UNIVERSIDAD PRIVADA DE TACNA

Facultad De Arquitectura Y Urbanismo

CATEDRA:
ABOGADO GUTIERREZ AFARAY RENE GUSTAVO
ALUMNO:
ELVIS CUTIPA CHAVEZ

TACNA ENERO DEL 2015

I.

INTRODUCCIN:

El siguiente trabajo monogrfico se enfoca de manera puntual y explicativa en todo

lo concerniente al saneamiento fsico legal en nuestro pas, super intendencia de
registros pblicos (SUNARP); identificando todo lo posible en cuanto a conceptos,
normas y procedimientos vigentes.
II.

OBJETIVOS:

a) Identificar conceptos y definiciones.

b) Identificar normativa vigente.
c) Identificar procesos y competencias.

III.

DESARROLLO:

A fin de enfrentar la gran informalidad existente en el mbito inmobiliario y para

promocionar la actividad de la construccin, desde julio de 1999 el Estado viene
implementando el procedimiento de Regularizacin de Edificaciones en el Per.

As surgi la Ley 27157 publicada en el 20/07/1999, la misma que establece entre

otros, el procedimiento para la tramitacin de la regularizacin de edificaciones,
permitiendo a los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin
licencia de construccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria
de fbrica, independizacin y/o reglamento interno, de ser el caso, sanear su
situacin

de

acuerdo

al

procedimiento

establecido

en

dicha

Ley.

A la fecha se han emitido una serie de normas legales reglamentando o

determinando criterios para su aplicacin, pero todas manteniendo el mismo
objetivo: obtener el reconocimiento legal e inscripcin de las edificaciones a fin que
los propietarios puedan contar con su dominio inscrito ante los Registros Pblicos.

Si bien la tramitacin de la regularizacin de edificaciones resulta engorrosa por la

cantidad de normas legales que lo regulan, no podemos dejar de lado los mltiples
beneficios que conlleva contar con Nuestra edificacin debidamente saneada.(1)

El saneamiento de bienes inmuebles es un procedimiento por el cual se regulariza

o se formaliza la propiedad u otros derechos de las entidades titulares respecto de
los bienes muebles e inmuebles, hasta lograr su inscripcin registral.

En lo que respecta al saneamiento de bienes del Estado, existen en nuestro marco

jurdico leyes especiales que reglamentan dicho procedimiento, tales como Ley N
26512, Declaran de necesidad y utilidad pblica el saneamiento legal de los
inmuebles

de

propiedad

de

los

Sectores

Educacin

Transportes,

Comunicaciones, Vivienda y Construccin, y el Decreto Supremo N 130-2001-EF,

Dictan medidas reglamentarias para que cualquier entidad pblica pueda realizar
acciones de saneamiento tcnico, legal y contable de inmuebles de propiedad
estatal.(2)

(1)http://blog.pucp.edu.pe
(2) http://www.sbn.gob.pe

1. APLICACIN

Edificios de departamentos: Unidades inmobiliarias que cuenten con

bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados
en edificaciones de ms de 1 piso.

Quintas: unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuenten por lo

menos con un pasaje de acceso en calidad de bien comn.

Casas en Copropiedad: unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva

que cuentan con reas recreativas adyacentes de propiedad comn y/o
servicios comunes.

Centros

y Galeras comerciales

Campos

feriales:

unidades

inmobiliarias que cuenten con bienes y servicios comunes y secciones de

propiedad exclusiva para uso comercial.

Otras

unidades

inmobiliarias

con

bienes

comunes:

unidades

inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas y que

cuentan con el terreno como bien de propiedad comn.

Unidades de propiedad exclusiva: unidades inmobiliarias que no cuentan

con bienes ni servicios comunes.

2. QU SIGNIFICA SANEAR UN INMUEBLE?

Es el procedimiento que se lleva a cabo para el otorgamiento de derechos

y obligaciones sobre un bien inmueble a una determinada persona natural
o jurdica que no se encuentra legalmente reconocido o inscrito a favor de
esta. Otorga propiedad sobre un inmueble.

El acto de sanear se realiza a travs de un proceso de regularizacin ante

la autoridad competente (SUNARP) en el cual se describe e inscribe las
caractersticas fsicas del inmueble acorde con las normas urbansticas y
edificatorias del distrito correspondiente.

