Manual

de

Propiedad Horizontal

Manual

de

Propiedad Horizontal

Manual

de

Propiedad Horizontal

Manual de Propiedad Horizontal

Personera de Bogot, D.C.
2010
Francisco Rojas Birry
Personero de Bogot, D.C.
Marco Ricardo Mario Fajardo
Personero Auxiliar
Luis Carlos Osorio Rendn
Delegado para Asuntos de Gobierno
Yulman Seplveda Seplveda
Jefe Oficina Asesora de Divulgacin y Prensa
Jorge Armbula Vanegas
Investigacin y Textos
Uriel Moreno Guio
Edicin, Diseo y Diagramacin
Oficina Asesora de Divulgacin y Prensa

Subdireccin Imprenta Distrital - DDDI

Impresin

Indice

Preambulo

Generalidades

Antecedentes, Objetos, principios y caractersticas de la Ley 675/2001, Tipos de uso,

Pasos a seguir para la elaboracin del reglamento horizontal, clases de bienes,
Representante legal

Bienes Comunes y Privados

Bienes de propiedad comn, Se pueden arrendar o vender los bienes comunes,

Bienes comunes de uso exclusivo, Obligaciones a beneficiarios de bienes de uso exclusivo,
Coeficientes de coopropiedad, Pago de cuota de Administracin.

Derechos, Deberes y Limitaciones de los Propietarios

12

Obligaciones y limitaciones de los propietarios, Prohibiciones a los propietarios o residentes

rganos de Direccin y Autoridades

15

Asambleas de copropietarios, Segunda convocatoria o citacin por falta de quorum,

Que son las reuniones no presenciales: Funciones,Quorum deliberatorio de las asambleas,
Entrega de actas de asambleas e impugnacin, El administrador: administrador,
Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas, Manejo de cuentas o dineros,
Consejo de Administracin: Funciones y atribuciones.

Varios

24

Reformas arquitectnicas, estticas y ampliaciones, Fondo de imprevistos,

Impuestos de rentas y complementarios, Entrega de los bienes privados por el constructor,
Causales de extinsion de la propiedad horizontal, Reconstruccin obligatoria, seguros,
Manual de convivencia, Registro y tenencia de perros.

Normativa y Problemtica

29

Ley 32 de 1995-establecimientos de comercio: cuales son requisitos de funcionamiento,

Como se cumplen los requisitos de Ley, Normas de seguridad en piscinas,
Normatividad relacionada con propiedad horizontal, Consejos de propiedad horizontal,
Recomendaciones prcticas en la propiedad horizontal.

Anexos

37

Normas de convivencia, Utilizacin reas comunales, Prohibiciones a los propietarios o

residentes de reas privadas, Medidas de emergencia

Prembulo

En los ltimos 50 aos, Bogot,

D.C., se ha transformado en todos
los aspectos de su diario vivir y un
cambio fundamental lo constituyen
los hbitos de vida de los barrios
tradicionales del norte, sur y centro
de la Ciudad, al igual que la utilizacin
del suelo en una forma ms eficiente, lo que ha generado que cerca de
un 60% de los residentes de la
Capital hayan optado por el sistema
de propiedad horizontal, el cual le
brinda al ciudadano espacios libres
para recreacin, seguridad y ordenamiento territorial.
La Personera de Bogot, D.C.,
consciente de las necesidades y
derechos de la ciudadana, pretende
con la presente publicacin realizar
un seguimiento de los temas
contemplados en la Ley 675 de
2001 y en las dems normas
existentes que regulan la vida en
comunidad, buscando que la
relacin entre los copropietarios o
residentes se desarrolle de acuerdo
con la coexistencia pacfica, que se
pretende hacer cumplir con los
reglamentos de propiedad horizontal
de edificios, conjuntos residenciales
y comerciales, segn sea el caso, en
donde se incluyen los derechos,
deberes y obligaciones que permiten el ejercicio libre del dominio de
las unidades privadas.

Los ciudadanos, en el desarrollo del

presente estudio, encontrarn las
nociones bsicas de la Propiedad
Horizontal, que incluyen los principios orientadores de la Ley 675 de
2001, as como las caractersticas y
aspectos bsicos de la construccin
de la unidad respectiva.
Enseguida, se analizarn los Bienes
de Propiedad Comn y Privada, sus
derechos de uso y las obligaciones
de contribucin que tiene cada
residente o propietario para su
utilizacin.
Posteriormente, se explicarn los
rganos de control de la copropiedad, sus funciones y caractersticas
como mximos rganos de la unidad
residencial o comercial.
Por ltimo, se tratarn los temas de
reas sociales, reformas arquitectnicas, extincin o reconstruccin en
caso de siniestro, Manual de
Convivencia, principales problemas
de la copropiedad, y su manejo y
solucin de acuerdo con la normatividad existente.

FRANCISCO ROJAS BIRRY

Personero de Bogot, D.C.

1. Generalidades

Propiedad Horizontal

DESARROLLO DE LA LEY 675 DE 2001

Antecedentes
A finales de la dcada de los cuarenta, se inici en la Ciudad un cambio
importante en la vivienda urbana, lo cual oblig a legislar sobre las
construcciones con unidades independientes, habiendo sido expedida la
Ley 182 de 1948. Fue el Centro Antonio Nario el primer conjunto
residencial de gran envergadura en la ciudad de Bogot. Con los aos, se
hizo necesario realizar modificaciones a la Ley 182 debido a la necesidad
de garantizar la convivencia entre los residentes, lo que gener la
expedicin de la Ley 16 de 1985 que reglament la propiedad horizontal
en Colombia en relacin con los derechos, deberes y obligaciones de los
propietarios y residentes.
Debido a los movimientos telricos en el pas, fue necesario realizar
cambios importantes en lo referente a destrucciones parciales o totales
de los bienes inmuebles regidos por la propiedad horizontal en Colombia,
lo que origin la aprobacin de la Ley 675 de 2001.

Objeto, principios y caractersticas de la Ley 675/2001

La Ley regula una forma especial de dominio en la que concurren los
derechos a la propiedad privada y los bienes comunes, con el fin de
garantizar la convivencia pacfica de los propietarios o usuarios de los
inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal.
Todo edificio o conjunto se somete al rgimen de Propiedad Horizontal
mediante escritura pblica firmada por el constructor o el Representante
Legal de la sociedad, debidamente inscrita en la Oficina de Registro de
Instrumentos Pblicos de la Ciudad, lo que origina la persona jurdica que
regula la Ley 675/2001.
Todos los reglamentos de propiedad horizontal debern incluir:
Una funcin social y ecolgica de la propiedad.
La convivencia pacfica y solidaridad entre los propietarios o usuarios.
Una organizacin administrativa que defienda los derechos, deberes y
obligaciones de los residentes de propiedad horizontal.

El fomento de la iniciativa empresarial segn el uso especfico del

mismo: residencial, comercial o mixto.
El respeto al debido proceso, el derecho a la defensa y dems normas
constitucionales propias de los rganos de control.

Tipos de usos
Residencial - vivienda unifamiliar o conjuntos

Comercio zonal

Mixto vivienda y comercio

Propiedad Horizontal

Centros comerciales

Pasos a seguir para la elaboracin del Reglamento de Propiedad

Horizontal
La unidad residencial o comercial que desee acogerse a la Ley 675 de
2001, debe establecer y aprobar un reglamento de propiedad horizontal y
elevarlo a escritura pblica, el cual deber incluir:
Nombre del propietario del proyecto urbanstico.
Nombre del edificio o conjunto, uso del inmueble, nomenclatura,
reas, linderos y los ttulos de propiedad del registro original.
La identificacin y caractersticas de los bienes inmuebles que los
componen, segn los planos arquitectnicos aprobados por la
Curadura Urbana o la Secretara Distrital de Planeacin.
Relacin de los bienes comunes indicando los esenciales y los
dems que sean propios de la unidad residencial para el bienestar
de la comunidad, como la cimentacin, escaleras y equipos para
su funcionamiento.
Coeficientes de copropiedad, incluyendo el porcentaje con que
debe contribuir cada propietario o residente para la conservacin y
seguridad de la copropiedad.
Las normas u rganos de direccin que regulen la vida en
comunidad, sus derechos, deberes y obligaciones, velando que la
reglamentacin no limite el derecho de propiedad ni la enajenacin
de los mismos.
Las especificaciones propias de la construccin, condiciones de
seguridad y salubridad. As mismo debe incluir los planos
arquitectnicos y estructurales con sus respectivos cortes.

