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MERCADO IMOBILIÁRIO

MS
PROPERTIES

FULL MEMBER

Informativo Bimestral

DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO

Edição nº 11 - Dezembro/2014
www.msproperties.com.br

Editorial
Na última edição do ano o informativo imobiliário MS. Properties ratifica a tendência de acomodação de
preços e ajustes no mercado imobiliário. O ano de 2014 foi marcado pela retração no mercado imobiliário brasileiro
em virtude da falta de confiança na conjuntura econômica do país. O aumento nos preços, elevação na taxa de
juros e dúvidas em relação ao nível de emprego após a decisão presidencial, levaram o mercado a um status de
retração que se consolidou no ano, levando os investidores a revisarem seus planos e as construtoras ao desafio
de administrarem os estoques decorrentes do boom imobiliário do período de 2010 a 2013.
Com o afastamento dos investidores que adquirem imóveis na planta para obter ganhos de valorização no
mercado, o perfil predominante de comprador atual é o comprador morador. Para este perfil de comprador, as
exigências são substancialmente maiores em relação à qualidade do empreendimento no que se refere à
localização, estrutura, preço e opções de mobilidade.
O arrefecimento no mercado imobiliário decorre de um conjunto de variáveis que devem ser consideradas.
O mercado é cíclico e a retração é o reflexo de uma forte expansão ocorrida após décadas de estagnação no
segmento imobiliário, que gerou uma demanda reprimida por unidades residenciais e comerciais. Aliado a isso, o
Brasil viveu um momento de aumento do consumo das famílias facilitado e impulsionado por políticas
expansionistas de crédito através do financiamento imobiliário.
Na contramão, após o boom ocorrido no mercado, a elevação no preço dos terrenos, falta de mão de obra
especializada no setor, aumento da inflação e alta na taxa de juros juntamente com o cenário de insegurança em
ano de eleições no Brasil levaram o mercado ao ajuste entre as leis de oferta e demanda.
É importante salientar que existe, de fato, uma demanda reprimida no mercado em um cenário favorável de
oferta de crédito. De acordo com os dados da Fundação João Pinheiro divulgados pela Valor Setorial, existe um
déficit habitacional no Brasil de 5,8 milhões de domicílios. Além disso, é interessante para os bancos a captação e
fidelização de clientes através do financiamento imobiliário.
Diante desta conjuntura, o mercado tende a se ajustar através dos estoques até o ano de 2016. Assim, o ano
de 2015 deve ser de manutenção dos preços e negociação de estoques por parte das construtoras até a retomada
de um novo ciclo de expansão.
Nesta edição do boletim informativo MS.Properties, braço da empresa de consultoria M.Stortti,
especializado em soluções e resultados para o mercado imobiliário, são apontadas as expectativas no setor para o
ano de 2015. Além disso, a publicação aponta as variações nos preços do metro quadrado através do Índice
FipeZap para as principais cidades brasileiras, os bairros de São Paulo com maior número de empreendimentos
lançados em 2014 e os resultados do setor da construção civil.

Business
Consulting
Group
Negócios e Resultados

M.Stortti
Plano de Negócios é o nosso negócio.
www.mstortti.com.br

Rua Fabrício Pilar, 770 - conj. 501 - Fone: (51) 3330-7776 - CEP 90450-040 - Porto Alegre - RS
Avenida Pacaembu, 1976 - Fone: (11) 3511-1135 - CEP 01234-000 - São Paulo - SP

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Edição nº 11 - Dezembro/2014
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Perspectivas para 2015
Freio no excesso de oferta
De acordo com os dados do Secovi SP, na cidade de São Paulo – maior mercado do país, a venda de
imóveis novos sofreu queda de 48,3% e de 18,8% no volume de lançamentos no primeiro semestre de 2014 em
comparação com igual período no ano de 2013. Em igual período, o volume de distratos também cresceu. Foram
17,9% da média das vendas dos últimos 12 meses, ante os 6,7% registrados em junho de 2013.
Com a diminuição da euforia no lado da demanda, as construtoras precisaram administrar seus estoques e
este continua sendo o desafio. A tendência do mercado imobiliário é de que a alta do preço do metro quadrado
acompanhe ou fique um pouco abaixo da inflação. A expectativa é de que as curvas de oferta e demanda busquem
o equilíbrio em 2015.

