A evoluo e os desafios do mercado de lotes urbanizados

O vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do

Secovi-SP fala sobre a importncia do segmento para a produo de
cidades sustentveis
31/03/2014
A evoluo e os desafios do mercado de lotes urbanizados
Caio Portugal *
O processo de urbanizao no Estado de So Paulo ao longo das
ltimas duas dcadas demonstra a positiva contribuio da indstria
imobiliria, em especial do setor privado de loteamentos urbanos.
Isso fica demonstrado pelas estatsticas do Graprohab (Grupo de
Anlise e Aprovao de Projetos Habitacionais do Estado de So
Paulo), colegiado que rene os rgos, autarquias e empresas de
economia mista estaduais aos quais compete avaliar e anuir a
aprovao de novos loteamentos urbanos no Estado.
Os dados, compilados pelos departamentos de Economia e Estatstica
do Secovi-SP e da Aelo, indicam a aprovao de nada menos que 100
mil lotes urbanizados ao ano, em mdia, no Estado, o que significa a
produo de espaos formais, planejados, com infraestrutura,
preservao ambiental, saneamento e consequente integrao s
cidades. Somente no aspecto de preservao ambiental, so criadas (e
doadas pelos loteadores aos municpios) mais de 12.500.000m de
reas verdes, que podem representar a revegetao de algo em torno
de 2.000.000 de rvores nativas.
No aspecto social, os loteamentos implantam novas reas pblicas,
onde sero edificados os equipamentos pblicos comunitrios, como
escolas, postos de sade, hospitais etc. Nesse item, possvel
fazer uma inferncia de doao de mais de 3.200.000m de reas
institucionais, com investimento zero das administraes
municipais na desapropriao de reas para os fins mencionados
(instalao de equipamentos pblicos comunitrios).
No entanto, apesar da grande contribuio desse segmento da
indstria imobiliria, so muitos os desafios enfrentados pelos
empreendedores do setor formal de loteamento. Nos quesitos
insegurana jurdica e burocracia, faltam instrumentos legais
adequados para os grandes planos de urbanizao. Vale dizer que
esses planos, em sua maturao, abrangem prazos de implementao
superiores a 4 anos, envolvendo questes como a falta
instrumentalizao adequada na relao empreendedor privado
(loteador), concessionrias de servios pblicos (telefonia,
correios, saneamento, energia eltrica), prefeituras e consumidor.
Outro aspecto importante o financiamento produo e
comercializao de lotes urbanos. Por mais paradoxal que possa
parecer, as leis que regulam os fundings do financiamento
habitacional probem a utilizao do FGTS para a aquisio do lote
urbanizado pelo consumidor, ou mesmo o uso para o financiamento
produo. Os recursos do SBPE (poupana) somente admitem seu uso na
chamada faixa livre, em que as taxas de juros so as mais altas.
Esses aspectos impedem que a oferta de lotes urbanizados possa ser

maximizada, de modo a tornar esse produto imobilirio mais acessvel

ao mercado consumidor. Diga-se que mais de 65% da produo de lotes
voltada aos segmentos econmicos da populao.
O setor formal da atividade privada representado no Estado por
SecoviSP, Aelo e SindusConSP, e em mbito nacional pela CBIC
(Cmara Brasileira da Indstria da Construo) e a CBCSI (Cmara
Brasileira de Comercio e Servios Imobilirios) tem participado de
fruns e encontros nas esferas do Executivo, Legislativo e
Judicirio, no sentido de se promover uma agenda assertiva para a
dinamizao desse importante segmento da indstria imobiliria.
Fundamental, neste ano de eleio, que os governantes que venham a
ser alados a cargos pblicos voltem seus olhares com ateno e
auxiliem no incremento da atividade de um setor que contribui para a
diminuio da demanda por habitao, reas pblicas e reas verdes.
Alm disso, o setor vivenciou intenso processo de profissionalizao
nas ltimas dcadas, passando a colaborar com empreendimentos
destinados criao de parques industriais, centros comerciais e
verdadeiras cidades planejadas. parceiro das administraes
municipais e auxilia no resgate do investimento em infraestrutura de
saneamento, eletrificao e drenagem pluvial.
Portanto, merece mais ateno quanto ao acolhimento de suas
propostas, a exemplo daquela que culminou na criao do Graprohab,
que representou mais que a racionalizao do processo de aprovao
legal. O colegiado traz ao Estado de So Paulo o diferencial do
planejamento fsico territorial formal em tempo real, com a devida
mensurao das novas reas urbanas desenvolvidas, oferecendo
incluso, organicidade e, principalmente, transparncia. Verdadeiro
modelo de eficincia de gesto da atividade de fiscalizao pblica.
Resumindo: com um pouco de ateno, possvel enxergar a
importncia desse segmento da indstria imobiliria para a produo
de cidades sustentveis e voltadas qualidade de vida da sociedade.

