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Cesin de Derechos

La cesin de derechos latu sensu es el traspaso de un derecho por acto entre


vivos. Trata el ttulo XXV del libro IV de tres materias diferentes:
1.2.3.-

Cesin de crditos personales.


Cesin del derecho de herencia.
Cesin de derechos litigiosos.

As, la denominacin del ttulo no es exacta; sugiere que se tratar de un


modo general la cesin de todo tipo de derechos.

I. - Cesin de Crditos Personales


Concepto de crditos personales
La expresin crditos personales es redundante. Los crditos son
necesariamente personales en el sentido de que solo pueden reclamarse de quienes por un
hecho suyo o la sola disposicin de la ley han contrado la obligacin correlativa. Artculo 578.
Con esta expresin el legislador ha querido significar cierto tipo de crditos en
que se encuentra precisamente determinado el acreedor, denominados, por lo mismo,
nominativos.
Tipos de crditos
En principio, todos los crditos son transferibles, excepto aquellos que tienen
un carcter personalsimo. Pero la manera de efectuar la cesin vara segn la forma del ttulo
en que consta el crdito. Desde este punto de vista los crditos pueden ser:
1. - Nominativos: Son aquellos en que se indica con toda precisin la persona del acreedor
y que no son pagaderos sino precisamente a la persona designada.
2. - A la orden: Son aquellos en que el nombre de la persona del titular se antepone la
expresin a la orden u otra equivalente.
3. - Al portador: Son aquellos en que no se designa la persona del acreedor o llevan la
expresin al portador.
Qu cesin rige el Cdigo Civil?
El Cdigo reglamenta solo la cesin de crditos nominativos. El artculo 1.908
prescribe que las disposiciones de este ttulo no se aplicarn a las letras de cambio, pagars a
la orden, acciones al portador y otras especies de transmisin que se rigen por el Cdigo de
Comercio o por leyes especiales.
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La cesin de los crditos a la orden se verifica mediante endoso (artculo 164 Cdigo de
Comercio). Los documentos al portador se ceden por la mera tradicin manual. Artculo 164
del Cdigo de Comercio
Naturaleza jurdica de la cesin
La ubicacin en el Libro IV, entre la permuta y el arrendamiento, sugiere que
la cesin de derechos es un contrato. Pero un atento examen conduce a una conclusin
diversa. En suma, la cesin es la tradicin de los derechos personales o crditos.
Por de pronto, el artculo 1.901 establece la forma de como se perfecciona la
cesin, entre cedente y cesionario a cualquier ttulo que se haga. El artculo 1.907 por su
parte, reglamenta la responsabilidad que contrae el cedente en la cesin a ttulo oneroso. En
fin, el artculo 1.901 reproduce casi literalmente la regla del artculo 699,

Formalidades de la cesin
Las formas requeridas para la eficacia de la cesin deben ser enfocadas
desde un doble ngulo: entre las partes y respecto de terceros.

1. - Perfeccionamiento de la cesin entre las partes.


El solo acuerdo de voluntades o, lo que es igual, el solo contrato, no es suficiente para que se
perfeccione la cesin. Como no se concibe la entrega del crdito, cosa incorporal, el legislador la ha
reemplazado por la entrega del ttulo. Artculo 1.901.

Efectuada la entrega deber anotarse en el documento mismo el traspaso del


derecho, con designacin del nombre del cesionario bajo la firma del cedente. Artculo 1.903.
Situacin de los crditos que no constan por escrito
La entrega del ttulo supone que el crdito cedido conste por escrito La
imposibilidad de efectuar la entrega supone que no pueden cederse los crditos que no
constan por escrito? En tal caso, la escritura de cesin en que se especifique el crdito servir
de ttulo que habr de entregarse al cesionario.

2. - Perfeccionamiento de la cesin respecto del deudor y terceros.


Para que la cesin se perfeccione respecto del deudor cedido y de terceros,
es menester que se notifique al deudor o este acepte la cesin. Artculo 1.905 La misma
disposicin prev dos consecuencias particulares de este principio general:
1.-

El deudor podr pagar vlidamente al cedente;

2.-

Los acreedores del cedente podrn embargar el crdito que se reputa pertenecerle.

Perfeccionamiento de la cesin respecto del deudor cedido y terceros


El artculo 1.902 dispone que la cesin no produce efecto contra el deudor ni
contra terceros, mientras no ha sido notificada por el cesionario al deudor o aceptada por ste.
Importa destacar que los requisitos que seala el artculo 1.902 no son copulativos. Basta la
notificacin del deudor o la aceptacin del mismo.
1. - Notificacin del deudor. La notificacin del deudor debe ser judicial. Debe efectuarse
personalmente previa resolucin judicial.
La iniciativa de la notificacin del deudor corresponde al cesionario. No hay
inconveniente para que se cometa este encargo al cedente que, en tal caso, se reputar
como un representante del cesionario.
La notificacin debe practicarse cumpliendo con los requisitos generales de toda
notificacin personal; adems deber cumplir con lo dispuesto en el artculo 1.903,
debiendo hacerse con exhibicin del ttulo, que llevar anotado el traspaso del derecho
con la designacin del cesionario y bajo la firma del cedente.
2. - Aceptacin del deudor. Esta aceptacin puede ser expresa o tcita. Artculo 1.904. El
Cdigo no ha rodeado la aceptacin de ningn requisito de forma.
Prestada la aceptacin verbalmente surgir el problema de probarla. Para este efecto
regirn las limitaciones de la prueba testimonial de los artculos 1.708 y 1.709.
Si la aceptacin consta en instrumento privado, quedar plenamente probada respecto
del deudor cuando el documento sea reconocido o mandado a tener por reconocido.
Respecto de terceros, el documento no adquirir fecha cierta sino desde que ocurra
alguno de los hechos previstos en el artculo 1.703.

Efectos de la cesin
I.- Extensin de la cesin
El artculo 1.906 establece que la cesin de un crdito comprende sus
fianzas, privilegios e hipotecas; pero no traspasa las excepciones personales del cedente. En
suma, el cesionario gozara del crdito en los mismos trminos que el cedente.
Sin embargo, la cesin no transfiere las excepciones personales del
cedente. Se excepta la nulidad relativa que, de acuerdo con el artculo 1.684, pueden
invocar las personas en cuyo favor la establece la ley y sus cesionarios.
Situacin de la excepcin de compensacin.

Ordinariamente es indiferente que la cesin se perfeccione por la notificacin


o aceptacin. La distincin solo ofrece inters para decidir si puede el deudor cedido oponer al
cesionario una compensacin que habra podido oponer al cedente.
1.-

Aceptacin del deudor. El artculo 1.659 inciso 1 dispone que el deudor que acepta
sin reserva alguna la cesin que el acreedor haya hecho de sus derechos a un tercero,
no podr oponer en compensacin al cesionario los crditos que antes de la aceptacin
hubiere podido oponer al cedente.
Pero tampoco puede compensar al deudor los crditos que adquiri antes de la
aceptacin y que hubiera podido oponer al cedente. La aceptacin sin reservas importa
una renuncia de la compensacin.

2.-

Notificacin al deudor. Cuando la cesin se perfecciona por la notificacin la situacin


es distinta, el deudor podra oponer al cesionario todos los crditos que antes de la
notificacin haya adquirido en contra del cedente, aun cuando no hubieren llegado a ser
exigibles sino despus de la notificacin. Artculo 1.659 inciso 2.

II. - Responsabilidad del cedente


La responsabilidad que contrae el cedente con motivo de la cesin depende
de si el ttulo es gratuito u oneroso.
1.-

Cesin gratuita. El artculo 1.907 se ocupa de la responsabilidad del cedente cuando la


cesin es a ttulo gratuito, no le cabe ninguna responsabilidad al cedente.

2.-

Cesin onerosa. El artculo 1.907 dispone que el cedente de un crdito a ttulo oneroso
se hace responsable de su existencia al tiempo de la cesin, esto es, de que
verdaderamente le perteneca en ese tiempo; pero no se hace responsable de la
solvencia futura, sino solo de la presente, salvo que se comprenda expresamente la
primera
Se requiere un pacto especial para que el cedente sea responsable de la solvencia del
deudor. A falta de esta estipulacin expresa, el cesionario debe soportar los riesgos de la
insolvencia del deudor cedido.
Precisa el artculo 1.907 en que consiste la responsabilidad del cedente, debiendo
reembolsar al cesionario el precio o emolumento que le hubiere reportado la cesin.

II. - Cesin del Derecho de Herencia


La cesin de un derecho de herencia o legado presupone necesariamente
que se haya abierto la sucesin. El derecho de suceder por causa de muerte a una persona
viva no puede ser objeto de un contrato, aunque intervenga el consentimiento de la misma
persona (artculo 1.463). Los pactos sobre sucesin futura adolecen de objeto ilcito y, por lo
mismo, de nulidad absoluta.
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Maneras de efectuar la cesin


La cesin puede hacerse de dos maneras:
1. - Especificando los bienes comprendidos en la cesin.
2. - Sin especificar los bienes de que se compone la herencia o legado.
Las reglas del prrafo 2 del ttulo De la cesin de derechos son aplicables
slo cuando falte la especificacin de los efectos que integran la herencia o legado.
Efectos de la cesin
Por efectos de la cesin el cesionario adquiere todos los derechos y contrae
todas las responsabilidades del cedente.
1.-

El cedente debe al cesionario todos los elementos activos de la sucesin; debe hacerle
entrega de los bienes comprendidos en la herencia o legado, deber tan obvio que el
legislador no juzg necesario sealarlo.

2.-

El cedente debe al cesionario, igualmente, los frutos que haya percibido, los crditos que
haya cobrado, los precios recibidos por la enajenacin de bienes sucesorios, etc. El
artculo 1.910 inciso 2 dispone que si el heredero se hubiere aprovechado de los frutos
o percibido crditos o vendido efectos hereditarios, ser obligado a reembolsar su valor
al cesionario.

3.-

El cesionario deber reembolsar al cedente los costos necesarios o prudenciales que


haya hecho el cedente en razn de la herencia. Artculo 1910 inciso 2.

4.-

El cesionario beneficia del derecho de acrecer. El artculo 1910 inciso 3 establece que
cedindose una cuota hereditaria se entender cederse al mismo tiempo las cuotas
hereditarias que por el derecho de acrecer sobrevengan a ella, salvo que se haya
estipulado otra cosa.

Responsabilidad del cedente


La responsabilidad del cedente depende de que la cesin se verifique a ttulo
gratuito u oneroso.
1.-

El cedente a ttulo gratuito no contrae ninguna responsabilidad o, en otros trminos, no


debe ninguna garanta al cesionario.

2.-

En cuanto a la cesin onerosa, el artculo 1.909 dispone que el que ceda a ttulo
oneroso un derecho de herencia o legado sin especificar los efectos de que se compone,
no se hace responsable sino de su calidad de heredero o de legatario.

