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MANUAL DE

INFORMAES

Miguel Lus

938 268 056 mluis@remax.pt


Garantidenigma Med. Imob.Lda. Rua Quinta das Palmeiras, 31 B, 2780-149 Oeiras, Tlf. 214 582 094

O meu compromisso a sua satisfao!

Miguel Lus
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Estimado(s) Cliente(s),

Espero que as informaes contidas neste dossier o ajude a esclarecer algumas


dvidas que certamente ter no processo de compra da sua nova casa e entender
como eu prprio e a organizao RE/MAX podemos ajud-lo.
Poder contar com toda a minha experincia e dedicao de RE/MAX, para o
ajudar a tomar a melhor deciso na compra do imvel que pretende ao melhor preo
de mercado e com a maior segurana que necessita.
O sucesso dos meus clientes e a sua satisfao constituem a garantia de uma
relao duradoura, que felizmente tem-se repetido ao longo dos anos.

Atentamente e sempre ao dispor,

Miguel Lus

O meu compromisso a sua satisfao!

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ndice
Miguel Lus
Porqu trabalhar com Miguel Lus? ........................................................................................... 4
DIPLOMAS OBTIDOS ................................................................................................................. 5
O MEU COMPROMISSO .......................................................................................................... 6

RE/MAX
A Minha Equipa......................................................................................................................... 7
A Minha Agncia ....................................................................................................................... 7
RE/MAX em Portugal ................................................................................................................ 8

Processo de Compra
PROCESSO DE COMPRA DO SEU IMVEL................................................................................... 9
Tempo Mdio de concluso para a Compra de um Imvel ...................................................... 10
DOCUMENTOS NECESSRIOS .................................................................................................. 11
PARA A COMPRA DO SEU IMVEL COM RECURSO A FINANCIAMENTO BANCRIO .............. 11
PROCESSO DE COMPRA........................................................................................................... 13
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA................................................................ 13
OUTROS ASPECTOS A CONSIDERAR .................................................................................. 14
DESPESAS ............................................................................................................................ 18
TABELA IMT 2014 ................................................................................................................ 19
Glossrio................................................................................................................................. 20

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Porqu trabalhar com


Miguel Lus?
Porque devido s minhas caractersticas intrnsecas, nomeadamente o gosto
pela comunicao, me considero perfeitamente adaptado a esta rea de
negcio.
Porque tenho paixo pelo que fao, porque para mim o mais importante so as
pessoas, e nesta rea de negcio, a componente humana essencial.
Porque tenho formao especfica e contnua.
Porque tenho ndices altos de motivao, e sou pr-ativo.
Porque cada imvel nico, e por isso elaboro sempre uma anlise de mercado
e um plano de marketing, com a estratgia adequada para cada situao.
Porque os meus clientes esto sempre informados e atualizados, no decorrer
do processo, com contactos regulares e entrega de relatrios do trabalho
efectuado.
Porque estou sempre presente para esclarecer, tirar dvidas e tentar resolver
objeces.
Porque acompanho o cliente desde o inicio at fase final do processo
(escritura, registos, contractos finais).
Porque a minha finalidade prestar um servio de excelncia, de forma a
que os meus clientes o sejam para sempre.

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DIPLOMAS OBTIDOS

A Re/max GAP encontra-se no TOP das agncias mais


premiadas a nvel nacional.

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O MEU COMPROMISSO
No sentido de o ajudar a encontrar o imvel que pretende, asseguro-lhe:

1. Elaborar todos os esforos para tornar o processo de aquisio da sua


prpria casa to simples e bem sucedido quanto possvel;
2. Demonstrar sempre respeito por si e pelas suas necessidades e agir com
franqueza e honestidade;
3. Ter o seu interesse em considerao durante todo o processo;
4. Valorizar o seu tempo agindo com a maior eficincia e eficcia possvel;
5. Compreender as suas necessidades;
6. Utilizar a nossa experincia, rede e formao para melhor servir o seu
interesse;
7. Explicar cada fase do processo e agir como um guia, ajudando-o a tomar
decises esclarecidas;
8. Tentar sempre mostrar-lhe imveis adequados s suas necessidades e
interesses;
9. Prestar assistncia na avaliao do valor de mercado dos imveis em que
demonstre interesse;
10. Acompanh-lo de forma continuada durante todas as fases do processo at
concretizao do negcio;

Agradeo que me permita ajud-lo na compra


do seu imvel. Se em qualquer momento lhe
surgir uma questo, preocupao, comentrio
ou sugesto, por favor contacte-me atravs do
meu e-mail ou contacto telefnico.

