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Direito Imobilirio Os cuidados na compra de imvel na planta

Data: 15/07/2008.
Escrito por: Joo Roberto Schumaher Filho, advogado, especialista
em direito imobilirio.
O mercado imobilirio vive momento de euforia e, com isso, os
consumidores devem se atentar em alguns aspectos importantes para
aquisio de imvel na planta.
Adquirir um imvel na planta exige dos interessados, alm de vrios
cuidados, ateno redobrada para pesquisar, analisar a proposta e o
projeto, bem como o contrato de compra e venda, para no correr riscos
desnecessrios ou lidar com problemas futuros.
A primeira medida pesquisar junto ao cartrio de registro de imveis,
informaes sobre a construtora e o empreendimento imobilirio, uma vez
que, para registrar o projeto de incorporao ela tem que apresentar uma
srie de documentos exigidos pela lei 4.591/64, que dispe sobre
Condomnio, Edificaes e Incorporaes Imobilirias, onde comprovam
sua idoneidade.
Alm disso, fundamental que o projeto de incorporao esteja
devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartrio de Registro
de Imveis da regio, o que significa que a obra est regularizada de
acordo com as exigncias legais. Uma boa providncia solicitar no
cartrio uma certido do memorial descritivo da construo e
conferir a informao registrada com a que consta nos anncios e
folhetos divulgados pela incorporadora. O mesmo deve ser feito em
relao planta aprovada pela prefeitura.
Aps anlise da documentao mencionada acima, o segundo passo
seria analisar os seguintes pontos:
a) Quem so os profissionais responsveis pelo empreendimento e
pela sua comercializao, inclusive solicitando informaes sobre
eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e
Arquitetura).
b) No stand de vendas, observe na planta de edificao a exata
localizao da unidade pretendida (se de frente, de fundos, sua
ventilao, incidncia de luz do sol etc.). No memorial descritivo,
identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a
serem utilizados (elevador, azulejos, piso, metais etc.).

c) Questione sobre o regime de construo. Saiba que se for por


empreitada, o preo fechado, mas sujeito a reajustes; se por
administrao, tambm conhecido como preo de custo, o valor
efetivo da obra ser repassado aos adquirentes, acrescido de um
valor a ttulo de taxa de administrao.
d) Anote tudo sobre as condies oferecidas: entrada, prestaes,
intermedirias, ndices e periodicidade de reajustes, entrega das
chaves e projeo do valor da prestao com a aplicao de juros,
no caso de financiamento direto com a construtora. Saiba que alm
dos juros haver correo por ndice contratado. Se a obra for
financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitao, esse
dever estar identificado.
e) No tocante ao ndice, as construtoras na maioria das vezes,
adotam durante a construo (at a expedio do Auto de
Concluso de Obras Habite-se), o INCC/FGV (ndice Nacional da
Construo Civil, publicado pela Fundao Getlio Vargas).
f) Cheque se o preo total e se os valores apresentados esto
atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe o prazo
para incio e trmino da obra (dever constar, no mnimo, ms e
ano), bem como a existncia de multa por atraso na entrega.
g) Guarde todo o material de publicidade (folhetos, prospectos,
anncios de jornais etc.).
h) Procure verificar a qualidade de construo de outros imveis da
construtora. Visite prdios j construdos e entregues. Se possvel
converse com moradores ou com o sndico, perguntando sobre
eventuais problemas na edificao.
Antes de fechar o negcio, leia atentamente o contrato de compra e
venda. Confira se o contrato contm todos os itens obrigatrios, tais
como: dados do incorporador e do vendedor; valor total do imvel; forma
de pagamento ou de financiamento; ndice de reajuste; periodicidade de
reajuste; local de pagamento; multa pelo atraso das parcelas (de at 2%);
valor do sinal antecipado; indicao da unidade privativa (apartamento) e
garagem que voc est comprando, ou seja, localizao, metragem de
rea total e privativa, reas comum e de garagem; prazo para incio e
entrega da obra; multa por atraso na entrega; as condies estabelecidas
no caso de resciso contratual por parte dos compradores e/ou no caso
de cesso e transferncia de direitos e obrigaes; condies para
entrega das chaves; ateno para os valores a serem desembolsados
quando da entrega das chaves (ITBI, Escritura, Cartrio de Registro de
Imveis, Taxas de Banco), que deve ser feita aps a expedio do auto de
concluso (habite-se), para liberao do financiamento aos compradores;