Clases de bienes
Bienes de propiedad comn: Son los que facilitan la existencia,
estabilidad, conservacin y funcionamiento para el goce y uso de
los bienes de dominio particular (estructuras).
Bienes comunes no esenciales: Son los que permiten el goce y
uso de los bienes inmuebles privados (terrazas, patios); tienen
restricciones para la venta, destinaciones y obligaciones de
reparaciones.
Bienes inmuebles privados: Son los inmuebles delimitados e
independientes de aprovechamiento exclusivo con salida a la calle
o pasaje comn.

Representante legal de la unidad residencial (Arts. 8 y 50)

La Representacin Legal de la unidad, se obtiene mediante escrito dirigido
a la Alcalda Local de la zona donde se encuentra ubicado el inmueble,
anexando la escritura por la cual se somete la unidad a la Ley 675 de 2001
y los documentos o Actas de Asamblea o Consejo que soporten la
designacin del representante, el cual puede ser una persona natural o
jurdica.

2. Bienes Comunes y Privados

BIENES COMUNES Y PRIVADOS

Bienes de propiedad comn (Arts. 19-21)
Son los elementos, zonas y equipos de la unidad residencial, comercial o
mixta, que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento,
conservacin, seguridad, uso y goce de los bienes de dominio particular,
que pertenecen en comn y proindiviso a los propietarios, siendo por
tanto inalienables e inembargables en forma separada.
Se pueden arrendar o vender los bienes comunes?
Los copropietarios, mediante Acta expresa de autorizacin, podrn
permitir la explotacin de los bienes comunes siempre y cuando no afecte
las estructuras de la edificacin, ni estn en contradiccin con las
disposiciones urbansticas o ambientales de la ciudad. Cualquier
compensacin econmica que se obtenga ser para el beneficio comn
de la copropiedad y se destinar para el pago de las expensas comunes
del edificio o unidad residencial o comercial, siendo funcin de la
Asamblea ordenar su destinacin.
Para la desafectacin de bienes comunes no esenciales (Art. 20), se
requerir el voto favorable, mediante Acta de Aprobacin, de un nmero
plural de propietarios de los bienes inmuebles de dominio privado
equivalente al 70% de los coeficientes de copropiedad de la unidad
residencial y requerirn de la autorizacin de los rganos de control
urbanstico de la ciudad.
En el caso de los parqueaderos para visitantes, la desafectacin estar
condicionada a una reposicin igual o mayor. Para su legalizacin se
requiere que el Acta de Copropietarios donde se aprob la desafectacin
se eleve a escritura pblica reformando el reglamento de propiedad
horizontal de la unidad residencial, afectando el porcentaje de coeficientes
de participacin de expensas comunes de cada inmueble.
Bienes comunes de uso exclusivo
Son los bienes comunes no esenciales, que permiten el libre goce o
disfrute de un bien inmueble privado como son: las terrazas, cubiertas,
patios interiores, que pueden ser asignados de manera exclusiva a los
propietarios por la ubicacin del predio. No son susceptibles de dicha

Propiedad Horizontal

cesin los parqueaderos de visitantes, zonas de acceso peatonal o

vehicular, salones comunales y reas de recreacin que por naturaleza
sean de uso general.

10

Obligaciones a beneficiarios de bienes de uso exclusivo

Los propietarios de bienes a los cuales se les asignen bienes comunes de
uso exclusivo, estarn obligados, de conformidad con el Art. 23 de la Ley
675/01, a:
No cambiar la destinacin ni realizar obra alguna en la zona facilitada.
Deber asumir los arreglos o reparaciones locativas de la misma.
Pagar adicionalmente a las expensas asignadas, el uso exclusivo de la
zona recibida.
El propietario que recibe el beneficio no podr vender el derecho de uso
exclusivo y deber informarlo a la administracin o restituirlo.
Coeficientes de copropiedad
El reglamento de propiedad horizontal deber incluir la totalidad de los
inmuebles que componen la unidad residencial o comercial, indicando el
porcentaje de participacin que ser la base para la liquidacin de la cuota
de sostenimiento y de obligaciones para el cabal funcionamiento de la
misma. Igualmente, el porcentaje de copropiedad debe ser tenido en
cuenta en la Asamblea de Copropietarios para tomar decisiones que
afecten o beneficien a la colectividad.
Para calcular el coeficiente se tendr como base el rea privada construida
de cada inmueble de propiedad privada, con respecto al rea total privada
del edificio o unidad. En cuanto al coeficiente de parqueaderos y depsitos
se debern ponderar los factores de rea privada. Todos estos inmuebles
son susceptibles de escrituracin.
Para la modificacin del coeficiente de copropiedad, es necesario realizar
una asamblea de carcter extraordinario en la que se requerir el voto
favorable del 70% de los coeficientes de copropiedad de la unidad, cuando
se presenten situaciones como error aritmtico en la fijacin de la cuota,
adicin de nuevos bienes comunes, en el caso de construcciones por
etapas, en la desafectacin o en los casos de extincin y cambio de
destinacin de la propiedad horizontal.

Pago de cuota de administracin y solidaridad en su pago

Todo propietario o tenedor de un bien inmueble privado est obligado al
pago mensual de las expensas o cuotas de administracin bien sean
ordinarias o extraordinarias que son necesarias para la existencia, seguridad y conservacin de los bienes comunes. Existir solidaridad en el pago
entre los propietarios y el tenedor a cualquier ttulo del inmueble.
De igual forma, habr solidaridad entre el antiguo y nuevo propietario al
momento de ser realizada la transferencia del derecho de dominio,
instante en el cual el Notario exigir el Paz y Salvo de pago de cuotas de
administracin y de no existir este documento, se dejar constancia en la
escritura de traspaso sobre las circunstancias de la deuda a la copropiedad. En caso de ser varios propietarios, cada uno de ellos ser responsable de la totalidad de la deuda, sin perjuicio de solicitar lo pagado a los
otros propietarios del bien.
La anterior obligacin es de estricto cumplimiento, as el propietario o
responsable no ocupe el inmueble. En las unidades residenciales los
propietarios ubicados en el primer piso no estn obligados al pago de
mantenimiento de ascensor.
El incumplimiento o retraso en el pago de cuotas de administracin
causar intereses de mora equivalentes a una y media veces el inters
bancario corriente. Mientras subsista dicha situacin, podr publicarse la
lista de morosos en un sitio visible de la unidad donde no exista trnsito
constante de visitantes.
Bienes inmuebles privados (Arts. 16-18)
Son los inmuebles debidamente delimitados e independientes de
propiedad y aprovechamiento exclusivo que integran una unidad con
salida a va pblica directamente o por pasaje comn. Los anteriores
inmuebles implican un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en una proporcin equivalente al coeficiente
de copropiedad. Todo propietario ser responsable de los gravmenes o
impuestos que se manejen en la Ciudad (predial, valorizacin, etc.),
respecto de su inmueble.
Cuando el constructor posea un gravamen hipotecario sobre un predio de
mayor extensin, deber cancelar en la proporcin del bien dicha afectacin y protocolizarla. En caso de no realizarlo, el Notario no podr autorizar
el otorgamiento de la escritura.

11

3. Derechos, Deberes y Limitaciones de

los Propietarios

DERECHOS, DEBERES Y LIMITACIONES DE LOS

PROPIETARIOS
Obligaciones y limitaciones de los propietarios
Utilizar su propiedad de acuerdo al uso y destinacin establecido en
el reglamento de propiedad horizontal que rige la propiedad.
Abstenerse de realizar actos que comprometan la seguridad o
solidez de la unidad o la tranquilidad y salud de los usuarios o
propietarios.
Efectuar las reparaciones de daos que se ocasionen en su
propiedad, resarciendo los daos que se efecten en otro inmueble
por los mismos.
Los propietarios de los ltimos y primeros pisos no podrn elevar
construcciones sin autorizacin expresa de la Asamblea de
Copropietarios y el cumplimiento de las normas urbansticas
vigentes.
Contribuir mensualmente con el pago de expensas necesarias de la
administracin en proporcin al coeficiente de participacin del
inmueble.
Permitir la entrada a la respectiva unidad de las personas
encargadas de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos que
beneficien a los bienes de propiedad comn o a las unidades de
vivienda.
Notificar por escrito al administrador sobre el cambio de propietario
o inquilino.