Es adjudicarle un derecho real a una persona sobre un bien.

Derecho real es el que crea entre una persona y una cosa una relacin
directa

La

Copropiedad

inmediata

condominio:

Derechos

el

derecho

reales:

de

propiedad

corresponde a varias personas.

La Posesin: es el ejercicio de hecho de uno o ms poderes

inherentes a la propiedad, sin que exista relacin de dependencia.

De Superficie: confiere a su titular el poder edificar sobre suelo

ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido.

Usufructo: otorga goce sobre un bien ajeno, faculta al titular obtener

las utilidades, por tiempo limitado, obliga a conservar el bien y
devolverlo a su fenecimiento.

Servidumbre: implica la limitacin del derecho de propiedad,

concede ciertos derechos sobre el predio sirviente.

Hipoteca: sobre el bien ajeno, el hipotecante transmite a favor del

acreedor potestades de disposicin del bien.

Prenda: se constituye sobre bien inmueble mediante su entrega

fsica o jurdica, para asegurar el cumplimiento de cualquier
obligacin.

3. TIPOS DE SANEAMIENTO LEGAL DE INMUEBLES:

Edificaciones construidas sin licencia de edificacin.

Demoliciones ejecutadas sin licencia

Edificaciones que no cuenten con terreno y declaracin de fbrica

debidamente inscritas.

Edificaciones que no cuentan con Declaracin de Fbrica inscrita.

Rectificacin de reas y linderos de terrenos.

Rectificacin de Declaratoria de Fbrica.

Independizaciones.

Inscripcin y/o adecuacin del Reglamento interno.

Regularizacin de Habilitaciones urbanas

4. QUINES INTERVIENEN EN EL PROCESO DE SANEAMIENTO?

Registrador Pblico
Es el funcionario encargado de inscribir en el Registro de Predios, los
documentos previos, los proyectos de habilitacin y/o edificacin, la
recepcin de obras de habilitacin urbana, las declaratorias de fbrica y los
dems actos que ameriten inscripcin, de conformidad con los requisitos y
procedimientos establecidos en la presente ley, bajo responsabilidad.

5. ACTORES

El Promotor Inmobiliario o Habilitador Urbano: Es la persona natural o

jurdica, pblica o privada, que ejecuta la obra directamente o bajo contrato
con terceros, asimismo, administra, promueve, habilita y comercializa un
proyecto yo edificacin.

Propietarios: Son las personas naturales o jurdicas, pblicas o privadas,

que ejercen el derecho de propiedad sobre el terreno rustico urbano que
ser materia de saneamiento.

Profesionales responsables de proyectos: Segn su especialidad son: el

arquitecto, para el proyecto de arquitectura y/o de habilitacin urbana, el
ingeniero civil, para el proyecto de estructuras y/o habilitacin urbana, el
ingeniero sanitario, para el proyecto de instalaciones sanitarias, el
ingeniero electricista electromecnico para el proyecto de instalaciones
elctricas y electromecnicas.

Responsable de la habilitacin urbana y/o edificacin: Es la persona natural

o jurdica responsable de la ejecucin de la obra, de las medidas de
seguridad y fallas de la construccin, incluyendo las obras realizadas por
subcontratistas, y por el uso de materiales o insumos defectuosos, sin
perjuicio de las acciones legales que puedan repetirse en contra de los
proveedores fabricantes o subcontratistas.

Comisin tcnica: Es el rgano colegiado regulado por la Ley n 27444, Ley

de procedimiento administrativo General, cuya funcin es emitir dictmenes
de carcter vinculante para el otorgamiento no de una autorizacin o
Licencia de Habilitacin Urbana y Edificacin.

Revisores Urbanos: Son profesionales registrados y autorizados para

verificar que los proyectos de habilitacin urbana y/o edificacin.

Delegados Ad Hoc: Segn lo establecido en la ley 29090 y su

modificatoria ley 29476, son representantes Ad Hoc los acreditados por
instituciones con funciones especficas para la calificacin de proyectos de
habilitacin urbana y de edificacin ante la comisin tcnica, ante los
Revisores Urbanos o ante la entidad municipal competente:

Instituto Nacional de Cultura-INC para proyectos de habilitacin urbana

y/o edificacin en los inmuebles o predios comprendidos en el listado de
bienes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueolgico.