http://www.aelo.com.br/

Uma viso completa do setor de

loteamentos
27/04/2012

A palestra Loteamento: Uma discusso sobre os desafios atuais,

promovida pelo PQE (Programa Qualificao Essencial) do Sindicato da
Habitao, aconteceu na ltima tera-feira, 24/4 e atraiu um pblico de
mais de 100 pessoas. Na ocasio, representantes do Secovi-SP Caio
Carmona Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio
Ambiente e presidente da Aelo (Associao das Empresas de Loteamento
e Desenvolvimento Urbano); Incio Silveira do Amarilho, vice-diretor da
Diretoria de Associaes em Loteamentos Fechados da vice-presidncia de
Administrao Imobiliria e Condomnios; e Lair Alberto S. Krahenbul,
diretor para assuntos legislativos abordaram todos os complexos
assuntos dessa atividade imobiliria.
Caio Portugal fez um breve relato do que aconteceu no mercado
imobilirio desde a promulgao da Lei 6766/79 at o PL 3057/00,
enfatizando a necessidade de efetuar mudanas em relao aos
condomnios urbansticos, loteamentos fechados, restries ambientais e
rescises contratuais (devoluo de prestaes pagas e indenizao de
benfeitorias). Ele tambm discorreu sobre os requisitos urbansticos e
ambientais, as responsabilidades do empreendedor e do poder pblico e
todo o processo de desmembramento do projeto de loteamento, desde a
aprovao, registro, contratos e regularizao fundiria at as disposies
penais.
Desafios atuais das associaes em loteamentos
As interpretaes genricas e divergncias entre os poderes municipal,
estadual e federal lideram os principais obstculos da administrao das
associaes em loteamentos, informou Incio Silveira do Amarilho, que
sustentou suas afirmaes com a apresentao de estudos de casos reais.
Ele tambm tratou da obrigatoriedade das contribuies financeiras dos
moradores desses empreendimentos para com essas associaes.
necessrio fazer a distino individual de cada caso, ponderou,
acrescentando que no se pode ignorar que a associao trabalha para
obter resultados que satisfaam s necessidades da comunidade.
Amarilho tambm deu orientaes sobre como validar a constituio de
uma associao em loteamento. De acordo com ele, isso pode ser feito em
dois momentos: na concepo ou no registro do empreendimento.
Independente da escolha, fundamental que haja a ratificao da adeso
associao nas escrituras contrato de compra e venda ou nas
cesses de direito. Isso garantir segurana jurdica e regularidade ao
processo de implantao da associao, explicou.
Incluso em programas de financiamento
Lair Alberto S. Krahenbul iniciou sua apresentao mostrando dados do
Ministrio das Cidades que revelam um deficit habitacional de 5,6 milhes

de unidades no Pas, sendo que 83% desse total se concentram no setor

urbano e 17% na zona rural.
Segundo o palestrante, um dos principais problemas enfrentados por
iniciativas do governo federal, como o programa Minha Casa Minha Vida,
a questo dos terrenos. A indstria de loteamentos poderia ser grande
parceira desse tipo de iniciativa, principalmente quando considerados os
problemas de infraestrutura e o valor dos terrenos em reas urbanas,
defendeu.
A segunda etapa do Minha Casa Minha Vida designar 60% dos subsdios
para famlias com renda de at R$ 1.395,00. Para Krahenbul,
oportunidades como essa devem ser aproveitadas por empreendedores do
setor de loteamentos. No entanto, essa no a nica opo disponvel. H
subprogramas que tambm despontam com a mesma proposta, como o
FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), o PNHR (Programa Nacional de
Habitao Rural) e o PNHU (Programa Nacional de Habitao Urbana).
Ainda de acordo com o palestrante, diversos benefcios poderiam ser
estendidos para a rea de desenvolvimento urbano, como o Regime
Especial Tributrio (inclui Imposto de Renda, PIS/PASEP, Contribuio Social
sobre o Lucro Lquido e COFINS); desonerao fiscal de ICMS, ITBI e ISS; e
financiamento de at 100% do custo de construo, com liberao
antecipada de at 10% do valor da obra ou do valor do terreno.

