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Faculdade de Par de Minas - FAPAM

Curso de Direito
ngelo Sodr Batista
Carolina Batista de Sousa
Elizete Maria da Conceio Rodrigues
Flvia Morgado
Joo Paulo Amaro
Rosilaine Carvalho de Castro

Contrato preliminar de Compra e Venda

Par de Minas
2010

ngelo Sodr Batista


Carolina Batista de Sousa
Elizete Maria da Conceio Rodrigues
Flvia Morgado
Joo Paulo Amaro
Rosilaine Carvalho de Castro

Contrato preliminar de Compra e Venda


Trabalho apresentado como requisito parcial de
avaliao da Disciplina de Direito Civil III, sob
orientao da professora Mrcia Pereira Costa.
Turma: 4 perodo Direito

Par de Minas
2010

Contrato Preliminares de Compra e Venda de


Imveis
O contrato de compra e venda de imveis uma espcie de contrato
preliminar, atravs do qual, as partes, ou uma delas, se comprometem a celebrar um
contrato definitivo. Este contrato visa dar segurana s partes, que querem celebrar
um contrato, mas no podem faz-lo no momento, por vrios motivos, como por
exemplo, falta de certido negativa do imvel, pendncias fsicas no mesmo, o
pagamento ser realizado em parcelas, ou imvel de herdeiros, no tendo o
inventrio terminado, como no querem correr o risco de perder o negcio, celebram
ento o contrato preliminar, criando direitos e obrigaes para ambas as partes.
A legislao que o regulava era especial: decreto-lei 58/37 e lei 6766/79,
tendo em vista que a lei do parcelamento do solo urbano revogou o DL58/37 na
parte referente ao loteamento urbano, atualmente estes contratos so regulados
pelo cdigo civil, codificao normal, artigos 462/466 e 1417 e 1418.
Trata-se de um contrato autnomo em relao ao principal, no um contrato
acessrio, como muitos autores costumam classific-lo.
O objeto do contrato preliminar o contrato definitivo e no a transferncia da
propriedade, com isto, pode se perceber que atravs do contrato preliminar no se
adquire a propriedade do imvel, esta s se adquire com a escritura pblica
definitiva, registrada em cartrio.
As partes so denominadas promissrio comprador e promissrio vendedor,
somente com a escritura definitiva que sero denominadas comprador e vendedor.
Como nos mostra o art. 462 do CC O contrato preliminar, exceto quanto
forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, ou
seja, no h necessidade que o contrato preliminar seja realizado por instrumento
pblico, como prev o art.108 do CC para os contratos de definitivos, no dispondo
a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos
que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais
sobre imveis de valor superior a 30 salrios mnimos vigentes no pas.
Caso algum deseje adquirir um imvel prestao, dever celebrar um
contrato preliminar de compra e venda, se obrigando a pagar as prestaes at o
fim, sob pena de v-lo reincidindo.

Contudo, existem situaes em que celebrado o contrato preliminar, no


porque fora efetuado uma venda a prestao, mas por impossibilidade imediata
transferncia definitiva, por exemplo, no caso de uma venda de imvel pertencente a
um herdeiro, na constncia de um inventrio, como no possvel a escritura
definitiva at o trmino do inventrio, faz-se um contrato preliminar.
Nos casos em que celebrado o contrato preliminar em razo da aquisio
de um imvel prestao, podemos v-lo como uma obrigao assumida pelo
promissrio comprador de efetuar o pagamento de todas as parcelas, obrigao de
dar, e o promissrio vendedor de cooperar para a formao do contrato definitivo,
obrigao de fazer, aps o pagamento total.
Aps o pagamento total da obrigao, o promissrio comprador intimar o
promissrio devedor a outorgar-lhe a escritura definitiva e caso ele no o faa no
prazo legal, poder propor a adjudicao compulsria, inicialmente propondo ao
promissrio vendedor que o faa voluntariamente e em caso de recusa, por ato
jurisdicional. A sentena que determinar a adjudicao compulsria valer como
ttulo para registro.
importante salientar que apesar do pargrafo nico do art. 463 prever a
obrigatoriedade do registro do contrato preliminar no registro pblico, o superior
Tribunal de Justia editou a smula 239, nos seguintes termos O direito
adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra
e venda no cartrio de imveis. Vejamos a jurisprudncia neste sentido:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INSTRUMENTO PARTICULAR, NO
INSCRITA NO REGISTRO DE IMOVEIS. CASO EM QUE NO SE PACTUOU
ARREPENDIMENTO.

