Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.

Contacto:
Diego Cavero
dcavero@equilibrium.com.pe
Efran Contreras
econtreras@equilibrium.com.pe
511- 6160400

INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A.C.

Lima, Per

29 mayo del 2014

Clasificacin

Categora

Primer Programa de Bonos Corporativos de

Inmuebles Comerciales
-Primera Emisin-

AA+.pe

Definicin de Categora
Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en
los trminos y condiciones pactados. Las diferencias entre
sta clasificacin y la inmediata superior son mnimas.

La clasificacin que se otorga no implica recomendacin para comprar, vender o mantener valores y/o instrumentos de la entidad clasificada.
-------------------------------- Millones de S/.---------------------------Dic.12 Dic.13
Dic.12 Dic.13
Activos:
1075 1651
Utilidad:
4.5
50.7
Pasivos:
434 720
ROAA:
0.45% 3.72%
Patrimonio: 641
930
ROAE:
0.75% 6.46%

Historia: Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles

Comerciales, 1 emisin AA+.pe (21.06.10).

La informacin utilizada para el presente anlisis est basada en los Estados Financieros Auditados consolidados de Inmuebles Comerciales del
Per S.A.C. para los aos 2010, 2011, 2012 y 2013. Asimismo, se utiliz informacin adicional proporcionada por la Compaa.

Fundamento: Luego de la evaluacin realizada, el

Comit de Clasificacin de Equilibrium decidi mantener la categora AA+.pe a la primera emisin del Primer
Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales del Per (ICP).
La clasificacin se sustenta en la estructura de la emisin, la cual cuenta con una fianza corporativa otorgada
en calidad de garanta por Parque Arauco S.A. (empresa
matriz basada en Chile), a favor del representante de los
Obligacionistas. Mediante sta, el Promotor se obliga
frente al Representante de los Obligacionistas a garantizar con todo su patrimonio el cumplimiento de todas y
cada una de las obligaciones asumidas por el Emisor
como parte del Programa.
Adicionalmente, la estructura contempla resguardos que
Parque Arauco S.A. debe cumplir frente a sus acreedores, mientras la emisin se encuentre vigente e inscrita
en la Superintendencia del Mercado de Valores SMV.
Dichos resguardos implican un ratio de apalancamiento
(pasivo/patrimonio) menor a 1.4 veces y un ratio de
cobertura de gastos financieros (EBITDA/gastos financieros) mayor a 2.5 veces. Al cierre del 2013, la empresa
matriz ha cumplido con ambos resguardos, los cuales
ascendieron a 0.89 y 3.89 veces, respectivamente.
Se considera tambin en la clasificacin el respaldo y
expertise de su principal accionista, Parque Arauco S.A.,
empresa chilena con operaciones en Chile, Per y Colombia, dedicada al negocio inmobiliario, as como a la
explotacin, desarrollo y administracin de centros
comerciales, siendo su principal fuente de ingresos los
arriendos cobrados a los locatarios de los mismos. En
Per opera por intermedio de Inmuebles Comerciales
del Per S.A.C., empresa holding constituida el 2005.
Sus principales subsidiarias son los centros comerciales
Mega Plaza, marca que ha mostrado un crecimiento
agresivo expandindose en los dos ltimos aos tanto en

La nomenclatura .pe refleja riesgos solo comparables en el Per

Lima como en provincias, Larcomar, en la ciudad de

Lima, y Parque Lambramani en la ciudad de Arequipa.
No obstante a lo anterior, limita a la Compaa una
mayor clasificacin la cartera de proyectos que tiene
ICP, los cuales estn sujetos a diferentes riesgos, adicionalmente a la sensibilidad de los ingresos a la disponibilidad de los dividendos otorgados por las subsidiarias.
El objetivo principal de Inmuebles Comerciales es dedicarse al desarrollo inmobiliario en general, incluyendo
la compra venta de bienes inmuebles, arrendamientos y
prestacin de servicios de administracin de centros
comerciales destinados a la distribucin y venta de toda
clase de bienes. Al 31 de diciembre del 2013, ICP opera
diez centros comerciales a nivel nacional (seis al cierre
del 2012), los mismos que en conjunto totalizan 217,800
m2 de superficie arrendable operativa.
El flujo de ingresos de ICP se encuentra garantizado a
travs de contratos firmes, siendo la principal fuente de
ingresos la renta mnima pagada por los locatarios. El
plazo de vencimiento de estos contratos puede ser de
hasta 30 aos en el caso de las tiendas ancla. Los centros
comerciales que cuentan con superficies arrendables
para tiendas ancla son Mega Plaza Norte, Mega Express
Villa, Parque Lambramani, Mega Plaza Chimbote,
Mega Express Villa El Salvador, Larcomar y Mega
Express Chincha.
Al 31 de diciembre de 2013, Inmuebles Comerciales
aadi cuatro centros comerciales a su portafolio producto de la expansin de la marca Mega Plaza, la cual es
administrada por su subsidiaria, Inmuebles Panamericana (IPSA). En abril del presente ao, IPSA inaugur un
nuevo mall en la ciudad de Chincha el cual implic una
inversin de US$10.5 millones y cuenta con un ABL de
7,677 m2; en octubre entr en operacin Mega Plaza
Express Caete con una inversin de US$16.5 millones
y un ABL de 14.4 mil m2, mientras que en noviembre
del mismo ao se inaugur Mega Plaza Express Barran-

ca el cual cont con una inversin de US$15.0 millones

y un ABL de 6.2 mil m2. Asimismo, Inmuebles Comerciales, en alianza con Los Portales, mantiene la administracin del centro comercial Lima Outlet Center bajo su
sociedad Strip Centers del Per y en la actualidad ejerce
una participacin de 51% del centro comercial.
Al 31 de diciembre del 2013, ICP registr una utilidad
consolidada de S/.50.75 millones, registrando un avance
de 1025.55% en relacin al 2012. Sustent el crecimiento el incremento de sus ingresos derivado de las rentas
de alquileres a sus locatarios (+13.90% al 2013; -4.42%
al 2012) as como los nuevos proyectos dentro de su
portafolio de centros comerciales, tres por parte de la
sociedad de Inmuebles Panamericana y uno derivado de
la sociedad con Los Portales. Asimismo, es de mencionar que parte importante de la utilidad neta de la Compaa est compuesta por aspectos contables puesto que
las ganancias por revalorizacin de los activos inmobiliarias de ICP se establecieron en S/.48.42 millones
(+520.30% en relacin al 2012), producto de las revalorizaciones derivadas, principalmente de los centros
comerciales de Inmuebles Panamericana. A pesar de lo
anterior, la generacin medida por el EBITDA de la
Compaa registr un crecimiento de 11.74% permitiendo un margen EBITDA de 57.71%, cifra algo menor a
lo producido en el 2012, no obstante es de mencionar
que Mega Plaza Lima Norte, centro comercial de mayor

generacin, oper por debajo de su potencial, a causa de

las remodelaciones realizadas durante gran parte del
ao.
La Compaa mantiene una estructura de apalancamiento balanceada entre el patrimonio propio y sus pasivos
(56.35% y 43.65%, respectivamente). Al cierre del
2013, los pasivos como fuente de fondeo se incrementaron a consecuencia del prstamo a mediano plazo recibido por el BCI de Chile por un importe de US$70 millones, recursos que sern destinados a solventar el plan
de crecimiento de la Compaa. Dentro del patrimonio
de ICP, ste registr un crecimiento de 45.21% producto
principalmente de los aportes en efectivo realizados por
los accionistas.
Finalmente, es importante resaltar que los ingresos de
Inmuebles Comerciales se encuentran directamente
vinculados al crecimiento econmico y dinamismo del
consumo de los pases en donde opera. En tal sentido, la
permanencia en el tiempo de la clasificacin asignada
por Equilibrium est condicionada al desempeo de las
diferentes operaciones del Grupo en dichos pases, al
cumplimiento de los indicadores de cobertura estipulados en el Contrato Marco del Programa de Bonos Corporativos de Chile (hechos extensivos hacia la emisin
en Per), as como a la evolucin de los indicadores de
solvencia, los cuales se espera sigan mantenindose en
niveles adecuados.

