde os primrdios da formao do Brasil como nao, a propriedade da terra um
dos elementos da desigualdade social. Em que pesem que todos os Estados nacionais
atuam para administrar diferenas sociais, entre as quais as regras e normas da
propriedade, no Brasil, a garantia da propriedade privada tem sido mais recorrente7. O
autor analisa a Constituio Imperial de 1824 que incorpora parcialmente a Declarao
dos Direitos do Homem e do Cidado de 1789, porm estipula a igualdade perante a lei
e omite a igualdade de direitos, como constava na declarao. O mesmo ocorre, diz o
autor, com a Constituio Republicana de 1891 que, em seu pargrafo 2, do artigo 72,
estipula que todos so iguais perante a lei8. Como a lei garante a propriedade, a
igualdade perante a lei pressupe desigualdade entre os proprietrios e os no
proprietrios.
Ao longo da histria do Brasil, h mais permanncias do que mudanas em relao
propriedade fundiria e ao poder dela imanado que permite controle do territrio.
No perodo colonial, seguindo os princpios das Ordenaes Manuelinas de 1521,
ocorreu distribuio de extensas faixas de terras para aqueles que demonstrassem
capacidade de ocupar e de produzir. Vastas extenses de terras foram concedidas a
poucos indivduos com o direito de uso. As terras assim distribudas eram denominadas
de sesmarias9. Para que isto se efetivasse era necessrio que os sesmeiros contassem,
para poder produzir, com escravos definindo um determinado tipo de poder calcado na
posse da terra e na propriedade dos escravos. possvel, pelas leis do perodo,
considerar que funo social da terra estivesse relacionada com a produo.
Aps a separao de Portugal, a primeira Constituio Brasileira10, referenda a
distribuio de terras e de poder do perodo colonial. Reconhece como proprietrios os
que tinham tomado posse das terras e nela produziam. Estabelece, no artigo 179, a
garantia do Direito de Propriedade em toda a sua plenitude. Porm, como existiam
muitas terras devolutas11, havia problemas considerados insolveis. Edita-se, assim, a
Lei de Terras (1850) que estabelece o mercado de terras rurais e urbanas das terras
devolutas. Cria-se, desse modo, o mercado de terras com normas para compra e venda
da mercadoria terra rural e urbana. Em que pese a justificativa da Lei de Terras refere
se principalmente ao meio rural, preciso ponderar que no era possvel deixar terras
urbanas fora do mercado, pois estas poderiam ser ocupadas por possveis trabalhadores
necessrios para o campo. Ou seja, no era possvel deixar terras livres para serem

Holston, 2013.
Holston, 2013.
9
A Lei de Sesmarias implantada em 1375 em Portugal foi adaptada ao Brasil colnia, em 1808, por
decreto. As sesmarias no Brasil foram regidas, assim, pelos princpios contidos nas Ordenaes
Manuelinas de 1521. O objetivo da concesso era promover a agricultura. Segundo a Lei das Sesmarias,
se o proprietrio no fertilizasse a terra para a produo e a semeasse, esta seria repassada a outro
agricultor. (Oliveira, 2013).
10
Brasil, 1824.
11
Devolutas foram as terras, no ocupadas, devolvidas ao Estado imperial. Como no se tratava de
propriedade mas sim de uso, o no uso como previsto implicou na devoluo. Sobre o perodo ver Lima,
Cirne, 1954.
8

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ocupadas, todas teriam que entrar no mercado de terras. A Lei de Terras redefine
relaes no capitalistas em relaes capitalistas, como afirma Jos de Souza Martins12.
Com a Lei urea (1888), que extinguiu a escravido no Brasil, os escravos libertos
tambm poderiam assentar-se nas terras rurais e urbanas retirando o poder de controle
dos proprietrios. Assim, a propriedade fundiria, ainda que sob diferentes cdigos,
redefinida com o avano do capitalismo. Torna-se mercadoria de caractersticas
especificas. A renda da terra implica um pagamento que toda a sociedade faz pelo fato
de que uma classe preserva o monoplio da terra1314. Com pequenas variaes, o ttulo
de propriedade de terras, o poder que ela tem de exercer o controle da vida social,
permanece at o perodo atual. Destaque-se tambm que, no Brasil, a propriedade tem
como parmetro seu registro em cartrio. S a partir do seu registro nos cartrios que
a propriedade considerada legitima15.
A Constituio brasileira de 1891, logo aps a Proclamao da Repblica, define no seu
artigo 72, pargrafo 17, que a propriedade se mantm em toda a sua plenitude1617. A
terra continua cativa ao mesmo tempo em que, em 1888, o escravo liberto18. As
desapropriaes, quando necessrias, sero feitas com pagamento prvio e em dinheiro.
O proprietrio ser indenizado com recursos pblicos, mesmo quando forem terras no
ocupadas e no produtivas. No h mais devoluo terras devolutas -, porque a terra
mercadoria e no mais concesso.
A Constituio de 1937 tambm assegura o direito de propriedade salvo em casos de
desapropriao por necessidade ou utilidade pblica, que seria realizada com pagamento
prvio e em dinheiro1920, mostrando que a propriedade inviolvel e faz parte do
mercado de terras.
Da mesma forma, a Constituio de 1946 reafirma o direito de propriedade2122,
afirmando que o seu uso ser condicionada ao bem estar social sem, contudo definir o
que seria o bem estar social e de que modo a propriedade estaria condicionada a ele.