DE

ACORDO

COM

DECISO

RECORRIDA,

PROMESSA DE COMPRA E VENDA, POR INSTRUMENTO PARTICULAR, NO


INSCRITA NO REGISTRO PUBLICO, GERA EFEITOS OBRIGACIONAIS, JA QUE A
ADJUDICAO COMPULSORIA E DE CARATER PESSOAL, RESTRITO AOS
CONTRATANTES, SENDO QUE AQUELE QUE SE COMPROMETEU A CONCLUIR
UM CONTRATO, CASO NO CONCLUA A SUA OBRIGAO, A OUTRA PARTE
PODERA OBTER UMA SENTENA QUE PRODUZA O MESMO EFEITO DO
CONTRATO FIRMADO". EM TAL SENTIDO, RESPS 30 E 9945, ENTRE OUTROS.
2. O DIREITO DE ARREPENDIMENTO SUPE QUE HAJA SIDO PACTUADO. E
QUE "NO PODERA O PROMITENTE VENDEDOR ARREPENDER-SE, SE NO

HOUVER CLAUSULA EXPRESSA, NO PRE-CONTRATO, PREVENDO ESSA


POSSIBILIDADE" (RESP-8202). EM CASO TAL, NO TEM APLICAO O
DISPOSTO NO ART. 1088 DO COD. CIVIL. 3. RECURSO ESPECIAL NO
CONHECIDO. (RESP 57225 / RJ - Relator (a) Ministro NILSON NAVES - TERCEIRA
TURMA-Data do Julgamento 09/04/1996). (grifos nossos)

No seria palpvel exigir o registro para fins de adjudicao compulsria,


tendo em vista que o fato do contrato preliminar no ter sido inscrito no interfere na
obrigao contratada, o registro tem a finalidade de ter eficcia em relao a
terceiros.
Ao celebrar um contrato preliminar presume-se que o contrato irretratvel,
com exceo se for inserido no mesmo a clusula de arrependimento como prev o
art. 463. concludo o contrato preliminar com a observncia do disposto no artigo
antecedente, e desde que dele no conste clusula de arrependimento, qualquer
das partes ter o direito de exigir a celebrao do definitivo, assinando prazo outra
para que o efetive.
No caso da clusula ser inserida no contrato preliminar, ser permitido o
arrependimento, porm para que haja esta possibilidade tem que haver clusula
expressamente prevendo o arrependimento.
Tendo em vista ser o contrato preliminar um negcio jurdico, para sua
celebrao devem-se observar os requisitos do art. 104 do CC:
A validade do negcio jurdico requer:
l- Agente capaz;
ll-Objeto lcito, possvel, determinado ou determinvel
lll- Forma prescrita ou no defesa em lei
Objeto dever ser possvel tanto material quanto juridicamente, o agente
necessariamente tem que ser capaz, quanto forma ser livre, a jurisprudncia
entende que no h a necessidade sequer da forma escrita, conforme o julgado do
Tribunal de Justia do Rio de Janeiro veja:
AO DECLARATRIA C/C OBRIGAO DE FAZER. CONTRATO DE
COMPRA E VENDA. AUSNCIA DE FORMALIDADE. Ao em que o Autor busca
ver reconhecido a celebrao de promessa de compra e venda de bem imvel.
Embora no exista documento escrito referente negociao, os documentos

