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COMENTRIOS AO DIREITO DAS COISAS

DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS


PROMITENTE COMPRADOR DE IMVEL

At o ano de 1937 o negcio jurdico de compra e venda de imvel,


prazo configurava enorme risco para o comprador. Algum poderia comprar um
imvel em 100 parcelas, por exemplo, pagar 90 destas parcelas e ainda assim ter de
deixar o imvel apenas recebendo perdas e danos pelo desfazimento da venda.
Isso mesmo! Somente no dia 10 de dezembro de 1937 que o decreto-lei
n 58 deu incio mudana neste cenrio.
Anteriormente, os compromissos de compra e venda de bens imveis
configuravam obrigao de fazer, de carter patrimonial e as partes obrigavam-se ao
cumprimento do avenado sem, contudo, vincular o negcio o comprador ao imvel,
pois que no se tratava de um direito real.
Como o artigo 1088 do Cdigo Civil de 1916 permitia o arrependimento,
com o devido pagamento de perdas e danos, muitos negcios desta monta eram
desfeitos mediante apenas o pagamento da indenizao arbitrada.
Comumente, um loteamento era realizado e os lotes vendidos a prazo.
Como de se esperar, aps a urbanizao do local, os imveis alcanavam valor
muito superior ao inicialmente contratado, levando os vendedores a arrependeremse do negcio e desfazerem-no, pagando as perdas e danos: indenizao que
ainda assim, compensava para o vendedor, ante o preo atual que os imveis
alcanavam.
Inovava o decreto-lei n58/37 ao dispor que tanto para loteamentos
urbanos quanto rurais cuja venda tivesse por base o pagamento em prestaes
sucessivas e peridicas, o registro do compromisso de compra e venda no cartrio
de registro de imveis fazia nascer direito real do comprador sobre o bem.
Pago o preo, caso o vendedor se recusasse a outorgar a escritura
definitiva, cabia ao judicial de adjudicao compulsria, cujo rito era sumarssimo.
No entanto, em que pese inovao mpar, o decreto-lei 58/37 alcanava
apenas bens imveis oriundos de loteamentos. Daquela forma, os negcios de
compra e venda sobre imveis que no fossem loteamentos, como um apartamento

ou uma casa pronta, por exemplo, no eram garantidos pela normatizao legal para
que se alcanasse direito real sobre o bem.
Surgiu, ento, a Lei n 649, publicada no dia 11 de maro de 1949
fazendo com que o contrato de compra e venda de bens imveis no loteados,
pudesse ser tambm registrado em cartrio, fazendo da nascer direito real do
comprador sobre coisa alheia para bens imveis no decorrentes de loteamento.
Cerca de trinta anos depois, no dia 19 de dezembro de 1979 publicada
a Lei de Parcelamento de Solo Urbano, Lei n6766/79, disciplinando o compromisso
de compra e venda de imveis loteados: nestes contratos, qualquer clusula de
arrependimento tida como no escrita, mas a disciplina quanto aos imveis rurais
continuam regidas pelo decreto lei 58/37.
Somente com o Cdigo Civil de 2002 que o direito real do promitente
comprador de imvel alcana a configurao atual, disciplinada nos artigos 1.417 e
1.418:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda em que se no


pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e
registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador
direito real aquisio do imvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a
outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicao do
imvel.

Pois bem, so necessrias algumas consideraes.


Primeiramente, o Cdigo Civil no ab-roga as disposies da Lei de
parcelamento do solo urbano, Lei 6766/79.
Desta forma, os artigos 1.417 e 1.418 do Cdigo Civil alcanam os
imveis no loteados, permanecendo para os loteamentos urbanos as disposies
da lei mencionada.

Vale ressaltar, que para o contrato de compra e venda de imvel loteado,


segundo disciplina da lei 6766/79, qualquer clusula de arrependimento tida como
no escrita.
Assim, em se tratando de imveis no loteados, a possibilidade de
contratar incluindo clusula de arrependimento existe, no entanto, no permitir
pelo atual Cdigo Civil que se configure direito real sobre coisa alheia.
Muito bem, podemos dizer ento, que no qualquer contrato de compra
e venda de imvel no loteado que poder ser levado para registro no Cartrio de
Registro de Imveis e dele decorrer o direito real do promitente comprador de
imvel sobre coisa alheia, mas permitir este efeito somente aquele que no
contiver clusula de arrependimento.
Desta forma, dois requisitos so necessrios para o direito real
aquisio de imvel no loteado: inexistncia de clusula de arrependimento e
registro no Cartrio de Registro de Imveis.
Vale lembrar ainda que, sendo direito real sobre bens imveis, a outorga
conjugal se faz necessria, exceto no regime da separao de bens.
Com estas breves observaes, podemos traar um resumo e apontar os
principais pontos tocantes ao tema direitos reais sobre coisas alheias, considerando
o direito do promitente comprador de imvel.
O Cdigo Civil de 1916 estranho atual disciplina do direito real do
promitente comprador de imvel. Em suas disciplinas legais, amparadas no artigo
1.088, permitia-se que o vendedor de imvel em pagamento parcelado, se
arrependesse da venda e no conferisse a escritura definitiva ao comprador,
mediante pagamento de indenizao por perdas e danos.
Vivia-se, ento, certa instabilidade jurdica na compra e venda de bens
imveis a prazo, sobretudo para loteamentos, pois o compromisso de compra e
venda era retratvel, em caso de arrependimento.
A seriedade da problemtica social envolvendo, sobretudo, a
necessidade de garantir harmonia na compra e venda daqueles imveis loteados,
permitiu, desde o ano de 1937, que contratos de compra e venda de bens imveis
pudessem garantir ao comprador direito real sobre o imvel comprado em parcelas,
com algumas restries e consideraes, pois o decreto lei n58/37, inovou,

dispondo que o contrato de compra e venda de loteamentos (apenas loteamentos)


pudessem ser albergados pela constituio de um direito real, desde que registrados
no cartrio de registro de imveis. Feito o pagamento integral, o comprador poderia
compulsoriamente, em juzo, requerer a adjudicao do imvel, caso o vendedor se
recusasse a faz-lo. Caso no final do pagamento, o vendedor apresentasse recusa
em receber as ltimas parcelas, podia o promitente comprador consignar o
pagamento e, judicialmente, requerer a adjudicao.
Anos depois tal direito se estendeu aos imveis no loteados, como
casas e apartamentos, por exemplo. A entrada em vigor da Lei 649/49, inclui a
possibilidade para imveis no loteados, alterando o decreto-lei n58/37 para
permitir que seu alcance fosse at os imveis no loteados.
No ano de 1979 entra em vigor a lei de parcelamento do solo urbano,
Lei 6766/79, disciplinando a compra e venda de lotes urbanos, deixando expresso
que qualquer clusula de arrependimento ou revogao considerada no escrita,
ou seja, no cabe arrependimento na promessa de compra e venda de bens
imveis, desde que registrada na matrcula o que faz nascer o direito real sobre
coisa alheia. Atente-se, porm, que a Lei em comento de parcelamento de solo
urbano, desta forma, alcana loteamentos e no imveis no loteados, como, por
exemplo, casa, apartamento, prdio, etc. Tambm no alcana loteamentos rurais.
Com a entrada em vigor do Cdigo Civil

de 2002, permite-se a

constituio de direito real ao promitente comprador de imvel desde que no exista


no contrato clusula de arrependimento e este seja registrado no Cartrio de
Registro de Imveis.
Abrao!
Prof. Manoel