00 Lind bapteso: Diva 1) 85261 DDS aoa pala dive ALES. NORMA ABNT NBR BRASILEIRA 14653-2 Segunda edigao 03.02.2011 Vala a partir 3 03.03.2011 Avaliagao de bens Parte 2: Iméveis urbanos Assets appraisal Part 2: Appraisal of urban real estate Ics 02.080.99 SBN 078-85-07-00506-2 r sonata Numero de refrdocia AGNT NBR 14659-22071 oRMAS cea AS 54 paginas @ABNT 2011pede eel tO AL ELD SL Arca BB dB od KdP DOSS yt culled np aso’ Dib) rs ABNT NBR 14653-2:2011 @ABNT 2011 “Todos 0s direltos reservades. A menos que espocticado de ova modo, narhuma pata desta publez¢o pode sor ‘eproduzid ov utlzada por qualquer melo, oltronico cu macinice,incuindofotocépiae mierfime, com permis por ‘tert és ABNT. AgNT ‘AvTroze do Maio, 13-28° andar £20081-801 - Flo de Janoir- ul Tol: 8521 3974-2300, Fax: + 5521 9974-2940 ‘abnt@ aontorg.br ‘wom abat.rg br i ‘© ARNT 2011 Tees os ets eservdosisle") 734 732 733 734 735 93 84 95 10 04 102 103 " ABNT NBR 14659-2:2011 imbolos e termos abreviados sifleagio dos Imévels UrbANOS war. Legislagao a consulta Vistor Caracterizagéo da regléo. Caracterizacio do terren Caracterizacéo das editicagdes e berteitoria: Edificagdes e benfeitorias nia documentadas. Situagdes especiais.. Procedimentos metodolégicos... Procedimentos gerais. Método para identificar o valor de um bem, de seus frutos Método comparative direto de dados de mercatio.. Método involutivo. Método da renda. Método evolutivo.. ne Métodos para identificar o custo de um Imavel. Método da quantiticagao do custo... ‘Método comparativo direto de custo. Especificacso das avaliagses. Generalidades.. Métodos comparativo direto de dados de mercado © comparativo direta de custa.22 Método da quantificagao de custo Método involutivo... Método evolutivo. Apresentagio do laude de avaliagéo Laudo de avaliagao completo Laudo de avaliagao simplificado Anexos Procedimentos especiticos. @ ARNT 2011 Todos ox too eseracas iiABNT NBR 14653-2:2011 Desapropriagées. Classificagio das desapropriagées .. Critérios... Avallagdo de aluguéls. Por comparagao direta.. Pela remunerarao do capital. Reformas. Liquidagao forcads, ‘Anexo A (normative) Procedimentos para a utilizagso de modelos de regressao lint AA Introdugo. SSSARBSESERERRBREEEBE ) Orsid A2 —_Pressupostos bésicos | A2A —_Vertficagio dos pressupostos do modelo S A214 Linesrida = A212 Normalidade.. = A213 Homocedasticidade A214 Verificagéo da autocorrelagao 2 A215 Colinearidade ou mutticolinearidade : | AB146 Pontos influenclantes ou “outliers a7 “AS Testes de significdet® nnen 77 “Ad Poder de explicagio....... = AS Varidveis dicotémicas. AS —_Gédigos atocados... < AT Gédigos ajustados -A® —_Diferentes agrupamentos. 2 A9 ——Apresentagdo do modelo AQ —_Avallagao intervalar. ‘Anexo B (normative) Procedimentos para a utlizagéo de tratamento por fatores 0 BA Int UGB 0. een 0 ‘ B2 ——_Recomendacdes quanto & amostra 0 % BS Saneamento da amasira... 40 5 Ba Erros de especificagao iannn ul BS ——_Fatores de homogeneizagéo B6 —_Efelto de heterogenetzacéo B7 —_Avaliaggo intervalat Anexo C (informativo) Recomenda¢ies para tratamento de dados por regressdo espacial C1 Intradugao. C2 _Pressupostos bésicos. C3 Recomendagées. 3.1 Diagnéstico da autocorrelagdo espacial. €.32 —_ Incorporagao de efeitos de dependéncia espacial . be w (OARIT 2011 Tees o® tats ebarvados* MDB Ped NA vec, Oulu a ABNT NBR 14659-2:2011 ‘Anexo D {infomativo) Recomendagées para a utilizago de andlise envoltéria de dados (envoltéria sob dupia étiea) (EDO/DEA).. E2 Recomendarées.. E3 Apresentagao do modelo erm Bibliografi Figuras Figura A.1 -Valores admissivels quando for adatada a estimativa de tendéncia central. Figura A.2— Valores admissiveis quando for adotado o valor arbitrado. Figura E.1 - Modelo de RNA com indicagao das fungées de ativacéo ulllizadas durante © processo de treinamento. Tabelas Tabela 1 - Grau de fundamentacao no caso de utilizago de modelos de regressao linear . Tabola 2 - Enquadramento do leudo segundo acu grau de fundementagfo no caso de utilizagao de modelos de regressio lineal ‘Tabela 3 — Grau de fundamentago no caso de utilizagso do tratamento por fatores Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso de utllizagéo de tratamento por fatores... ‘Tabela 5 ~ Grau de preciséo nos casos de utilizacao de modelos de regressiio linear Udo tratamento por tatores. ‘Tabela 6 ~ Grau de fundamentagsa no caso da utilizagso do método da quantificagso de custo de benteitorias... Tabela 7 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utilizagdo do métoda da quantificagao do custo de benteitorias Tabela 8 ~ Grau de fundamentagao no caso da utilizagéo do método involutivo.. Tabela 9 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagio no ¢aso da utilizagao do método involutive. Tabela 10 ~ Grau de fundamentz¢ao no caso da utiliza¢o do método evolutivo Tabola 11 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentaco no caso da utllizago do método evolutivo...... GABNT2011 Todoses deetusroserradas YoABNT NBR 14653-2:2011 Pretacio ‘A Assosiagéo Brasileira de Notmas Técnicas (ABNT) é o Foro Nacional de Normalizagao. As Normas Brasileiras, cujo contaiida 6 de rasponsabilidade dos Comités Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizacdo Setorial (ABNTIONS) ¢ das Comissées de Estudo Especiais (ABNTICEE), so elaboradas por Comissdes de Estudo (CE), iormadas por representantes dos setores envoivicos, elas ‘azendo parte: produtores, consumidores e autros (universidades, laboratétios @ outros), (Os Documentos Técnicos ABNT sao elaborados conforme as regtas da Diretiva ABNT, Parte 2. A Associagdo Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) chama atengdo pera a possitilidade de que alguns dos elementos deste documento podem ser odjel0 de direlto de patente. A ABNT nao deve ser considerada responsével pela identificago de quaisquer direitos de patentes. A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comit® Brasilelro da Construgéo Chil (ABNT/GB-02), pela Comissio ce Estudo de Avaliagao na Construgao Civil (CE-02:134.02). O sou 12 Projeto circulou em Consulta Nacional conforme Edital n® 08, de 18.08.2008 a 16.10.2009, com o niimero de Pro- Joto ASNT NBR 14653-2, O sou 2* Projeto circulou om Consulta Nacional conforma Edttal r# 07, de 02.67.2010 a 30.08.2010, com 0 numero de 2° Projeto ABNT NOR 14653-2. Esta segunda edipao cancela e substitui a edigdo anterior (ABNT NBA 14653-2:2004), a qual fol tec- nicamente revisada. AABNT NBR 14653, cob o titulo gorel“Avaliagdo de bens’, tom previsdo de contor as sequintes partes: — Parte 1: Procedimentos gerais; — Parte 2. Iméveis urbanos; — Parte 3: iméveis rurais; — Parte 4: Empreendimentos; — Parte 5: Maquinas, equipamentos, instalagées © bens Industrials em goral; — Parte 6: Avaliagdo de bens; — Parte 7. Bens de pattiménios hist6ricos e artisticos, © Escopo desta Norma Brasileira om inglés 6 o seguinte: Scope This part of ABNT NBR 14653 specifies procedures for the appraisal process of urban property on the following aspects: a) typology of urban property; 2) terminology, definitions, symbols and abbreviations; ©) basic activities of the appraisal process; vi ARNT 2011- Todos os ros senate:2011 d) basic methodology; ©) spoctfcation of appraisals; 1) basic requirements of appraisal reports This part of ABNT NBR 14653 aims to detail the general procedures of ABNT NBR 14653-1, regarding the avaluation of urban properties, including urbanized tracts, standardized units and urban servitudes. evo Abad baptevao, rule) 8 16.38..26 21 (© ARNT 2011 Teas oe rate raeandoe viieee Aled hap teaso, ORL“) 5 0. We 3828 SLA. ABNT NBR 14653-2:2011 Introdugao Esta parte da ABNT NBR 14653 6 de uso obrigatério em qualquer manitestacao escrita sobre avalia- ‘¢20 de imévois urbanos e visa complementar os concaitos, métodos a procecimentos gerais especifi- cados na ABNT NBR 14853-1 para os servigos técnicos de avallacdo de iméveis urbanos. Nesta Nonna, so ullizadas as formas verbeis em conlormidade com a Diretiva ABNT, Parte 2. ‘A forma verbal “deve" ¢é utlizada para indicar os requisites a serem secuidos rigorosamente. As formas verbais *convém que’, “6 recomendave", 6 recomendado” e "tecomenda-se” séo utilizadas para indi- car que, entre varias possiblidades, uma é mais epronriada, sem com isso exciuir cutras, ou que um certo modo de procede 6 preferivel, mas nao necessariamento exigivel. vil (©ABNT 2011 -Toceses Arba nconacos100.038 1 NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14653-2:2011 Avaliacdo de bens Parte 2: Iméveis urbanos 1 Escopa Esia parle da ABNT NBR 14653 fomece os procedimentos para a avaliagSo de imévels urbenos, quanto a: a) classiticagao da sua natureza; 'b) _Inctituigo do terminologia, detini¢des, simbolos @ abreviaturas; ©) descrigao das atividades basicas; d) det #30 da matodologia basica; 2) especiticacda das avaliagies; f) requisites basicos de laudos de avaliagao. Esta parte da ABNT NBR 14658 visa detalhar cs procedimentes gerais da ABNT NBR 14653-1, no ue diz rospoito & avaliago do Imovels uroanos, inclusive globas urbanizavels, unidados padroniza- das e serviddes urbanas. 2. Referéncias normativas Os documentos relacionados a seguir séo indispensavcis a aplicagao deste documento. Para refe~ réncias datadas, aplicam-se somonte as odigdes citadas. Para reforéncias nao datadas, aplicam-so as edigées mals recentes do reforido (incluindo emendas). Lels Federais n® 6766/79 e 9785/89, que dispdem sobre o parcelamento do solo urbano Decreto Federel n® 61.621/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida Decreto-Lei n* 9760/46, que dispce sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha ABNT NBR 12721:2006, Avaliagdo de custas unilérias @ preparo de orgamento de construgao para ‘incomporaeao de aaiticios em condominio ~ Procadimento ABNT NBR 13752-1996, Porioias de angenharla na construpao civil ABNT NBR 14853-1:2001, Avaliagao de bens - Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14653-4:2002, Avaliagao de bens — Parte 4: Empresndimentos (© ABNT 2011 Teds 08 ios rosenadon ‘) eae Hala’ hnprenia! Diba! ABNT NBR 14653-2:2011 3 Termos e definigdes Pata_os efeitos desta Parte da ASNT NBA 14653, aplicammse os termos © definiges da ABNT NBR 14653-1 eos sequintes, at aproveitamento eficiente aquole recomendavel ¢ tecnicamente possivel para o local, numa data de referdncia, observada 2 atual e efetiva tendéncia mercadolégica nas circunvizinhancas, entre os diversos usos permitides pela leg'stago pertinent 3.2 rea de servidio arto do imévol corvionte dirotamonte atingida pola cervidéio 33 rea total de construgao de unidades em condominio rez resultante do somaldtio da drea real privaiva ¢ da parcela de area comum a ela atrituids, detini- das conforme a ABNT NBR 12721 34 4rea wtll da unidade area real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtralda @ area ocupada pelas paredes e outros ‘elementos construtivos que impegam ou dificultem sua utiizagéo ") 3.5 BDI ppercentual que indica os beneticios e despesas indirelas incidentes sobre o custo direto da construgao 3 cédigos ajustados escala extralda das elementos amostrais originals por meio de modelo de regresssZo, com a utlizagio de veriveis dicotémicas, para diferenciar as caracleristicas qualitativas dos iméveis, 37 cédigos alocados scala logica ordenada para diferenciar as caracteristicas quaiitatvas dos iméveis 38 conciilagao adogao do valor final da avaliagao, devidamente justifcado, em fungao dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um método 3.9 ‘conduta do mercado préticas predominan‘es adotadas pelos agentes pars influenciar as traneagdes 1) A dea util ca unidade no 8 confunde com a rea privativa nem com a dea total calculadas conform 2 ASNT NBR 12721, uoualmonte utlizadas nas matriculas doc Rogietres de Imdveic p noc cadactras muni para a cobranca de IPTU e outras finalidades. 2 {@ ARIE 2017 os 8 tots eservosABNT NBR 14659-2:2011 3.10 conjuntura do mercado cconjunto de circunstancias, tais como estrutura, conduta e desempenho, que influenciam no compor- tarnanto do mercado em deterrrinade perfodo an deteitos construtivos anomalias que pacem causar danos efetivos ou representar amieaca potencial a satide ou & seguranca do usudrio, decortontes de falhas do projoto, do sorvigo ou do material aplicado na execugao da construgéo. 