juntados e prova testemunhal presente nos autos demonstram que, de fato, o


negcio foi realizado, tendo havido a quitao do preo. Dessa forma, demonstrada
a celebrao de contrato de promessa de compra e venda, mesmo que
informalmente, entre o Autor e o Sr. Francisco (falecido) e a quitao integral do
preo acordado, no ato da compra, tem o comprador direito de ver declarada a
existncia da relao jurdica em questo, bem como de obter a escritura definitiva
do imvel. RECURSO DESPROVIDO.
Tribunal de justia do estado do rio de janeiro 2005.001.19270 - APELACAO CIVEL
DES. ELISABETE FILIZZOLA - Julgamento: 03/08/2005 - SEGUNDA CAMARA
CIVEL.
Alm de tudo que j foi exposto a respeito dos contratos preliminares de
compra e vendas de imveis importante ressaltar ainda que caso se celebre um
contrato preliminar de compra e venda de imveis e o promitente vendedor venha a
falecer antes da celebrao do contrato definitivo, sua obrigao se transfere a
terceiro, tambm existe a possibilidade de se celebrar um contrato preliminar de
compra e venda de imveis e transferir os direitos deste a um terceiro, s no h
esta possibilidade, caso o contrato proba.

Procedimentos para os registros de imveis


urbanos e rurais advindos de um contrato
preliminar de compra e venda para obteno do
ttulo no Cartrio de Registro de Imveis.

Registro de imveis urbanos

Os loteamentos devero atender ao menos aos seguintes requisitos:


Lei 6766/79, que dispe sobre o parcelamento do solo urbano e de outras
providncias.
Artigo 4. os loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
ll os lotes tero rea mnima de 125 m 2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e
frente mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislao estadual ou municipal
determinar maiores exigncias, ou quando o loteamento se destinar a urbanizao
especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente
aprovado pelos rgos pblicos competentes;
Como prev a lei, que traz os requisitos que estabelece sobre o parcelamento do
solo em parmetro nacional. notrio que em sua ressalva, ela vai delegar aos
estados e municpios aplicar em compatibilidade com h norma, autonomia para
criar sua prpria legislao, o parcelamento do solo que assim lhe convir. Desta
forma dentro das exigncias estabelecida, o nosso municpio elaborou o plano
Diretor, lei 4658/06, legislao orgnica do municpio e na parte que se trata do
parcelamento do solo, determinou que fosse exigido em nosso territrio o
parcelamento contendo os seguintes limites e obrigatoriedade:
Art. 42. Os lotes de terrenos parcelados por loteamentos ou por desmembramento
tero rea mnima de 360m (trezentos e sessenta metros quadrado); ou rea
mnima equivalente metragem quadrada dos lotes da quadra adjacente, ou lotes
adjacentes da mesma quadra (em caso de desmembramento); com testada mnima
de 12 metros (doze metros).
1- os loteamentos destinados edificao de conjuntos habitacionais populares
ou que visam atender a demanda para aquisio de lotes para pessoas de baixa
renda, podero ter lotes de no mnimo 240m(duzentos e quarenta metros quadrado)
com mnimo de 12m (doze metros) de testada, e neste caso dever a sua aprovao

pela prefeitura ser antecedida de autorizao legislativa pelo qurum mnimo de 2/3
(dois teros) dos membros da cmara municipal.
2- Nos desmembramentos poder um nico lote ter rea mnima de 300m
(trezentos metros quadrados) e testada mnima de 10m (dez metros).
O plano diretor de Par de Minas prev rea mnima de 360me 12 metros de
testada, para registro dos imveis urbanos de rea que no seja de destinao para
pessoas de baixa renda, ou seja, destinado a conjuntos residenciais convencional,
seria aqueles lotes na regio central de nossa cidade ou de bairros nobres. Podendo
no caso de desmembramentos de um lote dependendo do caso ter 300m e 10
metros de testada.