Responsabilidad del cesionario ante terceros


El cesionario se hace responsable del pasivo de la herencia o legado,
respecto del cedente. Pero, ante terceros, l cedente continua siendo responsable. Los
acreedores pueden siempre dirigirse contra el cedente y hacer abstraccin de la cesin.
El cedente queda siempre directamente obligado; pero tendr derecho a que
el cesionario le reembolse lo pagado.
Por cierto que los acreedores podrn igualmente accionar contra el
cesionario. Al perseguir al cesionario, los acreedores le aceptaran como deudor y se estara
en presencia de una delegacin perfecta novatoria.
Como se efecta la tradicin del derecho de herencia
La cuestin se ha debatido latamente en un aspecto particular del problema, y
es si al hacerse la tradicin del derecho de herencia cuando la integran bienes inmuebles,
debe hacerse inscripcin en el Conservatorio de Bienes Races.
Cuando se enajenan derechos hereditarios en un bien raz determinado de la
sucesin, la tradicin se efecta por la inscripcin del ttulo. Ningn artculo del Cdigo Civil
dispone como debe o puede efectuarse la tradicin del derecho de herencia, surgiendo dos
doctrinas que proponen soluciones.
1.-

Doctrina de Leopoldo Urrutia. Segn este autor, la tradicin de la herencia no exige la


inscripcin conservatoria, aun cuando comprenda bienes races. Siendo la herencia una
universalidad jurdica, que no comprende bienes determinados sino un conjunto de
bienes indeterminados o una cuota de ese conjunto, no puede calificarse de bien mueble
o inmueble.
Agrega que el artculo 686 es inaplicable porque se refiere a la tradicin del dominio y
otros derechos reales que menciona, entre los cuales no se cuenta la herencia.
Como no hay reglas particulares para la tradicin del derecho de herencia, corresponde
aplicar las generales del ttulo De la tradicin. En conformidad con estas, la tradicin
del derecho de herencia puede verificarse por cualquier medio que revele la intencin del
tradente de transferirlo y la del adquirente de adquirirlo. Se aplica entonces la regla
general del artculo 670 inciso 1 y 2.

2.-

Doctrina de Jos Ramn Gutirrez. Segn esta teora la tradicin de la herencia exige
la inscripcin conservatoria cuando aquella comprende bienes races. Segn esta
doctrina el derecho real de herencia es mueble o inmueble segn lo sean las cosas
singulares en que ha de ejercerse, porque la herencia confiere al heredero un derecho
real sobre cada una de las especies singulares que la componen.

La calificacin de la herencia, como de todo derecho, depende segn sea mueble o


inmueble la cosa en que recae. Artculo 580.
La casi totalidad de la jurisprudencia de nuestros tribunales de justicia considera que la
tradicin del derecho de herencia no exige la inscripcin, aunque en ella existan bienes
races; basta cualquier medio que revele la intencin del tradente de transferirlo y la del
adquirente de aceptarlo.

III. - Cesin de Derechos Litigiosos


Se llaman derechos litigiosos aquellos derechos que son objeto de una
controversia judicial, cuya existencia es discutida en juicio.
El Cdigo se ha cuidado de precisar, con toda exactitud, cuando un derecho
tiene el carcter de litigioso, se entiende litigioso un derecho, para los efectos de los
siguientes artculos, desde que se notifica judicialmente la demanda. Artculo 1.911 inciso 2.
1.-

Es preciso que se deduzca una demanda sobre el derecho de que se trata.

2.-

Que se haya judicialmente notificado la demanda.

Cuando hay cesin de derecho litigiosos


La cesin de un derecho litigioso no tiene por objeto el derecho mismo, sino la
pretensin, bien o mal fundada, de obtener una determinada ventaja, que el cedente cree
conseguir en un litigio. En otros trminos. La cesin de derechos litigiosos versa sobre la
expectativa del cedente de ganar o perder el pleito.
El artculo 1.911 inciso 1 no deja dudas al respecto al sealar que se cede
un derecho litigioso cuando el objeto directo de la cesin es el evento incierto de la litis,
del que no se hace responsable el cedente.
Esta cesin, por lo tanto, tiene un carcter eminentemente aleatorio, puesto
que el equivalente de la prestacin que suministre el cesionario envuelve una contingencia de
ganancia o prdida.
Quien puede ceder el derecho litigioso
Solo el demandante en el juicio puede efectuar la cesin de derechos
litigiosos. Diversas circunstancias lo demuestran.
1.-

Artculo 1.913. Concede el Derecho de Rescate al deudor, esto es, al demandado.


Fluye de aqu que el demandante es el cedente de los derechos litigiosos.

2.-

El artculo 1.912, por su parte, declara que es indiferente que sea el cedente o el
cesionario el que persiga el derecho. Pero, en todo caso, ha de ser el demandante en el
juicio.

Forma de hacer la cesin


No ha establecido el Cdigo la forma de efectuar la cesin de derechos
litigiosos. No hay titulo. Prcticamente se entiende hecha la cesin por el hecho de
apersonarse el cesionario al juicio, acompaando al ttulo de la cesin.
Ttulo de la cesin
La cesin de derechos litigiosos puede hacerse a diversos ttulos. El artculo
1.912 establece que es indiferente que la cesin hay sido a ttulo de venta o permutacin.
La cesin puede igualmente efectuarse a ttulo gratuito. El artculo 1.913
prev que, en tal caso, el cesionario carece del derecho de rescate.
Efectos de la cesin
Los efectos deben enfocarse desde un doble punto de vista.
1. - Efectos de la cesin entre el cedente y cesionario. El cedente se desprende de los
derechos que le correspondan como demandante en el juicio y el cesionario adquiere
tales derechos.
No obstante esto, el artculo 1.912 expresa que es indiferente que sea el cedente o el
cesionario el que persiga el derecho.
No debe el cedente al cesionario ninguna garanta por la suerte del juicio; as lo dispone
expresamente el artculo 1.911. El cesionario ha adquirido un derecho dudoso y
aceptado las contingencias del litigio.
2. - Efectos de la cesin respecto del demandado. Aqu surge el derecho de rescate o
retracto litigioso. Este puede definirse como la facultad del demandado de liberarse de la
prestacin a que ha sido condenado en el juicio, reembolsando al cesionario lo que ste
hubiere pagado al cedente como precio de la cesin.
La facultad de rescate persigue la doble finalidad de impedir la especulacin de los
adquirentes de litigios y de disminuir el nmero de pleitos. Para que proceda este
derecho es indispensable la concurrencia de dos requisitos:
a)

Que la cesin se haya efectuado a ttulo oneroso. El demandado debe pagar al


cesionario el valor de lo que este haya dado por el derecho cedido. Artculo 1.913
inciso 1. El demandado deber, adems, los intereses desde la fecha en que se
haya notificado al deudor. Artculo 1913 inciso 1.
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b)

El derecho de rescate debe invocarlo el deudor en el plazo perentorio de nueve


das que seala el artculo 1.914.
Hay ciertos casos en los cuales no procede este derecho:

1.-

En las cesiones enteramente gratuitas. No cabria el reembolso del valor suministrado


por el cesionario; por otra parte, la cesin gratuita no puede constituir un acto de
especulacin. Artculo 1.913 inciso 2.

2.-

En las cesiones que se hacen por ministerio de la justicia. En tal caso, al decir de
Pothier, el cesionario no procede como un especulador de litigios porque, en cierto
modo, la justicia le ha invitado a adquirir el derecho. Artculo 1.913 inciso 2.

3.-

En las cesiones que van comprendidas en la enajenacin de una cosa de que el derecho
litigioso forma una parte o accesin. Artculo 1.913 inciso 2.

4.-

En la cesin que se hace a un coheredero o copropietario por un coheredero o


copropietario de un derecho que es comn a los dos. La cesin en este caso pone fin a
un estado de indivisin, finalidad que el legislador estima plausible. Artculo 1.913 N 1.

5.-

En la cesin que se hace a un acreedor en pago de lo que le debe el cedente. El


cesionario obtiene en pago de su crdito el derecho litigioso, probablemente porque el
deudor carece de otros bienes. Artculo 1.913 N 2.

6.-

En la cesin que se hace al que goza de un inmueble como poseedor de buena fe,
usufructuario o arrendatario, cuando el derecho cedido es necesario para el goce
tranquilo y seguro del inmueble. El cesionario, de este modo, logra poner fin a un juicio
que amenaza su posesin o impide su goce seguro y tranquilo. Artculo 1.913 N 3.

Contrato de Arrendamiento
El artculo 1.915 define este contrato, sealando que el arrendamiento es un contrato
en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar
una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
En concepto del legislador existen tres tipos o clases de arrendamiento:
1.2.3.-

La concesin de goce de una cosa, o arrendamiento de cosas.


La confeccin de obra.
La prestacin de un servicio o arrendamiento de servicios.

Las disposiciones que el Cdigo Civil establece con relacin a los empleados
domsticos se encuentran derogadas por el Cdigo del Trabajo.

Importancia del contrato


El arrendamiento en sus diversas formas, tiene una importancia apenas menor que la
compraventa. Satisface la necesidad cotidiana de procurarse el goce de cosas que no es posible adquirir,
de procurarse servicios indispensables. Por ello el Cdigo Civil lo trata in extenso.
Caractersticas generales del arrendamiento
1. -

Es un contrato consensual. Basta el acuerdo de las partes. Sin embargo, importa la escrituracin:
a)

En el arrendamiento de bienes races urbanos, si el contrato es verbal y surge discrepancia en


cuanto al canon de arriendo, se presumir que la renta ser la que declare el arrendatario.
Esta presuncin simplemente legal admite prueba en contrario. Artculo 20 Ley 18.101.

b)

Existe la limitacin de la prueba de testigos respecto de aquellos actos o contratos que


contiene la entrega o promesa de una cosa que valga ms de dos unidades tributarias, que es
plenamente aplicable a este contrato. Artculo 1.709.

c)

Por la norma del artculo 1.962 es importante que el contrato conste en escritura pblica si se
refiere a bienes races, para hacerlo oponible al tercer adquirente.

d)

Tratndose de predios rsticos, el contrato debe celebrarse por instrumento pblico o


privado, y en este ltimo caso se requiere presencia de testigos mayores de 18 aos.

e)

En materia de administracin de bienes races si el administrador celebra un contrato cuyo


por ms de 5 u 8 aos dependiendo de si el predio es urbano o rstico respectivamente, se
requiere autorizacin judicial, o autorizacin de la mujer casada en sociedad conyugal.

f)

En el ejercicio de la autonoma de la voluntad, las partes son libres para convenir las
solemnidades que estimen convenientes, y dar al contrato el carcter de solemne.

g)

Es usual que el dueo de la propiedad o un intermediario publique en el peridico avisos en


los cuales ofrece una propiedad raz en arriendo, o bien ponga letreros o carteles en el mismo
inmueble ofertndolo. Estos avisos jurdicamente son ofertas al pblico, artculo 99 C.D.C.

2. -

Es un contrato bilateral. As las obligaciones ligan a ambas partes recprocamente. El arrendador


debe proporcionar el goce de la cosa, realizar la ejecucin de la obra o la prestacin de un servicio,
y el arrendatario debe pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

3. -

Se trata de un contrato de tracto sucesivo. Por ende al aplicarle el artculo 1.489, en vez de
resolucin proceder el trmino del contrato.

4. -

Es un contrato oneroso. Que tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravndose cada
uno en beneficio del otro, siendo normalmente las prestaciones de carcter conmutativo y
equivalentes. No hay lesin. Sin embargo, es posible aplicar las normas sobre lesin establecidas
en el artculo 1.544 en materia de clusula penal.
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5. -

Es un contrato nominado Porque se encuentra reglamentado en la ley, y adems esta normativa es


de carcter exhaustivo, dejando muy poco a la creacin de los particulares.