3.42 depreciacao fisica perda de valor em fungao do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resuitante de decreni- tude, deterioragdo ou mutilagao 3.13 desempenho do mercado evidéncias da evolugao do mercado, pela analise co seu comportamento num determinado periode de tempo 314 desmombramento subdiviséo de um terreno em lotes destinados a edificagao, cam gproveltamento do sistema viario ‘existente, dosde que nao implique a abertura de novas vias @ logradouros piblicos, nem o prolonga- mento, moditicagao ou ampliagao des jé existentes 3.5 dominio direito real que submete @ propriedade, de manera legal, absoluta e exclusiva, ao poder € vontade de sigquém 316 dominio direto quale pertencente ao proprietério do imével scb 0 instituto da enfiteuse 317 dominio pleno dominio total, que € & soma do dominio dtil com o dominio direto 3.18 dominio atit ireto atribuido ao enfiteuta de se utilizar do imével, podendo extrair dele seus frutos, vantagens @ rendimentos econémicos ats equipamento comunitério benieitoria que visa atender as necessidades bésicas de saude, educacdo, transporte, seguranca ou lazer da comunidad 3.20 entidades técnicas reconhecidas organizagées o instituigées, ropresontativas dos engonheiros de avaliages o registradas no sistema CONFEAICREA ARNT 2017 - Todos 06 dratos reservados, 3tes, DN l2L ABNT NBR 14653-2:2011 3.21 ‘estado de conservacso sltuago das caracteristicas fisicas de um bem, em um determinado instante, em decorréncia da sua utlizagao e da manutengdo a que foi submetido 3.22 ‘estimador (ungo baseada nos cados de urna amastra usada para estimar um parémetro da populagsa 3.23 estimativa de tendéncia central estimetva pontual cbtida por um estimedor do tendéncia central (por exemplo, média) 324 estimativa pontual valor obtide para 0 estimador pontuat 3.25 estrutura do mercado decomposigao analitica dos agentes predominantes no mercado 3.26 frente de referéncia fronte da situagao paradigma adotada 327 frente projetada projepao da frente real sobre a normal ao menor dos fados ou a corva, no caso de frente em curva 3.28 fronte real comprimento efetivo ca linha diviséria co imével com a via de acesso, em projegao horizontal 3.29 gabarito de altura altura méxima de uma edificago permitida legalmente para um determinado local 3.30 a urbanizavel terreno pass'vel de receber obras da infra-estrulura urbana, visando 0 seu aproveitamento aficiente por moio do loteamianto, dasmembramente au implantagao de empreendimento 3.31 Idade estimada aproximacao da idade real do imével, levando em considerago as stias caracteristicas construtivas, aruitetonicas ¢ funcionais| 3.32 idade real tempo decorrido desce a conclusdo de fato da conistrugdo aié a dale de referéncia adolada no laudo 3.33 imével alodiat aquele livre de quaisquer Gnus, encargos, foros ou pensdes 4 ‘© ABNT 2011 Tots on seins10 wed Lapitevto: Ovals 4) ea ABNT NBR 14653-2:2011 3.34 Imével com vocago urbana imével em local com caractersticas, uso, ocupagao, acesse © melhoramentos péblices disponiveis, que possibiltam sua utlizag&o Imediata para fins urbanos 3.35 imével dominante imovel que impie restricao a outro, por servidao 3.98 Imével paradigma imévol hipotético cujas caracteristicas sao adotadas como padrdo representative da regiéo ou referen- cial da avaliacdo 3.37 imével serviente imével que sore restrigao imposta por servidao 3.98 Imével urbano imével situado dentro do perimetro urbana definide em fei 9 Infre-estrutura bésica ‘equipamentos urbanos de escoamento das aguas pluvials, Iluminagao publica, redes de esgoto sani- trio, abastecimento de dqua potével, de energis elétrica publica e domiciliar @ as vias de acesso 3.40 intervalo de confianca intervalo de valores dentro do qual esta contido o pardmetro populacional com determinada confianga 3.41 Intervalo de predigiio ‘estimativa de um intervalo de valores, a partir de dados de mercado observados, dentro do qual novos dacios do mesmo contexto estardo contides, com determinada prcbabilidade 342 {ote porgdo de terreno resultante de parcolamento do solo urbano 3.43 loteamento subdivisdo de gleba em lotes destinados a edificagées, com abertura de novas vias de circulagdo, de logradouros piblicos ou prolongamento, modificagao ou ampliagao das vias existentes 3.44 luvas ‘quantia estabelecida para assinatura ou transferdncia do contratc de locagao, a titulo de remuneracao do ponto comercial 3.45 manutengiio ages preventivas ou corretivas necessaries para preservar as condicdes normais de utilizago de um bom ‘© ABNT 2011 - Todoe 06 direc rovervadoe 5adie ABNT NBR 14653-2:2011 3.48 modelo dindmico modelo no qual as dosposas 0 rocaltas co provistas ao longo do tempo, com base em fluxo de caine, 347 modelo estatico modelo que utiliza formulas simpilicacas © que no leva em conta o tempo de ocarréncla das despe- sas e receltas 3.48 outlier onto at’pico, identificado como estranho & massa de dados 3.49 padrao construtivo qualidade das benteitorias em fungao das especificagtes de projetos, matertiais, execugdo e mao-de- obra efativamente utlizados na construgao 3.50 pé-direito distancia vertical livre entre 0 piso © 0 teto 381 percentual de comprometimento de area relagdo entre a drea objeto de gravame © a drea total do imével 3.62 percentual de comprometimento de valor ‘elagao entre os valores da drea atingide nor um gravame, antes e depcis da sua instituigao 3.53 planta de valores epresentagdo gréfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno au do iméval em uma mesma data 354 polo de influéncia local que, por suas caracteristicas, intluencia os valoros dos iméveis, em fungiio de sua proximidade ‘com o elemento avaliendo 955 Ponto comercial bbom iniengivel que agrega valor ao lmével comercial, decorrente de sua localizagic © expectativa {de exploragao comercial 3.56 Ponto Influenclante onto atipice que, quando retitado da amostra, altera significativariente os pardmetros estimados ‘ou a estrutura do modelo 3.87 posse dotengao ou ocupagéo, com ou som fruigdo, de coisa ou direito 6 @ABNT 2011 Todas os dros resents20. ius ABNT NBR 14653-22011 358 profundidade equivalente resultado numérico da divisdo da drea de um lote pela sua frente projetada principal 359 quota parte ‘nimero atribuido a uma tragdo idea! 3.60 renda fruto da exploragao de bens ou direitos, ou aplicapso de capital 3.61 ‘segmento de area diretamente desmembravel parte de um tetrero com frente para vias ou logracouros puiblicos oficials, passivel de aproveltamento ‘econdmico e legal 9.62 terreno de fundo aquele que, situade no interior da quadra, 6@ communica com a vis publica por um corredor de acesso 3.63 terreno encravado aquele que nao s© comunica com a via pablica 3.64 terreno interno aquele Iccalizado om vila, passagem, travessa ou local assemolhado, acessério da malha viéria do Municipio ou de propriedade de particulares, e que no consla oficialmente na Planta Genérica de Valores do Municipo 3.65 torrenos acrescidos de marinha terrenos formados, natural ou artiticialmente, para o lado do mar ou dos ries e lagoas, em seguimento 08 tertenos de marina 2) 3.66 terrenos de marinha torronos em uma profundidade de &3 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posicéo Ja linha do prearar-médio de 183%, sendo os situados na continente, na costa maritima, nas ithas e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faca sentir a influéncia das marés, ou contornando as lias situadas em zonas onde se faga sentir a influgncia cas marés ®) 3.67 testada medida da frente do imével 2) Vor Decreto Lei n® 9760 do Bia 946, Sogdo I, artigo 3) Ver Decreto Lein® 9760 de 5/8/1946, Seco I, artigo 2° ‘© ANT 2011 Todor oF datos tasers (7DoD G0 ele esd: eos I) 61h AN LA BE ou soe a b ae ABNT NBR 14653-2:2011 3.68 unidade imobilidria padronizada Imdvel de ocorréncia usual ¢ repetitva no mercado imobiliérlo, comprovada através de pesquisa espe- cifica, @ identificado de acordo com suas caracteristicas construtivas 3.68 validagao procedimonto dostinado a testar modelo utlizado na avaliagdo ou 0 sou resultado (por exomplo, a utlizacao de dados de mercado cenhecidos, mas néo empregados na elaberacao de modelo) 3.70 valor arbitrado valor pontual adotado como resultado final da avaliago. dentro dos limites do campo de arbitrio esta- bolectdo nesta norma art valor depreciavel iferenga entre 0 custo de reprodugzo da benfeitoria ¢ o seu valor residual 372 varlaveis independentes varidveis que déo conteddo ligico & variagao dos pragos de mercado coletados na armostra 3.73 variaveis qualitativas variaveis que nao podem sor medidas ou contadae, mas apenas ordenadas ou herarquizadac, de acordo com atributos inerentes ao bem 3.74 varlévels quantitativas variaveis que podem ser medias ou contadas 3.75 vatlavel dependente vartavel cujo comporiamento se pretende explicar pelas varidvels independentes 3.76 vatiével dicotémica variavel que assume apenas duas posigses *) 377 varlavel “proxy” variavel utlizada para substituir outra de dificil monsuragao 0 quo se prosumo guardar com ola relagaic de pertinéncia, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em wutros estudos de tmercade 3.78 vicio anomalia que afeta 0 desempenho de produtos ou servicos, ou os torna Inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou projuizos materiais ao consumidor 4) As variéveis dicotémicas também so conhecidas na literatura como variéveis binér'as, “dummies’, “de ‘estado’, “z0r0-um" @ cutros tormos, 8 © ABNT 2011 Tos a dates serveFe oo e846 L Ppa ABNT NBR 14653-2:2011 3.79 vicio construtive vicio que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construgaio ou de execugaio 3.80 vicio de utilizagéo vidio que decorre do uso inadequad ou de falha na manutencdo at vocago do imével uso presumivelmonte mais adequado do detorminado imével om fungao das caracteristicas proprias @ do entoino, respaitadas as limitagdes legais 4 Simbolos e terms abré dos ‘As notagGus adotadas pelo engenharo de avalagSes devern ser devidamente explctadas no laud, indteando-se também suas raspactivas unidades de medida, de acorde com o Decreto Federal 81621, de 03/05/78. 5 Classificagao dos iméveis urbanos 5) 5.1 Quanto ao uso a) residencial; b) comercial ©) industrial 4) institucionak ©) misto 5.2. Quanto ao tino do imével a). terreno (lote cu gleb: b) apartamento; 2) casa @) escritorio (sala ou andar corrico);, ©) ia; 1) gale; 9} vaga de garagor 5) A classificacso néo é exaustiva (© AENT 2011 Todos o tae rear. 9) na eee task ns o ABNT NBR 14653-2:2011 bh) misto; I) hotéis @ motéis; 1) hospitais; Wy escolas; I) cinemas ¢ teatros; m) clubes recreativos; 1) _prédios industrais 5.3. Quanto ao agrupamento dos imév a) lotoamento; ) condominio de casas: ©) prédio de apartamentos; 4d) _conjunto habitacional (casas, prédi ©) conjunto de salas comerciais; 1) prédio comercial; 9) Conjunto de prédios comerciais; 1h) conjunto de unidades comerciais: }) complexo industria 6 Procedimentos de exceléncia Consultar Sogo 6 da ABNT NBR 14683-1:2001 7 Atividades basi £84s Od E recomendave! que 0 engenheiro de avaliagdes, a0 ser coniratado ou designado para fazer uma avaliagdo, esclarega aspectos essencials para a adogéo do métoco avaliatério e eventuais niveis de fundamentagao e precisao que se pretende ating, entre outras: — finalidade: locacao, aquisi¢ao, doagdo, alienacéo, dagdo em pagamento, permuta, garanta, fins contébeis, seguro, atrematacao, adjudicagao ¢ outros; — objetivo: valor de mercado de compra @ venda ou de locago; outros valores, tais como: valor em risco, valor pattimonial, custo de reedigao, valor de liquidagao forgada, valor de desmorite (wer definigéo na ABNT NBR 14653-4:2002); indicadores de viabilidade # outros; = prazosi — condigées a serem utlizadas, no caso de laudos de uso restrito. para apresentagao do laudo; ‘40 (© AGNT 2011. Todos or totes reservadorCat 4 % ABNT NBR 14659-2:2011 7.1 Documentagéo Reportar-se a 7.1 27.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, 72 Legis lagao a consultar Fecomenda-se consultar as legislagées municipal. estadual e federal, bem como examinar oultas restrig6es (Inclusive cecorrentes de passive ambiental) ou incontivos quo possam influenciar no valor 7.8 Vistoria | ‘Além do dispasto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o descrilo em 7.3.1 87.34, 7.8.1 Caracterlzagao da regio — _aspoctos gerais: snalise das condigées econ6micas, pollticas e socials, quando relevantes para © mercado, inclusive usos anteriores atipicos ou estigmas, — aspectos fisicos: condipSes de relevo, natureza predominante do solo, condigées ambientzis; localizagi: situagéo no contexto urbano, com indicaco dos principais pélos de infiuéncia: — so @ ocupagao do solo: controntar a ocupagao existente com as Ieis de zoneamento e uso do | salo do municipio, para concur sobre as tendércias de modiicagao a curio e mécio prazos | — infra-estrutura urbana: sistema viérlo, transporte coletivo, coleta de residuos sdlidos, agua po'd- | vel, energie elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissao de dados, comunicagao @ tolovissio, ssgotamonto sanitério, Aquas pluviais e gas canalizad — afividades existentes: comércio, indiistria e servigo; — equipamentos comunitérios: seguranya, educaydo, sade, cullura a lazer. 