Sumario

Pgina 4 | Nota de Tapa

Historia del edificio

de la UTN-FRBA
Pgina 6

Alquileres en
Buenos Aires
Pgina 10

Alquileres:
una oportunidad
para los corredores

inmobiliarios

Pgina 12

Pgina 20

propietarias compradas

fondos de comercio

Locaciones: garantas

y seguros de alquiler
Pgina 14

Los miedos en el

negocio inmobiliario
Pgina 16

Consideraciones
sobre la adquisicin
de inmuebles

La inversin en
Pgina 21

El sindicato

de empleados
inmobiliarios y la

precariedad laboral

NEGOCIACION

DE BIENES
Edicin Julio 2012

Es una publicacin de carcter semestral, editada

por el Centro de Martilleros
y Corredores.
La opinin de la Revista Negociacin de Bienes slo se refleja
en el editorial, no hacindose
as responsable de los contenidos publicados en sus artculos.
Distribucin gratuita en el Centro de Martilleros y Corredores,
Uruguay 188, C.A.B.A. y en la
Secretara de Cultura y Extensin Universitaria de la UTN,
Facultad Regional Bs. As., Medrano 951, 2 piso, C.A.B.A.

Responsables
Editorial:
Elena Taraborrelli
Produccin:
Elena Taraborrelli
Diseo Grfico:
Mara Florencia Mazzei

Editorial
Este es un ao, por cierto, muy particular para el Centro de Martilleros,
porque en agosto cumplimos 10 aos con la Tecnicatura Superior en
Negociacin de Bienes en la UTN-FRBA. Estamos en condiciones de
afirmar que la sociedad con la universidad ha dado sus frutos, ya que
son muchos los graduados que se estn desarrollando profesionalmente. Cabe destacar que, hasta el momento, se han abierto ms de
90 comisiones. Mientras tanto, seguimos sosteniendo nuestro ideal,
que es el de constituir la mejor oferta acadmica.

mariaflorenciamazzei@gmail.com

Si bien hemos transitado un largo y arduo camino, no hemos bajado

los brazos. Es as como seguimos trabajando en nuevos proyectos.

Colaboraron
en esta edicin:

En este sentido, hemos empezado a trabajar junto con el Centro de

e-Learning de la UTN-FRBA para dictar nuestras capacitaciones en esa
modalidad. Es nuestro deseo que ms gente, de todas partes del pas,
pueda acceder a nuestros cursos, talleres y seminarios.

Bentez, Ricardo
Kelm, Santiago
Mercader, Roberto
Peruscina, Alejandra
Raichi, Nicols Mara
Rogulick, Elizabeth
Satulovsky, Marcelo
Valente, Julio
Verna, Andrs

Aprovechamos esta oportunidad para agradecer a nuestros columnistas

habituales, que nos permiten continuar con nuestras publicaciones;
al mismo tiempo que les damos la bienvenida a los nuevos colaboradores, e invitamos a quienes quieran participar, a que se animen a
hacerlo.

Elena Taraborrelli

Responsable Centro de Martilleros

3

NEGOCIACION

DE BIENES

Historia del edificio de la UTN-FRBA

Gentileza autoridades UTN-FRBA

El actual edificio de la Facultad Regional Buenos Aires de la Universidad Tecnolgica Nacional, sito en la
calle Medrano 951, entre Lavalle y
Tucumn de la Ciudad Autnoma de
Buenos Aires, pas por varias etapas
constructivas con los siguientes antecedentes:
En el ao 1907 el Estado nacional
cede el terreno en usufructo a la Sociedad de Educacin Industrial, que
construy el edificio, concluyendo
las obras en 1922. Luego, fue sede
de la Comisin Nacional de Aprendizaje Tcnico, promediando la dcada
de 1930.
En 1948 se crea la Universidad Obrera
Nacional y se transform en 1959 en
la Universidad Tecnolgica Nacional.
Su estilo arquitectnico se podra
definir como neoclsico italiano con
reminiscencias greco-romanas.
El edificio original tena tres plantas.
Desde 1962 hasta 1966 el ingeniero
en construcciones Julio Smith, egre4

sado de esta casa de altos estudios,

proyecta y ejecuta una ampliacin,
duplicando la superficie existente.
Se construyeron dos entrepisos y
otra planta en la azotea, tratando de
mantener el estilo arquitectnico.
Se conserv el Aula Magna como
auditorio de excelencia, con todo el
esplendor que tuvo desde su construccin en 1927, as como el hall de
entrada y los solados originales de
mosaicos calcreos italianos, artefactos de iluminacin artesanales y
otros detalles de categora.
En la dcada del 90 se construy la
torre Tucumn, adosada al edificio
original, por lo que se podra decir
que coexisten tres edificios en uno.
En la actual gestin como decano, a
cargo del ingeniero Guillermo Oliveto, se llevaron a cabo importantes
obras de mantenimiento y mejoras
para su puesta en valor, con miras a
engalanar este verdadero patrimonio histrico de la Ciudad.

Resea histrica
de la universidad
Entre los aos 1943 y 1955, el gobierno crea un sistema de capacitacin
tcnica que abarca desde el nivel bsico hasta llegar al nivel universitario
Universidad Obrera Nacional (UON).
Fue la primera universidad con un
efectivo alcance nacional, pues desde sus orgenes cuenta con Facultades Regionales localizadas en diferentes lugares del pas.
Sus alumnos egresaban con el ttulo
de Ingeniero de Fbrica.
En los primeros das del golpe de estado de 1955, el gobierno de facto
design un interventor de la UON,
con expresas directivas de cerrarla.
Sin embargo, las actividades realizadas por todos los miembros de la
universidad lo convencieron de la
seriedad y relevancia de las tareas
educativas que se llevaban a cabo.

Escudo smbolo de la
Universidad Tecnolgica
Nacional
De acuerdo con las disposiciones del
artculo 12 de la Resolucin del Rectorado N 86/66, el 16 de noviembre
de 1966 se reuni la Comisin designada para decidir sobre el concurso
pblico realizado para la confeccin
del Escudo Smbolo de la Universidad Tecnolgica Nacional.
Luego de estudiados los 54 trabajos
presentados, por unanimidad se resolvi otorgar el primer premio al
trabajo N 16, presentado por Ricardo Blanco.
El smbolo abstracto que identifica
a esta Universidad surgi de la relacin de varios elementos grficos
que representan algunos de los fundamentos de la Universidad:
Los semicrculos
representan la dinmica de la tecnologa en evolucin.
versidad, son preparar profesionales en el mbito de la tecnologa
para satisfacer las necesidades correspondientes de la industria, sin
descuidar la formacin cultural y humanstica, que los haga aptos para
desenvolverse en un plano directivo
dentro de la industria y la sociedad
creando un espritu de solidaridad
social y mutua comprensin en las
relaciones entre el capital y el trabajo
(art 2. de la Ley 14855/59).

En 1956, el diputado Contte, convirtindose en el ms fervoroso defensor de la UON, comenz a trabajar

con decanos, docentes y alumnos en
el nuevo proyecto de la Universidad
Tecnolgica Nacional.
La caracterstica distintiva de la UTN,
novedosa respecto de otras universidades, es la regionalizacin como
sistema de organizacin.
Los fines especficos de nuestra uni-

Adems tiene caractersticas propias

y diferenciales como ser la exigencia
de que sus alumnos trabajen, cursos
vespertinos, asistencia obligatoria y
mucha mayor especialidad en sus estudios, los que deben ser adecuados
al mbito local en que se desenvuelven sus facultades regionales(art 2
y 6 de la Ley 14855/59).
Esta filosofa de trabajo, adaptada
a las necesidades de la sociedad actual, es la que sigue guiando su diario camino hacia la excelencia.