Demanda por crédito será firme em 2015
Tendo em vista o déficit habitacional do país, o mercado de imóveis populares continua alavancado e a
tendência é que este cenário se mantenha em 2015. De acordo com a Valor Setorial, a Associação Brasileira das
Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) estima que os bancos emprestem R$ 125,6 bilhões para
financiamentos imobiliários até o final de 2014. Os recursos são da caderneta de poupança. Mesmo com a queda
no volume de investimentos na poupança por conta da alta na inflação e as elevações na taxa selic que tornaram a
poupança menos atrativa sob a ótica do investimento, a captação de recursos para a poupança foi significativa. O
volume é 15% superior aos R$ 109 bilhões emprestados em 2013. A previsão é que neste ano sejam financiados
582 mil imóveis residenciais, 35,6% a mais do que as 429 mil unidades financiadas por bancos no ano passado.
Do outro lado, para pessoa jurídica o cenário é mais restritivo. Os empréstimos em 2014 foram menores que
em 2013 e, para 2015 devem ser manter, já que as construtoras estão tomando menos empréstimos. Somado a
isso, um número menor de investidores estão entrando no mercado e as vendas no segmento de alto padrão estão
caindo. Outros instrumentos como as Letras de Câmbio Imobiliário (LCI), demandadas no mercado em função da
isenção do imposto de renda sobre os ganhos, se unem à poupança para o financiamento imobiliário, sobretudo
para pessoas jurídicas. Além das LCI's os bancos contam com os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), a
Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) e novos instrumentos criados pelo Governo em agosto de 2014 que devem ser
regulamentados – as LIG's (Letras Imobiliárias Garantidas).

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Foco em empreendimentos de padrão médio
A demanda por empreendimentos de alto padrão esteve bastante reprimida no ano de 2014. O público
comprador de empreendimentos com este perfil está atento à conjuntura econômica e mais cauteloso na tomada
de decisões, evitando a descapitalização. Por outro lado, o mercado de imóveis de médio padrão e padrão de baixa
renda possuem boas perspectivas associadas ao déficit habitacional, que ainda é elevado no país, somado às
políticas habitacionais do governo alicerçadas no programa Minha Casa Minha Vida. De acordo com o Ministério
das Cidades, o MCMV contratou em todo o país, desde o início do programa em 2009, 3,56 milhões de moradias e
entregou 1,77 milhão de unidades. Com a ampliação da meta na fase 2 do programa, o volume a ser atingido nesta
fase passou de 2,75 milhões para 3,1 milhões de moradias.

Cautela no mercado imobiliário comercial
No ano de 2014, o mercado imobiliário comercial foi marcado pelo excesso de oferta e queda nos preços
praticados pelo metro quadrado. A taxa de vacância neste período se elevou em importantes cidades brasileiras
como São Paulo e Rio de Janeiro com conseqüente redução no nível de preços. Nas duas capitais, a vacância
registrada é superior ao nível de 10%. Os preços na cidade de São Paulo caíram de 10 a 30% dependendo da
região. No Rio a variação esteve entre 10 e 15%. Os estados de SP e RJ concentram mais da metade do total de
metros quadrados construídos no país. Entretanto, para o Rio de Janeiro, as perspectivas são positivas nos
negócios com as operações no Porto Maravilha, as Olimpíadas e a cadeia do pré-sal. Tendo em vista a retração no
segmento comercial, de um modo geral, o volume de lançamentos será menor em 2015.
No segmento de shopping centers, que já sofreu redução no número de empreendimentos lançados em
2014, deve haver um equilíbrio entre o número de unidades e a instalação de lojas. A tendência é de que os
operadores continuem apenas os empreendimentos em andamento visando equilibrar a demanda por lojas.
Segundo dados da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), a perspectiva é de 15 empreendimentos
inaugurados até o final de 2014. Para o ano de 2015, estão previstas as inaugurações de 35 shopping centers no
Brasil. O motivo deste arrefecimento se deve, sobretudo, ao nível de confiança dos lojistas em relação à economia
do país.
No mercado de galpões a situação foi ainda mais crítica. Impulsionado pela perspectiva de recuperação da
economia depois do ano de 2008, o mercado de galpões recebeu investimentos pesados, elevando
substancialmente o nível de oferta nas principais praças do país, e não foi somente o aumento em quantidade de
empreendimentos que caracterizou a oferta neste período. A qualidade dos empreendimentos representou um
marco para a indústria brasileira de galpões com relação às técnicas de produção e modelos de gestão de
empreendimentos logísticos, aumentando percentual de galpões no Brasil que estão dentro dos padrões
internacionais.