Fortalezas
1. Carta fianza emitida y ejecutable en Chile, en respaldo de la presente emisin (solidaria, ilimitada e indivisible).
2. Trayectoria, experiencia y respaldo de su principal accionista.
3. Estabilidad de ingresos gracias a contratos a plazo fijo.
Debilidades
1. Cartera de proyectos sujetos a diferentes riesgos.
2. Ingresos sujetos a la disponibilidad de las subsidiarias (dividendos).
Oportunidades
1. Expansin y ampliacin de operaciones en Per.
2. Baja penetracin de centros comerciales respecto de las ventas del comercio minorista.
3. Diversificacin geogrfica que permite reducir el riesgo de una contraccin de la inversin.
Amenazas
1. Mayor nivel de endeudamiento por parte de las subsidiarias.
2. Mayor competencia de importantes grupos dentro del rubro.
3. Desaceleracin del crecimiento econmico y dinamismo del consumo.

DESCRIPCIN DE LA EMPRESA
Inmuebles Comerciales del Per S.A.C. (en adelante ICP)
inici sus operaciones en Per en noviembre de 2005, como
sociedad annima cerrada, siendo una empresa holding y
subsidiaria de Sociedad de Inversiones Internacionales
Parque Arauco S.A. de Chile. Esta ltima, a su vez, aglomera todas las inversiones de Parque Arauco S.A. (empresa
matriz) en Colombia y Per.

2012

2013

2013

La actividad de ICP gira en torno al negocio inmobiliario y

la explotacin, desarrollo y administracin de centros comerciales y de otros inmuebles, siendo su principal fuente
de ingresos los arriendos cobrados a los locatarios, y en
general, a quienes usan sus dependencias para la venta
minorista de productos y servicios.
Ao

2006

2007

2008

2008

2009

2009

2010

2010
2010

2013

Inmuebles Comerciales del Per S.A.C. En Junio de

2010 se efectu la primera emisin del Primer Programa
de Bonos Corporativos por US$30 millones.
En junio de 2012 se realiz la ampliacin del plazo del
Primer Programa de Bonos Corporativos por dos aos
ms.
En noviembre del 2012 se constituy la empresa Strip
Centers del Per SA, participacin del 51% de Inmuebles Comerciales del Per SAC y 49% de Los Portales
SA. La nueva empresa administra el Lima Outlet center.
En abril del 2013 se inaugura el centro comercial Mega
Plaza Express en Chincha; en octubre se inaugura Mega
Plaza Express en Caete; y en noviembre se inaugura el
centro comercial Mega Plaza Express Barranca.
En diciembre 2013 entra en operacin el proyecto Plaza
Conquistadores en Mega Plaza Lima Norte.

ICP es una empresa holding que aglomera proyectos y

centros comerciales en expansin de forma consolidada. La
empresa matriz es Parque Arauco S.A., que es una sociedad
annima abierta, organizada y constituida en Santiago de
Chile en noviembre de 1979, que inici operaciones en
junio de 1981. Su actividad comercial gira en torno al negocio inmobiliario, as como la explotacin, desarrollo y administracin de centros comerciales y otros inmuebles. Su
principal fuente de ingresos son los arriendos cobrados a los
locatarios, generados a travs de activos geogrficamente
diversificados en Chile, Per y Colombia, en ese orden de
importancia.

Desarrollo de inversiones
En Mayo, adquieren del grupo conformado por la familia Wiese en el Per el 45% de las acciones que posea
en Inmuebles Panamericana S.A., una empresa inmobiliaria en el Per que opera en el Centro Comercial Mega
Plaza Norte, pagando US$13.4 millones, financiado
principalmente con prstamos de su accionista principal.
En Abril, adquieren a nombre de la sociedad Parque
Golf S.A.C. un terreno ubicado en San Isidro con un
rea de 12,649.40 m2 y el precio pactado para la compra
fue de US$ 6.0 MM. El terreno fue el aporte inicial de la
Compaa (66% del Capital social de Parque El Golf
S.A.C.). En Agosto adquieren 10% adicional del capital
social y al cierre del 2010 la participacin asciende a
76%.
En Setiembre, capitalizaron las cuentas por cobrar que
mantena con su subsidiaria Sociedad de Inversiones y
Gestin S.A.C; por un importe de US$ 9 millones,
adquiriendo el 50% de participacin; el 50% restante es
de Holding Plaza S.A.
Aporte de un terreno (Chorrillos) y trabajos en curso a
su subsidiaria Inversiones Alameda Sur S.A.C., por un
importe aproximado de S/.3.2 millones. Posteriormente
se vende el 50% de dicho aporte a Holding Plaza S.A;
para mantener el 50% de participacin en la inversin.
En Agosto, se constituy Parque Lambramani S.A.C.,
empresa en la cual la compaa tiene el 60% del capital
social. Durante el 2010 Inmuebles Comerciales del Per
S.A.C., le otorg un prstamo de US$23 millones
aprox., para el trmino de la construccin del centro
comercial.
En Diciembre, la Compaa efectu un prstamo a favor
de su subsidiaria Inversiones Bairiki S.A.C. por un
importe de US$1.6 millones, el cual se destin a comprar un terreno ubicado en San Juan de Lurigancho.
En Febrero, Inversiones Villa el Salvador S.A.C. adquiri un terreno por un importe aproximado de S/.6.6
millones.
En Julio, adquieren el 100% de la participacin de
Fashion Center S.A., empresa administradora del centro
comercial Larcomar, por US$44.80 millones.
Durante el 2010 suscriben un Primer Programa de
Bonos Corporativos hasta por un monto mximo de
US$100 millones o su equivalente en nuevos soles. El
Programa tiene una duracin de dos aos y se encuentra
garantizado de forma genrica con el patrimonio neto de
la Compaa y a la vez por una carta fianza corporativa
otorgada por Parque Arauco S.A. de Chile a favor de

Para los desarrollos mencionados anteriormente, ICP ha

contado con las siguientes fuentes de financiamiento: (1)
Primer Programa de bonos titulizados de Inmuebles Panamericana S.A. con el objetivo de financiar el desarrollo y
ampliacin del CC Mega Plaza Norte; (2) una primera
emisin de bonos corporativos destinados al desarrollo y
administracin del CC Parque Lambramani en la ciudad de
Arequipa; (3) dos contratos de arrendamiento financiero
que permitieron financiar la construccin de las instalaciones del CC Larcomar; (4) un contrato de arrendamiento
financiero que permiti financiar la construccin del CC
Mega Express Villa. (5) Segundo Programa de bonos titulizados de Inmuebles Panamericana para financiar su plan de
expansin. (6) Prstamo por el Banco de Crdito e Inversiones de Chile a favor de Inmuebles Panamericana, por
US$70 millones, tambin para el plan de expansin.
Principales Centros Comerciales
El crecimiento econmico experimentado por el pas en los
ltimos aos se ha traducido en un mejor desempeo del
consumo privado por parte de las familias. Ello, unido a la
an baja penetracin del sector retail, viene impulsando la
construccin de diversos centros comerciales, sobre todo en
las zonas perifricas de Lima y provincias.
Mega Plaza Norte
Fue inaugurado el 28 de noviembre de 2002 y se encuentra
ubicado en la zona norte de Lima (distrito de Independencia). Al cierre de marzo 2014, posee un total de superficie
arrendable de 96,268 m2.