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A Minha Equipa

Carlos Silva
+351 917 767 796
carlos.silva@remax.pt

Dlia Simes
+351 968 081 296
dsimoes@remax.pt

A Minha Agncia
Rua Quinta das Palmeiras n 31B em Oeiras
Perto do Centro Comercial Palmeiras
21 458 20 94

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RE/MAX em Portugal
Estamos presentes em Portugal desde 2000, somos comprovadamente lderes de
mercado com mais de 220 agncias e 3000 agentes. As Agncias e Agentes
Independentes, formam uma fora prpria ao criar o seu negcio pessoal, dentro da
nossa Rede.
A RE/MAX d ao seu franchisado a oportunidade de criar o seu prprio negcio
de forma independente mas, em simultneo, com o apoio de uma estrutura
consolidada e ferramentas que o orientam na sua actividade, com base num sistema
de cooperao e partilha, que favorece a concretizao de negcios onde todos
ganham.

As ferramentas do Franchising RE/MAX esto assentes sobre os pilares do negcio:

Marca
Publicidade
Rede
Tecnologia
Formao
Modelo de Gesto

Ningum no mundo vende mais imveis que a RE/MAX.


A RE/MAX em Portugal, com apenas 13 anos, foi nomeada, em 2002, como a
mediadora do ano, em 2007, 2009, 2010, 2011, 2012 e 2013 classificou-se como a
melhor empresa para se trabalhar.

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PROCESSO DE COMPRA DO SEU


IMVEL

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Tempo Mdio de concluso


para a Compra de um Imvel
Compra sem financiamento Bancrio
1 DIA
VISITA

15 a 25 DIAS

1 a 5 DIAS

Escritura

CPCV

RESERVA

Compra com financiamento Bancrio


1 DIA
VISITA

60 DIAS

1 DIA

RESERVA

CPCV

PROCESSO
BANCO

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Escritura

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DOCUMENTOS NECESSRIOS
PARA A COMPRA DO SEU IMVEL COM
RECURSO A FINANCIAMENTO BANCRIO

1.
2.
3.
4.
5.
6.

COMPRADORES

1.
2.
3.
4.
5.
6.

FIADORES (PARA CRDITO BANCRIO)

1.
2.
3.
4.

DOCUMENTOS PARA A COMPRA QUE ENVOLVEM CUSTOS

Bilhete de Identidade ou Carto de Cidado


Nmero de Contribuinte (NIF)
Recibos de Vencimento dos ltimos trs meses
IRS (ltimo) com Nota de Liquidao
Extractos bancrios dos ltimos trs meses
Carta da entidade patronal

Bilhete de Identidade ou Carto de Cidado


Nmero de Contribuinte (NIF)
Recibos de Vencimento dos ltimos trs meses
IRS (ltimo) com Nota de Liquidao
Extractos bancrios dos ltimos trs meses
Carta da entidade patronal

Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)


Reconhecimento de assinaturas
Registos provisrios
IMT

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CADERNETA PREDIAL
Documento que funciona como uma espcie de Bilhete de Identidade do imvel.
emitido pelo Servio de Finanas e comprova a sua inscrio na matriz. Identifica a sua
localizao, a composio, a rea, o proprietrio e o valor tributvel.

CERTIDO DE TEOR DA CONSERVATRIA DO REGISTO PREDIAL


Documento emitido pela Conservatria do Registo Predial que certifica todos os registos
efectuados em relao ao imvel: localizao, composio, proprietrios, nus,
transmisses, encargos, etc.