cpia da certido do Cartrio de Registro de Imveis que comprova a


regularidade e legalidade do empreendimento; e demais condies
prometidas pelo vendedor.
Ao assinar o contrato, importante rubricar todas as pginas e ainda, por
segurana, pea para assinar o contrato na presena de 2(duas)
testemunhas qualificadas e do prprio vendedor. Fique com uma via
original e leve para reconhecer as firmas de todas as assinaturas.
Lembrando que, no caso de vendas fora do estabelecimento comercial, o
Cdigo de Defesa do Consumidor estabelece prazo de 7 (sete) dias, a
partir da assinatura, para a desistncia da compra.
Registre, se possvel, o seu contrato no Cartrio de Registro de Imveis
da regio. E lembre-se que, para todos os efeitos legais, o imvel de
quem aparece como proprietrio no registro, por isso que se diz quem
no registra no dono.
Por fim, importante verificar se no empreendimento imobilirio existem
algumas garantias criadas pelo legislador, na esteira da famosa falncia
da Construtora Encol, que deixou milhares de famlias lesadas, que
deflagrou uma poltica de proteo aos consumidores configurada,
sobretudo, na criao das SPEs (Sociedade de Propsito Especfico) e
do patrimnio de afetao (PA).
Patrimnio de Afetao(PA)
A lei federal 10.931/2004, que introduziu no sistema das incorporaes
imobilirias o instituto do patrimnio de afetao, sem dvida tornou mais
segura a aquisio de apartamentos ou unidades comerciais ainda em
construo. Isto porque todos os investimentos financeiros do
empreendimento ficam destinados exclusivamente quela construo,
no podendo o incorporador desviar as parcelas recebidas dos
adquirentes dos apartamentos ou casas ou escritrios para outra obra ou
empreendimento. O terreno, as obras que nele se fizerem e aportes
financeiros ficam separados do patrimnio do incorporador, de forma que,
mesmo que o incorporador venha a falir ou tornar-se insolvente, no
afetar aquela obra. Assim, os adquirentes esto resguardados e eles
prprios podero dar continuidade construo.
preciso, no entanto, quando da aquisio de apartamentos ou casas ou
escritrios, verificar se para aquele empreendimento foi institudo o
regime de patrimnio de afetao, porque a lei no o tornou obrigatrio
e sim facultativo, a critrio do incorporador. Logo, quando do registro
da incorporao, poder o incorporador apresentar um termo de afetao,
no qual ir requerer a averbao da constituio do regime de patrimnio

de afetao, ficando este arquivado junto aos documentos referentes


incorporao.
Sociedade de Propsito Especfico (SPE)
uma nova modalidade de estruturao do empreendimento, onde a
sociedade possui atividade restrita, podendo ter prazo de durao
determinado e sua principal utilidade de isolar o risco financeiro da
atividade a que se destina, no cometendo a concluso de um
empreendimento imobilirio.
Ao ser adotada a aplicao de uma SPE no empreendimento, todos os
agentes envolvidos, desde o comprador at a instituio financeira,
passam a ter a tranqilidade de que o nico risco que iro correr aquele
decorrente da prpria obra.
A operacionalizao dessa medida feita de forma simples, onde cria-se
um CNPJ prprio para a nova entidade, que passar a ter todos os
registros prprios de uma empresa comercial, cuja nica diferena reside
no objeto social, especfico para o desenvolvimento daquela empreitada,
devendo se extinguir aps sua concluso, ou ser renovada para um novo
negcio.
No existe um consenso no mercado sobre qual das modalidades de
segregao do empreendimento a mais adequada, se a SPE ou o
patrimnio de afetao (PA), uma vez que os dois so bastante
semelhantes e a melhor escolha ser aquela que atenda a convenincia
dos objetivos a serem atingidos.
Normalmente, de uma forma simplista, os praticantes dessas
modalidades indicam que a SPE facilita o arranjo societrio, com a
entrada e sada de scios, enquanto o patrimnio de afetao protege o
anonimato de investidor.
Do ponto de vista prtico, existe a questo fiscal que leva a SPE adoo
dos regimes tributrios conhecidos, lucro real ou presumido, enquanto no
PA pode adotar o RET (Regime Especial de Tributao), alm do que
existe a possibilidade de adeso em qualquer fase da obra, enquanto na
SPE existe uma dificuldade de constituio aps o incio do
empreendimento.