Cuenta en promedio con 250 tiendas en las que operan

negocios de tiendas por departamento (Saga Falabella,
Sodimac, Ripley Max), un hiperpermercado (Tottus), entretenimiento (Cinemark, Coney Island, Golds Gym). Asimismo, cuenta con un patio de comidas (food court), servicios bancarios y un boulevard que congrega una variedad
de espacios asignados, adems de otros mdulos, que hacen
de Mega Plaza un Centro Comercial completo.

Mega Plaza Chimbote

Para concretar la apertura del Centro Comercial en Chimbote, IPSA compr el 67% de la empresa Altek Trading
S.A.C. La empresa est ubicada en la ciudad de Chimbote.
Altek Trading S.A.C. posee la concesin por 30 aos renovables con la Municipalidad de Santa sobre el terreno utilizado. El nuevo Centro Comercial de IPSA, en provincia,
posee un rea bruta arrendable de 25,571 metros cuadrados
y requiri una inversin total de US$26.8 millones. Inici
operaciones en abril de 2012. Al cierre del ao 2013, Mega
Plaza Chimbote es el segundo mall en trminos de ingresos
generados. El centro comercial cuenta con Tottus, Saga
Falabella, Sodimac y Ripley como tiendas anclas las cuales
generaron al 31 de diciembre del 2013 el 84% del total de
las ventas y el 34% de los ingresos generados por el centro
comercial. Inici operaciones en abril 2012.

Los locatarios de este centro comercial generan al ao un

monto aproximado de US$380 millones en ventas. Durante
el ao 2013 se culminaron las obras de la nueva zona Parque Conquistadores, la entrada de la quinta tienda ancla,
Almacenes Paris, as como la entrada en operacin comercial del boulevard Integra Mdica.
Mega Express Villa
Inici sus operaciones en el 2009, en el distrito de Chorrillos. Posee un total de superficie arrendable de 7,500 m2.
Cuenta con un Plaza Vea como tienda ancla y tiendas menores, los cuales generan en conjunto un monto aproximado
de US$20 millones en ventas anuales.

Mega Plaza Express (Villa El Salvador-Lima)

El proyecto se realiz a travs de su subsidiaria Inversiones
Villa el Salvador S.A.C. en la cual posee el 99% de participacin. Mega Plaza Express se realiz con una inversin de
US$12.0 millones y cuenta con un rea arrendable de 9,500
metros cuadrados. Inici operaciones en abril de 2012. Al
cierre de ao, Plaza Vea, tienda ancla del centro comercial,
gener el 26% de las rentas del ao y el 73% de las ventas
realizadas. Dado el poco tiempo en el mercado de este
formato, las rentas mnimas generan la mayor participacin
de los ingresos representando el 61% del total de lo percibido.

Larcomar
Este Centro Comercial se incorpora a ICP en julio de 2010,
producto de la compra de las acciones de Graa y Montero
por parte de Fashion Center S.A.C. Larcomar cuenta con
UVK Multicines, as como diversos restaurantes y centros
de entretenimiento. En el mes de noviembre del 2012 se
inaugur un supermercado Wong. Los locatarios establecidos en Larcomar producen ventas anuales aproximadas por
US$70 millones y cuenta con 26,500 m2 de ABL.

Mega Plaza Express (Chincha)

Inaugurado el 12 abril del 2013. La inversin fue de
US$10.5 millones en un rea arrendable total de 7.6 mil m2.
Inici operaciones con Metro y Sodimac como tiendas
ancla. Inmuebles Panamericana posee el 33.5% de las acciones bajo su subsidiaria Inmobiliaria Botafogo S.A.C de
la cual controla el 48% del total de acciones.

A lo largo del ejercicio 2013, el centro comercial estuvo

pasando por un proceso de face lifting y tenant mix, lo cual
acarre remodelaciones desde el 2012 por un importe de
US$5.6 millones con el fin de realizar todas las adecuaciones pertinentes. A razn de este proceso de remodelacin es
que el ABL del centro comercial se vio seriamente disminuido con lo cual los resultados obtenidos fueron menores a
los del 2012. Con respecto a esto, segn la gerencia, el
centro comercial funcionar hacia el primer trimestre del
2014 con la totalidad de su ABL.

Mega Plaza Express (Caete)

Inaugurado en octubre del 2013. La inversin fue de
US$16.5 millones en un rea arrendable total de 16.2 mil
m2. Inici operaciones con Saga Falabella y Tottus como
tiendas ancla. Inmuebles Panamericana posee el 96.0% de
las acciones bajo su subsidiaria Inmobiliaria Pisac S.A.C.

Parque Lambramani
Se encuentra ubicado en la ciudad de Arequipa y representa
la primera incursin del grupo en provincia. La inversin
destinada a este proyecto fue de US$48 millones. Sus locatarios producen ventas anuales aproximadas de US$47
millones. Al cierre del tercer trimestre el margen EBITDA
se estableci en 34.1% (36.6% hacia setiembre 2012) siendo el margen ms bajos de los centros comerciales dentro
del portafolio de la Compaa A pesar de ser lo anterior,
hacia el mes de noviembre del presente ao se inauguraron
Tiendas Metro y Tiendas Paris, locatarios con los que la
gerencia proyecta obtener mejores resultados en el 2014.

Mega Plaza Express (Barranca)

Inaugurado en noviembre del 2013. La inversin fue de
US$15.0 millones en un rea arrendable total de 9.8 mil m2.
Comenz operaciones con Oeschle y Plaza Vea como tiendas ancla. Inmuebles Panamericana posee el 96.0% de las
acciones bajo su subsidiaria Inmobiliaria Costa Nueva
S.A.C

120.00%

Proyectos en Fase de Estudio

Parque El Golf
Se encuentra ubicado en el exclusivo distrito de San Isidro,
en la ciudad de Lima. Posee un total de superficie arrendable de 26,000 m2.

Participacin de las ventas por Centro Comercial

100.00%

MP Barranca

MP Caete

80.00%

MP Chincha
60.00%

64.77%

57.27%

Estructura Organizacional

MP VES

40.00%
20.00%

MP Chimbote

ICP ha sido estructurado bajo un esquema de holding de

empresas, la cual considera una administracin central ms
la consolidacin de las empresas filiales.

MP Chorrillos
MP Lima Norte
8.19%

7.40%

11.59%

10.80%

dic-12

dic-13

0.00%

LOC
Lambramani

Accionistas

Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

Al 31 de diciembre de 2013, los accionistas de ICP se detallan a continuacin:

De acuerdo al siguiente cuadro se muestra la participacin

de Inmuebles Comerciales por sociedad:

Accionistas
Subsidiaria
Inmuebles Panamericana S.A
Sociedad de Inversiones y Gestion S.AC
Parque El Golf S.A.C
Inmobiliaria Botafogo
Inmobiliaria Costa Nueva
Inversiones Alameda Sur S.A.C
Inmobiliaria Pisac
Parque Lambramani
Fashion Center S..A
Inversiones Vilna S.AC
Inversiones Baikiri S.AC
Altek Trading
Inversiones Villa El Salvador
Inmobiliaria Kotare S.A.C

Participacin (% )
2013
2012
45.00%
45.00%
50.00%
50.00%
100.00%
76.00%
49.99%
48.00%
49.99%
48.00%
49.99%
50.00%
49.99%
48.00%
100.00%
60.00%
99.99%
100.00%
99.99%
100.00%
50.00%
50.00%
33.50%
33.50%
49.50%
49.50%
50.00%
50.00%

Participacin (%)

Parque Arauco Per S.A.