6. -

Es un contrato entre vivos. Porque est destinado a producir sus efectos en vida de sus autores, y
sus obligaciones son transmisibles, por lo que continan producindose sus efectos aun despus de
la muerte de cualquiera de las partes (la jurisprudencia lo ha sealado as tambin)

7. -

Es un contrato personal. Porque subsiste por si mismo, sin requerir de otra convencin, sin
perjuicio de que se acostumbra a garantizar las obligaciones del arrendatario para asegurar el pago
de la renta o las indemnizaciones que procedan, siendo estas cauciones naturalmente accesorias.

8. -

Constituye un titulo de mera tenencia. Artculo 714. Existe diferencia entre la tenencia y la mera
tenencia, porque la tenencia, no requiere ttulo, y la mera tenencia, debe tener un ttulo.

Partes del Contrato de Arrendamiento


En cuanto a quienes celebran el contrato de arrendamiento, prestando su
consentimiento, el artculo 1.919 seala que en el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de
ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio, arrendatario.
Cuando se trata del contrato de arrendamiento de predios urbanos el arrendatario se
denomina inquilino, y el de predios rsticos colono. Artculos 1.970 y 1.979.
En la confeccin de obra la persona que ejecuta la obra se denomina artfice y, en
ciertos casos, empresario.
En el arrendamiento de servicios inmateriales, el arrendador recibe el nombre de
empleador, y el arrendatario de empleado.
En el arrendamiento de transporte se llama consignante aquel que confa las cosas
para el transporte; la persona a quien van dirigidas consignatarios; y el que efecta el transporte
acarreador.
Diferencias entre el arrendamiento de cosas y el usufructo
1.-

Tanto en el arrendamiento de cosas como en el derecho de usufructo se concede a una persona la


facultad de gozar de una cosa ajena, pero el usufructo es un derecho real, en cambio el derecho del
arrendatario es solo personal, siendo el arrendatario un mero tenedor de la cosa arrendada.

2.-

El nudo propietario no puede turbar el goce del usufructuario, y no tiene obligaciones correlativas
con ste, en cambio, el arrendatario tiene un crdito en contra del arrendador para que le
proporcione el goce de la cosa, a travs de prestaciones de tracto sucesivo.

3.-

El usufructo est cautelado con una accin real, la reivindicatoria; mientras el arrendamiento,
como contrato, slo confiere acciones personales.

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4.-

Este contrato no se extingue con la muerte de las partes, en cambio el derecho de usufructo, por
ser de carcter personal, se extingue por la muerte del usufructuario.

5.-

El sistema de restituciones a que da lugar el usufructo cuando se extingue, est regido por reglas
especiales (artculos 795 al 802), mientras que el arrendamiento se regula primero por el contrato
y en subsidio por la ley.

6.-

El arrendatario se hace dueo de los frutos en virtud del contrato, mientras el usufructuario los
adquiere por su derecho real en cosa ajena.

7.-

El derecho de usufructo puede adquirirse a titulo oneroso o gratuito, por acto entre vivos o por
causa de muerte; en cambio el arrendamiento es un contrato esencialmente oneroso.

Diferencias ente el arrendamiento de cosas y la compraventa


Hay semejanzas. Ambos son consensuales, bilaterales, onerosos y conmutativos;
requieren ambos como elementos esenciales, cosa, precio y consentimiento de las partes contratantes; en
fin, en ambos contratos una parte se obliga a entregar una cosa y a procurar a la otra un goce tranquilo y
til, respondiendo del saneamiento de la eviccin y los vicios redhibitorios.
Pero hay fundamentales diferencias:
1. -

La compraventa es un titulo traslaticio de dominio. El arrendamiento, en cambio, es un titulo de


mera tenencia. El arrendatario no adquiere el dominio, ni siquiera la posesin de la cosa arrendada,
puesto que no la tiene como seor o dueo, sino que reconociendo un dominio ajeno.

2. -

El goce de la cosa que el vendedor se obliga a procurar al comprador es un goce definitivo y


perpetuo. Entre tanto, el goce que el arrendador debe conceder arrendatario es necesariamente
temporal y, al cabo de terminado el goce, la cosa debe ser restituida.

Elementos Esenciales del Arrendamiento


1. - El Consentimiento
Es el acuerdo de voluntades recado en la naturaleza del contrato, el precio y la cosa.
El arrendamiento de cosas es consensual. Se perfecciona por el solo acuerdo en la cosa y el precio. No
es necesario un documento que lo respalde, pero el instrumento es importante por varias razones:
1. -

Se trata de una formalidad probatoria que facilita la prueba. La jurisprudencia, por lo general, no
admite la testimonial en juicios de arrendamiento cuando no existe una prueba escrita.

2. -

Tambin puede ser conveniente celebrarlo por escritura pblica e inscribirlo en el Conservador de
Bienes Races entre los ttulos que pueden inscribirse. As adems de ser titulo ejecutivo, el
adquirente queda obligado a respetar el arriendo, artculo 1.962.

El consentimiento y el arrendamiento como acto de administracin


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Tradicionalmente se ha considerado al contrato de arrendamiento como un acto de


administracin y no de disposicin, es por ello que para arrendar a travs de un mandatario o
representante basta que se hayan otorgado las facultades del artculo 2.132. Podra cuestionarse si los
contratos son por largos periodos de tiempo.
Consentimiento, formalidades habilitantes y autorizaciones
1. -

Formalidades especiales del contrato. Estas formalidades se exigen en atencin a la calidad de las
personas que los celebran, con la excepcin del arrendamiento de predios rsticos regido por el
D.L. 993, que debe celebrarse por instrumento pblico o privado, y en este ltimo caso requiere la
presencia de testigos mayores de 18 aos.
Los artculos 1.756 y 1.761 contienen limitaciones referidas al rgimen de la sociedad conyugal en
que se protegen los intereses de la mujer cuando administra el marido, o se protegen los derechos
del marido cuando se tiene lugar la administracin extraordinaria realizada por la mujer o un
tercero, ambos en calidad de curadores, pero en el caso de la mujer hay una normativa especial.
Existe una disposicin anloga en cuanto a los plazos, para los guardadores que dan en arriendo
bienes races de las personas a su cargo, en el artculo 407, norma que tambin se aplica a la
administracin de los bienes de los hijos de familia, por expresa disposicin del artculo 256.
Fuera de la limitacin indicada, en todo caso que el arriendo tiene un tope natural, cual es que no
podr extenderse por ms nmeros de aos que los que falten al pupilo para cumplir 18 aos.
La sancin legal a la omisin de las antedichas autorizaciones es la inoponibilidad del
arrendamiento o la cesin de la tenencia, en lo que excede a los plazos legales o el autorizado por
el juez en su caso, conforme lo establecen los artculos 1.756 y 1.761.

2. -

Formalidades Voluntarias. Las partes pueden establecer las solemnidades que juzguen necesarias
y darle al contrato de arrendamiento el carcter de solemne. Artculo 1.921. Podr cualquiera de
las partes arrepentirse hasta:
a)

Que as se haga, es decir, que se firme la escritura, o;

b)

Hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada.

Si intervienen arras, se seguirn bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de
compraventa.

2. - La Cosa Arrendada
Debe reunir los requisitos generales del objeto de toda declaracin de voluntad: ser
lcito, determinado, existir o esperar que exista, y o debe ser consumible dada la naturaleza del contrato.
El artculo 1.916 del Cdigo Civil nos indica la regla general en esta materia, al
disponer que son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que pueden

13

usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe arrendar, y los derechos estrictamente
personales, como los de habitacin y uso.
Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe, esto es, el que
ignoraba que la cosa era ajena, tendr accin de saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin.
En consecuencia, y de conformidad al artculo 1.916 ya mencionado, no son susceptibles de arriendo:
1.2.3.-

Las cosas cuyo arriendo la ley prohbe.


Los derechos personalsimos.
Las cosas consumibles

3. - El Precio o Renta en el Contrato de Arrendamiento


Debe ser real, serio y determinado. As no puede ser fingido o simulado ni irrisorio. El
arrendamiento degenerara en un contrato gratuito.
La cantidad pactada puede ser incierta con tal que en el contrato se fijen normas o se
contengan datos que sirvan para determinarlo.
El precio puede consistir en dinero y tambin en frutos naturales de la cosa arrendada.
Si el pago es con frutos, puede fijarse una cantidad determinada o una cuota o parte alcuota de cada
cosecha. Esta ltima forma de pago recibe el nombre de aparcera, siendo comn en el arrendamiento
de predios rsticos. Artculo 1.917 y 1.918.
El precio lo determinan las partes de comn acuerdo. Pero puede fijarlo un tercero o
cualquier otra persona si el tercero no lo hace, pero nunca solo alguna de las partes. Artculo 1.918.

El Contrato de Arrendamiento de Cosas


De conformidad al artculo 4 del Cdigo Civil las disposiciones contenidas en el
Ttulo XXVI del Libro IV del Cdigo Civil, se aplicarn en todo lo no previsto en disposiciones
especiales contenidas en leyes, decretos leyes, decretos con fuerza de ley sobre estas materias.

Efectos del Arrendamiento de Cosas


Obligaciones del Arrendador
El arrendador se obliga, como expresa la definicin del artculo 1.915, a concede al
arrendatario el goce de la cosa arrendada. Pero esta obligacin de hacer gozar al arrendatario, por el
trmino del contrato, es compleja y se descompone en varias obligaciones que seala el artculo 1.924.
Veamos las obligaciones.

1. - Entrega de la cosa arrendada

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La obligacin de entregar la cosa es de la esencia del contrato. Solo mediante la


entrega puede el arrendatario lograr el goce que persigue. Las dems obligaciones son de la naturaleza
del contrato y susceptibles de ser alteradas convencionalmente.
Forma de la entrega
En el artculo 1.920 se seala que la entrega de la cosa que se da en arriendo podr
hacerse bajo cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por la ley. La disposicin es atinada
tratndose de bienes muebles, pero no de los bienes races, en que para efectuar la tradicin se requiere
inscripcin en el Conservador de Bienes Races.
Siendo este contrato un titulo de mera tenencia, y tratndose de la propiedad raz
bastara con la entrega de las llaves y no la inscripcin en el Registro Conservador; sin embargo, como
afirmamos anteriormente es importante la inscripcin para que se respete el arriendo en los trminos
dispuestos en el artculo 1.962.
Estado en que debe entregarse la cosa arrendada
Debe entregarse en el estado de servir para el fin para el que fue arrendada. Por
consiguiente, son de cargo del arrendador las reparaciones de todo gnero que sea necesario efectuar
antes de que el arrendatario entre a gozar de la cosa. Las generadas despus son de cargo del
arrendatario.
Garantas por los vicios de la cosa
La obligacin de entregar la cosa se habr cumplido imperfectamente si adolece de
vicios o defectos que no permitan obtener de ella el provecho a que est naturalmente destinada. Si la
cosa presenta vicios el arrendador debe responder de la siguiente manera:
1. -

Si el vicio impide hacer el uso para que haya sido arrendada, el arrendatario puede pedir el trmino
del contrato en conformidad a lo que dispone el artculo 1.932.