Unidos, formaran un crculo, que simboliza la perfeccin.

El signo ms representa
la totalidad tcnica positiva.
La letra griega PSI smbolo medieval del
hombre como fundamento por y para quin es la
Universidad.
El smbolo es la sntesis
de todos estos elementos y se los ha relacionado buscando una doble
simetra como unidad
demostrativa del carcter equilibrado y estable, caracterstica que debe primar en la Universidad como institucin.
Fuente: Boletn Informativo de la Universidad Tecnolgica Nacional N 8, diciembre
1966-marzo 1967.

NEGOCIACION

DE BIENES

Alquileres en Buenos Aires

NOTAS EN TORNO A LA ESTRUCTURA DEL MERCADO DE ALQUILERES EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
La modalidad del alquiler juega un
rol importante en la dinmica inmobiliaria de BA, especialmente en
el segmento residencial. Esto no es
nuevo: basta recordar que mucha de
la mejor arquitectura domstica de
BA, nace entre 1930/50 como edificios de renta.
Pese a su relevancia, sin embargo, no
hay en general lecturas integrales, ni
seguimiento sistemtico: es poco lo
que se sabe realmente respecto de
ella. La intencin de estas notas es
repasar, pues, algunos datos que permitan ir delineando, entre todos, la
estructura general de este mercado.

Madura BA

Histricamente, BA se ha destacado
por mostrar rasgos que la acercan al
perfil de una ciudad europea. En su
fisonoma, pero tambin en su dinmica: desde hace ms de 60 aos la
poblacin de la Ciudad est estabilizada en torno a 2.9M de habitantes.
Alejada de los ritmos demogrficos del resto del pas, BA replica el
comportamiento de las grandes ciudades globales, con tasas bajas de
crecimiento vegetativo, mayor edad
promedio, y menor tamao medio
de los hogares. Un comportamiento

ms similar a las poblaciones maduras de Europa, que a las sociedades

jvenes de Amrica Latina. (Cuadro 1)

Zona por zona

A lo largo de las ltimas dcadas,

la dinmica de la produccin urbana fue consolidando en BA un
promedio de stock habitacional de
512 viviendas/1.000 habitantes. No
obstante, su distribucin presenta
asimetras significativas: mientras
las Zonas Norte y Este se ubican 17
y 22% respectivamente por encima
de este rango, el Sur queda 29% por
debajo de la media de la Ciudad. El
sector Centro resulta ser el ms alineado con la situacin tipo (-4%),
en tanto el Oeste muestra una posicin de 15% bajo el promedio. (Cuadro 2) Lgicamente, la distribucin
socio-territorial de BA no es pareja:
unas zonas son ms grandes que
otras, ms pobladas, ms o menos
edificadas. (Cuadro 3) Con vistas a la
sustentabilidad de la ciudad (social,
econmica, territorial, de mercados)
la clave radica en la racionalidad ambiental y la bsqueda constante de
un cierto equilibrio dinmico del sistema urbano. Sea cual fuera nuestro
rol, la cuestin es hacia dnde se dirigen las lgicas de nuestra accin, si

tendemos a corregir o a profundizar

los desequilibrios.

De familias y viviendas

Pese a mantener su poblacin total

estable, BA viene modificando hace
dcadas su perfil demogrfico en
lnea con las tendencias sealadas,
reduciendo la conformacin tpica
de los hogares y aumentando -como
correlato- el nmero de familias en
la Ciudad. La composicin tpica de
los hogares en BA pas de 3.2 personas en 1980, a 2.5 en 2010. (Cuadro 4)
En paralelo al vaivn de la economa
del pas, fue creciendo la cantidad
de inquilinos en la Ciudad. Tras una
dcada, en los 90, con el crdito y
la produccin concentrados en los
estratos superiores de la pirmide;
y otra en los 2000, donde la financiacin hipotecaria fue virtualmente
inexistente (6% promedio del total
de operaciones/ao), la proporcin
de hogares que alquilan en BA pas
de 21.5% a 29.9%. (Cuadro 5)
Los procesos se combinan: por una
parte, un crecimiento en la cantidad
de hogares aunque ms chicos. Por
la otra, ausencia de financiamiento
hipotecario, pblico y privado, suba

3. Distribucin | El aporte de cada Zona al Total BA

1. Poblacin BA
AO

HABITANTES

1947
1960
1970
1980
1991
2001
2010

2.981.043
2.966.634
2.972.453
2.922.829
2.965.403
2.776.138
2.891.082

Zona %

A - Norte
B - Es te
C - Sur
D - Oeste
E - Centro

% Poblac

% Hogares

% vivdas

26%
12%
21%
21%
20%

Territ

29%
13%
14%
18%
26%

30%
16%
11%
16%
27%

33%
16%
10%
16%
25%

100%

100%

100%

100%

2. Stock Habitacional
Viv/1000h Zona/Tot.BA

TOTAL BA
Norte
Este
Sur
Oeste
Centro

512
598
623
362
437
493

17%
22%
-29%
-15%
-4%

% Territ

4. Composicin media de los hogares

Ao

1980
1991
2001
2010

Pobl. Tot

Hogares Pers/Hogar

2.922.829 918.758
2.965.403 1.022.553
2.776.138 1.028.199
2.890.151 1.150.134

% Poblac

E - Centro

3,2
2,9
2,7
2,5

5. Hoga res que a l qui l a n

Ao

% Inq

Hogares Inq

1991
2001
2010

21,5%
22,1%
29,9%

219.447
227.545
343.443

continua del precio de las propiedades, y una inflacin que lica el ahorro, derivando stos en una cada
superior al 50% en la accesibilidad a
la vivienda propia durante la ltima
dcada.
No obstante el crecimiento sostenido de la economa al 8% anual, esa
combinacin de factores dio como

6. Dos dcadas

D - Oeste

Total Hogares
1.991

2.010

% Hogares
C - Sur

B - Este

% vivdas
A - Norte

Hog. Inquilinos % Hog. Inquilinos

1.991

2.010

1.991

Total BA
1.023.464 1.150.134 219.447 343.443 21,4%
325.085
347.454
65.489
95.847
20,1%
Zona A - Norte
146.395
183.621
42.728
77.769
29,2%
Zona B - Este
109.918
128.201
22.794
33.145
20,7%
Zona C - Sur
173.981
181.201
29.860
43.302
17,2%
Zona D - Oeste
309.657
58.577
93.381
21,9%
Zona E - Centro 268.085

resultado que ms de 115.000 hogares se sumen al mercado de alquileres entre 2001/2010.

El stock de demanda cautiva del alquiler, la cantidad de familias que
quedan all al no tener opciones de
acceso a la propiedad de la vivienda,
se increment de manera constante.
A ello, se fue sumando, naturalmente ao tras ao, una demanda nueva, de flujo: hijos que se emancipan, nuevas familias, gente que llega
a vivir a BA, familias que crecen, divorcios, etc.