Prohibiciones a los propietarios o residentes

A continuacin se enumeran las principales prohibiciones que deben ser
respetadas por todos los propietarios y ocupantes de la unidad residencial,
comercial o mixta, sin perjuicio de las obligaciones contempladas por la
Ley:
Efectuar cualquier acto que modifique el uso del inmueble o que
altere la paz, seguridad, tranquilidad y salubridad o que atente
contra los principios de convivencia, educacin y comportamiento
en sociedad.

13

Propiedad Horizontal
14

Obstruir puertas, accesos y dems Bienes de Propiedad

Comn.
Instalar o colocar en las paredes, pisos o techos de la propiedad
privada o comn, cargas o pesos excesivos que atenten contra
la solidez de la Unidad.
Introducir a las unidades de vivienda, locales o parqueaderos,
reformas o modificaciones sin el cumplimiento de aprobacin
por parte de la Asamblea de Copropietarios y de las entidades
de control (Curadura y/o Planeacin).
Arrojar cualquier clase de objetos, basuras o desperdicios en las
zonas de Propiedad Comn.
Tender ropa, alfombras u otros objetos en las ventanas,
barandas o dems sitios a la vista de los ocupantes de la unidad
o del pblico.
Introducir y mantener basuras, sustancias corrosivas,
inflamables, explosivos o elementos que representen peligro
para la integridad de la construccin o para la salud de los
ocupantes.
Destinar los inmuebles para usos diferentes a los
contemplados en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

4. rganos de Direccin y Autoridades

Propiedad Horizontal

RGANOS DE DIRECCIN Y AUTORIDADES

16

La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una

persona jurdica sin nimo de lucro, conformada por los propietarios de los
bienes privados, sujeta a adquirir derechos y obligaciones, manejar los
asuntos de inters comn de los copropietarios y cumplir la ley y la
reglamentacin de la propiedad horizontal.
La direccin y administracin de la persona jurdica corresponde a la
Asamblea de Copropietarios, al Consejo de Administracin (si lo hubiere)
y al Administrador.

Asambleas de copropietarios
Est constituda por la reunin de copropietarios de bienes inmuebles
privados o sus delegados, con un qurum equivalente a mnimo la mitad
ms uno (+1) de los coeficientes de propiedad que conforman la unidad
residencial, comercial o mixta.
Las decisiones de la Asamblea son de carcter obligatorio, de la cual se
deber elaborar un acta que incluir: Qurum, designacin de
dignidades, Informe de Gestin de Administracin, revisora fiscal (de
existir), aprobacin de estados contables, presupuestos, nombramiento
de Consejo de Administracin, Comit de Convivencia, Administrador y
temas varios.

En el caso de Asambleas Extraordinarias se deber tratar nicamente el

tema para la cual fue citada. Las actas debern ser sentadas en un Libro de
Actas dentro de los 20 das siguientes a la misma y debern ser suscritas
por el Presidente y Secretario de la respectiva Asamblea.
De conformidad con el Artculo 39 de la Ley 675/2001, la Asamblea
General se reunir ordinariamente por lo menos una vez al ao, dentro de
los 3 primeros meses del mismo, con el fin de examinar la situacin
general de la unidad residencial, realizar los nombramientos, discutir y
aprobar los estados contables del perodo anterior y el presupuesto de
gastos de la vigencia. La convocatoria deber hacerla el Administrador en
forma escrita con una antelacin de 15 das, o en su defecto podr
efectuarla el Revisor Fiscal (Veedor de Cuentas) o por solicitud del 20% del
coeficiente de copropietarios, en caso de que las circunstancias ameriten
una reunin extraordinaria.
En la eventualidad de no haberse reunido la Asamblea dentro de los tres
(3) primeros meses del ao, se reunirn los copropietarios por derecho
propio, el primer da hbil del cuarto (4) mes del ao, en las instalaciones
de la Unidad a las 8:00 p.m. Sern vlidas las reuniones que se efecten
en cualquier momento por todos los copropietarios que representen el
100% de los coeficientes

Segunda convocatoria o citacin por falta de qurum

En el evento de no existir qurum deliberatorio en primera instancia, se
convocar a una nueva reunin dentro de los tres (3) das siguientes, la
cual sesionar con el nmero de propietarios asistentes, sin tener en
cuenta el porcentaje deliberatorio del 50% ms 1 y sus determinaciones
sern vlidas y de obligatorio cumplimiento por la colectividad.

Qu son las reuniones no presenciales

Son las efectuadas utilizando cualquier medio de comunicacin por parte
de los propietarios o sus delegados, quienes podrn deliberar y decidir
mediante comunicacin simultnea, cumpliendo con el qurum
requerido.

17

Propiedad Horizontal

Funciones de la asamblea de copropietarios

Elegir el Presidente y Secretario de la Asamblea respectiva.
Nombrar la Comisin para la elaboracin y aprobacin del Acta de
Asamblea, si fuere del caso.
Nombrar y remover libremente al administrador y/o al suplente o
delegar su nombramiento. Designar los dems cargos que requiera la
Unidad.
Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
Aprobar el presupuesto anual de los ingresos, de los gastos y
distribucin de los saldos, en proporcin al porcentaje de cada unidad
de vivienda y sealar la forma de pago.
Autorizar las obras y reparaciones relativas a mejoras voluntarias de la
reconstruccin total o parcial de la Unidad y distribuir su costo entre los
copropietarios.
Elegir por perodo de un (1) ao al Consejo de Administracin de la
Unidad y al Comit de Convivencia.
Aprobar o reprobar el Balance General y el Presupuesto de Gastos de la
unidad y fijar el valor de la cuota mensual de administracin.
Resolver los conflictos o reclamos que se susciten entre el
Administrador, Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas y los residentes de
la unidad y de cualquiera de ellos entre s.

Qurum deliberatorio de las asambleas

Las asambleas sesionarn con un nmero plural de propietarios que
representen la mitad ms uno de los coeficientes de copropiedad de la
unidad residencial, comercial o de uso mixto y sus decisiones
aprobatorias requerirn la mitad ms uno del qurum existente.
Se requerir mayora calificada del setenta por ciento (70%) del
coeficiente de copropiedad, para las cuales no se aceptarn reuniones No
Presenciales en los siguientes casos:
Cambio de destinacin o que implique disminucin de uso y goce.
Cuotas extraordinarias superiores a cuatro (4) veces los aportes
mensuales.

18

Asignacin de un bien comn al uso y goce exclusivo de un bien

privado.
Reforma de estatutos y/o reglamentos de la propiedad horizontal.
Desafectacin de un bien comn no esencial.
Reconstruccin de la unidad residencial, comercial o mixta, destruida
en una proporcin igual o similar al 75%.
Cambio de destinacin genrica de inmuebles privados y que se
ajusten a la normatividad urbana vigente.
Adquisicin de inmuebles para la Unidad, sin importar su uso.
Liquidacin y disolucin de la Persona Jurdica por destruccin de la
misma.

Entrega de actas de asambleas e impugnacin

La copia del Acta de Asamblea sobre los hechos constituir prueba con
sus efectos jurdicos y el Administrador est en la obligacin de entregar
copias cuando sean solicitadas. En caso de negarse su entrega, podr
requerirse mediante solicitud de intervencin de la Alcalda Local, quien a
su vez ordenar la entrega so pena de sancin policiva.
La impugnacin de alguna decisin de la Asamblea, se deber efectuar
dentro de los dos (2) meses siguientes a la publicacin, de acuerdo con lo
establecido en el Artculo 194 del Cdigo de Comercio.

El Administrador
Es la persona natural o jurdica que representa legalmente la Unidad
inmobiliaria en lo referente a los derechos, deberes y obligaciones de los
copropietarios. Es responsable en casos de incumplimiento,
extralimitacin de funciones o violacin de la Ley del Reglamento de
Propiedad Horizontal. Su nombramiento puede ser realizado por la
Asamblea de copropietarios o por delegacin en el Consejo de
Administracin, para periodos de un ao y podr ser reelegido.
Pliza de manejo: Antes de entrar a ejercer el cargo de Administrador, es
conveniente, para el manejo de los fondos a su cargo, otorgar una caucin
real o una garanta expedida por un Banco o por una Compaa de
Seguros, en cuanta que sealar la Asamblea de Copropietarios o en su
defecto el Consejo de Administracin. En caso de que dicha garanta deba

19

Propiedad Horizontal

hacerse efectiva, tal funcin la ejercer el Presidente del Consejo de

Administracin o la persona a la que se le delegue en la Asamblea de
Copropietarios.