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De acordo com estudo da Cushman&Wakefield, publicado pela Valor Setorial, nos últimos 15 meses foram
entregues 1,692 milhão de metros quadrados. As regiões potenciais são as metropolitanas de grandes centros
como São Paulo e Rio de Janeiro. Em São Paulo, a oferta concentra-se nas regiões de Guarulhos, Cajamar e
Jundiaí. No Rio, os galpões estão distribuídos ao longo da Rodovia Dutra. Caracterizam-se por áreas úteis maiores
(em torno de 40 mil metros quadrados) e padrão de referência para galpões (pé-direito entre 10 e 12 metros, piso de
6 toneladas, escritórios e áreas comuns com a oferta de serviços). Nestes locais, o preço médio do metro quadrado
de locação está em torno de R$20,00. Fora deste grande centro, os preços são mais baixos. No sul do país o metro
quadrado para locação está custando em torno de R$17,86 e no nordeste, R$15,97.
Especialistas acreditam que existe espaço neste segmento no ano de 2015, sobretudo por empresas de
bens de consumo, tais como bebidas e alimentos, além de empresas de e-commerce.

FipeZap aponta quedas consecutivas no preço médio dos imóveis
Cidade

Comparando os números com o ano de 2013,
desde novembro daquele ano o índice FipeZap não
apresenta aceleração no acumulado. Em novembro de
2013, a alta no preço médio dos imóveis das cidades que

Preço do m² (R$)

Rio de Janeiro

10.830,00

São Paulo

8.301,00

Brasília

8.089,00

Niterói

7.653,00

compõem o índice foi de 13,8% em 12 meses. Em 2014, o

Recife

5.821,00

preço médio para igual período sofreu variação de

Belo Horizonte

5.706,00

8,23%.

São Caetano do Sul

5.514,00

Fortaleza

5.461,00

Florianópolis

5.329,00

Curitiba

5.157,00

Campinas

5.104,00

Porto Alegre

5.033,00

Vitória

4.939,00

Rio de Janeiro foram registradas as menores variações

Santo André

4.856,00

(menores que a inflação esperada) desde o início do

Santos

4.831,00

São Bernardo do Campo

4.606,00

Salvador

4.511,00

Vila Velha

4.065,00

Goiânia

4.033,00

Contagem

3.340,00

Média Geral

7.482,00

No acumulado do ano, os preços tiveram
variação de 5,88%, de acordo com o índice. Em outubro
de 2014 o índice apresentou alta de 0,45% em relação
aos preços praticados em igual período no ano de 2013.
Para as capitais mais valorizadas – São Paulo e

acompanhamento dos preços para compor o índice. O
preço do metro quadrado anunciado no Rio de Janeiro
para o mês de outubro foi de R$10.830. Na capital
paulista, o preço do metro quadrado para o mesmo
período ficou em 8.301.

Fonte: Índice FipeZap a partir de Exame

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Queda no PIB da construção civil em 2014

Principais motivos dos atrasos das obras
Má qualidade dos projetos básicos

12,3%

Demora na obtenção de licenças
ambientais

11,0%

Falta de planejamento de longo
prazo nos órgãos públicos

9,6%
8,2%

Públicas (Apeop) divulgadas no Estadão, é de que o Produto

Orçamento com valores inferiores
aos de mercado

Interno Bruto (PIB) da construção civil caia 6,2%.

Leis trabalhistas ultrapassadas

8,2%

Má gestão dos projetos durante as
obras

8,2%

11,6%. Já em 2013, com o arrefecimento do mercado

Sistema tributário complexo e
carga tributária excessiva

6,8%

imobiliário, cresceu apenas 1,6% e já no segundo trimestre de

Obras licitadas com obras
inexequíveis

6,8%

O ano de 2014 deve fechar com fraco resultado para o
setor da construção civil. A previsão, de acordo com as
estimativas da consultoria GO Associados apresentadas no
boletim da Associação Paulista de Empresários de Obras

No ano de 2010, o PIB do setor teve crescimento de

2014 o nível de atividade da construção civil recuou 8,6% em
relação a igual período em 2013.

Falta de qualidade técnica e
experiência das equipes
Atraso dos pagamentos devidos

6,8%
6,8%

Falta de garantias judiciais

5,5%
4,1%

atraso de obras de infraestrutura no país e os efeitos da Copa

Difícil acesso ao crédito para
empresas de pequeno e médio
portes

do Mundo e Eleições. De acordo com a pesquisa da Apeop com

Outros

2,7%

empresas do setor, a má qualidade dos projetos básicos de

Dificuldade na contratação de mão
de obra

1,4%

O baixo desempenho no setor se explica não somente
pela menor dinamicidade no mercado imobiliário como pelo

obras de infraestrutura é o principal entrave à velocidade.