1.2 Caracterizacio do terreno —_localizagao: situapao na regio e na via publica, com indicagao de limites e controntagées detini- das de acordo com a posigao do observador, a qual deve car obrigatoriamonte oxplicitada; — utlzagao atual ¢ vacacao, em contronto com a legistagaio om vigor; aspectos tisicos: dimens6es, forma, topografia, superticie, solo; — infra-estrutura urbana disponivel; — restrigGes fisicas e legals 20 aprovettamento; — sub ou superapreveitamento, 7.3.3 Caracterizagéo de dificagées @ benfeitoria — aspectos construtivos, qualltativos, quantitativos @ tecnolégicos, comparados com a docurnenta- | ¢40 disponivel; | (ARNT 2011 Tasos oa dtaiosrasariagoe anae Dh lee ABNT NBR 14653-2:2011 = aspectos arquitetGnicas, paisagisticos e funcionais, inclusive conforio ambiental, — _adaquacao da ediicagio em relago aos usos recomendaveis para a regio; — condigses de ocupacéo; — patologias aparentes como anomalias, avarias, danos consirutivos ¢ outras, canforme definidas nna ABNT NBR 19752 quo poccam infivenciar do forma significatva e variaga0 dos propos relat- ‘vos dos elomenios amostrals. 7.34. Edificacdes e benfeltorias ndo documentadas No caso da existéncia de edificagdes © benfeilorias que nao constem na documentacao, observar © disposto em 7.2 da ABNT NBH 14883-1:2001. 7.3.5 Situagdes especiais 7.3. 1 Vistoria por amostragem Na avalagao de conjunto de unidades autonomas padronizadas, permitida vistoria intema por amoe- fragem aleatéria de ume quantidade definida previa mente pelas partes ou, se houver omissdo no con- ttato, o engenheiro da avaliagces deve dafinir o tamanho da amostra ullizando critérios astatisticas, 7.352 Impossibilidade de vistoria ‘Quando nde for possivel 0 acesso do avaliacor a0 interior do Imovel, 0 motivo dove cer juctificado no laudo de avaliagao. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser pres cindida e a avaliagao rode prossequir com base nos elementos que for possivel obter ou fornecidos pelo contratanta, tais como: a) descrigao interna: b)_nocaso de apartamentos, esctitirios ¢ conjuntos habilacionais, a vistoria exter nade areas camuns, a vistoria de outras unidades do mesmo ediicio e informagses da respectiva administragéo; ©) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa, ‘As consideragdes hipoteticas sobre o imével, que configuram 2 situago paradigma, devom ostar cla ramente explicitadas no laudu Je avaliacao. 7.353 Planta de valores Nas avaliagées em massa, a partir de dados cadastrals, recomenda-se vistora por amostragem, com © objetivo de afer os crtéros @ percepzdes considerados no-cadastra, a, rE ROW 8 Procedimentos metodolégicos ‘Na aplicagio dos métodos avaliatérias referidos na Segdo 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomen- darn-se os procedimentos metodologicos relacionados em 8.1 a 8.3, 42 ‘© ABR 2017 Ted of deotosrasoncce2 ‘ABNT NBR 14653-2:2011 8.1 Procedimentos gerals 8.1.1 Para a identiicacao do valor ce mercado, sempre que possivel preferir 0 método comparativo direto de dados de mercado, conforme definide em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001 8.1.2 Quando couber 6 o objetivo for a identificagéo do valor de marcado, é recomendavel que sejam apresentadas consideragSes quanto ao aproveitamenta eliciente da moval 8.1.3 Nos mercados em lransigao s4o recomenddveis a andlise & o diagndslico da siluago do mer ado, eventuaimente com a adogao de outro enfoque, procedendo-se a conailiagao. 8.1.4 Métodos utilizados ndo detalhados nesta Norma devem ser descritos @ fundamentados no trabaho. 8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos ¢ direitos 8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado 8.2.1.1 Planejamento da pesquisa No planejamento de uma pesquisa, 0 que se pretende é a composicao de uma amostra reprosan- taliva de dados de mercado de iméveis com caracteristicas, tanto quanto possivel, semelhantes 25 do avaliando, usando-se toda a evidéncia disponivel. Esta etapa — que envolve estrutura e estratécia da pesquisa — deve iniciar-se pele ceracterizayao e delimitagao do mercado em andlise, com 0 auxt io de teorias e concetos existentes ou hipéteses acvindas de experiéncias adquiricas pelo avaliador sobre a formagzo do valor. Na estrutura da pesquisa sao eleitas as varidve's que, em principio, sao relevantes para explicar ‘a tendéncia de formagao de valor e estabelecidas as supostas relagdes entre sie com a variavel dependente. A estratégia de pesquisa refere-se abrangéncia da emostragem e as técnicas a serem utiizadas 1a coleta © analise dos dados, como a selogao @ abordagem de fontes de informagao, bem como a escolha do tipo de enalise (quantitativa ou qualitzbva) a elaborago dos respectivos instrumentos para a colota de dados (fichas, planithas, roteiros de entrevistas, entre autres). 82.1.2 Identificagao das variéveis do modelo 82. A Varlivel dependente Para a especiticacao corela da variavel dependenia, 6 necessaria uma investigagao no mercado em relagdo A sua conduta e As formas de exprosséio dos pregos {por exemplo, prego total ou unitéro, moeda de referéncia, formas de pagamento), bem como observar a homiogeneidade nas unidades do medida, 8.2.1.22 Varidveis independentes: ‘As varidveis independentes reterem-se as caracteristicas fisicas (por exemplo, area, trente), de loca~ lizagao (como bairro, logradouro, disténcia ao polo de influéncia, entre outros) ¢ econémicas (como feria ou transagdo, 8p0ca condicao do negécio ~ & vista ou a prazo). As varidveis devern sor es00- Ihidas com base em teorias existentes, conhacimentos adquiridos, senso comum e outros atributos ue se revelem importantes no deconer dos trabalhos, pois algumas varidveis consideradas no plane: Jamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes na explicacao do comportamento da vanvel ‘explicada e vice-verse, OASNT 2011 «Todos os rao reseriados / 13ABNT NBR 14653-2:2011 Sempre que possivel, recomenda-se a adogdo de varidveis quantitativas. As diterengas qualitathas: das caracteristicas dos iméveis podem ser especificadas na seguinte ordom de prioridade: a) pelo emprego de tantas variavels dicol6micas quantas forem necessdtias, especialmente quando a quantidade de dacos for abundants e puderem sor preservados os graus ce liberdadenecessarios & modelagem estatistica definidos nesta Norma (por exemplo, aplicacao de condi¢des booleanas do tipo “maior do que ou “menor do que”, “sim ou “nao"); b) pelo emprego de varidveis proxy®), por exemplo: '* custos unitdrios basicos de entidades setoriais, para expresser padrao construtivo; + Indice fiscal, indice de desenvolvimento humano, renda média do chefe de domictlio, niveis de renda da populagao, para expressar localizagéo; + coeficiontes de depreciagdo para expressar ostado de conservagao das benteltorias; ‘+ valores unitarios de lojas em locegdo para expressar « localizagao na avaliagao de lojas para venda; ©) pormeio de cédigos ajustados. quendo seus valores sa extraidos da amostra com a utlizagao ‘dos oceficiontes ce variaveis dicotomicas que reprosentom cada uma das caracteristiz (© modelo Intermediario gerador dos cédigos deve constar no laudo de avaliagao (ver A7); 4d) por molo de oddigos alocados construidos de acordo com A.6. 8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado 8.2.3.1 Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 8.2.1.3.2 0 levantamento de dados tam como objetivo a obtengao de uma amostra representativa para explicar 0 comportamento do mercado no quai o imével avaliando esteja inserido @ constitul a base do pracesso avaliatsrio. Nesta etapa 0 engenneiro de avaliagdes investiga 0 mercado, coleta dados ¢ informagoes contidvels proferantemonte a respalto de negociagdes realizadas © olertas, contempordneas & data de referéncia da avaliago, com suas principais caracteristicas econémicas, fisicas e de localizagao. 8.2.1.3.3 As fontes devem ser divereiticadas tanto quanto possivel e idenlificadas. A identificegao das fontes pode ser dispensada em comum acordo entre as partes contratanies. 8.2.1.3.4 Recomenda-se que os dacos de mercado tenham suas caracleristicas vetificadas pelo cengenheiro de avaliagées. 8.2.1.3.5 Os dados de oferta sao indicagées Importantes do valor de mercado. Entretanto, devern- se considerar superestimativas que em geral acomparham esses pregos e, sempre que possivel, ‘uantificd-tas palo confronto com dados de transaées. 8.2.1.3.6 Na amostragem deve-se sopesar 0 uso de informagdes que impliquem opinides subjetivas do informante e recomenda-se: 1a) Vistar cada imével torado como referéncia, com o intuito de verificar, tanto quanto possivel, todas as informagoes de interesse; 6) Observapio: as variéveis proxy’, conforme definidas em 3.77, néo devem ser cantundidas com « atrbuigso de cédigos alocados, nem obtidas de relaoGes ou conceites deduzidos da prépria amostra. 14 (@AONT 2011 Todos ov das reservados6 RP oy nares plsa tow 6dr ABNT NBR 14653-2:2011 b) _atentar para os aspectos qualitaivos e quantitativos; ©) confrontar as informagSes das partes envalvidas, de forma a conferir maior confiabil dados coletados, 8.2.1.4 Tratamento de dados 8.2.1.4.1 Projiminares E recomendavel, profiminarmente, & sumarizagdo das informagées oblidas sob a forma de gréfices ‘que mostrem as disttibuicoee de frequéncia para cada uma das varidvcis, bem como as relagces entre elas. Nesta etapa, Verficam-se 0 equilirio da amostra, a influénola das varidveis que presu- rnivelmente expliquem a variagao des precos a forma dessa vatiagéo, possiveis dezendéncias entie clas, identficagio de pontos atipicoe, entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas rho mercado com as crengas a priori do engenheiro de avaliagbes, bem como permitira formulagao de novas hipdteses. ‘Nos casos de transformago de pagamento parcelado ow a prazo de um dado de mercado para preco | vista, esta deve ser realizada com # adogao de uma taxa de desconto, efetiva, iquida e representa- tiva da média praticada pelo mercadc, a data corresrondente a esse dado, diccriminando-co a fonte. No tratamento dos dados podem ser utllzados, alternativamente e ern tungao da qualidade @ da quan- tidade de dados e inforagSes disponiveis: — tratamento por fatores: homogeneizagao por fatores ¢ criterios, fundamentados por estudos con- forme 8.2.1.4.2, e posterior andlise estatistica dos resuliados homogencizados. — tratamento cientfico: tratamento de evidéncias empiricas pe'0 uso de metodologia cientitica que Jeve a indugao de modelo validado para o comportamento do mercado, Deve-se levar em conta que qualquer modelo 6 uma representagao simplificada do mercado, uma vez ‘que no considera todas as suas informagdes. Por isso, precisam sor tomados culdados cientificos na sua olaboragio, desde a preparagao da pesquisa ¢ 0 trabalho de campo, até o exame final dos resultados. © poser de predigia do modelo deve ser verificado a partir do grafico de pregos observados na aos- cissa versus valores estimados pe'o modelo na ordenada, que deve apresentar pontos préximos da bissetriz do primetro quadrante Allernativamente, podem ser utilizados procedimentos de validagic. A qualidade da amosira deve estar asseguraca quanto a: 2) correta identificagdo dos dados de mercado, com especificagao @ quantificagéo das principals varidvels levantadas, mesmo aquelas nao utlizadas no modelo; b) isengdo das fontes de informagao; ©) identiticagao das tontes de informagéo, observada a excepdo contida em 6.2.1.3.5; 4) _nimero de dados de mercado eietivamente utlizados, de accrco com 0 grau de fundamentayso; 2) ua eomelhanga com o imével objeto da avalizedo, no que diz respolto & sua situaglo, & des- tinagdo, ao grau de aprovoilamento e as caracteristicas fisicas; diferencas re'evantes perarte © avaliando devam sor tratadas adequadamente nos modelos adotados; ‘© REIT 2011 Todos os cts esorvados 6ABNT NBR 14659-2:2011 4) _ingergo de mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes casos, o engonheiro de avaliacies deve se certificar de ter contemplado as diferengas significativas entre esses arupcs, ‘sendo obrigatéria a veriticagao da inflvénoia das interagées entre as variaveis. Recomenda-se inclusiio dos enderegos completos des dados de mercado. 