20

Funciones del Administrador

Son funciones del Administrador:
Ejercer el cargo como Representante Legal de la copropiedad, velando
por la conservacin y buen funcionamiento de los bienes y servicios
de la Unidad Inmobiliaria.
Velar por el cumplimiento de las disposiciones de la Ley 675/2001.
Responder por los fondos comunes y recaudar las contribuciones que
fije la Asamblea de Copropietarios.
Designar apoderado judicial o extrajudicial para la defensa de los
intereses comunes, en unin del Consejo de Administracin.
Llevar los libros contables junto con el Contador y los libros de registro
de actas.
Llevar libros de registro de propietarios, en el cual se anotar nombre,
direccin y documento de identificacin del propietario o propietarios
y de sus representantes o apoderados si fuere del caso.
Ejecutar directamente o por medio de contrato con terceros, las obras
de reparacin o de construccin ordenadas por la Asamblea.
Celebrar los contratos de vigilancia, aseo, jardinera y de
mantenimiento que requiera el funcionamiento de la Unidad.
Someter a consideracin de la Asamblea ordinaria de cada ao, el
proyecto anual de ingresos y gastos de conservacin y reparacin de
los bienes de propiedad comn, acompaada del respectivo plan de
contribuciones a cargo de los Copropietarios.
Rendir anualmente a la Asamblea de copropietarios un informe de
labores, acompaado de los Balances contables de los gastos del ao
anterior, para su aprobacin.
Contratar y mantener vigentes las plizas de seguro de la Unidad, en
las cuantas que determine la Asamblea de Copropietarios.
Las dems que sean necesarias para la conservacin y buen
funcionamiento de los bienes y servicios de la propiedad comn.

Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas

La eleccin de Revisor Fiscal no es requisito de ley para edificios o
unidades de carcter netamente residencial, pero s para unidades de uso
comercial o mixto.
La Asamblea nombrar el Revisor Fiscal o un Veedor de Cuentas, para un
periodo de un (1) ao, siendo posible su reeleccin. Sus funciones
principales sern:
Efectuar con regularidad el arqueo de los fondos comunes.
Velar porque los libros y cuentas de la Unidad se encuentren al da, de
acuerdo con el Plan nico de Cuentas.
Informar por escrito a la Asamblea de Copropietarios, al Consejo de
Administracin y al Administrador sobre las irregularidades existentes
en el manejo de dineros, cuentas, presupuestos y solicitar, si es del
caso, reunin para su anlisis y soluciones.
Convocar a Asamblea Extraordinaria cuando las circunstancias as lo
requieran.
El Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas no podr estar ligado dentro del
cuarto (4) grado civil de consanguinidad o el segundo de afinidad con el
Administrador, el Contador y con cualquier otro cargo en la
Administracin.

Manejo de cuentas o dineros

El Consejo de Administracin y el Administrador del edificio, abrirn
conjuntamente la(s) cuenta(s) bancaria(s) que crean necesaria(s) para el
depsito y manejo de los dineros provenientes de las expensas,
contribuciones y el fondo de reserva.

Consejo de Administracin
El Consejo de Administracin estar compuesto por un mnimo de tres (3)
miembros con sus respectivos suplentes numricos, pudiendo ser
reelegidos indefinidamente por la Asamblea de Copropietarios. El perodo
del Consejo de Administracin ser por un (1) ao y empezar a contarse
a partir de la fecha en que se efecte su eleccin por la Asamblea.

21

Propiedad Horizontal
22

El Consejo sesionar ordinariamente por lo menos una vez cada

mes, previa convocatoria del Administrador y extraordinariamente
a solicitud de su Presidente. Actuar como secretario el
Administrador, quien citar a reuniones ordinarias y extraordinarias
en cumplimiento de rdenes del Presidente. Las decisiones del
Consejo se tomarn por mayora de votos. De todas las decisiones
tomadas por el Consejo se dejar constancia en un libro especial de
Actas suscritas por el Presidente y su Secretario, todo lo anterior en
concordancia con la Ley 675 de 2001.

Funciones y atribuciones del Consejo de Administracin

Hacer cumplir, conjuntamente con el Administrador, el
reglamento interno sobre el uso y obligaciones en la Unidad,
ejecutando las atribuciones delegadas por la Asamblea de
Copropietarios.
Llevar la iniciativa a la Asamblea de Copropietarios acerca del
Reglamento y del uso de los bienes comunes.
Proponer a la Asamblea de Copropietarios la realizacin de
programas de mejoras de bienes comunes y las reparaciones
de los mismos, o la reconstruccin parcial o total de la unidad y
la forma de distribucin de los costos entre los propietarios.
Vigilar la administracin del edificio y dictar los reglamentos
internos tendientes a que se mantengan la seguridad, el orden y
el aseo, as como la armona entre los ocupantes de la unidad
residencial o comercial.
Autorizar al Administrador para designar apoderados judiciales y
extrajudiciales para las actuaciones en que se requiera la
intervencin de abogados u otros profesionales para la defensa
y recuperacin de dineros de la copropiedad.
Rendir anualmente a la Asamblea un informe de labores.
Autorizar al Administrador para todos los actos de carcter
urgente que ocurran en la unidad.
Examinar y aprobar los balances, cuentas e informes mensuales
del Administrador.
Examinar y aprobar en primera instancia los balances, cuentas y
el informe anual de la gestin administrativa a presentarse a
consideracin de la Asamblea.

Autorizar al Administrador para celebrar contratos en cuanta

superior a tres (3) salarios mnimos mensuales, no incluidos en
el presupuesto anual de gastos.
Reglamentar la colocacin de carteleras en zonas comunales.
Convocar por conducto del Administrador a las Asambleas
ordinarias o extraordinarias, cuando las circunstancias as lo
requieran.
Ejecutar las funciones o nombramientos que le delegue la
Asamblea y cumplir sus decisiones.
En general ejercer todas aquellas funciones que no estn
descritas a otros organismos o funcionarios administrativos.
Pargrafo: No podr ser miembro del Consejo de Administracin
quien no sea propietario del inmueble. Quien fuere elegido no
reuniendo esta condicin o la perdiese con posterioridad a la
eleccin, no podr actuar y ser reemplazado por un suplente para
el resto del periodo.

23

5. Varios

Reformas arquitectnicas, estticas y ampliaciones

La adaptacin, reforma arquitectnica o de la esttica original en la
fachada, zonas de recreacin y de uso comn de los apartamentos o
locales, sern decididas por la Asamblea de Copropietarios. De
aprobarse, se sometern a la consentimiento de las autoridades
urbansticas de la Ciudad (Curaduras Urbanas). En los casos en que se
incrementen las dimensiones de los inmuebles que componen la
unidad residencial o comercial, deber incrementar el coeficiente de
copropiedad y por consiguiente el valor de contribucin de expensas
comunes.

Fondo de imprevistos
De acuerdo con el Artculo 35 de la Ley 675/2001, este Fondo equivale
al 1% del presupuesto anual de gastos aprobado por la Asamblea de
Copropietarios y slo puede ser utilizado por la Administracin, con
autorizacin expresa de la Asamblea de Copropietarios.

Impuesto de renta y complementarios

De conformidad con el Artculo 83 de la Ley 675 de 2001, las unidades
inmobiliarias cerradas son personas jurdicas sin nimo de lucro que
no estn obligadas al pago de impuesto de renta y complementarios.

Entrega de los bienes privados por el constructor

Como lo establece el Artculo 24, la entrega de bienes privados se
realizar mediante Acta de Entrega a la(s) persona(s) designada(s) por
la Asamblea de Copropietarios, una vez se haya culminado la
construccin y enajenado los inmuebles equivalentes al 51% del
coeficiente de copropiedad de la unidad residencial. El Acta de Entrega
deber incluir los planos y las garantas de los equipos instalados, al
igual que los de servicios pblicos domiciliarios de agua, luz, gas y
telfono. Cuando el conjunto o proyecto se construya por etapas, cada
una de ellas deber contener la dotacin entregada y que figuren en el
reglamento de propiedad horizontal.

25

Propiedad Horizontal

Causales de extincin de la propiedad horizontal

26

Por destruccin o deterioro total de la unidad, en una proporcin que

represente por lo menos el 75% de la misma, salvo cuando se decida
su reconstruccin.
Por decisin unnime de los titulares del derecho de propiedad sobre
bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptacin
por escrito de los acreedores hipotecarios.
Por orden de autoridad judicial o administrativa competente, que
indique los motivos de la demolicin, plenamente agotados los
recursos que otorga la ley.