Instituto Nacional de Defensa Civil -INDECI, para proyectos de

edificaciones de uso residencial mayores de cinco (5) pisos hasta de diez
(10) pisos, y para aquellas habilitaciones urbanas que se ubican o que se
encuentran prximas a las zonas de riesgo.

Instituto Nacional de Recursos Naturales-INRENA, para los proyectos

de habilitacin urbana, con la finalidad de preservacin y conservacin de
las reas naturales protegidas, con sujecin al plan urbano.

Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per - CGBVP, para

proyectos de edificacin de uso residencial, mayores de diez (10) pisos y
las edificaciones establecidas de uso diferente al residencial y de
concurrencia masiva de pblico.

Delegados de servicios pblicos: Las entidades y/o empresas

prestadoras de servicios remitirn a la municipalidad provincial la relacin
de delegados de servicios pblicos acreditados, para su participacin en
las comisiones tcnicas. Su participacin se efectuar en el caso de
proyectos de habilitacin urbana nueva.

Las municipalidades: Las municipalidades distritales, en el mbito de su

jurisdiccin,

las

municipalidades

provinciales

la

Municipalidad

Metropolitana de Lima, en el mbito del Cercado, tienen competencia para

la aprobacin de proyectos de habilitacin urbana y de edificacin, de
conformidad con lo dispuesto en la Ley 27972, Ley Orgnica de
Municipalidades.

Ministerio de vivienda, construccin y saneamiento: En su condicin de

ente rector, es competente para disear, normar y ejecutar la poltica
nacional en materia de vivienda, as como para ejercer la funcin de
promocin de la actividad edificatoria y habilitadora.

6. INTRODUCCIN A LA NORMATIVIDAD

Norma es una regla u ordenacin del comportamiento dictada por una

autoridad competente, cuyo incumplimiento trae como consecuencia una
sancin.

Normatividad Urbanstica es una regla tcnica destinada la ordenacin del

territorio urbano dictada por la autoridad competente. La normativa
urbanstica est referida a la clasificacin del territorio urbano y de las
reas de actuacin urbanstica, a la zonificacin, a los ndices de usos
compatibles y a las densidades.

Normatividad Edificatoria es una regla tcnica aplicable al diseo y

ejecucin de las edificaciones dictada por la autoridad competente. Los
ndices edificatorios estn referidos al coeficiente de edificacin, las alturas,
el porcentaje mnimo de rea libre, los retiros y el ndice de
estacionamiento, entre otros.

Normatividad especfica para los procesos de saneamiento legal de

inmuebles:

Ley

27157.

Ley

de

Regularizacin

de

Edificaciones,

del

procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de

Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Comn (publicada en el Diario El peruano el 20 de julio de 1999) .

Ley 29090 Ley de Regularizacin de Habilitaciones Urbanas y de

edificaciones (publicada en el Diario El peruano el 25 de setiembre
de 2007).

Ley 27333. Ley complementaria a la ley N 26662, Ley de Asuntos

No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin
de edificaciones.

Ley 29415. Ley de Saneamiento Fsico Legal de Predios

Tugurizados con fines de Renovacin Urbana.

D.S. N 008-2013- VIVIENDA. Reglamento de Licencias de

Habilitacin Urbana y Edificacin (publicada en el Diario El Peruano
el 4 de mayo de 2013).

D.S. N 025-2008-VIVIENDA. Reglamento de los Revisores

Urbanos.

D.S. N 026-2008-VIVIENDA. Reglamento de Verificacin Tcnica

administrativa y Tcnico.

D.S.

011-2006-

VIVIENDA.

Reglamento

Nacional

de

Edificaciones

RES. 339-2008. SUNARP/SN. Adecuacin del Reglamento de

Inscripciones del Registro de predios a las disposiciones de la Ley
29090.

RES. 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de Inscripciones del

Registro de predio.

7. DOCUMENTACIN

PREVIA

PARA

EL

SANEAMIENTO

LEGAL

DE

INMUEBLES

Parmetros Urbansticos y Edificatorios: Las disposiciones que determinan

la normativa urbanstica y los ndices edificatorios regulados por los
respectivos planes urbanos o proyectos urbansticos integrales.