8.2.1.4.2 Tratamento por fatores (O tratamento por fatores 6 aplicdvel a uma amostra comipeeta por dados de mercado com as caracte- risticas mais proximas possiveis do imével avaliando. Os fatores devem ser calculados por metodalagia cientitica, como citado om 8.2.1.4.3, justificados do ponto de vista teérico e pritico, com a incluso de validagao, quando pertinante. Devem carac- terizar claramente sua validace temporal ¢ abrangéncia regional © sor rovisados no prazo maximo de quatro anos ou em prazo inforior, compre que for necessarlo, Podem ser: a) _calculados e divulgados, juntamente com os estudos que ihe deram origem, pelas entidades téc- nicas regionais reconhecidas, conceltuadas em 3.20, bem como por unlversidades ou entidades: pblicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura; b) deduzidos ou roforendados pelo préprio angenheiro de avaliagdes, com a utilizapao de metodolo- ia clentitica, coniorme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia, a amostragem e os céiculos que |hes, deram origem gojam anexados ao laudo de avaliagao. No caso de utilzaco de tratamento por fatores, deve ser observado 0 Anexo B. 1.4.3 Tratamento clentifico ‘Quaiequer que sejam os modelos utilzados para inferir 0 comportamento do mercado e formarao de valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados @ testados. Quando necossétio, ‘deve ser intentadas medidas corretivas, com repercussao na classificagao dos graus de fundamen- tagdo e precisso. Outras ferramenias analiicas para a indugdo do comportamento domercado, consideradas de interesse pelo engenheito de avaliacoes, tals como regressao espacial, anailise envoltéria de dados e redes eurais arilicais, poder ser eplicadas, desde que devidamente justilicadas do ponto de vista teérico @ pratico, com a inclusao de validagao, quanco pertinent (Os Anexos ©, De E apresentam do forma resumida as caracteristicas © fundamentos basicos dessas ferramentas analiticas, em carter informative, visando sua difuséo para o desenvolvimento técnico da ‘engennarla de avaliaco No caso de ulizagao de modelos de regressao linear, deve ser observado 0 Anexo A. 1.5 Campo de arbitrio 1.5.1 Ocampo da arbitrio definice em 8.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 60 intervalo com ampittur de de 15 %, para mais @ para menos, em torno da estimativa de tendéncia central utlizada na avaliagaic. 8.2.1.5.2 0 campo do arbitrio pode ser utlizado quando varidve's relevantes para a avaliagao do ‘mével no verem sido conterpladas no modelo, por escassez de dedos de mercado, porinexisténa de falores de homogeneizagao aplicéveis ou porque assas veridveis nao se apresentaram estatistca- mente significantes am modelos de rogrossao, desde quo a amplitude de até mais ou menos 15% seia suiciente para absorver as influéncias ndo consideradas e que os ajustes sejam jusiicados. 16 ‘© ABNT 2011 Todos 0 detosresentos"| ABNT NBR 14653-2:2011 8.2.1.8.3 Quando a amplitude do campo de arbitrio no for suficiente para absorver as infiuéncias no consideredas, 0 modclo ¢ Inouficionto para quo a avaliagao posca atingir o grau minimo de tune damentagao no metodo comparativo diretc de dados de mercado e esse fato deve ser consignado no laude. 8.2.1.5.4_O campo ce arhitrio no sa confunde com o intervalo de contianga de 80 % calculado para definir 0 grau de preciso da estimativa. . &2.2 Método Involutivo (Ométodo involutivo, canforme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende as etapas descritas om 8.2.2.1 a8.2.2.10. 8.2.21 Vistoria Deve ser realizada de acordo com 7.3. 1.2 Projeto hipotético [Na concopeao do projato hipotétice, © engennelro de avaliacdes deve verilicar 0 aproveltamento ef- Cente para o iméval avaliando, como defirido em 3.1 8.2.2.3 Pesquisa de valores A pesquisa de velores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados do mercado, contcrme &2.7, @ tam como objetivo estimar o valor de marcacin da produto imobiliario projetado para a siluagao hipotética adotada ¢ sua vatiagao ao longo do tempo. 8.2.2.4 Previsia de receitas ‘As receitas de venda das unidades do projeto hipotético sao calculadas a partir dos resultados obti- dos em 8.2.2.3, considarados a eventual valorizacdo imobilidria, preterencialmente inferida, a forma do comercializago identificada na conduta do mercado € 0 tempo de absorcéo em face da evolugao conjuntural no mercado e evidéncias de seu desempenho. 8.2.2.5 Levantamento do custo de produgao do projete hipotético Eote levantamento corresponde & apurago dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboragio 2 aprovagdo ¢e projetos, necessarios a trar-sformacZo do imtivel para as condiges do projete hipotélica. 8.2.2.6 Proviso de despesas adictonais Podem ser incluidas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes desposas: a) de compra do imével: b) de acministragdo do empreendimenta, inclusive viglancia; ©) com impostos, taxas e seguros; 4) com publicidade, €) coma comercializagaa das unidades (© ABNT 2017 - Tes os dts resermdos 7ABNT NBR 14659-2:2011 8.22.7 Margem de lucro do incorporador ‘Quando for usada margom do lucro em modelos que nao utiizem fluxo de calxa, esta margem deve ser considerada propercional ao risco do empreendimonto, que esta dirataments ligado & quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investide © ao prazo tolal prevista para retorno do capital, A margem de vero adotada em modelos estaticos deve ter relago com 0 que é praticado no mercado. 8.2.2.8 Prazos No cato de adogio de modelos dindmicos, recomenda-se que: a) 0 prazopara.a execugaec do projetohipotético seja compativel com as suas caracteristicasfisicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condigées mereadolécicas; b) 0 prazo para a venda das unidades seja compativel com a estrulura, conduta ¢ desempenho do mercado. 822.9 Taxas ‘No ease de adage de modelos dinamicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorizacéo imobiléria, de evalugao de custcs e despesas, de juros do capital investido e a minima de atratividade. 10 Modelo ‘A avallacio pode ser realizada com a utilizagao dos ceguintes modelos, em ordem de preteréncia: a) por fluxos de caixa especificos; b) com a aplicagdo de modelos simplificados dinamicos; ©) coma aplicagtio de modelos estations. 8.2.3 Método de renda {As avaliagéee do empraendimentos de base Imobilatla (holéis, shopping centers e outros) devem observar as prescrigées da ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliagao de imével que nao se enquadre na situacSo anterior, davam ser observados os aspectos descritos em 6.2.3.1 2 6.2.3.4 8.23.1 Estimagao das receitas ¢ despesas [Em tungae do tipo de imével que se pretende avaliar, s80 levantadas todas as despesas necessdrias A sua manutengdo e operacao, impestos etc., @ recaitas provenientes da sua exploragao. 8.23.2 Montagem do fluxo de caixe ‘A montagem do fluxo de caixa é leita com base nas despesas e receitas previstas para o imével e suas respectivas épocas. 8.2.3.3 Estabelocimento da taxa minima de atralividade Esta taxa 6 estimada em fungao das oportunidades de investimentos alternativos exisientes no mer- cado da capitais e, também, dos riscos do negécio. 18 ‘GABE 2011 Todes.osdeetesresewadesABNT NBR 14653-2:2011 8.2.3.4 Estimacio do valor do imével velor maximo estimado para o imével 6 represontado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa minima ce atratividade. 8.24 Método evolutivo ‘A composigao do valor total do imével avaliando pode sor obtida através da conjugagao de métodos, a partir do valor do terreno, considetados 0 custo ce reprodugao das benteltorias devidamente depre- Grado eo fator de comercializacao, ou seja: i= (VT+ C8) - FC onde: Ve Bovalor do imével; VT 60 valor do terreno: CB. 6 0 custo de roodigao da bonteiteria; FC 60 falor de comercializagao. A aplicagao do método evolutivo exige que: 8) ovalor do terreno seja determinado pelo método comparativo de rkadlos de mercado ou, na impos- siollidade deste, pelo método involutive; b) as bentfeitorias sejam apropriedas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da. quantificagao de custo; ©) 0 fator de comercializapao seja lovado em conta, admitindc-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em fungao da conjuntura do mercado na época da avaliagao. 8.2.4.1 Quando o Imével estiver situado em zone de alta densidace urbana, onde o aproveitamento eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliegées deve analisar a adequac3o das venteitoras, ressaltar 0 sub-aproveitamiento ou 0 superaprovetamento do terteno e explicitar os célculos cortes- pondentes. 82.4.2 Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado metodo eletivo pera a avalagao de iméveis cujas caracteristicas su/ generis impliquem a inexisténcia de dados de mercado em ruimero suficente para a aplicagao do método comparativo direto de dados de mercado, 8.2.4.3 0 método evolutivo pode também sar ompregado quands se deseja obtar o valor do terreno ‘040 custo do reedi¢do da ben‘eitoria a partir do conhecimento do seu valor total, considerada a equa- pao de 8.2.4, 8.3 Métodos para identificar o custo de um imével (Os matadas a seguir S40 recomendados para a identificagao do custo de todos os tipos do imévels, inclusive os que compdom os emprsendimentos objeto da ABNT NBH 14853-<. ‘ABNT 2011- Todos 08 éhetosrecorvados (19ABNT NBR 14659-2:2011 8.3.1 Método da quantificagéo do custo LUtiizado para idontiicar 0 custo de reedicao de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitério basico de construgao ou por orgamento, com citagéio das fontes consultadas, 8.3.1.1 Identificago de custo pelo custo unitério basico (ABNT NBR 12721) B.B.1.1.1 Vietoria ‘Tem como objetivo principal examina as especificagées dos materials aplicados, para estimagéc do padte construtive, a tipologia, o estado de conservacao @ a idada aparente. 8.3.1.1.2 Céloulo da Area equivalente de construgo ‘A area equivalente de construgéo deve ser calculada de acordo com a seguinte formula, 671 conso- nancia com o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de prédios em condominio: S=Ape SD (Aq Pi) onde S 6 a.toa oquivalonte do construgao; Ap @area construida padrio; ‘Aq, 6 a étea conetruida de padrao diferente; P; 6 perceniual correspondents a 14740 entre 0 custo estimado da érea ds padrao diferente @ a drea pacrio, de acorda ccm os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721. 8.3.1.1.3 Estimaggo do custo de construao Para a estimagéio do eusto de construgao pode-se aplicar 0 modelo a seguir: c [cuss QE+O1wlOFe= OFFI] 4. ays Ay(i+4) onde G6 o.custo unitério de construgao por metro quacrado de dea equivalenie co construgso CUB 6 0 custo unitério basico; OE — 6 oorgamento de elevadores; 01 6 eargamento de instalagdes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de protegao contra incéndio, centrais de gas, interfones, antenas, coletivas, urbanizagao, projstos elc.; OFe 6 0 orgamnto de fundagées especiais; OFd 60 orgamento de tundagées diretas; S 6a area oquivalente de construgao, de acardo com a AENT NBR 12721; 20 (G ABNT 2011 -Toces ea deetosreseraccs) he 2 Jae 4 wu ABNT NBR 14653-2:2011 A @ataxa de administracao da obra; F 6 o percentual relativo 20s custos finanseiros durante o perlado da construgao; Lo porcantual correspondente ao lucro ou remuneracgo da construtora, 8.3.1.2 Identificagao do custo pelo orgamento detalhado 8.9.1.2.1 Vistoria {A vistoria detalhada da bente'toria tem como objetivo examinar as especiticagdes dos materiais ani- cados, o estado de conservagao @ a dade estimaca, 8.31.22 Levantamento dos quantitativos Nesta etapa siio levantados todos 03 quantitativos de materials e servigos aplicades na obra. 8.31.23 Pesquisa de custas De acorda com ac especificagées dos materiais € servigos utlizados para execus: coletam-se os seus respectivos custos em fontes ce consulta especializadas. da benteitoria, 8.3.1.24 Preenchimento da planitha orgamentéria Opreenchimento da planitha deve ser de acordo com o modelo sugeride na ABNT NBR 12721, cnde sso discriminados todos os servigos, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unt- io, o custo total ¢ a fonte de consulta. 8.3.1.3 Depreciagéo fisica (© cileulo da depreciaglo fisica pode ser realizado da forma analitica ~ por meio de orgamento necessario & recomposicéo do imével na condig&o de novo - ou por meio da aplicagao de coeficiante de depreciagdo, que leve em conta a idade e 0 estado de conservacao. Esse coeticiente deve ser aplicado sobre o valor depreciavel. 83.1.4 Gusto de reedigao da benteitoria (© custo de reedigzio da benteltoria ¢ 0 resultado da subtragao do custo de reprodugao da parvela relative A deprociacéo. 8.3.2 Método comparative direto de custo A.utilizagéo do método comparativo direto para a avaliagao de custos deve considerar uma amostra ‘composta por iméveis de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos que seguem 08 procedimentos Usuais do método comparativo direto de dados de mercado, 9 Especiticagao das avaliagdes 8.1 Generalidades 1A ospectticagdo de uma avallagao esta relacionada tanto com 0 empenha do engenheira de avaliagSes, como com 0 mercado e as informagées que poccam sor dole axtraidas. O estabele- cimanto inicial pelo contratante de grau de tundamentagao dessjaco tem por objetivo @ determina gio do empenho no trabalho avalialério, mas nao representa garartia de alcance de graus elevados de {undamentagao. Quanto ao grau de procisio, este depende exclusivamente das caracteristicas do mercado e da amostra coletada e, por isso, néo é passivel de fixacao a priori, ‘O AGNT 2011- Todos ce catos esorados at7 ABNT NBR 14653-2:2011 9.4.2 Todos 08 trabalhos olaborados de acordo com as prescrigdes desta Norma sero denomina~ 0S lauds de avaliagao. O grau de fundamentacdo alingido deve ser explicitado no corpo do laude. Nos casos em que 0 grau mirimo I no for atingido, devem ser incicados ¢ justiicados os itens das Tablas de especificagao que ndo puderam ser atendidos e 08 procedimentos o ciloulos utlizados na Identiicagao do valor. 