Cundo se extingue la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales
anteriormente enunciadas, una vez se eleve a escritura pblica la decisin
de la Asamblea de Propietarios o la sentencia judicial que lo determine y se
inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de la Ciudad.
Dentro del ao siguiente, los copropietarios, de acuerdo con el coeficiente
de copropiedad que posea cada uno de ellos, dividirn el terreno
proporcionalmente y los bienes comunes mediante su venta, aplicando
las normas sobre la divisin de comunidades previstas en el Cdigo Civil,
Captulo III Ttulo XXXIII y en las dems normas que lo modifiquen,
adicionen o subroguen. Ser liquidador el Administrador o la persona que
delegue la Asamblea de Copropietarios.

Reconstruccin obligatoria
Deber efectuarse en los siguientes eventos:
Cuando la destruccin o deterioro del edificio sea inferior al 75% de su
valor comercial.
Cuando a pesar de ser una destruccin o deterioro superior al 75% de
la construccin, la Asamblea de Copropietarios decida reconstruirlo
con el voto favorable plural del 70% de los coeficientes de
copropiedad.

Las expensas de la reconstruccin quedarn a cargo de cada uno de

los copropietarios de acuerdo con su coeficiente de copropiedad,
salvo que la obligacin garantizada haya sido satisfecha por los
seguros.
El valor de las obras de reconstruccin ordenada por la Asamblea
Extraordinaria ser exigible ejecutivamente en cabeza de cada
propietario de la unidad residencial o comercial.

Seguros
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, toda construccin sometida a
propiedad horizontal est obligada a constituir plizas de seguros que
amparen riesgos de incendio y terremoto, que cubran los bienes
comunes susceptibles de ser asegurados.
Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarn afectadas en
primer trmino a la reconstruccin del(os) edificio(s), en los casos que
sea procedente. En el evento de no ser reconstruido(s), el importe de la
indemnizacin obtenida se distribuir en proporcin al coeficiente de
propiedad horizontal que le corresponda a cada uno de los propietarios.

Manual de Convivencia
La copropiedad reunida en Asamblea Extraordinaria acoger en su
totalidad el Manual de Convivencia, elaborado para la unidad residencial o
comercial respectiva, que deber contemplar los derechos, deberes y
obligaciones en la propiedad horizontal y determinar una serie de
situaciones y actuaciones propias de la vida en comunidad de los
copropietarios o residentes de la unidad. Este Manual ser elaborado de
acuerdo con las diversas normas de convivencia y respeto contemplados
en el Cdigo Nacional de Polica.
El Manual deber incluir los siguientes aspectos de convivencia:
Derechos, deberes y obligaciones de los residentes de la unidad
inmobiliaria.
Utilizacin y manejo de reas comunales como: parqueaderos,
ascensor(es), saln(es) comunal(es), parques o zonas recreativas,
piscina, cuarto(s) de basura(s), etc.

27

Propiedad Horizontal

Medidas de prevencin y de emergencia motivadas por energa o gas,

daos de agua (inundaciones), incendios, etc.
Medidas de seguridad y de vigilancia, aseo, ascensor(es),
mantenimiento de bombas de agua, zonas de jardinera, etc.
Actuaciones en caso de siniestros como temblores, inundaciones,
incendios u otros eventos propios de la naturaleza.

Registro y tenencia de perros

Los poseedores de perros potencialmente peligrosos deben dar
cumplimiento en su totalidad a la Ley 746/2002, a fin de proteger la
integridad de las personas, la salubridad pblica y el bienestar del propio
canino, en los aspectos sanitarios, alimentarios y de custodia que no
produzcan situaciones de peligro o incomodidad a los vecinos o al publico
en general.
Segn la presente Ley y el Art. 108 del Cdigo Nacional de Polica, el
propietario de una raza potencialmente peligrosa, asume como garante
de riesgo los daos y perjuicios que el animal pueda ocasionar a las
personas, cosas, vas y espacios pblicos o zonas comunales y deber
inscribir el animal en el centro de perros potencialmente peligrosos, que
debern establecer las diversas alcaldas, en donde indiquen: nombre,
ubicacin e identificacin del propietario, caractersticas propias del
animal, lugar de residencia y su destinacin especifica como son: de
guarda, narcticos, explosivos, proteccin u otro temas especficos. Lo
anterior debe ser amparado con una pliza de responsabilidad civil
extracontractual del propietario, a fin de cubrir los perjuicios que puedan
ocasionar los caninos a personas o bienes. En los casos de no existir pliza
el propietario ser responsable de las indemnizaciones al afectado y de las
sanciones que establezca la Ley.
As mismo cada propietario de animal deber cumplir la Ley 84 de 1989
Estatuto nacional de proteccin de animales y el Acuerdo 79 de 2003,
Artculo 12, numeral 5.
En caso de contratarse el servicio de vigilancia canina, este se debe ceir
de conformidad con el Decreto 2187/2001 Artculos 11 al 29 de la
Supervigilancia.

28

6. Normativa y Problemtica

NORMATIVIDAD Y PROBLEMTICA

Propiedad Horizontal

Ley 232 de 1995 - Establecimientos de Comercio

En las Unidades de Uso Mixto se debe dar cumplimiento a los requisitos
que establece la Ley 232 de 1995 en su Artculo 2, que dice:
Es obligatorio para el ejercicio del comercio, que los establecimientos
abiertos al pblico renan los siguientes requisitos:
a) Cumplir con todas las normas referentes al uso del suelo, intensidad
auditiva, horario, ubicacin y destinacin expedida por la autoridad
competente del respectivo municipio. Las personas interesadas podrn
solicitar la expedicin del concepto de las mismas a la entidad de
planeacin o a quien haga sus veces en la jurisdiccin municipal o distrital
respectiva.
b) Cumplir con las condiciones sanitarias descritas por la Ley 9 de 1979 y
dems normas vigentes sobre la materia.
c) A aquellos establecimientos donde se ejecuten pblicamente obras
musicales causantes de pago por derechos de autor, se les exigirn los
comprobantes de pago expedidos por la autoridad legalmente
reconocida, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley 23 de 1982 y dems
normas complementarias.
d) Tener matrcula mercantil vigente de la Cmara de Comercio de la
respectiva jurisdiccin.
e) Comunicar a las respectivas oficinas de planeacin o a quien haga sus
veces en la entidad territorial correspondiente, la apertura del
establecimiento.

Cuales son los requisitos establecidos por la ley para el

funcionamiento de un establecimiento de comercio?
En los casos de unidades de comercio de tipo mixto o comercial para el
funcionamiento de establecimientos de comercio los locales comerciales
debern regirse de acuerdo al Artculo 2 de la Ley 232 de 1995:
Es obligatorio para el ejercicio del comercio que los establecimientos
abiertos al pblico renan los siguientes requisitos:
Cumplir con todas las normas referentes al uso del suelo, intensidad
auditiva, horario, ubicacin y destinacin expedida por la autoridad
competente del respectivo municipio. Las personas interesadas

30

podrn solicitar la expedicin del concepto de las mismas a la entidad

de planeacin o a quien haga sus veces en la jurisdiccin municipal o
distrital respectiva.
Cumplir con las condiciones sanitarias descritas por la Ley 9 de 1979
y dems normas vigentes sobre la materia.
A aquellos establecimientos donde se ejecuten pblicamente obras
musicales causantes de pago por derechos de autor, se les exigirn los
comprobantes expedidos por la autoridad legalmente reconocida, de
acuerdo con lo dispuesto por la Ley 23 de 1982 y dems normas
complementarias.
Tener matrcula mercantil vigente de la Cmara de Comercio de la
respectiva jurisdiccin.
Comunicar las respectivas oficinas de planeacin o a quien haga sus
veces en la entidad territorial correspondiente, la apertura del
establecimiento.

Cmo se cumplen los requisitos de Ley?