12

Martins, 1979.
Martins, 1979.
14
Como destacado na introduo a apropriao da renda da terra fundamental para entender tambm o
crescente interesse da produo imobiliria urbana.
15
O registro de imveis foi criado no Brasil em 1846.
16
Brasil, 1891.
17
A Constituio de 1981 estabelece em seu Art. 72 - A Constituio assegura a brasileiros e a
estrangeiros residentes no Pas a inviolabilidade dos direitos concernentes liberdade, segurana
individual e propriedade, nos termos seguintes: 17 - O direito de propriedade mantm-se em toda a sua
plenitude, salva a desapropriao por necessidade ou utilidade pblica, mediante indenizao prvia.
18
Martins, 1979.
19
Brasil, 1937.
20
A Constituio de 1937, artigo 122 garante o direito liberdade, segurana individual e
propriedade. Explicita no item 14 dispe que garantido o direito de propriedade, salvo a
desapropriao por necessidade ou utilidade pblica, mediante indenizao prvia.
21
Brasil, 1946.
22
Art. 141. A Constituio assegura aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no pas a inviolabilidade
dos direitos concernentes vida, liberdade, segurana individual e propriedade. No artigo 145 afirma
que a ordem econmica deve ser organizada conforme os princpios da justia social, conciliando a
liberdade de iniciativa com a valorizao do trabalho humano. Artigo 147: O uso da propriedade ser
condicionado ao bem-estar social. A lei poder, com observncia do disposto no art. 141, 16, promover
a justa distribuio da propriedade, com igual oportunidade para todos.
13

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Mesmo assim afirma que, caso a propriedade no cumpra o bem estar social, haver
desapropriao, com pagamento prvio e em dinheiro. Ainda que coloque a propriedade
que no cumprir o bem estar social poder ser desapropriada, reconhece o direito de
propriedade em sua plenitude, garantindo-a como mercadoria.
A Constituio de 1967, na Ordem Econmica e Social, artigo 157, afirma que
a justia social tem como um dos princpios a funo social da propriedade2324. No h
nenhuma meno sobre o significado de funo social e de justia social. Afirma
tambm que, quando a propriedade no cumprir a sua funo social, a desapropriao,
quando necessria, ser feita previamente e em dinheiro, ou seja, no h nenhum limite
para o uso da propriedade. Reafirma-se o direito de propriedade e da mercadoria.
Deve-se acrescentar que, em 1966, institui-se o Fundo de Garantia de Tempo de Servio
FGTS25, que altera a legislao trabalhista, criando mecanismos para que o FGTS,
proveniente do mundo do trabalho, propicie, segundo consta na lei, a aquisio da casa
prpria para os trabalhadores de baixos salrios. Trata-se de um mecanismo que, ao
alterar os direitos trabalhistas, cria a ideologia da casa prpria. Um dos argumentos, no
perodo, era o de que o proprietrio de casa prpria pensaria duas vezes antes de se
meter em arruaa26. A propriedade de uma casa, um bem pessoal foi e ainda entendida
como uma propriedade do modo de produo capitalista. A propriedade de um valor de
uso s se tornaria efetiva aps o pagamento, em geral, de at 25 anos e aps o registro
em cartrio de imveis. O que nos interessa ressaltar que mesmo que o acesso casa
prpria tenha como predomnio o valor de uso um delimitador da desigualdade, entre
os proprietrios e no proprietrios mesmo em se tratando de fraes de classe
trabalhadora que recebem baixos salrios.
Mantm-se, reafirmamos, o direito de propriedade fundiria em todas as constituies
brasileiras como um dos princpios da desigualdade da nao brasileira. A mudana de
maior vulto, sem que seja alterado o fundamento da propriedade, est expressa na
Constituio de 198827 que estabelece princpios para definir quando a propriedade
urbana no cumpre sua funo social. No caso do urbano, no cumpre sua funo social
quando os lotes/glebas esto vazios e/ou subutilizados. Os parmetros para definir a no
ocupao e a subutilizao devem ser estabelecidos por meio do Plano Diretor
Municipal28, como estabelece a Constituio de 1988 e o Estatuto da Cidade que
regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituio Federal29.