Constructora y Administradora Uno S.A.
Total

99.94%
0.06%
100.00%

Ambos accionistas son empresas constituidas en Chile, las

cuales actan como subsidiarias de la empresa matriz.
Directorio y Plana Gerencial
A la fecha de anlisis, el directorio de ICP se encontraba
conformado de la siguiente manera:
Directorio
Emilio Csar Rodrguez
Larran Salas
Manuel Velarde Dellepiane
Guillermo Said Yarur
Jos Eluchans Urenda
Salvador Said Somavia
Juan Spoerer Hurtado
Juan Olivos Bambach

Presidente

Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

Director
Director
Director
Director
Director
Director

Planes de Inversin
Dentro del Plan de Inversiones de Inmuebles Comerciales
en el 2013, IPSA fue la sociedad que se mostr ms dinmica: la incorporacin de Integra Mdica, la construccin
de la tienda departamental Pars (del grupo econmico
Cencosud), y la puesta en marcha del proyecto Plaza Conquistadores. Esta nueva zona est ubicada entre Tottus y
Saga Falabella y fue necesaria una inversin de US$ 14.2
millones (sin incluir IGV) y su implementacin representa
un incremento en el rea arrendable del 10%. El proyecto
contar con tres niveles y ms de 60 tiendas (actualmente
dos pisos se encuentran operativos y mantiene 29 tiendas),
adems de restaurantes, cafs, patio de comidas, cinco salas
ms de cine y una ampliacin en el rea de juegos infantiles. Adicionalmente, tras las remodelaciones realizadas, el
nmero de estacionamientos del centro comercial pas
hasta 2282 desde 1400 con los que contaba al cierre del
ejercicio 2012.

Por su parte, la plana gerencial de ICP la conforman los

siguientes ejecutivos:
Plana Gerencial
Gerente General
Gerente de Administracin y
Finanzas
Gerente de Infraestructura
Gerente de Marketing

Con respecto a los proyectos en los cuales ICP se mantiene

bajo la administracin total, los centros comerciales Larcomar y Parque Lambramani fueron los que experimentaron
mayores inversiones en el ao 2013, principalmente por
obras de remodelacin de ambos malls.

Eduardo Herrera
Jos Luis Fernndez
Alonso Gamero
Karina Meier

centros comerciales sumaran un total de US$ 329 millones

en el 2014.

ANLISIS FINANCIERO
Antecedentes: panorama macroeconmico y sectorial
A pesar de una coyuntura internacional menos favorable, el
desempeo econmico peruano medido por el PBI registr
una tasa de crecimiento de 5.02%, superior a la media regional en Latinoamrica y el Caribe (2.6%) y de la economa global (3%), segn cifras del FMI.

Al finalizar el 2013, a nivel nacional existen 57 centros

comerciales (30 en la ciudad de Lima), los cuales cuentan
con aproximadamente 5,800 tiendas en sus instalaciones. La
apertura de Plaza Conquistadores de Mega Plaza y la tercera etapa del Boulevard del Jockey Plaza significaron un
incremento en 93 locales y se cuentan entre los principales
eventos durante el 2013 en la ciudad de Lima.

No obstante lo anterior, el producto peruano tambin registr una desaceleracin con respecto al 2012 (6.3%),
producto principalmente de la disminucin del consumo
privado va la desaceleracin de la inversin privada y el
gasto privado as como la menor inversin pblica. Por el
lado del consumo, al cierre del 2013 registr un crecimiento
de 5.2%, cifra menor a la vista en el 2012 (5.8%), producto
del menor ingreso nacional disponible registrado el ao
anterior, as como por la ralentizacin en la solicitud de
crditos de consumo, categora que incluye presamos personales e hipotecarios. Por el lado de la inversin bruta
privada interna, el crecimiento anual de 6.8% (9.7% en el
2012) estuvo marcado por la incertidumbre en los mercados
internacionales, lo cual afect a sectores sensibles de la
economa como construccin, agropecuario, y minera.

Antecedentes: Aspectos cualitativos

El ejercicio 2013 signific un ao activo para Inmuebles
Comerciales tanto en lo concerniente a los centros comerciales en los cuales comparten el accionariado as como en
los malls con administracin directa.
La marca Mega Plaza, administrada por su subsidiaria Inmuebles Panamericana, continu con su expansin por el
sur del pas y la regin Lima, sumando hasta el momento
siete centros comerciales: Mega Plaza Lima Norte, Mega
Plaza Chimbote, Mega Plaza Express Villa (ubicado en el
distrito de Chorrillos), Mega Plaza Express Villa El Salvador, Mega Plaza Express Chincha, Mega Plaza Caete,
Mega Plaza Barranca. Los operaciones de Chincha, Caete
y Barranca este ltimo inaugurado en noviembre de 2013-,
implicaron el crecimiento del ABL de la Compaa en
29,143 m2 as como una adicin de S/.76.60 millones sobre
el total de las ventas de los centros comerciales en el 2013
(4.28% de las ventas generadas).

Lo anterior encuentra reflejo en la moderacin de los indicadores de expectativa empresarial, los cuales hasta el tercer trimestre del 2013 tuvieron un comportamiento a la baja
logrando una correccin entrado el mes de setiembre, no
obstante sin mostrar los niveles observados en el 2012.
80

Asimismo, dentro de las nuevas anexiones al portafolio de

centros comerciales de la Compaa se cuenta el Lima
Outlet Center, LOC (mall que se encuentra ubicado en las
cercanas del aeropuerto Jorge Chvez, provincia del Callao), formato en el cual ICP mantiene una alianza con Los
Portales y que implic una inversin de ambas Compaas
por un importe de US$30 millones hacia marzo del ejercicio
bajo anlisis. Segn cifras de la Compaa, al 31 de diciembre del 2013, LOC cont con un ABL de 5,054 m2.

Indicadores de expectativa empresarial

(ndices)

70
60
50
Expectativas de la economa

40
Expectativa de la demanda

30

Las remodelaciones de sus centros comerciales matizaron

de forma importante el desempeo de Inmuebles Comerciales en el 2013. Mega Plaza Lima Norte (57.27% de las
ventas totales de todos los centros comerciales en los ICP
participa en el Per) registr importantes retrocesos en su
ABL producto de las obras de remodelacin para permitir la
entrada en operacin de Plaza Conquistadores, zona upscale del centro comercial, la entrada de la quinta tienda
ancla con Almacenes Paris, y la inauguracin de parte del
boulevard de Integra Medica, apuesta que pretende ser la
oferta de servicios de salud de alta gama para toda los distritos dentro de Lima Norte. Las mencionadas obras implicaron que Mega Plaza perdiera aproximadamente 10,000
m2, durante el ejercicio anual 2013, hecho que impact de
modo importante en la generacin de ingresos (+3.10%) de
la Compaa.

Fuente: BCRP/Elaboracin: Equilibrium

Sectorialmente, el mercado de retail durante el 2013 estuvo

marcado por la remodelacin y ampliacin de las instalaciones existentes y por el ingreso de diversos centros a nivel
nacional, claramente como respuesta a la fuerte competencia en la ciudad de Lima y en busca de nuevos mercados
an no explotados.
La oferta contina expandindose hacia nuevas ciudades y
provincias; en el 2013 Pucallpa, Cusco y Hunuco experimentaron la inauguracin de su primer mall. Esta tendencia
expansiva se viene repitiendo en los ltimos aos, avalando que el comercio moderno penetre el mercado nacional.
La ACCEP Asociacin de Centros Comerciales y de
Entretenimiento del Per- estima que las inversiones en

En lnea con lo anterior, los centros comerciales de Larcomar y Parque Lambramani-Arequipa, tambin tuvieron
procesos de remodelacin con el objetivo de renovar su
oferta comercial. Por el lado de Larcomar, hasta el primer
semestre del 2013, ste estuvo inmerso en un proceso de
face lifting a fin de realizar una renovacin del centro comercial as como la atraccin de nuevos locatarios que
tuvieran una oferta ms acorde a las perspectivas que tiene
la gerencia para el centro comercial. Con respecto a Parque
Lambramani, se realizaron obras para explotar con mayor
eficiencia los espacios arrendados, adems de realizar el
cambio de Tiendas Wong por Metro y la entrada en operacin de Almacenes Paris. No obstante a las acciones tomadas, an Parque Lambramani contina siendo un reto para
la administracin dado que presenta cifras desfavorables y
afronta una intensa competencia comercial en Arequipa.

ingresos de rentas mnimas y variables (24.71% en el 2012).