2. -

Si el vicio impide parcialmente el goce, o si la destruccin es solo en parte, el juez decidir segn
las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del contrato, o concederse una rebaja del
precio o renta, segn lo seala el artculo 1.932 inc. 2, es decir, solo responde del dao emergente.

3. -

Tiene derecho el arrendatario a obtener indemnizacin de prejuicios cuando el vicio ha tenida una
causa anterior al contrato. La indemnizacin comprende solo el dao emergente, a menos que el
vicio hubiere sido conocido del arrendador al tiempo del contrato o tal que debi preverlo o por su
profesin conocerlo. Artculo 1.933 inciso 2.
El arrendatario no tiene derecho a indemnizacin en los siguientes casos:
a)

Si l contrat a sabiendas del vicio y no se oblig el arrendador a sanearlo.

b)

Si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte.
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c)

Si renunci a la accin de saneamiento por el vicio, designndolo. Artculo 1.934.

En el arrendamiento, los vicios de la cosa arrendada tienen un tratamiento anlogo a


los de la compraventa, son anlogos, por lo tanto, muchos elementos de sta se trasladan al
arrendamiento: la eviccin, los vicios redhibitorios, la condicin resolutoria tcita, etc.
La entrega de la cosa arrendada cuando se contrato por varios arrendatarios
En este caso se sigue el mismo criterio que en la compraventa. El arrendatario a quien
primero se haya entregado la cosa es preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no
valdr; si a ninguno, el titulo anterior prevalecer. Artculo 1.922.
Incumplimiento del arrendador en entregar la cosa arrendada
Si el incumplimiento se debe a un hecho o culpa del arrendador, o de sus agentes o
dependientes, el arrendatario tiene derecho a desistirse del contrato, con indemnizacin de perjuicios.
Artculo 1.925 inciso 1. Igualmente tiene derecho a la indemnizacin aun cuando el arrendador haya
credo errneamente y de buena fe, que poda arrendar la cosa.
Si el arrendatario de alguna manera tuvo conocimiento de que el arrendador se
encontraba imposibilitado de efectuar la entrega o bien, si sta proviene de fuerza mayor o caso fortuito,
desaparece la obligacin de indemnizar y solo podr solicitar el trmino del contrato. Artculo 1.925
inciso 2.
Mora en el cumplimiento de la obligacin de entregar
En caso de que no exista imposibilidad de la entrega, y el arrendador haya sido
constituido en mora, el arrendatario tendr derecho a obtener indemnizacin de perjuicios, a menos que
con ocasin del retardo disminuya notablemente para este la utilidad del contrato; en este caso, adems
de la indemnizacin, podr desistirse del mismo, siempre que el retardo no se deba a caso fortuito o
fuerza mayor, pues en este caso no hay mora. Artculo 1.926.
Tiempo y lugar de la entrega de la cosa arrendada
Se aplican las normas generales. El contrato se iniciar en la poca prefijada en l y, a
falta de estipulacin, inmediatamente despus de su celebracin.
En cuanto al lugar se aplican las disposiciones de los artculos 1.587, 1.588 y 1.589, es
decir, el lugar designado en la convencin y a falta de designacin en el lugar en que dicho cuerpo cierto
existe al tiempo de constituirse la obligacin.

2. - Mantener la cosa en el estado de servir para el fin que ha sido arrendada.


No basta con que la cosa arrendada sea al principio apta, sino que el arrendador debe
procurar al arrendatario el goce de la cosa prolongado en el tiempo, hasta el termino del arriendo.
Artculo 1.927. La obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el
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arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales corresponden
generalmente al arrendatario.
Con todo ser obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros
que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa
arrendada. Artculo 1.927 inciso 2.
Las estipulaciones de los contratantes podrn modificar estas obligaciones. Artculo
1.927 inciso 3.
Se entiende por reparaciones locativas aquellas que, por la costumbre local,
corresponde solventar al arrendatario, y que no sean las necesarias o tiles.
Las reparaciones necesarias en el contrato de arrendamiento
Son las indispensables para mantener la cosa en el estado de servir para el objeto a
que ha sido arrendada. Sin esas reparaciones, la cosa se destruye, o desaparece o no sirve para su fin.
Puede, en determinadas circunstancias, efectuarlas el arrendatario pero el arrendador debe reembolsarle
siempre que concurran los presupuestos que seala el artculo 1.935, esto es:
1.-

Que no sean necesarias por culpa del arrendatario.

2.-

Que se haya dado pronta noticia al arrendador, salvo que no hubiere podido darse a tiempo.

3.-

Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente.

4.-

Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se trata.

Mejoras
1. -

Las mejoras tiles. Artculo 909 inciso 2, a propsito de la accin reivindicatoria, siendo
aquellas que aumentan el valor venal de la cosa. El arrendador deber reembolsar siempre que
haya consentido en que se efecten, con la expresa condicin de abonarlas. Artculo 1.936.
Si no el arrendatario podr separar y llevarse los materiales siempre que sea sin detrimento de la
cosa arrendada, a menos que el arrendador est dispuesto a abonarle lo que valdran. Pero, el
arrendatario goza del derecho de separar y llevarse los materiales a condicin de que el arrendador
no est dispuesto a pagar su valor. As para que se reclamen las mejoras tiles por al arrendatario:

2. -

a)

Que el arrendador le haya autorizado para efectuarlas.

b)

Que se haya comprometido expresamente a pagarlas.

Las mejoras voluptuarias Artculo 911 inciso 2, son aquellas que solo consisten en objetos de
lujo y recreo, como jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales, y generalmente aquellas
que no aumentan en valor venal de la cosa, en el mercado general, o slo lo aumentan en una
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proporcin insignificante. Estas mejoras en el contrato de arrendamiento jams se indemnizan. El


arrendatario podr llevrselas en conformidad a las reglas generales.

3. - Librar al arrendatario de toda turbacin en el goce de la cosa


El goce que proporciona el arrendador de la cosa debe ser tranquilo y pacifico, por eso
se exige por la ley que el arrendador garantice al arrendatario que lo librar de toda perturbacin de que
sea vctima por parte de terceros y, por supuesto, debe abstenerse l mismo de perturbar al arrendatario.
Existe, entonces, una doble obligacin:
1.2.-

No turbar el mismo el derecho del arrendatario.


Garantizar al arrendatario frente las turbaciones de terceros.

Las turbaciones del arrendador en el goce de la cosa arrendada


Artculo 1.929. El arrendador ser responsable no solo de su propia conducta sino que
tambin de la de aquellas personas por quin es responsable, y si en el hecho se producen turbaciones se
dar origen a la correspondiente indemnizacin de perjuicios.
La ley prev especialmente la situacin de mutaciones en la forma de la cosa
arrendada o la ejecucin de trabajos en ella, disponiendo en el artculo 1.928 que el arrendador no
podr, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer trabajos en
ella que puedan turbarle o embarazarle el goce de las mismas.
Sin embargo, como pueden ser indispensables las reparaciones, el inciso 2 agrega que
si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, ser el arrendatario obligado
a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada, pero tendr derecho a que se
le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporcin de la parte arrendada, pero tendr derecho a que se le
rebaje entre tanto el precio o renta, a proporcin de la parte que fuere.
En caso de que las reparaciones sean de tal entidad que la turbacin resulte
considerable, podr el arrendatario demandar la terminacin del contrato. Y si estas reparaciones recaen
sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tom en
arriendo, podr el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. Artculo 1.928 inciso 3.
El arrendatario tendr, adems, derecho a la indemnizacin de perjuicios en los
siguientes casos:
1.-

Si las reparaciones provienen de una causa que ya exista al tiempo del contrato, desconocida del
arrendatario, pero que el arrendador conoci o era tal que tuviere antecedentes para temerla o por
su profesin debiese conocerla. Artculo 1.928 inciso 4.

2.-

Si las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de manera que no pueda subsistir
el contrato de arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario. Art. 1.928 inciso 5.

Las turbaciones de terceros en el goce de la cosa arrendada


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1. -

Son de hecho. Aquellas que importan ejecucin de actos materiales, que no implican pretensiones
de derecho. Estas no imponen al arrendador ninguna responsabilidad, artculo 1.930 inciso 1.

2. -

Las turbaciones de derecho. En cambio, implican que hay un tercero que pretende tener un
derecho sobre la cosa arrendada, por ejemplo, reclama un usufructo o servidumbre, o bien deduce
una accin reivindicatoria para reclamar el todo o parte de la cosa. Como se ve afectado el
derecho del arrendador, este debe necesariamente intervenir. En conformidad al artculo 1.931,
esta accin debe dirigirse en contra del arrendador, y el arrendatario tiene la obligacin de
notificarle a ste toda turbacin o molestia, y si la omitiera o dilatare culpablemente, abonar los
perjuicios que de ello se sigan al arrendador. Artculo 1.931 inciso 2.
a)

Cuando la turbacin es de relativamente escasa importancia, el arrendatario tiene derecho a


una rebaja del precio. Artculo 1.930 inciso 2.

b)

Si la turbacin o embarazo fueren considerables, el arrendatario puede pedir la terminacin


del contrato. Artculo 1.930 inciso 3.

Pueden demandarse perjuicios cuando:


a)

Si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debi ser conocida del arrendador al
tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de ste, intervino
estipulacin especial de saneamiento con respecto a ella. Artculo 1.930 inciso 4.

b)

Si la causa del derecho del tercero no era no deba ser conocida del arrendador al tiempo del
contrato no ser obligado el arrendador a abonar el lucro cesante. Artculo 1.930 inciso 5.

Derecho Legal de Retencin del Arrendador


Se le concede este derecho para seguridad del pago del precio o renta y de las
indemnizaciones que el arrendatario adeude. As se concede este derecho en los siguientes casos:
1.2.3.4.5.-

Si el arrendatario usare la cosa contrariamente a los trminos o espritu de contrato.


Si la cosa experimentare deterioros imputables al arrendatario.
Por la mora de restituir la cosa arrendada.
Por trmino del contrato por culpa del arrendatario.
Para responder por las rentas y servicios adeudados.

Artculo 1.942. Podr el arrendador, para seguridad de este pago, y de las


indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos
los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, a menos de prueba
contraria. Se relaciona con el artculo 598 del C.P.C.

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Obligaciones del Arrendatario


1. - El Pago de la Renta
Artculo 1.942. El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.
Fijacin del precio
Segn sealamos, la fijacin del precio se sujeta a las mismas reglas que el contrato de
compraventa. No hay contrato si las partes no llegan a un acuerdo en el precio. Sin embargo, puede
ocurrir que exista disputa en cuanto al monto o canon del arriendo despus de que se haya efectuado la
entrega de la cosa arrendada; en este caso, se estar al precio que fijen peritos, y los costos de este
peritaje se dividirn entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales. Artculo 1.943.
Sin perjuicio de lo anterior, recordemos que la ley 18.101, ante un contrato verbal,
presume que la renta es la que declara el arrendatario, debiendo el arrendador desvirtuarlo si ella no
corresponde a la realidad.
poca del pago del precio
Se pagar en la poca convenida, a falta de estipulacin, conforme a la costumbre, en
defecto de normas consuetudinarias, en conformidad a las reglas del artculo 1.944, esto es:
1.-

Si son predios urbanos, se pagar por meses anticipados y, por lo general, dentro de los cinco o
diez primeros das.