2.010

29,9%
27,9%
22,6%
9,7%
12,6%
27,2%

De esta manera, el ritmo de crecimiento de los alquileres pas de 810

hogares/ao en los 90, a ms de
1.000 hogares/mes entre 2001/2010
(12.878 hogares al ao).

Dos dcadas

Ms all del incremento en la cantidad total de los alquileres, un repaso

al volumen y distribucin del mercado a lo largo de las ltimas dos dcadas, permite observar que el proceso no ha seguido un ritmo uniforme
en las diferentes zonas de la Ciudad.
(Cuadro 6)
7

NEGOCIACION

DE BIENES

Alquileres en Buenos Aires (continuacin)

BA - 2012
VOLUMEN DE MERCADO

Los nmeros permiten ver las transformaciones cualitativas vividas en reas tradicionales de la Ciudad (Este), el
incremento sensible de la densidad poblacional en el Centro, o el retroceso de los alquileres en el Sur y el Oeste.
En el Norte, por su parte, se registra el mayor incremento
relativo entre 1991/2010, de la proporcin de inquilinos
respecto del total hogares (+7.8%).

13
12
14
2

15

Estructura del mercado - Volumen y distribucin

geogrfica
El volumen del mercado de alquileres residenciales en BA
se ubic en el rango de 171.700 operaciones para 2010,
registrando una expansin de 56.5% respecto de los niveles que presentaba dos dcadas atrs, en los inicios de la
convertibilidad.

Zona E

Centro 27%

Zona D

Oeste 13%

Su distribucin muestra
un aporte al total BA del
28% en el caso de Zona
Norte, 23% en el Este,
10% desde el Sur, 13% de
los alquileres se registran
en el Oeste, en tanto el
Centro suma 27% de las
operaciones anuales.

Zona A

Norte 28%

Zona B
Este 23%

Zona C
Sur 10%

BA 1991/2010: alquileres/ao, por Zona

60.000

50.000

1.991

47.923

2.010

46.690

10
7

8
Hasta 1 .000
1.000 a 2.000
2.000 a 3.000
3.000 a 4.000
4.000 a 5.000

C.A.B.A. | VOLUMEN DE MERCADO

ALQUILERES RESIDENCIALES - 2012
Zonas
A | NORTE
B | ESTE
C | SUR
D | OESTE
E | CENTRO

Total BA

Comunas
2, 12, 13, 14
1, 3
4, 8
9, 10, 11, 12
5, 6, 7, 15

Prom. alq/mes
4.218
3.423
1.459
1.906
4.110

15.115

Ello implica un volumen promedio de 15.000 alquileres/mes en BA-2012, con un ritmo de mercado superior
a 4.000 operaciones mensuales en el Norte y el Centro,
3.400 alquileres en la Zona Este, 1.900 en el Oeste, y 1.460
operaciones en la Zona Sur de la Capital. Proyectados al
total anual, esos rangos estaran definiendo un volumen
en orden a 50.000 operaciones en el Norte y Centro de
la Ciudad, 41.000 alquileres en la Zona Este, 23.000 en el
Oeste, y otros 17.500 distribuidos en los barrios del Sur.
(Cuadro 7)

38.884

40.000

32.744

29.289

30.000

21.364

21.651

16.573

20.000

11.397

14.930

10.000

Zona A - Norte

Zona B - Este

Zona C - Sur

Mercado 2012 | Proyecciones

Zona D - Oeste

Zona E - Centro

Los comportamientos y tendencias de los aos previos

permiten proyectar un volumen total para el mercado de
alquileres residenciales en BA, en orden a 181.000 operaciones para 2012.
8

11

Viviendas y algo ms

En base a estos nmeros ciertos, y a fin de dimensionar el

total del mercado de alquileres en BA, corresponde sumar
lo referido al resto de los rubros inmobiliarios (comercios,
oficinas, depsitos, etc.). Y si bien la segmentacin de los
datos -que permitan hacer un seguimiento cualitativo- es
otra asignatura pendiente en el plano local, suele, sin embargo, no obstante darse por vlida la estimacin de una
relacin 80-20% entre el segmento residencial y el resto
de los destinos. (Cuadro 8)
Asumiendo esa pauta, podemos pues estimar que el mercado de alquileres en BA se ubicara en torno a 19.000
operaciones/mes, proyectando un volumen total de
226.000 alquileres en 2012.

7. Mercado 2012 VOLUMEN OPERACIONES

Anual
Mensual
181.380
15.115
TOTAL BA
50.619
4.218
Zona A - Norte
41.071
3.423
Zona B - Este
17.505
1.459
Zona C - Sur
22.869
1.906
Zona D - Oeste
49.316
4.110
Zona E - Centro

donaron el esquema de servicios

subsidiados sostenido por aos. Con
el precio en dlares de las propiedades marcando rcords, la inflacin
absorbiendo aumentos de ingresos,
y la suba constante de alquileres,
expensas y servicios, obviamente la
mirada dir que los alquileres deberan bajar.

8. Proy.Mercado

Con razn tambin, en la otra cara

de la moneda, el propietario podr
argumentar que el costo de reposicin, lo que costara en dlares volver a construir la propiedad (a un
cambio casi-fijo), sube sin cesar, al
igual que la tierra y los costos de mantenimiento. Que la renta inmobiliaria
est en un piso histrico, y mientras
la relacin entre el precio de compra del inmueble y lo obtenido por
su alquiler rondaba el 10% anual en
2002/03, hoy con suerte logra llegar
al 6% bruto, lo que implica un nivel
cercano al 3% anual neto.

Alquileres

Residenciales / me s
No residencial / mes
Total mercado / me s
TOTAL anual 2012

15.115
3.779
18.894

226.725

9. Renta Inmobiliaria
Plaza

Renta Bruta anual

Mexico DF
Lima
Montevideo
Bogot
Buenos Aires

8,9%
8,8%
8,2%
7,6%
7,5%
6,0%

Roma
Londres
Mosc
Madrid
Barcelona
Berln
Pars

4,5%
4,3%
4,2%
4,1%
3,9%
3,7%
3,3%

Toronto
Nueva York

5,4%
4,7%

Tokio
Hong Komg
Sahngai
Taiwan

4,3%
3,2%
2,7%
1,6%

Caros o baratos?
Suben o bajan?