Dentro de la ventas totales, los centros comerciales de Inmuebles Panamericana aportan el 79.21% (solo Mega Plaza
Norte tiene una participacin de 57.27%), mientras que
Lambramani y Larcomar participan con el 10.80% y 7.40%
de la ventas, respectivamente.
Participacin en las utilidades por CC - 2013
(%)
.
120%

100%

100%

80%
60%
40%

20%

20%

9%

3%

0%
-20%

Rentabilidad
Al cierre del ejercicio 2013, la utilidad neta de ICP registr
un crecimiento de 1025.55% anual totalizando S/.50.75
millones. Sustent la importante variacin el crecimiento de
los ingresos en 13.90% (-4.42% en el 2012) as como la
ganancia contable atribuible a la revalorizacin de las propiedades inmobiliarias de la Compaa durante el ltimo
ao.

-40%

Mega Plaza

Larcomar

Pq.
Lambramani

SCP

Otros

-32%

Fuente: ICP. Elaboracin: Equilibrium

Es de mencionar que en diciembre 2013, Inmuebles Comerciales compr el 40% de la participacin que mantena AC
Capitales SAFI S.A dentro de la Sociedad Parque Lambramani, operacin que se realiz por un importe de US$3.5
millones.

Al 31 de diciembre de 2013, los ingresos de Inmuebles

Comerciales totalizaron S/.131.10 millones. Dentro de la
estructura de ingresos de la Compaa, las rentas mnimas
significaron el 55.45% de los ingresos totales (51.96% en el
2012) mientras que las rentas variables aportaron el
22.86%, registrando un deterioro en relacin al 2012
(27.17%) producto, principalmente, de la reduccin del
ABL de los centros comerciales que estuvieron en fase de
remodelacin (Mega Plaza Norte y Larcomar).

Es importante mencionar que en el 2013, las remodelaciones hechas en Mega Plaza Norte as como en Larcomar,
principalmente, implicaron que el ABL de los centros comerciales de la Compaa disminuyera considerablemente.
En el caso de Mega Plaza Norte, las obras realizadas dentro
del centro comercial ocasionaron que el rea arrendable se
haya situado en el 2013 en promedio en 77,627 m2 (81,920
m2 al 2012). En Larcomar las obras para permitir la entrada
de nuevos locatarios as como el face lifting y remodelaciones menores afectaron los ingresos del mall hasta el cierre
del segundo trimestre, adems de disminuir su rea total
arrendable (22,027 m2 en agosto 2013; 25,000 m2 en el
2012).

Distribucin de ingresos
140,000
120,000

100,000
Otros ingresos

80,000

Por su lado, los costos de ventas tuvieron un incremento de

18.51% durante el ejercicio 2013 atribuible a las remodelaciones y adecuaciones que se realizaron en Mega Plaza
Norte, Larcomar, Lambramani, as como a las inauguraciones de los centros comerciales de Caete, Chincha y Barranca, actividades que tambin tuvieron impacto en los
gastos operativos en 12.33% en el mismo periodo ocasionado que el margen operativo caiga hasta 55.16% desde
56.05% visto en el 2012.

Ingresos servicios varios

60,000

Renta variable

40,000

Renta mnima

20,000
0
Dic .13

Dic.12

Fuente: ICP. Elaboracin: Equilibrium

Los centros comerciales de su subsidiaria Inmuebles Panamericana (Compaa en la que comparten el accionariado
con Holding Plaza) representa el 54.85% del total de sus
ingresos de rentas mnimas y variables (54.41% en el
2012), mientras que los centros comerciales que recaen bajo
su administracin absoluta -Parque Lambramani y Larcomar- aportaron al cierre del ao el 21.48% del total de sus

Con motivo al plan de crecimiento de Mega Plaza, Inmuebles Comerciales registra ingresos financieros por los intereses generados de los prstamos realizados a favor de sus
subsidiarias, importe que ascendi en el 2013 a S/2.8 millones (S/.4.9 millones en el 2012).

ci

Los gastos financieros de la Compaa retrocedieron en

12.53%, no obstante es de mencionar que el ao 2012 estuvo influenciado por el fee que se pag por la precancelacin
de los bonos del Primer Programa de Bonos Titulizados de
IPSA (S/.6.5 millones), mientras que en el 2013 los gastos
financieros provinieron de la deuda de los bonos del Segundo Programa de Bonos Titulizados de IPSA, as como
por la deuda bancaria tomada con el BCI de Chile por
US$70.00 millones.

Como consecuencia del crecimiento de la utilidad, los

mrgenes de rentabilidad se vieron incrementados. En este
sentido, la rentabilidad promedio por activo (ROAA) ascendi a 3.72% (0.45% en el 2012), mientras que la rentabilidad promedio del patrimonio (ROAE) se estableci en
6.46% desde 0.75% visto en el 2012.
Por el lado de la generacin, el EBITDA de la Compaa se
situ en S/.75.66 millones (S/.67.70 millones en el 2012)
registrando un crecimiento anual de 11.74% y un margen
EBITDA de 57.71%, principalmente generado por las mayores ganancias operativas de Inmuebles Panamericana.

Asimismo, tambin se registraron gastos extraordinarios

netos, los cuales ascendieron a S/.8.25 millones; stos gastos estuvieron relacionados bsicamente a la baja de activos
demoliciones, venta de activos, adaptaciones- en todos los
centros comerciales en los cuales se estuvo realizando remodelaciones y cambio en la infraestructura.

Margen EBITDA

2012
Ingresos Totales
EBITDA
Ingresos/gastos financieros (neto)
Ajustes a valor razonable
Utilidad neta

S/.

115,105

2013

100.00%

S/. 131,102

100.00%

S/.

67,707

58.82%

S/. 75,661

57.71%

S/.

-24,496

-21.28%

S/. -21,721

-16.57%

S/.

7,806

6.78%

S/. 48,421

36.93%

S/.

4,509

3.92%

S/. 50,751

38.71%

50.00%

20.00%
10.00%
0.00%

Dic. 10

Dic. 11

Dic.12

Dic.13

Activos y Liquidez
Al cierre del 2013, los activos de Inmuebles Comerciales
registraron un crecimiento anual de 53.64% totalizando
S/.1,651.78 millones, principalmente debido al incremento
de los saldos mantenidos en Caja as como por el plan de
inversiones del formato Mega Plaza y por las remodelaciones realizadas en los centros comerciales de la Compaa.
Por el lado de los activos corrientes, stos tuvieron un crecimiento de 97.83% con respecto al 2012 debido, principalmente, al incremento de los recursos en efectivo mantenidos en Caja provenientes de los aumentos de capital realizados con el fin de dotar a la Compaa de los recursos
suficientes para el desarrollo de sus proyectos. En relacin a
las deudas comerciales a favor, el 70.06% de las facturas
pendientes se encuentran en categora de vigentes (58.40%
en el 2012) agrupando 547 clientes.
Los activos de largo plazo de ICP registraron un crecimiento de 45.85% (+S/.419 millones) durante el ejercicio anterior causado por las remodelaciones, ampliaciones e inauguraciones de los centros comerciales de Mega Plaza Barranca, Mega Plaza Chincha y Mega Plaza Caete. Por el lado
de las ampliaciones y remodelaciones, las principales obras
se realizaron en Mega Plaza Norte para permitir la entrada
comercial de Plaza Conquistadores, la remodelacin del
boulevard que acoge a Integra Mdica, la inauguracin de
Almacenes Paris, face lifting de Larcomar, mejoras en
Parque Lambramani y la incorporacin del Lima Outlet
Center

12.00%
8.00%
4.00%

0.00%
Dic.12

30.00%

3.92%

Dic. 09

ROAE

Dic. 11

40.00%

Fuente: ICP. Elaboracin: Equilibrium

16.00%

Dic. 10

50.00%

18.16%

0.00%

Mrgenes de rentabilidad

Dic. 09

60.00%
71.00%

38.71%
22.22%

80.00%
70.00%

10.00%

En similar sentido, se observ un incremento importante en

las prdidas por concepto de las fluctuaciones del tipo de
cambio, motivadas por el incremento de la deuda en dlares
debido al prstamo de US$70 millones recibido en su totalidad en setiembre del 2013 por parte del Banco de Crdito
e Inversiones de Chile.