Documentos de fecha cierta: Es el documento privado que adquiere

idoneidad para acreditar con certeza la fecha de realizacin del acto o
contrato contenido en l. En este sentido, son documentos de fecha cierta
los siguientes: a) Documentos privados con firmas legalizadas. b)
Documentos privados reconocidos judicialmente. c) Documentos privados
que han sido materia de cotejo pericial conforme, respecto de la firma del
otorgante. d) Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz. e)
Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva constancia de
su ingreso expedida por el Notario que conserva el archivo.

Partida registral: Documento donde se encuentra inscrito el inmueble.

Puede ser una ficha, tomo o partida electrnica. Se basa en el principio de
especialidad y a la tcnica del folio real que rige la normatividad y
organizacin registral.

Copia Literal de Dominio: La copia literal de dominio nos sirve para poder
verificar toda la historia del inmueble, desde su inmatriculacin (primera
inscripcin) hasta el ltimo acto inscrito (ello incluye por tanto toda la
informacin sobre los gravmenes), teniendo informacin actual y completa
sobre el bien.

Certificado de gravmenes: sirve para verificar informacin relativa a

cargas que pesan sobre el inmueble que indicamos.

Certificado catastral: Son los que acreditan si un determinado predio se

encuentra in matriculado o no, si parcialmente forma parte de un predio ya
inscrito, o descartando la existencia o no de superposicin de reas.

Minuta de compra y venta: La compraventa (en latn emptio venditio ) es un

contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a dar una cosa y la
otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta comprar. El dinero
que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio. Este contrato es
el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del
contrato tipo traslativo de dominio y, adems, porque constituye la principal
forma moderna de adquisicin de riqueza.

Escritura Pblica: Una escritura pblica es un documento pblico en el que

se hace constar ante notario pblico un determinado hecho o un derecho
autorizado por dicho fedatario pblico, que firma con el otorgante u
otorgantes, dando fe sobre la capacidad jurdica del contenido y de la fecha
en que se realiz. Es un instrumento notarial que contiene una o ms
declaraciones de las personas que intervienen en un acto o contrato,
emitidas ante el notario que lo complementa con los requisitos legales
propios y especficos de cada acto, para su incorporacin al protocolo del
propio notario y, en su caso, para que pueda inscribirse en los registros
pblicos correspondientes

8. PROCESOS DE SANEAMIENTO LEGAL DE INMUEBLES

Declaratoria de Fbrica: es el acto legal ante la autoridad competente

(Municipio y/ SUNARP) por el cual se declara haber ejecutado una
edificacin sobre un terreno determinado. Se debe precisar las
caractersticas fsicas del inmueble a travs de planos de distribucin,
ubicacin y localizacin, as como el cumplimiento o no de los parmetros
urbansticos y edificatorios.

Pre Declaratoria de Fbrica: La anotacin preventiva, en el Registro

Pblico respectivo, de un proyecto de declaratoria de fbrica elaborada a
partir de los planos de obra y especificaciones tcnicas que cuentan con
aprobacin municipal.

Saneamiento de titulacin: Es el trmite destinado a obtener la titulacin o

acreditacin de la propiedad del terreno sobre el que se levanta la
edificacin a regularizar, a fin de hacerla idnea para su acceso al registro.
Comprende los trmites de declaracin de prescripcin adquisitiva de
dominio o de formacin de ttulos supletorios.

Rectificacin de reas y linderos: Cuando existan discrepancias entre el

rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los que
figuren en la partida registral del predio.

Prescripcin adquisitiva de dominio: La usucapin tambin llamada

prescripcin adquisitiva o positiva es un modo de adquirir la propiedad de
un bien. La prescripcin adquisitiva compete a aquella persona que
mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas
por la ley ha posedo un bien inmueble, se ejerce contra quien aparezca
como propietario de esos bienes en el Registro Pblico de la Propiedad,
con el fin de que se declare que se ha consumado y que ha adquirido por
prescripcin la propiedad del inmueble reclamado.

Independizacin: La independizacin es el acto registral que consiste en

abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una
desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o como consecuencia
de la inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen de unidades

inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn. El Registrador,

al independizar, sealar que el terreno independizado form parte de otro
inscrito anteriormente. Asimismo, dejar constancia en la partida matriz de
la independizacin realizada. En el caso que el terreno a ser independizado
cuente con declaratoria de fbrica inscrita, deber describirse la fbrica
correspondiente a cada lote a independizar.