LICENA DE UTILIZAO/HABITAO
Documento emitido pela Cmara Municipal autorizando que uma casa seja habitada, aps
ter sido verificado que rene as condies exigidas para o efeito (segurana, salubridade,
dimenses, etc.) e est em conformidade com o projeto aprovado. exigido pelo notrio
ou conservador na realizao da escritura.

CONTRATO POR DOCUMENTO


Documento que regula a compra e venda de um imvel destinado a habitao, atravs de
um emprstimo concedido por uma instituio bancria autorizada. Esta modalidade
substitui a escritura pblica na compra com recurso ao crdito, dispensando a interveno
do notrio pblico.

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PROCESSO DE COMPRA
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA
O objectivo deste contrato celebrar a inteno de compra/venda do imvel e, as
condies (financeiras e outras) em que esse negcio ser realizado.
Nele dever constar:
1. Identificao completa dos intervenientes comprador(s) e vendedor(s).
2. A identificao do imvel de forma to elucidativa quanto possvel (incluindo
morada, descrio predial e matricial).
3. Preo estipular o valor global objecto do contrato e, como subcategoria o sinal.

SINAL
Trata-se de uma quantia habitualmente entregue na celebrao deste contrato, que
funciona como princpio do pagamento acordado para a transaco.
Caso no disponha de quantia para o sinal, poder recorrer a um financiamento especfico
para estas situaes: Crdito final.

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OUTROS ASPECTOS A CONSIDERAR


PRAZO PARA ESCRITURA
Estabelea um prazo que seja exequvel para a realizao da escritura e acrescente uma
margem de segurana para qualquer imprevisto. No se esquea que a data de marcao
da escritura depende de vrios factores, assim convm informar-se sobre o tempo mdio
de espera das entidades pblicas, correspondente s da rea do imvel que adquirir
(Finanas, Cmara, Conservatria do registo Predial, Notrio). Se o proeminente vendedor
tiver um emprstimo a decorrer conte ainda com pelo menos 15 dias (em mdia), para o
distrate. De qualquer modo exija que seja includa uma clusula a salvaguardar, segundo a
qual no perder nenhum dos direitos, se um eventual atraso relativamente ao prazo
estabelecido no lhe for imputvel.

DIVIDAS RELATIVAS AO IMVEL


Antes de comprar casa deve averiguar se existem dvidas relativas ao imvel, que tenham
implicaes para si, enquanto novo proprietrio nomeadamente em relao ao
condomnio.

SITUAO DO IMVEL
Antes de celebrar o contrato de promessa compra e venda, dever assegurar-se da
verdadeira situao do imvel.

CONSERVATRIA DO REGISTO PREDIAL, informe-se:


1. Se o vendedor realmente o proprietrio do imvel.
2. Se no incidem sobre o imvel: nus ou encargos, como o usufruto, uso e
habitao superfcie, servido, hipotecas, penhoras, arrestos, apreenses,
arrolamentos ou aces judiciais.
3. Se o prdio j est construdo em propriedade horizontal, ou seja se j existem
fraes autnomas.

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NA CMARA MUNICIPAL DO CONCELHO, onde o imvel est

construdo, confirme o seguinte:


1. Se o imvel tem licena de habitao emitida.
2. Se pretende construir casa, verifique se o terreno tem alvar de loteamento e quais as
caractersticas e, reas de habitao que pode construir.

NA REPARTIO DE FINANAS, verifique:


1. Se o proprietrio tem dvidas para com o Estado (mesmo que no sejam relativas ao
imvel, este poder ser alvo de aco judicial, no mbito de dvidas pessoais).
2. Se o imvel se encontra devoluto, isto , se no existem herdeiros com o direito de
preferncia.
3. A fiscalidade aplicvel (valor patrimonial, procedimentos necessrios para pedir iseno
de imposto municipal sobre imveis ou, no caso de no ter direito a iseno, quanto
que poder pagar). Se o imvel for usado verifique tambm se o Imposto Municipal sobre
Imveis esta em dia.