9.1.3. Os laucios de uso resitito, conforme 10.9 da ABNT NER 14859-1:2001, podem sor dispensa- dos de ospecificagaa, em comum acordo entre as partes. 9.2. Métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo 9.2.1 0 grau de fundamentacao, no caso de utlizacio de modelos de regressao linear, deve ser determinado conforme a Tabela 1, observando o descrito em 9.1 ¢ 9.2. ‘Tabela 1 - Grau de fundamentacac no case de utilizagao de modelos de regressio linear T | Grau tiem | Descrigéo tt Caracterzaréo | [Completa quanto a 1 do imével todas as variaveis sri | Ne aioe ro models Adogao de situagao paradigma Quoridod | _ wiimade das | ky thonde cae | Ye Dondekeo | 3s Nowe 2 | demercado, |/nimero de variaveis | pumero de varidveis | numero de varidveis efetivamente independentes | independentes Independentes utlizados Apresentagin dee informagées relativas, ‘Apresentagéo de || Apresentagao Identicacdo | 2 '9805.08 dass © | inormagdes relatvas | de iformacoes 2 | dosdadosde | Yaridvets anatsaret/| a todos os dados | relativas aos dados © mer ee a ofalend | Yarivels analisados/| varavels efetvamente namodelagem~ | utlizados no modelo ‘observadas no local ‘| pelo autor do iaudo — ‘Aarsitida ‘Aamitide, desde que: desde que: \ a) aS medidas das | a) as medidas das caracteristicas do |; caracteristicas do 4 | extapotagiio Nao admitida | | imével avalianco nao |! imével avaliando nao |] sejam superiores | sejam superiores & \ ‘a 100 % do limite 100 % do limite \ amostral superior, amostral superior, ‘nem inferiores & nom inforiores & motado do limite metade do limite amostral inferior, | _armostral inferior 22 (© AUNT 2011 Toto ae ceotas resents ISABNT NBR 14653-2:2011 Tabela 1 (continuacao) Ww Grau tom | Descrigio nT 4 1 'b) 0 valorestimado |b) valor estimado rndo ultrapasse 15% | nao ultapasce do valor calculado 20 % do valor no limite dafronteira | calculado no lite 4 | Extrapolagéo No admitida amostral, para a | da fronteira amostral, teferida vattével, em| para as reteridas - médulo varidveis, de per sie | simultaneamente, x eemmédulo 3 Nivel de | 4 signiticaneia a : (somatério do / valor das duas 5 | caudas) maximo 10% 20% 30% ¥ para arejeigaoda | ¢ hipétese rula de \ J cada regressot J 7 (teste bicaudal) “ Nivel de - 5 ignifcdncia \ é maximo edmitido ) para a rejeigao da } “ © | ‘hipétese ruia do ae hd = modelo através 7 dotestoF do | \ Snedecor ‘ ° 9.2.1.1. Para ating 0 Grau Il, so obrigatoriae: at > 4) _apresentagao do laudo na modalidade completa; ” b)_apresentacdo da anélise do modelo no laude de avaliago, com a verificagso da coeréncia do comportamente da variagao das variavels em raiacao ao mercado, bem como suas elasticidedes ‘em torno do pento de estimagaa;, ©) identificagéo completa dos enderegos dos dados de mercado usados no medelo, bem como das fontes de intormagao; ef )_adogo da estimativa de tendéncia central. 9.2.1.2 E permitide ao engenheito de avaliagbes fazer ajustes prévios nos atrbutos dos dados de © mercado, sem preiuizo do grau de fundamentagzo, desde que devidamente justficados, em casos serelhantes aos ceguintes 1) _conversdo de valoras a prazo am valores a vista, com taxas de desconto praticadas no mercado na data de referencia da avelia¢do; © ABNT 2011 - Toda 96 arattos reservados 3mt ABNT NBR 14653-2:2011 ) conversdo de valores para a moeda nacional na cata de referéncia da avaliagao; (¢) convaredo do areas reals de construgao em dreas equivalentes, desde que com base em cost cientes publicados (por exemplo, os da ABNT NBA 12721) ou infaridos no mercado; 4) _incorporagao de luvas ao aluguel, com a conside-acéo do prazo remanescente do contrato e ta- xas de desconto praticadas no mercado financeiro. 9.21.3 € permitida a utilizacdo de tratamento prévio dos pregos ooservades, limitado a um Unico {ator de homogeneizecao, desde que fundamentado conforme 8.2 7.4.2, sem prejuizo dos ajustes cltados ém 9.2.1.2 (por exemplo, aplicagao do fator de fonte para a transformagao de pregos do oferta para as condicSes de transagao), 4.4 Recomenda-se a nao extrapolagao de variavels que presumivelmente explicariam a variagéo das pregos e que ndo foram contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arbitrio nao for suficiente para as compensagdes necessarias na estimativa de valor. 9.2.1.8 O engenheiro de avaliagées deve analisar o modelo, com a varificago da coeréncia da varia- (edo das varidvels em ralagaio aa mercado, bern como a exame de stias elasticidades em torno do ponto da estimacio. 9.2.1.6 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamertagdo, devem ser consi- derados os seguintes critérios: a) na Tabela 1, identiticam-se trés campos (Graus Il, ile I) © seis itens; b) oatendimento a cada exigéncia do Grau | tera un ponto; do Grau Il, dois pontos; € do Grau Il, trés pontos; ©) © enquadramento global do lauco quanto a fundementagao deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo a Tabela 2. 9.2.1.6.1 No caso de amosttas homogSneas 7), serd adotada a Tabela 1, com as seguintes particularidades: a) serdo admitides os itens $ © 4 apenas no Grau Il, de forma atticar caracterizada s homogeneidade; b)__serd atfibuido 0 Grau Ill para os itens 5 ¢ 6, por ser nulo o modelo de regressao, ‘Tabela 2 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentacao no caso de utilizagéo de modelos de regressio linear Graus u ' Pontos minimos 16 10 6 2,4,506noGrauil' | 2,4,5e6n0minimo | so. no tons obrigatérios | 08 demais no minimo | no Grau le os demais | ime np Grau | no Grau Il ‘no minimo no Grau t eno Grae 9.2.2 0 Grau do fundamentagiio com o uso do tratamonto por fatores deve estar conforme a Tabela 3. 7) Em cate de dhivids sobre a homogereidade da amostra, esta pode ser analisada por mela da Distancia de Mahalanobis enlre os elementos amostrais e o cenisdide amostal 24 GABNT 2011 Todos os coos servationABNT NBR 14653-2:2011 Para o atendimenta & Tabela 3, observar 9.1 @ 9.2. ‘Tabela 3 ~ Grau de fundamentagaa no caso de utilizagac do tratamento por fatores Grau tem Descricéo = 7 4 1 ; ‘Completa quanto || Completa quanto aos Garacterizagao do | Adogaa do 1 | "imével avelando | * "0008.08 falores | fatores utlzados 90 | iyacao paradigma ‘analisados tratamonto ‘Quantidade 7 minima de dados \ 2 de mercado, 12 s | 3 efetivamente } utlizados 4 Apresentagao ‘Apresertangso de informagéies ;. de Informacoes relativas.a todas as | Apresentagéo Sane ode caracieristicas dos | de informagées io 3 | [dentifearse dos | “Gados analisadas, | relativas a todas as | ** Caradteriticas dado ds re eado: com foto e caractoristicas dos slos dicts caracteristicas | dados anaisadas | ™esponcentes ‘observadas polo Nitradon autor do latudo Intervalo admissivel 4 de ajuste para 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,504 © conjunto de fatores | ® Nocaso de utlizagdo demence de cinco éadoe do mercado, o intorvalo admissivelce ajuste 660,808 1,2: pais 6 desejdve! que, cam um ndmera menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogénea, 9.2.2.4 Para alingir o Grau Ill s30 obrigatérias: @) _apresentagée do laude na modaiidade completa; b) _identificagio completa dos enderagos dos dados de mercado, bem coro das fontes de informagao; ©) valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendéncia central 9.2.22 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentacao, devem ser cons! deradas os seguintes criterias: 2) na Tabola 3, identificam-se trés campos (Graus Il, Il ¢ 1) itens; b)oatendimente a cada exigéncia do Grau | tera 1 ponto; do Grau Il, 2 pontos; ¢ co Grau Ill, 3 pontos; ©) © enquadramento global do laudo deve considera a soma de pontos obtides pata o conjunto de itens, alendendo & Tabela 4. Para o alendimento & Tabela 4, observar o desorito em 9.1 6 9.2. (© ABNT 2017 Tada 0 date roserndos 25we. ABNT NBR 14653-2:2011 Tabela 4 ~ Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentarao no caso de utilizacdo de tratamento por fatores Graus a uw 1 Pontos minimos 10 6 4 Itens obrigatorios | com os demais no minimo | no Grau Il e os dem: lens 2¢4 no Grau il, | lens 204n0 minime | ToAg6, no minimo no Grau | no Grau It no minima no Grau. 9.2.3 O Grau de preciséa deve estar con‘orme a Tabela 8. ‘Tabela 5 - Grau de preciso nos casos de utilizagao de modelos de regressao linear ou do tratamento por fatores. Doser Grau jescrigao | az uw 0 1 ‘Amplitude do intervalo de conflanga de 80% | < I, tem torno da estimativa de tendéncia central | _ <*0% _* eae NOTA ‘Quando a amplitude do intervalo de confianga uitrapassar 50 %, ndo ha classifeacdo do resultaco quanto a preciso e 6 necessaria jtticativa com base no diagnostica co mercado. 8.3 Método da quantificagao de custo Para o atendimento & Tabela 6, observer o descrito em 9.1 2 9.3. Tabela 6 - Grau de fundamentago no caso da utilizagao do método da quantificagao de custo de benteitorias Grave Her 7 1 Fela utilizagao ao | Pelaullizaglo de custo | _ de custo unitario 1 | etmata | Pele eaboracto | rar mascara | bic para orcieto do custo direto | te rae gice | Proicia semolhante ao | diferente do projato projeta pacrao ppadro, com os evidos ajustes z BDI Galculado Justificado Arbitrado_} Galculada por levantamento do custo de reauperagao 60 bem, | Calelata por mtodoe 5 ara dendiono | tecnicos consagrades, |) 3 | Demeciagdo | ede new | considerando-se dade, || Arbitada isica i O vida dtile estado de conservacdéo Casos de bens novos ou projotos hipotétions | ‘@ ADNT 2011 odes ot drotnsreseaceeJhedb-) 3 4 Ai weal, s ABNT NBR 14653-2:2011 9.3.1 Para atingir o Grau Ill, 6 obrigatéria a apresentagao do laudo na modalidade completa, 9.3.2 Para{ins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentagéo, devem ser consido- rados os seguinles criterios: a) naTavela 6, identificam-se trés campos (Graus Il, Ile 1) ¢ trés it ns; b)oatencimento a cada exigéncia do Grau | tera um ponto; do Grau tI, dois pontos; e do Grau Ml, ‘rés pontos ©) o enquadramento global do lsude deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de lens, atendendo a Tabela 7. ‘Tabela 7 — Enquadramento do !audo segundo sou grau de fundamentagdo no caso a utilizagao do métado da quantificagao do custo de benteitori Graus | 0 1 Pontos minimos 7 5 3 Itens obrigatérios no grau | 1, com os demais no | 1 e2,no minimono | todos, no minimo correspondente ‘minimo no Grau I! Grau It ‘no Grau | 9.4 Método involutive Contarme Tabola 8. Para o atendimento & Tabela 8, observar 0 descrito em 9.1 a 9.4. Tabela 8 - Grau de fundamentacdo no caso da utilizagie do método involutive tem | Deseriga _ Sree igo T u 0 ' Nivel de ‘Aprovoitamonto, + | cctanamentodo | SH6BHOY | Esado wreiminar | oeupagze uses projeto hipotético presumidos Prego de venda | No minimo Grau It de Grau | de 2 | desunidades do | fundamentagaono | fundamentacdono | Estimativa projeto hipotatico | métode comparative | método comparativo _ Grau Ill de Grau Ide Grau de Estimativa fundamentagéio fundamentagao | /fundamentagao\ os custos d0 no método da ‘no métoco da 0 método da produgo quantiticagao quantticagao ‘quantiicagaio | do custo do custo do custo Furdamentados com 4 Prazos ‘cados obtidos Justticados Arbitrados no mercado (© ADNT 2011 Todoa os cets records Eaa ABNT NBR 14653-2:2011 ‘Tabola 8 (continuagao} Grau tem | Desevigdo uw 1 I Fardeen com 5 Taxas dados obtidos no Justificadas Arbitradas: mercado \ Dinamico com | ot 5 | oda | Dintmiencom ture | nies Esttco prosotese Andlise setorial De estrutura, Si 7 | cdageicste | “epmawa’ || Dacorumnm | Stieoe se mercado tencéncias e conduta : 8 Cenarios Minimo de 3 2 7 ‘Simulagdes com Simulagdes com Araicos do rung icosco | SGarsotoao” | aentneag dae te 9 | soretiiase co | Seeramonto | “vanaveemais f Som smae somo sapioaas 9.4.1 Para atinglr o Grau Ill, é obrigatoria a apresentagéo do laudo na modalidade completa. 9.4.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentagao, deve ser consice- rados os seguintes critérios: a) na Tabela 6, identiicam-se trés campos (Graus Ill, I!e 1) e nove itens; b) oatendimento a cada exigéncia do Grau | terd um ponto; do Grau Il, dois pontos; e do Grau til, 11s pontos; ©) © enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontes obtidos para 0 conjunto de itens, atencendo & Tabela 9. Tabela 9 Enquadramento do laudo segundo cou grau de fundamentagio no caso da utillzacdo do método Involutivo: Graus u 1 1 Pontos minimos 22 13, 9 Htens obrigetirios no | 2,07 € 6. com os demais | 2,6,7 8, no minimo | Todos, no minimo grau correspondents | no minimo no Grau II no Grau tt no Grau 9.5 Método evolutivo Conforme a Tabela 10. Para o alendimento a Tabela 10, observar o deserito em 9.1 a 9.5. 