23

Brasil, 1967.
Art. 157. A ordem econmica tem por fim realizar a justia social, com base nos seguintes princpios:
I - liberdade de iniciativa; II - valorizao do trabalho como condio da dignidade humana; III - funo
social da propriedade; IV - harmonia e solidariedade entre os fatores de produo; V - desenvolvimento
econmico; VI - represso ao abuso do poder econmico, caracterizado pelo domnio dos mercados, a
eliminao da concorrncia e o aumento arbitrrio dos lucros. Cabe destacar que a funo social da
propriedade foi adicionada Constituio, por meio de uma emenda, aps a assinatura da Agenda Habitat
I em 1967.
25
Brasil, 1996.
26
Tratamos do contedo e forma dessa transformao das relaes de trabalho e como esta transformao
implica na utilizao de recursos do mundo do trabalho para investir no Urbano, in Rodrigues 2012.
27
Brasil, 1988.
28
Para aplicar o principio da funo social da propriedade em terrenos e/ou edifcios vagos depende de
elaborao de Planos diretores municipais que devem ser aprovados por lei. Assim cada municpio define
24

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Outra inovao da Constituio de 1988 diz respeito forma de indenizao dos


proprietrios que no cumprirem com a funo social da propriedade. A desapropriao,
aps uma longa tramitao, ser em ttulos da dvida pblica, de emisso previamente
aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de at 10 anos, em parcelas anuais,
iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenizao e os juros legais (Art.282III). No deixam de receber a indenizao, ou seja, a propriedade reconhecida, mas os
que no cumprem a sua funo social receberiam seus direitos em ttulos de dvida
pblica. Porm, as demais desapropriaes, mesmo as que so consideradas de utilidade
pblica, para implantao de infraestrutura, conjuntos habitacionais, equipamentos e
meios de consumo coletivo etc. continuam a ser com prvia e justa indenizao em
dinheiro.
Trata-se de um avano na medida em que define os princpios da funo social e do tipo
de instrumentos aplicveis quando os proprietrios deixam terras vazias ou
subutilizadas. A Constituio tambm reconhece a ocupao de terras para moradia,
estabelecendo a regularizao fundiria de interesse social. O prprio Estado, ao
reconhecer a ocupao de terras para moradia, assume que no tem cumprido com suas
atribuies de propiciar moradia digna aos cidados brasileiros, mesmo continuando a
utilizar os recursos provenientes do FGTS.
Embora contenha avanos importantes, no h qualquer alterao na propriedade como
uma das fontes de controle e poder. Os instrumentos de regularizao fundiria de
interesse social tm sido, at agora, pouco aplicados e a indenizao da desapropriao
em ttulos de dvida pblica no ocorreu em nenhum municpio brasileiro30.
A funo social da propriedade urbana, porm, est no captulo da Poltica Urbana,
condicionada ao Plano Diretor Municipal e tem o objetivo de ordenar o pleno
desenvolvimento das funes sociais da cidade, alm de garantir o bem-estar de seus
habitantes. J os princpios norteadores da sociedade se encontram na Ordem
Econmica e Social e dizem respeito a: I - soberania nacional; II - propriedade privada;
III - funo social da propriedade; IV - livre concorrncia; V - defesa do consumidor;
VI - defesa do meio ambiente; VII - reduo das desigualdades regionais e sociais; VIII
- busca do pleno emprego; IX - tratamento favorecido para as empresas de pequeno
porte. Desse modo, averigua-se que a propriedade privada continua sendo um dos
princpios norteadores da sociedade, embora tambm aparea a funo social da
propriedade, mas, como j dito, a explicitao do seu significado est relacionado ao
ordenamento das funes urbanas.
Em que pese a existncia de leis, normas que regem o uso da terra urbana e que
estipulam os princpios da funo social da terra urbana, a propriedade fundiria da terra
permanece como uma das bases do poder. Isto se explicita nas as remoes foradas que
continuam a ocorrer de forma violenta, mesmo quando se constata que a propriedade
est vazia ou subutilizada, como ocorre em vrios municpios brasileiros.


o que viria a ser no cumprimento da funo social, mas at hoje a aplicabilidade tem sido questionvel e
questionada pelos proprietrios.
29
Brasil, 2001.
30
Rodrigues, 2012.

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H inmeros exemplos, mas ficamos, aqui, com as remoes como a do Pinheirinho e