REALIZAR OS REGISTOS PROVSRIOS


Tem como objectivo tal como o nome indica, registar provisoriamente a aquisio a favor
do comprador e a respectiva hipoteca a favor do banco, que vai financiar a compra da
habitao. Estes documentos conferem ao comprador a legitima expectativa de que o
negcio se vai realizar, sem prevalncia de nus ou encargos, no aceites ou
desconhecidos, garantindo-lhe assim a segurana de comrcio jurdico imobilirio.

COMO PROCEDER
1. Aps a autorizao do crdito, o comprador dever proceder aos registos provisrios de
aquisio e, hipoteca na conservatria do registo predial da rea o imvel.
2. O comprador fica obrigado a tornar estes registos definitivos dentro do prazo de validade.
3. O comprador fica tambm obrigado a requerer na Conservatria do Registo Predial uma
certido de teor, de todos os registos em vigor relativos ao imvel a adquirir, para
solicitar estes documentos na conservatria. Faa-se acompanhar da caderneta predial
urbana ou da certido do pedido de inscrio na matriz passada pela repartio de
finanas, caso aquela exista.

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PAGAMENTO DO IMPOSTO SOBRE TRANSMISSES ONEROSAS DE

IMVEIS (IMT)
O pagamento do referido imposto efectua-se numa repartio de finanas e estao de
correios, ou atravs do multibanco, devendo o comprovativo da sua liquidao ser
entregue na altura da realizao da escritura de compra e venda.

CELEBRAR A ESCRITURA
1. Escritura pblica o documento autntico, realizado pelo notrio que constitui a forma
legal do negcio de compra e venda da habitao.
2. no momento da celebrao da Escritura que celebrado o contrato definitivo de
compra e venda do imvel do vendedor para o comprador, que se assume como
proprietrio, enquanto que do lado do vendedor cessam todos os direitos sobre o imvel.
3. O contrato de mtuo acordo com hipoteca celebrado entre o comprador (devedor) e o
Banco (credor) e, estipula tudo o que se relaciona com a dvida contrada (o seu valor,
taxa de juros, prazos de pagamentos, penalizao por amortizao antecipada, etc.).
4. A celebrao da escritura poder ser feita na presena do notrio ou atravs de
Documento Particular, formalizando junto dos respectivos instituies de crdito
devidamente habilitadas para tal.
5. no momento da formalizao deste contrato que o comprador paga ao vendedor a
parcela do valor da transaco em falta.

CONVERSO

EM DEFINITVO DOS REGISTOS PROVISRIOS e


cancelamento dos nus existentes

Depois de realizada a escritura de compra e venda, a respectiva instituio de crdito


proceder a converso em definitivo dos registos provisrios e ao eventual cancelamento
dos nus existentes, nomeadamente hipotecas existentes anteriormente.

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FINALIZADA A COMPRA DO IMVEL, o cidado tem o direito e o


dever de:
1. Actualizar os seus documentos de identificao, Bilhete de Identidade ou Carto
nico, carta de conduo e documentos equivalentes emitidos por pases da
comunidade europeia devidamente vlidos e actualizados com a nova morada.
2. Apresentar-se na Junta de Freguesia da sua nova residncia, para o devido
recenseamento e obter o respectivo carto de eleitor.

FISCAIS
1. Na repartio de Finanas na rea da sua residncia, declarar ser o novo
proprietrio da habitao que adquiriu para actualizar a inscrio na matriz do seu
novo prdio ou transaco autnoma.
2. Solicitar a iseno do Imposto Municipal sobre Imveis (IMI) relativo a sua nova
habitao prpria e permanente.
3. Apresentar a ficha de actualizao do nmero fiscal de contribuinte com as
alteraes decorrentes da sua nova residncia.