Mucho se discute en torno al nivel

de precio de los alquileres en BA, en
particular en lo que hace al sensible
segmento residencial.
Desde la realidad del usuario, la suba
constante de valores se hace sentir.
Ms an, cuando a ella se suma el
incremento de expensas y las tarifas,
que de un momento a otro, aban-

Con argumentos reales de los dos

lados, debemos recordar que el
mercado, y su precio, se definen en
el encuentro de las partes. Con un
marco econmico inflacionario, e
inestable a nivel global, y el difcil
paso a la vivienda propia, el cruce de
las dos miradas define sta realidad.
El nivel actual de la renta inmobiliaria residencial en BA no es irracional,
hacia arriba ni hacia abajo. Ni escapa
tampoco a esa pauta que define a la
Ciudad en tantos aspectos, colocada
a mitad de camino entre las capitales latinoamericanas y europeas.
(Cuadro 9, Fuente: Global Property Guide)

No hay mucho margen para grandes

cambios: a la suba espectacular de la
demanda en esta dcada sin crdito,
se contrapone una oferta voluminosa generada con miras a la renta.

dada por la capacidad de pago de la

demanda, y su no disposicin a convalidar subas, que no sabe si luego
va a poder cubrir.
De no mediar, entonces, cambios
profundos en la actividad, o el impacto de eventos inesperados y de
alta relevancia estructural (algn
cisne negro local o global), todo
parece anticipar un escenario con
valores y volumen estables para el
mercado de alquiler residencial en
BA para 2012. Con cuidado de los
propietarios ms conscientes hacia
los buenos inquilinos, dada la cantidad de oferta potencial del mercado; y algn posible ajuste en zonas o
productos menos competitivos.
No obstante, ser recomendable
seguir con atencin: el impacto de
cambios fuertes en las condiciones
macroeconmicas; la eventual aparicin de opciones de inversin que
cambien la orientacin de las inversiones; la -lamentablemente- poco
probable aparicin de financiamiento hipotecario bancario o desde el
sector, alterando el modelo actual
de negocios; la evolucin de la relacin salarios/capacidad adquisitiva
real, y de sta vs. la accesibilidad a
la vivienda.
NOTA: Cuadros y grficos de elaboracin propia,
en base a INDEC (Censos 1991, 2001, 2010 y
EPH); DGEC, GCBA (EAH), Global Property Guide
y datos del mercado. MSArq, Marzo de 2012.

Arq. Marcelo G. Satulovsky,

MDI - mgsarq@yahoo.com.ar
Consultor, docente e investigador en
desarrollo urbano e inmobiliario

A la presin genuina a la suba (incremento de costos) se opone otra

presin tambin genuina, a la baja,

NEGOCIACION

DE BIENES

Alquileres: una oportunidad

para los corredores inmobiliarios
la vivienda propia.
Es cierto tambin que el
valor de los inmuebles hoy en da en un pico histrico - y la inexistencia de
instrumentos financieros
para el ahorro que den
cobertura de la inflacin
y adecuada seguridad jurdica, conspiran contra la
idea de ahorro.

Como detalla el Arq. Marcelo Satulovsky en su informe Alquileres en

Buenos Aires, desde hace 10 aos se
incrementa en forma permanente el
nmero de operaciones realizadas.
Esto es consecuencia directa de la
falta de crdito hipotecario - que no
permite a la poblacin tener un acceso a la primera vivienda - y a la poltica econmica actual que incentiva el
consumo de automviles, electrodomsticos y turismo, haciendo desaparecer el concepto de ahorro a largo
plazo, camino vlido para acercarse a

10

Sin embargo no son todas

malas. La compra por parte de muchos propietarios de viviendas como inversin hace que estos las
oferten en el mercado en
alquiler, y esta oferta sostenida ha hecho que los valores de las
locaciones estn en equilibrio con el
incremento del sueldo promedio de
la economa, permitiendo el acceso
al alquiler a nuevos locatarios.
Esta situacin plantea una oportunidad para los corredores inmobiliarios,
ya que pueden ofrecer un servicio de
excelencia a locadores (propietarios)
y locatarios (inquilinos).

Los alquileres no generan el

volumen de honorarios de las

ventas, pero su resolucin es

mucho ms corta (no ms de
un mes) y mantiene el nmero de operaciones incluso en
los perodos de crisis.
Justamente por generar poco nivel de
honorarios muchas inmobiliarias prefieren priorizar las ventas a los alquileres. Esto permite a las inmobiliarias
chicas y a los corredores inmobiliarios independientes especializarse en
el manejo de alquileres logrando un
punto de equilibrio econmico que
le dar sustentabilidad a su emprendimiento.
Trabajando con los datos del Arq.
Marcelo Satulovsky podemos realizar
el siguiente razonamiento: 226000
unidades alquiladas por ao. Suponiendo que el 50% de los contratos
se renueven anualmente nos da la
siguiente cuenta: 113.000 contratos
anuales dividido los 5380 corredores
matriculados en la Ciudad de Buenos
Aires da 21 contratos anuales que
cada corredor inmobiliario podra llegar a realizar. Es cierto que algunos
los har el propietario para evitar el
pago de honorarios pero es aqu donde el corredor inmobiliario debe ofrecer servicios.

Muchos propietarios tienen departamentos vacos que no quieren alquilar por temor al incumplimiento de
sus inquilinos. Otros toman a su cargo la tarea de alquilar para ahorrarse
honorarios que a veces producen el
consabido lo barato sale caro, cuando no elige correctamente a su inquilino o porque la documentacin legal
no est bien hecha.
Brindar un servicio integral de alquileres significa,
1. gestionar la locacin de la unidad.
2. administrar todo el perodo del
contrato.

1. Gestionar la locacin
de la unidad

El proceso comienza con la captacin

de propietarios que quieran poner en
alquiler su inmueble. Es la etapa intangible del proceso donde el corredor inmobiliario debe promocionar
su capacidad para lograr un servicio
eficiente.
Contina con la tasacin de la unidad
para establecer su valor locativo. El
estudio de mercado en la ubicacin
donde est inserta establece la base
para su valuacin.
Lograr una autorizacin con exclusividad para poder desarrollar el proceso
de comercializacin es fundamental
para establecer reglas claras para ambas partes acerca de la manera en
que se har la negociacin con los posibles locatarios y asegura al corredor
el cobro de sus honorarios.
La comercializacin comienza con la
publicacin de la unidad. Internet es
un canal vlido, pero la opcin de publicar en el diario y mostrar con una
guardia acelera los tiempos para encontrar el candidato.

Encontrado el candidato - que debe

formalizar su inters dejando una reserva monetaria - comienza la etapa
ms importante del proceso: la eleccin del futuro inquilino.
De hacer bien esta parte del proceso depender la convivencia de los
prximos dos aos de contrato. Se
debe obtener informacin de la capacidad del futuro inquilino para pagar
el alquiler y de la calidad de su garanta. Hay empresas en el mercado que
preparan informes detallados, que
incluyen un informe ambiental de la
vivienda actual del postulante.
Con los informes en la mano y una
recomendacin del corredor se presenta la reserva al propietario quien
decide aceptarla o no.
Aceptada la reserva se debe circularizar el contrato para que las partes
puedan hacer sus observaciones.
Logrado el acuerdo sobre el contrato
se firma y se entrega la posesin del
inmueble.

2. Administrar todo
el perodo del contrato

Un servicio de excelencia debera

brindar esta opcin al propietario. La
administracin de alquileres significa
hacerse cargo de todos los aspectos
referidos al desarrollo y cumplimiento del contrato:
Cobro de la cuotas de alquiler.
Control del pago de los gastos a cargo del inquilino, llevando un registro
y archivo de los comprobantes respaldatorios.
Tener un canal de comunicacin
con el inquilino para que ste pueda
transmitir problemas relacionados
con el funcionamiento del inmueble.
Realizar, a travs de terceros, los
servicios necesarios de mantenimien-

to y reparacin que estn a cargo del

propietario, servicios que sern descontados al propietario del prximo
cobro de cuota.
Atender reclamos del consorcio del
edificio sobre el comportamiento del
inquilino.
Intimar el pago de cuotas atrasadas
y promover el desalojo en caso de incumplimiento.
La ventaja de este servicio es que el
corredor inmobiliario ser el principal interesado en realizar una buena
eleccin del candidato a alquilar para
evitar problemas futuros.
El servicio integral de alquileres, exige
mucha dedicacin del corredor y los
ingresos que produce no son extraordinarios, pero bien realizado logra la
fidelidad de los propietarios que no
dudarn en tomar al corredor como
su asesor inmobiliario de cabecera
multiplicando negocios en el futuro.
Administrar una cartera de 50 alquileres permite la realizacin de dos
contratos por mes (50 contratos / 24
meses) y llegar a 50 contratos puede demandar dos aos de trabajo. A
partir de all el incremento de la cartera se logra ms rpidamente. Un
corredor inmobiliario independiente
necesita cuatro contratos por mes
para obtener su punto de equilibrio
econmico (ver artculo de punto de
equilibrio).
Para brindar un buen servicio no hay
que improvisar, y, dado que esta actividad esta fundada en una ley nacional, conocer lo que establecen la ley y
las prcticas y costumbres acerca de
la actividad es fundamental.