2.-

Predios rsticos, por aos.

3.-

Si es una cosa mueble que se arrienda por cierto nmero de aos, meses das, cada una de las
pensiones peridicas se deber inmediatamente despus de la expiracin del respectivo da, mes o
ao.

4.-

Si se arrienda por una sola suma o suma alzada, se deber sta luego que termine el arrendamiento.
Este es el caso de las casas de veraneo, en que se acostumbra apagar, o por adelantado, o la mitad
al inicio y la otra al trmino del contrato.

Efectos del incumplimiento en el pago de la renta


El no pago de la renta confiere al arrendador el derecho alternativo del artculo 1.489,
es decir, pedir el cumplimiento del contrato o su terminacin con indemnizacin de perjuicios.
En caso de que se ponga trmino al arrendamiento por culpa del arrendatario, deber
ste el pago de la renta por el tiempo que falte hasta el da en que desahuciando hubiera podido hacer
cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.

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Sin embargo, el artculo 1.945 dispone que podr eximirse de este pago
proporcionando bajo su responsabilidad persona idnea que lo sustituya por el tiempo que falta, y
prestando al efecto fianza u otra seguridad competente. Este es un caso de subrogacin personal.

2. - El uso de la cosa segn los testimonios o espritu del contrato


El derecho de gozar de la cosa no es ilimitado para el arrendatario. Por la inversa, debe
encuadrarse dentro de ciertos lmites.
La forma de usar la cosa ser, en primer trmino, la estipulada. A falta de estipulacin,
el goce debe ajustarse a la intencin de los contratantes y al natural destino de la cosa, segn lo dispone
el artculo 1.938.
Si el arrendatario contraviene a esta regla, podr el arrendador reclamar la terminacin
del arriendo con indemnizacin de perjuicios, o limitarse a esta indemnizacin, dejando subsistir el
arriendo.
En caso de controversia toca al juez decidir cul es el destino que deba dar el
arrendatario a la cosa, tomando en consideracin las circunstancias del caso particular. Artculo 1.938
inciso 2.
Como puede apreciarse en materia de arrendamiento normalmente el legislador recurre
a la costumbre, teniendo gran importancia esta fuente del derecho en este tipo de contratos.

3. - El cuidado de la cosa como un buen padre de familia


En conformidad a las reglas generales, el arrendatario responde de culpa leve. Ratifica
el artculo 1.939:
Sancin del incumplimiento de esta obligacin
Artculo 1.939. Faltando a esta obligacin, responder de los perjuicios y aun tendr el
derecho de poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro.
Es decir, todo depender de la magnitud de la infraccin, acarreando solo la infraccin
grave y el trmino del contrato en la cosa. El deterioro solo autoriza para solicitar indemnizacin de
perjuicios. El arrendatario, adems, no solo responde de su propia culpa, sino tambin de la culpa de su
familia, huspedes y dependientes, conforme lo establece el artculo 1.941.
La cesin y subarriendo
En relacin con el cuidado de la cosa arrendada, se presentan las hiptesis de la cesin
del contrato y del subarriendo.

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Artculo 1946. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de


subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podr el cesionario o
subarrendatario usar de la cosa en otros trminos que los estipulados con el arrendatario directo.
El artculo 5 de la ley 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento de
inmuebles destinados a la habitacin a plazo fijo superior a un ao, se entender siempre implcita la
facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulacin en contrario, en cuyo caso este podr poner
termino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar renta por el periodo que falte.
1.-

Subarrendar es dar en arrendamiento la cosa que se tiene a titulo de arrendatario. En el


subarriendo hay dos arrendamiento superpuestos; el subarrendador se encuentra doblemente
obligado y asume una doble calidad: de arrendatario en el primer contrato y de arrendador en el
segundo, respecto del subarrendatario.

2.-

Cede el arriendo, en cambio, es transferir a un tercero el derecho de goce que del contrato de
arrendamiento deriva para el arrendatario. El cesionario ocupa el lugar del cedente y se crea una
relacin directa entre el cesionario y el arrendador. Por consiguiente, la cesin es una operacin de
efectos ms radicales que el subarrendamiento.

4. - Las Reparaciones Locativas


Son reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar aquellos que son una
consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene sobre la cosa, y por supuesto, corresponde
solventarlas al arrendatario determinndose por la costumbre del lugar. Artculos 1.927 y 1.940.
Excepcionalmente el arrendatario no est obligado a efectuar las reparaciones
locativas, cuando los deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la
cosa arrendada.

5. - Restitucin de la cosa arrendada


El goce del arrendatario es esencialmente temporal, y por tanto, este debe restituir la
cosa al trmino del arriendo. As lo dispone el artculo 1.947 al sealar que el arrendatario es obligado a
restituir la cosa al fin del arrendamiento.
Estado en que se debe restituir la cosa
La cosa debe ser restituida en el estado en que fue entregada, tomando en
consideracin el deterioro propio del uso y goce legtimos. Artculo 1.947 inciso 2.
Si las partes han dejado constancia de como se entreg la cosa no habr problema,
pero si no lo han sealado la ley establece una presuncin en el sentido de que se entender haber
recibido la cosa al inicio del arriendo en un estado satisfactorio, admitindose, en todo caso, prueba en
contrario. Artculo 1.947 inciso 3.

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Forma de la restitucin
1.-

Si la cosa arrendada es un bien mueble se restituye, ponindolo materialmente a disposicin del


arrendador.

2.-

Si es inmueble, el artculo 1.948 establece que se desocupar la propiedad enteramente,


ponindola a disposicin del arrendador a travs de la entrega de las llaves.

El incumplimiento de la obligacin de restituir y la mora del arrendatario.


La expiracin del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento no es suficiente
para ponerle termino. Es un caso de excepcin al artculo 1.551, porque la ley exige que se requiera
igualmente al deudor para constituirlo en mora. As lo dispone el artculo 1.949
Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, ser
necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la
restituye, ser condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo dems que
contra l completa como injusto detentador.
Derecho legal de retencin del arrendatario
Con motivo del arrendamiento, pueden producirse perjuicios al arrendatario, los que
dan origen a indemnizaciones. Para seguridad del pago de dichas indemnizaciones, la ley otorga al
arrendatario el derecho legal de retencin sobre la cosa arrendada, mientras no se le pague lo que se le
debe, o se le asegure debidamente el pago.
El derecho de retencin del arrendatario se encuentra consagrado en el artculo 1937, y
procede cuando el arrendador adeuda:
1.-

Trabajos o reparaciones que emprende el arrendador turbando y embarazando el goce para el


arrendatario. Se incluye en este tem la mutacin de la cosa arrendada. Artculo 1.928.

2.-

Turbacin de que sea vctima el arrendatario a consecuencia de los derechos que terceros
justifiquen sobre la cosa arrendada. Artculo 1.930 inciso 4.

3.-

Mal estado de la cosa arrendada. Artculo 1.928 inciso 4.

4.-

Mejoras tiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador y con la expresa
condicin de abonarlas. Artculo 1.936 inciso 1.

5.-

Exceso en el pago de las rentas de arrendamiento. Artculo 12 D.L. 964, y artculo 2 transitorio
ley 18.101.

Es importante destacar que el arrendatario carece del derecho de retencin en caso de


extincin involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, segn lo establece el artculo
1937 inciso 2. Esta extincin slo podra deberse a caso fortuito o la expropiacin.
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Instituciones de Importancia
1. - La Tcita Reconduccin
Es la renovacin o continuacin de un contrato de arrendamiento de bienes races
por el consentimiento tcito de ambas partes. Se produce cuando, terminado el contrato, el arrendatario
contina detentando el inmueble comportndose como tal, esto es, pagando la renta y el arrendador
recibindola.
El Cdigo Civil admite, en trminos muy restringidos, la tcita reconduccin, y la trata
en el artculo 1.956. De acuerdo a lo anterior, para que tenga lugar la tcita reconduccin es menester:
1.-

Que el arrendamiento recaiga en bienes races.

2.-

Que el arrendatario conserve la tenencia de la propiedad.

3.-

Que el arrendatario cancele, con el beneplcito del arrendador, una renta correspondiente a un
periodo posterior a la extincin del contrato.

4.-

Que las partes hayan demostrado por hechos inequvocos su intencin de perseverar en el contrato.

La tcita reconduccin constituye una excepcin, siendo la regla general la no


renovacin del contrato por la llegada del plazo. La reconduccin importa la celebracin de un nuevo
contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones que el anterior; se mantendr idntico el precio y
las dems modalidades del contrato, pero variar su duracin.
Cualquiera que haya sido la duracin del arriendo que termin, el nuevo arrendamiento
durar hasta 3 meses si el bien arrendado es urbano, y hasta que puedan recogerse los frutos pendientes
y aprovecharse las labores realizada, si se trata de un predio rstico.
Suerte de las cauciones
La tcita reconduccin supone un nuevo contrato, es por ello que se extinguen las
cauciones que terceros constituyeron para garantizar el arrendamiento. As lo dispone el artculo 1.957.
En este sentido, la tcita reconduccin tendra efectos anlogos a la novacin, que
produce la extincin de las cauciones, salvo reserva expresa de ellas o el consentimiento del tercer
poseedor, en el caso de las cauciones reales, segn lo seala el artculo 1.642.

2. - La inoponibilidad del arriendo


Los arrendamientos celebrados por tutores o curadores, por el padre o madre de
familiar como administradores de los bienes del hijo, o por el marido o la mujer como administradores
de los bienes sociales y del otro cnyuge, si exceden los plazos de duracin dispuestos por la ley, son
inoponibles para el representado, y se podr solicitar el trmino del mismo y la restitucin de la cosa
arrendada.(Artculos 1.969, 407, 1.749, 1.756 y 1.761 del Cdigo Civil).
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3. - La clusula de no enajenar la cosa arrendada


Segn el artculo 1.964 del Cdigo Civil, la clusula de no enajenar la cosa arrendada
no produce efecto alguno. Resulta claro y congruente que admitir este tipo de clusulas permitira llevar
a cabo actos simulados, fraude a los acreedores y sera contrario a toda libertad contractual del Cdigo
que, adems busca la mayor transparencia y facilidad a la libre circulacin de los bienes.

4. - El embargo de la cosa arrendada


La resolucin judicial que decreta el embargo de la cosa arrendada no pone fin al
arriendo. El artculo 1.965 inciso 1 del Cdigo Civil. Si se adjudicare la cosa el acreedor o acreedores,
tendr lugar lo dispuesto en el artculo 1.962 del Cdigo Civil.
Por ello, si la cosa embargada lo ha sido a instancia de un acreedor hipotecario que se
la adjudica, debe respetar el arriendo inscrito con anterioridad a la hipoteca. Si el subastador es otro
acreedor que no goce del derecho de hipoteca, habr de respetar el arriendo que conste por escritura
pblica, aunque no se haya inscrito o su inscripcin sea posterior a la hipoteca y mientras se realiza la
subasta, el contrato subsiste.