28 © AQNT 2011 Taco o» dtetosrescrvacenm ABNT NBR 14653-2:2011 ‘Tabela 10 - Grau de fundamentagao no caso da utilizagio do métode evolutivo vom | Doecrtga Grau m er | |_Deenste wm 1 1 Grau it de Grau | de Estimatva do | tundamaragao no | ‘wndemgntaeio, | tundameriacto 1 in waono | “homstodo | no mélodo valordatenteno | métoda comparativo | .,@ S000, | | ne mae euroinvoiuivo | “oinvalutve | no involuivo rau W de Grau it de Grau de Estimatva | fundamentagze | fundamentagéo | fundamentagao 2 | doscusiosco | nometododa | nomotodo da | nometodo da reedigad | quantieagao do | quantiicagao | quentiicagao custo do custo do custo inferido em 3. leone mercado usiificado Arbitado a6 somelnante 9.5.1 Para alingir o Grau Ill, 6 obrigatéria a apresentagdo do laudo na modalidade complete, 9.8.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentagao, cevem ser conside- rades os seguintes criterios: a) na Tabela 10, identificam-se trés campos (Graus Ill, Ile I) e trés itens; b) eo alendimento a cada exigéncia do Grau | terd um ponto; do Grau Il, dois pontos; ¢ do Grau It ‘tras pontos; ©) © enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtides para 0 corjunto da tens, atenderdo & Tabela 17. 9.5.2.1 Quando 0 lerreno ou as Denteitorias, isoladamente, representarem menos de 15 % do valor total do imével, podam ser adotados dois pontos para este item, independentementa do grau atingido em sua avaliagso. ‘Tabela 11 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de tundamentagao. no caso da utilizacdo do método evolutivo Grane n n TT] Fons misiras 3 5 a Tens brigetiioana | Vouom edna | 1¢&nomnme | Todos wovikiwo Savcmespondene | minterecraat | no Gvaul ns Grau! 10 Apresentagiio do laudo de avaliagao 10.1 Laudo de avaliacao completo (0 laudo de avaliagzo completo deve conter no mirimo os seguintes itens: a) identticagao do solietante: © ASNT 2011 - Todos or rats reservados 29ABNT NBR 14659-2:2011 b)_finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante; ©) _objetiva da avaliagaa, d) pressupostos, tessalvas e fatores limitantes - atender ao disposto em 7.2 da ABNT NBR 14853-1:2001; fe) identificagdo © caracterizago do imévol avaliando - atender ao disposto em 7.3 da ABNT NBR 14853-1:2001, no que couber; 1) diagnéstico do mereade — relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001; 9), indicagio do(s) método(s) & procedimento(s) utiizado(s) - relatar conforme Seco @ da ABNT NBR 14653~1:2001; hn} ocpeciteagao da avalagao - Indcar a especicacta atingda, com relago aos raus de | fundamentagao e preciso, conforme Seco 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser apresentado demonsirativo d2 portuagao atingide; |) planitha dos dados utilizados; |) no caso do utiizagéio do método comparativo direto de dados cle mercado, descrigao das varlé- vels do modelo, com a definigéo do critério de enquadramento de cada uma das caracteristicas dos elementos amoctrais. A escala utlizada para definir as diterencas qualitativas deve ser espe- citleada de modo a fundameniar o correto agrupamento dos dacos de mercado; I) tratamento dos dados & icentiticagao do resultado - Explicitar os célculos efeluados, o campo de arbi 60 foro caso, e jusieativas para a rasullado adolado. No caso de utlizagéa do método omparativa dirsto de dados de mercado, deve ser apresentade o grafico de progos obsorvados ‘versus valores estimados polo modelo, canforme 8.2.1.4.1; }) resultado da avaliagdo e sua data de referencia; m) qualificagao legal complota ¢ assinatura do(s) profissionaltis) responsavel(is) pela avaliagéo, 10.2 Laudo de avallacao simplificado © laudo de avaliagdo simplificado deve atender no minimo, de forma resumida, aos itens, 10.1 a) al6 10.1 h) © 10.1.k), desta Parte 2 10.3 Anexos Para a identificacdo do valor de mereado, podem ser Includes, de acordo com o grau de fundamenta- (940, 08 seguintes anexos: documentagao dominial, fotografias do imével avaliando, plantas, identifica- (Gao dos dados de mercado, meméria de calculo ou relatotios originais dos programas computacionais utiizados. 11 Procedimentos especificos 11.1 Desapropriagées 11.4.4 Classificacso das desapropriagées 11.1.1.1 Quanto a extensiio — total: aquela que atinge o imével em sua tetalldade, ou cujo remanescente seja inaproveitavel: 30 GANT 2014 Talos oe dios tsaradesJe L ABNT NBR 14853-2:2011 — parcial: aquela que alinge parte do imével. 11.4.1.2 Quanto & duragio — temporari — permanente. 114.2 Crites ‘Nas desapropriagdes totals, as avallagdes devem ser realizadas com a ullizagéo des métodas previs- ‘os nesta Norma, O engerhoiro de evaliagBes deve aprosonta, a titulo de subsici, o custo de reedi- (o, © de reprodugo © 0 valor de mercado. Nas desapropriagBes parcals, 0 citério basico 6 0 da ditorenga ertre as avaliagéos do imdvel original do imével remanescente, na mesma data de referdncia (oritéro “antes e depois”). Davem ser aprecia- des circunsténcias especiais, quando rolevantos, tals como altoraedes de forma, uso, acessiblidade, ocupagao @ aproveltamento. No caso de benfeltorlas atingidas, devem ser previsias verbas relativas ao custo de obras de adao- ‘ago do remanescente, possivel desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser necesséria desocupagio tempordtia para a execucao dos sarvigos. Se 0 engenheiro de avaliagées considerar inaproveitével o remanescente do imével, esta condigao deve ser axplicitada © seu Valor apresentado em separado. Nas desapropriagies tempordrias, as indenizagdes devem considerar a renda que seria auferida pelo imével, durante © perlode correspondents, bom como oventuais perdas adicionais. 11.2 Servidbes 11.2.1 Classificagao 41.2.44 Quanto a natureza, entre cutras: — admiristrativa ou publica, quando o titular da servidéo for o Poder Puiblico ou seu preposto, sem gue exisia um imovel serviondo; — predial, quando a restrigdo for imposta a um imével serviente para uso e utiidade do Imével serviendo. 1.2.1.2 Quanto a finaidade, entre cutras —_ pascagem de pedestros e veiculcs; — passagem de ihas de transmissao; — passagem de tubulacbes. 11.21.38 Quanto & intervengio fisica: — aparente, quando hé intervene tsica; — nao aparente, quando nfo ha intervengao fsica. ‘© ABNT 2011 Todos 06 dts resend ayABNT NBR 14653-2:2011 11.2.41.4 Quanto A dutagao: = tempordrias — pemétua. 11.22 Critérios 11.2.2.1 0 valor da indenizago pela presenga de servidéo corresponde & perda do valor do imévol decorrente das restricdes a ele impostas, calculadas alternativamente por: a) diferenga entre 2s avaliagdes do Imével original ¢ do imével serviente, na mesma data de referén- Gia (ctitério “antes e depcis’). com consideragéo de circunsténcias ospeciais, tals como alteracdes o Uso, ocupagio, acessibiidade © aproveilamenio, b) diferenga entre os valores presentes dos rendimentos imobiliarios liquidos relativos ao uso do imével artes e depois da instituigao da servidéo. 11.2.2.2 Prejuizos causados as benfeitorias atingidas pela talxa de servidao devern ser avaliados. 11.2.2.3 Perdas adiclonals decorrentes da instituigZo da servidao no imével, como a cessagéo do atividade econdmica. devem ser consideradas, quando solictadas. 11.3 Glebas urbanizaveis 11.3.1 Aavollagdo doe glebas urbanizévols deve ser leita preferivelmente cam a utlizago do método comparativo direto de dacius de mercado. 41.8.2 Quando for uilizado © métode involutive, recomenda-se considerar o8 seguintes aspectos: a) _aviabilidade legal da implantaco do parcelamento do sola simulado, respettadas as restticoes da LLel 6766 e das Leis Estaduals e Municipais atinentes ao uso e ccupagéo do solo, com destaque para os parémetros fisicos e urbanisticos oxigidos para o loteamento, tals como o percentual maximo de areas vendavels, infra-astrutura minima, leitos carrogaveis, deciives méximos etc; b) a possibllidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradourcs publicos oficiais, desda que legalmente vidvels e economicamente vantajosos, com loteamento da rea remanescente; ©) 0 estado dominial ¢ eventuais gravames sobre @ gleba, tais como a oxisténcia de diteltos roais © possaesérios, informados pelo contratante; 4d) caso a gleba urbanizével sea avaliada como empreendimento, devem ser seguidos os preceitos da ABNT NBR 14653-4; €) quando houver dividas sobre a viabilidade da uroanizagao da gleba, recomenda-se verificar ‘0 sau valar por meio de seus frutos, tais como locagao, arrendamento etc. 11.4 Avaliagao de alugué! 11.4.1 Por comparagéo direta 11.4,1.4 Trata-se do procedimento preferencial, usualmente emprogado em agéas renovatérias e revi- sionais. Para a sua aplieacao 6 exigido 0 conhecimerta de dadios de mercado referentes a locagdes de iméveis semethantes. 32 } {© AGNT 2011- Tofos co arotoe rotons1.4.1.2 Especial atengo deve ser dada quando forem comparados aluguéis com distintos perfodos de reajuste ou ostagios do contrato, sdmitindo-se os seguintes procedimer tos. 8) tornar 9s dados homogéneos, com o auxilio de modelos que levem em conta a previséo inllacionéria; b) utilizar modelos de regresso com variaveis que considerem cs diferengas contratuais ou 0 esté- sgio do contrato. 11.4.1.3 No caso de antecipagio de alugudis, devem ser aticionados aos aluguéis nominais acréeci- mas conslantes, financeiramente equivalentes 20 pagemento antecipado. 11.4.2 Pela remuneragao do capital 11.4.2:4 Neste caso, 0 alugue! ¢ determinado em fungao do valor do imével, podendo sor omprogado om casos de iméveis isolados @ atipicos, para os quals a uflizagao da comparagao dirsta seja impraticavel. 11.4.2.2 Sua utiizago exige a determinagaio da taxa de remmuneragao € do valor do imével 11.4.2.8 A taxa de remuneragao deve ser objeto de pesquisa especifica para cada caso, pols varia para cada tipo de imovel, localizagao e, também, ao longo do tempo, depencendo da conjuntura ‘econdmica, 11.4.3 Reformas (© custo de reformas que beneficiem o imével alugado pode ser amortizado om forma de desconto do aluguel, durante prazo compativel. NOTA A legislagio federal referente @ alucuéis consta na Bicliografia, de (34) a (98). 11.5 Liquidagao forgada Quando solictado, além do valor ce mercado, pode constar no laudo de avaliagdo 0 valor para liquide ao forcada, para uma certa data, adolando-se critérios acordados entre contratantes e contratados. (@ ABA 2011 Todos os dirs reservados | 33ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizagao de modelos de regressao linear A.A Introdugao. A1.1Atécnice mais utlizada quando se deseja estucar 0 comportamonto de uma variavel depen- ‘dente om relagdo a outras que sao responsdvels pela variabildade cbservada nos precos é a ansiise de regresséo. A.1.2. No modelo linear para representar 0 mercado, a variével dependente ¢ expressa por uma combinaco linear das variaveis Indapendertes, em escala original ou ttansformadas, e respectivas estimativas dos pardmettos populacionais, acrescida de erro sleatéro, oriundo de: — ofsitos do varidveis nao dotectadas e de varidvels irelevantes nao incluidas no modelo; — imperteigies acidentais de observagao ou do medida; — vatiagées do comportamento humano, corno habilidedes diversas de negoclagao, desojes, neces sicades, compulsdes, caprichos, ansiedades, diterengas de poder aquisttvo, diferencas culturais, entre outros. AA.3. Combase em uma amostra cxtraide do mercado, os parametros populacionals s40 estimados por inferéncia estatistica. A..4 Namodelager dovem sor expostas as hipélesss relalivas aos comportamentos das vardvel dopendentes v indopendentes, com base "0 conhecimento que o engenheita de avaliagées ter a respeito do mercado, quando serao tormuladas as hipdteses nula e alternatva para cade pardmetro. A.2 Pressupostos basicos Ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regresséo, de observar os seus pressupostos basicos, apresentados © soguir, principalmenta no que concerne & sua espectficagio, normalidade, homocedasticidade, néomulticolinearidade, ndo-autocorrelagao, independéncia e inexisténcia de pon- tos atipicos, com o objetivo de obter avaliagées ndo lendenciosas, eficientes ¢ consistentes, em 030 lal as seguintes: 8) para evitar amicronumerosidade, o niimerominimo de dacos efetivamente utilizados (n) no modole deve obodacer 208 seguintes crtérios, com respeita ao niimero de variavels independentes (k): Anzai 1) \ paran<90,n23 pera 80-< 1 $100, ry 10% n paran> 100, n> 10 onide ny“ €ontmoro de dados de masma caracteristica, no caso de ullizagéo do variavels ciootémicas ¢ variaveis qualitativas expressas por codigos alocados ou cédigos ajustados; 34. {© AENT 2011 Telos ditoton rosesABNT NBR 14653-2:2011 Recomenda-se que as caracteristicas especificas do imével avaliando estejam contempladas na amostra utilizada em nimero representativo de dacos de mercado; b) _atentar para 0 equilibrio da amostra, com dados bem distribuidos para cada variével no intervalo amostral; ©) os ctros séo varidvele aleatérias com variancia constante, ou seja, sac homocedésticos; 4) 08 crros edo varivois aloatérias com distribuleao normal; €) 05 erras séo nao aulocorrelacionados, isto 6, sto indopendentas sob a condigio de ncrmalidade; 