Reglamento interno: Es el instrumento que regula el uso de las reas

comunes y establece las bases de sana convivencia al interior del
condominio, el cual complementa y especifica las disposiciones de esta
Ley de acuerdo a las caractersticas de cada condominio.

Habilitacin urbana: Es el proceso de convertir un terreno rstico o eriazo

en urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin
de agua y recoleccin de desage, de distribucin de energa e iluminacin
pblica, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podr contar con
redes para la distribucin de gas y redes de comunicaciones. Art. 3 Ley
29090.

9. NORMAS MUNICIPALES

Son las reglas dictadas por las autoridades locales tomando como base las
facultades que le otorga la ley (Constitucin Poltica y Ley Orgnica de
Municipalidades) para asumir competencias urbansticas, aquellas que se
refieren a las potestades de la administracin, los derechos y deberes
fundamentales de la propiedad del suelo, los nuevos derechos urbanos,
la planificacin urbana y los controles de los procesos urbanos.

La Constitucin de 1993 atribuy a las municipalidades las siguientes

competencias en lo que al administracin del territorio se refiere:

Inciso 2): Atribucin de aprobar el plan de desarrollo local

concertado con la sociedad civil;

Inciso 5): Competencia para organizar, reglamentar y administrar

los servicios pblicos locales de su responsabilidad;

Inciso 6): Competencia para planificar el desarrollo urbano y rural de

sus circunscripciones, incluyendo la zonificacin, urbanismo y el
acondicionamiento territorial.

Inciso 7): Competencia para fomentar la competitividad, las

inversiones y el financiamiento para la ejecucin de proyectos y
obras de infraestructura local; y

Inciso 8): Competencia para desarrollar y regular actividades y/o

servicios en materia de () vivienda, saneamiento, medio ambiente
(), conservacin de monumentos arqueolgicos e histricos,
recreacin y deportes conforme a ley.

La Ley Orgnica de Municipalidades atribuye a las municipalidades las

siguientes competencias:

Espacio fsico y uso del suelo (art. 79)

Saneamiento, salubridad y salud (art. 80)

Trnsito, vialidad y transporte (art. 81)

Educacin, cultura y deportes (art. 82)

Abastecimiento y comercializacin (art. 83)

Programas sociales (art. 84)

Seguridad ciudadana (art. 85)

Desarrollo econmico local (art. 86).

IV.

CONCLUSIONES:

Se aclararon y mencionaron los conceptos bsicos para el manejo claro del

proceso en el saneamiento fsico legal.

Se logr identificar las normativas ms importantes con respecto al

saneamiento fsico legal como la Ley 29415. Ley de Saneamiento Fsico
Legal de Predios Tugurizados con fines de Renovacin Urbana.

Las competencias recaen sobre la Super Intendencia de Registros Pblicos

(SUNARP)

V.

BIBLIOGRAFA:

Ley 27972. Ley orgnica de Municipalidades (publicada en El peruano 27

de mayo de 2003).

Ley 27157 su reglamento.(publicada en el Diario El peruano el 20 de julio

de 1999)

Ley 29090 Ley de Regularizacin de Habilitaciones Urbanas y de

edificaciones (publicada en el Diario El peruano el 25 de setiembre de
2007).

Reglamento Nacional de Edificaciones (publicada en El Peruano el 8 de

mayo de 2006).

Ley 27333. Ley complementaria a la ley N 26662, Ley de Asuntos No

Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de
edificaciones.

Ley 29415. Ley de Saneamiento Fsico Legal de Predios Tugurizados con

fines de Renovacin Urbana.

D.S. N 025-2008-VIVIENDA. Reglamento de los Revisores Urbanos.

D.S. N 026-2008-VIVIENDA. Reglamento de Verificacin Tcnica

administrativa y Tcnico.

RES.

339-2008.

SUNARP/SN.

Adecuacin

del

Reglamento

de

Inscripciones del Registro de predios a las disposiciones de la Ley 29090.

RES. 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de Inscripciones del Registro de

predio.

VI.

(1)http://blog.pucp.edu.pe

(2) http://www.sbn.gob.pe

ANEXOS: