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Contrato de locao

Noo e aspectos gerais


A locao encontra-se referida do 1022 a 1113. Neste primeiro artigo temos a
definio de locao, sendo este contrato apresentado como o contrato pelo qual uma
das partes se obriga a proporcionar outra o gozo temporrio de uma coisa, mediante
retribuio.
Se o 1022 define o contrato de locao , no entanto, de referir que nem sempre
a relao locatcia tem que resultar de um contrato. O 1793 prev que a relao de
arrendamento possa provir de deciso judicial em algumas hipteses (ex: 1794).
Prevem-se tambm ainda hipteses de arrendamento imposto por rgos pblicos.
ainda objecto de controvrsia na doutrina a constituio do direito do locatrio por
usucapio.
Nos termos do 1023 possvel distinguir entre duas modalidades de locao:
- Aluguer quando recai sobre coisa mvel;
- Arrendamento quando recai sobre coisa imvel.
O arrendamento pode ser sobre prdios urbanos (arrendamento habitacional ou
no habitacional) ou sobre prdios rsticos (arrendamento rural, quando tiver fins
agrcolas, florestais ou outras actividades de produo de bens ou servios associados
agricultura, pecuria e floresta - 2/1 RAR, e arrendamento no rural, quando tiver por
objecto outros fins).
O arrendamento de prdio rstico presume-se rural quando do contrato no
conste destino diferente (2/2 RAR). Caso o arrendamento de prdios rsticos seja
realizado para outros fins sujeito ao regime do arrendamento urbano para fins no
habitacionais, conjuntamente com o regime geral da locao (1108 in fine). O
arrendamento rural pode constituir arrendamento agrcola, florestal ou de campanha
(3/1 RAR), sendo que quando as partes no expressem a sua vontade, o arrendamento
considera-se agrcola (3/2 RAR).
Elementos constitutivos do contrato de locao
Em face do 1022 possvel considerar os seguintes elementos constitutivos de
locao:
a) Obrigao de proporcionar a outrem o gozo de uma coisa essa obrigao
constitui a prestao caracterstica do contrato de locao, sendo referida no
1031 b) como uma obrigao de contedo positivo (assegurar ao locatrio o
gozo da coisa para os fins a que se destina).
Efectivamente tem sido controvertida, na doutrina, a configurao da
locao como instituindo uma efectiva obrigao de o locador assegurar ao
locatrio o gozo da coisa.
Alguns autores, defendendo a natureza real do direito do locatrio,
contestaram que o gozo da coisa conferido pelo contrato resultasse de uma

obrigao do locador, entendendo existir antes um direito do gozo do locatrio


inerente coisa e dotado de sequela, que por isso se poderia considerar como
real.
Outros, defendendo que no faria sentido considerar o locador vinculado
positivamente a assegurar o gozo da coisa ao locatrio, vieram sustentar que a
sua obrigao teria antes contedo negativo, podendo ser considerada uma
prestao de pati (tolerar o gozo da coisa pelo locatrio) ou non facere (no
perturbar esse gozo).
ML tende a aceitar a qualificao legal, entendendo assim que ao locador
atribuda no 1031 b) uma obrigao de contedo positivo de assegurar o gozo
da coisa ao locatrio. No entanto, o facto de ser uma obrigao de contedo
positivo no implica que o locador esteja continuadamente a assegurar o gozo da
coisa ao locatrio, uma vez que, tendo a coisa lhe sido entregue, e estando ela
consequentemente na sua posse, torna-se desnecessria qualquer interveno do
locador para assegurar esse gozo, bastando, normalmente a sua absteno em
praticar actos que o impeam ou diminuam (1037/1). A lei ainda diz que o
locador no tem obrigao de assegurar o gozo da coisa contra actos de terceiro
(1037/1 in fine), cabendo antes ao locatrio o uso das aces possessrias para a
sua tutela (1037/2).
b) Carcter temporrio Esta situao resulta logo da definio do 1022 e
encontra-se expressamente determinada no 1025 a proibio da locao se
celebrar por mais de 30 anos, sendo reduzida a esse limite quando celebrada por
tempo superior ou como contrato perptuo.
H, no entanto, um caso em que o arrendamento pode ser celebrado por
durao superior, j que em relao ao arrendamento florestal o 9/4 RAR
permite um prazo mximo de 70 anos.
O prazo de 30 anos previsto no 1025 corresponde apenas ao limite
mximo do prazo inicial do contrato e no ao seu limite de durao, pelo que
nos casos de arrendamento sujeitos a renovao forada, nos termos do 1054,
nada impedir que o jogo das renovaes leve a que o contrato de arrendamento
tenha uma durao mxima superior a 30 anos.
O NRAU veio ainda permitir, nos termos do 1099 e ss que o
arrendamento possa ser celebrado como contrato de durao indeterminada. Este
tipo de contrato no coloca, porm, obstculos natureza temporria do
arrendamento. Efectivamente, alm do arrendamento se poder sempre extinguir
por denncia (1100 e ss e 1110), so limitadas as possibilidades de este se
transmitir por morte (1106 e 1113).
c) Retribuio Efectivamente, a locao um contrato essencialmente oneroso,
surgindo como contrapartida das prestaes do locador uma contraprestao do
locatrio, de pagar a renda ou o aluguer (1038 a)). A obrigao do locatrio tem
por objecto uma prestao pecuniria de quantidade, que se caracteriza pelo seu
carcter peridico. Quer no arrendamento urbano (1075/1), quer no
arrendamento rural (11/1 RAR), a lei refere que a renda constitui uma prestao
pecuniria, o que parece afastar a possibilidade de as partes no a fixarem em

dinheiro, ainda que se admita a sua fixao em moeda especfica (552 e ss) ou
em moeda estrangeira (558).
Caractersticas qualificativas do contrato de locao
a) Contrato nominado e tpico nominado, uma vez que a lei o reconhece
como categoria jurdica e tpico porque estabelece para ele um regime, quer
no mbito do CC (1022 e ss), quer em diversos diplomas especiais.
b) Contrato consensual Efectivamente, a noo legal de locao no inclui a
entrega como elemento necessrio constituio do contrato e o 1031 a) faz
referncia expressa obrigao do locador de entregar a coisa ao locatrio.
Isso s por si demonstra que a locao se constitui antes da entrega da coisa,
ao contrrio do que se exige nos contratos reais quoad constitutionem.
c) Contrato formal ou no formal O arrendamento hoje um contrato
necessariamente formal, Exige-se a forma escrita para os contratos de
arrendamento urbano (1069) e para os de arrendamento rural (6/1 RAR).
No aluguer vigora em geral a liberdade de forma (219), no entanto, em
certos casos exige-se a forma escrita, como sucede com o aluguer de
veculos sem condutor.
d) A locao como contrato obrigacional e no real quoad effectum para
Galvo Telles, Pires de Lima, Antunes Varela o locatrio meramente titular
de um direito pessoal de gozo (tese personalista), no produzindo,
consequentemente, o contrato de locao quaisquer efeitos reais. Oliveira
Ascenso defende que o direito do locatrio um direito real (tese realista).
Os argumentos da tese personalista so: a locao no aparece colocada
no CC na parte dos direito reais, o 1031 b) expressamente qualifica o gozo
da coisa como correspondendo a uma obrigao por parte do locador, o que
corresponde a um direito de crdito do locatrio e noutras disposies vem
qualificar expressamente, o direito do locatrio como um direito pessoal de
gozo (1682-A/1 a) e 2).
A favor da tese realista tem-se afirmado que: o 1037/2 atribui ao
locatrio o direito de utilizar, mesmo contra o locador, as aces atribudas
ao possudo no 1276 e ss (como toda a aco corresponde a um direito, o
direito subjacente a estas s pode ser a posse e sendo a posse restrita pelo
1251 aos direitos reais, parece que por essa via teria de se qualificar a
locao como um direito real), o 1057 ao estabelecer que o adquirente do
direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e
obrigaes do locador, sem prejuzo das regras de registo vem determinar
que a locao no prejudicada no caso de o bem locado vier ser adquirido
por terceiro, ora esta situao corresponde sequela que tpica dos direitos
reais.
ML defende a tese personalista, porque no acha aceitveis os
argumentos da tese realista, uma vez que: o facto de a lei conceder as aces
possessrias os locatrio nada demostra, uma vez que essas aces tm sido

e)

f)

g)
h)