CANCELAMENTO DA HIPOTECA
1. Aps a liquidao total do emprstimo, dever solicitar ao Banco a emisso do
distrate da hipoteca, no qual o banco renuncia a hipoteca que foi constituda a seu
favor e declara liquidada a divida.
2. Este documento dever ser entregue pelo proprietrio na Conservatria do Registo
Predial para efeitos de cancelamento do registo hipotecrio.
3. Guarde cuidadosamente a Caderneta Predial, a Escritura ou documentos
particulares, as aplices dos seguros e quaisquer outros documentos respeitantes
ao seu imvel e ao crdito habitao.

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DESPESAS

18

Quando decide comprar a sua casa nova, alm do preo negociado com o vendedor, e do IMT,
ter que suportar um conjunto de custos adicionais que sero devidos at a casa ser sua!
Desde logo, se recorrer a crdito imobilirio, podero ser-lhe cobrados custos relacionados
com a abertura de dossier de crdito e com a avaliao do imvel.
(consultar preario da entidade bancria que concede o emprstimo)
Independentemente da forma de pagamento por que optar, no processo de aquisio de um
imvel ter de suportar, consoante os casos, os seguinte encargos:

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TABELA IMT 2014

19

CONTINENTE - HABITAO PRPRIA E PERMANENTE


Valor sobre que incide o IMT

Taxa Marginal a

Parcela a abater

Aplicar (%)

(euros)

At 92.407

De mais de 92.407 at 126.403

1.848,14

De mais de 126.403 at 172.348

5.640,23

De mais de 172.348 at 287.213

9.087,19

De mais de 287.213 at 574.323

11.959,32

(euros)

Superior a 574.323

Taxa nica de 6%

CONTINENTE - HABITAO
Valor sobre que incide o IMT

Taxa Marginal a

Parcela a abater

Aplicar (%)

(euros)

At 92.407

De mais de 92.407 at 126.403

924,07

De mais de 126.403 at 172.348

4.716,16

De mais de 172.348 at 287.213

8.163,12

De mais de 287.213 at 550.836

11.035,25

(euros)

Superior a 550.836

Taxa nica de 6%

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Glossrio
Angariao Imobiliria - A atividade de Angariao
Imobiliria aquela em que, por contrato de prestao
de servio, uma pessoa singular se obriga a desenvolver
as aes e a prestar os servios previstos necessrios
preparao e ao cumprimento dos contratos de
mediao imobiliria, celebrados pelas empresas de
mediao imobiliria.
rea Bruta - Corresponde superfcie total do fogo,
medida pelo permetro exterior das paredes
separadoras dos fogos e, inclui varandas privativas,
locais acessrios e a quota parte que lhe corresponda
nas circulaes comuns do edifcio (REGEU).
rea Bruta Privativa - Corresponde a superfcie total,
medida pelo permetro exterior e eixos das paredes ou
outros elementos separadores do edifcio ou frao,
inclui varandas privativas, caves e stos privativos com
utilizao idntica do edifcio (CIMI).
rea de Construo - Corresponde soma das reas
dos tetos, ou dos pavimentos cobertos, a todos os
nveis da edificao.
rea Habitvel - Soma das reas dos compartimentos
da habitao, com exceo dos vestbulos, circulao
interior, instalao sanitria, arrumos e outros
compartimentos de funo similar. Mede-se pelo
permetro interior das paredes que limitam o fogo,
paredes interiores, divisrias e condutas.
rea til - Soma das reas de todos os compartimentos
da habitao, incluindo vestbulos, circulaes
interiores, instalaes sanitrias, arrumos, outros
compartimentos de funo similar e armrios nas
paredes, e mede-se pelo permetro interior das paredes
que limitam o fogo (REGEU).