com as que esto ocorrendo em funo das alteraes urbanas relacionadas aos grandes
eventos esportivos. No caso conhecido como Pinheirinho, o proprietrio deixou as terras
vazias e sem uso, no recolhia os impostos devidos ao municpio num claro
demonstrativo de que no cumpria a funo social. No entanto, prevaleceu o direito
absoluto da propriedade e os ocupantes foram retirados, em janeiro de 2012, com forte
aparato policial. At hoje, maro de 2014, as terras continuam vazias espera de
aumento de preo para serem comercializadas, enquanto os moradores aguardam a
construo de casas para terem um teto que os retire da situao provisria em que
vivem. Nas remoes relacionadas s cidades sedes da Copa do Mundo de 2014 e
Olimpadas de 2016, o objetivo promover a modernizao e, assim, a funo social da
propriedade est relacionada modernizao do espao urbano e no ao que est
expresso na Constituio de 1988 e no Estatuto da Cidade31.
No mbito do direito propriedade, amplia-se o controle de lugares com a proliferao dos
condomnios de loteamentos murados que separam, isolam e aumentam a desigualdade
socioespacial. Ao invs de proteger a cidade e os seus habitantes do inimigo externo,
como os fossos e muralhas das cidades pr-modernas, os muros dos empreendimentos
so construdos para separar os seus moradores de uma mesma cidade, criando o que
poderamos chamar, tal como o faz Boaventura Souza Santos, de linhas abissais entre os
que esto dentro e os que esto fora32.
Os loteamentos murados e os condomnios fechados
Sendo a propriedade fundiria um dos elementos da desigualdade, o poder relacionado
ela se expressa, no espao, por meio de leis de uso da terra urbana. Os condomnios
fechados e loteamentos murados reeditam a propriedade como base para a desigualdade.
Separam, isolam os proprietrios dos no proprietrios. Ampliam a escala da
propriedade, pois os muros encerram, alm dos lotes/casas, parcelas do espao urbano,
formando as paisagens empacotadas. Aumentam, desse modo, a escala do controle e do
poder sobre o espao.
O parcelamento do solo urbano regido pela Lei 6.766 de 197933 que estabelece
tamanho de lotes, de ruas e vias de acesso, de praas e reas verdes e de reas de uso
institucional34. A legislao define que reas de circulao, praas e reas verdes e de
uso institucional devem ser entregues municipalidade para serem incorporadas como
reas de uso comum de todos. Sobre as reas pblicas no incide o Imposto Predial e
Territorial Urbano IPTU, considerando que so espaos que devem ser acessveis a
todos. Pelos preceitos constitucionais, no podem ser fechados na medida em que
limitariam o direito de ir e vir dos citadinos. Ao serem murados e impedirem o acesso
apropriam ilegalmente dos espaos pblicos. Para demonstrar no prprio nome sua
ilegalidade os denominamos de loteamentos murados35. Contrastando com as formas

31

Estima-se entre 150.000 a 170.000 pessoas estejam sendo removidas. Ver:


http://www.portalpopulardacopa.org.br/index.php?option=com_content&view=article&id=367&Itemid=
269-. Acesso em: maro 2014.
32
Santos, 2009.
33
Brasil, 1979.
34
Ver Rodrigues, 2012.
35
Rodrigues, 2013.

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pelas quais os ocupantes de terra para morar so removidos, no h ao contra os que


se apropriam de espaos pblicos e at, pelo contrrio, so justificadas como uma nova
forma de morar.
Desde as ltimas dcadas do Sculo XX, muitos loteamentos, que seguem a legislao
de loteamentos, so fechados com muros, impedindo o acesso s reas e aos espaos
pblicos com o argumento de garantia da segurana. O fechamento inconstitucional e
ilegal tanto do ponto de vista jurdico, como do ponto de vista urbanstico. So
usualmente denominados de condomnios fechados como forma de encobrir sua
irregularidade.
Os loteamentos murados encerram intramuros a propriedade privada dos lotes e uma
apropriao privada e ilegal de reas pblicas como praas e vias de circulao. uma
apropriao privada inconstitucional j que pela legislao brasileira as reas pblicas
no podem ser fechadas de forma discriminatria. tambm urbanisticamente ilegal
visto que os loteamentos devem entregar municipalidade reas verdes, reas para
construo de equipamentos e meios de consumo coletivo, bem como reas de
circulao. Para burlar a legislao os incorporadores imobilirios autodenominam os
empreendimentos de loteamentos fechados, ou mesmo de condomnios fechados36.
Como sobre as reas publicas no incide o IPTU, so tidas como mais interessantes pelo
setor imobilirio que tenta legaliz-los por meio da regularizao fundiria de interesse
especfico, contraria a ideia de funo social da propriedade e da cidade e de
regularizao fundiria de interesse social. Tentam, tambm, aprovar uma lei na qual
esses loteamentos constariam como loteamentos de acesso controlado. O controle, no
caso, seria realizado pelos que so proprietrios37.
As paisagens empacotadas, se podem diminuir o sentimento do medo e a sensao de
insegurana para os de dentro dos muros, aumentam a insegurana para os de fora, bem
como os problemas de circulao e mobilidade. Ao encerrar intramuros reas de
circulao que so da coletividade, retiram recursos da municipalidade que a
responsvel por cuidar das reas pblicas apropriadas privadamente nos condomnios
murados e, no entanto, so toleradas pelos mesmos, demonstrando o poder da
incorporao imobiliria38.
Do ponto de vista da legislao, como uma das garantias da propriedade fundiria
permitido o fechamento de condomnios, horizontais e verticais. Os condomnios
seguem a legislao e encerram intramuros a propriedade privada dos lotes e a frao
ideal de reas verdes e de vias de circulao, que podem ser entendidas como
propriedade coletiva. O condomnio responsvel pela manuteno das reas comuns e
sobre elas incide o Imposto Territorial e Predial Urbano IPTU. A legislao
condominial define parmetros para a inviolabilidade da propriedade urbana, garantindo
aos proprietrios um isolamento de outras fraes de classe. Implicam formas de
controle da propriedade privada individual e coletiva e os muros que delimitam os
condomnios tm portes que garantem o controle de entrada e sada. Trata-se de uma
forma de isolamento que reafirma a propriedade como fonte de controle e de poder.
Ampliam a escala de fechamento da propriedade para alm do lote/casa. Proliferam em