A lei tambm prev, nos casos de parcelamentos de lotes na rea urbana, com
destinao a conjuntos habitacionais popular para aquelas pessoas de baixa renda
uma rea mnima de 240m com testada mnima de 12 metros. Mais observe que
nesse caso ter ter aprovao da prefeitura e ser previamente autorizado por 2/3
dos membros da cmara de vereadores.
Registro de imveis rurais
Continuando os procedimentos para o registro de imveis vamos agora tratar
daqueles cujo parcelamento destinado a pessoas que querem adquirir ou j
adquiriram lotes em rea rural, as chcaras ou o mdulo rural.
Diz o art. 65 do Estatuto da Terra:
Art. 65. O imvel rural no divisvel em reas de dimenso inferior constitutiva
do mdulo de propriedade rural.
O art. 97/2 da mesma Lei probe mesmo no caso de morte o desmembramento
inferior ao mdulo rural:
2 Os herdeiros ou os legatrios, que adquirirem por sucesso o domnio de
imveis rurais, no podero dividi-los em outros de dimenso inferior ao mdulo de
propriedade rural.

Com base neste artigo 65 no que se diz mdulo rural, vamos esclarecer o que seria
isto de acordo com a redao do artigo 4, inciso II, da lei 4.504/64. Tambm do
Estatuto da Terra. Entende-se: "O imvel rural que, direta e pessoalmente explorado
pelo agricultor e sua famlia, lhes absorva toda fora de trabalho, garantindo a
subsistncia e o progresso social e econmico, com rea mxima fixada para cada
regio e tipo de explorao, e eventualmente trabalho com ajuda de terceiros".
Ento, de forma mais objetiva e simples uma poro de terra, expressa em
hectares, de propriedade familiar, que proporciona no s a famlia, mais tambm a
terceiros o desenvolvimento e aproveitamento econmico. Agora vamos ver qual
seria a rea mnima de parcelamento, permitido por lei, para que se possa levar a
um cartrio de registro de imveis e adquirir o ttulo de proprietrio. De acordo com
os procedimentos, hoje, os requisitos necessrios para essa aquisio seriam a
seguinte: A medida mnima, denominada como Frao mnima de parcelamento
rural, de 2 hectares (vinte mil metros quadrados) na nossa regio, podendo em
outras regies ter essa frao mnima de parcelamento maior, que ser analisado de
acordo com o solo. Isso quem vai determinar o Instituto Nacional de Colonizao e
Reforma Agrria- INCRA. No qual foi delegada a funo de cuidar do sistema
nacional de cadastro rural.
Pois vamos observar o seguinte, para qualquer parcelamento e desmembramento
de imveis rurais preciso previamente de aprovao pelo INCRA, determinada por
lei. O mdulo rural, de uma frao mnima de parcelamento em nossa regio
aprovado pelo INCRA de 2 hectares para que seja permitido o seu registro de
imvel, como anteriormente j visto. E para o chacreamento tambm necessita de
aprovao de INCRA, que em nossa regio foi regulamentado pelo o Plano Diretor,
votado e aprovado pelo legislativo municipal. Que ter como poro mnima de
parcelamento, 0,5 hectares (cinco mil metros quadrados). Previsto na lei4658/06, art.
55. "Qualquer parcelamento em terreno rural do municpio de Par de Minas, estar
sujeito aprovao do INCRA (Instituto Nacional de Colonizao e Reforma
Agrria)".
Depois de observada as limitaes determinada pela legislao competente, para
apropriao de parcelas de imveis urbana ou rural, acima citado e regulamentado
com base na lei. Para o empreendedor, proprietrio de terras rural, as margens de
territrio urbanos, que pretender fazer de sua propriedade loteamentos habitacionais

para pessoas de baixa renda, com finalidade econmica. Ter que seguir o seguinte
procedimento: Procurar a Prefeitura Municipal e expressar sua vontade de realizar
este tipo de negcio. E juntamente com o legislativo municipal, ser discutido
proposta, sendo, votado pela cmara legislativa e aprovado pela prefeitura, aquele
projeto j constitudo pelo empreendedor com demarcao do terreno feito por um
agrimensor, suas condies e localizao de acordo com que a lei 6766/79, com
compatibilidade com plano Diretor. "se aquele municpio o tiver".