concedidas noutras situaes em que nunca se considerou um direito real


(ex: 125/2, 1133/2 e 1188/2), apesar da referncia do 1251, nada justifica
que o regime de posse no possa ser estendido a outras situaes que no as
dos direitos reias, pelo que a atribuio de posse ao locatrio no constitui
necessariamente argumento no sentido deste ser um direito real e o 1057
nada demonstra, uma vez que essa norma no constitui uma hiptese de
sequela, mas antes de um transmisso imposta da obrigao do locador, dado
que tem como pressuposto a aquisio do direito com base no qual foi
celebrado o contrato.
A lei actual estrutura a locao como um direito pessoal de gozo,
contraposto a uma obrigao positiva do locador (1031b)). Dessa soluo
resultam vrias consequncias de regime. Uma delas o facto de o locador
poder constituir validamente o contrato, mesmo no sendo proprietrio da
coisa locada, apenas respondendo por incumprimento se no conseguir
proporcionar o gozo da coisa (1034). Outra a circunstncia de o direito do
locatrio no ser tutelvel atravs de aco de reivindicao (1311), como
sucede com os direitos reais, mas antes atravs de aces de cumprimento
(817).
Contrato oneroso uma vez que implica sacrifcios econmicos para ambas
as partes. Efectivamente, enquanto que o locador abdica do gozo da coisa o
locatrio abdica do correspondente preo locativo.
Contrato sinalagmtico Uma vez que a obrigao do locador de
proporcionar o gozo (1031b)) tem como obrigao recproca o pagamento
da renda ou aluguer pelo locatrio (1038 a)).
Contrato comutativo uma vez que as atribuies patrimoniais de ambas
as partes se apresentam como certas e no aleatrias.
Contrato de execuo duradoura uma vez que as prestaes de qualquer
das partes aparecem relacionadas com um certo perodo de tempo que
delimita o seu contedo e extenso. A prestao do locador uma prestao
contnua e a prestao do locatrio uma prestao peridica.

Objecto da locao
Nos termos do 1023 podem ser objecto de locao tanto as coisas mveis como
as imveis. Esta classificao restringida a coisas corpreas, sendo certo que a locao
no ser restringe a estas categorias de coisas. Podem ser objecto de locao coisas
incorpreas como o estabelecimento comercial (1109). A locao pode abranger a
totalidade da coisa, ou apenas uma parte da mesma (ex: muro, terrao, s a parte dos
tomates).
A forma do contrato de locao
A locao pode ser um contrato formal ou no formal.
exigida a forma escrita para o contrato de arrendamento urbano (1069) sendo
que esse documento tem de obedecer a determinadas formalidades (1070/1 e 2).

Tambm o arrendamento rural deve ser celebrado sob a forma escrita (6/1
RAR), sendo que a no reduo a escrito dos contratos celebrados ou renovados gera a
sua nulidade (6/2 RAR). (ver ainda 6/3).
Quanto ao aluguer, embora normalmente sujeito regras da consensualidade
(219) a lei vem exigir que seja celebrado por escrito o alugue de veculos sem
condutor.
A formao do contrato de locao
a) Capacidade de celebrao refere o 1024/1 que a locao constitui para o
locador um acto de administrao ordinria, sempre que for celebrado por prazo
inferior a 6 anos. Consequentemente tm capacidade para celebrar contratos de
locao, at esse prazo, todos os que podem contratar e administrar os seus bens.
Apenas os incapazes (menores, interditos e inabilitados) estaro impedidos de
celebrar contratos de locao, sendo que nestes casos ser o seu representante
legal que poder celebrar os respectivos contratos. Nesse caso, no entanto, o
contrato de locao caducar com a cessao dos poderes legais de
administrao (1051/1 c)). No caso de o maior de 16 adquirir bens com o
produto do seu trabalho, pode validamente administrar e dispor deles (127/ a)),
pelo que nesse caso ter capacidade para celebrar contratos de locao.
Em relao s pessoas colectivas, o 160 refere que a sua capacidade
abrange todos os direitos e deveres necessrios prossecuo dos seus fins,
exceptuando os que so inseparveis da personalidade singular e os vedados por
lei. No h assim, em princpio obstculos para que a pessoa colectiva possa
celebrar contratos quer como locadora quer como locatria. A pessoa colectiva
apenas no pode celebrar contratos de arrendamento para habitao prpria.
b) Legitimidade para a celebrao do contrato de locao uma vez que a
locao constitui um acto de administrao ordinria para o locador, sempre que
seja celebrada por prazo inferior a 6 anos, pode o respectivo contrato ser
celebrado por mandatrio com poderes gerais de administrao (1159/1), bem
como todos os que possuam esses poderes (1889 m) a contrario, 1953, 1971,
139, 154, 94, 110, 661/1 b) 2087/1 e os administradores das pessoas
colectivas).
H, no entanto, algumas situaes de pluralidade de titulares do imvel,
em que a lei exige o consentimento de todos eles para que se possa celebrar um
contrato de arrendamento (1024/2, 1682-A/1 a), 1682-A/2).
No caso de arrendamento com prazo certo superior a 6 anos ou com
durao indeterminada o arrendamento apenas poder ser celebrado pelo
proprietrio (1305), usufruturio (1444), fiducirio (2290) ou procurador com
poderes especiais para o acto. O arrendamento pode ainda ser celebrado pelo
arrendatrio, no caso de este se encontrar autorizado pelo locador a subarrendar
o prdio total ou parcialmente.
J em relao ao locatrio a lei no toma posio expressa sobre a sua
qualidade de acto de administrao ou de disposio. Para ML a locao para o

locatrio uma simples assuno de obrigaes como contrapartida do gozo de


uma coisa, pelo que, desde que no seja celebrada por um prazo excessivo ou
desproporcionado, pode ser considerada um acto de mera administrao, pelo
que pode ser celebrada por mandatrio com poderes gerais de administrao
(1159) e s no pode ser celebrada pelos pais se o prazo estipulado ultrapassar a
maioridade do menor (1889 h)).
Em relao ao tutor, ser-lhe- permitido tomar de arrendamento de for
para assegurar habitao ao pupilo ou tal se mostre necessrio administrao
do patrimnio dele (1938/1 d)), sendo este regime igualmente aplicvel ao
administrador de bens (1971) e curados (94).
c) O contrato-promessa de locao tambm a locao pode ser objecto de
contrato-promessa nos termos gerais (410). O contrato-promessa de locao ,
em princpio, consensual, s tendo que ser celebrado por documento escrito,
assinado pela parte que se vincula, no caso em que para o contrato definitivo
seja exigida forma especial (410/2) o que j se viu ocorrer para o arrendamento
de imveis (1069 e 6 RAR). No , porm aplicvel promessa de
arrendamento o 410/3, uma vez que o arrendamento no constitui direito real.
Em caso de incumprimento da promessa de locao, deve entender-se
que a mesma estar normalmente sujeita a execuo especfica (830), uma vez
que a natureza da obrigao assumida no incompatvel com essa figura. Uma
vez que no estamos perante uma das promessas a que se refere o 410/3 a
execuo especfica pode ser afastada pelas partes (830/1 e 830/3 a contrario),
o que se presumir se tiver sido estipulado sinal ou fixada uma oena para o no
cumprimento da promessa.
Efeitos essenciais da locao
Obrigaes do locador
a) Obrigao de entrega O 1031 a) refere que a primeira obrigao do
locador de entregar ao locatrio a coisa locada. Ao contrrio do que sucede
na compra e venda e na doao a lei no concretiza o regime da obrigao de
entrega no mbito do contrato de locao. Essa soluo explica-se pelo facto
de no se justificar instituir uma obrigao de custdia do locador em relao
coisa aps a celebrao do contrato, uma vez que o locador responde
sempre por vcios da coisa locada que datem do momento da entrega, se no
provar que os desconhecia sem culpa (1032 b)) ou que os defeitos eram
conhecidos ou cognoscveis pelo locatrio (1033 a) e b)). Tambm no se
justifica estabelecer supletivamente que a obrigao de entrega abranja os
frutos pendentes e as partes integrantes, e muito menos os documentos
relativos coisa ou direito, uma vez que caber s partes determinar a
extenso da locao.
b) Obrigao de assegurar ao locatrio o gozo da coisa para os fins a que
esta se destina O locador ainda obrigado a assegurar ao locatrio o gozo
da coisa para os fins a que esta se destina (1031 b)). No entanto, a verdade

que no deixa de se conferir ao locatrio a posse da coisa locada, sendo-lhe


consequentemente atribuda a possibilidade de, em caso de ser privado o
gozo da coisa, ou perturbado no exerccio dos seus direitos, utilizar aas
aces possessrias referidas no 1276 e ss, ainda que contra o prprio dono.
O locatrio tem assim posse em nome prprio da coisa locada,
correspondente ao seu direito de gozo sobre ela, tendo ainda, nos termos do
1253 c) posse em nome alheiro do direito do locador. Nos termos gerais,
pode, no entanto, sempre exigir do locador que cumpra a sua obrigao de
lhe assegurar o gozo da coisa locada.
Essa obrigao pode implicar a necessidade de o locador fazer reparaes
e outras despesas necessrias conservao da coisa locada (1036). O
locatrio pode assim exigir do locador que as efectue. Caso o locador entre
em mora quanto a essa obrigao, se as despesas ou as reparaes, pela sua
urgncia no se coadunarem com as delongas de um processo judicial, pode
o locatrio faz-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso
(1036/1). O locatrio pode mesmo efectuar as recuperaes e as despesas,
independentemente da mora do locador, contanto que o avise a tempo
(1036/2).
c) Pagamento dos encargos da coisa locada o 1030 refere que incide sobre
o locador a obrigao de suportar os encargos da coisa locada, a menos que a
lei disponha coisa diferente. No parece possvel admitir a derrogao desta
norma por conveno em contrrio. Para efeitos desta disposio, constituem
encargos da coisa locada os impostos prediais, as taxas, os prmios de seguro
e os encargos do condomnio. No mbito do arrendamento rural o 8 a) do
RAR considera expressamente como nula a clusula pela qual o arrendatrio
se obrigue ao pagamento de prmio de seguro contra incndios de edifcios
bem como de contribuies, impostos ou taxas que incidam sobres prdios
compreendidos no arrendamento e que sejam devidas pelo senhorio.
No mbito do arrendamento urbano a soluo diferente, dado que o
1078/1 remete para a estipulao escrita das partes o regime dos encargos da
coisa locada. Para efeitos desta disposio, constituem encargos da coisa
locada, os impostos prediais, as taxas, os prmios de seguro, os encargos de
condomnio, bem como o pagamento de bens ou servios relativos ao local
arrendado. A lei determina, porm, que eles devem ser contratados por
aquele que for responsvel pelo seu pagamento (1078/4).
No arrendamento de fraco autnoma, a lie presume que fica a cargo do
senhorio os encargo e despesas referentes administrao, conservao e
fruio de partes comuns do edifcio, bem como o pagamento de servios
autnomos (1078/3).
d) Obrigao de reembolso de benfeitorias o 1046/1, estabelece que, salvo
quanto s obras, reparaes e despesas que a lei faz ocorrer por conta do
senhorio, o locatrio equiparado, salvo estipulao em contrrio, ao
possuidor de m f quanto a benfeitorias que haja efectuado na coisa locada.
Resulta assim, que o locatrio tem direito a ser indemnizados das

benfeitorias necessrias que haja efectuado bem como levantar as


benfeitorias teis, se tal puder ser efectuado sem detrimento da coisa,
havendo lugar restituio do enriquecimento por despesas no caso contrrio
(1273). O locatrio, no tem, porm, direito ao levantamento de benfeitorias
volupturias (1275). A soluo , no entanto, exceptuada em relao ao
aluguer de animais, j que o 1046/2 estabelece que as despesas da sua
alimentao correm sempre, na falta de estipulao, por conta do locatrio.
Em relao ao arrendamento urbano, resulta do 1074/2 e 3, que a
realizao de obras pelo arrendatrio depende de clusula do contrato ou de
autorizao por escrito do senhorio, salvo se se verificar a mora do senhorio
ou uma urgncia na realizao de obras, caso em que o arrendatrio pode
proceder sua realizao, com direito a reembolso. Nesta situao, o
arrendatrio pode efectuar a compensao pelo valor das despesas com a
obrigao de pagamento da renda (1074/3 in fine e 4).
No caso de o arrendatrio efectuar licitamente as obras ter direito, no
final do contrato, a uma compensao (1273) por essas obras, nos termos
aplicveis s benfeitorias realizadas pelo possuidor de boa f (1074/5). O
arrendatrio pode ainda levantar as benfeitorias volupturias que tenha feito,
no se dando o detrimento da coisa, perdendo as mesmas na hiptese
contrria (1275/1). O arrendatrio ter ainda direito de reteno (754). A lei
admite, porm, estipulao em contrrio, estabelecendo que o arrendatrio
no ter direito a qualquer indemnizao pelas obras que venha a fazer no
prdio.
No arrendamento rural o 23/1 RAR admite que o arrendatrio possa
fazer aces de recuperao, com direito a reembolso, sempre que o senhorio
esteja em mora quanto obrigao de fazer reparaes urgentes, que no se
compadeam, com a demora do procedimento judicial, e ainda quando a
urgncia consinta qualquer dilao. J em relao s benfeitorias teis o
23/2 RAR estabelece que o arrendatrio apenas as pode fazer com o
consentimento do senhorio. Na falta deste, essas benfeitorias no do direito
a qualquer tipo de indemnizao aquando da cessao do contrato de
arrendamento (23/4 RAR). J se se verificar o consentimento do senhorio,
as mesmas do direito a uma indemnizao quando revertam para o senhorio
aps cessao do contrato de arrendamento (23/5 RAR), o que a lei
estabelece, salvo conveno em contrrio. O clculo da indemnizao est no
24/1 e 2 RAR.
e) Obrigao de preferncia na venda ou dao em cumprimento do prdio
arrendado. No mbito do arrendamento urbano, no caso de compra e venda
ou em dao em cumprimento do prdio arrendado h mais de 3 anos
(1091/1a)), assim como na celebrao de novo contrato de arrendamento,
em caso de caducidade do seu contrato (1091/1 b)). Neste ltimo caso, no
entanto, a obrigao de preferncia s se mantm enquanto no for exigvel a
restituio do prdio nos termos do 1053 (1091/2). (ver tambm 1091/3 e
4).

No mbito do arrendamento rural o 31/2 RAR, atribui aos arrendatrios,


com pelo menos, 3 anos de vigncia do contrato, o direito de preferirem na
transmisso do prdio arrendado, em caso de venda ou dao em
cumprimento, direito esse que, no entanto, graduado abaixo do direito do
co-herdeiro ou comproprietrio (31/3 RAR). O exerccio de preferncia vai,
no entanto, obrigar o arrendatrio a cultivar o prdio, directamente como o
seu proprietrio, durante pelo menos 5anos, salvo caso de fora maior,
devidamente comprovado (31/4 RAR). Caso o arrendatrio incumpra essa
obrigao, fica vinculado a pagar ao anterior proprietrio o valor equivalente
ao quntuplo da ltima renda vencida e a transmitir a propriedade ao
preterido com o exerccio da preferncia, se este o desejar, pelo preo que
este adquiriu o prdio (31/5 RAR).
Obrigaes do locatrio
1. Obrigao de pagamento da renda ou aluguer
a. Generalidades em relao locao em geral, a obrigao de
pagamento da renda encontra-se prevista no 1039 e ss, sendo no entanto
essa obrigao objecto de regras especficas em relao s diversas
modalidades de arrendamento, referidas no 1075 e ss e 11 e ss RAR;
b. Fixao e alterao da renda ou aluguer resultando do contrato de
locao da autonomia privada das partes, tambm, em princpio por
conveno entre elas que fixado o montante de renda ou aluguer, bem
como o seu objecto. H no entanto, algumas restries legais
possibilidade de estipulao das partes.
Arrendamento urbano: resultando o contrato de arrendamento
urbano da autonomia privada das partes, tambm, em princpio por
conveno entre elas que fixado o montante da renda. Pode porm
questionar-se se o arrendamento se pode considerar validamente
celebrado, se as partes nada estipularem sobre i montante da renda. O
entendimento que nos parece prefervel o de que a renda no tem que
estar determinada, no momento da celebrao do contrato, bastando que
seja determinvel, e sendo aplicvel a essa determinao os critrios do
883 por fora do 939.
Em relao ao objecto da renda o 1075/1 determina apenas que
ela corresponde a uma prestao pecuniria peridica (550 e ss),
parecendo assim ser admissveis as clusulas de pagamento da renda em
moeda especfica (552) ou em moeda estrangeira (558).
Uma vez fixada a renda, o seu montante pode ser objecto de
alterao. A primeira situao em que tal ocorre respeita actualizao
da renda, que se encontra estabelecida no 1077. assim perfeitamente
admissvel a conveno de rendas escalonadas, em que as partes
determinam previamente um incremento do valor da renda, ao longo da
vigncia do contrato.

Apenas o caso de ausncia de estipulao, a lei determina que a


renda actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de
actualizao vigentes (1077/2 a) e ver tambm o b)).
Para efeitos de actualizao o senhorio deve comunicar, por
escrito e com antecedncia mnima de 30 dias, o coeficiente de
actualizao e a nova renda da resultante (1077/2 c)). (ver 24, 25 e 9
NRAU).
Arrendamento rural: neste tipo de arrendamento o 11/1 RAR
vem estabelecer que a renda anual, previamente estipulada e
corresponde a uma prestao pecuniria. O 11/3 do RAR, estabelece
porm que, no mbito do arrendamento florestal, as partes podem
acordar a fixao de uma parte da renda varivel em funo da
produtividade do prdio. A alterao das rendas apenas pode ser
efectuada nos casos previstos no 11/2 RAR. (ver 11/5 e 6)
A renda pode ser objecto de alterao por ocorrncia de
circunstncias imprevisveis e anormais nos termos do 12 RAR.
c. Tempo do cumprimento Em relao ao tempo do pagamento, a renda
nunca constitui uma obrigao pura (777/1), uma vez que sendo uma
obrigao peridica, haver sempre que estipular o montante do seu
arrendamento, podendo estre resultar das disposies supletivas da lei.
Em relao locao em geral, refere o 10369/1 que o pagamento deve
ser efectuado no ltimo dia de vigncia do contrato ou do perodo a que
respeita, se as partes ou os usos no fixarem outro regime.
No arrendamento urbano o 1075/2 e 1076/2.
No arrendamento rural o 11/4 RAR.
d. Lugar do cumprimento o 1039/1 para a locao em geral, refere que
o pagamento da renda ou do aluguer deve ser efectuado no domiclio do
locatrio data do vencimento, se as partes ou os usos no fixarem outro
regime.
A regra supletiva do 1039/1 no costuma ser observada em
relao ao arrendamento, onde por fora de estipulao ou dos usos
comum estabelecer que o lugar do pagamento da renda o domiclio do
senhorio ou de procurador por ele designado. Na falta de conveno
aplica-se o 1039/1 sendo que o 1039/2 vem dizer que se o pagamento
no tiver sido efectuado presume-se que o locador no foi buscar o
pagamento nem mandou ningum l ir.
A regra do 1039/1 porm exceptuada em relao ao
arrendamento rural, uma vez que o 11/4 RAR vem estabelecer que a
renda deve ser paga no domiclio ou sede do senhorio data do
vencimento.
e. Consequncias da mora do locatrio o 1041 estabelece um regime
especfico para a mora do locatrio, prevendo que, em lugar dos
tradicionais juros moratrios fixados no 806, o locador tem o direito de
exigir, alm das rendas ou alugueres em atraso uma indemnizao

correspondente a 50% do que for devido, salvo se o contrato for


resolvido com base na falta de pagamento. Neste ltimo caso a lei
considera a resoluo como sano suficiente para o locatrio prelo que
no estabelece juros de mora suplementares pelo atraso do pagamento
das rendas. Nada impede, porm as partes de estipularem uma clusula
penal moratria para cobrir o atraso no pagamento da renda, mesmo em
caso de resoluo do contrato.
ainda de referir que uma vez que o 1042/2 determina que o
direito indemnizao ou resoluo do contrato cessa se o locatrio
fizer cessar a mora no prazo de 8 dias aps o seu comeo.
Tambm no mbito do arrendamento rural se estabelece que o
senhorio tem o direito de exigir, alm das rendas em atraso, uma
indemnizao de valor igual a 50% do que for devido, solvo se o
contrato for resolvido com base na falta de pagamento das rendas, caso
em que ter apenas direito s rendas devidas (13/1 RAR). O direito
indemnizao ou resoluo do contrato cessa se o locatrio fizer cessar
a mora no prazo de 60 dias a contar do comeo (13/2 RAR). O
arrendatrio pode ainda por fim mora oferecendo ao senhorio do
pagamento das rendas em atraso, bem como a indemnizao referida
(13/6 RAR). Enquanto no forem pagas, as rendas em atraso e a
indemnizao, o senhorio pode recusar o recebimento de novas rendas as
quais so consideradas em dvida para todos os efeitos (13/5 RAR).No
entanto, o recebimento das rendas subsequente no priva o senhorio do
direito resoluo do contrato, ou indemnizao referida, com base nas
prestaes em mora (13/6 RAR).
f. Garantias de pagamento a obrigao de pagamento de renda pode,
nos termos gerais, ser objecto de qualquer garantia que as partes venham
a estipular para a hiptese de incumprimento pelo locatrio (1076/2).
Trata-se neste caso de uma cauo de fonte negocial, pelo que o 624/1
admite que ela seja prestada por qualquer garantia, real ou pessoal.
A forma mais comum de garantia de pagamento das obrigaes
do arrendatrio , no entanto, a prestao de fiana com renunciado
fiador ao benefcio da excusso.
2. Obrigao de facultar ao locador o exame da coisa locada O 1038 b) prev
uma situao que visa permitir ao locador controlar o bom estado da coisa e,
eventualmente suprir deficincias ou exigir responsabilidade pelos danos a esta
causados. Trata-se de um direito do locador que tem de ser exercido em termos
moderados, uma vez que exames sucessivos coisa locada podem perturbar o
gozo do locatrio e a estaremos perante um abuso de direito (334).
3. Obrigao de no aplicar a coisa a fim diverso daquele que ela se destina
efectivamente normal no contrato de locao a determinao do fim a que se
destina a coisa locada, com base no qual se delimitam as possibilidade da sua

utilizao pelo locatrio. As partes devem por isso proceder sua estipulao
contratual. Se no o fizerem, e das respectivas circunstncias no resultar o fim a
que a coisa locada se destina, estabelece o 1027 que passa a ser permitido ao
locatrio aplica-la a qualquer fim lcito, dentro da funo normal das coisas de
igual natureza.
Os prdios rsticos podem ser arrendados para 2/1 RAR se no regem-se
pelo regime do arrendamento urbano (1108 in fine).
Quanto aos prdios urbanos o NRAU limita-se a distinguir entre o
arrendamento para fim habitacional e fim no habitacional (1067/1), regendo-se
o primeiro especificamente pelo 1092 e ss e o segundo pelo 1108 e ss, ainda
que neste ltimo caso continua a haver algumas diferenciaes de regime entre o
arrendamento para comrcio e indstria e para o exerccio de profisso liberal
(1112).
Caso as partes no estipulem o fim do contrato de arrendamento urbano,
determina o 1067/2 que o local arrendado pode ser usado no mbito das suas
aptides, tal como resultem da licena de utilizao. Na falta de licena de
utilizao o arrendamento vale como habitacional se o local for habitvel ou
como no habitacional se no o for, salvo se outro destino lhe tiver sido dado
(1067/3).
4. Obrigao de no fazer da coisa locada uma utilizao imprudente 1038
d). O 1043/1 estabelece que, na falta de conveno, o locatrio obrigado a
manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as
deterioraes inerentes a uma prudente utilizao.
Este dever corresponde, assim, para o locatrio a um dever de
manuteno da coisa no mesmo estado em que foi recebida. A descrio do
estado da coisa entrega deve constar de documento efectuado pelas partes, se
tal documento no existir, presume-se que a coisa foi entregue em bom estado
de conservao (1043/2). Se ocorrer a perda da coisa ou a deteriorao desta a
lei presume a responsabilidade do locatrio, que poder ilidir a presuno
(1044).
Para o arrendamento urbano o 1073/1 determina que lcito ao
arrendatrio realizar pequenas deterioraes no prdio arrendado quando elas se
tornem necessrias para o seu conforto ou comodidade, no entanto devem ser
reparadas antes da restituio do prdio, salvo estipulao em contrrio
(1073/2).
No arrendamento rural o 17/2 RAR probe expressamente ao
arrendatrio faltar ao cumprimento de uma obrigao legal ou contratual, com
prejuzo directo para a produtividade, substncia ou funo econmica ou social
do prdio (17/2 b) RAR), no utilizar o prdio de acordo com o seu fim (17/2
c)) e no velar pela boa conservao dos bens ou causar prejuzos a estes (17/2
d)).

5. Obrigao de tolerar reparaes urgentes, bem como quaisquer outras que


sejam ordenadas por autoridades pblicas Pode haver necessidade de
reparaes urgentes para evitar a deteriorao da coisa locada, sendo que, por
vezes, a prpria autoridade pblica impem essas reparaes para evitar maiores
riscos.
6. Obrigao de no proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa
por meio de cesso onerosa ou gratuita da sua posio jurdica, excepto se a
lei o permitir ou se o locador o autorizar O contrato de locao intuitu
personae, ou seja, o locador obriga-se apenas a proporcionar o gozo da coisa ao
locatrio. Efectivamente, em certos casos a lei permite a transmisso do gozo a
terceiros sem o consentimento do locador, o que sucede no arrendamento
urbano, nos casos do 1109, 1112/1 a), 1112/1 b), 1093. Nestas situaes no
se verifica a proibio do 1038f).
Ocorrendo o consentimento do locador, tambm possvel ao
arrendatrio transmitir o gozo da coisa a terceiro (ex: arrendamento urbano
subarrendar tem de ser por escrito 1088/1).
No arrendamento rural exige-se o acordo expresso do senhorio, ou
cedncia por comodato ou qualquer outra forma, total ou parcialmente, dos
prdios arrendados, ou ainda a cedncia a terceiros da posio contratual do
arrendatrio (10 RAR).
O 1049 vem porm estabelecer que o locador no tem direito resoluo
do contrato com fundamento na violao do 1038 g) e f) se tiver reconhecido o
beneficirio da cedncia como tal.
7. Obrigao de comunicar ao locador a cedncia do gozo da coisa, quando
esta permitida, no prazo de 15 dias como descrito no 1038 g), se tal no
acontecer a cedncia ser ineficaz em relao ao locador e lhe permitir resolver
o contrato (1083/2 e)).
Estabelece, no entanto, o 1049 que o locador no tem direito resoluo
do contrato com fundamento na violao do 1038 f) e g) se tiver reconhecido o
beneficirio como tal, ou ainda, no cado da g) se a comunicao lhe tiver sido
feita por este, pelo que, se houver reconhecimento do novo locatrio ou tiver
sido este a cumprir a obrigao de comunicar no prazo de 15 dias a cedncia,
perder o senhorio a possibilidade de resolver o contrato.
8. Obrigao de avisar imediatamente o locador, sempre que tenha
conhecimento de vcios na coisa, ou saiba que a ameaa algum perigo, ou
que terceiros se arrogam em direitos em relao a ela, desde que o facto seja
ignorado pelo locador 1038 h), trata-se de uma obrigao que imposta so
locatrio em virtude de lhe ser atribuda a posse da coisa locada, o que lhe
implica um dever de custdia mnimo da mesma, concretizado na imposio de
um aviso ao senhorio, sempre que o locatrio venha a ter conhecimento de riscos
para a coisa. Se locatrio no avisar, em vez de o senhorio responder pelos
vcios (1032) deixa de o fazer (1033 d)).

9. Obrigao de restituir a coisa locada findo o contrato 1038 i), esta


obrigao surge da natureza temporria do contrato (1022). No mbito do
arrendamento urbano essa obrigao encontra-se no 1081.
A lei estabelece, inclusivamente no 1045/1 que se a coisa locada no for
restituda por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatrio obrigado, a
ttulo de indemnizao, a pagar, at ao momento da restituio, a renda ou
aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para
consignar em depsito a coisa devida. Parece, porm que as partes esto
impedidas, nos termos do 810 de estabelecer uma clusula penal para o atraso
na restituio de montante superior a este, desde que no seja de montante
manifestamente excessivo (812).
Proibies de locao
Existe uma nica proibio especfica de locao, que respeita ao arrendamento
de bens do incapaz a favor de seus pais, tutor, curador, administrador de bens ou
protutor que exera funes de tutor, sem a autorizao do MP (1892/1 e 2). N caso da
celebrao de arrendamento sem autorizao o arrendamento anulvel (1893).
Apesar de no autorizado, o arrendamento pode ser objecto de confirmao pelo
tribunal (1894).
Em relao ao tutor 1937b) e a proibio deste atrigo estendida ao curador por
fora do 156, ao administrador de bens por fora do 1971/1 e tambm em relao ao
protutor com funes de tutor (1956 b)).
Caso esse arrendamento venha a ser celebrado, o negcio no ser apenas
considerado anulvel, mas nulo, ainda que se trate de uma nulidade sujeita a regime
especial, na medida em que no pode ser invocada pelo tutor ou seus herdeiros, nem
pela interposta pessoa de quem ele se tenha servido e sanvel mediante confirmao
do pupilo, depois da cessao da incapacidade, mas somente enquanto no for declarada
por sentena transitada em julgado (1939).
Vicissitudes do contrato de locao
1. Transmisso da posio contratual do locador
Essa transmisso no afecta o locatrio, estabelecendo-se assim uma transmisso
contratual forada da posio do locador para quem adquire a coisa locada, este o
princpio de que a compra no afecta a locao, estando este princpio consagrado no
1057 e 20/1 RAR. Fica assim, consagrada a doutrina de que o locatrio pode sempre
opor o seu direito em relao a qualquer adquirente do direito com base no qual foi
celebrado o contrato, sujeitando-o a continuar com ele o contrato de locao, mesmo
que o adquirente desconhecesse totalmente a existncia desse contrato no momento que
adquire o bem.
Pressuposto da aplicao do 1057 apenas a aquisio do direito com base no qual
foi celebrado o contrato, independentemente da forma como essa transmisso se opere,
seja por acto entre vivos, ou mortis causa.

Mais controversa tem sido a questo da manuteno do direito do locatrio em caso


de venda executiva do bem, mas parece que a mesma dever igualmente ocorrer, uma
vez que o direito do locatrio no se encontra includo nos direitos que caducam com
essa venda nos termos do 824/2.
Relativamente ao objecto da transmisso, parece que salvo acordo em contrrio,
apenas se transmitiro para o adquirente os direitos e obrigaes do locador respeitantes
execuo futura do contrato, permanecendo na esfera do anterior locador os direitos e
obrigaes respeitantes ao perodo locativo anterior transmisso. Assim, a menos que
ocorra simultaneamente uma cesso de crditos a rendas vencidas no poder o novo
locador reclamar o pagamento de rendas respeitantes a perodos de tempo anteriores
transmisso, nem requerer a resoluo do contrato com este fundamento.
O 1058 vem estabelecer a inoponibilidade da liberao ou cesso de renda ou de
alugueres no vencidos ao sucessor entre vivos do locador, na medida em que tais
rendas ou alugueres respeitem a perodos de tempo no decorridos data da sucesso.
As rendas antecipadas no cabem neste artigo, sendo oponveis.
2. Sucesso na posio do locador
Sucesso por morte na posio do locador. Dado que o contrato de locao no
considerado como intuitu personae em relao ao locador, verifica-se em caso de morte
deste a sucesso dos seus herdeiros na relao de arrendamento (2024 e 20/1 RAR).
3. Transmisso da posio contratual do locatrio
Nos termos do 1059/2 remete-se a cessao da posio do locatrio para o regime
geral (424 e ss), o que significa que a esta, normalmente, s pode ocorrer com o
consentimento do senhorio (424), podendo este resolver o contrato se a transmisso da
posio do locatrio for feita sem o seu consentimento (1083/2 e)). Caso o
arrendamento tenha por objecto a casa de morada de famlia, o cnjuge tambm tem que
dar autorizao (1682 - B).
Admite-se porm, na lei casos em que a transmisso da posio contratual do
arrendatrio no depende do consentimento do senhorio.
No mbito do arredamento urbano para habitao ocorre uma dessa situaes no
caso do 1105/1 onde refere que, incidindo o arrendamento sobre casa de morada de
famlia os cnjuges podem, em caso de divrcio ou de separao judicial de pessoas e
bens decidir o seu destino, podendo optar pela transmisso do arrendamento ou pela sua
concentrao a favor de um deles. Na falta de acordo, admite-se que o tribunal possa
igualmente determinar essa transmisso ou concentrao, tendo em conta a necessidade
de cada um deles, os dos filhos e outros factores relevantes (1105/2). Esse regime
aplica-se tambm no caso de separao dos membros da unio de facto (4 LUF).
No mbito do arrendamento para fim no habitacional igualmente permitida a
transmisso da posio do locatrio sem consentimento do senhorio nos casos do
1112/1. A transmisso deve ser celebrada por escrito, sob pena de nulidade (1112/3), e
depende do consentimento do outro cnjuge, salvo se o regime do casamento for o da
separao de bens (1682-A/1 b)).

O trespasse por venda ou dao em cumprimento do estabelecimento comercial


atribui ao senhorio direito de preferncia, mas as partes podem exclu-lo por conveno
(1112/4).
Mesmo que permitida por lei, a transmisso da posio de arrendatrio deve ser
comunicada ao senhorio no prazo de 15 dias (1038 g) e 1112/3 in fine), sem o que essa
transmisso ser ineficaz em relao ao senhorio, podendo este resolver (1038/2 e)), a
menos que tenha reconhecido o beneficirio da cedncia como tal ou que a
comunicao lhe tenha sido efectuada por este (1049). Apenas no caso previsto no
1105 se estabelece que a notificao deve ser efectuada oficiosamente ao senhorio pelo
juiz ou pelo conservador do registo civil (1105/3), pelo que a sua omisso no ter
quaisquer consequncias para o arrendatrio.
4. Sucesso da posio do locatrio
A locao qualificada como um negcio intuito personae em relao ao locatrio,
pelo que habitualmente caduca por morte deste ou, tratando-se de uma pessoa colectiva,
pela extino desta (1051 d)). Admite-se porm, conveno em contrrio,
estabelecendo a transmisso por morte do direito do locatrio.
O cariz intuitu personae , no entanto, objecto de alguma atenuao no mbito do
arrendamento urbano onde actualmente ocorre, uma comunicao do direito em relao
ao respectivo cnjuge, nos termos gerais e de acordo com o regime de bens vigente
(1068). Da mesma forma, so previstas algumas hipteses de transmisses por morte
do direito do arrendatrio (ex: 1106)
A transmisso por morte do arrendamento deixou de ser prejudicial ao senhorio,
dado que no afecta a durao normal do contrato, atento o abandono legal do
vinculismo arrendatrio. Efectivamente, se o contrato for celebrado por prazo certo, a
transmisso por morte no impede a oposio renovao pelo senhorio, nos termos
desse prazo (1097). J se o contrato doe de durao indeterminada, a morte do
arrendatrio no afecta o direito do senhorio a denunciar com a antecedncia mnima de
dois anos sobre a data em que pretenda a cessao (1101 c)). Porm, se a morte do
arrendatrio tiver ocorrido nos seis meses anteriores data da cessao do contrato, esta
d ao transmissrio o direito de permanecer no local por perodo no inferior a 6 meses
a contar do decesso (1106/5).
A transmisso ou a concentrao do arrendamento por morte do arrendatrio tem de
ser comunicada ao senhorio com cpia do dos documentos comprovativos no prazo de
trs meses a contar da ocorrncia (1107/1) devendo a comunicao obedecer aos
formalismos do 9 NRAU. A inobservncia deste prazo no prejudica a transmisso do
contrato, mas obriga o transmissrio a indemnizar por todos os danos resultantes da
omisso (1107/2).
A transmisso do arrendamento urbano para comrcio e indstria tem menos
condicionalismos (1113), mas tem de obedecer aos formalismos do 9 do NRAU.
Arrendamento rural (20/2 e 3 RAR).
Em princpio a transmisso por morte do arrendamento rural apenas pode ocorrer
uma nica vez, admitindo-se, no entanto duas transmisses se a primeira for a favor do

cnjuge sobrevivo ou da pessoa com que ele vivesse em condies anlogas s dos
cnjuges, e se a ele sobreviverem parentes ou afins na linha recta do primeiro do
primeiro arrendatrio nas condies acima referidas (20/4 e 5 RAR).
O arrendamento rural tambm no caduca em caso de extino do arrendatrio
pessoa colectiva (20/2 b) RAR).
Caso os titulares do direito transmisso queiram suceder no arrendamento rural,
devem, no prazo de 6 meses, notificar o senhorio da inteno de exercer o seu direito
(20/6 RAR).
5. Sublocao
Regulada genericamente no 1060 e ss no caso de arrendamento urbano no 1088 e
no caso do rural no 10 do RAR.
De acordo com o 1060 a sublocao consiste num subcontrato, j que, tendo por
base um anterior contrato de locao em que locatrio, o sublocador celebra um novo
contrato de locao com pessoa diferente (sublocatrio), contrato esse que se sobrepe
ao anterior, mas que dele fica dependente e portanto a ele se subordina.
A sublocao pode ser total ou parcial.
Uma vez que obrigao do locatrio no proporcionar o gozo da coisa a terceiro, a
sublocao pressupe o consentimento do senhorio, sendo proibida sem esse
consentimento (1038 f), 1088, 10 RAR).
Nos termos do 1088, a autorizao para subarrendar o prdio deve ser dada por
escrito. J o 10/1 RAR apenas exige que a autorizao do senhorio resulte de acordo
expresso.
Mesmo ocorrendo autorizao para a sublocao deve a mesma ser comunicada ao
senhorio no prazo de 15 dias aps a sua verificao (1038 g)). Dispensa-se, porm,
quer a autorizao quer a comunicao se o locador reconhecer o sublocatrio como tal
(1049, 1061, 1088/2). Apenas aps a comunicao ou o reconhecimento do
sublocatrio pelo locador que a sublocao se considera eficaz em relao ao locador
(1060). No sendo a sublocao eficaz ao locador, a sua realizao d-lhe direito a
resolver o contrato (1083/2 e)).
Especialidades da sublocao

O legislador coloca um limite renda que pode ser cobrada pelo sublocatrio
(1062);
A lei admite que o locador possa exigir directamente do sublocatrio a
prestao que lhe devida, se tanto o locatrio como o sublocatrio
estiverem em mora quanto s respectivas prestaes de renda ou aluguer
(1063);
No mbito do arrendamento urbano admite-se que o senhorio se possa fazer
substituir ao arrendatrio, mediante notificao judicial, considerando-se
resolvido o primeiro contrato e passando o subarrendatrio a arrendatrio
directo (1090/1);

Da mesma forma se o senhorio receber alguma renda do subarrendatrio e


lhe passar recibo aps a extino do arrendamento, ser o subarrendatrio
havido como arrendatrio directo (1090/2);
Finalmente, a sublocao depende da manuteno do contrato de locao
(1089), no mbito do arrendamento urbano.

O regime das perturbaes da prestao no contrato de locao


1. Vcios da coisa locada
A existncia de vcios na coisa locada corresponde a uma perturbao da prestao
no contrato de locao dado que o locador obrigado a assegurar o gozo da coisa para
os fins a que esta se destina (1031 b)).
O 1032 vem estabelecer que, quando a coisa locada padecer de vcio que no lhe
permita realizar cabalmente o fim a que destinada, ou carecer das qualidades
necessrias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato no
cumprido se ocorrerem as situaes desse artigo.
A lei distingue vcios (sempre que a coisa apresente objectivamente imperfeies, as
quais tm que ser suficientemente graves para impedir o fim a que destinada) e falta
de qualidade (sempre que a coisa, no sendo objectivamente defeituosa, no tenha a
idoneidade necessria para realizar o fim pretendido pelas partes ou no tenha as
caractersticas que foram asseguradas pelo locador.
Para desencadear a responsabilidade do locador, o vcio ou a falta de qualidade tm
que resultar de culpa sua (798? A qual se presume nos termos do 799. A lei distingue,
no entanto, as situaes de defeitos datados do momento da entrega, em relao aos
quais compete ao locador provar que os desconhecia sem culpa (1032 a)), dos defeitos
surgidos posteriormente entrega por culpa do locador (1032 b)).
No sendo estabelecida a culpa do locador em relao aos defeitos, este no est a
incumprir a sua obrigao, logo o locatrio nada lhe pode exigir.
O 1033 vem estabelecer que o locador deixa de responder nas seguintes situaes:
a) O conhecimento dos defeitos pelo locatrio aquando da celebrao do contrato;
b) Defeitos facilmente reconhecveis dado que cabe ao locatrio o nus de
verificar o estado da coisa, salvo se o locador assegurara inexistncia de defeitos
ou usado dolo para os ocultar;
c) Se o defeito da coisa for da responsabilidade do locatrio;
d) Se o locatrio no avisou do defeito ao locador como devia - uma vez que
obrigado a tal (1038 h)).
O 1035 estabelece que o regime das perturbaes das prestaes no contrato de
locao no obsta anulao desse contrato por erro ou dolo, nos termos gerais, caso
estejam verificados os pressupostos (251, 247 e 253).

2. Ilegitimidade do locador ou deficincia do seu direito


O 1034 acrescenta que so aplicveis as disposies relativas aos vcios da coisa
locada a situaes correspondentes ilegitimidade do locador ou deficincia do seu
direito, ainda que qualquer das situaes desse artigo s se considere falta de
cumprimento do contrato quando determinar a privao definitiva ou temporria, do
gozo da coisa por parte do locatrio (1034/2).
Daqui resulta que a locao de bens alheios vlida, soluo alis compreensvel
perante um contrato que no translativo de direitos, mas antes constitutivo de
obrigaes. Apenas quando o locatrio privado do gozo da coisa q
eu pode reagir
perante o locador, mas a situao j no de invalidade, mas antes de incumprimento
do contrato.
O 1035 admite, no entanto, que o locatrio possa tambm nestes casos proceder
anulao do contrato por erro ou dolo, nos termos gerais.
Extino do contrato de locao
O contrato de locao est sujeito s causas gerais de extino dos contratos:
revogao, resoluo, caducidade denncia ou oposio renovao (arrendamento
urbano 1079).
O regime de cessao do contrato de arrendamento tem natureza injuntiva, o que
se compreende, face importncia dos interesses em jogo (1080).
1. Revogao
Quando os contraentes pem termo ao contrato celebrando um contrato, o que
admissvel nos termos gerais por mtuo consenso, ao abrigo da autonomia privada
(406/1). Em consequncia, no mbito do arrendamento urbano vem prever-se que
as partes podem a todo o tempo revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido
(1082/2).
Nos termos do 1082/2 a revogao do arrendamento urbano est sujeita forma
escrita, sempre que o acordo no seja imediatamente executado ou contenha
clusulas compensatrias ou quaisquer outras clusulas acessrias. Sendo o acordo
imediatamente executado (o que corresponde denominada revogao real do
arrendamento) nem sequer exige qualquer forma.
2. Resoluo pelo locador
O locador pode resolver o contrato com fundamento no incumprimento das
obrigaes do locatrio (801), mas essa resoluo sujeita a certos condicionalismos.
No mbito do arrendamento urbano inclusive objecto de uma tipificao
exemplificativa de fundamentos (1083/2 e 3), a qual se assume taxativa no
arrendamento rural (17/2 RAR). Para alm disso, embora a resoluo do contrato de
locao possa ser feita tanto judicial, como extrajudicialmente (1047) no mbito do
arrendamento por vezes a lei exige o recurso via judicial, atravs da denominada
aco de despejo (1084/2+ 14 NRAU e 32 RAR). Porque um contrato continuado a

resoluo no opera retroactivamente, pelo que no obriga a restituir prestaes j


realizadas (434/2).
No mbito do arrendamento urbano o 1083 contm fundamentos genricos e
exemplificativos de resoluo do contrato. Outros exemplos so: a violao dos limites
legais ou contratuais relativos a hspedes, realizao de deterioraes e obras no
imvel, cobrana ao subarrendatrio de renda superior permitida.
No mbito do arrendamento urbano, a resoluo do contrato tem que ser exercida no
prazo de um anos, a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamentao,
sob pena de caducidade, sendo esse o prazo reduzido para trs meses nas hipteses
previstas no 1083/3 e 4. Tratando-se no entanto de facto continuado ou duradouro, esse
prazo conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado (1085).
No arrendamento rural, ainda que os fundamentos da resoluo estejam previstos em
clusula geral (17/1 RAR), a realizao da mesma pelo locador sujeita a fundamentos
tpicos taxativos que correspondem aos factos praticados pelo arrendatrio descritos no
17/2 RAR.
3. Resoluo pelo locatrio
A resoluo pelo locatrio no prev qualquer tipificao, sendo esta genericamente
admissvel nos casos de incumprimento da obrigao ou cumprimento defeituoso
(801/2 e para arrendamento urbano 1083/2). Coerentemente com esta formulao,
refere o 1050 que o locatrio pode resolver o contrato independentemente da
responsabilidade do locado se preencher os requisitos desse artigo.
No mbito do arrendamento urbano, so igualmente referidos casos especficos de
resoluo no 1083/5. No arrendamento rural, os fundamentos especficos de resoluo
pelo arrendatrio encontram-se no 17/4 RAR.
A resoluo do locatrio opera por declarao outra parte, nos termos gerais
(436/1 e 1084/1), a qual, no arrendamento urbano e no rural, tem que obedecer aos
formalismos do 9 e ss NRAU e 26 e 27 RAR.
4. Caducidade
A caducidade consiste na extino do contrato em virtude da verificao de um
facto jurdico stricto sensu. No mbito do contrato de locao as causas de caducidade
encontram-se tipificadas no 1051, sendo a primeira o decurso do prazo estipulado ou
estabelecido por lei (1051/1 a)). Esta causa de caducidade pressupe que no se tenha
verificado a renovao do contrato (1054).
A segunda causa de caducidade ter-se verificado a condio a que as partes
subordinaram o contrato, ou tornando-se certo que no pode verificar-se conforme a
condio seja resolutiva ou suspensiva (1051/1 b)). H, no entanto uma limitao
aposio de condio resolutiva aos contratos de arrendamento, dado que a mesma no
poder ser usada para defraudar os fundamentos de resoluo do contrato, atenta
natureza imperativa dos mesmos (1080). No arrendamento rural no se inclui a
condio resolutiva entre os fundamentos de caducidade (18/1 RAR).

A terceira causa de caducidade ter cessado o direito ou findarem os poderes de


administrao com base nos quais o contrato foi celebrado (1051/1 c)). No entanto, esta
causa encontra restries no 1052, dizendo que no ocorrer nos casos desse artigo.
Esta causa de caducidade tambm se encontra prevista, para o arrendamento rural, no
18/1 b) do RAR.
A quarta causa de caducidade a morte do locatrio, ou tratando-se de pessoa
colectiva, a extino desta, salvo conveco escrita em contrrio (1051/1 d)). Casos de
admisso de transmisso por morte (1106 e 1113, e 20/2 a 6 RAR). Relativamente
morte do senhorio, esta no , normalmente, considerada causa de caducidade do
contrato (1057 e 20/1 RAR).
A quinta causa de caducidade a perda da coisa locada (1051/1 e)). Neste caso,
dado que o contrato fica sem objecto, manifesto que ocorrer a sua extino por
caducidade.
Ocorre ainda caducidade no caso de expropriao por utilidade pblica, a no ser
que esta se compadea com a subsistncia do contrato (1051/1 f) e 18/1 e) e 2 a 5
RAR).
Finalmente, ocorre a caducidade caso se verifique a cessao pelo arrendatrio dos
servios que determinam que a coisa locada lhe fosse entregue (1051/1 g)).
5. Eventual renovao do contrato e direito de preferncia no futuro
arrendamento do prdio
A caducidade do arrendamento pode, no entanto, vir a ser sanada, j que o 1056
estabelece que a permanncia pelo arrendatrio do gozo da coisa, pelo prazo de um ano,
sem oposio do senhorio, funciona assim como renovao do contrato, mesmo aps a
verificao da sua extino, correspondendo a uma autntica sanao da caducidade. No
entanto, esta norma aplica-se apenas aos casos da a), b) e g) do 1051/1.
No arrendamento urbano o 1091/1 b) estabelece um direito de preferncia do
arrendatrio na celebrao de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do
seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de
administrao com base nos quais o contrato fora celebrado, estabelecendo-se que esse
direito apenas existe enquanto no for exigvel a restituio do prdio nos termos do
1053 (1091/2).
Tambm se encontra presente o direito de preferncia no arrendamento rural (31/1
RAR).
6. Denncia e oposio renovao
Constituem igualmente formas de extino do contrato de locao a denncia e a
oposio renovao. Estas duas figuras distinguem-se, porque na primeira, aplicvel
aos contratos de durao indeterminada, a declarao do senhorio a pr termo ao
contrato pode ocorrer em qualquer altura, enquanto a segunda, aplicvel aos contratos
com prazo certo, apenas pode ocorre no fim desse prazo, impedindo que o contrato se
renove por perodos subsequentes.