36

Rodrigues, 2013.
Ver Rodrigues, 2013.
38
Rodrigues, 2013.
37

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cidades de vrias dimenses e tamanhos e variam de acordo com a legislao de cada


pas. Provocam aumento da segregao socioespacial.
Embora os condomnios fechados estejam dentro das leis e normas do uso do solo e da
propriedade fundiria, eles tambm aumentam os problemas de circulao fora dos
muros e fracionam, em partes delimitadas por muros, o espao urbano.
Tanto os condomnios fechados, como os loteamentos murados so produtos
imobilirios comercializados com o discurso de segurana intramuros. Incorporam a
mercadoria segurana como se fosse inerente propriedade e apropriao privada
intramuros, cobrando altos preos pela suposta segurana. A propriedade qual se
agrega a tecnologia de controle de entrada dos no proprietrios difundida como
possibilidade de segurana intramuros.
As reas encerradas entre muros no podem ser arroladas por descumprirem a funo
social da propriedade, na medida em que no se trata, no limite, de reas vazias e/ou
subutilizadas. No cumprem, porm, a funo social da cidade que produzida por
todos e que deveria ser acessvel a todos, como expresso no Estatuto da Cidade. Se no
se atinge o direito cidade em sua plenitude, pelo menos se pode atingir o direito
funo social da cidade.
Apontamentos sobre segurana/insegurana
Garantir a segurana consta como uma das atribuies do Estado moderno. A rigor a
segurana deve ser promovida como um bem para todos. Quando os incorporadores
imobilirios divulgam que intramuros garantem a segurana, colocam a propriedade
privada e/ou a apropriao privada contendo como atributo a segurana e ao mesmo
tempo se consideram seus promotores. Negam, desse modo, a atribuio do Estado que
deveria cuidar da segurana de todos. Colocam, no produto imobilirio, onde est a
propriedade, a garantia da segurana. A propriedade qual adicionada a mercadoria
segurana , pois, mais uma forma de controle sobre o espao urbano.
Incorporam, na mercadoria lote/casa, a mercadoria segurana como se esta fosse
inerente ao produto imobilirio. Divulgam o produto imobilirio com a assertiva de que
os moradores ficaro seguros. Incorporam, no preo do produto imobilirio, a
mercadoria segurana como se a ele fosse inerente. Os muros representariam a
segurana que se antepe a insegurana gerada pelo medo. So guardados por um forte
esquema de segurana, mantido por firmas particulares de guarda.
No vamos nos deter sobre o significado do medo em suas vrias dimenses. um tema
analisado por vrias disciplinas cientficas, como se observa em vrias publicaes. Os
textos que compem o livro Ensaios sobre o medo39 apontam como o medo tem sido
utilizado, ao longo do tempo, para construir polticas que, ao mesmo tempo em que
podem diminuir a sensao de insegurana que causa medo podem, tambm,
contribuir para criar o seu oposto.


39

Novaes, 2007.

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Com relao segurana, os autores se referem, em geral, a que se trata de polticas