Lic. Julio Valente

Docente TSNB
11

NEGOCIACION

DE BIENES

Locaciones: garantas propietarias

compradas y seguros de alquiler

La gran demanda de alquileres para

vivienda, que hay en la Ciudad de
Bs. As. y el G.B.A., ha llevado, desde
hace un tiempo, al desarrollo de un
mercado paralelo de garantes,
que firman contratos de alquiler.
Muchos saben acerca de este mercado, que sale publicado en diarios.
Muchos otros ni siquiera saben que
existe.
El punto est en los requisitos de inmobiliarias colegas, que trabajan
con formas desactualizadas de realizar un contrato. Hoy en da, con la
ley de lanzamiento inmediato que
rige en C.A.B. A. y G.B.A., ahorraran
el problema que representan las garantas.
La cuestin es que mucha gente
compra al garante para el alquiler.
Paga una comisin de un mes y medio por la firma del contrato y hace
pasar a esta persona por un allegado
familiar. Las inmobiliarias y/o dueos
piden los informes de dominio e inhibicin y si no exigen el informe de
12

frecuencia, no advierten de que se

trata de un garante comprado. Tambin existen muchos colegas a los
que no les interesa que la garanta
sea comprada y hacen la operacin
de todas maneras.
Estos garantes firman muchos contratos de alquiler, por un tiempo determinado y, luego, venden o transfieren la propiedad pensando que
dejan de tener responsabilidad. Esto
es un error, dado que garante es no
slo la persona sino su patrimonio,
hasta el final del contrato; o sea, si
tiene recibo de sueldo y/o bienes a
su nombre, se los puede embargar.

Mientras el mercado inmobiliario y los dueos de inmobiliarias sigan exigiendo, como

requisito una garanta propietaria, seguir existiendo este
mercado paralelo de garantas
compradas.

Los seguros de alquiler que ofrecen

algunos bancos y compaas son
de difcil acceso para los futuros
locatarios, atento a los requisitos,
como no aparecer en bases de datos de financieras con atrasos, algo
muy frecuente en un mercado muy
consumidor y con trabajadores afectados por problemas laborales. Esta
situacin imposibilita la obtencin
de dicho seguro. Es aqu donde el
futuro locatario llega al mercado de
garantas compradas.

Ricardo Bentez
Martillero y corredor inmobiliario

13

NEGOCIACION

DE BIENES

Los miedos en el
negocio inmobiliario
Antes de comenzar a hablar de este
vasto tema, que son los miedos, es
prudente aclarar que el miedo como
estado afectivo es inherente a todo
sujeto humano y, por ende, a nuestros clientes.

Del vendedor

A continuacin, veremos algunos de

los temores que pueden surgir en las
personas con las que hacemos negocios inmobiliarios, en diferentes momentos del proceso de negociacin:

Que lo estafen al hacerle firmar un

mandato de venta.

Miedos del comprador

Que el corredor inmobiliario lo estafe vendindoles la misma propiedad a varios compradores.

Miedo a que lo asesoren mal.
A que le cobren de ms.
Miedo a perder la sea.
Miedo a que le oculten informacin
sobre el inmueble.

14

Que la propiedad est mal tasada y,

por ende, mal vendida.
Que el corredor inmobiliario no
tenga idoneidad.
Que lo asesoren mal.

Que la parte compradora se eche

atrs luego de la sea.

Del locatario

Que las condiciones del contrato le

sean desfavorables.
Miedo a no poder pagar.
Temor de que no le renueven el
contrato.

Del locador

El mayor miedo es que no le paguen el alquiler.

Que no est correctamente confeccionado el contrato de alquiler.

Los miedos del

corredor inmobiliario
Como mencion anteriormente, el
miedo como estado afectivo es inherente a todo ser humano y, por
lo tanto, es inherente tambin a los
corredores inmobiliarios.
A continuacin veremos algunos de
los temores que pueden surgir en las
personas que, no slo tienen una inmobiliaria, sino tambin y ms especficamente, en aquellas que estn
por abrir una.

El principal miedo de un corredor inmobiliario es que el

pblico lo tome como un intermediario innecesario, mu-

Que la parte vendedora se eche

atrs con la operacin.

Tener que afrontar un juicio por

desalojo.

Que le entreguen la propiedad destruida.

Tener problemas legales por causa

del inquilino.

Que pase algo malo en el tiempo

que media entre la firma del boleto
y la de la escritura.

Que la inmobiliaria no le consiga un

buen locatario.

Otros temores son:

El de aventurarse solo en esta nueva empresa.

Que no se hayan chequeado bien

las garantas.

El miedo de asociarse con alguien

impropio.

chas veces se ha escuchado la frase:

con un escribano alcanza.

 El temor a no tener el dinero suficiente para afrontar los gastos y erogaciones emanadas, principalmente,
del primer ao de actividad.
Temor al fracaso.
Miedo a cometer errores por falta
de experiencia.
Miedo a prestar un asesoramiento
incorrecto, ya que los corredores de
buena fe temern, a su vez, generarle
un problema al cliente a causa de ello.
Dudas y temores acerca de si captarn o no nuevos clientes.

empleado termine en una desvinculacin laboral, teniendo que afrontar

una posible demanda por despido.
Miedo a no saber cmo contrarrestar los temores de los clientes, ganndose as su confianza.
Miedo a ser plagiado en sus recursos creativos (logo, diseos, decoracin, formularios, ideas innovadoras
etc.)
En fin, la lista podra seguir, pero ese
no es el punto.

Temor a las amenazas provenientes

del entorno, miedo a no poder convertirlas en desafos a superar, como
ser: cambios a nivel macro econmicos, cambios de gobiernos, devaluacin de la moneda, crisis en nuestra
economa interna o microeconoma.

Lo importante es que, a pesar de los

miedos que como antes dije, nos alcanzan a todos, igualmente se siga
apostando y tomando riesgos. Porque, despus de todo, de eso se trata hacer negocios. Todo empresario
tiene riesgos y costos que asumir.

Temor a sus propias debilidades y

limitaciones como empresa y a no
poder transformarlas en fortalezas.

Cmo contrarrestar los miedos de nuestros clientes?

Miedo a ciertos clientes, por ejemplo:

- Temor a que despus de buscar
comprador para un inmueble, las
partes realicen el negocio a sus espaldas.
- Pues si bien existe el mandato de
ventas, tambin existe el cliente que
se niega a firmarlo y, a veces, por
actuar de buena fe, el corredor se
perjudica.