1) 0 engenheiro de avaliaghes deve se empenhar para que as variéveis importantes estejam incorporadas na modelo = inclusive as decorrentes de interagao — ¢ as varidveis irrelevantes no estejam presentes; ®) 9) em caso de correlagdo linear elevada entre quaisquer subconjuntos de varidveis independentes, isto 6, multicolinearidade, deve-se examinar a cosréncia das caracteristicas do moval avalando com a esirutura de multicolinearidace inferida, vedada a utlizagac do modelo em caso de incoeréncia; h) nao devem podem correlagées evidentas entre 0 orto aloatério ¢ as varidveis independentes do modelo, au seja, 0 gréfico de residuos ndo pode sugerir evidéncias de regularidade estatistica ‘com respeito &s variaveis independents; 1) possiveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua rotirada fica condicionada a apresertacéo de justifcativas A241 Verificagao dos pressupostos do modelo ADA Linearidade ecomenda-se que seja anslisado primeiramente © compartamento graico da variével dependene om rolaeo a cada varidvel independents, em escala original. Isto pode orientar o aveliador na trans- formagao a adotar. Existem formas estatistioas de se busoar a transformagao mais adequada, como, por exemplo, os procedimentos de Box e Cox. {As transformagées utlizadas para linearizar 0 modelo devem, tarito quanto possivel, refletir 0 compor- tamento do mercado, com preferéncia pelas transformages mais simples de vatidveis, que resultem ‘em modelo satistatério, ‘Apés as transformagdes realizadas, se houver, examing-se a linearidade do modelo, pela construgao de gréficos dos valores observadlos para a varidvel dependents versus cada variavel independente, ‘com as respectivas transformacoos. A212 Normalidade A vorificagdo da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas: a) polo exame de histograma dos residues amostrais padronizados, com 0 objetivo de verificar se sua forma guarda setnelhianga com a da curva normal: 8) Pare juetficar o valor eecothide dentro do campo de arbfiri, © engenhoiro de avallagdes pov ulitzar um modelo ausiliar com @ reintrodugao de varidvels recusadas no teste da hipétese nvla. CANT a1 ont ote ene ( s)4 pange us bromptorpea ABNT NBR 14853-2:2011 b) pela andlise do gratico de residuos pacronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos dispostos eleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [—2;+ 2 I. ©) pola comparagfio da freqdéncia relativa dos res'duos amostrais padronizados nos intorvalos de 1;+ 1, [= 1,64; + 1,64 ]@ [- 1,96; + 1,96 ], com as probabilidades da distrbuigao normal ado nos mesmos intervalos, ou seja, 68 %, 90 % © 95 %; 4d) pelo exame do gtéfico dos residuos ordenados pacronizados versus quantis da distribuigéo nor- mal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante; ©) pelos testes de aderéncia ndoparamétricos, como, por exemplo, o qul-quadrado, o ds Kolmogorov ‘Smimov ajustado por Stephens ¢ 0 de Jarque-Bora. A21.3 Homocedasticidade A verificagao da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos: 18) andlise grafica dos residues versus Valores alustados, que davem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padréo definido; D) pelos testes de Park e de White. A2A.4 Verificagdo da autocorrelagio exame da eutocorrelacio deve ser precedide pelo pré-ordenamento dos elementos amostrais, em relagao aos valores alvstados 0, £0 10r 0 caso, a variavole indeoondentos possivolmonto causadoras do problema, Sua verificagcio pada sar feita, entre outros pracadimentos, pala anaiisa do grafico das rasiduns cote- Jados com os valores ejustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatorlamente, sem nenhum padréo definiio. A21.8 Colinearidade ou multicolinearidade 2.1.5.1 Uma forte dependancia linear entra duzs ou mais variévels independentes pravoca degeneragées no modelo e limita a sua utiizagao. As variancias das estimativas dos parémetros podem ‘ser multo grandes e acarretar a aceitago da hipotese nula e a eliminaco de varidvels fundamentals. 2.1.5.2 Para verilicagao da mutticolinearidade deve-se, em primelro lugar, analisar a matriz das cotrelagdes, que espeiha as dependéncias lineares de primeira order entre as variaveis indepen- dentes, com atengdo especial para resultados superiores a 0,80. Como também 6 oossivel acor- rer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlacao apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, também, verificar 0 correlacionamento de cada varidve! com subconjunios de outras variave's independentas, por meio de regrassdes ausiliares, como pela analise de variancia por partes. 2.1.53 Paratratar dados na presenga de multicolinearidade, 6 recomendavel que sejam tomadas medidas corretivas, coma a ampliagéo da amostra ou adaga de técnicas estatistioas mais avanga. das, a exemplo do uso de regressao da componentes principais. 2.1.54 _ Nos casos em que oiméve! avaliando segue os padrées estruturals do modelo, a existén- cia de multicolinearidede pode ser necligenciada. 36 (@AENT 2011- Tos os res reservadosABNT NBR 14653-2:2011 24.6 Pontos influenciantes ou “outliers” A cxisténcia desses pontos atipicos pode ser verilicaca pelo gralica dos residuos versus caca variavel independente, como também em relaco aos valores ajustados, ou usando técnicas estatisticas mais avangadas, como a estatistica de Cook ou a distancia de Mahalancbis para detectar pontos Influenciantes. A3 Testes de significancia ABA Onivel de significadncia m4ximo admitido nos dem ‘na Tabela 1) nao deve ser superior a 10 %. losles estatisticos (aqueles ndo citados A3.2 A significéncia de subconjuntos de paramotros, quando pertinonto, pode sar tostada pola analise da variancia por partes. 33 Osniveis de significdncia utllzados nos testes citados em A.3 serdo compativels com a espe- clicagaio da avallagdo, A4 Poder de explicagéo Em uma mesma amostra, a explicago do modelo pode ser aferide pelo seu coeficiente de determi- naglio. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do mimero de variéveis Indopendontas endo leva em conta o ndmaro do graus do liberdade perdidos 2 cada parémetro esti- mado, deve-se considerar o coeficiente de determinagao ajustad. AS Varidveis dicotémicas ‘Toda variavel que possa assumir apenas dois valores deve ser tratada como variavel dicotémica, vedada a exirapolacao ou Interpolacao nessa situagao. usual a variével dicotémica assumir os valores 0 6 1 AS Cédigos alocados Os critérios da construpio dos cédigos alocados deve ser explicitados, com a descricao necessévia 2 suficiente de cada cédiga adotado, de forma a permit o claro enquadramento dos dados de mer- cado e do iméve| avaliando e assegurar que todos os elementos de mesma caracteristica estejam agrGpados no mesmno item da escala, A oscala seré composta por nUmeros naturals consecutives om ordem crescente (1, 2, 3...J, em fungao da importancia das caracteristicas possiveis na formagao do valor, com valor inicial igual a 1 No 6 necossario cue a amostra contenha dados de mercado em cada uma das posicdes da escala consiruida. Recomenda-se a uilizagao prévia da analise de agrupamento de dados para a construgéo dos céai- 1008 alocados. E vedada 2 extrapolagao de variéveis exprossas por cédigos alocados. (© ASNT 2011 «Todos. 05 dotas reservados 37ABNT NBR 14653-2:2011 AT Cédigos ajustados Admite-se que os cédigos sojam extrafdos da amostra por meio de modelo de regresso com a utllza- 40 de varidveis dicatémicas, desde que haja pelo menos trés dades por caracteristica. E vedada a extrapolagaa ou a interpolagao de veriéveis expressas por cédigos ajustados, AB Diferentes agrupamentos No caso de utlizagdo no mesmo modelo de regresséo de diferentes agrupamentos (‘ipologia, merca- dos, localizagao, us0s etc), recomenda-se verificar a independéncia entre os agrupamentos, entre as variéve's utlizadas © possiveis interagées entre elas. AQ Apresentagao do modelo AA varidvel dependente no modelo de regressaio dave sor apresentada ne laudo na forma nao transtormada. A.10 Avaliagdo intervalar 10.1 A avaliago intervaiar, previsia em 7.7.1 b) da ABNT NBR 14653-1:2001, tern como objetivo estabelecer, quando solictado pelo contratante, um intervalo de valores admissiveis em torno da estimativa de tendéncla central ou do valor arbitra. A1041.1 Quando for adotada a estimativa de tendéncia central, 0 intervalo de valores admissiveis dove estar limitado simultaneamente (vor Figura A.1): a) ao intervalo de previgdo ou ao intervalo de cor rv ipa de 80 % para a estimativa de tendéncia ccontral 8); b) a0 campo de arbitrio. | rerio de canterga/eracied0a 80 {campo deaitre 2156 aa 4 ° 1) extmane dofercéraconrl admiesivele quando for adotada a estimativa de tendancia central Figura A.1 - Vator 9) Obrtervale de conffanga ceré utllzado se 0 objetivo for astimar o valor de mercado. Se © objetivo for estimar repos, ullize-se e intervalo de predigao. 38 (© ABNT 2011 Todos os dros reservadosABNT NBR 14653-2:2011 A.10.1.2 Quando for adoiado o valor arbitrado, c intervalo de valores admissiveis deve ostar limitaco simultaneamente (ver Figura A.2): 8) ao intervala em toro do valor arbitrade com amplitude igual & do intorvalo de predigao ou 60 intervalo de confianga '2! de 80% para a estimativa de tendéncia central; b) ao campo de arhitrio em torno da estimativa de tendéncia central a ' ; Figura A.2 - Valores admissiveis quando for adotado o valor arbitrado: A.10.2 No caso de utlizagao do valer arbitrado, este fato devs ser cilado @ nao sera calculada a probabilidade associada a0 intervaio. 10) Ointervala de carflanga sera utlizado se o objetivo ‘or estimar o valor de mercado. Se 0 objetivo foro precos, ulliza-se 0 intervalo de precicas. (6 AANT 2011 -Tedos o¢ cots reservados 39ABNT NBR 14653-2:2011 Anexe B (normative) Procedimentos para a utilizagao de tratamento por fatores B.1_Introdugo Neste tratamento de dados, aplicivel a0 Método Gomparativo Direto de Dados de Mercado, é admitida 4 priori a validado da oxisténcia do rolagdes fixas ont¥o Os atnbutos especificos e os respectivos pregos. Devern ser utlizados fatores de homogensizagdo calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodologia cientifica, que refltam, em termos relalivos, ¢ comportamento do mercado com daterminada abrar- géncia espacial e terrpora 05 fatores de homogenelzagso no podem ser utitzados fore do campo de aplicagao para o qual foram calculados, om relagdo as caracteristicas quantitetivas e qualitativas do imvel,tiologia, rogiéo validade temporal do estudo que gerou os fatores. B.2 Recomendagées quanto 3 amostra Recomenda-se que, no tratamento por fatores, a amostra seja composta por dados de mercado com caracleriticas tisioas, socioacondmicas e de localiza¢ao as mais semelhantes possivess entre sie om tolagdo ao imével avallando, de forma a exigi apenas pequenos ajustes na homogensizacio, B21 Assim, é recomendavel que sejam utiizados dados de mercado: a) com atributos mats semethantes poss(veis aos do imdvel avaliando e do imével paradigma: 'b) que sojam contemporaneos. Nos casos de exame de dados néo contemporaneos, ¢ desaconse- Ihavel a atualizagio de prego do mercado imobilidrio através de indice econémico, quando nao houvar paridade enire eles, davendo, neste caso. 9 prego ser atualizado mediante consuita dirote {a fonte. Quando a atvalizagao na forma mencionads for impraticaval, s6 sera admitida a conecao dos dados por indices resultantes de pesquisa no mercado B.2.2 — Para.autilzacdo deste tratamanto, considera-se como dado de mercado com atributos seme- Ihantes aqueles em que cada um dos ‘atores de homogeneizacéo, calculados em relagiio ao avaliando 0u 20 paradigma, ostajam comidos entre 0,50 @ 2,00. 8.3 Saneamento da amostra ‘Apés @ homogensizagao, devem ser utiizados oritéros estatisticos consagrados de aliminagéo do dados discrepantes, peta o saneamento da amostre. Os dados discrepantes deve sar retiradas um ‘a.um, com inicio pele que esteja mals distante da mécia. Admile-se a teintrodugao de cados anterior- mente retirados no proceso. 40 © ARNT 2011 Tos dretus reservadosé ABNT NBR 14653-2:2011 BA Erros de especificago ‘O engenheiro de avaliagdes deve se empenhar para que 2s variévels importantes estejam incorpora- ddos © as variéveis irelevantes no estejam presente rio modelo. B.5 Fatores de homogeneizacao Os tetores de homegeneizagao devem apresenta’, para cada tipologia, os seus eritérios de apure¢ao respectivos campos de aplicagiia, bem como a abrangéncia regional e temporal. B5.1 Os fatores da homogeneizagao nao podem ser utilizados fora de sua tipclogia, campo de apl- cagao e abrangéncias regional e temporal. B52 _Atonte dos fatores utlizados na homogeneizapao deve ser explicitada no trabalho avaliatério, B.6 feito de heterogeneizagio Para a utilizagéo deste tratamonto ¢ recomondavel quo ceja evitado 0 uso de tatores que, aplicados \soladamente em velagzo ao avaliando ou ao paradigma, heterogeneizem os valores originals. Essa recomendagao s6 ¢ valida com a confirmagao do efeito de heterageneizagao, ands a aplicagao con- junta dos talores. 