de Estado mesmo quando se referem s formas pelas quais se criam regras e normas de
exceo, tais como as utilizadas em perodos e/ou eventos especficos com a tentativa de
garantir a segurana. Do ponto de vista do Estado, utilizam-se formas de controle com
ou sem policiamento ostensivo, uso de armas e violncia. A anlise das alteraes da
segurana como forma de controle do territrio faz parte do que Agamben40 aponta em
relao ao Estado de exceo.
No Brasil, durante a realizao da CNUMAD Conferncia das Naes Unidas sobre
Meio Ambiente e Desenvolvimento-, o policiamento mais do que ostensivo tomou as
ruas do Rio de Janeiro, criando-se um verdadeiro simulacro espacial com ruas limpas
dos pobres e tanques, apontando para uma comunidade carente para mostrar o poder de
controle no territrio41. A preparao para a COPA de 2014 e Olimpadas de 2016
tambm repleta de demonstrativos de um aparato militar e um conjunto de leis que tm
como objetivo garantir a segurana e, assim, diminuir o medo de turistas e torcedores
estrangeiros de andar pelas ruas e avenidas de cidades brasileiras que sero subsedes
dos eventos. O argumento da segurana amplia o leque da militarizao e dos negcios
privados, como se averigua com a contratao de empresas como Rafael Defense, que,
alis, tem sido contratada em todas as cidades e pases onde se realizam megaeventos42.
Carlos Vainer43 considera que diante das alteraes de normas e leis que beneficiam
sobretudo as corporaes multinacionais, representadas pela FIFA e COI, tanto na
interveno prvia no espao, como durante a realizao dos eventos, caracterizam a
cidade de exceo. A indstria de segurana, assim como a alterao de normas e leis
como excees que se tornam permanentes, demonstram o processo de intensificao do
par segurana-insegurana.
Tenta-se, assim, coibir o sentimento de medo de determinadas classes sociais, em
especial no caso dos megaeventos dos turistas. O medo da violncia, real ou
imaginrio, coloca em debate at mesmo leis de crimes hediondos, visando criminalizar
manifestaes que podem ocupar as ruas nos perodos dos mega eventos. Se, porm,
isto se refere aos momentos especficos, a criminalizao dos movimentos populares,
que lutam pelo direito moradia e ocupam terras ou imveis vagos, uma constante.
Como j apontado, quando se trata de privatizao de reas pblicas realizadas pelo
setor imobilirio, no h criminalizao embora essa privatizao seja responsvel pelo
recrudescimento da segregao socioespacial. No cotidiano, ao invs de armas, muros e
portes de controle de acesso procuram garantir a segurana para os de dentro. Afirmase tambm que a segurana intramuros atenderia aos desejos dos consumidores de se
protegerem de lugares onde se concentram os violentos e onde estes no possam entrar a
seu bel prazer. Reafirmamos que se trata de controle calcado na propriedade privada e
na apropriao privada de espaos pblicos.
Concordamos com Gonzales Luna quando afirma que a geografa de la violencia es un
estudio de la concrecin espacial de la lgica de la acumulacin con base en la

40

Agamben, 2004.
Oliveira, 2011.
42
Rodrigues, 2013a.
43
Vainer, 2012.
41

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imposicin del valor de cambio al mundo de la vida44. Consideramos, assim, que a


segregao socioespacial concretizada pelos loteamentos murados e condomnios
fechados definida pela propriedade na qual se inclui a mercadoria segurana, que
define um valor de troca para aqueles que podem pagar, anulando o valor de uso e,
impondo mudanas no mundo da vida cotidiana. Usamos o termo anulao do valor de
uso para mostrar a imposio do valor de troca, tanto em relao propriedade, quanto
mercadoria segurana45.
O pensamento clssico nos ensina, diz Novaes46, que o medo um sentimento natural,
uma vez que sempre a tomada de conscincia de um perigo. Convivemos, na
atualidade, diz o autor, com pequenos medos como se estivessem presentes em cada
gesto que fazemos: medo dos outros, das balas perdidas, do sangue contaminado, dos
atropelamentos e acidentes de carros, da repetio dos desastres de usinas nucleares, do
derretimento das geleiras e muitos outros que esto presentes no cotidiano de todas as
classes sociais47.
Trata-se do sentimento de medo do que pode ocorrer em um futuro imediato, aquele que
diz respeito insegurana que permeia a vida cotidiana. Se sentimos medo de altura
porque podemos cair; se temos medo de ruas escuras porque podemos sofrer alguma
violncia fsica e/ou perder bens materiais. O medo de alturas, em edifcios cada vez
mais altos, tem sido combatido com grades ou outros aparatos de segurana. O medo de
circular em ruas escuras pode ser minimizado com iluminao pblica. Apesar de a
iluminao pblica estar presente na maioria, pelos menos das grandes cidades, nelas
que a insegurana parece estar aumentando com o medo da violncia urbana. O medo
de circular por ruas onde transitam diferentes classes sociais e onde pode ocorrer todo
tipo de violncia , segundo os incorporadores imobilirios, resolvido pelos muros que
cercam os condomnios fechados e os loteamentos murados48.
O violento sempre o outro, aquele a quem aplicamos a designao, em especial aos
pobres. As relaes entre pobreza, misria e pauperizao com certos tipos de
criminalidade antiga no imaginrio social49, e muito embora nem a pobreza, nem o
crime sejam categorias analticas, so utilizados com indicadores estatsticos para fazer
a relao50 entre medo e a violncia. Do ponto de vista do discurso miditico e do senso
comum, a associao permanece, no importando se h ou no categorias analticas
explicativas e se as cincias em geral, e as sociais em particular, tentam analisar a
complexidade dos sentidos de violncia.
Um medo dos semelhantes contra os quais se colocam muros, portes, grades de ferro,
cmaras de vigilncia, gravaes, servios de segurana privada e muitas outras formas
que parecem separar os bons dos maus. Aparatos que aumentam o preo e so
inerentes s mercadorias terra e habitao. Em consequncia disso cada vez mais espao

44

Luna, 2013, p. 169.