Para el corredor que ya est en

el negocio
Miedo a expandirse abriendo otro
local y luego no poder sustentarse.

Temor de contratar a un empleado

con actitud negativa hacia el negocio, convirtindose en una prdida
econmica, haciendo que se pierdan
clientes, debido a su mala educacin
y maltrato hacia ellos.
Temor a que la relacin con ese

Si bien hay ciertos temores razonables, puesto que somos humanos y

no podemos tener todas las variables
bajo control, hay ciertos riesgos que,
indefectiblemente, deben asumirse.
Hay otros temores, en cambio, que
pueden disiparse. Para ello, es ne-

cesario ganarse la confianza

del cliente, es decir, que ste
no nos vea como un potencial
traicionero, sino que confi
en nosotros.
Una forma de ganarse la confianza
es a travs de las sucesivas promesas cumplidas. Cuando uno promete
y cumple sistemticamente, la confianza se instala.
Otra forma es informar lo ms posible al cliente. Esa es la forma de
demostrar que sabemos de qu ha-

blamos, as demostramos nuestra

idoneidad y es la nica manera de
bajar los niveles de ansiedad de los
clientes.
Otra cosa importante es no hacer
falsas promesas. Si hay variables que
no manejamos, hay que decirlo.
En el caso de que un locador tema
que el inquilino vaya a estafarlo, podemos decirle: Entre ambos, es decir, entre usted y yo, vamos a buscar
el mejor inquilino posible. Aclararle
que si ese no cubre las expectativas,
buscaremos otro. En este sentido,
chequearemos a fondo la garanta
que ofrezca y redactaremos el contrato de la mejor manera posible.
A su vez, para la parte locataria hay
que tratar de conseguirle ciertas
mejoras de precio (sobretodo si es
un NSE bajo). Tratar de resaltar las
virtudes del locatario, a fin de lograr
una renovacin de contrato.
Es decir, siempre hay que tener en
cuenta que ambas partes son clientes y que el cuidar de ambos, implica
no slo cuidar mi relacin con ellos,
sino que, as tambin mejora el vnculo entre ellos.
De esta manera, las buenas acciones
se potencian y multiplican; y a la larga eso vuelve, los vnculos se retroalimentan positivamente.
En tiempos de incertidumbre, cabe
recordar lo que deca el filfoso
Nietzsche: Lo que no nos mata, nos
fortalece.

Lic. Alejandra Peruscina

Psicloga - Master en PNL
Docente T.S.N.B.

15

NEGOCIACION

DE BIENES

Consideraciones sobre
la adquisicin de inmuebles

16

I. El rgimen
en la compraventa

del pago del instrumento de venta

y costos de recibos de la cosa comprada.

El rgimen general, en materia de

gastos en la compraventa, tiene su
proyeccin legal desde el art. 1415
del Cdigo Civil para el vendedor, y
el art. 1424 del mismo cuerpo legal
para el comprador.
En ellos, se discriminan las obligaciones de las partes en torno a los gastos de entrega de la cosa vendida,

El Cdigo Civil estructura las obligaciones emergentes del contrato,

distinguiendo distintos aspectos,
que van desde los gastos notariales, como redaccin e inscripcin de
instrumento, hasta los gastos necesarios para conocer la existencia de
deuda pendiente sobre el inmueble

y atender a su cancelacin.
En orden de precisiones, cabe ver
que el art. 1415 del C.C. impone al
vendedor la obligacin de satisfacer
los gastos propios de la relacin contractual que ha creado; quedando
comprendidos, entre ellos, los gastos de entrega de la cosa vendida.
Por todos ellos, han de entenderse
los gastos necesarios para entregar
la posesin libre de tributos, el pago

de los gastos de diligenciamiento de

los certificados y gastos notariales
relativos a la redaccin del contrato,
esenciales para escriturar. El vendedor tiene el deber de entregarlo medido y amojonado acarreando con
los gastos que exige. (1)
Tambin participan de la nocin de
gastos de entrega los relativos a la
cancelacin de hipoteca, ello, a los
fines de transmitir la cosa libre de
gravamen al comprador.
A su turno, las obligaciones concernientes al comprador -conforme el
Art. 1424 citado- sern, las de pagar
el precio de la cosa, recibirla, pagar
el instrumento del contrato, como
tambin los gastos de recepcin de
la cosa.

a cargo del
comprador, como accesorios
de la venta: los honorarios del
escribano por la redaccin de la
escritura, los gastos de sellado
del instrumento y los gastos de
anotacin en el Registro de la
Propiedad Inmueble.

Ello traduce que son

Las erogaciones que corresponden

al instrumento de venta se asumen cuando el objeto es un bien
inmueble y se refieren a la escritura
pblica.
En cuanto a los honorarios del escribano, precisa Kiper que la cuestin
ha sido reglamentada por el Decreto 23.046/1956 (Adla, XVII-A, 145),
que establece que el comprador
paga el sello matriz, el testimonio de
la escritura y el cincuenta por ciento
del impuesto fiscal. (2)
Cuadra advertir que, el rgimen legal prescripto por la ley sustancial

es de aplicacin supletoria, toda vez

que las obligaciones que establece
ceden en caso de mediar pacto en
contrario, lo cual resulta coherente,
puesto que no hay en la especie motivo alguno para apartarse del principio de la autonoma de la voluntad
que consagra el art. 1197.

II. El rgimen de gastos

de escrituracin mediando
subasta judicial
Ahora bien, planteadas las distintas
obligaciones dispuestas por la ley
sustancial, tanto para el vendedor
como para el comprador en la compraventa, veremos qu ocurre cuando se trata de la realizacin del bien
a travs de la subasta judicial, entendindosela como venta o expropiacin forzada.
Para ello, primero ha de sealarse
que el art. 1184 del Cdigo Civil prev que los contratos deben ser hechos en escritura pblica, con excepcin de los que fuesen celebrados en
subasta pblica.
El fundamento que permite soslayar
el requisito de la forma en los casos
de subasta pblica, radica en que el
expediente judicial tiene un valor
probatorio incontrovertible, pues
proviene del organismo jurisdiccional, cuyas comprobaciones son irreversibles. (3)
En concordancia con lo dicho precedentemente, en el orden nacional el
art. 587 del Cdigo Procesal, instruye a la protocolizacin notarial de
las actuaciones judiciales como un
trmite facultativo del adquirente
en subasta.
La cuestin de los gastos que corres-

ponden atenderse en este supuesto

no encuentra en nuestra jurisprudencia decisiones uniformes.

el comprador ya es
propietario del bien con la
aprobacin de la subasta, el
pago del precio y la correlativa puesta en posesin (art. 586
Cdigo Procesal). La protocolizacin, por tanto, no es una
escritura traslativa de dominio,
ya que la intervencin notarial
tiene ante s una transmisin
ya operada.
Ahora bien,

De manera que, los gastos a los que

nos venimos refiriendo no son discriminados conforme los preceptos
sustanciales que los guan, y quedan
-salvo peticin oportuna del comprador- como saldo a cubrir por el
adquirente, que asume este procedimiento para obtener el ttulo.