ROAA

37.45%

30.00%

20.00%

55.16%

48.10%

44.24%

40.00%

Fuente: ICP Elaboracin: Equilibrium

20.00%

56.05%

60.00%

Cabe mencionar que parte importante de la utilidad neta de

la Compaa est conformada por conceptos contables
relacionados a las ganancias por valuacin a valor razonable
por centro comercial, concepto que dado la seleccin del
mtodo de valorizacin de flujos futuros descontados, segn
la normativa contable, debe pasar por el Estado de Ganancias y Prdidas reflejando las condiciones del mercado a la
fecha de la valuacin; a la fecha de anlisis, las ganancias
por el concepto antes mencionado crecieron 520.30% producto principalmente de las revalorizaciones en los centros
comerciales de Mega Plaza, Villa El Salvador, el pleno uso
del centro comercial de Chimbote as como las inauguraciones de los nuevos centros comerciales de Inmuebles
Panamericana que aportaron a esta cuenta.

Margen neto

Dic.13

Fuente: ICP. Elaboracin: Equilibrium

Cabe mencionar que a partir de diciembre del 2013, ICP

registra el 100% de las acciones de la sociedad administradora del centro comercial Parque Lambramani, operacin
que fue posible tras la compra del 40% de la participacin
de AC Capitales SAFI. Por otro lado, desde mayo de 2013,
la Compaa consolida en sus Estados Financieros la sociedad Strip Centers del Per, sociedad constituida en asociacin con Los Portales S.A. Inmuebles Comerciales es titular
de un 51% del accionariado y en abril del 2013, ambos
accionistas acordaron realizar una inversin de US$30
millones para la entrada en operacin comercial de la unidad de negocio Lima Outlet Center, centro comercial
ubicado en las cercanas del aeropuerto Jorge Chvez en la
provincia del Callao.

Por otro lado, el pasivo no corriente se encuentra conformado, principalmente, por las emisiones realizadas en el mercado de capitales tanto de Inmuebles Panamericana en el
primer trimestre del ao 2012 (Segundo Programa de Bonos
Titulizados utilizado para financiar la expansin de Mega
Plaza), el Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales (realizado en el primer semestre del
2010 para financiar las remodelaciones de Larcomar y la
construccin de Lambramani)- as como el prstamo realizado por el Banco de Crdito e Inversiones de Chile (BCI).
Asimismo, se observa que mantienen arrendamientos financieros con el Banco de Crdito del Per e Interbank, los
cuales son de naturaleza de largo plazo y se encuentran en
moneda extranjera.

Liquidez
6.00
5.00

Estructura del pasivo y patrimonio (%)

Razon Corriente
Prueba Acida

100%
80%

4.00

60%

3.00

61%

62.35%

61.82%

59.63%

56.35%

39%

37.65%

38.18%

40.37%

43.65%

dic.2010

dic.2011

dic.2012

40%
2.00

20%

1.00

0%
Dic.2009

0.00
Dic. 09

Dic. 10

Dic. 11

Dic.12

Dic.2013

Dic.13

Pasivo

Patrimonio

Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

Con respecto a la liquidez de la Compaa, al cierre del

2013, los activos lquidos ofrecieron una cobertura de las
deudas de corto plazo en 3.71 veces (5.58 veces en el 2012)
generando niveles de capital de trabajo por un importe de
S/.232.95 millones; por otro lado, a causa del incremento de
las deudas comerciales que mantienen con sus proveedores,
principalmente derivadas de las empresas constructoras de
los nuevos centros comerciales de Inmuebles Panamericana,
la prueba cida registr un deterioro al situarse en 2.53
veces, por debajo del resultado visto en el 2012 (2.71 veces).

Es de resaltar que el crecimiento de la deuda de largo plazo

(56.68%) en el presente ao se debe al prstamo recibido
por el BCI de Chile por el importe de US$70 millones,
prstamo solicitado por Inmuebles Panamericana para solventar su plan de crecimiento y aumentar la base de fondeo
de la Compaa. El plazo de la deuda es de cuatro aos
extensible hasta cinco. Las garantas otorgadas son fianzas
solidarias cruzadas (subsidiarias de Inmuebles Panamericana).
En cuanto al financiamiento por capital propio, el patrimonio de la empresa asciende al 56.35% del total del fondeo
de la Compaa. Hacia la fecha de anlisis, el patrimonio de
ICP registr un crecimiento de 45.21% con respecto al 2012
como consecuencia de los aportes de capital realizados por
los accionistas. En este sentido, al cierre del ejercicio 2013,
Inmuebles Comerciales del Per recibi aportes en efectivo
por el monto de S/.175.32 millones, que a su vez increment el capital de IPSA con dos aportes en efectivo realizados por los accionistas en los meses de marzo, y octubre
por un importe total de S/.34 millones. Con respecto a lo
anterior, en Junta Anual de Accionistas de fecha 04 de abril
del 2014, Inmuebles Panamericana acord la distribucin de
dividendos por la suma de S/.15.00 millones a favor de los
accionistas de la Entidad, con cargo a los resultados acumulados.

Endeudamiento y Solvencia
Al cierre del ejercicio 2013, el fondeo mediante terceros
tuvo un incremento de 66.09% en relacin al 2012 situndose el total de pasivos en S/.720.93 millones, representando as el 43.65% del total de la estructura de financiamiento
de Inmuebles Comerciales. Dentro del mismo se puede
apreciar que 88.05% est conformado por deuda a largo
plazo, lo cual genera un calce adecuado dada la naturaleza
de maduracin a largo plazo de las inversiones que realiza
la Compaa.
Dentro del pasivo corriente, ICP mantiene cuentas por
pagar con sus principales proveedores as como con sus
empresas vinculadas (tanto en el Per como con la matriz
corporativa).

Con respecto al anlisis de solvencia, el apalancamiento

contable (Pasivo/Patrimonio) registr un deterioro al situarse en 0.77 veces (0.68 al 2012) como consecuencia del
incremento de la deuda financiera, situando al indicador en
sus niveles ms altos en los ltimos cuatro aos; asimismo,
la cobertura que ofrece el patrimonio de la Entidad sobre el
total de la deuda financiera se situ en 0.54 veces desde
0.47 en el 2012 por el incremento del financiamiento bancarios, no obstante el incremento del capital social de la Compaa aminor el efecto en el mencionado ratio.

permitieron financiar la adquisicin de la edificacin del

centro de entretenimiento Larcomar, as como la adquisicin de maquinarias y equipos. En junio de 2012 se redujo
la tasa de inters anual pactada, de 9.10% a 6.30%.
CARACTERSTICAS DEL PRIMER PROGRAMA
DE BONOS CORPORATIVOS DE INMUEBLES
COMERCIALES
La Primera Emisin del Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales del Per S.A.C. fue emitida en junio de 2010 y se encuentra garantizada con el
patrimonio del Emisor y por una carta fianza corporativa
otorgada por Parque Arauco S.A. a favor de los tenedores
de los bonos. Los recursos captados han sido destinados a
financiar el plan de inversiones de los proyectos Lambramani en Arequipa y Larcomar en Lima, a la vez que han
permitido refinanciar otras deudas. Las proyecciones sobre
el repago de los intereses de los bonos corporativos incluyen los recursos generados por ambos proyectos.