Genericamente, estabelece o 1054/1 que, findo o prazo de arrendamento o contrato


renova-se por perodos sucessivos, se nenhuma das partes o tiver denunciado no tempo
e pela forma convencionada ou designados na lei. Acrescenta o 1054/2 que o prazo de
renovao igual ao do contrato, mas apenas de um ano se o prazo for mais lingo.
Nos termos do 1055, a denncia tem que ser comunicada ao outro contraente com a
antecedncia mnima expressa nesse artigo.
6.1 Denncia e oposio renovao pelo locador
No mbito do arrendamento urbano a lei distingue entre os arrendamentos de prazo
certo (1095 e ss) e os de prazo indeterminado (1099 e ss), sendo aplicveis aos
primeiros normalmente a oposio renovao e aos segundos a denncia.
Supletivamente, no arrendamento para a habitao, se as partes nada
convencionarem o contrato tem-se celebrado por prazo certo pelo perodo de dois anos
(1094/3). J no arrendamento para fins no habitacionais, em caso de ausncia de
estipulao, considera-se o arrendamento celebrado com prazo certo, pelo perodo de 5
anos (1110/2).
6.1.1

Os contratos com durao indeterminada

O arrendamento com durao indeterminada aproxima-se bastante do regime


tradicional dos arrendamentos vinculsticos, uma vez que, enquanto admite amplamente
a denncia pelo arrendatrio, obrigando apenas a uma antecedncia mnima de 120 dias
ou 60 dias, se o contrato tiver at um ano de durao efectiva (1110), restringe
consideravelmente a faculdade de denncia do senhorio, continuando a limit-la s
hipteses tradicionais da denncia para a habitao (1101 a)) e para a demolio ou
para a realizao de obras de restauro profundo (1101 b)), a que agora acrescenta um
novo fundamento: a comunicao ao arrendatrio com antecedncia no inferior a dois
anos sobre a data em que pretenda a cessao (1101c)). de referir, no entanto, que da
denncia pelo senhorio no pode resultar uma durao do contrato inferior a dois anos
(1103/2).
Relativamente denncia para habitao do prprio senhorio, esta depende, para
alm do pagamento ao arrendatrio do montante equivalente a um ms de renda,
tambm os pressupostos do 1102/1 a) e b). Relativamente denncia para habitao de
descendentes esta depende dos pressupostos do 1102/3. Apesar da lei no o sugerir,
manifesto que a denncia para habitao dos descendentes obriga da mesma forma ao
pagamento do montante equivalente a um ano de rendas do arrendatrio. Em qualquer
dos casos a indemnizao devida pela denncia deve ser paga no ms subsequente ao
trnsito em julgado da deciso que a determine (1103/5).
A denncia para habitao obriga ainda o senhorio a dar ao local a utilizao
invocada no prazo de trs meses e por um perodo mnimo de dois anos (1103/5). O
incumprimento desta obrigao, salvo caso de fora maior, obriga o senhorio ao
pagamento de uma indemnizao equivalente a 10 anos de renda (1103/9).
Outro fundamento de denncia pelo senhorio a demolio ou a realizao de obras
(1101 b)). O 1103/6 determina que a denncia feita com este fundamento obriga o

senhorio, mediante acordo e em alternativa: ao pagamento de uma indemnizao


equivalente a um ano de renda ou a garantir o realojamento do arrendatrio no mesmo
concelho, em condies anlogas s que este j detinha, quer enquanto ao local, quer
enquanto renda.
A lei esclarece que na falta de acordo permanece a primeira hiptese (1103/7).
Ainda como fundamento da denncia pelo senhorio temos a comunicao ao
arrendatrio com antecedncia no inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a
cessao (1101 c)).
A denncia baseada na habitao e na demolio () feita mediante comunicao
ao arrendatrio com antecedncia no inferior a seis meses sobre a data pretendida para
a desocupao e da qual conste de forma expressa, sob pena de ineficcia (1103/1). J a
denncia baseada no fundamento do 1101 c), bem como a denncia pelo arrendatrio a
que se refere o 1000, apenas exigem uma comunicao outra parte, com a
antecedncia legalmente exigvel (forma 9/1 NRAU).
6.1.2

Os contratos com prazo certo

No mbito do arrendamento com prazo certo o 1095 obriga a que o prazo conste de
clusula inserida no contrato, acrescentado o 2, que esse prazo tem o limite mximo de
30 anos, sendo reduzido para esse limite quando o ultrapasse.
Os contratos com prazo certo superior a 30 dias so sujeitos a renovao automtica
nos termos do 1096/1 a menos que haja estipulao das partes em contrrio. J os
contratos com o prazo inferior a 30 dias, no so, em princpio, sujeitos a renovao
automtica, a menos que as partes assim o estipulem (1096/2). Quando aplicvel, a
renovao automtica ocorre no termo do contrato e por perodos sucessivos de igual
durao, se outros no estiverem contratualmente previstos (1096/1), sendo que
qualquer das partes se pode opor renovao do contrato (1096/3), variando a
antecedncia necessria consoante a iniciativa parta do senhorio (1097/1) ou do
arrendatrio (1098/1). Nos termos do 1098/3 o arrendatrio pode ainda, decorrido um
tero do prazo de durao inicial do contrato ou da sua renovao, denunci-lo a todo o
tempo, mediante comunicao ao senhorio com a antecedncia de 120 ou 60 dias,
consoante o prazo seja superior ou inferior a um ano.
No mbito do arrendamento no habitacional o 1110/1 coloca a fixao do prazo,
denncia e oposio renovao na estipulao das partes, acrescentando o 2 que, na
falta de estipulao, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo perodo de
5 anos, no podendo o arrendatrio denunci-lo com antecedncia inferior a um ano.
6.1.3

O regime do arrendamento rural

A denncia e a oposio renovao so igualmente causas de cessao do contrato


de arrendamento rural por iniciativa do senhorio, exigindo-se a forma escrita para a
comunicao (19/1 RAR) e estabelecendo-se que a mesma compreende
necessariamente todo o objecto do arrendamento (19/2 RAR).

A oposio renovao pode ser efectuada pelo senhorio, com antecedncia de um


ano relativamente ao termo do prazo de arrendamento ou da sua renovao (19/3
RAR).
J em relao denncia pelo senhorio o 19/4 RAR apenas a permite nos contratos
de arrendamento agrcola em quer o senhorio preencha os requisitos desse mesmo
artigo.
A denncia apenas possvel a partir do terceiro ano de contrato de arrendamento
ou da sua renovao e deve ser realizada com antecedncia de um ano sobre o momento
em que deva produzir efeitos. O senhorio que a realiza fica, porm, obrigado, salvo caso
de fora maior, explorao directa, por si ou por membro do seu agregado familiar,
durante um prazo mnimo de cinco anos (19/7 RAR). In cumprindo essa obrigao, o
arrendatrio adquire o direito indemnizao igual ao quntuplo das rendas do perodo
em que esteve ausente e recuperao do prdio, se assim o desejar (19/8 RAR).
O arrendatrio pode, porm, opor-se oposio renovao e denncia pelo
senhorio desde que tenha mais de 55 anos e resida ou utilize o prdio mais de 30 anos
e o rendimento do prdio constitua a fonte principal de rendimento para a sua famlia
(19/9 RAR).
Verificando-se a cessao do contrato por denncia ou oposio renovao do
senhorio, o arrendatrio tem o direito indemnizao por benfeitorias realizadas nos
termos do 23 RAR e pelas plantaes e melhoramentos fundirios que tenham tornado
o prdio mais produtivo, realizados com o consentimento do senhorio (19/10 RAR). No
caso de denncia por senhorio emigrante adquire ainda o direito a indemnizao
correspondente a 1/12 da renda anual por cada ano de contrato, no podendo o valor da
indemnizao se inferior a um ano de renda (19/11 RAR).
6.2 Denncia e oposio renovao pelo locatrio
Este pode livremente opor-se renovao do contrato nos termos gerais, desde que
comunique, com a antecedncia legalmente exigida, ao senhorio (1054, 1055 e
1098/1).
No arrendamento com prazo certo, o 1098/2 prev que o arrendatrio pode
denunciar a todo o tempo, aps 6 meses de durao efectiva do contrato. Tambm no
arrendamento urbano com durao indeterminada, o 1100 estabelece em relao ao
arrendatrio a denncia ad nutum, admitindo, portanto, que este, sem qualquer
justificao ponha termo ao contrato aps 6 meses de durao efectiva.
Pede-se apenas uma comunicao ao senhorio com os formalismos do 9/1 NRAU
com uma antecedncia no inferior a 60 ou 120 dias sobre a data em que pretende a
cessao, consoante o prazo ou a durao efectiva seja inferior ou superior a um ano. A
denncia produz efeitos no final do ms correspondente, extinguindo-se assim nesta
data o contrato (1098/2 e 1100/1).
No arrendamento rural, o arrendatrio pode opor-se renovao com antecedncia
de uma ano relativamente ao termo do prazo do contrato ou da sua renovao (19/3
RAR), pode denunciar o contrato sem possibilidade de oposio do senhorio nas
situaes do (19/5 RAR) e deve ser comunicada com antecedncia de um ano (19/6

RAR). Ambas as comunicaes deve ser feitas por escrito (19/1 RAR), compreendendo
necessariamente todo o objecto do arrendamento (19/2 RAR).