III. Gastos de la escritura

en el contexto de la ejecucin
hipotecaria extrajudicial
Analizado lo concerniente a la protocolizacin de la subasta, cabe
subrayar que en el rgimen de la
ejecucin hipotecaria extrajudicial,
reglada por la ley 24.441 (Adla, LV-A,
296), la misma resulta ineludible.
No debemos apartarnos de la idea
de que, una finalidad perseguida por
la ley 24.441 fue la reduccin de los
costos de la ejecucin de la hipoteca. As, el art. 63 de la ley 24.441 dispone de manera expresa la faccin
de la protocolizacin de la subasta,
toda vez que, en su primera parte
nos dice que la venta quedar perfeccionada, una vez que el pago se
17

NEGOCIACION

DE BIENES

Consideraciones sobre
la adquisicin de inmuebles (continuacin)
haya realizado en el plazo estipulado
y hecha la tradicin a favor del comprador, estableciendo acto seguido
los requisitos que debe contener la
protocolizacin de las actuaciones,
que manda cumplir por intermedio
del escribano que designe el ejecutante.
Por tal razn en la especie, no hay
propuesta del comprador en torno
al escribano que participar de la
protocolizacin que la ley impone,
ergo, no hay impuesta por sta una
mayor erogacin por la intervencin
del escribano.
Debe quedar descartado, entonces,
que la intervencin notarial sea una
consecuencia que deba atender el
comprador sin ms.
Asimismo, segn el art. 60 de la ley
especial, establece que los gastos
correspondientes a la ejecucin no
pueden ser opuestos al deudor sin
restriccin. Ellos -tal la perspectiva
de la norma- no podrn superar el
tres por ciento del crdito.
Todo lo expuesto lleva a afirmar que,
en el caso de la protocolizacin operada en el contexto de la ejecucin
hipotecaria extrajudicial, tambin
existe un rgimen especial en cuya
virtud, la responsabilidad por los

18

gastos se desdobla entre aquellos

que debe asumir el ejecutado (hasta
la alcuota del 3% referido), los del
comprador (con la salvedad de que
l no propone al escribano) y los que
debe el ejecutante por cargar con el
remanente, que no podr cobrarle
al ejecutado (habida cuenta de las
ventajas que el sistema le concedi
de ejecutar extrajudicialmente en un
procedimiento expedida la hipoteca).

IV. Algunos gastos corrientes

a. Impuesto de sellos

En el mbito nacional, se encuentran

exentos de abonar el impuesto de
sellos las escrituras de compraventa
de inmuebles radicados en esta jurisdiccin.
Ahora bien, si el inmueble subastado se encontrara en jurisdiccin de
la provincia de Buenos Aires, su pago
se impone y los gastos resultaran
necesarios para transmitirlo al adquirente, consecuentes integrando
la condicin de gastos de justicia en
los trminos del art. 3900 y consecutivos del Cdigo Civil. Por dicha
razn, deben ser abonados con los
fondos de la subasta en el carcter
de crdito privilegiado.
Dicho ello, debe precisarse que en el
caso que correspondiere, el impues-

to de sellos regulado en los art. 214 y

226 del Cdigo Fiscal de la Ciudad de
Buenos Aires, debe ser soportado en
partes iguales por el ejecutado y el
comprador, conforme a lo dispuesto
por la ltima parte del art. 16 del citado cuerpo legal.

b. Estudio de ttulo y antecedentes

judiciales

No existiendo normativa expresa

respecto de la distribucin en materia de gastos, y toda vez que es
obligatoria la protocolizacin de las
actuaciones, a fin de conformar el
titulo del comprador, es reiterado el
criterio al cual adherimos de que el
gasto de estudio de ttulo beneficia
exclusivamente al adquirente. Segn
lo expuesto, es indudable que los
gastos y honorarios que demande
la gestin del escribano deben ser
soportados exclusivamente por el
comprador.

c. Certificados registrales

La ley 24.441 impone la intervencin notarial, siendo obligacin del

escribano solicitar los certificados
respectivos (art. 23 de la ley 17.801
-Adla, XXVIII-B, 1929-). Esta erogacin corresponde al afectado y no el
comprador. Distinta situacin ocurre

en la ejecucin judicial, pues como

se dijo, la protocolizacin es optativa
y no puede la sola voluntad del adquirente al elegirla tornar ms onerosa la cuestin.

d. Certificados administrativos y
de catastro

Puesto que son accesorios de los

certificados anteriormente tratados,
deben ser soportados de igual modo
que ellos.
En este punto, debemos hacer una
mencin a los gastos rotulados bajo
los nombres de: fotocopias de expedientes, liquidacin de retenciones, confeccin de planillas
A.F.I.P., copias. Entendemos que
stos corresponden propiamente a
la actividad notarial, por ello, debern ser solventados por la parte vendedora. Igual solucin corresponde
al aporte notarial, resultando inadmisible que sea el comprador quien
deba hacerse cargo del mismo, por
resultar cargas propias del escribano
interviniente, no sujetas a regulacin
que las imponga el comprador.
Es importante sealar que los costos no pueden ser asumidos como
gastos de justicia, cuando stos no
se practiquen en inters de todos
los acreedores, ni constituyan una

actuacin que haya facilitado la realizacin misma del bien.

e. Honorarios del escribano

No es uniforme la jurisprudencia respecto de quin debe hacerse cargo

de los honorarios del escribano en la
subasta extrajudicial.
Al no tratarse de una compraventa
ordinaria, ni tampoco de una subasta judicial, se coincide en que debe
soportar dicha erogacin el adquirente en subasta, por ser el nico
beneficiario de la protocolizacin.
Los honorarios del escribano son
slo una parte de los gastos de la
escrituracin y no todos. Entendiendo por ellos las gestiones realizadas
por estudio de ttulo, toda vez que
el comprador tiene legtimo derecho
de investigar los ttulos del bien que
va a adquirir, siendo que la subasta
prevista por la normativa no depura
los defectos sustanciales y formales,
que pudiera haber diligencias efectuadas para liquidar y pagar impuestos atrasados, diligenciamiento de
los certificados necesarios para la
escritura, etc.

los honorarios notariales, ya que

en la ejecucin extrajudicial la protocolizacin se impone, no siendo
adecuado -a nuestro entender- que
sea soportada por el comprador solamente.

Nicols Mara Raichi

Abogado
(1) BELLUSCIOZANNONI,
Cdigo Civil comentado, anotado y concordado, Tomo 6, p. 553, Ed. Astrea.
(2) KIPER, Claudio M
Juicio de escrituracin
p. 235, Ed. Hammurabi.
(3) CAUSSE-PETTIS,
Subasta judicial de inmuebles,
ps. 308/309, Ed. La Ley.

Ahora bien, nosotros adoptamos la

postura en la cual las partes deben
afrontar en iguales proporciones

19

NEGOCIACION

DE BIENES

La inversin en fondos de comercio:

un refugio vlido para el capital
deberamos considerar seriamente a los fondos de comercio o inversiones en franquicias y dems alternativas, que
nuestro mercado interno ofrece de manera permanente, como un excelente y adecuado
refugio para nuestro futuro laboral, una alternativa complemen-

taria en algunos casos, por ejemplo,

si usted ya tiene una actividad laboral-comercial.

Recuerde que siempre que usted

compra o renta un negocio, lo hace
en definitiva, para no ceder capital
ante los avances de inflacin lgica
por el recalentamiento de nuestra
economa, a raz de diversos factores
polticos y econmicos.