La cobertura de los gastos financieros ofrecida por el

EBITDA registr una mejora en relacin al 2012, no obstante, es importante mencionar que en el ejercicio bajo
anlisis no se registraron gastos financieros extraordinarios
como s mantuvo el 2012 con el pago del fee de Inmuebles
Panamericana para precancelar su primera emisin de Bonos.
EBITDA / Gastos financieros (veces)
6.00

El 15 de julio de 2010, ICP suscribi un contrato Cross

Currency Swap con el Deutsche Bank, estableciendo un
derivado que implica la conversin de la deuda a US$18.8
millones. El 08 de mayo del 2012 la compaa liquid el
contrato swap.

5.61
4.80

5.00

4.00

3.10

2.72

3.00

2.13

2.00

Equilibrium considera que la pertenencia a un Grupo de

reconocida trayectoria, las garantas con que cuentan los
contratos del prstamo, el acceso a lneas de financiamiento
y las expectativas favorables de crecimiento del pas, puedan favorecer el pago puntual de la deuda segn las condiciones establecidas.

1.00
Dic. 09

Dic. 10

Dic. 11

Dic.12

Dic.13

Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

La palanca financiera medida por la cobertura que ofrece el

EBITDA sobre el total de la deuda financiera tomada registr un deterioro con respecto al ejercicio anual anterior
como consecuencia del incremento de los pasivos va el
financiamiento con el BCI.

Emisor: Inmuebles Comerciales Del Per S.A.

Valores: Bonos Corporativos.
Moneda: Dlares o Nuevos Soles.
Monto del Programa: Hasta por un monto mximo de US$
100000,000 (cien millones de Dlares) o su equivalente en
nuevos soles. El monto de cada Emisin efectuada bajo el
Programa ser determinado en el respectivo Contrato Complementario y en el Prospecto Complementario. Para efectos de determinar el monto del Programa en nuevos soles de
las emisiones o series realizadas en dlares, o viceversa, se
utilizar el tipo de cambio contable de la SBS, segn se
indique en el Contrato Complementario y en el Prospecto
Complementario correspondiente. Para efectos de establecer
el monto mximo del Programa, se tendr en cuenta el total
de Emisiones por ofertas pblicas realizadas por el Emisor
como parte de Programa.

Deuda Financiera / EBITDA (veces)

7.00
6.50
6.00
5.50
5.00
4.50
4.00
3.50
3.00
2.50
2.00

6.60
5.65
4.47

2.99

Dic. 09

2.84

Dic. 10

Dic. 11

Dic.12

Dic.13

Vigencia del Programa: El Programa tendr una duracin de

dos (2) aos contados a partir de la fecha de su inscripcin.
En junio 2012 se realiz la ampliacin del plazo del Programa por dos aos ms.

Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

En mayo de 2007, la subsidiaria Fashion Center S.A. suscribi dos contratos de arrendamiento financiero con Interbank para financiar la construccin del CC Larcomar por
US$3.9 y US$25.3 millones, respectivamente, los cuales

Garantas: La totalidad del programa y cada una de sus

emisiones se encuentran garantizadas de forma genrica con
el Patrimonio Neto del Emisor y a la vez por una Carta

10

Fianza corporativa, solidaria, ilimitada, indivisible sin beneficio de excusin e incondicionada, otorgada por Parque
Arauco S.A. de Chile a favor de Inmuebles Comerciales del
Per S.A.

parcial los Bonos que se emitan bajo el Programa, en cualquiera de los supuestos previstos en el Artculo 330 de la
Ley General. El procedimiento de rescate proveer un tratamiento equitativo para los Bonistas en cualquier caso.

Resguardos: Los resguardos que ha asumido Parque Arauco

S.A. para el presente programa son los siguientes: (1) el
ratio de apalancamiento (Pasivo/Patrimonio) debe ser menor a 1.4 veces; (2) el ratio de cobertura de intereses
(EBITDA/Gastos Financieros) debe ser mayor a 2.5 veces.

Al 31 de marzo del 2014, las emisiones en circulacin del

Emisor mantienen las siguientes caractersticas:
Primera Emisin:
Monto de Emisin: Por un importe en Nuevos Soles equivalente a US$ 30000,000 (treinta millones de Dlares de los
Estados Unidos de Amrica), al Tipo de Cambio Contable
de la SBS sealado en el respectivo Aviso de Oferta.
Saldo en circulacin: S/.53.06 millones
Tasa de inters: 8.52% anual.
Moneda: Nuevos Soles.
Plazo de la Emisin: 10 aos contados a partir de la fecha
de emisin.
Amortizacin del principal: El pago del principal se efectuar en una sola cuota en la Fecha de Redencin.
Fecha de emisin: 06 de junio 2010
Fecha de Redencin y Fechas de Vencimiento: La Fecha de
Redencin es aquella en la que vence el plazo de la respectiva Emisin o Serie. Las Fechas de Vencimiento son aquellas en las que se pagar el Cupn as como la Amortizacin
del Principal, de ser el caso. La Fecha de Redencin ser el
30 de junio del 2020. Las Fechas de Vencimiento sern
cada 30 de junio y 30 de diciembre hasta la Fecha de Re
dencin, inclusive. En caso una Fecha de Vencimiento y/o
Fecha de Redencin no fuese un Da Hbil, el pago correspondiente ser efectuado el Da Hbil siguiente y por el
mismo monto establecido para la Fecha de Vencimiento y/o
la Fecha de Redencin correspondiente, sin que los titulares
de los Bonos tengan derecho a percibir intereses por dicho
diferimiento.

A la fecha de elaboracin del presente informe, Parque

Arauco S.A. viene cumpliendo con los resguardos asumidos
como parte del Programa, como se aprecia a continuacin.
Evolucin de resguardos por parte de Parque
Arauco S.A
4.5

3.9

3.6

3.2 3.63.3

2.8

3.6
3.7 3.7

3.7 3.7 3.7

3.9 3.97 3.92

3.89

2.7
1.8
0.9

0.8

0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.8 0.8 0.8 0.80.82 0.84 0.9

0.9 0.9

Pasivo/Patrimonio

dic-13

oct-13

nov-13

dic-12

Set-13

sep-12

jul-12

ago-12

jun-12

abr-12

may-12

mar-12

feb-12

dic-11

ene-12

EBITDA/G.financieros

Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

Destino de los recursos: Los recursos que se obtengan mediante la emisin y colocacin de los Bonos sern utilizados
para financiar el plan de inversiones del emisor (proyectos)
y eventualmente para el refinanciamiento de sus pasivos.
Opcin de Rescate: El Emisor podr rescatar una o ms de
las Emisiones o Series que conformen el Programa de conformidad con los trminos y condiciones establecidos en los
Contratos Complementarios y Prospectos Complementarios. Asimismo, el Emisor podr rescatar en forma total o