Fonte: Apeop a partir de O Estado de S. Paulo

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Bairros com maior volume de lançamentos em São Paulo
De acordo com um estudo do portal imobiliário 123i
divulgado pela Exame, os bairros Saúde, Morumbi (Zona Sul) e

Bairros que lançaram mais
empreendimentos em São Paulo - 2014

Santana (Zona Norte) foram os bairros que mais receberam
novos empreendimentos em São Paulo. Os motivos se devem
às obras de infraestrutura associadas à mobilidade como
estações de metrô e trem além do potencial construtivo das
regiões. O portal imobiliário levantou lançamentos que estão
sendo entregues na cidade desde o início de 2014. Para os
bairros que tiverem suas obras de infraestrutura concluídas a
perspectiva futura é de valorização dos imóveis.

Bairros
Saúde
Morumbi
Santana
Vila Mariana
Mooca
Tatuapé
Campo Belo
Tucuruvi
Vila Formosa
Itaim Bibi
Lapa
Brooklin
Perdizes
Pinheiros
Vila Olímpia
Vila Madalena
Butantã
Belém
Paraíso
Vila Nova Conceição

Empreendimentos
lançados
16
15
12
9
9
7
7
7
7
6
6
6
6
6
6
5
5
5
4
4

Fonte: 123i a partir de Exame

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Indicadores Econômicos
Taxa SELIC
Mês

Mensalizada

Anual
Real

Acumulada Acumulada
Ano
12 meses

Anual
Oficial

set/14

0,8614

10,63

8,00

10,53

10,90

out/14

0,8915

11,02

8,96

10,67

10,90

nov/14

0,8801

10,87

9,92

10,81

11,15

Fonte: FGV - Fundação Getúlio Vargas

Índices de Preços
INDICADORES DE PREÇOS
Mês
abr/12
mai/12
jun/12
jul/12
ago/12
set/12
out/12
nov/12
dez/12
jan/13
fev/13
mar/13
abr/13
mai/13
jun/13
jul/13
ago/13
set/13
out/13
nov/13
dez/13
jan/14
fev/13
mar/14
abr/14
mai/14
jun/14
jul/14
ago/14
set/14
out/14

Nº índice
480,229
485,140
488,342
494,891
501,957
506,804
506,926
506,795
510,252
511,977
513,467
514,526
515,276
515,299
519,153
520,508
521,270
529,085
533,621
535,168
538,370
540,959
543,038
552,087
556,420
555,679
551,554
548,202
546,745
547,839
549,396

IGP-M
Variação %
Nº índice
Mês
Ano
12 meses
0,85
1,47
3,65 499,548
1,02
2,51
4,26 506,020
0,66
3,19
5,14 512,628
1,34
4,57
6,67 516,963
1,43
6,07
7,72 518,616
0,97
7,09
8,07 519,681
0,02
7,12
7,52 520,940
-0,03
7,09
6,96 522,136
0,68
7,82
7,82 523,624
0,34
0,34
7,91 525,651
0,29
0,63
8,29 529,879
0,21
0,84
8,06 531,339
0,15
0,98
7,30 535,777
0,00
0,99
6,22 542,402
0,75
1,74
6,31 553,007
0,26
2,01
5,18 557,040
0,15
2,16
3,85 558,777
1,50
3,69
4,40 561,203
0,86
4,58
5,27 563,034
0,29
4,88
5,60 564,558
0,60
5,51
5,51 565,786
0,48
0,48
5,66 569,745
0,38
0,87
5,76 572,254
1,67
2,55
7,30 573,505
0,78
3,35
7,98 577,322
-0,13
3,21
7,84 585,207
-0,74
2,45
6,25 592,510
-0,61
1,83
5,32 597,251
-0,27
1,56
4,89 598,387
0,20
1,76
3,54 599,333
0,28
2,05
2,96 600,549

INCC-M
Variação %
Mês
Ano
12 meses
0,83
2,30
7,94
1,3
3,63
7,16
1,31
4,98
7,03
0,85
5,87
7,31
0,32
6,21
7,48
0,21
6,43
7,55
0,24
6,68
7,59
0,23
6,93
7,3
0,29
7,23
7,23
0,39
0,39
6,94
0,80
1,19
7,35
0,28
1,47
7,25
0,84
2,32
7,25
1,24
3,59
7,19
1,96
5,61
7,88
0,73
6,38
7,75
0,31
6,71
7,74
0,43
7,18
7,99
0,33
7,53
8,08
0,27
7,82
8,12
0,22
8,05
8,05
0,70
0,70
8,39
0,44
1,14
8,00
0,22
1,36
7,94
0,67
2,04
7,75
1,37
3,43
7,89
1,25
4,72
7,14
0,80
5,56
7,22
0,19
5,76
7,09
0,16
5,93
6,79
0,20
6,14
6,66