Para cumplir con todas las normas referentes al uso del suelo, ubicacin y
destinacin, se debe en primer lugar desarrollar la actividad en un sector
que la permita, lo cual se determina directamente sobre los planos o
solicitando el concepto ante las Curaduras Urbanas o ante la Secretara
Distrital de Planeacin.
En segundo lugar se debe acreditar que la construccin es idnea para el
desarrollo de la actividad, segn los artculos 336 y 337 del Decreto 190
de 2004 (compilatorio del POT) y la Resolucin 1469 de 2010 de
Minambiente. Donde no est reglamentado por UPZ, se aplicar el Artculo
291 del Acuerdo 6 de 1990; slo verificadas estas dos situaciones puede
considerarse que el requisito se est cumpliendo.
Respecto al cumplimiento de las normas sobre intensidad auditiva debe
sealarse que las normas que regulan la materia (Decreto Nacional 948
de 1995 y Resolucin 8321 de 1983 del Ministerio de Salud), no exigen
la presentacin de un concepto o certificacin; sin embargo cuando se
requiere investigar por ese hecho se debern realizar las mediciones
respectivas para determinarlo, de conformidad con el Decreto Distrital
446 de 2010 y las Resoluciones 6918 y 6919 de la Secretara Distrital de
Ambiente

31

Propiedad Horizontal
32

El cumplimiento de las condiciones sanitarias descritas en la Ley 9 de

1979, y dems normas sobre la materia, se acredita mediante la
presentacin del concepto favorable vigente expedido por la autoridad
sanitaria competente del sector donde se encuentra el establecimiento, que se realiza al momento de practicarse la vista de inspeccin.
Los comprobantes del pago de derechos de autor de obras musicales
a Sayco-Acinpro, se acreditan anexando copias de las liquidaciones de
la vigencia respectiva, debidamente canceladas; cuando el establecimiento no utilice msica, debe anexar la respectiva certificacin de no
ejecucin musical expedida por la entidad competente.
El registro mercantil vigente se acredita mediante el aporte del certificado expedido por la Cmara de Comercio de Bogot, que seale la
vigencia de la matricula para el ao en el cual se exige el requisito.
La Comunicacin de la apertura del establecimiento se acredita
anexando una copia del mismo con su respectiva constancia de
radicacin, ante el Departamento Administrativo de Planeacin
Distrital.
En conclusin: Slo mediante el oportuno aporte de la totalidad de los
requisitos sealados, puede considerarse que un establecimiento de
comercio cumple con las normas que lo regulan y por ende que puede
desarrollar su actividad comercial.
Nota: La ejecucin de construcciones debe ceirse a la Ley 388 de
1997,modificada mediante Ley 810 de 2003 y el Decreto Nacional 564
de 2006, asi como las modificaciones contempladas en el Decreto 4397
de 2006 y en la Resolucin 1469 del 2010.

Normas de seguridad en piscinas

Se regularn por las normas de seguridad establecidas en la Ley 1209 de
julio 14 de 2008, teniendo como objeto indicar las pautas de seguridad y
adecuacin de las instalaciones donde se ubique la piscina y evitar
accidentes y problemas de salud,y proteger la vida de los usuarios.

Se entender como piscina la estructura artificial destinada a almacenamiento de agua con fines recreativos, deportivos o teraputicos.
Se clasifican las mismas segn su uso en:
Piscina particular: las exclusivamente unifamiliares.
Uso colectivo: las abiertas al pblico en general sin ninguna
restriccin.
Uso colectivo de uso restringido: las destinadas para el uso de
grupo como son los clubes sociales, hoteles, condominios,
centros vacacionales, etc.
Piscinas de uso especial: son las dedicadas a usos teraputicos,
.
termales o similares.
NOTA: Las disposiciones de ley al incluir las piscinas de uso colectivo
indican que la supervisin, la reglamentacin y ejercicio de la potestad
sancionatoria quedarn en cabeza de la Alcalda del sitio de la ubicacin
de la piscina, quien deber inspeccionar, controlar y expedir el documento sobre el cumplimiento de las normas de seguridad.

Medidas mnimas de seguridad:

No se permitir el acceso a menores de doce (12) aos sin la
compaa de un adulto.
Deber informarse en forma visible la profundidad.
Deber dotarse la piscina de flotadores, barreras de proteccin y de
control de acceso.(cerramiento), telfono o citfonos para llamadas de emergencia.

33

Principios
Jurdicos

Propiedad Horizontal

Consejos Locales de Propiedad Horizontal

Objeto
Instancia consultiva y de participacin ciudadana, actuar
como promotor e interlocutor de las unidades residenciales y
comerciales sobre temas de propiedad horizontal.
Eleccin popular de elegir un representante por UPZ.

Funciones

34

Constitucin poltica de Colombia Art. 2 /37 / 38

(participacin ciudadana)
Decreto Ley 1421 / 1993 Art. 69 delego a la JAL.
Ley 134 / 1994 y 743 / 2002 (mecanismos de
participacin)

Convivencia pacfica.
Conservacin del medio ambiente.
Conservacin de zonas comunes y de esparcimiento.
Participacin ciudadana.
Velar por los derechos, deberes y obligaciones en la propiedad
horizontal.
Generar espacios de participacin ciudadana (plan de
desarrollo de la localidad).
Presentar a las autoridades planes de seguridad y
participacin.
Promover programas de medio ambiente (reciclaje).
Actuar como canal de proyectos a la mesa distrital de
propiedad horizontal.
Reglamentar programas especficos de tenencia de animales
y zonas de recreacin (piscinas).

Recomendaciones prcticas en la propiedad horizontal

Cartera morosa: Su cobro podr realizarse por la administracin
mediante accin persuasiva o por cobro jurdico, anexando a la
demanda el valor de la deuda mes a mes, representacin legal de la
unidad y las actas de asamblea o consejo, recibos de facturacin o
acuerdos de pago que soporten la deuda.
Personera jurdica: La expide la Alcalda local donde est ubicado el
inmueble, se debe anexar acta de nombramiento del Administrador
y constancia de que se acogieron a la Ley 675 de 2001(Reforma
Reglamento)
Responsabilidad de los administradores: Lo establece la Ley 675 de
2001 y la justicia civil o penal segn sea el caso. En lo referente a
discrepancias contables, se puede recurrir a La Junta Central de
Contadores pidiendo una revisin contable del perodo a
investigar.
Tenencia de animales: Es aplicable lo contemplado en la Ley 746 /
2002 (Animales Peligrosos) y lo estipulado en el Cdigo de Polica
Arts. 12, 34 y 108.
Contaminacin auditiva: Puede solicitar la intervencin de la Alcalda
Local o de la Secretara Distrital de Medio Ambiente, en la aplicacin
del Decreto Distrital 446 de 2010 y las Resoluciones 6918 y 6919
de 2010 referentes a la medicin de decibeles.
Reformas arquitectnicas u obras: Se debe dar cumplimiento a los
Artculos 73 y 77de la Ley 675 de 2001, al Decreto 1469 de 2010 y
a las disposiciones de las curaduras urbanas.
Tarifas de Supervigilancia: Debe observarse lo estipulado en las
Circulares 01 Y 02 de 2010, la Ley 356 de 1994 y los Decretos 73 /
2002 y 4950 / 2007. Para quejas, inquietudes y para verificar la
legalidad de las empresas de vigilancia se puede acudir a la carrera
10 N.26-71 Pisos 2,3 Y 4 o llamar al telfono 3274000.

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Propiedad Horizontal

Normatividad relacionada con P.H.

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De los Niveles de Ruido (Art. 74 Resoluciones 8321 de 1983, 6918 y

6919 de 2010). Decreto Distrital 446 de 2010.
Cerramientos Transparentes (Art. 71, Art. 6 Ley 9 de 1989).
Decreto 356/94 - Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada.
Decretos 73/02 Y 4950/07 - Estratos Sociales o Comerciales.
Ley 388/97 - Reforma Urbana.
Ley 232 - Requisitos de Establecimientos de Comercio.
Ley 810/03 - Sanciones Urbansticas.
Decreto 564/06 - Licencias de Construccin.
Decreto Distrital - 190/2004 Pot.
Leyes de Construccin - 400/97 y Acuerdos 6 Y 20/95.
Ley 142 - Servicios Pblicos
Ley820/03 - Arrendamientos.
Ley 746/02 - Tenencias de Mascotas
Ley 769/02 - Cdigo Nacional de Transito.
Ley 640 Modos Alternativos de Solucin de Conflictos.
Ley 1209/08 - Normas de Seguridad de Piscinas.
Ley 99/1993 - Sistema Nacional Ambiental.
Decreto 2811/1974 - Cdigo de Recursos Naturales Renovables.
Acuerdo 79/2003 - Cdigo de Polica.
Ley 84 de 1989 Estatuto nacional de proteccin de animales.
Decreto 1469 de 2010, sobre trmites ante Curaduras Urbanas,
referente a obras y licencias de construccin y urbanismo.

7. Anexos

Propiedad Horizontal

MODELO DE MANUAL DE CONVIVENCIA

38

El reglamento de convivencia establece las regulaciones y normas se

seguridad, utilizacin de reas comunes, salubridad y tambin las relativas
a la tranquilidad de los habitantes de la copropiedad que debern ser
acogidos por los residentes (propietarios o arrendadores) y el personal
que trabaja en l.