11

INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A. y SUBSIDIARIAS

BALANCE GENERAL
(Miles de Nuevos soles)
PCGA

NIIF

Dic.10

NIIF

Dic.11

dic-12

dic-13

dic-13

dic-12

dic-12

Dic.11

ACTIVOS
Activo Corriente
Efectivo y equivalentes de efectivo

17,519

2.31%

98,241

10.50%

60,015

5.58%

193,021

11.69%

221.62%

-38.91%

Cuentas por cobrar Comerciales

11,579

1.53%

18,644

1.99%

18,244

1.70%

24,433

1.48%

33.92%

-2.15%

Cuentas por cobrar Relacionadas

4,197

0.55%

0.00%

22,313

2.08%

25,768

1.56%

15.48%

0.00%

23,167

3.06%

66,279

7.09%

60,716

5.65%

75,847

4.59%

24.92%

-8.39%

Gastos Pagados por Anticipado

Total Activo Corriente

1,711
58,173

0.23%
7.68%

0
183,164

0.00%
19.59%

0
161,288

0.00%
15.00%

0
319,069

0.00%
19.32%

0.00%
97.83%

0.00%
-11.94%

Inversiones Inmobiliarias

Otras cuentas por cobrar

552,890

72.95%

676,804

72.37%

835,061

77.67%

1,165,819

70.58%

39.61%

23.38%

Activo Fijo

3,602

0.48%

4,230

0.45%

5,567

0.52%

6,207

0.38%

11.50%

31.61%

Intangibles

112,826

14.89%

34,506

3.69%

32,289

3.00%

31,209

1.89%

-3.34%

-6.42%

Otros activos neto

Total Activo No Corriente

30,414
699,732

4.01%
92.32%

36,506
752,046

3.90%
80.41%

40,874
913,791

3.80%
129,485
85.00% 1,332,720

7.84%
80.68%

216.79%
45.85%

11.97%
21.51%

TOTAL ACTIVOS

757,905 100.00%

100.00%

53.64%

14.96%

935,210 100.00%

1,075,079 100.00%

1,651,789

PASIVOS
Pasivo Corriente
Cuentas por Pagar Comerciales

8,758

1.16%

29,877

3.19%

7,723

0.72%

26,870

1.63%

247.92%

-74.15%

Cuentas por pagar a relacionadas

7,359

0.97%

41,887

4.48%

3,656

0.34%

21,546

1.30%

489.33%

-91.27%

13,345

1.76%

22,405

2.40%

6,177

0.57%

9,208

0.56%

49.07%

-72.43%

21,950
51,412

2.90%
6.78%

25,513
119,682

2.73%
12.80%

11,331
28,887

1.05%
2.69%

28,492
86,116

1.72%
5.21%

151.45%
198.11%

-55.59%
-75.86%

46,738

6.17%

38,470

4.11%

32,836

3.05%

31,606

1.91%

-3.75%

-14.65%

0.00%

0.00%

0.00%

191,732

11.61%

0.00%

127,379

16.81%

122,052

13.05%

263,949

24.55%

267,135

16.17%

1.21%

Prstamo bancario, arrenda finan, PCDLP

Otras cuentas por pagar
Total Pasivo Corriente
Arrendamiento financiero
Prstamo bancario LP
Deuda largo plazo bonos
Imp. a la renta / partic. diferidas

116.26%

59,849

7.90%

85,520

9.14%

97,411

9.06%

132,969

8.05%

36.50%

13.90%

Otras cuentas por pagar LP

0.00%

4,781

0.51%

10,969

1.02%

10,775

0.65%

-1.77%

129.43%

Pasivo de cobertura
Total Pasivo No Corriente

0
233,966

30.87%

0
250,823

26.82%

0
405,165

37.69%

601
634,818

0.04%
38.43%

0.00%
56.68%

61.53%

TOTAL PASIVO

285,378

37.65%

370,505

39.62%

434,052

40.37%

720,934

43.65%

66.09%

17.15%
68.09%

Participacin no controladora

144,400

19.05%

129,850

13.88%

218,268

20.30%

313,751

18.99%

43.75%

Capital Social

306,199

40.40%

340,200

36.38%

360,460

33.53%

535,784

32.44%

48.64%

5.96%

0.00%

0.00%

8,883

0.83%

-1,089

-0.07%

-112.26%

-769.40%

Resultados no realizados

3,582

0.47%

-1,327

-0.14%

0.00%

-0.07%

0.00%

0.00%

Resultados Acumulados

3,376

0.45%

10,482

1.12%

48,907

4.55%

31,658

1.92%

-35.27%

366.58%

Utilidad (prdida) neta

TOTAL PATRIMONIO NETO

14,970
472,527

1.98%
62.35%

85,500
564,705

9.14%
60.38%

4,509
641,027

0.42%
59.63%

50,751
930,855

3.07%
56.35%

1025.55%
45.21%

-94.73%
13.52%

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO

757,905 100.00%

100.00%

53.64%

14.96%

Otras Reservas de capital

935,210 100.00%

12

1,075,079 100.00%

1,651,789

INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A. y SUBSIDIARIAS

ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS
(Miles de Nuevos soles)

PCGA

NIIF

Dic.10

NIIF

Dic.11

Dic.12

dic-13

dic-13

Dic.12

Dic.12

Dic.11

Ingresos Brutos
Total Ingresos Brutos

82,416

100.00%

120,429

100.00%

115,105

100.00%

131,102

100.00%

13.90%

-4.42%

Costo de Ventas
Margen Bruto

41,162
41,254

49.94%
50.06%

32,318
88,111

26.84%
73.16%

31,736
83,369

27.57%
72.43%

37,609
93,493

28.69%
71.31%

18.51%
12.14%

-1.80%
-5.38%

Gastos Administrativos
Margen de Operacin

10,391
30,863

12.61%
37.45%

30,186
57,925

25.07%
48.10%

18,855
64,514

16.38%
56.05%

21,180
72,313

16.16%
55.16%

12.33%
12.09%

-37.54%
11.38%

Otros Ingresos y Egresos

Ingresos Financieros

1,733

2.10%

654

0.54%

7,332

6.37%

6,119

4.67%

-16.54%

1021.10%

Gastos Financieros

10,723

13.01%

13,406

11.13%

31,828

27.65%

27,840

21.24%

-12.53%

137.42%

Participacin en las ganancias (prdidas) de asociadas

0.00%

0.00%

(2,447)

-1.87%

0.00%

0.00%

Ingresos Diversos Neto

191

0.23%

72,415

60.13%

(8,257)

-6.30%

-2104.13%

-99.43%

5,322

(5,975)

-4.56%

-8284.93%

-98.63%

48,421
82,334

36.93%
62.80%

520.30%
70.43%

-123.21%
-45.89%

Diferencia en Cambio
Ajuste valor razonable inversin inmobiliaria
Utilidad antes del Impto. a la renta
Participacin de los trabajadores
Impuesto a la renta
Utilidad Neta

1,170

1.42%

0
23,234

0.00%
28.19%

56

0.07%

8,208
14,970

9.96%
18.16%

0.36%

4.42%

73

0.06%

(33,629) -27.92%
89,281 74.14%

7,806
48,309

6.78%
41.97%

0.00%

3,781
85,500

3.14%
71.00%

0.00%

43,800
4,509

38.05%
3.92%

0
31,583
50,751

1.60

5.90%

0.45%

Dic.10

Dic.11

Dic.12

dic-13

Prueba Acida (veces)

0.57

0.98

2.71

2.53

Razn Corriente

1.13

1.53

5.58

3.71

Capital de Trabajo (S/.millones)

6.76

63.48

132.40

232.95

Ratios

85,500

412

Liquidez

Apalancamiento
Apalancamiento patrimonial (veces)
Endeudamiento del activo (veces)

0.60
0.38

0.66

0.68

0.40

0.40

Patrimonio/activo (veces)

0.62

0.60

0.60

Deuda financiera / EBITDA (veces)

5.65

2.84

4.47

Deuda Financiera / Patrimonio (veces)

0.40

0.32

0.77
0.44
0.56
6.60

0.47

0.54
3.72%

Rentabilidad
ROAA

2.63%

10.10%

0.45%

ROAE

4.26%

16.49%

0.75%

6.46%

Margen bruto

50.06%

73.16%

72.43%

71.31%

Margen operativo

37.45%

48.10%

56.05%

55.16%

Margen EBITDA

40.29%

53.40%

58.82%

57.71%

Margen neto

18.16%

71.00%

3.92%

38.71%

33,206

64,304

67,707

75,661

3.10

4.80

2.13

2.72

Generacin
EBITDA
EBITDA / Gastos Financieros

13

0.00%

0.00%

0.00%

24.09%
38.71%

-27.89%
1025.55%

1058.42%
-94.73%