Nº índice
893,606
896,823
897,540
901,400
905,0956
910,2546
915,6251
921,1189
928,3957
936,380
941,9982
946,4256
951,6309
955,152
957,6354
957,9227
960,2217
963,5824
969,0749
974,3079
983,2715
988,680
995,5014
1004,660
1011,391
1016,044
1020,108
1020,210
1022,760
1028,590
1032,910

IPCA
Variação %
Mês
Ano
12 meses
0,64
1,87
5,10
0,36
2,24
4,99
0,08
2,32
4,92
0,43
2,76
5,20
0,41
3,18
5,24
0,57
3,77
5,28
0,59
4,38
5,45
0,60
5,01
5,53
0,79
5,84
5,84
0,86
0,86
6,15
0,60
1,47
6,31
0,47
1,94
6,59
0,55
2,50
6,49
0,37
2,88
6,50
0,26
3,15
6,70
0,03
3,18
6,27
0,24
3,43
6,09
0,35
3,79
5,86
0,57
4,38
5,84
0,54
4,95
5,77
0,92
5,91
5,91
0,55
0,55
5,59
1,24
0,69
5,68
2,18
0,92
6,15
2,86
0,67
6,28
3,33
0,46
6,38
3,75
0,40
6,52
3,76
0,01
6,50
4,02
0,25
6,51
4,61
0,57
6,75
5,05
0,42
6,58

Fonte: IBGE, Sinduscon, FGV

Rua Fabrício Pilar, 770 - conj. 501 - Fone: (51) 3330-7776 - CEP 90450-040 - Porto Alegre - RS
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MERCADO IMOBILIÁRIO

MS
PROPERTIES

FULL MEMBER

Informativo Bimestral

DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO

Edição nº 11 - Dezembro/2014
www.msproperties.com.br

Glossário de Termos
A seguir são apresentadas as definições dos
termos utilizados nesta publicação.
Mercado imobiliário
Distratos: Os distratos têm por finalidade extinguir as
obrigações estabelecidas em um contrato celebrado
anteriormente.
Letras de Crédito Imobiliário: Títulos de crédito lastreados
por crédito imobiliário garantidos por hipoteca ou por
alienação fiduciária de imóvel.
Letras Imobiliárias Garantidas (Covered Bonds): Nova
opção de investimento em títulos imobiliários (renda fixa)
criada pelo Governo Federal.
Índice FipeZap: O Índice FipeZap de Preços de Imóveis
Anunciados é um indicador de abrangência nacional que
acompanha os preços de venda e locação de imóveis no
Brasil. O índice é calculado com base nos anúncios
publicados na página Zap Imóveis.
Taxa de vacância: Relação entre o volume de imóveis
disponíveis e o volume total existente.
Indicadores econômicos

Índice Geral de Preços (IGP): Índice calculado pela
Fundação Getúlio Vargas desde os anos 40. O IGP é
composto pelo Índice de Preços por Atacado (IPA), que
participa com 60%, pelo Índice de Preços ao Consumidor
(IPC) da cidade do Rio de Janeiro, com a participação de
30%, e do Índice Nacional de Custo da Construção Civil
(INCC), com o peso de 10%.
Índice de Preços ao Consumidor (IPC): Índice referência
para avaliação do poder de compra do consumidor. O
Índice de Preços ao Consumidor (IPC) mede a variação de
preços de um conjunto fixo de bens e serviços
componentes de despesas habituais de famílias com nível
de renda situado entre 1 e 33 salários mínimos mensais.
Índice Nacional da Construção Civil (INCC): Índice que
representa as mudanças nos preços da construção civil
devido à variação da inflação. Inclui tanto a variação nos
preços dos materiais como a variação no custo de mão de
obra. O INCC é emitido mensalmente pela Fundação
Getúlio Vargas (FGV).
Taxa Selic: Taxa de juros fixada pelo Comitê de Política
Monetária (COPOM) do Banco Central do Brasil que
remunera os investidores no negócio de compra e venda de
títulos públicos. Ela é obtida mediante cálculo da taxa
média ponderada dos juros praticados pelas instituições
financeiras.

Produto interno bruto (PIB): Representa a soma em valores
monetários de todos os bens e serviços finais produzidos
em uma determinada região, durante um período
determinado, considerando apensas bens e serviços finais,
excluindo da conta todos os bens de consumo
intermediário. Possui o objetivo de mensurar a atividade
econômica de uma região.

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