MEIO AMBIENTE: Gesto

sustentvel no setor de
loteamentos
Publicado em 22 de julho de 2010
Utilizar resduos de demolio para pavimentar o asfalto das ruas que
interligam os loteamentos ou substituir a pavimentao asfltica por
pequenos blocos de concreto, de modo a facilitar a drenagem da gua,
so algumas das iniciativas que a Scopel empresa de desenvolvimento
urbano no Estado de So Paulo e membro oficial do Green Building Council
Brasil (GBC) - vem realizando.
Entre os empreendimentos que j seguem orientao est o residencial
Portal Bordon II, localizado na cidade de Sumar, no interior paulista, no
qual a Scopel utiliza resduos de concreto provenientes de demolio para
realizar o pavimento asfltico. J no residencial Bella Citt, localizado em
Ribeiro Preto, parte do pavimento foi feito com blocos intertravados, que
evitam a impermeabilizao do solo.
Instalado em meio a uma rea de reserva ambiental, o loteamento
Reserva de Ibirapitanga, em Santa Izabel, foi lanado h nove anos. O
projeto foi desenvolvido em parceria com a instituio SOS Mata Atlntica,
que mantm at hoje um trabalho de monitoramento e pesquisa

ambientais nos mais de 20 milhes de metros quadrados de reserva que

compem o empreendimento.
O trabalho de terraplenagem tambm tem sido feito de forma muito
criteriosa, ainda que isso signifique contar com um nmero menor de lotes
ou deixar de utilizar reas mais acidentadas do terreno. Temos sido
sensveis em relao topografia dos terrenos, para preservar o relevo
natural, explica Ciro Schmeil, General Manager da Scopel.
A questo dos resduos slidos tambm tem merecido ateno da Scopel,
que organiza iniciativas em conjunto com empresas vizinhas dos seus
empreendimentos para viabilizar a coleta seletiva, alm de cuidar
diretamente da coleta de todos os papis utilizados durante as obras.
Todos os empreendimentos contam com estaes prprias de tratamento
de esgoto e gua (ETEs e ETAs), que posteriormente so doadas aos
operadores pblicos desses servios.
O trabalho em parceria com o poder pblico ainda vai alm e contempla a
doao de reas para a construo de escolas e bibliotecas. Para integrar
os loteamentos s comunidades que vivem no entorno, praas, locais de
caminhada e outros equipamentos pblicos so criados nos
empreendimentos abertos.
Sobre a Scopel
Empresa fundada em 1966, a Scopel lder em loteamentos imobilirios
no Estado de So Paulo. Controlada pela famlia Scopel, a empresa se
associou, em 2007, com um dos maiores fundos mundiais de Private
Equity, The Carlyle Group. Desde 2009 membro oficial do Green Building
Council Brasil (GBC), instituio sem fins lucrativos que contribui para a
disseminao da preservao do meio ambiente e das prticas
sustentveis no Brasil.
Para consolidar a gesto sustentvel em todos os nveis, a empresa criou
ainda um Comit de Sustentabilidade que envolve colaboradores de todas
as reas. O intuito estimular novas ideias, contribuindo assim para a
conscientizao dos departamentos. A proposta surgiu por meio de uma
parceria firmada com o CTE (Centro Tecnolgico de Edificaes),
consultoria especializada em sustentabilidade que ficou encarregada de
mapear toda a organizao e, partir da, propor um verdadeiro choque de
gesto na adoo de prticas sustentveis em todos os nveis
hierrquicos.
Uma iniciativa que surgiu a partir desse debate com a equipe gerencial foi
a de instalar estaes de reciclagem em todos os plantes de venda. A
iniciativa comear a ser realizada no segundo semestre de 2010, estando
previstos de 30 a 40 plantes nesse perodo.
O Comit de Sustentabilidade, em conjunto com o departamento de
Recursos Humanos, tambm iniciou uma srie de aes de endomarketing
que englobam desde o uso do papel reciclado, passando pela coleta
seletiva, at informativos e aes de promoo sade e qualidade de
vida.

O que um loteamento?
Loteamento a diviso de uma grande rea de terra em lotes menores
destinados edificao. O responsvel o loteador, que pode ser tanto
uma pessoa fsica, como uma empresa privada, um rgo pblico ou uma
cooperativa. Qualquer que seja o loteador, as vendas dos terrenos s
podero ocorrer aps a aprovao de um projeto na prefeitura.
Loteamento irregular aquele que possui algum tipo de registro no
municpio. O responsvel pode ter feito uma consulta prvia ou ter dado
entrada com parte da documentao, mas no chegou a aprovar o projeto.
Tambm considerado irregular o loteamento que tem projeto aprovado,
mas o loteador deixou de executar previstas. O resultado disto uma rea
com infraestrutura incompleta ou sem as mnimas condies para ser
habitada.
Loteamento clandestino aquele executado sem qualquer tipo de
consulta prefeitura e onde o loteador no respeita nenhuma norma
urbanstica. No h garantia, sequer, de que o loteador o proprietrio da
rea.