5. - El arriendo por representantes y administradores de bienes ajenos


El contrato de arrendamiento, al igual que la inmensa mayora de los actos jurdicos
puede celebrarse personalmente o a travs de mandatarios o representantes legales. Es interesante
destacar que, tratndose de representaciones legales si la cosa arrendada es una propiedad raz, la ley ha
restringido las facultades del administrador, con relacin a este contrato.
En efecto, de conformidad a las normas que regulan las tutelas y curatelas, por las
cuales tambin se rige la patria potestad por disponerlo as el artculo 256 del Cdigo Civil, existen
limitaciones en cuanto a la duracin de este contrato. el artculo 407 del Cdigo Civil dispone que no
podr el tutor o curador dar en arriendo ninguna parte de los predios rsticos del pupilo por ms de ocho
aos, ni de los urbanos por ms de cinco, ni por ms nmero de aos que los que falten al pupilo para
llegar a los 18 aos. La sancin es la inoponibilidad.
En lo que se refiere a la administracin de la sociedad conyugal ordinaria, efectuada
por el marido, o la extraordinaria, efectuada por la mujer, tambin hay limitaciones en cuanto a los
perodos de duracin del arrendamiento establecindose, al igual que en materia de guardas, que estos
arriendos no podrn exceder de 5 aos si son bienes urbanos y de 8 si son rsticos. Artculo 1.756

6. - El pacto comisorio en el arrendamiento


No habra inconveniente alguno en celebrar un pacto comisorio en el contrato de
arrendamiento, simple o calificado, pero respecto a este ltimo y tratndose de bienes regidos por la Ley
N 18.101, a nuestro juicio no sera posible porque el legislador establece que los derechos que se
confieren al arrendatario son irrenunciables. Estimamos que la sancin, en caso de que se pacte, es la
nulidad absoluta.
25

La expiracin o trmino del contrato de arrendamiento de cosas


El artculo 1.950 del Cdigo Civil seala que el arrendamiento de cosas expira de los
mismos modos que los otros contratos, y especialmente:

1. - La destruccin total de la cosa arrendada


Para que la destruccin ponga trmino al contrato de arrendamiento, sta debe ser
total, quedando liberado el arrendatario de pagar el precio, pues su obligacin deja de tener causa y
objeto.
Si la destruccin se debe a hecho o culpa del arrendatario o de las personas que ste
llama al goce de la cosa, tambin se extingue el contrato, pero se debe indemnizar perjuicios.
Si la destruccin no es total el juez decidir atendidas las circunstancias, si debe tener
lugar la terminacin del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta (artculo 1.932,
inciso. 2 del Cdigo Civil).

2. - La expiracin del plazo estipulado para la duracin del arriendo


a)

En el contrato de duracin determinada. Existe un plazo tcito, o bien su trmino est


determinado por la costumbre del pas. En tales casos, la llegada del trmino pone fin
automticamente o ipso jure al contrato, sin que sea menester un aviso previo o una declaracin
de voluntad de las partes, segn lo dispone el artculo 1.954 del Cdigo Civil.
Sin embargo, en conformidad a las normas contenidas en la Ley N 18.101, artculos 3 y 4, hoy
en da toda restitucin de un bien raz urbano necesariamente debe hacerse por la va judicial, es
decir, habr que notificar el trmino del contrato y conjuntamente pedir la devolucin del
inmueble arrendado.

b)

El contrato de arrendamiento de duracin indeterminada No se extinguir mientras las partes no


manifiesten su voluntad de ponerle trmino, a travs del denominado desahucio.
El artculo 1.951 del Cdigo Civil seala que si no se ha fijado tiempo para la duracin del
arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa
arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podr hacerlo cesar sino desahuciando a la
otra, esto es, noticindoselo anticipadamente.
El artculo 1.953 del mismo cuerpo legal se pone en el caso de que una sola de las partes tenga un
plazo obligatorio, estableciendo que si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y
voluntario para la otra, se observar lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su
voluntad, estar sin embargo sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho.

El desahucio en el contrato de arrendamiento de las cosas

26

Como dice Meza Barros, el desahucio es el aviso anticipado que una de las partes da
a la otra de su voluntad de poner fin al contrato. Es un acto unilateral que puede ser judicial o
extrajudicial.
El extrajudicial puede ser verbal o escrito. Actualmente el desahucio extrajudicial que
emana del arrendador slo tiene cabida tratndose de cosas muebles. Pero el desahucio extrajudicial
tiene serios inconvenientes. En efecto, dado verbalmente, no podr probarse por testigos cuando la
cuanta sea superior a 2 U.T.M.; otorgado por escrito, el documento queda en poder del desahuciado y la
parte que dio el desahucio no puede contar con dicho documento para acreditar que formul
oportunamente el aviso.
El desahucio de los bienes races por iniciativa del arrendador es siempre judicial y se
practica por intermedio de los tribunales de justicia a travs de la correspondiente notificacin. Sin
embargo, mediante modificaciones efectuadas a la ley 18.101, puede efectuarse mediante notificacin
personal efectuada por un notario. Artculo 3 de la ley y 588 del C.P.C.
Irrevocabilidad del desahucio
El desahucio es irrevocable, no es posible la retractacin unilateral. As lo seala el
artculo 1.952 del Cdigo Civil.
La anticipacin del desahucio
La notificacin de poner trmino al contrato debe manifestarse con la debida
antelacin. Se entiende, entonces, por la anticipacin del desahucio la oportunidad en que debe ponerse
en conocimiento de la otra parte la intencin de no perseverar en el arrendamiento. La anticipacin se
ajustar al perodo o medida de tiempo que se regula para los pagos.
Si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio ser respectivamente con una
antelacin de una da, de una semana, de un mes (1.951, inciso 2 del Cdigo Civil ). El desahucio
empezar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo (1.951, inciso 3 del mismo Cdigo).
Si el arrendamiento es de casas, almacenes u otros edificios, el artculo 1.976 del
Cdigo Civil dispone que el desahucio debe darse con una anticipacin de un perodo entero de los
designados por la convencin o la ley para el pago de la renta.
Si se trata de predios rsticos el Cdigo Civil regula la antelacin del desahucio en el
artculo 1.985, sealando que no habiendo tiempo fijo para la duracin del arriendo, deber darse el
desahucio con anticipacin de un ao, para hacerlo cesar.
Las partes podrn acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente.
Tanto en los bienes races rsticos como urbanos el juez determinar la poca de
restitucin de la propiedad, segn las normas que se analizan en el captulo de procedimiento y que, en
todo caso, dependen del tiempo de permanencia del arrendatario en la propiedad.

27

Momento en que se extingue el contrato


Cuando el contrato se ha celebrado por un tiempo determinado, obviamente se
extingue cuando expira dicho trmino. Si es procedente el desahucio, el contrato termina en el momento
en que expira el plazo mismo.
Como lgica consecuencia, hasta esa poca, subsiste el derecho del arrendado de
percibir el precio o renta. Si el arrendatario restituye anticipadamente la cosa deber, no obstante, pagar
la renta hasta el fin del contrato. Artculo 1.955.

3. - La extincin del derecho del arrendador


Si se extingue el derecho del arrendador se pone fin al contrato, ya que el arrendador
se coloca en la imposibilidad de satisfacer una de sus obligaciones principales, cual es proporcionar al
arrendatario el goce de la cosa arrendada. Si se extingue por culpa del arrendador, dar derecho a
indemnizaciones de perjuicio.
La extincin involuntaria del derecho del arrendador
Lo reglamenta el artculo 1.958 del Cdigo Civil, que dispone que extinguindose el
derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirar el
arrendamiento an antes de cumplirse el tiempo para que su duracin se hubiere estipulado. Para los
terceros adquirentes, no les es oponible el contrato de arriendo. Para ellos el contrato es resi inter alios.
Responsabilidad del arrendador
El legislador distingue entre la buena y la mala fe del arrendador, sealando que slo
indemniza el de mala fe; es decir, aquel arrendador que sabe incierta la duracin de su derecho, por
ejemplo aquel que conoce la existencia de un fideicomiso o una condicin resolutoria que lo afecta, a
menos que el arrendatario igualmente haya tenido este conocimiento. Artculo 1.959.
Extincin por causa de expropiacin
El artculo 1.960 del Cdigo Civil se pone en el caso de que la causa de expiracin del
derecho del arrendador sea una expropiacin. En este caso, para que el contrato expire, la expropiacin
debe ser total; la parcial slo autoriza al arrendatario para pedir la terminacin del contrato cuando sea
de presumir que sin la parte que falta no habra contratado.
1. -

Cuando se expropie el bien arrendado se dar al arrendatario un tiempo para utilizar las labores
principiadas y recoger los frutos pendientes. N 1.

2. -

Si la causa de la expropiacin fuere de tanta urgencia que no d lugar a ello, o si el arrendamiento


se hubiere estipulado por cierto nmero de aos, todava pendientes a la fecha de la expropiacin,
y as constare por escritura pblica, se deber al arrendatario indemnizacin de perjuicio por el
Estado o la corporacin expropiada (artculo 1.960 N 2 Cdigo Civil ).

28

3. -

Si la expropiacin abarca solo una parte de la cosa arrendada, tendr lugar la regla del artculo
1.930 inciso 3, esto es, tendr derecho el arrendatario a pedir la terminacin del contrato.

La extincin del derecho de arrendador por un hecho o culpa suyos


El caso ms frecuente es la enajenacin de la propiedad arrendada, o tambin si el
arrendador no pago el precio de una compraventa y se resuelve el contrato que le sirvi de ttulo para su
adquisicin. Para determinar los efectos hay que distinguir si el adquirente est o no obligado a respetar
el arriendo:
1. -

Si el que adquiere la propiedad no est obligado a respetar el arriendo. Se deben pagar


indemnizaciones al arrendatario conforme lo establece el artculo 1.961 del Cdigo Civil. Entre
estos perjuicios estarn los que sufra el subarrendatario, y as lo seala el artculo 1.963 del
Cdigo Civil. El arrendatario directo reclamar la indemnizacin de estos perjuicios a su propio
nombre o ceder su accin al subarrendatario. El arrendatario directo deber reembolsar al
subarrendatario las pensiones anticipadas: Es decir, el subarrendatario no tiene accin contra el
arrendador, pero puede obtener la indemnizacin del subarrendador, o lograr que ste le ceda sus
acciones.

2. -

Si el que adquiere la propiedad est obligado a respetar el arriendo. El que adquiere la propiedad
no est obligado a respetar el arriendo, porque es un tercero absoluto frente al contrato. El
legislador seala los casos en que por excepcin, el adquirente debe respetarlo. A ellos se refiere el
artculo 1.962 del Cdigo Civil, el cual seala tres casos, estando obligados a respetar el arriendo:
a)

Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo lucrativo. Ttulo
lucrativo es sinnimo de ttulo gratuito, y por ello en este nmero se comprende al heredero,
al legatario y al donatario (artculo 1.097)

b)

Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a ttulo oneroso, si el


arrendamiento ha sido contrado por escritura pblica, exceptuados los acreedores
hipotecarios(Ver Decreto con Fuerza de Ley N 252, texto refundido y sistematizado de la
Ley General de Bancos, publicado en el D.O. del 4 de abril de 1960, artculo 101).
Sealamos en su oportunidad que el contrato de arrendamiento, por regla general, es
consensual pero tiene importancia que se otorgue por escritura pblica en atencin a que el
legislador obliga a respetar el contrato al nuevo adquirente cuando se ha realizado con dicha
solemnidad.

c)

Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pblica,


inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripcin hipotecaria. El arrendatario
de bienes races podr requerir por s solo la inscripcin de dicha escritura. En este caso los
acreedores hipotecarios deben respetar el arriendo por el conocimiento de la situacin
contractual de la propiedad hipotecada.