A. NORMAS DE CONVIVENCIA
Los Residentes de unidades residenciales o comerciales debern observar las siguientes normas de convivencia.
Destinar su apartamento para el uso establecido en el reglamento de
propiedad horizontal.
No podr ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los
dems que comprometa la seguridad, solidez o salubridad de la unidad
residencial.
Los inmuebles deben permanecer con sus puertas de acceso cerradas, salvo su normal desenvolvimiento.
Los pasillos, escaleras y zonas comunales no son sitios de prolongacin de las reuniones sociales.
Cada propietario puede enajenar su inmueble, hipotecario o arrendarlo
sin necesidad de consentimiento de los dems propietarios. En el
contrato de arrendamiento debe incluirse como clusula adicional la
estricta observacin del Reglamento Interno.
Intervenir activamente en la Asamblea de Copropietarios y cooperar en
ellas.
No introducir materiales ni hacer demoliciones en los pisos, techos o
muros comunes y no colocar sobrecargas excesivas que perjudiquen
la solidez y seguridad del edificio.
No guardar sustancias inflamables, corrosivas, explosivas, que contaminen el ambiente o que pongan en peligro la construccin o la salud
de los moradores.
Se prohbe cambiar la fachada del edificio, muros, vestbulos, escaleras, ventanas o puertas de ingreso a los inmuebles.
Obstruir los espacios comunes con materiales o mercancas que
afecten la circulacin de los residentes.

Se prohbe sacudir alfombras o extender ropas en las escaleras,

ventanas o terrazas.
Permitir el acceso al inmueble del Administrador o persona(s) comisionada(s) por l, cuando sea indispensable o urgente realizar trabajos
de inters comn.
Efectuar por cuenta del propietario y dentro del trmino que seale la
Administracin, las reparaciones locativas necesarias para la higiene y
conservacin, para solucionar problemas ocasionados a otros inmuebles.
Comunicar a la Administracin todo caso de enfermedad contagiosa y
desinfectar su inmueble.
Pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias de Administracin para la
conservacin de los bienes comunales. El incumplimiento en el pago
de 3 cuotas de Administracin podr generar cobro prejurdico o
jurdico segn la mora.
Queda prohibido tener en los inmuebles, parques o zonas comunes
animales que perturben la tranquilidad o integridad de los residentes
de acuerdo con la Ley 84 de 1989 y al Acuerdo 79 de 2003.

B. UTILIZACIN REAS COMUNALES

Las reas comunales son lugares para el transito y uso de la comunidad. Todos los propietarios, residentes y visitantes estn obligados a
hacer uso de ellas, atendiendo a su cuidado y conservacin.
GARAJES
Los garajes son propiedad privada: por lo tanto, nadie diferente a sus
dueos podr utilizarlos sin su autorizacin.
Los propietarios estacionarn sus vehculos nicamente en los lugares
asignados, respetando las demarcaciones y tamao del mismo.
Se recomienda evitar o corregir el ruido en los exhostos de los vehculos.
Se prohbe la construccin de cualquier muro o pared en los garajes.
En caso de dao a vehculos o a zonas comunes, deber responder el
propietario del vehculo infractor.
Se prohbe estacionar en los corredores de circulacin del parqueadero.
El parqueadero debe ser utilizado nicamente para estacionamiento
de vehculos y no para depsito.
La velocidad en el parqueadero no podr ser mayor a los cinco (5)

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Propiedad Horizontal
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kilmetros por hora, se transitar siempre por la derecha, con las luces
encendidas y dando prelacin al vehculo que est saliendo.
Los propietarios debern dejar los vehculos debidamente cerrados y
parqueados en reverso.
Se prohbe el almacenamiento de combustible y en caso de accidentes causados por esta contravencin, el infractor ser responsable de
los daos ocasionados.
Queda prohibido que los nios jueguen en los parqueaderos, transiten
en sus bicicletas, patines o patinetas. Las bicicletas, triciclos, patines,
etc., debern ser guardados en los depsitos correspondientes a cada
inmueble; el conjunto no asumir la responsabilidad de los daos
ocasionados o prdidas por descuido de los menores.
USO Y MANEJO DE ASCENSORES
Los residentes del conjunto debern hacer uso del ascensor procurando siempre su buen manejo y conservacin.
Se prohbe el uso del ascensor para trasportar perros o mascotas. Para
su circulacin debe utilizar escaleras por parte de su propietario.
Cuando se efecten trasteos, los residentes debern solicitar al
vigilante recorredor la instalacin de las lonas de proteccin de las
paredes del ascensor.
PARQUES O ZONAS RECREATIVAS
Las unidades residenciales tienen zonas de recreacin, cuyo uso y
ocupacin ser para los nios y/o familiares del residente.
Queda prohibido el ingreso de mascotas a las mismas por salubridad.
MANEJO DE BASURAS Y RECICLAJE
Las basuras y desperdicios se debern empacar en bolsas plsticas
debidamente selladas. No est permitido dejar las bolsas con basura
en puntos fijos o escaleras y debern trasladarse al cuarto de basuras.
Los objetos de vidrio, residuos de obras, cajas y botellas, no deben ser
arrojados por el ducto o shut, sino colocados en el cuarto de basuras.
Todos los residentes debern comprometerse a reciclar, depositando
en bolsas diferentes los desechos orgnicos y los desechos de vidrio,
cartn o papel en las canecas dispuestas por la unidad residencial o
comercial.
Ese cuidado se ver reflejado en las diferentes tarifas del aseo.

SALN COMUNAL
Los residentes podrn utilizar el saln comunal, previa solicitud
formulada a la Administracin, y cancelar el valor fijado por el Consejo
de Administracin o la Asamblea de Propietarios.
El horario de utilizacin ser hasta la 1 a.m. y los niveles de ruido no
debern perturbar la tranquilidad de los residentes.
El saln se entregara al residente mediante inventario, en perfecto
estado de limpieza y ser recibido por la Administracin o sus delegados en iguales condiciones.
Queda prohibido alquilar el saln comunal a menores de edad o fiestas
en las que se cobre la entrada, para colegios u obras de beneficio.
Los residentes que alquilen el saln comunal dejarn en la portera
principal un listado con sus invitados para que el vigilante pueda
autorizar su ingreso.

C. PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS O RESIDENTES DE

REAS PRIVADAS
Sin perjuicio de la obligaciones institucionales por la ley e incorporadas en
el Reglamento de Propiedad Horizontal, est prohibido a los propietarios o
residentes:
Realizar todo acto que altere la paz, seguridad, tranquilidad y salubridad del conjunto o vaya contra los principios de la buena educacin y
comportamiento en sociedad.
Usurpar zonas de propiedad comn para uso particular.
Introducir en la unidad privada modificaciones o reformas no autorizadas por el reglamento de propiedad horizontal, Asamblea de
Copropietarios o por las autoridades administrativas distritales (Curadura).
Pintar o decorar las puertas exteriores, ventanas o fachadas de la
unidad.
Instalar antenas o cables areos de conduccin elctrica, telefnica o
de servicios privados de televisin, sin autorizacin de la
Administracin.
Colocar o exhibir anuncios, avisos o pancartas comerciales o poltica(s) en la(s) fachada(s) o ventanas.
Sacudir, colocar ropa u otro tipo de objetos en las ventanas, balcones
y/o zonas de trnsito de la copropiedad. De igual manera, arrojar

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Propiedad Horizontal
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elementos que puedan obstruir las caeras, shut de basuras o

canales. El infractor responder de todo perjuicio y corrern por su
cuenta los gastos que demande la reparacin.
Mantener en las respectivas unidades privadas, reas de parqueo,
etc., sustancias inflamables que afecten o amenacen con sus efectos
la salubridad de las personas y la integridad de los inmuebles.
Introducir y mantener en las unidades privadas muebles, aparatos o
maquinaria que presenten un peso mayor al que generalmente
soporta el piso o carga de la unidad.
Arrojar objetos, basuras, lquidos o combustibles en reas comunes
tales como pasillos, ductos, jardines, parqueaderos, escaleras y
ascensores.
Utilizar los servicios pblicos comunales tales como agua, luz y
telfono de manera particular.
Lavar vehculos, tapetes, etc., en el rea de los parqueaderos o zonas
comunales.
Autorizar la permanencia de personas dedicadas a seguridad (escoltas) o aseo, en el rea de recepcin y pasillos del conjunto.
Realizar fiestas hasta altas horas de la noche sobrepasando el horario
autorizado por la Alcalda Mayor de Bogot.
Los propietarios o residentes del ltimo piso no podrn elevar nuevos
pisos. En el caso del primer piso queda expresamente prohibido
realizar excavaciones o stanos que afecten la solidez de la construccin.
Tener en las unidades privadas cualquier tipo de animal considerado
como peligroso o que represente un riesgo de contagio o enfermedad
para los residentes del conjunto.
Obstruir de alguna forma las instalaciones de servicios, escaleras,
puertas, halls, parqueaderos y dems sitios que sirvan para la locomocin.
Impedir o dificultar la conservacin y reparacin de los bienes comunes.
Usar las zonas de acceso para el estacionamiento de motos, bicicletas, triciclos o similares.
Usar las zonas de estacionamiento como lugar de juegos infantiles.
Variar en alguna forma la fachada del conjunto.
Instalar rejas de seguridad en las ventanas diferentes al diseo uniforme aprobado por la Asamblea General o el Consejo de Administracin.