Valor de uso: valor de troca inerente a todas as mercadorias materiais ou imateriais. Conceito analisado
por vrios autores que tm como mtodo de anlise o materialismo histrico/dialtico.
46
Novaes, 2007.
47
Rodrigues, 2013.
48
Apresentamos um debate sobre o medo in Rodrigues, 2013.
49
Misse, 2011, p. 5.
50
Para designar pobreza, utiliza-se nvel salarial; para desemprego e para crime, usa-se levantamento de
fraes de classes que esto nas prises. A associao parece ganhar contedos analticos prprios.
45

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pblico e/ou espao coletivo so fechados intramuros. Diz Bauman51 que as cidades
esto hoje cada vez mais associadas ao medo, como demonstram:
os mecanismos de tranca para automveis, os sistemas de segurana, a popularizao dos gated and
secure communities para pessoas de todas as idades e faixas de renda; e a vigilncia crescente dos locais
pblicos, para no falar dos contnuos alertas de perigo por parte dos meios de comunicao.

O outro violento, dele temos medo e dele devemos nos proteger. Trata-se, como
afirma o mesmo autor, de mixofobia (fobia de estar na copresena de desconhecidos),
contrapondo-se mixofilia (prazer da convivncia com estranhos), ou seja, a ideia da
cidade como lugar de troca, da festa, do encontro. Na cidade atual encontramos, ao
mesmo tempo, a mixofilia e a mixofobia, pois cada cidade e cada lugar nela tem sua
especificidade. A mixofobia justificaria a criao de muros que definem a propriedade e
a apropriao privada de reas pblicas para que no seu interior ocorra a convivncia
entre os semelhantes.
Os loteamentos murados e os condomnios fechados so apenas uma das formas de
produzir e reproduzir o espao urbano que concretizam uma das maneiras de segregao
socioespacial que tem a propriedade como o signo e o smbolo do poder. Embora os
que se fecham intramuros neguem a troca com os semelhantes, eles no esto
enclausurados. Saem de seus refgios, quando assim bem o entenderem. Utilizam do
fato de serem proprietrios como um escudo contra os de fora.
Os promotores imobilirios divulgam a ideia de que a violncia e a incivilidade esto
extramuros. Legitimam a edificao de enclaves com o argumento de que os cidados,
os que pagam, podem se sentir seguros. Trazem para si a ideia de que so os promotores
no apenas do imobilirio, mas da segurana. A propaganda relacionada aos
condomnios e loteamentos murados afirma que se ter segurana com qualidade de
vida. Esses produtos imobilirios esto dentro da cidade, considera-se indispensvel os
padres urbanos modernos, e ao mesmo tempo voltam as costas para a convivncia com
os estranhos, os que esto fora dos muros.
Consideraes Finais
Enfim, o medo pode ser utilizado pelo Estado para estabelecer medidas de segurana,
regras de convivncia mesmo que num Estado de exceo que se torna permanente.
Pode ser utilizado por grupos para se perpetuarem em esferas de poder. Passa-se, assim,
da ideia de segurana da esfera individual e privada para a de condio social. o
Estado quem, constitucionalmente, deve garantir a segurana. Quando, porm, a esfera
privada assume, como se fosse sua atribuio cuidar da segurana, mesmo que seja para
parcelas de classes sociais, interfere na produo e reproduo do espao urbano. Passase, pois, da dimenso individual para a social, como se averigua atualmente na produo
e reproduo do espao urbano com a implantao dos condomnios fechados e
loteamentos murados que formam, no tecido urbano, verdadeiras paisagens
empacotadas.
Thomas Hobbes ao analisar a violncia humana, aponta trs causas. A primeira seria de
quem no tem e que ataca os que tm para retirar os seus bens. A segunda dos que

51

Bauman, 2009, p. 40.