Certido de Teor - documento emitido pela


conservatria de Registro Predial, que permite verificar
a situao em que o imvel se encontra,
designadamente a indicao dos proprietrios e a
existncia de hipoteca ou qualquer outro nus e
encargos constitudo.
Distrate - Dissoluo ou resciso de um contrato.
Quando relacionado com o crdito habitao, significa a
resciso da hipoteca constituda por extino da divida.
Escritura Pblica - Ato jurdico praticado pelo notrio,
advogado ou conservador, na presena das partes que
visa conferir validade e eficcia jurdica a um documento
particular.
FIN - Ficha Bancria de Informao Normalizada.
Documento idntico para todos os bancos,
disponibilidade ao cliente e do qual deve constar
elementos de identificao e condies do emprstimo
bancrio.
Fiador - Pessoa que presta a garantia ao pagamento de
uma divida de terceiro, sob a forma de fiana. No caso
de no pagamento da divida de terceiro, ao fiador que
incube pagar o emprstimo e respetivos juros.
Fraes Autnomas - Unidades independentes em que
se divide um edifcio constitudo em regime de
propriedade horizontal.
Hipoteca - Direito real de garantia que confere ao
credor o direito a ser pago pelo valor de certas coisas
imveis ou equiparadas pertencentes ao devedor ou a
um terceiro com preferncia na satisfao do crdito
sobre os demais credores que no gozem de privilgio
especial ou de prioridade de registo.

Caderneta Predial - Documento emitido pelas finanas


que faz prova da inscrio matricial, em vigor do prdio
ou frao autnoma.

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IMI - (Antiga Contribuio Autrquica) Imposto


Municipal sobre imveis que recaem sobre o valor
patrimonial tributrio dos prdios rsticos e urbanos
situados em territrio nacional.
Imposto de Selo - Encargo imposto pelo estado que
incide sobre todos os actos, contractos, documentos,
ttulos, livros, papis, e outros factos previstos na tabela
geral do imposto selo.
IMT - (Antiga Sisa) Imposto municipal sobre as
transmisses onerosas de imveis que incide sobre as
transmisses previstas no respectivo cdigo.
Licena de Utilizao - documento que se destina a
verificar a conformidade da obra concluda com o
projecto aprovado e com as condies do licenciamento
ou da comunicao previa.
LTV - Loan to valeu - Relao estabelecida entre o
montante do emprstimo bancrio e o valor da
avaliao do imvel.
Matriz Predial - Registro de que constam
designadamente a caracterizao do prdio, a
localizao e seu valor patrimonial tributrio, a
identidade dos proprietrios e sendo caso disso do
usufruturios e superficirios. Existem matrizes rsticas
ou urbanas.

Sinal - Entrega de uma quantidade para garantia das


obrigaes assumidas entre as partes.
Spread - Componente da taxa de juro definida pelo
banco quando concede um financiamento. varivel em
funo dos custos de financiamento do banco no
mercado interbancrio, do risco de crdito, do cliente e
do loan to value do emprstimo.
Taxa de Esforo - Proporo do rendimento do
agregado familiar afecto ao pagamento dos
emprstimos. Permite ao cliente conhecer qual a
percentagem de seu rendimento mensal que vai ser
utilizada para fazer face a seus compromissos
financeiros.
Teor da Descrio - Registro Predial Conjunto de
elementos identificadores da situao fsica, econmica
e fiscal do prdio. O extracto da descrio contem o
nmero de ordem privativo dentro de cada freguesia,
natureza do prdio, denominao, situao - por
referencia ao lugar, rua, numero de policia ou
confrontaes, composio e rea, valor e situao
matricial (expresso pelo numero de matriz ou indicao
de omisso).

Outorgante - Interveniente como interessado em


contrato cuja validade formal esteja dependente de
escritura pblica.
Permuta - Contrato inominado em que as partes
transmitem e recebem, simultaneamente, bens imveis
ou mveis, de igual valor ou valor diferente.
Propriedade Horizontal - Trata-se de um regime
aplicvel aos prdios urbanos edificados, em que cada
proprietrio detm a propriedade de sua frao
autnoma e a co-propriedade das partes comuns do
edifcio onde se entregar a frao na exata proporo
desta ltima.
Para consulta mais aprofundada, por favor aceder a www.apemip.pt (separador Mediao Imobiliria - Glossrio Imobilirio)

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A PAIXO PELO QUE


FAO A SUA

SOLUO!!
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