D. MEDIDAS DE EMERGENCIA
En caso de que se presenten situaciones de emergencia tales como:
ausencia de luz, inundacin, incendios o bloqueo del ascensor, etc, se
proceder por parte del vigilante de turno a tomar de forma inmediata las
medidas que a continuacin se detallan:
AUSENCIA DE LUZ O GAS
Verificar si el corte de energa es en toda la zona. En todo caso, notificar telefnicamente el hecho a Codensa (telfono 115).
Si se presenta un corte en las reas comunes, el vigilante deber bajar
los tacos que correspondan a esta rea y comunicar de inmediato a la
Administracin o a los miembros del Consejo.
En los casos de falta de gas o escapes, informar a la lnea 123 (emergencias).
AUSENCIA DE LUZ EN LOS APARTAMENTOS
Si es total, el celador bajar al armario de tacos elctricos para restablecer el paso de energa. El procedimiento es llevar los tacos a la posicin
OFF (apagado). Si la energa se suspende nuevamente, existe un
corto interno en el apartamento; se debe informar a los residentes del
inmueble donde se registra el dao, para que bajen el taco interno del
circuito que presenta el corto.
El vigilante realizar nuevamente la operacin ya descrita, bajando al
armario e intentando nuevamente restablecer parcialmente la energa.
Si se va en una parte del apartamento, el celador indicar al residente
que revise los tacos en el apartamento donde se presenta el problema.
INUNDACIN
Si sta se presenta en un apartamento, el celador deber cerrar el
registro y dar aviso a los ocupantes o responsables del apartamento.
En caso de ausencia de estos, informar a la Administracin. Los daos
ocasionados por el dao, corrern a cargo del propietario del inmueble
donde ocurri el percance.
Si ocurre en reas comunes, se cerrar el registro correspondiente y se
informara enseguida al Administrador o a los miembros del consejo.

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INCENDIO
El celador suspender el servicio de energa de todo el edificio,
llamando el ascensor al primer piso, dejndolo apagado y abierto.
Deber avisar a los residentes y demandar de ellos su colaboracin
para efectuar la evacuacin.
Utilizar los extinguidores, teniendo en cuenta las instrucciones de
manejo.
No permitir en ningn momento el ingreso de personas extraas a la
unidad residencial o comercial.
BLOQUEO DE ASCENSOR CON OCUPANTES
El celador entrar en comunicacin con la(s) persona(s) que hubieren
quedado atrapadas, utilizando el telfono del ascensor y localizando el
piso donde se encuentra el carro.
Con la llave correspondiente abrir las puertas y bloquear el ascensor
utilizando el botn respectivo. Si el carro hubiese quedado entre dos
pisos, procurar sacar a las personas por el piso superior, cumpliendo
las recomendaciones del Manual de Funcionamiento del Ascensor.
SEGURIDAD
ASPECTOS GENERALES:
La seguridad de la unidad residencial o comercial estar a cargo del
personal de la Compaa de Vigilancia escogida, debidamente autorizada por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Por
tanto, cualquier unidad residencial o comercial deber regirse por el
Decreto 356/94 que hace referencia al Estatuto de Vigilancia y
Seguridad Privada por parte de particulares y del Decreto 2187/2001
por el cual se reglamenta el Estatuto de Vigilancia y establece los
requisitos para el funcionamiento de empresas de vigilancia, cooperativas, departamentos de seguridad, transporte de valores, sociedades
de asesora, consultora e investigacin de seguridad privada, escuelas de capacitacin y el blindaje de vehculos.
En cuanto a las tarifas, deber regirse por las circulares 1 y 2 de 2010 y
los Decretos 73/2002 y 4950/2007, que establecen las tarifas bsicas
segn el estrato social a que pertenezca la unidad residencial o comercial, tabla que podr ser consultada en la pgina web de la
Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada (www.supervigilancia.gov.co), al igual que la informacin sobre la legalidad de la empresa
de vigilancia que preste el servicio.

Los vigilantes desempearn las funciones que se relacionan a continuacin y las dems que le sean asignadas por su empresa, el Consejo de
Administracin y el Administrador del Edificio:
Mantener actualizada la lista de residentes con nmeros de telfono,
garaje asignado y placa de su vehculo.
Velar por que las puertas permanezcan cerradas y con llave.
Anunciar a todos los visitantes y personal de servicio a domicilio,
permitiendo su ingreso slo cuando lo autorice el residente, anotando
el nombre de quien autoriza la entrada. Cuando estas personas
porten paquetes estos sern revisados tanto a la entrada como a la
salida.
Permitir el ingreso al parqueadero slo de los vehculos de los residentes inscritos.
Abstenerse de suministrar informacin acerca de los residentes a
terceros. Solicitar un documento de identificacin para el ingreso de
personas que deben hacer trabajos de cualquier ndole, efectuando el
registro en el libro de control: Nombres y apellidos, nmero de documento de identidad, unidad a la cual se dirige, hora de entrada y hora
de salida.
Mantener informada a la Administracin sobre las situaciones que
requieran su intervencin y de las novedades que se presenten
diariamente.
Para la salida o entrada de trasteos, el residente deber presentar en
portera un PAZ Y SALVO de la Administracin, dejando un depsito con
el objetivo de reparar los daos que se pudieran causar; de lo contrario
no ser posible sacar ni entrar al edificio cualquier trasteo. Los trasteos
slo podrn realizarse en horario de 7:00 a.m. y las 6:00 p.m. de lunes
a sbado.
No permitir que en la recepcin permanezcan empleadas del servicio
domstico, conductores, escoltas o cualquier otra persona que
realice trabajos para los residentes o la Administracin.
No prestar las llaves que estn bajo su responsabilidad, no recibir llaves
de los apartamentos o locales de los propietarios o residentes.
No se permite el ingreso de domicilios a los inmuebles sin autorizacin.
Solo existirn excepciones cuando sea un servicio de urgencia de
droguera.
No permitir a los jvenes o nios montar en bicicleta o patines, ni jugar
ftbol, escuchar msica o ingerir bebidas alcohlicas en los parquea-

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deros, plazoletas o pasillos del Conjunto. Cuando el vigilante observe

incumplimiento de esta norma, deber comunicarse inmediatamente
con los padres de los jvenes y solicitar su colaboracin. El vigilante
deber enviar un reporte a la administracin indicando el da y la
situacin.
Los muebles o enseres no podrn salir del edificio, sin previa autorizacin escrita de sus dueos dirigida a la administracin.
Los vigilantes, al igual que las seoras de mantenimiento no podrn
recibir visitas en sus horas de trabajo, ni realizar actividades de mensajera o similares a los residentes.
Abstenerse de fumar, o ingerir bebidas alcohlicas, mientras permanezcan en su lugar de trabajo.
No permitir el parqueo de vehculos frente al acceso a garajes.
Cuando un residente solicite servicio de taxi, el celador no est
autorizado para salir del edificio, por lo cual el taxista tiene que anunciarse y la persona solicitante debe desplazarse a la portera.
Deber hacer uso adecuado de los servicios de telfono ubicado en la
portera y velar por la utilizacin adecuada del mismo por otras personas.
Por ltimo, recordamos que este documento es una gua sobre
diversos temas de propiedad horizontal regido por la Ley 675/2001 y
dems normas concordantes, ajustndose a la convivencia, las
normas de tica y el sano vivir de la comunidad.

Nos movemos por sus derechos

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