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atacam para defender o que tm, e na maior parte dos casos, preventivamente. A terceira
seria quando se agride o outro por ninharia, que chamada defesa da honra52. Os muros
dos loteamentos so tidos como a proteo dos que tm contra os que no tm.
Defendem-se previamente de qualquer um que no faa parte dos que so protegidos
pelos muros que cercam as propriedades. A propriedade fundiria , portanto, o
elemento fundamental da fragmentao que se observa, na atualidade, no tecido urbano
com a expanso dos loteamentos murados e condomnios fechados.
Ao tratarmos da produo e reproduo do espao urbano e das formas de controle, a
questo se expande da esfera individual para a sociedade. Os muros que cercam as
propriedades privadas, em seu conjunto, redefinem as formas e os contedos da cidade.
Os muros representam, ento, a separao dos que tm a propriedade, contra os que no
a tm. uma forma de violncia legitimada pelo direito propriedade fundiria.
Violncia que reproduz e aumenta a segregao e compreende o que Boaventura Souza
Santos chama de fascismo social. Uma violncia para impedir o acesso aos desiguais e
que, segundo o discurso dominante, garante a segurana dos de dentro.
Nos loteamentos murados e condomnios fechados, a segurana para os de dentro um
pressuposto de atuao do setor privado que tem como objetivo aumentar seus lucros,
rendas e juros. Coloca-se, no mercado, uma mercadoria que teria a virtude de proteger
os de dentro do mundo de fora. A virtude o direito de propriedade dos lotes e das
reas comuns nos condomnios e dos lotes e apropriao privada do espao pblico nos
loteamentos murados. Virtude dos que tm propriedade contra a violncia dos que no
tm.
Como diz Bauman53 a grade separa o gueto voluntrio habitado pelos ricos e
poderosos dos guetos forados em que moram os pobres e os infelizes. Para os de
dentro os guetos involuntrios so espaos aos quais no iramos. Para os dos guetos
involuntrios, a rea a que foram confinados o espao do qual no podemos sair. Os
de dentro so proprietrios. O uso do medo no marketing imobilirio canaliza as
preocupaes que deveriam ser coletivas em tentativas sociais de se autoproteger sem
que questes cruciais sejam postas em debates. O que se coloca cotidianamente o
espao da interdio com formas de interceptar, dividir, segregar, excluir. nesse
sentido que a propriedade fundiria adquire novas formas de poder.
Ressalte-se que no analisamos as diferentes fraes que classe que adquirem lotes nos
loteamentos murados e condomnios fechados, pois acreditamos j haver vrios estudos
que se centram nos motivos da escolha de morar nesses locais. Nas diversas pesquisas
que consultamos os motivos pela escolha esto sempre relacionados segurana, seja
contra roubos, seja a segurana de as crianas poderem ser mais livres em cidades cada
vez mais opressivas e perigosas, seja pela violncia do trnsito, seja pela existncia de
bandidos. Assim, a forma encontrada para se proteger morar dentro de muros.
Consideramos que, em vrios estudos, se procede a um deslocamento da anlise da
produo e reproduo da cidade para o consumo da cidade. Quando se enfoca apenas

52
53

Sennett, 2004.
Bauman, 2013, p. 82.

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o consumo, a responsabilidade pela segregao atribuda aos moradores/compradores


e no ao setor imobilirio, como se o mercado idealizasse a mercadoria e o setor
imobilirio atendesse aos anseios do mercado. Consideramos que a propriedade
fundiria elemento fundamental para analisar o poder e o controle sobre o espao.
Ao supostamente garantir a segurana, o setor imobilirio desqualifica as funes e o
papel do Estado como responsvel pela segurana. O setor imobilirio se sobrepe ao
coletivo e s funes do Estado. Desaparece a noo de funo social da cidade.
Com relao funo social da cidade, como consta na Constituio Brasileira, ela no
tem se aplicado porque os promotores imobilirios argumentam que as reas de uso
coletivo e/ou as pblicas esto sendo utilizadas tanto para a preservao das reas
verdes, como para manter a segurana. A funo social da cidade seria aplicvel desde
que se considerasse que os muros isolam, fragmentam o tecido urbano, contudo como a
propriedade tem valor absoluto, no tem sido sequer aventada como possibilidade de
utilizao de seus instrumentos.
As cidades fracionadas, resultantes da ao do setor imobilirio, tm sido contestadas,
como ocorreu em Buenos Aires, Argentina, com a aprovao da Ley de Aceso Justo Al
Habitat. A lei permite ao governo provincial cobrar impostos dos novos condomnios,
correspondente a um dcimo de sua terra ou o equivalente em dinheiro para pagar
habitao de interesse social. Aumenta em 50% o imposto cobrado sobre terrenos
vazios em condomnios fechados e permite a desapropriao de lotes que tenham
permanecido subutilizados por um perodo de cinco anos54. A lei no foi ainda
regulamentada. Setores dominantes, cujo porta voz o congressista Francisco de
Narvaz, tm afirmado que a lei viola o direito propriedade privada. J os setores
populares afirmam que os muros podem ser derrubados porque violam os direitos
constitucionais. Qualquer que seja o resultado da lei, que ainda no foi regulamentada,
o direito de propriedade est longe de ser contestado na medida em que se buscam
alternativas para obter recursos e promover a desapropriao das reas desocupadas.
Numa sociedade, como a brasileira, que tem, a propriedade privada como uma das
premissas da desigualdade, se averigua que os loteamentos murados ilegais so
tolerados e at mesmo se busca alterar as leis existentes para torn-los urbanisticamente
legais, embora sejam inconstitucionais por impedirem o acesso s reas pblicas.
Ocultam que o fechamento de espaos pblicos ilegtimo do ponto de vista jurdicoconstitucional e remetem o problema apenas questo urbanstica.
Por outro lado, as ocupaes de terra para moradia, que constitucionalmente um
direito, tm sido violentamente rechaadas e os ocupantes removidos com forte aparato
policial, mesmo quando ocupam reas pblicas, como uma das formas de acesso a um
bem indispensvel vida. Isto indica o espao sendo utilizado como forma de controle,
tendo como fundamento, no caso do Brasil, a propriedade fundiria urbana.


54

Disponvel em: http://habitarargentina.blogspot.com.br/2013/10/dia-del-habitat.html. Acesso em


novembro de 2013.

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