En la actualidad, recibimos, en Rogmann Inmobiliaria, numerosas consultas de inversores, de distintos

perfiles y muy diferenciadas expectativas; sin embargo, todos renen
un factor comn: la inquietud que
nos motiva a todos, sin distincin
de clases sociales, es dnde invertir nuestro dinero y de qu forma
arriesgar en actividades econmicas,
con el ms bajo impacto o riesgo en
nuestro futuro financiero, sea cual
fuere la situacin de nuestras finanzas personales.
En este aspecto, nosotros siempre
alentamos y estimulamos el concepto de que adquirir un negocio que
ya est operando o que est preparado para comenzar a hacerlo es,
segn nuestra visin y experiencia,
una excelente forma de refugiarnos
financieramente en momentos donde hay inestabilidad en portfolios de
inversiones, movimiento cambiario
o especulacin en nuestro mercado
20

interno. Nada mejor que crecer en

locales que ya estn funcionando,
ya que de esta manera ahorramos
en recursos y en puesta en marcha,
dos cosas que en la actualidad son
de alto costo por la inflacin y los
elevados precios de materiales y manos de obra, que se necesitan para
abrir nuevos locales y, especialmente, para hacer andar y esperar resultados, que no siempre se producen
cuando uno lo desea.
Ningn indicador econmico regional ni global, nos dice que en el
mediano plazo estas condiciones
macroeconmicas, y micro tambin,
tiendan a sufrir correcciones muy
violentas; es decir, que salir de la
crisis de endeudamiento mundial,
especialmente en Europa y los Estados Unidos, no va a ser ni rpido ni
sencillo. Por tanto, segn nuestras
ideas acerca de los negocios y las
inversiones en capital de trabajo,

Le sugerimos, entonces, que analice

seriamente las propuestas que se
ofrecen en nuestro mercado inmobiliario. Con respecto a las cuestiones y detalles que usted considere,
no olvide que es importante intentar
concretar negocios que se acerquen
a sus gustos y preferencias, de manera de no slo invertir en algo framente, sino buscar, adems, el camino que lo conduzca a cumplir sus
sueos y, as, poder disfrutar de lo
que usted elija, como refugio vlido
para su capital.
Desde aqu, sostenemos que sta es
la clave para que su compra de fondo de comercio sea, en todos sus aspectos, un xito.

Elizabeth Rogulick
Graduada TSNB
Rogmann Inmobiliaria
www.rogmann.com.ar

El sindicato de empleados
inmobiliarios y la precariedad laboral

Muchas veces, por presuncin propia o por informacin equvoca,

identificamos el uniforme urbano
de traje y corbata como una marca
de clase, en mayor o menor medida,
alejada de la clase trabajadora, la
cual lucha da a da por mantener a
su familia y una mnima calidad de
vida, sudando la camiseta. Sin embargo, no siempre es as. Al ahondar
en la cuestin, se nos revela una realidad desconocida.

Finalmente, tras un perodo de exhaustivo anlisis de esta realidad e,

incluso, padecindola, un grupo

El transcurso de los aos de actividad sin control en el rubro, dio

lugar a una actitud de abuso hacia
el empleado inmobiliario, que ha
devenido en un uso y costumbre
generalizado. La falta de representatividad, proteccin e identidad del
empleado del sector es evidente, en
una realidad que permite estas desprolijidades.

Teniendo como esencia el conocimiento del sector y de los derechos

de los trabajadores, el recientemente creado sindicato, se fij como objetivo concientizar a sus compaeros
y respaldarlos en su reclamo, para
lograr una mejora en su condicin
laboral.

de profesionales y trabajadores del sector inmobiliario se

han organizado formalmente
y, sin ninguna clase de apadrinamiento poltico, han decidido tomar cartas en el asunto,
dando luz al Sindicato de Empleados Inmobiliarios (S.E.I.).

Paralelamente a la actividad sindical,

que ya se est desarrollando, a mitad de ao se dar inicio a la Mutual
de Empleados Inmobiliarios (M.E.I),
la cual brindar distintos servicios y,
especialmente, una serie de capacitaciones laborales y sindicales.

La situacin actual
Lamentablemente, pese a la explosin del desarrollo inmobiliario, que
se viene experimentando en los ltimos aos, como refugio a la cambiante economa actual, las condiciones
laborales son muy precarias. Falsos
monotributos, empleo en negro, recibos de sueldo apcrifos, francos,
feriados y horas extras no reconocidas, aguinaldo inexistente y viticos
menores a $1500, son slo algunas
de las prcticas ilegales e inmorales
21

NEGOCIACION

DE BIENES

El sindicato de empleados
inmobiliarios y la precariedad laboral (continuacin)
que, a diario, son denunciadas por
los trabajadores.
Hoy da, y debido a la falta de regulacin desde el punto de vista legal,
el empleado inmobiliario regularizado est enmarcado en el acuerdo
130/75 del Cdigo de Comercio. Sin
embargo, est claramente establecido que la actividad del corretaje
inmobiliario:
Posee su propia normativa.
Est regulada por rganos propios,
como los colegios profesionales de
martilleros y corredores inmobiliarios.
No se trata de un acto de comercio
simple.
El artculo 452, del Cdigo de Cdigo, establece que las operaciones
referidas a los bienes inmuebles y
sus accesorios no son mercantiles.
Lo mismo dice el art 7 inciso 2 del
CC, en referencia a las operaciones
de cambio, banco o corretaje. Por
ltimo, el art. 516 no se considera
mercantiles las compras de bienes
races y de muebles accesorios.
Comerciante es la persona que
practica habitualmente actos de comercio, entre el que ofrece y el que
demanda, con el fin de lucro, ganancia o beneficio.

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Jurdicamente, la categora de comerciante es ms restringida que la

del corredor inmobiliario. El comerciante realiza sus actos de comercio
en nombre propio: Slo se reputa
comerciante a quien acta para s y
no para otros en actividad mercantil, adquiriendo los derechos y asumiendo las obligaciones que de ella
derivan.
En el desarrollo de su actividad, el
dependiente inmobiliario no opera como un empleado de comercio
sino que, mediante una autorizacin
del corredor inmobiliario, opera en
su lugar, es decir, en la mediacin
de compra venta de bienes races o
inmuebles, acto que no es considerado mercantil.
Es evidente que la actividad no puede ser regulada por un sector al que
no pertenece legalmente, ni en la
prctica. Por todo lo expuesto, de
los prximos objetivos del sindicato
es lograr su propio acuerdo, estableciendo el monto del salario bsico,
jornada laboral, reconocimiento de
francos, extras, vacaciones, ART y
dems beneficios.

el sindicato
ofrece, a todos sus afiliados,
asesoramiento legal gratuito.

Cabe destacar que,

Asimismo, impulsa y defiende el trabajo digno, estable y,

sobre todo, en blanco; repudiando toda clase de trabajo
en negro y toda simulacin de
falsos monotributos.
En un mbito donde reina la incertidumbre, donde los empleados son
el capital humano, que financia las
cadas de la actividad, con su propio
salario no remunerado, y donde la
falta de regulacin da lugar a incesantes avasallamientos por parte de
los empleadores, el Sindicato de Empleados Inmobiliarios abre nuevas
oportunidades a quienes, hasta ahora, se sentan excluidos del sistema.

Santiago Kelm
Sec. Finanzas S.E.I.
info@sei.org.ar
facebook.com/sindicatoinmobiliario

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