4. - Otras causales de extincin del contrato de arrendamiento

29

1. -

Sentencia judicial de terminacin del arriendo. La sentencia judicial de trmino de contrato,


(artculo 1.950 N 4 del Cdigo Civil). Esta forma de terminacin tendr lugar cuando arrendador
o arrendatario reclamen el trmino del mismo.

2. -

La insolvencia del arrendatario. Conforme lo seala el artculo 1.968 del Cdigo Civil y slo
cuando los acreedores no se sustituyan al arrendatario, prestando fianza a satisfaccin del
arrendador, el arrendador tiene el derecho a da por concluido el arrendamiento, y tiene accin de
perjuicios contra el arrendatario de conformidad a las reglas generales.

3. -

Casos en que deban hacerse reparaciones en la cosa arrendada que impidan el goce de ella en
todo o en parte, segn lo establece el artculo 1.966 del Cdigo Civil, sin perjuicio de los derechos
del arrendatario consagrados en el artculo 1.962 del mismo cuerpo legal. As el arrendador puede
hacer cesar el contrato, a menos que la cosa la quiera para si. Artculo 1.927

4. -

Extincin del contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario. Si por culpa del
arrendatario se pone trmino al contrato ste deber indemnizacin de perjuicios al arrendador, y
especialmente estar obligado al pago de la renta por todo el tiempo que falte para el trmino del
contrato, o hasta el da en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo.
Sin embargo, podr eximirse de este pago proponiendo persona idnea que le sustituya por el
tiempo que falta, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente (artculo 1.945 Cdigo
Civil ).

Restitucin anticipada de la cosa arrendada.


Si el arrendatario restituye anticipadamente la cosa, deber pagar la renta hasta el fin
del contrato. El artculo 1.955 Cdigo Civil.

Arrendamiento de Bienes Races Urbanos


El arrendamiento de bienes races urbanos est sometido a las normas generales del
arrendamiento de cosas y a las especiales que se consignan en el prrafo 5 del Ttulo XXVI, denominado
Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios.
Rige adems la Ley N 18.101, publicada en el Diario Oficial el 9 de mayo de 1982,
que derog el D.L. N 964, de 12 de abril de 1975. Al contrato de arrendamiento propiamente tal le son
aplicables los artculos 1.915 y siguientes del Cdigo Civil, en lo no reglado por la ley N 18.101, por
aplicacin del principio de Supletoriedad contenido en el artculo 4 del Cdigo Civil.
La ley N 18.101 en el artculo 1, establece el mbito de aplicacin.
1.-

Los bienes races ubicados dentro del radio urbano;

2.-

Viviendas ubicadas fuera del radio urbano, siempre que su superficie no exceda de una hectrea.

30

Se exceptan de la aplicacin de esta ley, por disponerlo as su artculo 2, los


siguientes bienes races:
1.-

Predios de una cabida superior a una hectrea que tengan aptitud agrcola, ganadera o forestal o
que estn destinados a este tipo de explotacin;

2.-

Inmuebles fiscales;

3.-

Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a 3 meses, por perodos continuos o
discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo.

4.-

Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, esto
es, entre el hotelero o posadero y sus parroquianos;

5.-

Estacionamientos de automviles o vehculos;

6. -

Las viviendas regidas por la ley N 19.281.

No obstante, los juicios que se originen en relacin con los contratos que se refieren a
viviendas temporales y estacionamientos se substanciarn de acuerdo al procedimiento establecido en el
Ttulo III de la ley en comento.

1. - Presuncin en el monto de la renta


Si el contrato no consta por escrito se presume que la renta es la que declara el
arrendatario. Artculo 20 de la ley N 18.101. Como explicbamos anteriormente, se trata de una
presuncin simplemente legal.

2. - La mora en el pago de la renta de arrendamiento.


La mora de un perodo entero en el pago de la renta dar derecho al arrendador,
despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos 4 das, para hacer cesar
inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificar el pago dentro de
un plazo razonable, que no bajar de 30 das, conforme lo establece el artculo 1.977 del Cdigo Civil.
Existe abundante jurisprudencia en esta materia, en que, no obstante no pagarse la
renta en la oportunidad convenida, la accin es enervada cuando el arrendatario asegurara complemente
el pago, por ejemplo prestando una garanta real o personal. Si el contrato est regido por la ley N
18.101, se aplica en caso de mora, el artculo 21 que establece en todo contrato reajustes proporcionales
a la U.F. y si se deben intereses se calcularn sobre la suma adeudada ms el reajuste.

3. - Irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios.


El artculo 19 de la ley en comento es excepcional, en el sentido que consagra la
irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario. Es por ello que, cuando se solicita la aprobacin de
un avenimiento ante el Juzgado que est conociendo de un juicio regido por estas normas, normalmente
31

se provee Tngase por aprobado en lo que no fuere contrario a derecho. As queda firme todo aquello
que no implique una renuncia del arrendatario a los derechos conferidos por la ley N 18.101.

4. - Reajuste de las devoluciones de dinero.


Los pagos o devoluciones de dinero s harn reajustados en la misma proporcin que
hubiere variado el valor de la Unidad de Fomento entre la fecha en que debi hacerse el pago y aquella
en que efectivamente se haga. Artculo 21.

5. - Consignacin de la renta ante la negativa del arrendador de recibir el pago.


Si el arrendador se niega a recibir el pago, la renta se puede consignar en la Tesorera
respectiva; esto es, la que corresponda a la ubicacin del inmueble. Se le comunicar al arrendador por
carta certificada la existencia del depsito, conforme lo seala el artculo 23. Este pago se considerar
hecho al arrendador para todos los efectos legales, pero su suficiencia ser calificada en el juicio que
corresponda.
El retiro del depsito por el arrendador no significar renuncia a sus derechos ni
producir los efectos previstos en el inciso tercero del artculo 1956 del Cdigo Civil, esto es la tcita
reconduccin.
No obstante que la ley facilita al arrendatario el pago, en la forma sealada, no
podemos olvidar que de todas maneras subsiste el problema de calificar la suficiencia del pago, lo que
normalmente har el arrendador a travs del procedimiento correspondiente.

6. - Monto de la garanta que entrega el arrendatario al arrendador.


La garanta no puede exceder de un mes de renta y debe restituirse reajustada de
acuerdo a la variacin del ndice de Precios al Consumidor.

7. - Desahucio y restitucin en la ley 18.101.


Hasta antes de la modificacin de la ley 18.101, el desahucio, solo poda realizarse en
forma judicial. Pero luego de la modificacin de la ley 19.866, esto vari.
Plazos de desahucio
Contratos mes a mes y de duracin indefinida
El plazo en este caso es de 2 meses, contados desde la notificacin de la demanda, y se
aumentar en 1 meses por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. El plazo
no puede durar mas de 6 meses. Artculo 3.
El desahucio puede hacerse de 2 formas:
1. -

Judicialmente.
32

2. -

Mediante notificacin personal efectuada por un notario. Esto es lo ms relevante de la


modificacin de la ley 19.866, ya que antes de la esta ley, no proceda el desahucio extrajudicial,
en los contratos mes a mes y de duracin indefinida.

Contratos a plazo fijo que no exceden de un ao


El plazo es de 2 meses, contados desde la notificacin de la demanda. Artculo 4. En
ambos casos el arrendatario puede restituir antes del vencimiento del plazo, pagando la renta de
arrendamiento solo hasta el da en que ella se efecte.
Contratos a plazo fijo por mas de un ao
En este caso la ley 18.101 no dio plazo especial, por ende se aplica el artculo 1.976
Cdigo Civil, que establece la regla general remitindose al artculo 1.944. El artculo 1.951 establece la
misma regla a propsito del arrendamiento de cosas.

8. - Monto de la garanta que entrega el arrendatario al arrendador.


El artculo 2 transitorio de la ley N 18.101, en su N 7, faculta al arrendador para que
exija al arrendatario una caucin de sus obligaciones mediante una garanta, la que, necesariamente,
debe ser en dinero, y no puede ser superior a un mes de renta, so pena de nulidad absoluta.
Concluido el arriendo, si procede la devolucin de la garanta, el arrendador debe
restituirla reajustada en la misma proporcin o variacin que haya experimentado el IPC determinado
por el INE, entre el mes precedente a la entrega de ella y el mes precedente a su devolucin.
Frecuentemente las partes estipulan en el contrato de arrendamiento que la garanta no
puede imputarse al pago de la renta. Sin embargo, es usual que el arrendatario pretenda no pagar el
ltimo mes que permanece en la propiedad aduciendo que la garanta responder a esa renta. Si esto
ocurriera, es dable perseguir el pago de la renta ante la justicia ordinaria, reservando la garanta para su
fin, y devolvindola slo una vez constatado el buen estado de la propiedad.

El Arrendamiento de Predios Rsticos


Al contrato de arrendamiento de predios rsticos se le aplican las normas del Cdigo
Civil contenidas en el Ttulo XXVI, prrafo VI, en su calidad de supletorias al D.L. 993 del 24 de Abril
de 1975, modificado por el D.L. N 2.567, del 22 de mayo de 1979.
mbito de aplicacin del D.L. 993
El DL N 993 y sus modificaciones se aplica el arrendamiento de predios rsticos que
tengan por objeto su explotacin por terceros, as como tambin las medieras o aparceras (artculo 1
del DL 993 y artculo 1 del D.F.L. N 9; el artculo 12 del DL 993 seal que debe entenderse por
mediera a aparcera).

33

Para estos efectos se entender por predios rsticos el definido como tal en la Ley
16.640, esto es, todo inmueble susceptible de uso agrcola, ganadero o forestal, est comprendido en
zonas rurales o urbanas (artculo 1, Ttulo preliminar).
El D.L. N 993 no tiene aplicacin al arrendamiento de:
Viviendas ubicadas en el radio urbano, si su superficie es inferior a una hectrea fsica;
1.2.-

Arrendamiento de terrenos fiscales, y


Contrato de arrendamiento, aparcera o mediera a que se refiere el artculo 8 de la Ley 17.729.