8.7 Avaliagao intervalar Utiizar os mesmos eritérios de A.10. ARNT 20% eos 68 dvatos resend at) Mh 0 PNB y 3 Re Bb WU cb dct A ii ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo C {informativo) Recomendagées para tratamento de dados por regressao espacial C1 Introducado C11 Ategressao espacial é a técnica ullizada quando se deseja explicar a variabilidade opservada em uma determinada vatidvel dopendonto om rolaedo as varlavels independentes, levanda-se em conta a posigdio geogri‘ica de cada uma das observag6es € as suas influéncias sobre os vizinhos. ©A.2 Esta técnica 6 recomendada quando for constatada a existéncia de autocorrelagae espacial entre os dados observados. O procedimento tem se mostrado especialmente util em avaliages em massa, plantas de valoras genéricos, estudos de velocidades de vendas ¢ de demandes hablacionais, enire outros. C.2 Pressupostos basicos 6.21 Dever ser obsenvades todas os pressuposios da regressdo linear cldssica, expostos no Anexo A. 62.2 Caso seja verificada a existéncia de autocomtelagao espacial, proveniente de interagdo ou dependéncia espacial entre os dados, recomenda-se incorporar os efeitos de dependéncia espacial ‘20 modelo olassico do rogressdo, com o objetivo de assegurar as estimativas caracteristicas de no londendosidade, oficiéncia @ consisténci. ©.3 Recomendagées C.3.1 Diagnéstico da autocorrelagao espacial © exame da autocorrelagdo espacial deve ser precedido do gecrreferenciamento dos elomentce amostrais e da espacializagao dos residuos do modelo, Sua verifeagée poda ser felta: 12) pela anlise do grafico espacial dos residuos, que deve apresentar pontos com sinais disperses aleatoriamente, sem nenhum padrZo definido em termos de ciusiers ou agrupamentos; 'b) pela andlise do semivariograma, que & um grafico da semiveriéncia yih) versus h, onde “h) = (1/2n) {2(%) - 20%: +h], sendo no numero de pares de pontos amostrais, com alti- bbutos 2, separedos por uma distancia h. Geralmente sao alustados modelos teoricos a estes pontos: modelo esférico, exponencial, linear ou gaussiano, ©) pela aplicagdo dos testes de Moran |, LM (erro) cu LM (defasagem), pola definigdo préva de uma matriz de pesos espacials, conhecida coma W. como, por exemplo, de contiguidade ou de distancia. 42 (© ABNT 2011 - Todos es states reservados) a2, 5 aioe MLs ede Se BSB eK. Asks oa 3 ABNT NBR 14653-2:2011 3.2 Incorporagdo de efeitos de dependéncia espacial €.3.2.1 Quando 08 efeltos de depondéncia espacial forem inferidos pelo semivariograma, podem sor empregados metodos para determinar os pesos necassarios 2 urna inlerpolagao local, como, por ‘exemplo, o método da Krigagem '"). 6.3.2.2 Quando 98 efeitos do dependéncia espacial torem inferidos por lestes estatisticos, reco menda-se introduzir extensdes convenientes no modelo classico de regressao, considerando-se 08 efeitos de autocorrelagdo espacial nos erros, através do Modelo de Erro Espacial, ou os efeitos oca- slonados pelas interagées entre os ptegos, pelo Modelo de Defasagem Espadal. A escolna do modelo a adotar ~ Modelo de Etro Espacial ou Modelo de Defasagem Espacial, pode ser feita com a utiizagSo des aritérios de informagao de Akaike (AIC) @ de Scwartz (SC) ") NOTA As recomendapss biblingratioas para tratamento de dados por regressio espacial constam na Bibiiogratia, do [99] a 43), 11) Dotaihes sobre esta metodologla podem ser enconiredes em Matheron, G. (1965): Les Variables Regionalisées ot Leur Esiimation, Masson, Paris. Uma aplicagao pode ser encontrada em Dantas otal. “Ava liagdo de Cidades por Interéncia Espacial’, Anais do Xlil Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliagées 2 Pevicias, Fortaleza— CE. 12) Detathes sobre estes testes @ aplicacdes desta motodologia podem ser encontrados em Danias, et al (2003) "Modelos Espaciais Aplcados ao Mercado de Apartamentos de Fecie,’ Anais do Xl Congreso Brasileiro de Engenharia de Avatacées @ Poricias, Belo Hotizonts — MG. (0281 201 rate eanaon Ga): 0. O58 1 ABNT NBR 14653-2:2011 Anexo D (infomativo) Recomendagées para a utilizagao de andlise envoltéria de dados (envoltéria sob dupla ética) (EDO/DEA) D1 Introdugdo DA Aandlise envoltéria de dacos é uma técnica consagrada pare a avaliagdo do produtividade © eficiéncia, que se baseia em modelegom econometrica para a estimacao de uma fun¢ao de produ- ‘gio formada pelas unidades analisades mais eficientes (unidades benchmarking) D.1.t.1 A partir dos dados coletados, define-se 0 espaco viével de produgéo, delimitado pela cenvoltéria representativa dos melhores resultados, oriantada segundo a minimizagao dos Insumos ou ‘a maximizagao dos produtos. A eliciéncia de cada ure: das unidades observadas 6 determinada pola distancia normalizada & envoitéria, através da solugdo de problemas de programagao linear (PPL). D.1.1.2. Aandlise envoltéria de dados sob dupla ética (EDO-DEA) explica as variagSes observadas ‘em uma ou mais varidvels de interesse (varidvels dependentes), utilizando outras variéveis explicat- vas do fenémeno (varidveis independentes), D.1.1.3 No caso de ulllizagao de técnica para avaliagées imobilirias, na tica o vendedor, os insumos so representadas pelas caracteristicas relevantes do imdvel © o produto, pelo seu preco. Na ética do compracar, o insumo é o prego do imével e os produtos, suas ceracteristicas relevantes. ‘Através dos PPL, s40 Gefinidos os hiperplanos convexos que correspandem & envolteria da dtica do vendedor, onde acorrem os maiores pregas, e os que carrespondem & envoltéria da dtica do compre dor, onde'ocorrem os menores pre¢os. D.1.2 © omprego da andlise envoltéria de dados sob dupla ética (EDO-DEA) é especialmente util para a realizacao de avallagSes quando o tamanho da atnostra de dados de mercado aproxima-se da propria populagdo de eventos, para ceterminado tipo de imével, localizacao e periodo de tempo. © procedimente também & til nos casos de andlise de viabilidade e eficiéncia de emproensimentos, velocidede do vondas, analiso de custos de consirugao de empreendimentas, avaliagao em massa, centre outros. D.2_ Pressupostos basicos D.2.1 As vatidveis indepondentes devem ter correlacdo positiva com a varidvel dapenctente. Gaso Isso née ocorra, devam ser realizadas transformagdes das varidveis independentes, de forma a alcan- ‘ar esse pressuposto bésico. 1.2.2 Ornlimero maximo de varidvels independents (K) efetivamente utilizadas no modelo deve ‘obadecer 20 seguinte ctitério: kens/3, 44 ‘OARNT 2011 Tot oe odes resentsABNT NBR 14853-2:2011 D3 Recomendagoes D.3.1 Nocaso de ullizagaio de EDO/DEA em amostra com tamarho muito inferior ao da populaeao, recomenda-se verificer se a estimetiva pontual encontra-se dentra do intervalo de confianga a 80 % calculado com o uso de modelo de regressao linear. 1.2.2 Recomenda-se que, no caso de utiizagao do varidveis expressas por dicatomias ou cédigos alocadis, hala pelo menos tris davos pata a inesma caracteristica de cada variével D.3.3 A importéncia de cada uma das varidveis pode ser identificada pelo exame dos respectvos pesos, calculados palo problema de programacao linear (PPL) segundo o modelo dos multiplicadoras, ‘om cada stica, D.34_Possiveis dados de mercado atipioos devem ser investigados © sua retrada do modelo fica ‘condiclonada & apresentagto de jusiiicativas. Deve-se garantir que um dado alipico pode tornar uma envoltéria menos aderente A massa de dados. Nesse sentido, recomenda-se que pelo menos 20 % dos: dados de mereado pertencam a cada uma das envollérias. D.3.5 Uma forte dependéncia linear entre duas varlavels indepandentes pode provocar degenera~ Ges no modelo EDODEA e limita 2 sua utilizagac. D.3.6 Para verificagtio da colinearidade, recomenda-se a andlise da matriz de correlagées, que espelha as dependancias lineares de primeira ordem entre as variaveis independents, com atengao especial para resultados supariores a 0,80, Para vratar dados na presenga de colinearidade, & recomendavel que sejam tomadas medidas corre- livas, como @ ampliagdo da amostra, a eliminagao da varidvel redundante ou 0 uso de componontos principais. D4 Estimativa pontual 41 A técnica do EDO/DEA determina as distancias as onveltorias do comprador 0 do vendodor, para cada dado observado. A partit dessas distancias, estima-se © valor da variével dependente (asti- mativa pontual). D.A.2 A cstimativa pontual do valor do imével, que corrasponde 20 resultado da avaliagao, 6 calcu- ada com a ullizagao da curva de tendéncia central (CTC/EDO), pela minimizagao das erros, conforme a seguinte expresso: Y= 2(Wv~Yo)+ Yo 2 6 aconstanto resultante da minimizagao dos erros; ¥ —— 6aestimativa pontual do valor do imével; Yous 6 0 prego observado do dado de mercado i; (@ABNT 2011 Todos 08s rasorvadoe 45ABNT NBR 14653-2:2011 W__ €ovalor do imével projetado na envolteria do vendedor para o daco de mercado J Ye 6 0valor da imével projetado na envoltéria do comprador para o dado de mercado j; hz 6 distancia normalizada do dado de mercado j 8 envoltéria do comprador; fy 6 a distancia normalizada do dado de mercado | & envoliéria do vendedor. NOTA As recomendagées bivllogralices para a utllzagio de andi dupla étiea) (EOO/DEA) constam na Biblicgrafia, de [44] a [5S] envoltérla de dacos (enveliris sob ma 4 46 [DARN 2011 Todoeo# drat msarzadosm) % ity ABNT NBR 14853-2:2011 Anexo E (infomativo) Recomendagées para tratamento de dados por redes neurais artificiais E.1_ Introdugao E.1.1.__As redes neurals artiiciais (RNA) so modelos matematicos assemelhados as estruturas neurais bioldgicas 2 que podem, entra outras finalidades, ser ullizadas para o aprendizado e posterior ‘generalizago. As AINA do tipo multicamadas permitem obter respostas com modelos linoares © ndo lineates © melhorar 0 seu desempenho gradativamente, na medida om que intoragom com o meio externo, quando s9 deseja estudar 0 comportamento de uma ou mais varidveis independentes em relugo A outra variavel dependente. E.1.2 Nos modelos construidos com base nas RNA para representar 0 mercaso, a varidvel depen- ‘dente ¢ oxpressa om fungao das varidvels independentes, nas escalas originais ou normalizadas, © as respectivas estimativas dos paramelros populacionais, acrescidas de erro alzatoric. E.1.3 Com base ern uma amostra extraida do mercado, os parémetros populacionais so estims dos por aprendizado e posterior generalizagao. As NA sao compostas por camadas de neurdnios interconeclados. Uma rede composta de um neurdnio na camade de caida e de uma Unica camada intermediéria &, em geval, suficiente para modolar o marcado imobilario @ gera, numa dnica saida, ‘uma fungao nao linear do tipo: [Emo +0 vk) + he onde Yk) 6 oValor estimado para o imével avaiando k; © @atermo de polarizagao do neurénio da camada de saida (bias); 8 otermo de polarizagzo do neurdnio da camada intermediaria (bias): representa os pesos da salda de cada neurbnio da camada intermediéria; vi) representa os pesos da entrada j, conectado na saica do iésimo neurénio da camada intermostaria; 44 representa os valores das varlavels incependentas para o imovel avalando; f 6 afungao de ativagao da camada do saida: fi éafuncdo de ativagio da cara inter nediatla: 1 Gondmero de entradas (varidvels independertes); m — 6onimoro de nourérioe da camada intermediéria (@ ABNT 2017 - Todos o8 dros reversadoa a7ABNT NBR 14653-2:2011 E.2 Recomendagdes 2.1 Enecessario determinar, utlizando algortmos de poda ou construtivos, a tioologia adequada, da rede, o ndmero de neurdnios, o ntimero de camadas @ 0 tipo de tungao de ativagao. 2.2 Recomenda-se observer, para as RNA, as prescribes contidas em A2.1, AG, A7 0AS. 2.3 Para cada lwinamento da RNA encontrerr-se, em goral, resultados diatntoc. Recomanda- se a ullizacdo de algortmos pata minimizar a vatiancia na saida ca rede, tals como o algoritma de bagging’ ol o algoritno rultiobjetwo. E.3 Apresentacao do modelo (© modelc de RNA pode ser apresentado no laude na forma e astrutura exempliicadas na Figura E.1 ‘com indicago das fungGes de ativacdo utilizadas durante o processo de trcinamento, Gamada de entrada ee eee) Camada do salsa Legenda ‘Wit (pesos da entrada para @ camada intermedia) (n x mn ontradas por m neurénios) wo woo Woo wn wi wot wat Went win Man Won Yeon Wa (pesos da camada intermediaira para a camade de seca) 19 wit we a win Figura E.1 - Motielo de RNA com indicagao das fungées de alivagao utlizadas durante o processo de treinamento NOTA As recomendacdes bibllograticas para @ utlizacio de redes neurais artificais constam na Biblic- gratia, de [54] 6 (90). 48 ©AMUT 2011 Tadeo telios reservesABNT NBR 14659-2:2011 Bibliografia Aspestos gerais [1] Appraisal Institute — "The Appraisal of Real Estate", Appraisal Institute, 1996 [2] Bain, Joe &, ~ "Industrial Organization” (1968). “Industral Organization”, John Wiley and Sons, 1968. 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