Poder o

promissrio comprador, levar aquele contrato preliminar para realizao de outro


definitivo, lhe dando o direito de propriedade, que ser o registro adquirido no
cartrio de Registro de imveis. J aqueles que j se encontrarem constitudo por
um registro de imvel, o documento que te reconhece perante a lei, proprietrio nato
do imvel, dentro da rea urbana ou rural, que esto sendo repassados dos
adquirentes para um terceiro, seja ele de conjuntos habitacionais, convencional ou
de um mdulo de terra. Tendo eles todos os requisitos determinado pela lei federal
juntamente com aqueles em que ela delegou regulamento em seu territrio. Ao
adquirirem essas propriedades por um contrato preliminar de compra e venda,
primeiramente, com a posse deste documento reconhecido pelas partes em um
cartrio de Registros de notas, o mesmo lavrar uma escritura pblica, no qual ser
encaminhado logo aps o cartrio de Registro de imveis transferindo a
propriedade. importante dizer que somente ser registrado um imvel, que no
esteja atendendo as regulamentaes que lei estabeleceu, em casos excepcionais,
que seria, por exemplo, por intermdio do poder judicirio. Sendo que se o cartrio
assim o fizer ser responsabilizado. Vejamos um exemplo sobre a aquisio de
imvel rural regulamentado pelo decreto, 74965/74:
Art. 19 do decreto 74.965/74: nula de pleno direito a aquisio de imvel rural
que viole as prescries legais: o tabelio que lavrar a escritura e o oficial que a
transcrever respondero civilmente pelos danos que causarem aos contratantes,
sem prejuzo da responsabilidade criminal por prevaricao ou falsidade ideolgica;
o alienante ficar obrigado a restituir ao adquirente o preo do imvel, ou as
quantias recebidas a este ttulo como parte de pagamento.

Concluso

Pode-se concluir que os contratos preliminares so instrumentos importantes


para que possa haver uma promessa de realizao do negcio jurdico, em
momento futuro, quando no se possa faz-lo imediatamente, porm o promissrio
devedor e o promissrio credor devem cumprir com suas obrigaes pactuadas,
uma vez que no cumpridas obrigao do promissrio devedor o juiz poder
adjudic-lo compulsoriamente ao promissrio comprador e no cumprida a
obrigao do promissrio comprador o negcio poder ser reincidindo.
Para evitar este tipo de equvoco, o que deveria ser adotado, para quando ao
realizar um contrato desta natureza, principalmente naqueles que tratar de imveis
rurais ou urbanos notificarmos junto ao cartrio de registro de imveis, atravs de
uma certido de registro, para averiguar o proprietrio daquele imvel, se o prprio
que est te vendendo, ou aquele que est negociando, faz em nome do proprietrio.
E tambm, pedir uma certido de nus do registro daquele imvel, para constar se
ele no um bem com dvidas, ou at objeto de penhora.

FIUZA,Cesar.Direito Civil Completo. 9. ed. ver. atual. ampl. Belo Horizonte: Del Rey,
2006
Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria- INCRA, Ministrio do
Desenvolvimento Agrrio. Superintendncia Regional de Minas Gerais:
http://www.incra.gov.br/portal/
Plano Diretor de Par de Minas. Lei Complementar n4658/2006. Ttulo VI Do Uso e
Ocupao Do Solo, Captulo III Do Parcelamento: www.parademinas.mg.gov.br/
ROSENVALD, Nelson. Promessa de Compra e Venda No Civil de 2002.
www.flaviotartuce.adv.br/secoes/.../rosenvaldcompra.doc.
SEBASTIO, Jos Roque. Direito Contratual Civil- Mercantil. So Paulo: cone, 1994