Elementos esenciales propios del arrendamiento de los predios rsticos


El contrato de arrendamiento de predios rsticos se celebra por escritura pblica o
privada; siendo necesario en este ltimo caso la presencia de dos testigos, mayores de 18 aos.
Adems, el D.L. 993 impone la obligacin al arrendador de declarar en la misma
escritura si est afecto al impuesto de primera categora sobre la base efectiva determinada por
contabilidad completa, o sujeto al rgimen de renta presunta para efectos tributarios (inciso 2, artculo
5, D.L. 993).
Si el arrendador no cumple con esta obligacin se lo sanciona con la imposibilidad de
que el documento o contrato se haga valer ante las autoridades judiciales y administrativas, y, no tendr
mrito ejecutivo mientras no se acredita escritura complementaria de la constancia de la declaracin
referida (inciso 3, artculo 5, DL 993).
La renta en el D.L. N 993
En relacin a la renta, el D.L. 993 no contiene normas especiales, aplicndose
supletoriamente a lo que establezcan las partes, lo prescrito en los artculos 1.977 y del Cdigo Civil.
Sin embargo, el D.L. 993 en su artculo 11, dispone que la mora en el pago de la renta
dar derecho al arrendador, despus de 2 reconvenciones, entre las cuales medien 30 das, para cesar
inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente que se verificar el pago
dentro de un plazo razonable que no bajar de 30 das.
Cuando se ejercite ante la justicia ordinaria la accin aludida en el inciso precedente, la
segunda de las reconvenciones se practicar en la audiencia de contestacin de la demanda, la que se
celebrar el 31 da hbil siguiente a la ltima notificacin.
Demandando el pago de las rentas, se entendern siempre comprendidas en la accin,
las de igual naturaleza a las reclamadas, se devenguen durante la tramitacin del juicio, hasta que la
restitucin se efecte. En lo dems, el procedimiento se seguir en conformidad con lo dispuesto en el
artculo 611 del Cdigo de Procedimiento Civil.

34

Como puede apreciarse la norma es idntica a la contenida en el artculo 1.977 del


Cdigo Civil diferencindose slo en el plazo, que es ms largo por la naturaleza del negocio agrcola.
Duracin del contrato de arrendamiento de predios rsticos
El D.L. 993 no establece un trmino mnimo de duracin. El contrato tendr la
duracin que las partes hayan acordado, y en defecto de estipulacin, el tiempo podr ser determinado
por el servicio especial a que se destine la cosa o por la costumbre.
Incapacidad especial establecida en el D.L. 993
El artculo 3 del DL 993, establece una incapacidad especial para celebrar este
contrato, la que constituye una prohibicin en atencin a la seguridad nacional. En efecto, la citada
disposicin prescribe que en las zonas fronterizas, no podrn celebrarse los contratos a que se refiere el
presente decreto ley, con personas naturales o jurdicas extranjeras.
Efectos del contrato de arrendamiento de predios rsticos
Por tratarse de un contrato bilateral, este negocio jurdico crea derechos y obligaciones
recprocas para las partes que lo celebran.
Las obligaciones del arrendador
1.-

Entregar la cosa arrendada. Si la cabida fuera diferente de la estipulada se aplica el artculo 1978
del Cdigo Civil sobre aumento o disminucin del precio o renta, o la rescisin del contrato,
aplicando las normas relativas a la compraventa, a menos que se arriende como especie o cuerpo
cierto.

2.-

Asegurar al arrendatario el uso y goce pacfico de la cosa arrendada.

Las obligaciones del arrendatario


1. -

Pagar la renta. Al igual que en todo contrato de arrendamiento, el colono o parcelero debe pagar
la renta convenida. Pero en el artculo 1983 del Cdigo Civil se establece que el colono no tiene
derecho para pedir rebaja del precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios, que han
deteriorado o destruido la cosecha.
Ahora bien, distinta es la situacin cuando entre arrendatario y arrendador ha mediado un contrato
como el de sociedad o la aparcera. En este caso toca al colono una parte proporcional de la
prdida, salvo que exista caso fortuito o fuerza mayor en la mora.

2. -

El cuidado de la cosa arrendada, consiste en que el arrendatario debe cuidar el predio como buen
padre de familia, y si as no lo hiciere, el arrendador tiene derecho, para atajar el mal uso o el
deterioro del fundo, de exigir al efecto fianza u otra seguridad competente, y an, hacer cesar
inmediatamente el arriendo, en casos graves (artculo 1.979 Cdigo Civil).

35

El artculo 8 del D.L. 993 agrega que el arrendatario estar obligado a dar cumplimiento a todas
las obligaciones contractuales, legales o reglamentarias sobre proteccin y conservacin de los
recursos naturales existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan
para su explotacin. Segn el artculo 9 se puede terminar el contrato si se infringe.
3. -

Restituir el predio arrendado al trmino del contrato. Si el arrendamiento inclua ganado, se debe
restituir el mismo nmero de cabezas de igual edad y calidad. Si al fin del contrato no existieran en
el predio animales de calidad y edad suficientes, se pagar la diferencia en dinero. Adems, el
arrendador no estar obligado a recibir animales que no estn aquerenciados en el predio,
conforme lo establece el artculo 1.984 del Cdigo Civil.

Subarriendo y cesin del arrendamiento de predios rsticos


El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que
se le haya expresamente autorizado pero, en este caso, no podr el cesionario o subarrendatario usar o
gozar de la cosa en otros trminos que los estipulados con el arrendatario directo (artculo 1946 Cdigo
Civil ). Esta disposicin es reiterada en el artculo 7 del D.L. 993.
Si el arrendatario infringiere esta prohibicin del artculo 7 del DL 993, el arrendador
estar expresamente facultado para solicitar la terminacin anticipada del contrato, de conformidad a lo
dispuesto en el artculo 9 del mismo cuerpo legal.
Proteccin forestal en los arrendamientos de predios rsticos
Al tratar las obligaciones del arrendatario, dispone en el artculo 1.980 del Cdigo
Civil que el colono es particularmente obligado a la conservacin de los rboles y bosques, limitando el
goce de ellos a los trminos estipulados. Si no existe esta estipulacin, el colono debe limitarse a usar el
bosque a objeto de cultivo y beneficio del fundo.
Expiracin del contrato de arrendamiento de predios rsticos
Si no hubiere fijado un trmino de restitucin, el arrendamiento de predios rsticos
expira conforme a las normas generales del contrato de arrendamiento, pudiendo cualquiera de las partes
desahuciarlo. A falta de estipulacin en cuanto a la forma y plazo, rige la norma del artculo 1985 del
Cdigo Civil que impone la obligacin de desahuciar con la anticipacin de un ao.
Extincin del derecho del arrendador en arrendamiento de predios rsticos.
Esta causal de extincin propia de este tipo de contratos, est reglada en el artculo 10
D.L. 993. Seala que si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier ttulo el predio arrendado, el
nuevo propietario estar obligado a mantener los trminos del contrato de arriendo, salvo acuerdo de
ste con el arrendatario.

El Arrendamiento de Servicios
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Es el contrato por el cual dos partes se obligan recprocamente, la una a prestar un


servicio, y la obra a pagar por este servicio un precio determinado. La parte que presta el servicio es la
arrendadora y la parte que paga por este servicio es la arrendataria. Puede ser:
1. -

Arrendamiento de servicios inmateriales;

2. -

Arrendamiento de criados domsticos, y

3. -

Arrendamiento de transporte.

1. - El arrendamiento de servicios inmateriales


Este contrato recae sobre aquellas prestaciones en que predomina la inteligencia
sobre el esfuerzo puramente manual. En este tipo de contratos, algunos autores han visto una forma
contractual referida a ciertas formas de transferencias de tecnologa en los artculos 2.006 al 2.012 del
Cdigo Civil.
Clases de arrendamiento de servicios inmateriales.
1. -

Servicios aislados en que predomina la inteligencia sobre la mano de obra: El legislador, en el


artculo 2.006 del Cdigo Civil, hace aplicable a este tipo de contrato la normativa especial
contenida en los artculos 1.997, 1.998, 1.999 y 2.002 del Cdigo Civil, referida a la confeccin de
una obra material.

2. -

Servicios que consisten en una larga serie de actos: El artculo 2.007 del Cdigo Civil expresa
que los servicios inmateriales que consisten en una larga serie de actos, como los de los escritores
asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas, ayas, histriones y cantores, se sujetan
a las reglas que siguen. Sin embargo, muchos de los casos mencionados por el legislador civil
quedan regulados por la legislacin laboral, por la naturaleza de sus prestaciones, las
dependencias, los horarios y la subordinacin.

3. -

Servicios prestados por los profesionales: En conformidad al artculo 2.012 del Cdigo Civil los
artculos precedentes se aplican a los servicios que segn el artculo 2.118 se sujetan a las reglas
del mandato, en lo que no tuvieren de contrarios a ellas. Pero solo el abogado tiene esta posibilidad
en virtud del mandato judicial.
Estos servicios se sujetan, primero a las reglas del mandato, y subsidiariamente, al arrendamiento
de servicios.

2. - El arrendamiento de criados domsticos


Se aplican las normas de la legislacin laboral.

3. - El arrendamiento de transporte

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El artculo 2.013 del Cdigo Civil lo define como un contrato en que una parte se
compromete, mediante cierto flete o precio, a transportar o hacer transportar una persona o cosa de un
paraje a otro.
El que se encarga de transportar se llama generalmente acarreador y toma los nombres
de arriero, carretero, barquero, naviero, segn el modo de hacer el transporte.
El que ejerce la industria de hacer ejecutar transportes de personas o cargas se llama
empresario de transportes.
La persona que enva o despacha la carga se llama consignante, y la persona a quien
se enva, consignatario.
Este contrato en la actualidad se rige bsicamente por el Cdigo de Comercio, el que
en su artculo 171 seala que las disposiciones del presente Ttulo (Del transporte por tierra, lagos,
canales o ros navegables) son obligatorias a toda clase de porteadores, cualquiera que sea la
denominacin que vulgarmente se les aplique, incluso las personas que se obligan ocasionalmente a
conducir pasajeros o mercaderas. Es decir, las disposiciones del Cdigo Civil slo son supletorias.
Efectos del arrendamiento de transporte
Como todo contrato bilateral crea obligaciones para ambas partes, estas son, para el
que se encarga de hacer el transporte:
1. -

Presentarse a recibir la carga o pasajeros en el lugar y tiempo estipulado.

2. -

Efectuar el transporte entregando la cosa en el tiempo y paraje estipulado (art. 2.016 del C.C.), y

3. -

Velar por la persona o cosa que transporta.

Esta ltima es de gran importancia porque se ha aplicado por analoga a otro tipo de
contratos, como por ejemplo, el contrato de hospedaje, en el cual, a falta de reglamentacin expresa, se
ha dicho que debe subentenderse en l la obligacin de proporcionar seguridad, en los trminos
reglamentados en el contrato de transporte.
El artculo 2.014 del Cdigo Civil, impone al empresario de transporte las obligaciones
del acarreador, como responsable de la idoneidad y buena conducta de las personas que emplea. Por su
parte, el artculo 2.015 del Cdigo Civil agrega que el acarreador es responsable del dao o perjuicio que
sobrevenga a la persona por la mala calidad del carruaje o navo en que se verifica el transporte. Es
asimismo responsable de la destruccin y deterioro de la carga, a menos que se haya estipulado lo
contrario, o que se pruebe vicio de la carga, fuerza mayor o caso fortuito.
Obligaciones para el cargador o consignantes
1.-

Presentan los pasajeros o carga para su transporte, so pena de pagar la mitad del precio o flete
(artculo 2.019 del Cdigo Civil)
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2.3.-

Pagar el precio o flete del transporte (artculo 2.018 del Cdigo Civil), y
Reparar los daos ocasionados (artculo 2.018 del Cdigo Civil).

Trmino del contrato


Normalmente terminar una vez concluido el transporte, Esto es, entregada la cosa o conducido el
pasajero al lugar convenido. Pero la ley prev el caso de la muerte de alguna de las partes, y
dispone que no se pone fin al contrato. Artculo 2.020.

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